Договор недвижимости

Введение
Операции снедвижимым имуществом стали массовыми и повседневными в предпринимательскойдеятельности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Вместе стем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделкисовершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определенияправ и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другойстороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходитсянести немалые расходы на адвокатские услуги.
Как известно,в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, к недвижимым вещам относятся все теобъекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых безнесоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье инежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы, земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском Кодексесделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны сземлей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – «подлежащиегосударственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»(статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия «недвижимость»нет.
Критерий «неразрывнойсвязи с землей» и «невозможности перемещения без несоразмерного ущерба» неможет служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

1. Договорпродажи недвижимости
1.1Понятие договора продажи недвижимости
Выделениеправил, посвященных продаже недвижимости, в особую главу ГК РФ, былообусловлено рядом обстоятельств. Как уже было сказано, большая часть объектовнедвижимости неразрывно связана с расположением на земельных участках и имеетбольшую цену, поэтому необходимы меры, предусматривающие охрану интересов обеихсторон (продавца и покупателя). Потребовалось внести ряд ограничений по участиюв гражданском обороте отдельных объектов социальной значимости и целевогоназначения. Кроме того, недвижимость является индивидуальной, незаменимойвещью, что также влияет на правовое регулирование отношений, связанных с ней. [1]Ст. 454ГК РФ п. 1 дает следующее определение договора купли-продажи: «По договорукупли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственностьдругой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить занего определенную денежную сумму (цену)». На этом общем определенииосновывается договор продажи недвижимости: «По договору купли – продажинедвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателяземельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество»[2](ст. 549ГК РФ), «по передаточному акту» [3](ст. 556ГК РФ) и «по предусмотренной цене» [4](ст. 555ГК РФ). Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным ивзаимным.

2.Элементы договора продажи недвижимости
2.1Стороны договора
Сторонамидоговора являются продавец и покупатель. Собственник недвижимости, илигосударственное и муниципальное предприятие, или учреждение выступает вкачестве продавца, подтверждая права на недвижимость свидетельством, выданнымучреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимна основании «Правил ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» [5](Постановлениеправительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219). При заключении договорапокупатель может проверить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества спомощью информации, содержащейся в выписке из единого государственного реестра прав,выдаваемой регистрирующим органом, подтверждающей права собственника [6](ст. 131ГК РФ). В целях охраны интересов собственников от посягательств излоупотреблений третьих лиц принцип открытости и доступности государственногореестра имеет ограничительное толкование. Любые субъекты права могут выступатьучастниками договора продажи недвижимости на той или иной стороне. [7]П. 2ст. 295 ГК РФ гласят, что государственное или муниципальное унитарноепредприятие, выступающее в качестве продавца и обладающее правом хозяйственноговедения (применительно к казенному предприятию – правом оперативногоуправления) имеет право распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь ссогласия собственника этого имущества. В [8]п. 2 ст. 298содержатся нормы, регулирующие ту деятельность учреждений, которая приноситдоходы. Такие доходы и приобретенное за их счет имущество поступают всамостоятельное распоряжение учреждения, имущество обособляется от остальногоимущественного комплекса учреждения путем учета его на отдельном балансе иможет быть отчуждено. Если учредителем учреждения является частный собственник,то проданное государственными или муниципальными предприятиями, илиучреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно из сферы хозяйственноговедения (оперативного управления), а также и из государственной (муниципальной)или частной собственности. «При переходе права собственности на государственноеили муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственникугосударственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет правохозяйственного ведения на принадлежащее ему имущество» [9](п. 1ст. 300 ГК). «При переходе права собственности на учреждение к другомулицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащееему имущество» [10](п. 2 ст. 300ГК). То есть, одновременно должен регистрироваться переход права собственностии возникновение иных вещных прав». Законодательство о приватизациирегламентирует правила продажи недвижимости при приватизации, существуют иособые правила продажи недвижимости на торгах, а также при передаче имуществачастным юридическим лицам. Например: в ст. 78 Закона «Об акционерныхобществах» говорится о том, что решение о совершении сделки должно быть принятоединогласно советом директоров, наблюдательным советом, если предметом сделкиявляется имущество со стоимостью от 25% до 50% балансовой стоимости активовобщества на дату принятия решения о совершении сделки или большинством в 3/4голосов акционеров – владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании,если стоимость выше 50%. [11]п. 3 ст. 35СК относятся к сделке с недвижимостью, находящейся в совместной собственностисупругов, когда один из них выступает продавцом или покупателем, а другойтребует признания сделки недействительной. Срок исковой давностиустанавливается в один год и исчисляется с того дня, когда лицо узнало илидолжно было узнать о нарушении своего права.
 
2.2Предмет договора
Основнымпризнаком, позволяющим выделить этот тип договора, является его объект –недвижимое имущество. Выше уже говорилось о том, что можно отнести кнедвижимому имуществу в соответствии с [12]п. 1 ст. 130ГК. Чаще всего возникают вопросы о возможности заключения договора купли – продажинезавершенного строительного объекта. Некоторые авторы считают, что до моментагосударственной регистрации и перехода права собственности недостроенныеобъекты «не могут оцениваться в качестве недвижимости, а являются лишьсовокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен такжетруд строителей». В соответствии с выводами Высшего Арбитражного Суда правособственности на незавершенный строительством объект возникает с моментарегистрации. Особая тщательность определения предмета договора продажинедвижимости обусловлена особыми свойствами недвижимых вещей и их высокойценой. [13]Статья 554 ГКРФ отмечает необходимость указания данных, позволяющих «определенно установитьнедвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числеданных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельномучастке либо в составе другого недвижимого имущества». Далее в статьеговорится, что «при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимомимуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, асоответствующий договор не считается заключенным». Если, например, предметомдоговора является здание или сооружение, в договоре указывается его адрес,месторасположение, назначение и другие характеристики, а также кадастровыйномер. Это – «уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номеробъекта недвижимости, который присваивается при осуществлении кадастрового итехнического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленнойзаконодательством РФ, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существуеткак единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания илисооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на которомнаходится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения.Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастровогономера здания или сооружения и инвентарного номера помещения». (Закон огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, см. 1).При заключении договоров купли-продажи недвижимости учитывается ограниченнаяобороноспособность отдельных объектов недвижимости. В [14]п. 3ст. 129 ГК говорится: «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждатьсяили переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ихоборот допускается законами о земле и других природных ресурсах», т.е.специальное законодательство (Водный кодекс РФ, Воздушный кодекс РФ) являетсяприоритетным. Например, не допускаются сделки, которые могут повлечь отчуждениеводных объектов, находящихся в исключительной государственной собственности [15](ст. 22Водный кодекс РФ). Согласно [16]ст. 40Водного Кодекса РФ только обособленные водные объекты (замкнутые воды), которыеКодекс определяет как небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы,могут находиться в частной собственности. Предельные их размеры устанавливаютсяземельным законодательством, а оборот определяется гражданскимзаконодательством с учетом земельного. Земельным кодексом РСФСР купля – продажаземельных участков не только не допускалась, но и квалифицировалась в качествеуголовного преступления. ГК РСФСР 1964 г. ограничивался нормами купли-продажии дарением жилых домов. Статьи Земельного кодекса РФ 2008 г. действуютлишь в незначительной части, что практически ограничивает оборот земельныхучастков. Земельное законодательство не кодифицировано и представляет собойконгломерат нормативных правовых актов, многие из которых противоречат другдругу. На федеральном уровне не урегулированы важнейшие вопросы собственностина землю. Очевидно, в отношении земли российское законодательство последуетмировой традиции, согласно, которой ограничения оборота устанавливаются взависимости от категорий земель.
2.3 Формыдоговора
Из всехспособов заключения договора, предусмотренных [17]ст. 434ГК, применительно к договору продажи недвижимости выбран только один. Такой договорв соответствии со [18]ст. 550ГК РФ заключается в виде одного документа, подписывается сторонами собязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется.После принятия [19]ФедеральногоЗакона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» от 21 июля 1997 г. она была заменена государственной регистрацией.
Нотариальноеудостоверение сделок с недвижимостью не стало общим правилом нашегозаконодательства, да в этом и нет необходимости при условии соблюдениясторонами сделки правил государственной регистрации. В то же время согласно [20]ст. 163ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариальноудостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, инарушение его приведет к недействительности соответствующего договора. Последствиянесоблюдения требований к форме различаются в зависимости от того, какова этаформа – простая письменная или нотариальная. Во втором случае, разумеется,недействительность, а именно ничтожность сделки. В случаях, когдапредписывается простая письменная форма, ее несоблюдение по общему правилу ненесет недействительности сделки, если только недействительность непредусмотрена законом. В отношении сделок с недвижимостью ГК предусматриваеттакое жесткое последствие, как недействительность, в случае несоблюдениятребований к продаже предприятия, недвижимости. И в этом случае есть основаниясчитать, что такая сделка должна быть признана ничтожной, а не оспоримой.
 
2.4Регистрация сделок
Регистрациябольшинства сделок с недвижимостью обязательна в силу требований ГК,дополнительные случаи регистрации могут быть предусмотрены законом, в первуюочередь Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок сним. И если ранее регистрация являлась как бы придатком к форме сделки, то с «возвращением»оборота недвижимости она получила самостоятельное значение способа фиксациисделки, влекущего признание ее государством. Регистрация прав на недвижимоеимущество и сделок с ним является не самоцелью, а средством введения оборотанедвижимости в цивилизованные рамки, осуществления его на принципах гласности ипубличности. Поэтому и предусмотрено осуществление регистрации в единомгосударственном реестре с предоставлением информации о произведеннойрегистрации и зарегистрированных правил любому лицу. Сделки с недвижимымимуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК и Законом орегистрации [21](п. 1 ст. 164ГК). Таким образом, исключения из обязательности регистрации содержатся и в ГК,и могут быть предусмотрены специальным законом, но не подзаконным нормативнымактом (ведомственным или правительственным). Из сферы действия Закона орегистрации исключены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания,космические объекты (ст. 1, 4, 33 закона). До принятия соответствующихфедеральных законов, основанных на положениях [22]п. 1 ст. 131ГК РФ применяется действующий порядок регистрации прав на эти объектынедвижимости, предусмотренный в транспортных кодексах и уставах, а такжеведомственных нормативных актах, принятых на их основе. Однако [23]п. 9ст. 33 Воздушного кодекса отсылает к статье 131 ГК, где нет конкретныхправил государственной регистрации и учета воздушных судов. Устав внутреннеговодного транспорта СССР, утвержденный еще 15 октября 1955 г. и действующийпо сегодняшний день, также не регламентирует вопросов регистрации судов.Регистрация судов независимо от их ведомственной принадлежности и формсобственности, кроме военных и специальных спортивных судов, осуществляетсясогласно «Правилам регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходныхпутях РФ», установленных [24]ПриказомМинистерства транспорта РФ от 5 марта 1995 г. №18 и которые в целом сходныс порядком регистрации, предусмотренным Кодексом торгового мореплавания РФ 2008 г.Согласно КТМ право собственности и иные вещные права на судно, а такжеограничение, (обременение) прав на него подлежат регистрации в Государственномсудовом реестре или судовой книге. С этого момента приобретается право плаванияпод Государственным флагом РФ и национальность РФ. Регистрацию осуществляют органытехнического надзора за судами или капитаны морского торгового порта всоответствии с правила ми регистрации судов и прав на них, установленныхфедеральным органом исполнительной власти в области транспорта, а капитаныморского рыбного порта в соответствии с правилами, утвержденными органом исполнительнойвласти в области рыболовства. После регистрации выдается Судовое свидетельство,подтверждающее право собственности на судно. Положение о регистрациикосмических объектов отсутствует. В соответствии с [25]п. 1ст. 17 Закона РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г.космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку,удостоверяющую их принадлежность РФ и одновременно свидетельствующую о правесобственности на него конкретного лица.
Регистрацияподтверждает, что объекты недвижимости находятся в сфере юрисдикции РФнезависимо от их месторасположения.
Как уже ранееговорилось, порядок государственной регистрации сделок купли – продажинедвижимости и прав на нее установлен [26]ФедеральнымЗаконом «О государственной регистрации» от 21 июля 1997 г. Регистрацияосуществляется в едином государственном реестре органами юстиции по регистрацииправ на недвижимость. В комментариях к ст. 551 ГК РФ говорится, что изпредусмотренных ст. 131 ГК видов государственной регистрации недвижимостии сделок с ней выбрана государственная регистрация перехода права собственностипо договору, которая не должна отождествляться с государственной регистрациейсамого договора. Поэтому договор продажи недвижимости имущества признаетсязаключенным в момент, предусмотренный [27]п. 1 ст. 433ГК, т.е. в момент подписания сторонами договора как единого документа.Регистрация перехода прав собственности по договору продажи недвижимостиотличается от специальной регистрации отдельных видов самого недвижимогоимущества (ст. 131 ГК). При заключении договора купли – продажинедвижимости момент купли – продажи не совпадает с моментом перехода правсобственности на нее. Согласно [28]п. 2 ст. 233ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с моментагосударственной регистрации перехода этого права, при этом регистрациянеобязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту.Передача недвижимости покупателю может происходить как до, так и послерегистрации права собственности. Из этого следует, что до момента регистрацииперехода права собственности покупатель, даже получив объект договора вовладение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях стретьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой вещью любым способом. Вслучае, если какая-либо из сторон совершит эти действия, другая сторона вправепредъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях– один из исков, предусмотренных [29]ст. 301–304ГК. [30]Е.Ю. Валявина(см «Гражданское право» т. 2 под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого,М.: Проспект, 2008, стр. 91) считает, что продавец может заключить договорс другим покупателем до момента регистрации перехода права собственности, т. к.отказ от осуществления права не означает его прекращения [31](ст. 9ГК). Таким образом, несмотря на наличие договора с первым покупателем продавецимеет право изменять волю собственника-продавца и отчуждать имущество другомуконкретному лицу. Однако, ст. 310 ГК не допускает одностороннего отказа отисполнения обязательства (в данном случае от исполнения первого договора).Подобные действия считаются правонарушениями, за которые возлагаетсягражданско-правовая ответственность в соответствии со ст. 401 ГК. Срок, втечение которого договор и (или) переход права собственности подлежитрегистрации, законом не установлен. Чтобы обезопасить себя от подобногоповедения продавца покупателю необходимо максимально сэкономить время междузаключением договора и государственной регистрацией перехода права. В п. 7«Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажинедвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ сделал вывод, что поскольку спорноеимущество обременено правами покупателя (отделения Сбербанка в конкретномрассмотренном случае), продавец (Акционерное общество) потерял правораспоряжаться им любым способом. п. 3 вышеназванного «Обзора» обосновываетрешение Высшего Арбитражного Суда о том, что договор купли-продажи нежилых помещенийсчитается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрацииперехода права собственности согласно [32]п. 1 ст. 433ГК. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями и предприятиями обязательнарегистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода правасобственности (ст. 551 ГК). В соответствии со ст. 558 и ст. 560ГК стороны обязаны зарегистрировать договор продажи жилых помещений ипредприятий под угрозой его недействительности.
 

3. Права иобязанности сторон
Передачанедвижимости покупателю является основной обязанностью продавца и являетсяобщей для всех договоров купли-продажи. Право собственности на вещь возникает упокупателя с момента передачи [33](п. 1 ст. 223ГК), а у покупателя недвижимости с момента перехода права собственности,который не всегда совпадает с фактической передачей имущества. Различаютпередачу собственности и практическую передачу вещи (недвижимости) по актупередачи. С этой точки зрения продавец обязан перенести на покупателя правособственности на проданное имущество (т.е. фактически передать недвижимость).Поскольку требуется регистрация перехода права собственности стороны обязаныобратиться в регистрирующий отдел с целью выполнения этого требования. В [34]п. 3ст. 551 ГК говорится, что если одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, судвправе по требованию другой стороны вынести решение о государственнойрегистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаясяот государственной регистрации перехода права собственности, должна возместитьдругой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Существует различныйпорядок представления документов на государственную регистрацию прав всоответствии со ст. 16 Закона о регистрации. Заявление о государственнойрегистрации подают все стороны договора (сделки), если не требуетсянотариального удостоверения сделки, в противном случае – одна из сторон. Еслипокупатель соглашается принять имущество с ограничениями (обременениями), онирегистрируются наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимоеимущество в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о регистрации и ст. 131ГК. В силу того, что недвижимость нельзя передать покупателю путем вручения, т.е.обычным способом, законодательство предусматривает особые правила приемки ипередачи проданной недвижимости. Они осуществляются в соответствии со [35]ст. 556ГК по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу опередаче имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательствопродавца о передаче имущества считается исполненным после вручения этогоимущества покупателю и подписания соответствующего договора о передаче, которыйявляется доказательством состоявшейся передачи и устраняет возможностьвозникновения споров в будущем по поводу передачи имущества, несоответствующего условиям договора. Передаточный акт не является дополнениемили уточнением договора. В [36]п. 2 ст. 556говорится, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиямдоговора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствиеоговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием дляосвобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора.Подписание акта является моментом перехода риска случайной гибели илислучайного повреждения на покупателя, т. к. с момента вручения имущества иподписания акта продавец считается исполнившим свои обязанности. При этомвозникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, ане с фактической передачей вещи. В целях защиты прав покупателей помещений вкондоминиуме [37]ФедеральногоЗакона «О товариществе собственников жилья» от 24 мая 1996 г.устанавливает дополнительные обязанности продавца по предоставлениюопределенных сведений. Кроме обязанности принять имущество по передаточномуакту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со [38]ст. 551ГК, обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи.
 

4.Особенности продажи жилых помещений
Существеннымиусловиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоровпродажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. 554,555) Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевойхарактер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности ононаходится, может быть использовано только для проживания граждан, каксобственников, так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно бытьзарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных илигосударственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).
Как правило,речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жиломпомещении на праве общей долевой собственности. Помимо предмета и ценысущественным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц,которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Имисогласно закону могут быть:
а) членысемьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст. 292ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 Жилищного кодекса, включаядаже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;
б) нанимателижилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 667 ГК);
в) арендаторы(ст. 617 ГК);
г) лица,пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).
Органы опекии попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживаютнесовершеннолетние члены семьи собственника [39](п. 4 ст. 292ГК), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.
Договор такжедолжен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица,права которых следуют за жилым помещением. Продажа иным лицам заселенныхквартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищныхфондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан запрещена [40](ч. 3ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря1992 года). Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждатьсвою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а такжесовершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от правасобственности на квартиру. Договор купли продажи жилого помещения, в отличие отпрочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации ивступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК).Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлятьте же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131,ст. 551).

5. Договорпродажи предприятия
 
5.1 Понятиедоговора продажи предприятия
Продажапредприятия – одна из разновидностей договора купли-продажи недвижимости.Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым посравнению с ГК 1964 г. Однако, в целом российскому праву он давноизвестен, хотя, быть может, в несколько ином виде, нежели сформулирован в новомГК. Продажа предприятия широко применялась в старой предпринимательскойпрактике, скромнее – в годы НЭПа. Возможность продажи предприятий в целом прямоупоминается в ГК 1922 г. (см. ст. 22 и приложение к ней). В последниегоды, еще до введения в действие нового ГК, продажа государственных имуниципальных предприятий (по конкурсу или аукциону) использовалась как один изспособов приватизации.
Предприятиенаходится сегодня несколько особняком среди недвижимых объектов гражданскихправ. Ему и в ГК РФ, и в Законе о государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним посвящены самостоятельные статьи.Законодатель относится к нему как к особому объекту. Это проявляется,во-первых, чисто формально – предприятие не упоминается в определениинедвижимости в статье [41]130 ГК, а «вводится»в статье 132 ГК, которая расположена после блока статей о недвижимости. Во-вторых,по составляющим его элементам объект этот настолько неоднороден, что отнесениеего к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя изхарактеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь наприроде составляющих его элементов, многие из которых, такие как праватребования, долги, исключительные права, сами по себе к недвижимости отнесеныбыть не могут. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывнойсвязанности с землей, а по решению законодателя распространить на этотспецифический объект особенности правового режима, устанавливаемого длянедвижимого имущества. В-третьих, предприятие является объектом, который «выпадает»из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложнойне является.
[42]Ст. 132 ГК определяет состав предприятия вцелях введения его в гражданский оборот в качестве единого объекта. Предприятиекак самостоятельный объект гражданских прав представляет собой имущественныйкомплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности. Онвключает в себя все виды имущества, необходимые для такой деятельности, аименно: участки земли, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье,продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения,индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменноенаименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права.Однако, отдельные авторы (в частности, О.М. Садиков в комментариях к ГК ч. 2,ст. 559) отмечают неточность данного определения: к обозначениям,индивидуализирующим предприятия нельзя отнести фирменное наименование, так какв современном российском праве оно является средством индивидуализации непредприятия, а его собственника – коммерческой организации [43](см.п. 4 ст. 54 ГК), в отличие от фирмы, которая в Положении о фирме 1927признавалась названием предприятия как обособленного имущественного комплекса.Поэтому фирма всегда включалась в состав предприятия и была совершеннообороноспособным объектом гражданских прав. Напротив, фирменное наименованиеюридического лица по новому ГК не может включаться в состав предприятия, и,вообще, должно быть признано неотчуждаемым объектом гражданских прав, хотяправо ограниченного его использования может предоставляться другому лицу впредусмотренных законом случаях. В состав же предприятия могут быть включенысредства самого предприятия как имущественного комплекса или отдельныхсоставляющих его элементов (вывески, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.).Из этого следует, что переход права на фирменное наименование к покупателюпредприятия не может иметь места. Под предприятием как объектом права мыпонимаем особый вид имущества, имеющий только ему присущие черты. Этоимущество, принадлежащее частному или коллективному предпринимателю ипредназначенное для ведения предпринимательской деятельности. Оно обособлено отдругих имуществ предпринимателя и представляет собой, как уже говорилось,единый имущественный комплекс, неупотребляемую, сложную (совокупную) вещь, а непросто совокупность разрозненных предметов. Тем не менее, признавая предприятиенедвижимостью, ГК не подчиняет его общим требованиям недвижимости, а содержитряд специальных правил. А именно: для сделок с предприятием устанавливаетсяособый, более формализованный и строгий режим по сравнению со сделками,совершаемыми в отношении иного недвижимого имущества. Процедура государственнойрегистрации прав предприятия также является довольно сложной и предусматриваетдополнительно к регистрации прав на предприятие в целом отдельную регистрациюправ на земельные участки и иную недвижимость, входящую в состав предприятия.
Для тогочтобы приобрести право на ведение коммерческой деятельности предприятияпокупатель должен приобрести право контроля над ним (путем покупки акций илидолей участия в уставном капитале юридического лица) или купить предприятие каквещь. Различаются и юридическая форма и наступающие последствия этих двухспособов. Право контроля над обществом дает приобретение 100% акций уакционеров, но не порождает право собственности на имущество. Продавая акции,АО не меняет собственника предприятия (оно остается собственником), а меняетлишь лицо, контролирующее акционера (собственника). Являясь субъектом права,акционерное общество будет владеть всеми обязательственными и исключительнымиправами, правом собственности на имущество.
Продавая предприятие,акционер (предприниматель) передает свое право собственности в собственностьпокупателя. Право собственности на купленную вещь переходит к покупателю, нобез акций, ранее эмитированных продавцом и удостоверяющим обязательственныеправа акционеров к АО. Акционерное общество, имея полученную в качествепродажной цены денежную сумму, может продолжать вести предпринимательскуюдеятельность. Покупатель, выступая в качестве индивидуального предпринимателя,без создания нового юридического лица, может непосредственно в своейпредпринимательской деятельности использовать купленное предприятие. Он такжеимеет право при создании нового юридического лица внести купленное предприятиев уставной капитал и получить взамен акции или права участия в этой организации.Договор продажи предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.
 

6. Стороныдоговора
Всоответствии со статьями 10 и 11 [44]Федеральногозакона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизациимуниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июня 1997 года сторонамидоговора продажи предприятия могут быть лица, удовлетворяющие статьям Закона оприватизации: граждане и коммерческие организации (предприниматели) и продавцы– Правительство Российской Федерации, Мингосимущества России, соответствующиефедеральные органы, органы государственной власти субъектов РФ, органы местногосамоуправления. При продаже государственных и муниципальных предприятийиспользуются следующие принципы: открытость, прозрачность, конкурсность; вслучае продажи ликвидного предприятия – приватизация по рыночной стоимости, определеннойв соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РоссийскойФедерации»; в случае приватизации неликвидного предприятия – продажапредприятия с учетом последующего выполнения инвестиционных и (или) социальныхусловий, предполагающих повышение ликвидности. При приватизации земельныхучастков используется принцип создания единого имущественного комплекса, путемпредставления первоочередного права на выкуп земельных участков физическим июридическим лицам – собственникам объектов недвижимости, находящихся наземельных участках. Приватизация государственного и муниципального имуществаосуществляется в соответствии с установленными статьями Закона о приватизацииспособами: продажа на аукционе (в том числе продажа акций на специализированномаукционе), на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальнымиусловиями; внесение имущества в качестве вклада в уставные капиталыхозяйственных обществ; преобразование в открытые акционерные общества; продажаакций, созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ ихработникам. Способ приватизации выбирается на этапе принятия решения, аконкретную реализацию выбранного способа продажи осуществляет Российский фондФедерального имущества (привлекает независимых оценщиков, организует торги). Всоответствии с действующим законодательством в случае проведения торгов попродаже государственного и муниципального имущества организатор торгов долженопубликовать в средствах массовой информации извещение о проведении торгов.
6.1 Предметдоговора и срок договора
Главнымусловием договора продажи предприятия является его предмет, определениекоторого должно содержать все характеристики и данные [45](см.ст. 554 Г.К. и комментарии к ней), т.е. на основе полной инвентаризациидолжен быть определен состав продаваемого предприятия. Способы проведенияинвентаризации определяются Методическими указаниями по инвентаризацииимущества и финансовых обязательств, утвержденных [46](ПриказомМинфина Р.Ф. от 13 июня 1995 года №49). В состав предприятия входятследующие элементы [47] (согласнокниге «Гражданское и торговое право капиталистических государств» под ред. Е.В. Васильева М.2007, стр. 112–113): материальные – помещения, здания, сооружения иземельные участки с соответствующим оборудованием, т.е. торговые заведения,товарные запасы (сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, горюче-смазочныематериалы), касса (наличные денежные средства); нематериальные – имущественныеправа и обязанности обязательственного характера (в т.ч. кредиторскую идебиторскую задолженность), исключительные права на результаты творческойдеятельности (патентные, авторские права), исключительные права в отношениисредств индивидуализации продавца и его товаров (фирменное наименование,товарные знаки и др.). Все названные элементы входят в состав предприятия ипереходят по договору к покупателю по общему правилу (в том числе и фирменноенаименование, поскольку нет доктрины понимания этой проблемы, на основании п. 2ст. 559 ГК фирма включается в предмет договора). Согласно п. 3 ст. 553в предмет договора не входят и не могут передаваться покупателю права,полученные продавцом предприятия на основании разрешения (лицензии) на занятиесоответствующей деятельностью. Это право неразрывно связано с личностьюпродавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Передачапокупателю обязательств в составе предприятия, которые покупатель не можетвыполнить из-за отсутствия у него лицензии, ведет к солидарной ответственностипродавца и покупателя перед предприятием. Глава 30 ГК (§ 8) регулируетпродажу предприятия, то есть имущественного комплекса, образующеготехнологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Значит предметомдоговора может быть как предприятие целиком, так и его часть, пригодная дляведения предпринимательской деятельности. В то же время, на основе общих норм окупле-продаже, поставке или продаже недвижимости осуществляется продажаотдельных элементов, находящихся в составе предприятия (зданий, станков,имущественных прав). [48]Статья 562 ГКРФ регулирует права кредиторов при продаже предприятия. Одной из особенностейпредмета договора является наличие в его составе обязательств (долгов) передтретьими лицами. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемогопредприятия, должны быть уведомлены о его продаже либо продавцом (чтопредпочтительнее), либо покупателем. Если этого не происходит, кредиторзаявляет требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнатьо передаче покупателю. При получении уведомления кредитор в течение 3 месяцевсо дня его получения может дать согласие на перевод долга либо заявитьтребования [49](п. 2 ст. 562ГК). До тех пор пока кредитор не даст такое согласие, либо обязательство небудет надлежащим образом исполнено, продавец и покупатель несут передкредитором солидарную ответственность [50](п. 4ст. 562). Срок договора продажи предприятия законом не нормирован иустанавливается соглашением сторон.
6.2 Ценадоговора
Стоимостьпредприятия, определяемая соглашением сторон, или его цена является важнымусловием договора продажи предприятия. Договор не может считаться заключенным,если в нем не определена цена. [51]Ст. 17Федерального закона РФ «О приватизации государственного имущества и об основахприватизации муниципального имущества в РФ» от 21 июля 1997 г. определяетпорядок назначения стартовой цены на аукционе или конкурсе при продажегосударственных предприятий. Договор купли-продажи является возмездной, но необязательно эквивалентной сделкой. На цену предприятия могут влиять различныефакторы, как личного плана, так и факторы, не поддающиеся прямой оценке(перспективы рынка, надежность должников). Документы, предусмотренные [52]ст. 561ГК служат вспомогательным средством определения цены и не имеют для сторонобязательного значения. Действует общее положение о цене в договоре продажинедвижимости (п. 1 ст. 555 ГК). Цена определяется свободно на основеполной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе истоимости (для достоверности информации о действительной стоимостипредприятия). Документы должны быть составлены, рассмотрены и согласованысторонами.

6.3 Формадоговора
Статья 560 ГКрегулирует форму и государственную регистрацию договора продажи предприятия.Поскольку предприятие является недвижимым имуществом [53](ст. 132ГК) к форме договора предъявляются такие же строгие требования, как и кдоговору продажи недвижимости (те же, что и в ст. 550). Договор должензаключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанногосторонами [54](п. 2 ст. 434)с приложениями, удостоверяющими состав и стоимость предприятия: актоминвентаризации, бухгалтерским балансом, заключением независимого аудитора,перечнем включенных в состав предприятия долгов (обязательств). При отсутствиитаких документов договор не будет заключен. Договор продажи предприятия долженбыть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом и вступает в силу смомента ее совершения [55](п. 3ст. 560 ГК). Форма сделки не относится к числу ее условий, следовательно,представление вышеназванных документов не считается существенным условиемдоговора.

7.Содержание договора продажи предприятия
7.1Обязанности продавца
Обязанностьюпродавца является передача предприятия покупателю по передаточному акту иперенесении на него права собственности, что может иметь место лишь после того,как договор будет зарегистрирован. Предприятие считается переданным покупателюсо дня подписания акта обеими сторонам. С того же момента на покупателяпереходит риск случайной гибели или повреждения имущества. Продавец обязан засвой счет (если это предусмотрено договором) подготовить предприятие кпередаче, составить и представить на подписание передаточный акт. Но подписаниеакта является формальным действием и не исчерпывает обязанности продавца попередаче предприятия. Одной из главных обязанностей является фактическаяпередача предприятия покупателю, что не всегда возможно осуществить путемвручения. Это можно сделать символически, путем подписания передаточного акта.С момента его подписания, при условии, что к этому времени покупатель смогбеспрепятственно принять предприятие фактически, оно считается переданнымпокупателю. Право же собственности на предприятие может перейти к покупателюлишь с момента государственной регистрации этого права, непосредственно послепередачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором продажипредприятия [56](п. 2ст. 654). Здесь четко разграничены государственная регистрация договора ирегистрация права (перехода права), возникающего из договора. Итак, правособственности на покупателя переходит в результате последовательности действий:подписание и государственная регистрация договора, подписание передаточногоакта, регистрация права собственности. С этого же момента продавец считаетсяисполнившим свое обязательство по договору. Но моменты перехода правсобственности и рисков случайной гибели предприятия не совпадают по времени.Как следует из [57]п. 2 ст. 563ГК предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточногоакта обеими сторонами. Покупатель, еще не получив права собственности, вместе срисками получает право использовать входящие в состав предприятия имущество всвоей предпринимательской деятельности и извлекать из него выгоды. Иногда этоможет быть просто необходимым для поддержания предмета договора в исправномсостоянии либо избежание крупных убытков, которые могут наступить при остановкепроизводства. Это право покупателя является вторичным вещным правом. Рискслучайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя,поскольку он может реально влиять на его сохранность.
Документы,прилагаемые к договору продажи [58](п. 2ст. 561 ГК) в отношении фактически передаваемого имущества фиксируютсяпередаточным актом. Количество и качество имущества, определяется по аналогии собщим положением о купле – продаже [59](п. 1ст. 565 ГК). Однако, в отличие от п. 1 ст. 466 и п. 1 ст. 480ГК, в которых говорится, что покупатель дополнительно имеет право требовать:восполнения или доукомплектования недостающих вещей, возмещения собственныхрасходов на устранение недостатков (п. 1 ст. 475 ГК), заменынедоброкачественных товаров (п. 2 ст. 475 ГК) при договоре продажи предприятия,покупатель, получивший имущество ненадлежащего качества или в меньшемколичестве, имеет право требовать только соответствующего уменьшения покупнойцены (п. 2 ст. 565). Это правило действует только тогда, когданедостатки были известны покупателю на момент подписания передаточного акта.Если же это случилось после передачи предприятия, применяются все указанныевыше средства защиты по общим нормам о купле-продаже. В соответствии со [60]ст. 483ГК, если покупатель известит продавца своевременно о нарушении договора, апродавец не устранит недостатки, покупатель имеет право требовать расторжения илиизменения договора (см. п. 1 ст. 466, п. 2 ст. 475, п. 2ст. 480 ГК). [61]Ст. 566 ГКограничивает применение последствий недействительности сделок, изменения ирасторжения договора купли-продажи, связанных с взысканием в натуре полученногопо договору одной из сторон или обеими сторонами, в тех случаях, когдаприменение этих последствий может привести к существенному нарушению прав и охраняемыхзаконом интересов кредиторов продавца или покупателя, других лиц илипротиворечит общественным интересам. Обязанностью покупателя также являетсяпередача имущества, свободного от прав третьих лиц. Предмет договора продажипредприятия, как правило, включает обязательство перед третьим лицом. В этомслучае продавец обязан предупредить покупателя обо всех имеющихся правахтретьих лиц на предприятие и перевести на последнего свои долги надлежащимобразом. При подписании передаточного акта (с перечнем всех долгов) продавецодновременно извещает о них покупателя и передает ему долги, при условии егосогласия. Передача обязательств не может состояться помимо передаточного актаили иного документа, подписанного новым должником. Кроме того, отмечается в комментарияхк ст. 566 ГК, для перевода долга во всех случаях требуется согласиекредитора (ст. 562 ГК). О действиях кредиторов говорилось выше.
 
7.2 Обязанностипокупателя по договору
Оплатаполученного предприятия является основной обязанностью покупателя. Существует,но специально ГК не регулируется обязанность принять товар.
Чтобыпродавец мог считаться исполнившим свою обязанность по передаче предприятия,покупатель должен совершить ряд действий. Если передаточный акт соответствуетусловиям договора, покупатель не может без оснований отказаться от егоподписания или уклоняться от государственной регистрации права собственности напредприятие. В [62]п. 3 ст. 484ГК говорится, что продавец сможет требовать от покупателя принятия передачипредприятия путем подписания передаточного акта либо расторжением договора. Атак же потребовать государственной регистрации через суд [63](п. 3ст. 551 ГК). Все эти требования могут сопровождаться исками о взыскании спокупателя причиненных убытков.

Заключение
Недвижимостьявляется основой материального производства и имущественного благополучияграждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость – важнейшийэкономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а такжеособенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав,требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования. Вкачестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество сталовозвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основуправового регулирования недвижимости составили, в первую очередь, нормы части IГражданского кодекса России, которые в настоящие время получают развитие в иныхнормативных актах. Эти акты относятся как к сфере частного права, так и к правупубличному. Значение публично – правовых норм в регулировании отношенийнедвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболеезначительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанныхс недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданскихправ. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых ипублично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ заложил основу такогосоотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.
Создаваяоснову частноправового режима недвижимости, новый Гражданский кодекс либо прямопредусматривает принятие публично-правовых норм, либо ссылается на установлениев рамках иного законодательства норм, которые будут определять пределыприменения гражданско-правовых правил. Одним из существенных элементовпублично-правового регулирования недвижимости является государственнаярегистрация прав на недвижимость и сделок с ним.
Нормычастного права вводят понятие недвижимого имущества, определяют условия ипорядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, устанавливают кругправ, определяют вид сделок. «Сегодня, – утверждает [64]О. Козырьв комментариях в журнале «Закон» (№4, 1999, стр. 18) – можно говорить, чтоправовой режим недвижимости в целом сложился, приняты и действуют специальныефедеральные законы, но основу этого режима составляют нормы Гражданскогокодекса РФ.

Списокиспользуемой литературы
Нормативно-правовые акты
1. Водный кодексРоссийской Федерации Москва 2009.
2. Воздушный кодекс РоссийскойФедерации Москва 2009.
3. Гражданский Кодекс РоссийскойФедерации Москва 2008.
4. Кодекс торговогомореплавания Российской Федерации Москва 2008.
5. Закон РоссийскойФедерации «о космической деятельности» от 2.08.1993.
6. Закон РоссийскойФедерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992. ВедомостиРоссийской Федерации №3 1993.
7. Федеральный ЗаконРоссийской Федерации «О государственной регистрации права на недвижимоеимущество и сделок с ним» №122. от 17.07.1997.
8. Федеральный ЗаконРоссийской Федерации «О товариществах собственников жилья» от 24.05.1996.
9. Федеральный ЗаконРоссийской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от16.07.1998.
10. Федеральный ЗаконРоссийской Федерации «О приватизации государственного имущества и об основахприватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21.07.1997.
Основная литература
1. Н.А. Теплова, М.В. Малинкович«Право»: Москва 2008.
2. В.В. Залесского «Гражданскоеправо» часть 2. «Обязательственное право» Москва 2008.
3. В.Н. Гапеева, С.А. Зинченко,А.А. Лукьянцева «Новый Гражданский Кодекс Российской Федерации ч. 1.Краткий научно – практический комментарий»: Ростов-на-Дону 2008.