Дипломная работа
Тема: Анализ существующей законодательной базы, регулирующейарендные отношения
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 ОБЩАЯХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 История развитиядоговора аренды
1.2 Понятие и признакидоговора аренды
ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕРЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ
2.1 Стороны и предметдоговора аренды
2.2 Заключение, изменениеи расторжение договора аренды
2.3 Права, обязанность иответственность сторон договора аренды
ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
3.1 Аренда движимогоимущества
3.2 Аренда недвижимогоимущества
3.3 Договор лизинга какособый вид аренды
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развитиярыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества вобеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанныхс осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечномсчете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорныхформ ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимаетаренда.
Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения попереходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах,так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например,лизинг).
Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носитэпизодический характер; в других же — основной или одной из основных задачконтрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.
Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широкоприменяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лицавзаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, дляудовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальныеобразования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняяправо собственности на имущество, арендодатель получает определенный источникдохода.
Следует отметить большое значение договора аренды зданий исооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов иограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительствоили приобретение в собственность становятся нереальными для многих.
Широкое применение находит аренда на транспорте. Железнымидорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн,контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в арендупредоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной ителефонной связью.
На морском транспорте заключаются договоры фрахтования судна навремя (тайм-чартера), с предоставлением экипажа, и бербоут-чартера (арендысудна без экипажа).
Помимо непосредственно аренды судов предприятиями транспорта,государственными органами производится сдача в наем имущества морских портов,прежде всего, причальных сооружений. Перечисленные договоры заключаются такжена внутреннем водном транспорте.
Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенномимуществе является договор проката. Он применяется для передачи за плату вовременное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения,средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых,огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов,автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросовпроизводственного характера: предоставляются измерительные средства,дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.
Для предпринимательской деятельности огромное значение играетдоговор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государствосвязывают многие надежды на подъем экономики России.
Степень разработанности темы. Надо сказать, что отдельные вопросыданной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергалисьанализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе.Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назватьЯ.В. Абрамова. Т.Д. Алексеева, М.В.Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана,А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, О.С.Иоффе, А.Ю. Кабалкина,Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона,Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстого, Е.Н. Чекмареву,Г.Ф. Шершеневича.
В то же время, следует отметить, что большинство исследованийперечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и,соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.
Работы, непосредственно связанные с обязательствами поимущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды.Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют болееглубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов,выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующихнормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующихгражданско-правовых норм.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты,регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этойобласти, а также существующая договорная и правоприменительная практика.
В качестве объекта исследования выступают общественные отношения,возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.
Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующейзаконодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследованиенаиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих,разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории,законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.
В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующиезадачи:
— раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;
— показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм,регулирующих арендные отношения;
— выявить тенденции развития гражданского законодательства,регулирующего арендные обязательства;
— показать правовой статус субъектов арендных договоров:
— определить условия нормального исполнения обязательств по наймуимущества;
— проанализировать практику применения договоров аренды, дававторские оценки основным положениям, сделать выводы и сформулироватьконкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;
— выработать предложения по совершенствованию законодательнойрегламентации гражданско-правового регулирования аренды.
Методы проведенного исследования составляют диалектическийматериализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический,системно-структурный и аксиологический.
Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав,включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.
/>/>ГЛАВА 1 ОБЩАЯХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ
1.1 История развития договора аренды
Договор аренды является одним из наиболее распространенныхдоговоров в гражданском обороте. Неслучайно отмечается, что «договоримущественного найма по сфере использования уступает лишь договорукупли-продажи»[1]. Это один изклассических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия,однако понятие аренды (имущественного найма) в своих основных чертах сдревнейших времен не претерпевает существенных изменений.
Исследование вопроса возникновения и развития аренды позволяетглубже познать сущность данного социального явления, обнаружить тенденции вразвитии регулирующих норм.
Появление института найма объясняется объективными факторами.Достаточно часто появляется ситуация, когда собственник имущества на какой-топериод времени не испытывает необходимости в его использовании, но этапотребность может впоследствии возникнуть. Поэтому отчуждение вещи было бынеразумным. В то же время имеются лица, которые, не будучи собственникамиподобной вещи, периодически нуждаются в ее использовании[2].
В данном положении наиболее выгодным выходом для обеих сторонстановится передача вещи во временное пользование.
О древности договора найма мы можем судить по тому, что находим вдошедших до нас источниках Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии ссылки орегулировании отношений по временному возмездному пользованию имуществом. Кпримеру, в расшифрованных папирусах и надписях на стенах пирамид ДревнегоЕгипта (наиболее ранние датируются II тыс. дон.э.) обнаружены соглашения о найме. В соответствии с ними арендовались рабочийскот (ослы), рабы, земельные участки, пожалованные фараоном. Также в имеющихсяисточниках мы находим жалобы на нарушение условий договора (наняли рабыню,которая оказалась больной и потому не справлялась с работой) и решение по этойжалобе (заменить рабыню на здоровую).
В «Драхмашастре», сборнике древнеиндийских этическихправил, отдельные части которого относятся к середине I тыс. до н.э., присутствуют положения, регулирующие найм земли.Аренда именовалась «авакрита» (Гаутамы, П.3.39), «авакрайя» (Яджнавалкья,11.238), «стома» (Нарада, IV.20-22). Крометого, особо выделялись такие виды пользования землей за плату, как: «самбхога»,«бхукти», «ятибхога»[3].
В Законах царя Хаммурапи, появившихся около 1800 г. до н.э.,имелось около 20 статей, направленных на регулирование арендных отношений[4].Они касались найма земельных участков (полей), садов, жилого дома, речныхсудов, рабочего скота, повозок.
При аренде полей наемная плата обычно устанавливалась внатуральном выражении («из — полу или из третьей доли»). При этом отсутствиеурожая по вине (по лености) нанимателя не освобождало последнего от внесенияплаты в размере, который вносят с соседних полей. Также было установленоправило, согласно которому арендатор нес все негативные последствия отслучайной гибели урожая, включая сохранение обязанности выплаты арендной платы.
Отдельно была урегулирована передача в аренду невозделанныхучастков земли под поле или сад: в этих случаях арендная платы в первые годы невзималась.
В Законах проводилось разграничение простого найма судна и наймасудна с корабельщиком (лицом, управляющим судном), была установлена
ответственность нанимателя за несобранность судна при простомнайме судна только при наличии его вины, ограничивался размер наемной платы дляуказанных видов найма.
Когда в пользование передавались животные, то в зависимости отнанимаемого скота и целей аренды был жестко зафиксирован размер арендной платы.К примеру, плата за корову была на 25% ниже платы за вола.
Таким образом, в Законах Хаммурапи существовали специальные нормы,регулировавшие найм различного имущества, достаточно полно были разрешенывопросы о распределении прав, обязанностей и ответственности по договору найма.
Наиболее полно институт имущественного найма был разработан вДревнем Риме. В Институциях Гая (II в н.э.)есть упоминания о том, что уже в законах XII таблиц было предоставлено право на иск при невнесении наемнойплаты за вьючный скот.
Однако наиболее четкая система регулирования сложилась к началунашей эры.
Аренда была включена в состав более крупного института найма (locatio-conductio),в который помимо собственно аренды вещей (locatio-conductio rerum) входили наем услуг (locatio-conductio operarum) и работ (locatio-conductio operis)[5].
Предметом locatio-conductio rerum могли быть непотребляемые вещи и некоторые права (например,узуфрукт).
Наемная плата определялась обычно в денежной форме, и только длясельскохозяйственной аренды допускалось ее установление в натуральномвыражении, то есть в виде части урожая.
Допускалось заключение договора locatio-conductio rerum на неопределенный срок, что подразумевало возможность расторгнутьего в любой момент по заявлению одной из сторон.
В обязанности наймодателя входило 1) своевременная передача вещи впользование; 2) обеспечение нанимателю в течение всего срока действия договоравозможности нормального и спокойного пользования вещью, включая проведениеремонта и предоставление защиты от притязаний третьих лиц; 3) нести всепубличные повинности, связанные с вещью; 4) отвечать за недостатки вещи,возникшие до ее передачи нанимателю; 5) нести риск невозможности пользованиявещью, возникшей по случайной причине; 6) возместить затраты на улучшения вещи,если они были необходимыми или хозяйственно целесообразными.
Наниматель был обязан: 1) платить условленную наемную плату,которая, как правило, вносилась при прекращении договора, но по соглашениюсторон допускалось и предварительная уплата; 2) пользоваться вещью всоответствии с договором и хозяйственным назначением вещи; 3) отвечать за всеповреждения и ухудшения вещи, возникшие по его вине; 4) по окончании договоранезамедлительно вернуть вещь в надлежащем состоянии, в противном случае-возместить убытки.
Наличие договора locatio-conductio rerum позволяло нанимателю сдавать вещь в поднаем без согласиясобственника. В то же время переход права собственности на вещь не влекавтоматического перехода обязанностей наймодателя к новому лицу. Найм какинститут обязательственного права не обременял имущество, однако даваларендатору возможность подать иск к бывшему собственнику.
Следует заметить, что уже в Древнем Риме было сформулированоправило, согласно которому договор найма считался возобновленным, если поистечении срока аренды продолжается фактическое пользование вещью нанимателемпри отсутствии возражений наймодателя.
В ius civile помимо обязательственных выделялись и вещные права на чужуювещь. Наиболее близкими к locatio-conductio rerum институтами были личные сервитуты (узуфрукт, хобитаций и др.),суперфиций и эмфитевзис. Одним из наиболее важных отличий от найма вещейявляется предоставление их обладателям возможности подавать иски против любыхнарушителей, чего были лишены наниматели по договору iocatio-conductio rerum.
Сформулированные в римском праве положения оказали значительноевлияние на возникшие позже нормы, особенно в странах Западной Европы.
В дошедших до нас источниках древнерусского права найдено малонорм, регулирующих арендные отношения. Русская Правда и в Краткой, и вПространной редакции почти не содержат статей, регулирующих обязательственныеотношения. Одно положение, направленное на регулирование отношений по найму,было включено в Псковскую судную грамоту. Оно касалось возможности подачи искасъемщиком дома или части усадьбы к хозяину.
Профессор М.Ф. Владимирский-Буданов отмечал, что наем недвижимогоимущества крестьянами часто соединялся с наймом в личное услужение и вел квременному ограничению личной свободы арендатора[6].
Более подробно хотелось бы остановится на положениях об аренде,сложившихся к началу XX века вРоссии.
В дореволюционной теории и практике был сформирован схожий сдревнеримским подход к аренде[7]. К примеру, А.М. Гуляев,определял наем как «обоюдосторонний договор, в силу которого одна сторонаобязуется предоставить другой стороне возможность пользоваться объектом, другая-денежное вознаграждение за пользование»[8] и делил его посвойствам объекта на наем имущества, личный наем и подряд (заказ).
Нормативное понятие договора найма имущества было сформулировано врешении 1868 года № 248 гражданского кассационного департаментаПравительствующего Сената: «наем имущества есть договор возмездный, в силукоторого одна сторона предоставляет другой пользование своим имуществом наизвестный срок за условленное вознаграждение».
В качестве общепринятых терминов для обозначения аренды(имущественного найма) использовались также «снятие», «кортомное содержание»,«оброчное пользование»[9].
Существенными условиями данного договора признавались условие опредмете, сроке и цене договора (X том СводаЗаконов, часть 1-ая, Законы Гражданские, статья 1691).
Предметом договора могли быть недвижимое и непотребляемое движимоеимущество, а также права. В соответствии со статьей 1710 Законов Гражданских вэти права входили:
а) права рыбной ловли:
б) права сборов с городских весов.
Стороны договора именовались хозяин и наемщик (наниматель,арендатор), причем признавалось, что в качестве хозяина мог выступать каксобственник, так и пожизненный владелец.
Максимальные сроки аренды были установлены только для недвижимогоимущества. Общим предельным сроком сдачи в аренду для недвижимости всоответствии с Законом от 15 марта 1911 года было 36 лет (до этого — 12 лет).Однако существовали исключения: для церковной недвижимости, наем которой,ограничивался 12 годами, для казенных земель в ряде случаев допускалосьзаключать договоры на срок до 99 лет и др. В то же время признавалось, что«сроки сдачи в наем движимых имуществ всецело зависят от договаривающихсясторон.»[10].
Оплата по договору найма в большинстве случаев производилась вденежном выражении, но допускалось внесение платы определенной частьюсобранного урожая (найм «из полу»), оказанием различного рода личных услуг.
При неуплате наемного вознаграждения хозяин не имел права досрочнорасторгнуть договор, если это прямо не предусмотрено договором, но мог всудебном порядке истребовать арендную плату.
Особую форму вознаграждения составлял найм «из выстройки», прикотором наниматель «в течение установленного числа лет пользовался выстроеннымзданием, а по прошествии срока все выстроенное поступило бы в собственностьхозяина» (X том Свода Законов, часть 1-ая, ЗаконыГражданские, статья 1697).
С принятием Закона от 23 июня 1912 года договор найма из выстройкипревратился «в срочное, продолжающееся не менее 36 и не более 99 лет, вещноеправо застройщика, возникающее при совершении крепостного акта»[11].
Форма договора напрямую зависела от объекта аренды: для движимогоимущества устанавливалась устная (словесная) форма, за исключением морских иречных судов (для них — письменная). Для недвижимости в основном существовалаписьменная форма (исключение составляли сделки по найму городских строений, атакже земельных участков вне города, которые могли оформляться устно).Усложненная письменная форма (близкая к современной нотариальной) применяласьдля договоров аренды, предусматривающих получение арендной платы более чем заодин год вперед.
В обязанности арендодателя входило:
1) предоставление нанятой вещи (если она не предоставлялась, то ееможно было истребовать по решению суда);
2) поддержание вещи в надлежащем состоянии. Обязанности арендаторасоставляли:
1) пользование вещью в соответствии с ее экономическимназначением:
2) предупреждение повреждений вещи в целях возврата имущества внадлежащем состоянии;
3) внесение арендной платы[12].
За собственником сохранялось право свободного распоряжения сданнойвещью, при этом при переходе права собственности договор аренды, как правило,оставался обязательным для нового владельца. В то же время за арендаторомпризнавалось право передачи имущества в поднайм.
В качестве интересной особенности регулирования арендных отношенийможно назвать то, что при порче нанятой движимой вещи по вине нанимателя вещьоставалась у последнего в собственности, а хозяину уплачивалась стоимостьимущества.
В качестве особенности развития аренды можно указать следующее:
1. Сохранение общего понимания имущественного найма и основныхположение, регулирующих его, без изменений.
2. Заметно появление тенденции по усилению защиты прав арендатора.Можно отметить, что многие дореволюционные положения и подходы относительноимущественного найма являются актуальными по сей день.1.2 Понятие и признаки договора аренды
Следует отметить, что на сегодняшний день «аренда» и«имущественный найм» существуют как синонимы. Употребление влитературе и нормативных актах то одного, то другого термина связано не столькос различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой ихнаименования в определенных сферах[13].
Стремление некоторых ученых разграничить понятия«аренды» и «имущественного найма», относя к«аренде» только договоры предпринимательского характера[14],не нашло поддержку ни в теории, ни в законодательстве.
Поэтому в данном исследовании мы будем придерживатьсяобщепринятого подхода и использовать термины «аренда» и «имущественный наем»при указании на договор в целом, а «прокат» и «лизинг» при изучениисоответствующих видов аренды.
Это отличие, в частности, отмечал еще Г.Ф. Шершеневич[15],проводя сравнение сложившегося в России подхода к договору аренды и принятогоза рубежом.
Договор аренды (имущественного найма) в статье 606 Гражданскогокодекса Российской Федерации определяется как соглашение, по котором «арендодатель(наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за платуво временное владение и пользование или временное пользование».
Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором,«поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает издостигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются послетого, как соглашение состоялось».
Действительно, в целом договор аренды сформулирован в Гражданскомкодексе как консенсуальный договор, однако нельзя не согласиться с мнением А.А.Иванова, что «договоры аренды транспортных средств обеих разновидностейсформулированы как реальные»[16]. К примеру, «подоговору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажемарендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату вовременное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлениюим и по его технической эксплуатации» (ч. 1 ст. 632 ГК РФ), то есть,применяется формулировка не консенсуального, а реального договора.
Можно предположить, что это юридико-техническая ошибказаконодателя, поскольку в ст. 198 Кодекса торгового мореплавания РоссийскойФедерации уже говорится, что «по договору фрахтования судна на время(тайм-чартеру) судовладелец обязуется за обусловленную плату (фрахт)предоставить фрахтователю судно и услуги членов экипажа судна в пользование наопределенный срок для перевозок грузов, пассажиров или для иных целей»[17].
Отдельно следует отметить существование договоров,предусматривающих необходимость государственной регистрации, для придания имюридической силы. Их наличие не совсем вписывается в имеющуюся схемуконсенсуального договора.
На наш взгляд, соблюдение требования о государственной регистрациине является требованием к форме договора. Это особое условие действия договора.Конечно, государственная регистрация обычно предполагает наличие письменнойформы, но, к примеру, в дореволюционный период в России допускалось заключать вустной форме договор найма земель между крестьянами с внесением записи впоземельную книгу. А сейчас устная форма сделки не препятствует регистрации в ГИБДДМВД РФ транспортных средств и номерных агрегатов[18].
Кроме того, в Гражданском кодексе Российской Федерации в ст. 158«Форма сделок» названы лишь устная и письменная (простая и нотариальная), а вст. 434 «Форма договора» не выделяется форма, связанная «с государственнойрегистрацией». Другим доводом в пользу высказанной точки зрения можно считатьто, что ч. 2 п. 1 ст. 434 ГК РФ допускается заключение договора в обусловленнойсторонами форме, даже если законом такая форма и не требуется. Но в отношениигосударственной регистрации такое правило не приемлемо, так как тольконормативно-правовой акт определяет круг сделок, подлежащих государственнойрегистрации.
Необходимость государственной регистрации договора лишает егопризнака консенсуальной сделки, поскольку одного согласия сторон договора недостаточно для его заключения. В то же время, данный договор не становитсяреальным, так как передача вещи как определяющий признак здесь не появляется.
Таким образом, мы сталкиваемся с необходимостью выделения третьеговида договоров — подлежащих государственной регистрации. В данную группу входятбольшинство договоров аренды недвижимости (за исключением аренды транспортныхсредств и аренды зданий и сооружений менее 1 года).
Несомненно, договор имущественного найма является возмезднымдоговором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждениеарендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором.Возмездность проявляться не только в уплате какой-либо денежной суммы, но ивстречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.
В тех же ситуациях, когда в условиях договора закрепленоосвобождение от наемной платы, можно говорит об отсутствии арендных отношений,даже если производится возмещение коммунальных расходов. Имеет место договорссуды, возлагающий, по общему правилу, обязанность по содержанию имущества нассудополучателя (ст. 695 ГК РФ). При внесении платы за содержание вещиссудодателю мы сталкиваемся с «сочетанием различных по своей природе договоров- договора по безвозмездной передаче имущества в пользование и договора навозмездное оказание услуг».
Договор аренды — это взаимный договор, так как «праву наймодателяна наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользованиесоответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и правотребовать передачи ему в пользование имущества».
Среди черт имущественного найма в литературе называют:
а) предоставление имущества в пользование, либо владение ипользование, либо передача прав пользования;
б) временность (срочность) предоставления имущества[19].
Следует отметить, что закон допускает существование договоровимущественного найма как исключительно связанных с пользованием имущества, таки направленных на владение и пользование вещью. Также, в связи с возможностьюпередачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускаетсясовместное владение и пользование вещью.
По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученныеарендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии сдоговором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).
По общему правилу, в отношении аренды транспортных средствзаключение договоров субаренды, перевозки и иных договоров с подобными целямидопускается без согласия наймодателя (статьи 638 и 647 ГК РФ). При аренде жепредприятия наниматель вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности,входящие в состав арендованного предприятия (ч. 1 ст. 660 ГК РФ).
Приведенные положения говорят о том, что аренда перестает бытьобязательственно-правовым институтом, ограниченным передачей вещи в пользованиеи владение. Это в большей степени касается, как правильно отмечает А.А. Иванов,аренды, сопряженной с владением. Данный вывод подтверждается тем, что длязащиты такой аренды в соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ могутприменяться вещно-правовые иски[20], в том числепротив собственника вещи.
Наличие у аренды черт абсолютного права ранее уже отмечалось рядомученых, исследовавших договор имущественного найма. О.С. Иоффе, помимоособенности защиты прав нанимателя, указывает, что «договор найма в пределахсрока своего действия сохраняет силу и для нового собственника»[21],то есть речь идет о сохранении договора аренды в силе при смене собственника,предусмотренной ныне статьей 617 Гражданского кодекса РФ. О том, что договораренды «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные)правомочия, но и права, носящие характер абсолютных»[22].
Это, по мнению автора, с большой долей уверенности дает основанияпредполагать, что аренда имеет черты ограниченного вещного права. Подобнуюточку зрения высказывали еще российские дореволюционные ученые. М.М. Сперанскийв изданной в 1859 году книге указывал, что «наемщик имеет право собственностина нанятое имущество, хотя и не в тех границах, как первоначальный собственник»[23].
На наш взгляд, этот вопрос заслуживает более подробногорассмотрения.
Среди признаков вещных прав в литературе обычно выделяютследующие:
а) строго ограниченный законом круг этих прав[24];
б) бессрочный характер этих прав;
в) объектом этих прав является индивидуально-определенная вещь;
г) вещным правам присуще право следования (то есть они сохраняютсянесмотря на смену собственника вещи);
д) требования, вытекающие из этих прав, подлежат преимущественномуудовлетворению;
е) вещные права пользуются абсолютной защитой;
ж) характер и содержание этих прав определяется непосредственнозаконом, а не договором[25].
Ю.К.Толстой привел достаточно убедительные доводы, о том, чтобольшинство из приведенного перечня признаков не являются общими для всехвещных прав[26], а законзакрепляет только два: право следования и абсолютный характер защиты (пункты 3и 4 статьи 216 ГК РФ).
Не только аренда появляется в силу договора, для залога этоявляется преимущественным основанием возникновения (п. 4 ст. 334 ГК РФ).Сервитут также может быть установлен по соглашению сторон (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Что касается исключительного договорного основания возникновенияарендных прав, то можно привести пример перевода прав и обязанностей позаключенному договору в судебном порядке в соответствии со ст. 621 ГК РФ«Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок». Такжевступление в отношения по найму имущества для арендатора возможно в порядкенаследования (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Закон сохраняет прежний режим пользования (аэто может быть и аренда) для покупателя недвижимого имущества, если земельныйучасток, на котором объект недвижимости расположен, не принадлежит продавцу (ч.2 п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Изменение объема прав арендатора вызвано спецификой договорногоспособа возникновения имущественного найма. Такое изменение мы можем встретитьи при залоге (с передачей или без передачи заложенного имущества).
Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам обаренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Длярегулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества кдвижимому или недвижимому. В зависимости от установления данного факторарешается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (длянедвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядкерасторжения договора, если он заключен без указания срока действия.
Помимо общего разделения договоров имущественного найма пообъектам аренды, в Гражданском кодексе РФ проводится разграничение договоровзаключаемых с указаниями срока аренды и без указания такового. В данном случаекритерием выступает установление сторонами временных границ действия договора.В зависимости от этого по разному решается вопрос о возможности расторжениядоговора в одностороннем порядке: если для договоров с установленным срокомдосрочное расторжение может иметь место по решению суда в случаях, оговоренныхзаконом или договором (статьи 619 и 620 ГК РФ), то в договоре с неопределеннымсроком каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредивоб этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имуществ за тримесяца (ч.2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Нужно отметить, Гражданский кодекс разделяет отдельные видыдоговоров аренды и аренду отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст.614, ст. 625 ГК РФ). А.А. Иванов высказал предположение, что «виды аренды — этоте наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специальноурегулированы в § 2-6 главы 34 ГК, аренда же отдельных видов имущества в ГК вформе самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать толькоотдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяютобщие правила § 1 главы 34. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видовимущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видовдоговора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданийи сооружений; предприятий)».
Сразу оговоримся, на наш взгляд, проводимое в Гражданском кодексеразграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным,поскольку не имеет под собой большого практического и теоретического значения.
Подведем краткий итого изложенного.
1. Договор аренды связан с предоставлением нанимателю не толькоправомочий по владению и пользованию вещью, но и частичной передачей правомочийраспоряжения.
2. Усиление защиты прав арендатора привело к появлению у аренды,связанной с владением имуществом, черт ограниченного вещного права.
3. Выделение в Гражданском кодексе Российской Федерации видовдоговора имущественного найма произведено по различным основаниям, чтодопускает появление коллизий при аренде отдельных видов имущества.
/>/>ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕРЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ2.1 Стороны и предмет договора аренды
Исследование имущественного найма было бы неполным безрассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемым к нимтребованиям. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора, и намногие его условия.
Сторонами в договоре аренды (имущественного найма) выступаютарендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может бытьсобственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственникомсдавать имущество в аренду.
Так как сдача в аренду является формой распоряжения имуществом, тологично, что арендодателем должен выступать, в первую очередь, собственниквещи, то есть лицо, в чье субъективное право входит распоряжение имуществом(ст. 209 ГК РФ).
К иным лицам, управомоченным законом сдавать имущество в аренду,можно отнести, в первую очередь, субъектов права хозяйственного ведения: этогосударственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношениинедвижимого имущества в соответствии со ст. 295 ГК РФ они могут осуществлятьсвое право по сдаче в наем только с согласия собственника имущества в лице егоуполномоченного органа[27], а в отношениидвижимого имущества они могут заключать договор аренды без согласиясобственника на срок не более одного года.
Казенное предприятие, как субъект права оперативного управления,может передавать в аренду любое имущество только с согласия собственника (ст.297 ГК РФ). Учреждение же может выступать в роли арендодателя только вотношении имущества, которое оно приобрело на доходы, полученные отпредпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительнымидокументами (ст. 298 ГКРФ).
Несмотря на то, что эта норма является императивной, другие законыдопускают сдачу в аренду имущества, находящегося на праве оперативногоуправления учреждения. Так, ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 года № 3266-1 «Обобразовании» установлено, что передача «За образовательным учреждением в целяхобеспечения образовательной деятельности в соответствии с его уставомучредитель закрепляет объекты права собственности (здания, сооружения,имущество, оборудование, а также другое необходимое имущество потребительского,социального, культурного и иного назначения), принадлежащие учредителю на правесобственности или арендуемые им у третьего лица (собственника)… Объектысобственности, закрепленные учредителем за образовательным учреждением, находятсяв оперативном управлении этого учреждения…Образовательное учреждение вправевыступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.»[28].
Кроме того, в качестве иных лиц могут выступать субъекты, действующиена основании договоров комиссии или агентского договора.
В качестве и арендодателя, и арендатора могут выступать физическиелица, юридические лица, муниципальные образования, государство (субъекты РФ иРоссийская Федерация). К ним предъявляются общие для всех субъектовгражданского права требования.
Гражданским законодательством уже долгое время подтверждаетсяпринцип равенства в имущественных правоотношениях как для российских граждан,так и для иностранных граждан и лиц без гражданства.
У юридических лиц как субъекта арендных отношений право- идееспособность возникает одновременно с момента государственной регистрации.
Для определения объема правоспособности большое значение имеетотнесение юридических лиц к коммерческим или некоммерческим организациям.Гражданский кодекс РФ установил, что юридические лица, как правило, имеютспециальную (целевую) правоспособность, и только коммерческие организации, неявляющиеся унитарными предприятиями, обладают универсальной правоспособностью.Таким образом, некоммерческие юридические лица и унитарные предприятия(государственные и муниципальные) вправе заключать договоры аренды только врамках предмета и целей их деятельности.
Так как ведение предпринимательской деятельности длянекоммерческих организаций возможно только, когда это служит достижению целей,ради которых они созданы, и соответствует этим целям, то заключение договороваренды, направленных на осуществление предпринимательской деятельности для нихпрактически невозможно, если это не соответствует целям их деятельности,изложенным в учредительных документах.
К примеру, выступать в качестве арендодателя в договоре лизинганекоммерческие организации не могут, поскольку лизингодателем может быть толькокоммерческая организация[29].
От имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации,муниципальных образований в гражданско-правовых отношениях выступаютсоответствующие государственные или муниципальные органы (ст. 125 ГК РФ).
В соответствии со статьей 114 Конституции Российской Федерацииполномочиями по управлению федеральной собственностью принадлежат ПравительствуРФ. Постановлением от 10 февраля 1994 года №96 «О делегировании полномочийПравительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектамифедеральной собственности» часть полномочий Правительства РФ, в том числе попередаче федерального имущества в аренду и предоставления согласия федеральнымпредприятиям на сдачу закрепленного за ними имущества, была переданаГосударственному комитету Российской Федерации по управлению имуществом (ныне, Федеральноеагентство по управлению федеральным имуществом Российской Федерации[30]).
Важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос опредмете договора аренды. Под предметом в широком значении слова понимают то,по поводу чего заключен конкретный договор[31]. Применительно каренде предметом традиционно признается тот объект материального мира, которыйпередается во временное владение и пользование либо временное пользование.
Законодатель достаточно четко определил круг объектов аренды: «Варенду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природныеобъекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения,оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своихнатуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)» (ч. 1 п.1 ст. 607 ГК РФ).
В качестве обязательного требования в п. 3 ст. 607 ГК РФустановлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющиеопределенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качествеобъекта аренды.
Исходя из этого можно согласиться с выводом, что предметомдоговора аренды выступают «индивидуально-определенные и непотребляемые вещи»[32].Объекты гражданских прав, не являющиеся вещами, а также потребляемые вещи недолжны быть предметом договора аренды. К примеру, имущественные права, деньги,расходные материалы, как правило, не могут быть объектом аренды, за исключениемтех случаев, когда они входят в состав предприятия, как имущественногокомплекса.
В отношении объектов найма действуют общие требования коборотоспособности, установленные ст. 129 ГК РФ. Ограничение оборотоспособностипроизводится по субъективному и объективному признакам[33].В последнем случае речь идет о разрешительном порядке включения в оборот.Ограничение по субъективному признаку присутствуют, к примеру, в договореаренды предприятия.
Под оборотоспособностью понимается возможность «отчуждаться илипереходить от одного лица к другому на основании различных гражданско-правовыхсделок и иных оснований, в результате универсального правопреемства(наследование, реорганизация юридического лица) либо иным образом»[34].Это определение, сформулированное А.П.Сергеевым, на наш взгляд, является болеешироким, чем используемое Е.А.Сухановым. Под оборотоспособностью он понимает«способность служить объектом имущественного оборота (различных сделок) именять своих владельцев (собственников)»[35]. Уточнение, чтопод владельцами понимаются собственники, свидетельствует о том, что гражданский(имущественный) оборот состоит в смене собственников объектов гражданских прав.Таким образом, можно предположить, что гражданско-правовые сделки в отношении,например, вещей, не связанные с переходом права собственности (аренда без прававыкупа), находятся вне гражданского оборота, что, по нашему мнению, абсолютноневерно.
Следует отметить еще одну особенность: Гражданский кодекс РФговорит об оборотоспособности именно объектов гражданского права. Поэтомурассмотрение понятия оборотоспособность только применительно к вещампровоцирует появление мнения, что иные объекты находятся вне гражданскогооборота.
Кроме общего ограничения в оборотоспособности ч. 2 п. 1 ст. 607 ГКРФ введено правило, по которому «законом могут быть установлены виды имущества,сдача которого в аренду запрещается или ограничивается». Это необходимо в силутого, что некоторые вещи могут принадлежать на праве собственности лишьопределенным категориям лиц, поэтому «круг материальных объектов имущественногонайма шире круга материальных объектов кyпли-пpoдaжи»[36].
Следует отметить, что законом могут быть установлены особенностисдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Этоправило, изложенное в п. 2 ст. 607 ГК РФ напрямую связано с п. 3 ст. 129 ГК РФ,которая гласит, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться илипереходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой ихоборот допускается законами о земле и других природных ресурсов».
В рамках аренды допускается заключение консенсуального договораимущественного найма с условием сдать имущество в пользование нанимателю послеизготовления или приобретения (например, договор лизинга).
Основной круг объектов может свободно передаваться в аренду,независимо от того, являются ли эти объекты движимым или недвижимым имуществом,предназначены ли для использования в производственной или предпринимательскойцелях либо для удовлетворения личных (бытовых, семейных) потребностей. Главное,чтобы они сохраняли свои натуральные свойства в процессе использования.
Общий вывод автора по данному вопросу таков:
1. Вступать в арендные отношения могут любые субъекты гражданскогоправа. При этом физические лица в ряде случаев могут заключать договорыимущественного найма даже находясь в возрастной категории от 6 до 14 лет.
2. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ ограничивает кругобъектов аренды непотребляемыми вещами, в наем в некоторых случаях передаютсяобъекты интеллектуальной собственности и имущественные права.
2.2 Заключение, изменение и расторжение договора аренды
По общему правилу, договор считается заключенным, если междусторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение повсем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
К существенным условиям ч. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодексаРоссийской Федерации отнесены условия о предмете договора, условия, которыеназваны в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые длядоговоров данного вида, а также все те условия, относительно которых позаявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из этогосущественные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые всилу правовых актов) и индивидуально-обязательные (появляющиеся в договоре потребованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условийможет колебаться от одного (договор бытовой аренды, в котором необходимоналичие условия о предмете) до десяти и более (договор бербоут-чартера).Индивидуально-обязательные условия теоретически в договоре могут и неприсутствовать[37].
Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является имущество,передаваемое во временное владение и пользование или временное пользование.
Помимо предмета договора других существенных условий, общих длявсех договоров аренды нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательствеРФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия. К примеру,для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы(ст. 654 ГК РФ).
Поскольку договор аренды является возмездным, выплата аренднойплаты признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако,по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан вдоговоре, а определятся по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ: «В случаях, когда ввозмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя изусловий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая присравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы илиуслуги».
Такобщество с ограниченной ответственностью «Агентство»Имидж-Ресурс" (далее — общество) обратилось в Арбитражный судМосковской области с иском к муниципальному учреждению «Химки-СМИ»(далее — учреждение) об обязании последнего вернуть арендуемое оборудование длястудии кабельного телевидения, а также о взыскании с ответчика 245000 рублейзадолженности по арендной плате и 6101 рубль договорной неустойки и процентовза пользование чужими денежными средствами.
Судамиустановлено, что спорное оборудование после прекращения договора арендынаходилось в пользовании у учреждения.
Согласностатье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернутьарендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетомнормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор невозвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодательвправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки[38].
И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может бытьпредусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут бытьвзысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенномупринципу зачетного характера неустойки.
Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорнойответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя обутверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГКРФ).
В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, чтоарендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срокааренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленнойдоговором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованногоимущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установленодополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любоймомент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624ГК)[39].
Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платыиспользуются порядок и сроки, обычно применимые при аренде аналогичногоимущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).
В отличие от этого общего порядка ст. 654 для договора аренды зданийи сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре подугрозой признания договора незаключенным.
Для аренды участков лесного фонда установлен, кроме того, иминимальный предельный срок -1 год.
Следствием установления предельного срока является то, что призаключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договорсчитается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельногосрока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ),
Продолжение арендных отношений после истечения предельного срокавлечет последствия, предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ: «договор считаетсязаключенным на условиях прежнего договора на неопределенный срок», если иныеправила не установлены действующим законодательством РФ.
Для договора аренды, как и для других гражданско-правовыхдоговоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями.Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.
В ст. 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимостиписьменной формы, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическоелицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться вписьменной форме при сроке аренды более одного года. По мнению автора, достаточноспорна позиция В.В. Витрянского, нашедшего в п. 1 ст. 609 «отличие требований кформе договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила,регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделкиподлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем вдесять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только вслучаях установленных законом, — независимо от суммы сделки (ст. 161)»[40].Мы считаем, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новые требования к формедоговора исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленные. К тому же, вГражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении положений оформе сделок к договору аренды.
Вне зависимости от срока договора и цены договора установленаобязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ),договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст.ст. 633 и643 ГК РФ) и др.
Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что«законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливатьсядополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки», вовторой части Гражданского кодекса РФ введена необходимость заключать договораренды зданий и сооружений в письменной форме путем составления одногодокумента, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требованиеустановлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).
Особое правило введено в отношении договоров аренды с правомвыкупа. Они должны заключаться в форме, предусмотренной для договоровкупли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договорсчитается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то жевремя для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент прохождениягосударственной регистрации будет считаться датой его заключения (п. 3 ст. 433ГК РФ).
В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрацииподлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст.609 ГК РФ входят и договоры аренды недвижимого имущества, если иное неустановлено законом.
Это дополнительное правило действует для договоров аренды зданий исооружений, аренды предприятий, аренды земельных участков и т.п. Не подлежитгосударственной регистрации аренда транспортных средств, отнесенных кнедвижимому имуществу (статьи 633 и 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений насрок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следует обратить внимание на неочень удачную формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ: «Договор аренды здания илисооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственнойрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Отменагосударственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менееодного года здесь только подразумевается.
Как и другие гражданско-правовые сделки, договоры имущественногонайма в большинстве случаев заключаются по усмотрению самих субъектов, желающихвступить в арендные отношения. При этом можно выделить две стадии, которыепроходит договор при его заключении: это оферта и акцепт.
Предложение лица признается офертой, когда оно, во-первых,содержит четко выраженное намерение лица заключить договор, во-вторых, включаетв себя, как минимум, все условия договора, признаваемые существенными илинеобходимыми для данного рода договоров в силу закона или иного нормативногоакта. Направление предложения конкретным, известным оференту лицам, по мнениюавтора, нельзя признать обязательным требованием к оферте, так как в этомслучае мы имеем дело с публичной офертой (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Оферта можетисходить как от потенциального арендодателя, так и от возможного арендатора.
Оферент считается «свободным» от своего предложения либо с моментаполучения отказа адресата, либо по прохождении нормально необходимого срока дляответа.
Акцептом является положительный ответ о заключении договора наусловиях, предложенных оферентом. Он может состоять в предоставленииписьменного или устного ответа (в частности, возврат подписанного договора)либо, в ряде случаев, в совершении действий, направленных на исполнение условийпредложенного договора, к примеру, в уплате авансом арендной платы.
Любые дополнения или изменения к предложению оферента являютсяотказом от оферты (даже если они направлены к выгоде лица, сделавшегопредложение о заключении договора), но в то же время считаются новой офертой(ст. 443 ГК РФ).
Заключение договора аренды возможно путем установлениядвусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращаетсянепосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда иединственно приемлемый. К примеру, договор проката заключается либо поинициативе арендатора, который обращается непосредственно в прокатнуюорганизацию, либо по инициативе арендодателя, когда он выступает с публичнойофертой.
Кроме того, можно выделить способы заключения договора на торгахили по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первомслучае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписываетсяпротокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов являетсяправо на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п.5 ст. 448 ГК РФ).
Любой возможный арендодатель может выступить в качестве инициаторапроведения торгов, однако чаще всего к этой форме прибегают государственные имуниципальные образования. Следует заметить, что арендатор, исходя из смысласт. 449 ГК РФ, не должен проводить торги на право заключения договора сучастием нескольких потенциальных арендодателей, поскольку их проведениеобусловлено наличием вещи в собственности или обладанием какого-либоимущественного права. Он может, разве что, выставить на конкурс какое-нибудьимущество в качестве предполагаемой арендной платы.
Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов. Приаукционе победителем будет являться лица, предложившее наиболее высокую цену(арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшиеусловия (к примеру, по срокам освоения арендованного земельного участка, поучастию в развитии инфраструктуры, по наиболее удачномуархитектурно-планировочному решению[41], по максимизацииразмера годовой арендной платы[42] и др.).
Гражданский кодекс допускает проведение как открытых, так изакрытых по составу участников торгов (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Однако, напрактике, проведение закрытых торгов для заключения договора аренды не оченьцелесообразно. Встречается проведение закрытых конкурсов[43],когда конкурсная комиссия определяет его участников, но чаще всего проводятсяоткрытые торги, когда любой желающий, выполняющий условия участия в торгах,может стать претендентом на заключение договора аренды. В ряде случаев торгимогут быть только открытыми (например, в статье 6 Порядка организациипроведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическимлицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельскихпоселений, или права их аренды указано, что торги являются открытыми посоставу).
Аукционы, помимо того, что могут быть открытыми и закрытыми посоставу участников, также могут быть открытыми и закрытыми по форме подачизаявления по цене. В первом варианте участники устно заявляют в определенномпорядке свои предложения по цене (размеру арендной платы) в присутствии другихучастников. Победителем будет признано лицо, последним поднявшее цену.
Во втором варианте участники заранее в закрытых конвертахнаправляют свои предложения по цене (размеру арендной платы), а комиссия позжевыбирает из них наиболее высокое. В этом случае есть вероятность того, чтопредложения двух или более участников будут равными, и тогда победителем станетлицо, чья заявка была подана раньше.
Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуютдобровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э.Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение изгражданско-правового принципа о свободе договора»[44].Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор найма.Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатнаяорганизация (наймодатель) при наличии возможности сдать имущество в арендуобязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Такое же правилодействует в отношении победителя или организатора торгов, если кто-либо из нихуклоняется от подписания протокола или договора (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).
Кроме того, обязательным для арендодателя будет заключениедоговора найма с субарендатором при прекращении основного договора аренды.Арендодатель может отказаться от заключения, если он не давал согласия на сдачуимущества в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора былонеобходимо, либо если основной договор аренды являлся ничтожным (п.п. 1 и 2 ст.618 ГК РФ).
Также наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем поистечении срока договора, когда последний обладает преимущественным правом назаключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
На взгляд автора, необходимо затронуть вопрос о примененииположений ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» квышеприведенным ситуациям. Указанная статья, в частности, предусматриваетвозможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе вакцепте в течение 30 дней со дня получения оферты. Применение этих правил кпубличному договору во многом дезавуирует значение института публичногодоговора. К примеру, прокатная организация, используя эту норму, может «назаконном основании» оказывать предпочтение одному лицу перед другим,рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.
Поэтому в законе было бы желательно установить, что заключениепубличного договора должно осуществляться немедленно при обращениизаинтересованного в этом лица.
Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличиесоответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру,предоставление в аренду участков лесного фонда на срок от одного года до пятилет допускается производить без проведения торгов на основании решений органовгосударственной власти субъектов Российской Федерации о заключении соответствующегодоговора, передача в аренду вагонов железными дорогами осуществляется наосновании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации,передача объектов, находящихся в федеральной собственности без проведенияторгов возможна на основании решений Президента Российской Федерации и т.д.
Интересы стабильности договорных связей требуют неизменностиустанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановкаподчас требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения.В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт,имеющий силу закона (когда это указано в нем самом — ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иныеправовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могут напрямую изменятьустановленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Этоположение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничноговмешательства государственных органов любого уровня в установившиесягражданско-правовые отношения.
По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение иизменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотреноГражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Примером случая, когдарасторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии сГражданским кодексом РФ является отказ от договора аренды, заключенного нанеопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Расторжение или изменение договора возможны при отсутствиисоглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договорадругой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ,другими законами или договором.
В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 ист.ст. 619 и 620 ГК РФ. Для арендодателя расторжение по решению суда возможно,когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условийдоговора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договоромсрока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленныедоговором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в техслучаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договоромпроизводство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
До заявления требований о досрочном расторжении договоранаймодатель должен направить арендатору письменное предупреждение онеобходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 7 ст. 619 ГК РФ).Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могутотменить его своим решением.
Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке поинициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользованиеарендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии сусловиями договора или назначения имущества;
2) преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованиюим недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора,не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаруженыарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности призаключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностьюкапитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а приотсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор неотвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всехправах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Стороны своим соглашением могут установить и иные основания длярасторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.
Помимо этого. Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, покоторому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи ссущественным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Ярким примером существенного изменения обстоятельств являетсярезкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платыустанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). Приэтом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.
При установлении существенного изменения обстоятельств судрасторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественныминтересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты,необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производитвнесение соответствующих поправок в договор (п. 4 ст. 451 ГК РФ).
Приняв решение о расторжении или изменении договора, сторонысовершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовыхактов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного (п. 1 ст. 452 ГКРФ).
В отношении государственной регистрации изменения или расторжениядоговора такого правила Гражданским кодексом не введено, однако, учитывая, чтопринятому позднее закону основаниями для государственной регистрации наличия,возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав нанедвижимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другиесделки в отношении недвижимого имущества[45], то и изменение,и расторжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственнойрегистрации.
Особым случаем изменения договора аренды является продолжениепользования имуществом арендатором по окончании срока договора при отсутствиивозражений со стороны арендодателя. П. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФустанавливает, что в данной ситуации договор считается возобновленным на тех жеусловиях на неопределенный срок.
По нашему мнению, некорректно говорить о возобновлении договора«на тех же условиях», так как не продолжает действовать старый договор впрежнем объеме в отношении срока. Мы не сохраняем ранее действовавший договор,а получаем модифицированный. При этом изменения вносятся не в той же форме, вкакой заключался договор аренды, а путем совершения конклюдентных действий состороны арендатора (продолжение пользования имуществом) и молчания со стороныарендодателя (он не препятствует пользованию и не заявляет о намерении изъятьвещь у арендатора).
Подводя итог изложенному, можно отметить следующее:
1. Заключение договора аренды может происходить в любых формах,предусмотренных гражданским законодательством России, как путем двустороннихпереговоров, так и путем проведения торгов.
2. Существующие положения ст. 460 ГК РФ о публичном договоренаходятся в противоречии с правилами о заключении договора в обязательномпорядке, изложенными в ст. 445 ГК РФ. Поскольку публичный договор в большеймере отвечает интересам потребителей, нормам об этом договоре следует отдатьпредпочтение в применении, уточнив, что заключение договора происходит по обращениюзаинтересованного лица к соответствующей коммерческой организации.
3. Если по окончании срока договора аренды наниматель приотсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет местоне возобновление договора, а заключение нового.2.3 Права, обязанность и ответственность сторон договора аренды
Права и обязанности сторон взаимно корреспондируют — существованиеопределенного права у одной стороны неразрывно связано с обязанностью другой.Часть прав и обязанностей сторон установлена в законодательстве и не может бытьскорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передачеимущества или по внесению арендной платы), другие хотя и регулируетсязаконодательством, но могут быть перераспределены по соглашению сторон(например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только еслиэто прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкупарендованного имущества).
В п. 1 ст. 611 ГК РФ данная обязанность сформулирована какнеобходимость «предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующемусловиям договора аренды и назначению имущества».
Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору вовладение и пользование, либо в допуске арендатора к пользованию нанятымимуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символическоедействие (например, передача ключей). Она может сопровождаться составлениемдокумента о передаче (ст. 655 ГК РФ).
АЛ. Иванов обоснованно сделал вывод о том, что арендатор вправеистребовать от арендодателя «передачи принадлежностей (документов) и (или)возмещения убытков»[46], а требование орасторжении договора в данном случае не могут быть заявлены. Расторжениедопускается только в ситуации, когда использовать вещь без принадлежностейневозможно, затруднительно либо неэффективно. При этом арендатор вправевзыскать и причиненные убытки.
Основное назначение принадлежности — «обслуживать главную вещь,выполняя функции по сохранению формы и технического состояния последней,устранению в ней конструктивных недостатков, регулировке, созданию повышеннойкомфортности и др.»[47].
В связи с этим принадлежность следует отличать от составных(комплектующих) частей вещи, а также от запасных частей главной вещи.
Под составными частями обычно понимают такие детали вещи, «которыесвязаны с ней конструктивно независимо от того, что главная вещь можетфункционировать и без этих деталей». Запасные части представляют собой аналогисоставных частей вещи и предназначены для замены в случае их выхода из строя.Предоставление запасных частей вещи производится только если это оговорено вдоговоре или нормативном акте, в то время как комплектующие должны вобязательном порядке быть переданы арендодателем арендатору в составе взятого внаемимущества. В противном случае считается, что вещь предоставлена с недостатками.
Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный вдоговоре аренды, а если этот срок не указан, то в разумный срок (п. 3 ст. 611ГК РФ). Под разумным сроком понимается реально выполнимый срок. К примеру, еслидля договора бытового проката передача вещи может иметь место практически сразуза заключением договора, то для хозяйственного проката при необходимостиполучать согласованное имущество со склада арендодателя срок увеличивается навремя оформления вещи.
Однако в некоторых ситуациях это правило не может быть применено вдоговоре аренды. В частности, это происходит в случае перехода правасобственности на арендуемую вещь от арендодателя к третьему лицу. Несмотря направило ст. 617 ГК РФ, гласящее, что переход права собственности на сданное варенду имущество к другому лицу не является основанием для изменения илирасторжения договора аренды, в ст. 398 ГК РФ установлено, что право отобрания«отпадает, если вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности». Уарендатора остается лишь право требования возмещения убытков.
Определение места передачи вещи подчиняется требованиям ст. 316Гражданского кодекса РФ «Место исполнения обязательства»: она осуществляется вместе, определенном правовыми актами, или согласованном сторонами, илиявствующим из обычаев делового оборота. Если место предоставления неопределено, то передача недвижимого имущества будет производиться в местенахождения недвижимого имущества, Для движимого имущества будет играть роль,выступает ли арендодатель в качестве предпринимателя или нет. В первом случаепередача будет осуществляться в месте изготовления или хранения имущества, а вовтором — по месту жительства (месту нахождения) должника.
В соответствии со ст. 613 ГК РФ арендодатель при заключениидоговора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц напередаваемую в наем вещь.
В определенных случаях на арендодателя возлагается обязанность попроведению текущего ремонта и содержанию сданного внаем имущества. Этокасается, прежде всего, случаев аренды транспортных средств с экипажем. Но и вэтом случае не затрагиваются вопросы оплаты расходов, связанных с коммерческойэксплуатацией транспортных средств, которые лежат на арендаторе.
Как правило, именно арендодатель должен производить капитальныйремонт переданного в аренду имущества.
Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составныхчастей, элементов вещи в связи с их износом или разрушением»[48]и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Нормативноеопределение можно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.1995 № 101 «Обутверждении формы федерального государственного статистического наблюдения заналичием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов иинструкции по ее заполнению»: «Капитальным ремонтом машин, оборудования итранспортных средств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одногогода, при котором, как правило, производятся полная разборка агрегата, заменаили восстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и другихдеталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальномремонте зданий и сооружений производятся смена изношенных конструкций и деталейили замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационныевозможности ремонтируемых объектов»[49].
Обязанность по проведению капитального ремонта возложена наарендодателя в п. 1 ст. 616 ГК РФ. Это общее правило может быть измененонормативными актами или соглашением сторон. В частности, в Гражданском кодексеРФ для ряда договоров аренды установлена обязательность по проведениюкапитального ремонта не арендодателем, а арендатором. Это, к примеру, арендатранспортных средств без экипажа и аренде предприятия.
При аренде объектов, относимых к основным средствам, вхозяйственной деятельности капитальный ремонт проводится, в основном, за счетамортизационных отчислений от стоимости имущества. Капитальный ремонт можетпроизводиться и за счет дополнительных средств, превышающих размерамортизационных отчислений.
Капитальный ремонт бывает комплексным, когда он затрагивает объектв целом, и выборочным, когда ремонтируются отдельные конструктивные элементы,части объекта[50].
Проведение капитального ремонта может быть плановым, заранееустановленным соглашением сторон или обязательными для них правилами, иаварийным, вызванным неотложной необходимостью.
Перечень работ, относимых к капитальным, определяется в отношенииразличных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации,как правило, по соглашению сторон. Последнее необходимо в силу ряда причин.
1. Ремонту, в том числе капитальному, подлежат только рукотворныеобъекты, то есть созданные человеком. Не каждый объект аренды подлежиткапитальному ремонту. Например, в отношении животных, природных объектов неприменяется понятие ремонт, а используется понятия «лечение»,«восстановительные, хозяйственные, мелиоративные работы».
2. Ремонт некоторых объектов в технической документации именуетсякак профилактический, аварийный, восстановительный и др.[51],так что установить, является ли он капитальным или нет сразу невозможно.
3. Даже в отношении объектов, достаточно полно урегулированных вплане проведения ремонтов, разработанных и изученных (в частности, здания исооружения), имеются проблемы в применении на практике имеющихся правил, что связаннос быстро протекающим старением технических, производственных требований.
В связи с этим в спорных случаях возможно передать рассмотрениевопроса в соответствующий суд[52].
Сказанное выше, по мнению автора, говорит о настоятельнойнеобходимости для сторон договора аренды не только согласовать распределениебремени ведения капитального ремонта, но и определить конкретный перечень этихработ.
Тесно связана с перечисленными обязанность арендодателя повозмещению расходов арендатора по улучшению имущества. Под улучшением нанятогоимущества понимают «произведенные арендатором изменения в его состоянии,которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала илистоимости»[53]. При этом речьидет именно об улучшении, то есть о дополнительном увеличении основныххарактеристик объекта аренды, а не о восстановлении состояния имущества, какпри ремонте.
Ст. 623 ГК РФ предусмотрено возмещение арендодателем расходов наулучшение при наличии трех условий:
1) арендатор произвел неотделимые улучшения, то есть такиеусовершенствования, изъятие которых без ущерба для арендованного имущества приего возврате арендодателю невозможно. Ущерб может выражаться как в физическомповреждении имущества, так и в лишении его возможности эксплуатировать поназначению;
2) произведенные улучшения осуществлялись с согласия арендодателя.Это соглашение может быть прямо выражено в договоре, либо дано арендодателемпозже. В таком согласии должны быть указаны объем и характер допускаемыхулучшений, в противном случае можно предполагать, что разрешены любыеулучшения, не меняющие назначение арендованного имущества.
Возмещение улучшений, произведенных без согласия арендодателявозможно лишь в случаях, прямо указанных в законе. К примеру, без его согласияарендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественногокомплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение,увеличивающее его стоимость (ч. 2 ст. 660 ГК РФ);
3) улучшения должны производиться за счет собственных средстварендатора. Любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчисленийявляются собственностью арендодателя.
Стоимость произведенных улучшений должна определяться посоглашению сторон. В случае спора суд имеет право применить правила п. 3 ст.424 ГК РФ об определении цены. Но, на наш взгляд, установленное возмещение недолжно быть меньше реальных затрат на проведение улучшений, если только они небыли недобросовестно или неразумно завышены арендатором.
Дополнительной обязанностью арендодателя в некоторых случаяхявляется обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования навремя он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховатьответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи сего эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора(ст. 637 ГК РФ).
Обязанности по предоставлению вещи в надлежащем состоянии,предупреждении о правах третьих лиц на арендованное имущество, понепрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как ипредоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входятв число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены наарендатора.
Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанностьпринять имущество от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаясяусловием выполнения обязанности должника по передаче имущества».Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные ст. 406 ГКРФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкойарендатора в приемке имущества.
Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получениеобъекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотраимущества или проверку его исправности (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а в необходимыхслучаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).
При не совершении действий арендатором по осмотру или проверкенанятого имущества с арендодателя снимается ответственность за те недостатки,которые могли быть при этом обнаружены. Уклонение от подписания акта о приемкеили иного подобного документа, когда это необходимо, вообще рассматривается какотказ от исполнения обязанности по приемке арендованного имущества.
Главным, основным правом арендатора является право пользоватьсяобъектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащеепользование арендованной вещью.
Под надлежащим пользованием следует понимать применение нанятогоимущества «в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия вдоговоре не определены, в соответствии с назначением имущества» (п. 1 ст. 615ГК РФ).
Если характер пользования определен специальными правилами илиинструкциями, наниматель обязан их соблюдать[54].
При существенном нарушении арендатором сроков внесения аренднойплаты арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать отарендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателемсрок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения аренднойплаты более чем за 2 срока подряд. На наш взгляд, это разовая мера оперативноговоздействия[55], которуюарендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.
Г.С. Шапкина предположила, что «под существенным нарушениемследует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения аренднойплаты»[56]. Но при такомподходе две просрочки арендных платежей по одному дню при ежемесячных расчетахуже дают арендодателю право требовать досрочной выплаты. Кроме того, не следуетзабывать, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истеченииустановленного договором срока арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно(ч. 4 ст. 619 ГК РФ)[57].
На случай несвоевременной уплаты арендной платы стороны вправеустановить в договоре неустойку. Так, между Комитетом по управлению имуществомг. Тольятти и ТОО ПКФ «Лада-Асако», г. Тольятти, 19 апреля 2003 годабыл заключен договор №107/1447 об аренде нежилых помещений. В пункте 4.2.1указанного договора устанавливалась ответственность за несвоевременное внесениеарендной платы — пени в размере 0,7% неуплаченной суммы за день просрочки. Посколькуарендатор несвоевременно вносил арендную плату, арендодатель потребовал уплатыпени. Спор был передан в Арбитражный суд Самарской области. Решением от 21.10.2005года требования арендодателя были удовлетворены[58].
По окончании срока действия договора аренды, а если он заключенбез указания срока, то по истечении установленного законом или договором срокапосле предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязанвозвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, сучетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст.622 ГК РФ). Договором, к примеру, может быть установлено, что имущество должнобыть отремонтировано, без износа и т.п.[59] Под нормальнымпонимается износ, который арендованное имущество понесло бы при обычном егоиспользовании по назначению, определенном договором, в течении срока действияпоследнего.
Возврат представляет собой передачу имущества от арендатораобратно арендодателю. Как правило, он совершается с соблюдением тех жетребований, что и предоставление имущества нанимателю. Так, в соответствии сост. 664 ГК РФ возврат предприятия производится:
а) без передачи прав арендатора, полученных на основанииразрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью;
б) с предварительным уведомлением кредиторов предприятия;
в) с составление передаточного акта.
Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которыебыли переданы вместе с ней арендатору. Передача производится в месте, указанномправовыми актами или договором. Если оно не определено, и не может бытьустановлено из обычаев делового оборота или существа обязательства, топрименяются правила статьи 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства». Напрактике, во многих случаях возврат движимого имущества производитсяарендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Посколькусомнительно признание такого положения в качестве обычаев делового оборота, то,по нашему мнению, необходимо в законодательном порядке установить данныйпорядок возврата для ряда договоров, в частности, для проката.
Отсутствие четкого регулирования правила о месте возврата объектааренды, пожалуй, позволяет сохранить институт возобновления договора нанеопределенный срок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, поскольку со стороныарендатора присутствует явное нарушение обязанности по возврату вещи. Его можнооправдать только тем, что возврат должен происходить в месте жительства(нахождения) арендатора.
Если наниматель не возвратил арендованное имущество либо возвратилего позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребоватьвнесения арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Когдаарендная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, то он вправепотребовать их возмещения. Кроме того, если договором аренды предусмотренанеустойка за несвоевременный возврат имущества, то арендодатель взыскивает убыткисверх суммы неустойки, если договором не предусмотрено иное, при этом заарендодателем сохраняется право на получение арендной платы.
Арбитражным судом Самарской области 12 октября 2005 года былорассмотрено дело №А55-221/05 по иску ОАО «Нефтемаш», г. Сызрань кДирекции строящегося завода медицинского оборудования, г. Сызрань о взысканииплаты за пользование имуществом после прекращения договора аренды. В заседаниибыло установлено, что после прекращения действия договора аренды ответчикпродолжал пользоваться имуществом, невзирая на возражения истца. В соответствиисо ст. 622 ГК РФ требования ОАО «Нефтемаш» были полностью удовлетворены[60].
Право арендатора не может быть реализовано, если арендодательбольше не собирается заключать договор аренды на используемое имущество, либоарендодатель желает заключить договор ссуды в отношении указанной вещи. Но еслипосле отказа в заключении договора аренды на новый срок, но в течении одногогода со дня истечения срока договора заключил договор аренды с новым лицом,арендатор получает альтернативные права: либо потребовать перевода на себя прави обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков,причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещениетаких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Для обоснования требований арендатор обязан представить всоответствующий суд документы, подтверждающие намерение арендодателя сдатьдругому лицу имущество ранее находившееся в аренде по договору, срок которогоистек, или доказывающие передачу этого имущества в аренду другому контрагенту.Кроме того, истец (арендатор) должен доказать, что он не нарушал условийдоговора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, накоторых арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором[61].
Как ранее отмечалось, арендатор заключает договор аренды,испытывая необходимость в каком-либо имуществе. Поскольку иногда потребностьносит постоянный характер, а не временный, арендатор может быть заинтересован вполучении данной вещи в собственность.
Гражданский кодекс РФ позволяет совершить переход правасобственности в рамках действующего договора аренды. Условие о передаче этогоправа может быть как включено в текст договора имущественного найма, так ипоявиться в течение срока аренды (но не после окончания действия договора).Переход права собственности приводит к прекращению аренды в соответствии со ст.413 ГК РФ: совпадением должника и кредитора в одном лице.
Арендованное имущество может перейти в собственность арендатора поистечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендаторомвсей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если жедоговором право на выкуп не предусмотрено, то стороны имеют право ввести егодополнительным соглашением сторон. Законом даже допускается, что ранеевыплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.
В целях предупреждения таких ситуаций было бы целесообразнодополнить ст. 625 ГК РФ пунктом следующего содержания: «Если иное неустановлено договором, уплачиваемая арендная плата включается в счет выкупнойцены».
Выкуп арендованного имущества на сегодняшний день признан вкачестве одного из способов приватизации государственного и муниципальногоимущества[62] возможностьвыкупа нередко предусматривается при лизинговых отношениях.
Не каждый договор аренды может содержать условие о выкупе нанятогоимущества. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупаарендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).
/>/>ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ3.1 Аренда движимого имущества
Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, прикотором предмет проката (найма) многократно используется различныминaнимaтeлями.
Предоставление имущества по договору проката традиционнорассматривалось и в научной литературе[63], и в нормативныхактах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договорвыделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовойпрокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытовогопроката[64].
Хотя договор проката относится к числу договоров на передачуимущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в числодоговоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имуществаотрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного родадеятельности). Исходя из этого в Общероссийский классификатор услуг населениюОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года№163, имеется подраздел «Услуги предприятий по прокату».
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества варенду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуетсяпредоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение ипользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).
Особенностью проката является то, что объектом аренды являетсятолько движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы,музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так иизмерительная техника, производственное оборудование и др. По договору прокатамогут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски,литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает авторили иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, посколькупередаются в аренду материальные носители (вещи) — копии произведений.
В качестве арендодателя выступает специальный субъект — лицо,которое осуществляют сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательскойдеятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальныйпредприниматель[65]. Но сделки посдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное место.Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время, во многихслучаях предоставление имущества производится не в качестве основнойдеятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др.,высокоразрядные гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметовкультурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат медицинскогооборудования, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаныобеспечивать прокат похоронных принадлежностей и т.п.
В качестве арендатора в договоре проката могут выступатьфизические и юридические лица, государство и муниципальные образования.
При заключении договора бытового проката арендаторами могут бытьтолько физические лица. В зависимости от арендуемого имущества к ним могутпредъявляться дополнительные требования. К примеру, для получения напрокатавтомобиля арендатор обязан предоставить удостоверение на право вождения[66].
Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК РФ).Поэтому арендодатель при наличии технических возможностей не вправе отказатьникому в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условияпо договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за исключениемтех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы. Договорпроката будет публичным и в тех случаях, когда он заключается дляудовлетворения личных потребностей, так и когда арендованное имуществоиспользуется для предпринимательских целей.
Предмет проката передается во владение и пользование арендатору.Он не должен оставаться в обладании арендодателя. Это условие прямо вытекает изсформулированного в Гражданском кодексе определения договора. В связи с этим недолжны признаваться прокатом договоры, в которых пользование осуществляетсяарендатором без получения правомочия владения.
Прокат ни при каких обстоятельствах не должен носить бессрочныйхарактер. Максимальный предельный срок установлен в п. 1 ст. 627 ГК РФ в 1 год.К договору проката не применяются правила о возобновлении на неопределенныйсрок. Поэтому, даже когда арендатор по истечении установленного договоромаренды срока продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя, инаниматель, и наймодатель утрачивают право на защиту своих интересов наосновании договора. Из этого следует, что если арендодатель обратиться всоответствующий суд для взыскания арендной платы, то он должен ссылаться дляобоснования своих требований не на прекративший свое действие договор, а на ч.2 ст. 622 ГК РФ.
Арендатору в данном договоре не предоставляется преимущественноеправо на возобновление договора на новый срок. В то же время арендатор обладаетправом отказаться от договора проката в любое время, предупредив об этомписьменно арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ).Указанное правило является исключением не только для аренды, в общих положенияхкоторой установлен подобный порядок исключительно для договоров, заключенных нанеопределенный срок, но и для договоров в целом, так как расторжение договорадопускается, как правило, по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
На наш взгляд, законодатель, предоставляя приведенное правоарендатору в императивной форме, скорее всего, направлял его на защитуинтересов граждан-потребителей, забыв о том, что помимо бытового прокатасуществует и предпринимательский. В последнем случае арендатор, являющийсяпредпринимателем, получает определенное преимущество над арендодателем, неявляясь такой «слабой» стороной, как гражданин-потребитель. Если учесть, чтопри этом у арендатора имеется право на возврат арендной платы, то результатомдля наймодателя станут значительные финансовые потери. Такая перспектива неможет не сдерживать развитие предпринимательского проката в России.
К договору проката установлено требование письменной формы, чтоявляется изъятием из правила п. 1 ст. 609 ГК РФ (в отношении физических лиц).Для договоров бытового проката применяются бланки, установленной формы[67].
Отдельные особенности присущи объему прав и обязанностей сторон,что объясняется как публичным характером проката, так и профессиональнымстатусом арендодателя. В частности, в дополнительные обязанности арендодателявходит (ст. 628 ГК РФ):
проверка исправности сдаваемого в аренду имущества в присутствииарендатора;
ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества либовыдача ему письменных инструкций о пользовании этим имуществом.
Перечисленные обязанности не являются новыми для договора проката[68],но они впервые нашли закрепление в нормативном акте такой силы.
Ряд обязанностей появляется для наймодателей, предоставляющихимущество по договору бытового проката. Это, например, доведение до потребителяинформацию о своем режиме работы, информация о передаваемом имуществе и т.д.
В случае предоставления некачественного имущества, которое мешаетили исключает пользование имуществом, арендодатель должен в 10-дневный срок содня заявления арендатора или в меньший срок, если он установлен договором,отремонтировать имущество на месте или предоставить в надлежащем состояниидругое аналогичное имущество (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Право выбора способаустранения недостатков принадлежит арендодателю[69],хотя выбор во многом зависит от характера имеющихся недостатков.
Арендная плата устанавливается только в виде определенных втвердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630ГК РФ). Таким образом. Гражданский кодекс РФ не предполагает применение иныхформ арендной платы для договора проката, кроме денежной.
Наемная плата вносится только за время фактического нахождения имуществау арендатора, и при досрочном возврате имущества арендодатель обязан вернутьизлишне уплаченную часть.
Важной особенностью договора проката, призванной в определенноймере компенсировать большой объем требований к арендодателю, является предоставляемаяст. 630 Гражданского кодекса РФ возможность взыскать в бесспорном порядкезадолженность по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса.Следует заметить, что законодатель сохранил существовавший ранее порядок.
В договоре проката проведение и текущего, и капитального ремонтоввозложено на арендодателя (ст. 631 ГК РФ). Это положение действует даже, когданеобходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, из-за нарушенийправил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наниматель обязанвозместить стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК РФ).
Договор аренды транспортного средства — это гражданско-правовойдоговор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средствово временное владение и пользование[70].
В Гражданском кодексе РФ данный договор выделен исходя из особогообъекта аренды, которым является транспортное средство.
В Общероссийском классификаторе основных фондов к транспортнымсредствам отнесены средства передвижения, предназначенные для перемещения людейи грузов: железнодорожный подвижной состав; подвижной состав водноготранспорта; подвижной состав автомобильного транспорта; подвижной составвоздушного транспорта; подвижной состав городского транспорта; средстванапольного производственного транспорта, а также транспортные средства прочихвидов. К последним могут быть отнесены транспортные средства соспециализированными кузовами, назначением которых является транспортировкагрузов и людей (например, автоцистерны, молоко-, цементо-, муковозы).
Автомобили и прицепы автомобильные и тракторные, вагоныжелезнодорожные специализированные и переоборудованные, основным назначениемкоторых является выполнение производственных или хозяйственно-бытовых функций,а не перевозка грузов и людей (передвижные электростанции, передвижныетрансформаторные установки и т.п.), считаются передвижными предприятиямисоответствующего назначения, а не транспортными средствами, и подлежат учетукак здания (по аналогии с соответствующими стационарными предприятиями) илиоборудование.
Применительно к аренде мы находим понятие транспортного средства уА.А.Иванова, который определяет его как «техническое устройство по перевозкегрузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве»[71].
На основании имеющихся нормативных актов можно сделать вывод, чток транспортным средствам обычно относят свободно перемещающиеся механическиеустройства, как оборудованные двигателем (автомобили, самолеты, локомотивы,теплоходы, космические корабли и др.), так и необорудованные таковым(велосипеды, прицепы, баржи, вагоны и др.). Кроме того, выделяются устройства,непосредственно направляемые обслуживающим персоналом, (к примеру, автомобили,тепловозы) и управляемые опосредованно, через другое транспортное средство(железнодорожные вагоны, прицепы и т.п.).
Помимо Гражданского кодекса положения, регламентирующие арендутранспортных средств исходя из отнесения их к различным видам транспорта,содержатся в Кодексе торгового мореплавания РФ 1999 года. Уставе железнодорожноготранспорта РФ 2003 года, Федеральном законе РФ «О железнодорожном транспорте вРоссийской Федерации» 2003 года, Воздушном кодексе РФ 1997 года, а также впринятых в соответствии с перечисленными документами подзаконных актах поотдельным видам транспорта. Но приведенные акты не используют общего понятия«транспортное средство», а применяют отраслевые термины: воздушное судно,подвижной состав, судно и др.
Во многих случаях заключение договора аренды транспортных средств(независимо от условия по предоставлению экипажа) предполагает получениеарендатором лицензии на осуществление определенной деятельности на транспорте(к примеру, по перевозке грузов на коммерческой основе).
Главное отличие аренды с экипажем (его конституирующий признак)состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и техническойэксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора(например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, тоисключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его вразряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и техническойэксплуатации.
Предоставление услуг по управлению невозможно в отношениитранспортных средств, эксплуатируемых без экипажа: грузовых вагонов, цистерн,прицепов и т.п.
Услуги по управлению и технической эксплуатации оказывают членыэкипажа, являющиеся работниками арендодателя (ст. 635 ГК РФ), в объеме,обеспечивающим нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства.Экипаж должен быть укомплектован в соответствии с обязательными для сторонтребованиями и принятой практикой эксплуатации транспортного средства, чтовключает в себя как предоставление необходимого количественного и качественногосостава членов экипажа, так и соответствие их квалификации установленнымтребованиям[72]. Посколькунедоукомплектование экипажа может повлечь запрет на эксплуатацию транспортногосредства, то арендатор вправе потребовать возмещения убытков требоватьдосрочного расторжения договора в связи с созданием препятствий пользованиюимуществом в соответствии со ст. 620 ГК РФ.
Следует отметить, что договором аренды может быть предусмотренболее широкий спектр услуг, предоставляемых нанимателю (п. 1 ст. 635 ГК РФ).Г.С.Шапкина правильно отмечает, что эти дополнительные услуги «выходят за рамкитехнической эксплуатации»[73]. Это, например,может быть предоставление экскурсионного обслуживания при аренде транспортногосредства в туристических целях.
Как правило, расходы по оплате услуг членов экипажа и ихсодержание производится ардодателем, что, естественно, влияет на размерарендной платы. Однако допускается передача обязанностей по содержанию и пооплате услуг на арендатора.
По общему правилу, обязанность по страхованию транспортногосредства и гражданско-правовой ответственности возлагается на арендодателя,если это необходимо в силу закона или договора. Такая необходимость, например,появляется в отношении воздушного судна при получении свидетельстваэксплуатанта.
На арендодателя возлагается обязанность по поддержаниютранспортного средства в надлежащем состоянии, включая проведение текущего икапитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, тоесть, арендодатель полностью отвечает за состояние транспортного средства в течениевсего срока аренды, если договором не предусмотрено иное.
На арендатора возлагается обязанность по несению расходов покоммерческой эксплуатации транспортного средства, включая оплату топлива, иныхрасходуемых материалов, сборов. В торговом мореплавании сюда, в частности,включаются оплата бункера, портовых, канальных, лоцманских сборов и т.п.
Аренду транспортного средства без экипажа иногда именуют «чистой»по арендой. В данном подвиде аренды после передачи транспортного средстванаймодателем практически все обязанности лежат на арендаторе.
Наниматель в течение всего срока аренды должен поддерживатьтранспортное средство в исправном состоянии, проводить текущий и капитальныйремонт (ст. 644 ГК РФ). Однако, если, например, выявлены скрытые недостатки, тоих устранение лежит на арендодателе.
Наниматель своими силами осуществляет управление транспортнымсредством, а также его техническую и коммерческую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ).В данном случае «своими силами» означает, что управление и эксплуатация могутпроизводиться либо лично арендатором, либо его работниками, либо лицами,привлеченными арендатором по гражданско-правовым договорам. Возможен вариант,когда экипаж арендодателя перенанимается арендатором, то есть переходит в егополное подчинение по всем вопросам, как коммерческой, так и техническойэксплуатации транспортного средства.
Во всех перечисленных случаях состав экипажа и его квалификациядолжны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а такжене противоречащим им требованиям обычной практики эксплуатации транспортногосредства данного вида и условиям договора.
В отличие от аренды транспортных средств с экипажем при аренде безэкипажа ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортнымсредством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет не арендодатель,а арендатор как владелец этого объекта (ст. 648 ГК РФ).
Договор аренда транспортных средств не отменяет возможность сторонввести в соглашение условие о выкупе транспортного средства.
3.2 Аренда недвижимого имущества
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуетсяпередать во временное владение и пользование или во временное пользованиеарендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Не проводя различия между понятиями «здание» и «сооружение» и нераскрывая их содержания. Гражданский кодекс РФ признает эти объекты недвижимымимуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ), права и сделки с которым подлежитгосударственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
В нормативных актах к зданиям относят архитектурно-строительныеобъекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферныхвоздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения ихранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основныхконструктивных частей стены и крышу.
Объектом является каждое отдельно стоящее здание. Если зданияпримыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собойсамостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами.
Отдельно выделяются жилища (жилые строения) как здания,предназначенные для постоянного проживания. Они включают в себя такжепередвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения),используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные восновном как жилые дома.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты,назначением которых является создание условий, необходимых для осуществленияпроцесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, несвязанных с изменением предмета труда, или для осуществления различныхнепроизводственных функций.
Основными документами на здания и сооружения являются паспорттехнического учета (технический паспорт), формируемый БТИ, поземельная книга,документы, свидетельствующие о принадлежности объектов (договоры о передачеимущества, свидетельства о вступлении в наследство и т.д.). Право собственностина них подтверждается свидетельством установленного образца, выдаваемым органомпо регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В.Н.Литовкин отмечает, что поскольку объектом государственнойрегистрации недвижимости может быть как единый объект учета, состоящий израсположенных на одном земельном участке основного и служебного строений исооружений, так и только здание без вспомогательных (служебных) строений подсамостоятельным порядковым номером по улице, то при втором варианте объектомаренды может быть только это здание или его часть, а в первом — это может бытьи весь комплекс, и его отдельные составные элементы, и даже их части. В.В.Витрянский, отмечает, что при аренде зданий и сооружений не применяется рядобщих правил об аренде, но «в отношении аренды нежилых помещений какие-либоспециальные правила в кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношенияобщие правила о договоре аренды распространяются в полном объеме»[74].
В литературе высказывались точки зрения, что договор найма жилогопомещения является разновидностью имущественного найма либо только коммерческийнайм жилого помещения подчиняется правилам договора аренды[75].Разумеется, первоначально найм жилья существовал в рамках института аренды,однако на сегодняшний день данный договор выделен в самостоятельный институтгражданского права и регулируется главой 35 ГК РФ, в которой даже нет ссылок наприменение норм об аренде к найму жилого помещения (допускается, как ранееотмечалось, только аренда жилья юридическими лицами в целях предоставления дляпроживания гражданам)[76]. Отличительнымиособенностями договора найма жилого помещения являются: нанимателем выступаетгражданин; объект используется только для проживания граждан; договорнезависимо от срока не подлежит государственной регистрации; к регулированиюданных отношений дополнительно применяются положения жилищногозаконодательства.
Форма договора аренды зданий (сооружений) твердо определенаГражданским кодексом РФ. Как и при купле-продаже недвижимости, требуетсясоставление одного документа, подписанного обеими сторонами договора. Иные вариантыпростой письменной формы (обмен письмами, телеграммами и т.п.) недопустимы.Нарушение требований к форме влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГКРФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менееодного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным смомента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Формулировка закона уточняется п. 2ст. 609 ГК РФ, который гласит, что «договоры аренды недвижимого имуществаподлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом». Ксожалению, следует отметить, что положение, изложенное в ст. 651 ГК РФ, прямоне исключило действия ст. 609 ГК РФ, как это было сделано в договоре арендытранспортных средств (статьи 633 и 643 ГК РФ). Поэтому автор, присоединяясь кпринятой в литературе точке зрения, что законодатель хотел установитьнеобходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок отодного года и более[77], считает полезнымв случае сохранения данного правила изменить формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ иизложить ее, например, в следующем виде: «Не подлежит государственнойрегистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1года. Данное правило не применяется, если договор аренды здания или сооружениясопряжен с передачей в пользование земельного участка».
Так как для договора аренды зданий и сооружений условие о сроке неявляется существенным, то для договоров, заключенных на неопределенный срок,правило о регистрации не может быть применено. Также оно легко обходится призаключении договора аренды сроком на один год, предусматривающегоавтоматическую пролонгацию на тот же срок при отсутствии возражения сторон.
Достаточно интересное и обоснованное мнение высказаноО.Гутниковым, который считает, что в соответствии со статьей 26 Федеральногозакона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» регистрации подлежит не только договор аренды зданий и сооружений, но иправо аренды, причем на регистрацию права не распространяется правила ст. 651ГК РФ о предельных сроках, подлежащих регистрации. Таким образом, на практикемогут существовать два варианта государственной регистрации: только правааренды (обременения) и одновременно договора аренды и права аренды[78].Если с регистрацией договора связано возникновение права аренды, то регистрациясамого права предоставляет возможность защиты при переходе имущества от одноголица к другому в результате универсального правопреемства.
Учитывая все ранее изложенное, автор считает необходимым сохранитьгосударственную регистрацию договоров аренды зданий или сооружений независимоот срока, упростив процедуру регистрации.
При аренде здания (сооружения) к существенным в силу закона условиямотнесен размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае отсутствиясогласованного в письменном виде условия о размере наемной платы договорсчитается незаключенным.
Размер арендной платы обычно зависит от места расположения зданияили сооружения, от характера деятельности арендатора, от техническиххарактеристик передаваемых зданий или сооружений и т.п. Учет всех этихпараметров особенно характерен для сдачи в аренду государственных имуниципальных объектов.
В Гражданском кодексе РФ в п. 2 ст. 654 отмечено, что еслидоговором не определено иное, в счет арендной платы включается и плата запользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение).
Особенностью исполнения договора аренды здания (сооружения)является необходимость составления передаточного акта или иного документа опередаче, подписанного сторонами. Именно с этого момента обязанность попередаче вещи считается исполненной, если иное не установлено действующимзаконодательством или договором.
Уклонение от подписания этого акта законом приравнивается к отказуот исполнения договора и влечет равнозначные последствия. Данное положениедействует как в отношении передачи имущества арендатору, так и возврата егоарендодателю.
В качестве краткого вывода по данному вопросу можно указать, чтодоговор аренды зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом, подлежитболее жесткому государственному контролю, который выражается в государственнойрегистрации данного рода договоров. Освобождение от такой регистрации сделок,заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля,и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам арендызаключенным без указания срока. Поэтому высказывается предложение об исключениииз статьи 651 ГК РФ второго пункта, вводящего такое исключение.
3.3 Договор лизинга как особый вид аренды
Обычно под лизингом понимают имущественные отношения, при которыходна организация (пользователь) обращается к другой (лизинговой компании) спросьбой приобрести необходимое имущество и передать его ей во временноепользование[79].
В широком значении под лизингом следует понимать весь комплексвозникающих имущественных отношений, связанных с передачей имущества вовременное пользование на основе его приобретение и последующей сдачи вдолгосрочную аренду[80]. Именно в такойтрактовке лизинг вошел в обиход и используется в зарубежной и отечественнойтеории и практике.
В Федеральном законе РФ «О лизинге» под лизингом понимают и самдоговор, и «вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передачеего на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам заопределенную плату, на определенный срок и на определенных условиях,обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем».
В экономической литературе лизинг определяют как особую формуфинансирования товаропроизводителей для приобретения материально-техническихсредств[81], занимающуюпромежуточное положение между кредитованием и прямым инвестированием[82].Отталкиваясь от этого, отмечается, доля лизинга в объеме инвестиций в экономикуРоссии в 1997 году составила[83].
В наиболее обобщенной форме лизинг, с позиции экономической науки,представляется собой продажу машин и оборудования потребителям с отсрочкойплатежа[84].
Ряд ученых рассматривают лизинг как форму экономических отношений,которая представляет собой целую совокупность хозяйственных операций. В неевходят такие обязательные элементы, как купля-продажа, аренда, а также могутвключаться заем, поручение, гарантия, обслуживание и т.д.[85]
В Гражданском кодексе РФ «финансовая аренда» и «лизинг»применяются как синонимы, так что, на наш взгляд, было бы корректнее применятьтермин «финансовая аренда», а не «финансовый лизинг», поскольку слово «лизинг»является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина,обозначающего аренду (to lease)[86].
В литературе выделяется несколько различных классификаций лизинга:по составу участников; по типу имущества; по степени новизны объекта лизинга;по степени окупаемости имущества; в зависимости от условий амортизации; постепени окупаемости и условиям амортизации; по объему обслуживания; взависимости от сектора рынка; по отношению к налоговым и амортизационным льготам;по характеру лизинговых платежей; по видам лизинговых платежей; по степенифинансового участия лизингодателя; в зависимости от особенностей учета; взависимости от условий прекращения лизинговых договоров; по наличию различногорода гарантий и т.п.[87].
Большое значение в регулировании лизинговых отношений играетдоговор финансовой аренды.
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодательобязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество уопределенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату вовременное владение и пользование для предпринимательских целей (ч. 1 ст. 665 ГКРФ.).
Федеральныйарбитражный суд Поволжского округа по этому вопросу отметил[88],что согласно представленным документам сторонами был заключен договорфинансового лизинга, и в счет исполнения обязательств по данному договорулизингодатель на основании устной заявки лизингополучателя закупил уорганизации сельскохозяйственное оборудование, переданное лизингополучателю поакту приемки — передачи.
Согласноусловиям договора лизинга в день его заключения стороны подписали дваприложения за № 1, в одном из которых согласованы ассортимент объектов лизингаи количество сельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данномудоговору. Во втором документе, обозначенном как приложение к акту приемки — передачи, согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя затехнику. Как отмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства непротиворечат нормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Крометого, заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также исчетом — фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которымиответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственноеоборудование, указав наименование платежей — «Стоимость объектализинга».
Такимобразом, учитывая изложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителяо заключении между сторонами договора купли — продажи, а не лизинга и поэтомуотсутствии у него обязательства по уплате лизинговых платежей и пени запросрочку их оплаты не основаны на материалах дела.
Определяя лизинг как долгосрочную аренду (от 6 месяцев донескольких лет) машин, оборудования, средств транспорта с последующим выкупомарендуемого имущества за счет периодических платежей в виде арендной платы,Э.Э.Коган, тем не менее, не согласен с тем, что в основе лизинга лежитимущественный найм, и считает, что это самостоятельный вид договора[89].Эту же точку зрения поддержал и Е.А. Суханов, указывая на многостороннийхарактер отношений при лизинге[90].
В Гражданском кодексе РФ, все же, нашла отражение точка зрения,что собственно договор лизинга является двусторонним, но наделяющим его стороныправами и обязанностями в отношении третьего лица — продавца имущества, то естьдоговор финансовой аренды «осложняется» наличием третьей фигуры — продавца, скоторым арендатор в прямых договорных отношениях не состоит, но к которомублагодаря специальным правилам финансовой аренды приобретает ряд прав[91].
В то же время договор между продавцом и лизингодателем регулируетсяправилами о купле-продаже.
Обязательным требованием к лизингодателям, в качестве которыхмогут выступать юридические лица и граждане, являющиеся предпринимателями безобразования юридического лица. Интересным фактом является наличие двухвозможных вариантов получения лицензий для юридических лиц: деятельность вкачестве лизинговых компаний либо в качестве кредитных учреждений.
В качестве лизингополучателей могут выступать не толькокоммерческие организации и индивидуальные предприниматели, но и некоммерческиеорганизации, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии сучредительными документами.
Особенностями договора лизинга как разновидности аренды являются:
1) в качестве участника обязательств наряду с арендодателем иарендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником;
2) арендодатель, в момент заключения договора не являетсясобственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче варенду;
3) более активная роль принадлежит арендатору, так как именно он,по общему правилу, определяет продавца и указывает имущество, подлежащееприобретению для передачи в аренду[92];
4) предметом договора не могут быть вещи, используемые длянепредпринимательской деятельности, а также земельные участки и другиеприродные объекты (ст.666 ГК РФ);
5) передача имущества арендатору производится не арендодателем, апродавцом с сохранением за наймодателем ответственности за неисполнение илиненадлежащее исполнение этой обязанности;
6) риск случайной гибели и случайного повреждения нанятогоимущества возлагается на арендатора, если иное не предусмотрено договором (ст.669 ГК РФ).
К договору лизинга применяются общие положения об аренде в части,не противоречащей специальным положениям.
Согласно конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, ккоторой Россия присоединилась в 1998 году[93], сделкафинансового лизинга обладает следующими характеристиками:
а) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, неполагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;
б) оборудование приобретается арендодателем в связи с договоромлизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен бытьзаключен между арендодателем и арендатором; и
в) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга,рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной частистоимости оборудования.
Новые особенности регулирования лизинга, введенные Федеральнымзаконом РФ «О лизинге»[94], включают в себярасширение понятия лизинга: помимо финансовой аренды (финансового лизинга) внего входят также возвратный лизинг, который рассматривается в качестве подвидафинансового лизинга, и оперативный лизинг, который раньше таковым непризнавался. Таким образом, лизинг в качестве родового понятия включает в себяи финансовый лизинг[95], и оперативный.
Кроме этого, в законе встречаются такие виды лизинга каккомплексный и смешанный.
Комплексный лизинг включает в себя дополнительные услуги,предусмотренные п. 4 ст. 7 Закона «О лизинге». Это, в частности, могут бытьприобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность («ноу-хау»,лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение идругих), послегарантийное обслуживание и любой вид ремонта предмета лизинга,осуществление монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношениипредмета лизинга, обучение персонала и др.
В законе не раскрывается понятия «смешанного» лизинга. Скореевсего, он представляет собой совокупность условий нескольких различныхлизинговых договоров[96].
Помимо видов выделяются типы лизинга (краткосрочный — менееполутора лет, среднесрочный — от полутора до трех лет, долгосрочный — от трехлет и выше) и формы лизинга (внутренний и международный).
Договор признается лизинговым, если он содержит указания наналичие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачипредмета лизинга лизингополучателю. Вероятно, подтверждением наличияинвестирования должна служить покупка предмета лизинга лизингодателем.
К существенным условиям (существенным положениям) договора лизингаотнесены:
1) указание формы, типа и вида;
2) точное описание предмета лизинга;
3) объем передаваемых прав собственности;
4) наименование место и указание порядка передачи предметализинга;
5) указание срока действия договора лизинга;
6) порядок балансового учета предмета лизинга;
7) порядок содержания и ремонта предмета лизинга;
8) перечень дополнительных услуг (если заключается договоркомплексного лизинга);
9) указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждениялизингодателя;
10) порядок расчетов (график платежей);
11) определение обязанности лизингодателя или лизингополучателяз1астраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, еслииное не предусмотрено договором;
12) обстоятельства, которые признаются сторонами в качествебесспорных и очевидных нарушений обязательств и влекут прекращение договора иимущественный расчет, а также процедуру изъятия (возврата) имущества.
Обязательным приложением к договору лизинга должен быть договоркупли-продажи имущества.
Лизингодатель в рамках договора лизинга обладает беспрецедентнымиправами в отношении арендатора. Так, он имеет право проводить инспекцию дляосуществления контроля за соблюдением условий договора лизингополучателем,включая финансовый контроль за деятельностью арендатора и назначениеаудиторских проверок при неуплате лизинговых платежей. Лизингополучатель обязанобеспечивать доступ арендодателя к своим финансовым документам, а такжедопускать присутствие лизингодателя на общих собраниях и заседаниях органовуправления[97].
Договор лизинга допускает сдачу арендатором имущества в субаренду(сублизинг) с согласия лизингодателя. По мнению А.Кучера, сублизинг в том виде,в котором он изложен в Федеральном законе РФ «О лизинге», представляет собой несубаренду (поднайм), а перенайм[98]. На наш взгляд,это не совсем верно, так как п. 3 ст. 8 указанного закона не предусматриваетперевод обязанностей арендатора по договору, так что он остается ответственнымперед арендодателем лицом.
При совершении лизингополучателем действий аналогичныхпредусмотренным ст. 619 ГК РФ, а также в случае сдачи имущества в сублизинг безполучения согласия лизингодатель вправе бесспорно взыскать денежные суммы иизъять предмет лизинга.
Поскольку закон не расшифровывает, что имеется в виду подбесспорным порядком, можно предположить, что в отношении денежных средствпонимается безакцептный порядок их списания со счета лизингополучателя (п. 2ст. 854 ГК РФ), а в отношении изъятия им, вероятно, является отмена требованияо предварительном уведомлении арендатора об исправлении допущенных нарушений иосвобождение от обращения в суд для досрочного расторжения договора. Однакоследует отметить, что реально получить имущество без согласия лизингополучателяарендодатель без решения суда вряд ли сможет, что фактически подтверждается п.2 ст. 25 Федерального закона.
Договором лизинга может быть предусмотрена неустойка занесвоевременный возврат имущества, которая будет взыскиваться сверх платежей запользование и возмещения причиненных убытков, если иное не предусмотренодоговором.
В законе «О лизинге» подробно расписан состав арендной платы (лизинговыхплатежей), в которые входят плата за основные услуги (процентноевознаграждение), амортизация имущества за период лизинга, инвестиционныезатраты (издержки), оплата процентов за кредиты, привлеченные в рамкахдоговора, плата за дополнительные услуги лизингодателя и др.
Вознаграждение лизингодателя определяется как сумма оплаты услугпо осуществлению лизинговой сделки и процента за использование собственныхсредств лизингодателя, направленных на приобретение предмета лизинга и (или) навыполнение дополнительных услуг (при компенсационном лизинге).
По мнению автора, попытка Федерального закона более полноурегулировать лизинговые отношения, к сожалению, оказалась не очень успешной.Причиной тому стала большое количество юридико-технических ошибок. Например,обязательным условием договора лизинга в соответствии со статьей 15 законаявляется указание объема передаваемых прав собственности, что являетсянонсенсом для российского права, отрицающего теорию делимости правасобственности.
Нельзя не согласиться с А.Кучером, что сдача в залоглизингополучателем имущества противоречит п. 2 ст. 335 ГК РФ. Если при арендеимеет место залог прав, допускаемый п. 3 вышеприведенной статьи, топредоставление права сдачи в залог вещи лицу, не имеющему на нее права собственностиили права хозяйственного ведения, не может быть реализовано на практике. Тоесть, лизингополучатель может воспользоваться только правами, изложенными в ст.615 ГК РФ.
В целом, следует отметить, что договор лизинга (финансовой аренды)является двусторонним договором аренды, но порождающим обязанность арендодателяперед третьим лицом (продавцом) и соответственно права арендатора в отношенииэтого третьего лица. При этом специфика договора обуславливается егоэкономической ролью как нового механизма инвестиционной деятельности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
На основанииизложенного можно сделать следующие выводы. Законодательство не содержитединого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, чтоаренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовойхарактер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав арендыили иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника илилица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договоромзапрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право надругую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можносделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных правв число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе«сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».
Отношения по договору арендынастолько многогранны и сложны, что в Российском законодательстве существуютпротиворечия и проблемы права, на которые следует обратить внимание.
Используемыена практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют рядособенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендныхотношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому.
1. Понятие«сооружение» является родовым по отношению к понятию«здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иныесооружения», как это предложено в научной литературе.
Ч.1 ст. 607УК РФ следует изложить в следующей редакции: « В аренду могут быть переданыземельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другиеимущественные комплексы, здании и иные сооружения, оборудование, транспортныесредства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессеих использования (непотребляемые вещи)».
2. Несмотряна то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывнойсвязи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальныеправила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, чтообъектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.
Было быпредпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу 351 «Наем нежилыхпомещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наемжилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.
3. Необходимолибо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространитьдействие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.
Так возможнаследующая редакция ч. 2 ст. 651 ГК РФ « Договор аренды недвижимого имущества,заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации».
4. Крометого, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствамизащиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой вслучаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме,но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другойстороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основаниемрегистрации договора будет решение суда.
Однако анализстатей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможностьрегистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано вотношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона.Следовательно, целесообразным было бы приведение норм Закона о государственнойрегистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.
Так возможнаследующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимогоимущества проводится посредством государственной регистрации договора арендыэтого недвижимого имущества.
С заявлениемо государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества можетобратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо эторегистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».
5. Попыткараспространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права арендыпутем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является неочень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционированияобычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческогоподхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Необходимо детальноразработать порядок залога прав аренды и внести изменения в действующиезаконодательство. Это может быть либо отдельная глава в части второйГражданского кодекса, либо глава в законе об ипотеке.
6. Существуют проблемы соотношения критериев, которые позволяютразграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.
Договоры хранения в автоматических камерах хранения определены какдоговоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договоразаключаются именно в хранении;
7. Договор коммерческой концессии отличается от договора арендыпрежде всего по объекту, если же предусматривается передача не толькоисключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен бытьопределен как смешанный договор (с элементами аренды);
8. Договор хранения в целом легко отличается от договора аренды пообязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когдаон получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникаетопять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;
9. Договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки,поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить грузв место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно итолько в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажемфрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности вцелом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;
10. Концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделепродукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характеренособый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административныйхарактер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, ане само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков непозволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. Договор арендынедр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойствнепотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);
11. Практикуемая в настоящее время купля-продажа права назаключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когдадоговор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаеми применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласиекредитора.
12. Существующие положения о публичном договоре находятся впротиворечии с правилами о заключении договора в обязательном порядке.Поскольку публичный договор в большей мере отвечает интересам потребителей,нормам об этом договоре следует отдать предпочтение в применении, дополнив ГКРФ уточнением, что «Заключение договора происходит по обращениюзаинтересованного лица к соответствующей коммерческой организации. Если поокончании срока договора аренды наниматель при отсутствии возраженийнаймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет место не возобновлениедоговора, а заключение нового».
Таким образом, действующеезаконодательство о договоре аренды, требует совершенствования, что будетспособствовать успешному развитию арендных правоотношений в России.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
Нормативно-правовые акты
1. Конституция РоссийскойФедерации от 12.12.1993 [Текст]: офиц. текст // Российская газета. – 1993. – №237.
2. Гражданский кодексРоссийской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. –1994. – № 32. – Ст. 3301
3. Гражданский кодексРоссийской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. –1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Гражданский кодексРоссийской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ,принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательстваРФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.
5. Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собраниезаконодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.
6. Лесной кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 4 декабря2006 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.
7. Земельный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, от 25 октября 2001г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4147.
8. Воздушный кодексРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 60-ФЗ, принят 19 марта 1997г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – №12. – Ст.1383.
9. Кодекс торговогомореплавания Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 81-ФЗ, принят 30апреля 1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. –1999. – № 18. – Ст. 2207.
10. Устав железнодорожного транспортаРоссийской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 18-ФЗ, принят 10 января 2003г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 2.– Ст. 170.
11. О железнодорожном транспорте в РоссийскойФедерации [Текст]: [Федеральный закон № 17-ФЗ, принят 10 января 2003 г., посостоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 2. – Ст.169.
12. О приватизации государственного имуниципального имущества [Текст]: [Федеральный закон № 178-ФЗ, принят 21декабря 2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. –2002. – № 4. – Ст.251.
13. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]:[Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29 октября 1998 г., по состоянию на26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.
14. О присоединении Российской Федерации к КонвенцииУНИДРУА о международном финансовом лизинге [Текст]: [Федеральный закон № 16-ФЗ,принят 16 января 1998 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 7. – Ст.787.
15. О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ,принят 17 июня 1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собраниезаконодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
16. Об образовании [Текст]: [Закон РФ №3266-1, принят 10 июля 1992 г., по состоянию на 28.02.2008] // Ведомости СНД иВС РФ. – 1992. – № 30. – Ст. 1797.
17. Вопросы структуры федеральных органовисполнительной власти [Текст]: [Указ Президента РФ № 1274, от 24 сентября 2007г., по состоянию на 11.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2007. – №40. – Ст. 4717.
18. Об утверждении формы федеральногогосударственного статистического наблюдения за наличием и движением основныхфондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению[Текст]: [Постановление Госкомстата РФ № 101, от 14 июля 1995 г., по состояниюна 11.02.1999] // Финансовая газета. – 1995. – № 52. – С. 19.
19. О порядке регистрации транспортных средств[Текст]: [Приказ МВД РФ № 59, от 27 января 2003 г., по состоянию на 04.06.2007]// Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. –2003. – № 18. – С.32.
20. Об утверждении положения о минимальномсоставе экипажей самоходных транспортных судов [Текст]: [Приказ Минтранса РФ №138, от 1 ноября 2002 г., по состоянию на 14.04.2003] // Бюллетень нормативныхактов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 4. – С. 27.
21. Об утверждении положения о проведенииторгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся вфедеральной собственности [Текст]: [Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р, от28 июля 1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органовисполнительной власти. — № 20. – 1998. – С. 32.
22. Об утверждении форм документов строгойотчетности [Текст]: [Письмо Минфина РФ №16-00-30-33, от 20 апреля 1995 г] //Экономика и жизнь. – 1995. – №41. – С. 32.
23. Общероссийский классификатор услугнаселению ОК 002-93, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. №163 (в ред. от 18.12.2006) – М., Издательство стандартов. 1994. – 52 с.
Специальная и учебная литература
24. Агафонов Ю.А., Лукин В.Н., Сотская Т.Е.Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] –Краснодар., 2008. – 236с.
25. Андреев П.А. Создание лизинговыхпредприятий в агропромышленном комплексе: методическое пособие. [Текст] – М.,Юридическая литература. 1994. – 410с.
26. Брагинского М.И., Витрянского В.В.Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] – М., Статут. 2002. –724 с.
27. Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право: Общие положения. [Текст] – М., Статут. 2000. –684 с.
28. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор историирусского права. [Текст] – Ростов-на-Дону., Феникс. 2002. – 742 с.
29. Газман В.Д. Лизинг: Теория. Практика.Комментарии. [Текст] – М., Правовая культура. 1997. – 326 с.
30. Газман В. Комментарий к Федеральномузакону «О лизинге». [Текст] // Хозяйство и право. — 2008. — № 1. — С.3.
31. Гайнетдинов М. Лизинг — Выгодная формапредпринимательства. [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – № 3. – С. 31.
32. Головнин С. Чем грозит просрочка платежа?[Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 20. – С. 7.
33. Гражданский кодекс Российской Федерации.Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель [Текст] / Подред. Козырь О.М., Маковского А.Л.., Хохлова С.А. – М., Международный центрфинансово-экономического развития. 1996. – 672 с.
34. Гражданское право: в 2 т. Том I: Учебник[Текст] / Отв. ред. Суханов Е.А. 6-е изд., перераб. и доп. – М., ВолтерсКлувер. 2006. – 708 с.
35. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2.Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2006. – 746 с.
36. Гражданское право России. Часть вторая.Обязательственное право: Курс лекций [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. –М., БЕК.1999. – 462 с.
37. Гражданское право России. Курс лекций.Часть первая [Текст] / Под ред. Садикова. О.Н. – М., Норма. 2004. – 458 с.
38. Гражданское право. Часть I [Текст] / Подред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2004. –698 с.
39. Гражданское право. Учебник. Часть 2[Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2006. – 736 с.
40. Гражданское право. Ч. 1. [Текст] / Подред. Антопольская М.В., Багачева Т.А. – М., Юристъ. 1997. – 654 с.
41. Гражданское право. Учебник для вузов.Часть 1 [Текст] / Под общ. ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А.– М., Норма-Инфра-М. 1998. – 672 с.
42. Гуляев A.M. Русское гражданское право. [Текст]– М., Статут. 2008. – 678 с.
43. Гутников О. Государственная регистрацияправа аренды [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – №5. – С. 34.
44. Долуханян P.M. Правовое регулированиеотношений между сторонами договора аренды торговых помещений: Автореф. дисс…канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1970. – 42 с.
45. Жилинский С.Э. Правовая основапредпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курс лекций.[Текст] – М., Норма-Инфра-М. 1998. – 568с.
46. Жуков Л.М. Новое в инвестиционномзаконодательстве РФ [Текст] // Предпринимательское право. – 2008. – № 1. – С.13.
47. Иоффе О.С. Обязательственное право.[Текст] – М., Юридическая литература. 1975. – 658 с.
48. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Основы советскогогражданского права. [Текст] – Казань., Изд-во Казанского университета. 1983. – 752с.
49. Кабалкин А.Ю. Договоры бытовогообслуживания населения. [Текст] // Социалистическая законность. – 1976. – №6. –С. 32.
50. Кабатова Е.В Лизинг: правовоерегулирование, практика. [Текст] – М., Инфра-М. 2008. – 312 с.
51. Калпин А.Г. Договор аренды транспортныхсредств [Текст] // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 21.
52. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г.Недвижимость: права и сделок. Новые правила оформления. Государственнаярегистрация. Образцы документов [Текст] – М. Юрайт. 2004. – 562 с.
53. Кириллова С. Особенности сдачи в арендуземельных участков [Текст] // Законность. – 2008. – № 1. – С. 24.
54. Коган Э.Э. Правовые основы лизинга [Текст]// ЭКО-Новосибирск. – 2007. – №3. – С. 62-65.
55. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное,дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М.2005. – 726 с.
56. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное идополненное с использованием судебно-арбитражной практики) [Текст] / Под ред.Садикова О.Н. – М., Контракт. 2006. – 812 с.
57. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое,исправленное и дополненное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт.2004. – 768 с.
58. Комментарий к Гражданскому кодексуРоссийской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. АбовойТ.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2004. – 708 с.
59. Коммерческое право: Учебник В 2 ч. Ч. 1.[Текст] / Под ред. Попондопуло В.Ф., Яковлевой В.Ф. 3-е изд., перераб. и доп. –М., Юристъ. 2004. – 586 с.
60. Корнеев С.М. Основы советскогогражданского права. [Текст] – М., Юридическая литература. 1962. – 740 с.
61. Курцев Н.П., Левина Г.Н. Транспортноеправо России. Учебное пособие. [Текст] – Белгород., 1996. – 418 с.
62. Кучер А. Закон о лизинге — шаг вперед илидва назад? [Текст] // Законодательство и экономика. – 2008. — № 1. – С. 10.
63. Липавский В.Б. Тайм-чартер в системедоговоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. – 2007. – № 3. – С. 16.
64. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В2-х ч. Ч. 2. По изд. 1902 г. [Текст] – М., Статут. 2003. – 684 с.
65. Нигаматзянов Т.Т. Существенные условиядоговора лизинга [Текст] // Право и экономика. – 2007. – № 7. – С. 18.
66. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости:некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросынедвижимости. – 2007. – № 1. – С.19.
67. Ольхова Р. Лизинговые сделки. [Текст] //Журнал для акционеров. – 2008. – №3. – С. 39-41.
68. Плоом Э.Л. Договор бытового проката посоветскому гражданскому праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] –Л.,1964. – 34 с.
69. Потяркин Д. Коммерческий наем жилогопомещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. – 2007. –№4. – С. 114.
70. Предпринимательское право. Курс лекций[Текст] / Под ред. Клейн Н.И. – М., Юрайт. 2008. – 562 с.
71. Проничев К.В. О сроках и государственнойрегистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С.16.
72. Пугинский С.Б. Правовое регулированиеаренды государственных и муниципальных предприятий: Автореф. дисс… канд. юрид.наук. [Текст] – М., 1992. – 238 с.
73. Римское частное право: Учебник [Текст] /Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. – М., Статут. 2004. – 712 с.
74. Самозванцев A.M. Теория собственности вДревней Индии. [Текст] – М., Юрилитиздат. 1978. – 436 с.
75. Северова М.А. Договор найма жилогопомещения: содержание, права и обязанности сторон [Текст] // Современное право.– 2007. – № 6. – С. 25.
76. Советское гражданское право: Учебник. В2-х томах. Т. 2 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. 3-е изд., испр. и доп. –М., Высшая школа. 1985. – 716 с.
77. Соколова Э.Д. Правовое регулированиебытового проката: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1963. – 250 с.
78. Стародубова Л.В. Ответственность сторон подоговору финансовой аренды [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. –2007. – № 2. – С. 23.
79. Украинский Р. Аренда и заем — противопоставление нет? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 3. – С. 7.
80. Хачатуров Р.Л. Источники права. Вып. 1.[Текст] – Тольятти., ИПП «Акцент». 1996. – 512 с.
81. Хохлов В.А. Ответственность за нарушениедоговора по гражданскому праву. [Текст] – Тольятти., Волжский университет имениТатищева В.Н. 1997. – 312 с.
82. Чистов А. Закон «О лизинге» в системевнешних экономических связей РФ. [Текст] // Предпринимательское право. – 2006.– № 9. – С. 28.
83. Шевченко Е.Е. Способы определения условийгражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика [Текст] //Закон. – 2007. – № 3. – С.20.
84. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. В2-х томах. Т. 2. [Текст] – М., Статут. 2005. – 706 с.
85. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданскомправе России. Учебное пособие. [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2008. – 342 с.
Материалы юридической практики
86. О некоторых вопросах, связанных сприменением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8, от 01.07.1996 г.] // ВестникВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.
87. Обзор практики разрешения споров,связанных с арендой [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 66, от11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 22.
88. Об отдельных рекомендациях, принятых насовещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ №С-13/ОП-276, от 10 сентября 1993 г.] // Вестник ВАС РФ. — 1993. — №11. — С.104.
89. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808,809 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1999. — № 6. – С. 17.
90. Постановление Президиума ВАС РФ от14.02.2006 г. № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – №6. – С. 6.
91. Постановление ФАС Поволжского округа от29.02.2000 г. по делу № А55-362/2000 // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 6. – С. 31.
92. Постановление ФАС Поволжского округа от25.11.2005 г. по делу № А55-285/05 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 5. – С. 36.
93. Постановление ФАС Поволжского округа от29.03.2005 г. по делу №А55-221/05 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 7. – С. 30.