Содержание
Введение
1. Общие положения и особенности договора найма жилогопомещения
1.1 Понятие, форма договора коммерческого найма и договорасоциального найма жилого помещения
1.2 Сравнительно-правовая характеристика договоракоммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.
2. Порядок и условия заключениядоговора социального найма
3. Изменение договора социального найма
4. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
4.1 Общий и судебный порядок расторжения договорасоциального найма
4.2 Порядок прекращения договора социального найма
Заключение
Список использованных источников
Введение
Данная курсовая работа посвященаинституту найма жилого помещения, а именно вопросам заключения, изменения ирасторжения договора найма жилого помещения.
Конституция Российской Федерациив статье 40 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданинаправо на жилище. Это важнейшее социально-экономическое право, поскольку затрагиваетосновы жизни людей.
В нашей стране проблемаудовлетворения гражданами своей потребности в жилье традиционно была одной изсамых острых и трудно разрешаемых проблем. «Еще в дореволюционной Россиинаряду с особняками и усадьбами было немало зданий, не пригодных для жилья, вкоторых ютились городская и сельская беднота»[1].
В настоящее время наем жилогопомещения является распространенной формой возникновения права на проживание. Необходимость«снимать квартиру» вызвана семейными, деловыми или инымиобстоятельствами. В данном случае социальный наем выступает универсальнымспособом обеспечения жильем граждан, не обладающих достаточными средствами длятого, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающихся в улучшениижилищных условий.
Следует отметить, что спереходом страны к рыночным отношениям жилищная проблема еще более обострилась.Это объясняется множеством причин. Прежде всего — это существенное сокращениестроительства государственного и муниципального жилья. Кроме того, к темгражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий, добавилисьсотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилогопомещения в результате межнациональных конфликтов. Именно поэтому жилищнаяполитика государства изменилась. Однако уже сегодня понятно, что «государствоэкономически не в состоянии обеспечить всех нуждающихся граждан бесплатнымжильем. Жилищная реформа — одно из условий перехода к цивилизованным рыночнымотношениям»[2].
Следует отметить, что в жилищнойсфере государством уже предприняты определенные шаги по осуществлениюпреобразований: наниматели жилых помещений в домах государственного имуниципального жилищного фонда получили возможность бесплатно приобрестизанимаемое жилье в порядке его приватизации; за членами жилищных ижилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы,признано право собственности на жилые помещения; государством предусмотренывыпуск жилищных сертификатов, выдача субсидий на строительство и приобретениежилья, разрабатываются меры по развитию ипотечного кредитования. Однакоуказанные усилия по решению жилищной проблемы оказались недостаточноэффективными.
Проблема регулированиядоговорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономическихусловиях является актуальнойдля всех регионов Российской Федерации. Проведениегосударством жилищной политики осложнено как методами ее реализации, так иотсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений. Всоответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации, принятой всенароднымголосованием еще в 1993 г., жилое помещение бесплатно или за доступную плату изгосударственных, муниципальных и других фондов предоставляется малоимущим ииным указанным в законе гражданам.
Таким образом, как следует изКонституции РФ, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует невсем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаныв законе, а с другой — являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. НовыйЖилищный Кодекс гарантирует им такие права, обеспечив, таким образом,заключение договоров социального найма.
Объектом исследования являютсяжилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договорасоциального найма.
В качестве предмета исследованиякурсовой будут рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие договорсоциального найма жилого помещения.
Цель данной работы — выявить правовыепроблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договорасоциального найма и предложить пути их решения.
При изучении материала мыприменили следующие частно-научные методы: формально-логический,сравнительно-правовой, аналитический, метод системного анализа,технико-юридический метод.
При подборе материала для даннойработы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФот 29.12.2004 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996(далее ГК РФ). Для выявления пробелов в регулировании данных отношений мыиспользовали работы таких видных цивилистов, как Жуйкова В.М., Грудцыной Л.Ю., ЮрченкоЕ.В., Тихомирова М.Ю., Свита Ю.П. и других. Курсовая выполнена на основедействующего законодательства Российской Федерации с использованием практикиВерховного Суда РФ.
1. Общие положения и особенности договора наймажилого помещения1.1 Понятие, форма договора коммерческого найма идоговора социального найма жилого помещения
Договор найма жилого помещенияявляется центральным институтом жилищного и гражданского права России.
По договору найма жилогопомещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное имлицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилоепомещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданинРоссийской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). «Юридическимлицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды итолько для проживания граждан»[3].
Приведенное определение договоранайма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидноститакого договора.
Первая — договор коммерческогонайма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся вчастной, государственной или муниципальной собственности. Правовая природаэтого института регулируется нормами гражданского законодательства, а именно ст.ст.671, 673-688 ГК РФ.
Вторая разновидность указанногодоговора — договор социального найма, заключаемый в отношении только техобъектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищногофонда. Данному институту посвящены как нормы гражданского, но в большей степенинормы жилищного законодательства, а именно раздел третий ЖК РФ.
Договор найма жилого помещениядолжен быть заключен в письменной форме (ст.674 ГК РФ), при несоблюденииуказанного условия сделка признается недействительной. Оба договора являютсяконсенсуальными, двусторонними, возмездными, взаимными.1.2 Сравнительно-правовая характеристика договоракоммерческого найма и договора социального найма жилого помещения.
Следует отметить, что изучаемыеинституты имеют общие черты, но в основном мы будем выявлять различия междуними, чтобы понять значимость и особый правовой характер договора социальногонайма жилого помещения, а также в силу недостаточной урегулированности коммерческогонайма нормами ГК РФ выявить возможность применения к нему положений договорасоциального найма, если это не противоречит его сущности и законодательству:
По договору социального наймажилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищномфонде (п.1 ст.672 ГК РФ, ст.49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, изкакого жилищного фонда предоставляются помещения по договору коммерческогонайма.
Оба обязательства возникают изсоглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощенадминистративным актом — решением органа местного самоуправления (части 3, 4 ст.57ЖК РФ).
Возмездность предполагаетналичие платы за пользование жилыми помещениями (ст. ст.671, 678, 682 ГК РФ, п.5ч.3 ст.67, ст.153-156 ЖК РФ). В отношении коммерческого найма платаустанавливается по соглашению сторон, а при социальном найме плата детальнорегулируется статьями 154-156, 159, 160 ЖК РФ.
«Договору социального найма,в отличие от коммерческого, не свойственен принцип свободы договора. Кроме того,являясь публичным по своей юридической природе, договор социального наймаотносится к договорам присоединения. Это объясняется тем, что существованиетиповых договоров ведет к фактическому отсутствию согласования условийдоговоров между сторонами»[4].
Объектом договоров являетсяжилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимымимуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, отвечаетустановленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиямзаконодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В договорах устанавливаются различныетребования к их объектам, хотя общими являются изолированность и пригодностьжилого помещения. Жилое помещение по договору социального найма должносоответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «Осанитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещенияпредоставляются из разных жилищных фондов. Договор коммерческого найма можетбыть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использованияжилья. А о статусе жилых помещений по договору социального найма будет сказанониже более подробно.
«Размер предоставляемогожилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит отжелания и финансовых возможностей нанимателя, а по договору социального наймапомещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательствомнормы (ст.50 ЖК РФ)»[5].
Сторонами договоров выступаютнаймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческогонайма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ),нанимателем же может быть только физическое лицо. По договору социального найманаймодателем является собственник помещения государственного или муниципальногожилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченныегосударственные органы, органы местного самоуправления либо иные лица (ст.60 ЖКРФ).
«Существенные отличияусматриваются в определении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе снанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие „члены семьинанимателя“, которые должны быть обязательно указаны в договоресоциального найма, их перечень является существенным условием договора»[6].При регулировании отношений коммерческого найма законодатель отказался оттермина «члены семьи нанимателя», заменив его категорией проживающихсовместно с нанимателем граждан (ст.677 ГК РФ).
Права и обязанности наймодателяпо договору социального найма во многом схожи с правами и обязанностяминаймодателя по договору коммерческого найма (ст.65 ЖК РФ). Но в отличие отположений ст.676 ГК РФ в ст.65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателяпередать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от правтретьих лиц. Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договорусоциального найма является капитальный ремонт жилого помещения. СогласноПравилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденнымПостановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, при капитальном ремонтеследует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенныхэлементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену изделий наболее долговечные и экономичные, осуществление технически возможной иэкономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборовучета тепла, воды, газа, электроэнергии. Необходимо отметить также, чтоперечень обязанностей наймодателя по ст.65 ЖК РФ не является исчерпывающим. Наймодательпо договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несетгражданско-правовую ответственность, а по договору социального найманаймодатель несет как гражданско-правовую, так и административнуюответственность (ст.66 ЖК РФ, ст. ст.6.4, 7.22, 7.23 КоАП РФ). Права иобязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖКРФ, причем перечень их является открытым. Специфическим правом нанимателя подоговору социального найма является право на замену (ст.81 ЖК РФ) и обмен (ст. ст.72,75 ЖК РФ) жилого помещения, в то время как в гражданском законодательстве такоеправо не предусмотрено.
2. Порядок и условия заключения договора социальногонайма
Согласно статье 60 ЖК РФ подоговору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилогопомещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующееот его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный органместного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуетсяпередать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение ив пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящимКодексом.
Следует отметить, что жилоепомещение предоставляется лишь определенной категории граждан, указанных встатьях 49 и 51 ЖК РФ. «Малоимущим гражданам жилые помещенияпредоставляются в муниципальном жилищном фонде по решению органа местногосамоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являютсямалоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется порешению соответствующих государственных органов (федеральных и региональных). Порядокобеспечения их жильем определяется федеральным законом или законами субъекта РФ.Иным категориям граждан также могут предоставляться жилые помещениямуниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления».[7]Жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства,если международным договором РФ не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК РФ). Приэтом гражданин признается малоимущим с учетом его дохода, приходящегося накаждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членовсемьи и подлежащего налогообложению. А статус граждан, нуждающихся в жилыхпомещениях, определен в статье 51 ЖК РФ. Помимо данных лиц жилое помещениеможет быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано вустановленном порядке не пригодным для проживания и ремонту или реконструкции; детям-сиротами детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания вобразовательных и иных учреждениях; гражданам, страдающим тяжелыми формамихронических заболеваний.
Законодательство определяетнеобходимый перечень документов для постановки на учет для признаниянуждающимся в улучшении жилищных условий: заявление гражданина; копиифинансового и лицевого счета; выписка из домовой книги; акт либо справка опроверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности илиосуществлении сделок по его отчуждению; план Ростехинвентаризации; документы,подтверждающие родственные отношения; паспортные данные; документы с прежнегоместа жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местногосамоуправления о признании лица малоимущим.
«Договор социального наймажилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретаетправо пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора должно бытьжилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельнымпредметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещениявспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме».[8]
Как уже отмечалось, договорявляется бессрочным, «т.е. жилое помещение предоставляется гражданину впостоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социальногонайма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений игарантированность права граждан на жилище государством». [9]
Договор заключается в письменнойформе. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР, однако на практике несоблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение.ЖК РФ ордер упразднил. Подчеркнем, что нарушение письменной формы не влечет вэтом случае недействительности договора, но лишает стороны права привозникновении спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий насвидетельские показания, однако это не мешает им приводить письменные и другиедоказательства.
«Необходимо обратитьвнимание на то, что в практике применения жилищного законодательства,действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаинесоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договорзаключался на основании административного акта (ордера), причем именно этомуакту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищномфонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа,подтверждающего письменную форму договора. Такому положению в немалой степениспособствовало правило ст.47 ЖК РСФСР, согласно которому ордер на жилоепомещение признавался единственным основанием для вселения». [10]
Если ранее ордер — это документ,по которому гражданину предоставлялось жилое помещение, а договор найма — документ,в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением, тотеперь будет иметь место только последний. По своей юридической природе ордер — это приказ, в котором содержится распоряжение жилищно-эксплуатационнойорганизации предоставить гражданину, которому выдан ордер, и членам его семьиконкретное юридически и фактически свободное жилое помещение. Таким образом,ордер и договор социального найма находятся в тесном, неразрывном единстве ивзаимодействии.
Необходимо отметить, чтооснованием для заключения договора социального найма будет решение опредоставлении жилого помещения. «Между тем договор социального найма иданное решение — это документы, принципиально различные по своей юридическойприроде. Договор регулирует гражданско-правовые отношения, а решение — этоненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом,влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформлениедоговора в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться напрактике». [11]
При выработке условий конкретныйдоговоров социального найма жилых помещений на практике целесообразно иметь ввиду Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденныйПостановлением правительства РФ от 21.05.2005 № 315. Многие его положениясоответствуют нормам ЖК РФ, хотя при внимательном его прочтении выявляютсянедостатки и неточности, так в некоторых случаях предусматривается наличиесоответствующих актов, ни форма, ни содержание которых не определены; неудачнаи редакция в части платы за жилое помещение по утвержденным ценам и тарифам.
3. Изменение договора социального найма
Возникающее из договорасоциального найма отношение является длящимся. В период своего существованияданное правоотношение может измениться.
Согласно п.9 Типового договорасоциального найма жилого помещения договор может быть изменен или расторгнут посоглашению сторон в установленном законодательством РФ порядке в любое время. Вп.6 Типового договора предусмотрено право нанимателя требовать с письменногосогласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленныхзаконодательством, изменения договора.
В ЖК РФ изменению договорасоциального найма жилого помещения посвящена статья 82. В ней предусмотрено дваоснования изменения договора. Одним из них является объединение граждан, проживающихв одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельныхдоговоров социального найма, в одну семью. Другое основание связано с заменойнанимателя при сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства. Следуетотметить, что указанные обстоятельствами не ограничивается круг основанийизменения договора социального найма. Иные основания можно вывести из анализадругих статей.
Рассмотрим подробнее основанияизменения договора, содержащиеся в ст.82 ЖК РФ. Положение об изменении договорасоциального найма при объединении в одну семью полностью повторяет содержаниест.87 ЖК РСФСР. «Обязательным условием является объединение в одну семью. Приэтом жилищное законодательство не конкретизирует этот аспект.д.ля раскрытия указанногопонятия следует обратиться к ст.69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается подчленами семьи нанимателя. В данном случае признание членом семьи происходит всилу фактов нахождения в супружеских отношениях либо первой степени родства попрямой восходящей или нисходящей и совместного проживания. Установление фактаведения общего хозяйства для удовлетворения заявления о заключении единогодоговора найма супругами или родителями и детьми не требуется. В этой ситуациинеобходимо подтвердить наличие соответствующей степени родства изарегистрированного брака. Наличие фактических супружеских отношений не можетсчитаться достаточным основанием для заключения единого договора социальногонайма. Также не является достаточным основанием проживание свойственников. Вуказанных случаях для заключения одного договора требуется дополнительныедоказательства объединения в одну семью. Это может быть ведение общегохозяйства, нахождение на иждивении». [12]Дополнительным доказательством может являться совершенный одним из нанимателейобмен с целью проживания в одной квартире.
«Наймодатель не вправе отказатьв объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор приналичии обращения нанимателя и выраженного согласия членов его семьи. Впротивном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке»[13].
Следует отметить, чтозаконодатель допускает объединение без каких-либо оговорок о соблюдении нормыобщей площади жилого помещения. Нет запрета на ухудшение условий кого-либо изнанимателей. Немаловажно и то, что если при объединении квартира утрачиваетстатус коммунальной, субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшениижилищных условий.
Необходимо подчеркнуть, что хотязаконодатель расценивает заключение единого договора при объединении в однусемью как изменение, более обоснованным представляется рассматривать даннуюситуацию как прекращение первоначальных договоров и заключение нового договорасоциального найма.
Второе основание — заменананимателя. Согласно ч.2 ст.82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласияостальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себянанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместопервоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смертинанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В ЖК РСФСР такжепредусматривалось возможность замены нанимателя по ч.1 ст.88, однако условиябыли сформулированы несколько иначе.
«Различие приведенных нормсвязано со статусом лица, которое может быть нанимателем. Раньше возможностьсвязывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем могоказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличиидееспособности у лица. Данная новелла обоснована, т.к именно дееспособные членысемьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, был устранендисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полнойдееспособности граждан.
Отличия имеются и в категориилиц, чье согласие необходимо для осуществления замены. Если ранее требовалосьсогласие только совершеннолетних членов семьи, то в настоящее время согласиедолжны выразить все члены семьи нанимателя. При этом от имени малолетнихсогласие выражают их законные представители с соблюдением требований статьи 37ГК РФ»[14].
Необходимо отметить, что всоответствии со статьей 88 ЖК РСФСР на замену нанимателя требовалось согласиесамого нанимателя и членов его семьи, а в ЖК РФ указывается только на получениесогласия остальных членов своей семьи. Данная норма не исключает выявлениясогласия первоначального нанимателя, просто теперь он рассматривается поотношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи.
Помимо указанных различий,существует еще одно — ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателяна замену нанимателя, а ст.82 ЖК РФ прямо устанавливает необходимость получениятакого согласия. При этом неясно, по каким основаниям наймодатель вправеотказать в замене.
Таким образом, не всепроизошедшие изменения следует признать оправданными.
Основанием для замены нанимателяявляется также смерть первоначального нанимателя. Порядок реализации данногоположения аналогичен вышеуказанному. Следует отметить, что получение согласиянаймодателя в этом случае выглядит как ненужная формальность. По сути, он можетне согласиться только с определенной кандидатурой.
«Нельзя признатьоправданной абсолютную невозможность признания нанимателем не полностьюдееспособного лица. Ведь при отсутствии иных членов семьи — это единственныйвыход»[15].
Действующий Жилищный кодекс непредусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьинанимателя о заключении с ним отдельного договора. «До первого марта 2005года одним из относительно простых способов разрешения данной проблемы был такназываемый „раздел лицевого счета“. Ст.86 ЖК РСФСР предоставлялавозможность изменять договор найма таким образом, что достигший совершеннолетиягражданин мог с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и присоблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договорнайма занимаемого жилого помещения»[16].
По мнению законодателя, разделжилой площади вел к росту числа коммунальных квартир. Однако в результатеустранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация,когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Неудивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая.В качестве примера можно привести дело, решение по которому принято 30.11.2005Бабушкинским районным судом г. Москвы. Вл-ва Е.А. обратилась в суд с иском кответчику Вл-ву И.В. об изменении договора и выделении ей в пользованиекомнаты, указывая, что она имеет самостоятельный доход, ведет отдельноехозяйство. Ответчики иск признали, однако суд отказал в удовлетворениизаявленных требований. Иной подход встречается в практике кассационнойинстанции Пермского областного суда, которая отменила аналогичное приведеннымвыше решение. Позиция суда основывалась на ст.5 ФЗ «О введении в действиеЖилищного кодекса РФ», согласно которой к жилищным отношениям, возникшимдо введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав иобязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключениемслучаев, предусмотренных ЖК. Данная позиция может быть подкреплена ст.6 ЖК РФ. Посколькуправо на изменение договора возникло у истца в период действия ЖК РСФСР, судуследовало применять материальный закон, действовавший в период возникновенияправ и обязанностей сторон.
Юрченко Е.В., Сарбаш С.В. полагают,что, несмотря на отсутствие правового регулирования, изменение в судебномпорядке договора социального найма, в том числе заключенного после 1 марта 2005года, путем заключения отдельных договоров, возможно. Такая позиция может бытьобоснована следующими доводами.
Во-первых, конституционныеположения, в частности п.1 ст.15, ст. ст.17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституции,закрепляют недопустимость поворота к худшему, неотчуждаемость прав и свободчеловека и гражданина, в том числе права на жилище. Отмена же действовавшегоболее 20 лет положения умалила свободу граждан в реализации права пользованияжилищем.
Во-вторых, «Гражданскимкодексом РФ допускается возможность изменения договора найма в судебном порядкепо требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другойстороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. В силу ст.451 ГК РФизменить договор возможно, когда существенно изменились обстоятельства, ихкоторых исходили стороны при его заключении. При этом изменение договорадопускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжениедоговора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб,значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора. Возможностьприменения таких положений вытекает из п.3 ст.672 ГК РФ, которыйпредусматривает субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательствак договору социального найма»[17].
В-третьих, согласно ст.10 ЖК РФжилищные права и обязанности возникают из действий участников жилищныхотношений. Дело в том, что конфликтные отношения в семье могут отразиться навыполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, что приводит кнеобходимости раздела лицевых счетов. Данные обстоятельства могут быть признанысудом существенными, ибо длительные неплатежи повлекут расторжение договора.
В-четвертых, в силу ст.11 ЖК РФизменение жилищного правоотношения является одним из способов защиты прав. Ипоскольку в законе нет прямого запрета на изменение договора, то такое изменениедоговора социального найма можно признать допустимым.
В соответствии с ЖК РФ договорсоциального найма может быть изменен при выбытии кого-либо из членов семьинанимателя. «Следует отметить, что выбытие нанимателя следует отличать отего временного отсутствия. Даже если такое отсутствие носит длительныйхарактер, наниматель своих прав не утрачивает. В соответствии со статьей 71 ЖКРФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социальногонайма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этихграждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договорусоциального найма»[18].
Изменение договора имеет местоне только в случае замены нанимателя, но и при изменении состава членов семьинанимателя (ч.2 ст.70 ЖК РФ).
«Члены семьи нанимателя каклица, приобретающие в результате вселения в жилое помещение определенные праваи обязанности, обязательно указываются в договоре. Вселение осуществляется поинициативе нанимателя, но при условии письменного согласия на это ужепроживающих в жилом помещении членов семьи. Для вселения в качестве членовсемьи иных лиц, кроме супруга, а также своих родителей и детей, необходимополучение согласия наймодателя. Причем в данном случае законодательустанавливает право наймодателя запретить вселение и, соответственно, изменениедоговора социального найма, если после вселения площадь, приходящаяся накаждого проживающего, составит менее учетной нормы. Исключением из правил ополучении согласия и норме общей площади являются случаи вселения к родителямих несовершеннолетних детей. Данное правило распространяется как нанесовершеннолетних детей нанимателя, так и на детей членов семьи нанимателя»[19].Для выбытия из жилого помещения чьего-либо согласия не требуется. Данный вопросрешается по воле выбывающего лица.
Помимо выбытия из жилогопомещения нанимателя или члена его семьи, основанием для изменения договораможет служить их принудительное выселение в случаях, когда это допускаетсязаконом. Основанием является судебное решение о выселении. Ст.91 ЖК РФпредусматривает выселение только виновных граждан, иные проживающие не могутбыть выселены.
Договор изменяется и привыселении на основании решения суда граждан, лишенных родительских прав, еслисовместное проживание этих граждан с детьми признано невозможным (ч.2 ст.91 ЖКРФ).
Изменение договора социальногонайма может иметь место в случае перехода вещных прав на занимаемое по данномудоговору жилое помещение. При этом данное изменение касается только субъектногосостава, но не может повлечь за собой изменение условий договора (ст.64 ЖК РФ).
Изменение договора может бытьсвязано с объектом найма. Жилое помещение может претерпеть изменения в связи спереустройством, перепланировкой, осуществленными как нанимателем, так инаймодателем, в том числе в связи с капитальным ремонтом. «В наукегосподствует мнение о том, что не любое переустройство и перепланировка влекутза собой изменение договора социального найма. Как правило, считаетсясущественным для договора социального найма изменение площади жилого помещения,его конфигурации, изменение оборудования, т.е. только изменение тех параметров,которые влияют на права и обязанности сторон»[20].
Основанием для изменениядоговора является предоставление нанимателю, проживающему в коммунальнойквартире, освободившегося жилого помещения в порядке, предусмотренном ст.59 ЖКРФ. В данном случае изменяется количество комнат.
«Изменение размера платы зажилое помещение или коммунальные услуги в силу изменения тарифов не можетрассматриваться как изменение договора социального найма. Не можетрассматриваться как изменение условий договора изменение размера платы засодержание и ремонт жилого помещения по основаниям, предусмотренным в ч.10 ст.156ЖК РФ»[21].
Изменение договора следуетотличать от его прекращения и заключения новых договоров социального найма. Разграничениеситуаций проводится исходя из того, сохраняется ли право пользованияпредоставленным жилым помещением, либо речь идет о предоставлении иного жилогопомещения.
4. Расторжение и прекращение договора социальногонайма жилого помещения4.1 Общий и судебный порядок расторжения договорасоциального найма
"Договор социальногонайма обладает существенной спецификой по сравнению с другимигражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договоромкоммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствияпрекращения данного договора.
Договор социального найма можетбыть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим отжелания сторон.
Прекращение договора социальногонайма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а такжепо требованию одной из сторон"[22].
По взаимному согласию договорсоциального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ).Соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данномслучае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют,следует руководствоваться п.1 ст.452 ГК РФ.
«Если с нанимателемпроживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по волесторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жиломпомещении лиц»[23].
Возможность одностороннегорасторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и длянаймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этомнаймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжениядоговора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Как указывалосьвыше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма.При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомитьнаймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческогонайма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найманаймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получениесоциального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора невозникает.
«Вместе с тем отсутствиесрока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторонпрекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжениидоговора. Согласно подпункту „к“ пункта 4 Типового договорасоциального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением ПравительстваРФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального наймананиматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателюв исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иноеоборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателеми входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-техническогои иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а такжепогасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель,в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанныесроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента,с которого наниматель желает прекратить договор»[24].
В отличие от Типового договораЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнениемкаких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращениядоговора социального найма.
Жилищный кодекс устанавливает,что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительствадоговор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда(пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму,направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорееэто положение указывает на то, что смена места жительства является основаниемпрекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнемслучае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим правопользования жилым помещением.
Свобода нанимателя расторгнутьдоговор социального найма ограничивается необходимостью получения письменногосогласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ).Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что ониобладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением,которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем.При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель можетотказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договорсоциального найма не прекратится, а лишь изменится — нанимателем станеткто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82ЖК РФ).
«От расторжения договора поинициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального наймарасторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этойситуации инициатива также исходит от нанимателя, но его воля направлена, преждевсего, на получение иного жилого помещения. При этом нет необходимости в предъявлениитребования о расторжении договора социального найма»[25].
По инициативе наймодателядоговор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и толькопри наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативенаймодателя являются:
1) невнесение нанимателем платыза жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждениежилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых онотвечает;
3) систематическое нарушениеправ и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание водном жилом помещении;
4) использование жилогопомещения не по назначению.
Следует отметить, что «при расторжениидоговора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье иликоммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилоепомещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этомзаконодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должнобыть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находитьсяв его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений.Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствоватьтребованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселениижилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянногопроживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ)»[26].Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенногопункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами.Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данномслучае прекращение одного договора социального найма предполагает заключениетакого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно,помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социальногожилищного фонда.
Данные выводы подтверждаютсясудебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебнойпрактики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практикиВерховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. », в случаеневнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальныеуслуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним членыего семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилогопомещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условияхдоговора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянногопроживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6квадратных метров жилой площади на одного человека.
Следующим основанием расторжениядоговора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение илиповреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых онотвечает. Разрушение может рассматриваться как определенные действия,приводящие жилое помещение в негодность, либо как результат таких действий. Еслиразрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожениежилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное дляиспользования по назначению, если восстановление помещения невозможно инецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает своиполезные свойства.
Повреждением жилого помещениядолжно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно,но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещениеможет квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство,
Наниматель и члены его семьи не отвечаютза действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно(пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждениепомещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжениидоговора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этогогражданина.
Основанием к расторжению договорасоциального найма является систематическое нарушение прав и законных интересовсоседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жиломпомещении.
Систематическими нарушениямибудут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется,чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночноевремя выше допустимой громкости может сочетаться с нарушениемсанитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашнихживотных.
Требование о расторжениидоговора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делаютневозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не моглипользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительноймере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилымипомещениями.
Таким образом, наймодатель можетпредъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самихнарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут бытьнеоднократные жалобы соседей. Наймодатель может требовать расторжения договора,если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.
Расторжение договора в рассматриваемомслучае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилогопомещения.
Следует отметить, что «требоватьвыселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а такжебесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель,но и иные заинтересованные лица.
К заинтересованным лицамотносятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и(или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе сосединанимателя»[27].Надо отметить, что члены семьи нанимателя соседями не являются и не могутзаявить требования в качестве соседей, права которых нарушены.
Важно обратить внимание на то,что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжениядоговора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основаниемк расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решениесуда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычнойситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данномслучае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжениюдоговора.4.2 Порядок прекращения договора социального найма
Договор социального найма можетпрекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилогопомещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Переченьоснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностьюдальнейшего использования определен в статье 85 ЖК РФ:
1) дом, в котором находитсяжилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежитпереводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признанонепригодным для проживания;
4) в результате проведениякапитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может бытьсохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в немнаниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилыхпомещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилогопомещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В этих случаях нанимательподлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилоепомещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилоепомещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке.
Помещение, предоставляемоенанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ,должно быть благоустроенным.
При проведении капитальногоремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращениемдоговора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом гражданевременно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселениеможно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договорусоциального найма жилого помещения — предоставить жилье на время капитальногоремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселенияжильцов невозможен.
Расторжение договора наймажилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:
стороны договорились о предоставлениивместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещениядля постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договорсоциального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная заменадопускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществленапринудительно;
жилое помещение, занимаемоенанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может бытьсохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в немнаниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилыхпомещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилогопомещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
В указанных случаях наймодательможет требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение впринудительном порядке.
«К основаниям прекращениядоговора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относитсясмерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК).
Хотя право пользования жилымпомещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав,оно принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству,даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.
Если с нанимателем проживали членыего семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособныхчленов его семьи»[28].
Свобода нанимателя расторгнутьдоговор социального найма ограничивается. Можно отметить, что положения ЖК РФ опрекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызываетсложности в правоприменительной практике.
Заключение
Подводя итог курсовой работе,сформулируем основные выводы, к которым привело проведенное исследование.
Договор социального найма жилогопомещения является уникальным институтом российского жилищного права. Самопонятие договора говорит о том, что одной из сторон является собственник жилогопомещения государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. государствообязывает себя и органы местного самоуправления содержать фонд социальногоназначения и с лицами, признанными нуждающимися, заключить договор социальногонайма жилого помещения.
Права и обязанности нанимателя инаймодателя — основные условия договора, при этом ЖК РФ содержит существенныйих перечень, раскрывающийся более подробно в Типовом договоре.
Необходимо подчеркнуть, что впрактике возникает ряд вопросов, которые касаются формы договора. Раньше былишироко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социальногонайма. Такой договор заключался на основании административного акта (ордера),причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном имуниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавализначение документа, подтверждающего письменную форму договора. В наше времязаконодатель прямо закрепил, что договор должен быть составлен в письменной форме.На мой взгляд, это положительный аспект, так как в дальнейшем при возникновенииспоров стороны могут ссылаться на конкретный договор, в котором прописаны ихправа и обязанности, ответственность.
Сравнивая новое и староезаконодательство, мы выявили некоторые проблемы по изменению договора. Вкодексах предусматривается замена нанимателя, однако условия сформулированынесколько иначе. Различие приведенных норм связано со статусом лица, котороеможет быть нанимателем. Раньше возможность связывалась с совершеннолетиемгражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчасзакон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новеллаобоснована, т.к именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственностьпо договору. Кроме того, был устранен дисбаланс жилищного законодательства снормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан.
Действующий Жилищный кодекс непредусматривает изменения договора социального найма по требованию члена семьинанимателя о заключении с ним отдельного договора. Мы считаем, что это несовсем удачное изменение, так как ограничивает свободу действий граждан,нарушает их конституционные права.
Также часто возникает вопрос поповоду расторжения договора в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в иноеместо жительства. В данном случае договор социального найма жилого помещениясчитается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однакоположение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление моментапрекращения договора социального найма. Скорее норма указывает на то, что сменаместа жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, дажеесли наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель можетпризнать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилымпомещением.
Необходимо отметить, что намногие конкретные практические вопросы трудно найти однозначного ответа. Выходиз ситуации заключается только в совершенствовании действующего жилищногозаконодательства.
Представляется, что избраннаятема на сегодняшний день весьма актуальна как в чисто научном, так и сугубопрактическом отношении. Наем жилого помещения является одним из ведущихинститутов российского права, который будет занимать умы ученых и практиков ещени один раз.
Список использованных источников
1. Законодательные и официальныедокументы:
1.1 Конституция Российской Федерации:Принята 12 декабря 1993г. — Москва: Айрис Пресс, 2003. — 63с.
1.2 Гражданский кодекс РоссийскойФедерации с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2006 года. — М.: Эксмо, 2006.- 544с.
1.3 Жилищный кодекс РоссийскойФедерации с изменениями и дополнениями на 15 августа 2007 года. — М.: Эксмо,2007. — 156с.
1.4 Жилищный кодекс РСФСР. Официальныйтекст по состоянию на 1 января 2000 г. — М.: ООО «Фирма „ИздательствоАСТ“. — 64с.
1.5 О введении в действие Жилищногокодекса Российской Федерации: ФЗ от 29.12.2004 // Собрание законодательства РФ.- 2005. — № 1. — Ст.15.
1.6 О санитарно-эпидемиологическомблагополучии населения: ФЗ от 30.03.1999 // Собрание законодательства РФ. — 1999. — № 14. — Ст.1650.
1.7 Об утверждении правил и нормтехнической эксплуатации жилищного фонда: Постановление Правительства РФ от 27сентября 2003 г. // Российская газета. — 2003. — 23 окт. — с.50-51.
1.8 Об утверждении типового договорасоциального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005// Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 22. — Ст.2126.
2. Специальная литература:
2.1 Гражданское право: Учебник. Т.2./А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М.: „ПБОЮЛ Л.В. Рожников“, 2001. — 567с.
2.2 Грудцына Л.Ю. Жилищное правоРоссии: Учебное пособие/Л.Ю. Грудцына. — М.: ООО „Издательство “Элит»,2007. — 436с.
2.3 Данилов Е.П. Жилищные споры поновому ЖК РФ. /Е.П. Данилов. — М.: КНОРУС, 2005. — 528 с.
2.4 Кириченко О.В. Коммерческий исоциальный наем в жилищной сфере/ О.В. Кириченко // Современное право. — 2007.- №7. — с.29-35.
2.5 Комментарий к Жилищному КодексуРФ/ под общей ред.В.М. Жуйкова. — М.: Изд-во Юрайт, 2005. — 605с.
2.6 Крашенинников П.В. Комментарий кЖилищному кодексу РФ/П.В. Крашенинников. — М.: Статут, 2005. — 598с.
2.7 Свит Ю.П. Основания и правовыепроблемы изменения договора социального найма жилого помещения/ Ю.П. Свит // Жилищноеправо. — 2006. — №12. — с.39-43.
2.8 Свит Ю.П. Прекращение договорасоциального найма/ Ю.П. Свит // Жилищное право. — 2007. — № 4. — с.58-62.
2.9 Семина Т.А. Жилищно-правоваяпроблема и развитие жилищного законодательства в Российской Федерации/ Т.А. Семина// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 3. — с.16-17.
2.10 Стольникова М.В. Справочникадвоката по жилищным делам: Учебное пособие/ М.В. Стольникова. — М.: ТК Велби,Изд-во Проспект, 2005. — 248с.
2.11 Стриженко Г. Правособственности и иные права граждан на жилые помещения/ Г. Стриженко // Законность.- 2005. — № 7. — с. 20-21.
2.12. Тихомиров М.Ю. Социальный наемжилых помещений: Монография/М.Ю. Тихомиров. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. — 344с.
2.13. Юрченко Е.В. Проблемыограничения на изменение договора социального найма жилого помещения/Е.В. Юрченко// Закон. — 2006. — №8. — с.17-19.
3. Судебная практика:
3.1 Обзор законодательства исудебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года/СПС «Консультантплюс».
3.2 Обзор судебной практикиВерховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. /СПС «Консультантплюс».