СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕГЛАВА 1. РАЗВИТИЕ И ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА УДОВЛЕТВОРЕНИЯЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ1.1 История жилищной политики в России1.2 Понятие и соотношение гражданско-правового ижилищно-правового режимов удовлетворения жилищных потребностей граждан1.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестныхприобретателей жильяГЛАВА 2. АКТУАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН2.1 Договор купли продажи жилья2.2 Договор участия в долевом строительстве жилья2.3 Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере 2.4 Ипотечное жилищное кредитовании в РоссииЗАКЛЮЧЕНИЕБИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальностьтемы исследования. Избранная тема, бесспорно, является актуальной. Жилище — одно из главнейшихматериальных условий жизни человека. Потребность в жилье возникает у человека срождения и сохраняется на всем протяжении жизни, т.е. носит постоянныйхарактер. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного уровняжизни человека. Поэтому решение жилищной проблемы является одной из важнейшихзадач общества и государства.
Завремя существования России в составе СССР и в последующие годы произошли важныеизменения в жилищной сфере. После приобретения Россией независимости, аособенно в настоящий период, ее развитие связано с проведением сложных реформ,в том числе и жилищной.
Цельюсовременной жилищной политики является обеспечение доступности жилья иулучшения жилищных условий, но не административно-командными методами, а скореегражданско-правовыми. В условиях становления и укрепления рыночной экономикииначе и быть не должно.
Ввиду того, что большинство предусмотренных действующим жилищнымзаконодательством РФ административных способов обеспечения граждан жильемфактически не реализуются, т.к. не отвечают существующим социально-экономическимусловиям, гражданско-правовой режим реализации конституционного права на жилищеявляется на сегодняшний день наиболее действенным.
Степеньразработанности темы. В цивилистической литературе жилищному вопросутрадиционно отводилось значительное место. Он затрагивался многими авторами.Однако в науке гражданского права специальные работы, посвященные исследованиюреализации конституционного права на жилище появились только в последние годы.Работы принадлежат таким авторам как Афонина А.В. Базилевич А.И. Брагинский М.И., Бутнев В.В.,Витрянский В.В. Грибанов В.П. Жилкин Д.Г. Князева Г.А. Кораблева М.С. КорниловаН.В. Краснова С.А. Крашенниников П.В. Латыев А.Н. Меркулов В.В. Мейер Д.И.Мокроусова Л.М. Мошкина Л.Н. Муравьев Б.В. Пасечникова Г.И., Попов П.Г.,Рогожина Н.Н. Романец Ю.В. Рахмилович В.А. Романов О.Е. Свердлык Г.А., СвитЮ.П. Седугин П.И. Семина Т.А. Сидоров А.А. Скловский К.И. Слыщенков В.А. ТарховВ.А. Тимофеева С.В. Халдеев А.В. Черемис С.Ю. Шабалин В.Г. Шичанин А.В.,Ярыгина А.В.и другие.
Следуетзаметить, что специальных работ монографического характера по исследуемой темев юридической науке не встречается, хотя отдельные блоки вопросов ирассматриваются в различных публикациях.
Объектомисследования выступают общественные отношения по поводу удовлетворения потребностейграждан в жилых помещения, а также проблемы защиты их прав.
Предметисследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства,федеральные законы, материалы судебной практики, публикации по исследуемой теме.
Цельюнастоящей работы является проведение теоретического и практическогоисследования вопросов реализации жилищных потребностей граждан в рамкахуказанного режима, а в частности реализация посредством совершениягражданско-правовых сделок, направленных на приобретение права собственности нажилье.
Длядостижения указанной цели при исследовании решаются следующие задачи:
— рассмотрениеосновных понятий, таких как жилищные потребности, право на жилище,гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы обеспечения жильем, жилоепомещение, сделки с жилыми помещениями;
— исследованиеотдельных (наиболее распространенных, а также новых) сделок с жильем;
— исследованиеразличных точек зрения и проблем по указанным выше вопросам, а также судебнойпрактики;
— осуществлениесоответствующих выводов.
Методологияи методика исследования. Методологическую основу настоящей работы составляютобщенаучные положения философии, в частности, теория познания и теорияотражения, общенаучный диалектический метод познания, а также конкретные(специальные и частные) методы исследования: формально-юридический,сравнительно-правовой, системный, комплексный, правового моделирования,нормативный. Кроме того, автором использовались анкетирование и метод научногоанализа материалов уголовных дел и, в частности, заключений специалистов повопросам вменяемости — невменяемости лиц, привлекаемых к уголовнойответственности.
Структураработы. Дипломная работа состоит из введения, двух глав объединяющих семьпараграфов, заключения и библиографического списка.
ГЛАВА1. РАЗВИТИЕ И ПОНЯТИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ1.1 Историяжилищной политики в России
Современное жилье как элемент материальной культуры прошлодлинный исторический путь: от естественных укрытий и пещер — первых пристанищнаших предков — до современных домов-небоскребов, оборудованных сложнойинженерной техникой. На разных этапах развития общества по-разному решалисьвопросы обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема своими корнями уходит вглубину веков. Рабовладельцы, феодалы, буржуа не знали жилищной нужды, они жилив избранных ими местах, имели благоустроенное жилище. В то же время рабыВавилона, Рима, Афин содержались как домашние животные. Не лучше было иположение крепостных крестьян.
Разорение и пролетаризация крестьянских масс явилисьсоциальной базой бурного роста капиталистических городов. Высокая концентрациянаселения в городах вызвала огромный спрос на жилище. Появилась новаяразновидность буржуа — домовладельцы, которые вкладывали в строительство жильясредства со специальной целью — сдавать их внаем. Жилище стало товаром, за егопользование потребители выплачивали квартирную плату, которая для основноймассы населения оказалась недоступной. Поэтому в большинстве стран мираспутником крупных городов становится жилищная нужда, превращаясь нередко всоциальное бедствие. Так, в странах Африки, Латинской Америки, Азии более третинаселения ютится в трущобах без водоснабжения, канализации и электричества.
В дореволюционной России жилищное хозяйство находилось восновном в руках частных предпринимателей и являлось наиболее отсталым в мире.По низкому уровню благоустройства и переуплотненности жилища, а такжеантисанитарии Россия занимала первое место в Европе. По статистике средняяобеспеченность жилой площадью в городах России в 1913 г. составляла 4,5 кв. м,а фактически — еще ниже.
Россия была аграрно-индустриальной страной, что и определялосостав ее населения: 82% ее жителей проживали в сельской местности и, какправило, в собственных домах-избах без элементарного благоустройства. НаканунеПервой мировой войны жилищный фонд городов России составлял 180 млн. кв. мобщей площади. На 80% он состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов,находившихся в собственности граждан.
В 1917 г. пришедшие к власти большевики немедленно приступилик решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами(в частности, с Первой программой партии 1903 г.), в основе которых лежали идеиэкспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих.Эти идеи были развиты В.И. Лениным в дополнении к проекту декретаПетроградского Совета «О реквизиции теплых вещей для солдат нафронте», которое называлось «О реквизиции квартир богатых дляоблегчения нужды бедных». В соответствии с ним домовым комитетам вменялосьв обязанность взять на учет богатые квартиры, подлежащие реквизиции, а районнымСоветам рабочих и солдатских депутатов — утверждать списки и порядок занятияквартир беднотой. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В.И. Ленин составил«Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми внаем квартирами»,которые послужили основой для «жилищного передела» — выселениябуржуазии из ее домов и заселения их семьями рабочих из подвалов, трущоб,казарм. В «Тезисах» предусматривалась также национализация всейгородской земли. В них были намечены главные направления жилищной политикиСоветского государства и заложены принципы управления общественным жилищнымфондом.
Изложенные в «Тезисах» идеи нашли дальнейшееотражение в Декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отменечастной собственности на городские недвижимости» и Декрете ВЦИК от 6 (29)декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью». На основе этихактов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владениякрупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов.Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности,получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий.Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения идругое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали.В дальнейшем Декретом от 25 мая 1920 г. «О мерах правильного распределенияжилищ среди трудящегося населения» было установлено, что изъятию подлежалався жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как уграждан, так и у учреждений. Этот Декрет обязывал граждан содержать жилыепомещения в надлежащем санитарном состоянии, контроль за этим возлагался наособые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельныхотделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административномпорядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их,нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком доодного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев.Таким образом, в 1917 — 1921 гг. в стране были осуществлены крупные мероприятия,позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18% жилыхдомов.
Однако камнем преткновения стал вопрос, как организоватьэффективное управление и использование всех богатств общества, в том числе всфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывались разныемеханизмы. Так, управление жилыми домами, принадлежавшими местным Советам,вменялось в обязанность домовым комитетам, которые избирались на общихсобраниях жильцов. Главным в их деятельности было переселение рабочих из подвалови трущоб в квартиры буржуазии, перераспределение и уплотнение жилой площади идр. Постановлением СНК РСФСР от 23 мая 1921 г. «О мерах улучшения жилищныхусловий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ»предусматривалось привлечение проживавших в домах граждан как к контролю заработой по управлению домовых комитетов, так и к повышению ответственностижителей за сохранность домов[1]. 18 июля 1921 г. былподписан Декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домовпутем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах,пропорциональных занимаемой площади[2].
На основании Постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г.«Об управлении домами» руководство муниципализированным жилищнымфондом оформилось в единую систему. В соответствии с этим Постановлением куправлению муниципализированными домами привлекались сами трудящиеся,проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один годзаведующих домами[3].
С 1921 г. в городах созданы жилищные товарищества, которымпереданы муниципализированные строения. Они стали наиболее устойчивой формойуправления жилищным хозяйством. В эти годы стала создаваться с помощьюгосударства и жилищная кооперация. С 1924 г. основной формой управленияжилищным хозяйством были жилищно-арендные кооперативные товарищества — ЖАКТы.На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых угосударства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворятьпотребности членов товарищества в жилой площади.
Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «Осохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»управление всем государственным жилищным фондом было возложено непосредственнона местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имелив своем ведении жилые дома[4]. Бурное развитиепромышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к ростугородского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальныхвложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940г. весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. м общей площади.Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условияграждан.
Великая Отечественная война затормозила развитие городскогохозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Во-первых, большой уроннанесла война, во-вторых, невозможно было выделить значительные средства избюджета на строительство и содержание жилищного фонда. Коренной перелом врешении жилищной проблемы произошел в 1960-е гг. Так, Постановлением ЦК КПСС иСовета Министров СССР от 31 июля 1957 г. «О развитии жилищногостроительства в СССР» была поставлена задача в кратчайшие сроки достигнутьзначительного прироста жилищного фонда страны[5].
С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана нато, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондовпотребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрятьжилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан нажилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим,иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляетсябесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и другихжилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолетьотрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью былапроведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача всобственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном имуниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60%государственного и муниципального жилья.
В стране реализуется несколько программ жилищногостроительства, основной из них является государственная целевая Программа«Жилище» 1993 г., которая предусматривала довести объемы жилищногостроительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 — 56 млн. кв. м[6].Однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 г.29 марта 1996 г. Президент РФ принял Указ «О новом этапе реализациигосударственной целевой Программы „Жилище“[7],в котором поставлены следующие задачи:
обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семейсо скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочныхжилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий настроительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуальногожилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан,нуждающихся в жилье;
увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства;
расширить права органов исполнительной власти субъектовФедерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условийграждан, в проведении жилищной реформы и др.
Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостьюобеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненныхк ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан,выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 г. принята Федеральная программа»Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан,выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"[8],в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определеныосновные источники финансирования жилищного строительства: средства изфедерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Федерации северныхтерриторий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии идр.
Принятие Жилищного кодекса РФ ознаменовало новый этапразвития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 г. ужедавно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночныхпреобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующегозаконодательного закрепления.
В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию РФ2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место средидругих социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул ПрезидентРФ, «практически каждого гражданина, каждую российскую семью».
В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развитиястраны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования издравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемойдоступности жилья.
Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится надве взаимосвязанные задачи:
а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е.увеличение предложения на рынке жилья;
б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е.увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья.
Для существенного увеличения объемов и качества жилищногостроительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снятьсуществующие организационные, административные и нормативные правовыеограничения.
Новая редакция Градостроительного кодекса РФ[9]наряду с Земельным кодексом РФ[10] и другими федеральнымизаконами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм,регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке иреализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства,снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство,урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местногосамоуправления, физических и юридических лиц, сформировать правилаземлепользования с целью застройки на территории муниципального образования.
Более полутора десятков законопроектов направлены на снятиеряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищногокредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшениетранзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверениядоговора ипотеки (сегодня — 1,5% от суммы сделки), формирование кредитныхисторий и системы страхования ипотечных кредитных рисков./>1.2 Понятие и соотношение гражданско-правового и жилищно правовогорежимов удовлетворения жилищных потребностей граждан
«Правовойрежим – это особый порядок правового регулирования, который выражается вопределенном сочетании юридических средств и создает желаемое социальноесостояние и конкретную степень благоприятности или неблагоприятности дляудовлетворения интересов субъектов».[11] Он специфическим образомрегламентирует конкретную область общественных отношений.
Правовыережимы отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования,методами воздействия на этот предмет, принципами.
Чтоже касается отношений по удовлетворению жилищных потребностей граждан, то ихрегулирование носит довольно сложный характер и осуществляется главным образомна базе сочетания жилищного и гражданского законодательства.
Вэтой связи важное теоретическое и практическое значение имеет выяснения вопросао том, что такое «жилищные отношения» как предмет регулирования. В юридическойлитературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.
Жилищныеотношения – это отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье,либо отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своихжилищных потребностей, При этом некоторые считали, что жилищные отношения – этоотношения по предоставлению гражданам жилищ и права пользования жилымипомещениями. Было высказано также мнение, что жилищные законы регулируют каксобственно жилищные, так и примыкающие к ним в реальной действительности иныеимущественные отношения, не являющиеся жилищными.[12]
Внастоящее время бесспорен тот факт, что жилищное право являетсясамостоятельной, отличной от гражданского, отраслью права. Следовательно,гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы не идентичны и поэтому понятие«жилищные отношения» нельзя применять для характеристики гражданско-правовогорежима удовлетворения жилищных потребностей граждан.
Вэтой связи следует заметить, что под действие жилищного законодательстваподпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постояннойпотребности в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище призванообеспечить удовлетворение этой потребности[13]. Однако посколькуудовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределыправоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным, агражданским законодательством.
Кжилищным отношениям не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессестроительства домов (ст.2 ЖК). Они должны квалифицироваться как подрядные(строительный подряд) и регулироваться нормами гражданского права. Однако вжилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения построительству (например, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политике»[14]в понятие «жилищная сфера» включал и строительство жилища). Такая позицияпредставляется неоправданной с точки зрения структуры законодательногоматериала, особенностей гражданского и жилищного законодательства. И неубедительна позиция отдельных ученых, поддерживающих объединение жилищных истроительно-подрядных норм. Так, П.И. Седугин считает, что строительныеотношения «обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищныхотношений и поэтому между ними трудно провести четкую грань; они образуютжилищные отношения в широком смысле».[15]
Обоснованносчитается, что область жилищного законодательства включает нормы и правилаадминистративно-распорядительного и технического характера. Это и отличаетжилищно-правовой режим и гражданско-правовой. Основанием для четкогоопределения характера регулируемых отношений следует считать п.1 ст.2 ГК РФ.Указанные в ней черты в полной мере определяют, что гражданско-правовые отношенияв принципе лишены властно-распорядительного момента. Это можно отнести и кправу собственности, и к сделкам с жильем (даже разрешение органов опеки ипопечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживаютнесовершеннолетние, нельзя рассматривать как чисто административный контроль,т.к. в результате заключения сделки наступают правовые последствия).
Согласноп.3 ст.2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном илиином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство неприменяется, если иное не предусмотрено. Прямая отсылка к жилищномузаконодательству приведена в п.3 ст. 672 ГК РФ, при этом отдается приоритетжилищному законодательству. Из этого следует, что договорные отношенияподвержены двойному регулированию – со стороны ГК и со стороны ЖК, что нельзяпризнать удачным решением с позиции юридической техники (экономия нормативногоматериала).
Субсидиарноеприменение норм ГК к жилищным отношениям не только не исключается, но ипризнано оправданным и подтверждено практикой судов. Этот пример позволяетзаключить, что в жилищных отношениях может существовать частноправовое начало,закрепленное в нормах ГК. Цивилисты также указывают на наличие принципаравенства участников жилищных отношений, но в несколько иных случаях (например,при пользовании жилыми помещениями).
Следуетотметить, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные сжилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономическогооборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере – этообласти, регулируемые гражданским правом.
Важнотакже то, что Конституция РФ (ст.71) предусматривает, что гражданскоезаконодательство относится к исключительному ведению РФ в лице органовгосударственной власти, тогда как жилищное законодательство отнесено к предметусовместного ведения РФ и субъектов (ст.72). Кроме того, вопросы, касающиесяреализации права на жилище, являются и частью вопросов местного самоуправления.Из этого следует, что вопросы гражданского права, связанные с жилымипомещениями (в частности, право собственности и сделки) должны быть полностьюурегулированы нормами гражданского права федерального уровня.
Такимобразом, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы тесно взаимосвязаны, т.к.оба создают условия для удовлетворения потребности граждан в жилье. Вместе стем между ними имеются существенные различия, заключающиеся, прежде всего, вхарактере регулируемых отношений, складывающихся при реализацииконституционного права на жилище. Гражданско-правовой режим удовлетворенияжилищных потребностей граждан определяется наличием принципа равенства режимадля всех субъектов, диспозитивным методом регулирования, экономическим,собственническим характером регулируемых отношений; это по сути условияреализации права собственности или иного правомочия на жилое помещение в рамкахгражданского законодательства. Жилищно-правовой режим характеризуетсяадминистративно-распорядительным методом регулирования, отсутствием частнойинициативы, пользовательским характером жилищных отношений.1.3Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей жилья
Как известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодексаРФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности,осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые неявляются исчерпывающими.
Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного иреституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мерене может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретеннойнедвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственностидобросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защитыбыли оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено тольконесколько это: признание права, обжалование действий и решений государственныхорганов, самозащита.
Вопрос об иных (неуказанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя такжеявляется противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является меройобороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос овозможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих правдобросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том,что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующихизменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требованияпо виндикационному иску и иску о применении последствий недействительностисделки.
Статья 12 Гражданского кодекса РФ[16],устанавливая способы защиты гражданских прав, среди последних называетпризнание права, отводя ему в ряду перечислений первое место и уже одним этимобстоятельством подчеркивая значимость рассматриваемого способа защиты, егоприоритетность по отношению к остальным.
В самом общем смысле признание права является одним изпредусмотренных действующим гражданским законодательством случаев признания(установления), т.е. правовой квалификации того или иного явления в рамкахсуществующего публичного правопорядка. Так, именно путем признания производятсяустановление порочности сделки (признание сделки недействительной), констатациянесоответствия закону актов государственных органов и органов местногосамоуправления, неплатежеспособности должника-банкрота, установлениенедееспособности (дееспособности) субъекта права и т.д. Вместе с тем признаниеправа стоит особняком по отношению к другим, однопорядковым явлениям и, в частности,к иным способам защиты гражданских прав[17].
Прежде всего, признание права прямо обозначено ст. 12 ГК РФ вкачестве одного из способов защиты гражданских прав, перечень которых открыт,допустив тем самым возможность нормативного установления иных способов защитыгражданских прав. Однако представляется, что, в отличие от носящих специальныйхарактер способов защиты, основополагающие и универсальные способы перечисленывсе же непосредственно в ст. 12 ГК РФ. Именно в таком качестве выступает ипризнание права.
Опираясь на сложившуюся судебную практику, можно суверенностью утверждать, что как способ защиты гражданских прав признание праваприменяется и к вещным, и к обязательственным правам. Так, из смысла п. 5информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2004 г. «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющихюридическое значение»[18] прямо следует, чтопризнание права возможно в отношении права собственности, права хозяйственноговедения, а также обязательственных прав, например права из договора. Именно вэтом смысле можно говорить об универсальном характере признания права какспособа защиты[19].
Наконец, применительно к другим способам защиты гражданскихправ признание права имеет исключительный, можно сказать, краеугольныйхарактер: возможность применения того или иного средства защиты существует лишьдля управомоченного лица, т.е. того, за кем существующим публичным порядкомпризнается наличие нарушенного права. В этом смысле верным представляется выводо предпосылочном характере признания права по отношению к другим способамзащиты гражданских прав.
Институт признания права является одновременно и материальным(гражданско-правовым), и процессуальным. Обусловлено это, главным образом, темобстоятельством, что признание права по форме — исключительно юрисдикционный(судебный) способ защиты гражданских прав, и отчасти тем, что оно обладаетбольшой спецификой и давней историей, позволяющей ему выделиться всамостоятельное явление процессуального права[20].
Во всех случаях обращения за судебной защитой нарушенногосубъективного права суд проверяет существование к тому правовых оснований,прежде всего, с точки зрения наличия у притязающего лица самого права, т.е.прямо или косвенно делает вывод об обладании истцом тем субъективным правом,которое давало бы ему основание к требованию о его защите[21].
Требования о признании права собственности в нашей судебнойпрактике предъявляются по самым различным основаниям. Неопределенность ввопросе применения рассматриваемого способа защиты права собственности делаеточевидной необходимость в систематизации оснований предъявления требований опризнании права, их анализе и оценке эффективности их практическогоиспользования.
Действующее гражданское законодательство позволяет выделитьдва принципиально отличных случая применения такого способа защиты, какпризнание права собственности, различия в которых обусловлены спецификойоснований. Первый способ — когда законом с признанием права собственности всудебном порядке связывается сам факт возникновения названного права; второйспособ — связывающий возникновение права собственности с иными обстоятельствами(например, сделка, приобретательная давность), когда признание праваиспользуется исключительно как способ защиты[22].
Оценка случаев обращения в суд с иском о признании правасобственности в ситуациях, когда возникновение названного права не связываетсязаконом с необходимостью его судебного признания (вынесения соответствующегорешения), требует прежде всего выработки критериев применения указанногоспособа защиты[23].
Так, например, в случаях, когда имущество приобретается посделке, момент возникновения у приобретателя права собственности определен, какправило, передачей имущества, если законом или соглашением сторон непредусмотрено иное (например, ст. 491 ГК РФ допускает возможность сохраненияправа собственности на имущество за продавцом до момента оплаты товара илинаступления иных обстоятельств, независимо от момента его фактическойпередачи). Судебные споры в данном случае могут возникнуть в случае отказа вгосударственной регистрации права собственности со стороны уполномоченного государственногоучреждения юстиции, если предметом договора являлось отчуждение недвижимогоимущества или в случае оспаривания сделки, лежащей в основании такогоотчуждения[24].
В судебной практике встречаются случаи признания судом правасобственности в ситуации, когда указанное право перешло к истцу по сделке. Так,Федеральный арбитражный суд подтвердил правильность судебных актов нижестоящихсудов о признании права собственности на недвижимое имущество за ООО«Вольскагропромэнерго», ссылавшееся в обоснование исковых требованийна приобретение указанного объекта по договору купли-продажи от 25 мая 1977 г. При этом судами в ходе рассмотрения дела не были выяснены обстоятельства, побудившие истцаобратиться с иском о признании права собственности, такие, например, какналичие досудебного спора о праве между истцом и Комитетом по управлениюимуществом Саратовской области (ответчиком), отказ в государственнойрегистрации права со стороны уполномоченного учреждения юстиции. Применение вданном случае одного из способов защиты гражданских прав (признания права)необоснованно, поскольку не обусловлено его нарушением[25].
Также должен решаться вопрос и в случае с приобретениемимущества в собственность в силу, например, приобретательной давности. Так,согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, нодобросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственнымнедвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет,приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственнойрегистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силуприобретательной давности, с момента такой регистрации.
Возникновение права собственности на недвижимое имущество, втом числе в силу приобретательной давности, связывается законом с егогосударственной регистрацией. При этом последнее требование необходимо особоподчеркнуть: именно с государственной регистрацией, а не признанием права всудебном порядке. Поэтому представляется, что лицо, приобретшее имущество всилу приобретательной давности, вправе непосредственно обратиться за егогосударственной регистрацией без обращения в суд с иском о признании его права.Оценка рассматриваемой ситуации с иных позиций связана для управомоченного лицас необходимостью обращения за защитой своего права (имеется в виду требование опризнании права) в преддверии его возможных нарушений[26].
Однако суды кассационной инстанции при подаче исков опризнании права собственности по основаниям, предусмотренным ст. 234 ГК РФ,исходят из другой логики. Показательным в этом смысле является следующее дело.
ОГО ВФСО «Динамо» обратилось с иском о признанииправа собственности на основании ст. 234 ГК РФ. Суд первой инстанции в искеотказал, ссылаясь на тот факт, что в силу ст. 218, 219 ГК РФ правособственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации,поэтому требования истца о признании права собственности до решения вопроса вучреждениях юстиции были оценены как преждевременные. Другими словами, судисходил из того, что право собственности по приобретательной давности возникаетв силу прямого указания об этом в законе независимо от решения суда о его признании.Соответственно истец должен был прежде обратиться в учреждение юстиции порегистрации прав на недвижимость, и только в случае отказа или возникновенияспора — в суд с иском о защите права собственности. Однако суд кассационнойинстанции, проверяя законность решения, указал, что возможность обращения варбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена ст. 11 и12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путемпризнания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества всилу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании заним права собственности[27].
Иначе рассматриваемая проблема должна разрешаться в техслучаях, когда судебное признание права необходимо в силу прямого указаниязакона, в целях установления правоотношений собственности. Здесь самовозникновение права собственности связывается законом с таким юридическимфактом, как решение суда о его признании[28].
Считается, что признание права как способа защиты гражданскихправ направлено на снятие сомнений в принадлежности права тому или иному лицу.С позиций как процессуального, так и материального права признание его способомзащиты предполагает, прежде всего, наличие самого субъективного гражданскогоправа (оспоренного или требующего защиты по иным основаниям) и не можетвыражаться в наделении им лица, обратившегося в суд с соответствующимтребованием. Однако именно такую конструкцию предлагает законодатель,устанавливая обязательность судебного признания права: во всех подобных случаяхзаконом специально оговаривается, что право у лица не возникло и может бытьпризнано (или не признано) только судом (ст. 222, 225 ГК РФ). Поскольку зазащитой обращается лицо неуправомоченное, то правильнее было бы говорить не опризнании за ним, а о наделении его соответствующим правом в судебном порядке.
Все сказанное позволяет отметить неразработанность такогоспособа защиты гражданских прав, как признание права, требующего не толькотщательного теоретического анализа, но и существенных законодательныхнововведений.
Федеральный закон от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) определяетгосударственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждениягосударством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращенияправа на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Учреждение юстиции порегистрации прав, рассмотрев представленные документы, может принять решение оботказе в государственной регистрации. Граждане и юридические лица, не согласныес решением, принятым учреждением юстиции, обращаются в суд.
Судебная практикапоказывает, что в основе своей спорные ситуации однообразны. Например, лицообращается в суд с заявлением о признании недействительным отказа вгосударственной регистрации как ненормативного акта органа государственнойвласти, привлекая ответчиком по делу учреждение юстиции по регистрации прав.
Однако Закон орегистрации устанавливает иные пути защиты нарушенных прав граждан июридических лиц.
Так, чаще всегооснованием для отказа в государственной регистрации права служит то, что наобъект, право собственности на который зарегистрировано за одним лицом,заявляют самостоятельные требования другие лица. Поэтому Закон о регистрацииустанавливает, что может быть оспорено зарегистрированное право, а не самазапись о регистрации права. Таким образом, законодательно закреплен принципдостоверности государственной регистрации: государственная регистрация являетсяединственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтомуответчиком по такому требованию является правообладатель зарегистрированногоправа. В данном случае заинтересованное лицо обращается в суд с иском.Ответчиком по данному делу будет не только правообладатель зарегистрированногоправа, но и учреждение юстиции, осуществившее регистрацию, и в случае признаниясудом отказа в государственной регистрации незаконным обязано выполнить решениесуда, обязывающее учреждение юстиции произвести государственную регистрацию.
Однако юридические лицаи граждане-предприниматели могут обжаловать в арбитражный суд такие действия ирешения, как отказ в выдаче информации о зарегистрированных правах (п. 2 ст. 7Закона о регистрации), отказ в исправлении технической ошибки (п. 2 ст. 21Закона о регистрации), нарушение сроков регистрации и пр.
На практике в процессесудебного разбирательства нередко выясняется, что спор провоцируетсянеправомерным поведением самих заявителей, а именно непредставлениемнеобходимых документов при обращении с заявлением о регистрации правасобственности или иных вещных прав. Судебная практика в этих случаях идет попути признания регистрации недействительной, хотя Законом о регистрациипредусмотрено, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированноеправо. Такая формулировка оставляет открытым вопрос об обжалованиигосударственной регистрации как ненормативного акта или действия органов,осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество исделок с ним.
Вместе с тем такиеспоры имеют место, поскольку органы, осуществляющие государственнуюрегистрацию, производят регистрацию на основании Закона и в соответствии сосвоей компетенцией.
Обращает на себявнимание внесение в п. 5 и 6 ст. 16 Закона о регистрации нормы о том, что припредставлении документов на государственную регистрацию в книге учетадокументов и расписке в их получении регистрирующим органам необходимоуказывать не только дату, но также и время их получения с точностью до минуты.Из Закона о регистрации следует, что регистрация прав и сделок производится впоследовательности, определенной порядком приема документов. Следовательно,если на регистрацию представлены два договора купли-продажи помещения, тораньше будет зарегистрирован договор, первым представленный на государственнуюрегистрацию, а время представления будет определяться временем получениядокументов с точностью до минуты, указываемым как в книге учета, так и ввыдаваемой заявителю расписке.
В соответствии с п. 6ст. 12 регистрирующим органам надлежит вносить в графу реестра «Особыеотметки» сведения о признании гражданина недееспособным или ограниченнодееспособным, а также о проживающих в этом помещении членах семьи собственника,находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членахсемьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительскогопопечения, при наличии таких сведений у регистрирующего органа, представленныхсудебными органами и органами опеки и попечительства[29].
Исходя из изложенногорассмотрение дел об отказе в государственной регистрации возможно как в исковомпорядке, так и в порядке производства по делам, вытекающим из административныхи иных публичных правоотношений[30].
При таком положениивещей становится очевидным, что назрела необходимость во внесенииопределенности в вопрос о видах судопроизводства по делам, связанным срегистрацией недвижимости.
Правильное определениепредмета исковых требований прежде всего ведет к более четкому определениюкруга лиц, подлежащих привлечению к участию по делу, и круга юридическихфактов, которые должны быть установлены, что будет способствовать защитеимущественных прав на спорный объект.
В заключение по этомувопросу остановимся на детализации норм, регулирующих ответственность органов,осуществляющих государственную регистрацию прав, за вред, причиненный ихнеправомерными действиями или бездействием физическим или юридическим лицам (вчастности, за допущенную при регистрации техническую ошибку, необоснованныйотказ в регистрации). Впервые в Законе дано определение необоснованного отказав регистрации (п. 1 ст. 31 Закона). Вред подлежит возмещению в полном объеме(т.е. включая реальный ущерб и упущенную выгоду) за счет казны РФ и всоответствии со ст. 31 Закона о регистрации и ст. 1069 ГК РФ. При этом винапричинителя вреда предполагается, если он не докажет, что вред причинен не поего вине.
Считаем, что дела овозмещении вреда не вызовут сложностей в правоприменительной практике,поскольку основанием такого отказа будет являться именно несоблюдение порядка иправил регистрации, то есть то, что должно обжаловаться в суд как акты,действия (бездействие) учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость.
Среди новых способовзащиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, особое место занимаетсамозащита гражданских прав. Этот способ пока недостаточно исследован в наукегражданского права, сколько-нибудь значительная судебная практика по этомувопросу не наработана. В то же время правильное определение содержания этогоспособа, условий и пределов его применения имеет важное значение для защитыправа собственности.
В качествесамостоятельного способа защиты права самозащита была введена в отечественноезаконодательство ГК РФ 1994 г., такого способа защиты не знали ни гражданскиекодексы РСФСР 1922 и 1964 гг., ни Основы 1991 г.[31].В действующем законе самозащита включена в перечень универсальных способовзащиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), в то время как по сути она является неспособом, а формой защиты права[32].
Несмотря на то что взаконодательстве сам термин «самозащита» появился относительнонедавно, доктрина гражданского права использовала это понятие и ранее. Вчастности, действия лица, совершаемые в состоянии необходимой обороны иликрайней необходимости, рассматривались как способы самозащиты гражданских прав,т.е. как действия правомерные, направленные на пресечение правонарушения ивосстановление нарушенного права.
Отметим, что понятие«самозащита» существует в широком и узком смысле слова. В широкомсмысле — это любые действия лица, обладающего субъективным правом, связанные сзащитой данного права от нарушения (включая подачу иска, жалобы,самостоятельную защиту гражданских прав в суде без помощи адвоката и т.п.). Вузком, гражданско-правовом смысле — это действия лица, направленные напресечение нарушения и ликвидацию его последствий[33].
Существует несколькоточек зрения в отношении данной правовой категории. В рамках первого подходапод самозащитой понимаются действия, направленные на защиту от нарушения своихгражданских прав только во внедоговорных отношениях[34].Так, В.П. Грибанов указывал, что «под самозащитой гражданских правпонимается совершение управомоченным лицом не запрещенных законом действийфактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных прави интересов»[35].
Вторая точка зренияограничивает сферу применения самозащиты договорными отношениями[36].
Третий подходобъединяет мнения представителей первой и второй точек зрения. Согласно ему,самозащита представляет собой действия, направленные на защиту от нарушениягражданских прав как во внедоговорных, так и в договорных отношениях. Таковыпредставления о самозащите М.И. Брагинского[37], А.П. Сергеева[38].
Следовательно, помнению большинства ученых, самозащита в вещных правоотношениях не применяется,однако при причинении вреда имуществу собственник может воспользоваться даннымспособом защиты своего права. Вместе с тем бытует мнение, что самозащита должнавключать не только действия, направленные на защиту, но и на предотвращениегражданских правонарушений, в том числе в сфере частной собственности. Так,В.В. Витрянский относит самозащиту права к способам, которые позволяютпредупредить или пресечь нарушение права[39].
Проблема установленияправовой природы самозащиты права собственности теснейшим образом связана сопределением права на защиту, а в частности с моментом возникновения данногоправа.
Если придерживатьсямнения, что «защита гражданских прав является самостоятельным субъективнымправом, пронизывающим все сферы гражданского права», «но реализуетсяоно лишь при наличии такого факта, как нарушение»[40],то путем фактических действий, направленных на защиту права собственности,управомоченное лицо может осуществить указанное правомочие, предоставленное емув рамках субъективного права.
Согласно другомупредставлению, право на защиту «в качестве реальной правовой возможностипоявляется у обладателя регулятивного гражданского права лишь в моментнарушения или оспаривания последнего и реализуется в рамках возникающего приэтом охранительного гражданского правоотношения»[41],следовательно, меры самозащиты также могут применяться только в случаях, когдауже существует нарушение права собственности. Применяемые же собственникомфактические действия, направленные на предотвращение посягательств насобственность, превращаются в таких случаях в меры охраны в широком смыслеэтого слова. Так, В.А. Слыщенков, например, утверждает, что на стадии,предшествующей судебному разбирательству, претенденты на владение фактически используютмногие доступные им средства для сохранения владения в своих руках, неостанавливаясь перед применением силы и проч. По его мнению, ст. 14 ГК РФсанкционирует самозащиту как способ владельческой защиты. Однако изформулировки ст. 14 следует, что ее применение оправдано при условии, что лицо,прибегающее к самозащите, имеет право на вещь, которое нарушено[42].
Следует отметить, чтотакое представление о самозащите права собственности имеет давние историческиепредпосылки. Так, в дореволюционном гражданском праве в качестве внесудебнойзащиты гражданских прав рассматривались необходимая оборона, состояние крайнейнеобходимости и дозволенное самоуправство, или самопомощь[43].Дозволенное самоуправство определялось как «право самопомощи в целяхвосстановления юридического положения»[44]. Следовательно,основанием применения самозащиты было реальное нарушение субъективного права.
Очевидно, что различиемежду приведенными точками зрения существенно. Если придерживаться первой,следует признать, что право на защиту (а соответственно, и на самозащиту)существует и до нарушения субъективного гражданского права (в отношениисамозащиты права собственности это может быть, например, установка запоров,замков, охранной сигнализации и т.п.). Если принять за точку отсчета другую, тоспособы самозащиты перестают быть таковыми и становятся мерами охраны правасобственности.
Не давая определенияпонятию самозащиты, ГК РФ содержит лишь требования к способам самозащиты (ст.14). Во-первых, эти способы должны быть соразмерны нарушению и, во-вторых, онине должны выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Пленум Верховного СудаРоссийской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своемсовместном Постановлении № 6/8 от 1 июля 1996 г. указал, что «при разрешении споров, возникших в связи с защитой принадлежащих гражданам или юридическимлицам гражданских прав путем самозащиты (ст. ст. 12 и 14 ГК РФ), следуетучитывать, что самозащита не может быть признана правомерной, если она явно несоответствует способу и характеру нарушения и причиненный (возможный) вредявляется более значительным, чем предотвращенный»[45].То есть судебная практика считает самозащиту мерой защиты, но не охраны.
Между тем, обратившиськ общетеоретическим представлениям о защите и охране права, мы увидим, чтоданные понятия существенно различаются. Так, А.И. Базилевич соглашается сточкой зрения австрийского цивилиста Е. Месснера[46],под охраной прав и законных интересов следует понимать только такуюдеятельность государственных и общественных органов, которая содержит в себемероприятия предупредительного характера. В тех случаях, когда нарушение правауже произошло, в действие вступает защита. Охрана права существует постоянно иимеет цель обеспечить его осуществление, не допустить его нарушения. Охранаобеспечивается, прежде всего, государством. Носитель права сам можетпредпринять различные меры охраны своих интересов: применить меры охраны своихвещей (ограждения, замки, сигнализации, сдача на хранение или под охрану ит.д.)[47].
Следовательно, вотношении защиты права собственности ситуация двояка. Полагаем, что фактическиедействия, направленные на предотвращение нарушения права собственности, следуетрассматривать как меры охраны права собственности, однако в тех случаях, когдаречь идет о причинении вреда имуществу (то есть защите права собственности в рамкахобязательственных внедоговорных отношений), имеет место защита права, которая,в частности, может проявляться в применении крайней необходимости. В связи сэтим представляется возможным различать самозащиту вещно-правового иобязательственно-правового характера.
Самозащитавещно-правового характера направлена на беспрепятственное осуществление правасобственности и является мерой охраны, при обязательственно-правовом характересамозащита направлена на пресечение нарушений права собственности и являетсясредством защиты субъективного права.
Регулированиюсамозащиты обладает существенным потенциалом и может быть воспринят российскимправом. В целях недопущения самоуправства ГК РФ должен иметь норму, дозволяющуюприменение самозащиты. Ведь согласно ст. 12 ГК РФ право собственности можнозащищать только способами, установленными законом.
ГЛАВА2. АКТУАЛЬНЫЕ СПОСОБЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПОТРЕБНОСТЕЙ ГРАЖДАН2.1 Договор купли продажижилья
Купля-продажажилого помещения, бесспорно, является традиционной, имеющей глубокие корни, иочень распространенной сделкой.
Современноезаконодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.
Внастоящее время по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуетсяпередать в собственность покупателя квартиру или иное жилье, а покупательобязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежнуюсумму (п.1 ст.454, ст.549 ГК). Жилой дом, иное жилое помещение является видомнедвижимости в жилищной сфере, поэтому на договор их купли-продажираспространяются нормы §7 гл.30 ГК, которыми регламентирована продажанедвижимости[48].
Всвязи с особенностями домов, квартир как объектов гражданских правоотношенийдля их купли-продажи обычно в законодательстве устанавливается особый порядокоформления договора.
Вотличие от прежнего законодательства (ст.239 ГК РСФСР) ГК РФ ограничиваетсяпростой письменной формой заключения договора путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (ст.550). Он также закрепляет переход правасобственности по договору купли-продажи жилого помещения к покупателю толькопосле его государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется отгосударственной регистрации договора в органах юстиции, суд вправе потребованию другой стороны вынести решение о государственной регистрацииперехода права собственности. Согласно ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованноуклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другойстороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отказ уполномоченных органов вгосударственной регистрации при совершении сделки купли-продажи жилогопомещения либо уклонение от нее могут быть обжалованы как продавцом, так ипокупателем в суд общей юрисдикции.
Впрактике бывают случаи, когда регистрация невозможна в силу объективных причин,например, в связи со смертью одной из сторон (или ликвидацией – в отношенииюридических лиц) до осуществления регистрации. Суд идет по пути признания такихсделок действительными, если все остальные условия действительности соблюдены.
Такимобразом, для того, чтобы в подобных случаях зарегистрировать свои права подоговору необходимо в судебном порядке осуществить их признание.
Особенностьюдоговора купли-продажи жилого помещения следует назвать придание существенногозначения таким его условиям, как предмет, цена, порядок исполнения. Кроме того,зачастую, при продаже жилого дома, например, возникает вопрос о судьбеземельного участка, на котором он находится.
Договордолжен обязательно содержать точную характеристику продаваемого жилогопомещения (ст. 554 ГК). Законодательство не расшифровывает, какие параметрыдолжны включатся в договор купли-продажи (как, впрочем, и в любой договор).Органы технической инвентаризации используют следующие параметры: данныесобственника, город с указанием его административно-территориальнойпринадлежности, улица, номер дома, номер корпуса, номер квартиры, описание долисобственности, правоустанавливающие документы на жилье, количество комнат,общая площадь, жилая площадь, стоимость жилья на текущий год.[49]
Еслиточные данные отсутствуют, договор может быть и не принят для регистрацииправа.
Интересномнение Марткович И.Б. о том, что точное определение предмета договора важно ещеи в следующем случае. Если параметры квартиры хотя бы в виде примерногоописания были зафиксированы в документах сделки, а административным органами(жилищными инспекциями) выявлена перепланировка жилья, то новый собственник, незнавший об этом, вправе потребовать от старого собственника возмещения емуимущественного и неимущественного вреда (т.к. КоАП РФ (ст.7.21) предусматриваетответственность за самовольное переоборудование жилого помещения[50]).
Вотношении цены договор купли-продажи жилого помещения (как недвижимости)является исключением из общего правила. Согласно ст.555 ГК при отсутствииусловия о цене договор считается не заключенным. Цена на жилье, находящееся наземельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом частиземельного участка или права на нее. Если цена жилого помещения установлена вдоговоре на единицу его площади или иного показателя его размера, то общая ценаопределяется исходя из фактического размера переданного покупателю жилья.Следует сказать, что в связи с большим количеством обманов на рынке жилья,особо необходимо оговорить в договоре срок и условия передачи денежной суммы(получение «из рук в руки» может быть рискованно, поэтому лучше заключитьсоглашение с банком о хранении денег). Определить стоимость жилья можносамостоятельно (по примерным методикам оценок, ориентируясь на существующиерыночные цены) либо с привлечением профессиональных оценщиков.
Дляболее полной защиты прав покупателей ГК (ст. 556) устанавливает, что передача недвижимости(жилого помещения) продавцом и принятие его покупателем осуществляются поподписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Приэтом, если иное не установлено договором, обязательство передать жильесчитается выполненным после вручения этого жилья покупателю и подписаниясторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон отподписания указанного документа на условиях, предусмотренных договором,считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилье, апокупателя – его принять.
Посвоей сути договор купли-продажи является вещным (реальным) и, как указывает К.Скловский, «собственность у приобретателя возникает не при заключении договора,а из передачи вещи…, …до передачи вещи права собственности нет, нет ивозможности добиться его признания»[51], поэтому, еслизаконодатель связывает передачу помещения и подписание передаточного акта, тодо подписания акта никаких прав на жилое помещение у продавца возникнуть неможет.
Принятиепокупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в томчисле в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче, неявляется основанием для освобождения продавца от ответственности заненадлежащее исполнение договора (п.2 ст.556 ГК).
Припередаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупательвправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшенияпокупной цены; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков. Если же обнаруженысущественные нарушения требований качества жилья (неустранимые недостатки,недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов илизатрат времени, или выявляются неоднократно, проявляются после их устранения идр.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребоватьвозврата уплаченной суммы
Принципиальноезначение при совершении договора купли-продажи имеет характер связи сделки сприобретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение(его часть).
Всоответствии со ст.552 ГК, покупатель одновременно с передачей ему правасобственности на жилое строение получает права и на ту часть земельногоучастка, которая занята им и необходима для его использования. Природа этихправ зависит от правовой связи продавца с соответствующим земельным участком. Вцивилистике выделяют два случая: когда продавец является собственником участкаи когда он им не является. В первом случае передаваемое покупателю право наземельный участок определяется договором (право собственности, право аренды ит. п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю правена земельный участок, он становится собственником той части земельного участка,которая занята жилым строением и необходима для ее использования. Во второмслучае покупатель получает право пользования соответствующей частью земельногоучастка на тех же условиях, что и продавец. Правда, следует иметь в виду, чтозаконом или договором между продавцом и собственником земли могут бытьпредусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажунаходящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это толькос согласия собственника земли.
Г.И.Пасечникова выделяет также договоры, не влекущие наделение покупателякакими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилоестроение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме)[52].
Существеннымусловием договора при продаже жилого помещения, обремененного правамипользования третьих лиц (это возможно, например, при отчуждении жилья,приобретенного по рентному договору, в соответствии с которым сохранилось правопроживания отчуждателя на данной площади), является перечень этих лиц суказанием их прав (ст.558 ГК).
Неисполнениеуказанной обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены либорасторжение договора, если не будет доказано, что продавец знал или должен былзнать о правах третьих лиц.
Ю.К.Толстой предлагает также указывать в договоре лиц, которые на момент продажи вжилом помещении не проживают, но их права следуют за этим помещением. Это былобы не лишним, хотя с практической точки зрения ни положения ст.558 ГК, ни этопредложение не обеспечено никакими гарантиями. Часто получается так, чтопродавцы скрывают сведения о лицах, имеющих право пользования жильем. Чтобыизбежать обмана с регистрацией («пропиской») риэлторы предлагают передатьтолько часть денег, а для получения полной суммы продавец обязан освободитьпомещение в оговоренный срок; в случае возникновения указанных проблем наоставшуюся от этой сделки сумму приобретается жилье, куда переселяется всудебном порядке продавец[53].
Еслижилье является общей (долевой или совместной) собственностью, каждый из собственниковимеет преимущественное право покупки продаваемой доли перед третьими лицами наравных условиях (кроме продажи с аукциона). Если они откажутся или неприобретут долю в течение одного месяца, продавец вправе продать долю любомулицу. При продаже с нарушением этого правила любой участник общей собственностивправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на негоправ покупателя (ст.250 ГК).
Интересно,что Н. Толчеев указывает на неприменение преимущественного права покупки к наследованию,безвозмездному отчуждению доли[54], а Ю. Буйнова – кдоговору ренты с пожизненным содержанием с иждивением[55],хотя по сути таких предложений возникать не должно, т.к. в ст.250 ГКупотребляется понятие «покупка», которое, как представляется, может быть примененотолько к купле-продаже.
Вряде случаев возможны ситуации, когда согласие или отказ сособственника неможет быть получен, т.к. место жительства его неизвестно.
Досих пор спорным в цивилистике является вопрос о применении указанного правила ккомнатам в коммунальных квартирах. Н. Толчеев считает, что при продаже квартирыв целом преимущественное право покупки не действует; а когда предметом продажиявляется комната, то возможны два варианта: а) остальные комнаты или часть изних находятся в собственности других граждан – это право существует, б) всобственности находится лишь отчуждаемая комната, а остальные неприватизированы – данного права нет (т.к. объектом является коммунальнаяквартира в целом).[56] Крашенниниковкатегорически отрицает применение указанного права к рассматриваемымотношениям, т.к. эта ситуация сходна с положением квартир в многоквартирномдоме.[57] Из анализазаконодательства также нельзя сделать однозначных выводов. Представляется, чтонеобходимо специально выделить нормативное регулирование режима комнатыкоммунальной квартиры.
Важныммоментом с точки зрения реализации норм ГК на практике относительнокупли-продажи является применение ст.167 ГК к добросовестным приобретателям. Вапреле в Конституционном суде РФ было рассмотрено дело о конституционностист.167 по заявлению лиц, пострадавших при покупке жилья. Они покупали жильестрого по закону, но в результате юридической ошибки остались без жилья. Судыобщей юрисдикции решение выносят исходя только из ст.167, т.е. правадобросовестного приобретателя имущества у собственника никак не защищаются –квартиры забираются у новых хозяев, а возмещения им ущерба фактически непроисходит, и ни одна риэлторская фирма не может дать полную гарантию в«чистоте» жилья. Ст.167 ГК ничего не говорит о конкретных правах добросовестныхприобретателей, хотя Конституция их защищает, и поэтому Конституционный суд РФстатью в данной редакции признал неконституционной[58].
Закрытое акционерноеобщество «Джонбер» (далее — ЗАО «Джонбер», общество«Джонбер») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском кправительству Москвы и товариществу с ограниченной ответственностью«Совместное российско-германское предприятие „Реформа“ (внастоящее время — общество с ограниченной ответственностью „Совместноероссийско-германское предприятие “Реформа»; далее — ТОО «СП»Реформа", ООО «СП „Реформа“) о признании правасобственности на квартиры N 2, 3, 4, 6 и машино-места N 6п, 7п, 8п, 9п,находящиеся по адресу: Москва, Нащокинский пер., д. 16.
По договорукупли-продажи от 21.04.2004 общество „Акционерный рай“ продалоквартиры N 4, 6 банку, который зарегистрировал право собственности на указанныеквартиры 09.11.2004 и по договорам купли-продажи от 09.11.2004 продал квартируN 4 гражданину Чашнику Д.А., квартиру N 6 — гражданину Шутову Л.А.
На основании договоракупли-продажи от 21.04.2004 общество „Акционерный рай“ произвелоотчуждение квартир N 2, 3 в частную собственность гражданина Сироты В.В.,который 09.11.2004 зарегистрировал права собственности на эти квартиры.
Согласно договорамкупли-продажи от 10.11.2004 гражданин Сирота В.В. продал квартиру N 2 гражданкеАлександровой Ю.В., квартиру N 3 — гражданке Прокопенко Е.В.
Граждане АлександроваЮ.В., Прокопенко Е.В., Чашник Д.А. и Шутов Л.А. 16.11.2004 зарегистрировалипереход к ним права собственности на приобретенные квартиры.
В соответствии спунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический актпризнания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество всоответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственнаярегистрация является единственным доказательством существованиязарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имуществоможет быть оспорено только в судебном порядке.
В судебном порядкезарегистрированные права граждан на квартиры N 2, 3, 4, 6 обществом»Джонбер" не оспорены и не признаны недействительными[59].
Такимобразом, купля-продажа является одним из распространенных гражданско-правовыхспособов удовлетворения потребности в жилье, а также широким полем длямошенничества. К нормативному регулированию этого договора применимы как общиенормы о купле-продаже, так и нормы о купле-продаже недвижимости ссоответствующими особенностями, характерными для жилых помещений. Причем эторегулирование имеет определенные изъяны, которые необходимо устранятьзаконодательным путем.2.2 Договоручастия в долевом строительстве жилья
Преобразование социально-экономического строя РоссийскойФедерации в 90-х гг. XX в. внесло кардинальные изменения в строительнуюотрасль. «Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетныхсредств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились, а внекоторых регионах сошли практически на нет. Инвестиционные вложения в областикапитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-подопеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительнойиндустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфереявно преобладали частнособственнические отношения...»[60].
На первый план в этих обстоятельствах выходит«новый» субъект строительной отрасли — инвестор. С одной стороны, этопассивный участник, поскольку не выполняет ни функции заказчика, низастройщика, ни подрядчика, с другой стороны, необходимый участник, так какфинансирует строительство объекта. Причем инвестор не распоряжается своимиденежными средствами; для этого есть застройщик, который привлекает капиталыразличных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретногоинвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительстваденежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух донескольких десятков, а иногда и сотен.
На сегодняшний день строительство является одним из самыхдорогих видов хозяйственной деятельности, требующих крупных инвестиций, поэтомупри жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательныецентры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия(инвестирования). Справедливости ради отметим, что долевое строительство неявляется изобретением нашего времени, оно существовало в виде организацииразличных потребительских кооперативов уже в 50-е гг. прошлого века[61].Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств икрупных предприятий («кооператив для своих»). Несмотря на то, чтокооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чащедольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовыедоговоры: договор простого товарищества и договор участия в долевомстроительстве.
В теории существуют различные мнения относительно того, носятли указанные договоры инвестиционный характер[62]. Если говорить одоговоре простого товарищества, то его однозначно определяют какинвестиционный, чего нельзя сказать о договоре участия в долевом строительстве.Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не являетсяинвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получениеприбыли[63], а гражданин, приобретаяимущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли.Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле. Вместес тем такая деятельность может приносить не только прибыль, но и приводить киному положительному эффекту[64] (например, приобретениенедвижимости). Кроме того, недвижимость во всем мире считается одним из самыхвыгодных объектов инвестиций.
Если все-таки признать рассматриваемое соглашениеинвестиционным, то гражданин, по мнению юристов, говорящих о неинвестиционномхарактере исследуемой сделки, сразу теряет статус потребителя, а следовательно,к таким отношениям нормы законодательства о защите прав потребителей неприменяются. Представляется, что существу инвестиционных отношений такоевзаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положенийнормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждаетсяВерховным Судом РФ, отмечавшим, что "… признание договора инвестиционнымне дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключаетвозможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодексаРоссийской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите правпотребителей»[65]. В связи с этим считаем,что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер.
Другой не менее обсуждаемый вопрос касается соотношениядоговора участия в долевом строительстве и договора простого товарищества. Еслираньше этот спор не имел под собой основания[66], то теперь, свступлением в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве)[67],он кажется совсем не актуальным. Но именно в связи с принятием новогонормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайнополезно, поскольку позволяет определить, в каких ситуациях следует заключатьтот или иной договор.
Дело в том, что договор простого товарищества ужезарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций[68].Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости,когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательскойдеятельности[69]. Кроме того, громоздкаяконструкция договора участия в долевом строительстве малопривлекательна длямобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивнорегулирует только привлечение денежных средств граждан для строительствамногоквартирных домов[70]. Итак, в сфере долевогостроительства широко распространены два договора: договор простого товариществаи договор участия в долевом строительстве.
Если одновременно существуют три условия: привлекаютсяденежные средства граждан; строится многоквартирный дом; застройщик берет насебя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнутьправо собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, тотакие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевомстроительстве. В остальных случаях можно заключать либо договор участия вдолевом строительстве, либо договор простого товарищества.
Справедливо мнение некоторых авторов[71],считающих, что договор простого товарищества целесообразней применять вслучаях:
— небольшого количества дольщиков;
— при строительстве нежилых объектов;
— если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а неденьгами;
— если цели дольщиков одинаковы и объект строится «длясебя».
Анализ определения договора участия в долевом строительствепоказывает, что это договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.
Интересным является вопрос об отнесении договора долевогостроительства к публичным договорам. Из определения, данного Гражданскимкодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров.Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация,выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такойстороной является застройщик, однако в соответствии с Законом им может бытьлюбое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то естьи некоммерческая организация. «Второй признак касается характерадеятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельностьсвязана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ иоказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации,то есть деятельность должна быть публичной»[72].Если говорить об анализируемом соглашении, то прямо такая обязанность длязастройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможностьотказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособностиобратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена иусловия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике жезастройщик всегда пойдет на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту(например, приобретающему целый этаж).
Таким образом, даже если участником долевого строительствабудет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя. Зато он подходит подпризнаки другого вида — догвора присоединения. Основным признаком такогодоговора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применениядоговора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такогодоговора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве.Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных,торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипныхсделок.
При юридической характеристике любого договора важноезначение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификацияпо «принципу результата (направленности результата)»[73].Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы:«направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований(»общецелевые"[74]), на выполнение работ ина оказание услуг".
Если по отношению к первым двум группам договоров поуказанной классификации положение договора участия в долевом строительствеобозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения какотносящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ неявляется столь однозначным.
Представляются неубедительными аргументы тех юристов, которыепредлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказаниеуслуг, в частности, его отождествляют с договором возмездного оказания услуг[75],агентским, или посредническим, договором[76].
С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не всовершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретенииобъекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребностиучастника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многимипричинами, например отсутствием профессиональных знаний в областистроительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами,которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активногоучастия в проекте. В такой ситуации застройщик несомненно оказывает дольщикууслугу по реализации инвестиционного проекта.
Однако на практике наиболее часто возникает вопрос: можно лирассматривать договор между дольщиком и застройщиком как обычный договорстроительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком,а застройщик — генеральным подрядчиком?
Если сравнить понятия этих договоров, то можно обнаружить,что они очень близки по существу. Как в договоре подряда, так и в договореучастия в долевом строительстве одна сторона обязуется построить объектнедвижимости, а другая — обязуется принять и оплатить обусловленную цену. Такимобразом, цель этих сделок — строительство и передача в собственность объектанедвижимости.
Однако, во-первых, Верховный Суд РФ[77]указывает (как на главную особенность возникающих между сторонами договорастроительного подряда отношений) на то, что гражданин вступает в правоотношенияпо строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком — организацией,осуществляющей строительство жилого дома. Во-вторых, следует учитывать, чтоодним из существенных условий договора строительного подряда являетсяобязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчикбудет строить объект недвижимости. Данная норма является императивной и непредполагает возможности в договорном порядке возложить эту обязанность наподрядчика. Следовательно, до начала строительства объекта заказчик долженприобрести какое-либо право на земельный участок (например, право собственностиили право аренды). При отсутствии условия о размере и конкретномместонахождении земельного участка, на котором подрядчик должен вестистроительство, договор строительного подряда нельзя считать заключенным,поскольку не определено одно из существенных условий договора. В договоре жеучастия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести застройщик,что является одним из требований, без выполнения которого данный субъект вообщене имеет права привлекать дольщиков.
Итак, можно считать правильным мнение некоторых авторов[78],предлагающих исследуемый договор не относить ни к одному из поименованных в ГКРФ договоров. Также нельзя его рассматривать и в качестве смешанного договора ирегламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующихвидах договоров, как полагают другие правоведы[79].
Однако при этом следует отметить, что конструкция договораучастия в долевом строительстве все-таки сочетает в себе элементы как услуги,так и работы.
В связи с тем, что одним из способов обеспечения исполненияобязательств застройщика является залог недвижимости, к этим отношениям помимообщих норм ГК РФ о залоге применяется Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке).При этом «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексеРоссийской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке вслучаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом неустановлены иные правила»[80], то есть при коллизиинорм ГК РФ и Закона об ипотеке последний имеет преимущественное значение. Прирассмотрении вопроса о залоге, о чем будет говориться далее, были выявленыпротиворечия норм Закона об участии в долевом строительстве положениям и ГК РФ,и Закона об ипотеке. В пункте 9 ст. 13 Закона об участии в долевомстроительстве указано, что «к отношениям, вытекающим из залога,возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положенияГражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“ с учетом особенностей,установленных настоящим Федеральным законом». Думается, формулировка должнабыть несколько иная, например: «к отношениям, вытекающим из договора…применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей вчасти, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
Известно, что залог может возникнуть по закону и из договора.В данном случае залог предусмотрен Законом об участии в долевом строительстве.Так, с момента государственной регистрации договора у участников долевогостроительства (залогодержателей) считаются находящимися в залогепредоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщикуна праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок истроящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или)иной объект недвижимости.
Из вышеназванных положений Закона бесспорно можно согласитьсятолько с тем, что застройщик в обеспечение своих требований может заложитьземельный участок, который находится у него в собственности.
Согласно ст. 335 ГК РФ, залогодателем вещи (имеется в видувозводимое строение) может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее правохозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на вещь,то необходимо согласие собственника. Отсюда возникает вопрос, какое правоимеется у застройщика на возводимый объект можно сказать, что, если застройщики имеет какое-то право, то это точно не право собственности[81].Верховный Суд РФ также отмечает, что «организация, привлекающая денежныесредства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий,не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них...»[82].Следовательно, возможность отдавать в залог возводимое строение ставится подсомнение. В связи с этим интересна следующая норма о том, что застройщик обязанзарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства привозникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Почему правособственности на незавершенное строительство регистрирует только застройщик?Дольщики также имеют полное право на регистрацию объекта, так как строительствоведется на их денежные средства.
Согласно п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, ипотека земельныхучастков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, недопускается. Например, в городе Владивостоке, если земельный участок неявляется собственностью застройщика, то он находится в муниципальной илигосударственной собственности и передан в аренду для строительства. Значит,такой участок тоже не может быть заложен. Говорить об ипотеке в данном случаеможно, если право аренды на такой участок закладывается одновременно созданием, расположенным на нем. Но, как говорилось выше, вопрос об ипотекездания достаточно спорный.
Итак, в Законе об участии в долевом строительствепредусмотрен хороший способ обеспечения исполнения обязательств со сторонызастройщика, но его реализация на практике весьма затруднительна.
В связи с темой реализации заложенного имущества, в случаенеисполнения застройщиком своих обязательств может возникнуть ситуация, когдаучастники долевого строительства могут посчитать более выгодным для себя неполучение назад вложенных денежных средств, а продолжение строительства с новымзастройщиком. Такой вариант никак не урегулирован в законодательстве. Возможно,этот пробел необходимо решать на уровне государственного контроля путемвнесения в договор на реализацию заложенного имущества условия о дальнейшемисполнении обязательств по уже заключенным договорам участия в долевомстроительстве. Но более надежный способ защитить права дольщиков — этозарегистрировать общую долевую собственность на незавершенное строительство (обэтом говорилось выше). И тогда инвесторы сами смогут решать судьбу вложенныхденежных средств.
Таким образом, решив имеющиеся вопросы и споры, Закон обучастии в долевом строительстве привел к возникновению новых проблем (при этомпока только предполагаемых). В целом значение указанного Закона в связи с тем,что он наконец-то закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу иструктуру договора участия в долевом строительстве, переоценить нельзя. Однакодумаем, что для дальнейшей эффективной его реализации необходимо внести ещенемало изменений и дополнений, а соответствующим государственным органам датьопределенные разъяснения по вопросам применения рассмотренного договора.2.3 Коммерческийи социальный наем в жилищной сфере
Основными договорами вжилищной сфере, направленными на передачу жилого помещения в возмездноевладение и пользование, являются договоры коммерческого и социального наймажилого помещения.
Оба договора имеютсвоей целью удовлетворение важнейшей потребности граждан в жилье.Характеристика договоров коммерческого и социального найма жилого помещениядолжна строиться на основе их сравнительного анализа, который позволит, с однойстороны, выделив черты сходства и различия, полнее отразить специфику каждого изних, а с другой — в силу недостаточной урегулированности договора коммерческогонайма нормами ГК РФ выявить возможность применения к последнему отдельныхположений договора социального найма, если это не противоречит его сущности иположениям ГК РФ о нем.
Особенности правовогорегулирования и сфера действия договоров. Договор коммерческого найма жилогопомещения регулируется нормами главы 35 ГК РФ (статьи 674, 675, 678, 680,пункты 1 — 3 ст. 685), договор социального найма жилого помещения — ст. 672 ГКРФ, а также ЖК РФ, в частности разд. III. Статья 672 ГК РФ, определяя областьприменения договора социального найма жилого помещения (государственный имуниципальный жилищный фонд социального использования), оставляет все другиепригодные для проживания граждан помещения возможными объектами договоракоммерческого найма. Таким образом, выявляется один из важнейших признаковдоговора — сфера его действия[83].
По договору социальногонайма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальномжилищном фонде (п. 1 ст. 672 ГК РФ, ст. 49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержитсяуказания, из какого жилищного фонда предоставляются жилые помещения по договорукоммерческого найма. В ЖК РФ дается понятие жилищного фонда и выделяются еговиды в зависимости от формы собственности и целей использования (в частности,жилищный фонд коммерческого использования — п. 4 ч. 3 ст. 19)[84].
Н. и З. обратились кмировому судье судебного участка N 4 г. Набережные Челны с иском к КМУП«Челныстройремонт» о зачете произведенных ими затрат на ремонтквартиры и приобретение необходимого для проживания в ней оборудования в сумме13091 руб. в счет задолженности по квартплате, будущих платежей по квартплате иза коммунальные услуги. В обоснование своих требований они ссылались наследующее. Предоставленная им в мае 2002 г. по договору социального наймадвухкомнатная квартира не была отремонтирована, находилась в антисанитарномсостоянии, поскольку ранее в ней располагался опорный пункт милиции, в ней отсутствовалигазовая плита, санфаянс, смесители для ванны и кухни, мойка на кухне иумывальник в ванной. В связи с этим наниматели были вынуждены произвести ремонтв квартире, а также купить и установить необходимое для проживанияоборудование.
Жилое помещение,предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроеннымприменительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленнымсанитарным и техническим требованиям.
Наниматели вынужденыбыли за счет собственных средств привести предоставленную им квартиру впригодное для проживания состояние, хотя такая обязанность в силу п. 3.1договора социального найма жилого помещения в доме КМУП«Челныстройремонт» лежит на наймодателе, т.е. ответчике.
Суд апелляционнойинстанции пришел к выводу, что поскольку предоставленная наймодателем подоговору социального найма жилого помещения квартира не отвечала санитарным итехническим требованиям, т.е. находилась в ненадлежащем состоянии, в связи счем Н. и З. понесли затраты личных средств на устранение недостатков квартиры,то они вправе требовать от наймодателя зачета понесенных расходов в счетплатежей за квартиру и коммунальные услуги, за исключением расходов на краску,клей и другие материалы, использованные для текущего ремонта квартиры.
Судебная коллегиянаходит данный вывод суда апелляционной инстанции правильным, основанным нанормах материального права, регулирующих спорные правоотношения, и имеющихся вделе доказательствах[85].
Договор коммерческогонайма жилого помещения может быть заключен при отсутствии на этот счетимперативной нормы ГК РФ в любом жилищном фонде, за исключением жилищного фондасоциального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), в котором жилые помещениямогут предоставляться только по договору социального найма. Так, не исключаетсявозможность заключения договора коммерческого найма в государственном илимуниципальном жилищном фонде, о чем часто упоминается в п. 3 ч. 2 ст. 153, ч. 1ст. 154, ч. 3 ст. 155, ст. 156 ЖК РФ. Эти договоры, являясь по своейюридической природе гражданско-правовыми, будут находиться в сфереприоритетного регулирования ГК РФ, тем более что в ЖК РФ они лишь упоминаются,но детально не регулируются.
Специфика предметаобоих договоров определяет их характеристику как консенсуальных, возмездных,двусторонне обязывающих и взаимных. Оба обязательства возникают из соглашениясторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощенадминистративным актом — решением органа местного самоуправления, которое, всвою очередь, является основанием заключения самого договора (части 3, 4 ст. 57ЖК РФ).
Возмездность договоровпредполагает наличие платы за пользование жилым помещением (статьи 671, 678,682 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 67, статьи 153 — 156 ЖК РФ). В отношении коммерческогонайма плата за жилое помещение устанавливается в договоре по соглашению сторон(п. 1 ст. 682 ГК РФ). Если в соответствии с законом установлен максимальныйразмер платы за жилое помещение, плата, определенная в договоре, не должнапревышать этот размер. Трудно себе представить, как исходя из современногозаконодательного уровня защиты права собственности, целей и коммерческогохарактера договора будет обосновываться такое ограничение платы, если речь неидет о социальном жилье[86].
Важной гарантией правсторон является правило п. 2 ст. 682 ГК РФ о недопущении одностороннегоизменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев,предусмотренных законом или договором. В договоре коммерческого найма должныоговариваться также сроки внесения платы за жилое помещение. Если стороны этогоне предусмотрели, считается, что плата вносится ежемесячно в порядке,предусмотренном ЖК РФ (ст. 155). При социальном найме плата за жилое помещениедетально регулируется нормами ЖК РФ (статьи 154 — 156, 159, 160), другиминормативными правовыми актами[87] о порядке исчисления ивзимания платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предоставлениясубсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам приопределенных условиях.
Помимо платы за жилоепомещение, наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилогопомещения должен оплачивать коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ, статьи 154 — 155, 157 ЖК РФ). Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами,проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо отформы собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим натерритории соответствующего муниципального образования в зависимости от степениблагоустроенности жилых помещений. Размер платы за коммунальные услугирассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемогопо показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативовпотребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления,за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электро- игазоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Федерациив порядке, установленном Правительством РФ. Правила предоставления коммунальныхуслуг гражданам устанавливаются Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ)[88].
Согласно п. 3 ст. 19Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ «Об основах регулированиятарифов организаций коммунального комплекса» плата за коммунальные услугидля граждан-нанимателей и собственников жилых помещений устанавливается с учетомнадбавок к ценам (тарифам) для потребителей, определяемых в соответствии с этимЗаконом.
Наниматель жилогопомещения по договорам коммерческого и социального найма несет ответственностьза несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальныеуслуги (ст. 330, пункты 1, 2 ст. 401 ГК РФ, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ). Общее правилодля обоих видов найма — взыскание неустойки является мерой гражданско-правовойответственности. Неустойка может быть применена к гражданину лишь при наличииего вины, которая, в свою очередь, презюмируется.
При определенных,указанных в законе условиях наниматели по договору социального найма жилогопомещения имеют право на предоставление субсидий по оплате жилого помещения икоммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Граждане, проживающие в жилых помещениях наосновании договора коммерческого найма, заключенного с собственниками жилыхпомещений (физическими и юридическими лицами) частного жилищного фонда, илидоговора поднайма, заключенного с нанимателями жилых помещений в жилищном фонденезависимо от формы собственности, не имеют права на получение субсидий[89].
Договору социальногонайма жилого помещения, в отличие от коммерческого найма, не свойствен принципсвободы договора (ст. 421 ГК РФ). Кроме того, являясь публичным по своейюридической природе, договор социального найма жилого помещения относится кдоговорам присоединения (ст. 428 ГК РФ). Это объясняется тем, что существованиетиповых договоров социального найма жилого помещения[90]ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами(ч. 2 ст. 63 ЖК РФ). При коммерческом найме типовой договор может применятьсятолько по желанию сторон, прежде всего собственника жилого помещения, и неявляется обязательным.
Основной цельюдоговоров коммерческого и социального найма жилого помещения является удовлетворениепотребности граждан в жилье (потребительская направленность). Потребительскийхарактер обозначен нормами ГК РФ (статьи 671, 672, 678) и ЖК РФ (ст. 17), всоответствии с которыми жилое помещение должно предоставляться гражданину дляпроживания в нем, а гражданин должен использовать жилое помещение поназначению. Допускается использование жилого помещения для осуществленияпрофессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательскойдеятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это ненарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ). При коммерческом найметакое использование жилого помещения должно быть обязательно согласовано с егособственником в договоре. Запрещается размещать в жилых домах промышленноепроизводство (ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).
Жилые помещенияпредоставляются из разных жилищных фондов; различны и основания, по которымпредоставляется жилье. Договор коммерческого найма может быть заключен в любомжилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья, в котором жилыепомещения предоставляются по договорам социального найма (ст. 19 ЖК РФ).Жилищный фонд социального использования предназначен для социально незащищенных слоев населения, следовательно, договор социального наймазаключается не со всеми нуждающимися в улучшении жилищных условий, а только сгражданами определенных категорий (статьи 49, 51, 57), которые в соответствии сзаконом признаются нуждающимися в жилых помещениях[91].Для заключения договора коммерческого найма достаточно, чтобы нанимательнуждался в жилом помещении, а не обязательно был малоимущим.
Размер предоставляемогожилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит отжелания нанимателя и его финансовых возможностей. По договору социального наймажилое помещение предоставляется в пределах определенной жилищнымзаконодательством нормы (ст. 50 ЖК РФ).
Сторонами договоровкоммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель инаниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФназывает собственника или управомоченное им лицо (п. 1 ст. 671). Категориюнанимателей можно определить путем исключения субъектов, которые в силу п. 2этой же статьи не могут быть стороной договора, — это юридические лица. О том,что нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин,упоминается и в ст. 677 ГК РФ. По договору социального найма жилого помещения наймодателемявляется собственник жилого помещения государственного или муниципальногожилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченныегосударственные органы, органы местного самоуправления либо иные управомоченныелица, которые обязаны передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилоепомещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 672 ГК РФ, ст. 60ЖК РФ). В обоих договорах наймодателем выступает собственник имущества илиуполномоченное им лицо, а в качестве нанимателя — физическое лицо, использующеежилое помещение для проживания.
Существенные отличия вправовом регулировании социального и коммерческого найма усматриваются вопределении круга лиц, пользующихся жилым помещением вместе с нанимателем. Вжилищном законодательстве используется понятие «члены семьинанимателя», к которым относятся совместно проживающие с ним супруг, детии родители (ст. 69 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы(лица пенсионного возраста, инвалиды I — III группы, лица, не достигшие 16 лет,учащиеся до 18 лет) признаются членами семьи нанимателя, если вселенынанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Висключительных случаях иные лица (например, свойственники, опекуны, попечители)могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке, если вселенынанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство[92].Члены семьи нанимателя должны быть обязательно указаны в договоре социальногонайма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Перечень членов семьи нанимателяявляется существенным условием договора социального найма жилого помещения.Изменение субъектного состава членов семьи нанимателя влечет за собойнеобходимость внесения изменений в договор[93].
При регулированииотношений коммерческого найма законодатель отказался от термина «членысемьи нанимателя», заменив его категорией постоянно проживающих совместнос нанимателем граждан (ст. 677 ГК РФ). При этом не требуется, чтобы они вели снанимателем общее хозяйство, были членами его семьи. Не установлены такжекритерии для определения круга этих лиц. Их устанавливает сам наниматель; нодля того, чтобы лицо подпало под эту категорию, оно должно быть указано вдоговоре коммерческого найма либо при его заключении, либо в любой другоймомент в течение срока его действия (п. 2 ст. 677).
По обоим договорампредусматривается солидарная ответственность дееспособных граждан, совместнопроживающих с нанимателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Отличиесостоит в том, что для возникновения солидарной ответственности по договорукоммерческого найма граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем,должны, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что всеони несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателеми становятся сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК РФ). По договору социального наймажилого помещения все дееспособные члены семьи нанимателя изначально несутсолидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим издоговора (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Социальный наем в отличие от коммерческого всегдахарактеризуется множественностью субъектов на стороне нанимателя, так какпроживающие совместно с ним члены семьи являются сонанимателями независимо оттого, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем или нет[94].
Различия договоровкоммерческого и социального найма жилого помещения проявляются не только вопределении круга лиц, использующих жилое помещение вместе с нанимателем, но ив установлении разных оснований для их вселения. При коммерческом найме, помимотребования о согласии нанимателя, граждан, совместно с ним проживающих,обязательным условием вселения является согласие наймодателя (хотя в ГК РФ непредусмотрены специальные правила, касающиеся формы такого согласия), заисключением вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ). Еще однооснование вселения — соблюдение нормы общей площади жилого помещения (ч. 5 ст.15 ЖК РФ) на одного человека, предусмотренной жилищным законодательством, кромеслучаев вселения несовершеннолетних детей.
Особенностью договоровнайма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона обих обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Отличительный признакдоговора коммерческого найма — его срочность. Договор будет считатьсязаключенным на 5 лет, если иной срок не определен в договоре либо если этотсрок превышает 5 лет (ст. 683 ГК РФ).
По срочности ГК РФвыделяет два вида договоров коммерческого найма:
долгосрочный (до 5лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, котораявыражается в том, что истечение указанного в договоре срока не являетсябезусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен намаксимально допустимый законом срок — 5 лет (в отличие от аналогичной ситуациипо договору аренды — п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договоракоммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключениедоговора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно ширепо сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право ссогласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) ивременных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилоепомещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
краткосрочный, которыйзаключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочиянанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеетпреимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселятьв жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднаймажилого помещения.
В отличие от договоракоммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное(пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договорасоциального найма жилого помещения выражается стабильность жилищныхправоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством.Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но исоциальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Специфическим правомнанимателя по договору социального найма жилого помещения является право назамену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (статьи 72 — 75) занимаемого жилого помещения.Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает только из договорасоциального найма жилого помещения. Причинами осуществления обмена являютсясемейные обстоятельства, смена места работы и т.д. При совершении обменаобъяснение наймодателю его причин не требуется.
По договору обменажилых помещений наниматель жилого помещения по договору социального наймажилого помещения обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другомунанимателю, который, в свою очередь, передает взамен принадлежащее ему подоговору социального найма жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениямиявляется самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь нажилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения.
При обмене жилыхпомещений, принадлежащих лицам на праве собственности, применяются нормы главы31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от договора обмена предметом,сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями.Так, договор мены может быть заключен в отношении любого помещения, а призаключении договора обмена без соблюдения учетной нормы наймодатель вправеотказать в даче согласия на совершение такого договора.
ЖК РФ не предусматриваетобмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилоепомещение, принадлежащее на праве собственности. ЖК РФ, как и ГК РФ, несодержит возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социальногонайма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Наниматель по договорамкоммерческого и социального найма жилого помещения несет ответственность занеисполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии сзаконодательством (пункты 2, 4 ст. 687, статьи 393 — 406 ГК РФ, ст. 68, ч. 4ст. 83, статьи 90, 91, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).
Договоры коммерческогои социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Обадоговора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается впредоставлении определенных гарантий более слабой стороне — гражданину(нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социальногонайма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.
Содержащиеся в нормахглавы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев егоприменения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма.Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправевключить в него указание на применение конкретных норм жилищногозаконодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилогопомещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречиттребованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.2.4 Ипотечноежилищное кредитовании в России
Острейшая проблема обеспечения граждан жильем в современнойРоссии привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путейудовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решенияпроблемы убеждает в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемойсфере выступает ипотечное жилищное кредитование, а также государственное имуниципальное субсидирование отдельных категорий граждан, процентных ставок пожилищным кредитам для получения ипотечного кредита на приобретение жилья[95].
Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования былисформулированы в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28«О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования вРоссийской Федерации»[96], которым была одобренаКонцепция развития этой системы. Она предусматривает три главных направленияработы в указанной сфере:
1) долгосрочное жилищное кредитование населения;
2) кредитование жилищного строительства;
3) государственная поддержка приобретения жилья населением(система целевых адресных субсидий).
Характерно, что эта Концепция определяет долгосрочныйипотечный жилищный кредит как «кредит или заем, предоставленныефизическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемогожилья...». Исходя из этого, говоря о долгосрочном ипотечном жилищномкредите, нужно иметь в виду прежде всего кредитование под залог приобретаемогожилья. Предполагается, что такая система рассчитана на граждан (семьи) сосредними и низкими показателями дохода. Однако, учитывая стандартную схемупредоставления долгосрочного ипотечного кредита на приобретение жилья,предусмотренную федеральной программой, следует говорить о ее безусловнойориентированности на слои населения со стабильными средними доходами.
Во всех случаях первыми и главными субъектами, участниками рынкаипотечного жилищного кредитования выступают заемщики — граждане РФ, которыезаключили соответствующие кредитные договоры (договоры займа) с кредитными ииными организациями с целью приобрести жилье. Обеспечением исполненияобязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья. Анализируяправовое положение граждан, намеренных улучшить свои жилищные условия с помощьюипотечного кредита, нужно понимать, что такое правовое положениехарактеризуется известной сложностью. Дело в том, что само ипотечноекредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, вкотором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору,но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилогопомещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случаеправовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав иобязанностей, которые необходимо знать и соблюдать. Тем не менее обычныйпорядок совершения ипотечной сделки по приобретению квартиры в современнойРоссии подразумевает в первую очередь обращение гражданина к потенциальномукредитору (в кредитную и иную организацию) с целью выбора кредитной программы ирасчета возможного размера кредита. Именно этот факт объясняет изначальноеупоминание гражданина в качестве заемщика.
Согласно статье 819 ГК РФ заемщиком считается лицо, котороеполучает от банка или иной кредитной организации (кредитора) денежные средства(кредит) в размере и на условиях, предусмотренных договором, обязуетсявозвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В то же времяв соответствии со статьей 807 Кодекса заемщику может быть предоставлена суммаденег в собственность займодавцем по договору займа. На такую сумму такженачисляются проценты, которые подлежат возвращению заемщиком вместе с суммойосновного займа. Учитывая родственный характер указанных договоров, а такжеприменение правил, предусмотренных в отношении договора займа, к договорукредита, мы рассматриваем эти договоры в тесной взаимосвязи. В обоих случаяхглавная обязанность заемщика-гражданина — обязанность возвратить кредит иначисленные на сумму кредита проценты в предусмотренные договором сроки.
Очевидно, что упоминание в качестве заемщиков только гражданРФ не исключает для иностранных граждан возможности приобрести жилье натерритории РФ через систему ипотечного жилищного кредитования. Данноеутверждение основано также на части 3 статьи 62 Конституции РФ и на статье 4Федерального закона от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ «О правовом положении иностранныхграждан в Российской Федерации»[97], устанавливающих натерритории России равные с российскими гражданами права иностранцев заисключением случаев, предусмотренных федеральным законом. Ипотечные программымногих российских банков свидетельствуют о том, что отсутствие российскогогражданства не препятствует получению ипотечного кредита на приобретениеквартиры.
Нижнее возрастное ограничение для потенциального заемщикасоставляет 18 лет. Однако здесь, конечно, необходимо обратить внимание на то,что даже при наличии у совершеннолетнего заемщика необходимых средств дляпервоначального взноса (как правило, 25 — 35% стоимости жилья) он, во всякомслучае, проходит процедуру андеррайтинга, которая представляет собой всестороннююпроверку кредитной организацией или иной уполномоченной организациейплатежеспособности заемщика и реальной возможности для него вернуть кредит иначисляемые по такому кредиту проценты в установленные договором сроки. Приподобной проверке учитываются в первую очередь размер, надежность иперспективность получаемых заемщиком периодических доходов. При этом расходызаемщика по уплате платежей по кредиту и процентов не должны превышать 30 — 33%от его совокупного подтвержденного месячного дохода. Данные показателипредусмотрены как федеральной, так и региональными программами развитияипотечного кредитования, подтверждаются объективными экономическими расчетами[98].К примеру, в США подобные показатели колеблются от 28 до 38% в зависимости отвида кредита[99].
Сегодня при стабильном среднем доходе заемщика, как правило,необходимо поручительство также получающих стабильный доход физических илиюридических лиц в качестве дополнительного обеспечения исполнения заемщикомсвоих кредитных обязательств. Причем в данном случае нужно различатьсозаемщиков и поручителей, хотя роли тех и других примерно схожи. Оформление созаемщикаосуществляется, чтобы обеспечить кредитору дополнительную гарантию исполнениякредитного обязательства, а также выполнить определенные квалификационныетребования кредитора (о совокупном доходе семьи, возрасте заемщика и другие).Созаемщики обязуются на тех же условиях, что и заемщик, возвратить кредиторусумму кредита и выплатить проценты за пользование заемными средствами, то естьсозаемщик несет солидарную ответственность. Согласно пункту 1 статьи 322 ГК РФсолидарная обязанность может возникнуть, если она предусмотрена договором, вчастности в случае неделимости предмета обязательства. Особенностью здесьвыступает то, что при солидарной обязанности кредитор имеет право требоватьисполнения обязательства как от всех солидарных должников совместно, так и откаждого в отдельности, причем как полностью, так и в части долга (пункт 1статьи 323 Кодекса). Очевидно, что такая ситуация выгодна для кредитора.
Есть мнение, что созаемщиками могут быть только супруги,другие лица не могут быть оформлены в качестве таковых[100].Однако актуальная практика ипотечного кредитования опровергает такую точкузрения. Сегодня уже на региональном уровне существуют ипотечные программы, всоответствии с которыми созаемщиками могут выступать не только супруги, но иродители, друзья, даже знакомые. Данные лица становятся созаемщиками,исчисляется их совокупный доход, на основании которого рассчитывается суммакредита. Однако при этом созаемщики не становятся собственниками приобретаемойс использованием кредитных средств квартиры, а количество будущих собственниковне зависит от числа созаемщиков. Созаемщики не могут также претендовать навыделение доли в праве собственности на приобретаемую квартиру. Квартира влюбом случае оформляется в собственность основного заемщика, другие лишьвключаются в договор. Ситуация с множеством собственников заложенного имуществапривела бы к трудностям в оформлении сделки и в обращении взыскания на предметипотеки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 361 ГК РФ поручителемпризнается лицо, которое обязано перед кредитором другого лица отвечать заисполнение последним его обязательства полностью или в части. Солидарнаяответственность должника и поручителя наступает, однако, лишь в случаенеисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, чтоотличает поручителя от созаемщика, поскольку последний ответственен заисполнение в любом случае.
Договор поручительства при ипотечном кредитовании заключаетсямежду кредитором и поручителем в письменной форме в виде отдельного документа.
Поручителем может выступить как физическое, так и юридическоелицо, в то время как созаемщик — обычно лишь физическое лицо. При рассмотрениилица кредитором в качестве поручителя на первый план выходит егоплатежеспособность.
Наконец, еще одним моментом, отличающим созаемщика отпоручителя, является то, что доходы созаемщика, как правило, непосредственноучитываются при определении величины ипотечного кредита. Доходы поручителя вэтом вопросе не учитываются вовсе.
Следует учитывать, что стандартная ставка банковскогопроцента по жилищному кредиту составляет 14% годовых в рублях. Таким образом,одними из главных барьеров на пути развития системы ипотечного жилищногокредитования выступают низкая платежеспособность населения и дороговизнаипотечных кредитов.
Указанные проблемы отчасти призваны решить целевые адресныесубсидии гражданам-заемщикам, идущие прежде всего на уплату первоначальноговзноса за приобретаемое в кредит жилье в рамках социальных программ ипотечногокредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28определены категории граждан, имеющих возможность получить такие субсидии засчет соответствующих бюджетов. Речь идет о молодых семьях, работниках бюджетнойсферы, гражданах, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к нимместностей, гражданах, уволенных и увольняемых с военной службы и других.
Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 года № 153[101]устанавливают порядок выпуска и реализации государственных жилищныхсертификатов который является именным свидетельством, удостоверяющим правогражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии (жилищнойсубсидии) для приобретения жилого помещения. В нем обозначены соответствующиекатегории граждан, которым субсидии предоставляются за счет средствфедерального бюджета. К таковым относятся:
— военнослужащие и граждане, уволенные с военной службы взапас или отставку;
— лица, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненныхк ним местностей, имеющие стаж работы или время проживания в районах КрайнегоСевера и приравненных к ним местностях не менее 15 лет и не имеющие жилья вдругих регионах Российской Федерации;
— лица, признанные в установленном порядке вынужденнымипереселенцами;
— лица, пострадавшие от чернобыльской и других аварий,чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий;
— лица рядового и начальствующего состава налоговой полиции;
— сотрудники центрального аппарата Министерства внутреннихдел Российской Федерации, министерств (главных управлений, управлений)внутренних дел субъектов Российской Федерации, а также предприятий, учрежденийи организаций, непосредственно подчиненных Министерству внутренних дел РФ, атакже сотрудники Государственной противопожарной службы, содержащиеся за счетсредств федерального бюджета;
— спасатели профессиональных аварийно-спасательных служб ипрофессиональных аварийно-спасательных формирований федеральных органовисполнительной власти;
— члены казачьих обществ, взявшие на себя в установленномпорядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившиесяв пограничные районы Российской Федерации;
— молодые малообеспеченные семьи (один из супругов в возрастене старше 30 лет).
Кроме прочего, указано, что категориям граждан, неперечисленным в Положении и нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидияпредоставляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации иместных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключениембюджетных) — за счет средств этих предприятий и организаций.
Устанавливая перечень категорий граждан, пользующихся особойподдержкой государства при приобретении жилья через систему ипотечногожилищного кредитования, федеральное законодательство намечает пути развитиярегиональной нормативной базы в данной сфере. На сегодняшний день ипотечныепрограммы приняты практически во всех субъектах РФ. Ими предусмотрены гарантиии льготы для отдельных категорий граждан со стороны государства приприобретении жилья. Так, ипотечной программой Красноярского края, котораяпроводится в соответствии с Законом Красноярского края «О государственнойпомощи гражданам в приобретении жилья и о краевой целевой программе»Развитие жилищного строительства в Красноярском крае на основе механизмовипотечного кредитования на 2001 — 2005 годы" от 5 июня 2001 года № 14-1336установлено, что участниками программы могут выступать граждане, проживающие натерритории Красноярского края, а именно:
1) лица, находящиеся в очереди на улучшение жилищных условийи имеющие право на приобретение жилья на льготных условиях в соответствии сдействующим законодательством и не воспользовавшиеся этим правом на моментучета в качестве участника данной программы;
2) матери-одиночки, имеющие обеспеченность общей площадью вразмере не более 18 квадратных метров на одного члена семьи и имеющие месячныйдоход на одного члена семьи за предшествующий год менее трех местныхпрожиточных минимумов;
3) молодые семьи (один из супругов в возрасте до 30 лет) сдетьми;
4) работники бюджетных учреждений и организаций при указаннойвыше обеспеченности общей площадью и месячным доходом;
5) лица, имеющие обеспеченность общей площадью не более 22квадратных метров на члена семьи и имеющие возможность оплатить первоначальныйвзнос на приобретение жилья за счет своих средств, включая стоимость имеющегосяв собственности отдельного жилого помещения в размере не менее 80% стоимостиприобретаемого жилья[102].
Таким образом, региональные ипотечные программы могутустанавливать дополнительные льготы и гарантии для определенных категорийграждан, учитывая возможности местных бюджетов.
Участниками рынка ипотечного жилищного кредитования выступаюттакже продавцы жилья. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года N28 они определены как физические и юридические лица, продающие жилые помещения,находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическимлицам по их поручению. Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажинедвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя, вчастности, квартиру, а покупатель обязуется принять товар и уплатить за негоопределенную денежную сумму (цену) (статья 454 ГК РФ).
В дальнейшем процедура идентична для обоих вариантов:заемщик-покупатель заключает с кредитором (банком) кредитный договор и договоркупли-продажи квартиры с продавцом, а банк выплачивает продавцу жилья полнуюстоимость квартиры.
Важным представляется различие между ипотечным кредитованиемна приобретение жилья и продажей жилья, например, в рассрочку. Иванов В.Б.обращает внимание[103], что в соответствии спунктом 5 статьи 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи,с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит,признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполненияпокупателем его обязанности по оплате товара. То есть кредит предоставляетсяпокупателю продавцом и поэтому товар признается находящимся в залоге упродавца.
Другая ситуация возникает при покупке квартир за счет кредитакредитной или иной организации. Продавец в этом случае не предоставляеткредита, он получает полную стоимость продаваемой недвижимости. Кредитпокупателю предоставляет кредитная или иная организация и поэтому всоответствии со статьей 77 Федерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ квартира, приобретенная потакому договору, признается находящейся в залоге у кредитора. Возникает ипотекав силу Закона. К ней применяются соответственно правила об ипотеке, возникающейв силу договора об ипотеке.
В связи с вышеизложенным и с учетом самой природы жилищнойипотеки одну из главных ролей на рынке ипотечного жилищного кредитования играютбанковские структуры. На текущий момент свои программы ипотечного кредитованияимеют уже многие российские банки. Согласно федеральной ипотечной программеосновными функциями кредитора считаются:
— предоставление ипотечного кредита на основе оценкиплатежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиямии условиями кредитования;
— оформление кредитного договора (договора займа) и договораоб ипотеке;
— обслуживание выданных ипотечных кредитов.
Сегодня видится целесообразным принятие закона об ипотечныхкредитных организациях, что, безусловно, сделает сферу жилищной ипотеки болееразнообразной и профессиональной. Необходимо установить специальные нормативыдеятельности и финансовой устойчивости для подобных юридических лиц.
Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг рассматривается вкачестве одного из главных направлений деятельности операторов вторичногоипотечного рынка. Нужно заметить, что законодатель существенно расширилсубъектный состав рынка ипотечных ценных бумаг. Изначально, при разработкепилотных программ ипотечного жилищного кредитования в России принепосредственном участии иностранных, в частности американских, специалистов навторичном рынке ипотечных кредитов предполагалась деятельность оченьограниченного числа субъектов — агентств ипотечного кредитования, которыедолжны были выкупать у первоначальных кредиторов (банков) выданные ипотечныекредиты, тем самым осуществляя рефинансирование. Теперь субъектами рынкавыступают ипотечные агенты, определение которых содержится в статье 2Федерального закона от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах»[104], кредитные организациив отношении облигаций с ипотечным покрытием, а также любые лицензированные всфере инвестиционной деятельности коммерческие организации в отношенииипотечных сертификатов участия.
Еще одним механизмом, применяемым в целях развития жилищнойипотеки, выступает реализация закладных. На сегодняшний день закладнаяопределяется законом как именная ценная бумага (пункт 2 статьи 13 Закона обипотеке). Оборот именных ценных бумаг допускается лишь с составлением договорацессии, что делает оборот закладных очень трудоемким. Есть смысл изменитьправовой статус закладной и определить последнюю как ордерную ценную бумагу[105].
От федерального и региональных агентств по ипотечномужилищному кредитованию следует отличать региональные ипотечные корпорации.Последние также являются субъектами рынка ипотечного жилищного кредитования. Нов разных регионах их роль и направления деятельности довольно существенноразличаются. В целом можно отметить, что корпорации выступают операторамипервичного рынка ипотечных кредитов. Например, сфера соответствующейдеятельности Ипотечной корпорации Республики Бурятия (ИКРБ) весьма разнообразна.Организация разрабатывает и утверждает стандарты системы ипотечного жилищногокредитования, проводит обширную работу с заемщиками по андеррайтингу, отбор иклассификацию заемщиков, подбирает жилье для заемщика, оценивает жилье, готовитдоговоры купли-продажи, страхования жилья, передаваемого в залог. Кроме того,ИКРБ проводит разъяснительную работу среди населения по системе ипотечногожилищного кредитования, организует обучение специалистов системы ипотечногожилищного кредитования, осуществляет подбор страховых компаний, оценочных ириелторских агентств, оказывает услуги потенциальным заемщикам по поиску жильяи оформлению договоров купли-продажи, ипотеки, договоров страхования и т.д.Вышеуказанные мероприятия корпорация осуществляет на основе соответствующихдоговоров с заинтересованными лицами[106].
К участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитованияотносятся также органы государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним, основные функции которых: регистрация сделок купли-продажижилых помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику;регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставлениеинформации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникамипотечного рынка. Договор купли-продажи квартиры, согласно статье 558 ГК РФ,подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такойрегистрации. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21июля 1997 № 122-ФЗ государственная регистрация договоров осуществляетсяпосредством совершения специальной регистрационной надписи на документе. Переходправа собственности на жилье также регистрируется и удостоверяетсясвидетельством о регистрации прав. Государственная регистрация соответствующихдоговора купли-продажи и кредитного договора с условием об ипотеке влечет засобой регистрацию перехода права собственности и возникновения права залога, атакже внесение записей об этом в Единый государственный реестр прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.
Говоря об участниках рынка долгосрочного ипотечногокредитования, нельзя не отметить в качестве таковых страховые компании,осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья),личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственностиучастников ипотечного рынка. С точки зрения надлежащей регламентации деятельностивсех участников рынка ипотечного жилищного кредитования необходима разработка ипринятие закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечногожилищного кредитования, отражающего специфику данного вида страхования изакрепляющего правила страхования ответственности по договору.
Наконец, в качестве субъектов рынка ипотечного кредитованияможно упомянуть оценочные организации, занимающиеся профессиональной оценкойжилых помещений, являющихся предметом залога; риелторские компании, выступающиепосредниками на рынке купли-продажи жилья; инвесторов — физических июридических лиц, приобретающих ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Такимобразом, право на жилище является одним из важнейших социально-экономическихправ граждан, закрепленных в Конституции РФ, которая отражает новую сложившуюсясистему, основанную на отказе государства от монополии на жилищный фонд. Этоправо в настоящее время выражается в обеспечении государством возможностигражданам самостоятельно его реализовывать и гарантии его неприкосновенности, атакже обеспечение «гарантированного минимума» жилья.
Вэтой связи в современных условиях наиболее действенным для удовлетворенияжилищных потребностей граждан становится гражданско-правовой режим, которыйопределяется экономическим, собственническим характером отношений,диспозитивным методом регулирования и наличием принципа равенства субъектов. Оносуществляется как реализация права собственности или иного правомочия вотношении жилья по нормам гражданского законодательства.
1. Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного иреституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мерене может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретеннойнедвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственностидобросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защитыбыли оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено тольконесколько это: признание права, обжалование действий и решений государственныхорганов, самозащита.
2.4Гражданский кодекс Российской Федерации возможно дополнить нижеприведеннойстатьей 234-1:
«1. Лицо, у которого всоответствии со статьей 302 настоящего Кодекса не может быть истребованодвижимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, владеющеенедвижимым имуществом на основании иного права, чем право собственности(добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать своевладение на условиях, указанных в статье 302 настоящего Кодекса.
2. Право собственностина недвижимое имущество, приобретенное по возмездной сделке у лица, правособственности которого было зарегистрировано в Едином государственном реестреправ на недвижимое имущество и сделок с ним, не подлежит оспариванию, еслиприобретатель являлся добросовестным.
3. Приобретательнедвижимого имущества не считается добросовестным, если к моменту приобретенияправа собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимоеимущество и сделок с ним внесена отметка об оспаривании права собственностиотчуждателя, или, если будет доказано, что приобретатель знал о несоответствиидействительности регистрационной записи о праве собственности отчуждателя.
Право собственности нанедвижимое имущество, приобретенное добросовестным приобретателем, может бытьоспорено в случаях, если отчуждатель был зарегистрирован в качествесобственника вследствие подлога, совершенного работниками органа, осуществляющегогосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или другими лицами;либо такая запись была совершена вследствие насилия или угрозы в отношении какработника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество, так и действительного собственника.
Лицо, которое повозмездной сделке приобрело иное право на недвижимое имущество, чем правособственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), такжеполучает защиту на основании настоящего пункта».
4. Система государственной регистрацииправ на недвижимое имущество должна обеспечивать защиту прав добросовестногоприобретателя недвижимости:
— доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретениинедвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либодоказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляетсяпрежде всего посредством представления доказательства обращения или, напротив,необращения к единому государственному реестру прав за сведениями особственнике недвижимости;
— в едином государственном реестре прав должны в обязательном порядке вноситьсясведения о существовании спора о праве на недвижимое имущество. О существованиитакого спора может также свидетельствовать наличие в ЕГРП записи об арестеимущества или записи о запретах совершать сделки с этим имуществом, которыебыли сделаны учреждением юстиции на основании соответствующих судебных актов опринятии данных мер по обеспечению исков;
— добросовестный приобретатель недвижимого имущества, укоторого это имущество не может быть истребовано его собственником (еслисобственнику суд отказал в удовлетворении виндикационного иска), приобретаетправо собственности на это имущество.
5. Представляется вполне уместным включение в Жилищный кодексстатьи, посвященной праву на неприкосновенность жилища, с указанием навозможность использования в случаях его нарушения всех способов защитыгражданских прав, предусмотренных действующим гражданским законодательством(ст. 12 ГК РФ).
6.Обоснованацелесообразность законодательного закрепления государственной регистрациидоговора социального найма жилого помещения. Это позволит наиболее полнообеспечить права и жилищные интересы нанимателя и совместно проживающих с нимчленов его семьи по договору социального найма жилого помещения. В этих целяхст. 63 ЖК РФ предлагается дополнить пунктом 3 следующего содержания:
«Договорсоциального найма жилого помещения подлежит государственной регистрации исчитается заключённым с момента такой регистрации».
7. Можно утверждать, что положения закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», касающиеся последствий невыполненияобязательств застройщиком, нарушают интересы инвесторов. Закон содержитбезальтернативное правило о том, что в случае одностороннего отказа участникадолевого строительства от исполнения договора (в том числе ввиду нарушениясроков строительства) застройщик обязан возвратить денежные средства,уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а такжеуплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами вразмере одной стопятидесятой ставки рефинансирования (ч. 2 ст. 9). Видится, чтов Законе необходимо закрепить за гражданами-потребителями право требованияотобрания индивидуально-определенной вещи и передачи ее потребителю, в томчисле и в объекте, не завершенном строительством.
8. Приипотеке залогодатель — собственник жилища не должен лишаться правомочийсобственника — права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применятьвесь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить своиправа, обменять залоговую недвижимость на другое жилье, исходя из фактическихнакоплений. Поэтому, руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защитеправ человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, с цельюзакрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своегонедвижимого имущества — жилища, статьи 350 ГК РФ и 56 Закона об ипотеке должнысодержать нормы, регламентирующие альтернативные варианты реализации жилища.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. –1993. – №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред.от 26.06.2007) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст.3301.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред.от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (сизм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 24.07.2007) //СЗ РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.
6. Градостроительныйкодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от24.07.2007) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.
7. Кодекс РоссийскойФедерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (вред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. – 2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1.
8. Федеральный законот 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» (в ред. от 18.10.2007) // СЗ РФ. – 1997. – № 30. –Ст. 3594.
9. Федеральный законот 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 16.10.2006) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). –Ст. 40.
10. Федеральный законот 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от26.06.2007) // СЗ РФ. – 1998. – № 29. – Ст. 3400.
11. Федеральный законот 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от27.07.2006) // СЗ РФ. – 2003. – № 46 (ч. 2). – Ст. 4448.
12. Федеральный законот 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РоссийскойФедерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. от 24.07.2007)// СЗ РФ. – 1999. – № 9. Ст. 1096.
13. Федеральный законот 25 июля 2002 г. № 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан вРоссийской Федерации» (в ред. от 06.01.2007) // СЗ РФ. – 2002. – № 30. – Ст.3032.
14. ПостановлениеПравительства РФ от 17 августа 2001 № 675 «О федеральной целевой программе«Жилище» на 2002-2010 годы» (в ред. от 11.08.2007) // СЗ РФ. – 2001. – № 39. –Ст. 3770.
15. ПостановлениеПравительства РФ от 10 июля 1995 г. № 700 «О федеральной целевой программе«Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающихиз районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» (с изм. от24.08.2002) // СЗ РФ. – 1995. – № 30. – Ст. 2936.
16. ПостановлениеПравительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализацииподпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильемкатегорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральнойцелевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» (в ред. от 15.10.2007) // СЗ РФ.– 2006. – № 13. – Ст. 1405.
17. ПостановлениеПравительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социальногонайма жилого помещения» // СЗ РФ. – 2005. – № 22. – Ст. 2126.
18. ПостановлениеПравительства РФ от 20 июня 1993 г. № 595 «О государственной целевой программе«Жилище» (в ред. от 26.07.2004) // САПП РФ. — 1993. — № 28. — Ст. 2593.
19. ПостановлениеПравительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержанияобщего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы засодержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работпо управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном домененадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленнуюпродолжительность» // СЗ РФ. – 2006. – № 34. – Ст. 3680.
20. ПостановлениеПравительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий наоплату жилого помещения и коммунальных услуг» // СЗ РФ. – 2005. – № 51. – Ст.5547.
21. ПостановлениеПравительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении правил установления иопределения нормативов потребления коммунальных услуг» // СЗ РФ. – 2006. – №22. – Ст. 2338.
22. ПостановлениеПравительства РФ от 17 мая 2002 г. № 317 «Об утверждении правил пользованиягазом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации» // СЗ РФ.– 2002. – № 20. – Ст. 1870.
23. ПостановлениеПравительства РФ от 3 марта 2007 г. № 137 «Об утверждении правил предоставлениясубсидий из федерального фонда софинансирования социальных расходов начастичное возмещение расходов бюджетов субъектов Российской Федерации попредоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальныхуслуг» // СЗ РФ. – 2007. – № 11. – Ст. 1328.
24. ПостановлениеПравительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 08.05.2002)// СЗ РФ. – 2000. – № 3. – Ст. 278.
25. ПостановлениеПравительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий наоплату жилого помещения и коммунальных услуг» (в ред. от 18.06.2007) // СЗ РФ.– 2005. – № 51. – Ст. 5547.
26. Закон Самарскойобласти от 5 июля 2005 г. № 139-ГД «О жилище» (в ред. от 12.10.2007) //Волжская коммуна. – 2005. – № 124.
Специальная и учебнаялитература
27. Аксенова Е.Виндикация или реституция? // Коллегия. — 2003. — № 4. — С.11.
28. Арапова Т.Инвестор или дольщик // Новости рынка недвижимости. — 2004. — № 23. — С. 13.
29. Афонина А.В.Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения // Жилищное право. – 2007.– № 4. – С. 18.
30. Базилевич А.И.Формы защиты субъективных гражданских прав: Дисс… канд. юрид. наук. –Ульяновск., 2001. – 252 с.
31. Брагинский М.И.,Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М., Статут.2001. – 654 с.
32. Бублик В.Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. — 2002. — №2. — С. 70.
33. Буйнова Ю.Преимущественное право покупки доли в праве собственности на жилье. //Российская юстиция.-2003. — № 3. — С. 17.
34. Бутнев В.В.Понятие механизма защиты субъективных гражданских прав // Механизм защитысубъективных гражданских прав: Сборник научных трудов. – Ярославль., Изд-воЯрГу. 1990. – 436 с.
35. Витрянский В.В.Судебная защита гражданских прав. Автореф. дис… докт. юрид. наук. – М., 1996.– 40 с.
36. Герасимов А.Возвращение имущества // Бизнес-адвокат. — 2005. — № 13. — С. 10.
37. Гражданскоеправо. В 2 т. Т. 1. / Под ред. Грибанова В.П. – М., Юридическая литература.1969. – 620 с.
38. Гражданскоеправо: Учебник / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М., Проспект. 2004. –702 с.
39. Грибанов В.П.Пределы осуществления и защиты гражданских прав. – М., Статут. 2001. – 568 с.
40. Еременко В.Применение последствий недействительности ничтожной сделки, связанной сотчуждением недвижимого имущества // Корпоративный юрист. — 2006. — № 3. — С.40.
41. Жилищные права.Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / Под ред. МартковичаИ.Б. – М., Юристъ. 1997. – 678 с.
42. Жилкин Д.Г.Регистрация недвижимости по – новому Жилищному кодексу // Жилищное право.-2007. – № 6. – С. 11.
43. Зинина Ю.Виндикационный иск хозяйственного общества об истребовании имущества удобросовестного приобретателя в порядке ст. 302 ГК РФ // Правовые вопросынедвижимости. — 2006. — № 1. — С. 12.
44. Ипотека в России.Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. Радченко И.С. – М., ГроссМедиа. 2004. –618 с.
45. Ипотека в России/ Под ред. Толкушкина А.В. – М., Юристъ. 2006. – 642с.
46. Камфер Ю. Долевоестроительство жилья: работы в обмен на деньги или строим вместе // Экономика ижизнь. — 2001. – № 15. – С. 14.
47. Камфер Ю. И сновадолевое строительство жилья // Экономика и жизнь. — 2001. — № 9. — С. 15.
48. Катунин Д. Сделкапо совести // Бизнес-адвокат. — 2005. — № 18. — С. 14.
49. Кашкарова И.Пределы осмотрительности // ЭЖ-Юрист. – 2005. — № 12. С. 5.
50. Князева Г.А. Опрактике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе подоговорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // ВестникВАС РФ. – 2000. – № 3. – С.38.
51. Козлова Е. Поискмодели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация //Хозяйство и право. — 2002. — № 2. — С. 77.
52. Козлов М.Недействительность сделок с недвижимым имуществом // ЭЖ-Юрист. — 2006. — № 2. — С. 4.
53. Комаров С.А.,Малько А.В. Теория государства и права: учебно-методическое пособие. – М.,Норма. 2001. – 564 с.
54. Комментарий кГражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. СадиковаО.Н. – М., Контракт. 2005. – 862 с.
55. Комментарий частипервой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Подред. Брагинского М.И. – М., БЕК. 1995. – 468 с.
56. Кораблева М.С.Защита гражданских прав: новые аспекты // Актуальные проблемы гражданскогоправа / Под ред. Брагинского М.И. – М., Российская школа частного права. 1999.– 672 с.
57. Корнилова Н.В.Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. – 2007. – № 3. –С. 18.
58. Краснова С.А.Вещные иски титульных владельцев // Журнал российского права. — 2004. — № 9. — С. 67.
59. КрашенниниковП.В. Право собственности на жилые помещения. – М., Статут. 2000. –318 с.
60. Латыев А.Н. Вещно-правовыеспособы в системе защиты гражданских прав // Юрист. — 2003. — № 4. — С. 10.
61. Малюткина-АлексееваИ. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российскаяюстиция. — 2002. — № 9. — С. 22.
62. Меркулов В.В.Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использованияв России. – СПб., Юридический центр Пресс. 2003. – 648 с.
63. Мейер Д.И.Русское гражданское право. – М., Статут. 2001. – 718 с.
64. Мокроусова Л.М.Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. — 2003. — № 2. — С.21.
65. Мошкина Л.Н.Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простоготоварищества // Юрист. — 2002.- № 2. — С. 30.
66. Муравьев Б.В.Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. — 1999. — №6. — С. 17.
67. Пасечникова Г.И.,Аношин А.А. Исковое производство. Образцы исковых заявлений. – М., Проир. 1998.– 402 с.
68. Попов П.Г.,Федоров А.И. Долевое строительство жилья // Учет в строительстве. — 2002. — №3. — С. 31.
69. Постатейныйкомментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Коршунова Н.М. – М., Эксмо. 2005.– 708 с.
70. Потяркин Д.Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. — 1998. — № 1. — С.35-37.
71. Рогожина Н.Н.Опыт зарубежных стран в области ипотечного кредитования граждан с низкими иумеренными доходами // Жилищное право. — 2003. — № 2. — С. 33.
72. Рогожина Н.Н.,Туманов А., Хегедуш Дж. Особенности политики жилищного финансирования в Россиии Венгрии. Сравнительный анализ доступности ипотечных кредитов и приобретенияжилья в Москве и Будапеште // Жилищное право. — 2004. — № 2. — С. 11.
73. Романец Ю.В.Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории исудебной практики) // Вестник ВАС РФ. – 1999. № 12. – С. 12.
74. Рахмилович В.А.Распространяются ли нормы о недействительности сделок на добросовестногоприобретателя? // Журнал российского права. – 2003. — № 12. — С. 56.
75. Романов О.Е. Онекоторых проблемах, связанных с недействительностью государственнойрегистрации прав на объект недвижимости // Недействительность в гражданскомправе: проблемы, тенденции, практика: Сборник статей / Отв. ред. Рожкова М.А. –М., Статут. 2006. – 658 с.
76. Свердлык Г.А.,Страунинг Э.Л. Понятие и юридическая природа самозащиты гражданских прав //Государство и право. – 1998. – № 5. – С.17-19.
77. Свирин Ю.Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. – 1997. № 3. – С.19.
78. Свит Ю.П. Понятиеи правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. –2007. – № 6. – С. 11.
79. Седугин П.И.Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. – М.,Норма-Инфра-М. 2001. – 812 с.
80. Семина Т.А. Правограждан на получение жилого помещения государственного и муниципальногожилищных фондов социального использования как аспект права на жилище //Жилищное право. – 2007. – № 2. – С. 15.
81. Сидоров А.А.Приобретение жилья на стадии строительства // Недвижимость и право. – 2004. – №7. – С. 17.
82. Синайский В.И.Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть. Вещное право. Авторское право.По изданию второму, испр. и доп. – М., Статут. 2002. – 672 с.
83. Скловский К.Договор купли-продажи: вещный эффект. // Российская юстиция. – 1998. – № 10. –С. 15.
84. Скловский К.Защита владения от изъятия в административном порядке // Хозяйство и право. — 1998. — № 7. — С. 24.
85. Скловский К.Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебнойпрактике // Хозяйство и право. — 1997. — № 10. — С. 13.
86. Скловский К.И.Применение гражданского законодательства о собственности и владении.Практические вопросы. – М., Статут. 2004. – 436 с
87. Слыщенков В.А.Владельческая защита: нерешенная проблема действующего гражданскогозаконодательства // Вестник ФАС Западно-Сибирского округа. – 2004. – № 5. – С.11.
88. Советскоегражданское право: Учебник / Под ред. Рясенцева В.А. – М., Юридическаялитература. 1986. – 642 с.
89. Сосипатрова Н.Е.Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. — 1997.- № 4. — С. 13-14.
90. Стоякин Г.Я. Мерызащиты в советском гражданском праве. Дис… канд. юрид. наук. – Свердловск.,1973. – 354 с.
91. Стриженко Г.Право собственности и иные права граждан на жилые помещения // Законность. –2005. – № 7. – С. 20-21.
92. Тархов В.А.Гражданское право. Общая часть. – Уфа., Изд УЮИ. 1998. 628 с.
93. Тимофеева С.В.Социализация жилищного права: проблемы выбора приоритетов // Военно-юридическийжурнал. – 2007. – № 5. – С. 32.
94. Толчеев Н.Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры). // Российскаяюстиция. – 2000. – № 7. – С. 19.
95. Тузов Д.Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя: сложный юридическийсостав или приобретательная давность? // Российская юстиция. — 2003. — № 6. — С. 11.
96. Халдеев А.В.Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические ипрактические аспекты // Жилищное право. – 2007 – № 4. – С. 17.
97. Черемис С.Ю.Инвестиционный договор // Учет в строительстве. – 2003. – № 1. – С. 22.
98. Шабалин В.Г.Сделки с недвижимостью в новых вопросах и ответах. – М., Филин. 2001. – 386 с.
99. Шейнин Л.Отсутствие государственной регистрации как оно влияет на недействительностьсделок с недвижимостью? // Юридический мир. — 2005. — № 11. — С. 44.
100. Шичанин А.В.,Гривков О.Д. Некоторые проблемы гражданско-правовой защиты права собственности// Адвокат. — 1999. — № 11. — С. 15.
101. Ярыгина А.В. Наемжилья // Жилищное право. — 2002. — № 1. — С. 24.
Материалы юридическойпрактики
102. ПостановлениеКонституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционностиположений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации всвязи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой,Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СЗ РФ. – 2003. – № 17. – Ст. 1657.
103. ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторыхвопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» // Вестник ВАС РФ. — 1996. — № 9. — С. 9.
104. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17 февраля 2004 г. № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющихюридическое значение» // Вестник ВАС РФ. – 2004. – № 4. – С. 11.
105. Информационноеписьмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. № 56 «Обзор практики разрешенияарбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»// Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 9. – С. 32.
106. Обзор судебнойпрактики Верховного Суда РФ от 19 сентября 2002 г. «Обобщение практикирассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами иорганизациями, привлекающими денежные средства граждан для строительствамногоквартирных жилых домов» // БВС РФ. – 2003. – № 2. – С. 12-17.
107. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 г. №15184/06// Вестник ВАСРФ.- 2007.- № 9. С.44.
108. Определение Верховного Суда Российской Федерацииот 19 апреля 2005 года по делу № 11-в05-5 // Бюллетень верховного суда РФ.-2005.- № 9.
109. Постановление ФАСПоволжского округа от 3 июля 2007 г. по делу № А55-13813/2007-4 // Вестник ВАСРФ. – 2007. – № 4. – С. 22.
110. Постановление ФАСПоволжского округа от 29 августа 2005 г. по делу № А55-1943/05-С35 // ВестникВАС РФ. – 2006. – № 2. – С. 60
111. Постановление ФАСМосковского округа от 28 августа 2006 года по делу № КГ-А40/5936-06 // ВестникВАС РФ. – 2007. – № 2. – С. 22.