Содержание
Введение
1. Земельный рынок и егоособенности
1.1 Правовой режимземельных участков
2. Процедура оценкиземельных участков
3. Методы оценкиземельных участков
Заключение
Список использованнойлитературы
Введение
Земля была ипродолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ееможно покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь обоценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка,либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.Оценка земли — это область оценкинедвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок — часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленномпорядке уполномоченным государственным органом. Основным документом,подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права,выданное «Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество исделок с ним».
Рыночнаястоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияниявнешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночнаяоценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятностиполучения дохода от его эксплуатации за определенный период времени принаиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов отиных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательскойдеятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяетсяво времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.
Дляоценки земельного участкаобычно требуются следующие документы: документ, который устанавливает право наземельный участок (государственный акт на землю); кадастровый план земельногоучастка; категория земельного участка относительно его целевого назначения(земля населенного пункта, земли сельскохозяйственного назначения и прочее);разрешенное использование; информация об ограничении земельного участка иинформация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
Цельюданной работы является изучение оценки земельных участков.
1. Земельныйрынок и его особенности
Оценщикирассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследованиерынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются отрынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведениемпокупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в оборотетоваров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий междутипами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.
Впроцессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знаниеоценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения,отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобыопределить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать ипроанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающиевлияние на стоимость оцениваемого земельного участка.
Рынок земли являетсячастью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы,регулирующие земельные отношения.
Вземельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.
1. РоссийскаяФедерация (Президент, Государственная дума. Совет Федерации) и субъекты РФ влице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лицеорганов местного самоуправления.
2. Юридическиелица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.
3. Гражданеи их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранныеграждане.
Учетспецифики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущеевлияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам иоцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определениеинвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (еслиоценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательногопрогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщикомконкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения,отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
Приоценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенностиземельного рынка:
■ объектына рынке земли сложно стандартизировать, сортировать и покупать по образцам,поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и физическиехарактеристики, кроме того, ценность участка в значительной мере зависит отвнешнего окружения;
■ предложениена рынке земли неэластично и в границах административной единицы выступает какфиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна изособенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менееэластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка.Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределахСадового кольца;
■ предложениеи спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их вравновесие посредством цен ограничены;
■ нарынке земли в качестве товара выступают права на объекты. Сами земельныеучастки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участкамизатрагивают много юридических формальностей и требуют документальногооформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связанысо значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию;
■ информацияна рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг илипотребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеютконфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов;
■ сделкис земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтомуразвитие рынка земельных участков сильно зависит от возможностей заемногофинансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоениеземли;
■ рынокземли отличается высокой степенью государственного регулированиязаконодательными нормами и зонированием территорий. Эффективное местноеуправление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активноиспользуется в некоторых городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, длявнесения земельных участков в качестве инвестиционной составляющей во многиепроекты;
■ дляроссийского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектовкупли-продажи по сравнению с развитыми странами. Это объясняется процессомстановления земельного законодательства и, прежде всего, разделениемгосударственной собственности на землю, созданием Государственного земельногокадастра, неразвитостью многих сегментов рынка (например, сельскохозяйственныхугодий), что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основнойрыночный принцип — эффективное управление собственностью.
Рыночнаястоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса ипредложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимостьмежду растущей потребностью в земельных участках в процессесоциально-экономического развития общества и природной ограниченностью ихпредложения.
Спрос и предложение на земельные участкиформируются под влиянием многочисленных факторов,которые можно разделить на четыре группы.
■ Перваягруппа — экономическиефакторы, зависящие от макроэкономического состояния иэкономической ситуации в регионе.
Втораягруппа — социальные и демографические факторы (численностьи плотность населения и др.)
Третьягруппа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли (правовоерегулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне)
Четвертаягруппа — факторы, отражающие физические характеристики участка ивлияние окружающей среды (местоположения):
Прикадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих группфакторов:
■ удаленностьучастка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживанияобщегородского значения;
■ обеспеченностьцентрализованным инженерным оборудованием и благоустройством территории,транспортная доступность к местам приложения труда;
■ уровеньразвития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка,микрорайона, квартала;
■ историческаяценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
■ состояниеокружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
■ инженерно-геологическиеусловия строительства и степень подверженности территории разрушительнымприродным и антропогенным воздействиям;
Соотношениеспроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. Наземельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то ценыблизки к общественно-нормальному уровню. Когда спрос превышает предложение,цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма икоррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, иземельный рынок приходит в депрессивное состояние.
1.1 Правовой режим земельныхучастков
Неотъемлемымэлементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступаетземельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всемобъектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельномучастке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад встоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельногоучастка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время какулучшения имеют определенный срок службы.
В современныхусловиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономическойоценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификойданного объекта;
2)неразработанностью нормативно-правовой базы;
3) неразвитостьюземельного рынка в стране.
Дляустановления оцениваемых прав на земельный участок в процессе оценки необходимочетко определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режимземельного участка».
Земельные отношения —отношения между органами государственной власти,органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводувладения, пользования и распоряжения землями, а также по поводугосударственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особыйюридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданскимзаконодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другимикодексами.
Земельныеотношения включают установленные земельным законодательством:
А) порядокпредоставления или изъятия земельного участка;
Б) права иобязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком,купе-продаже, залогу;
В) плата заземлю, налогообложение;
Г) санкции занарушение земельного законодательства.
В КонституцииРФ подчеркивается, что земля и другие природные ресурсы используются иохраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих насоответствующей территории (статья 9).
Земельное законодательствосогласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено ксовместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельноезаконодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов ипринимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.
Нормативно-правовые акты,содержащие нормы земельного права, образуютследующую систему.
1.Международныенормативно-правовые акты:
а) договоры;
б) конвенции;
в) декларации.
Еслимеждународным договором Российской Федерации установлены иные правила, чемпредусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора.
2.Федеральныенормативно-правовые акты:
а) КонституцияРоссийской Федерации;
б) федеральныезаконы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельномкадастре» и др.);
в) федеральныеподзаконные акты:
■ указыПрезидента РФ,
■ постановленияПравительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся вгосударственной или муниципальной собственности земельных участков или права назаключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. №808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945;«Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
■ распоряжения,инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.
3.Региональные нормативно-правовые акты (например, в Москве):
а) законыМосквы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве»и др.);
б) подзаконныеакты:
■ постановления(Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценокстоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности натерритории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за правона заключение договора аренды земельного участка» и др.),
■ распоряжения,
■ решения,
■ инструкции,письма, решения московских судов и иные акты. При оценке земельного участканеобходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью ктой или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии стерриториальным зонированием.
Правовой режим земельного участкавключает в себя:
■ целевоеназначение;
■ формусобственности;
■ разрешенноеиспользование.
Земля идругие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной,муниципальной и иных формах собственности (статья 9).
Владение,пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляютсяих собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и ненарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).
Земли,находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являютсягосударственной собственностью. В ее составе выделяют земли федеральногозначения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установленфедеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласияПравительства РФ.
Вмуниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, заисключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных вчастную собственность.
Граждане РФмогут иметь земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемоговладения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.
Юридическиелица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного(бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
Право частнойсобственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает врезультате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования,купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результатевнесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.
Основнымземельным законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят25 апреля 1991 года. Земельный кодекс определил цели и задачи земельногозаконодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от другихотраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определенправовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения,населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иногонесельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда,водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновенияи прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.
Всоответствии с Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод их изодной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. ВЗемельном кодексе закреплены:
—компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственныхорганов всех уровней по регулированию земельных
—отношений;
—все формы права собственности и других прав на землю;
—права и обязанности всех собственников земли;
—порядок ведения земельного кадастра и мониторинга,землеустройства;
—меры правовой охраны земель;
—порядок разрешения земельных споров;
—ответственность за нарушение земельного законодательства.
Объектамиземельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельныйучасток — это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь,местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые вгосударственном земельном кадастре и документах государственной регистрацииправ на землю.
Зонированиеземель — разделение земель на земельные участки с различным целевым назначениеми правовым режимом использования.
Целевоеназначение земель — установленные законодательством порядок, условия, пределэксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель.
Правовойрежим земель определяется совокупностью правил их использования и включения вгражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным,градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и закономо недрах, и распространяется на земли определенной категории.
Целевоеназначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральнымизаконами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной иземлеустроительной документации.
Разрешенноеиспользование земельного участка — использование земельного участка с учетомцелевого назначения, установленных ограничений и обременении.
Территориальные границы земельного участка определяются в порядке,установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемыхсобственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участокраспространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный(почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Земельныеучастки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты(почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения,сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба ихназначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное непредусмотрено законом.
Земельныйучасток может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок,который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использованияможет быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образоватьсамостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.
Неделимымпризнается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственномуназначению и разрешенному использованию не может быть разделен насамостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признаннеделимым на основании закона.
Участникамиземельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальныеобразования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участкавправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и подповерхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, обиспользовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав другихлиц.
Спецификаземли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловленыследующими ее особенностями:
а) земляявляется природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести вотличие от других объектов недвижимости;
б) приоценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использованияземли:
— какосновного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступаютсредством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всехотраслей экономики, а также продуктов питания.
— какпространства для социально-экономического развития.
Земляявляется пространственным базисом для размещения различных объектовнедвижимости;
в) земельныйфонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечиваетэкологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому вовсех странах государство регулирует использование земли одновременно, какприродного и хозяйственного объектов;
г) вотличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяютсяпонятия физического и функционального износа, а также амортизации, посколькусрок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, вотличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, какправило, увеличивается;
д) использованиеми охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов,проживающих на соответствующих территориях.
Такимобразом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложнойпроцедурой, так как должна учитывать возможность их одновременногоиспользования как природного ресурса, основы среды проживания населения иобъекта недвижимости.
Земельныйфонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорийземель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, землипромышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственногоназначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда изапаса.
Оценка землиподразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночнуюоценку единичного земельного участка.
Цельюкадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимостивсех земельных участков в границах административно-территориальных образований(областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на началоследующего года.
Цельюрыночной оценки является определение рыночной стоимости единичного земельногоучастка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятымистандартами и методами оценки.
Кадастровая ирыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трехподходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).
2. Процедура оценкиземельных участков
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пятьэтапов:
1)определение основныхвопросов оценки;
2)сбор, проверка и анализинформации;
3)анализ наиболееэффективного использования земельного участка;
4)расчет рыночной стоимостина основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — исогласование полученных результатов;
5)подготовка отчета обоценке.
Этап 1. Определение основных вопросов оценки. Наэтом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
■ цель оценки;
■ стандарты оценки, в соответствии с которыми определяетсястоимость;
■ правовой режим и объем оцениваемых прав наземельный участок.
При оценке земельного участка необходимо четко определитьследующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:
■ категория земель, в границах которых расположенземельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономическойзоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортнойинфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военныхобъектов и др.;
■ разрешенное использование земельного участка;
■ форма собственности;
■ кадастровый номер;
■ сервитута и ограничения вещных прав на земельныйучасток;
■ наличие застройки;
■ определение даты проведения оценки. Датаопределения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позжедаты его последнего осмотра оценщиком.
Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные,используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализинформации, характеризующей природные, экономические, социальные и другиефакторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах районаего расположения.
Сбор специальных данных предполагаетанализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанныеданные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки,потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикойсостояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. Присборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов,приводимых ниже.
1. Юридическое описание и регистрационные данные:
а) договор на передачу титула собственности;
б) документы, описывающие границы участка и удостоверяющие егоплощадь;
в) информация о собственнике или арендаторе;
г) характеристика сервитутов;
д) правила зонирования и функционального использования;
е) градостроительные требования к землепользованию(градостроительные регламенты, требования государственных градостроительныхнормативов и правил и др.);
ж) различного рода ограничения: законодательные,административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные,ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению,средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующихинженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.
3. Методыоценки земельных участков
Доходныйподход к оценке земельных участков
Доходныйподход к оценке земельных участков — это методы, позволяющие получить оценкустоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данныйподход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основедоходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложенияи принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретаетземельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или другихвыгод.
Такимобразом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой суммуприведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод.Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующейперепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.
Капитализацияпредставляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставкукапитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимостьземельного участка.
Прииспользовании доходного метода необходимо определить доход и ставкукапитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка вкачестве дохода могут выступать:
—рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
—часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся
—на застроенный земельный участок;
—арендная плата для оценки земель поселений;
—доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при егопродаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложнойпроблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. Напрактике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначальноразработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценкисельскохозяйственных земель.
Первый подход— это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала исоответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежногорынка на дату оценки.
—Второй подход — расчет ставки капитализации методом кумулятивногопостроения.
Третий подход— метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, нотребует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.
При анализедоходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды),так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и посленалогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, —потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельныхучастков должны определяться на одинаковой основе.
Для оценкиземельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоватьсятехника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципуостаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле засчет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет прираспределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат напривлечение других факторов приписывается земельному участку.
Применение доходногоподхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.Сравнительныйподход к оценке земельных участков
Методсравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком.Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажианалогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.
Принципзамещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что нанем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которыедействуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и всобственных интересах, не находясь под посторонним давлением.
Методсравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продажсопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщикизучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какомусегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процессразбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географическойтерритории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования,схожие характеристики объектов и субъектов.
В результатесегментирования земельные участки делятся на следующие группы:
—участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
—участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;
—участки, используемые для индивидуального жилищного
—строительства;
—участки, используемые для массового жилищного строительства;
—участки под объектами коммерческой недвижимости;
—участки под общественными объектами и т.п.
Для сравнения используетсянесколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пятианалогов, но большее число повышает достоверность оценки.
Этап 2.Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с цельюповышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенныесделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажахсравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участниковсделки (покупателем или продавцом) или посредником.
Этап 3.Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, ивнесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемыхучастков.
Этап 4.Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночнойстоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в ценыотобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговойоценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметическойвеличины цен отобранных аналогов применяется редко.
Для определениярыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:
—титул собственности и регистрационные данные по земельномуучастку, сервитуты;
—категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
—физические характеристики участка;
—данные о взаимосвязи участка с окружением;
— экономическиефакторы, характеризующие участок.
Этап 4.Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночнойстоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в ценыотобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговойоценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметическойвеличины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точногорезультата используется формула средневзвешенной величины.
Дляопределения рыночной стоимости земельного участка используется следующаяинформация:
—титул собственности и регистрационные данные по земель
—ному участку, сервитуты;
—категория земель, в границах которых расположен земельный участок;
—физические характеристики участка;
—данные о взаимосвязи участка с окружением;
— экономическиефакторы, характеризующие участок.
Оценкаметодом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когдаимеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Какпоказывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительныерезультаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночныхпродажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резкихизменениях экономических условий.Затратныйподход к оценке земельных участков
Затратныйподход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, чтоинвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму,чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведениена нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый длястроительства период. Затратный подход включает несколько методов.
Метод изъятия(извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка какразницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельногоучастка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом ихизноса. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается натехнике остатка для земли.
Достоинствомзатратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в немпринципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболееэффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, этоединственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участкав случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделкахс аналогичными незастроенными земельными участками.
Затратныйметод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительнойстоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условииотносительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегментерынка недвижимости.
Ограниченностьзатратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценкустоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку стечением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимостиуменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, вусловиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат навоспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводствавсех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемыйземельный участок.
К затратномуподходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется,главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимостьземли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельныеучастки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участковвычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимостьнеосвоенной земли.
Методопределения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективнымиспользованием является разделение земельного массива на отдельные участки.Разбивка большого земельного массива на отдельные участки — широкораспространенная практика, поскольку способствует более эффективномуиспользованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной дляразделения, является актуальной для любого растущего города или поселка иприменяется при массовой жилой или дачной застройке.
Заключение
В современныхусловиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономическойоценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:
1) спецификойданного объекта;
2)неразработанностью нормативно-правовой базы;
3)неразвитостью земельного рынка в стране.
Земля, какобъект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системепредпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено еене воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.
Земельныеотношения выражают отношения между органами государственной власти, органамиместного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения,использования и распоряжения землями, а также по поводу государственногоуправления земельными ресурсами.
Земельныеотношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционныминормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным,экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующиеотношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всемземельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорийземель и условий их использования.
Приоценке земли руководствуютсяследующими тремя подходами: доходным (капитализация чистого дохода отиспользования земельного участка), сравнительным (сопоставление и сравнениестоимости подобных земельных участков) и затратный подход (подсчет затрат наземельные улучшения). Каждый из представленных подходов имеет свои собственныеособенности и специфику.
Списокиспользуемой литературы
1. Петров В.И. «Оценкастоимости земельных участков». — М.: КноРус, 2008
2. Румянцев Ф.П., ХавинД.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В «Оценка земли»: Учебное пособие. – НижнийНовгород, 2003
3. Боголюбов С.А. «Земельноеправо». – М.: Высшее образование, 2006
4. Варламов А.А., СевостяновА.В «Оценка земли и иной недвижимости». – М.: КолосС, 2006
5.Земельный кодекс Российской Федерации