Содержание
Введение
Глава 1. Теоретическиеосновы оценки земли
1.1 Понятие и классификация земли
1.2 Основные принципы оценки земли
1.3 Факторы, влияющие на стоимость земли
Глава 2. Методологическиеосновы оценки земли
2.1 Сравнительный подход
2.2 Доходный подход
2.3 Затратный подход
Глава 3. Практические основыоценки земли
3.1 Описание объекта
3.2 Определениестоимости объекта
3.3 Заключение орыночной стоимости объекта
Заключение
Список использованнойлитературы
Приложения
оценказемельный участок стоимость
Введение
Тема данной курсовой работы актуальна, потому что сегодня землявсе чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которыхтребуется оценить ее стоимость. Денежная оценкастоимости земли или земельного участка зависит от многихфакторов.
Оценказемли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешнихфакторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов ипокупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретениедругого участка эквивалентной полезности.
Очевидно,что рыночная стоимость земли и участка со временем меняется, поэтому оценказемли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.
Потребностьв оценке земли диктуется условиями нынешнего рынка. Земля – высоколиквидныйтовар, на стоимость которого влияет масса факторов. Минимальное изменениекоторых ведет к значительному изменению стоимости. В мегаполисах оценка землипредставляет собой оценку права аренды. Вне мегаполисов – подразумевает расчетее реальной рыночной стоимости.
Факторы,влияющие на рыночную стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка,наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородностьземли, вид и качество произрастающих насаждений. Для определения рыночнойстоимости земельных участков эксперту необходимы копии свидетельства о правесобственности (долговременной аренды), копии кадастровых планов для наглядногопредставления размеров и формы участка. Поскольку на рынке присутствуетдостаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенныхсделках купли-продажи земли, метод сравнения продаж является предпочтительнымпри оценке земель.
Цельюкурсовой работы является рассмотрение методики оценки земли и выявлениенаиболее эффективных методов оценки.
Задачамикурсовой работы являются:
· рассмотреть основные понятия оценки земли;
· выявить основные цели оценки земли;
· выявить основные методы оценки земли;
· рассмотреть основные подходы к оценке земли;
· рассмотреть процедуру оценки земли.
Глава 1. Теоретическиеосновы оценки земли
1.1 Понятиеи классификация земли
Всоответствии со статьей 7 ЗК РФ (состав земель в Российской федерации) земли вРоссийской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующиекатегории:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли поселений;
· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания,телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, землиобороны, безопасности и земли иного специального назначения;
· земли особо охраняемых территорий и объектов;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.[1]
Земля является основой всех процессовжизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической,социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. Вэтой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собойодно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики иобщества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельныхучастков) испытывают как государственные, так и муниципальные органыисполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами ипроведения рациональной земельной и налоговой политики.
По мере развития рыночных отношений в современной России земляпостепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и каклюбой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынокземли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения июридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода накачественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития взначительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизмаземельных отношений.
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объектнедвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка – это расчетная или экспертнаястоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимаяуполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.
Процесс оценивания — определенная последовательность процедур,используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом обоценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведеннойработе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристикуобстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняетсвое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимостии дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательныесведения и описание проведенного анализа.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимостиземельных участков: массовую (для целей налогообложения или иныхгосударственных целей) и единичных объектов земельной собственности(индивидуальную оценку).
Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынкаодного или нескольких вариантов землепользования на обширной географическойтерритории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах РоссийскойФедерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методикеГосударственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценкибольшого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорийземель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную датуосуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельностив Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решениепринимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путемсопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценкипредставляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основеанализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения иконтроле качества выполненной оценки.[2]
В результате проведения государственнойкадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельныхучастков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять болееэффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектаминедвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной частибюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога иарендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитиеэкономики в целом.
Системаземельного кадастра, действуя совместно с системой государственной регистрацииправ на земельные участки и связанными с ними улучшениями, обеспечивает:
· правообладателей — гарантиями прав на имущество;
· систему налогообложения — актуальными сведениями обобъектах налогообложения;
· рынок недвижимости — открытой и достоверной информацией оземельных участках и связанных с ними улучшениях;
· систему органов государственного и муниципальногоуправления — информацией для формирования и проведения государственной политикив сфере земли и недвижимости, а также планирования и развития территорий.
1.3 Основные принципы оценки земли
Определениерыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах:
Принципполезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способныудовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течениеопределенного времени.
Принципспроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается врезультате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренциипродавцов и покупателей.
Спрособычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовыили могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся наданное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количествомобъектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретнойцене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесномземельном рынке.
Выделяетсятри возможных состояния соотношения спроса и предложения:
· спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируетсяравновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
· спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируютсяспекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих кразрушению рынка;
· предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнациярынка.
В странах сравновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга взависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и ссоциальными, демографическими и иными процессами.
Внеравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этотпринцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложениев значительной степени регулируются административно, часто за счетсущественного занижения цены предложения земельных участков.
Принципзамещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболеевероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
Данныйпринцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимостьобъекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынкеаналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, чтостоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичногообъекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельногоучастка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичныйземельный участок, обладающий такими же основными показателями, включаяпотенциальную полезность и доходность.
В Москве,особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов систорически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковыесвободные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участкасоздает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующегоосвоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен.Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовойзастройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительныхрешений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещенияпроявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен насравнительно низком уровне.
Принципожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемойвеличины, срока и вероятности получения ренты от него.
Величинарыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося послеоплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку дляпредпринимательской деятельности.
Данныйпринцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всехбудущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимостьобъектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет всилу увеличения спроса и ограничения предложения.
Однако этотпринцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) вбуквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности отсдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости,земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объектанедвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна тойсредней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моментуоценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенноболее высокой.
Принципвнешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияниявнешних факторов.
Принципсоответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость приусловии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, поразмеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, есливсе экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходностьданного участка, сбалансированы наилучшим образом.
Т.е., дляданного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного илисоздаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на егоприобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объектанедвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участкаданному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общейстоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.
Вцентральной части Москвы это соотношение приближается к показателям,характерным для других крупных городов мира. Поэтому дальнейшего роста цен наземельные участки в центре города сравнительно невелик (исключая земельныеучастки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может бытьобусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и ценна недвижимость при улучшении ее потребительских качеств.
Реализацияданного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимостистоимость собственно земельного участка.
Принципнаиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участкаопределяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Наиболееэффективное использование земельного участка, это наиболее вероятноеиспользование земельного участка, являющееся физически возможным, разумнооправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансовоосуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будетмаксимальной. Наиболее эффективное использование земельного участкаопределяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельныечасти, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболееэффективное использование может не совпадать с текущим использованиемземельного участка.
Приопределении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестностиоцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.
При оценкеземельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использованиявыбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.
При этом,как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использования, которые,во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительныеограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории,архитектуры, благоустройству прилегающей территории), реализация которых,во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речьидет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования,при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых,градостроительных, экологических и иных ограничений.
Еслиучасток свободен от строений, то определяется, какой объект можно построитьисходя из варианта наиболее эффективного использования участка с учетом всехимеющихся ограничений.
Еслистроение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимостьучастка на величину стоимости данного строения или уменьшать на величину затратпо сносу данного строения при выбранном варианте наилучшего использованияданного земельного участка, конечно же с учетом имеющихся ограничений.
Данныйпринцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценкизастроенных земельных участков его применение существенно сложнее, посколькупозволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимостьсобственно земельного участка. Здание или сооружение, находящееся на земельномучастке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольшийдоход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания,изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости вцелом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка приэтом может остаться неизменной и даже возрасти.
Такимобразом, принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяетоценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельногоучастка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание илисооружение на нем находится в момент оценки.
Следуетобратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не толькоотдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Егоиспользование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политикугорода на основе строгих экономических расчетов.
Преждевсего это касается улучшений городских земель, находящихся в собственностигорода, т. е. его земельной собственности.
Величинарыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется наконкретную дату (дата проведения оценки).[3]
1.3 Факторы,влияющие на стоимость земли
Настоимость земли влияет совокупность факторов, которые можно объединить вследующие основные группы:
· социальные и демографические особенности;
· общая экономическая ситуация;
· правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
· природные условия и окружающая среда;
· физические и качественные характеристики земельного участка;
· расположение земельного участка;
· доход, который можно получить, используя земельный участок.
Ксоциальным факторам относится демографическая структура населения, егочисленность, плотность, состав, сложившиеся системы расселения.
К общейэкономической ситуации относится экономическая ситуация в стране и регионе,инвестиционный климат, рынок долгосрочных кредитов, уровень доходов населения,тенденции развития местности.
К правовомурегулированию относятся правовые нормы частного и публичного права, например,сервитуты, права пользования и вещные права и обязательства, виды разрешенногоиспользования земли и устанавливаемые градостроительные и природоохранныережимы, законодательные требования по уплате налогов, сборов и иных земельныхплатежей, налогов на строительство и др.
К природнымусловиям относятся климат, геологические и гидрологические условия, состояниеокружающей среды, красивый вид или ландшафт, наличие или отсутствие местрекреации, наличие или отсутствие вредных экологических факторов на участке илив ближайшем окружении.
Кфизическим и качественным характеристикам земельного участка относятся размер иформа участка, рельеф, ориентация участка по сторонам света, положение поотношению к соседним участкам, инженерная подготовка участка, характеристиказемли (качество почв, наличие воды), вид и объем полезной застройки.
К факторамрасположения относят близость к транспортным магистралям, объектам социальнойинфраструктуры района (магазинам, школам, больницам, рынкам), соседство спривлекательными или, наоборот, непривлекательными объектами. Например, участокможет быть расположен в престижном месте, месте с красивым ландшафтом, рекойили вблизи свалки.[4]
Глава 2. Методологическиеосновы оценки земли
2.1 Сравнительный подход
Существуеттри общепринятых подхода в оценке:
· сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующихфакторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение ит.д.), присутствующих на дату оценки;
· доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя(инвестора);
· затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объектаоценки с позиции понесенных затрат.
Выбор тогоили иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемогообъекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся впредставленной информации.
В общемслучае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценкинеобходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применениякакого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.
Сравнительныйподход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путемсопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективнофункционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимуюсобственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая приэтом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумныйпокупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которуюможно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельныйучасток.
Имеядостаточное количество достоверной информации о продаже участков заопределенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подходсравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночнуюстоимость участка на конкретном рынке.
В рамкахсравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения,метод распределения. Рассмотрим подробнее каждый из методов.
Методсравнения продаж используется для оценкиземельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее – застроенныхучастков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее –незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличиеинформации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимисяаналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок сземельными участками допускается использование цен предложений (спроса).
Методвыделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условияприменения метода — наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса)с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.
Данныйметод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка,имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельныеучастки должны иметь одинаковый размер.
Методраспределения используется для оценки застроенных земельных участков.
Условияприменения метода:
· наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) собъектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки;
· наличие информации о наиболее вероятной доле стоимости земельногоучастка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
· соответствие улучшений земельного участка наиболее эффективномуиспользованию.
2.2 Доходный подход
Подходприменяется для определения стоимости оцениваемого участка, способногоприносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемыхбудущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.
Подходосновывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретаетземельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.
Подходприменяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможноустановить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за землианалогичного качества уровень этой категории доходов.
Аренднаяплата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основныхрентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов понаправлениям их функциональной деятельности. Т.е., стоимость земельного участкапредставляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.
При оценкеземель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован,когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемыхсельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур изатрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых порыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.
Применениедоходного подхода требует тщательного анализа финансового и физическогосостояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а такжеиспользования таких расчетных показателей как коэффициент капитализации,сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.
В рамкахдоходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты,метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотримподробнее каждый из методов.
Метод капитализацииземельной ренты применяется для оценкизастроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода —возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Методостатка для земли применяется для оценкизастроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода —возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящимидоход или возможность коммерческого использования земельного участка,приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использованияземельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся кземельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимостьактивов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагаемогоиспользования применяется для оценки застроенных инезастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможностьзастройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Методможет применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеетсяперспектива развития (обустройства).
2.3 Затратный подход
Затратныйподход практически не применяется для самостоятельной оценки земельногоучастка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка сего улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратныйподход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумныйинвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдетсяприобретение соответствующего участка под застройку и возведение на неманалогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратныйподход показывает рыночную стоимость собственного земельного участка какразницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительнойстоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимостиземельного участка основывается на принципе остатка.
Затратныйподход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.
Затратнымподходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений вмелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия поповышению продуктивности земель.
При отводеземель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значениеимеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:
· местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения иэнергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортнойинфраструктуры;
· инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровеньгрунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и егоинженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;
· внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
· социальные факторы ценности земли (социально-экономические условияпроживания, особенности почв и растительности, прочие);
· санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнениевоздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).
Затратныйподход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величинывосстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа приусловии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратныйподход является единственным методом определения рыночной стоимости земельногоучастка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенныхсделках с аналогичными участками без улучшений.
Элементызатратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещенияулучшений земельного участка используются в методе остатка для земли, методевыделения, описанных выше. [5]
Глава 3. Практическиеосновы оценки
3.1 Описание объекта
Объектоценки состоит из садовых участков, с расположенным на нем отдельно стоящим садовымдомом и бытовыми строениями. Садовый участок № 33 расположен по адресу Россия,Московская область, Дмитровский район, Завьяловский с/о ст. «Липники» уч. 33.Площадь участка 550кв.м. Доступ и подъезд к зданию свободен и осуществляется подороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объектысоциальной инфраструктуры (почта, аптеки, поликлиника, школа, торговые центры),рядом расположена ж/д ст. Столбовая, имеется автобусное сообщение из г. Москвы(авт. №123). Текущее использование – садово-дачный участок с жилыми и бытовымистроениями.
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверкисоответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Потенциалместоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездныхпутей.
Допустимостьс точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования непротиворечит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, иположений зонирования.
Физическаявозможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего иоптимального использования на рассматриваемом участке.
Финансоваяцелесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использованияобъекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.
Максимальнаяэффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее иоптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого доходасобственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
По даннымфакторам проведем анализ вариантов использования данного объекта (см.Приложение 1).
Проведенныйанализ показал, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использованияданного объекта является его использование в качестве садово-дачного хозяйства.
Основываясьна результатах анализа и принимая во внимание расположение объекта, физическиеусловия и экономическую жизненность объекта, условия минимизации затрат иполучение максимальной прибыли в кратчайшие сроки, мы полагаем, что наилучшее иоптимальное использование объекта, является его текущее использование каксадово-дачного хозяйства.
3.2 Определениестоимости объекта
Определениестоимости объекта сравнительным подходом.
Дляпроведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемогоучастка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективномиспользовании сравниваемых объектов земельных участков под производство илисклад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка иназначение.
Процесс расчета приведен в таблице ниже (см. Приложение 2).
Такимобразом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет(округленно), с учетом НДС: 296 000 (двести девяносто шесть тысяч) рублей.
Определениестоимости объекта затратным подходом.
Данныйподход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, посколькуземля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на еесоздание.
Определениестоимости объекта доходным подходом.
Доходныйподход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, чтотипичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получениябудущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может бытьопределена, как его способность приносить доход в будущем. В рамках доходногоподхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путемкапитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектомсобственнику. Объект производственной недвижимости может приносить доходсобственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования впроизводстве, либо при сдаче данного объекта в аренду. В настоящее времясобственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый намиобъект недвижимости в каком-либо производственном процессе.
В связи с неразвитостью рынка аренды садово-дачной недвижимости врайоне расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либосведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросеи предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, спомощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобныхобъектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходногоподхода.
3.3 Заключительноерешение о стоимости объекта
В настоящихматериалах были рассмотрены три стоимостные оценки недвижимости. Целью сведениярезультатов всех используемых подходов является определение преимуществ инедостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки.Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимостиопределяются по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциальногопокупателя или продавца.
· тип, качество и обширность информации, на основе которыхпроводился анализ.
· способность параметров, используемых подходов, учитыватьконьюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющиена его стоимость.
Затратныйподход к оценке не применялся.
Доходныйподход в данной оценке не применялся.
Исходя изанализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведеныполученные результаты анализа стоимости объекта (см. Приложение 3).
Такимобразом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результатепроведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можносделать следующее заключение:
Рыночнаястоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Московская область,Дмитровский район, Завьяловский с/о, ст. «Липники», уч. 33 по состоянию на 6сентября 2005 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС): 296 000(двести девяносто шесть тысяч) рублей.[6]
Заключение
Одним из решающих условий эффективного использования земельныхресурсов в условиях переходной экономики является корректное определение ценыземли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежейза землю, и в первую очередь величины земельного налога.
Оценочнаядеятельность в РФ только встала на путь своего развития, поэтому, безусловно,требует глубокого изучения и решения возникающих в процессе ее становленияпроблем. Одной из таких проблем является отсутствие в распоряжении российскихоценщиков адаптированных способов оценки. В российской практике используютсятри стандартных подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный.
Каждый изних предполагает применение специфических методов и приемов, соблюдение своихусловий и наличие достаточных факторов. В связи с этим результат, полученный наоснове обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболееобоснованным и объективным.
Списокиспользованной литературы
1) ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от29.07.1998 г. №135-ФЗ.
2) Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7.
3) «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. –М.: издательство «Финансы и статистика», 2009.
4) «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2009.
5) «Экономика недвижимости: Учебное пособие» / Под ред. Ресина В.И. –М.: Дело, 2009.
6) «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов» / Подред. Грабового П. Г. Смоленск: Издательство «Смолин Плюс», М: Издательство АСВ,2009.
7) «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическоепособие» / М.: Дело, 2008.
8) «Экономика недвижимости: учебное пособие» / А.Н. Асаул, КарасевА.В., 2009.
9) Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» (№ 2-3(7-8)/2006), статья «Государственный земельный кадастр и государственнаякадастровая оценка земель».
Приложения
Приложение 1
Анализвариантов использования объекта
/>
Приложение2
Определениестоимости объекта сравнительным подходом
/>
Приложение3
Результатыанализа стоимости объекта
/>