Дипломнаяработа на тему:
Договораренды зданий и сооружений
План
Введение
1 Договор аренды в гражданском законодательстве
2 Договор аренды зданий и сооружений
а) Понятие, предмет и стороны договора
б) Существенные и несущественные условия договора
в) Содержание договора аренды зданий и сооружений
г) Форма договора: новый порядок регистрации сделок снедвижимостью
д.) Договоры аренды зданий и сооружений в зарубежныхстранах (Франция, Германия)
3 Значение договора аренды зданий и сооружений
Заключение
Введение.
Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств –договору аренды зданий и сооружений. Выбор мною данной темы неслучаен.Во-первых, он обоснован актуальностью арендных отношений в современной РОССИИ.В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества вовременное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, срасширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такиеобъекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственныхкомплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, недопускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственностигосударства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборотпроизводственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договороваренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.Поэтому в представленной работе целесообразно дать краткую характеристику такимвидам аренды, как прокат, аренда транспортных средств, предприятий, финансоваяаренда. Но более подробно остановимся на договоре аренды зданий и сооружений,так как этот договор имеет специфический предмет – здание или сооружение.
Во- вторых, изучение арендных отношений по зданиям(сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующийГражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качествесамостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие,предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеютсяу арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, акакие несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания обаренде зданий и сооружений.
В изучении поставленной темы поможетобширная арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданийи сооружений, а также некоторые монографические работы ведущих юристов — правоведов: Садикова О. Н… Иерафилова И.К., Витрянского В.Н… Оченьинтересно сравнить аренду зданий и сооружений с такими же договорами внекоторых странах романо-германской системы права.
Надеюсь,что в конце данной работы будет ясно, что договор аренды зданий и сооруженийимеет важное значение.
1. Договоры аренды в гражданском законодательстве.
Договораренды один из классических видов договоров, чья история насчитывает многиетысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился.Договор аренды пришёл к нам из римского права и был воспринят ещё российскимдореволюционным законодательством. В настоящие время аренда широко применяетсякак в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
Словарьпо гражданскому праву определяет аренду как договор, по которому “одна сторона(арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество заплату во временное владение и пользование или во временное пользование” .1 Действующий сейчас Гражданский Кодекс РФ устроен так, что сначала (впараграфе 1) регулируются общие положения об аренде, а потом (с 2-6 параграф)регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс специальноурегулировал только пять видов договора аренды:
- прокат
- аренда транспортных средств
- аренда зданий и сооружений
- аренда предприятий
- финансовая аренда(лизинг)
По договору проката арендодатель,осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постояннойпредпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимоеимущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).
Аренда транспортныхсредств в свою очередь бывает двух видов: аренда транспортного средства сэкипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем
----------------------------------------------------------------------------------------
1 Гражданское право: Словарь – справочник под ред. Тихомирова М.Ю.,Тихомировой Л.В. – М., 1996, с 20 .
(фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендаторутранспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказываетсвоими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа наарендодателе не лежит обязанность по оказанию услуг управления и техническойэксплуатации транспорта.
Подоговору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать вовременное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Вслучае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору заплату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественныйкомплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).
Лизинг– это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести всобственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество уопределённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в арендудля предпринимательских целей.
Делениеаренды на перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на каком –либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Такаренда транспортных средств, зданий (сооружений), и предприятий выделяется взависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя изпотребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – дляарендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя изсложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особойцели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы всёже склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.
Рядшироко распространённых на практике договоров аренды вообще не урегулированы вГражданском кодексе РФ. Например, практически ничего не сказано об арендеземли, за исключением отдельных статей в главе 17 (ст. 260 ,264, 270 ГК).Видно законодатель исходил из того, что этот вид аренды будет подробноурегулирован в новом Земельном кодексе РФ. НО это неправильно, так как арендавсегда тяготела к гражданскому законодательству.
Насегодняшний день новый Земельный кодекс находится в стадии разработки, а покасохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части, не противоречащийболее позднему законодательству). Ныне действующее земельное право разрешаетаренду земли. Вопрос о сроках договоров на аренду земельных участков не решён,так как ст. 13 Земельного кодекса РСФСР признана не соответствующей КонституцииРФ 1993 года. Передавать землю в аренду вправе:
А)собственники земельных участков (ст. 260 ГК)
Б)лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование – толькос согласия собственника (ст. 270 ГК)
В)уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков,находящихся в собственности государства и не переданных в постоянноепользование.
Законпредоставляет ряд льготных условий аренды, если в качестве арендатора выступаетфермерское хозяйство. Договор аренды земли должен быть заключён в письменнойформе и подлежит нотариальному удостоверению, после чего должен бытьзарегистрирован в администрации, в ведении или на территории которой находитсяданный участок. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевогоназначения земли и её охрана, не загрязнение .
Передачав аренду участков недр, водных объектов, лесов регулируется не Гражданскимкодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом онедрах 2; Водным кодексом РФ 3; Лесным кодексом РФ 4.
Можно такжепредложить включить в Гражданский кодекс договор аренды недвижимости в целом, ане отдельных её видов: зданий или предприятий.
Решаявопрос о применении норм Гражданского кодекса к тем или иным договорам аренды,нужно иметь в виду, что к отдельным видам договора аренды. Общие правила обаренде применяются, если иное не установлено Гражданским кодексом об этихдоговорах (ст. 625 ГК). Так, например, не применяется правило ст. 621 овозобновлении договора аренды на неопределённый срок к договору проката иаренды транспортных средств. Так же к договорам аренды транспортных средств(как с экипажем, так и без него) не применяют правила о регистрации договора поп. 2 ст. 609 ГК. Кроме того, к договору аренды зданий
и сооружений,поскольку само по себе предприятие включает здание или сооружение.
__ Договорамаренды, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, присуще следующие признаки:
________________________________________________________
2Собрание Законодательства РФ 6.03.95г. №10, ст. 823
3 Собрание Законодательства РФ 20.11.95г. №47, ст. 4471
4 Собрание Законодательства РФ 3.02.97г.
- Все договорыявляются концессуальными, кроме аренды транспортных средств. Концессуальностьозначает, что договор аренды считается заключённым с момента, когда стороныдостигли соглашения по всем существенным условиям.
- Любой виддоговора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступаетарендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платитьарендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользованияимуществом.
- Все договорыаренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора)есть как права, так и обязанности.
- Аренда –двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трёхсторонним договоромв связи с тем, что в нём участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор(лизингополучатель) и продавец.
- Договор прокатаявляется публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличиивозможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либов заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу переддругим.
По общемуправилу существенным условием договора аренды является только предмет – тоимущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемоеимущество не указано в договоре, то договор считается незаключённым. Помимопредмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия.Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений)и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видовдоговоров очень важной. Существенным условием может являться и форма договораопять таки при аренде зданий и сооружений (заключённых на срок более года) иаренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленногов этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договорнедействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как нанеопределённый, так и на определённый срок. Но иногда закон устанавливаетмаксимальные сроки аренды, по истечению которых договор должен быть прекращен. Так, срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .
Итак,подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, чтодоговоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК.Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целейи особым характером взаимоотношений между сторонами.
2. Договораренды зданий и сооружений.
а)Понятие, предмет и стороны договора.
Аренда зданий и сооружений – один из видов договоров аренды (см.приложение 1). Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды зданий и сооруженийарендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендаторуздание и сооружение.
В главе “ имущественный наём” ГК1964 года особенности арендызданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа,предусматривалась лишь одна особенность – срок найма строений и нежилыхпомещений. Новый ГК 1996 года включил отдельный параграф, регулирующий данныйвид обязательства. “Этот параграф, содержащий специальные правила, регулирующиедоговор аренды зданий или сооружений, вызван к жизни специфическими свойствамизданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов,их непотребляемостью в процессе пользования, неразрывной связью с землёй ит.п.”. 5
Такимобразом, предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидностьнедвижимого имущества. Ответа на вопрос, в чём различие между зданием и сооружениемГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов,можно сделать вывод о том, что здания предназначаются для постоянногонахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служатчисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридическогозначения делению объектов на здания и сооружения ГК не придаёт ._______
5Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство иправо, 1996 г. №3, с 8-9
Однакопонятие здание или сооружение подразумевает, прежде всего, нежилое помещение,включающее весь спектр нежилых производственных, культурных и других строений. Если же здание по своему функциональному назначению является жилым, то для негоиспользуется другой правовой режим предусмотренный гл. 35 ГК “Найм жилогопомещения”. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражногосуда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, которыйпоясняет сделки связанные с арендой (имущественным наймом, безвозмезднымпользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованиеморганизациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке,жилищным законодательством, совершённые после введение в действие ГК РФ,являются ничтожными согласно ст. 168 (228) ГК.)
Договораренды зданий и сооружений регулирует как аренду здания (сооружения) в целомтак и его части. Правда, в этом случае возникают сложности с передачейарендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживаеттакую часть. Если физически выделить часть земельного участка, обслуживающегочасть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок к арендаторупереходить не должны.
ПрежнийГК 1964 года употреблял термин “строение” в место нынешнего “здание”. По мнениюпрофессора Садикова О.Н. данное изменение в новом ГК 1966 года ограничиваетвозможности аренды зданий и сооружений, так как понятие “здание” техническихарактеризуют строение как капитальное 6. В этом контексте из егосостава исключаются временные, переносные строения,_______
6 см.: Комментарий к ГК РФ, частивторой (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996, с 219.
строенияоблегчённого (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, ларьки,киоски, буфеты и т.п. В этих случаях, если стороны в договоре об аренденежилого помещения не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общиеположения об аренде — § 1 гл. 34. К нежилым зданиям и сооружениям относятся:промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские),лечебно-оздоровительные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые,складские, учебные и для других целей использования. Нежилые здания могутиметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например:служебная квартира в здании больницы). А жилые здания зачастую также включают всебя нежилые помещения, например, канцелярские, общественного питания и т.д.на первом этаже. В таких случаях необходимо в договоре указать правовоеположение данных исключений.
ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает,что незавершённый строительством объект может быть предметом договора купли –продажи. Однако такое правило не применимо к договору аренды зданий или сооружений.Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь послепринятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства,государственной регистрации и технической инвентаризации в установленномпорядке (ст. 131 ГК). Самовольная постройка не является объектом аренды (ст.222 ГК РФ).
Карендуемым сооружениям относятся: гидротехнические, очистные, спортивные,сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины,оранжереи, мосты и д.р. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
Предметдоговора аренды зданий или сооружений является существенным условием. Значит,при заключении договора его необходимо конкретизировать: указать какоеконкретное здание (помещение) сдаётся в аренду, его место нахождение, общаяплощадь всех сдаваемых помещений и каждого из них в отдельности и иные данныетехнической характеристики помещений и его состояния. Если сдаваемое в арендупомещение состоит более чем из одного помещения, а также, если некоторые изсдаваемых помещений являются основными, а часть – вспомогательными, вприложении к договору следует составить план – схему помещения с указанием всехэтих деталей. Если здание, в котором находится сдаваемое в аренду нежилоепомещение, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в данном случае помещениеесть другие нежилые или жилые помещения, для выделения данного конкретногопомещения в договоре аренды следует указать ещё и этаж, на котором находитсяэто помещение, а также нумерацию комнат, если таковая имеется. Также обычноприлагают план – схему земельного участка. Все эти реквизиты необходимо указатьлибо в тексте договора, либо в передаточном акте, являющимся неотемлимой частьюдоговора. Не включение в договор аренды указанных данных, позволяющиходнозначно определить, какое именно помещение сдаётся в аренду, означает,что договор является несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) .
Какотмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, неразрывносвязанных с землёй. Владение и пользование такими объектами со стороныарендатора предполагает наличие у него определённых прав и в отношенииземельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этихправ помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653).Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когдаарендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка икогда земельный участок, на котором находиться здание (сооружение), непринадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договореаренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору варенду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание(сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может бытьпредоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания не содержиткаких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, чтоарендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользованиячастью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой дляиспользования его по назначению (п.2 ст. 652). Если земельный участок непринадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такоездание может быть передано в аренду без согласия собственника земли приусловии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будутпротиворечить закону или договору с собственником земельного участка (п.3 ст.652).Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания отарендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельногоучастка.
Стабильностиарендных отношений и защите прав, законных интересов арендатора будетспособствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения)сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на которомнаходится здание и которая необходима для его использования по назначению, и вслучае изменения собственника земельного участка, в том числе и в результатеего продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В данном случае законодатель указаллишь один из способов отчуждения земельного участка –его продажу. Однакопредставляется, что при других способах отчуждения, например дарении, мены,наследовании, арендатор также сохранит своё право пользования земельнымучастком и зданием.
Стороныпо договору аренды зданий и сооружений – это арендатор и арендодатель. Пообщему правилу арендодателем нежилого помещения может выступать егособственник. Но арендодателями могут быть также и иные лица – как физические,так и юридические, управомоченные на то законом или собственником имущества.Так в соответствии с п.2 ст.295 и п.1 ст.297 ГК РФ предприятия и учреждения, вхозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся сдаваемые варенду нежилые помещения, вправе самостоятельно выступать в качествеарендодателей, получив на это предварительное согласие собственника помещенияили управомоченного им лица. С введением в силу указанных положений с 1 января1995 года Комитеты по управлению имуществом утратили своё исключительное правовыступать в качестве арендодателей нежилых помещений, являющихсягосударственной или муниципальной собственностью, предоставленное им Указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 “О регулировании арендных отношенийи приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданногов аренду”.
Поэтомунельзя согласиться с мнением профессора Садикова О.Н. о том, что предприятия,обладающие правом хозяйственного ведения или правом оперативного управлениязданием, не могут заключить договор аренды, ибо его может подписать толькосоответствующий Комитет по управлению имуществом, являющийся титулодержателем 7.Кроме того права предприятий подтверждаются судебной практикой: такпостановление Высшего Арбитражного суда РФ “О некоторых вопросах, связанных сприменением части 1 ГК РФ” в п.40 говорится: “При разрешении споров необходимоучитывать, что собственник (управомоченный им орган) не наделён правом изымать,передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся вхозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия. Актыгосударственных органов и органов местного самоуправления по распоряжениюимуществом, принадлежащем государственным (муниципальным) предприятиям на правехозяйственного ведения, по требованию этих предприятий должны признаватьсянедействительными”.
Правоотношениеаренды нежилого помещения сохраняют свою силу и при переходе правасобственности (право хозяйственного ведения, оперативного управления) илипожизненного наследуемого владения на него другому лицу, поскольку это неявляется основанием для изменения или расторжения договора аренды. Приреорганизации (преобразовании) юридического лица права и обязанности по договоруаренды зданий или сооружений переходят к его_________
7 см.: Комментарий к ГК РФ частивторой (постатейный). /Отв. Ред. Садиков О.Н. – м: юрид. Фирма “Контракт”, изд.Группа “Инфра – м- норма, 1996, с222
правопреемнику,согласно общим нормам Гражданского законодательства о правопреемствеюридических лиц (ст. 58 ГК) и положениям о сохранении договора аренды в силепри изменении сторон (ст. 617 ГК). На это правило в практике встречается одиняркий пример:
Ассоциацияшахматных федераций обратилась в Московский городской арбитражный суд с иском опризнании недействительным договора от 09. 07. 92г, заключённого междуКомитетом по управлению имуществом г. Москвы и Российской шахматной федерациина аренду помещений в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Гоголевскийбульвар, д. 14. Свои требования ассоциация обосновала тем, что спорныепомещения уже обременены обязательствами, поскольку сданы в аренду Шахматнойфедерацией СССР, права и обязанности, по которому перешли к Ассоциациишахматной федерации, признанной съездом шахматистов правопреемником Шахматнойфедерации СССР Суд удовлетворил иск и признал договор недействительным. Делодошло до Высшего Арбитражного суда РФ. Пленум Высшего Арбитражного суда РФ счёлнужным удовлетворить протест Председателя Высшего Арбитражного суда РФ, а делопередать на новое рассмотрение в Московский городской арбитражный суд последующим основаниям. Согласно ст. 37 ГК при реорганизации юридического лицаего права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам. УставомШахматной федерации СССР предусматривалось, что федерация может прекратить своюдеятельность по решению съезда. Съезд шахматистов, проведённый 17. 03. 92г.констатировал прекращение деятельности Шахматной федерации СССР, однако нерассматривал вопросы о ликвидационной комиссии и процедуры ликвидации, болеетого, в постановлении президиума Шахматной федерации СССР от 30. 01, 92г. №9/15о созыве съезда шахматистов указано на необходимость преобразования федерации,а не её ликвидация. Вместо Шахматной федерации СССР (являвшейся государственно– общественной организацией), были учреждены добровольные общественныеорганизации: Ассоциация шахматных федераций и Российская шахматная федерация(то есть в данном случае всё же имела место не ликвидация, а реорганизацияШахматной федерации СССР).
ВыводМосковского городского арбитражного суда о том, что единственнымправопреемником Шахматной федерации СССР на основании решения съезда являетсяАссоциация шахматных федераций, нельзя считать правильным, так как российскаясторона в съезде не участвовала. Кроме того, Госкомспорт России и ФИДЕ наделеныправом принимать решения о правопреемниках Шахматной федерации СССР. Такимобразом, правопреемниками Шахматной федерации СССР являются обе названныеорганизации, а не одна из них, поэтому право пользования помещениями в доме №14по Гоголевскому бульвару принадлежит как Российской шахматной федерации, так иАссоциации шахматных федераций. Следует отметить, что здание в основномзанимает Ассоциация, в то время как Российская шахматная федерация пользуетсятолько его частью. Суд должен содействовать достижению согласия о порядке иусловиях использования конкретных помещений между сторонами, иначе спор следуетразрешить исходя из масштабов деятельности организаций, их численности и данныхо фактическом использовании помещений.
Вернёмсясобственно к договору аренды зданий и сооружений. Ст. 61 и419 ГК говорят, чтопри ликвидации юридических лиц правоотношения по аренде нежилых помещений (пообщему правилу) прекращаются, кроме случаев, когда законом или иными правовымиактами исполнения обязательства юридического лица возлагается на другое лицо.Договор аренды здания или сооружения продолжает действовать и после ликвидацииюридического лица, выступившего одной из сторон, если договор был заключён впользу третьего лица, и оно выразило намерение воспользоваться своим правом подоговору.
Заключениюдоговора должно предшествовать чёткое разграничение прав арендодателя насдаваемое в наём имущество, особенно при совместном владении объектов,возникающее в результате приватизации, продажи зданий и сооружений, совместногостроительства. При этом обязательна информация о правах на это имуществотретьих лиц.
Еслиздание или сооружение относятся к федеральной собственности, то сдавать их варенду, т.е. выступать в качестве арендодателя, имеет право ГосударственныйКомитет имущества РФ. Если же сооружение или другое нежилое помещение относитсяк собственности субъектов РФ, то сдавать их в аренду имеют правосоответствующие комитеты по управлению имуществом в области, крае, республике ит.д. Так, например, все кинотеатры Москвы находятся в собственности городаМосквы и обязаны заключить с московским комитетом по управлению имуществомдоговор долгосрочной аренды помещений кинотеатров. Если кинотеатр не заключиттакой договор, то согласно Постановлению Высшего Арбитражного суда РФ, он будетнезаконно использовать помещение.
Еслиздание или сооружение относятся к муниципальной собственности, то муниципальныеобразования управомочивают соответствующие структуры по управлениюмуниципальной собственностью и дают согласие на аренду. Рассмотрим ещё одинпример по данному правилу.
Заместителеммера г. Санкт-Петербурга подписано распоряжение от 25.06.92 г. №99, согласнокоторому, АО “Санкт-Петербургская клиника коронарной хирургии” передано целевымназначением в аренду сроком на 25 лет здание по адресу: Парк Ленина 5 дляразмещения стационара клиники. Комитету по управлению городским имуществом г.Санкт-Петербурга предписано принять на свободный городской баланс здание поупомянутому адресу; обеспечить освобождение всех помещений, занимаемым НИИтравматологии и ортопедии им. Вредина. В срок до 01.08.92 для размещения клиники, заключить арендный договор с АО в установленном законом порядке. Несогласившись с распоряжением заместителя мэра, НИИ им Вредина обратился вАрбитражный суд г. Санкт-Петербурга с иском о признании этого распоряжениянедействительным. Решением от 02.11.92 суд иск удовлетворил, посчитав, чтораспоряжение издано органом, не управомоченным распоряжаться объектамиФедеральной собственности. Надзорная коллегия Высшего Арбитражного суда РФоставила данное решение в силе, считая, что на момент издания распоряжения замамэра Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга в праве былпринимать решения только по вопросам, касающихся организации и проведенияприватизации государственных предприятий. Распоряжаться объектами Федеральнойсобственности, к которым относится спорное здание, Комитет был неправомочен.
Закон незапрещает арендодателю передавать заложенные здания и сооружения в аренду. Иесли в договоре аренды не предусмотрен такого рода запрет, то залогодательздания или сооружения в праве заключить договор аренды относительно предметазалога, получив на это согласие залогодержателя (ст. 314 ГК). Однако следуетпомнить, что в соответствии с п.3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружениядопускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельногоучастка, на котором находиться это здание или сооружение, либо части этогоучастка, функционально обеспечивающем закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данноеправило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступившее в ролизалогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующегоземельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передаёт в залог толькоздание или сооружение, а земельный участок, либо право его аренды не являютсяпредметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой (ст. 168 ГК). Востальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не являетсясобственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не можетсчитаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст. 340 ГК.Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание — и права покупателя наземельный участок должны определяться исходя из ст. 373 ГК, согласно которойпри передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектамипереходит право пользования земельным участком. П.47 Постановления ВысшегоАрбитражного суда РФ о некоторых вопросах, связанных с применением части ПервойГК РФ определяет, что обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество потребованию залогодержателя производится по решению суда и не может бытьосуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса.
Ктоможет являться арендодателем и как последний сдаёт в аренду здание илисооружение мы уже рассмотрели. Теперь остановимся на арендаторе.
Пообщему правилу Арендатором могут быть как физические, так и юридические лица,т.е. закон не предъявляет специальных требований к арендатору. Однако напрактике часто возникают споры, кто будет арендатором, например: Издательство“Красное знамя”, правопреемником которого является государственныйиздательско-полиграфический комплекс “Дальпрогресс”, обратилось в арбитражныйсуд с иском о выселении редакции газеты “Красное знамя” из занимаемых еюпомещений в здании, расположенном по адресу: г. Владивосток, проспект Красногознамени 10. Приморский краевой арбитражный суд решением от 05.02.93г.удовлетворил иск на том основании, что истец владеет зданием, в которомнаходится спорное помещение, на праве полного хозяйственного ведения; редакциядоговор на аренду помещений не заключала и не представила доказательства, подтверждающие,что она занимает спорное помещение на законном основании. Надзорная КоллегияВысшего Арбитражного суда РФ оставила решение в силе. При этом коллегияисходила из следующего: работниками редакции, т.е. физическими лицами,учреждена новая газета с прежним названием, доказательств, что новая редакциягазеты является правопреемником редакции газеты “Красное знамя” ответчик непредставил, по этому у него отсутствуют основания для пользования спорнымипомещениями. Однако в последствии Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменилрешение арбитражного суда Приморского края по следующим основаниям:
Здание, поповоду которого возник спор, построено в 1973 году для размещения в нёмиздательства “Красное знамя” Приморского крайкома КПСС, редакций газет “Красноезнамя” и “ Тихоокеанский комсомолец”, и краевого журнала “Блокнот агитатора”.По окончании строительства в здании были фактически размещены издательство иназванные редакции. Доказательств того, что здание, в том числе и занимаемыередакцией газеты “Красное знамя” помещения, передано издательству на правехозяйственного ведения истец не представил. Из материалов дела следует, что вдекабре 1990 года издательство реорганизовано путём выделения из его составаредакции газеты “Красное знамя”. Разделительный баланс не составлялся. Такимобразом, вопрос о правопреемстве редакции не был определён. Однако посколькукомплекс строился для размещения не только издательства, но и редакции,последняя при этих условиях могла оспорить в судебном порядке право владения истцаспорным помещением.
Такимобразом, требование о выселении редакции и доводы, о том, что издательствоявляется единственным законным владельцем здания (арендатором) незаконны.Поэтому Пленум Высшего Арбитражного суда РФ отменил решение Приморскогоарбитражного суда о выселении редакции „Красное знамя” из помещений.
Подводя итог вышесказанному, следуетподчеркнуть, что в договоре аренды здания или сооружений следует подробноописать предмет аренды, проверить правомочность арендодателя и арендатора позаключению данного обязательства, для того чтобы в дальнейшем избежать подобныхспоров.
Б)Существенные и несущественные условия договора.
Рассмотрим другие условия договорааренды зданий и сооружений (помимо условий о предмете) и определим какие из нихявляются существенными, а какие нет.
Срок – несущественное условие договорааренды здания и сооружения. Целесообразно в тексте договора определить срокдействия арендных отношений. Теперь законодатель не содержит, каких – либоограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, поэтому договорыаренды зданий и сооружений могут заключаться на любой срок. Если же срокаренды в договоре не определён, договор считается заключённым нанеопределённый срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое времярасторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за 3 месяца.Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срокпредупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменёнсторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.
Ранее действующее законодательствопредусматривало возможность аренды зданий (сооружений) на долгосрочной основе.В связи с введением в действие Указа Президента РФ. „О регулировании арендных отношений иприватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданного варенду”, по которому Комитетам по управлению государственным имуществомпредоставлялись исключительные правомочия арендодателя при сдаче в арендунежилых помещений из состава государственного или муниципального фонда, возниквопрос о судьбе ранее заключённых договоров аренды 8. Он, хотя инеоднозначно, всё же решён в п.2. самого Указа: заключённые до введения вдействия Указа, договоры аренды сохраняют свою силу и в дальнейшем до окончаниясрока аренды, но до 1 января 1993 года подлежат переоформлению (п. 12 Указа)уже с Комитетами по Управлению государственным имуществом, заменяющих вдоговоре аренды первоначальных арендодателей. При переоформлении, пересмотрусловий ранее заключённых договоров не допускается, а сами договоры могут бытьпризнаны недействительными только в судебном порядке.
С введением упомянутого УказаПрезидента РФ возникла проблема: нередко Комитеты по управлению имуществом,разных уровней, необоснованно расширяют круг своих полномочий. Так, Комитет поуправлению гос. имуществом Республики Дагестан в своём разъяснении об аренденежилых помещений от 10 ноября 1995 года счёл необходимым определить, чтозаключение договоров аренды в качестве единого арендодателя являетсяисключительной прерогативой Комитета с 27 декабря 1991 года 8. Этопротиворечит как положением Указа (до 14 октября 1992 года), так и ГК РФ (после1 января 1995 года).
Цена.
В отличие от общего правила арендыимущества, для аренды зданий и сооружений, определения в договоре размераарендной платы является существенным условием заключения такого вида сделок(ст. 654 ГК). При отсутствии в договоре размера арендной платы, договор арендыздания или сооружения считается незаключённым и не влечёт никаких правовыхпоследствий, если только в последующем сторонами в дополнительном соглашении небудет достигнуто согласие о размере арендной платы или пересмотрены условиядоговора с определением в нём размера
8СМ: Исрафимов И. Аренданежилых помещений // Хозяйство и право, №10, 1997,С.117
арендной платы. Договор об аренде в таких условиях следуетсчитать заключённым с момента достижения сторонами согласия о размере аренднойплаты.
Следует иметь в виду, чтоустановленная в договоре арендная плата за пользование здания или сооружениявключает в себя и плату за земельный участок (или его часть), когда здание илисооружение непосредственно связано с земельным участком. Но это положениеприменяется только тогда, когда законом или самим договором аренды непредусмотрено иное. Значит, закон или договор может установить отдельную платуза землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. В случаях, когдаарендная плата здания или сооружения установлена в договоре за единицу площадиили иной показатель его размера, она определяется исходя из фактическогоразмера передаваемого в аренду объекта. При длительных сроках арендыиспользуется годовая ставка. Размер арендной платы определяется как суммаплатежей за аренду отдельных помещений здания. Традиционно ставки аренднойплаты устанавливаются на единицу площади арендуемого помещения или сооружения –на 1 кв. м. или 1 куб. м. (для мастерских художников). Стороны могутпредусмотреть или иные показатели, например площадь здания в целом (дляпамятников культуры, истории, для гаража) или норматив площади в кв. м наодного сотрудника и т.д. Стороны могут использовать фиксированные ставкиарендной платы только в случаях, специально названых законом. Эти ставкиустанавливаются и регулируются (как минимальные или придельные) уполномоченнымина то государственными органами. Поэтому предусмотрен запрет применения номып.3 ст. 424 ГК, устанавливающий на случай неурегулированности этого условия использоватьцену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, федеральный закон „об образовании” предусматривает (п.11ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдаютв аренду закреплённые за ними объекты собственности „по ценам, которые не могут быть нижецен, сложившихся в данном регионе”. Плата за аренду федеральных зданий исооружений – один из источников доходов государственного бюджета. Исключения изэтого правила устанавливает только закон. Так, названый Закон допустил, что „средства, полученные образовательнымиучреждениями в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитиеобразовательного процесса в данном образовательном учреждении”.
Арендная плата дифференцируется взависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий(помещений) по их назначению – биржевая, банковская, научная,правоохранительная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.д.Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания(помещения), названые в техническом паспорте (назначение, основания ивспомогательная площадь, подвалы, износ, строительные материалы стен,перекрытий, тип строения, степень обустройства, удобство коммерческогоиспользования и т.д.).
На практике часто возникают споры,связанные с арендной платой.
Например, Постановление ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 5096/97 излагает такойслучай: Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест наПостановление Федерального Арбитражного Суда Севера – Западного округа от14.07.97 г. по делу № 56-3665 Арбитражного Суда г. Санкт-Петербурга и установилследующее:
ЗАОО „Издательский дом „Атлант” обратилось в Арбитражный судгорода Санкт-Петербурга с иском к Государственной налоговой инспекции поМосковскому району о признании недействительным её решения о применениифинансовых санкций за занижение налогооблагаемой прибыли в 95-96 гг. Президиумсчитает, что протест надо удовлетворить, так как – Гос. налоговая служба неправомерно признала в ходе своей проверки АОЗТ „Издательский дом „Атлант” неправомерным отнесение насебестоимость продукции (работ и услуг), которую производило „Атлант” платежей за аренду помещенийу Дворца Культуры им. А.М. Горького. Арендная плата входит в себестоимостьпродукции, а занижение налогооблагаемой прибыли не было.
Другой пример содержится вПостановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 г. № 18.Данное Постановление подтверждает то обстоятельство, что если в договорефактически нет арендной платы, то это будет уже не аренда, а договорбезвозмездного пользования. В Постановлении приводится такой случай:
Решением Арбитражного суда от25.07.93 г. был признан недействительным договор аренды от 13.03.91 г.,заключённый между Министерством Химической и Нефтеперерабатывающейпромышленности СССР и организацией арендаторов Ярославского филиала Институтаповышения квалификации работников. Суд мотивировал решение тем, что по договору13.03.91 г. здание передавалось не в аренду, а в безвозмездное пользование.Коллегия Высшего Арбитражного Суда РФ решила удовлетворить протест, по данномуделу и отменить Постановление. Коллегия установила, что действительно пооспариваемому договору здание передавалось в безвозмездное пользование, однакоэтим же договором на арендатора возлагалась обязанность проводить капитальныйремонт производственных фондов за свой счёт, что придаёт возмездный характеротношениям по аренде. Кроме того, согласно дополнению к договору размерарендной платы увеличен и взимается со всего имущества, включая здания,вычислительную технику и оборудование.
Отсюда вывод – указывайте точноразмер и вид арендной платы.
Форма договора аренды зданий и сооруженийтакже является существенным условием договора (ст. 651 ГК). В отличие от общейнормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды здания или сооружениязаключается в простой письменной форме путём составления одного документа,подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений –юридическое лицо или гражданин и на какой срок заключается договор – короткийили длинный).
Договор должен быть подписансторонами собственноручно, без использования факсимиле и других аналоговсобственной подписи. Даже если стороны согласились, это не может изменитьданное правило.
Нарушение простой письменной формысделки влечёт её недействительность, не зависимо от суммы сделки и участниковдоговора.
Согласно ч. 2 Ст. 651 договор,заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключённым с момента такой регистрации. Порядок и условия гос.регистрации договора аренды зданий и сооружений будет подробно рассмотрен ниже,поскольку за последний год он претерпел изменения.
В текст договора аренды зданий исооружений по согласованию сторон могут быть включены и дополнительные условия любого характера. Главное, чтобы они не противоречили нормам гражданскогозаконодательства РФ.
Подводя итог характеристикисущественных и несущественных условий договора аренды зданий и сооружений,следует помнить Постановление Президиума и определения судебных коллегийВерховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что „при разрешении спора, связанного сдоговором аренды суд должен исходить из условий этого договора ” 9.
9 См. Постановление в Бюллетене Верховного Суда РФ,1995, № 5
В) Содержание договора аренды зданийи сооружений
Содержанием любого договора являютсяправа и обязанности сторон.
„Содержание договора аренды зданий исооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглосьсерьёзным изменениям ”10 в новом ГК 1996 года. Арендодателю иарендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Крометого, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.
Рассмотрим права и обязанностиарендодателя.
1. Арендодатель обязан передать имуществоарендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначениюимущества (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды зданий и сооруженийявляется то, что одновременно с передачей арендатору прав владения ипользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельногоучастка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования(п.1 ст. 652 ГК). О двух способах передаче прав на земельный участок ужеговорилось раньше.
2. Арендодатель обязан передать здание илисооружение арендатору по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанномусторонами. Передаточный акт составляется либо после заключения договора аренды,либо непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта можетбыть составлен и иной документ (протокол, соглашение и т.д.), главное чтобы онбыл подписан обеими сторонами и содержал подробную справочную,
/>
10Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: „Проспект”, 1997, с.186.
материально – техническую информацию о здании (сооружении).
Если иное не предусмотрено закономили договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружениеарендатору считается исполненным после предоставления его арендатору вовладение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.
Уклонение одной из сторон отподписания документа о передаче здания или сооружения на условиях,предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственноарендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – отпринятия имущества.
3. Право на взыскание или получение вдобровольном порядке арендной платы за здание или сооружение. Напоминаю, что уарендодателя есть право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок,но только если это право оговорено в договоре.
4. Арендодатель по общему правилудоговора аренды любого вида обязан (то есть это императивная обязанность)предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание.
Кроме того, можно упомянуть ещё дведиспозитивные обязанности, которые присуще арендодателю любого вида договора, втом числе и аренде зданий и сооружений: производить за свой счёт капитальныйремонт здания или сооружения и возместить стоимость неотделимых улучшений,произведённых арендатором. В этой связи интересно положение п.3 ПисьмаАрбитражного Суда РФ, которое гласит:„ произведённые пользователем здания(те арендатором) значительные улучшения его технического состояния, ремонт иперепланировка не является основанием для отказа собственнику (то естьарендодателю) в иске об освобождения здания”. Так, Правление КалмыцкогоРеспотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском кхозрасчётному предприятию – столовой №6 Элистинского треста столовых иресторанов об освобождении здания, поскольку является его собственником.Решением 10.03.92 г в иске отказано в связи с тем, что спорное здание не можетбыть передано истцу, так как за последние 30 лет фактическим пользователемпроизведены значительные улучшения технического состояния здания, превышающиеего первоначальную стоимость. На данное решение был принесён ПротестПредседателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворилаэтот протест по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 30 закона РФ „ О собственности в РСФСР” собственникимеет право истребовать свою вещь из чужого незаконного владения. Столовая №6первоначально пользовалась зданием по договору аренды, однако последние 15 летдоговор уже не действует. Поэтому Правление Респотебсоюза вправе в любое времявернуть своё здание, причём для разрешения спора о выселении вопрос, о размерепонесённых пользователем расходов по ремонту и перепланировке здания значениене имеет.
Теперь обратимся к правам иобязанностям арендатора.
1. Согласно п. 1 ст. 615 Кодексаарендатор нежилого помещения обязан использовать арендуемое имущество всоответствии с оговорёнными в договоре условиями, а если они в договоре неопределены – по его прямому назначению. Нарушение этого правила служитоснованием для требования арендодателя о расторжении договора и возмещении емуэтих убытков.
2. Арендатор вправе сдаватьарендуемые помещения в субаренду или иным образом передавать права иобязанности по договору другому лицу только с согласия арендодателя и вустановленном порядке. При этом договор субаренды не может быть заключён насрок, превышающий срок самого договора аренды здания или сооружения.Использование арендуемых помещений с нарушением условий о субаренде влечётничтожность договора субаренды.
3. Арендатор обязан вернутьарендованное здание (сооружение) по окончании срока договора аренды или при егодосрочном прекращении. Арендованное имущество должно быть возвращеноарендодателю при непременном составлении документа о передаче здания илисооружения (п.2 ст. 655 ГК) – тот же самый передаточный акт. Порядоксоставления передаточного акта при возврате предмета договора и последствияуклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом припередаче здания (сооружения) в аренду (п.1 ст. 655 ГК).
Вообще значение передаточных актовтаково: в первом случае его подписание означает исполнение договора, а вовтором – прекращение арендных отношений.
4. Можно ещё упомянуть общие праваарендатора: вносить своевременно арендную плату; поддерживать здание(сооружение) в нормальном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт(но это диспозитивная обязанность).
На практике сложились и другие праваи обязанности арендатора, например: Право арендатора выселить других лиц,занимающих его арендное помещение. Постановление Пленума Высшего Арбитражногосуда РФ приводит такой случай.
Консорциум „Молибден” обратился в арбитражный судг. Москвы с иском о выселении фирмы „Олимп-8” из строения 2 дома 13 по ул.Селезнёвской в г. Москве, ссылаясь на наличие у него договора №1265 на арендуэтого здания, заключённого 01.07.91 с ПРЗО исполкома Свердловского района г.Москвы. Решением от 19.05.92 иск удовлетворён. Доводы фирмы „Олимп-8” о том, что спорное строениепереданное ей в хозяйственное ведение в 1972 году отклонены. Дело дошло доВысшего Арбитражного суда – по заявлению фирмы „Олимп- 8” Председатель ВысшегоАрбитражного суда РФ принесен протест, в котором предлагалось решение по делуотменить и дело отправить на новое рассмотрение по следующим основаниям.
„Молибден” основывает свои права наспорное здание тем, что с ним заключён договор аренды ПРЗО исполкомаСвердловского райсовета г. Москвы. Между тем суд не исследовал вопрос о наличииу ПРЗО имущественных прав на указанное строение в объёме, позволяющем емувыступать арендодателем по договору аренды от 01.07.91г. №1265. Следует такжепроверить доводы „Олимп-8” о том, что спорное здание было передано ему набаланс по решению исполкома Моссовета ещё в 1972 году распоряжением от 07.09.72за № 1898, а срок действия договора аренды от 06.07.91 №1265 истёк 31.12.92.
при этих обстоятельствах нужно новоесудебное разбирательство, что всё равно не умоляет указанного праваарендатора.Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения нааукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность (см.Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21обзор практики решения споров, возникших по договору купли-продажинедвижимости).
АО предъявило иск к Комитету поуправлению имуществом о понуждении заключить договор купли – продажиарендуемого помещения нежилого характера. Арбитражный суд отклонил исковыетребования по тому мотиву, что АО не относится к числу арендаторов, которыеимеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со ст. 5.14.5 и5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отмениларешение суда первой инстанции и удовлетворила иск АО по следующим основаниям.
Согласно п.26 Государственнойпрограммы приватизации и п.4.5 Основных положений Программы приватизации, накоторое ссылается истец, право на приобретение в собственность сданных в арендузданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в арендеили фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставнойдеятельности, предоставляется гражданам и их объедениям, осуществляющим предпринимательскуюдеятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится вгосударственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договораренды был заключён ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилогофонда.
В данном случае АО, в уставном капитале которого долямуниципального имущества составляла менее 25%, заключило договор аренды наосновании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственностьарендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должензаключить с ним договор купли – продажи. Арендатор, не выкупившийарендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам. Так, Комитет поуправлению имуществом обратился в Арбитражный суд с иском к ТОО и АО опризнании недействительным договора купли – продажи здания кафе, заключённогомежду ответчиками, и применении последствий недействительности сделки. Оботчуждении здания комитет узнал только в 1998 году, когда АО (покупатель)обратилось к нему ха получением документа, подтверждающего права собственностина здание. При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом поуправлению имуществом и ТОО, являющемся правопреемником арендного предприятия,был переоформлен ранее заключённый договор с правом выкупа. ТОО продало егоАО.
Поскольку ТОО не прибрело правособственности на здание кафе, оно не вправе было распоряжаться имуществом,относящейся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическомулицу. Следовательно, Арбитражный суд обосновано удовлетворил исковые требованияКомитета по управлению имуществом.
— Преимущественное право арендаторана приобретение арендуемых им помещений в собственность. По этому есть ПисьмоВысшего Арбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 г. №С5-7/03-235, в котором КомитетРоссийской Федерации по управлению государственным имуществом дал разъяснения,касающихся преимущественного права на приобретение имущества товариществами иакционерными обществами, определёнными в п.11 Указа Президента РФ от 14 октября1992г. №1230.
В соответствии с нимипреимущественное право на приобретение в собственность зданий, сооружений,нежилых помещений, которые были арендованы или которыми фактически владели,пользовались в процессе своей производственно–хозяйственной деятельности товариществаили акционерные общества, созданные членами трудового коллективагосударственного, муниципального предприятия (подразделения) на основе арендыимущества этого предприятия, означает право указанных юридических лиц на такойспособ приобретения этого помещения в собственность, при котором исключительнаяконкуренция со стороны иных потенциальных покупателей исключается. Решение овыкупе имущества предприятия таким способом должно приниматься ГосимуществомРФ, его территориальными агентствами или соответствующими Комитетами поуправлению имуществом. Указанное правило не распространяется на предприятия, закоторыми эти здания, сооружения, нежилые помещения закреплены на праве полногохозяйственного ведения, поскольку в этом случае применяются правила о правесобственности, если законодательными актами или договорами предприятия ссобственником не предусмотрено иное.
На правила, указанные в данном письмеВысшего Арбитражного суда РФ можно привести пример из практики:
Комитет по управлению имуществомпринял решение о приватизации здания магазина по конкурсу. Магазин обратился варбитражный суд с иском о признании акта Комитета недействительным. В ходерассмотрения дела было установлено, что магазин является арендным предприятиеми спорное здание входит в состав арендованного имущества, которое всоответствии с условиями договора аренды подлежит выкупу арендатором. Согласност. 15 закона РФ „О приватизации государственных и муниципальных предприятий вРФ” выкуп имущества по договору аренды является одним из способов приватизации.Поэтому в том случае, если договор аренды с правом выкупа не прекратил своёдействие в установленном порядке, комитет по управлению имуществом не вправепринимать решение о приватизации арендуемого объекта иным способом.
В этой связи арбитражный судправомерно признал оспариваемое решение Комитета по управлению имуществомнедействительным.
Следует отметить (согласно п.17Письма Высшего Арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 г. Обзор практики решенияспоров, связанных с применением законодательства о приватизации), что споры,связанные с понуждением арендодателя к заключению дополнительного соглашения кдоговору аренды с правом выкупа, а также урегулированием разногласий этихсоглашений, подведомственны арбитражным судам.
Так, в арбитражный суд обратилосьарендное предприятие с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом кзаключению дополнительного соглашения к договору аренды с правом выкупа,ссылаясь на положение Указа Президента РФ от 14.10.92 №1230. Комитет уклонялсяот заключения дополнительного соглашения. При решении этого вопроса арбитражныйсуд исходил из следующего: в соответствии с п.7 Указа Президента РФ от 14.10.92№1230 в случаях, когда стоимость государственного (муниципального) имущества,указанная в договоре, на момент сдаче его в аренду составляла не более 1 млн.руб. и в договоре аренды не определенны иные сроки или величина, или порядок,или условия внесения выкупа, выкуп имущества осуществляется на основаниидополнительного соглашения. Исходя из смысла этих норм, заключение такогосоглашения для комитета по управлению имуществом (арендодателя) являетсяобязательным, а для арендатора – нет. Поэтому арбитражный суд правомернорассмотрел спор по существу.
Подводя итог содержанию договорааренды зданий и сооружений следует отметить, что прямо предусмотренных в ГКправами и обязанностями арендодателя и арендатора, на практике сложилисьдополнительные правомочия сторон договора либо более конкретизированные.
На мой взгляд, не стоит уделятьособого внимания прекращению договора аренды зданий и сооружений иответственности по нему, так как § 4 ГК не содержит каких – либо специальныхили особенных норм по этому поводу, а значит, прекращение договора арендызданий и сооружений осуществляется по общим правилам прекращения договорааренды.
Г)Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью.
Как уже отмечалось выше, некоторыедоговоры аренды зданий и сооружений требуют государственной регистрации: еслисрок аренды по договору превышает один год, то он подлежит государственнойрегистрации: По мнению юриста И. Исрафилова: „Поскольку в тексте ГК (п.2 ст.651)содержится термин „не менее года” следует полагать, что государственнойрегистрации подлежат и договоры аренды зданий и сооружений, заключённые срокомна один год” 11.
Согласно ст.6 федерального закона „ О введении в действие части второйГражданского кодекса РФ” до введения в действие федерального закона „о регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” сохраняется действующий порядок заключения ирегистрации сделок с недвижимым имуществом. Этот необходимый закон был приняттолько 17 июня 1997 года, а до этого времени действовал закон о регистрацииправ на недвижимость, по которому регистрация осуществлялась нотариусами(государственными или частными).
Новый федеральный закон „О регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним” 12 предложил иной порядок и условиярегистрации:
Прежде всего, данный нормативный актрассматривает государственную регистрацию, как регистрацию не самого здания илифакта заключения договора, а как регистрацию ограничений
11 И. Исрафилов „Аренданежилых помещений”// Хозяйство и право №10, 1997, с.118
12 См.: Собрание законодательств РФ. №30, 1997, СТ.3594
(обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя.
Государственная регистрация договорааренды зданий и сооружений возможна лишь при наличии государственнойрегистрации ранее возникших прав на объект договора – права собственности илииных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Ст. 26 рассматриваемогозакона устанавливает, что с заявлением о гос. регистрации права арендынедвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды: либоарендодатель, либо арендатор. Но если договор регистрируется по инициативеарендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении арендодателя озарегистрированном ограничении (ч.2 ст. 13).Если договор заключён в публичныхинтересах органами государственной власти и органами местного самоуправления,то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлениемарендодателя зданий и сооружений.
Ст. 16 указывает перечень документов,которые необходимо представить на государственную регистрацию: вместе сзаявлением о гос. регистрации и документами о правах на здание или сооружениепредъявляются также документ об оплате регистрации, физическое лицо предъявляетдокумент, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица –учредительные документы лица и документы, удостоверяющие его личность иполномочия. Если в аренду сдаётся здание или сооружение, занимаемоеопределённый земельный участок, то требуется к договору приложить план (чертёжграниц) земельного участка с указанием его части, занимаемой арендуемым зданием(ч.2 ст. 26). Также для гос. регистрации договора необходимо предоставитьприложения с указанными в нём поэтажными планами здания, сооружения, на которыхобозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемойплощади. Не принимаются на государственную регистрацию документы, имеющие подпискилибо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговорённые в них исправления,записи карандашом.
Ст.9 закона установила новую системуорганов, осуществляющих гос. регистрацию прав на недвижимое имущество и сделокс ним. Теперь эту функцию будут осуществлять учреждения юстиции погосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним натерритории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (ане по месту заключения договора). Таких подразделений в органах юстиции раньшене было, поэтому федеральный закон возлагает обязанность создать их на субъектыРФ. А на Правительство РФ возлагается обязанность издать примерное Положение обУчреждениях юстиции по регистрации прав.
Возглавлять такие учреждения юстициидолжны регистраторы, которые являются государственными служащими.
Федеральный закон „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним” устанавливает следующий порядок гос.регистрации (см. ст. 13):
Учреждения юстиции принимаютдокументы, необходимые для гос. регистрации прав с обязательном приложении обоплате регистрации. Далее проводится правовая экспертиза документов и проверказаконности договора; устанавливается отсутствие противоречий между заявленнымиправами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости(здания), а также другие основания для отказа или приостановления гос.регистрации. После этого вносятся записи в Единый государственный реестр правна недвижимое имущество, совершаются специальные надписи на правоустанавливающихдокументах (то есть договоре) и выдаются удостоверения о гос. регистрации.Проведенная гос. регистрация возникновения и перехода, прав на здание илидругую недвижимость удостоверяется Свидетельством о государственной регистрацииправ.
Государственная регистрацияпроизводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления идокументов, необходимых для неё.
В гос. регистрации может бытьотказано в случаях, если: 1) с заявлением о гос. регистрации обратилосьненадлежащие лицо; 2) поданные документы по форме или содержанию несоответствуют требованиям закона; 3) лицо, заключившее договор аренды,неуполномочено распоряжаться правами на данный объект (здание); 4)договор неподлежит гос. регистрации в органах юстиции; и др. случаи. Об отказе в гос.регистрации сообщается заявителю в письменной форме в течение 5 дней суказанием причины отказа. Отказ можно обжаловать в суде общей юрисдикции илиарбитражном.
Новый федеральный закон „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним” действует около года. Но уже после еговведения в действие обозначились проблемы практики его применения. Во многихсубъектах РФ перевод регистрации сделок с недвижимостью из органов нотариата ворганы юстиции пока не завершен. В первую очередь, это объясняется отсутствиемденежных средств и вообще какого – либо финансирования данного закона. Во –вторых, отсутствуют кадры в самих органах юстиции либо необходимо проводитьспециальную подготовку специалистов на должность регистраторов. Наконец, до сихпор Правительство РФ не издало Положение о регистрационных учреждениях ворганах юстиции. Многие юристы высказываются против такого перевода, мотивируясвоё мнение наличием большого, накопленного за многие года, опыта нотариусов порегистрации сделок и отсутствием такого опыта у органов юстиции. Гос.регистрация сделок с недвижимостью в учреждениях юстиции выглядит сейчас болееупрощенной, а если учесть ещё тот факт, что Единый государственный реестр правна недвижимое имущество и сделок с ним практически не ведётся, то это создаётреальную опасность регистрации незаконных сделок и договоров.
Сторонники новых федерального законао регистрации обращают внимание на то, что предложенный порядок и условиярегистрации органами юстиции делают регистрацию более быстрой, чем у нотариуса, так как последний помимо регистрационной функции имеет множестводругих обязанностей, а учреждения юстиции по регистрации права сделок снедвижимостью будут заниматься только данной специализированной функцией.
На мой взгляд, судить о томположителен или отрицателен новый порядок гос. регистрации сделок снедвижимостью и прав на неё можно будет судить по прошествию хотя бы пяти лет,но идея сама по себе неплохая.
3. Значение договора аренды зданий исооружений.
В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений и имеет важноезначение.
Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временноевладение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателяпредполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в арендуреализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся унего в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательстватакого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора киспользованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяясебя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможностьэффективно использовать временно нанятое помещение для производственных илииных целей.
Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором – это,как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие своюкоммерческую деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которыхрасполагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо толькочто образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами.Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – правильныйхозяйственный шаг.
Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе арендывыкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом навозобновление договора аренды после истечения его срока. „Не случайно в конце 80 – годов арендазданий рассматривалась как возможное средство трансформации отношенийсоциалистической собственности” 13 в отношении частной иколлективной собственности.
Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данномдоговоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованнымзданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором врезультате использования имущества в соответствии с договором является егособственностью. Право пользования и владения арендатора пользуетсявещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к правусобственности и иным вещным правам.
Итак, мы убедились, что договораренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеихсторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского праваспособствует развитию коммерческой, „хозяйственной деятельности” 14,поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашейстране.
13 Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т-м: „Бек”, 1994, т.2, с. 131.
14 Там же, т.1, с. 141
Заключение.
Итак, мы рассмотрели один из видов аренды – договор аренды зданий исооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы:
Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди другихдоговоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида какнежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договоробусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.
Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель иарендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобыстороны были с гражданской право и дееспособностью.
К существенным признакам договора относятся:
- предмет;
- цена (аренднаяплата)
- форма, требующаяв некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрациидоговора.
Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно рассматриватьшире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражнуюпрактику.
Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды зданий исооружений имеет большое значение в регулировании договорныхгражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшегопродолжения.
Приложение-1.
Виды договоров аренды.
/>
/>/>Аренда
/>/>
/>/>/>/>Движимого имущества Недвижимогоимущества
/>/>/>/>
Транспортных прокат помещений земли
/>/> средств
/>
/>/>/>
/>/>/>лизинг жилых нежилых
/>/>/> договор найма аренда зданий предприятий
жилого и сооружений
помещения
Приложение-2.
Договор Аренды №00-00594.
г. Курск „29” ноября 1998г.
АО „Заря”,именуемое в дальнейшем „Арендодатель”, в лице генерального директора Петрова В.П.,действующее на основании Устава (регистрационный №4679 от15 июля 1992г), с однойстороны, и АО „Курск– строй”, именуемое в дальнейшем „Арендатор”, в лице исполнительногодиректора Коровиной В.И., действующее на основании Устава (регистрационный№5572 от 19 сентября 1994г.), с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора.
1.1 Арендодательпредоставляет Арендатору во владение и пользование здание.
1.2 В арендупередаётся здание по адресу г. Курск, ул. Красной Армии, д.24.
1.3 Здание передаётсяарендатору для использования последнего под склад.
1.4 Характеристика инедостатки здания определены в акте приёмки – передачи, который являетсянеотъемлемой частью данного договора.
2. Действие договора.
2.1. Срок арендыздания определяется с „30” ноября 1998 года по „30” ноября 1999 года.
3. Прочие условия.
3.1. В составленииакта приёмки – передачи участвуют представители Арендодателя и Арендатора.
4. Обязательствасторон по договору.
4.1. Арендодательобязуется:
а)предоставить арендуемое здание для использования его по назначению не позднее 3дней с момента заключения настоящего договора в состоянии, пригодном дляиспользования и описанном в акте приёмки – передачи, в котором указываетсятехническое состояние помещения на момент сдачи в аренду (материал стен,вентиляция, отопление, канализация, снабжение электроэнергией и т.д.).
б)производить за свой счёт капитальный ремонт арендуемого здания в случае егонеобходимости.
в) устранятьпоследствия, какого – либо повреждения здания, возникшие по вине третьих лиц.
4.2 Арендаторобязуется:
а)использовать арендуемое имущество по назначению, указанному в п. 1.3.настоящего договора.
б) незаключать договора субаренды на полное или часть здания без письменногосогласия арендодателя.
В)производить за свой счёт необходимый текущий ремонт арендуемого здания
Г) содержатьарендуемое здание в порядке, предусмотренном санитарно – техническими ипротивопожарными правилами.
Д) непроизводить перепланировок (переоборудования) арендуемого здания безписьменного согласия арендодателя.
4.3.Обращение взыскания по долгам арендодателя на арендуемое здание не допускается.
4.4. поистечению срока настоящего договора, стоимость неотделимых улучшенийарендуемого здания, произведённых арендатором без разрешения арендодателя,возвращению не подлежат.
4.5.Собственностью арендатора являются произведённые отделимые улучшенияарендуемого здания.
4.6. Вслучаях, когда арендатор произвёл за свой счёт и с разрешения (устного илиписьменного) арендодателя улучшения, неотделимые от арендного здания, он имеетправо на возмещение стоимости этих улучшений по истечению срока настоящегодоговора, а также при досрочном прекращении договора.
4.7.Арендатор имеет преимущественное перед другими право на возобновление договорааренды здания после истечения срока настоящего договора.
4.8.Арендатор не имеет цели выкупить арендуемое здание по окончании или в течениедействия настоящего договора.
5. Арендная плата.
5.1. Размерарендной платы: 300 руб. за 1 кв.м. в месяц. Таким образом, арендная плата завесь период аренды составит 360 000 руб. х на количество кв.м., указанных вакте приёмке – передачи, в том числе НДС – 1000 рублей.
5.2. Размерарендной платы изменяется по соглашению сторон, но не чаще 1 раза за двамесяца.
5.3.Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в следующие сроки: за каждыймесяц не позднее 10 числа следующего месяца.
5.4.Допускается досрочная выплата арендной платы, если арендодатель согласен. Вэтом случае арендная плата за месяц уменьшается на 7%.
6. Оплата коммунальных услуг.
6.1. Варендную плату включается плата за пользование коммунальными услугами:снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация, снабжениеэлектроэнергией, услуги телефонной связи, снабжение газом, уборка мусора.
7. Форма расчетов по арендной плате.
7.1. Выплатаденежных сумм, предусмотренных п.5.1 настоящего Договора, производитсяарендатором путём банковского перевода на расчётный счёт арендодателя черезучреждения Сбербанка РФ.
8. Ответственность сторон подоговору.
8.1.Ответственность арендодателя:
Занепредоставление арендуемого здания в срок, указанный в п. 5.3. настоящегодоговора, арендодатель уплачивает арендатору штраф в размере 10% от общейарендной платы за каждый день просрочки.
8.2.Ответственность арендатора:
За просрочкувыплаты арендной платы арендатор выплачивает штраф в размере 3% от просроченнойсуммы за каждый день просрочки.
9. Досрочное расторжение договора
9.1. Договор,может быть, расторгнут досрочно по требованию арендодателя, предупредившего освоём намерении досрочно расторгнуть договор за 2 недели.
9.2. Потребованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решениюарбитражного суда в случае нарушения другой стороной условий договора.
10. Пролонгация договора.
10.1. Вслучае если одна из сторон не позднее, чем за один месяц до истечения сроканастоящего договора не предупредит другую сторону о своём желании расторгнутьдоговор, договор будет считаться продлённым на срок, указанный в п. 2.1. (дляпоследнего года).
10.2.Арендатор может воспользоваться правом, предусмотренным в п. 4.7., если оннадлежаще выполнил обязанности по договору.
11. Особые условия по договору.
11.1.Арендатор обязуется один раз произвести за свой счёт отделочные работы в офисеАрендодателя по первому требованию последнего. Стоимость отделочных работ вофисе арендодателя не вычитывается из арендной платы.
Настоящий договор составлен в двух экземплярах.
Юридические адреса сторон:
Арендодатель: г. Курск, ул. Добролюбова, д.4/1, тел.33-42-13.
Расчётный счёт №40903800040000031691, в АО Курск промбанк.
Арендатор: г. Курск, ул. Дзержинского, д.8, тел. 52-48-72.
Расчётный счёт №40701502900000000606 в СБ РФ.
Подписи:
Арендодатель: Арендатор:
Печати:
Свидетельствоо государственной регистрации прилагается.
Списоклитературы.
I. Нормативные акты.
1. ГражданскийКодекс РФ. Части первая и вторая. — М.: Издательство „СПАРК”, 1996.
2. Указ ПрезидентаРФ от 14.10.92 №1320 О регулировании арендных отношений и приватизацииимущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду.//Собрание Актов Президента и Правительства РФ 19.10.92 №16.
3. Федеральный законо государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.//Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, №30, ст. 3594.
4. Государственная программаприватизации. // Собрание Актов Президента и Правительства РФ 03.01.94, №1, ст.2.
II. Судебная практика.
1. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21. Обзор практикирешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости.
2. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998 года №5096/97.
3. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного суда РФ от 08.06.96 „О некоторых вопросах, связанных сприменением части Первой Гражданского кодекса РФ.
4. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13. Обзорпрактики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и другихвещных прав.
5. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного суда РФ от 21 октября 1993 года №23.
6. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 сентября 1994 года №26.
7. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 года №16.
8. Письмо ВысшегоАрбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 года. №С5-7/03-235.
9. ПостановлениеПленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1993 года №15.
10. Постановление Пленума ВысшегоАрбитражного суда РФ от 24 мая 1994 года №18.
11. Постановление Пленума ВысшегоАрбитражного суда РФ от 21 октября 1993 года №24.
12. Письмо Высшего Арбитражного суда РФот 2 июля 1993 года №С-13/ОП-206. Обзор практики разрешения споров, связанных сприменением законодательства о приватизации.
13. Постановление Президиума иопределения судебных коллегий Верховного суда РФ по гражданским делам//Бюллетень Верховного суда РФ,1995, №5.
14. Постановление Президиума ВысшегоАрбитражного суда РФ от 27 сентября 1994 года №31.
III. Специальная литература.
1. Комментарий кГражданскому Кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е испр. и доп./Отв. ред. доктор юрид. наук, проф. О.Н. Садиков.- М.: Юрид. Фирма КОНТАКТ;ИНФРА-М,1998.
2. Гражданскоеправо: Словарь – Справочник/ Сост. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В.-М., 1996.
3. Мартемьянов В.С.Хозяйственное право: курс лекций в 2 т.-М.: изд. „БЕК”,1994.
4. Савельев В.А. ГК Германии (история, система, институты): Учеб. пособие- 2-е изд., перераб.идоп.- М.: Юрист, 1994
5. Витрянский В.Отдельные виды договора аренды (Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право,1996, №3
6. Исрафилов И.Аренда нежилых помещений.// Хозяйство и право, 1997, №10
7. Гражданскоеправо. Учебник. Часть II /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.:„Проспект”, 1997.