/>/>/>СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
2 КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ КАКИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
2.1 Правовые особенности сделки
2.2 Алгоритм продажи
2.3 Переход права собственности
2.4 Особые случаи продажи предприятия
3 ПРОБЛЕМЫ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИПРЕДПРИЯТИЯ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Тема данной работы имеетбольшую значимость в практике гражданских правоотношений, т.к. купля-продажанедвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок снедвижимостью.
Участниками таких сделокявляются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие имквартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающиенедвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях взаключении договора купли-продажи недвижимости в качестве как продавца, так ипокупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (РоссийскаяФедерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).
Определение договоракупли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договоракупли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, всоответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество.
Цель работы – общийанализ купли-продажи недвижимости и предприятий.
Для достижения цели, вработе поставлены следующие задачи:
- Рассмотрениепонятия договора купли-продажи недвижимости;
- Изучениекупли-продажи предприятия как имущественного комплекса;
- Произвести анализпроблем продажи недвижимости предприятия.
Актуальность темыоднозначна – купля-продажа недвижимости, наиболее распространенная операция снедвижимостью в наше время, и без грамотно выполненных ступеней покупки/продажинедвижимости либо предприятия, впоследствии могут возникнуть непредсказуемыепоследствия.
1ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Договор купли-продажи(п.1 ст.454 ГК РФ) — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона,именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне,именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить занего определенную денежную сумму. [1]
Купля-продажа — один изважнейших институтов гражданского права. В процессе многовекового развитияправовых систем проходил своеобразный естественный отбор наиболее обоснованныхи качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФопределяет куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все видыобязательств по отчуждению имущества за определенную цену.
Договор купли-продажи — это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещениематериальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, вдоговоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является егонепосредственным содержанием. Особое значение договора купли-продажиобусловлено тем, что он является наиболее универсальной формойтоварно-денежного обмена.
Определение договоракупли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договоракупли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, всоответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственностьпокупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другоенедвижимое имущество.
Договор купли-продажинедвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательныеусловия — предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК). Предметомэтого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение иликвартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должнобыть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положениена земельном участке или в составе иной недвижимости.
В связи с повышеннойценностью недвижимости предмет договора купли-продажи должен быть описан болееподробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договораявляется здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать егоместорасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.
Предмет договора продажинедвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е.обладает индивидуально определенными признаками, отличающими его от другиходнородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случаепродажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания).Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.
Договор о продаженедвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене ввозмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договоравзимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается зааналогичную вещь, к рассматриваемому договору не применяются.[2]Это обусловлено индивидуальным характером объектов недвижимости.
В договоре купли-продажижилого помещения должна быть указана стоимость жилого помещения по справке Бюротехнической инвентаризации или рыночная стоимость. Нередко граждане, заключаядоговоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов ипошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не должнабыть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности нанедвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участкаили прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости.[3]
Договор заключается в письменнойформе путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Законпрямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы влечетнедействительность такого договора.[4]
Право собственности нанедвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, иисполнение договора до этого момента (передача документов, выселение и вселениеи т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бременисодержания и риска случайной гибели имущества.[5] Однако если одна изсторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственностина недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение отакой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должнавозместить другой стороне вызванные задержкой регистрации убытки. Следуетобратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметомкоторого является недвижимость, а переход права на нее.
Передача недвижимостиоформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа,подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости наусловиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавцаот исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанностипринять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора,в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаченедвижимости, не является основанием для освобождения продавца отответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Следует иметь в виду, чтоГК не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости.Как следует из ст. 7 Федерального закона от 26 января 1996 г. «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», до введения вдействие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» для договора купли-продажи недвижимости быласохранена нотариальная форма. Однако поскольку такой закон принят, начиная с 1февраля 1998 г. (дата его вступления в действие) нотариальное удостоверениеэтих договоров не является необходимым.
Особые правилаустановлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживаютлица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещениемпосле его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членахсемьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии илинаходятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавалжилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результатечего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций, и была введенанорма, в соответствии с которой существенным условием договора продажи жилогодома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица,является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемымжилым помещением.[6] Признание приведенногоусловия существенным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договорсчитается незаключенным.
При продаже недвижимости,находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правесобственности, покупатель недвижимости получает право пользованиясоответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавецнедвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором междупродавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользованияземельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом участкенедвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли.
В случае, когда продавецявляется собственником земельного участка, на котором находится продаваемаянедвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляетсяправо аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право насоответствующую часть земельного участка.
В случаях, когдаземельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание,сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственностьпокупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частьюземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ееиспользования, на условиях, определяемых договором продажи.
Если условия пользованиясоответствующей частью земельного участка договором продажи не определены,продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частьюземельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ееиспользования в соответствии с ее назначением.
При регистрации продажиземельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных обимущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предметукупли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка.Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцомполностью за его счет.
Возможны ситуации, когдапродавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиямдоговора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца (навыбор) соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранениянедостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранениенедостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными(обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут бытьустранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляютсянеоднократно либо проявляются вновь после их устранения и т.д.), покупательвправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
В случае продажинедвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупательвправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченнойденежной суммы. Однако в отличие от купли-продажи других вещей покупательнедвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качестватоваром, соответствующим договору.
2КУПЛЯ-ПРОДАЖА ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
Один из способов продатьбизнес – это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс.Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу,так и покупателю.
Предприятие — этоимущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Вего состав входят все виды имущества, которые могут быть использованы дляработы. К ним относятся земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права наобозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги(фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие права наобъекты интеллектуальной собственности.[7]2.1 Правовые особенности сделки
По договору купли-продажипредприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятиев целом как имущественный комплекс.[8] Такой договоррегулируется нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса. Следуетотметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому котношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажунедвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют,руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров.[9]
Говоря о предприятии какоб имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементовопределяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить туцелостность имущественного комплекса, которая необходима дляпредпринимательской деятельности.[10]
Также законом установленывесьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он долженбыть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации.[11]Заключенным он считается только с момента такой регистрации.
Договор продажипредприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями.Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.Вторая – продавец переводит на покупателя долги, что требует согласиякредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомлениякредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствиянарушения этого порядка.[12]
Кроме того, существуетеще одна особенность договора купли-продажи предприятия.[13]Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признаннедействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имуществостороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договорукупли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанныепоследствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересыкредиторов продавца и покупателя; права и охраняемые законом интересыкредиторов других лиц; не противоречат общественным интересам. 2.2 Алгоритм продажи
В процедуре заключениядоговора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.
Этап 1. Принятие решенияо купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всехслучаях данный договор является для продавца крупной сделкой. Ведь он,вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.
Крупную сделку долженодобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собраниеакционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активовкомпании.[14] Принятие решения должноподтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров илисобрания акционеров.
Если и для покупателяданная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ееодобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договоркупли–продажи предприятия может быть признан недействительным.[15]
Этап 2. Подготовкадокументов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажипредприятия. Такими документами являются.[16]
— Акт инвентаризации. Ондолжен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится допродажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемогопредприятия.[17]
Инвентаризация имуществапредприятия должна проводиться в порядке, определенном в Методических указанияхпо инвентаризации имущества и финансовых обязательств;[18]
— Аудиторское заключениео составе и стоимости предприятия.
— Реестр всехобязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы,характер, размер и сроки исполнения их требований.
— Бухгалтерский баланс.Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса.При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерскойотчетности собственника предприятия.
Этап 3. Уведомлениекредиторов. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов опродажи предприятия до его передачи покупателю.[19]На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либопросто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилукредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон этоможет сделать и покупатель.
Кредиторы, не давшиесогласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед нимипродавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Также кредиторывправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятиянедействительным полностью или частично (постановление ФАС Дальневосточногоокруга от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А7304-132, постановление ФАСМосковского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА – А408486-04-П).[20]
Кредитор, получившийуведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дняего получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, — в течение года,считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.
Этап 4. Подписаниедоговора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписанобеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. Взападной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собойнастоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысячстраниц.
Существенными условиямитакого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и теусловия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторонсделки.
В параграфе 8 главы 30Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительноцены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, также являетсясущественным. Поэтому в данном случае применяется статья 555 Гражданскогокодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости. Изэтой нормы можно сделать такой вывод договор продажи предприятия являетсязаключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условиео цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящегов состав предприятия.
Этап 5. Государственнаярегистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждениеюстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия какимущественного комплекса.
Этап 6. Фактическаяпередача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основаниипередаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считаетсяпереданным покупателю.
В передаточном актедолжны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлениикредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданногоимущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности попередаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.
При этом подготавливатьпредприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец,если иное не предусмотрено договором.[21]
Этап 7. Государственнаярегистрация перехода права собственности на предприятие.[22]Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятиепереходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрациинепосредственно после фактической передачи имущественного комплекса.Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрациипредприятия как юридического лица (ст. 22 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).[23]
В состав имущественногокомплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав напредприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений.[24]Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли–продажипредприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности наобъекты недвижимости.2.3 Переход права собственности
Особенности неоднородногосостава предприятия как объекта гражданско-правовых сделок обуславливаютсложность и громоздкость регистрации прав по поводу имущественных комплексов.Они проявляются преимущественно в том, что состав, а следовательно и стоимостьпредприятия постоянно изменяются причем не обязательно в сторону прибавления.
Момент передачипредприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности.Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности наимущественный комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно пункту 1статьи 564 Гражданского кодекса “право собственности на предприятие переходит кпокупателю с момента государственной регистрации этого права” Переход правасобственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правиламивозникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновениеправа собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.
Возникновение правасобственности не связано с передачей предприятия.
Момент перехода права собственностиможет устанавливаться договором, он связан с государственной регистрацией этогодоговора.
“Моменту возникновенияправа собственности может предшествовать длительный период в течении которогопредприятие находится и используется покупателем без права собственности, наоснове передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколькоуже, чем права собственника – он вправе совершать только такие сделки пораспоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использоватьв производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги инести иные расходы”[25].
Предоставление покупателютаких полномочий связано:
1. со спецификой предприятия, то есть внекоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия
2. покупатель несет риск случайнойгибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершатьнеобходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса
Государственнаярегистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия(как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что хотя в составпредприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один актгосударственной регистрации права собственности покупателя на предприятие вцелом.
“ Что же касаетсяотдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то вотношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записейв единый государственный реестр о новом владельце предприятия”[26].
Правила внесение записейо сделках, объектом которых является предприятие, и права на указанные объектыопределяются Министерством Юстиции Р.Ф.
“Передаточный актявляется необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества”[27].
При уклонении одной изсторон от государственной регистрации перехода права собственности напредприятия наступают последствия предусмотренные пунктом 3 статьи 551Гражданского кодекса, а именно: “сторона, необоснованно уклоняющаяся отгосударственной регистрации перехода права собственности, должна возместитьдругой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации”. Таким образом,государственная регистрация перехода права собственности может иметь местотолько при участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения всуд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.
“ Исходя из интересовучастников отношений законодатель допускает возможность установления в договореопределенного периода времени в течении которого продавец, уже передавшийпредприятие, будет оставаться его собственником”[28]
Такими обстоятельствамимогут быть:
· полная оплатапредприятия
· получениенеобходимых лицензий и др.2.4 Особые случаи продажипредприятия
“Существеннымиособенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных с продажейпредприятия, при приватизации государственного или муниципального имущества, атак же при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях нормы,содержащиеся в специальном законодательстве, имеют приоритет по сравнению сположениями гражданского кодекса, регулирующими договор продажи предприятия.Такая иерархия правовых норм установлена самим кодексом”[29].Так как в соответствии со статьёй 217 Гражданского Кодекса при приватизациигосударственного и муниципального имущества, предусмотренные ГражданскимКодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности,применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту3 статьи 65 Гражданского кодекса основания признания судом юридического лицабанкротом либо объявления им о своем банкротстве, а так же порядок ликвидациитакого юридического лица устанавливается законом о несостоятельности(банкротстве).
“Предприятие какимущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способаприватизации как выкуп арендованного государственного или муниципальногоимущества”[30]. По видимому здесь речьидет о договорах аренды государственных и муниципальных предприятий, которыезаключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациямиарендаторов до введения в действие закона Российской Федерации «О приватизациигосударственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».
Значительнымиособенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника приприменении к ней процедур несостоятельности (банкротства).
“В отличии от договорапродажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом онесостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что денежные обязательства иобязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления опризнании должника банкротом не включаются в состав предприятия”[31].Таким образом, мы видим, что предприятие продается без долгов, связанных с этимимущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела обанкротстве в арбитражном суде.
Продажа предприятия(бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. “Внешнийуправляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытыхторгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве ифинансовому оздоровлению (в настоящее время – Федеральная служба по делам онесостоятельности и финансовому оздоровлению)”[32].
При проведении торгов вформе аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукционаподписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны ипроведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителемконкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней с датыпроведения конкурса.
В отличии от покупателяпо договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупательпредприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в техслучаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основаниилицензии, вместе с предприятием приобретает преимущественное право на получениесоответствующего разрешения.
3ПРОБЛЕМЫ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Продажа недвижимостихозяйствующих субъектов – одна из распространенных сделок в предпринимательскойсреде, и в тоже время требующая, подробного рассмотрения.
По договору купли-продажинедвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,квартиру или другое недвижимое имущество.[33]
Продажу недвижимостипредприятия необходимо отличать от продажи предприятия в целом. Какподчеркивает законодатель, правила, для купли-продажи недвижимости, применяютсяк продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами одоговоре продажи предприятия. Между тем, это различные правоотношения,различные договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общегооба договора рассматривают в качестве предмета купли-продажи – недвижимости.
Чтобы уяснить различияданных договоров купли-продажи недвижимости предприятия и купли-продажипредприятия, проведем сравнение данных договорных отношений.
По договору продажинедвижимости предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуществоиз состава предприятия.
По договору продажипредприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятиев целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которыепродавец не вправе передавать другим лицам.[34]
Основным фактором,являющимся ключом выделения договора купли-продажи предприятия, является объектданного соглашения — предприятие. Последним, как объект прав признаетсяимущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательскойдеятельности. В состав этого имущественного комплекса входят все виды имущества,предназначенные для осуществления предпринимательской деятельности. Эти виды условноможно разделить на две большие группы материальные объекты (активы) или вещи,куда следует включить земельные участки, здания, сооружения, оборудование,инвентарь, сырье, готовую продукцию и т.п., принадлежащие продавцу на правесобственности; нематериальные активы, охватывающие имущественные инеимущественные права требования и долги, права на интеллектуальнуюсобственность, на обозначение своей продукции, права пользования и пр.Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Сторонами по договору,как –купли-продажи недвижимости предприятия, так и купли-продажи предприятияявляются продавец — физическое или юридическое лицо, имеющее правособственности на объект недвижимости, и покупатель — как правило, физическоелицо-предприниматель или юридическое лицо.
Существенным условиемдоговора продажи предприятия является, условие о предмете. Так как предприятиеявляется сложным имущественным образованием и его параметры постоянно меняютсяво времени и нуждаются в привязке к определенному моменту, с этой цельюзаконодатель предусматривает необходимость провести инвентаризацию, котораяосуществляется продавцом в соответствии с Методическими указаниями поинвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказомМинфина РФ от 13 июня 1995 г. Указанный нормативный акт рассматривает продажупредприятия как основание проведения инвентаризации в обязательном порядке.
Вторым существеннымусловием обоих соглашений, как договора купли-продажи недвижимости предприятия,так и купли-продажи предприятия – является цена.
К форме договора продажинедвижимости законодатель предъявляет специальные требования.[35]Это письменная форма договора, и требования к его регистрации. Для договорапродажи предприятия, обязательно также указание на прилагаемые к договорудокументы, перечень которых является исчерпывающим. Несоблюдение и тех, идругих требований влечет недействительность договора.
Государственнаярегистрация договоров продажи недвижимости осуществляется в соответствии сЗаконом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним». С заявлением о регистрации договора должны обращаться обе стороны. При уклоненииодной из сторон от государственной регистрации прав на предприятие правособственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного потребованию другой стороны (ст. 16 Закона).
Согласно ст. 22указанного Закона зарегистрированное право на предприятие как имущественныйкомплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объектнедвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единыйгосударственный реестр прав в месте нахождения объекта.
Регистрации подлежит исмешанный договор купли-продажи, когда хотя бы одним объектом выступаетпредприятие. Это подтверждается материалами судебно-арбитражной практики. Напрактике стороны зачастую заключают притворную сделку купли-продажинедвижимости, стремясь скрыть, фактически, куплю-продажу предприятия.
/>/>/>Приведем пример из практики.[36]
«Президиум ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителяПредседателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на решение от22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от 29.03.01 Арбитражного судаСмоленской области по делу N А62-34652000 и постановление Федеральногоарбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 по тому же делу.
Заслушав и обсудив докладсудьи, Президиум установил следующее.
Временный управляющийСмоленским открытым акционерным обществом производителей спирта иликеро-водочных изделий Бахус (далее — общество Бахус) обратился в Арбитражныйсуд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностьюАгро-Холдинг (далее — общество Агро-Холдинг) о признании недействительнымидоговоров купли-продажи недвижимого имущества от 23.06.2000 N 200 — 202;оборудования и автотранспорта от 22.06.2000 N 194 — 199, заключенных междуистцом и ответчиком.
Решением от 22.12.2000иск удовлетворен в части признания недействительными договоров купли-продажиавтотранспорта от 22.06.2000 N 194 — 196. В остальной части иска отказано.
Постановлениемапелляционной инстанции от 09.03.01 решение изменено. Исковые требованияудовлетворены в части признания недействительными договоров купли-продажиоборудования от 22 06.2000 N 197 — 199 и купли-продажи недвижимого имущества от23.06.2000 N 200 — 202. В остальной части решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражныйсуд Центрального округа постановлением от 05.06.01 постановление апелляционнойинстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В протесте заместителяПредседателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается всеупомянутые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Президиум считает, что протестподлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материаловдела, между обществом Бахус в лице исполняющего обязанности генеральногодиректора и обществом Агро-Холдинг в отношении имущества трех спиртзаводовобщества Бахус Заревский, Пречистенский, Фроловский — были заключены договорыкупли-продажи от 22.06.2000. Отдельными соглашениями по каждому заводуоформлялась передача недвижимого имущества, оборудования и автомобильноготранспорта.
В процессе судебногоразбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать всесостоявшиеся договоры недействительными на основании пункта 2 статьи 170Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду их притворности, поскольку онибыли направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.
Апелляционная инстанциясогласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду ихпритворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основепункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации применить к отношениямсторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом,и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основе неисследовался.
Суды первой икассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходилииз того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются всевиды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая праватребования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знакиобслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле былопрактически полностью продано имущество спиртзаводов общества Бaxyc, состоящееиз вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже непредусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.
Материальные активы,входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственнойцели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их всовокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивовпредприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего родаобременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушеныинтересы кредиторов данного предприятия.
Кроме того, судкассационной инстанции неправомерно сделал вывод об отсутствии признаковпродажи предприятия со стороны общества Бахус, поскольку оно не прекратилопроизводственную деятельность. В данной ситуации необоснованно былоиспользовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественногокомплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькимиимущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлеклапрекращения производственной деятельности общества Бахус как юридического лица(в части остальных предприятий).
Согласно материалам делапрактически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждогоиз трех спиртзаводов общества Бахус было продано, т.е. продолжатьпроизводственную деятельность на данных предприятиях стало невозможным.
Судебными инстанциями неисследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоровкупли-продажи недвижимого имущества правил статьи 554 Гражданского кодексаРоссийской Федерации, требующих надлежащим образом определить предмет вдоговоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующемземельном участке.
В материалах дела такжеотсутствуют данные о соблюдении сторонами требований статьи 561 Гражданскогокодекса Российской Федерации о составлении и рассмотрении акта инвентаризации,бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимостипредприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в составпредприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
Сделки купли-продажинедвижимости, входящей в состав предприятий истца, были заключены 22.06.2000,но предмет сделок в них был сформулирован неопределенно, в связи с чем сторонызаключили дополнительные соглашения, в которых предприняли попытку болеедетально определить предмет состоявшихся договоров. Но и к дополнительнымсоглашениям не прилагались никакие технические документы, планы земельныхучастков и т.п., которые позволили бы установить согласованность сторонамипредмет договоров купли-продажи недвижимости.
Таким образом, судебныеакты приняты по неполно выясненным обстоятельствам дела и с неправильнымприменением норм материального и процессуального права, поэтому подлежатотмене, дело — направлению на новое рассмотрение.
Учитывая изложенное ируководствуясь статьями 187 — 189 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерациипостановил решение от 22.12.2000, постановление апелляционной инстанции от29.03.01 Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-34652000 ипостановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.06.01 потому же делу отменить.
Дело направить на новоерассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Смоленской области».
Таким образом, призаключении договора купли-продажи недвижимости предприятия, стороны должнычетко определиться с предметом соглашения – будет ли это один из объектов,входящих в комплекс недвижимости, или же предприятие как имущественныйкомплекс. Соответственно это и будет фактором в определении правовой природызаключаемого соглашения.
Ключевым же отличиемданного вида купли-продажи в группе рассматриваемых соглашений является –предмет соглашения. Именно «недвижимость», как объект купли-продажи налагаеттакие особенности, как обязательную регистрацию договора и перехода прав нанедвижимое имущества и т.д.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Купля-продажа — один изважнейших институтов гражданского права. В процессе многовекового развитияправовых систем проходил своеобразный естественный отбор наиболее обоснованныхи качественных положений, повышался уровень юридической техники. ГК РФопределяет куплю-продажу как общее родовое понятие, охватывающее все видыобязательств по отчуждению имущества за определенную цену.
Договор купли-продажи — это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещениематериальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, вдоговоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является егонепосредственным содержанием. Особое значение договора купли-продажиобусловлено тем, что он является наиболее универсальной формойтоварно-денежного обмена.
Сфера применения договоракупли-продажи слишком широка, чтобы ограничиваться нормами ст.454 -491 ГК РФ, вкоторых сформулированы лишь наиболее общие положения, применимые ко всемслучаям возмездного отчуждения имущества.
Из приведенного в ГК РФопределения договора купли-продажи следует, что он является консенсуальным,возмездным и взаимным. Характерными признаками договора купли-продажи являются:
- при отчужденииимущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в видеопределенной денежной суммы;
- сменасобственника имущества бесповоротна и окончательна;
- основаниемисполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворениев виде покупной цены.
ГК РФ выделяет отдельныеразновидности договора купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка,контрактация, энергоснабжение, купля-продажа недвижимости, купля-продажапредприятий, купля-продажа ценных бумаг. Однако, данный перечень являетсядалеко не самым полным.
СПИСОКЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ.Принята всенародным референдумом 12 декабря 1993 г.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) (сизменениями на 6 декабря 2007 г.). — М., 2008.
3. Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями на 18 октября 2007 г.). – М., 2008.
4. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (с изменениями на 2 октября 2007 г.). – М., 2008.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ (с изменениями на 4 декабря 2007 г.). – М., 2008.
Научная литература:
6. Алексеев В.А.Сделки с недвижимостью. Практическое пособие. – М.: Проспект, 2006.
7. Барсуков В.В.Договор купли-продажи недвижимости. – М.: Дело, 2005.
8. Бирюков Б.М.Купля-продажа, обмен жилых помещений. Вопросы правового регулирования. – М.:Ось-89, 2005.
9. Бутенев В.И.Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилых помещений //Аграрноеи земельное право. 2007. №5. С. 62
10. Бутенев В.И.,Романова В.В. Правовые особенности договора купли- продажи жилых помещений //Право и государство: теория и практика. 2006. №4. С. 128
11. Горемыкин В.Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. – М.: Информцентр, 2006.
12. Ем В.С. Договорпродажи недвижимости (научно-практический комментарий действующегозаконодательства) // Законодательство. 2005. №10. С. 10
13. Ждан-Пушкина Д.А.Договор купли-продажи недвижимости. — М.: Эксмо, 2005.
14. Житков Е.Л.Заключение договоров купли- продажи недвижимости // Гражданин и право. 2007.№12. С. 50
15. Захарьина А.В.Договор купли-продажи недвижимости. — М.: Дело и сервис, 2005.
16. Иванников С.Б.Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. – М.,2007.
17. Ивачев И.Л.Купля-продажа недвижимости 2-е издание, М.,«Дашков и К», 2007 г.
18. Ивачев И.Л.Купля-продажа недвижимости, М., «Дашков и К», 2006г.
19. Ильиных Е.В.Истоки договора купли- продажи жилых помещений // История государства и права.2007. №15. С. 19
20. Калачева С.А.Сделки с недвижимостью. – М.: КнигаСервис, 2005.
21. Калпин Н.ИГражданское право, М., Прогресс, 2002 г.
22. Киндеева Е.А.Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственнаярегистрация, образцы документов). – М.: Инфра-М, 2005.
23. Курноскина О.Г.Сделки с недвижимостью. – М.: Юстицинформ, 2006.
24. Обыденнов А.Н.Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора //Журнал российского права – № 8, август 2005 г.
25. Позднышева Е.В.Признание договора продажи недвижимости незаключенным // Комментарийсудебно-арбитражной практики. 2007. Вып. 14. С. 30
26. Пономарева Н.Г.Анализ арбитражной практики по сделкам с недвижимостью. – М.: Юрист, 2005.
27. Потяркин Д.Е.Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в городе Москве// Журнал российского права. 2005. №2. С. 89
28. Романов О.Е. Актуальныепроблемы гражданского права, М., 2004г.
29. Скворцов О.Ю.Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. – М.: Волтерс Клувер, 2006.
30. Ткач А.Н.Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». – М.: Юстицинформ, 2005.