СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ЖИЛЫЕПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
1.2 Правовой режим жилых помещений
2. возникновениеи прекращение права собственности на жилые помещения
2.1 Основания возникновения правасобственности на жилые помещения
2.2 Прекращение права собственности нажилое помещение
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования.Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современномэтапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблемаобеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного вКонституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря наусилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионыграждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современнымпонятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить,что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, чтоабсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствахпредставлений о качестве жизни.
Между тем право нажилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международногопакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного изважнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровеньжизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду ижилище».
В сложных условияхпроведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены вЗаконе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивыйхарактер приобретает тенденция к становлению и развитию различных формсобственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет,вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности поприобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаряприватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизациижилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на своесоциально-историческое значение, приватизация стала не единственным основаниемприобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последниегоды был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию какиндивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирныхжилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жильядесяткам тысяч граждан.
Приобретение (поразличным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромноезначение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества вцелом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательногоразвития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливаетнеобходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятияжилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовойприроды, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих,многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения,закрепленных в действующем законодательстве.
Степень разработанноститемы. Проблематика права собственности на жилые помещенияв некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современныхцивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В.Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П.Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н.Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева,В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И.Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.
Из работ,подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящегоисследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С.Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере,за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубокомизучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах,посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы,касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи ссубъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.
Основной цельюнастоящего исследования является проведение комплексногонаучного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих приприобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения,определение его понятия, специфических признаков и видов.
Указанные целипредопределили следующие задачи:
1. рассмотреть понятиежилого помещения;
2. выделить правовойрежим жилых помещений;
3.охарактеризовать снования возникновения правасобственности на жилые помещения;
4. выделить основанияпрекращения права собственности на жилое помещение.
Объектом исследования являютсяобщественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также междуфизическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводуприобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществленияв отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования ираспоряжения.
Предметом исследования являютсянормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественныеотношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами Россииправа собственности на жилые помещения.
Методологическую основуисследования составили: историко-правовой метод,предусматривающий анализ становления и развития правового регулированияотношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод,применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод сприменением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод –для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельныхправоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряженияжилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучнымметодом познания сложных и структурированных объектов изучения.
1.ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилогопомещения
Жилые помещениясоставляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов правасобственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости,отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а такжеучтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Действующее федеральноезаконодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оноактивно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилымипомещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.
Гражданский кодексрассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), таки обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав,установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу,поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещенийобусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанномупонятию самостоятельное юридическое значение.
Понятие «жилоепомещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.
Квартиры, жилые дома,часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилоепомещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи,мены, дарения, завещания и иных.
Одним из наиболееважных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом какобъект права собственности – это предназначенная для удовлетворенияпотребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройкакапитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию изарегистрированная в органах государственного управления.
Для признания жилогодома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимоналичие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решениесоответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводеземельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, котороеподтверждено государственным актом на земельный участок. По окончаниистроительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждаетсясоответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого домав органах регистрации и технической инвентаризации.
В нормативных правовыхактах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, впервую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного родахозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилыестроения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единоецелое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую изнескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок срасположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки –вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они неявляются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практикавыработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различногорода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом,если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос илиперенос прежним собственником.
По существу жилыепомещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищногокодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, котороеявляется недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, инымтребованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования,которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ всоответствии с ЖК РФ и федеральными законами.
Общая площадь жилогопомещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещенийвспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданамибытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, заисключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениямотносятся (ст. 16 ЖК РФ):
1. жилой дом, частьжилого дома;
2. квартира, частьквартиры;
3. комната.
Жилым домом признаетсяиндивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит изкомнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием втаком здании.
Квартира – этоструктурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающеевозможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме исостоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательногоиспользования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иныхнужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комната – часть жилогодома или квартиры, предназначенная для использования в качестве местанепосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещениепредназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).
Подобное деление жилыхпомещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора найма жилогопомещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное дляпостоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).
Порядок признанияпомещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, всоответствии со ст. 15 ЖК РФ устанавливаются Правительством РФ. Помещениепризнается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено ипригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию кпостоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровомуи безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади,дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению,проветриванию и другим условиям.
Таким образом, жилоепомещение должно удовлетворять следующим требованиям.
1. представлять собойизолированное помещение.
Изолированнымипомещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры.При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат.
Не может быть признаноизолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например,квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированныхкомнат в порядке установленном действующим законодательством (в соответствии стехническими и санитарными требованиями). Не являются изолированным помещениесозданное в результате самостоятельной (не утвержденной) перепланировки жилья;
2. являться недвижимым имуществом,т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначениюневозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ).
В соответствии с п. 1ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятсяземельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочносвязано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Жилое помещениеявляется недвижимым имуществом в силу своей природы (физически недвижимое),обладает признаком прочной связи с землей;
3. быть пригодным дляпостоянного проживания граждан, т.е. соответствовать установленным санитарным итехническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
1.2 Правовой режимжилых помещений
Жилые помещения какобъекты права собственности получили особый правовой режим. Будучинедвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такойподход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особойсоциальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органыгосударственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условиядля реализации этого права.
Гражданский кодексустановил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п.2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию ираспоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствиис целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).
Таким образом, все безисключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а всесобственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправеболее использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевогоназначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещенийвнаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанныхцелей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то естьбез изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требуетсоответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного виданедвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности нанедвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцевжилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческиеи общественные организации, а также государственных и муниципальных(публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особымобъектом права собственности, как и земельный участок, свободное использованиекоторого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одинсовременный правопорядок.
Под жилым помещениемжилищное законодательство понимает не только жилые (в том числемногоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянногопроживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельныеизолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве вгосударственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычнотерриториальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные иведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целямпомещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальныедома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранови др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает,что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иногожилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживаниячленов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, каки сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться сучетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любойсобственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГКсдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам наоснове соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормамижилищного законодательства.
Вместе с темсобственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещенияхкакие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительногооформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правиламижилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домахкакие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, какследует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихсяв нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже вподвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевогоназначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданиюзначительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилыепомещения по их прямому назначению.
Нарушениепредусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственностина жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не поназначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прави интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своимжильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местногосамоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, тоесть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
Изложенные в ч. 1 ст.293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использованиесобственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое(неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановкиневозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушение жилья врезультате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаяхсобственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местногосамоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числес установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включаянеобходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергаетсяриску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объектанедвижимости.
Правила ст. 288 и 293ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства в частные деласобственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях,установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С учетом этогозакон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего имправа собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем онпредусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается толькособственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе –граждан-собственников жилья.
Правовой режимнаходящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимостинаряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежновключает в себя и право на общее имущество дома – подвалы, чердаки, лестничныеплощадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иноемеханическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование,находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения,если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290),поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самимжилым помещением.
Кодекс закрепляет дваважных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имуществасобственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имуществоустанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289).Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих имквартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.
Указанное праворегулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общейдолевой собственности, однако, с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит взапрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве наобщее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этойдоли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК РФ). В этом исостоит второе важное положение, определяющее специфику правового режимаобъектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме.По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности науказанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье,будучи неразрывно с ним связанной.
Следует иметь в виду,что данные правила распространяются лишь на собственников жилья, но не на ихнанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном жилом домеприватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственностивозникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавшихсвои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органауправления жилым фондом.
Для обеспеченияэксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования общего имуществавсе собственники квартир должны создать товарищество (п. 1 ст. 291 ГК РФ).Такое товарищество становится юридическим лицом – некоммерческой организацией.По своей сути оно может рассматриваться как потребительский кооператив, однакоп. 2 ст. 291 ГК РФ считает его самостоятельной разновидностью некоммерческихорганизаций, действующей на основании специального закона, что вполнесоответствует требованиям п. 3 ст. 50 ГК РФ.
Важной особенностьюжилья как объекта права собственности граждан является наличие особых,самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и усовместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).
Кодекс признает за ними«право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищнымзаконодательством», что дает возможность считать это право обязательственнымправом арендного типа. Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъектыэтого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним)получают право на его защиту, включая требование об устранении любых егонарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
В силу правила п. 2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилье сам по себе не являетсяоснованием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членовсемьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря,данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя еесудьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что приотчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим емужильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжаютпользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном«праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что идает основания закону объявить его вещным правом.
Более того, при наличиив числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних лиц отчуждениежилья допускается только с предварительного согласия органа опеки ипопечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ), призванного, как известно, следить засоблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесьсобственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряженияпринадлежащей ему недвижимостью.
2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИПРЕКРАШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕШЕНИЯ
2.1 Основаниявозникновения права собственности на жилые помещения
Основаниямивозникновения (приобретения) права собственности являются различныеправопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, всоответствии с законом влекущие возникновение права собственности наопределенное имущество у конкретных лиц. Основания приобретения правасобственности называются также титулами собственности. Титульное владение – этовладение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, илититуле), вытекающем из соответствующего юридического факта (например, правособственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее впорядке наследования). В отличие от этого беститульное (фактическое) владениене опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных закономусловиях и оно может влечь определенные правовые последствия.
Титулы собственностимогут приобретаться различными способами, которые традиционно подразделяются надве группы:
· первоначальные,т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь (включаяи случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось);
· производные,при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующегособственника (чаще всего – по договору с ним).
К первоначальнымспособам приобретения права собственности на жилые помещения относятся:
· создание(изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установленоничьего права собственности (строительство жилых домов, квартир);
· приопределенных условиях – самовольная постройка;
· приобретениеправа собственности на бесхозяйное имущество, в том числе на имущество, откоторого собственник отказался или на которое утратил право.
К производным способамприобретения права собственности на жилые помещения относится приобретениеэтого права:
· наосновании договора или иной сделки об отчуждении вещи;
· впорядке наследования после смерти гражданина;
· впорядке правопреемства при реорганизации юридического лица;
· впорядке приватизации жилых помещений.
Практическое значениетакого разграничения состоит в том, что при производных способах приобретенияправа собственности на вещь, помимо согласия (воли) собственника, необходимотакже учитывать возможность наличия на эту же вещь прав других лиц –несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченноговещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи,переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этомотношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом староеправило, берущее начало в римском частном праве: никто не может передатьдругому больше прав на вещь, чем имеет сам.
Понятно, что напервоначального приобретателя вещи никакие ограничения подобного родараспространяться не могут.
Таким образом, различиепервоначальных и производных способов приобретения права собственности, посути, сводится к отсутствию или наличию правопреемства, т.е. преемства прав иобязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делаетвозможным различие понятий «основания возникновения права собственности» (т.е.титулов собственности, или правопорождающих юридических фактов) и «способыприобретения права собственности» (т.е. правоотношения, возникшие на основесоответствующих юридических фактов).
К числу первоначальныхспособов приобретения права собственности прежде всего относится изготовление(создание) новой вещи, например строительство индивидуального жилого дома илииных жилых помещений (п. 1 ст. 218 ГК РФ). Строительство жилых помещений подоговору для другого лица не относится к первоначальным способам, поскольку этолицо и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение приэтом приобретает момент, с которого вещь можно считать созданной(существующей), ибо он и становится правопорождающим фактом.
Для недвижимых вещейданный момент определяется моментом государственной регистрации (ст. 131 и ст.219 ГК РФ). Следовательно, до момента такой регистрации вновь создаваемаянедвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объектправа, например незавершенное строительство. Это последнее можно, конечно,также считать специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей какосновной признак недвижимости очевидна. С 1 января 2005 г. указанный подходзакреплен законодательно, поскольку в ст. 130 ГК РФ внесены измененияФедеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ. Однако следует иметь в виду, чтонезавершенное строительство не приобретает статус жилого дома или жилогопомещения, поскольку он приобретается только после исполнения особых процедурпринятия их в эксплуатацию.
Лицо, осуществившеесамовольную постройку объекта недвижимости, по общему правилу не приобретает нанее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибоона не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при еесоздании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов,которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такойпостройки (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Самовольным считается строительство объектанедвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение порядказемлеотвода или его целевого назначения; отсутствие необходимых разрешений настроительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение строительных норми правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Порядок возникновенияправа собственности на недвижимые бесхозяйные объекты следующий. Бесхозяйнаянедвижимость должна быть принята на государственный учет по заявлению органаместного самоуправления, на территории которого находится. Если в течение годасо дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет никто не заявит о своихправах на нее, комитет по управлению муниципальным имуществом может потребоватьв судебном порядке признания муниципальной собственности на такую вещь. Суд,однако, может и не удовлетворить данное требование (например, при наличиифактических владельцев, должным образом использующих такое имущество). Тогдаэта вещь может перейти в собственность фактических владельцев в силуприобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Приобретательнаядавность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужимимуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания)владения, например, долгосрочного договора аренды, исключает действиеприобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим,хранитель ни владел чужим имуществом, он не становится его собственником. Ноесли соответствующее имущество не имеет собственника или утратило его,претендовать на роль его собственника может фактический владелец (а негосударство, как ранее), разумеется, при определенных, предусмотренных закономусловиях.
Для приобретения правасобственности на вещь по давности фактического владения ею в соответствии справилами ст. 234 ГК РФ прежде всего необходимо владеть ею добросовестно.Следовательно, фактический владелец не должен быть, например, похитителем илииным лицом, умышленно завладевшим чужим имуществом помимо воли егособственника. Далее, такое владение должно быть открытым, очевидным для всехиных лиц, причем владелец относится к соответствующей вещи как к своейсобственной (имея в виду не только ее эксплуатацию, но и необходимые меры по ееподдержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, несети бремя собственности). Наконец, такое владение должно быть непрерывным втечение установленных законом сроков (к времени фактического владения в силууказания п. 3 ст. 234 ГК РФ можно также присоединить время, в течение которогоданной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося на приобретательнуюдавность, например его наследодатель или юридическое лицо, из состава котороговыделилось затем юридическое лицо – владелец). Срок приобретательной давностинедвижимости составляет 15 лет. Право собственности на недвижимость и в силуистечения срока приобретательной давности возникает только с моментагосударственной регистрации данного объекта.
Законом особо решаетсявопрос о течении срока приобретательной давности в отношении имущества, котороемогло быть истребовано у фактического владельца титульным (законным)владельцем, пропустившим, однако, срок исковой давности на данное требование. Вотношении такого задавненного имущества течение приобретательной давности неможет начаться ранее истечения срока исковой давности по соответствующимтребованиям, ибо до этого момента имущество может быть принудительноистребовано его законным владельцем, а фактическое владение не может бытьпризнано добросовестным.
Вместе с тем в течениесроков приобретательной давности фактический добросовестный владелец вещипользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ),т.е. наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым и фактическое владениеприобретает определенное юридическое значение.
При производныхспособах приобретения права собственности учитывается воля прежнегособственника (отчуждателя вещи), поэтому здесь основания приобретения правасобственности у одних лиц одновременно являются основаниями прекращения этогоже права у других лиц. Речь обычно идет о различных договорах – купли-продажи(в том числе с помощью государственных жилищных сертификатов), мены, дарения(особым случаем является бесплатная приватизация жилых помещений), аренды свыкупом и т.д., а также о наследовании имущества граждан или о правопреемстве вотношении имущества юридических лиц или публично-правовых образований. Каждыйиз этих способов специально урегулирован законом в соответствующих институтах(договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизацииюридических лиц), выходящих за рамки права собственности.
При этом важноезначение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи подоговору переходит право собственности. Ведь с этого же момента на негопереходят и бремя собственности, и риск случайной гибели или порчи вещи.
Федеральным законом №217-ФЗ в п. 2 ст. 223 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января2005 г., согласно которым недвижимое имущество признается принадлежащимдобросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственнойрегистрации отчуждения имущества, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФслучаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестногоприобретателя.
2.2 Прекращение правасобственности на жилое помещение
Прекращение правасобственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника всвязи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.
В результате совершениясделок прекращается право пользования по инициативе собственника жилогопомещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственникапередаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечетпрекращение права пользования жилым помещением, в отношении которогопрекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора рентыс правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственникапрекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживанияи пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями(заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет нетолько прекращение права собственности у прежних собственников, но ипрекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонамипри заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохраненииза продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок илипожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.
Право собственностиможет прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибелиили уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушениядома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается правопользования членами его семьи).
Гражданский кодекс РФпредусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения усобственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных вст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаямприменительно к жилым помещениям относятся:
· обращениевзыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);
· отчуждениенедвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятиемземельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);
· выкупдоли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);
· изъятиебесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);
· реквизиция(ст. 242 ГК РФ);
· конфискация(ст. 243 ГК РФ);
· изъятиежилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
При этом следует иметьв виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации,согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как порешению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нуждможет быть произведено только при условии предварительного и равноценноговозмещения.
Принудительное изъятиеимущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке,установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонамвозможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника(например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГКРФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества безобращения в суд).
В компетенцию судавходит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а созданиеправа у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий пообязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого(на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности иизъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силурешению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами.
На основанииисполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торгинедвижимым имуществом организуются и проводятся специализированнымиорганизациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организациипроводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальнойначальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены вдвухмесячный срок со дня получения специализированной организациейсоответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 447-449 ГКРФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подводяитог, целесообразно сделать следующие краткие выводы.
Жилым признаютпомещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным,градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживанияграждан.
Право собственности нажилое помещение– это право владения, пользования и распоряжения жилымпомещением (ст. 209 ГК РФ).
Владение – этофактическое (реальное) обладание жилым помещением.
Пользование – этоизвлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения.
В то же времянеобходимо учитывать, что жилые помещения имеют строго целевое назначение ипредназначены исключительно для проживания граждан – физических лиц. Размещениесобственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается толькопосле перевода такого помещения в нежилое.
Распоряжение – этоправо собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу. Так,собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащегоему жилого помещения любые действия, не противоречащие правовым актам и ненарушающие права других лиц, в том числе отчуждать жилое помещение всобственность другим лицам, отдавать помещение в залог, аренду, ссуду, а такжеобременять его другими способами и распоряжаться им иным образом.
Правомочия собственникамогут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере, в какойэто необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности,здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны ибезопасности государства.
Количество и стоимость жилья,которое может находиться в собственности граждан или юридических лиц, неограничиваются.
Объектправа собственности на жилое помещение – это помещение, предназначенное дляпостоянного проживания (квартира, комната, жилой дом и т.д.).
Собственнику квартиры вмногоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым подквартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома(общие помещения дома, механическое, электрическое и иное оборудование запределами одной квартиры и др.).
Жилоепомещение может находиться в частной, государственной имуниципальной собственности. Права всех собственников жилых помещений защищаютсяравным способом.
Традиционноспособы возникновения права собственности делятся на две группы: первоначальныеи производные.
Первоначальные способыне предусматривают правопреемства от одного собственника другому. К даннойгруппе относятся: строительство жилого дома, право собственности, на котороевозникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ); приобретениеправа собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ);приобретение права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (ст. 225ГК РФ); приобретение права собственности добросовестным приобретателем вещи(ст. 302 ГК РФ).
В некоторых случаяхможет быть признано право собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГКРФ).
Производные способы –те, при которых происходит передача права собственности на жилые помещения отодного лица другому.
К данной группеотносятся: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты; наследование жилыхпомещений по закону и по завещанию; приватизация жилых помещений; внесение полнойсуммы паевого взноса в ЖСК; реорганизация юридического лица, в результате которойимущество
перешло к егоправопреемникам, и др.
Прекращение правасобственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника всвязи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.
Гражданский кодекс РФпредусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения усобственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных вст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаямприменительно к жилым помещениям относятся: обращение взыскания на имущество пообязательствам (ст. 237 ГК РФ); отчуждение недвижимого имущества, в том числежилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32ЖК РФ); выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ); изъятиебесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ); реквизиция (ст.242 ГК РФ); конфискация (ст. 243 ГК РФ); изъятие жилого помещения у лица,которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙЛИТЕРАТУРЫ
1. КонституцияРоссийской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета. – 25.12.1993. – №237.
2. Гражданскийкодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 24.07.2008). //Российская газета. – 30.07.2008. – № 160.
3. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. // Российская газета. –30.10.2001. – № 211-212.
4. Жилищныйкодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 13.05.2008). //Российская газета. – 17.05.2008. – № 4662.
5. ЗаконРоссийской Федерации от 24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральнойжилищной политики». // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерациии Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – № 3. Ст. 99.
6. Федеральныйзакон Российской Федерации от 30.12.2004 № 217-ФЗ «О внесении изменений встатью 233 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральныйзакон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним». // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I). Ст. 43.
7. ЗаконРоссийской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 (ред. от 11.06.2008) «Оприватизации жилищного фонда в Российской Федерации». // Российская газета. –18.06.2008. – № 4685.
8. АгаповС.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениямипо гражданскому праву Российской Федерации: Автореферат. – М., 2003.
9. Гражданскоеправо: Учебник: В 2 т. Т. 1. / Под ред. Е.А. Суханова. – М.: Юристъ, 2006.
10. ГришаевС.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. –М.: БЕК, 2005.
11. ЗыряновА.И. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. //Актуальные проблемы защиты гражданских прав: Материалы научно-практическойконференции. – Коломна: Коломенский филиал Московской академии экономики иправа, 2005.
12. ИвановА.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. // Хозяйство и право. –2005. – № 6.
13. КичихинА.Н., Морткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование исобственность. Комментарии и разъяснения. – М., 2007.
14. Комментарийк Гражданскому кодексу РФ части 1. / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: Проспект,2005.
15. КорнееваИ.Л. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. – М.: Юристъ, 2007.
16. КрашенинниковП.В. Современные проблемы права собственности и иных вещных прав на жилыепомещения: Автореферат. – М., 1997.
17. КрашенинниковП.В. Жилищное право. – М.: Статут, 2005.
18. КуриновА.Б., Седугин П.И. Практикум по жилищному праву: Учебно-методическое пособие. –М.: Инфра-М, 2006.
19. МалаховаА.А. Договор купли-продажи как основание приобретения права собственности. //Актуальные проблемы частноправового регулирования: Материалы Всероссийской IVнаучной конференции молодых ученых. / Отв. ред. Ю.С. Поваров, В.Д. Рузанова. –Самара: Самарский университет, 2004.
20. МалаховаА.А. Признаки жилого помещения в свете положений ЖК РФ. // Современныесоциально-экономические и правовые проблемы отношений собственности в России. /Под ред. А.Я. Гришко, Г.А. Борискиной. – М.: Юрист, 2005.
21. Международныеакты о правах человека: Сборник документов. – М., 2005.
22. ПевницкийС.Г. Некоторые вопросы прекращения права собственности на жилые помещения. //Правовые вопросы недвижимости. – 2006. – № 1.
23. ПономаревВ.С.Право собственности граждан на жилое помещение: Вопросыограничений: Автореферат. – М., 2004.
24. ТолстойЮ.К. Гражданское право: Учебник. – М.: Юстицинформ, 2006.
25. ШешкоГ.М. О праве собственности на жилые помещения: как это решено жилищнымзаконодательством. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9.