СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЩИЕВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1.1 Оборотземельных участков: история и понятие
1.2 Гражданско-правовойрежим земельных участков
ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕРЕГУЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
2.1 Возникновениеправ на земельные участки
2.2 Осуществлениеправ на земельные участки
2.3 Прекращениеправ на земельные участки
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальностьтемы исследования. Земля является категорией многогранной и многоаспектной,предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы иприродным ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другиеприродные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих насоответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую рольданного объекта в социальных, экономических, политических и правовыхотношениях.
Спринятием в 2001 г. Земельного кодекса РФ (далее — Земельный кодекс, ЗК РФ)возникли противоречия с нормами Гражданского кодекса РФ (далее — Гражданскийкодекс, ГК РФ), также земля длительный промежуток времени была исключена изсистемы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельнойсобственностью, землевладением, землепользованием рассматривалисьпреимущественно представителями науки земельного права, то возникланеобходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, какобъекта гражданских прав, в частности вещных прав (права собственности, правапостоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владенияи права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Земельныйучасток — недвижимость особого рода вследствие своего естественногопроисхождения и нахождения в естественной экологической системе, чтообуславливает необходимость учитывать данные факторы при правовом регулированииотношении по поводу этого объекта, в частности искать гармоничное сочетаниечастноправовых и публично-правовых элементов.
Внастоящее время ученых все больше интересуют проблемы, связанные срассмотрением земельных участков как объектов обязательственных прав, тех илииных сделок (купли-продажи, аренды, ипотеки и других), изучение оборотаземельных участков, рынка земли, то есть отношений динамики, настоящая работапосвящена комплексному рассмотрению статических отношения (вещных прав наземельные участки).
Вусловиях существования в некоторых субъектах РФ двух форм собственности наземлю — неразграниченной государственной и частной, возникает необходимостьправовой регламентации процедуры разграничения публичной собственности,выявление противоречий и пробелов в законодательстве, регулирующем этиотношения и нахождение путей его совершенствования. Появление в России частнойсобственности на земельные участки указывает на важность создания оптимальноймодели предоставления и использования земли на этом праве, сочетающей частные ипубличные интересы, при осуществлении правомочий частных собственников,установление ограничений их прав и обременении в использовании земельныхучастков.
ВЗемельном кодексе РФ прослеживается тенденция — сокращение видов ограниченныхвещных прав и субъектного состава этих отношений, что вызывает необходимостьанализа предпосылок, оснований возникновения, развития и существования данныхправ, произвести развернутую характеристику правоотношений постоянного(бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитута,раскрыть специфику правового положения землепользователей, землевладельцев иобладателей сервитутов.
Такимобразом, указанные факты позволяют сделать вывод об актуальности темыисследования.
Степеньразработанности темы. Говоря о степени разработанности темы, надо отметить, чтов последние годы в свете проводимой земельной реформы в Российской Федерацииученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами поповоду земельных участков. Теоретическую основу работы составили труды такихученых-юристов, как Алексеева С.С, Белых В.С, Беляева К.П., Бублика В.А.,Виниченко СИ., Гонгало Б.М., Дозорцева В.А., Жернакова Д.В., Иоффе О.С,Копылова А.В., Лапача В.А., Покровского И.А., Садикова О.Н., Сергеева А.П.,Скловского К.И., Суханова Е.А., Толстого Ю.К., Хохлова С.А., Чубарова В.В.,Шершеневича Г.Ф., Щенниковой Л.В., Якушева В.С. и др.
Вработе также использованы теоретические положения, содержащиеся в работахпредставителей наук земельного и экологического права: Боголюбова С.А.,Воронина Б.А., Голиченкова А.К., Дубовик О.Л., Ерофеева Б.В., Жарикова Ю.Г.,Иконицкой И.А., Козырь О.М., Кроссова О.И., Круглова В.В., Попова М.В.,Сыродоева Н.А., Улюкаева В.Х., Хаустова Д.В., Черноморца А.Е., Чубукова Г. В. идр.
Основнаяцель работы — всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений,возникающих по поводу земельного участка как объекта гражданских прав, такжеотношений, в которых земельный участок является объектом вещных прав.
Поставленнаяцель реализована посредством решения следующих задач:
— изучение и анализ российского права, регулирующего общественные отношения поповоду земли как объекта природы, природного ресурса, земельного участка ичасти земельного участка;
— сравнительное исследование института собственности, постоянного (бессрочного)пользования, пожизненного наследуемого владения и ограниченного пользованиячужим земельным участком (сервитут).
— выявление противоречий и пробелов правового регулирования отношений по поводуземельного участка как объекта гражданских прав;
— определение понятия и признаков земельного участка и части земельного участкакак объекта гражданских прав и земли (объект природы и природный ресурс) какобъекта земельных отношений;
— выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию гражданского иземельного законодательства в сфере вещных прав на землю;
Объектомисследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка какобъекта вещных прав. Предмет исследования — проблемы, связанные с теорией ипрактикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков.
Методологическаяоснова исследования. В процессе проведенного исследования применялисьобщенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция,абстрагирование и т. д.), так и некоторые частнонаучные методы познания(исторический, сравнительно-правовой, технико-юридический, метод анализа иобобщения законодательства и практики его применения).
Структураработы обусловлена содержанием и целями исследования и включает в себявведение, две главы, объединяющие пять параграфов, заключения ибиблиографического списка.
ГЛАВА1. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ1.1Оборот земельных участков: история и понятие
Земля является особымобъектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природныхкачеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе историческогоразвития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования,соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельнымиучастками.
Землепользование — самаяранняя историческая форма обладания землей для производственных целей безобособления права на нее кого-то из пользователей. Землевладение как формачастной собственности стало складываться в результате развития производительныхсил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, ктомонопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные актынаделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель,выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Этобыли решения властного характера, и сделками их назвать нельзя. Лишь современем прежде всего в силу развития цивилизации и правовой системы в целомпереход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться наакты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений.Так, в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта, Китая широкоприменялись различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон.
Первые вещественныесвидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученымудалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли впользование[1].
В римском частном правесуществовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основномсовпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.).При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты — ограниченные правапользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотямогли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначальноримское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.
Существенно, чтообладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлосьв Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается,что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться вистинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в периодформирования государства, так и в период республики и империи подавляющеебольшинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не всобственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежалидругим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самойИталии, поскольку «община сохраняла верховную власть надсобственностью»[2]. С расширением экспансииримлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римскогонарода, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило кразличного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но неправом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римскогочастного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такиеучастки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а вкачестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны,выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правомнаследования, другие — на период жизни. Достаточно было платить определеннуюплату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различиемежду собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), атакже другими вещными правами[3].
В литературе отмечается,что и позднее — в Средние века — отношения феодального сюзеренитета-вассалитетане строились по типу «собственник-арендатор»: «Еслисобственность — это полное господство над вещью (plena in re potestas), то вотношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его неимел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенныеповинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как землянаходилась в юридически защищенном пользовании вассала»[4].
В отношении земель,находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на трудерабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная,поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших вотношения найма и заинтересованных в повышении урожайности[5].
Не было изначально иясного понимания существенных условий, т.е. тех, при наличии которых договорсчитается заключенным.
Однако платный характерразличных сделок в отношении земли не вызывал сомнений: "… из тогопринципа, на основании которого мы начинаем иметь собственные владения иимущество, проистекает и право сдавать принадлежащие нам и брать внаем чужуюсобственность; и тот, кто берет внаем, согласно общенародному праву, обязанвносить плату сдающему; тот же, кто сдает, обязан предоставить вещь такой,чтобы другой мог ею пользоваться и извлекать доход"[6].
И все же в целом римскоеправо последовательно разграничивало обязательственные и вещные права. К первымотносились обязанности должника совершить определенные действия. Что жекасается прав вещного характера, то, как и сегодня, под ними понималисьправовые возможности, не требующие действий других лиц, причем граница междуними проводилась в четкой и жесткой форме. «Если наймодатель до истечениясрока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не былсвязан договором своего предшественника»[7]. Соответственноразличались и способы защиты тех и других прав.
До начала XX в. в Россиине было единых правил о сделках с землей. В начальный период развитиягосударства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель закнязьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силуслужения князю либо иной административной зависимости (система«кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля,входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться.Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуацияхподлежала изъятию и перераспределению[8]. Отдельные участки земли,сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральнойсистемой оплаты долей урожая — «исполу» и пр.)[9].Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограниченоадминистративным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можнопризнать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались наличное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые(диспозитивные) начала.
Купля-продажа землисопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. кускапочвенного слоя, в присутствии девяти (позднее — пяти) свидетелей. В дальнейшем(ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться вспециальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.
До 1917 г. земельноеправо в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения,связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданскогозаконодательства.
Кроме права собственностисуществовали и другие вещные права, прежде всего — различные сервитуты. В ихчисло входили: «Права угодий в чужих имениях»[10],право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силувыслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка идр. При этом продолжали применяться и правила, характерные только дляопределенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешатьземельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи несовпадали с общими для территории России правовыми установками.
Особо следует сказать очиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей завознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западныхгуберниях России как квазисобственность для определения статуса фактическихвладельцев земли, признаваемой государственной. По мнению Л.В. Щенниковой,основной причиной, по которой вместо аренды использовался чинш, было желаниеобеспечить постоянное поддержание земель в хорошем хозяйственном состоянии безистощения[11]. Именно этообстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволялосчитать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужимивещами, но и владение ими[12]. Из-за этого происходилосмешение вещных и обязательственных прав. Вопрос об их разграничении поставилеще К.П. Победоносцев: «Особенные условия общественной экономии в Россиипородили множество случаев, в которых от лица правительства сдаются частнымлицам казенные земли во владение и пользование, и в разнообразии всех этихслучаев нередко возникает недоумение: что следует отнести к системе вотчинныхправ и что к системе договоров»[13].
Возможность продажи землиили предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием«оборотоспособность». Ряд земель рассматривался как «неспособный к обороту по их природе»[14]; к ним относились:участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные дляобщего пользования.
Так, Г.Ф. Шершеневичприводит случай из судебной практики, когда было признано, что город Феодосияне имеет право сдавать побережье и рыбные промыслы на нем в аренду[15].
Права лиц, получившихземельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственногохарактера. Но ряд правоведов уже тогда возражали против столь одностороннейоценки[16]. В отличие от римскогоправа, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, чтос переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют своюсилу[17].
В советский период оборотучастков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся землястала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодексзапретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 — 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местномсельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когдасемья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка землимогла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодательпрекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограниченияпо срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.
Договоры аренды земельныхучастков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНКСССР от 4 июля 1937 г. — запрещены. Общая концепция появления каких-либоземельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин илиорганизация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималосьсоответствующее административное решение.
Со временем (послеВеликой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользованияземлей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а всилу распорядительного акта государственного органа.
Создание цивилизованногорынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласиесторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль,состоялось только в период 1991 — 2001 гг. Современному состояниюзаконодательного обеспечения оборота земли предшествовало несколько этаповпереходного периода[18].
О понятии и содержанииоборота земельных участков. Вопрос о сделках с землей (земельными участками)непосредственно связан с такими понятиями, как «оборот»,«гражданский оборот», «экономический оборот». Ониприменяются и широко используются в обиходной речи, юридической литературе, вмеждународных актах[19] и российскомзаконодательстве (ст. 2, 5 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В русском языке под оборотом обычно понимается "… обращениеденежных средств и товаров для воспроизводства, получения прибыли (например,торговый оборот)"[20].
В Энциклопедическомюридическом словаре термин «гражданский оборот» понимается как«гражданско-правовое выражение экономического оборота, котороеопосредуется договорными и внедоговорными институтами обязательственногоправа… В содержание гражданского оборота входит переход имущества от одноголица к другому лицу на основе заключаемых участниками гражданского оборотасделок или в силу иных юридических фактов»[21].
В экономическойлитературе под «оборотом» обычно понимается совокупность актовобмена, приводящих к смене собственника[22], а также аналогичные процессыцикличного характера[23].
Не сложилось однозначногопонимания гражданского (экономического) оборота и в юридической литературе. Е.А.Суханов под ним понимает юридическое выражение экономической категории«рынок»[24]. Такоепротивопоставление юридического и экономического значения этих понятий все-такинеобоснованно. И юристы, и экономисты активно используют оба слова(«рынок» и «оборот»). Но, полагаем, под рынком было былучше понимать сами отношения и структуры (субъектов). Оборот же естьдинамичная составляющая рынка, к такому же выводу близок и А.Ю. Голубков[25].М.Н.Илюшина выделяет понятие «товарный рынок», определяемый каксистема субъектов экономики и их отношений[26]. В таком пониманииоборот — это действия, совершаемые участниками рынка.
Вряд ли правильно сводитьэтот термин и к обязательствам по переходу права собственности на имущество[27],поскольку сами эти отношения (обязательства) являются следствием определенныхдействий (сделок) и не исчерпывают его значения.
В литературе встречаютсяи другие трактовки оборота[28]. Но, как отметил В.А.Тархов, «эти попытки успеха не имели, потому что определить оборотнисколько не легче, чем определить гражданское право»[29].В целом же можно говорить, что существует четыре основных подхода к понятию«оборот»:
1) весь рынок с егоструктурой и инфраструктурой;
2) совокупностьпроизводственных отношений товарообменного характера;
3) лица (субъекты) иотношения между ними, основанные на действии закона стоимости;
4) обязательства исделки, их порождающие (иногда шире — и иные юридические факты).
Первые три позиции впринципе неприемлемы, так как необычайно широко толкуют оборот. Что же касаетсяпоследней группы, то целесообразно внести некоторые уточнения.
Закон не содержит понятиягражданского оборота. Однако из ст. 129 ГК РФ следует, что«оборотоспособность» есть свобода отчуждения и перехода объектовгражданских прав от одного лица к другому; с учетом активной роли участниковгражданских правоотношений (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). В таком случае логичнопредположить, что и сам оборот связан именно с этими правовыми явлениями — действиями по возникновению (изменению, прекращению) правоотношений.
Поскольку указанныедействия есть прежде всего сделки (ст. 153 ГК РФ), то именно их и следуетпризнать содержанием экономического (гражданского) оборота. Возможно, в широкомсмысле под оборотом можно понимать как сделки, так и отношения, порожденные ими(например, договор купли-продажи и возникающие из него обязательства попередаче вещи, по уплате денег и т.п.). Однако в любом случае целесообразноучитывать, что отношения есть лишь результат сделок.
Определять гражданскийоборот через категорию отношений (точнее — только отношений) не вполне точно,потому что прежде, чем возникнут правовые связи, им предшествует активнаядеятельность субъектов права (совершение сделок). Рассуждать же об обороте безакцента на его волевой и целенаправленный характер видится бессмысленным. Этопонятие следует считать связанным преимущественно с соответствующимиюридическими фактами (сделками). В.А. Белов специально подчеркивает, что иоборот, и рынок ценных бумаг связаны и определяемы через совокупностьсоответствующих сделок[30]. Применительно кторговому обороту (как разновидности гражданского) Г.Ф. Шершеневич говорил именноо «совокупности сделок»[31]; аналогично оценивалсуть экономического оборота и его юридической формы и П.П. Цитович[32].Подчеркнем, что и с экономической точки вопрос об обороте есть вопрос об актетоварообмена.
Выражение «оборот земельных участков» в специальнойлитературе трактуется неоднозначно. Как отмечает Н.А. Сыродоев, «в связи спереходом к рыночной экономике у некоторых авторов возник соблазн соотнестипонятия „рынок земли“ и „оборот земли“[33].Г.А. Волков, А.К. Голиченков, О.М. Козырь считают, что понятия „рынокземли“ и „оборот земли“ различны по объему. Первое понятие ширевторого и включает в себя помимо системы сделок с землей и обеспечивающие ихмеханизм и инфраструктуру[34]. Э.А. Крылатых жерассматривает земельный рынок как часть земельного оборота, при которомустановление, изменение и прекращение прав на земельный участок происходит врезультате юридически оформленного договора и опосредовано денежным инатуральным платежом[35].
По мнению Ф.Х. Адиханова, „оборот земли можноопределить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю кдругому, независимо от того, в чьей собственности находится земля,приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случаеосуществляется публичный оборот, а в другом — частный (рыночный)“[36].
Нельзя смешивать юридические и экономические понятияэтого слова. Помимо совокупности сделок по поводу земли (т.е. собственнооборота) в состав элементов рынка земли входят также:
а) совокупность участников данного рынка (субъектнаясоставляющая);
б) отношения оборота, представленные преимущественнообязательствами, возникающими в результате сделок;
в) государственная система контроля, регистрации имониторинга за оборотом земли и деятельностью на рынке в целом, включая органы,реализующие указанные функции;
г) масштабы и границы рынка, специально определяемыезаконодательством в силу того, что „рыночное поле“ находится подвоздействием специальных норм; последний элемент рынка теснейшим образом связани с понятием „оборотоспособность“ (см. далее — в следующейподрубрике).
О сделках, относящихся кобороту земельных участков. Оборот земли не исчерпывается только сделками, ноименно они являются основной формой оборота гражданских прав[37].В отличие от других актов именно сделки как волевые действия, осознаннонаправленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражаютсущество товарообменных экономических процессов.
В юридической литературевопрос о классификации сделок с землей отдельно не поднимался. Они, как и любыедругие гражданско-правовые сделки, подразделяются на односторонние имногосторонние (договоры). К односторонним сделкам можно отнести завещание,предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользованиегосударственным и муниципальным организациям и т.д. К многосторонним — договорыкупли-продажи, дарения, мены, аренды земельных участков и т.д.
Можно классифицироватьсделки с землей и по признаку перехода права собственности на земельныйучасток: это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненногосодержания с иждивением, завещание и др. В числе сделок, не связанных спереходом права собственности, можно назвать договоры аренды, ссуды,доверительного управления и т.д.
Сделки с земельнымиучастками преимущественно являются двусторонними, т.е. договорами. При этом нетоснований ограничивать состав сделок оборота земельных участков только теми изних, которые направлены на переход права собственности. В условиях, когдамногие вопросы оборота земельных участков еще не решены, их аренда являетсянаиболее используемым вариантом и удобным инструментом распоряжения землей, впервую очередь для государства. Договор аренды позволяет извлекать доход изземельного участка, оставаясь при этом его собственником. В связи с этим дляотнесения тех или иных сделок к обороту был бы достаточен критерий появления у новоговладельца вещных прав. Следовательно, договоры аренды также должны бытьпризнаны сделками оборота; в результате предоставления объекта у арендаторапоявляются и определенные вещные правомочия[38].
Сходны со сделкамиоборота и договоры, которыми оформляются некоторые земельные сервитуты (ст.274, 277 ГК РФ). Ограниченные вещные права, рожденные определенной связью вещейи интересов, установлены непосредственно законом. Соглашения же при этомвыполняют обслуживающую, факультативную роль. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГКРФ спор об ограниченных правах на чужой участок может быть разрешен судом и бездоговора.
Отсюда следует, что подсделками оборота (экономического, гражданского) следует понимать только теволевые, осознанные действия обоих участников акта, которые направлены наприобретение прав и обязанностей вещно-правового характера в легитимномпорядке.
Юридические факты, неотвечающие таким признакам, например решение суда о присуждении имущества, атакже действия неправомерные, если даже они и влекут вещные правоотношения,было бы правильным исключить из числа сделок оборота. Например, причинениевреда (деликт) также ведет к возникновению правоотношений. Но последующиедействия по компенсации ущерба не вызваны волей участников. Таковы и многиеюридические акты в сфере финансово-бюджетных отношений (утверждениесоответствующим органом бюджета и т.п.). Трудно признать элементом оборота исобытия (например, смерть наследодателя). Вряд ли правильно рассматривать вкачестве оснований оборота земельных участков изменение категории земли. В этомслучае остаются неизменными и субъект, и объект прав, происходит лишь сменаправового режима.
Основаниями для отношений оборота могут выступатьадминистративные акты, случаи универсального правопреемства и т.д. (п. 2 ст.307 ГК РФ). Чаще всего они являются элементами так называемых сложных юридическихсоставов[39]. Речь идет о такихсистемах (совокупностях) разных юридических фактов, которые лишь вместепорождают, изменяют, прекращают соответствующие правоотношения. Они частовключают в себя административные акты, имеющие для земельных отношений особоезначение уже потому, что продавцом на первичном рынке обычно выступаютпубличные образования. Таким сделкам, как правило, предшествуют волевые акты административнойдеятельности соответствующих органов.
В настоящем учебном пособии рассматриваются (глава2) только сделки купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, безвозмездногопользования, доверительного управления, залога, а также некоторые вопросы договорныхотношений в связи с участием в уставном (складочном) капитале другихорганизаций. Это объясняется особым значением названных сделок для оборотаземель в условиях рыночной экономики.
Надо также признать, что было бы целесообразноусилить роль договорных начал в формировании прав на землю. Во многом приданиедоговору большего значения следует связывать не только с законодательнымиизменениями, но и с правильным толкованием уже имеющихся норм. Например, всоответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ, лица, получившие земельный участок на правепостоянного (бессрочного) пользования, не могут распоряжаться таким участком.Но это не значит, что они не могут распоряжаться самим правом[40].
В основе отечественного гражданскогозаконодательства лежит идея о различии правового режима обычных вещей и прав наних. Исходя из того, что в п. 6 ст. 3 ФЗ „О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации“[41] говорится опереоформлении, а не о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования,оно сохраняется. Вещные права, предусмотренные ст. 20, 21 и 23 ЗК РФ,устанавливаются как простым решением соответствующего уполномоченного органагосударства или муниципального образования, так и соглашением сторон.Фактически это означает, что они могут предоставляться не только вадминистративном порядке в соответствии с ЗК РФ, но и в результатегражданско-правовых отношений. Косвенно такая возможность подтверждается и п. 2ст. 268 ГК РФ. В нем предусмотрено, что право постоянного пользования земельнымучастком может быть получено собственником здания (иного недвижимого имущества)в случае приобретения здания (иной недвижимости) на участке, принадлежащемдругому лицу (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
В судебной практике обоснованно принято считать, чтопорядок приобретения права пользования земельным участком при реорганизацииюридического лица (ст. 268 ГК РФ) в случае правопреемства являетсягражданско-правовым, а не административным.
Права ограниченного пользования чужим земельнымучастком, за исключением публичных сервитутов, имеют гражданско-правовуюприроду (п. 1 ст. 23 ЗК РФ). Их перечень не является закрытым. Устанавливаютсяже они не только по прямому указанию законодателя (п. 1 ст. 274 ГК РФ), но и посоглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Эти вопросы, как и возможность применениягражданско-правовых способов для установления некоторых прав на земельные участки,отчасти являются спорными. Но в целом не подлежит сомнению целесообразностьбольшего использования диспозитивных (прежде всего, договорных) началгражданско-правового регулирования в сфере землепользования.
Общее положение обоборотоспособности объектов гражданских прав сформулировано в ст. 129 ГК РФ:»Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить отодного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо инымспособом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте".Пункт 3 ст. 129 ГК РФ устанавливает, что земельные участки «могутотчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере,в какой их оборот допускается законами о земле».
Согласно ст. 13 ФЗ«О введении в действие части второй ГК РФ[42]» «нормы,касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой ихоборот допускается земельным законодательством». Таким образом, по общемуправилу оборотоспособность объектов гражданских прав презюмируется и ееограничения прямо указаны в законе. Но по отношению к земельным участкамдействует противоположное правило. В соответствии с ним именно земельное законодательстводолжно определять оборотоспособность земельных участков.
В соответствии с п. 2 ст.129 ГК РФ объекты могут быть как изъяты из оборота, так и ограничены в обороте.Изъятие объектов гражданских прав из оборота либо их ограничение — явление вчастном праве нередкое. «Великое множество вещей по русским законам изъятоиз частного произвола, не подлежит вовсе частному праву, не может бытьпредметом частного имущества». Норма, заложенная в п. 3 ст. 129 ГК РФ,вызывает ряд вопросов. Прежде всего, непонятно, как правильно соотнести с неюположения ст. 72 Конституции РФ. Последняя относит земельное законодательство ксовместному ведению РФ и ее субъектов. Но существует требование п. 1 ст. 3 ГКРФ о том, что гражданское законодательство полностью находится в веденииРоссийской Федерации (т.е. все вопросы, связанные с включением тех или иныхобъектов в оборот).
Полагаем, противоречия вданном случае нет, поскольку к совместному ведению РФ и ее субъектов относитсяне все земельное законодательство, а только та часть, которая связана сисключительным предметом земельного права.
В настоящее времядопустимость включения тех или иных земельных участков в гражданский оборотопределяет ст. 27 ЗК РФ. В п. 1 отмечено, что оборот земельных участковосуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Пунктом3 ст. 209 ГК РФ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение землейи другими природными ресурсами осуществляется собственником свободно в тоймере, в какой их оборот допускается законом.
Затрудняет понимание иссылка в п. 1 ст. 27 ЗК РФ на два различных слоя правового регулирования: в немуказывается, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии и сгражданским законодательством, и ЗК РФ.
Не раскрыто и понятие«ограничение». В юридической науке оно недостаточно проработанопрежде всего в методическом плане. Но попытки заполнить это «белоепятно» в теории права[43] были. В последнее времяпоявился интерес к этому понятию в науке земельного права[44]и в цивилистике[45]. При этом ограничениятолкуются различно, в зависимости от элементов правовых связей и т.д.
Пункт 2 ст. 129 ГК РФ исходит из того, чтоограничение производится по объектам, — в частности, некоторые из них, прямоуказанные в законе, исключены из оборота. Однако такой критерий мало что дает.Если земля как таковая не исключена из оборота, то суть ограничений все-такисводится к тому, что имеются ограничения относительно лишь отдельных еекатегорий. Ограничения также могут опираться не на объектный, а на субъектныйпризнак или другие аспекты оборота. Например, по смыслу п. 3 ст. 129 ГК РФ в числетаких критериев может выступать и так называемый способ оборота. Как видим, взаконодательстве нет внятного ответа на вопрос о значении слов«ограничение оборота», а имеющиеся трактовки не выдерживают критики.
Так, в п. 3 ст. 27 ЗК РФ указано, что «содержаниеограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом,федеральными законами». Фактически эта фраза означает, что законодателемне разработано общее понятие «ограничения оборота», нет и целостнойсистемы самих ограничений. Они вводятся точечно, применительно к конкретнымправовым ситуациям.
Согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ земли, изъятые изоборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок. Участки из составаземель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственностьтолько тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно федеральнымзаконом.
Перечень участков, изъятых из оборота, в отношениикоторых недопустимы гражданско-правовые сделки, предусмотрен п. 4 ст. 27 ЗК РФ(находящиеся в федеральной собственности государственные природные заповедники,участки под зданиями и сооружениями, где размещены воинские формирования ит.д., всего 10 подпунктов).
От этих участков, фактически запрещенных к обороту,следует отличать участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Этоучастки в пределах лесного фонда, предоставленные для нужд транспорта, связи ит.д. (всего 12 видов участков).
Из текста абзацев первого и второго п. 2 ст. 27 ЗКРФ видно, что гражданско-правовые сделки запрещены лишь в отношении участков,указанных в п. 4 данной статьи и этот запрет не касается участков, указанных вп. 5 той же статьи. Существенно и то, что оба перечня земельных участков (в п.п. 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ) распространяются только на земли публичных образований ине касаются земель, находящихся в частной собственности.
В связи с этим можно утверждать, что в отношенииземель, ограниченных в обороте, существует презумпция общего дозволениясовершения сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Это касаетсяи договора ссуды (безвозмездного срочного пользования — ст. 24 ЗК РФ),доверительного управления (тем более, что ФЗ «Об обороте земельсельскохозяйственного назначения»[46] также называет этотдоговор в числе допустимых, хотя и применительно к земельным долям).
К сожалению, пробелы и неопределенность относительнопонятия «оборотоспособность» сказываются на судебной практике. Прирассмотрении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, чтост. 129 и 130 ГК РФ предусматривают возможность отчуждения земельных участковили перехода их от одного лица к другому только теми способами и в той мере, вкакой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах[47].Поскольку действующее законодательство не установило такой меры ответственностина должника-фермера, как изъятие земельного участка и передача его кредитору,то действия судебного пристава-исполнителя, изъявшего земельный участок и передавшегоего кредитору-взыскателю, были признаны незаконными.
В решении по делу подчеркивается, что«неправомерна передача земельного участка обществу, характер деятельностикоторого неизвестен, а следовательно, неизвестны и цели использования вдальнейшем этого земельного участка». В целом решение правильно, посколькузакон не допускает простой передачи имущества должника — при обращениивзыскания на имущество должна производиться продажа этого имущества напубличных торгах; из полученной суммы следует удовлетворить денежные требованиякредитора. Однако вызывает удивление аргументация: по логике данного судебногооргана оборотоспособность земельного участка предопределяется статусом лица, вчастности, его текущей производственной деятельностью. Вряд ли можно признатьоборотом и взыскание по долгам.
Следует согласиться с правоведами, предлагающимиусматривать презумпцию дозволения к обороту всякого земельного участка, если взаконе нет специального ограничения[48]. Отмечается, что вотношении участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения,следует исходить из их полной оборотоспособности (при отсутствии прямыхограничений в законе).
Кроме того, в каждом отдельном случае предоставлениеограниченных в обороте земельных участков во временное пользование (например, варенду) требует специального разрешения и соблюдения определенных условий. Всеэто необходимо для защиты публичных интересов. Но с момента заключениясоглашения они становятся условиями конкретного договора и могутрассматриваться как элемент частноправового регулирования. Следует отметить,что, если даже данные условия не войдут в содержание соглашения, они тем неменее должны быть оценены как его неотъемлемая часть со всеми вытекающимиотсюда последствиями (в том числе составляют обязанность арендатора, за ихвыполнение он несет ответственность и т.п.).
В качестве ограничения оборотоспособности земельныхучастков следует рассматривать также установление их минимальных и максимальныхразмеров (ст. 33 ЗК РФ). При обороте земель сельскохозяйственного назначениятребуется учитывать и предельные размеры общей площади сельхозугодий, которыерасположены на территории одного района и могут находиться в собственностиодного гражданина и (или) одного юридического лица (подп. 2 п. 3 ст. 1 ФЗ«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
При совершении сделки с нарушением условий обограничениях такие сделки по общему правилу должны признаватьсянедействительными (ничтожными — ст. 168 ГК РФ).
Отдельные требования к земельным участкам при ихобороте установлены с учетом ограниченности земли, ее незаменимости, плодородияи т.п. Такого рода требования могут предъявляться не только к самим участкам,но и к сторонам сделки[49].
Если участок изъят из оборота, то распоряжаться им ивовлекать в оборот не может ни один государственный орган или орган местногосамоуправления. Они не могут также без изменения закона расширительно илиограничительно толковать перечень земельных участков, изъятых из оборота; этотперечень является исчерпывающим.
Спецификой введения ограничений по включениюземельных участков в оборот является выделение отдельных категорий земель (ст.7 ЗК РФ)[50] и установление для нихособых (специальных) правовых режимов. Типичный пример — землисельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 1 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24июля 2002 г. отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжениемземельными участками данной категории, регулируются приоритетно данным Законом,а не ЗК РФ.
Исключение составляют сделки с земельными участками,предоставленными для жилищного, гаражного строительства, ведения личногоподсобного и дачного хозяйства, садоводства, а также занятые зданиями,строениями, сооружениями (т.е. на них распространяются нормы ЗК РФ).
Если приобретение земли преследует цели, запрещенныепри данном правовом режиме земельного участка, сделка невозможна. Однакоразрешенное использование можно изменить, изменяема и категория земли. Но этидействия в целях соблюдения законодательства требуется совершить до, а не послезаключения сделки.
1.2 Гражданско-правовойрежим земельных участков
Согласнозаконодательству Российской Федерации, к недвижимости относятся земельныеучастки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания,сооружения, объекты незавершенного строительства. Таким образом, недвижимость — это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно. К недвижимым вещам относятся и подлежащие государственнойрегистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130 ГК РФ).
Действующаяредакция данной статьи сформировалась в русле давно идущей дискуссии онеобходимости исключения из состава объектов недвижимости лесов и водныхобъектов с приданием им статуса земельных участков. Признание же теперь нетолько де-факто, но и де-юре земельного участка главной недвижимой вещьюоживило давние дискуссии о соотношении сферы действия гражданского и земельногоправа. Непосредственной причиной дискуссии явилось само законодательство.
Актуальностьданной проблемы вытекает из:
— Конституции РФ, отнесшей гражданское законодательство к исключительному ведениюРоссийской Федерации (ст. 71), а земельное законодательство — к предметамсовместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;
— ст.3 ГК РФ и ст. 2 ЗК РФ, заявляющих о приоритетности своих отраслевых норм переданалогичными нормами, содержащимися в иных федеральных законах;
— п.3 ст. 129 ГК РФ, по которому «земля и другие природные ресурсы могутотчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере,в какой их оборот допускается законами о земле и других природныхресурсах».
Вправоприменительной (особенно в судебной) практике постоянно возникаютпроблемы, связанные с определением отраслевой принадлежности спора и выбораприоритетных правовых норм, подлежащих применению в конкретном деле.Справедливости ради следует заметить, что в течение последних лет законодателемсделано достаточно много для приведения «к общему знаменателю»гражданского и земельного законодательств, внесены изменения и в ЗК РФ, и в ГКРФ, а также в иные законодательные акты.
Однакоокончательно вопрос не решен. Суть проблемы заключается в том, что земельныйучасток является основной недвижимой вещью и, соответственно, объектомгражданских правоотношений. Можно даже сказать, что земельный участок — единственный действительно недвижимый объект, поскольку остальные недвижимыевещи считаются таковыми именно по причине наличия тесной связи с землей.
Вотличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений ит.д.) земельный участок выступает еще в одном качестве — природного объекта иприродного ресурса, составной части окружающей среды. Отрицание деленияимущества на движимое и недвижимое в течение всего советского периода историицивилистики и понимание природной особенности земли обусловили формирование ещев 30-х годах прошлого века отдельной отрасли советского права — земельногоправа. Именно на эту отрасль законодатель и возлагал обязанность по учетуприродной специфики эксплуатации данного объекта права.
Земельнаяреформа 90-х годов прошлого века, повлекшая включение земельных участков вгражданский оборот, обусловила и необходимость пересмотра устоявшихся подходовк пониманию земельных участков. Это также привело к начавшейся в середине1990-х годов (и продолжающейся до сих пор) крупнейшей научной дискуссии осоотношении гражданского и земельного права при регулировании отношений поиспользованию и обороту земли. Поскольку по данному вопросу на страницахнаучных журналов, в монографиях, учебниках и учебных пособиях высказалисьнесколько десятков человек, представляется обоснованным объединить авторов вклассификационные группы.
В первую(цивилистическую) группу, на наш взгляд, следует включить ученых, признающихсуществование приоритета норм гражданского права в регулировании земельныхотношений (В.В. Витрянский, И.С. Ковалева, Н.П. Лотникова, А.Л. Маковский, Е.А.Суханов). Именно представитель данного научного направления В.А. Дозорцев началв 1994 году эту дискуссию, заявив, что поскольку «земельные отношенияраспались на регулируемые гражданским и административным правом, то основаниядля признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать,теперь земля попала в сферу действия гражданского права, являясь объектомэкономического оборота»[51].
Впоследствии эти идеиподдержали А.Л. Маковский, А.Д. Александров, С.А. Голосова и другие, отстаиваяприоритет гражданского права и полагая, что нормы об имущественных отношенияхмогут содержаться в ЗК РФ, но должны соответствовать ГК РФ[52].
Помнению Е.А. Суханова, земельные участки в рыночной экономике становятсяобъектом гражданского оборота и одновременно приобретают режим объектовгражданских прав, в связи с этим оборот земельных участков составляет предметрегулирования уже не земельного, а гражданского законодательства. Правособственности и иные вещные права на землю, а также сделки с земельнымиучастками являются частью имущественного, гражданско-правового оборота.Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельнымиразмерами земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечениемих строго целевого назначения и наиболее рационального использования,определением категорий земель и их учетом и т.п., а также предусматриваютпоследствия их нарушения (в основном административно-правового характера), т.е.имеют публично-правовую природу[53].
Надоизъять из ЗК РФ гражданско-правовые нормы. ЗК РФ должен устанавливатьпублично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом «значенияземли „как основы жизни и деятельности человека“ и исходя изпредставлений о ней „как о природном объекте, охраняемом в качествеважнейшей составной части природы“, как справедливо сказано в подп. 1 п. 1ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимомимуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву...»[54].
Этуже идею развивает Н.П. Лотникова: «Имущественные отношения по совершениюсделок с земельными участками отвечают критериям гражданско-правового отношения(регулируются методом юридического равенства сторон, объектом являетсянедвижимая вещь и т.д.), в связи с чем их следует отнести к предмету толькогражданского права и регулировать соответственно гражданским законодательством,при этом отдав приоритет нормам Гражданского кодекса РФ. Тем самым данныеправоотношения будут отграничены от отношений, составляющих предмет земельногоправа, которые являются публичными по методу регулирования и преследуютосновную цель — сохранение земли как основы жизни и деятельности людей»[55].
Признаваяправоту приведенных выше авторов в части необходимости более четкого ипоследовательного разграничения сфер действия норм земельного и гражданскогоправа, заметим, что даже такую совершенно позитивную идею можно довести доабсурда. Так, И.С. Ковалева пишет, что «к предмету ведения ЗК РФ должнабыть отнесена земля как природный объект и природный ресурс, а также порядок ееиспользования. Предмет регулирования ГК РФ — права на земельный участок. Еслинормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения,стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота(ст. 5 ГК РФ)»[56]. Позиция автора выглядитвесьма странной: если ЗК РФ не должен регулировать особенности предоставленияземельных участков на праве собственности, аренды или иных правах, то зачем онвообще тогда нужен? И каким образом на практике следует руководствоватьсяобычаями делового оборота, например, при предоставлении в собственностьобъектов недвижимости — земельных участков?
Подобнымрадикальным попыткам избавиться по надуманным причинам от ЗК РФ и земельногозаконодательства возражает Н.Н. Мисник: «Если из ЗК РФ изъятьгражданско-правовые нормы, то таким же путем следует идти и в отношении Водногокодекса РФ, Лесного кодекса РФ и т.д. Затем изъятые нормы нужно будет куда-топоместить. Вряд ли ГК РФ выдержит такое „пополнение“ без рискаутратить свою сущность. Придется издавать специальные законы длягражданско-правового регулирования соответствующих отношений. Но тогда чем сэтой стороны ситуация будет отличаться от размещения тех же норм в специальных,хотя и комплексных актах, которыми являются указанные Кодексы?»[57].Данный подход разделяем и мы.
Во вторую (земельную)группу следует включить авторов, предлагающих сохранение в новых экономическихи политических условиях приоритетности земельно-правового регулированияотношений в области использования и охраны земель либо поиск сочетанияземельно-правовых и гражданско-правовых начал (Н.И. Краснов, О.И. Крассов, Б.В.Ерофеев, Н.Н. Осокин, Ю.Г. Жариков, Г.В. Чубуков). Так, Н.И. Краснов отмечал,что «единое понятие земельных отношений в современных условиях отражаетединство сочетания частных интересов (автономия воли) и общественных(государственное регулирование), которое представляет собой объективнуюреальность, нашедшую свое выражение в правовых системах всего мира. И сутьпроблемы заключается не в распаде земельных отношений, а в установленииправильного соотношения гражданского и земельного права»[58].
В то же время, каксправедливо заметил Ф.Х. Адиханов, «вряд ли корректно говорить оприоритете (приоритетности) законодательства одной отрасли права передзаконодательством другой отрасли вообще. Речь может идти лишь о приоритетеодного закона перед другим с учетом уровня его юридической силы. Так,Конституция РФ имеет приоритет перед всеми другими федеральными законами.Федеральные законы имеют приоритет перед законами субъектов РоссийскойФедерации и т.д. Приоритет законодательства той или иной отрасли права можетвыражаться лишь в том, что именно оно регулирует ту область отношений, для регулированиякоторых создано»[59].
В третью (компромиссную)группу входят участники дискуссии А.П. Анисимов, Н.Н. Мисник, А. Хаджиев, В.В.Чубаров и др., пытающиеся примирить спорящие стороны и предлагающиекомпромиссные варианты решения теоретического и практического вопросовсоотношения земельного и гражданского законодательства в земельных отношениях.
По мнению других авторов,специфика земли предполагает сочетание частноправового и публично-правовогометодов, а потому «речь должна идти не о приоритетности тех или иныхправовых норм, а о разграничении сферы действия гражданского и земельногоправа. Земля как природный объект, ее охрана и рациональное использование,землеустройство являются предметом регулирования земельного права. Всеимущественные отношения по поводу земли как объекта вещных прав (прежде всегоправа частной собственности), а также сделки с землей регулируются гражданскимправом»[60].
Историко-правовой подходк данной проблеме обосновал В.В. Чубаров, предложивший выявлять соотношениенорм гражданского и земельного законодательства по нескольким направлениям.Первое направление заключается в том, что изменения земельно-правовых норм ивключение в них норм частного права происходили под влиянием не толькообъективной реальности, но и норм гражданского права. Второе направлениезаключается во введении законами и иными правовыми актами в имущественныйоборот отдельных категорий земельных участков[61]. При этом складывающаясяв эти годы ситуация была во многом парадоксальной: не был принят ЗК РФ, а иныеобщие правила об ограничении оборота земельных участков отсутствовали. Вместе стем отдельные категории земельных участков все же вовлекались в оборот, причемоборотоспособными можно было признать лишь те из них, которые уже принадлежалина праве собственности гражданам и юридическим лицам.
Третье направление, помнению В.В. Чубарова, заключается в том, что в переходный к рыночной экономикепериод земельное законодательство испытывало значительный дефицит нормгражданского права. Поэтому взаимодействие двух отраслей законодательствапроходило путем восполнения нормами гражданского права пробелов земельногозаконодательства.[62]
Соответственно,внешняя сторона частноправовых земельных отношений регулируется нормамигражданского права и лишь в случае прямых отсылок — земельным правом. Во второмслучае (внутренняя сторона) приоритетны нормы земельного права. Следовательно,мы не разделяем неоднократно высказываемую представителями земельно-правовойнауки позицию о существовании особых «земельно-правовых сделок», а ужтем более «водно-правовых» или «лесо-правовых»[63].Конструкция сделки, предложенная в ГК РФ, универсальна и не подлежит пересмотрудаже применительно к имеющейся специфике природно-ресурсных отношений.
Отсюдаследует, что «сделки с землей с точки зрения их отраслевой принадлежностиявляются гражданско-правовыми. Поэтому включение земельных участков какнедвижимости в гражданский оборот повлекло появление не особого рода сделок, аособого вида гражданско-правовых сделок. При этом родовым понятием по отношениюк земельным сделкам является такое понятие, как сделки с недвижимостью»[64].В ст. 8 ГК РФ четко определено, что гражданские права и обязанности возникаютиз договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров ииных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.Земельным законодательством подобные основания не предусмотрены.
ГЛАВА2. ПРАВОВОЕ РЕГИЛИРОВАНИЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ2.1 Возникновениеправ на земельные участки
Являясь объектом гражданского оборота, земля (точнее- земельные участки) сохраняет и иное свое значение (как основажизнедеятельности народов, как основной компонент окружающей среды и пр.). Этуспецифику земли призвано отразить и обеспечить именно земельное законодательство,нормы которого содержат правила и опираются на подходы, часто не совпадающие собычным гражданско-правовым регулированием.
Права на земельные участки, в том числепредусмотренные ст. 20 — 24, 40 — 43 ЗК РФ, следует отличать отобязательственных прав по поводу земельных участков, последние естьсубъективные права на действия других лиц (противоположной стороны договора).Земельное же законодательство преимущественно направлено на установление ирегулирование прав не обязательственного, а вещного характера, т.е. правовыхвозможностей по непосредственному воздействию субъекта права на объект правоотношений(земельный участок). Именно поэтому есть смысл рассмотреть некоторые сложныевопросы возникновения прав на землю в их соотношении с обязательственными правами,в связи с заключенной или заключаемой сделкой.
Согласно ст. 25 ЗК РФ права на землю возникают пооснованиям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами,и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» (последняя редакция с учетом изменения по ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ).
По общему правилу права и обязанности из сделоквозникают с момента заключения соответствующего договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ),договор же считается заключенным, «если между сторонами, в требуемой вподлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиямдоговора» (абз. 1 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Такими условиями признаются: а)условия, названные таковыми законом или иными правовыми актами; б) условия,необходимые для договоров данного вида; в) условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432ГК РФ). Исходя из момента возникновения обязательственных связей, договоры(сделки) традиционно делятся на консенсуальные и реальные. Если достаточнопростого соглашения сторон по всем существенным условиям, то сделка именуетсяконсенсуальной. В том случае, если кроме соглашения необходимо совершитьопределенное действие (чаще всего — передачу соответствующей вещи), то сделканазывается реальной. В литературе есть и более детальное описание границы междуэтими сделками, а также причин, по которым есть смысл сохранять такое деление[65].
Однако земельные участки всегда являются недвижимымимуществом. В связи с этим необходимо учесть правило п. 3 ст. 433 ГК РФ — «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным смомента его регистрации, если иное не установлено законом».
Если бы договор купли-продажи земельных участковподлежал государственной регистрации, то его определение как консенсуального взначительной степени утратило бы смысл — права и обязанности из такого договоравозникали бы только после акта государственной регистрации самой сделки.
Смысл же выделения консенсуальных договоров вслучае, когда регистрируется только право, имеется. И вот почему. Например, призаключении договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали всесущественные условия, а возможно, и частично исполнили сделку, однако правособственности не зарегистрировано. Изменяется ли правовое положение сторон?Безусловно, да, хотя конечные цели сторон пока не достигнуты. Дело в том, чтосама по себе сделка признается действительной (заключенной) и безгосударственной регистрации. И как только произойдет государственнаярегистрация, возникнут и соответствующие права и обязанности. Иное дело, еслиданная сделка была реальной, т.е. требовалось передать участок или совершитьиное действие; если такое действие не было совершено, то нет оснований и длясамой государственной регистрации, поскольку нет самой сделки.
Естественно, это не касается сделок, которые донастоящего времени подлежат государственной регистрации, но ситуация можетизмениться, поскольку имеющиеся проекты ориентированы на отмену государственнойрегистрации сделок с недвижимостью.
В соответствии с п. 2 ст. 25 ЗК РФ государственнаярегистрация самих сделок обязательна только в случаях, указанных в федеральныхзаконах. Например, когда это касается продажи жилого дома или квартиры (п. 2ст. 558 ГК РФ), земельного участка в составе предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ),ипотеки земельного участка (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоров аренды и субарендыземельных участков, безвозмездного срочного пользования, заключенных на срокболее года[66]. В силу прямого указанияп. 1 ст. 26 ЗК РФ документы, указанные в ФЗ «О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», удостоверяют лишь права наземельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, но не сами сделки.
В литературе отмечались и другие особенностиразличия консенсуальных и реальных договоров, которые не позволяют их смешивать[67].
Еще одна особенность возникновения прав на землю ужеотмечалась ранее — имеется в виду, что во многих случаях возникновение прав наземельные участки зависит не от одного юридического факта (толькоадминистративного акта или только от договора), а от определенной совокупностиюридических фактов — сложного юридического состава.
В связи с тем, что долгое время земляпредоставлялась в административном порядке и использовались такие термины, как«предоставление», «выделение» земель, это нашло отражение вмногочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельныеправоотношения (заметим, не все они отменены или отредактированы). Достаточнопривести пример из ЗК РФ, где в ст. 29, 30, 33 и других статьях говоритсяименно о «предоставлении» земель. Поскольку данное слово в ЗК РФчасто используется без указания на существо возникающих правоотношений, безуказания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу втолковании содержания взаимоотношений. Права зависят не от того, что земляпредоставлена, а от того, на каких именно основаниях она получена, каков титулобладания землей.
Следует согласиться, что слово«предоставление» целесообразно применять только при административномпорядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное(постоянное) пользование.
Но какое значение имеют для последующих договорныхотношений административные акты (обычно это постановления соответствующейадминистрации) о предоставлении земли в пользование или аренду?
Данная проблема заслуживает отдельного исследования,но и сейчас можно отметить ряд важных обстоятельств.
Во-первых, следует учитывать складывающуюсясудебно-арбитражную практику, которая исходит из того, что само по себеобладание документом, фиксирующим те или иные права на землю, не являетсяправоустанавливающим. «Предоставление земельных участков производится наосновании решений соответствующих органов власти или органов местногосамоуправления». Ясно также, что это положение распространяется только наслучаи, когда земельный участок предоставляется из земель публичныхобразований.
Во-вторых, надо различать собственноадминистративный акт о предоставлении земельного участка и договор, оформляющийопределенное взаимодействие сторон, включая публичное образование. При этом водних случаях договор обязателен, а в других его может и не быть.
В-третьих, целесообразна унификация порядкапредоставления земли. В настоящее время такого общего порядка нет,предоставление земель (т.е. административное основание будущихгражданско-правовых отношений) производится различно для разных ситуаций. Дляэтого достаточно сравнить порядок предоставления земель в ст. 31 — 32, 34 и др.ЗК РФ, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»[68],в п. 2 ст. 81 ЗК и ФЗ от 15 апреля 1998 г. (в последнем случае — для ведения садоводства и огородничества).
Особый порядок предоставления земель установлен и внекоторых других случаях[69]. Если с необходимостьюпредусматривать определенные особенности для предоставления некоторых земельеще можно согласиться, то вряд ли следует признать нормальной сегодняшнююпестроту регламентации порядка предоставления земель в целом.
В-четвертых, было бы правильно исходить из того, чтосами по себе недостатки административных актов (неправильное оформление,подписание с нарушением процедур и этапов, подписание не тем должностным лицом,которое уполномочено, и пр.) не должны приводить к ничтожности соответствующейсделки (ст. 168 ГК РФ). Такие сделки, полагаем, было бы правильно считатьоспоримыми (действующими до соответствующего решения суда), поскольку нельзядефекты деятельности одной из сторон сделки перекладывать на другую.
Публичные образования в подобных случаях следуетрассматривать как участников гражданских правоотношений (гл. 5 ГК РФ), у нихотличается прежде всего порядок формирования воли и волеизъявления. Вчастности, надо учитывать, что за публичные образования действуют их органы(ст. 124 — 125 ГК РФ); при этом компетенция данных органов различна: если однииз них принимают решение о вступлении в гражданские правоотношения (в том числео «предоставлении» земли), то договоры аренды от имени публичного образованиязаключают другие. В связи с этим акты о предоставлении земли, указываемыеЗемельным кодексом, лишены исключительно публично-правового (административного)значения[70].
Учитывая изложенное, акты предоставления земельныхучастков, принимаемые соответствующими государственными органами и органамиместного самоуправления, правильно было бы вообще не именоватьадминистративными актами.
В-пятых, само по себе решение о предоставленииземельного участка (при необходимости сложного юридического состава) не можетзаменить соответствующий договор.
В-шестых, отказ от прав из договора (например, приотказе от аренды участка) по общему правилу не может прекратить действиесоответствующего административного акта.
Не относятся к актам о предоставлении земли актыгосударственной регистрации прав на землю, хотя они, безусловно, имеютадминистративно-правовую природу. Государственная регистрация прав нанедвижимое имущество (и сделок с ним) есть лишь система «укрепления»,«фиксации» соответствующих прав; она лишь определяет моментвозникновения этих прав, но не вызывает их, не служит основанием для ихпоявления.
Не являются актами, определяющими оборот земли, иакты перерегистрации прав на землю. Действующим ЗК РФ предусмотренаперерегистрация (в собственность) земельного участка, ранее выделенногобесплатно в пользование гражданина или предоставленного на праве пожизненногонаследуемого владения (ст. 20 и 21); в постоянное (бессрочное пользование)земельные участки выделяются государственным и муниципальным учреждениям,федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местногосамоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное)пользование или в пожизненное наследуемое владение не предоставляются, однакоэти права, возникшие у граждан (а в отношении права постоянного пользования — иу юридических лиц) до введения в действие Земельного кодекса, сохраняются.Согласно п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на правепостоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их всобственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести всобственность находящийся в его пользовании земельный участок, при этомвзимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленныхфедеральными законами, не допускается. Аналогичная норма закреплена в п. 3 ст.21 ЗК РФ относительно приобретения в собственность участков, находящихся впожизненном наследуемом владении граждан.
Действующий ЗК РФ ограничил сферу применения правапостоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). В результате оказалосьблокированным предусмотренное ст. 271 ГК РФ правило о том, что если собственникимеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на правегосударственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такоеправомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования). ПостановлениемПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»разъяснено применение ряда положений земельного законодательства, касающихсяреализации прав на землю. Так, юридические лица, которым земельные участки былипредоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления всилу ЗК РФ, имеют право получить их в аренду или в собственность внезависимости от целей предоставления участка (п. 1). Что же касается граждан,имеющих земельные участки на этом же праве, то они имеют право приобрести иходнократно бесплатно в собственность. При этом граждане, имеющие статуспредпринимателей без образования юридического лица, не вправе получить такие участкибесплатно (п. 3); логика проста — в соответствии со ст. 23 ГК РФ кпредпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образованияюридического лица, применяются правила, регулирующие деятельность юридическихлиц, являющихся коммерческими организациями.
Если же лицо не может обладать земельным участком направе постоянного (бессрочного) пользования в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а правособственности на здание (строение) перешло к нему после введения в действие ЗКРФ, такое лицо до 1 января 2006 г. должно (по своему выбору) переоформитьназванное право на право аренды земельного участка или же приобрести его всобственность (п. 12).
Случаи, когда земельный участок предоставляетсягражданам в собственность бесплатно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ), неоснованы на гражданско-правовых сделках, лишены товарно-денежного характера и кним не могут применяться общие гражданско-правовые нормы о сделках.2.2Осуществление прав на земельные участки
На территорииРоссийской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть,пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другимилицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).
Содержаниеправа собственности как субъективного права лица, являющего собственником,составляют правомочия владения, пользования и распоряжения, каждое из которыхвходит необходимым элементом в право собственности[71].
О.С.Иоффе обращает внимание на то, что «недостатком определения правасобственности как права пользования, владения и распоряжения имуществомявляется также то, что выражаемое им отношение представляется на первый взглядкак отношение лица к вещи»[72]. Правомочия владения,пользования и распоряжения следует отличать от фактических действий, в которыхэти правомочия реализуются[73]. Когда собственникпередает свою вещь во владение другим лицам, то наряду с продолжающимсуществовать отношением собственности складываются другие отношения, выходящиеза пределы отношения собственности, и образуют в гражданском праве уже другуючасть — обязательственное право либо предмет регулирования иных отраслей права[74].
Правопользования — это право извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворятьсвои потребности, получать выгоду (по общему правилу именно собственникполучает от своего имущества плоды, продукцию и доходы). Правомочие пользованиявещью собственник может передать другому лицу на основании заключенногодоговора[75].
Пользованиепредполагает извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного иличного потребления. Правомочие пользования — это юридически обеспеченнаявозможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного илипроизводительного потребления[76].
Порядокпользования включает в себя совокупность прав и обязанностей всех субъектов,использующих земельные участки независимо от правовых титулов. Правопользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства икачества.
Статьей5 ЗК определен перечень субъектов, не являющихся собственниками земельныхучастков. К иным лицам, использующим земельные участки на праве постоянного(бессрочного), отнесены землепользователи, землевладельцы, арендаторы,обладатели сервитутов (далее — землеобладатели). Землепользователями признаютсялица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного(бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
Предлагаемрассмотреть проблему соотношения норм ГК и ЗК, а также провести сравнительныйанализ действующих норм ГК и ЗК, регулирующих право постоянного (бессрочного)пользования, определив при этом, в каких случаях нормы одного из них имеютприоритет перед нормами другого при регулировании данного вопроса.
Правопостоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся вгосударственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам июридическим лицам на основании решения государственного или муниципальногооргана, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (п.1 ст. 268 ГК).
Согласноп. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование земельные участкипредоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральнымказенным предприятиям, а также органам государственной власти и органамместного самоуправления.
Свведением в действие ЗК указанные нормы претерпели весьма существенныеизменения. После 30 октября 2001 г. в постоянное (бессрочное) пользованиеземельные участки предоставляются только государственным и муниципальнымучреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственнойвласти и органам местного самоуправления. ЗК ограничил круг лиц, которые могутиметь, а тем более приобрести (получить) земельные участки на указанном вещномправе[77].
Темсамым ЗК ограничивает права других субъектов, полностью блокируется действиенорм ГК, которые фактически утрачивают силу. Однако Закон о введении ЗК неможет отменить действие соответствующих статей ГК. Исключение рассматриваемоговещного права из сферы правового регулирования означало бы существенноенарушение конституционных прав землепользователей.
Всоответствии с п. 3 ст. 20 ЗК право постоянного (бессрочного) пользованиянаходящимися в государственной или муниципальной собственности земельнымиучастками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК,сохраняется.
Однакоесли после приобретения объектов недвижимости право пользования земельнымучастком не было оформлено, то у лица как покупателя недвижимости,расположенной на спорном земельном участке, не возникает право постоянного(бессрочного) пользования этим земельным участком[78].
Болеетого, проблема сохранения права пользования земельным участком была отраженаКонституционным Судом РФ в Постановлении от 13 декабря 2001 г. № 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы»Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи сжалобой гражданки Т.В. Близинской"[79]. При этом исключалоськак автоматическое изменение титулов прав на землю (переоформлениеосуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение правапользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правовоготитула в аренду.
Согласноп. 2 ст. 269 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянноепользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельноиспользовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведениедля этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя,являются его собственностью.
Вслучае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства(п. 3 ст. 268 ГК). Так, суды удовлетворили исковые требования о признании правапостоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым объектаминедвижимости в порядке правопреемства[80]. При этом основанием длягосударственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельныйучасток является факт регистрации права собственности на здание, строение,сооружение правоприобретателя, а при реорганизации юридического лица — фактрегистрации правопреемства.
Правопостоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть такжеприобретено собственником здания, строения, сооружения и иного недвижимогоимущества в случаях, предусмотренных ст. 271 ГК.
Бесспорно,нормы ГК, регулируя отношения между собственником здания, расположенного начужом земельном участке, и собственником этого участка, ориентированы на то,что собственник здания приобретает право постоянного (бессрочного) пользованияземельным участком, находящимся в государственной или муниципальнойсобственности, если законом или договором не установлено иное.
Так, индивидуальныйпредприниматель Г. обратился в арбитражный суд с иском к администрации города опризнании права бессрочного пользования земельным участком, занимаемым кафе, иоб обязанности ответчика выдать документ, подтверждающий право на данныйземельный участок. Однако судом не установлено, на каком правовом режимеиспользовался земельный участок до совершения сделки купли-продажирасположенной на нем недвижимости, следовательно, суд не может исходить изтого, что к новому собственнику недвижимости переходит право бессрочного(постоянного) пользования земельным участком. Если продавец строения обладалправом пользования на земельный участок, то такое право приобретает ипокупатель. При этом выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.Однако отсутствие документов на право пользования земельным участком судами нерассматривается как основание самовольного занятия земельного участка[81].
Согласноп. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК при покупке зданий, сооружений, расположенныхна земельных участках, предоставленных на праве постоянного (бессрочного)пользования юридическим лицам, это право по выбору покупателя должно бытьпереоформлено на право собственности путем выкупа земельного участка либо направо аренды. В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона о введении ЗК приватизацияземельных участков, которые используются гражданами на титуле постоянного(бессрочного) пользования, сроком не ограничивается. Совершенно очевидно, чтоздесь неприменим принцип о соотношении общего и специального законодательства,поскольку в этом случае нет ни специальных субъектов, ни специальных объектоврегулируемых отношений[82]. Таким образом, пообщему правилу действуют нормы федерального закона, который был принят позже посрокам, а именно — ЗК.
Поэтомусправедливо складывается мнение, что вступивший в силу новый ЗК окончательнозакрепил нормы, регулирующие правомочия владения, пользования и распоряженияземельными участками, однако эти нормы либо в большей степени не соответствуютлибо кардинально отличаются от норм ГК, регулирующих аналогичныеправоотношения.
Согласноп. 5 ст. 20 ЗК граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного(бессрочного) пользования, имеют право однократно бесплатно приобрести их всобственность.
Государствопоставило «бессрочных» владельцев земли перед выбором: или аренда илиприватизация. Однако только 4% граждан приняли новые условия игры, так как длятого чтобы посетить, причем не один раз, органы Роснедвижимости, БТИ,архитектуры, землеустройства, кадастровые и регистрационные палаты,нотариальные конторы, органы местного самоуправления, нужны не менее полугода исерьезные материальные издержки.
Всвою очередь, условия переоформления прав на земельные участки гражданотличаются от условий переоформления прав на земельные участки юридических лиц.Так, в ст. 20 ЗК и п. 2 ст. 3 Закона о введении ЗК устанавливается различныйпорядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования для граждани для юридических лиц, однако законодателем не была упомянута категорияграждан, имеющих статус индивидуальных предпринимателей без образованияюридического лица.
Болеетого, п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»подчеркнул, что согласно ст. 23 ГК к предпринимательской деятельности граждан,осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК,регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческимиорганизациями.
Посколькуюридические лица в силу п. 5 ст. 20 ЗК не имеют права на безвозмездноеприобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статусиндивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на правепостоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать всобственность земельные участки, предоставленные им для осуществленияпредпринимательской деятельности, на безвозмездной основе.
Б.И.Уткин отмечает, что «пункт 1 статьи 268 ГК, разрешающий предоставлениеземельных участков на данном виде права гражданам, имеет преимущество надпунктом 2 статьи 20 ЗК, запрещающим им делать то же самое»[83].
Награждан в отличие от юридических лиц законом не возлагается обязанностьперерегистрировать свое право. В отношении юридических лиц (коммерческихорганизаций) установлен конкретный срок переоформления этого права, а именно до1 января 2008 г., в течение которого они обязаны переоформить право постоянного(бессрочного) пользования земельным участком по выбору либо на право аренды,либо выкупить земельный участок в собственность.
Юридическиелица подают заявление о предоставлении земельного участка на правесобственности или на праве аренды, а исполнительный орган государственнойвласти или орган местного самоуправления принимают решение о предоставленииземельного участка на соответствующем праве в порядке, предусмотренном ст. 29ЗК.
Напрактике известно, что при таком порядке переоформления права постоянного(бессрочного) пользования земельными участками органы местного самоуправления неохотносоглашаются на продажу земельного участка в собственность по фиксированнойцене, любыми способами пытаясь навязать заключение договора аренды, а этопротиворечит действующему законодательству.
Винформационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»указано, что непереоформление прав пользования земельным участком всоответствии с Законом РСФСР от 23 ноября 1990 г. «О земельной реформе» не является основанием для прекращения пользования.Устанавливая сроки переоформления прав пользования земельными участками,законодатель не определил порядок прекращения прав на них в связи с невыполнениемюридическими лицами требований указанной нормы.
Болеетого, «принудительный» порядок переоформления права постоянного(бессрочного) пользования земельным участком может встретить противодействие напрактике[84]. Так, суды удовлетворилитребования о признании недействительными постановления глав администрацийгородов о передаче земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование,поскольку непереоформление прав пользования земельными участками не являетсяоснованием для изъятия таких участков соответствующими органами государственнойвласти или местного самоуправления[85].
Всилу ст. 216 ГК постоянное (бессрочное) пользование земельным участком каквещное право не может прекращаться по воле должностных лиц органов власти иместного самоуправления. Это право защищается законом в равной степени (ст. 305ГК) и может быть ограничено только на основании федерального закона (ст. 1 ГК)[86].
Думается,вряд ли с этого момента названное право пользования прекращается либо не можетиспользоваться. Напротив, подп. 3, 4 и 12 ст. 3 Закона о введении ЗКустанавливают, что ранее предоставленное право пользования соответствуетпредусмотренному ЗК праву постоянного (бессрочного) пользования земельнымиучастками.
Согласноч. 2 п. 1 ст. 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора,а понуждение к заключению договора допускается в случае, предусмотренномзаконодательством или добровольно принятым обязательством. При этом понуждениек заключению договора установлено п. 4 ст. 445 ГК, согласно которому еслисторона, для которой в соответствии с ГК или иными законами заключение договораобязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратитьсяв суд с требованием о понуждении заключить договор.
Следуетотметить, что титул постоянного (бессрочного) пользования сохраняется дляюридических лиц, хотя и относится к ограниченному числу случаев. ГК практическисохраняет право постоянного (бессрочного) пользования без каких-либоограничений как для граждан, так и юридических лиц.
Всоответствии со ст. 270 ГК лицо, которому земельный участок предоставлен впостоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду илибезвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Пункт4 ст. 20 ЗК содержит общий запрет на распоряжение земельным участком на правепостоянного (бессрочного) пользования, а это противоречит ст. 270 ГК.Следовательно, в целях более четкого и правильного применения ЗК необходимопривести в соответствие п. 4 ст. 20 ЗК со ст. 270 ГК.
Бесспорно,несогласованность норм ГК и ЗК как основных источников правового регулированияправа постоянного (бессрочного) пользования земельным участком указывает наналичие проблем с разграничением пределов гражданско-правового иземельно-правового регулирования соответствующего отношения[87].
Учитываяизложенное, полагаем, что в этом отношении ЗК вступает в противоречие с нормамигл. 17 ГК, поэтому необходимо законодательно определить нормы гражданского илиземельного законодательства, которые следует применять при регулированииданного вопроса, так как между нормами ЗК и ГК существуют определенныеразночтения.
Цивилистикачетко разделяет все права на вещные и обязательственные. Среди первых помимоправа собственности существуют и многие другие, в числе которых большое местозанимают сервитуты, т.е. права ограниченного пользования чужой недвижимостью[88].
Российскомугражданскому праву всегда были известны три группы ограничения правасобственности: ограничения в пользовании вещью, установленные в публичныхинтересах; ограничения в пользовании вещью, установленные в частных интересах;ограничения в юридическом распоряжении вещью.
Всвою очередь, ограниченные вещные права предоставляют управомоченным лицамнепосредственное, хотя и строго ограниченное, господство над чужим имуществом,а не над поведением другого лица[89].
Действующеезаконодательство среди прав лиц, не являющихся собственниками, называет ещеодно вещное право — это сервитут. Необходимость этой категории прав была вособенности очевидна ввиду существования права частной собственности на землю.Сервитут представляет собой субъективное право, принадлежащее определенномулицу, состоящее в требовании предоставления права ограниченного пользованиячужим земельным участком[90].
Всоответствии с п. 3 ст. 5 ЗК обладатели сервитута — это лица, имеющие правоограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Лица,использующие земельные участки на правах сервитута, не только не вправераспоряжаться ими, но и имеют ограниченный круг полномочий при использованииземли.
Какправило, их права ограничены возможностью прохода и проезда по земельнымучасткам. Следовательно, землепользователи, землевладельцы, арендаторы,обладатели сервитута не являлись собственниками земельных участков, поэтомуимеют менее широкий круг прав и ограничения прав, предписанных нормамиземельного законодательства. Однако частный сервитут регулируется исключительнонормами ГК, так как ЗК в п. 1 ст. 23 в части установления частного сервитутаотсылает к нормам ГК.
Сервитутдля лица, в пользу которого он установлен, является вещным правом, а длясобственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут,обременением[91].
Правосервитута устанавливается по соглашению сторон (между лицом, требующимустановления сервитута, и собственником соседнего участка) и подлежитрегистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимоеимущество.
Независимоот того, возник сервитут из договора или из судебного акта, предметомгосударственной регистрации является сам сервитут как вновь возникшее вещноеправо, обременяющее право собственности на недвижимое имущество, а не основаниевозникновения сервитута и не переход права собственности[92].
Согласноп. 1 ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельныйучасток, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. Собственникнедвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу,имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимостьчастью земельного участка, а при переходе права собственности на недвижимость,находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает правопользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и втом же объеме, что и прежний собственник недвижимости[93].
Частныесервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целяхограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения:строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений исооружений, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктур и др.
Условияначала и завершения застройки или освоения земельного участка в течениеустановленных сроков по согласованному в установленном порядке проектустроительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участкаавтомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийсяв государственной или муниципальной собственности, являются, по сути,ограничением права собственности. Однако такие действия, по существу, представляютсобой как обязательства собственников земельных участков и лиц, не являющихсяих собственниками, установленные публичными актами, так и законные обязанности.
Потребованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитутможет быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.Когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, врезультате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии сназначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращениясервитута. Однако «при отказе от сервитута происходит освобождениеземельного участка от дополнительного обременения, а владелец земельногоучастка остается неизменным»[94].
Всоответствии с п. 2 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается законом илииным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовымактом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местногосамоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересовгосударства, местного самоуправления или местного населения без изъятияземельных участков.
Внастоящее время сервитуты устанавливаются в тех случаях, когда на земельныхучастках, обремененных правами других лиц, находятся различные инженерныекоммуникации: трубопроводы, линии связи, линии электропередачи. Для ихобслуживания организация, занимающаяся их эксплуатацией, должна иметьвозможность свободного прохода и проезда по земельным участкам без каких-либопрепятствий.
Всоответствии с нормами ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать отсобственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченногопользования соседним участком (сервитута), который может устанавливаться дляобеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки иэксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспеченияводоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимогоимущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Гражданеимеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых дляобщего доступа земельных участках, находящихся в государственной илимуниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участкахприродные объекты в пределах, допускаемых законами и иными правовыми актами, атакже собственником земельного участка (п. 1 ст. 262 ГК). Таким образом,граждане могут свободно находиться только на землях, находящихся вгосударственной или муниципальной собственности, так как земля, находящаяся вчастной собственности, не может быть доступна никому другому, кромесобственника. Однако согласно п. 2 ст. 262 ГК любое лицо может пройти черезтакой участок при условии, что не причиняет ущерба или беспокойствасобственнику.
Установлениепубличного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний(ст. 23 ЗК). На практике дело обстоит иначе. Так, публичные сервитутыустанавливаются без проведения общественных слушаний, а также без определениясроков временного сервитута[95].
Пунктом2 ст. 23 ЗК определено, что публичный сервитут устанавливается с учетомрезультатов общественных слушаний. Данное установленное законом требованиетакже не выполнено ответчиком.
Болеетого, отсутствие порядка проведения таких слушаний не освобождает орган,устанавливающий публичный сервитут, от получения каким-либо образом мненияобщественности по данному вопросу. В материалах дела не имеется документов,подтверждающих утверждение ответчика о вынесении им постановления в интересахместного населения (потребителей), а также предпринимателей, осуществляющихторговую деятельность на территории истца.
Публичныесервитуты могут устанавливаться в отношении объектов недвижимости вградостроительстве. Они устанавливаются нормативными правовыми актами органовместного самоуправления на основании градостроительной документации и правилзастройки в случаях, если это вызывается государственными или общественнымиинтересами.
Публичныесервитуты устанавливаются не в пользу конкретного субъекта — собственникасоседней недвижимости, а в пользу многих лиц, т.е. для обеспечения не частных,а общественных (публичных) интересов, представляют собой обременение земельногоучастка, право определенных законом лиц использовать этот участок в случаях ипорядке, установленных законодательством .
Однаконе следует путать земельные сервитуты с другими правами на землю, прежде всегоправом постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочногопользования земельными участками, которые устанавливаются в иных целях, нежелиограниченное пользование чужой землей.
Всоответствии с п. 4 ст. 36 ЗК в случае, если помещения в здании, расположенномна неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральнымиказенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями,данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основаниирешения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование[96].
Вусловиях формирования объектов недвижимости сервитуты устанавливаются наосновании решения компетентных органов о предоставлении земельного участка или переоформленииправ на него. В силу п. 7 ст. 36 ЗК обязанность изготовления кадастрового планаземельного участка лежит на уполномоченном органе субъекта Федерации и поэтомуего отсутствие не может являться основанием для отказа в приобретении прав наземельный участок
Бесспорно,принципиальны различия между частным и публичным земельными сервитутами. Есличастный сервитут устанавливается в интересах одного лица, то публичный — винтересах государства, местного самоуправления или местного населения. Если частныйсервитут устанавливается по соглашению сторон, то публичный — на основаниисоответствующих нормативных правовых актов.
Вопрекиожиданиям «ЗК не оказывает реального влияния на позитивное развитиеземельных отношений, а по некоторым вопросам привнесет элемент бессистемности.Удручающее впечатление производит многословие и наукообразностьсформулированных в нем положений»[97]. Более того, в ЗКимеются иные неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотреныдалее при анализе важных теоретических и практических проблем земельногозаконодательства.
Бесспорно,каждая отрасль российского законодательства регулирует свою конкретнуюсамостоятельную область общественных отношений, складывающихся между людьми впроцессе использования и охраны соответствующих объектов. Однако необходимоопределить правовую нишу того или иного законодательства в регулированииземельных отношений, имеющих имущественный характер.
Определяяземельные отношения, ЗК в п. 1 ст. 3 закрепляет положение о том, что земельноезаконодательство регулирует отношения по использованию и охране земель вРоссийской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих насоответствующей территории. В развитие данных положений разработанысоответствующие нормы ГК. В свою очередь, ЗК также содержит нормы, посвященныеупомянутым ограниченным вещным правам. Они внесли кардинальные изменения врегулирование указанных отношений, которые определенно расходятся ссоответствующими нормами ГК.
Учитываяизложенное, полагаем, что целесообразно во избежание произвольного толкованиянорм земельного и гражданского законодательства установить следующий принцип, аименно нормы, регулирующие земельные правоотношения, включенные в нормативныеакты других отраслей современного законодательства, должны соответствовать ГК.
Анализзаконодательства, регулирующего вопросы постоянного (бессрочного) пользованияземельными участками и ограниченного пользования чужими земельными участками,позволяет сделать вывод о том, что при регулировании постоянного (бессрочного)пользования земельными участками и ограниченного пользования чужими земельнымиучастками следует применять нормы ГК во избежание разночтения в примененииправовых норм ГК и ЗК.2.3Прекращение прав на земельные участки
Права на земельный участок могут быть такжепрекращены. Общие основания прекращения прав на земельный участок установленыст. 44 — 48 ЗК РФ. От прекращения прав следует отличать их ограничения, когдасубъект не лишается данной правовой возможности, но она временно не может бытьреализована, право в таком случае как бы «консервируется», нополностью восстанавливается с отпадением оснований для ограничения[98].
В числе оснований прекращения права собственности наземельный участок ЗК РФ называет и отказ собственника от права собственности(ст. 44 ЗК РФ), а в ст. 53 ЗК РФ содержится более подробное регулированиевозникающих при этом отношений. В частности, п. 1 ст. 53 ЗК РФ предусмотрено,что отказ от осуществления принадлежащего собственнику права на земельныйучасток не влечет за собой прекращения соответствующего права. Эта норматребует пояснений.
Рассматриваемое правило является аналогичным нормегражданского права, изложенной в п. 2 ст. 9 ГК РФ: «Отказ граждан июридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращенияэтих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Смысл такогорода оговорок состоит в том, что следует различать право как предусматриваемуюи защищаемую законом возможность определенного поведения, с одной стороны, икак фактические действия, реализующие эту возможность, — с другой. Понятие«отказ» целесообразно рассматривать как заявление об этом, намерениев данном конкретном случае не использовать имеющиеся возможности; именнопоэтому в п. 1 ст. 53 ЗК РФ для характеристики отказа в скобках дополнительноуказано — «подача заявления об отказе». Допустимы и другие формыотказа, в том числе безвозмездное отчуждение в чью-либо пользу. В целом же котказу от права собственности на земельный участок следует применять такженормы ст. 236 ГК РФ, требующие определенности, безусловности, завершенностидействий, свидетельствующих об отказе.
В силу п. 2 ст. 53 ЗК РФ такие участки приобретаютправовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, и их судьба подчиняется правиламст. 225 ГК РФ. Такие участки принимаются на учет органом, осуществляющимгосударственную регистрацию права на недвижимое имущество по заявлению органаместного самоуправления. По истечении года со дня постановки на учет орган,уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд стребованием о признании права муниципальной собственности на это имущество (п.3 ст. 225 ГК РФ).
Но отказ от прав не освобождает соответствующее лицоот обязанностей, которые возложены на него государством в связи с обладаниемземельным участком. Соответствующая норма предусмотрена и абз. вторым ст. 236ГК РФ: «Отказ от права собственности не влечет прекращения прав иобязанностей собственника в отношении соответствующего имущества доприобретения права собственности на него другим лицом». Данное положениепредопределено тем, что обладание правом собственности порождает не толькоправа, но и обязанности, обременяет собственника (ст. 210, 211 ГК РФ).Указанная норма полностью применима и в отношении отказа от земельного участка,поскольку земля, ее местоположение, полезные качества не только имеютобщенациональное значение; отсутствие ухода за участком, непроведениесоответствующих агротехнических мероприятий способны принести конкретный вредсопряженным участкам, хозяйственной деятельности на них.
Однако возникает вопрос: влечет ли намерение,выраженное в отказе, какие-либо правовые последствия? Безусловно, влечет. Так,уже отмечалось, что в силу заявления относительно данного земельного участкаустанавливается правовой режим бесхозяйного имущества. Поскольку по смыслу законасамо право собственности на данный объект за собственником пока сохраняется (допоявления нового собственника), то он может после соответствующего заявлениявернуться в прежний режим собственности. Это означает, что продолжатьосуществление своего права собственности собственник может только послепроцедуры противоположного по смыслу заявления, хотя титул собственности всеэто время сохраняется за ним.
И еще один аргумент. В силу отказа от правасобственности на земельный участок у последнего может появиться добросовестныйприобретатель; отказ собственника в таком случае имеет существенное значениекак для течения срока приобретательной давности на участок, так и длядоказательства факта добросовестности владения.
Самостоятельным основанием прекращения прав наземельный участок является изъятие земельного участка для государственных илимуниципальных нужд (подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Данное основание применяется сучетом норм ст. 49, 55, 62, 63 ЗК РФ, а также норм ряда других статей ГК РФ, ЗКРФ, ряда федеральных законов и иных нормативных правовых актов.
В связи с изъятием земельного участка по данномуоснованию прекращаются и права на участок, вызванные ранее заключенной сделкой.Прежде всего это касается договоров аренды, ренты, доверительного управления и,возможно, других договоров, поскольку в остальных случаях, например приземельном сервитуте, договор обычно отсутствует. Каково соотношение этих,различных по своей природе, оснований прекращения прав?
К сожалению, ст. 49 ЗК РФ, предусматривая основанияизъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, неопределяет соотношения прекращения прав при изъятии и прав по ранеедействовавшему договору. В связи с этим нет координации между основанием дляпрекращения отдельных прав, например договора аренды (ст. 46 ЗК РФ) иоснованиями для изъятия земельных участков по ст. 49 ЗК РФ. Такое положение вконечном счете вызывает споры и неправильное применение на практике[99].
Очевидно, при изъятии земельного участка длягосударственных или муниципальных нужд может возникнуть несколько различныхситуаций. Самая простая — когда участок изымается у собственника, являющегосягражданином или юридическим лицом; в таком случае право собственности простопрекращается. Значительно сложнее оценить ситуацию, если решение об изъятиипринимает, например, субъект РФ в отношении участка, находящегося вмуниципальной собственности, или, скажем, Российская Федерация принимаетрешение об изъятии в отношении земельного участка, находящегося в собственностисубъекта РФ. Более того, хотя бы теоретически в отношении одного и того жеземельного участка может быть вынесено решение об изъятии различными публичнымиобразованиями. Правового механизма по разрешению такого рода коллизий пока несоздано; возможность его создания следует связывать также с завершениемпроцесса разграничения принадлежности земель различным публичным образованиям[100].
Не просто решать и вопросы о природе прав публичныхобразований в ходе их осуществления. По общему правилу отношения этих субъектовв гражданском обороте, где они выступают как собственники соответствующихземель, должны строиться с учетом ст. 124 — 125 ГК РФ — к ним применяются«нормы, регулирующие участие юридических лиц...» в гражданскихправоотношениях. Однако не всегда можно сделать вывод о гражданско-правовойприроде отношений публичных образований, тем более если это взаимоотношенияпубличных образований друг с другом при осуществлении ими своих именнопубличных функций[101]. Например, до сих порнет ясных ответов на вопрос об экономической стороне взаимоотношений междупубличными образованиями; например, муниципалитет предоставляет участокучреждению субъекта РФ в постоянное (бессрочное) пользование, но он, конечноже, мог бы с большей выгодой для своего бюджета передать этот же участок варенду. В данном случае существен вопрос и об обязательности такогопредоставления, и о его условиях. Заслуживает специального анализа и вопрос оприоритете тех или иных конкретных публичных интересов.
Закон также не содержит норм, которые бы увязываливопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд иприватизации земельных участков. Права, возникающие в результате приватизацииземельных участков, в принципе одинаковы с правами, возникающими в результате простойпокупки земельных участков. Однако сами отношения по приватизации, а такжеоснования приватизации земли строятся по особым правилам (ст. 217 ГК РФ).Имеющиеся здесь проблемы заслуживают самостоятельного исследования и в данномучебном пособии не рассматриваются. Отметим лишь, что в настоящее время выкупземельных участков, находящихся в государственной или муниципальнойсобственности, производится собственниками недвижимости на этих участкахфактически в упрощенном порядке (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). При этом они имеютисключительное право на приобретение участка, что должно толковаться какналичие обязанности публичных образований продать этим лицам соответствующийземельный участок.
Еще одним существенным пробелом земельногозаконодательства при регулировании отношений по изъятию земельных участковявляется отсутствие универсальных норм, адресованных для различных случаевизъятия, в том числе с участием различных субъектов. Фактически, исходя изсмысла ЗК РФ, изложенные в нем нормы об изъятии адресованы почти исключительнодля отношений «публичное образование — частное лицо».
Что же касается общих гарантий и компенсаций приизъятии земельных участков, то они предусмотрены как земельным (ст. 55 ЗК РФ),так и гражданским законодательством (ст. 280 — 283 ГК РФ) и сводятся кследующим:
а) решение об изъятии выносится только висключительных случаях;
б) такое решение подчиняется строгой процедуре егопринятия — проводится государственная регистрация такого решения, мотивировкапринятия должна быть основана именно на государственных или муниципальныхреальных интересах, орган, принимающий решение, должен обладать надлежащейкомпетенцией, заинтересованные лица предварительно извещаются;
в) принудительное изъятие части земельного участкавозможно только в судебном порядке;
г) собственник вправе получить вместо изымаемогодругой равноценный участок (если таковой имеется);
д) должна быть обеспечена полная компенсация всехпотерь и убытков, вызванных изъятием, включая упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ).
К компенсациям относится возмещение убытков(расходов и упущенной выгоды), потерь сельскохозяйственного производства(экономических потерь, вызванных изъятием угодий или изменением их целевогоназначения) и потерь лесного хозяйства, и они преимущественно изложены в ст.57, 58 ЗК РФ. Заметим, что Положение 1993 г., имеет силу только в части возмещения потерь сельскохозяйственного производства[102],в части возмещения убытков действуют новые Правила[103].
Если не учитывать особенности возмещения потерьлесного хозяйства, подчиняющихся особым нормам, то после принятия указанныхвыше Правил, все вопросы компенсации убытков фактически подчиняются единомурежиму — в соответствии с п. п. 1, 6 Правил определение размера убытковпроизводится в соответствии с гражданским законодательством. Такой подход следуетодобрить, поскольку он позволяет методически единообразно производить расчетубытков (но не потерь сельхозпроизводства) в разных ситуациях.
Пробельность ЗК РФ уже отмечалась. Данный акт (равнокак и ГК РФ) не содержит норм для ситуаций, когда собственником являетсянепубличное образование и когда изымаемый у собственника земельный участок кмоменту изъятия уже передан на определенном основании другому лицу. УпоминаемыеЗК РФ (см., например, ст. 57) землепользователи, землевладельцы и арендаторыземельных участков — это лица, которые находятся в соответствующих отношениях ссамим публичным собственником, а вовсе не арендаторы или иные титульныевладельцы участка, изымаемого у собственника. Ответ для таких ситуаций можетбыть найден только в результате логических операций на основе комплексногоприменения земельного и гражданского законодательства.
Арендуемый земельный участок может принадлежать какна праве собственности публичного образования, так и на праве частнойсобственности. Понятно, что для обеспечения изъятия требуется прекратить всякийлюбой договор, обременяющий участок и мешающий использовать его длягосударственных или муниципальных нужд.
В случае с арендой земельного участка, находящегосяв публичной собственности, следует воспользоваться подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ.Но не иным основанием; в судебной практике немало дел, когда государственныеорганы субъекта РФ или органы местного самоуправления ошибаются и рассматриваютправа на землю прекратившимися у арендаторов и иных правообладателей только в силутого, что вынесено решение об изъятии земельного участка. Поскольку основаниядля изъятия земельных участков и основания для прекращения договора аренды несовпадают, они не могут заменить друг друга. Тем более, что договор аренды пост. 46 ЗК РФ расторгается именно арендодателем, а не иным органом.
С договором же аренды земельного участка (и нетолько аренды), находившегося в частной собственности, ситуация более сложная.Конечно, для прекращения того или иного договора теоретически можно было бывоспользоваться содержанием ст. 45, 46, 47, 48 ЗК РФ, где в числе основанийпрекращения соответствующих прав (постоянного (бессрочного) пользования,пожизненного наследуемого владения, прав арендатора и т.д.) называется илиимеется в виду изъятие земельных участков для государственных или муниципальныхнужд.
Но в действительности воспользоваться таким приемомболее чем сложно. Во-первых, такого общего перечня для всех возможных договоровне существует. Во-вторых, для прекращения договорных (т.е. гражданско-правовых)отношений следовало бы найти основания именно в гражданском законодательстве.В-третьих, не ясно, кто же должен проявлять инициативу в расторжении договора.Например, участок изымается у собственника принудительно и он (собственник)отказывается предпринимать какие-либо действия по расторжению договора сарендатором, а последний добровольно не оставляет участок. Теоретическиобратиться в суд за расторжением договора мог бы новый собственник, но в такомслучае процесс изъятия затянется на многие годы.
В любом случае очевидно, что прекращение отношениясобственника участка, у которого изымается участок, и иных лиц, обладающихданным участком на определенных договорных условиях с собственником, должноиметь самостоятельные основания. В подобных случаях нормы об изъятии,предусматривающие различного рода гарантии и компенсации, как представляется,применяться не могут. В связи с этим, например, арендатор земельного участкахозяйственного общества «А» не вправе требовать возмещения убытков,предусмотренных ст. 57 ЗК РФ. Но как же могут быть защищены права арендатора?
Права собственности на земельный участок у него нет,поэтому и нет необходимости компенсировать стоимость участка. Но арендатор (темболее при долгосрочной аренде) может осуществить определенные вложения вобрабатываемый земельный участок. В таком случае, видимо, следует опираться направила о судьбе улучшений объекта аренды, предусмотренных общими положениямиГК РФ об аренде. Согласно ст. 623 ГК РФ не подлежит возмещению лишь стоимостьнеотделимых улучшений имущества, произведенных без согласия арендодателя. Приэтом, если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право послепрекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимостьнеотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя. Но в нашем случаеподобное возможно, только если остался долг арендатора по арендной плате.Поскольку право на возмещение неотделимых улучшений составляет право арендатораи обязанность именно арендодателя, то такое требование не может предъявляться клицу, в чью пользу изымается участок. Однако арендатор может просто потребоватьуплаты соответствующей суммы от арендодателя-собственника, а последний,полагаем, вправе включить сумму предстоящих выплат арендатору в состав убытков,компенсируемых ему соответствующим бюджетом или лицом, в пользу которогоизымается земельный участок. Этот подход вполне соответствует смыслу нормы п. 2ст. 15 ГК РФ.
При изъятии земельного участка у собственникаодновременно прекращаются некоторые другие права у иных лиц. Это касаетсяпрежде всего постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ), пожизненногонаследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), аренды (ст. 22 ЗК РФ). Прекращаются иотдельные сервитуты, а также те права, которые предусматривались ранее действовавшимзаконодательством и пока сохраняются (ст. 3 ФЗ «О введении в действиеЗемельного кодекса Российской Федерации»).
Подлежит прекращению и договор субаренды какпроизводный правовой институт от основного договора аренды.
Правильно исходить также из того, что все эти правалишь могут прекратиться, поскольку их существование не обусловлено жесткойсвязью с прежним правом собственности. В связи с этим, например, при сменесобственника и изменении назначения земельного участка некоторые их них могутбыть сохранены (в частности, право прохода); косвенно это подтверждается июридической техникой законодателя, использованной при формулировке ст. 48 ЗКРФ.
Эти вопросы, судя по всему, в самое ближайшее времябудут предметом дискуссий и анализа практики.
В соответствии с п. 2 ст. 279 ГК РФ правом приниматьрешения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальныхнужд обладают только федеральные органы исполнительной власти и исполнительныеорганы власти субъектов РФ, т.е. муниципальные образования таких решенийпринимать не могут. Это несколько странно, если иметь в виду известный тезис оравенстве различных уровней власти и равенстве форм собственности. Впрочем, изтекста ряда статей ЗК РФ (см., например, п. 2 ст. 63) можно сделать вывод отом, что право на принятие решения об изъятии имеется и у муниципалитетов[104].В п. 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 фактически подтверждено право органов муниципального образования принимать решения опринудительном изъятии земельных участков.
В числе вариантов изъятия земельного участка закон(ст. 49 ЗК РФ) указывает и выкуп. Учитывая, что в итоге производятсякомпенсационные действия как при обычном изъятии, так и при выкупе, то в чемразличие? Если решение об изъятии представляет собой административныйпублично-правовой акт, то изъятие в форме выкупа характеризуется наличиемсложного юридического состава: а) актом об изъятии и б) двусторонней сделкой овыкупе (договор купли-продажи). Сочетание земельно-правовых игражданско-правовых начал при выкупе земельных участков для государственных илимуниципальных нужд, безусловно, усложняет порядок применения нормзаконодательства.
В связи с этим понятие «изъятие земельныхучастков» (при изъятии его у частного собственника) всегда должно бытьсоединяемо с понятием «выкуп», хотя ст. 55 ЗК РФ сформулирована такимобразом, что допускает — в отличие от ГК РФ — изъятие без выкупа. Конечно,земельные участки могут фактически изыматься и по иным основаниям (ст. 44 — 51ЗК РФ, ст. 284 — 285 ГК РФ). Но если изъятие следует только в силу государственныхили муниципальных нужд и в отношении участков, находящихся в собственности участных лиц, оно требует учета правил о выкупе и применения норм окупле-продаже (гл. 30 ГК РФ). Этому выводу не препятствует отсутствие согласиясобственника земельного участка. В соответствии со ст. 445 ГК РФ договор можетзаключаться и в обязательном порядке. Изъятие земельного участка в таком случаене требует оформления сделки[105], его отсутствиевосполняется судебным решением (ст. 282 ГК РФ). Иск государственного органа вданном случае представляет собой по существу иск об обязании заключить договоркупли-продажи в связи с изъятием.
По смыслу закона при изъятии земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд убытки возмещаются толькоземлепользователям, землевладельцам и арендаторам. Что же касаетсясобственников, то удовлетворение их имущественного интереса в связи с выбытиемучастка предполагается погашением или предоставлением «предварительного иравноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решениясуда» в случае с принудительным отчуждением или предоставлением выкупнойплаты.
При этом убытки собственника, причиненные изъятиемземель, включаются в плату за изымаемый земельный участок (ч. 2 п. 1 Правил).Но сам по себе факт включения убытков в иные платежи не означает, что убыткивообще не возмещаются. Следовательно, убытки подлежат возмещению всемкатегориям лиц, имеющих права на землю.
Можно допустить, что убытки не возмещаютсяобладателям сервитутов.
Например, если у частного лица А. изымаетсяземельный участок, находившийся в аренде у Б., то право на возмещение убытковимеют как собственник А., так и арендатор Б. Но если собственник вправеполучить компенсацию от того, в чью пользу изымается участок, либо изсоответствующего бюджета, то арендатор Б. вправе получить компенсацию отсобственника А.
Некоторые авторы отмечают, что многие нормы ГК РФ,касающиеся земельных отношений, нельзя в принципе отнести кгражданско-правовым, они являются сугубо земельно-правовыми; к таким нормамчасто относят и нормы об изъятии земельных участков (ст. 284 — 286 ГК)[106].На самом деле все-таки речь должна идти об определенном соотношении нормразличных отраслей, что представляет собой и сегодняшний «симбиоз»правил ЗК РФ и ГК РФ применительно к изъятию земельных участков.
Относительно действующих норм по возмещению потерьсельскохозяйственного производства и убытков при изъятии земельных участков длягосударственных и муниципальных нужд, были высказаны различные замечания.
При этом к числу недостатков следует отнестиперечневый прием изложения случаев, когда и кому возмещаются убытки (п. 1 ст.57 ЗК РФ); используемая законодателем юридическая техника приводит лишь к новымвопросам. Так, подп. 2 п. 1 ст. 57 ЗК РФ «ухудшение качества земель врезультате деятельности других лиц» предусмотрено как самостоятельноеоснование для возмещения убытков, а далее (подп. 3) в качестве отдельнойпричины названо «временное занятие земельных участков» (кстати, кем?,в силу чего?, в результате правомерной или неправомерной деятельности?, накакой именно срок?). Совершенно понятно, что в определенной части логическийобъем этих понятий совпадает. Аналогично (т.е. отрицательно) следует оценить инорму подп. 1 п. 2 в ее соотношении с подп. 4 п. 1 — если убытки возмещаютсяземлепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельныхучастков для государственных или муниципальных нужд (подп. 1 п. 2), то зачемуказывать этих лиц в подп. 4 п. 1, когда им убытки не возмещаются? Тем болеечто по смыслу данной статьи в ней речь идет о любых действиях, которые вызываютубытки, и в силу ст. 15 ГК РФ нет никакой необходимости описывать частные,отдельные, конкретные случаи возникновения обязанности возместить убытки. Еслиже предположить, что в ст. 57 имеются в виду так называемые экономическиеубытки, но тогда встает вопрос: зачем смешивать различные категории?
Вызывает сомнения и обоснованность нормы п. 4 ст. 57ЗК РФ, так как с учетом длительности процесса возмещения убытков собственникуиз бюджета и уровня инфляции, даже только декларируемого, полученная суммавозмещения может не покрывать и половины убытков[107].
Перечень недостатков ст. 57 ЗК РФ может бытьпродолжен, тем более что отсутствие в ней системности и несоблюдение принятой вправе терминологии, оказывает отрицательное влияние и на иные (подзаконные)акты.
К сожалению, земельное законодательство чрезвычайноредко использует договорные формы взаимодействия; в данном случае расходы поконсервации правильнее было бы разложить между всеми заинтересованными лицами:государством, муниципальными образованиями, физическими и юридическими лицами — собственниками, арендаторами, но для этого требуется именно договорныймеханизм, более гибкий по сравнению с правилами возмещения убытков и потерьпроизводства при изъятии для государственных или муниципальных нужд.
В этой связи было бы целесообразным провестиодновременную ревизию имеющихся норм о возмещении убытков и потерьсельскохозяйственного производства. При этом было бы правильно создать единуюметодологию расчета, позволяющую исключить совпадение экономических категорий,применяемых при расчете.
Следует признать, что расчет упущенной выгоды какчасти убытков опирается на те же показатели, которые используются при расчетепотерь сельскохозяйственного производства, что может послужить основанием дляпутаницы.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Состояниеэкономики нашего государства находится в прямой зависимости от того, насколькорационально используются национальные природные ресурсы, в том числе и земля.Одним из условий повышения эффективности ее использования является созданиепродуманного, гибкого и надежного оборота земельных участков, позволяющегообеспечить перераспределение их под контролем государства как в хозяйственных,так и в иных целях.
Приэтом вовлечение земельных участков в оборот выполняет не только функциюперераспределения с учетом реальных возможностей владельцев (в пользу тех, ктохочет и может успешно использовать землю), но еще и функцию обеспеченияисполнения обязательств (например, путем залога при кредите), функциюхозяйственного маневрирования ресурсами (например, при передаче части свободныхземель в аренду, доверительное управление), функцию инструмента управленияресурсами соответствующего административно-территориального образования(города, сельского района и т.п.). Оборот земельных участков придаетстабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскиватьэкономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимуюдинамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющихэлементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы,регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в томчисле договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве.Однако земля — особый, специфический объект правоотношений, и значительная ихчасть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связиизучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельногозаконодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексеРФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях иконцепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особойценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но ив силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределамисугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеютсязначительные особенности оборота земельных участков, предопределяемыеспецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства,важнейшей составной части природы.
1. Провозглашенный п.1.ст.1 ЗК РФпринцип разграничения действия норм гражданского законодательства и нормземельного законодательства в части регулирования отношений по использованиюземель, целесообразно заменить принципом согласованного действия гражданского иземельного законодательства.
Этопредоставит возможность государственным и муниципальным органам прирегулировании отношений, объектом которых являются земельные участки,использовать одновременно нормативно-правовые акты, относящиеся к гражданскомуи земельному законодательству, а также позволит гражданам в полном объеме иупрощенном порядке реализовывать свои права на указанные объекты собственности.
2. Несмотряна положения ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним», а также ряд других нормативных правовых актов, устанавливающихимперативное правило о регистрации прав на недвижимое имущество вообще иземельные участки, в частности, п.1 ст. 1 ГК РФ, провозглашая основные началагражданского законодательства, не содержит принципа регистрации прав на недвижимоеимущество, в том числе земельные участки.
Исходяиз того, что основные начала (принципы) и гарантии в своей совокупностиформируют гражданское законодательство как целостную правовую системудемократического типа, способную наиболее эффективным образом регулироватьимущественные и неимущественные отношения в условиях рыночной экономики России,а также являются непосредственным источником прав и обязанностей сторон вконкретных правоотношениях, предлагаю дополнить п.1 ст. 1 ГК РФ принципом:«государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическимактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения(обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служитединственным доказательством существования зарегистрированных прав на такоеимущество. Эти права могут быть оспорены только в судебном порядке».
3.Вп. 1 ст. 6 ЗК РФ следует включить такой объект земельных отношений, какземельная доля, которая представляет собой долю в праве общей собственности наземельные участки сельскохозяйственного назначения. Указанное обстоятельствопозволит исключить неясности относительно того, является ли земельная доляобъектом земельных отношений или нет. Поскольку, по мнению автора, земельнаядоля является полноценным объектом земельных отношений.
Долиземельных участков являются не только объектами земельных отношений. Ониявляются полноценными объектами и гражданских правоотношений, поскольку активнововлекаются в гражданский оборот посредством совершения различных сделок,правила совершения которых содержатся, в основном, в ГК РФ.
4. Изсодержания главы VI. ЗК РФ «Права и обязанности собственников земельныхучастков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участковпри использовании земельных участков» (ст.ст. 40 — 43) ЗК РФ следует исключитьправа и обязанности, касающиеся земельных участков как объектов недвижимогоимущества в гражданском обороте, например, право собственников возводить жилые,производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения всоответствии с целевым назначением земельного участка (п\п2 п.1 ст. 40 ЗК РФ).Одновременно, сохранить в главе VI. ЗК РФ те права и обязанности, которыекасаются вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками какприродными объектами и природными ресурсами.
5. Название главы 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещныеправа на землю» не соответствует ее содержанию: установление и регламентацияправ на земельные участки как объекты гражданского оборота. Для приведения в соответствиеформы и содержания главы 17 ГК РФ целесообразно название изложить в следующейредакции: «Земельный участок, вещные и иные права на него». Это позволитвключить в содержание главы 17 ГК РФ понятие земельного участка как объектагражданского оборота, а также установить объем прав на земельный участок нетолько собственника, землепользователя, землевладельца, но и арендатора. Крометого, данная редакция установит единство используемых понятий в названии исодержании — «земельный участок», в то время как в ныне действующей редакцииназвания используется термин «земля», а в содержании главы в основном речь идето земельном участке.
6. В настоящее время отсутствуютправовые основания приобретения земельных участков в собственностьпервоначальным способом, поскольку земли, не находящиеся в собственностиграждан, юридических лиц или муниципальных образований, относятся кгосударственной собственности (ст. 16 ЗК РФ). Распоряжение такими земельнымиучастками осуществляется органами местного самоуправления муниципальныхрайонов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательствомРоссийской Федерации.
Таким образом, даже при отсутствииправоустанавливающих документов о принадлежности земельного участка какому-либосубъекту, данный объект имущества не квалифицируется как бесхозяйный, посколькуправом распоряжения на него обладают вышеуказанные органы.
7. При совершении сделокс земельными участками, находящимися в долевой собственности, в гражданскомобороте существенное значение имеют общие гражданско-правовые нормы,устанавливающие основания возникновения гражданских прав и обязанностей,понятие, виды, форму сделок, юридические последствия недействительности сделки,порядок распоряжения долей в праве собственности на земельный участок. При этомспециальные нормы в соответствии с п.3 ст.3 ЗК РФ регулируют отдельныеимущественные и обязательственные отношения и применяются в случаях, прямопредусмотренных земельным законодательством. Предлагаем п. 3 ст. 3 Земельногокодекса РФ следует изложить в следующей редакции: «имущественные отношения повладению, пользованию и распоряжению земельными участками и долями в правеобщей собственности на земельный участок, а также по совершению сделок с нимирегулируются гражданским законодательством с учетом правового режима земель,если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством,законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальнымифедеральными законами».
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. О борьбе противнезаконного оборота наркотических средств и психотропных веществ [Текст]:[Конвенция ООН, принята Вене 20.12.1988 г.] // Международная защита прав исвобод человека. – М., Юридическая литература. 1990. – С. 119.
2. Конституция РоссийскойФедерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 1993.– № 237.
3. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ,принят 30.11.1994 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994.– № 32. – Ст. 3301.
4. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ,принят 25.12.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. –1996. – № 5. – Ст. 410.
5. Гражданскийкодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон №146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001.– № 49. – Ст. 4552.
6. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 25.11.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
7. Арбитражныйпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ,принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002.– № 30. – Ст. 3012.
8. Земельный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4147.
9. О переводе земельили земельных участков из одной категории в другую [Текст]: [Федеральный закон№ 172-ФЗ, принят 21.12.2004 г., по состоянию на 23.07.2008] // Собраниезаконодательства РФ. – 2004. – № 52 (часть 1). – Ст. 5276.
10. Об обороте земельсельскохозяйственного назначения [Текст]: [Федеральный закон № 101-ФЗ, принят24.07.2002 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –2002. – № 30. – Ст. 3018.
11. О введении в действие Земельногокодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 137-ФЗ, принят25.10.2001 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 44. – Ст. 4148.
12. О введении в действие части второйгражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 15-ФЗ,принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // Собрание законодательстваРФ. – 1996. – № 5. – Ст. 411.
13. Об утверждении правил возмещениясобственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторамземельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятиемземельных участков, ограничением прав собственников земельных участков,землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либоухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [Текст]:[Постановлением Правительства РФ № 262, от 07.05.2003 г.] // Собраниезаконодательства РФ. – 2003. – № 19. – Ст. 1843.
14. Об утверждении Положения о порядкеформирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьимобществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в РоссийскойФедерации, и режиме его использования [Текст]: [Постановление Правительства РФ№ 667, от 08.06.1996 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст.3023.
Научная и учебная литература
15. Адиханов Ф.Х.Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулированииземельных отношений в условиях рынка земли [Текст] // Государство и право. –2001. – № 1. – С. 34-37.
16. Александров А.Д.Новый ЗК РФ об аренде, купле-продаже и мене земельных участков [Текст] //Юридический мир. – 2008. – № 1. – С. 61.
17. Анисимов А.П.Правовые проблемы изъятия земельных участков для государственных илимуниципальных нужд [Текст] // Новая правовая мысль. – 2003. – № 2. – С. 28 — 31.
18. Баринова Е.Вещные права — самостоятельная категория? [Текст] // Хозяйство и право. – 2002.– № 7. – С. 34;
19. Белов В.А. Ценныебумаги в российском гражданском праве. [Текст] – М., Статут. 2006. – 568 с.
20. Боголюбов С.А.,Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право: Учебник. [Текст] – М., Юристъ.2008. – 786 с.
21. Болвачева Н.Е.Ограничения как средство гражданско-правового регулирования [Текст] //Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 7. – М., Статут. 2003. – 572 с.
22. Бороздин С.В.Земельные отношения и аграрные реформы. [Текст] – М., Аванта-Плюс. 2008. – 480с.
23. Вечканов Г.С.,Вечканова Г.Р., Пуляев В.Т. Краткая экономическая энциклопедия. [Текст] – СПб.,Питер. 2008. – 986 с.
24. Викторов И.,Ашиткова Т. Надзор за исполнением законодательства о землепользовании [Текст]// Законность. – 2004. – № 2. – С. 28
25. Власова А.В. Кдискуссии о вещных и обязательственных правах [Текст] // Правоведение. – 2008.– № 2. – С. 146 — 151.
26. Волков Г.Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основноеначало земельного права [Текст] // Хозяйство и право. – 2005. – № 2. – С. 21.
27. Волков Г.А.Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации [Текст]// Экологическое право. – 2003. – № 1. – С.47.
28. Волков Г.А.,Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект [Текст] //Государство и право. – 2008. – № 2. – С. 50.
29. Голосова С.А.Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданскогои земельного права [Текст] // Нотариус. – 2003. – № 2. – С. 50 – 53.
30. Голубков А.Ю.Правовое регулирование рынка ценных бумаг [Текст] // Государство и право. –1997. – № 3. – С. 86 — 93.
31. Гражданскоеправо: Учебник [Текст] / Под ред. Гришаева С.П. – М., Юристъ. 2003. – 762 с.
32. Гражданскоеправо: Учебник для вузов [Текст] / Под ред. Залесского В.В., Рассолова М.М. –М., Юнити. 2008. – 808 с.
33. Гражданскоеправо: Учебник: В 3 т. Т. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. –М., Проспект. 2008. – 834 с.
34. Грось Л. Участиепублично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовыепроблемы [Текст] // Хозяйство и право. – 2000. – № 5. – С. 34.
35. Гуляев А.М.Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2003. – 764с.
36. Дмитриев А.В.Частный сервитут — проблемы правоприменения в условиях городскогоземлепользования [Текст] // Хозяйство и право. – 2005. – № 9. – С. 52.
37. Дозорцев В.А.Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходек рыночной экономике [Текст] // Государство и право. – 1994. – № 1. – С. 26.
38. Дювернуа Н.Л.Чтения по гражданскому праву. Ч. 1. [Текст] – М., Статут. 2002. – 936 с.
39. Жариков Ю.Г.Новое в законодательстве о возмещении убытков и потерь сельскохозяйственногопроизводства и лесного хозяйства при изъятии земель [Текст] // Право иэкономика. – 2003. – № 9. – С. 23.
40. Залесский В.Возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка и изъятияземельного участка по решению органа исполнительной власти [Текст] //Гражданское законодательство. Практика применения. – М., Статут. 2002. – 576 с.
41. Иконицкая И.А.Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории ипрактики применения [Текст] // Государство и право. – 2008. – № 6. – С. 8.
42. Илюшина М.Н.,Челышев М.Ю. Коммерческое право. [Текст] – М., Юнити. 2008. – 678 с.
43. Иоффе О.С.Избранные труды по гражданскому праву. [Текст] – М., Статут. 2003. – 734 с.
44. Иоффе О.С., МусинВ.А. Основы римского гражданского права. [Текст] – Л., ЛГУ. 1974. – 706 с
45. Казанцев В.,Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России [Текст] // Российскаяюстиция. – 1997. – № 5. – С. 22.
46. Камышанский В.П.Право собственности: пределы и ограничения. [Текст] – М., Юнити. 2008. – 406 с.
47. Касьянова О.В.Правовое регулирование сделок с земельными участками [Текст] // Юридическиймир. – 2008. – № 7. – С. 34.
48. Кияшко В.Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте [Текст] // Право иэкономика. – 2004. – № 5. – С. 37 – 40.
49. Ковалева И.С.Особенности возникновения и реализации прав на землю [Текст] – М., Юрайт. 2008.– 482 с.
50. Козырь О.М.,Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных нанем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) [Текст] //Вестник ВАС РФ. – 2003. – № 2. – С.97.
51. Комментарий кземельному законодательству [Текст] / Отв. ред. Бархатов М.В. – М., Омега-Л.2008. – 876 с.
52. Корнеев А.Л.Сделки с земельными участками: учебное пособие [Текст] – М,. Городец. 2008. –604 с.
53. Кофанов Л.Л.Обязательственное право в архаичном Риме. [Текст] – М., Статут. 2004. – 706 с.
54. Красавчиков О.А.Советская наука гражданского права: [Текст] – М., Юридическая литература. 1960.– 708 с.
55. Краснов Н.И. Осоотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике[Текст] // Государство и право. – 1994. – № 7. – С. 58.
56. Крассов О.И.Право частной собственности на землю. [Текст] – М., Юрайт. 2008. – 486 с..
57. Крылатых Э.А.Становление и развитие системы регулирования земельных отношений [Текст] //Проблемы прогнозирования. – 2007. – № 1. – С. 35.
58. Лотникова Н.П.Особенности правового регулирования сделок с земельными участками, находящимисяв государственной или муниципальной собственности. [Текст] – М., Скиф. 2008. –376 с.
59. Маковская А.Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок и сделок с ним» [Текст]// Хозяйство и право. – 2003. – № 9. – С. 11 — 12.
60. Матузов Н.И.,Малько А.В. Теория государства и права. [Текст] – М., Юристъ. 2007. – 876 с.
61. Мисник Н.Н. Ещераз о соотношении гражданского и земельного законодательства при регулированииземельных отношений [Текст] // Государство и право. – 2006. – № 9. – С. 22.
62. Муромцев С.А. Гражданскоеправо Древнего Рима. [Текст] – М., Статут. 2003. – 708 с.
63. Никишин В.В.Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве изаконодательстве субъектов Российской Федерации. [Текст] – М., Юрайт. 2008. –502 с.
64. Ожегов С.И.Словарь русского языка [Текст] / Под ред. Шведовой Н.Ю. – М., Русский язык.1988. – 1246 с.
65. Отрывки из«Институций» Ульпиана [Текст] // Памятники римского права. ЮлийПавел. Пять книг сентенций к сыну. Фрагменты Домиция Ульпиана. – М., Зерцало. 1998.– 672 с.
66. Победоносцев К.П.Курс гражданского права. Т. 1. [Текст] – М., Статут. 2002. – 806 с.
67. Попов М. Споры оразграничении государственной собственности на землю [Текст] // Хозяйство иправо. – 2008. – № 7. – С. 56 — 64.
68. Псковская суднаяграмота [Текст] // История государства и права России. Источники права.Юридические памятники XI — XX вв. / Под ред. Королькова Н.Н. – М., НГУ. 1999. –804 с.
69. Римское частноеправо [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. – М., Юристъ. 2007.– 782 с.
70. Ромадин М.,Кошелев Я. Отказ от права на земельный участок и приобретательная давность:новый взгляд на старые проблемы [Текст] // Хозяйство и право. – 2004. – № 2. –С. 116 — 117.
71. Рыночнаяэкономика [Текст] / Под ред. Ю.С. Мирецкого. – М., Эксмо. 2008. – 678 с.
72. Санфилиппо Ч.Курс римского права. [Текст] / Под ред. Дождева Д.В. – М., Статут. 2005. – 768с.
73. Синайский В.И.Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2005. – 736 с.
74. Соборное уложение1649 года [Текст] // Отечественное законодательство XI — XX вв. Ч. 1. / Подред. проф. Чистякова О.И. – М., Юристъ. 1999. – 486с.
75. Суров А.Ф.Правовые аспекты использования земель органами пограничной службы [Текст] //Журнал российского права. – 2002. – № 11. – С. 71 — 78.
76. Суханов Е.А.Вещные права в новом Земельном кодексе России [Текст] // Экологическое право. –2003. – № 1. – С. 51.
77. Суханов Е.А.Ограниченные вещные права [Текст] // Хозяйство и право. – 2005. – № 1. – С. 5.
78. Сыродоев Н.А.Новый Земельный кодекс Российской Федерации [Текст] // Правоведение. – 2002. –№ 1. – С. 6.
79. Сыродоев Н.А.Правовое регулирование оборота земельных участков [Текст] // Государство иправо. – 1999. – № 9. – С. 41.
80. Тархов В.А.Гражданское право. Общая часть. [Текст] – Уфа., Уфим. юрид. ин-т МВД РФ. 1998.– 768 с.
81. Тархов В.А.,Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. [Текст] – М., Юрист. 2008. –568 с.
82. Теориягосударства и права [Текст] / Под общ. ред. Матузова Н.И., Малько А.В. – М.,Юристъ. 2007. – 876 с.
83. Тужилова-ОрданскаяЕ.М. Теоретические проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском правеРоссии. [Текст] – М., Юнити. 2008. – 432 с.
84. Уваров А.Некоторые аспекты регулирования земельных отношений органами местногосамоуправления [Текст] // Хозяйство и право. – 2003. – № 6. – С. 83 — 84.
85. Уткин Б.И.Комментарий к комментарию: Анализ судебной практики [Текст] // ЭЖ-Юрист. –2008. – № 24. – С. 8.
86. Хаскельберг Б.Л.,Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. [Текст] –М., Инфра-М. 2008. – 502 с.
87. Хрестоматия повсеобщей истории государства и права. Т. 1. [Текст] / Под ред. Батыра К.И.,Поликарповой Е.В. – М., Зерцало. 2008. – 936 с.
88. Цитович П.П.Очерк основных понятий торгового права. [Текст] – М., Статут. 2001. – 786 с.
89. Черникова М.В.Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в системе вещныхправ: Автореф. дис.… канд. юрид. наук. [Текст] – Екатеринбург., 2005. – 38с.
90. Чесовской Е.Судебная защита прав участников земельных отношений [Текст] // Российскаяюстиция. – 2002. – № 6. – С. 34.
91. Чубаров В.В.Проблемы правового регулирования недвижимости. [Текст] – М., Волтерс Клувер.2008. – 498 с.
92. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 736 с.
93. Шершеневич Г.Ф.Учебник торгового права. [Текст] – М., Статут. 2006. – 678 с.
94. Щенникова Л.В.Вещные права в гражданском праве России. [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2008. –482 с.
95. Эбзеев Б.Б.Гражданский оборот: понятие и юридическая природа [Текст] // Государство иправо. – 1999. – № 2. – С. 33.
96. Эйриян Г.Н.Основания возникновения прав на землю: Автореф. дис.… канд. юрид. наук.[Текст] – М., 2001. – 42 с
97. Энциклопедическийюридический словарь. [Текст] / Под общ. ред. Крутских В.Е. – М., Инфра-М. 2005.– 1038 с.
Материалы юридической практики
98. По делу о проверке конституционностичасти второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платногоземлепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В.Близинской [Текст]: [Постановлении Конституционного Суда РФ № 16-П, от13.12.2001 г.] // Вестник Конституционного Суда РФ. – 2002. – № 2. – С. 3.
99. Обзор практики примененияарбитражными судами земельного законодательства [Текст]: [Информационное письмоПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 61, от 27.02.2001 г.] // Вестник ВАСРФ. – 2001. – № 5. – С. 43.
100. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФот 10 декабря 2007 г. № 1467/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 6. – С. 67.
101. Постановление Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 22 июля 2008 г. № А55-2268/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008.– № 12. – С. 87.
102. Постановление Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 11 декабря 2007 г. № А55-8076/07. // Вестник ВАС РФ. –2008. – № 6. – С. 81.
103. Постановление Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 23 ноября 2007 г. № А55-5458/07 // Вестник ВАС РФ. –2008. – № 5. – С. 98.
104. Постановление Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 27 сентября 2007 г. № А55-8071/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 2. – С. 67.
105. Постановление Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 1 сентября 2006 г. № А55-5423/06 // Вестник ВАС РФ. –2007. – № 2. – С. 56.
106. Постановление Федерального арбитражного судаПоволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-149/05 // Вестник ВАС РФ. – 2005. –№ 9. – С. 76.