Министерство образования и наукиРеспублики Казахстан
Карагандинский колледж актуальногообразования «Болашак»/>/> КУРСОВАЯ РАБОТАЖилищное законодательство Республики Казахстан
Выполнила:студентка 3 курса гр. ПР-34
СакитоваА.
Научныйруководитель:
ТимашевВ.Н.
Караганда 2008г.
/>/>/>/>/>/>Оглавление
Введение
Глава1. Теоретические аспекты жилищного законодательства Республики Казахстан
1.1 Эволюция жилищногозаконодательства Республики Казахстан
1.2 Основные положения жилищногозаконодательства
Глава2. Анализ действующего законодательства РК в области регулирования жилищныхотношений
Глава3. Иные нормативно-правовые акты РК в области жилищного права
Глава4. Конституционные гарантии жилищных прав граждан в Республике Казахстан
Заключение
Списокиспользованных источников
/>Введение
Экономические отношения собственности (присвоения)составляют основу любого общества, а правовое регулирование появляется исохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих иохраняющих данные отношения. В современных условиях собственность имеетисключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических иэкономических коренных преобразований, источником демократии, непременнымусловием построения правового государства. Вот почему охрана существующихотношений собственности – важнейшая задача всякой правовой системы, её стерженьв конечном счёте[1].
Одной из фундаментальных гарантий существования вРеспублике Казахстан права частной собственности является ст.6 I разделаКонституции, в которой закреплено, что «в Республике Казахстан признаются иравным образом защищаются государственная и частная собственность»[2].Важной, не всегда принимаемой во внимание особенностью этого перечня являетсявынесение частной собственности на первое место в данной статье. Это тесносвязано с провозглашением прав и свобод высшей человеческой ценностью, а ихпризнания, соблюдения и защиты – обязанностью государства, и со стремлениемсохранить в экономической системе характерную для частной собственности весьмаэффективную личную заинтересованность, с необходимостью, возрождая частнуюсобственность, уделить ей особое внимание.
К одному из видов собственности относиться собственностьна жилище, которая регулируется рядом нормативно-правовых актов РеспубликиКазахстан.
Защита вещных прав прямо связана с защитой правсобственника на жилье.
В духе презумпции защиты права собственности необходимотрактовать и п.1 ст.26 раздела II Конституции РК, устанавливающий что граждане Республики Казахстанмогут иметь в частной собственности любое законно приобретенное имуществ. Речьидёт о свободном и, соответственно, беспрепятственном использовании гражданскихправ субъектами гражданского оборота.
Именно поэтому необходимо рассматривать правособственника на жилье в рамках защиты права собственности.
Безусловно, право собственности как одна из основконституционного строя РКпредставляет собой основополагающий институт казахстанской правовой системы. Цивилистическая наука по правугордится целой плеядой великолепных юристов, занимавшихся разработкой проблемправа собственности и способов его защиты. Это такие известные учёные, какСуханов Е.А., Толстой Ю.К., Рясенцев В.А., Гуревич М.В.,Автаева Н.Е., Венедиктов А.В. и другие. Очевидно, казахстанская наука государственного правапереживает сейчас период развития в духе общеевропейских традиций культурнойпреемственности в праве, исходя из опыта мировой практики.
В целом можно сказать, что право собственности, т.е.закреплённое законом определённое состояние принадлежности (присвоенности)материальных благ, охраняется нормами едва ли не всех отраслей права:уголовного, устанавливающего ответственность за преступное посягательство наимущество государства[3],юридических лиц и граждан; административного, наказывающего мелкие проступкитакого рода; трудового, регулирующего, например, материальную ответственностьработников за причинённый ими работодателю имущественный ущерб; земельного,семейного и др. Но центральное место занимает, безусловно, гражданское право, ив рамках его – институт защиты права собственности и других вещных прав,которому, посвящены многие главы ГК РК.
Актуальность темы работы объясняется возросшим вниманиемвластей к вопросу регулирования жилищно-строительной отрасли республики. Вчастности, Президент Республики Казахстан в своем ежегодном обращении к народуреспублики указал на необходимость модернизации существующего жилищногозаконодательства, в связи с образовавшемся кризисом в области жилищногостроительства.
Целью данной курсовой работы является рассмотрение действующего законодательства Республики Казахстан в области регулирования жилищных отношений.
В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи:
1. рассмотреть теоретические аспекты жилищного законодательства РК;
2. изучить эволюцию жилищного закона в РК;
3. провести анализ действующего законодательства РК в области жилищных отношений;
4. определить конституционные гарантии жилищных прав граждан Казахстана.
При написании курсовой работы была использована специальная и учебная литература, посвященная вопросам жилищного законодательства РК.
/>Глава 1.Теоретические аспекты жилищного законодательства Республики Казахстан/> 1.1 Эволюция жилищного законодательства Республики Казахстан
Впервые кодификация жилищного законодательства в бывшемСССР была проведена в первой половине восьмидесятых годов, а точнее 24 июня1981 года Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства СоюзаССР и союзных республик.1 А чуть позже 30 июня 1983 года Верховный СоветКазахской ССР принял на базе Основ первый Жилищный кодекс Казахской ССР,который вступил в силу с 1 января 1984 года. Затем в 1992 году 1 июля былпринят новый жилищный кодекс Республики Казахстан. С тех пор произошли коренныеизменения, обусловленные главным образом распадом СССР и образованиемнезависимых суверенных государств и переводом экономики на рельсы рыночногохозяйства.[4]
В результате всегоэтого и Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республики Жилищный кодекс Казахской ССР утратили роль базовых законодательных актов вобласти жилищного права и в настоящее время не применяются, т.к. былирассчитаны на принципиально иной социально-экономический,политический и духовный строй общества.[5]
К тому же эти законыпришли в противоречия с законодательными актами принятыми позднее. В настоящеевремя основными или базовыми законодательными актами в области жилищногозаконодательства являются Конституция Республики Казахстан принятая 30 августа1995 года ( ст.25,26) и Закон Республики Казахстан «О жилищныхотношениях» принятый 16 апреля 1997 года,4 а также нормы Гражданскогокодекса Республики Казахстан, принятого 27 декабря 1994 года ( общая часть) ииное законодательство, издаваемое в соответствии с ними. В областирегулирования жилищных отношений видная роль отводится указу ПрезидентаРеспублики Казахстан «О новой жилищной политике» от 6 сентября 1993года № 1344, постановлению Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйствареспублики», постановлению Правительства Республики Казахстан от 27 мая1996 года № 647 «О мерах по развитию потребительских кооперативовсобственников квартир и нежилых помещений в жилых домах» и постановлениюПравительства Республики Казахстан «О переходе на новые принципы оплатысодержания жилья и жилищно-коммунальных услуг» от 12 апреля 1996 года№437.Наряду с законами, указами Президента и постановлениями Правительства кисточникам жилищного законодательства относятся акты государственных комитетов,министерств и ведомств, в том числе и тех, которые ныне свое существования прекратили.Так, продолжает действовать Инструкция о порядке обмена жилыми помещениямиутвержденная Постановлением Совета Министров Казахской ССР в 1985 году, а такжеИнструкция о порядке сохранения за гражданами, временно отсутствующими поусловиям и характеру работы, жилого помещения в месте постоянного жительства (Инструкция о порядке бронирования жилого помещения), утвержденная СоветомМинистров Казахской ССР от 17 января 1985 года. Но, разумеется все онидействуют лишь в части, не противоречащей позднее принятым законам и инымнормативным актам. [6]
Некоторые нормативныеакты, регулирующие жилищные отношения, принимаются на региональном уровне — местными представительными и исполнительными органами. Так 30 апреля 1996 годапринято решение Акима г.Алматы «О создании кооперативов собственниковквартир» в Алматы. Наконец, к вспомогательным источникам жилищногозаконодательства надлежит отнести руководящие разъяснения Пленума ВерховногоСуда Республики Казахстан по жилищным делам, например постановление «Опрактике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спораммежду гражданами и жилищно-строительными кооперативами» от 11 октября 1991года. Как видно из вышеперечисленного, жилищное законодательство отличаетсямногослойностью своих источников.
Таким образом, поджилищным законодательством следует понимать совокупность или систему правовыхнорм, регулирующих жилищные отношение, т.е. отношение, обеспечивающиеудовлетворение потребности граждан в жилье. Согласно, ст. 1 Закона РеспубликиКазахстан «О жилищных отношениях» от 16 апреля 1997 года«Жилищное законодательство РК регулирует отношения с участием граждан,юридических лиц и государственных органов, связанные с основаниямивозникновение и прекращение права собственности на жилище и права пользованияими; обеспечением сохранности и ремонта жилых помещений; контролемгосударственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере ииспользованием жилищного фонда».Действие жилищного законодательствараспространяется на такие отношения по удовлетворению потребности граждан вжилье, предметом которых является жилое помещение, пригодное для постоянного внем проживания, хотя бы оно и было рассчитано на то, чтобы обеспечить гражданжильем лишь на время, при наличии целого ряда условий. Жилищноезаконодательство регулирует отношения по предоставлению и использованию жилья вобщежитиях, служебных жилых помещениях.
Оно регулируетотношения по использованию жилья поднанимателями и временными жильцами.
В то же время оно нераспространяется на отношения по использованию дачных жилых помещений, т.к.указанные помещения в состав жилищного фонда не входят. Жилищноезаконодательство не регулирует отношения по использованию приспособленных поджилье помещений в вагончиках, сборно-разборных сооружениях и иных строениях, нерассчитанных на удовлетворение постоянной потребности в жилье. Они также невходят в состав жилищного фонда. Жилищное законодательство относится к числукомплексных правовых образований, включающих в свой состав нормы различнойотраслевой принадлежности. Это нормы государственного права, закрепляющие правограждан на жилище, основные принципы его осуществления и охраны, служащиеотправными при классификации жилищных фондов, нормы административного права,обеспечивающие управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье,распределение жилых помещений, контроль за их надлежащим содержанием иэксплуатацией; нормы гражданского права, регулирующие отношения по владению,пользованию и распоряжению жилыми помещениями; нормы финансового права,обеспечивающие направление денежных средств на капитальный ремонт жилого фонда,иные нужды жилищно-коммунального хозяйства и т.д. Жилищное законодательство нераспространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домовнезависимо от того, кто выступает в них в качестве подрядчика и заказчика.[7]
Таким образом,отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются сотношениями, составляющими предмет других отраслей права, в первую очередь снормами гражданского права. Многие законы и иные нормативные акты с равнымоснованием могут считаться актами как жилищного, так и гражданскогозаконодательства.
Это относится и кЗакону Республики Казахстан «О жилищных отношениях в РеспубликиКазахстан», и к Закону «Об усилении ответственности за самовольныйзахват домов, квартир, садовых (дачных) домиков и иных помещений, а также засамовольный захват земли и самовольное строительство» и ко многим другимзаконам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские,так и на жилищные отношения. Близость жилищного законодательства с гражданскимнашла отражение и в том, что наем жилого помещения специально урегулирован вособенной части Гражданского кодекса (см. глава 30 Проект ГК (особенная часть).Как указывает профессор Толстой Ю.К. «Четкую разграничительную линию междуними едва ли можно провести. Так, Закон Российской Федерации „Оприватизации жилищного фонда“ влечет преобразование отношений и с этойточки зрения должен быть отнесен к актам гражданского законодательства. В то жевремя он порождает или может породить жилищные отношения ( между собственникови членами его семьи, не пожелавшими стать участниками приватизаций; междусобственником и иными лицами, проживающими в приватизированном помещение ит.д.), а потому относится и к актам жилищного законодательства». На нашвзгляд, жилищное право не является самостоятельной отраслью права, оно являетсяподотраслью такой крупной отрасли права как гражданское право. Следовательно ижилищное законодательство является неотъемлемой частью гражданскогозаконодательства. Этой точки зрения придерживаются многие крупныеученые-цивилисты, такие как профессор Басин Ю.Г., проф. Толстой Ю.К., проф.Сулейменов М.К., проф. Яковлев В.Ф. и др. Интересен тот факт, что Конституция РоссийскойФедерации относит гражданское законодательство к ведению Российской Федерации,а жилищное — к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. КорнеевС.М., Крашенинников П.В. и другие ученые считают «поскольку жилищноезаконодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и еесубъектов, коллизии между нормативными актами в этой области принятыми нафедеральном и региональном уровне, должны решаться в пользу федеральныхактов.»3 Рассматривая вопрос о жилищном законодательстве нельзя необратить внимание на действие этого законодательства во времени, в пространствеи по кругу лиц.[8] Общимпринципом действия закона во времени является немедленное действие новогозакона. Это значит, что новый закон применяется к тем правоотношениям, которыевозникают с момента его введения в действия. Если же правоотношение носитдлящийся характер, то новый закон применяется к тем правам и обязанностям, которыевозникают после введения его в действие. Изменение законодательства не влечетавтоматического изменения гражданских правоотношений, и они сохраняются такими,какими были в момент законного возникновения. Эти положения служат содержаниемпринципа «Закон обратной силы не имеет» и относятся также к жилищномузаконодательству. Но из названного принципа возможны исключения, которыеустанавливаются законодательством (но не соглашением сторон) (ст. 6 ГК РК).Например, новым законодательством устанавливаются правила, в силу которогоотношения, возникшие до принятия нового закона, сохраняется (размер квартирнойплаты, коммунальных платежей и т.п.). И если закон запрещает совершениекаких-либо действий, ранее не запрещенных, то такие действия должны бытьпрекращены.[9]Рассматривая действия закона в пространстве, следует напомнить, что по общемуправилу, он распространяется на всю территорию Республики Казахстан, заисключением случаев, когда пространственные пределы действия закона ограничены( например, он распространяется на районы, подвергшиеся стихийномубедствию).Наконец, действие закона может быть ограничено и по кругу лиц.Особенно это относится к законам и иным нормативным актам, предусматривающимразличного рода льготы при предоставлении жилья, оплате жилых помещений икоммунальных услуг. К числу лиц, имеющих право на льготы, относятся инвалиды иучастники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица; участники афганскойвойны — воины-интернационалисты; военнослужащие, уволенные в запас илиотставку; инвалиды 1 и 2 групп ( за исключением лиц, ставших инвалидами врезультате совершенного ими преступления); многие другие категории граждан илиц, которые нуждаются в особой социальной защите со стороны органовгосударственной власти и местных исполнительных органов. Эффективность действияжилищного законодательства в настоящее время возросла, т.к. новый Закон «Ожилищных отношениях» устранил многочисленные противоречия возникшие ранеев регулировании жилищных отношений. В целом при применении норм жилищногозаконодательства следует на наш взгляд придерживаться следующих правил:во-первых, — нормы Гражданского кодекса подлежат приоритетному применению посравнению с нормами, которые содержатся в других законах и тем более подзаконныхнормативных актах; во-вторых, последующий закон отменяет действие законапредыдущего в той части, в какой предыдущий закон противоречит последующему;в-третьих, при столкновении закона с подзаконным нормативным актом применениюподлежит закон.
Таким образом, заисторию казахстанской независимости произошли коренные изменения в областижилищного права. Так особо следует отметить процесс расширениянормативно-правовой базы жилищного законодательства РК, что способствовалоболее точному разграничению многих смежных понятий жилищного права./>1.2 Основные положенияжилищного законодательства
Отношения по переходуправ и обязанностей на жилое помещение (дом или квартиру) от одного лица кдругому лицу регулируются целым комплексом правовых норм, которые принадлежат ктаким отраслям права как гражданское право, жилищное право, административноеправо, финансовое право (по большей части его подотрасль налоговое право).
Иногда, при нарушенииучастниками сделок требований норм гражданского, жилищного или финансовогоправа, перед компетентными органами государства возникает необходимость в силувозложенных на них законом обязанностей по защите прав граждан, общества игосударства применить в отношении виновных в совершении преступлений лиц нормыуголовного права. Как же разобраться, в каком случае следует руководствоватьсягражданским правом, а в каких случаях, к примеру жилищным?
Термин “право”многозначен и наиболее простая формулировка может быть представлена следующимобразом: право – это совокупность норм, разграничивающих интересы лиц. Еслимораль есть совокупность норм оценивающих интересы лиц, то право именноразграничивает эти интересы, выступает средством наиболее целесообразного сточки зрения государства компромисса между зачастую противоречивыми интересамилиц. Право живет и действует непосредственно в нормах, которые в свою очередьзакреплены в определенных государством формах (нормативно-правовых актах,юридических прецедентах, правовых обычаях, нормативно-правовых договорах).Основной формой (источником) права в нашей стране является нормативно-правовойакт, то есть официальный документ государства, содержащий правовые нормы.
Нормативно-правовые актыразличаются по юридической силе: есть законы (обладают высшей юридическойсилой), есть указы Президента (должны соответствовать законам), естьПостановления Правительства (должны соответствовать законам и указамПрезидента) и так далее по убывающей юридической силы нормативно-правовыхактов. Самые важные нормативно- правовые акты это законы, они могут носитьразные наименования – кодексы, основы законодательства, просто законы, ноглавное заключается в том, что все остальные нормативно-правовые акты и другиеформы права не могут противоречить законам, а если противоречат, то не должныприменяться. В правовых отношениях между лицами их права и обязанностификсирует другая, не менее важная форма (источник) права – договор. Однако,следует знать, что действует формула, известная еще со времен Древнего Рима,этой колыбели юриспруденции – “договор не может противоречить действующемунормативно-правовому акту”.[10]
Термин “правовая норма”означает правило поведения, масштаб поведения, образец поведения, которыйявляется обязательным для всякого юридического или физического лица, попавшегов те условия, которые предусмотрены для указанной правовой нормы.
Гражданское правопредставляет собой совокупность юридических (то есть установленных государствоми защищаемых его принудительной силой) норм, закрепляющих правовое положениечастных лиц (физических и юридических), государственных и муниципальныхобразований в предпринимательском и гражданском обороте, регулирующихимущественные и личные неимущественные отношения между ними, охраняющих ихправа и законные интересы. Гражданское право относится к исключительномуведению Республики Казахстан. Гражданское право выражено в основном в актахгражданского законодательства. В настоящее время гражданское законодательствоРеспублики Казахстан состоит из Гражданского кодекса РК, части 1 и 2 и рядадругих нормативно-правовых актов законов.[11]
Под предпринимательскимоборотом понимается совокупность совершаемых сделок в процессепредпринимательской деятельности коммерческими организациями или гражданами,зарегистрированными в качестве предпринимателей. Гражданским оборотомпризнается совокупность совершаемых сделок не связанных с целямипредпринимательской деятельности; то есть если граждане приобретают жилье дляцелей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то ониявляются субъектами (участниками) гражданского оборота. Главныйнормативно-правовой акт (источник) гражданского права Гражданский кодексРеспублики Казахстан (ГК РК) в ст. 19, так определяет предпринимательскуюдеятельность: это “граждане вправе заниматься предпринимательской деятельностьюбез образования юридического лица, за исключением случаев, предусмотренныхГражданским Кодексом и иными законодательными актами” в качествепредпринимателей. Легко понять, что основная масса сделок, совершаемых с жильемне преследует со стороны граждан целей предпринимательской деятельности исоответственно, на эти сделки не распространяются многочисленные жесткиеправила, установленные правом (повышенная ответственность за неисполнение илиненадлежащее исполнение обязательств по договору, высокие ставки налогов ит.п.). На гражданское право приходится подавляющее количество правовых норм,регулирующих отношения участников сделок с жильем. Это и понятно, ведь без нормгражданского права невозможно понять, кто вправе совершать сделки с жильем, какприобретается право собственности на жилище, что дает право собственности нажилище, каковы основания утраты права собственности на жилище, как правильнозаключить договор и грамотно выполнить по нему свои обязанности и многоедругое.
Жилищное правопредставляет собой совокупность юридических норм, закрепляющих права физическихи юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилымипомещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законныхвладельцев жилья. [12]
Жилищное право выраженов законах РК и иных нормативно-правовых актах, главным образом постановленияхказахстанского. В настоящее время жилищное законодательство состоит из ЗаконаРК от 16 апреля 1997 года за № 94-I «О жилищных отношениях», ПостановлениеПравительства РК 1 августа 2006 года №726 «Об утверждении Правил предоставленияправ на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство», ЗаконРеспублики Казахстан от 07.12.2000 N 110-2 «О жилищных строительныхсбережениях в Республике Казахстан», Закон Республики Казахстан от03.11.1994 года «Об индивидуальном жилищном строительстве», ЗаконРеспублики Казахстан от 07.07.2006 N 182-3 «О внесении изменений идополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросамразвития арендного сектора жилья», Закон Республики Казахстан от14.04.2005 N 43-3 «О внесении изменений и дополнений в закон РеспубликиКазахстан „О жилищных строительных сбережениях в РеспубликеКазахстан“», постановление Правительства от 24.07.2001 N 997 «Обутверждении типовой формы договора о жилищных строительных сбережениях»,форма Правительства от 24.07.2001 N 997 «Типовая форма договора о жилищныхстроительных сбережениях», приказ Министерства юстиции от 24.08.2007 N 241«Об утверждении правил государственной регистрации объектакондоминиума».
Кроме этого, необходимоотметить, что функционирование жилищного права непосредственно связано и сдругими видами права. [13]
/>Глава 2. Анализдействующего законодательства РК в области регулирования жилищных отношений
Основнымзаконодательным актом Республики Казахстан в области регулирования жилищныхправоотношений является Закон Республики Казахстан «О жилищныеправоотношениях».[14]
В рамках данного законарегулируются основные вопросы жилищно-правовых отношений в РК.
Статья 1 данного закона определяет основные понятияжилищного законодательства Республики Казахстан.
В соответствии с текстом данной статьи жилищноезаконодательство Республики Казахстан регулирует отношения с участием граждан,юридических лиц, государственных органов, связанные с:
1) основаниямивозникновения и прекращения права собственности на жилища и права пользованияими;
2) осуществлением правапользования жилищами;
3) требованиями кжилищам;
4) обеспечениемсохранности и ремонта жилищных фондов;
5) контролемгосударственных органов за соблюдением прав граждан в жилищной сфере ииспользованием жилищного фонда.
Также данная статьягласит: отношения, связанные с финансированием строительства жилья, развития инаращивания жилищного фонда, регулируются соответствующим законодательством сучетом требований, установленных настоящим Законом.
Далее в законеприводиться определение жилищного фонда РК. Жилищный фонд Республики Казахстанвключает:
1) частный жилищныйфонд — жилища, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическимлицам, основанным на негосударственной форме собственности;
2) государственныйжилищный фонд — жилища, принадлежащие на праве собственности государству инаходящиеся в ведении местных исполнительных органов (государственныйкоммунальный жилищный фонд) либо в ведении государственного предприятия(жилищный фонд государственного предприятия).
2. В жилищный фонд невходят нежилые помещения в жилых домах.
3. Принудительное изъятие жилых помещений местнымипредставительными и исполнительными органами или иными организациями в домахчастного жилищного фонда и жилищного фонда государственных предприятийзапрещается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Законом и другимизаконодательными актами.
Управление жилищнымфондом осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые(назначаемые, избираемые) им органы, а также через доверенных лиц.
Государственный учетжилищного фонда Республики Казахстан, независимо от его принадлежности,осуществляется по единой для Республики Казахстан системе в порядке,устанавливаемом Правительством Республики Казахстан.
Статья 11 Закона РК «Ожилищных отношениях» определяет порядок приобретения права частнойсобственности на жилище. В соответствии с текстом данной статьи гражданин илиюридическое лицо может иметь в частной собственности законно приобретенноежилище, независимо от его местонахождения на территории Республики Казахстан,если иное не предусмотрено законодательными актами.
Также данная статьягласит, что количество и размеры жилищ, находящихся в собственности одногогражданина или юридического лица, не ограничиваются.
Отношения, связанные сприобретением или осуществлением права собственности на жилище, регулируютсятакже законодательством Республики Казахстан о собственности.
Основанием длявозникновения права собственности на жилище в соответствии со статьей 12данного законная является:
1) строительство дома(части дома);
2) совершение сделоккупли-продажи, обмена, дарения, отчуждения с условием пожизненного содержания идругих гражданско-правовых сделок, не противоречащих законодательству;
3) получение жилища понаследству или в порядке универсального правопреемства;
4) приобретение всобственность нанимателем занимаемого им жилища или жилого помещения в домегосударственного жилищного фонда путем его приватизации (выкупа илибезвозмездной передачи);
5) внесение членом жилищного(жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилоепомещение;
6) предоставлениежилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числедоговора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстведома;
7) предоставлениежилища юридическими лицами, основанными на негосударственной формесобственности, в собственность своему работнику или иному лицу путем продажилибо безвозмездной передачи;
8) предоставлениежилища государством или юридическим лицом, основанным на государственной формесобственности, в собственность своему работнику либо иному лицу на условиях,установленных законодательством;
9) предоставлениежилища в качестве компенсации за утрату жилища, находившегося в частнойсобственности, вследствие сноса или реквизиции;
10) по другимоснованиям, не запрещенным законодательными актами Республики Казахстан.
Также в этом разделезакона определены порядок предоставление жилища в собственность при сносежилого дома в связи с изъятием (выкупом) земельных участков для государственныхнадобностей, право общей собственности на жилище, порядок регистрация правасобственности на жилище.
Статья 18 под названием«Основные права и обязанности собственника жилища» определяет следующие права:
1. Собственник жилища,а также недостроенного жилого дома вправе свободно, по своему усмотрению,продавать его, определяя условия продажи, дарить, обменивать, завещать другимлицам, отдавать в залог, распоряжаться иным образом, не запрещеннымзаконодательными актами, с учетом особенностей, предусмотренных настоящейстатьей.
С моментагосударственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенногополностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственникне вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полногопогашения ипотечного жилищного займа.
2. Использованиесобственником жилища или его части по нежилому назначению не требует разрешенияна это государственных органов.
Указанное правореализуется собственником лишь при соблюдении строительных, санитарных,противопожарных и других обязательных норм и правил.
Если компетентныеорганы установят факты нарушения обязательных норм и правил либо факты, когдаиспользование жилища существенно нарушает права и интересы других граждан,собственник помещения может быть привлечен к предусмотренной законодательствомответственности с одновременным возложением на него обязанности устранить такиенарушения и их последствия.
3. Собственникипомещений, находящихся в одном жилом доме, обязаны участвовать в общих затратахпо его содержанию. Размеры затрат каждого собственника определяются отношениемполезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений в жилом доме,находящихся в раздельной собственности, к общей площади жилого дома, если иноене установлено соглашением собственников.
Также в областиопределения прав собственности на жилые помещения в данном законе предусмотреныст. 19. «Право собственника жилища на земельный участок», ст. 20 «Сохранениежилища за собственником», ст. 21 «Члены семьи собственника жилища».[15]
В данномнормативно-правовом акте также определятся порядок и особенности найма жилища,и определяется правовое положение нанимателей и поднанимателей и временныхжильцов.
В области правсобственности глава 5 данного закона предусматривает порядок и прекращениеправа частной собственности на жилище.
Раздел 3 данного законасодержит понятие и порядок образования кондоминиума.
Статья 31 «Образованиеи прекращение кондоминиума» гласит, что:
1. В жилых домах,принадлежащих двум и более собственникам помещений, образуется особая формасобственности — кондоминиум.
2. Каждый изсобственников помещений вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться ираспоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве раздельной(индивидуальной)собственности.
Те части дома, которыене находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (подъезды, лестницы,лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерныесистемы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства идругое имущество общего пользования), принадлежат собственникам помещений направе общей собственности.
Земельный участок прижилом доме может принадлежать собственникам помещений на праве общегоземлепользования.
3. Доля каждогособственника помещений в общем имуществе неотделима от раздельной(индивидуальной) собственности на принадлежащее ему помещение. Размер доли,если иное не предусмотрено соглашением собственников, определяется отношениемполезной площади жилых помещений или площади нежилых помещений, находящихся враздельной (индивидуальной) собственности, к общей площади всего дома. Такаядоля не может быть выделена в натуре.
4. В случае, еслипомещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размерыдолей в общем имуществе пересчитываются.
5. Переход правасобственности на помещение (помещения) к другому лицу влечет переход кприобретателю соответствующей доли в общем имуществе.
6. Собственникпомещения не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно отпомещения, принадлежащего ему на праве раздельной (индивидуальной)собственности.
7. Кондоминиум можетбыть прекращен при переходе прав собственности на все помещения и общееимущество в жилом доме к одному собственнику (физическому, юридическому лицу,государству) или при изъятии (выкупе) земельного участка для государственныхнадобностей, или повреждении (разрушении) большей части жилого дома врезультате чрезвычайной ситуации.
Также в данном разделезакона содержаться статьи №№32-42, в которых приводятся, описание процедурырегистрации кондоминиума, права и обязанности участников, особенности прав иобязанностей собственников нежилых помещений, управление объектом кондоминиума.
Также в данном законе встатьях с 43 по 53 рассматриваются порядок образования, регистрациикооперативов собственников помещений, а также, условия членства, структуру иполномочия органов управления данными кооперативами.
В разделе 4, главе 8,статье 67 закона РК «О жилищных отношениях» рассмотрены условия предоставленияжилища их государственного жилищного фонда.
В соответствии с даннойстатьей:
1. Жилища изгосударственного жилищного фонда предоставляются в пользование нуждающимся вжилье гражданам Республики Казахстан, постоянно проживающим в данном населенномпункте (независимо от срока проживания) и относящимся к малоимущим социальнозащищаемым слоям населения.
2. Жилища изгосударственного жилищного фонда предоставляются также нуждающимся в жильегосударственным служащим, работникам бюджетных организаций, военнослужащим илицам, занимающим государственные выборные должности. Предоставляемые им жилищаприравниваются к служебным.
3. Жилища изгосударственного жилищного фонда предоставляются гражданам РеспубликиКазахстан, единственное жилище которых являлось предметом ипотеки по ипотечнымжилищным займам и приобретено местным исполнительным органом в соответствии сзаконодательством Республики Казахстан о жилищных отношениях.
В соответствии состатьей 71 главы 10 «Учет граждан, которым может быть предоставлено жилище изгосударственного жилищного фонда»:
1. Учет граждан,которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда,осуществляется по месту жительства в местном исполнительном органе района(города областного значения), города республиканского значения, столицы.
На учет ставятсяграждане, перечисленные в статье 67 настоящего Закона.
2. Перечень и формадокументов, необходимых для учета, утверждаются Правительством РеспубликиКазахстан. Требовать предоставления гражданами каких-либо дополнительныхдокументов запрещается.
3. Заявления граждан опостановке их и членов их семей на учет нуждающихся в предоставлении жилища изгосударственного жилищного фонда рассматриваются в течение месяца по местужительства соответствующим местным исполнительным органом.
О принятом решениизаявители извещаются в письменном виде до истечения указанного срока.
В жилищном правеРеспублики Казахстан дается определение найма жилища из государственного фондажилого имущества.
Регулированием наймажилищ из государственного жилого фонда занимается глава 11 «Права и обязанностинанимателей жилищ из государственного жилищного фонда».
Так в статье 80 даннойглавы рассматривается понятие договора найма жилища из государственногожилищного фонда:
1. Договор найма жилищаиз государственного жилищного фонда заключается между местным исполнительныморганом или администрацией государственного предприятия (наймодателем) игражданином (нанимателем) в письменной форме на основании решения опредоставлении жилища. Такие договоры не подлежат
государственнойрегистрации.
2. Типовой договорнайма жилища из государственного жилищного фонда, правила пользования жилищем,содержания жилища и придомовой территории утверждаются ПравительствомРеспублики Казахстан.
3. К отношениям,вытекающим из договора найма жилища из государственного жилищного фонда, всоответствующих случаях применяются также нормы гражданского законодательства.
Главы 14, 15, 16регулируют порядки прекращение права пользования и выселение из жилищгосударственного жилищного фонда, пользования служебными жилищами и жилымипомещениями в общежитиях государственного жилищного фонда.
Так статья 109«Служебные жилища» дает определение жилищу относимому к служебному.
Далее следуют статьиопределяющие права граждан на получение в наем служебного жилища, порядок исроки предоставления его в наем, а также порядок расторжения данного договора.
Также данный законрегулирует порядок постановки граждан в очередь на получение жилья изнегосударственного жилого фонда, а также гарантирует сохранение очередности.
Таким образом, ЗаконРеспублики Казахстан «О жилищных отношениях» является основным законодательныхактом регулирующим жилищные правоотношения в Республике Казахстан.
Следующимзаконодательным актом в области регулирования жилищных правоотношений являетсяГражданский кодекс Республики Казахстан.
Гражданский кодексРеспублики Казахстан в основном направлен на регулирование всякого рода имущественныхспоров, в том числе и жилищных.
В рамках ГК РКприводиться понятие права на неприкосновенность жилища граждан РеспубликиКазахстан.[16]
Так статься 146 ГК РК«Право на неприкосновенность жилища» гласит «Гражданин имеет право нанеприкосновенность жилища, то есть право пресекать любые попытки вторжения вжилище помимо его воли, кроме случаев, предусмотренных законодательнымиактами».[17]
Статья 194 ГК РК «Правособственности и иные вещные права на жилище» гласит: «Особенности осуществленияправа собственности и иных вещных прав на жилище регулируются жилищнымзаконодательством». Таким образом Гражданский кодекс РК напрямую связан сЗаконом РК «О Жилищных отношениях» пришедшим на смену «Жилищному кодексу» СССР.
Гражданский кодекс даетразъяснение понятию общей совместной собственности. Так в соответствии состатьей 219, общая совместная собственность существует в виде:
1) общей собственностисупругов;
2) общей собственностикрестьянского (фермерского) хозяйства;
3) общей собственностина приватизированное жилище.
Законодательными актамимогут быть предусмотрены и другие виды общей совместной собственности.
Общая совместнаясобственность устанавливается и существует, если договором между ее участникамине предусмотрено иное.
Следует отметить, что кпонятию общей совместной собственности относиться также и жилые и нежилыепомещения.
Также в Гражданскомкодексе Республики Казахстан, в статье 227 рассматриваются вопросы общейсобственности на приватизированное жилище, «выкупленное или приобретенноебезвозмездно нанимателем в соответствии с законодательством о приватизациижилище в домах государственного жилого фонда, переходит в совместнуюсобственность нанимателя и постоянно проживающих с ним членов семьи, в томчисле несовершеннолетних и временно отсутствующих, если иное не предусмотренодоговором между ними».
Особенности правасовместной собственности на приватизированное жилище определяютсязаконодательными актами о жилищных отношениях.
Статья 235, главы 13Гражданского кодекса РК определяет основания приобретения права собственности:
1. Право собственностина новую вещь принадлежит лицу, изготовившему или создавшему ее, если иное непредусмотрено договором или законодательством.
Право собственности наплоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества,приобретается в соответствии со статьей 123 настоящего Кодекса.
2. Право собственностина имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицомна основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки оботчуждении этого имущества.
В случае смертигражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит понаследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизацииюридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходитк юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица(статья 46 настоящего Кодекса).
Отчуждение имущества отсобственника другому лицу помимо воли собственника не допускается, кромеслучаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
3. В случаях и впорядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести правособственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственниккоторого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или накоторое он утратил право собственности по иным основаниям.
4. Членыпотребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления,полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение,предоставленное этим лицам кооперативом в пользование, приобретают правособственности на указанное имущество.
Таким образом, как ужебыло замечено Гражданский кодекс РК в основном регулирует вопросы приобретенияправ собственности, в том числе и на недвижимое имущество в виде жилья.[18]
/>Глава 3. Иныенормативно-правовые акты РК в области жилищного права
К инымнормативно-правовым актам Республики Казахстан в области регулированияжилищного законодательства являются следующие документы:
Закон РеспубликиКазахстан от 07.12.2000 N 110-2 «О жилищных строительных сбережениях вРеспублике Казахстан».
Данный закон определяетправовые основы и регулирует отношения между субъектами системы жилищныхстроительных сбережений, связанные с ее функционированием а также условия,содержание формы ее государственного стимулирования.
В статье 3 данногозакона рассмотрена система строительных сбережений. В соответствии с этимзаконом:
1. субъектами системыжилищных строительных сбережений являются жилищные строительные сберегательныебанки, вкладчики этих банков и государство, обеспечивающее выплату премийгосударства из республиканского бюджета.
2. жилищные строительныесбережения вносятся и накапливаются только в жилищных строительныхсберегательных банках в национальной валюте Республики Казахстан.
3. вкладчик вправеиметь несколько счетов по вкладу в жилищные строительные сбережения в каждомжилищном строительном сберегательном банке. При этом премия государства повыбору вкладчика начисляется только на один счет в одном жилищном строительномсберегательном банке.
3-1. Минимальный размердоговорной суммы должен быть не менее пятисот месячных расчетных показателей,установленных законом о республиканском бюджете на соответствующий финансовыйгод.
4. Минимальнонеобходимый размер накопленных денег должен быть не менее пятидесяти процентовот договорной суммы.
5. Размеры ставкивознаграждения по вкладу и ставки вознаграждения по займу устанавливаются вмомент заключения договора о жилищных строительных сбережениях и остаютсяпостоянными в течение всего срока действия договора.
При переходе вкладчикапо собственной инициативе из одной тарифной программы в другую размер ставкивознаграждения по вкладу может быть изменен на условиях, определенных жилищнымстроительным сберегательным банком в течение всего срока действия договора ожилищных строительных сбережениях.
Размер ставкивознаграждения по жилищному займу не может быть выше размера ставкивознаграждения по вкладу в жилищные строительные сбережения более чем на трипроцента годовых.
6. Премии государства ивознаграждения жилищного строительного сберегательного банка направляются наувеличение основной суммы вклада в соответствии с настоящим Законом.
7. Премии государства,поступившие на счет жилищного строительного сберегательного банка, зачисляютсяна счета вкладчиков — граждан Республики Казахстан.
8. Жилищный,промежуточный жилищный и предварительный жилищный займы могут быть использованывкладчиком только в целях проведения мероприятий по улучшению жилищных условийна территории Республики Казахстан, под которыми понимаются:
1) строительство(включая приобретение земельного участка), приобретение жилища, в том числепутем его обмена с целью улучшения;
2) ремонт имодернизация жилища (включая приобретение строительных материалов, оплатуподрядных работ);
3) погашениеобязательств, которые появились в связи с мероприятиями по улучшению жилищныхусловий;
4) внесение первоначальноговзноса для получения ипотечного жилищного займа в банках и организациях,осуществляющих отдельные виды банковских операций.
9. Вкладчик имеет правона досрочное расторжение договора о жилищных строительных сбережениях иполучение вклада, начисленного на него вознаграждения жилищным строительнымсберегательным банком. При этом вкладчик имеет право на получение премиигосударства при накоплении вклада более пяти лет на условиях, установленныхдоговором о жилищных строительных сбережениях.
Глава 2 данного законаопределяет правовой статус жилищного сберегательных банков, порядок создания,функционирования и прекращения деятельности жилищных строительныхсберегательных банков.
Также в данной главе,но уже в статье 5 указаны виды деятельности жилищных строительныхсберегательных банков:
1. Основными видамидеятельности жилищных строительных сберегательных банков в соответствии слицензией уполномоченного государственного органа по регулированию и надзоруфинансового рынка и финансовых организаций являются:
1) прием вкладов(депозитов) в жилищные строительные сбережения, открытие и ведение счетоввкладчиков;
2) предоставлениевкладчикам жилищных, промежуточных жилищных и предварительных жилищных займовна проведение мероприятий по улучшению жилищных условий.
2. Жилищныестроительные сберегательные банки вправе, кроме основного вида деятельности,указанного в пункте 1 настоящей статьи, осуществлять участие в уставномкапитале юридических лиц, являющихся частью инфраструктуры финансового рынка и(или) осуществляющих автоматизацию деятельности жилищного строительногосберегательного банка в порядке, установленном банковским законодательствомРеспублики Казахстан, а также другие виды операций в соответствии с лицензиейуполномоченного государственного органа по регулированию и надзору финансовогорынка и финансовых организаций, к которым относятся:
1) кассовые операции — прием и выдача наличных денег при осуществлении одной из банковских операций,указанных в пункте 1 и подпунктах 2), 6) пункта 2 настоящей статьи, включая ихразмен, обмен, пересчет, сортировку, упаковку и хранение;
2) переводные операции- выполнение поручений физических лиц по платежам и переводам денег;
Примечание
3) исключен
4) эмиссия собственныхценных бумаг (за исключением акций);
5) сейфовые операции — услуги по хранению ценных бумаг, выпущенных в документарной форме, документов иценностей клиентов, включая сдачу в аренду сейфовых ящиков, шкафов и помещений;
6) организация обменныхопераций с иностранной валютой.
Также жилищные строительныесберегательные банки вправе осуществлять дилерскую деятельность в соответствиис банковским законодательством Республики Казахстан.
Статья 6 этого жезакона определяет требования к содержанию договора о жилищных строительныхсбережениях.
Так, договор о жилищныхстроительных сбережениях должен содержать:
1) предмет договора;
2) договорную сумму;
3) минимальнонеобходимый размер накопленных денег;
4) размеры ставкивознаграждения по вкладу и ставки вознаграждения по займу;
5) размер комиссионногосбора;
6) права и обязанностисторон;
7) сроки выполненияобязательств сторонами;
8) условияпредоставления жилищного займа;
9) условия изменения ипорядок расторжения договора;
10) ответственностьсторон;
11) иные условия всоответствии с законодательными актами Республики Казахстан.
Данный законнепосредственно определяет использование и размещение средств размещенных вподобных банках.
Глава 3 Закона РК «Ожилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» под названием«Государственная поддержка системы жилищных строительных сбережений» в статье10 определяет условия выплаты премий государства по вкладам в жилищныестроительные сбережения:
1. Государствообеспечивает выплату премий государства вкладчикам — гражданам РеспубликиКазахстан.
2. Вклады гражданРеспублики Казахстан, не достигших восемнадцати лет, или внесенные на их имядругими лицами, также поощряются премией государства.
3. Размер ежегоднойпремии государства по вкладам в жилищные строительные сбережения составляетдвадцать процентов от суммы поощряемого вклада. Поощряемый премией государствавклад включает в себя сумму вклада в жилищные строительные сбережения иначисленное по нему вознаграждение жилищным строительным сберегательным банком.
4. Премия государствапредоставляется ежегодно по итогам года на остаток вклада в жилищныестроительные сбережения с учетом начисленного вознаграждения жилищногостроительного сберегательного банка по состоянию на 1 января года, следующегоза отчетным.
Премия государства втекущем году не начисляется на сумму вклада, поощренную в предыдущие годы.
Поощряемая премиейгосударства сумма накопленных денег не может превышать двести месячныхрасчетных показателей.
Если поощряемая премиейгосударства сумма накопленных денег превышает двести месячных расчетных показателей,то оставшаяся не поощренной сумма накопленных денег учитывается при начислениипремии государства в следующем году.
5. Деньги, необходимыедля выплаты премий государства, ежегодно предусматриваются в республиканскомбюджете на соответствующий финансовый год.
6. Порядок и условиявыплаты премий государства по вкладам в жилищные строительные сбереженияопределяются центральным уполномоченным органом по исполнению бюджета.
В противовес выплатепремий в законе предусмотрен пункт о возврате премии государства в бюджет.
Так, премия государстваподлежит возврату в бюджет в случаях нецелевого использования вкладчикомжилищного займа, осуществления жилищным строительным сберегательным банкомвыплат премии государства вкладчику с нарушением данного закона или договора ожилищных строительных сбережениях. При этом подлежит возврату сумма (частьсуммы) премии государства, выплаченная жилищным строительным сберегательнымбанком с нарушениями, досрочного расторжения сторонами договора о жилищныхстроительных сбережениях при сроке накопления вкладов в жилищном строительномсберегательном банке менее пяти лет, уступки прав вкладчиком по договору ожилищных строительных сбережениях лицу, не являющемуся гражданином РеспубликиКазахстан, обнаружения центральным уполномоченным органом по исполнению бюджетавыплаты премий государства одному вкладчику по двум и более счетам по вкладам вжилищные строительные сбережения в нескольких жилищных строительныхсберегательных банках. При этом премия государства, начисленная в предыдущиегоды, подлежит возврату в бюджет, за исключением премий, начисленных по одномуиз вкладов в жилищные строительные сбережения по выбору вкладчика.
Премия государства неподлежит возврату в бюджет в случаях:
1) уступки праввкладчиком по договору о жилищных строительных сбережениях или залога им правполучения жилищных строительных сбережений и (или) жилищного займа,промежуточного жилищного и предварительного жилищного займов другому лицу,являющемуся гражданином Республики Казахстан, с письменного разрешенияжилищного строительного сберегательного банка;
2) смерти или полнойутраты трудоспособности вкладчика;
3) когда вкладчик послезаключения договора о жилищном строительном сбережении зарегистрирован вкачестве безработного в порядке, установленном законодательством РеспубликиКазахстан, и к моменту выплаты премии государства остается таковым в течениешести месяцев непрерывно;
4) в случаях,предусмотренных пунктом 3 статьи 12 настоящего Закона.
В статье 12 Закона РК«О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» определены прававкладчиков на получение суммы накопленных денег:
1. В случае невыдачижилищным строительным сберегательным банком жилищного займа при выполнениивкладчиком требований пункта 2 статьи 8 настоящего Закона и при условии, чтоправа по договору о жилищных строительных сбережениях не были переданы илизаложены в пользу других лиц, банк несет ответственность в соответствии сзаконами Республики Казахстан, а также обязан в сроки, предусмотренныеусловиями договора о жилищных строительных сбережениях, в бесспорном порядке попервому требованию вкладчика выплатить ему сумму накопленных денег.
3. В случае отказавкладчика жилищных строительных сбережений от получения жилищного займа,независимо от выполнения им требований пункта 2 статьи 8 настоящего Закона идосрочного расторжения договора о жилищных строительных сбережениях, он имеетправо на получение премии после пяти лет накопления денег.
Следующимнормативно-правовым актом РК в области жилищного законодательства является законРеспублики Казахстан от 07.07.2006 N 182-3 «О внесении изменений и дополнений внекоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам развитияарендного сектора жилья», который внес ряд изменения в статьи Закона РК «Ожилищных отношениях», Гражданского кодекса РК и в другие нормативно-правовыеакты Казахстана.
В рамках закона «Ожилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан» было выпущенопостановление Правительства от 24.07.2001 N 997 «Об утверждении типовой формыдоговора о жилищных строительных сбережениях», утвердившее ранее разработанныйтиповой договор о жилищных строительных сбережениях.
Форма Правительства от24.07.2001 N 997 «Типовая форма договора о жилищных строительных сбережениях»,в состав которой после утверждения Правительством были включены следующиепункты:
2. Права и обязанностиСторон;
3. Условия веденияСчета;
4. Условияпредоставления жилищного займа;
5. Ставкивознаграждения по вкладу в жилищные строительные сбережения и жилищному займу;
6. Условия передачи в залогсуммы накопленных денег и/или жилищного займа;
7. Условия изменениясодержания и расторжения Договора;
8. Размер комиссионногосбора при заключении Договора;
9. ОтветственностьСторон;
10. Порядок и условиявозврата денег Вкладчику в случае прекращения деятельности Банка;
11. Порядок исчислениявознаграждения и премии государства;
12. Порядокрассмотрения споров;
13. Срок действияДоговора;
14. Другие условияДоговора;
15. Место нахождения,реквизиты и подписи Сторон.
Данный утвержденныйПравительством договор направлен на укрепление гарантий гражданам насохранность их жилищных строительных накоплений.
В дополнении к главе«Кондоминиум» Закона РК «О жилищных отношениях» был выпущен приказ Министерстваюстиции от 24.08.2007 N 241 «Об утверждении правил государственной регистрацииобъекта кондоминиума». В рамках данного приказа был установлен порядокрегистрации кондоминиума.
В целях созданиямеханизмов финансирования жилищного строительства, решения жилищных проблемшироких слоев населения, снижения цен на жилье и стимулирования строительстважилья, постановлением Правительства Республики Казахстан №1290 от 21 августа2000 года была одобрена Концепция долгосрочного финансирования жилищногостроительства и развития системы ипотечного кредитования в РеспубликеКазахстан.
В ходе проведенногоанализа было выяснено, что в Республике Казахстан в настоящее время действуютнесколько нормативно-правовых актов регулирующих область жилищного права. Надозаметить, что основным из всех проанализированных нормативно-правовых актов РКв области жилищного законодательства является Закон РК «О жилищных отношениях».Но данный закон в большей степени регулирует и определяет теоретические основыжилищного права Казахстана, а Гражданский кодекс РК больше ориентирован на гарантированиеинтересов собственников недвижимости и в частности жилья.
/>Глава 4.Конституционные гарантии жилищных прав граждан в Республике Казахстан
Одним изконституционных принципов является особый принцип«неприкосновенности жилища», обеспечивающий абсолютное право граждан, связанноес их имущественным правом на жилище. Важную роль в жилищно-правовомрегулировании имеют конституционные гарантии жилищных прав граждан.
Вчисле таких гарантий следует назвать конституционныйпринцип «неприкосновенности собственности», закрепленный в ст. 26 КонституцииРК в следующих положениях.
1. ГражданеРеспублики Казахстан могут иметь в частной собственности любое законноприобретенное имущество.
2.Собственность, в том числе право наследования,гарантируется законом.
3.Никто не может быть лишен своего имущества, иначе как по решению суда.Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допускается висключительных случаях, предусмотренных законодательными актами.
Всоответствии с этим принципом собственникам жилья обеспечивается возможностьстабильного осуществления права владения, пользования и распоряженияпринадлежащим им жильем.
Ряджилищных прав человека регламентируется международными актами, влияющими на правовое регулирование жилищных отношений в РК.
Так,в одном из основополагающих документов ОНН – Всеобщей декларации прав человека– указано, что каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включаяпищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимоесоциальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья иблагосостояния его самого и его семьи и т.д. (ст. 25 Всеобщей декларации правчеловека). [19]
Другоеположение Всеобщей декларации прав человека звучитследующим образом: «Никто не может подвергаться… произвольным посягательствамна неприкосновенность его жилища» (ст. 12 Всеобщей декларации прав человека).
Статья 11Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах гласит: «Участвующие в настоящем Пакте государствапризнают право каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи,включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшениеусловий жизни. Государства-участники примут надлежащиемеры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этомотношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии».
Однимиз конституционных принципов является особый принцип «неприкосновенностижилища», обеспечивающий абсолютное право граждан,связанное с их имущественным правом на жилище.
Преждевсего – это гарантия того, что «не допускается лишение жилища, иначе как порешению суда». Данное положение означает, что ни гражданин РК, ни иностранец,ни лицо без гражданства на территории РК не могутбыть произвольно лишены жилого помещения.
Принцип«неприкосновенности жилища» имеет подкрепление и в других положенияхКонституции РК. В частности, п. 1 ст. 39 Конституции РК гласит: «Права исвободы человека и гражданина могут быть ограниченытолько законами и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защитыконституционного строя, охраны общественного порядка, прав и свобод человека,здоровья и нравственности населения». Исходя из данного положения, исключена возможность использования законодательства дляограничения прав и свобод граждан. Между тем при реализации прав и свободнедопустимо посягательство на конституционный строй, охрану общественногопорядка, прав и свобод человека, здоровья и нравственности населения.
Крометого, этот принцип находит свое выражение в нормах гражданского и жилищногозаконодательства, которые предоставляют гражданам право требовать: выселениялюбого лица, поселившегося в жилище без согласия совершеннолетних граждан,проживающих в нем; возмещения вреда, еслипротивоправное вторжение в жилище вызвало возникновение ущерба.
Какпроявление принципа «неприкосновенности жилища» можно рассматривать нормыгражданского законодательства о бессрочности права собственности, невозможностибезосновательного расторжения договора найма жилищаиз государственного жилищного фонда и выселения.[20]
Приэтом, думается, нельзя абсолютизировать защиту частных прав в жилищной сфере,не проводя общегосударственную политику пресечениязлоупотребления собственником своими правами. В ст. 188 ГК РК включены, нарядус описанием возможностей собственника, и пределы ограничения данного права,выражающиеся в том, что осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов другихлиц и государства. Тем самым гражданское законодательство охраняет не толькособственника от нарушений его права, но и других участников гражданскихправоотношений от возможного произвола собственников.Причем выработка системы таких ограничений прав собственника на жилище являетсяважной тенденцией развития жилищного законодательства, например, в вопросеброшенных собственниками квартир.
Конституционныйпринцип «неприкосновенности жилища» означает такжезапрет кому бы то ни было проникать в жилище против воли проживающих там лиц.При этом под понятием «жилище» здесь понимается не только место постоянногожительства, но и места временного проживания одного или нескольких лиц, в томчисле собственные или арендуемые квартиры, дом,загородный дом, непосредственно примыкающие к ним веранды, террасы, галереи,балконы, подвал и чердак жилого строения, кроме многоквартирного дома,гостиничный номер, каюта, а также речное или морское судно.
Правомна неприкосновенность жилища обладают только лица,наделенные законным правом пользования этим жилищем как местом жительства илиместом пребывания. Доказательством этого являются документы, подтверждающиеправо лица пользоваться этим помещением (документы, подтверждающие право собственности, договор найма и т.д.).
Вселениегражданина в помещение по воле собственника этого помещения или лица,владеющего жилищем на ином законном основании, влечет возникновение увселяемого гражданина права на неприкосновенность жилища.
Небудет нарушением права «неприкосновенности жилища» вхождение в него, дажепринудительное, одного из имеющих право проживания в этом помещении лиц принесогласии или препятствовании других проживающих там граждан.[21]
Проникновениев жилище, производство его осмотра и обыск допускаются лишь в случаях и впорядке, установленных законодательством. Кому, и на каком основаниипредоставлено данное право?
Правобеспрепятственного вхождения в жилые помещенияпринадлежит сотрудникам правоохранительных органов в порядке и в случаях,предусмотренных законодательством. Право на неприкосновенность жилищаограничивается на законных основаниях при проведении в рамках возбужденного уголовного дела таких процессуальных следственных действий,как обыск и выемка, основания и порядок производства которых подробнорегламентированы Уголовно-процессуальным кодексом РК. Осмотр жилого помещенияпроизводится только с согласия проживающих в немсовершеннолетних лиц или с санкции прокурора. Если проживающие в нем лицаявляются несовершеннолетними или заведомо страдающими психическими или инымитяжкими заболеваниями или возражают против осмотра, следователь выноситпостановление о принудительном осмотре, котороедолжно быть санкционировано прокурором. В случае отказа в даче санкциипрокурором осмотр не производится.
Еслижилое помещение является местом происшествия, и его осмотр не терпитотлагательства, то осмотр жилого помещения может быть произведен по постановлению следователя, но с последующимуведомлением прокурора в суточный срок о произведенном осмотре для проверки егозаконности. Получив указанное уведомление, прокурор проверяет законностьпроизведенного осмотра и выносит постановление о егозаконности или незаконности. В случае если принято решение о незаконностипроизведенного осмотра, данное действие не может быть допущено в качестведоказательства по делу (ст. 222 УПК).
Вслучаях, предусмотренных законодательством, право входить в жилище принадлежит судебным исполнителям при производстве осмотраи наложении ареста на имущество должника; спасателям для проведения работ поликвидации чрезвычайных ситуаций и др.
Ответственностьза незаконное вторжение в жилище против воли проживающего в нем лица предусмотрена ст. 145 УК РК. Проникновение в жилище вцелях похищения находящегося там имущества наказывается как самостоятельноепреступление – кража, грабеж, разбой, так как деяния охватываются составомпреступлений, предусмотренных соответствующимистатьями УК РК.
Следующийпринцип – «свободы места жительства» – закреплен в Конституции РК в следующейформуле: «Каждому, кто законно находится на территории Республики Казахстан,принадлежит право свободного передвижения по ее территории и свободного выбора места жительства» (п. 1 ст. 21 Конституции РК).
Местомжительства признается тот населенный пункт, где гражданин постоянно илипреимущественно проживает. Местом жительства лиц, не достигших четырнадцатилет, или граждан, находящихся под опекой, признаетсяместо жительства их родителей, усыновителей или опекунов (ст. 16 ГК РК).
Другойконституционный принцип – «принцип обеспечения граждан жилищем» – выражается втом, что в республике создаются условия для обеспечения граждан жилищем (ст. 25Конституции РК). Количество и размеры жилищ,находящихся в собственности граждан, не ограничивается. Указанным взаконодательстве категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий,жилище предоставляется из государственного жилищного фонда в соответствии с установленными нормами (ст. 25 Конституции РК).
Приэтом необходимо учитывать, что в этой формуле жилище выступает не каксобственно конкретное жилое помещение в виде комнаты или квартиры, а как объектудовлетворения определенного минимального жизненного уровня.Кроме того, минимальные гарантированные нормы жилого помещения на одногочеловека существенно зависят от направления развития самого общества игосударства. Поскольку государство объявило себя социальным, т.е. нацеленным впервую очередь на удовлетворение потребностей своихграждан, в том числе и в жилище, то объем гарантированного жилища будетпостепенно увеличиваться, и на удовлетворение этой потребности каждогоконкретного индивида будут выделяться средства из соответствующих фондов.
Таковакраткая характеристика конституционных принципов,которые создают основу и определяют направленность принципов жилищногозаконодательства.
Посколькужилищное право относится к комплексным отраслям и объединяет правовые нормынескольких отраслей, то в жилищном праве наблюдаетсядействие принципов нескольких отраслей права. Так, например, большую группужилищных отношений образуют отношения, связанные с возникновением, изменением ипрекращением права собственности на жилище. Соответственно, принципыгражданского законодательства отражают гарантииуказанного права и вместе с тем, применительно к области жилищных отношений,общие начала и методы правового регулирования жилищных отношений. [22]
Однойиз задач жилищного законодательства является обеспечение нуждающихся гражданжилищем, в ряде случаев для жилищного права характерно действие и принциповсоциальной защиты. Регламентация жилищных отношений, связанных с требованиями кжилищам, обеспечением сохранности и ремонта жилищныхфондов, контролем государственных органов за соблюдением прав граждан вжилищной сфере и использованием жилищного фонда не может осуществляться вотрыве от принципов административного права.
Принципамижилищного законодательства следует считать:
- принцип социальной защищенности граждан,вытекающий из соответствующей конституционной гарантии обеспечения гражданжильем. Исходя из экономической возможности общества на данном этапе егоразвития, жилищное законодательство обеспечиваетжилищные интересы определенных категорий граждан, нуждающихся в жилье впределах, позволяющих создать необходимые и нормальные условия для жизни;
- принцип охраны жилищныхправ граждан. Выражая одно из важнейших социально-экономических прав граждан нажилище, этот принцип предопределяет целую систему жилищно-правовых норм,обеспечивающих устойчивость и защиту прав, которыми наделены наниматели жилыхпомещений;
- принципсудебной защиты жилищных прав граждан создается нормами, предусматривающимиглавным образом судебный порядок защиты прав в случае их нарушения или оспаривания, а такжеущемления их неправомерными действиями должностных лиц.
Согласноп. 1 ст. 8 Закона о жилищных отношениях споры, вытекающие из жилищныхправоотношений, разрешаются судом. Соответственно,суду подведомственны все дела, вытекающие из жилищных правоотношений, и еслигражданин считает, что его права нарушены действиями (бездействием)государственного органа, юридического или физического лица, он имеет право обратиться за защитой своих прав изаконных интересов в суд.
- принцип императивностипредписаний жилищно-правовых норм. Жилищно-правовые нормы твердо определяютусловия и порядок предоставления жилищ категории лиц, имеющих право наполучение жилища из государственного жилищного фонда, права и обязанности попользованию жилым помещением, основания и порядок выселения и др. Причем этиправила никому не позволено изменять или отступать от них;
- принцип целевого использования жилищногофонда означает, что жилище предназначено исключительно для проживания. Недопускается создание и размещение в жилых помещениях производственных объектов.Перевод жилого помещения в нежилое производится в установленномзаконодательством порядке;
- принцип ипотечного кредитования жилищнойсферы отражает один из существующих приоритетов реформирования жилищной сферы.Создание условий для доступности приобретения в собственность жилья населениемявляется главной целью жилищной политики. Наиболее эффективные способы решенияжилищного вопроса в стране состоят в развитии системы ипотечного кредитования исистемы жилищных строительных сбережений;
- принцип гласности при предоставлениигосударственного жилища находит свое подкрепление в ст. 78 Закона о жилищныхотношениях в следующем положении: «Списки лиц, состоящих на учете на получениежилища из государственного жилищного фонда, а также списки лиц, получившихжилище из государственного жилищного фонда за последние двадцать четыре месяца,предоставляются для ознакомления по требованию лиц, состоящих в этих списках.Формы таких списков обязательно должны включать сведения о составе семьи,времени постановки на учет, основаниях для получения жилища из государственногожилищного фонда и его размере, времени предоставления жилища»;
- принцип перехода жилищной сферы изгосударственного финансирования в режим без дотаций. В условиях, когдаподавляющее число жилых помещений находится в частной собственности, рольгосударства в регулировании жилищной сферы существенно изменилась. Дляреализации новых полномочий государства в жилищной сфере Правительством РКопределен ряд приоритетных направлений решения жилищной проблемы в республике,например, активизация жилищного строительства, развитие системы жилищныхстроительных сбережений. Другая часть жилищных вопросов (содержание частногожилищного фонда) практически полностью возложена на собственников жилыхпомещений.
Такимобразом, на самом высшем законодательном уровне любому гражданину РеспубликиКазахстан гарантируется защита его прав собственника на жилье находящееся в его собственности.
/>Заключение
Взаключении необходимо сделать определенные выводы.
Врезультате проведенного в курсовой работе анализа было выяснено, что внастоящее время, а Республик Казахстан действует ряд нормативно-правовых актовнаправленных на регулирование сферы жилищных правоотношений.
Основнымнормативно-правовым актов РК в данном направлении является Закон РК «О жилищныхотношениях», который в первую очередь определяет права собственников жилогоимущества. Также в основу данного закона заложены меры по защите правсобственников.
Следующимважных республиканским нормативно-правовым актом РК в области регулированияжилищного права является Гражданский кодекс в рамках которого осуществляетсярегулирование спорных вопросов возникающих при приобретении и прекращении правсобственности на жилое имущество.
Такжебыло выяснено, что Гражданский кодекс занимается и вопросами разграниченияразличных видов собственности, например, общая собственность и частная полнаясобственность.
Такжеанализ показал, что в республике на данный момент регулированием отдельныхвопросов жилищного законодательства занимается ряд нормативно-правовыхдокументов в отдельных областях жилищных правоотношений, таких как ипотечноекредитование на покупку жилья, индивидуальное и коллективное (паевое)строительство и прочее.
Действиеданных нормативно-правовых актов узконаправленно и занимается только узкимивопросами в жилищном праве.
Такженеобходимо подытожить тем, что все нормативно-правовые акты РеспубликиКазахстан в области жилищного права являются конституционной гарантией правсобственников на жилое имущество.
/>Списокиспользованных источников
1. Нормативные источники:
1. КонституцияРеспублики Казахстан от 30.08.1995 (с изменениями от 7 октября 1998 г.)
2. Гражданскийкодекс Республики Казахстан от 27.12.1994 (Общая часть)
3. Гражданскийпроцессуальный кодекс Республики Казахстан от 13.07.1999 N 411-1
4. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года «О жилищных отношениях». Алматы, 1997
5. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан № 9 от 18 июля 1997 года «О практике применения судами законодательства по приватизации гражданами жилых помещений»
6. Постановление Пленума Верховного Суда Республики Казахстан от 11 октября 1991 года «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и ЖСК»
7. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 апреля 1996 года № 437 «О переходе на новые принципы оплаты содержания жилья»
8. Постановление Правительства Республики Казахстан от 27 мая 1996 года «О мерах по развитию потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений в жилых домах»
9. Постановление Правительства Республики Казахстан от 4 октября 1995 года № 1299 «О мерах по развитию жилищно-коммунального хозяйства республики»
10. Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года «О новой жилищной политике»
2. Основная литература:
11. Басин Ю.Г. Комментарий к жилищному кодексу Казахской ССР. Алма-Ата, 1987
12. Басин Ю.Г. Новое жилищное законодательство Казахстана. Алматы, 1998. В кн. Гончало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношении. Автореферат канд. дисс. Свердловск. 1984
13. БасинЮ.Г. Общие положения нового гражданского кодекса Республики Казахстан. — Материалы семинара: «Актуальные вопросы» коммерческого законодательства вРеспублики Казахстан и практика его применения", т.1. Алматы: Эдшет Пресс,1996.
14. БасинЮ.Г. Принципы гражданского законодательства Республики Казахстан. В кн.:Гражданский кодекс Республики Казахстан — толкование и комментирование. Общаячасть. Вып. 1. Алматы -1996г
15. Гражданскоеправо Республики Казахстан. Учебное пособие (часть ощая) 2-ое издание,дополненное и изменённое. – Алматы: Институт международного права имеждународного бизнеса «Данекер», 1999. – 468 с.
16. Гражданскоеправо. / Под ред. С.П. Гришаева. Москва, 1999
17. Гражданскоеправо. // Под ред. Суханова Е.А. – Изд. Бек, М., 1993
18. Гражданскоеправо. Учебник. ч.1. // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., 1997
19. Жилищное законодательство: Комментарий отв. редакторы В.Ф. Яковлев, П.И. Седугин М. 1991
20. КалашниковаА.Е. Сделки с жилыми помещениями. – М., 1999
21. Корнеев С.М. Основные тенденции развития жилищного права в условиях становления рыночной экономики. М. 1996
22. Коршунов Н.М. Дом в личной собственности. М. 1991
23. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Л. 1967
24. МаттеиУ., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. – М., 1999
25. Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений. Автореф. канд. дисс. Минск, 1988
26. СухановЕ.А. Лекции о праве собственности. – М., 1991
27. Толстой Ю.К. Жилищное право. Т. II, М. 1997.