Жилое помещение как объект жилищного права

Оглавление
Введение
Глава 1. Понятие«объекта» жилищных прав
Глава 2. Жилое помещениекак объект жилищного права
§ 1 Порядок признанияпомещения жилым помещением
§ 2 Признание жилогопомещения непригодным
§ 3 Площадь жилогопомещения
Глава 3. Виды жилыхпомещений
Глава 4. Назначениежилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением. Государственнаярегистрация прав на жилое помещение
Заключение
Литература

Введение
Тема моейработы: «Жилое помещение как объект жилищного права». На мой взгляд, даннаятема является актуальной и сегодня, поскольку по своей сути жилые помещенияотносятся к сложным объектам, так как образуются из вещей, которые составленыискусственно из нескольких соединенных между собой частей.[1]В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение,непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностейграждан
Цель моей работы:
1)разобраться и дать полный и исчерпывающий ответ на следующие вопросы: чтопредставляет собой жилое помещение? каково его назначение? почему и в какихслучаях жилое помещение может быть непригодным? Это далеко не весь переченьвопросов, которые возникают в ходе исследования;
2) исследуяданный вопрос мы можем всесторонне и многогранно дать представление о том, чтожилое помещение это не просто научное понимание, а проблема, в которой всегдабудут видны те не заметные на первый взгляд моменты, касающиеся того что нарядус помещением в состав объекта входят другие вещи либо имущественные права,которые играют далеко не последнюю роль в жизни практически каждого человека.
Понятие жилого помещения является ключевым, основным понятиемжилищного права. В доктрине под жилищными отношениями принято пониматьразличные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: попользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся вних, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и другие.[2]Таким образом, самые разнородные общественные отношения, которые регулируютсяжилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений.
Из этого мы можем сделать вывод о многогранности и сложности рассматриваемогомной вопроса и перейти к его исследованию.

Глава 1. Понятие«объекта» жилищных прав
Первостепенное значение при разрешении жилищных проблем имеетточное юридическое определение объекта права собственности — материальногоблага, удовлетворяющего жилищные потребности человека. Таким благом являютсяжилые помещения, которые рассматриваются в качестве одной из важнейшихразновидностей недвижимого имущества.
В Жилищном кодексе Российской Федерации не приводится понятия«объекта» жилищных прав, но в статье 15 ЖК говорится: «Объектами жилищных правявляются жилые помещения».
Объектом субъективного права признается явление реальнойдействительности, в отношении которого в соответствии с законодательствомустановлено данное право.
В соответствии с наиболее распространенной точкой зрения объектомправоотношения является то, по поводу чего складывается данная правовая связь.Жилищные правоотношения возникают по поводу жилых помещений. Поэтому в ч. 1комментируемой статьи указано, что объектами жилищных прав являются жилыепомещения. Оно является недвижимым имуществом и, следовательно, подлежитгосударственной регистрации в установленном порядке. Следует отметить, чтоотнесение жилого помещения к недвижимости не является новеллой.
Понятие недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК и,в развитие положений данной статьи, в ст. 1 ФЗ о государственной регистрацииправ. Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежатгосударственной регистрации, — это земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в томчисле здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетниенасаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Заметим, чтонедвижимость в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, котораянеобязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты вжилищной сфере действительно являются недвижимыми, то есть они «связаны сземлей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно». В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесеныи фактически перемещаемые вещи (воздушные и морские суда, автомобильныйтранспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.[3]

Глава 2.Жилое помещение как объект жилищного права
Понятие жилого помещения установлено п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Так, жилымпомещением признается изолированное помещение, которое является недвижимымимуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Таким образом, жилое помещение, согласно ЖК РФ, обладает целымрядом юридических признаков.
Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именноизолированное помещение, то есть отделенное от других жилых помещений, а такжеотграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляютсобой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может бытьотграничено (юридически отделено) от других жилых помещений. В этой связинельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав частькомнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, «угол». Этичасти составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могутотчуждаться или приобретаться отдельно.
Следовательно, первый признак объекта жилищных прав — изолированность. Этот признак не является новым для жилищного законодательства.Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемоенедвижимым имуществом. Как говорилось ранее, понятие недвижимого имуществаустановлено в Гражданском кодексе Российской Федерации. В соответствии с п. 1ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости)относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все,что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетниенасаждения, здания, сооружения.
Признак «недвижимости» объектов жилищных прав означает,что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собойздание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба егоназначению невозможно.
Следовательно, жилым помещением не могут быть признанывсевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны,бытовки, палатки и так далее. Жилое помещение — это всегда объект недвижимогоимущества. В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может бытьпризнано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживанияграждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается втом, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническимправилам и нормам. Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаютсяПравительством Российской Федерации [4].
Из данного определения следует, во-первых, что на жилые помещенияраспространяется правовой режим недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ). Напрактике это означает, что: а) отчуждение и приобретение жилых помещений и правна них осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой снеобходимостью государственной регистрации сделок с ними (ст. 131, 164, 223 ГКРФ), доступной для ознакомления третьими лицами; б) приобретение прав на жилоепомещение осуществляется только способами и на основаниях, предусмотренными длянедвижимого имущества (ст. 17 Закона о государственной регистрации), чтоподтверждает и ст. 10 ЖК РФ; в) споры о праве собственности и иных вещныхправах на жилое помещение рассматриваются с определенными процессуальнымиособенностями — не в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ) или в месте,определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ), а по месту нахождения недвижимыхвещей (ст. 30 ГПК РФ).
Следует отметить, что действующее законодательство использует нетолько термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями,как «жилище» и «помещение».
В частности, понятие «жилище» используется в КонституцииРФ (ст. 25), однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище»,используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилоепомещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическоезначение. Жилищем является не только то помещение, которое может быть объектом,к примеру, договора найма жилого помещения. Чум, юрта, пещера или другоеестественное укрытие природы издавна служили человеку жилищем, однако их нельзярассматривать как жилые помещения. С другой стороны, многие из рукотворныхпомещений (укрытий) жилищем не назовешь в силу их специфическогопредназначения, хотя в них и можно пребывать (жить) в течение определенноговремени. Таковы, например, больница, тюрьма, бомбоубежище, школа и так далее. Интересноопределение жилища, которое было дано в ст. 139 УК РФ, согласно которой поджилищем понимается индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми инежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности,входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания,а равно иное помещение или строение, не входящие в жилищный фонд, нопредназначенные для временного проживания.
Следует отметить, что в новом Жилищном кодексе РФ такжеиспользуется понятие «жилище». В частности, этот термин упоминается вст. 1 ЖК. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище,неприкосновенности жилища и недопустимости его произвольного лишения, однакосамо понятие в Кодексе также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти квыводу о том, что жилище — это некая абстрактная социально-экономическаякатегория, которая не имеет четких юридических признаков, а призванаидентифицировать одну из важнейших потребностей человека — в жилье. Тогда какжилое помещение — это конкретный объект жилищных и гражданских прав,определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищноеправо, как правильно было отмечено, имеет дело лишь с частью объектов,охватываемых понятием «жилище» — помещения, включенные в жилищныйфонд и пригодные для постоянного проживания.[5]
В действующих правовых актах отсутствует легальное определениепомещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшемзаконодательстве. Так, определение помещения как части здания, выделенной в натуреи предназначенной для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иныхцелях, было дано в ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 года «Отовариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с принятиемнового Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье помещение — это единицакомплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилымзданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная длясамостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся всобственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации,субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. В самом Жилищномкодексе такого определения нет, что вряд ли можно признать правильным.
Таким образом, помещение — это всегда часть здания или сооружения,которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна дляопределенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещение — этовещь в юридическом смысле слова.
Следует отметить, что впервые вопрос о правовом положении частимногоэтажного здания (помещения) возник еще в Древнем Риме. Согласнодействовавшим в то время нормам собственник земельного участка приобретал правособственности на все здание, и деление последнего могло осуществляться тольковертикально с обязательным разделом земельного участка. При этом особым режимомобладали общие стены, которые не подлежали разделу и в отношении которых недействовало право запрета совершения каких-либо действий.[6]Возможность деления здания по горизонтали активно дискутировалась в России вдореволюционный период.
В действующем законодательстве РФ вопрос о делимости здания погоризонтали был решен окончательно с момента признания права собственности наквартиры и другие жилые помещения в многоквартирных жилых домах.
Упоминается понятие помещения и в других правовых актах. Так,согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ помещения — это объекты, входящие всостав зданий и сооружений.
Для того чтобы помещение участвовало в гражданскихправоотношениях, право на помещение (как на разновидность недвижимости) должнобыть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) (посколькуэто разновидность недвижимого имущества). Возникает вопрос о том, может ли одинобъект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которуюрассматривают как отдельный объект права и, соответственно, права на которыйподлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, еслизаконодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качествеобъекта права. В частности, законодатель сделал это в отношении жилогопомещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основныеразновидности и установив специальный правовой режим использования.
Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. ВГражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающеепонятие „жилое помещение“, которое объединяет ряд однопорядковыхпонятий: „жилой дом“, „часть жилого дома“,»квартира", «часть квартиры». В ст. 1 ранее действовавшегоЗакона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основахфедеральной жилищной политики» в определение жилищного фонда включаласьсовокупность всех жилых помещений, которая состоит из жилых домов,специализированных домов, квартир, служебных помещений и помещений в иныхстроениях, пригодных для проживания. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федеральногозакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект,входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилогопомещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход вместа общего пользования соответственно дома или квартиры.
§ 1 Порядокпризнания помещения жилым помещением
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которымдолжно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РоссийскойФедерации в соответствии с настоящим Кодексом РФ, другими Федеральными законами(п. 3 ст. 15 ЖК РФ).
Комментируемая статья не упоминает о таком требовании, какблагоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, суммапотребительских качеств жилья. Существенной частью комфортности являетсяблагоустройство. Отсюда следует, что жилое помещение должно отвечать не толькосанитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройствадля того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.
Требования об обеспечении жилого помещения определенными видами«благоустройства» содержатся в Положении о признании помещения жилымпомещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного домааварийным и подлежащим сносу, утв. Постановлением Правительства РФ от28.01.2006 N 47.
Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Вэтом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования,предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемоегражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно кусловиям данного населенного пункта».
Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должноотвечать, устанавливаются Правительством РФ.
ГК РФ (ст. 673) устанавливает свои критерии, впрочем, схожие свышеперечисленными определениями жилого помещения, определяя его как«изолированное жилое помещение, пригодное для постоянногопроживания», и перечисляет их как квартиру, жилой дом, часть квартиры илижилого дома. Далее ГК ссылается на то, что пригодность жилого помещения дляпроживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Настоящий Жилищный кодекс устанавливает высокие социальныетребования к жилому помещению. Прежде всего, оно должно отвечать такомуминимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучиизолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной итехнической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем,что отличает жилье от нежилого помещения. Например, возможность проживания впомещении не только в теплый период времени года, но и при низкой температуревоздуха, чем жилое помещение отличается от дачного помещения.[7]
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которымдолжно отвечать жилое помещение содержатся в соответствующих правилах вПоложении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригоднымдля проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу илиреконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006г. N 47. Действие этого Положения распространяется на находящиеся вэксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенныена территории Российской Федерации (п. 2). Действие этого акта нераспространяется на жилые помещения, находящиеся в объектах капитальногостроительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учетне осуществлены в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 3).
В названном Положении достаточно обстоятельно для акта такогоуровня определяются требования, которым должно отвечать жилое помещение. Вчастности, формулируются требования к несущим и ограждающим конструкциям жилогопомещения (п. 10), обустройству и оборудованию жилого помещения и общегоимущества собственников помещений в многоквартирном доме (прежде всего с тем,чтобы предупредить риск получения травм, обеспечить удобство и безопасностьпередвижения и размещения) (п. 11), инженерным системам (п. 12 – 14).
Положением предусматривается, что жилые помещения, а такжепомещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений вмногоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой игрунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем (п. 16);доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятогоэтажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта(п. 17); размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах недопускается (п. 23); размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухнине допускается (оборудование уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне надкухней возможно в квартирах, расположенных в двух уровнях) (п. 24).
В Положении содержатся также требования к объемно-планировочнымрешениям жилых помещений (п. 20), инсоляции (п. 21), высоте помещений (п. 22),напряженности электрического поля, индукции магнитного поля (п. 30). При этомнередко формулируются нормативно-технические указания. Так, в жилом помещениина расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 — 1,8 м от поланапряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукциямагнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно0,5 кВ/м и 10 мкТл (п. 30); внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозыоблучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности,более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая равновесная объемная активность радонав воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м (п. 31).
Естественно, при определении требований, которым должны отвечатьжилые помещения, используются и отсылочные нормы. Так, в жилом помещениидопустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное иночное время суток должны соответствовать значениям, установленным вдействующих нормативных правовых актах (п. 27). Аналогичное указание дается и вотношении допустимого уровня инфразвука (п. 28).
В некоторых случаях требования определяются путем отсылки содновременным установлением некоего предела. Например, в жилом помещениидопустимые уровни звукового давления в октановых полосах частот, эквивалентныеи максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствоватьзначениям, установленным в нормативных правовых актах, и не превышатьмаксимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах: в дневное времясуток — 55 дБ, в ночное — 45 дБ (п. 26).
Иногда требования к жилым помещениям формулируются сиспользованием оценочных категорий. Так, несущие и ограждающие конструкциижилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при которомвозникшие в ходе эксплуатации нарушения, в частности деформативности (а вжелезобетонных конструкциях — в частности трещиностойкости), не приводят кнарушению работоспособности к несущей способности конструкций, надежностижилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранностьинженерного оборудования (п. 10).
Таким образом, установление того, соответствует ли помещениетребованиям, предъявляемым к жилым помещениям, представляет собой достаточносложный процесс.[8] Приходитсяобращаться к большому числу нормативных актов, проводить экспертизы, замеры и такдалее.
§ 2 Признаниежилого помещения непригодным
Основания и порядок признания жилого помещения непригодным дляпроживания также устанавливаются Правительством РФ (ч. 4 статьи 15 ЖК).
В Положении о признании помещения жилым помещением, жилогопомещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным иподлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением ПравительстваРФ от 28 января 2006 г. N 47 также говорится в каких случаях признание жилогопомещения является непригодным.
Согласно этому Положению непригодными для проживания признаютсяжилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиесяв аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов средыобитания (разд. III Положения).
Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья(крайняя степень — аварийность), а именно: наличием неустранимых неисправностейинженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей кдому территории и прочее.
Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредноговоздействия факторов среды обитания предусматриваются государственнымисанитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.
При решении вопроса о пригодности или непригодности жилогопомещения для проживания учитываются также положения Закона осанитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Согласно п. 1 ст. 23указанного Закона жилые помещения по площади, планировке, освещенности,инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих инеионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целяхобеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 было утвержденоПоложение о санитарно-эпидемиологическом нормировании, в которомконкретизируются положения указанного Закона.
Можно выделить также и формальный признак жилого помещения — включение помещения в соответствующий жилищный фонд.
Отдельные субъекты Российской Федерации и органы местногосамоуправления устанавливают стандарт, которому должно отвечать пригодное дляпостоянного проживания помещение. Так, в Программе дальнейшего развития реформыжилищно-коммунального хозяйства, утвержденной Постановлением правительства г.Москвы от 1 июля 1997 года N 497 для города был установлен следующий стандарт — дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод,канализация, центральное отопление, ванная (душ), газовая или электрическаяплита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт имусоропровод независимо от материала стен. Было предусмотрено также, чтонормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.[9]
Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными дляпроживания решаются межведомственными комиссиями.
Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном импорядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда РоссийскойФедерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органаисполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицоуказанного федерального органа исполнительной власти.
Таким же образом создают свои комиссии: орган исполнительнойвласти субъекта РФ — для оценки жилых помещений регионального жилищного фонда;орган местного самоуправления — для оценки жилых помещений муниципальногожилищного фонда.
К участию в работе комиссии следует привлекать собственникажилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции поуправлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которогорассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случаенеобходимости — представителя проектно-изыскательских организаций,производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).
Комиссия по заявлению собственника помещения или заявлениюгражданина (нанимателя) либо по заключению органов государственного контроля инадзора оценивает соответствие помещения установленным в Положении требованиям.
После изучения представленных документов, перечень которыхпредусмотрен п. 45 Положения, и, при необходимости, осмотра жилого дома (жилогопомещения) комиссия принимает решение:
о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
о необходимости и возможности проведения капитального ремонта,реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическимобоснованием) с целью привести утраченные в процессе эксплуатациихарактеристики жилого помещения в соответствие с установленными в Положениитребованиями и после их завершения — о продолжении процедуры оценки;
о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания суказанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранениекоторых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности;
о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу илиреконструкции (п. 47).
Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами всудебном порядке.
В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным дляпроживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторовсреды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей,решение должно указать собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимостинемедленно отселить граждан.[10]
§ 3 Площадьжилого помещения
В соответствии с ч. 5 статьи 15 общая площадь жилого помещениясостоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадьпомещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворениягражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.
Если взять экспликацию к любой квартире, можно заметить, чтоотдельно указывается общая площадь квартиры, ее жилая площадь и прочие летниепомещения.
Расчет общей площади квартиры особенно важен, когда мысталкиваемся в суде с такими вопросами, как определение порядка пользованияквартирой (жилым домом), определение доли в совместной собственности.
ЖК устанавливает особый порядок определения границ жилогопомещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются такжепомещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворениягражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход являетсястранным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы(части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриватьсяв качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодательисходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении. Принцип«матрешки» противоречит существующему применительно к объектамнедвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения частицелого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае всовокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслуЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся. По сути,это означает, что указанные объекты участвуют в гражданском обороте отдельно отжилых помещений, а это, совершенно очевидно, нонсенс.[11]

Глава 3. Виды жилых помещений
К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, котороесостоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение вмногоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениямобщего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры,предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживанияграждан в жилом доме или квартире. (ст. 16ЖК РФ).
Комментируемая статья воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, котораяопределяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилогодома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве «жилойдом» понимается как одноквартирный. Когда под этим понятиемподразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст.673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ).
В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не называет комнатусамостоятельным объектом жилищных прав. И это правильно. Совершенно очевидно,что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированноепомещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната.Остальные части квартиры являются помещениями вспомогательного пользованиякухня, ванная комната и прочее.
Следует отметить, что употребление обобщающего понятия «жилоепомещение» для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнатыимеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений.Квартира и комната, наряду с помещениями вспомогательного характера, составляютчасти единого целого — жилого дома.
Исходя из указанного толкования признака изолированности жилогопомещения смежная комната не является самостоятельным объектом жилищныхправоотношений.
Главным признаком дома как жилого помещения является егоиндивидуально-определенная обособленность на местности. Он состоит из комнат, атакже помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком здании.
Отличительным признаком квартиры является ее структурнаяобособленность в многоквартирном доме, обеспечивающая возможность прямогодоступа к помещениям общего пользования в таком доме. Она состоит из одной илинескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования,предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных сих проживанием в таком обособленном помещении.
Комната — это часть жилого дома или квартиры, предназначенная дляиспользования в качестве места непосредственного проживания граждан в жиломдоме или квартире.
По своему предназначению комнаты подразделяются на жилые (спальни,гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет,кладовые). Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами частьпомещения, предназначенная и используемая для жилья. Площадь жилой комнаты илижилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.Указанное деление имеет важное значение, так как согласно ст. 16 и 60 ЖК РФ ист. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишьизолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в томчисле одна или несколько комнат. Не могут быть самостоятельным предметомдоговора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общимвходом (смежные комнаты), подсобные помещения
Действующее законодательство не содержит четкого юридическогоопределения части дома и части квартиры, однако из сложившейсяправоприменительной практики и требований об изолированности жилого помещенияможно предположить, что часть квартиры — это жилое помещение, состоящее болеечем из одной комнат в пределах квартиры; при этом одна из комнат должнаобеспечивать возможность доступа (посредством коридора или самостоятельно) кпомещениям общего пользования в многоквартирном доме. Часть дома — это жилоепомещение, состоящее из одной и более комнат в пределах жилого дома, которые(одна из которых) обеспечены возможностью самостоятельного доступа натерриторию, расположенную вне пределов дома (улицу).[12]
Необходимо помнить, что жилое помещение представляет собойиндивидуально-определенную вещь, так как это определенное недвижимое имущество.Эта определенная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложныхвещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеютобязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянногопроживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных спроживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи,сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся кжилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объектажилищных прав только тогда, когда она является изолированной. Ныне нередковстречается ситуация, когда жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены встроениях смешанного типа, то есть эти помещения используются также лечебнымиучреждениями, под офисы, магазины. По всей видимости, отнесение таких зданий ккатегории жилых (многоквартирных) домов зависит, в том числе и от того, какаядоля в них занята жилыми помещениями. В юридической литературе высказываетсяточка зрения о том, что эта доля должна составлять не менее половины общейплощади строения.[13]
Как видно, законодатель не отнес к жилым помещениям часть комнаты.Однако если в установленном законом порядке будет проведено переустройство илиперепланировка комнаты и она будет разделена на две, три изолированных комнаты,то они в последующем могут быть признаны самостоятельными жилыми помещениями.Жилым помещением может одновременно являться весь дом в целом, составляющие егоквартиры, комнаты. Отдельным жилым помещением может быть квартира. Если вбудущем, например в результате развода супругов, потребуется разделить даннуюквартиру, то при условии соответствия техническим, санитарным и инымтребованиям отдельные составляющие ее комнаты могут быть признаны жилымипомещениями после того, как суд определит в своем решении вопросы собственностибывших супругов относительно квартиры и определит порядок пользования комнатамив квартире. При этом такая квартира перестанет являться самостоятельнымобъектом собственности, самостоятельным жилым помещением. В результатеобразуется два самостоятельных жилых помещения и места общего пользования(коридоры, кухня, санузел). В результате, если ранее на кухню, коридоры исанузел в квартире как самостоятельном объекте недвижимого имуществараспространялось правовое положение жилого помещения, то теперь, когда на местеквартиры образовалось два самостоятельных жилых помещения, на данные местаобщего пользования перестанут распространяться правила, регулирующие жилыепомещения, они «выйдут» из категории жилых.[14]

Глава 4. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользованиежилым помещением. Государственная регистрация прав на жилое помещение
Цель использования жилого помещения — проживание граждан. Основнойзакон Российской Федерации — Конституция РФ определяет, что «каждый, ктозаконно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободнопередвигаться, выбирать место пребывания и жительства». Статья 20 ГК РФопределяет местом жительства место, где гражданин постоянно или преимущественнопроживает. Соответственно, местом пребывания является место временногопроживания граждан.
Исходя из указанного предназначения жилого помещения, жилищныеправа и обязанности, объектом которых могут быть комната, квартира (частьквартиры), жилой дом (часть жилого дома), могут возникать из договора арендыжилого помещения, договора безвозмездного пользования, договора найма (еслижилое помещение служит местом пребывания участника жилищных отношений) и из любогодругого законного основания. Основанием постоянного проживания граждан можетявляться их постоянная регистрация по месту нахождения жилого помещения.
ГК РФ, другие нормативные акты РФ устанавливают специальныеправила пользования жилыми помещениями, исходящими из договоров аренды,коммерческого и социального найма, и другие. В той части, где они непротиворечат настоящему Кодексу, они также подлежат применению.
Исходя из указанной статьи настоящего Кодекса, жилое помещениеможет использоваться для извлечения прибыли лицами, зарегистрированными вустановленном законом порядке для этого. Иными словами, жилое помещение можетсдаваться в аренду, по договору найма или на другом законном основаниисобственником такого помещения для использования его лицами (арендаторами илинанимателями) по назначению — проживанию либо с целью извлечения прибыли, но ненарушающими при этом установленный законом порядок пользования жилымипомещениями.[15]
Жилое помещение предназначено для проживания граждан п. 1 статьи17 ЖК). Комментируемаястатья (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, чтожилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так, ст.67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и вустановленных пределах; ст. 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязаниспользовать жилое помещение только для проживания; ст. 30 ЖК РФ требует, чтобысобственник использовал принадлежащее ему жилье по назначению; согласно ст. 288ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Наниматель жилого помещения может передать его гражданину подоговору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ), собственник — по договорунайма (ст. 30 ЖК РФ, гл. 35 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюденытребования ст. 17 ЖК РФ — использование жилья для проживания граждан.
Если жилое помещение используется не по назначению, это влечетрасторжение договора жилищного найма и выселение (ст. 83 и 91 ЖК РФ; ст. 687 и688 ГК РФ). Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья непо назначению может повлечь его принудительное изъятие.
Согласно п. 1 комментируемой статьи общим предназначением жилого помещенияявляется проживание в нем граждан. Исключение из этого правила установлено в п.2 ст. 17, согласно которому жилое помещение может быть использовано дляосуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательскойдеятельности.
Для такого использования жилого помещения необходимо соблюдениеследующих условий. Во-первых, для профессиональной или предпринимательскойдеятельности жилое помещение могут использовать только граждане, проживающие внем на законных основаниях.
Во-вторых, использование жилого помещения для профессиональной илипредпринимательской деятельности допускается, если при этом не нарушаются праваи законные интересы других граждан.
В-третьих, использование жилого помещения для профессиональной илипредпринимательской деятельности не должно создавать предпосылки для нарушениятребований, предъявляемых к жилым помещениям, которые устанавливаютсяПравительством Российской Федерации.[16]
Согласно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ в жилых помещениях не допускаетсяразмещение промышленных производств. В этом случае жилое помещение не будетиспользоваться для целей проживания, кроме того, будет нарушено нормальноеиспользование соседних жилых помещений для проживания там граждан, то естьбудут нарушены права соседей.
В отношении пользования жилыми помещениями должны соблюдаться нетолько права и законные интересы соседей, но и требования по санитарно-гигиеническомублагополучию, технической и пожарной безопасности и так далее, а также Правилапользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ. В настоящеевремя действуют Правила, разработанные и утвержденные ПостановлениемПравительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.
Действующие теперь Правила от 21 января 2006 г. построены такимобразом, что разделяют виды пользования жилыми помещениями в зависимости отвида жилого фонда (по назначению его использования, а не по собственнику).Никаких технических требований к использованию данных жилых помещений новыйнормативный акт не устанавливает. Что можно назвать серьезным упущением,поскольку, например, если ранее действовала норма, согласно которой громкуюмузыку в домах можно было слушать с 7.00 утра и до 23.00 вечера, то теперьтакой нормы нет. Все виды использования жилого помещения подразделены на:
— пользование жилыми помещениями в домах социального жилищногофонда;
— пользование жилыми помещениями специализированного жилищногофонда;
— и общие правила использования жилого помещения в любом типежилого фонда.
Что касается первых двух пунктов по виду использования жилыхпомещений, то законодатель установил только те требования к их использованию,которые указаны в типовых договорах найма таких помещений, то есть по своемусодержанию это собственно права, а не система запретов как ранее. Приведемнекоторые общие требования к использованию жилого помещения, которые действуютнезависимо от вида жилищного фонда жилого помещения.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:
— вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами,постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан вкачестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении к родителям их несовершеннолетнихдетей такое согласие не требуется;
— разрешать по взаимному согласию с гражданами, постояннопроживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателябезвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;
— передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещениев поднаем.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:
1. использовать жилое помещение только для проживания;
2. обеспечивать сохранность жилого помещения;
3. поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;
4. не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещениябез согласия наймодателя;
5. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальныеуслуги;
6. производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установленодоговором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищныхфондов коммерческого использования.
Применительно к жилым помещениям установлены Правила пожарнойбезопасности, которые утверждены МЧС России. Согласно Правилам в квартирахжилых домов, жилых комнатах общежития, номерах гостиниц запрещается устраиватьразличного рода производственные и складские помещения, в которых применяются ихранятся взрывоопасные, взрывопожароопасные и пожароопасные вещества иматериалы, а также изменять функциональное назначение указанных квартир, комнати номеров, в том числе при сдаче их в аренду, за исключением случаев,предусмотренных нормами проектирования.
В индивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатахдопускается хранение (применение) не более 10 л легковоспламеняющейся жидкости(далее — ЛВЖ) и горючей жидкости (далее — ГЖ) в закрытой таре. ЛВЖ и ГЖ вколичестве более 3 л должны храниться в таре из негорючих и небьющихсяматериалов. Не допускается хранение баллонов с горючими газами (далее — ГГ) виндивидуальных жилых домах, квартирах и жилых комнатах, а также на кухнях, напутях эвакуации, в цокольных этажах, в подвальных и чердачных помещениях, набалконах и лоджиях. Газовые баллоны (рабочий и запасной) для снабжения газомбытовых газовых приборов (в том числе кухонных плит, водогрейных котлов,газовых колонок) должны, как правило, располагаться вне зданий в пристройках(шкафах или под кожухами, закрывающими верхнюю часть баллонов и редуктор) изнегорючих материалов у глухого простенка на расстоянии не ближе 5 м от входов вздание, цокольные и подвальные этажи.
Пристройки и шкафы для газовых баллонов должны запираться на замоки иметь жалюзи для проветривания, а также иметь предупреждающие надписи«Огнеопасно. Газ».
В помещениях зданий для проживания людей (гостиницы, кемпинги,мотели, общежития, школы-интернаты, дома для престарелых и инвалидов, детскиедома и другие здания, за исключением жилых домов) запрещается пользоватьсяэлектронагревательными приборами (в том числе кипятильниками, электрочайниками,электроутюгами, электроплитками), не имеющими устройств тепловой защиты, безподставок из негорючих теплоизоляционных материалов, исключающих опасностьвозникновения пожара.
Постановлением Госстроя РФ утверждены Правила и нормы техническойэксплуатации жилищного фонда от 27 сентября 2003 г. N 170. Согласно иминженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда вовремя периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерногооборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающихконструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарноесостояние в помещениях. Помещения необходимо содержать в чистоте притемпературе, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии сустановленными требованиями.
В случае если собственник, наниматель жилого помещениясистематически нарушает правила его эксплуатации, в зависимости от степенитяжести последствий он подлежит административной или уголовной ответственности.В любом случае возможна и уголовная ответственность. [17]
Государственная регистрация прав на жилые помещения
Право собственности и иные вещные права на жилые помещенияподлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданскимкодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом (статья 18 ЖК).
Согласно ст. 18 ЖК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» регистрации подлежат все вещные права на жилые помещения.Ограничения вещных прав (например сервитут) подлежат регистрации в случаях,предусмотренных законом.
Права, подлежащие государственной регистрации, обозначены ст. 131ГК РФ; содержание права собственности определено ст. 209 ГК РФ; перечень вещныхправ, наряду с правом собственности, — ст. 216 ГК РФ.
Так, согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат:право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренныхгражданским законодательством. Причем регистрируется не только возникновениеэтих прав, но и переход их к другим лицам, а также прекращение прав.
Регистрация осуществляется учреждениями юстиции. Гражданскийкодекс РФ устанавливает случаи регистрации недвижимого имущества и сделок с ним(ст. 558, 574, 584 и др.). Так, в соответствии со ст. 558 договор продажижилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Статьями 574 и584 предусматривается регистрация соответственно договора дарения недвижимогоимущества и договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества подвыплату ренты. Регистрация договора об ипотеке (прямо предусмотренная ст. 131ГК РФ) обозначена ст. 339 ГК РФ.
Жилищный кодекс РФ также предусматривает случаи государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество (их возникновение, переход ипрекращение). В частности, ст. 32 установлено, что регистрации подлежит решениеоргана государственной власти или органа местного самоуправления об изъятиижилого помещения в связи с изъятием земельного участка. Согласно ч. 3 ст. 33гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательномуотказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования такимпомещением.
Законодатель не предусматривает регистрации прав на жилье,возникающих из договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ), а также из договора«коммерческого» найма (гл. 35 ГК РФ).
Права на недвижимое имущество регистрируются в соответствии с Закономо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правила ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФот 18.02.98 N 219 Приказом Министерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 былаутверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоровкупли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.
Государственная регистрация является единственным доказательствомтого, что то или иное право на недвижимость действительно существует.Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только всуде.
Датой государственной регистрации прав является день внесениясоответствующих записей о правах в Единый государственный реестр. Государственнаярегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имуществоудостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Несоблюдениев случаях, установленных законом, требования о государственной регистрациисделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст.165 ГК РФ).
Участниками отношений, возникающих при государственнойрегистрации, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иныхподлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе: гражданеРоссийской Федерации; иностранные граждане и лица без гражданства; российские ииностранные юридические лица; международные организации; иностранныегосударства; Российская Федерация; субъекты РФ и муниципальные образования (содной стороны) и органы, осуществляющие государственную регистрацию (с другойстороны).
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость илисделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут бытьобжалованы в суд.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена внадлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе потребованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случаеименно решение суда будет основанием регистрации сделки.[18]
Государственная регистрация является юридическим актом признания иподтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), переходаили прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этомв соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» N 122-ФЗ государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права, что посуществу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственнозарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Заключение
Без преувеличения можно сказать, что жилищное право затрагиваетинтересы каждого гражданина независимо от возраста или имущественногоположения. Каждый день, знает об этом человек или нет, его«житие-бытие» регулируется нормами жилищного законодательства. И оттого, какие это нормы, каково их наполнение и содержание, в значительнойстепени зависит его жизнь.
В работе было рассмотрено ряд вопросов: что представляет собойжилое помещение как объект? каковы порядок и требования признания жилогопомещения пригодным (непригодным)? виды жилого помещения? На мой взгляд, этивопросы освещены достаточно полно.
Элементы системы объектов жилищных прав, а именно: жилой дом,квартира, комната, являются связанными между собой, причем связь эта носитпостоянный характер. Состав элементов системы жилищных прав обусловлен тем, чтовсе они имеют общее функциональное назначение, то есть, предназначены дляпостоянного проживания в них граждан. Тем не менее, каждый элемент, включаемыйв систему, в данном случае в систему объектов жилищных прав, наряду с тем, чтоимеет общие, свойственные для всех объектов признаки, также обладаетопределенной самостоятельностью.
Одним из специфических объектов гражданских правоотношенийявляется жилое помещение. В гражданском праве эта категория имеетсамостоятельное значение.
Основное назначение указанной правовой категории в конституционномправе — обеспечение прав человека на личную жилую площадь независимо от ееюридического статуса (частная или публичная собственность) и правового режима(собственность или иное вещное право).
Данное право исторически гарантировано конституциями всехцивилизованных стран мира как неотъемлемое право человека и гражданина, в томчисле на международном уровне и представляет собой неотъемлемое право человекаи гражданина; врожденное и догосударственное, главнейшее материальное условиежизни человека. [19]
Подводя итог сказанному, необходимо отметить следующее.
Любое жилое помещение является недвижимой вещью, которойсвойственны следующие отличительные признаки:
1. Жилое помещение — это предмет материального мира, которыйпредназначен для удовлетворения определенных потребностей человека, а именнодля удовлетворения объективно существующей потребности в жилище, и можетнаходиться в обладании человека.
2. Жилое помещение является прочно связанным с землей, такимобразом, его перемещение без несоразмерного нанесения вреда его потребительскимкачествам, его назначению невозможно.
3. Жилое помещение является индивидуально-определенной вещью, жилоепомещение как фактически, так и юридически закреплено на конкретном,индивидуально-определенном месте, ему присвоен номер, обозначенный вспециальных учетных документах.
4. Для жилых помещений законодателем установлен специальныйправовой режим, а именно: система правил, определяющих место жилого помещения всфере гражданско-правового регулирования, а также возможность участвовать вгражданском обороте.[20]

Литература
1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1, 2.
2.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации.
3. Жилищныйкодекс Российской Федерации.
4. Жилищныйкодекс РСФСР. (действовал ранее до 1 марта 2005, использование здесь соговоркой).
5. Закон РоссийскойФедерации от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной политики»(оговорка: действовал ранее).
6.Закон от 30.03. 1999 №52-ФЗ (в ред. от 30.12.2008) «О санитарно-эпидемиологическом благополучиинаселения».
7. Конституция РоссийскойФедерации.
8.Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Правила и нормытехнической эксплуатации жилищного фонда» от 27 сентября 2003 г. N 170.
9. ПостановлениеПравительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25. (с изм. от16.01.2008) «Об утверждении Привил пользования жилыми помещениями»
10.Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (ред. от02. 08. 2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным иподлежащим сносу».11. Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 N 554 (в ред от15.09.2005) «Об утверждении положения о государственнойсанитарно-эпидемиологической службе российской федерации и положения огосударственном санитарно-эпидемиологическом нормировании»
12.Постановление Правительства г. Москвы от 1 июля 1997 года N 497. «Программадальнейшего развития реформы жилищно-коммунального хозяйства».
13.ПостановлениеПравительства РФ от 18.02.98 N 219 «Правила ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
14. ПриказМЧС России от 12.12.2007 № 645 «Об утверждении норм пожарной безопасности».«Обучение мерам пожарной безопасности работников организаций» (в ред от27.01.2009).
15. ПриказМинистерства юстиции РФ от 06.08.2001 N 233 (в ред. от 24.12.2004, с изм. от15.12.2008) «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрациидоговоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».
16. ФедеральныйЗакон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним".
17.Федеральныйзакон от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья», (используюс оговоркой на то, что утратил силу в связи с принятием нового Жилищногокодекса РФ).
18. Уголовныйкодекс Российской Федерации.
19. О.Г.Алексеева. «Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект?»«Семейное и жилищное право», 2008, N 1.
20. А.В.Афонина, Е.В. Гурьева, Л.П. Герасимова. «Комментарий к Жилищному кодексуРоссийской Федерации» (постатейный). Издательство „Экзамен“, 2006. –143 с.
21. А.А.Батяев. «Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я».Феникс, 2007. – 115 с.
22. Г.В. Бойцов,М.Н. Долгова. «Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации»ГроссМедиа, 2006. – 196 с.
23. С.П.Гришаев. «Правовой режим недвижимого имущества». 2007.- 172с.
24. В.В.Глазов. «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» от 29 декабря2004 г. N 188-ФЗ (постатейный)» ЗАО Юстицинформ, 2007. – 117 с.
25. И.А.Дроздов. «Понятие жилого помещения». «Закон», 2006, N 8
26.В.Б.Ельяшевич Развитие форм поземельного оборота на Западе. СПб., 1913. – 235 с.
27.Д.В.Карпухин.«Административно-правовой режим жилого помещения и жилищного фонда РФ». «Административноеи муниципальное право», 2008, N 8.
28. П.В.Крашенинников. «Комментарий Федерального закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним». «Семейное и жилищное право»,2008, NN 4, 5, 6.
29. П.И.Седугин «Жилищное право»: Учебник для вузов. М., 1997. – 436с.
30. А.А.Титов. «Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации»(постатейный). Юрайт-Издат, 2005.- 87 с.
31. В. М.Хвостов. Система римского права: Учебник по изд. 1908 г. М.: СПАРК, 1996. 327с.
32. Г.Ф.Шешко. «Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации» (постатейный).«КОНТРАКТ», «ИНФРА-М», 2008. – 148 с.