Введение
Казахстанрасполагает крупнейшими земельными ресурсами. Общая площадь земельного фондасоставляет 272 млн. гектар. В связи с этим земельные отношения в Казахстане –очень интересный и актуальный вопрос. Объектом земельных отношений является всяземля в пределах территории Республики Казахстан, отдельные земельные участкинезависимо от того, что на них расположено и от правовых оснований ихзакрепленности за отдельными субъектами, а также право на земельные участки иземельные доли.
Цельюнаписания этой работы является рассмотрение такого вопроса как оценка земли.Она стала наиболее актуальна в связи с введением частной собственности наземлю. Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений вКазахстане в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широкообсуждаемых проблем не только среди юристов, законодателей и политиков, но и вобществе в целом. И поэтому я бы хотела осветить вопрос, который сталинтересовать все большие слои населения.
Земельныеотношения в Казахстане складываются достаточно давно. Довольно долго проводилисьземельные реформы, которые в дальнейшем будут рассмотрены, и на данный моментПравительством Республики Казахстан рассмотрен и принят в 2003 году новыйЗемельный Кодекс.
В настоящиймомент земельные отношения в Казахстане строятся на Земельном кодексе, наоснове Конституции Республики Казахстан и на основе нормативно-правовых актов,принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество ПостановленийПравительства Республики Казахстан, утверждающих земельные отношения, ставкиплаты за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков ит.д.
Законодательныеакты издаются в Республике Казахстан для того, чтобы установить основания,условия и пределы возникновения, изменения и прекращения права собственности наземельный участок и права землепользования, порядка осуществления прав иобязанностей собственников земельных участков и землепользователей,регулирования земельных отношений в целях обеспечения рациональногоиспользования и охраны земель, воспроизводства плодородия почв, охраны прав наземлю физических, юридических лиц и государства, создания и развития рынканедвижимости, укрепления законности в области земельных отношений. Но об этомподробнее поговорим в первой главе Дипломной работы, которая посвящена, помимоосновных положений оценки земли, вопросам правового регулирования земельныхотношений в Казахстане. Узнаем, какие новшества были введены в связи с новымЗемельным кодексом.
Что касаетсянепосредственно оценки земли, можно сказать, что она несколько затруднительна.Земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки всоставе недвижимости из-за специфики данного объекта, неразработанностинормативно-правовой базы, неразвитости земельного рынка в стране.
Цельюэкономической оценки земельных участков является налогообложение, страхование,сдача в аренду, купля-продажа, выкуп земель в частную собственность,предоставление земель или права землепользования в качестве залога и т.д.
Существуетнесколько подходов и методов оценки земли. Основные из них – это доходный,затратный и сравнительный. Затратный поход считается ведущим подходом приоценке земли. Вторая глава Дипломной работы посвящена теоретическойприменимости данных подходов при оценке земельных участков.
В РеспубликеКазахстан применяется нормативная оценка земельных участков. Многихспециалистов это не устраивает, поэтому некоторые из них считают, что вКазахстане методика определения оценочной стоимости несовершенна и требуетдоработки. Поэтому в настоящее время разрабатываются и другие специфическиеметоды, применимые только для Казахстанских условий. Но они пока не получилиширокого применения в нашей стране.
Что жеподразумевает под собой нормативная оценка земли? Далее попробуем разобраться вэтом вопросе.
С введениемчастной собственности на земельные участки, предоставленные длясельскохозяйственных целей, широкое применение получило определение кадастровой(оценочной) стоимости земель для вышеуказанных целей.
Третья главапосвящена определению оценочной стоимости городских земельных участков и земельсельскохозяйственного назначения. Расчеты по оценке земель различногоназначения отличаются друг от друга. Попытаемся понять, в чем их отличие, чемзатруднительна оценка земель сельскохозяйственного назначения, а такжепроизведем самостоятельный расчет по определению стоимости земельных участков.
В итоге мыдолжны понять насколько важен земельный вопрос в Казахстане, посколькуКазахстан является землей, на которой мы живем.
1.Понятия, цели и принципы оценки земельных участков в Республике Казахстан
1.1Основные цели и принципы экономической оценки земли
Дляоблегчения понимания в начале своей дипломной работы хотела бы дать несколькопонятий, связанных с земельными отношениями.
Земельныйучасток – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь,местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые вГосударственном земельном кадастре и документах государственной регистрацииправ на землю.
Прежде чемдать определение Государственному земельному кадастру необходимо понять, чтотакое земельный кадастр – это система сведений о земле, составная частьгосударственных кадастров. Государственный земельный кадастр представляет собойсистему сведений о природном и хозяйственном положении земель РеспубликиКазахстан, местоположении, размерах и границах, земельных участков, ихкачественной характеристике, целевом использовании, об учете землепользования икадастровой стоимости земельных участков, и других необходимых сведений, атакже о субъектах прав на земельные участки.
Цельюкадастрового деления территории Республики Казахстан является присвоениеземельным участкам кадастровых номеров.
Существуетеще одно определение земельного участка согласно Земельному Кодексу – этовыделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленномЗемельным Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.
Объектомземельных отношений является вся земля в пределах территории РеспубликиКазахстан, отдельные земельные участки независимо от того, что на нихрасположено, и от правовых оснований их закрепленности за отдельнымисубъектами, а также права на земельные участки и земельные доли.
Всоответствии с целевым назначением земельный фонд Казахстана подразделяется наследующие категории:
1) землисельскохозяйственного назначения;
2) землинаселенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);
3) землипромышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственногоназначения;
4) землиособо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного иисторико-культурного назначения;
5) землилесного фонда;
6) земливодного фонда;
7) землизапаса.
Субъектамиземельных правоотношений могут быть физические и юридические лица, а такжегосударство, являющиеся участниками земельных правоотношений и в силу этогоимеющие права и несущие обязанности в данном правоотношении.
Правовладения землей – это юридически обеспеченная возможность осуществлятьфактическое обладание землей.
Правоземлепользования – это право лица владеть и пользоваться земельным участком,находящимся в государственной собственности, бессрочно – если это постоянноеземлепользование, или в течение определенного срока – если это временноеземлепользование на возмездной или безвозмездной основе.
Правоземлепользования может быть постоянным или временным, отчуждаемым илинеотчуждаемым, приобретаемым возмездно или безвозмездно.
Владелецземли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектомнедвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений наземельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вкладв стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельногоучастка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшенияимеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когдамногие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.
Земельныеучастки отличаются от других видов недвижимости. Это обусловлено следующимиособенностями:
а) земляявляется природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести вотличие от других объектов недвижимости;
б) при оценкевсегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
– какосновного средства производства;
– какпространства для социально-экономического развития;
в) земельныйфонд выступает основой формирования среды проживания населения страны иобеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водногофондов;
г) в отличиеот других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяютсяпонятия физического и функционального износа, а также амортизации, посколькусрок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли,количество которой ограничено, в отличие от стоимости зданий, сооружений и другихулучшений со временем увеличивается;
д)использованием и охраной земли в Республике Казахстан как основы жизни идеятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Для тогочтобы производить оценку земли, необходимо понять, для каких целей ееосуществляют.
Экономическаяоценка земельных участков производится в целях налогообложения, страхования,сдачи в аренду, купли-продажи, выкупа земель в частную собственность,предоставления земель или права землепользования в качестве залога, а также вслучаях передачи их в качестве взносов в уставные фонды хозяйственныхтовариществ либо в качестве пая в производственные кооперативы, для определениястоимости земельной доли при выделении собственника (землепользователя) изобщей долевой собственности на земельный участок, при включении земельныхучастков в активы хозяйствующих субъектов и в иных случаях, когда стоимостьземельного участка или права землепользования не может быть определенасоглашением сторон.
В связи сцелями оценки попробуем разобраться, что такое залог земельного участка, атакже земельная доля. Земельный кодекс дает следующие понятия:
Залогземельного участка или права землепользования – это основанный на договорезалога либо на основании законодательных актов Республики Казахстан способобеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель)имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательстваполучить удовлетворение из стоимости заложенного земельного участка или праваземлепользования преимущественно перед другими кредиторами лица, которомупринадлежит этот земельный участок или право землепользования (залогодатель),за изъятиями, установленными Гражданским кодексом Республики Казахстан.
Земельнойдолей может быть количественно определенная доля участия вместе с другимилицами в правах и обязанностях на земельный участок, выделение которой можетбыть произведено в случаях, установленных Земельным Кодексом и инымизаконодательными актами Республики Казахстан.
Подстоимостью объекта недвижимости (земельного участка или права на аренду) обычнопонимают наиболее вероятную цену купли-продажи на конкурентном рынке илисоответствующей операции (залог, страхование и т.д.).
В связи с тем, что земля является оригинальнымтоваром, включающим четыре функции использования: пространственный базис(территория), плодородие (почва), недра (полезные ископаемые), ландшафт(рекреация) – соответственно и различается несколько видов стоимости земельныхучастков. Наиболее распространенными на рынке недвижимости являются две цены:нормативная и рыночная. Обе цены выражают суть земельной ренты. Различаютсялишь методы определения ее величины.
Оценочная стоимость земельного участкаопределяется при выкупе гражданами и негосударственными юридическими лицами всобственность или постоянное землепользование для установленныхзаконодательством целей и при продаже земельных участков в частнуюсобственность для других надобностей, не запрещенных Законом.
Кадастровая(оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяетсятерриториальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии сбазовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмезднойоснове в частную собственность государством, с применением поправочных(повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется территориальным органомпо управлению земельными ресурсами актом определения кадастровой (оценочной)стоимости земельного участка.
Базовыеставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственностьустановлены Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября2003 года, №890.
Базовойставкой платы является нормативная цена земельного участка для определения егокадастровой (оценочной) стоимости при предоставлении государством права частнойсобственности на земельный участок или продаже права временного возмездногоземлепользования.
Определение стоимости земельных участковпроизводится территориальными органами либо производственными подразделениямиГосударственного Комитета Республики Казахстан по земельным отношениям иземлеустройству по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан июридических лиц.
Для того чтобы произвести оценку земли в данныйКомитет направляются заявки, в которых указываются цель оценки, местоположениеземельного участка и размер участка. Комитет или другой орган, которомупоручено проведение оценки земли, проверяет наличие у заявителя документов оправе на землю, уточняет фактические границы и площадь оцениваемого участка,анализирует материалы, характеризующие земельный участок.
Оценказемельного участка по существу представляет собой определение его рентнойстоимости. При его расчете оценщик исходит из основных экономических принципов:
– замены(подстановки) – стоимость земельного участка определяется ценой, которуюследует заплатить за приобретение равножелаемого участка, при этомпредполагается, что такая замена не будет связана с дорогостоящей задержкой;
– спросаи предложения;
– предвидения– стоимость земли может повышаться или понижаться в связи с ожиданиемкакого-либо события в будущем;
– соответствия– земля достигнет своей максимальной стоимости, когда она используется всоответствии с экономическими и социальными стандартами, действующими в данномрайоне.
Компонентамистоимости земли является полезность, дефицит и желательность.
Дляобразования стоимости земли присутствие этих трех компонентов обязательно.Однако, роль их в этом неодинакова. Сами по себе полезность и дефицит земли несоздают ее стоимости. Она образуется лишь при появлении платежеспособногоспроса, т.е. желания пользователя иметь землю, подкрепленное его способностьюплатить ренту. В этой связи появляется необходимость учитывать факторы исвойства, влияющие на стоимость земли, которые учитываются через поправочныекоэффициенты к нормативной цене:
– физическиесвойства – качество местности, плодородие земли, климат, удобное расположениеотносительно школ, магазинов и парков, наличие водопровода, канализации,предприятий общественного пользования и транспорта, отсутствие плохих запахов,дыма и шума, структура землепользования, расстояние от участка до дороги(улицы), «глубина» участка, топография, улицы и размер участков;
– юридическиеи государственные факторы – вид и размер налогообложения, зонирование истроительные правила, территориальная планировка и ограничения;
– социальныефакторы – рост или снижение численности населения, изменение размера семьи,типичные возрастные группы, отношение к закону и порядку, уровни престижности иобразования;
– экономическиефакторы – размер ренты и уровень доходов, расширение и новое строительство,наличие земли и ее незанятость.
Влияние этихфакторов, выраженное как самостоятельно, так и во взаимосвязи, помогаетоценщикам определить стоимость земли.
Оценка земельдолжна удовлетворять следующим принципиальным требованиям:
– полнотаучета существенных факторов;
– адекватностьучета существенных факторов;
– прозрачностьметодов оценки и наглядность результатов;
– внутренняянепротиворечивость результатов оценки;
– адресность.
Таким образом, экономически обоснованнаястоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитыватьвозможность их одновременного использования как природного ресурса, основысреды проживания населения и объекта недвижимости.
Но процедура оценки земли без правовоговмешательства невозможна. Поэтому рассмотрим, как складываются земельныеотношения в Казахстане.
1.2Правовое регулирование оценки земли в Республике Казахстан
Земельныеотношения в Казахстане – насущный и актуальный вопрос. Они складываются достаточнодавно и на данный момент более-менее утверждены. Довольно долго проводилисьземельные реформы и на данный момент Правительством Республики Казахстанрассмотрен и в 2003 году принят новый Земельный Кодекс, в который опять-такивскоре будут внесены некоторые изменения.
Земельныереформы в Казахстане проводились в три этапа[1]. На первом этапе(1991–1993 гг.) был введен в действие Земельный кодекс, принятый ВерховнымСоветом в 1990 году, в котором категорически запрещались купля-продажа,дарение, сдача в залог земли, т.е. все основные атрибуты частной собственностина землю, кроме аренды. На втором этапе (1994–1995 гг.), согласно указамПрезидента по совершенствованию земельных отношений, разрешались рыночныесделки по продаже права на владение и пользование землей, но без существованияакта купли-продажи земли, оставшейся в безраздельной государственнойсобственности. На третьем этапе (1996–2000 гг.) на основе статьи 6Конституции Республики Казахстан закреплялась государственная и частнаясобственность на землю, предусматривая предоставление земельных участковфизическим и юридическим лицам в постоянное и временное пользование.
До 1995 годаземельные отношения регулировались Земельным кодексом, принятым в 1990 году.Согласно его базовым статьям земля сохранялась в государственной собственности,а за каждым субъектом хозяйствования закреплялось право долгосрочногоземлепользования. Субъектами землепользования могли выступать коллективныеобъединения (товарищества, государственные предприятия, акционерные общества,производственные кооперативы) и личные хозяйства, представленные в Казахстане крестьянскими(фермерскими) и лесопромысловыми хозяйствами. Все субъекты независимо от формыорганизации хозяйства по закону были наделены равными правами. Правоземлепользования стало наследуемым. Земли можно было сдавать в аренду, однакозапрещалась ее купля-продажа или сдача в залог.
В 1995 годуПрезидентом Республики Казахстан и Правительством был сделан значительный шагпо пути реформирования земельных отношений. После принятия КонституцииРеспублики Казахстан, где определено, что земля может находиться как вгосударственной, так и в частной собственности, был принят Указ ПрезидентаРеспублики Казахстан «О земле» от 25 декабря 1995 года, который регулировалземельные отношения до 2001 года. Опыт координирования земельных отношений вреспублике в соответствии с реформами 1995 года открыл ряд проблем, требующихдальнейшего разрешения.
В 1996–1998 гг.сложилось непростое положение: в пользовании государственных земель осталосьвсего 11 млн. га земель, т.е. 6%, остальные 93,3% земель сельскохозяйственногоназначения по законодательству закреплены или подлежат закреплению засобственниками и землепользователями, а также негосударственными юридическими,физическими лицами, отдельными гражданами или их группами, объединенными втоварищества, кооперативы. При этом в частной собственности оказалось всего 1/3земельного фонда страны.
Такимобразом, земельная реформа потребовала от государства, в лице Президента иПарламента, новых действий и законодательных корректировок, конституирующихсложившиеся отношения. С принятием 24 января 2001 года Закона «О земле» реформавступила на новый уровень своего развития. По словам Н.А. Назарбаева,«введение института частной собственности на землю позволит запустить ее врыночный оборот и сделать нормальным инструментом труда»[2].
В РеспубликеКазахстан также было принято множество Постановлений Правительства РК,касающихся вопросов о земельных участках. Можно перечислить некоторые из них.Это Постановление Правительства РК «Об утверждении порядка определенияоценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность илипредоставляемых в землепользование государством» от 1 октября 1996 года; ПостановлениеПравительства РК от 13 августа 1998 года №763, Постановление Правительства РКот 12 мая 1999 года №566, в которых утверждены ставки платы за землю,продаваемую в частную собственность или предоставленную в землепользование;Постановление Правительства РК от 10 декабря 1996 года №1511 «Об утверждениипорядка купли-продажи находящихся в государственной собственности земельныхучастков или права землепользования»; Постановление Правительства РК №1576 «Обутверждении ставок платы на землю, продаваемую в частную собственность илипредоставляемую в землепользование государством»; Постановление ПравительстваРК от 6 июня 1996 года №710 «Об утверждении порядка ведения земельного кадастраРК» и т.д.
Касаясьвопроса ставок платы за земельные участки, можно сказать, что на данный момент,как было отмечено выше, действует Постановление Правительства РеспубликиКазахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Об установлении базовых ставок платы заземельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдачегосударством или государственными землепользователями в аренду, а также размераплаты за продажу права аренды земельных участков».
Совсемнедавно Правительством страны был принят новый Земельный кодекс от 20 июня 2003года №442-II, по которому в ближайшие 10 лет в частную собственность могутперейти 15% земель сельскохозяйственного назначения. Таков прогнозгосударственного Агентства по управлению земельными ресурсами республики.
Рассмотримосновные положения Земельного кодекса.
Земельнымкодексом предусмотрены:
– тривида права землепользования: постоянного, временного и частной собственности;
– дваварианта выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения в частнуюсобственность: по полной кадастровой (оценочной) стоимости и по льготной цене.
В Кодексезаложены положения о публичном и частном сервитуте (право прохода, проезда,забора воды, прогона скота).
Кроме того, вчастной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могутнаходиться земли под застройку или застроенными производственными инепроизводственными, в т.ч. жилыми зданиями (строениями, сооружениями) и ихкомплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений,сооружений) в соответствии с их назначением.
Согласнодействовавшему Закону «О земле» от 24.01.2001 года земельные участкисельскохозяйственного назначения не могли находиться в частной собственности.Данный институт распределялся только на участки, предоставленные(предоставляемые) казахстанским гражданам для ведения личного домашнего (подсобного)хозяйства, садоводства и дачного строительства. При этом собственниками такихземель не могут быть иностранцы и лица без гражданства.
Если говоритьв целом о частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, тоона имеется практически во всех странах с развитой рыночной экономикой. В США иКанаде они занимают 98%, Польше – 92%, Албании – 88%, Швеции и Германии – 95%т.д.[3]
Правда вКонституции страны 1995 года присутствует институт частной собственности наземлю. Но такая норма не распространялась на земли сельскохозяйственногоназначения, кроме земель под садоводство и дачное строительство.
По моемумнению, Земельный кодекс в более полной форме регламентирует земельныеотношения в стране, так как здесь включены те нормы, которые регулировалисьмногочисленными подзаконными актами.
По своейструктуре, логической последовательности, исчерпываемости и однозначноститрактовок тех или иных норм Земельный кодекс в значительной степени превосходитразработанные до сих пор законы о земле. Такова общая оценка Кодекса одного издепутатов Мажилиса Парламента Республики Казахстан. Он не исключает возможностии необходимости совершенствовать Кодекс в деталях.
Прежде всего,необходимо отметить, что Кодекс полноценно регламентирует отношениясобственности на земли государства, граждан, государственных инегосударственных юридических лиц. Он предполагает определить объектом частногоземлевладения земли сельскохозяйственного назначения и наделять ими граждан дляразвития домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, дачного строительства,а также физических и юридических лиц для товарного сельскохозяйственногопроизводства, научных и учебных целей.
Собственникомземельного участка, предназначенного для товарного сельскохозяйственногопроизводства, может стать физическое или юридическое лицо только после еговыкупа. Разрешается выкуп в рассрочку. В течение этого периода земельныйучасток будет находиться только на праве владения и пользования. Если другиестраны с переходной экономикой сначала вводили институт частной собственностина землю, а затем накладывали мораторий на право распоряжения земельнымучастком, то Земельный Кодекс Республики Казахстан предлагает решить этупроблему более последовательно. Также увеличен этот период на более длительныйсрок, а средства, поступающие от продажи земель, направить на обустройствосела, прежде всего, на строительство и содержание дорог.
В Кодексеболее четко и доступно сформулированы нормы аренды, внесены некоторыеконцептуальные изменения. В частности, институт аренды будет отличаться отсегодняшнего тем, что будет отменена вторичная аренда или субаренда в концеэтого года, продажа, дарение права аренды и другие сделки с правом аренды, заисключением передачи его в залог.
Кроме того,отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендных отношений – этодолгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев – не более 10 лет. Поданному вопросу некоторые депутаты предлагали субаренду сохранить, обосновываяэто тем, что половина сельских жителей, имеющих персонифицированные земельныепаи, свои земли сдают в аренду. В новом Земельном кодексе следовало бы подойтик сохранению права на условную земельную долю, считают депутаты, так как онаучитывает интересы всех сельских жителей.
Сэкономической точки зрения важнейшим дополнительным источником финансированиясельского хозяйства является развитие залоговых отношений. Как заверял директорфилиала «Астана» ОАО «БанкТуранАлем» Бахтияр Жуманов: «Земельный участокна праве частной собственности, праве постоянного землепользования или же правевременного долгосрочного землепользования может стать предметом залога. Приоценке такого залога учитываются качественные характеристики земельногоучастка, урожайность за последние 2–3 года и т.д. под следующие процентныеставки: от 20% в валюте и 26% – в тенге. Ставки могут снижаться до 14% годовыхв валюте. Обеспечением по кредиту какого-либо хозяйства могут выступать основныесредства, включая сельскохозяйственную технику, здания, оборудования и пр. Какосновной залог принимается, конечно же, земельный участок»[4].
Вопросычастной собственности на земли сельскохозяйственного назначения во всем миререгулируются государством. Такие меры государственного регулированияпредусмотрены и в нашем Земельном кодексе:
1.Собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть толькограждане, физические и юридические лица Республики Казахстан. Иностранцы, лицабез гражданства и иностранные юридические лица могут быть только арендаторамиземель сроком до 10 лет, запрещается им передавать землю в частнуюсобственность. В то же время совершенно отрицать возможность участия иностранногобизнеса в этой отрасли было бы не совсем разумно. Можно предоставлять в арендуземли иностранцам, но с двумя главными условиями: они не будут иметь право насубаренду, при этом наследование арендуемых земель для них не предусмотрено.
2. В Кодексе четкообозначены земли, которые не могут быть проданы в частную собственность. Этоземельные участки, занятые:
– длянужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности,находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями,коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границыРеспублики Казахстан; таможенных нужд;
– особоохраняемыми природными территориями;
– леснымфондом, за исключением земель, покрытых искусственными лесами, созданными засчет средств физических и негосударственных юридических лиц;
– воднымфондом, за исключением земельных участков, занятых водохозяйственнымисооружениями межрайонного (областного) и межхозяйственного (районного)значения, а также ирригационными сооружениями, обслуживающими земельный участокодного хозяйствующего субъекта в случае приватизации указанных сооружений;
– магистральнымижелезнодорожными сетями и автомобильными дорогами общего пользования;
– территориямиобщего пользования в населенных пунктах, за исключением земельных участков,занятых зданиями и сооружениями, находящимися на праве частной собственности, инеобходимых для их обслуживания;
3. С цельюнедопущения латифундизма Кодексом установлены предельные размеры земельныхучастков, которые могут находиться в частной собственности и в аренде у одногофизического или юридического лица и их аффилиированных структур. Некоторыеземлепользователи предлагают вменить в обязанность государства выкуп излишковземель у тех собственников, которые имеют их выше установленных предельныхразмеров, и затем продать их тем, кто живет и работает на селе.
ПравительствоРеспублики Казахстан на основании совместного предложения областныхпредставительных и исполнительных органов устанавливает предельные размерыземельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах одногоадминистративного района (города).
Земельныеучастки предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частнуюсобственность в следующих размерах:
1) дляведения личного подсобного хозяйства в сельской местности – 0,25 га нанеорошаемых и 0,15 га на орошаемых землях;
2) дляиндивидуального жилищного строительства – 0,10 га;
3) длясадоводства и дачного строительства – 0,12 га.
4. Длярегулирования взаимоотношений собственников земельного участка с другими лицамив вопросах ограниченного пользования чужими земельными участками вводитсяинститут публичных и частных сервитутов.
5. ВЗемельном кодексе четко расписаны нормы, позволяющие изъять земельные участки усобственников в случае нарушения ими законодательства о земле.
Земельныйучасток может быть изъят у собственника и землепользователя, если ониспользовал участок с грубым нарушением правил рационального использованияземли, в частности, если участок использовался не в соответствии с целевымназначением или его использование привело к существенному снижению плодородиясельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологическойобстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используетсяпо своему целевому назначению.
6.Ограничение прав собственников земли. Это нормы, не допускающие спекуляциюземель. В Кодексе заложены нормы, предусматривающие ограничение прав владельцаземельного участка, выкупившего его по льготной цене. В частности, емузапрещено совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в залог, втечение 10 лет.
Долгие годыКазахстан был в составе единого СССР, поэтому для сравнения можно рассмотретьземельный опыт Российской Федерации, который нам небезразличен, так как исейчас между этими государствами существует много взаимосвязей. Так что можноотметить следующее:
Земля вгражданский оборот была возвращена Указом Президента РФ №1767 «О регулированииземельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1997года. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением опорядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведенииконкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей,Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 «О дополнительных мерах понаделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственнойпрограммы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РоссийскойФедерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «Опорядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав»,Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждани юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельскойместности», а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года «Ореализации конституционных прав граждан на землю»[5].
В процессеосуществления земельных отношений в России получили распространение четыреметодики:
– кадастроваяоценка земель г. Москвы;
– кадастроваяоценка земель на основе факторного анализа;
– оценказемель в составе градостроительного кадастра;
– кадастроваяоценка земель на основе выделения тестовых участков.
Частнаясобственность признается лишь для участков со следующими условиямииспользования:
– индивидуальное(жилищное) строительство;
– крестьянское(фермерское) хозяйство;
– личноеподсобное, садоводческое или дачное хозяйство;
– приватизированныеучастки под предприятиями.
В УказеПрезидента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридическихлиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14февраля 1996 года №198 признается право граждан и юридических лиц, получивших всобственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенныхпунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственностьземельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, заплату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания назначительной части территории страны единого объекта недвижимости –имущественного комплекса.
Как видно изсравнения Российского опыта земельных отношений с Казахстанским, реформы,касающиеся вопросов земли, во многом совпадают.
На данныймомент земельные отношения в Республике Казахстан строятся на основе ЗемельногоКодекса, Конституции РК и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых встране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК,утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядокопределения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которыхбыли перечислены выше.
Такимобразом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстанявляется введение частной собственности на земли сельскохозяйственногоназначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введениемответственности за неэффективное использование земли, совершенствованиемметодики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий побонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкойэффективных механизмов ипотечного кредитования.
2.Особенности методов оценки земли
2.1Специфика методов оценки земли
Наконец, мыперешли к рассмотрению непосредственно методов и подходов к оценке земель. Нопрежде, чем мы перейдем к подробному изучению поставленного вопроса, необходиморассмотреть специфику этих методов.
Оценка землиподразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночнуюоценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причинепроизводят эти оценки.
Цельюкадастровой оценки является единовременное определение кадастровой стоимостивсех земельных участков в границах административно-территориальных образований(областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам наопределенную дату.
Цельюединичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимостиединичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками всоответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая иединичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-хподходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 2.1.).
Методы оценкиземлиДоходный подход Сравнительный подход Затратныйподход
– Методпрямой – Метод сравнения продаж – Метод изъятия
капитализации(способы оценки типичного – Метод определения
– Дисконтированиеучастка и единицы затрат на освоение
денежныхпотоков сравнения) – Оценка по затратам
– Техникаостатка – Метод переноса на инфраструктуру
дохода дляземли – Оценка по условиям
типовых
инвестиционных
контрактов
Рис. 2.1.Методы оценки земли
Такжетеоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность сточки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использованиябудущего дохода земельные участки зависят от ожидаемой величины годовойарендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение иэксплуатацию, т.е.:
Сз = (Дв – И)/ Кк, (2.1)
где Сз –стоимость земельного участка;
Дв – реальныйили условно начисленный валовой доход;
И – ожидаемыеиздержки;
Кк – ставка(коэффициент) капитализации.
Следующийподход гласит, что предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, апредельные издержки – с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этихвеличин дает представление о продажной цене данного участка земли:
Цена земли =Рента (годовая) / Ставка ссудного процента х 100% (2.2)
Цена землиесть капитализированная земельная рента. Она показывает, какую сумму денегтребуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процентаполучать доход, равный данной земельной ренте. Данная формула показывает лишьнаиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях.Общая тенденция на рынке земельных участков состоит, как было отмечено выше, внеуклонном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к нимпримыкающих. Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействияспроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.
Известнонесколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых дляразличных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир ит.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числеот характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряженииэксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимостигруппируются специалистами в три подхода: затратный, доходный исравнительный (рыночный).
Рассмотримподробнее эти три подхода оценки земли.
2.2Затратный подход к оценке земли
Затратныйподход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельныйучасток сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретениесоответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного поназначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.
Методызатратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительствообъекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельногоучастка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром дляопределения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
В современнойлитературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого мненияпо поводу методов, входящих в состав общепринятых подходов. Так, один изавторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратногоподхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости),поэлементный, сметный и индексный.
Методсравнительной единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается втом, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимостинедвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта.При этом единицами измерения могут быть 1 м², 1 м³, 1 местои пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеетсяинформация об удельной стоимости аналогичных объектов.
Поэлементныйметод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затратна строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.
Сметный методоценки объекта заключается в составлении объективных и сводных сметстроительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкийметод, и эксперту-оценщику понадобится помощь специалиста-сметчика.
Индексныйметод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путемумножения его балансовой стоимости на определенный индекс.
Другой авторучебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотримподробнее ее вариант[6].
Итак,затратный подход включает следующие методы:
– изъятия;
– определениезатрат на освоение;
– оценкигородских земель по затратам на инфраструктуру и условиям
типовыхинвестиционных контрактов.
Методизъятияопределяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу междурыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участкасо зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий исооружений за вычетом их износа.
Данный методрасчета стоимости земельного участка основывается
на техникеостатка земли.
Метод изъятияиспользуется при следующих условиях:
1) приопределении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участкакак свободного;
2) если нарынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельнымиучастками.
Рассмотрималгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:
1.Определение рыночной стоимости земельного участка со зданиями и сооружениями наоснове изучения рынка и сравнительных продаж. Но бывают ситуации, когданедостаточно информации по сопоставимым продажам, тогда в качестве исходныхвеличин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимостиобъектов.
2. Расчетвосстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем,которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительнойстоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимостьзамещения.
Стоимостьвоспроизводства – это затраты на строительство точной копии оцениваемогообъекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такомуже проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимостивоспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимостьзамещения.
Стоимостьзамещения несколько отличается от стоимости воспроизводства – это затраты втекущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью,равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видовоборудования, материалов, проектов, технологий.
3.Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий исооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Физическийизнос – это потеря стоимости за счет физического разрушения строительныхконструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он возникает под воздействиеместественного старения.
Функциональныйили моральный износ – это потеря стоимости вследствие относительнойнеспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новымсооружением, созданным для таких же целей. Данный вид износа – результатнаучно-технического прогресса в области архитектуры и строительства,проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении ит.п.
Внешний илиэкономический износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке,изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
4. Вычитаниеиз восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износадля получения их остаточной стоимости на дату оценки.
5.Определение рыночной стоимости собственно земельного участка
путемвычитания из рыночной стоимости земли со зданиями и сооружениями остаточнойстоимости зданий и сооружений.
Приосуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы,инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Оценкиземельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипнымобъектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческойнедвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия поэлементам сравнения.
Предположим,нам необходимо оценить земельный участок в курортной зоне, причем свободныеучастки в этой местности давно не продавались. Но мы имеем информацию онедавних продажах домов, из чего видно, что цена типового дома с участкомколеблется от 200 000 до 300 000 ден. ед.
Анализ рынкапоказывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерамучасток земли за 90 000 ден. ед., издержки же на строительство типового домасоставят 100 000 ден. ед., а прибыль и косвенные издержки будут равны 80 000ден. ед. Тогда, общая стоимость составит 270 000 ден. ед., из которых землясоставит одну треть.
В связи свышеизложенным, можно произвести расчеты, из которых стоимость земельногоучастка в курортной зоне может находиться в зоне от 67 000 до 100 000 ден. ед.(т.е. 1/3 от стоимости недвижимости).
Послерассмотрения данного метода можно определить его достоинства и недостатки.
Итак,достоинства метода изъятия заключается в том, что он дает объективныерезультаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимостизданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительногоравновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Недостаткамиданного метода может быть то, что он может дать необъективную оценку стоимостизданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, так как с течениемвремени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимостиуменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; а также вусловиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат навоспроизводство зданий и сооружений.
Следующийметод – метод определения затрат на освоение применяется приоценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимостьземли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затембудут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержкина их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяетсястоимость неосвоенной земли.
Метод определениязатрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованиемявляется разделение земельного массива на отдельные участки.
Рассмотримэтапы определения затрат на освоение:
1)Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройстваисходя из физических и юридических возможностей, а также экономическойцелесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечатьрыночным стандартам данного региона.
2) Расчетцены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимыхучастков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе методасравнения продаж.
3) Расчетвсех затрат на освоение:
– расходына приобретение земельного массива и оформление документов;
– инженерныерасходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;
– расходыпо устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;
– оплатаналогов, страхования;
– прибыльи накладные расходы подрядчика;
– расходына продажу и рекламу.
4) Расчетстоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение ипредпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажиучастков.
5)Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставкидисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемогоосвоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтированиеденежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат ипредпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, дляполучения текущей стоимости неосвоенной земли.
К примеру,нам необходимо оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на30 участков и затем продать каждый за 25 000 ден. ед. При этом будут иметьместо следующие издержки:
Планировка,очистка, инженерные сети, проект 180 000
Управление 10000
Накладныерасходы и прибыль подрядчика 60 000
Реклама 20000
Налоги истраховка 10 000
Прибыльпредпринимателя 40 000
Итого: 320000
Сумма чистойвыручки от продаж:
30 х 25 000 –320 000 = 430 000 ден. ед.
Настоящаястоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода втечение четырех лет и норме отдачи 10% составит:
(430 000 / 4)х 3,1699 = 340 764 ден. ед.,
где 3,1699 –коэффициент настоящей стоимости аннуитета (определяется по таблице).
Оценка земельпоселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещениеинфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшенийгородских земель.
К затратам навоспроизводство относят расходы на магистральные сети и городские сооружениясистем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения,улично-дорожную сеть и т.п.
Стоимостьзамещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшенийгородских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основетекущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилойзастройки.
Теперьрассмотрим этапы оценки городских земель по затратам на возмещениеинфраструктуры:
1-й этап. Определениеплощади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов завычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.
2-й этап.Определение себестоимости строительства 1 м² площади жилых домов потиповому проекту.
3-й этап.Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажноготипового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всехжилых домов.
4-й этап. Наоснове полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доликапитальных жилых затрат города на создание инфраструктуры, рассчитываетсяинтервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землямжилой застройки.
5-й этап. Наоснове интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктурымногоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимостизамещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.
Оценкагородских земель по условиям типовых инвестиционных контрактовиспользуется для оценки городских земель в крупных городах.
Существует 2вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческоестроительство в крупных городах:
а) путемвыкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;
б) на основезаключения инвестиционных контрактов.
Стоимостьземельного участка по данному методу определяется как текущая стоимость платежаза землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.
Приведемэтапы оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемыхпод строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений исооружений:
1. Определяется характеристика здания,планируемого для строительства на данном земельном участке.
2. На основеусловий инвестиционного контракта рассчитывается количество продаваемых городужилых и нежилых помещений.
3.Определяется рыночная стоимость 1 м² площадей жилого и нежилогоназначения в планируемом здании.
4.Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городупосле завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.
5. Уточняетсяориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.
6.Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезныхплощадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.
7.Рассчитывается ставка дисконтирования.
8.Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (4-йэтап) с учетом времени строительства (5-й этап), продажи (6-й этап) и значенияставки дисконтирования (7-й этап).
Даннаятекущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собойинвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствиикаких-либо обременений.
Итак, мырассмотрели ведущий подход к оценке земли. Приступим к рассмотрению следующегоподхода.
2.3Сравнительный подход к оценке земли
Сравнительный подход широко используется в странах сразвитым земельным рынком. Подход основан на систематизации и сопоставленииинформации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципезамещения. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.
Начнем с методасравнения продаж.
Основныеэтапы расчета стоимости методом сравнения продаж следующие:
1. Выявлениенедавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельногорынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментацию и определяет,к какому сегменту рынка относится объект оценки.
Кхарактеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:
– целевоеназначение земель;
– зонированиеи разрешенные варианты землепользования;
– местоположение;
– потребительскиесвойства земель (плодородие и другие характеристики почв);
– передаваемыеюридические права собственности и т.д.
Затем необходимо собрать информацию о недавних продажахсопоставимых объектов земельных участков на соответствующем сегменте земельногорынка. Для сравнения используются несколько проданных земельных участков.Обычно от 3-х до 5-ти аналогов, но большее их число повышает достоверностьоценки. Количество объектов-аналогов, используемых в расчетах, прежде всего,зависит от их сопоставимости, т.е. меры соответствия проданного и оцениваемогоземельных участков по элементам сравнения. Критерием сопоставимости выступаетконкурентоспособность. Если оцениваемый и сопоставимый земельные участки неконкурируют на одном сегменте земельного рынка, то это может привести кошибочным оценкам.
2. Проверкаинформации о сделках с земельными участками.
Проводитсяотбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждениятого, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.
При выбореобъекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимостьсубъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичныемотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение. Для определениявозможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования.
3. Сравнениеоцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесениепоправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
В случае еслиоцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнегонеобходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы бытьпродан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок.
Оценказемельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли. Онможет производиться 2-мя способами: по элементам сравнения или с помощью единицсравнения.
Элементамисравнения называют характеристики земельных участков и условия заключениясделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализасравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельногоучастка, который является затем основой расчета стоимости других участковземли.
При сравненииземельных участков необходимо учитывать следующие элементы:
– оцениваемыеправа собственности;
– условияфинансирования;
– условияпродажи;
– датапродажи;
– местоположение;
– физическиехарактеристики.
При внесениипоправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки отплощади земельного участка.
Единицысравнения могут использоваться, если:
а) земельныеучастки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;
б) необходимапредварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.
При сделках снезастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:цена за 1 га, цена за 1 м², цена за 1 фронтальный метр, цена за лот,цена за единицу плотности.
Метод единицысравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга поразмерам, но относительно схожи по другим параметрам.
Преимуществомданного метода является его относительная простота и легкость. Он широко используетсяпри освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценкесельскохозяйственных земель, находящихся в одной природно-климатической зоне.
4. Анализприведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимостиоцениваемого земельного участка.
Дляопределения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продажиспользуется следующая информация:
– титулсобственности и регистрационные данные по земельному участку, обременения исервитуты;
– категорияземель, в границах которых расположен земельный участок;
– физическиехарактеристики участка;
– данныео взаимосвязи участка с окружением.
Такимобразом, можно сказать, что оценка методом сравнения продаж является наиболееобъективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимойинформации по прошедшим на рынке сделкам.
Но необходимоучитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты вусловиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажахсопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резкихизменениях экономических условий.
Следующийметод – метод переноса или соотнесения основан на определениисоотношения между стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объектанедвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельногоучастка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионесуществует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельнойпроизводительности.
Если в районеоценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следуетподобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так инезастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение междустоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), егопереносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, гдепроизводится оценка.
/>/>Доляземли в = Стоимость земли = Стоимость земли
стоимостиобъекта Стоимость объекта Стоимость + Стоимость (2.3)
земли зданий
Предположим,что у нас отсутствуют данные по одному из районов о продажах незастроенныхземельных участков. Но в нашей базе данных имеются сведения по трем другимрайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.
Таблица 2.1Район Средняя стоимость земли Средняя стоимость объекта Доля земли в общей стоимости объекта 1 35 000 175 000 0,158 2 38 000 188 000 0,175 3 36 000 179 000 0,197
Определимтипичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.
0,158 + 0,175+ 0,197
/>Средняя арифметическая доля земли = =0,176
3
Далееиспользуем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. К примеру,оцениваемый объект был недавно продан за 195 700 ден. ед., тогда стоимостьземли будет определяться следующим образом:
Стоимостьземли = 195700 х 0,176 = 34443,2 ден. ед.
Изучивсравнительный подход к оценке земли, можно сказать, что этот метод несложен именее трудоемок, а также более предрасположен к пониманию.
2.4Доходный подход к оценке земли
Доходныйподход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли,исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только кземельным участкам, приносящим доход.
К основнымметодам доходного подхода, используемых для объектов приносящих доход,относятся метод прямой капитализации и метод дисконтирования.
Первый методрасчета используется тогда, когда предполагаются стабильные по годампрогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.
Второй методзаключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого отэксплуатации объекта за ряд лет с помощью различных годовых ставоккапитализации.
Перейдем кболее подробному изложению этих методов.
Рыночнаястоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляетсобой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или другихвыгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующейперепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Данный методшироко используется при оценке земельных участков предприятий добывающейпромышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанныхместорождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемыхили имеющихся производственных мощностей по добыче определяетсяпродолжительность эксплуатации месторождения, т.е. длительность прогнозногопериода, которая может составлять 25 и более лет.
Расчетвеличины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основетехнико-экономических показателей реального или планируемого проекта разработкиместорождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежныйпоток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации,затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, атакже обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохраннымзаконодательством.
Ставкадисконтирования может быть рассчитана с учетом:
– доходностиэксплуатации месторождения;
– степенидостоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного дляизвлечения из недр;
– степенириска разработки данного месторождения.
Риск веденияработ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, соответствующейвыполнению определенного этапа работ, т.е. в неполучении запланированногорезультата для данного этапа работ. Величина данного риска может рассчитыватьсяумножением вероятности получения отрицательного результата для определенногоэтапа работ (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения) навесовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующегоэтапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентногодохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величинадоходов превращается в стоимость земельного участка.Расчеты стоимости землиметодом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:
Стоимость земли = Рентныйдоход / Коэффициент капитализации (2.4)
Сложнойпроблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации.Особенность коэффициента капитализации в том, что он состоит только из однойчасти – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала. В настоящеевремя имеется 4 подхода к расчету коэффициента капитализации для оценкисельскохозяйственных земель.
1-й подход– эторассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала исоответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристикденежного рынка на дату оценки.
Критериемэффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям,характеризующимся сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых странинвестиции в сельскохозяйственные земли считаются не очень рискованными иприравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности.Например, в Испании доходность с 1 га по каждой выращиваемой культурекапитализируется под 3% (3% – средняя учетная ставка в этой стране).
ВсероссийскийНИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве в качестве ставкикапитализации рекомендует использовать ставку Сбербанка России по долгосрочнымвалютным депозитам[7].
2-й подход–условная капитализация исходя из установленного государством индекса.
Этот методшироко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорийземель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных. Методиками государственнойкадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводитсякапитал в сельском и лесном хозяйстве. В настоящее время данный методиспользуется при кадастровой оценке в России.
3-й подход – расчет коэффициентакапитализации методом кумулятивного построения.
Ставкакапитализации включает следующие составные части:
– безрисковуюставку;
– рискликвидности, связанный с возможностью возникновения потерь при реализацииобъекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности илинеустойчивости рынка;
– региональныйриск, т.е. риск вложения денежных средств в недвижимость, находящуюся вконкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальнымположением.
4-й подход основан на методерыночной «выжимки», или анализе сравнительных продаж.
Коэффициенткапитализации равен доходу, деленному на цену продажи по аналогичным земельнымучасткам. Необходимо рассчитывать среднее значение по нескольким продажам дляполучения достоверных значений ставки капитализации.
Использованиеметода капитализации дохода целесообразно при оценке земельных участков,приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Одним изметодов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы, т.е.денежной суммы, выплачиваемой за право пользования земельным участком. Годоваяарендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:
А = Аб х Кд хКр х S,(2.5)
где А –величина годовой арендной платы;
Аб – базоваяставка арендной платы за 1 м²;
Кд –коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр –коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;
S – площадь земельногоучастка.
Для оценкиземельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использованиетехники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям,построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления,отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытиявсех затрат приписывается земельному участку.
Техника расчетов доходным методом сложна, т. к. доходыраспределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализациизависит от состояния экономики, особенно финансовой системы и правовогорегулирования земельного рынка. Использование подхода требует проведенияшироких экономических и рыночных исследований для определения значений ставкикапитализации.
В странах сразвитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все 3подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводитсяисходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этихданных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе болееполной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли,рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо нанесбалансированность земельного рынка.
На основевышеизложенных классических методов разработаны, по отношению к земле – какчасти недвижимости, соответствующие модификации методов.
Эти методыиспользуются в зависимости от имеющихся исходных условий и конъюнктуры рынка.При определении нормативной цены (базовой ставки) они могут дополнять ведущий затратныйметод для его корректировки и объективизации.
3.Особенности оценки земель различного назначения
3.1Кадастровая оценка земель городов и населенных пунктов
В последнеевремя особую актуальность приобрела кадастровая оценка земельных участков длягородов республики. Рассмотрим подробнее оценку городских земель, в частности,оценку земель города Алматы.
К категорииземель населенных пунктов относятся земельные участки, предоставленные дляразвития городов, поселков, аулов, сел и других поселений.
В соответствиис Земельным кодексом Республики Казахстан в состав земель населенных пунктовмогут входить земли:
1) жилойзастройки;
2)общественно-деловой застройки;
3)производственной застройки;
4)транспорта, связи, инженерных коммуникаций;
5) особоохраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного иисторико-культурного назначения;
6) водоемов иакваторий;
7)сельскохозяйственного использования;
8) общегопользования, занятые и предназначенные для занятия площадями, улицами,тротуарами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами и инымиобъектами, предназначенными для удовлетворения нужд населения;
9) резервныеи иные, не вовлеченные в градостроительную деятельность, предназначенные длятерриториального развития населенного пункта и развития личного домашнего(подсобного) хозяйства;
10)специального назначения, выделяемые для размещения крематориев,скотомогильников, свалки бытовых отходов и иных объектов, использование которыхневозможно без установления специальных нормативов и правил;
11)предоставленные для нужд обороны и иного режима использования.
Концентрацияв городах населения и производства делает городские земли уникальным ресурсом.В связи с этим Агентство Республики Казахстан по управлению земельнымиресурсами приводит нам следующие данные. Занимая лишь 1% общей территориистраны, они сосредотачивают более 70% населения, свыше 80% основныхпроизводственных фондов, почти 97% финансово-кредитных (бизнес) центров,корпораций, национальных компаний и т.п. Здесь же формируются основныесоциальные, производственные, информационные и управленческие связи. Именно вэтом причина сильной привлекательности городов, имеющих мощныймногофункциональный потенциал. Это создает для пользователя городских земельособо благоприятные условия предпринимательства, чем объясняется значительныйспрос на такие земли.
Ценностьгородских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход.Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основойопределения кадастровой оценочной стоимости земельных участков являетсянормативный показатель цены земли – так называемая базовая ставка. Базоваяставка платы за земельные участки – нормативная цена земли, выражающая сущностьсредней величины земельной ренты в данных экономических условиях.
В связи сдинамикой этих условий, базовая ставка должна корректироваться. Однакослучилось так, что с 1996 года в Республике Казахстан никаких разработок по ееуточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление обустановлении базовых ставок платы за земельные участки – они не оченьизменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно наоснове капитализации земельного налога, установленного по удельным затратам наинфраструктуру населенных пунктов. В результате этого в Казахстане сложиласьситуация занижения размеров земельных платежей. Причина – низкая кадастроваястоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этимудельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен.Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, чтов рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.
Все этосказывается на создании современной фискальной системы земельных платежей икредитно-финансовых отношений, а также на формировании местного бюджета итормозит развитие рынка недвижимости.
Разработаннаябазовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется наобщетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опытее оценки.
На основанииобобщения опыта оценки земли в различных странах сделаны следующие выводы:
– встранах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночныхусловий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, анормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветскихгосударств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения толькоскладываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатомнормативной оценки, приобретает долговременное значение;
– вовсем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, какнаиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценкиземли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;
– рыночнаястоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретнымусловиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточненияосуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателябазовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;
– общепринятыйпорядок оценки городских земель следующий: определение базовой (нормативной)ставки → ценовое зонирование → дифференциация базовой ставки поценовым зонам → кадастровая оценка отдельных земельных участков черезиспользование поправочных коэффициентов.
Мироваяпрактика в соответствии с международными стандартами выделила следующиеосновные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (табл. 3.1.):
– физические;
– социальные;
– экономические;
– политические(административные).
Рассмотрим ихподробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы заземлю. Астана, 2002 г.
Таблица 3.1. –Факторы, влияющие на оценку недвижимости
Физические, окружающая среда, местоположение
Экономические
Социальные
Административные (политические), юридические
Характеристики местоположения:
– климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
– по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;
– состояние дорог и т.д.
Характеристики собственно участка:
размеры, форма, площадь, топография,
подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.п.
Характеристики зданий и сооружений: количество, тип, год и качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.
Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в самой стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий.
Факторы спроса: уровень занятости, величина зарплаты и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж.
Факторы предложения: площадь продаваемой земли, число объектов (имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР, финансирование и налоги.
Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования.
Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.
Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение.
Тенденции образовательного уровня, уровня преступности.
Стиль и уровень жизни.
Налоговая, финансовая политика.
Предоставление разного рода льгот.
Контроль землепользования, ставок арендной платы.
Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное.
Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные.
Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья, безопасность, противопожарная служба.
Всеперечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражаютместоположение оцениваемого объекта в системе расселения.
Основнымислагаемыми оценочного зонирования являются:
1)функциональность;
2)целостность города;
3) системавзаимосвязи общественных центров;
4)транспортно-планировочная организация города;
5) поселениекак развивающаяся структура;
6) системарасселения города;
7)комплексность.
Влияниефакторов (географический принцип определения местоположения), определяющихоценку недвижимости, подразделяют на три уровня: региональный, местный(локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.
Эти факторы внастоящее время характеризуют также структуру и динамику развития городовКазахстана.
Основойформирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территорииявляется комплексная градостроительная оценка территории.
Кадастроваяоценка земель включает три иерархические уровня представления по степеникрупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровеньоценки кварталов, принятых по инвентаризационной карте Центра регистрациинедвижимости и уровень функционально-оценочного зонирования.
Основнымрасчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется внаправлении генерализации – в функционально-оценочное зонирование, а внаправление детализации – в оценку земельных участков.
На уровнеучастковой оценки стоимость каждого участка земли связана с той городскойфункцией, под которую предполагается использование данного земельного участка.Оценка местоположения квартала в системе города оценивается с точки зренияразличия его функционального назначения.
Основнымидифференцирующими факторами, определяющими различия относительно ценностигородских территорий, в условиях их функционирования являются:
– транспортнаядоступность к центрам трудового и культурно-бытового тяготения;
– уровеньинженерного оборудования и благоустройства территории;
– уровеньразвития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
– эстетическая,историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;
– состояниеокружающей среды, санитарные, природно-ресурсные и микроклиматические;
– инженерно-геологическиеусловия строительства и степень подверженности территории разрушительнымприродным процессам;
– рекреационнаястоимость территории.
На основечетырех независимых факторов оценок выполнена комплексная градостроительнаяоценка территории города Алматы по данным Алматыградкадастра. Результатом ееявляется экономико-планировочное районирование территории г. Алматы, сзарегистрированными показателями градостроительной ценности и комфортности этихтерриторий[8].
Припроведении этой оценки территории соблюдались следующие условия:
– оцениваласьвся территория города по районам и пригородная зона в радиусе 12-ти километров;
– оценкапроизводилась с позиции соблюдения интересов всех функциональных зон города,как по совокупности природных, так и по комплексу антропогенных факторов;
– приоценивании объект оценки (территория) и субъект оценки (вид использования)выступали на равных правах.
Выделениеоценочных районов и их оценка по какому-либо одному свойству того или иногофактора производилась как по натуральным, так и удельным показателям. Оценочныерайоны города были выделены исходя из существующей планировочной структуры,административного устройства районов.
Необходимостьпривлечения для выполнения комплексной экономической оценки территории городабольшого числа различной природы факторов потребовала их свода в следующиегруппы:
– природно-ресурсныекачества территории;
– экономико-градостроительныеусловия обустройства территорий;
– функциональныевзаимосвязи элементов города;
– экологическаяситуация территории города.
Интегрированнаяградостроительная оценка территории города производилась по каждому видуфункционального использования. Оценка велась по кадастровым кварталам имассивам, в каждом из которых определяют балл, интегрированный по всем факторамградостроительной оценки территории.
На базеэлектронного опорного плана г. Алматы (М 1:10000) разработана модельсуществующего функционального зонирования территории города: жилая зона, общественно-деловаязона, производственная зона, зона специального назначения, зоналандшафтно-рекреационная, зона сельскохозяйственных земель и зона режимныхтерриторий.
Каждаяфункциональная зона делится в свою очередь на функционально-планировочныеучастки.
На каждый извыделенных планировочных участков функциональных зон накладывается комплекснаяградостроительная оценка территории города, в результате чего производитсярайонирование каждой зоны на основные районы (по коэффициенту градостроительнойценности территории).
Численноезначение всех факторов и подфакторов градостроительной оценки путем ихматематической обработки, с использованием пакета прикладных программ, образуетчисленное значение коэффициентов дифференциации.
Планировочныеучастки планировочных зон с одинаковыми значениями коэффициентов дифференциацииобъединяются в районы с одинаковой градостроительной ценностью.
В связи спроведенной комплексной градостроительной оценкой территории города Алматы, Алматыградкадастрпредоставил следующие данные – в совокупности оценочное районированиетерритории г. Алматы представлено 585 районами, каждый из которых имеетсвой интегральный оценочный коэффициент градостроительной ценности.
Базовыеставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственностьили при сдаче в аренду устанавливаются Правительством страны.
Правительствомстраны в 2003 году были установлены базовые ставки платы за земельные участкипри их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенныезданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли,предназначенные для их обслуживания, отраженные в таблице 3.2.
Таблица 3.2. –Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частнуюсобственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями)и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания[9]
Населенные пункты
Базовая ставка платы в тенге за 1 кв. м. Астана 1 180 Алматы 717 Актау 145 Актобе 137 Атырау 123 Караганда 190 Кокшетау 114 Кустанай 123 Кызылорда 129 Павлодар 114 Петропавловск 114 Талдыкорган 137 Тараз 181 Уральск 114 Усть-Каменогорск 145 Шымкент 181
Согласноэтому Постановлению, оценочная стоимость конкретного земельного участка (праваземлепользования) зависит от категории земель и их целевого использования.
На землинаселенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам инегосударственным юридическим лицам под застройку зданиями и сооружениями,включая земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные(повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные в результатезонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами поуправлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры иградостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общийразмер повышения или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению,не должно превышать двух раз.
Коэффициентыпо отношению к обследуемому объекту применяются по каждому фактору, затемрассчитывается средний поправочный коэффициент, который умножают на базовуюставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, поформуле 3.6:
(К1 + К2 + … +Кn)
/>Ст = Сб х, (3.6)
n
где Ст – стоимость1 кв. м. земли;
К1, К2, Кn – поправочныекоэффициенты;
Сб – базоваяставка.
Однакоинструкции по оценке и применению коэффициентов не разработаны. Оценщикам приходитсясамостоятельно выбирать коэффициенты, полагаясь на свой опыт и интуицию взависимости от факторов, влияющих на стоимость земельных участков (табл. 3.3.)[10].
Таблица 3.3. –Перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков№ п/п Факторы Коэффициент
1. Экономико-градостроительные 1.1
Жилой фонд: – износ до 30% 1,0 ― 2,0 – износ от 30 до 50% 1,0 ― 1,5 – износ боле 50% 0,3 ― 0,5 1.2
Детские сады: – жилой массив обеспечен детскими дошкольными учреждениями 1,0 ― 2,0 – дошкольные учреждения находятся за пределами жилого массива 0,3 1.3
Школы 1,0 ― 2,0 1.4
Магазины 1,0 ― 2,0 1.5
Больницы, поликлиники: – находятся в данном микрорайоне или жилом массиве 1,5 ― 2,0 – находятся в соседнем жилом массиве 0,8 ― 1,5 – поликлиники обслуживают несколько микрорайонов с большой плотностью населения 0,3 ― 0,8 1.6
Учебные заведения 1,0 ― 2,0 1.7
Объекты КБО 1,0 ― 2,0 1.8
Водоснабжение: -централизованное снабжение холодной и горячей водой 1,5 ― 2,0 – обеспеченность только холодной водой 1,0 ― 1,5 – автономное водоснабжение 0,3 1.9
Канализация: – центральная 1,0 ― 2,0 – местная 1,0 – отсутствует 0,3 1.10
Теплоснабжение 1,0 ― 2,0 1.11
Газоснабжение: – центральное обеспечение 2,0 – автономное обеспечение 1,0 1.12
Электроснабжение: – обеспечен 2,0 – необеспечен 1,0 1.13
Слаботочные устройства: – имеются 2,0 – отсутствуют 1,0 1.14
Улично-дорожная сеть: – асфальтное, бетонное покрытие с износом до 30% 2,0 – асфальтное, бетонное покрытие с износом свыше 30% 1,5 – гравийно-щебеночное покрытие 1,0 – грунтовые 0,5 1.15
Сеть общественного транспорта: – обеспечен всеми видами общественного городского транспорта 2,0 – обеспечен одним из видов общественного транспорта 1,5 – остановка общественного транспорта находится на расстоянии более 0,5 км от объекта 1,0 – сеть общественного транспорта не охватывает в полной мере данный район 0,5 1.16
Озеленение: – аллеи, скверы, парки, рощи т.д. 1,5 ― 2,0 – деревья, кустарники, газоны вдоль улиц, внутри кварталов 1,0 ― 1,5 – практически отсутствуют зеленые насаждения 0,5 1.17
Санитарная очистка: – вывоз мусора городскими службами 2,0 – вывоз мусора по определенным дням спецтранспортом 1,5 – городскими службами не обслуживаются 0,5 1.18
Соответствие градостроительным нормативам: – строения соответствуют нормативам 1,0 ― 2,0 – строения не соответствуют нормативам 0,5
2. Социально-функциональные 2.1
Взаимосвязь жилых районов с местами приложения труда: – жилой район, учреждения, организации, предприятия тесно связаны и составляют единый массив 2,0 – предприятия, организации, учреждения граничат с жилым массивом 1,5 – жилой массив на значительном удалении от мест приложения труда 0,5 2.2
Относительное расположение от экологически вредных и шумосоздающих объектов: – объект расположен в непосредственной близости от мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожный путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС, рынка, больницы, морга и т.д. 0,8 ― 2,0
3. Экологические 3.1
Определяется по экологической карте схеме территории города 0,5 ― 1,5 /> /> /> /> />
Здесь можноподвести некоторые итоги и сделать вывод.
Важнейшийвывод заключается в том, что рыночная стоимость земли, как недвижимости всегдарассчитывается по одному из трех методов, или по их комбинации и модификации,что определяет по сути нормативную методику ценообразования на рынке земли,атрибутом которой является нормативная цена (базовая ставка). Роль базовыхставок, при этом, выполняют исходные показатели: цена продажи, затраты насоздание объекта, капитализированный доход; в значения этих показателейвводятся поправочные коэффициенты, учитывающие неценовые рентообразующиефакторы индивидуального свойства для каждого объекта.
Несколькослов можно сказать и о налогах на землю. Земельные участки, находящиеся всобственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездномвременном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии сналоговым законодательством Республики Казахстан. В Налоговом кодексе установленыбазовые налоговые ставки на земли населенных пунктов. Рассмотрим таблицу 3.4[11].
Таблица 3.4. –Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов (за исключением придомовыхземельных участков), устанавливаются в расчете на 1 кв. м. площадиВид населенного пункта Базовые ставки налога на земли населенных пунктов, за исключением земель, занятых жилищным фондом, в т.ч. строениями и сооружениями при нем (тенге) Базовые ставки налога на земли, занятые жилищным фондом, в т.ч. строениями и сооружениями при нем (тенге) Города: Алматы 28,95 0,96 Астана 19,30 0,96 Актау 9,65 0,58 Актобе 6,75 0,58 Атырау 8,20 0,58 Тараз 9,17 0,58 Караганда 9,65 0,58 Кызылорда 8,68 0,58 Кокшетау 5,79 0,58 Костанай 6,27 0,58 Павлодар 9,65 0,58 Петропавловск 5,79 0,58 Уральск 5,79 0,58 Усть-Каменогорск 9,65 0,58 Шымкент 9,17 0,58 Алматинская область: Города областного значения 6,75 0,39 Города районного значения 5,79 0,39 Акмолинская область: Города областного значения 5,79 0,39 Города районного значения 5,02 0,39 Остальные города областного значения 85% от ставки, установленной для областного центра 0,39 Остальные города районного значения 75% от ставки, установленной для областного центра 0,19 Поселки 0,96 0,13 Села (аулы) 0,48 0,09
Расчетомналога в городе Алматы занимается организация Алматыжер.
Изгосударственных учреждений в городе Алматы, производящих оценку земельныхучастков, можно выделить Алматинский городской комитет по управлению земельнымиресурсами.
Оценка производится в соответствии с положениями Закона «Обоценочной деятельности», Земельного Кодекса, Гражданского Кодекса РеспубликиКазахстан, а также Международных Стандартов оценки.
Чащевсего оценка городской земли проводится в целях выкупа земельного участка подгаражами, индивидуальными жилищными строениями, магазинами, остановочнымикомплексами, СТО, а также для оформления кредита под залог земли и т.п.
Отделоценки городских земель выполняет подготовку Акта определения кадастровой(оценочной) стоимости земельного участка и договора купли-продажи земельногоучастка.
Дляподготовки Акта определения кадастровой (оценочной) стоимости земельногоучастка необходимы следующие документы:
Копии
1.Акта на землю либо договора аренды.
2.Удостоверения личности.
3.РНН.
Дляподготовки Договора купли-продажи земельного участка необходимы следующиедокументы:
Копии
1.Договор аренды с правом выкупа либо Постановление Акима.
2.РНН юридического лица.
Стоимостьуслуг:
ИзготовлениеАкта оценочной стоимости для юридического лица – 3078 тенге. Готовится 5рабочих дней.
ИзготовлениеАкта оценочной стоимости для физического лица – 1302 тенге. Готовится 5 рабочихдней.
Изготовлениедоговора купли-продажи – 1432 тенге. Готовится 20 рабочих дней.
Припредъявлении всех необходимых документов клиент заполняет и подписывает бланкЗаявления об изготовлении Акта определения оценочной стоимости либо договоракупли-продажи земельного участка. Чаще всего возникает необходимость наизготовления Акта оценки и договора купли-продажи вместе. На изготовление Актаоценки заявок поступает меньше.
Весь переченьдокументов направляется юристам на рассмотрение, затем специалисту, которыйставит поправочные коэффициенты в зависимости от целевого назначения земельногоучастка, затем оценщик производит расчеты и составляет Акт определениякадастровой (оценочной) стоимости, а также договора купли-продажи земельногоучастка.
Расчеты поопределению стоимости земельного участка совсем несложны. Для этого необходимоперемножить следующие показатели: общую площадь земельного участка (в случаенеобходимости площадь выкупной доли), ставку платы за 1 кв. м. земли ипоправочный коэффициент.
Рассмотримситуацию, когда необходимо составить договор купли-продажи земельного участка иАкт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
В нашемслучае договор купли-продажи земельного участка готовится на основанииПостановления Акима г. Алматы (см. Приложение №1) о продаже земельнойдоли.
ВПостановлении обязательно указывается:
– адресземельного участка: Алмалинский район, ул. Жамбыла, 175;
– егоцелевое назначение: эксплуатация и обслуживание салона красоты;
– кадастровыйномер: 20–311–014–108;
– площадьземельного участка – 0,2256 га;
– доля вобщей площади земельного участка – 0,0046 га;
– краткиесведения о покупателе: Золотарева Нина Андреевна, РНН…
Алматинскомугородскому комитету по управлению земельными ресурсами в связи с Постановлениемнеобходимо:
– подготовитьпроект договора купли-продажи земельной доли;
– вустановленном порядке выдать акт на право общей долевой собственности наземельный участок.
В Постановлениитакже указаны обязанности собственника. Он должен:
1) в течениеодного месяца с момента подписания договора продавцом произвести оплатукадастровой стоимости земельной доли;
2)зарегистрировать право общей долевой собственности в Центре по недвижимости г. Алматы;
3) обеспечитьбеспрепятственный доступ на земельный участок эксплуатирующим службам ипредприятиям для технического обслуживания и ремонта инженерных сетей.
Постановлениеподписывается Акимом г. Алматы В. Храпуновым и секретарем акимата К. Тажиевым,а также заверяется печатью.
Затемпроизводится расчет земельной доли на участке общей долевой собственности. Врасчете указывается адрес участка и наименование собственника. Расчетпроизводится следующим образом. Указываются:
Общая площадьучастка (кв. м.) 2256 14 39
Площадь дома(кв. м.) 1315
Количествоэтажей (уровней) 6
Площадьвстроенного помещения (кв. м.) 115
Количествозанимаемых уровней 1
Доля в натуре14
Земельнаядоля 46 кв. м.
В расчетеесть Примечание, в котором указывается, что земельная доля подлежит уточнениюпри регистрации в центре недвижимости. Расчет подписывается исполнителем суказанием даты расчета.
В Актеопределения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка указываются:инициалы покупателя, документ, удостоверяющий право на земельный участок,целевое использование земельного участка, его адрес, общая площадь земельногоучастка, доля, поправочный коэффициент, ставка платы за 1 кв. м. земли икадастровая (оценочная) стоимость земельного участка.
В нашемслучае поправочный коэффициент равен 1,8, который определил специалист взависимости от целевого назначения участка. Ставка платы за 1 кв. м. земли –717,00 тенге.
Получаемкадастровую (оценочную) стоимость:
0,0046 х 1,8х 717 = 59 368 тенге.
Актподписывают председатель комитета, заместитель председателя комитета, главныйспециалист комитета, специалист комитета, заверяют печатью.
Как видно из небольшихрасчетов по определению оценочной стоимости земельного участка, применяетсяболее упрощенный метод ее определения, т.е. нормативная оценка. Совокупностьраспространенных методов – Затратный, Сравнительный, Доходный – не применяется.
Таким образомготовят Акт определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка иДоговор купли-продажи земельного участка в нашем городе на госпредприятии.
По отношениюметодики оценки территорий городов, зон и кварталов, можно отметить следующее:
– многолетнеефункционирование рынка недвижимости (в т.ч. земли) в развитых странах дальнегозарубежья сместило центр тяжести оценочных работ в направлении единичныхобъектов, поэтому территориальных методик оценки земли в настоящее время нет,их заменяет градостроительное функциональное зонирование;
– элементытерриториальной оценки земель на основе градостроительного зонирования имеютсяв тех странах, где государство в лице городской власти осуществляетзначительное регулирование земельных отношений. Это относится, прежде всего, ктаким крупнейшим мегаполисам типа Гонконга, Токио, Чикаго и Лондона дляограничения спекулятивных операций с землей и координации сверхприбылей.
Такимобразом, чем меньший удельный вес занимает в структуре земельных отношенийинститут частной собственности на землю, тем большую значимость приобретаетнормативная оценка земли.
Кроме того,следует отметить, что для Казахстана большую значимость имеет не столько опытстран дальнего зарубежья, сколько стран ближнего, к которым, прежде всего,относятся Россия, Украина и Белоруссия.
Обобщениеопыта оценки стран ближнего зарубежья позволяет сделать следующие выводы. Вовсех странах, недавно перешедших на рыночную экономику, преобладает методиканормативной оценки земли по схеме: базовая ставка → ценовое зонирование →дифференциация базовой ставки по ценовым зонам → оценка объектов оценки(земельных участков) внутри зон, путем применения соответствующих поправочныхкоэффициентов к значениям базовых ставок ценовых зон.
Особеннопродвинуты земельные отношения в Российской Федерации, где нормативные методыформализованы в единой автоматизированной системе земельного кадастра. В связис тем, что в Казахстане создание этой системы только началось, целесообразно вближайшей перспективе использовать опыт Украины и Белоруссии, где нормативнаяоценка земель поставлена на государственный уровень в единой системе земельных,правовых и градостроительных кадастров. Опыт оценки земель в Казахстане напримере г. Алматы показывает, что здесь нет градостроительного кадастраУкраины.
В 2002 годуспециалисты Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсамиГосударственного научно-производственного Центра по землеустройству (ГосНПЦзем)проводили разработку базовых ставок платы за земельные участки (Астана. 2002 г.).Они считают, что в Республике Казахстан назрела необходимость единой методикиоценки земель. Однако систему экономической оценки городских земель решить вполном объеме практически невозможно, тем более, когда идет речь о приданиирезультатам оценки определенного правового статуса и включении их в системугородского земельного кадастра. Поэтому, специалисты считают, что естественнымрешением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель.Поэтапное проведение кадастровой оценки в режиме последовательных приближенийимеет очевидные преимущества с точки зрения существенного снижения трудоемкостии стоимости работ. В первую очередь, необходимо провести ценовое зонированиедля дифференциации базовых ставок по зонам, как предлагают специалисты.
Среднийразброс стоимости земель в пределах одной ценовой зоны, считают они, можетдостигать величины 20–50%. Статистический анализ требований к точности оценкиотдельных фрагментов территориально-экономической зоны (например, кадастровыхкварталов) показывает, что на первом этапе вполне допустимо определение верхнейи нижней границ интервала стоимости земель, достигающего 50%-го среднегозначения. Это существенно упрощает требования к исходному информационномуобеспечению и методикам оценки.
Дляпроведения первого этапа кадастровой оценки, достаточно имеющейся информацииЦентра по недвижимости, городских организаций строительства и архитектурногокомплекса, земельных комитетов, фондов имущества и т.д. В некоторых случаяхнеобходимо ее дополнение и актуализация в ходе натурных обследований поупрощенному составу показателей.
Преимуществопоэтапного проведения кадастровой оценки городских земель – полная «прозрачность»ее результатов, т.е. возможность выявления уже на первом этапе влияния наточность результатов оценки различных видов стоимости городских земель, а такжевнесения необходимых коррекций при переходе ко второму, уточняющему этапу.
Этот этапдолжен базироваться на четком определении критериев оценки земельнойнедвижимости, которые выявляются на основе анализа конъюнктуры рынканедвижимости. Помимо этого на цену недвижимости оказывают влияниетехнико-экономические, экономико-правовые и микроэкономические факторыкорректировки цен посредством применения соответствующих поправочныхкоэффициентов. Таким образом, работу в области городских земель сиспользованием рыночных данных специалисты предлагают разделить на два этапа:
– расчети дифференциация ставок платы за землю по территории города. Оценка земли наоснове рыночной стоимости на этом этапе необходима для того, чтобы определитьчерез соотношение рыночных цен на землю коэффициенты относительной ценностигородской территории и платы за землю. Расчеты на основе оценки рыночнойстоимости носят объективный характер, в этом их преимущество по сравнению сбалльной, экспертной оценкой.
– собственно кадастроваяоценка– это установление базовых размеров платы по видам использованияземель и категориям землепользователей. Дифференциация ставок платы потерритории города производится городскими властями самостоятельно на основерыночных цен на землю и корреспондирует с реальными затратами города на «воспроизводство»городской территории, выражаемые базовой ставкой.
Отметимтакже, что трудность применения методов кадастровой оценки на основе рыночныхданных состоит не только в недостатке информации, но и в неравномерномраспределении сделок по территории города.
При недавнемпереходе к рыночной экономике нельзя ограничиваться расчетной ценой земли.Возникает необходимость учета рыночной стоимости земли, поскольку онаформируется под воздействием различных факторов. Рассмотрим основные из них:
– влияниегородского планирования, нормирования на общий уровень цен. Увеличениедоступности в городе равнозначного сокращению транспортных издержек;
– структурацен на землю. В центре города самая высокая арендная плата и цены на землю, чемв других районах города из-за легкодоступности вследствие этого конкуренциимежду фирмами за занятие участков в центре.
По мереудаления от центра стоимость земли под жилые помещения будет снижаться из-заувеличения плотности застройки и сильной конкуренции с другимипредпринимателями. В районах хорошей доступности будут формироваться участкисосредоточения дополнительных предприятий (группы магазинов, фабрик).Промышленные и торговые предприятия всегда могут вытеснить с земли жилыепомещения. В этих районах конкуренция однотипных компаний вызовет рост цены заземельные участки по сравнению с соседними жилыми районами.
Общаяструктура цен на землю будет следующей: самая дорогая земля – под торговымипредприятиями, затем промышленными, и самая дешевая – под жилыми домами, хотяжилые здания могут строиться на дорогой земле в центральных районах города.
В отдельныхрайонах города определяющим фактором стоимости земли может бытьвзаимодополняемость или несовместимость характера использования участков.
На стоимостьгородской земли влияют факторы перемен. Изменяется характер использования землии, соответственно, меняется цена на нее.
Существуетряд особенностей, затрудняющих использование основных подходов к оценке землина территории Казахстана. В стране развиты лишь отдельные сегменты земельногорынка. По данным Агентства Республики Казахстан по управлению земельнымиресурсами в 2002 году отсутствовало достаточное для проведения достоверногостатистического анализа количество сделок купли-продажи с земельными участками.Несмотря на то, что общий объем сделок с земельными участками в 2002 годупревысил несколько миллионов, на долю непосредственных сделок купли-продажиприходится лишь 20%. Астана, между тем, имеет развитый рынок земельныхучастков. В 2000 году за счет оформления всех договоров выручено свыше 20 млн. тенге,из них 177,7 млн. тенге или 89% – договора купли-продажи.
На данныймомент количество сделок купли-продажи намного увеличился в связи с принятиемнового Земельного кодекса в 2003 году. Поэтому можно надеяться, что вопрос онедостатке информации исчезнет и тогда смело можно приниматься за созданиеединой методики оценки земель.
3.2Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
По Земельномукодексу Республики Казахстан от 20 июня 2003 года №442 – II землямисельскохозяйственного назначения обозначены земли, предоставленные для нуждсельского хозяйства и предназначенные для этих целей.
В составеземель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодьяи земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, замкнутымиводоемами, мелиоративной сетью, постройками и сооружениями, необходимыми дляфункционирования сельского хозяйства, а также прочие угодья.Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Использование этих земель вцелях, не связанных с сельскохозяйственным производством, допускается висключительных случаях.
Ксельскохозяйственным угодьям относятся: пашня, залежь, земли, занятыемноголетними насаждениями, сенокосы и пастбища. Сельскохозяйственные угодьямогут быть орошаемые и неорошаемые.
Для болеелучшего понимания всех терминов, связанных с сельским хозяйством, обратимся кЗемельному кодексу, который дает следующие определения:
Пашня – этоземельный участок, систематически обрабатываемый и используемый под посевысельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистыепары.
Залежь –земельный участок, который ранее находился в составе пашни и более одного года,начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных культур и неподготовлен под пар.
Многолетниенасаждения – это земельные участки, используемые под искусственно созданныедревесные, кустарниковые многолетние насаждения, предназначенные для полученияурожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции, а также длядекоративного оформления территории.
Естественныесенокосы и пастбища – земельные участки, систематически используемые подсенокошение и для выпаса животных.
Сенокосы ипастбища коренного улучшения – участки сенокосов и пастбищ, на которых путемзалужения создан новый травостой.
Обводненныепастбища – пастбища, на территории которых имеются водоисточники, способныеобеспечить водой надлежащего качества соответствующее поголовье скота.
К орошаемымсельскохозяйственным источникам относятся земли, пригодные длясельскохозяйственного использования и полива, имеющие постоянную или временнуюоросительную сеть, связанную с источником орошения, водные ресурсы которогообеспечивают полив этих земель стоком не ниже 75% обеспеченности в оптимальныесроки по проектным или действующим нормативам оросительных норм присуществующем коэффициенте полезного действия системы.
Землилиманного орошения являются участки, на которых имеются водоудерживающие валы,водорегулирующие дамбы и другие гидротехнические сооружения, обеспечивающиезадержание и перераспределение на площади этих участков талых вод и весеннихпаводков, а также вод, подаваемых из оросительных или обводнительных каналовдля влагозарядки почв.
В РеспубликеКазахстан земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться:
– вчастную собственность гражданам Республики Казахстан для развития личногоподсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства;
– вчастную собственность или землепользование физическим и юридическим лицамРеспублики Казахстан для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,товарного сельскохозяйственного производства, лесоразведения,научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельскогохозяйства, огородничества и животноводства;
– иностранцами лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды срокомдо 10 лет.
В целяхгосударственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодий,передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам,составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения наосновании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботаническихобследований и бонитировки почв за счет средств республиканского бюджета.
Предоставлениеземельных участков из государственной собственности в частную производится навозмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решениюместного исполнительного органа, за исключением случаев, когда земельныйучасток предоставляется безвозмездно.
Плата завозмездное предоставление (продажу) в собственность земельных участков илиплата за продажу права аренды исчисляется на основе кадастровой (оценочной)стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки сприменением поправочных коэффициентов.
При изменениицелевого назначения земельного участка, безвозмездно предоставленного дляведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуальногожилищного и дачного строительства, собственник земельного участка обязанвыплатить в доход местного бюджета сумму, равную кадастровой (оценочной)стоимости земельного участка, предусмотренной законодательством РеспубликиКазахстан для изменения целевого назначения.
Базовыеставки платы за земельные участки при их предоставлении в частнуюсобственность, сдаче государством или государственными землепользователями варенду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаютсяПравительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользованиеземельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога.
Базовыеставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначенияустанавливаются в расчете на 1 га и дифференцируются по качеству почв (табл.3.5., 3.6.)[12].
Таблица 3.5. –Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета наземли степной и сухостепной зон равнинных территорий с черноземамиобыкновенными и южными, темно-каштановыми и каштановыми почвами, а такжепредгорных территорий с сероземами темными (серо-коричневыми), каштановыми(коричневыми) и черноземами предгорнымиБалл бонитета Базовая налоговая ставка (тенге) Балл бонитета Базовая налоговая ставка (тенге) 1 0,48 51 43,42 2 0,67 52 44,49 3 0,87 53 45,55 4 1,06 54 46,65 5 1,25 55 47,71 6 1,45 56 48,77 7 1,68 57 49,83 8 1,93 58 50,95 9 2,16 59 52,01 10 2,41 60 53,07 11 2,89 61 57,90 12 3,09 62 60,63 13 3,28 63 63,26 14 3,47 64 65,95 15 3,67 65 68,61 16 3,86 66 71,31 17 4,09 67 73,96 18 4,34 68 76,66 19 4,57 69 79,32 20 4,82 70 82,02 21 5,31 71 86,85 22 5,79 72 89,55 23 6,27 73 92,19 24 6,75 74 94,89 25 7,24 75 97,56 26 7,72 76 100,26 27 8,20 77 102,91 28 8,68 78 105,61 29 9,17 79 108,27 30 9,65 80 110,97 31 14,47 81 115,80 32 15,54 82 119,02 33 16,59 83 122,21 34 18,08 84 125,45 35 18,76 85 128,67 36 19,82 86 131,86 37 20,88 87 135,10 38 22,00 88 138,32 39 23,06 89 141,51 40 24,12 90 144,75 41 28,95 91 149,57 42 30,01 92 154,40 43 31,07 93 159,22 44 32,17 94 164,05 45 33,23 95 168,87 46 34,29 96 173,70 47 35,36 97 178,52 48 36,48 98 183,35 49 37,54 99 188,17 50 38,60 100 193,00 Свыше 100 202,65 /> /> /> /> /> /> />
Таблица 3.6. –Базовые налоговые ставки земельного налога пропорционально баллам бонитета наземли полупустынной, пустынной и предгорно-пустынной территории сосветло-каштановыми, бурыми, серо-бурыми, сероземами светлыми и обыкновенными, атакже горных территорий с горно-степными, горно-лугово-степными и горнымиальпийскими и субальпийскими почвамиБалл бонитета Базовая налоговая ставка (тенге) Балл бонитета Базовая налоговая ставка (тенге) 1 2 3 4 1 0,48 51 19,78 2 0,54 52 20,26 3 0,58 53 20,75 4 0,62 54 21,23 5 0,67 55 21,71 6 0,73 56 22,19 7 0,77 57 22,68 8 0,81 58 23,16 9 0,87 59 23,64 10 0,96 60 24,12 11 1,45 61 24,61 12 1,83 62 25,28 13 2,22 63 25,82 14 2,55 64 26,44 15 2,93 65 27,02 16 3,32 66 27,64 17 3,71 67 28,22 18 4,05 68 28,85 19 4,44 69 29,49, 20 4,82 70 30,07 21 5,31 71 30,69 22 5,79 72 31,27 23 6,27 73 31,88 24 6,75 74 32,46 25 7,24 75 33,09 26 7,72 76 33,68 27 8,20 77 34,31 28 8,68 78 34,93 29 9,17 79 35,51 30 9,65 80 36,15 31 10,13 81 36,71 32 10,61 82 37,34 33 11,09 83 37,92 34 11,58 84 38,56 35 12,06 85 39,18 36 12,54 86 39,76 37 13,03 87 40,38 38 13,51 88 40,95 39 13,99 89 41,59 40 14,47 90 42,17 41 14,96 91 42,18 42 15,44 92 43,39 43 15,92 93 44,00 44 16,40 94 44,62 45 16,89 95 45,20 46 17,37 96 45,84 47 17,85 97 46,38 48 18,33 98 47,03 49 18,82 99 47,61 50 19,30 100 48,25 Свыше 100 50,18 /> /> /> /> /> /> />
По Налоговомукодексу базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения,предоставленные физическим лицам для ведения личного домашнего (подсобного)хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые подпостройки, устанавливаются в следующих размерах:
При площадидо 0,50 га включительно – 20 тенге за 0,01 га.
На площадь,превышающую 0,50 га, – 100 тенге за 0,01 га.
Базовыеставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность внаселенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных впригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров икурортной зоне, увеличиваются в два раза.
По земельнымучасткам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленнымгражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроеннымзданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли,предназначенные для обслуживания зданий в соответствии с их назначением,кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера 10% от базовыхставок платы за земельные участки, предоставленных для указанных целей вгородах областного значения.
Приопределении кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков,предоставляемых государством для ведения сельскохозяйственного производства,применяются поправочные коэффициенты (повышающие или понижающие) в зависимостиот качественного состояния земельного участка, его местоположения, водообеспеченности,а также от удаленности этих участков от центров сферы обслуживания всоответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан.
Поправочные(повышающие, понижающие) коэффициенты и границы зон в городах районногозначения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решениемрайонного представительного органа, а в городах областного значения (городахАстане и Алматы) – областным представительным органом. При этом максимальныйразмер поправочного коэффициента не должен превышать двукратный размер.
Поправочные(повышающие, понижающие) коэффициенты также определены в Земельном кодексе:
Качественноесостояние земельного участка по видам угодий и типам почв устанавливается наосновании земельно-кадастровых карт, материалов почвенного, геоботанического,почвенно-мелиоративного и других изысканий:
1) дляопределения стоимости земельного участка, используемого в составе пашни, взависимости от его мелиоративного состояния и уклона поверхности применяютсяследующие поправочные коэффициенты:
мелиоративноесостояние земель:
– хорошее(почвы незасоленные и несолонцеватые, некаменистые, неэродированные; глубиназалегания грунтовых вод: пресных – более 3 м. минерализованных – более 6 м)– 1,2;
– удовлетворительное(почвы слабозасоленные, слабосолонцеватые, слабокаменистые, слабоэродированные;глубина залегания слабоминерализованных грунтовых вод 3–6 м) – 0,9;
– неудовлетворительное(почвы средне- и сильнозасоленные, средне- и сильносолонцеватые, каменистые,средне- и сильноэродированные; глубина залегания грунтовых вод с минерализациейболее 1 г/л – менее 3 м) – 0,6;
уклонповерхности:
до 1 градуса –1;
от 1 до 3градусов – 0,98;
от 3 до 5градусов – 0,96;
от 5 до 7градусов – 0,93;
более 7градусов – 0,86;
2) дляопределения стоимости земельных участков, используемых в составе естественныхкормовых угодий (сенокосы, пастбища), в зависимости от их качественногосостояния и уклона поверхности участка применяются следующие поправочныекоэффициенты:
улучшенныесенокосы и пастбища:
– коренногоулучшения; с подсевом многолетних трав – 1,2;
– поверхностногоулучшения без изменения видового состава растительного покрова – 1,1;
состояниеземель, занятых сенокосами:
– хорошее(земельный участок незасоренный, незакустаренный, несалесенный, некаменистый схорошо выраженными признаками зональной растительности) – 1,2;
– удовлетворительное(земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый снарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признакипроявляются на площади до 40% территории) – 0,9;
– неудовлетворительное(земельный участок засоренный, закустаренный, залесенный, каменистый снарушениями зональной структуры растительного покрова. Указанные признакипроявляются на площади свыше 40% территории) – 0,7;
уклонповерхности:
до 3 градусов– 1;
от 3,1 до 6градусов – 0,95;
от 6,1 до 10градусов – 0,9;
от 10,1 до 20градусов – 0,85;
более 20градусов – 0,5;
состояниеземель, занятых пастбищами:
– хорошее(земельный участок незасоренный, незакустаренный (непоедаемыми кустарниками),несалесенный, некаменистый с хорошо выраженными признаками зональнойрастительности) – 1,2;
– удовлетворительное(земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками),залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова.,наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров.Указанные признаки проявляются на площади до 40% территории) – 0,9;
– неудовлетворительное(земельный участок засоренный, закустаренный (непоедаемыми кустарниками),залесенный, каменистый с нарушениями зональной структуры растительного покрова,наличием сильносбитых пастбищ, оголенных солончаков, солонцов, такыров.Указанные признаки проявляются на площади свыше 40% территории) – 0,6;
уклонповерхности:
до 12градусов – 1;
от 13 до 20градусов – 0,8;
свыше 20градусов – 0,6.
Дляопределения стоимости земельных участок в зависимости от обводненностиземельного участка, его местоположения по отношению к хозяйственному центру,удаленности земельного участка от центров сферы обслуживания, применяютсяследующие поправочные коэффициенты:
1)обводненность (водообеспеченность) земельного участка:
– обводненные– 1,2;
– необводненные– 0,8;
2)местоположение земельного участка по отношению к хозяйственному центру, вкилометрах:
до 5 – 1,2;
от 5 до 10 –1;
от 10 до 20 –0,9;
от 20 до 30 –0,8;
свыше 30 –0,7;
3)удаленность земельного участка от центров обслуживания в зависимости откачества дорог (табл. 3.7.):
Таблица 3.7.Расстояние, км Дороги с твердым покрытием Дороги с щебеночным покрытием Грунтовые дороги До 20 1,4 1,1 0,7 21–40 1,2 0,9 0,6 41–60 1,0 0,7 0,5 61–80 0,8 0,5 81–100 0,6 Свыше 100 0,5
При наличиинескольких факторов, повышающих или понижающих кадастровую (оценочную)стоимость земельного участка, коэффициенты перемножаются. Общий размерповышения или понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участкадля ведения сельскохозяйственного производства не должен превышать 50% отбазовых ставок платы, установленных Земельным кодексом Республики Казахстан.
Оценкой земельсельскохозяйственного назначения с городе Алматы занимается Алматинский филиалАлматинского государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем.
Основные видыработ, выполняемые госпредприятием следующие:
– отводыземельных участков крестьянским хозяйствам, малому предпринимательству ипредприятиям несельскохозяйственного назначения;
– земельно-кадастровыеработы;
– инвентаризацияземель сельскохозяйственного назначения;
– определениебонитета почв земель сельскохозяйственного назначения;
– оформлениеи выдача документов на право пользования землей дачникам и гражданам, ведущимличное подсобное хозяйство;
– оценказемельных участков и определение баллов бонитета почв крестьянским хозяйствам ипрочим предприятиям;
– составлениерайонных схем зонирования земель для целей налогообложения;
– прочиеработы.
Согласногосударственного заказа в 2003 году филиалом выполнены следующиеземельно-кадастровые работы:
– внесеныизменения в земельно-кадастровые районные карты по 120 хозяйствам по всемрайонам, регионам;
– произведенакорректировка базы данных по земельному кадастру по собственникам земли иземлепользователям по Талгарскому, Илийскому, Енбекшиказахскому, Карасайскомурайонам.
Также былапроизведена инвентаризация земель сельскохозяйственного назначения в Жамбылскомрайоне по 25 кадастровым кварталам, сформированных из землепользований бывшихсельскохозяйственных предприятий, колхозов и совхозов на площади – 55,5 тыс.га, подготовлены акты инвентаризации земель с указанием фактического составахозяйствующих субъектов и закреплением за ними земель, изготовлена электроннаякарта района с нанесением всех хозяйствующих субъектов.
КоллективАлматинского филиала Алматинского дочернего госпредприятия выполнял в 2003 годупроектно-изыскательские работы по осуществлению земельной реформы.
Объемземлеустроительных работ в 2003 году госпредприятием выполнен на сумму 56150,0тыс. тенге, в том числе за счет средств госбюджета – 8598,9 тыс. тенге, средствзаказчиков – 47551,1 тыс. тенге[13].
Из-занедостаточного финансирования объема землеустроительных работ, выделяемыхАгентством Республики Казахстан, на выполнение по отводу земель крестьянскимхозяйствам за счет средств Республиканского бюджета выполнялись толькокамеральные работы (заполнение бланка-заказа, изготовление договора аренды направо пользования землей, нанесение земельного участка на дежурную карту свнесением изменений в базу данных, составление плана границ земельного участка)согласно поступивших заявок от глав крестьянских хозяйств на изготовлениеправоудостоверяющих документов на землю (см. Приложение №2).
За 2003 годна госпредприятие поступило:
1805 заявокот прочих организаций на изготовление правоудостоверяющих документов,
2417 заявокна изготовление договоров аренды на право пользования землей крестьянскимхозяйствам.
I. Межхозяйственноеземлеустройство
1. Отводземель и оформление документов на право собственности земельным участкам и правоземлепользования
а)крестьянским хозяйствам – 12125,0 тыс. тг.;
б) маломупредпринимательству – 3038,0 тыс. тг.;
в)государственным предприятиям – 10195,8 тыс. тг.;
г) другимюридическим и физическим лицам – 4035,0 тыс. тг.;
д) личнымподсобным хозяйствам и садоводству – 12181,4 тыс. тг.;
е)переоформление документов крестьянским хозяйствам и прочим землепользователям –2741,5 тыс. тг.
II. Оценка земельныхучастков – 838,7 тыс. тг.
III. Изготовление иразмножение планово-картографического материала – 480,0 тыс. тг.
На 01.01.2004 г.в Алматинском регионе организовано 27 902 крестьянских хозяйств, выданыдокументы на право пользования земельными участками – 25147 хозяйствам. Вотчетном году произведен отвод земельных участков в натуре по 1724 крестьянскимхозяйствам, в том числе по районам (см. Приложение №3):
1. Балхашскийр-н – 78
2.Енбекшиказахский р-н – 612
3. Жамбылскийр-н – 229
4. Илийскийр-н – 152
5.Карасайский р-н – 36
6.Райымбекский р-н – 103
7. Талгарскийр-н – 250
8. Уйгурскийр-н – 252
9. г. Капшагай– 12
Министерствомэкономики и бюджетного планирования Республики Казахстан своим приказом от22.09.2003 г. №153 разрешило финансировать работы по составлению районныхсхем зонирования земель для целей налогообложения за счет средств областного бюджета.
Схемызонирования земель разработаны согласно «Рекомендации по составлению районнойсхемы зонирования земель для целей налогообложения», утвержденной АгентствомРеспублики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 25.06.2002 г.
Зонированиеземель на территории районов проводилось по кадастровым кварталам и сельскимнаселенным пунктам. В результате проведенных расчетов были разработанызональные коэффициенты, необходимые для определения зон для налогообложения.
В пределахрайона сформированы зоны для налогообложения, в том числе Карасайский -8,Жамбылский – 10, Талгарский – 16, Илийский – 8.
В районахпроведены технические совещания со специалистами налоговых комитетов икомитетов по управлению земельными ресурсами, где были рекомендованы поправочныекоэффициенты к базовым ставкам земельного налога.
Планированиеземлеустроительных работ осуществлялось в госпредприятии группой экономистов всоставе службы маркетинга и менеджмента.
Стоимостьработ по оформлению и переоформлению землепользователям правоудостоверяющихдокументов, подготовке материалов по оценке стоимости земельных участковопределялось на основании действующего Прейскуранта цен на землеустроительныеработы по Алматинской области, введенного с 01.07.2001 г., утвержденногоГосНПЦзем Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами исогласованного Алматинским Департаментом Агентства Республики Казахстан порегулированию естественных монополий, защите конкуренции и поддержке малогобизнеса.
По видамработ, которых нет в действующем Прейскуранте цен, стоимость землеустроительныхработ определялась на основании «Типовых норм времени на отдельные работы поземлеустройству и земельному кадастру», разработанных институтом ГосНПЦзем,утвержденных Агентством Республики Казахстан по управлению земельными ресурсамии согласованные Министерством труда и социальной защиты населения РеспубликиКазахстан (г. Астана, 2003 г.) и калькуляции стоимости одного месяцаземлеустроительных работ, выполняемых специалистами (по состоянию на 01.01.2003 г.).
Выполнениеземлеустроительных работ в филиале ведется в соответствии с действующимиинструкциями и положениями, разработанными и утвержденными АгентствомРеспублики Казахстан по управлению земельными ресурсами и ГосНПЦзем.
Повышениекачества выполняемых работ решается через комплекс организационно-техническихпредприятий, включающих в себя распределения обязанностей и ответственностьисполнителей и руководителей за качество выпускаемой продукции, форм нормальнойи материальной заинтересованности в итогах труда, а также в постоянном итекущем контроле полевых и камеральных работ.
Втехнологическом процессе работ используется современная компьютерная техника свнедрением программного обеспечения при решении задач в делопроизводстве.Руководителями подразделений периодически производятся текущие проверки работ иих приемка.
Оценку земельсельскохозяйственного назначения госпредприятие производит следующим образом.
Работникпредприятия – оценщик принимает заявку на определение оценочной стоимостиземельного участка.
Дляопределения оценочной стоимости необходимы копии следующих документов:
1.Акта на земельный участок либо договора об аренде земельного участка.
2.Удостоверения личности.
3.РНН.
4.Подписанный оригинал бланка заявления на определение оценочной стоимости.
Пакетданных документов направляется Директору областного Земельного комитета наподпись в том, что он удовлетворяет просьбу об определении оценочной стоимостиземельного участка. Получив утвердительный ответ, оценщик приступает к рассмотрениюпочвенного состояния земельного участка.
Дляэтого необходима дежурная карта нужного района, в котором находится кварталземельного участка. Затем находят схему данного участка на карте покадастровому номеру. Кадастровый номер земельного участка включает в себя 4комбинации чисел: первое число указывает наименование города, в данном случае –г. Алматы; второе число – № административного района (Карасайский,Енбекшиказахский, Жамбылский и т.д.); третье – № кадастрового квартала (КазМИС,Луч Востока и т.д.); четвертое число – № земельного участка в квартале.
Когданомер земельного участка найден, оценщик накладывает дежурную карту напочвенную карту для того, чтобы точно определить местонахождение его напочвенной карте и состояние почвы. Для этого оценщику земельсельскохозяйственного назначения необходимы знания почвоведа. Оценщикопределяет, какой вид почвы имеет место в данном случае: почва орошаемая /неорошаемая, пашни, черноземы, богарная, сенокосы. По легенде почвенной картыопределяет балл бонитета.
Стоимостьземельного участка зависит от состояния почв, уклона поверхности и т.д. Взависимости от этих показателей ставятся поправочные (повышающие, понижающие)коэффициенты. Затем производится расчет. Общая площадь земельного участкаумножается на поправочные коэффициенты, а затем на ставку платы за вид почвы(сенокос, пашня, богара и т.д.), установленную Правительством РеспубликиКазахстан.
Данныйрасчет стоимости передается оператору, который формирует Акт определениякадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. Затем все документы,полученные и сформированные оценщиком, вновь направляются Директору областногоЗемельного Комитета на подпись. Только после этого выдается Акт определениякадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.
Продолжительностьвсей процедуры занимает 3 недели. При необходимости процедура ускоряется до 3-хдней, в связи с чем оплата за услуги повышается в 2 раза.
Рассмотримнекоторые характеристики такого кадастрового квартала, как КазМИС, влияющие настоимость земельного участка, находящегося на нем, так как они определяютсостояние этого участка. По этим же характеристикам АлматыНПЦзем производитрасчет стоимости земельных участков. Информация собрана по данным почвенногоотчета по опытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области.
Территорияопытного хозяйства Казахской машинно-испытательной станции расположена вюго-восточной части Каскеленского района Алматинской области.
Общая площадьна момент обследования составляет 4774 га, в том числе пашни – 2826 га,многолетние насаждения – 12,2 га, пастбища – 1243 га. Основное направлениеопытного хозяйства КазМИС – овощемолочное.
По даннымметеостанций землепользования КазМИС находится в районе континентальногоклимата, отличающегося резким колебанием климатических факторов не только втечение года, но и в течение суток. Среднегодовая температура составляет 7,6ºС.Наиболее жаркими месяцами являются июль-август, со среднемесячной температуройиюля – 24,1ºС, августа – 22,1ºС. Максимальная температура в этимесяцы достигает +40ºС.
Наибольшееколичество осадков выпадает в ранне-весенний период, тогда как в критическийпериод роста и развития сельскохозяйственных культур, количество осадков резкоснижается и растения страдают от недостатка влаги. Поэтому, основные культуры,такие как овощи, корнеплоды, кукурузы и т.д. возделываются в данной зоне толькона поливе. В условиях богары возделываются преимущественно зерновые имноголетние травы, которые в засушливые годы дают очень низкие урожаи. Всельском хозяйстве это обстоятельство существенно влияет на стоимость земельныхучастков в данном квартале.
По территорииКазМИС протекают реки Карга-Ульды и Аксай. По химическому составу воды пресные,гидрокарбонатно-кальциевого типа с величиной минерализации 0,2–0,3 т/л.
Основнымиисточниками орошения на территории хозяйства является р. Аксай с ее притоками –левый приток Карга-Ульды, правый приток – река Каргалинка. Из этих рек водазабирается через магистральные каналы и далее поступает в хозяйственныераспределители. Грунтовые воды в районе между поселками КазМИС и Прямой Путьлежат на глубине 2–3 м. В северной части, в районе холмисто-увалистойравнины – 15–20 м.
Обследованнаятерритория опытного участка КазМИС расположена в двух почвенно-климатическихзонах. Южная часть территории находится в предгорно-степной зоне стемно-каштановыми почвами. Темно-каштановые почвы формируются в районепредгорной наклонной равнины. С продвижением на север предгорно-степная зонапереходит в пустынно-степную зону. Пустынно-степная зона занимаетволнисто-увалистую равнину. Здесь выделены светло-каштановые почвы.
Такимобразом, в результате почвенного обследования на территории КазМИС выделеныследующие почвенные разновидности:
1.Темно-каштановые суглинистые.
Площадь –89,70 га. По данным литературных данных, темно-каштановые почвы имеют довольномощный гумусовый горизонт – до 40–45 см темно-каштанового цвета,пороховидно-комковатой и комковатой структуры. По механическому составу среднесуглинистые. Содержание гумуса колеблется в них от 3 до 4%. Грунтовые воды впредгорной равнине залегают глубоко, поэтому незасолены и несолонцеваты.
2.Темно-каштановые промытые суглинистые поливные.
Площадь –134,01 га. Формируются на лессовидных суглинках в наклонной предгорной равнине.
3.Темно-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа.
Площадь –7,24 га. Данная почвенная разновидность распространена среди темно-каштановыхпочв и занимает небольшую площадь. Она занимает крутые склоны предгорнойнаклонной равнины. Мощность гумусного горизонта достигает 40–45 см.,содержание гумуса 3–4%. Подвижными формами фосфора и калия средне обеспечены.
4.Светло-каштановые слабо карбонатные суглинистые.
Площадь –1347,78 га. Данная почвенная разновидность встречается в северной частиземлепользования хозяйства. Она занимает более повышенные участкиволнисто-увалистой равнины. Рельеф – приподнятая волнисто-увалистая равнина.Угодье – пашня, озимая пшеница. Светло-каштановые слабо карбонатные почвысодержат гумуса от 2,16–2,47%. Почвы являются незасоленными, относятся ксредним суглинкам.
5.Светло-каштановые опесчаненные легко и средне суглинистые поливные.
Площадьсреднесуглинистые – 450 га легкосуглинистые – 313 га. Поливныесветло-каштановые почвы занимают надпойменные террасы р. Аксай и встречаются всеверной части территории участка. Рельеф – надпойменная терраса р. Аксай,выровненная равнина. Светло-каштановые легко и средне суглинистые поливныепочвы содержат гумуса 2,3–2,6%. Не засолены.
6.Светло-каштановые промытые опесчаненные суглинистые поливные.
Площадь –544,3 га. Данная почвенная разновидность встречается севернее пос. Темиртоган.Расположены на выровненных и пониженных участках предгорной равнины, где поливвполне возможен. Верхние горизонты опесчанены. Рельеф – выровненная подгорнаянаклонная равнина. Угодье – пашни, овощи. Светло-каштановые легко и среднесуглинистые поливные почвы содержат гумуса 2,3–2,6%. Не засолены. Они отнесенык легко и средне суглинистым. Верхние горизонты почв опесчанены.
7.Светло-каштановые слабо смытые суглинистые.
Площадь –339,6 га. Эти почвы выделены по пологим склонам холмисто-увалистой равнины.Встречаются они в основном в северо-западной части территории хозяйства.Почвообразующими породами служат лессовидные суглинки. Рельеф –холмисто-увалистый. Угодья – пашня, люцерна. Светло-каштановые слабо смытыепочвы содержат гумуса 2,15%, валового азота – 0,180%, валового фосфора – 0,18%.Эти почвы отнесены к средне суглинистым.
8.Светло-каштановые суглинистые непахотнопригодные по условиям рельефа.
Площадь – 334,53га. Данная почвенная разновидность распространена среди светло-каштановых почви занимают небольшую площадь. Занимают они крутые склоны холмисто-увалистойравнины, надпойменные террасы р. Аксай. Участки, занятые этими почвами,используются в хозяйстве под пастбища и сенокосы. Отличаются по залеганиюрельефа.
9.Светло-каштановые суглинистые, сильно смытые почвы.
Площадь –27,25 га. Эти почвы приурочены к сильно расчлененной холмисто-увалистой равнинеи наиболее крутым склонам оврагов, саев. Растительный покров очень изрежен.Сильно смытые почвы в земледелии не используются. Нуждаются в защите их отэрозии путем залужения, посадкой лесополос.
10.Аллювиально-луговые легко супесчаные и средне суглинистые почвы поливные.
Площадьсуглинистые – 225,13 га, легко супесчаные – 216,01 га. Данная почвеннаяразновидность встречается в южной части территории участка. Они распространеныпо надпойменной террасе р. Аксай. Грунтовые воды лежат на глубине – 2–3 м.Рельеф – надпойменная терраса р. Аксай, выровненная равнина. Угодье – пашня,овощи. Почвы не засолены. Лучше всего рекомендуется под овощные культуры.
11.Аллювиально-луговые почвы разные по механическому составу.
Площадь –392,28 га. Эти почвы формируются в пойме р. Аксай. Периодически заливаемыеводой почвы имеют ясно выраженную слоистость. Питательных веществ и перегноясодержат очень мало. Грунтовые воды стоят на глубине 100–120 см. иобуславливают развитие дернового процесса и процессов окисления ивосстановления. Нижние горизонты аллювиально-луговых почв зачастую оглеены.Данная почвенная разновидность относится к непахотнопригодным землям
12. Луговыесуглинистые почвы в сочетании с лугово-болотными почвами.
Площадь –22,36 га. Данный почвенный контур встречается в северной и северо-западнойчасти территории участка. Формируются они в условиях неглубоких (0,5–1,0 м)грунтовых вод под покровом луговой и лугово-болотной растительностью наразнообразных почвообразующих породах. В хозяйстве используются в качествесенокосных угодий[14].
Почвенныйпокров опытного участка разнообразен. В результате проведенного детальногопочвенного обследования выделено 12 почвенных разновидностей, сосредоточенных в2-х почвенных зонах. Вышеописанные разновидности по их определенным признакам(потенциальному плодородию, пригодности к сельскохозяйственному производству,по степени смытости и т.д.) можно сгруппировать в агропроизводственныегруппировки, которые требуют специальных мелиораций по своему улучшению.
Наобследованной территории выделены следующие агропроизводственные группировки:
1. Земли,требующие обычной зональной агротехники.
2. Земли,нуждающиеся по накоплению и сохранению влаги.
3. Земли,требующие противоэрозионных мероприятий.
4. Земли,нуждающиеся в несложных осушительных мероприятиях.
5. Земли,непригодные для земледелия по условиям рельефа и по качеству почв.
Стоимостьземель, требующих затрат, вложений, значительно снижается.
Все этиданные занесены на карту опытного хозяйства КазМИС, по ним составлена легенда,в которой определен балл бонитета. На основании данных почвенной карты ставятсяпоправочные (повышающие, понижающие) коэффициенты к земельному участку,находящемуся в рассматриваемом квартале. Затем коэффициенты перемножаются,после чего они умножаются на площадь земельного участка, а также на базовуюставку платы в зависимости от типа почвы. Каждому типу почвы соответствует своябазовая ставка платы, установленная Правительством Республики Казахстан от 2сентября 2004 года №890 за земельные участки при их предоставлении в частнуюсобственность для сельскохозяйственных целей.
Таким образомпроизводится оценка земель сельскохозяйственного назначения. Из приведенныхданных видно, что этот расчет более трудоемкий и требует специфических знанийот оценщика.
Заключение
РассмотревДипломную работу можно подвести итоги и смело отвечать на вопросы, поставленныевначале.
С принятием в2003 году Земельного кодекса произошли некоторые изменения. Таким образом,основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан являетсявведение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения,которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности занеэффективное использование земли, совершенствованием методики определенияоценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель всоответствии с сегодняшними реалиями, а также разработкой эффективныхмеханизмов ипотечного кредитования.
Также поЗемельному кодексу отменяется субаренда, сроки которой истекают в конце этогогода. Кроме того, отменяется краткосрочная аренда и остается один вид арендныхотношений – это долгосрочная аренда сроком до 49 лет, а для иностранцев – неболее 10 лет.
Прирассмотрении подходов и методов определения оценочной стоимости за земельныеучастки, можно сказать, что в Казахстане на данный момент все трираспространенных подхода для получения более достоверной оценки не применяются.Применяется, как было отмечено, нормативная оценка земли.
Нормативнаяоценка земельных участков подразумевает определение оценочной стоимости путемперемножения площади, поправочных (повышающих, понижающих) коэффициентов ибазовой ставки платы за земельные участки.
В прошломгоду также было принято Постановление Правительства Республики Казахстан от 2сентября 2003 года №890, в котором были утверждены базовые ставки платы заземельные участки городов и населенных пунктов, и за земельные участки,предоставляемые для сельскохозяйственных целей.
Вначале мызатронули вопрос об отличии оценки земель городов и населенных пунктов отоценки земель сельскохозяйственного назначения. Сейчас мы можем ответить наэтот вопрос после его подробного рассмотрения. Отличие состоит в том, чтооценка городских земель менее трудоемка и легка в расчетах. В Дипломной работебыл приведен пример такого расчета, из чего также видно применение нормативногометода оценки. Оценка земель сельскохозяйственного назначения затруднительнатем, что оценщику необходимы знания в области почвоведения, так как стоимостьземельных участков зависит от типа почв, уклона поверхности. А также необходимынавыки обращения с дежурными и почвенными картами.
В силу всеговышесказанного можно отметить, что необходимо создание совершенного механизмаправ землепользования, т.е.:
– развитиемеханизма ипотечного кредитования под залог земли;
– значительноеснижение платы за изготовление и оформление документов на землю;
– созданиепорядка землеустройства в Республике Казахстан;
– совершенствованиемеханизма прав аренды;
– отработкамер наказания за варварскую эксплуатацию земли и льготы при использованиизагрязненных и нарушенных земель.
Я считаю, чтоплата за землю в будущем останется насущной и актуальной темой и можнопредположить, будет дорабатываться, и подвергнется дальнейшему развитию, авозможно и введению каких-либо нововведений, а также возможно и ужесточению мерк злостным нарушителям режима землепользования и нецелесообразному использованиюземель. И в силу этого я бы выделила ряд причин, исходя из которых, можносделать вывод о тенденциях развития платы за землю.
Перваяпричина состоит в том, что в последнее время большое развитие получило такназываемое садово-огородническое и фермерское движение, а значит, появились илюди, которые воспользовались этой возможностью для своих корыстных целей. Онинецелесообразно используют предоставленную им землю и тем самым ухудшают еекачество, а то и полностью разрушают ее плодородный слой. Поэтому, можно сказать,что плата за землю применяется и будет применяться как стимулятор для болеерационального и целесообразного использования земли.
Втораяпричина заключается в ухудшающейся экологической обстановке, как в мире, так иу нас в стране.
Последнейпричиной развития платы за землю я бы назвала вопрос о частной собственности наземлю.
Переход крыночной экономике изменил все, в том числе и земельно-правовые отношения.Буквально за последние несколько лет была принята масса Указов, Постановлений Президентаи Правительства, но с течением времени все стареет и стареет, и хотелось бы,чтобы земельные отношения все-таки были полностью урегулированы. Может,когда-нибудь для достоверной оценки будут использоваться все три метода оценкиземли.
И в заключениия бы хотела сказать, что плата за землю, а соответственно и оценка земли –довольно молодая тема. Поэтому я считаю, что надо не только развивать эту тему,но и заниматься поднятием правовой грамотности населения. Заинтересовыватьлюдей быть созидателями на земле.
Списокиспользованной литературы
1. Земельный кодексРеспублики Казахстан от 20 июня 2003 года №442-II.
2. Закон РеспубликиКазахстан «О земле» от 24 января 2001 г. №152 – II ЗРК.
3. Закон РеспубликиКазахстан от 30 ноября 2000 года №109 – II «Об оценочнойдеятельности в Республике Казахстан».
4. Указ ПрезидентаРеспублики Казахстан от 25 декабря 1995 г. №2717, имеющий силу Закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5. ПостановлениеПравительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890 «Обустановлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении вчастную собственность, при сдаче государством или государственнымиземлепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права арендыземельных участков».
6. «О налогах и другихобязательных платежах в бюджет» (Налоговый Кодекс): Кодекс Республики Казахстан //Бюллетень бухгалтера №0 (507–509). Январь, 2004 г.
7. Об архитектурной,градостроительной и строительной деятельности в Республики Казахстан: ЗаконРеспублики Казахстан // Казахстанская правда. – 2001 г. – 24 июля.
8. АгроИнформ –информационно-аналитический бюллетень Министерства сельского хозяйстваРеспублики Казахстан №2 июнь, 2002 г.; январь №1, март №3, апрель №4, 2003 г.
9. АльПари №3–4, 2000 г.«Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий с использованиемэкономико-математических моделей».
10. Балабанов И.Т. Экономиканедвижимости. – СПб: Питер, 2000 г.
11. Балабанов И.Т. Операциис недвижимостью в России. – М. Финансы и статистика, 1996 г.
12. Волочков Н.Г. Справочникпо недвижимости. М.: ИНФРА – М., 1996 г.
13. Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник М., Филинь, 1999 г.
14. Гранова И.В. Оценканедвижимости. СПГ: Питер, 2001 г.
15. Грязнова А.Г. Оценканедвижимости. Учебник. М.: Финансы и статистика, 2003 г.
16. Грязнова А.Г.,Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. Учебник. М., Финансы и статистика,2002 г.
17. Есипов В.,Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. – СПб: Питер, 2001 г.
18. Костецкий В.А. Оценказемельных ресурсов в России. – СПГ., издательство СПГУЭФ, 1998 г.
19. Крутик Л.Б.,Горенбургов М.А. Экономика недвижимости: Учебник М.: Филинь,1999 г.
20. Мамыров Н.К.,Саханова А.Н., Ахметова Ш.С., Брузати Л. Государство и бизнес. Теориягосударственного ценообразования. Книга 4: Учебник. – Алматы: Экономика, 2002 г.
21. Международныестандарты оценки. – Международный комитет по стандартам оценки имущества. – М.:РОО, 1995 г.
22. Ромм А.П.основные принципы оценки городских земель // Аудиторские ведомости. – 1998 г.– №12.
23. Тарасевич Е.И. Оценканедвижимости. – СПб.: СПб Гту, 1997 г.
24. Фридман Д.,Ордуей П. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело, 1995 г.
25. Харрисон Г.С. Оценканедвижимости. – М.: Мосграфиздат, 1994 г.
26. Хисматулов О.Т.,Желясков А.Л. «Методологические и методические основы оценки землинаселенных пунктов». – Пермь, 1998 г.
27. Экономиканедвижимости: Учебное пособие под редакцией д.э.н. В.И. Ресина. – М.:Дело, 1999 г.
28. Экономика и финансынедвижимости. / Под ред. Пашкуса. – М.: Финансы и статистика, 2000 г.
29. Экономиканедвижимости: учебное пособие. / Под ред. д.т.н., проф. Байболова С.М. /Кызылорда, 2003 г.
30. Почвенный отчет поопытному хозяйству КазМИС Каскеленского района Алматинской области./Министерство сельского хозяйства Республики Казахстан. Алматинское отделениеинститута «Казгипрозем».
31. Отчет о наличииземель и распределении их по категориям, собственникам земельных участков,землепользователям и угодьям на 1 ноября 2001 г. / Городской Комитетпо управлению земельными ресурсами.
32. Отчет по разработкебазовых ставок платы за земельные участки. / Агентство РеспубликиКазахстан по управлению земельными ресурсами Государственныйнаучно-производственный центр по землеустройству. Астана, 2002 г.
33. Финансовый отчетАлматинского филиала государственного дочернего предприятия АлматыНПЦзем. /Алматы, 2003 г.