Договор аренды предприятия

Содержание
 
Введение………………………………………………………………………..3
1.        Понятие договорааренды предприятия………………………………..6
2.        Содержаниедоговора аренды предприятия…………………………...10
3.        Заключение иоформление договора аренды предприятия…………..14
4.        Исполнение ипрекращение договора аренды предприятия….............16
5.        Ответственностьпо договорам продажи и аренды предприятия…….19
Заключение…………………………………………………………………….28
Сноски…………………………………………………………………………..30
Список литературы……………………………………………………………31

Введение
 
Актуальностьисследования.
Актуальностьисследования заключается в том, что Российское законодательство содержитподробную регламентацию о договоре аренды предприятий, но все же встречаютсявопросы, над которыми стоит подумать.  Государственной регистрации подлежит правоаренды предприятия, если иное не установлено законодательством РФ. Поэтому,более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требуетрегистрации сделки аренды. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК государственнойрегистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срокне менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственнойрегистрации было бы нелогичным требовать обязательной государственнойрегистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договороваренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.
Субъекты отношений, изначально предполагая арендовать предприятиедолгосрочно, заключают договор аренды на срок не более одного года, соблюдаяпростую письменную форму, но, ежегодно предупредив друг друга о намерениипродлить данный договор, продолжают быть его участниками столько, сколько этонеобходимо. Данная схема не противоречит закону, но, на мой взгляд, все-такинеобходимо её прописать, дабы при рассмотрении в арбитражных судах дел касающихсязаключения и расторжения договоров аренды предприятий исключить затягиваниепроцессов для выяснения истинных намерений сторон.
Выбортемы исследования не случаен.
Впоследние годы в России необходимость договора аренды очень возросла. Подоговору аренды происходит передача имущества во владение и пользование илипользование без перехода права собственности; возмездный характер; срочныйхарактер договора; предметом аренды могут быть толькоиндивидуально-определенные непотребляемые вещи. Поэтому над этим вопросом можноработать очень долго. Ведь в нем необходимо рассмотреть такие аспекты как:договор аренды предприятия, права кредиторов при аренде предприятия, формугосударственной регистрации договора аренды предприятия, передачу арендованногопредприятия, обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходовна эксплуатацию, возврат арендованного предприятия и т. д.
Цельработы – датьопределение договору аренды предприятий, уметь находить отличия от другихдоговоров аренды.
Достижениецели исследования возможно путем постановки задач и последующего их разрешения.
Основныезадачи:
1.Дать понятие аренде предприятий.
2.Расписать содержание договора аренды предприятий.
3.Рассказать о заключении и оформлении договора аренды предприятий.
4.Ознакомиться с исполнением и прекращением договора аренды предприятий.
Длядостижения цели работы и разрешения поставленных задач, работа разбита на пятьглав. Объектом исследования являются правоотношения, возникающие междусубъектами гражданского права, направление на установление, изменение илипрекращение гражданских прав и обязанностей.
Предметомисследования являются условия заключения договора аренды предприятий.
Научнаязначимость работы заключается в первую очередь назревшей необходимостьюизучения составления договора аренды предприятия. Важной представляется ипопытка охарактеризовать результативность и эффективность механизма правовогорегулирования.
Практическаязначимость исследования заключается в выработке практических рекомендаций разрешения некоторыхпроблем современной правоприменительной практики, которые могут бытьиспользованы органами государственной власти в процессе их правотворчества.
Методыисследования.
Традиционнымдля юридической науки является, прежде всего, формально-юридический метод. Онпозволяет наиболее полно описать, обобщить, систематизировать и передатьполученное знание ясным, вполне определенным образом.
Социологическийметод использован в работе для изучения результативности решений, принимаемыхгосударственно-политическими институтами. Данный метод позволяет не толькоглубоко, с учетом запросов общественной практики подойдя к решению правовыхвопросов, но и поставить ряд новых проблем.
Сравнительно-правовойметод позволяет сопоставить сходные объекты познания, существующие одновременноили разделенные известным периодом времени. С помощью этого метода можноанализировать количественные и качественные стороны объекта познания,теоретические и эмпирические его характеристики. Законодатель всех времен всвоей деятельности использовал сравнительное право.
Крометого, в работе использованы другие методы познания, такие как исторический,системный и другие.

1.Понятие договора аренды предприятия
Подоговору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемогодля осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в составпредприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотныесредства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя,связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующиедеятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить емуправо требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Предметомдоговора аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Промышленноеили торговое предприятие, как давно было замечено, не телесная вещь и несовокупность вещей. Не будучи в то же время и каким-либо единым правом, онопредставляет собой хозяйственное единство ряда имущественных, правовых ифактических ценностей. Их связанность превращает предприятие в возможный объектотчуждения и делает возможным его аренду как некоего замкнутого, способного кпринесению доходов хозяйственного целого. Иначе говоря, аренда предприятия естьне что иное, как аренда живого предпринимательского дела — бизнеса. Договораренды предприятия имеет своей целью, во-первых, получение арендатором впользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия,включая земельные участки, здания, сооружения оборудование и т.п., а такжематериальных ценностей, относящихся к оборотным средствам предприятия: запасовсырья, материалов, топлива и т.п. Во-вторых, приобретение арендаторомвозможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавшихарендодателю. Так, арендатору предприятия могут передаваться принадлежащиеарендодателю права владения и пользования землей, водой и иными природнымиресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, транспортными средствами,являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися у арендодателя впользовании на основании договора или на другом законном основании. Наарендатора предприятия также переводятся права требования и долги, входящие всостав арендуемого предприятия. В-третьих, получение арендатором права наиспользование исключительных прав арендодателя (интеллектуальной собственности)на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средстваиндивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемыхработ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания ит.п.).
Инаконец, в-четвертых, получение в пользование таких нематериальных активов, какреноме (деловой репутации) предприятия и его клиентелы. Состав имущественных инеимущественных активов, передаваемых арендодателем арендатору по договоруаренды предприятия, позволяет говорить о нем как о смешанном договоре. В немимеют место:
а) элементыклассического договора аренды (передача в составе основных фондов предприятия ииндивидуально-определенных непотребляемых вещей: зданий, сооружений, земельныхучастков, оборудования);
б)элементы договора займа (передача в составе предприятия оборотных средств:сырья, материалов, денежных средств и т.п. — вещей, определяемых родовымипризнаками);
в)элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора правтребования и долгов арендодателя);
г)элементы договора коммерческой концессии — франчайзинга (предоставлениеарендатору права пользования исключительными правами и другими объектамиинтеллектуальной собственности).
Сказанноеозначает, что к отношениям, возникающим на основе договора аренды предприятия,применимы в субсидиарном порядке нормы о вышеперечисленных договорах — займа,цессии и перевода долга, коммерческой концессии (франчайзинга). Перечисленныенормы должны применяться наряду с нормами 5 гл. 34 ГК, напрямую посвященнымиаренде предприятия. При этом необходимо учитывать, что к аренде предприятияприменяются нормы об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотреноправилами об аренде предприятия. Общие нормы об аренде применяются к арендепредприятия в части, не противоречащей предписаниям норм об аренде предприятияи об аренде зданий и сооружений.
Арендодателямипредприятия могут быть его собственники — юридические лица играждане-предприниматели. При аренде имущества унитарного государственного илимуниципального предприятия арендодателем может быть только орган МингосимуществаРФ и соответствующий уполномоченный орган по управлению муниципальнымимуществом, но не само унитарное предприятие как юридическое лицо.
Унитарноепредприятие создается и существует как юридическое лицо, наделенное в силууказания закона (п. 1 ст. 113 ГК) специальной правосубъектностью. При передачев аренду предприятия как имущественного комплекса оно как юридическое лицолишается имущества, служившего базой его специальной правосубъектности.Вследствие этого в случае сдачи в аренду предприятия как имущественногокомплекса унитарное предприятие, владевшее им как юридическое лицо, должно бытьликвидировано или преобразовано по решению собственника — государства,муниципии. Арендаторами предприятия могут быть субъекты, имеющие в соответствиис действующим законодательством право на осуществление коммерческой(предпринимательской) деятельности, так как аренда предприятия преследуетпредпринимательские цели.
2. Содержание договора аренды предприятия
Рассматриваемыйдоговор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороныимеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основнаяобязанность арендодателя — предоставить арендатору предприятие в состоянии,соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижениякоммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержаниерассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК иособенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояниепредприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащегосостояния его материальных элементов, действительности принадлежащих емуимущественных и исключительных прав и недискредитированного реноме.
Основноеправо арендодателя — это возможность получения арендных платежей. Определениеразмера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст.654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому приотсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере аренднойплаты договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определенияцены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размераарендной платы — это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочнойдеятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, натеории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любыеформы платежа. Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованиюимущества арендованного предприятия. В соответствии со ст. 660 ГК, если иное непредусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать,обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальныеценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их всубаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношениитаких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшениястоимости предприятия и не нарушает других положений договора арендыпредприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и другихприродных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор,если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вноситьизменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить егореконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее егостоимость. Главное в содержании прав арендатора — это возможность распоряженияимуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределыуказанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохраненияарендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных вдоговоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути являетсяправом на предпринимательское использование имущественного комплекса,именуемого предприятием.
Полномочияарендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием оневозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемогопредприятия. Зачастую арендатор предприятия, получивший право использованияисключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускатьпродукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем. В связи с этимстороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающиеправа сторон, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческойконцессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, чтоарендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем — обладателем исключительныхправ на определенной территории, будет согласовывать места расположениякоммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичнойпродукции, выпускаемой арендодателем. К договору аренды предприятия в силу егосмешанной природы применимы нормы о договоре коммерческой концессии. Поэтомуарендодатель должен оговорить в договоре, несет он или не несет субсидиарнуюответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ,услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав,переданных арендодателем, и т.п. (п. 3 ст. 421, ст. 1034 ГК).
Арендаторпредприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованноепредприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения запроизведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества. Арендаторпредприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшенийарендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такиеулучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Арендодательможет быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости такихулучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличиваютстоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или)эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений былинарушены принципы добросовестности и разумности.
Подулучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение еговещественных элементов или их приращение.
Увеличениедоходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений впринципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутациипредприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии приусловии, что возможность этого предусмотрена договором.
Арендаторпредприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указаннойобязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержаниюпредприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованногопредприятия. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действиядоговора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в томчисле осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенныхвещей, входящих в состав предприятия).
Обязанностьарендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащемтехническом состоянии означает также сохранение функциональной целостностипредприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказаниюуслуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементовпредприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности.Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятиябольшое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования итехнологий.
3. Заключение и оформление договора аренды предприятия
Передзаключением данного договора стороны должны совершить обязательныепредварительные действия по удостоверению состава передаваемого предприятия,аудиторскую проверку. На их основании сторонами до подписания договора арендыпредприятия должны быть составлены и рассмотрены акт инвентаризации,бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимостипредприятия, а также перечень долгов (обязательств), включаемых в составпредприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований,определение размера арендной платы.
Удостоверениесостава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полнаяинвентаризация. В ходе инвентаризации, во-первых, проверяется фактическоеналичие числящихся на балансе ценностей (материальных и нематериальных активов)предприятия, их сохранность, описание основных признаков и определение текущегосостояния; во-вторых, оценка состава предприятия. Инвентаризация должнапроводиться в соответствии с установленными правилами. Инвентаризация являетсяодним из оснований для определения размера арендной платы.
Актинвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе ифинансовом состоянии предприятия. Цель внешней аудиторской проверки двояка:во-первых, проверка соответствия (достоверности) финансовой отчетностиустановленным критериям, во-вторых, проверка законности совершенныххозяйственных операций. Аудиторская проверка подтверждает достоверностьбухгалтерского баланса предприятия. При заключении договора аренды предприятиянеобходимо руководствоваться бухгалтерским балансом, принятым налоговымиорганами.
Распределениеобязанностей и расходов по проведению инвентаризации и аудиторской проверкидолжно основываться на соглашении сторон.
Договораренды предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составленияодного документа, подписанного сторонами. При этом несоблюдение формы договорааренды предприятия влечет его недействительность. Договор аренды предприятиякак сделка с недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации. Порядок регистрации договорааренды предприятия определен ст. 22 Закона РФ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. Исполнение и прекращение договора аренды предприятия
Передачаарендованного предприятия от арендодателя арендатору осуществляется попередаточному акту. Из существа самой сделки вытекает, что к передаточному актуобязательно должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс,заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а такжеперечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указаниемкредиторов, характера, размера и сроков их требований. Подготовка предприятия кпередаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта,является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное непредусмотрено договором аренды предприятия.
Передачапредприятия в аренду считается свершившейся только после подписанияпередаточного акта арендатором и арендодателем.
Помимопередаточного акта стороны договора аренды предприятия должны в надлежащемпорядке оформить передачу целого ряда отдельных элементов, составляющихпредприятие как имущественный комплекс. Вследствие этого передача предприятиядолжна носить комплексный характер. Изложенное относительно комплексногоотчуждения предприятия при характеристике договора его продажи справедливо идля договора его аренды. По точному смыслу действующего закона (п. 1 ст. 656ГК) по правилам договора об аренде предприятия возможна передача в арендутолько предприятия в целом.
Передачав составе арендованного предприятия недвижимого имущества должна оформлятьсясоответствующими документами о передаче конкретного объекта недвижимости варенду. В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное правоаренды предприятия является основанием для внесения записей о праве на каждыйобъект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единыйгосударственный реестр прав в месте нахождения этого объекта.
Передачав составе арендуемого предприятия исключительных прав (интеллектуальнойсобственности) потребует оформления соответствующих лицензионных соглашений ииных договоров с их последующей государственной регистрацией. Именно вуказанных соглашениях должны определяться пределы прав арендатора предприятияпо использованию исключительных прав, входящих в состав предприятия. Переводдолгов, входящих в состав арендуемого предприятия, осуществляется с соблюдениемправ кредиторов. При аренде предприятия кредиторы по обязательствам, включеннымв состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передачепредприятия в аренду до его передачи арендатору. Кредитор, который письменно несообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трехмесяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в арендупотребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещенияпричиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятияв аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполненииобязательства и возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня,когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
Послепередачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарнуюответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которыебыли переведены на арендатора без согласия кредитора.
Пообщему правилу права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам присдаче предприятия в аренду переходят к арендатору в порядке, установленном дляперехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица.
Всоответствии со ст. 664 ГК при прекращении договора аренды предприятияарендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю. Возвратпредприятия арендатором арендодателю требует совершения ряда специальныхдействий. Переданные арендатору арендодателем права владения и пользованиянаходящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другимиприродными ресурсами, должны быть переведены на арендодателя в порядке,предусмотренном законом или иными правовыми актами. До передачи возвращаемогопредприятия арендодателю кредиторы по обязательствам, входящим в состав предприятия,должны быть уведомлены арендатором о возврате предприятия арендодателю. Приэтом права кредиторов регламентируются нормами ст. 657 ГК. Арендатор, если иноене предусмотрено договором, также обязан совершить действия по подготовкепредприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление наподписание передаточного акта.
Аренда предприятиясвязана со множеством социальных проблем, в том числе с проблемами лиц,работающих на данном предприятии, монополизацией рынка товаров и услуг и т.п. Всвязи с этим правила гражданского законодательства о последствияхнедействительности сделок и об изменении или о расторжении договора,предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору содной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия,если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые закономинтересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречатобщественным интересам (ст. 663 ГК).
5. Ответственность по договорам продажи и аренды предприятий
Средисоглашений, предметом которых является предприятие, договоры о продаже и арендезанимают ведущее положение.
Сделкис предприятием отличаются рядом особенностей. Они проявляются при заключении иоформлении договоров, а также при несоблюдении условий соглашений, объектамикоторых являются предприятия.
Вслучае нарушения таких договоров негативные последствия для продавца(арендодателя) в основном связаны с передачей предприятия с недостатками.Дефекты могут быть выявлены сторонами соглашения о продаже или арендепредприятия уже после фактической передачи или в момент таковой. В последнемслучае претензии отражаются в передаточном акте.
Последствияпередачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия,состав которого не соответствует предусмотренному договором продажи, в томчисле в отношении качества передаваемого имущества, определяются общимиположениями о договоре купли-продажи, если иное не вытекает из договора или непредусмотрено законом. Следует согласиться с мнением Г.Е. Авилова, которыйзамечает, что «в силу специфики предмета договора продажи предприятиябольшинство из названных норм, за исключением, пожалуй, относящихся к качествутовара, трудно применить к этому договору».*(1) Практическое значение дляустановления последствий передачи и принятия предприятия с изъянами имеют впервую очередь специальные нормы, содержащиеся в п.2-5 ст.565 ГК РФ.
Еслидефекты либо утрата имущества предприятия обнаружены уже при передачепредприятия покупателю и сведения об этом внесены в передаточный акт,покупатель имеет право требовать от продавца только соответствующего уменьшенияпокупной цены предприятия. Договором продажи предприятия может бытьпредусмотрена возможность предъявления покупателем иных требований.
Вотличие от продажи, соглашение об аренде предприятия не заключает в себеспецифических требований в отношении ответственности сторон. К договорам арендыотдельных видов имущества применяются общие положения договора аренды, еслииное не установлено конкретным договором. Таким образом, при наличии у сданногов аренду имущества недостатков, полностью или частично препятствующихпользованию им, ответственность несет арендодатель. В данном случае, уарендатора есть возможность по своему выбору:
а)потребовать у арендодателя либо безвозмездного устранения недостатковимущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения всехрасходов на устранение недостатков имущества;
б)удержать сумму понесенных им расходов на устранение выявленных недостатков изарендной платы, уведомив об этом арендодателя;
в)потребовать досрочного расторжения договора.
Единственнаявозможность для арендодателя не допустить перечисленных негативных последствийсостоит в том, чтобы, получив соответствующее сообщение арендатора, безпромедления заменить предоставленное имущество аналогичным имуществом,находящимся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки ужесданного в аренду имущества.
Вотличие от специального правила, установленного п.2 ст.565 ГК РФ, согласнокоторому покупатель может требовать уменьшения покупной цены в случае передачипредприятия с недостатками, отраженными в передаточном акте, при арендеарендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, если онибыли им оговорены при заключении договора аренды, или заранее известныарендатору, или должны были быть обнаружены арендатором при передаче имуществав аренду (п.2 ст.612 ГК РФ).
Покупательимеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составепредприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договорепродажи предприятия или в передаточном акте. Это положение трудно объяснить,поскольку долги, не упомянутые в передаточном акте, не могут перейти кпокупателю, о чем, в частности, свидетельствует формулировка ст.563 ГК РФ.Никакие обязательства продавца не могут быть переданы покупателю без егосогласия. Передача обязательств невозможна помимо передаточного акта или иногодокумента, подписанного новым должником. Кроме того, сам по себе перевод долгавсегда требует согласия кредитора. Однако если все же в составе предприятияпереданы долги без согласия кредитора, стороны договора продажи (аренды)предприятия несут солидарную ответственность по включенным в состав переданногопредприятия обязательствам. Данное правило служит для кредитора гарантиейисполнения. До регистрации перехода права ответственность перед кредиторомнесут и передающая, и принимающая стороны.
Российскоедореволюционное торговое право обеспечивало кредитору дополнительную защиту вслучае передачи предприятия: прежний собственник и после совершения сделки нессубсидиарную ответственность перед кредиторами в случае неисправностиприобретателя предприятия. «Прежний собственник, передавая своепредприятие другому лицу, не выбывает окончательно из принятых им на себяобязательств, и положение его кредиторов не только не должно ухудшаться, передним становятся ответственными два лица: приобретатель и прежнийсобственник».*(2)
Такаяпозиция очень удобна для кредитора. Однако, поскольку речь идет о сделках впредпринимательской сфере, где каждый из участников действует на свой риск,ответственность перед кредитором по обязательствам, переданным в составепредприятия, после регистрации перехода права по справедливости должен неститолько новый приобретатель. Разумеется, при передаче обязательств должнысоблюдаться все требования действующего законодательства. В случае получения отпокупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составепредприятия, или об отсутствии отдельных видов имущества продавец можетнезамедлительно заменить имущество и тем самым предупредить наступлениевозможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.
Правилао последствиях нарушения договора продажи предприятия имеют специальныйхарактер и не подлежат расширительному толкованию, что подтверждаетсясудебно-арбитражной практикой.
Так,товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд сиском к комитету по управлению имуществом о внесении изменений в договоркупли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупательстановится правопреемником прав и обязанностей приобретаемого предприятия всоответствии с условиями конкурса. Обосновывая свои требования, ТОО указало,что, согласно опубликованным сведениям, продаваемое предприятие (магазин«Овощи») должно иметь кредиторскую задолженность в размере 10 млнруб. После оформления договора купли-продажи выяснилось, что фактически онасоставляет 40 млн руб.
Решениемарбитражного суда в иске было отказано. Апелляционная и кассационная инстанциине нашли оснований для изменения принятого решения. Отказывая в иске, судисходил из того, что по договору продажи предприятия продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественныйкомплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправепередать другим лицам (п.1 ст.559 ГК РФ). В состав предприятия какимущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для егодеятельности. Внесение в договор условия, которое ограничивало быправопреемство покупателя по обязательствам приобретенного предприятия объемомкредиторской задолженности, указанным в опубликованном сообщении об условияхконкурса продажи магазина, не основано на положениях Гражданского кодексаРФ.*(3)
Недостаткипередаваемого предприятия могут состоять не только в том, что отсутствуютотдельные элементы имущественного комплекса, но и в том, что предприятие неимеет надлежащего качества. Последняя характеристика обычно обозначает должноесостояние имущества предприятия. Если в отношении этого имущества нет никакихтребований, оговоренных сторонами соглашения, надлежащее качество подразумеваетвозможность использовать это имущество по назначению. Кроме того, качествопредприятия определяется пребыванием самого предприятия в состоянии, пригодномдля целей использования, а именно — для производства товаров или оказанияуслуг.
Представляется,что претензии покупателя к продавцу относительно качества предприятия будутвполне обоснованны в случае, если он обнаружил, что все оборудованиепредприятия сдано в аренду третьему лицу. Такой недостаток делает предприятиенепригодным для использования в целях, указанных в договоре. Поэтому, еслипродавец не устранил подобные недостатки в сроки, в порядке и на условиях,установленных гражданским законодательством, или если эти недостаткинеустранимы, покупатель вправе в судебном порядке потребовать изменения илирасторжения договора продажи предприятия.
Приопределении качества предприятия следует знать об особенностях таких егохарактеристик, как прибыльность и объем товарооборота. Во многом они зависят отвнешних факторов: конъюнктуры рынка, управления производством и т.д. и могутслужить действительными показателями качества предприятия только в случаях,когда соответствующее условие сформулировано сторонами в договоре продажипредприятия в качестве специальной гарантии продавца. Такой выводподтверждается судебной практикой стран с развитыми рыночными отношениями.Немецкий юрист Г.Мюллер описал следующий случай из судебной практики, которыйсвидетельствует о том, что доходность и объем товарооборота не являютсяобычными признаками качества. В ходе переговоров по поводу продажи ювелирногодела продавец представил покупателю данные о том, что среднегодовойтоварооборот за последние три года перед заключением договора составил 200 000DM. После совершения сделки и передачи предприятия покупатель с удивлениемузнал, что фактический товарооборот за предшествовавшие три года был таким: затретий год — 92 000 DM, за второй — 88 000, за последний — 14 000 DM.Покупатель обратился в суд, оспаривая сделку и обосновывая иск умышленнымиобманными действиями продавца.
Судотклонил иск нового владельца (злой умысел в действиях продавца доказан небыл), указав, что «фактическая доходность предприятия до момента егоотчуждения не может и не должна рассматриваться как одно из свойств (качеств)предприятия или как проявляющееся впоследствии качество. Недостаток лишь впредполагаемой в договоре доходности не представляется ошибкой в оценкепредприятия… Только в случае отражения в договоре гарантии доходовпредприятия доходность становится качеством вещи (предприятия), присущим ейдостаточно долгое время».*(4)
Продажа(аренда) предприятия имеет особое социально-экономическое значение, так какуказанные действия обычно оказывают влияние на судьбы лиц, работающих на такомпредприятии, связаны с монополизацией рынка товаров и услуг и т.п. Поэтому в ГКРФ имеются положения об изменении или расторжении договора, а также опоследствиях недействительности сделок. Эти нормы предусматривают возврат иливзыскание в натуре переданного (полученного) по договору, они могут применятьсяк договору продажи (аренды) предприятия при условии, что такие последствиясущественно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавцаи покупателя (арендодателя и арендатора), других лиц и не противоречатобщественным интересам.
Предприятиев целом или его часть могут стать объектом купли-продажи (аренды) и другихсделок. Такое положение на практике легко использовать для злоупотреблений.Допустим, собственник, согласно приведенному правилу, передает приобретателютолько активы предприятия. Соответственно новый хозяин не принимает на себяисполнение прежних обязательств. Прежний собственник остается личноответственным перед своими кредиторами, но у него уже нет имущества, способногообеспечить долги. В подобном случае кредиторы вправе предъявить иск прежнему иновому собственнику о признании сделки о переходе предприятия недействительной.Конечно, продавец (арендодатель) может быть объявлен банкротом, а сделка попередаче предприятия признана недействительной по нормам Закона обанкротстве.*(5) Однако и объявление юридического или физического лицабанкротом, и применение процедур банкротства занимают весьма продолжительноевремя, а сложившаяся ситуация успеет отрицательно сказаться на положениикредиторов. Представляется, что для предупреждения подобных действийнедобросовестных лиц ст.562 и 657 ГК РФ должны быть дополнены положением,согласно которому продавец или арендодатель должен заявить о предстоящейпередаче предприятия в орган, регистрирующий сделки с недвижимостью, и этосообщение должно быть опубликовано. Сама передача должна состояться поистечении определенного срока (например, 1-2 месяца). За это время кредиторыпрежнего собственника получат информацию о предстоящей передаче предприятия исумеют защитить свои права. Другими словами, кредитор, обязательства которогоне вошли в состав переданного предприятия, зная о существенном уменьшенииимущества контрагента, может потребовать изменения или расторжения договора.
Продажа,как и аренда предприятия, представляет собой передачу покупателю (арендатору) всоставе предприятия не только материальных элементов, но и нематериальныхактивов, в частности, клиентелы. Состояние нематериальных активов во многомобусловливает привлекательность объекта соглашения. При продаже (аренде)предприятия приобретателю может быть безразлично, откроет ли прежнийсобственник новую организацию аналогичного профиля. Однако чаще всего этообстоятельство не оставляет приобретателя равнодушным, поскольку он незаинтересован в появлении нового конкурента, который к тому же осведомлен обовсех особенностях отчужденного предприятия.*(6) Другими словами, новыйсобственник в подобной ситуации рискует потерять значительную часть клиентов,что снижает ценность его приобретения. Не случайно в Едином торговом кодексеСША предусмотрена норма, запрещающая продавцу при комплексной продажезаниматься тем же или сходным видом предпринимательской деятельности послепродажи.*(7) Российское законодательство подобных правил не содержит.Представляется, что в целях устранения конкуренции стороны могут внестисоответствующие условия в договор о передаче предприятия в целом или заключитьдополнительное соглашение об устранении конкуренции.
Конкуренцияможет быть прямой (состоящей, например, в производстве однородной продукции)или косвенной (которая выражается, в частности, в содействии конкурентампреемника). Конкуренция второго вида принимает самые разные формы, и, какотмечал А.П. Башилов, «иная косвенная конкуренция может быть существеннеепрямой».*(8) Поэтому в договоре об устранении конкуренции следуетмаксимально подробно определить, какие действия будут считаться недопустимыми.Тем не менее, в каждом конкретном случае вопрос о том, являются ли те или иныешаги проявлением конкуренции, решает суд.
Сторонысамостоятельно определяют ограничения, имеющие целью предотвращениеконкуренции. Они бывают трех типов: пространственные (запрещается открыватьновое предприятие на таком расстоянии от старого, при котором возможноотвлечение части клиентов), временные (прежний собственник в непосредственнойблизости от проданного предприятия не вправе открыть аналогичное предприятие,пока не истечет время, достаточное для установления хозяйственных связейклиентов с новым собственником), предметные (они относятся к торговле или кпроизводству, аналогичным отчуждаемым). В соответствии с условиями обустранении конкуренции отчуждатель не должен разглашать известные ему секретыпереданного предприятия или использовать их, поступив на работу к третьемулицу.
Вслучае нарушения условий об устранении конкуренции продавец (арендодатель)должен нести ответственность, которая может выражаться в возмещении убытков,понесенных приобретателем предприятия, и даже в закрытии вновь созданногопредприятия.
Изложенноепозволяет сделать следующие выводы. Недостатки предприятия, за которые продавец(арендодатель) несет ответственность перед покупателем (арендатором), должныкасаться качества предприятия. Они могут быть присущи отдельным элементам,находящимся в составе предприятия, либо предприятию в целом. В целях устраненияконкуренции целесообразно заключение заинтересованными сторонами договора обустранении конкуренции либо внесение такого положения в договор о передачепредприятия. Согласно такому договору, прежний собственник, хорошо знающий всепреимущества и недостатки переданного предприятия, не должен организовыватьаналогичное, в противном случае у приобретателя появится конкурент, которыйлегко может свести на нет ценность приобретенного предприятия.

Заключение
 
Подоговору аренды предприятий в целом как имущественного комплекса, используемогодля осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельныеучастки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в составпредприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотныесредства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами,зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя,связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующиедеятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить емуправа требования и перевести не него долги, относящиеся к предприятию. Передачаправ владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом,в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке,предусмотренном законом и иными правовыми актами.
Праваарендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятиесоответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное неустановлено законом или иными правовыми актами. Включение в составпередаваемого по договору аренды предприятия обязательств, исполнение которыхарендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождаетарендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Ссылки
*(1) Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова. М., 1996.Ч. II. С.142.
*(2) Башилов А.П. Русскоеторговое право. Спб., 1887. С.157.
*(3) См.: Вестн. ВАС РФ.1998. N 1. С.83.
*(4) См.: Гражданскоеправо: Учебник / Отв. ред. Проф. Е.А. Суханов. В 2 т. М., 1999. Т.2. Полутом 1.С.277.
*(5) Федеральный закон от26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
*(6) Флейшиц Е.А.Торгово-промышленное предприятие в праве западно-европейском и РСФСР. Л., 1924.С.37.
*(7) ЕТК США. М., 1996.С.270.
*(8) Башилов А.П. Указ. соч. С.162.

Списоклитературы
Нормативные акты
Гражданский Кодекс Российской Федерации.Новосибирск, 2005.
Основы гражданского законодательства ред. От 26.01.1996.
Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ// Под ред. БрагинскийМ. И., Витрянский В. В. М., 1995.
1.АндрееваЛ. В. Форма договора и последствия ее несоблюдения, — М., 1999 №4.
2.Анисимов А. Л. Честь, достоинство, деловая репутация: Гражданско-правоваязащита. М., 1994
3. БеленковР. Гражданское право. Особенная часть. М., 2005.
4.Гражданское право. Часть первая. Учебник. М.: Юрист, 1997.
5. Гражданское право в 2-х томах. Учебник. М., БЕК, 1993.
6. Гражданское право. Часть первая. Учебник. М.: Юрист,1997.
7. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Е.А. Суханова, М.,1993.
8. Гражданское право. В 2 т. Учебник / Под редакцией Ю.К. Толстого, А. М. Сергеева, М., 1996.
9.Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник. М., Международныеотношения, 1993.
10.Елизаров В. А. Гражданско-правовые сделки,  М., 1996 № 1.
11.Котин В. Н. Фиктивные сделки в предпринимательской деятельности, — М., 1996 №10.
12.Кузнецов Н. В. Гражданское право. Учебное пособие. М., 2001.
13.Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998.
14.Право собственности// Под редакцией И. Бачило. М., 1998.
15.Сергеев  А.П. Право собственности в Российской Федерации. М., 1996
16.Соловьева Л. А. Рассмотрение дел о защите деловой репутации юридических лиц //Юридический мир. 1997, № 2.
17.Суханов Е. А. Гражданское право в 2 томах. М., 1998.
18.Юридическая энциклопедия. Юринформцентр. М., 1995.
19.Юридический мир. Журнал, Выпуск №1 за 1997, издательство “Дело и право”.