План
Введение
Глава I.История, сущность и развитие ипотечного кредитования
1.1 Зарождение института ипотеки и ипотечного кредитования
1.2 Развитие ипотечного кредитования в России
1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования
1.3.1 Немецкая модель ипотечного кредитования
1.3.2 Американская модель ипотечного кредитования
Глава II.Экономические основы ипотеки
2.1 Ипотечный рынок
2.2 Содержание ипотечных отношений
2.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодолениякризисных явлений
2.4 Финансовые риски ипотечного кредитования
Глава III.Перспективы развития ипотеки в России
3.1 Порядок предоставления кредита коммерческими банками напримере ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Оценка кредитных рисков Банка приандеррайтинге заемщика и квартиры.
3.2 Роль агентства по ипотечному кредитованию и перспективыего развития
3.3 Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге
Заключение
Список использованной литературы
Приложение
Введение
В России рынок ипотечногожилищного кредитования только недавно зародился и такие понятия, как «ипотека»и «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Системаипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике.Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономическиразвитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий,но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегоднясложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Кроме этого поддержка государствомразвития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылокдостижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечногокредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно являетсяодним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечениявнебюджетных инвестиций в жилищную сферу.
Таким образом, становитсяясно, что жесткий режим экономии не даст возможности приобрести жилье вобозримом будущем. Только объединением усилий государства, банков и населения,возможно, превратить желаемое в реальность.
Во-первых, взятое на себяобязательство проиндексировать дореформенные вклады граждан государство можетреализовать, разрешив зачесть определенную долю вкладов как часть взноса встоимость приобретаемого жилья.
Во-вторых, необходимоизменить условия предоставления ипотечного кредита.
Реформирование исходныхпринципов инвестирования понимает более широкое применение залоговых форминвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них можно выделить ссуды,выдаваемые под залог недвижимости.
Системы ипотечногоинвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитованияпод невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования,приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственныхпомещений.
Требования, необходимыедля получения запрашиваемой ссуды, заемщик должен быть совладельцем некоегостроения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имуществоявляется надежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящий моментскладывается несколько видов систем ипотечного кредита:
1) – опирается накоммерческого застройщика, для которого недвижимость не предмет потребления, атовар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформлениякредитов под залог объекта нового строительства, а также порционностьпредоставления кредита.
2) – основана наоформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита нановое строительство, которое предусматривает вместе с банковским кредитом подзакладную, использование ряда дополнительных источников финансирования. Вчастности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовыхсредств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительныезакладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
3) – возможностьзаключения контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажуимеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срокнового строительства. Что позволяет осуществлять финансирование новогостроительства за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При такойсистеме снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен настроительство.
Сама ипотека может бытьустановлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправепродавать или отчуждать,
· земельные участки(в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения);
· предприятия,здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
· жилые дома иквартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительскогоназначения;
· иное недвижимоеимущество.
Предмет ипотеки долженпринадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственноговедения. Участник общей совместной собственности может оформить ипотеку толькопри наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевойсобственности вправе заложить свою долю без их согласия.
Из этого следует, чтоипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментоврешения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанноеподтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы дипломнойработы.
На сегодня более 50организаций в Санкт-Петербурге (и их количество растет) предлагают услугиипотечного кредитования, а реализуемое количество программ финансирования жилья– более 200. Поэтому без обращения к специалистам банков или к финансовомуконсультанту – ипотечному брокеру, скорее всего, не обойтись. [30]
Объект и предметисследования. Объектомисследования в дипломной работе является ипотечное кредитование в России иперспектива его развития, а предметом исследования – отношения, возникающиемежду кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Цель и задачиисследования. Цельдипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования вРоссийской Федерации, а также перспектива его развития. Для этого необходиморешить следующие задачи:
· рассмотреть этапыстановления института ипотеки и зарождение его в России, а также мировой опыт;
· рассмотретьправовые аспекты и предложить пути решения прикладных проблем ипотечногокредитования;
· рассмотретьмодели привлечения банками ресурсов для ипотеки;
· рассмотреть рольи работу агентства по ипотечному кредитованию.
Методическая основаисследования. Научнойи методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а такжеработы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию.
Структура работы. Поставленная в работе цель позволиласформировать следующую структуру работы. Дипломная работа состоит из введения,трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Во введении сформулированаосновная цель и поставлены задачи работы, а также доказана актуальностьвыбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы.
В первой главе «История,сущность и развитие ипотечного кредитования» проведен анализ развития изарождение института ипотеки, а также зарождение ипотечных отношений в России имировой опыт.
Во второй главе «Экономическиеосновы ипотеки» раскрыта сущность и роль ипотечного кредитования, а такжерассмотрены финансовые риски, возникающие при ипотечном кредитовании.
В третьей главе «Перспективыразвития ипотеки в России» проведен анализ основных проблем и рассмотреныпути их преодоления.
В заключении подведеныосновные итоги исследования, а также сделаны основные выводы.
Глава I. История, сущность и развитиеипотечного кредитования
1.1 Зарождениеинститута ипотеки и ипотечного кредитования
ипотекакредит банк
Ипотека как элемент хозяйственной жизниуходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировуюфинансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел Архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона– Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любыепосягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги,вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательнопереходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться изавещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом сподобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможностизаплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности вимущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничноймеже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий наопределенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.[70]
На таком столбе,получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка,подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели сталииспользовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Грецииобеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицубеспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институтипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечныеучреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Уже тогда существовалооколо 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор.Банки становились специализированными. Развивались различные банковскиеинституты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс,сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержкуипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальныеинституты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды дляподдержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых — этобыл самый низкий процент в Риме в то время, (аналогичные финансовые системыбыли образованы в России в Х1Х веке).
Институт ипотеки (залоганедвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию отфидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первойформы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее кипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция»возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классическогоримского права появился «пигнус» (pignus, от лат. неформальныйзалог), и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры озалоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитныхсоглашениях (договорах).
Основная суть«фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официальноустанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предметпередавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимостьпосле исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор)«фидуция» также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развитияинститута «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой икредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга,или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положениек документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативукредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезныеправовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые былиневыгодны заемщику.
Следующая стадия развитияинститута ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика отсвоевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залогена стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемойнедвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только какгарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имелиправо требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а толькохранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь,чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых имобязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемуюнедвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательствдолжником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу междувыручкой за недвижимость и остатком долга заемщику.
Данный вид сделоктщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию былипредметом особого судебного разбирательства.
Появление последнейстадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обоснованополитическими и экономическими условиями того времени: ослаблениерабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторампривели к возникновению классического института ипотеки. По существующемузаконодательству ни одна действующая правовая форма не подходила длягарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) иарендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда,которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуациибыло введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда,причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залогараспространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом,возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых,договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, наосновании чего при неисполнении должником обязательства возникало правокредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов икомпенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельствомданного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком икредитором, позже, в пост классическое время, составлялись официальные инеофициальные документы, которые уже обладали правовой силой.
Необходимо отметить, чтовсе виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились идействуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период началидействовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых былединственным: «Кто первый (во времени), тот и сильнее в праве». Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки дляупорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки.Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности — по степени ееважности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «позакону».
· Фискальные;
· ипотеки,оформленные официальными документами;
· ипотеки, оформленныечастными документами;
· ипотеки,оформленные простыми соглашениями.
Ипотека, ранжированная повиду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга(приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформленияранжировали остальные. [71]
Роль государства в соблюдении прав участниковипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требоваликонтроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи сослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира,институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. [78]
Постепенно ипотека входит и в средневековоезаконодательство. В Германии не ранее XIV столетия до этого господствуетпринцип личной ответственности за долги, во Франции — с конца XVIвека действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских странипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только кнедвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самимкредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самымверным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владениеимение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Таким образом, ипотека становится надежным вещнымправом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самойсвоей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения».Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения изних долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило,имение) и не зависела от смены владельца.
В США и Великобритании ипотека имеет свою особенность:на период выполнения должником основного обязательства все права на владениеимуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке. Таким образом,исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениямикак наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.
1.2 Развитие ипотечного кредитования в России
Ипотечное кредитованиебыло первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв. одновременно справом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое времяон существовал фактически без законодательного оформления. [45]
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — Санкт-Петербургские и Московскиеконторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов- в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство икупечество под залог имений.
В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк”
Манифестом Екатерины IIот 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закреплен выпускбумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена наассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г.
Дополнительное заниманиекредитных ресурсов на государственные нужды производилось из средствГосударственного Заемного банка, который был образован в 1786 году с цельюорганизации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. Втом же 1786 году при Заемном банке была образована Страховая экспедиция — первое страховое учреждение в России.
Манифест предусматривалстрахование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитныхопераций. Сама процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачейстрахового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный планобъекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный Заемныйбанк.
В Российской Империи 1января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.Сперанский), гдезалоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это времясуществовал в следующих видах (при этом само понятие „залог“относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий видзалога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественногопризрения. [41]
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательныекассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы поотмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственныекредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременносоздавались частные кредитные учреждения.
В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита „Санкт-Петербургскоегородское кредитное общество“. В 1863 г. было учреждено „Общество взаимного кредита“. [40]
C начала 70-х годов XIX столетия встране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работыэтих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизньюстраны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, какследствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточнооценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции сземлей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Само по себе ипотечноекредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. — 294,9 млн. руб., в 1877 г. — 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.
В связи с этимПравительство Российской Империи в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшиенеплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новыхрыночных институтов резко изменили последующую кредитно-финансовую политикугосударства. Согласно законодательству Правительства России того времени наодной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков,чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8основных государственных банков. „Московский земельный банк“ вподдержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество,на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае „неисправности“должника его владения переходят в собственность этого общества.
С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится „Московский народный банк“. Частнуюипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю игородскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Онипредоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого родаценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). Вслучае „неисправности“ должника имущество „уходило“ спубличных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленнымсредством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. [53]
На „Государственныйкрестьянский поземельный банк“, основанный в 1882 году, была возложеназадача, ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавалкрестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано икуплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались вобъёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года,процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5-8,5% годовых.Государственный дворянский земельный банк — основанный в 1885 году.
Он поддерживал помещичьеземлевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет, в размередо 100% оценочной стоимости залога. Выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионоврублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых,дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент,максимальный срок кредитования — 66,5 года). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб. Однакоосновную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли,ставка снизилась до 3,5-4,5% годовых. [68]
В это время в Россиивыходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный ростзалоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества,сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы иземские кассы, которым государство оказывает огромную помощь.
Вновь открываемыекредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмныхсредств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём вбольшинстве случаев кредитором выступал непосредственно „Государственныйбанк России“.
В Российской Империиприняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ.Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX векаони объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. — уже 15450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечениякредита.
К 1917 году в Россиисуществовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, котораяимела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Вфинансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладныелисты, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственнозакладные. [40]
Долгосрочноефинансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики,промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовойсистемы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг,обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках,Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российскийопыт долгосрочного кредитования того времени, в частности, под залог земли,разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в областизалога недвижимости, несомненно, сыграли огромную роль в развитии какамериканской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новыхинвестиционных и ипотечных инструментов.
Впослереволюционной России период залогового права продолжал существовать, но вусловиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-занеобеспечения действительной оборотоспособности вещей, прежде всего недвижимогоимущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашейстраны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийсяв операциях по распоряжению имуществом. [39]
Возрождениеинститута залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашлиотражение следующие положения:
— основаниявозникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
— порядокзаключения договора об ипотеке;
— закладнаякак ценная бумага;
—государственная регистрация ипотеки;
— обеспечениесохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переходправ на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременениеэтого имущества правами других лиц;
— последующаяипотека;
— уступкаправ по договору об ипотеке;
— обращениевзыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализацияуказанного имущества. [35]
Действующиезаконодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залоганедвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации(особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок сним» и др./>1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования
Сравнениеразличных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, чтоосновное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключаетсяв формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечныхссуд (см. таблица 1).
Таблица 1.- «Сравнительныехарактеристики ипотечного кредитования»Страны Основная используемая модель ипотечного кредитования Основные инструменты привлечения средств Формы государственного участия в развитии ипотечного кредитования США и Канада Вторичного рынка закладных Ценные бумаги, обеспеченные закладными Поддержка операторов вторичного рынка, налоговое стимулирование, государственное страхование кредитов, налоговое стимулирование Западной Европы Одноуровневая, в последнее время набирает обороты рынок ипотечных облигаций Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Восточной Европы Одноуровневая Сберегательные счета, ипотечные облигации Государственные премиальные выплаты, жесткое регулирование рынка со стороны государства, налоговое стимулирование Азии Одноуровневая, в некоторых странах имеется вторичный рынок Сберегательные счета, ценные бумаги, обеспеченные закладными Создание государственных кредиторов, направление государственных средств на ипотечное кредитование Латинской Америки Одноуровневая, в некоторых странах предпринимаются попытки создания вторичного рынка Сберегательные счета Привлечение государством средств в ипотечное кредитование, создание государственных операторов вторичного рынка
Различнымиспециалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системыжилищного ипотечного кредитования в России. Однако говорят о необходимости припостроении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использоватьтак называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надоотметить, не менее развитую в США – судо-сберегательные ассоциации).Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования исрочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан,накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательныхучреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются нафинансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье внастоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимостисоздания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсовосуществляется на рыке капитала, которое обычно осуществляется путем созданияинститута вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банкамиипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо инымспособом.
Такимобразом, вопрос заключается в том, какая из этих систем – жилищные контрактныесбережения или институты вторичного рынка – больше подходят для развития вРоссии с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в нашейстране. [70]/>1.3.1 Немецкая модель ипотечного кредитования
Суть немецкойсистемы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитованиязаключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируетсявокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений — строительно-сберегательных касс (bausparkasse).
Кассы имеютвозможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку самипривлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками изаемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди — членыкассы. Низкая доходность депозита — своего рода плата за право получитьипотечный кредит по низкой ставке.
Взаимодействиес кассой делится на два периода — период накопления и период кредитования.
Сначалавкладчик — член кассы заключает контракт (отсюда название контрактнаясберегательная система), согласно которому берет на себя обязательство вноситьв течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доходпо оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления онвыбирает сообразно своим возможностям и потребностям. Касса в свою очередьберет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопленияипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много летстабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты поставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычнымибанками, от 7 до 12% годовых.
Периодкредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половинутой суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и ещестолько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупаетквартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокойставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительнотакими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы.
Условияконтракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов иактивов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятиеминимального срока накоплений (в разных bausparkasse он составляет от полуторадо двух лет) и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующеготак называемому оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесениянакоплений.
Основнымдостоинством системы является ее полная прозрачность. Согласно германскомузакону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могутосуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своимчленам.
Такимобразом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшегопонятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства,вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется егоденьгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоватьсялазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, емуприходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполнерезонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.
Большимпреимуществом этой системы в наших условиях является отсутствие необходимоститребовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности. В самом деле,если человек, по документам получающий 200 долларов в месяц, исправно в течениеполутора лет вносил ежемесячно по 500 долларов, то можно предположить, что он ив дальнейшем сможет делать это.
Итак,»немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может бытьлегко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее использования в бывшихсоцстранах, таких как Словакия, Чехия и Венгрия. В Словакии, например, системаипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.
Однако это вовсе неозначает, что контрактная сберегательная модель ипотеки идеальна:
1) В условиях значительного подъемарыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касссвоих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночныеактивы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит. Скачоксредних рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в 1978-м до 20% в1980-м вызвал массовый отток средств и послужил причиной банкротства многих изних.
2) Рискзаключается ввозможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, ихспособности гасить выданный кредит.
Для контрактнойсберегательной системы эта проблема стоит даже в большей степени, чем дляамериканской. Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себяобязательство выдать ипотечный кредит в начале фазы накопления, то есть заполтора-два года до начала реального кредитования. Что делать, если за этовремя платежеспособность будущего заемщика значительно ухудшится, совершеннонеясно.
3) Проблема исключительно российская.Дело в том, что наше законодательство не предусматривает особой формы кредитныхорганизаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такуюорганизацию в виде подразделения коммерческого банка нельзя, так как нельзягарантировать, что средства вкладчиков не будут использованы на другие нужды. [60]
Сторонникиконтрактно-сберегательной системы пытаются обойти это ограничение, создаваясберегательно-ипотечные учреждения не как кредитные организации, а какстроительные. Период накопления тут заменяется периодом внесения вкладов вдолевое участие в строительстве, а период кредитования — периодом покупки в рассрочкуили аренды с правом выкупа. Распространения такие схемы не получили, так как,во-первых, вынуждают заемщика покупать то, что дают, причем по той цене,которая установлена (соблазн завысить цену у продавца очень велик). Во-вторых,в случае если по какой-либо причине (например, из-за недостаточного притокаклиентов и, следовательно, нехватки средств на строительство) здание не будетзакончено, долевой участник рискует потерять все деньги. Точнее, он оказываетсядолевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.
Главное же препятствиедля введения сберегательной системы ипотеки сегодня, в условиях острейшегобанковского кризиса и массового нарушения банками своих обязательств передвкладчиками, состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячнонесколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожиданииипотечного кредита. Даже если переходить к «немецкой» схемепостепенно, значительно сократив на время ее раскрутки период накопления, онаможет заработать, только если кредитная организация будет либо западным банком,либо структурой, гарантированной государством или субъектом федерации. Немецкиеbausparkasse с 1992 года активно проявляют желание работать в России, но, ксожалению, вопрос о работе зарубежных банков с физическими лицами у нас встране так и не решен.
Создатьсберегательно-ипотечные учреждения как экспериментальный государственныйспециализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции,ответственные за создание ипотеки, слишком увлечены «американской»моделью, чтобы заниматься чем-то еще. Сколько пройдет времени, прежде чембесперспективность этих попыток будет осознана, неясно, но пока этого неслучится, доступной всем ипотеки в нашей стране./>1.3.2 Американская модель ипотечного кредитования
Американскаясистема обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечныйрынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задачакоторых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственныхценных бумаг.
Система этаначала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство FannieMae (Federal National Mortgage Association).
Это была государственнаяструктура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов,предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральнымправительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьмаскромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достигвсего 7 млрд. долларов, что составляло чуть более 2,5% всего ипотечного рынка.
В 1968-мFannie Mae было разделено на две структуры — Ginnie Mae (Government NationalMortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое,как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan MortgageCorporation), получило статус подконтрольного государству акционерного обществас правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974-госфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена — им было позволенопокупать кредиты, величина которых примерно на 40% превышает среднюю стоимостьжилья.
Полугосударственныйстатус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (5из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и кгарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд.долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как идоход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.
Американскаясхема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующимобразом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (аточнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательствов течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму.Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.
Банк продаеткредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению.Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просятпереводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.
Величинуежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупатьипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуютсяежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговорыс клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства исвою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдаеткредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует какпосредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.
Такимобразом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни составками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов.Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредитыпокупаются агентствами.
Возникаетвопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником ихсредств был бюджет, и следовательно ставки по ипотечным кредитам определялисьгосударством.
С 1970 года,когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитамиценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок,который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.
Всеагентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков,собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболеераспространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backedsecurities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков поипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по нейгарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуютMBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передаваяинвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своеймаржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).
Такимобразом, ставка, по которой агентства покупают ипотечные кредиты, зависит оттой ставки доходности по ценным бумагам агентства, на которую согласныинвесторы. Причем ставки по этим ценным бумагам ниже, чем ставки по долговымобязательствам организаций, имеющих высший статус надежности ААА, и, только на100-150 базисных пунктов выше ставок по государственным ценным бумагам.
Частоутверждают, что столь низкие ставки объясняются тем, что обеспечением этихбумаг является жилая недвижимость. Однако ликвидность жилой недвижимости оченьнизка.
Если банкудаже удается выселить неплатежеспособного заемщика (на это даже в США можетуйти до двух лет), у него никогда нет уверенности, что цены на рынке жилья неупадут и что удастся реализовать залог так, чтобы компенсировать свои затраты. Ацены на недвижимость всегда снижаются во время экономических спадов, то естьименно тогда, когда многие заемщики теряют работу и оказываются не способнымивернуть кредит.
Причина, покоторой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том,что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленныезалогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоитгосударство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиковпо ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства спомощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумагиипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в нихсамым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно,обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.
Итак, низкиеставки по ипотечным кредитам в рамках американской модели ипотеки опосредованообеспечивает бюджет, то есть налогоплательщики. В США это хорошо понимают иименно поэтому делают все возможное, чтобы дешевыми кредитами не пользовалисьлюди, покупающие элитное жилье. Поэтому-то и существует ограничение намаксимальную величину кредита, который может быть выкуплен агентствами.Примерно 20% объема ипотечных кредитов США это кредиты, превышающие лимит (на1999 год он установлен в размере 240 тысяч долларов). Эти кредиты недоступныдля агентств, и ставки по ним значительно выше.
Длясравнения, по числу институтов вторичного рынка мы не отстаем. У нас их тожетри: Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотечнаяассоциация и Московское ипотечное агентство. Все собираются покупать у банковипотечные кредиты, выпускать на их базе собственные ценные бумаги иреализовывать их на международных фондовых рынках.
Очевидно, чтоесли эти бумаги не получат госгарантии (либо гарантии субъектов федерации), тоесть будут обеспечены только заложенной недвижимостью, инвесторы сочтут ихвысокорискованными инструментами, требующими высокой доходности. В случае женаличия госгарантии ставки по этим бумагам будут близки к ставкам поеврооблигациям российских эмитентов. Доходность, которую сейчас требуютинвесторы не превышает 30% годовых.
Агентства,выкупая у банков ипотечные кредиты, должны назначать ту ставку, которуюпотребуют инвесторы, плюс свою маржу. Проблема состоит не только в том, чтоипотечные кредиты оказываются очень дорогими, но и в том, что агентство неможет знать, какую доходность будут требовать инвесторы через определенноеколичество месяцев, потребных для выкупа у банков и формирования пула ипотечныхкредитов.
Так что дажеесли и найдется какой-либо источник средств на раскрутку вторичного ипотечногорынка, создать его, скорее всего все равно не удастся. Если агентство выкупитна эти средства пул кредитов, предполагая разместить его скажем, под 30%годовых, а инвесторы из-за снижения по какой-либо причине кредитного рейтингагаранта согласятся приобретать бумаги из этого пула не менее чем под 40%,агентство будет вынуждено объявить дефолт. Учитывая тенденцию последнихмесяцев, такой сценарий более чем возможен.
Итак,привлечь дешевые ресурсы и создать широкомасштабное ипотечное кредитование вРоссии за счет вторичного рынка ценных бумаг пока нереально. [60]
Негосударственныепенсионные фонды за 9 месяцев 1999 года привлекли, по данным инспекции НПФ,1160 млн. рублей (около 45 млн. долларов). Даже если представить себе, что онибудут вкладывать в ценные бумаги ипотечных агентств около 20% своих средств,есть столько, сколько сейчас занимают в их инвестиционных портфелях все ценныегосударственные бумаги, то на круг денег наберется примерно на четыре сотниипотечных кредитов.
Ситуация сресурсами, которые может обеспечить долгосрочное страхование жизни, тоже неочень радужна. Согласно официальной статистике, общий сбор страховой премии подолгосрочному страхованию составляет около 200 млн. долларов в год. Однако до85% этих договоров в реальности представляют собой не договоры страхования, асуррогаты, предназначенные для выплаты наличных без налогообложения. Такимобразом, реальный ресурс, на который можно рассчитывать, составляет около 30млн. долларов, из которых в ипотеку может быть инвестировано (исходя из тех же20%) порядка 6 млн. долларов. [32]
Посколькуряду организаторов ипотеки уже понятно, что нереально создать широкомасштабноеипотечное кредитование в России за счет вторичного рынка ценных бумаг, началосьдвижение в сторону так называемой немецкой ипотеки, которую более корректноследовало бы именовать контрактной сберегательной системой.
Глава II. Экономические основы ипотеки
2.1 Ипотечныйрынок
Ипотечныйрынок –это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениямдомашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного)жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсовв ипотечное кредитование (см. Приложение №1).
Такимобразом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечнымсегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлениюи обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определеннаясущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениямирынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можноговорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводупокупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов)денежных средств на рынке. Понятие «ипотечный рынок» относительно недавнопоявилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось впрофессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясьв научный оборот.
Рынокипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Навторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода покредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которыхпредоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики,такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом ит.д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансовогоинжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например,в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, навторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг.Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации,основная задача которых — скупка уже выданных кредитов, пакетирование их в пулыпо стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированныхпулов ипотечных бумаг.
Товаром(услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансированияприобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду сбудущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья.Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита,являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашениякредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяетсяплатежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.
Предложениена ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные),ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля тойили иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многомзависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечногокредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущихрыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование встране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду сипотечными банками активно выдают стройсберкассы. В США, несмотря на то, чтопервоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательныеассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национальногоипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальныеправительственные агентства.
Осуществлениедолгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечногокредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организациивзаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости ифинансовым рынком.
Приформировании национальной системы ипотечного кредитования правительству иипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечныеактивы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованныена ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансированияипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видамфинансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (илипреимущественно) для ипотечного рынка.
Системыипотек можно разделить на открытую, где источником средств являютсясредства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую,основанную на согласии участников системы получать процентный доход посбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможностивоспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычноосуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью являетсяприобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этихкредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитныхресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан,накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательныхучреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются нафинансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье внастоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования:средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системахжилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получиланазвание «стройсбережений».
Предложениеипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чуткореагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствованийнезамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечнымкредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит отконъюнктуры на рынках.
Ипотечноекредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитиеипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижениепроцентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в своюочередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условиинедостаточного предложения на рынке и временного лагазапаздывания. Повышениестоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенноепредложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другойстороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссудснижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет кснижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следуетподчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношенияразмеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых сучастием ипотечного кредита. Общественное мнение по причинам отказа от ипотекиможно посмотреть в Приложении №2 данной работы.
В результатерынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать всебольшее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достиженииопределенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (чтомы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются спомощью ипотечного кредита).
Из этогоможно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике системаипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит сучастием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит отконъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов. Требованияразличных Банков для выдачи ипотечного кредита можно рассмотреть в Приложении№3.
2.2Содержание ипотечных отношений
В условияххронического недостатка государственных средств, традиционной задачей дляорганов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежных ресурсов всферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением «квартирноговопроса» специалисты в области недвижимости считают развитие системыдолгосрочного ипотечного кредитования. [41]
Ипотечноекредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование сиспользованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
Ипотека - это обременениеимущественных прав собственности на объект недвижимости.
Прирассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить тринаиболее характерные ее черты.
1 Создание с помощьюипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитированиисобственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных,оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивногокапитала). [41]
2. Ипотека способнаобеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы вданных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Залог недвижимостивыступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов дляразвития производства.
Вэкономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественныхправ на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения(купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, ипозволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализацииразличных проектов. [45].Особенно следует выделить функции ипотечногокредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимуществоперед другими способами кредитования.
Функции,выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
· функцияобеспечения возврата заемных средств;
· функциястимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иныеспособы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридическиневозможны;
· функцияформирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производныхценных ипотечных бумаг и др. [41]
Можно выявитьследующие отличительные особенности ипотечного кредита:
1. Обязательностьобеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, дляпокупки которой берется ипотечный кредит).
Это означает,что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, происходит обращениевзыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженностьзаемщика по кредиту перед кредитором.
Оставшаясяпосле погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращениявзыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик ивсе совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие наосвобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на неговзыскания.
Передаваемоев ипотеку жилье должно быть свободным от каких — либо ограничений(обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2.Длительность срокапредоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются насрок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному срокупогашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечныхссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный кредитсчитается относительно низкорисковой банковской операцией.
К основнымтребованиям можно отнести следующие:
· припроцедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официальноподтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
· величинаежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 35% совокупного доходазаемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующийрасчетный период;
· суммакредита, как правило, составляет 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
Приведенныестандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдениеэтих стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживаниякредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынкаипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, втом числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Главная цельразвития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективноработающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждансо средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов. [62]
Созданиеуказанной системы позволит:
· увеличитьплатежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным дляосновной части населения;
· привлечьв жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
· обеспечитьразвитие строительного комплекса;
· активизироватьрынок жилья;
· вовлечьв реальный экономический оборот приватизированное жилье;
· оживитьэкономику страны в целом.
Я считаю, чтосистема долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должнаопираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования,быть адаптирована к российской законодательной базе, учитыватьмакроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченнуюплатежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищногокредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использованиепривлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов,инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственногобюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования врегионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе,платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (илиотсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы иинфраструктуры.
2.3Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений в экономике
Ипотечноекредитование выступает существенным фактором экономического и социальногоразвития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в периодвыхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупногопроизводства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потреблениянеобходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась черезинвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакциянаращивания экономических показателей.
I=(Mi+M2+Mi+...)+ИA+HA
где I — инвестиции;
Mi -наличные денежные средства;
М2-депозитные денежные средства;
М3 -товарныеденежные средства;
ИА — имущественные активы;
НА — неимущественные активы.[28]
Cамой наиболее значимойпроблемой является проблема «конвертируемости» материальных активов вдепозитные и наличные средства, в ценные бумаги. Особенно значимым механизмомтакой «конвертации» является ипотека из-за капитала, который входит впонятие «недвижимость», и наличия у недвижимости уникального свойства- неспособности перемещаться через границу.
Ипотекаявляется не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но иважнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежноймассы, социально-экономического прогресса в целом.
Развитиеипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектораэкономики, так как она способствует реализации построенных домов, рост жестроительства вызывает оживление в производстве строительных материалов иконструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке ипроизводстве мебели и т.д.
Промышленноеипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, чтоприводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции все это ведет кувеличению экономического потенциала страны. [35]
Развитиеипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодолениесоциальной нестабильности.
Ипотекавлияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве идругих отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье. [40]
Большоезначение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективностифункционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты болеебезопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при не возвратекредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае сипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитыйрынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании такжеспособствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являютсяменее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческихбанков.
Ипотечноекредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности.Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическиминститутом.
Поэтому, чембольше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнееее деятельность в экономической системе в целом.
Ипотечныебанки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание врамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующихвклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Существуетеще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильностьбанковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд,обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в болеерентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а такжеуменьшает разницу между процентными ставками в различных географическихрайонах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны. [41]
Из этогоследует, что на данном этапе развития, России необходимо уделять должное вниманиеразвитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы — этоочередной шаг в развитии рыночных отношений в России.
Такимобразом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
— денежныесредства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитиесела, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочихмест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежныхпроизводителей через покупку импортных потребительских товаров);
— применительнок работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности подзалог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системеобеспечения гарантий возвратности кредитов
— вовлечениекапиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога,через вторичный рынок закладных ценных бумаг — существенный фактор оздоровленияэкономики;
— рынокнедвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и тем самымявляется важным антиинфляционным фактором.
Всевышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залоганедвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитныхресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являютсясоздание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработканеобходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояниянаселения. Один из центральных вопросов — стандартизация процедур выдачи и обслуживанияипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а такжефинансовых инструментов для привлечения средств. [35]
Под инструментамиипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика покредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов покредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организацииденежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечногокредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:
— обеспеченияприбыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защитыего средств от инфляции;
— снижение рисковипотечного кредитования;
— обеспечения такихусловий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструментакредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:
— ситуация в экономике(уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
— источники и ценапривлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
— необходимостьобеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. [46]
Все инструментыипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися(предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с«шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга,нарастающими платежами, с переменной ставкой. [70]
Первая группа кредитов — стандартный ипотечный кредитпредполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредитуосуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов. Такой кредит называетсяаннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет ‑ это денежный поток сравными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются вконце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей покредиту применяется следующая формула:
P´r
/>R=
1-(1+r) –n
где
R ‑ размермесячного платежа по кредиту;
P ‑ суммаипотечного кредита;
n ‑ общее числоплатежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);
r ‑ процентная ставкапо кредиту за месяц. [46]
Платеж по кредитуосуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, частькоторой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяцпроцентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере егорасходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются наостаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентовменьше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основногодолга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в своюочередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданногокредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. [70]
В целях анализа, а такжепо просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любоймесяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
1-(1+r) -t
/>Pt=
R´r
гдеP t ‑ баланс долга на конец t-го периода; R ‑ размер ежемесячноговзноса;
t ‑ оставшеесячисло платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
r ‑ процентнаяставка по кредиту за месяц.
Модификацией стандартногоаннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит сдвухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредитаи общую сумму процентных платежей.
Вторая группа кредитов ‑ ипотечные кредиты спеременными выплатами ‑ подразделяется на две подгруппы: кредиты, размерыплатежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, икредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующиеиндексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второйгруппы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентнойставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с«шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильнойэкономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. Вего основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от измененияситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимостипривлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартногоаннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежадействует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет,учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и такдалее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.
При использовании данногокредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основекоторого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующихпоказателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг;ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставкапредложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитнымсертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т. д. Выбор индексаобусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующимстоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
Применяя кредит спеременной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:
· не всеустанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляциюи реальную стоимость ресурсов;
· частый пересмотрпроцентной ставки делает кредит менее привлекательным;
· возможнанесопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика; относительнаясложность инструмента;
· при использованиикредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило,устанавливается на 1,5‑2% ниже, чем по кредитам с фиксированнойпроцентной ставкой.
Для того, чтобы повыситьпривлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентнойставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки.
Суть регулированиязаключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентнойставки. При этом, возможно одновременно определить максимально допустимоеувеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличенияпроцента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка можетбыть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Кредит с фиксированнойвыплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительскогокредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счетпогашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся частьдолга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячногоплатежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитногоинструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, чтоприводит к возрастанию риска невозврата.
Кроме того, увеличиваетсятребуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничиваетсячисло возможных пользователей ипотечного кредита. Учитывая эти моменты, можносделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшейстепени подходит для практики ипотечного кредитования.
Однако в действительностирегулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкойставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиентдолжен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке,регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячногоплатежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммызадолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью.
Поскольку существуетмножество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликиевыплаты, в то время как другие — переменные платежи) и поскольку сумма залогапо ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностьюотносится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке рискаи требуемой ставки. [49]2.4 Финансовыериски ипотечного кредитования
Основнымпрепятствием на пути широкого распространения в России ипотечного жилищногокредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинстванаселения параметрам предоставляемых кредитов.
Эти параметры (размеркредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса)в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими наразличных этапах ИЖК. Из этого следует, что эффективное управление даннымирисками может существенно изменить ситуацию и приблизить кредиты к возможностямих потенциальных потребителей.
Сами рискиподразделяются на систематические и несистематические.
· Систематическиерискине носят специфического (индивидуального) или местного характера.
· Несистематическиериски — это риски, свойственные конкретной местной экономике.
Большинствоипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которымподвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много.
Ипотечныериски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными,валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполученияприбыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностьюклиента, снижением стоимости недвижимости и т.д.
Одни из нихявляются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие – пограничными,комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг надруга. [50]
Внедрениеопераций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит передбанками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу спецификиданного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками,заключается, прежде всего, в следующем:
— долгосрочный характер кредита;
— обеспечениевозвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения,приобретенного на средства кредита;
— способпогашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями напротяжении всего срока кредита.
Наиболеехарактерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие:кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.
Кредитныйриск –это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.
В качествесистемных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:
- уровеньразвития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системыжилищного ипотечного кредитования населения;
— социально-экономическаястабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие достаточноплатежеспособного спроса на ипотечные кредиты. [35]
Вопросыкредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политикакредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая рольпринадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов каксоставная часть андеррайтинга или банковской политики.
Существуетцелый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. Вкачестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду большихрисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщикав качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредитанад суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадияхкредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предметаобеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная частькредита, тем легче продать этот кредит.
Следовательно,риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу(чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной частикредитного долга.
Обычныйипотечный кредит для многих западных стран имеет средний показатель заемного капитала(процентное соотношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости)порядка 70%. В Германии этот процент составляет 50-60%, в США – 75%. Остальные25-40% стоимости недвижимости – собственные средства заемщика (или долясобственно капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредитвсегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная суммакредита обычно определяется исходя из этих показателей.
Доходызаемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же времяпроцент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, черезмаксимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате закредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.
В случае рискованныхкредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимостинедвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.
Основнымусловием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита является сампредмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимостицене).
Цена истоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятиярисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самымнепосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Такимобразом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости — от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита.
Завышение илизанижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммыкредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в суммеобычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общуюдоступность кредита.
— правильнаяоценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка:государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходимапри сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, пристраховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, приналогообложении.
В мировойпрактике существует еще один важный показатель надежности и доступностиипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости кгодовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показательв пределах 3-4, а в высокоразвитых странах — 2-3,5. В целом считается, чторынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если этоотношение не превышает 4,5.
Коэффициент,характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовомудоходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья,достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающейих, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель неможет выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше среднихрыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя изсредней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах1:10.
Управлениекредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведенияпостоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, какпо его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельнымигруппами кредитов.
Контроль ирегулирование кредитного портфеля включают в себя:
· контрольза качеством предоставляемых кредитов;
· созданиерезервных фондов на возможные потери по ссудам;
· своевременноевыявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе сними;
· разработкапрограмм по возврату кредитов;[35]
· распределениеи мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ ивнутренними инструкциями банка.
Самаяосновная проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, а в том, чтобы этикредиты были возвращены и стоимость выплат за кредит банка, как минимум,адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной прибыли (дляэтого в настоящий момент нужны также гарантии государства.). [72]
Также обязательнымиэлементами ипотечного кредитования являются страхование заложеннойнедвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.
Страхование рискареинвестирования. Полностью ликвидировать реинвестиционный риск нельзя, нодля его снижения можно использовать конверсионный арбитраж.
Эмитент выпускаетзалоговые ипотечные облигации (ЗИО) на базе пула ипотечных кредитов илиоблигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations,CMO). CMO представлены несколькими сериями или «траншами» облигаций«прямой оплаты». Каждая серия может иметь: собственную купоннуюставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.
Потоки платежей,генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. ВсеCMO обеспечены пулами кредитов с фиксированным процентом. Денежный поток отпула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения.Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.
Таким образом,долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельныхинструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и большие сроки допогашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги,имеющие разную степень риска досрочного погашения. Первоначально погашаютсяоблигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятсяотдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до техпор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков поосновной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращениявзыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций с самым коротким срокомобращения. Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционнымихарактеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям снулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основнойсумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущиетранши. Накопительные облигации максимально защищают инвестора отреинвестиционного риска. Возможен и обратный процесс, когда обычная ипотека илиоблигация оцениваются выше стоимости их создания с помощью сборки облигаций.
Вторым вариантомстрахования от реинвестиционного риска является выпуск ценных бумаг«прямого действия».
Владея ценными бумагами«прямого действия», инвесторы приобретают неделимую долю в пулеипотечных кредитов, приносящую денежный доход. Каждый пул обладает следующимихарактеристиками: «купонная ставка», дата выпуска, дата погашения,регулярные даты выплат «купонного» дохода.
Инвестор, владеющийценными бумагами «прямого действия», получает все предусмотренныевыплаты по основной сумме долга и процентные платежи по кредитам, на основекоторых выпущены ценные бумаги, за вычетом «дифференциальных»комиссионных сборов, даже если заемщики не выполняют своих обязательств повыплатам. В этом случае эмитенты ценных бумаг «прямого действия»выделяют собственные средства на покрытие просроченных заемщиком платежей. Также эмитенты отвечают за передачу инвесторам платежей, полученных от заемщиков,в счет досрочного погашения кредитной задолженности, а, следовательно, рискдосрочного погашения переносится на конечного инвестора.
Инвестор в ценные бумагиможет быть не заинтересован принять на себя риск досрочного погашения. В этомслучае он может приобрести облигации, обеспеченные ипотечными кредитами,которые представляют собой общее долговое обязательство эмитента. Датапогашения и даты выплат по таким облигациям известны заранее. Денежные потокипо ипотечным кредитам не связаны с выплатами по облигациям, поэтому для защитыправ инвесторов стоимость залогового обеспечения регулярно сверяется срыночными ценами, и при необходимости залог пополняется таким образом, чтобыего хватило для выплаты номинальной стоимости облигаций и накопленных процентовв случае банкротства эмитента.
Рискпроцентной ставки.Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, восновном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемымисточникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.).
Рискпроцентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем, из-заизменения процентных ставок, по самым разным причинам в частности:
· всвязи с экономической или другой ситуацией,
· выборомнеэффективной банковской политики,
· выборомнеправильных инвестиционных инструментов и технологий т.е. когда процентнаяставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентнаяставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.
Сбалансированностьбанковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени являетсяосновной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи сосвободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости оттехнологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставоки другим причинам. [54]
Банки,занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставкипосредством использования новых кредитных инструментов. В 1994 году появилсяцелый ряд таковых. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменнойпроцентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка;Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), вкоторой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставкумежбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банкипытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основногодолга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальнойзаработной платы.
Рассмотрим возможности поуправлению процентным риском для случая аннуитетного кредитования, привязанногок ставке LIBOR, и для случая CMO.
Эмитент облигаций сфиксированным процентом, владеющий пулом ипотечных кредитов, получает по пулуплавающую процентную ставку (LIBOR+a). Пусть условно процент по облигациямравен 7%, а a=5% и эмитент хочет зафиксировать свой доход в размере 3%. В этойситуации риск процентной ставки LIBOR заключается в возможности ее падения ниже5% ((LIBOR + 5%) — 7% I 3% --> LIBOR I 7% + 3% — 5% = 5%). Выходом в этомслучае может стать покупка процентного флора. Продавец флора платит еговладельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки«флор» контракта на дату расчета.
Каждый раз, когда ставкаLIBOR будет опускаться ниже ставки «флор»=5%, дилер по флорам будетвыплачивать на каждую дату расчета сумму, равную:
CF = max [ставка«флор» — LIBOR] * NP * LPP
где CF — денежный поток,получаемый коммерческим банком;
NP — условная основная сумма, которую страхует эмитент;
LPP — длина расчетного периода.
Вторым вариантомстрахования процентного риска может стать использование свопа. Эмитент ценныхбумаг обменивает LIBOR на фиксированную ставку. Прибыль эмитента фиксируется науровне (+5%-7%=(-2% (если (=5%, то прибыль эмитента составит 3%). Недостаткомэтой схемы является отсутствие возможности у эмитента получить дополнительныйдоход в случае роста ставки LIBOR.
Третьим вариантомстрахования процентного риска может стать использование процентно-кэповогосвопа. Эмитент с помощь свопа обменивает плавающую ставку на фиксированную.Затем с помощью кэпа заемщик страхует превышение ставки LIBOR над ставкой«потолок» (в нашем примере — 5%).
Если же эмитент хочетограничить изменение процентной ставки в некоторых пределах, то он можетиспользовать колларовый своп. Эмитент обменивает плавающую ставку нафиксированную, а затем покупает коллар, чтобы ограничить изменение ставкиLIBOR.
Покупка коллара имеетсмысл, если есть уверенность того, что рыночная ставка не будет ниже предела,установленного ставкой «флор».
Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает в связи свозможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечногокредита на вторичном рынке.
Один из вариантовповышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использованиеИпотечного агентства как источника дополнительных фондов.
Первичный ипотечныйкредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковскойссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредитинвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансированиядополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различнымдолгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимныесберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однакопоследний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитордолжен будет уплатить комиссионный сбор для того, чтобы получить обязательствоот Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когдадолгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смыслеликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты навторичном рынке.
Когда процентные ставкиначнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, врезультате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечныхкредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечноеагентство как на источник фондов.
Выступая в роли«остаточного» покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке,Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью,цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность дляэтого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, какпервичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер,масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всейстране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала нехватает.
Другим способом повышенияликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация,то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такоймеханизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищногокредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценныебумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом иликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантийипотечных агентств и государства.
Риски ипотечногоагентства. Ипотечноеагентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный кредитор:процентный риск, кредитный риск (в России в любом случае остается рискомпервичного кредитора), риск ликвидности и риск рефинансирования. Методыуправления этими рисками, описанные выше остаются справедливыми и дляИпотечного агентства.
Риск инвестора вценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Основным риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченныеипотекой, является риск ликвидности этих бумаг на вторичном рынке. Страхованиеэтого риска производится так же, как и для обычных ценных бумаг. Инвестордолжен покупать наиболее надежные ценные бумаги. Другим риском является рискдосрочного погашения, если инвестор приобретает ценные бумаги «прямогодействия». Кроме того, возможен и валютный риск, если ценные бумаги неноминированы в иностранной валюте.
Таким образом, быливыделены основные риски, присутствующие на рынке ИЖК, и рассмотрены технологииуправления этими рисками. Реализация приведенных схем в России возможна в случаеразвития инфраструктуры рынка ипотечного жилищного кредитования.
Глава III. Перспективы развитияипотеки в России
3.1 Порядок предоставления кредита коммерческими банками напримере ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Оценка кредитных рисков Банка при андеррайтингезаемщика и квартиры
Ипотечный банк– кредитная организация, специализирующаяся на выдачедолгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различныхстроений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываютсяиз собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечныхоблигаций – долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимымимуществом и приносящих фиксированный процент.
В зависимости от объектакредитования, кредитной политики и организационной структуры каждыйкоммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. Примноговариантности различных элементов организации процесса кредитования можноконстатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологиивыдачи и погашения ипотечного кредита:
— предварительноерассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком,исходя из полученных от Заемщика данных, производятся предварительные расчетыпо максимальной сумме Кредита, размеру аннуитетного платежа, срокукредитования. Расчеты осуществляются программным путем, например, в ОАО «Банк«Санкт-Петербург» с применением «Калькулятора» — таблица 6 (см. Приложение №4)
— андеррайтинг;
— принятие решения овыдаче ипотечной ссуды;
— оформление кредитногодоговора и договора о залоге;
— сопровождение кредита,а также контроль за исполнением.
Рассмотрим данные этапына примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург»:
На начальном этапе — «Предварительнаяквалификация Заемщика (Созаемщика)»- банк разъясняет заемщику условиявыдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое посуществу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющиеинтерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием.Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полнооценить риски.
Если в ходе собеседованиякредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы,связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этомнеобходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может бытьпредоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, онинформирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимыбанку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. (Документы согласноперечня, описанного в Приложении №5). Назначает Заемщику срок для сбора ипредоставления в Банк, указанных в Приложении №5, документов (от 2-х до 3-хнедель).
В ходе предварительногособеседования Заемщик в обязательном порядке должен быть проинформирован о том,что предварительная классификация не предполагает обязательного принятия Банкомположительного решения о выдаче ему Кредита. Окончательное решение о выдачеКредита, а также его сумме и сроке предоставления будет принято Банком наосновании результатов комплексной оценки заявления Заемщика на предоставлениеипотечного кредита и проверки достоверности предоставленных Заемщикомдокументов
Последующий этап – «АндеррайтингЗаемщика (Созаемщика), комплексная оценка кредитных рисков по кредитованиюЗаемщика» - заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможностьзаемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения.
Андеррайтинг Заемщикаосуществляется Банком только при наличии полного пакета документов, необходимыхдля рассмотрения вопроса о предоставлении Заемщику Кредита.
Срок проведенияандеррайтинга Заемщика – 7 рабочих дней, считая со дня предоставленияЗаемщиком полного комплекта документов в соответствии с приложением №5 и оплатыЗаемщиком комиссионного вознаграждения Банку за проведение проверкиплатежеспособности Заемщика до даты принятия Полномочным органом Банка решенияо выдаче Заемщику Кредита и направления Заемщику соответствующего уведомления.
На данном этапе участвуютспециалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и службабезопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартиразаемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь;продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков;состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение,канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий моментлибо в будущем.
В результате изученияэтих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залогамогут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участокили летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирныеизделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждыйпредмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучаетсяпроектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы –застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время вРоссии получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средствапредоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья. Результатыанализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды,возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные срокипогашения кредита.
Производится анализ(оценка) по следующим направлениям:
+ рассматриваютсяследующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионноговознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доходв идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья,коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговыеобязательства, медицинское страхование и др.
+ при необходимости,осуществляет проверку финансового состояния организаций, в которойработает Заемщик.
+ производит расчетсреднемесячного размера заработной платы Заемщика по следующей формуле:
Ср.Sз./пл. = (Д –(д.min+д.max))/(Км. -2) –((Д –(д.min+д.max))/(Км. -2) *Пн)
где: д — сумма дохода (заработная плата),указанная в справке по коду 2000 (заработная плата) (руб.);
д. min — минимальный месячный размердохода, указанный в справке (руб.);
д. max. – максимальный месячный размердохода, указанный в справке (руб.);
Км – количество месяцев,за который указана сумма дохода (Д).
Пн — размер налога надоходы физических лиц (подоходный налог) (%).
Период, за который врасчете среднемесячного размера заработной платы учитывается сумма доходаЗаемщика, работающего по найму, составляет 6 месяцев. В отдельных случаяхдопускается сокращение указанного выше периода расчета до 3-х месяцев, приналичии аргументированного обоснования его сокращения и документальногоподтверждения уровня доходов (справка от работодателя о повышении оклада,информация в трудовой контракте и т.п.).
Алгоритм расчетасреднемесячного размера заработной платы должен быть указан в заключении обандеррайтинге Заемщика.
В отдельных случаяхдопускается принятие в расчет совокупного среднемесячного объема доходаЗаемщика данных по заработной плате Заемщика, содержащихся вСправке-характеристике с места работы Заемщика, в которую включены данные оразмере дохода, получаемого Заемщиком, за подписью директора и главногобухгалтера организации- работодателя Заемщика.
+ оценка расходовЗаемщика:
В расчет среднемесячногообъема расходов Заемщика принимаются следующие постоянные расходы:
v расходы, связанные с имеющимся всобственности Заемщика недвижимом имуществом (коммунальные услуги, регулярные платежии т.п..). Рекомендуемая минимальная ежемесячная сумма — не менее 1 000рублей;
v расходы Заемщика по уплате налоговыхи иных платежей ;
v расходы, связанные с поддержаниемжизнедеятельности Заемщика и членов их семьи (питание, образование, медицинскоеобслуживание и т.п.). Вышеуказанные расходы учитываются в расходах Заемщикаисходя из данных, предоставленных последним в заявлении- анкете напредоставление Кредита. Минимальная сумма расходов на одного человекаопределяется исходя из действующего на момент проведения оценки размерапотребительской корзины, установленной для основных социально- демографическихгрупп населения г. Санкт- Петербурга.
v расходы Заемщика на содержаниеиждивенцев. Расходы на содержание иждивенцев учитываются в расходах исходя изразмера прожиточного минимума на одного жителя г. Санкт- Петербурга иЛенинградской области, действующего на момент проведения оценки;
v иные постоянные расходы Заемщика(платежипо ранее полученным кредитам и ссудам, содержание автотранспортного средства,расходы на мобильный телефон (не менее 500 руб. в месяц), аренда жилья,уплачиваемые алименты, страховые взносы и т.п.);
v расходы на содержание автомобиля (рекомендуемоезначение – не менее 1500 руб. ежемесячно).
v расходы, связанные с приобретаемой засчет Кредита Квартирой (налоги на имущество (в расчете ежемесячных расходов – 1/12 от суммыгодового взноса по уплате данного налога), расходы, связанные с возможнымремонтом и переездом в Квартиру, иные регулярные платежи и сборы, связанные сэксплуатацией недвижимого имущества (за техническое обслуживание, квартплата,свет, вода, газ, отопление и т.п.));
v расходы по обслуживанию Кредита(ежемесячный платеж по погашению кредита (аннуитетный платеж), ежемесячныйплатеж по договорам страхования).
v иные расходы, указанные вЗаявлении Заемщика на получение ипотечного кредита.
+Оценку кредитнойистории Заемщика и исполнения ими своих долговых и иных финансовых обязательствв установленные сроки:
Оценка включает в себяпроверку исполнения Заемщиком следующих обязательств:
v по ранее полученным кредитам иссудам.
Оценку кредитной историиЗаемщика в Банке Кредитный работник производит на основании данных кредитныхдосье Заемщика.
Для оценки кредитнойистории Заемщика в других банках, Кредитный работник, анализирует полученные отЗаемщика документы о его кредитной истории.
При оценке исполненияЗаемщиком своих обязательств по ранее полученным кредитам и ссудам могут бытьиспользованы также иные документы, предоставленные Заемщиком.
v по платежам за имеющееся жилье(квартиру):
— налог на имущество: наосновании документов, свидетельствующих о перечислении Заемщиком данного налогав соответствующие налоговые органы в течение не менее 2 лет, предшествующихобращению в Банк за Кредитом – в случае наличия у Заемщика в собственностинедвижимого имущества;
— по квартирной плате иплате за коммунальные и иные услуги (за техническое обслуживание, квартплата,свет, вода, газ, отопление, телефон и т.п.): на основании документов,свидетельствующих о своевременном внесении Заемщиками данных ежемесячныхплатежей не менее чем за 12 месяцев, предшествующих обращению в Банк заКредитом;
v по иным долговым обязательствамЗаемщика (арендные платежи, алименты, возврат личных долгов, уплата страховыхвзносов по договорам страхования и т.п.): на основании информации, полученнойот Заемщика и третьих лиц, а также имеющейся в Банке.
По результатам оценкиКредитный работник должен определить, является ли Заемщик ответственным приисполнении своих долговых обязательств, а также установить его готовностьвыполнять принимаемые на себя перед Банком обязательства в установленные сроки.
Наличие положительнойкредитной истории может рассматриваться Банком как компенсирующий фактор припринятии решения о кредитовании Заемщика.
+ Оценку имущественногоположения Заемщика:
Производится оценканеденежных активов Заемщика (автомобиль, дача, дом, квартира, произведенияискусства, антиквариат, и иное ценное недвижимое и движимое имуществоЗаемщика). Оценка производится на основании документов, предоставленныхЗаемщиком и свидетельствующих о наличии у него в собственности движимого инедвижимого имущества.
Вышеуказанное имуществоЗаемщика не учитывается при определении его платежеспособности и установлениимаксимальной суммы Кредита. Наличие в собственности Заемщика данного имуществаможет рассматриваться Банком как компенсирующий фактор при принятии решения окредитовании Заемщика.
+ Оценку достаточностиу Заемщика денежных средств для оплаты первоначального взноса за Квартиру иоплаты всех необходимых расходов для совершения сделки по приобретению Квартирыза счет Кредита и передаче ее в ипотеку Банку:
Денежные средства,которыми должен обладать Заемщик на момент предоставления ему Кредита, должнысоставлять сумму первоначального взноса за Квартиру плюс денежные средства,необходимые для покрытия всех единовременных расходов, связанных сприобретением Квартиры за счет Кредита и передачей ее в ипотеку Банку.
Единовременные расходы,связанные с получением Кредита на покупку Квартиры и передаче ее в залог Банкувключают в себя:
— плата комиссионноговознаграждения риэлтору за поиск Квартиры (в среднем от 4% до10% от сделки);
— плата за предоставлениенеобходимых справок по приобретаемой Квартире (ПИБ – 600 руб., ГБР);
— плата Оценочнойкомпании за независимую оценку стоимости Квартиры (в среднем от 50$ до 100$);
— плата Страховойкомпании за предстраховую экспертизу и Экспертизу титула Квартиры (в среднем100-120$);
— плата за оформлениедокументов с привлечением нотариуса (1% от суммы);
— государственная пошлиназа государственную регистрацию документов, оформляемых при совершении ипотечнойсделки в рамках данного Положения, в ГБР и регистрационные сборы в соответствиис действующим законодательством РФ (от 200 руб.);
— комиссии Банка заоткрытие Рублевых и Валютных счетов;
— комиссии Банка зарассмотрение заявки Заемщика на выдачу ему Кредита (от 1200 руб.) и за выдачукредита (от 1% от суммы Кредита);
— расходы по оплатестраховых взносов (при заключении комплексного договора страхования – от 1% отстраховой суммы (в случае, если они производятся за счет собственныхденежных средств Заемщика).
— плата за арендуиндивидуальных сейфов Банка – 350 руб.;
— плата за проверкуБанком проверка подлинности купюр (по согласованию сторон).
Наличие у Заемщиказначительного объема денежных средств и высоколиквидного имущества сверх суммы,необходимой для оплаты первоначального взноса за Квартиру и покрытия всехуказанных выше единовременных расходов, может рассматриваться каккомпенсирующий фактор при принятии решения о его кредитовании. Расчет примернойсуммы единовременных расходов Заемщика по оформлению ипотечной сделкипроизводится программным путем.
+ Оценкуплатежеспособности Заемщика и расчет максимальной суммы Кредита:
На основаниипроизведенной оценки доходов и расходов Заемщика и Созаемщика Кредитныйработник:
Рассчитываетежемесячный совокупный доход и расход Заемщик: Расчет ежемесячного совокупногодохода и расхода Заемщика производится путем суммирования всех заявленныхЗаемщиком и Созаемщиком и проанализированных Банком доходов и расходов:
Совокупный доходопределяется по следующей формуле:
n
СД = SДiЗ + ДiСз,
гдеi= 1
n – количество учтенных при анализеЗаемщика и Созаемщика видов дохода;
ДiЗ – результат расчета конкретного вида среднемесячногодохода Заемщика;
ДiСз – результат расчета конкретного вида среднемесячногодохода Созаемщика
Совокупный расходопределяется по следующей формуле:
n
СР = SРiЗ + РiСз
где i= 1
n – количество учтенных при анализеЗаемщика и Созаемщика видов расхода;
РiЗ – результат расчета конкретного вида среднемесячногорасхода Заемщика;
РiСз – результат расчета конкретного вида среднемесячногорасхода Созаемщика
Оценивает общуюплатежеспособность Заемщика:
Оценка общей платежеспособностиЗаемщика осуществляется путем расчета коэффициента, определяющего долю общихрасходов Заемщика в его совокупном доходе (О/Д):
СР
Коэффициент О/Д = ____________* 100%
СД
СД — размер среднемесячных совокупныхдоходов Заемщика и Созаемщика (руб.);
СР – размер всех ежемесячных совокупныхрасходов Заемщика и Созаемщика
Минимальное значениекоэффициента О/Д устанавливается в размере 100%, т.е. величина всех совокупныхобязательств (расходов) Заемщика и Созаемщика должна быть менее или равна величинеполучаемого ими ежемесячного совокупного дохода.
Производитпервоначальный расчет максимальной суммы Кредита, который может бытьпредоставлен Заемщику:
Первоначальнаямаксимально- возможная сумма Кредита рассчитывается исходя из величинысобственных денежных средств, имеющихся у Заемщика, на момент осуществленияипотечной сделки, и минимальной величины первого взноса за Квартиру,определенной Положением, по следующей формуле:
(100%-20 (30)%)
SКр1 =(ССЗ-РОС) * —
20 (30)%
СЗЗ - собственные денежные средстваЗаемщика, имеющиеся на момент совершения ипотечной сделки (в расчет принимаютсяданные, указанные в Заявлении Заемщика на предоставление ипотечного кредита:денежные средства на счетах в банках, наличные денежные средства,ориентировочная стоимость недвижимости, планируемой для продажи в качествеоплаты первого взноса и т.п.);
РОС - приблизительная сумма расходовЗаемщика на оформление ипотечной сделки (в соответствии с п. 4.2.2.5.(6)Положения).
20%- минимальнодопустимая величина первого взноса за Квартиру, приобретаемую за счет Кредита(для Программы А)
30% — минимальнодопустимая величина первого взноса за Квартиру, приобретаемую за счет Кредита(для Программы Б)
Производит первоначальныйрасчет соотношения между максимальной суммой Кредита и стоимостью недвижимогоимущества, передающего Заемщиком в обеспечение Кредита:
SКр1
К/З = _________________________* 100%
СТз1
СТз1 — предполагаемая стоимость Квартиры,приобретаемой за счет Кредита, указанная Заемщиком в Заявлении на получениекредита.
Минимальная величинакоэффициента К/З составляет 30%, максимальная величина – 70%.
Оцениваетплатежеспособность Заемщика в части его способности в установленные срокирассчитаться по всем имеющимся у него денежным обязательствам:
Оценка осуществляетсяпутем расчета коэффициента, определяющего долю расходов Заемщика по кредитам изаймам в его совокупном доходе (П/Д):
СР1
Коэффициент П/Д =_______________ * 100%
СД
СР1 – размер среднемесячных расходовЗаемщика по погашению кредитов и займов.
СР1 включает в себя следующие расходы:
— ежемесячный платежЗаемщика по Кредиту (аннуитетный платеж);
— ежемесячные платежи подоговорам страхования;
— ежемесячные платежиЗаемщика по иным, имеющимся у него кредитам и займам
Максимальное значениекоэффициента П/Д устанавливается в зависимости от значения коэффициента К/З исовокупного ежемесячного дохода Заемщика следующим образом:
v в случае если коэффициент К/З ≤50%, максимально допустимое значение коэффициента П/Д устанавливается 50%.
v В случае, если коэффициент К/З>50%,максимально допустимое значение коэффициента П/Д устанавливается исходя изследующих величин:
Таблица 2 — «Зависимость значения коэффициентаП/Д от значения коэффициента К/З» Ежемесячный совокупный доход Заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчете на 1-го члена семьи Заемщика (раз) Значение коэффициента П/Д (в %) до 2,0 35 2,2 36 2,4 37 2,6 38 2,8 39 3,0 40 3,2 41 3,4 42 3,6 43 3,8 44 4,0 45 4,2 46 4,4 47 4,6 48 4,8 49 5,0 и более 50
ПМ – официальноустановленная величина прожиточного минимума в расчете на душу населения вСанкт-Петербурге (сообщается Банку Агентством).
В случае, если полученноев результате расчета значение коэффициента П/Д не соответствует указанным вышетребованиям, максимально- допустимую сумму кредита следует уменьшить.
В случае, еслииспрашиваемый Заемщиком размер Кредита превышает максимально допустимую суммуКредита, рассчитанную Банком, Кредитный работник информирует об этом Заемщика ипредлагает ему:
v изыскать возможность для увеличениявеличины обязательного первоначального взноса за Квартиру; или
v при поиске Квартиры ориентироватьсяна сумму имеющихся у него собственных денежных средств и максимально допустимуюсумму Кредита, которую ему может предоставить Банк.
Осуществляет расчетпервоначального размера ежемесячного аннуитетного платежа
На данном этапе расчетаннуитетного платежа производится исходя из расчетной величины максимальнойсуммы Кредита, которую Банк может предоставить заемщику. В случае, еслизаявленная Заемщиком в Заявлении на предоставление ипотечного кредита суммаКредита меньше сложившейся расчетной величины максимально возможной суммыКредита, и Кредит требуется Заемщику в сумме, не более указанной в егозаявлении, расчет аннуитетного платежа производится исходя из суммы Кредита,указанной в заявлении Заемщика на предоставление ипотечного кредита.
Аннуитетный ежемесячныйплатеж Заемщика по кредиту рассчитывается по следующей формуле:
/>
ОСЗ - остаток суммы задолженности поКредиту на расчетную дату (на момент первоначального расчета аннуитетногоплатежа данная величина равна сумме Кредита);
ПС - месячная процентная ставка поКредиту, равная 1/12 от годовой процентной ставки по Кредиту;
Кол. мес. – количество полный процентныхпериодов (месяцев), оставшихся до полного возврата Кредита (на момент расчетааннуитетного платежа при оформлении Кредитного договора = сроку кредитования).
Величина ежемесячногоплатежа по кредиту и уплате процентов за его использование (аннуитетныйплатеж) не должна превышать 35% совокупного дохода Заемщика иСозаемщика за соответствующий период.
Все расчетысреднемесячного уровня дохода и расхода Заемщика (Созаемщика), а также расчетыкоэффициентов П/Д и К/З, размера аннуитетного платежа и максимальной суммыКредита, которую Банк может предоставить Заемщику.
После проведения «Андеррайтингаквартиры»:
Производитокончательный расчет максимальной суммы Кредита, который может бытьпредоставлен Заемщику:
Окончательный расчетмаксимально — допустимой суммы Кредита рассчитывается исходя из залоговойстоимости Квартиры, выбранной Заемщиком, определенной в соответствии стребованиями Кредитной политики Банка:
СТз2
SКр2 =_______________________________________
80% (70% - дляПрограммы Б).
СТз2 – окончательная залоговая стоимостьКвартиры, приобретаемой за счет Кредита.
Залоговая стоимостьКвартиры определяется исходя из ее минимальной стоимости, определенной подоговору купли-продажи Квартиры и данным независимой оценки (в расчетпринимается минимальная сумма).
В случае, еслимаксимальная сумма Кредита в соответствии с расчетом, меньше заявленнойЗаемщиком в Заявлении на получение ипотечного кредита, Кредитный работник связывается сЗаемщиком на предмет возможности в целях увеличения суммы Кредита: увеличениясрока кредитования (в пределах допустимого по Заемщику), наличия какого-либодополнительного источника дохода у Заемщика и/или Созаемщика, увеличениякоэффициента надежности. В случае если все предпринимаемые меры не привели квозможности утверждения испрашиваемой Заемщиком суммы и Заемщик отказывается откредита, в той сумме, которую ему может предоставить Банк, в связи с еенедостаточностью, вопрос о выдаче Кредита на Полномочный орган Банка невыносится, документы, предоставленные в Заемщиком в Банк возвращаются Заемщику.Уведомление Заемщика о максимально возможной сумме Кредита и отказ Заемщика отее получения в связи с недостаточностью отражаются в андеррайтинге Заемщика.Электронный файл по Заемщику, сформированный с применением программногообеспечения, храниться в течение 1 года с момента отказа Заемщика от полученияКредита.
В случае, еслимаксимальная сумма Кредита в соответствии с расчетом, больше заявленнойЗаемщиком в Заявлении на получение ипотечного кредита, Кредитный работник уведомляет Заемщикао полученном результате. В случае превышения максимальной суммы Кредита насуммой, заявленной Заемщиком, на Полномочном органе Банке целесообразноутвердить максимальную сумму Кредита, полученную в результате расчета. При этомв заключении об андеррайтинге Заемщика отражается информация об информированииЗаемщика об утверждении ему Банком большей суммы Кредита и его согласие на это.
Производитокончательный расчет коэффициентов К/З и П/Д. Окончательный расчет коэффициентовК/З и П/Д осуществляется в порядке, указанном выше, исходя из окончательногорасчета максимальной суммы Кредита и залоговой стоимости Квартиры, определеннойв соответствии с требованиями Кредитной политики Банка.
Осуществляет расчетокончательного размера ежемесячного аннуитетного платежа. На данном этапе расчет аннуитетногоплатежа производится исходя из окончательной суммы Кредита, которую Банкпредполагает предоставить Заемщику.
Расчет аннуитетногоплатежа содержит информацию о его размере, а также данные о ежемесячном остаткезадолженности Заемщика по Кредиту после уплаты очередного аннуитетного платежа.
Рассчитанный размераннуитетного платежа является окончательным и отражается в Кредитном договоре.Таблица с расчетом аннуитетного платежа является приложением к Кредитномудоговору.
По результатампроизведенного андеррайтинга Заемщика Кредитный работник с применениемпрограммного обеспечения производит необходимые расчеты (прописанные выше), оцениваеткредитный риск по Кредиту, который может быть предоставлен Заемщику наприобретение Квартиры и составляет с применением программного файла «Отчет обандеррайтинге Заемщика.
Отчет об андеррайтингеЗаемщика составляется с применением программного обеспечения.
На основании полученнойиз Кредитного отдела служебной записки, Специалист ДБ проводит проверкублагонадежности Заемщика и достоверности предоставленной им в Банк информации оразмере получаемого Заемщиком/Созаемщиком дохода. По итогам проверкисоставляется заключение о целесообразности предоставления Заемщику Кредита.Срок проведения проверки и составления заключения – 3 рабочих дня с моментаполучения служебной записки из Кредитного отдела.
На основании полученнойслужебной записки, Специалист ДПВ проводит правовую экспертизу полученных изКредитного подразделения документов и по ее результатам составляетсоответствующее заключение. Срок проведения правовой экспертизы документов исоставления заключения — 3 рабочих дня с момента получения служебной записки изКредитного отдела.
После оформлениязаключения о целесообразности предоставления Заемщику Кредита на покупкуКвартиры, результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения ипередаются на рассмотрение кредитного комитета (Кредитный работник формируеткредитное досье Заемщика документами, полученными от последнего, а такжесоставленными Банком в ходе проведения андеррайтинга Заемщика)
Далее кредитный комитетрассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучаетсоответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или оботказе в ее представлении.
Лист согласованияоформляется по форме, принятой в Банке.
Максимальный срокдействия решения Полномочного органа Банка о выдаче Заемщику Кредита – 4 месяцас момента принятия Полномочным органом Банка решения о выдаче Кредита.
Заключение всех договоровв рамках сделки по приобретению Заемщиком Квартиры за счет Кредита Банка инепосредственно фактическая выдача Кредита должны быть осуществлены в течениесрока действия решения Полномочного органа Банка о выдаче Заемщику Кредита.
О принятом Банком решенииЗаемщик уведомляется в письменном виде.
Вместе с УведомлениемЗаемщику передаются Памятки для получения ипотечного кредита, а также переченьдокументов, необходимых Банку для проведения андеррайтинга Квартиры и переченьаккредитованных Банком компаний (страховые, оценочные, нотариусы).
Одновременно суведомлением Заемщика о принятом Банком решении о выдаче Кредита, Кредитныйработник готовит и направляет в Агентство «Заявку на проведение экспертизыЗаемщика».
Согласование с Агентствомрезультатов андеррайтинга Заемщика осуществляется в электронном виде.
Срок рассмотренияАгентством полученных из Банка документов и экспертизы Заемщика – 5 рабочихдней, со дня получения из Банка соответствующей Заявки. По результатампроведения экспертизы Заемщика Агентство направляет в Банк отчет о Результатахпроведенной экспертизы Заемщика, с уведомлением о принятии или непринятииположительного решения.
Проведение на данномэтапе согласования с Агентством результатов проведенного Банком андеррайтингаЗаемщика осуществляется по усмотрению коммерческого подразделения,обслуживающего Заемщика. Проведение Агентством экспертизы Заемщика может бытьосуществлено также на этапе обязательного согласования с Агентством параметровипотечной сделки (Экспертизы ипотечной сделки).
Существуют компенсирующиефакторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита,которые можно рассмотреть в таблице 3. Компенсирующиефакторы в целом носят субъективный характер и, следовательно,не подвергаютсяточной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующийфактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечныйкредит.
Эксперт по андеррайтингудолжен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению илиотказу в выдаче ипотечного жилищного кредита.
Таблица 3 — «Основные компенсирующие факторы ифакторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита»Компенсирующие факторы Факторы риска
- Большой размер первоначального взноса;
— Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы;
— Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса;
— Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижению по службе;
— Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.);
— Подтвержденная способность к накоплению денежных средств;
Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам.
— Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода);
— Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии;
— Неблагоприятная кредитная история заемщика;
— Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита;
— Специфика профессионального риска заемщика. Риск потери трудоспособности;
— Возраст заемщика.
При положительном решениикредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примернуюсмету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут бытьпредусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлтерам; расходы по оценкезалога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрациинедвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи;нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе – «Подготовкаи заключение Кредитного договора, оформление Закладной». — Банкзаключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороныруководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексомРоссийской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договорубанк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерахи на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить всрок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее.
Все расходы по оплатестраховых взносов по заключенным со Страховой компанией договорам страхованиянесет Заемщик (в случае, если оплата страховых взносов производитсяЗаемщиком за счет собственных денежных средств).
В каждом кредитномдоговоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор,имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
· сумма кредита иразмер банковского процента;
· порядок и срокивыдачи кредита;
· порядок и срокипогашения процента;
· описание и ценаобеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
· размер санкций,уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно сзаключением кредитного договора заключается договор залога и оформляетсязакладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этихдокументов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
Государственнаярегистрация Договора купли- продажи квартиры и закладной производится впорядке, определенном Банком.
«Выдача кредита» — Оплата Заемщиком за счетсобственных денежных средств первого взноса за Квартиру в размере, не менее 20%(30%) от ее минимальной стоимости, определенной в соответствии с Договоромкупли- продажи Квартиры или по данными независимой оценки Квартиры,производится Заемщиком до фактической выдачи ему Кредита.
Оплата Заемщикомпервого взноса за Квартиру осуществляется:
— путем безналичногоперечисления денежных средств с Рублевого счета Заемщика, открытого в Банке, надепозитный счет вклада до востребования в национальной валюте, открытый на имяПродавца — физического лица или на расчетный счет Продавца — юридического лица,на основании заявления Заемщика.
— наличными денежнымисредствами.
В случае если, стоимостьКвартиры по Договору купли-продажи превышает ее стоимость по данным независимойоценки Квартиры, разница между стоимостью Квартиры по договору купли- продажи иразмером Кредита + суммой обязательного первого взноса за Квартиру, подлежит уплатеЗаемщиком за счет собственных денежных средств одновременно с оплатой первоговзноса.
Выдача Кредитапроизводится на основании распоряжения Кредитного отдела, подписанногоДиректором/ Управляющим Коммерческого подразделения, обслуживающего Заемщика,путем направления валюты Кредита на Валютный/Рублевый счет Заемщика, открытый вБанке.
Далее осуществляетсясопровождение кредита, которое включает:
· наблюдение засохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
· выдачу кредита впорядке, предусмотренном в кредитном договоре.
· контроль надцелевым использованием кредита в период строительства или реконструкцииобъектов кредитования;
· контроль зарегулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора,сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроковпогашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляютотсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за периодпользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторныхсроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, иначинаются операции по реализации залога. [62]
/>3.2 Роль Агентства по ипотечномужилищному кредитованию и перспективы его развития
На протяжениинескольких последних лет ипотека является предметом бурных дискуссий. Этоположительное явление обусловлено тем, что использовавшиеся ранее механизмыпроведения жилищной политики в стране в новой экономической ситуации оказалисьнеэффективными. И связано это не столько с ухудшением состояниягосударственного бюджета, сколько с изменением роли и места всех без исключенияинститутов по отношению к решению жилищной проблемы
В России на сегодняшнийдень развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое –централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлениемразвития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразныхмоделей в регионах РФ.
Формирование государственнойпрограммы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне посозданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующемуформированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданныхипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынокипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынокипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующихмеханизмов от долгосрочных инвесторов.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечногокредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.(Основные характеристики ипотечного кредита, выдаваемого Северо-Западнымфилиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию можно увидеть втаблице 9 Приложения №6)
Главнаязадача Агентства — способствовать развитию жилищного ипотечного кредитованияпосредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемыхкоммерческими банками первоначальными кредиторами.
Агентство было зарегистрированов качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Государствомбыло перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования уставногокапитала, который на 100% принадлежит Правительству РФ. От лица РоссийскойФедерации выступает Мингосимущество России.
При создании Агентства взначительной степени использовался положительный опыт создания и работыструктуры-аналога в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация является единственнымакционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, чтоона позволяет Агентству, как самостоятельной организации проводить достаточногибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты еговложений. [68]
Основными функциямиАгентства являются:
1)определение стандартов и правилипотечного кредитования: разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценкакачества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; проведениеэкспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществлениепостоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализдеятельности банков, продающих кредиты;
2) осуществление операций навторичном рынке ипотечных кредитов: покупка ипотечных кредитов; выпуск ипродажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторамдоходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
3) оказание технической помощи иобучение специалистов в области ипотечного кредитования: оказаниетехнической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществлениеразработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведениесеминаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказаниетехнической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечнымикредитами.
На первомэтапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам напокупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственникомжилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залогбанку-кредитору. Назначение кредита — выделение средств на покупку — специальнооговорено кредитным договором, а ответственность за целевое использование кредитазаемщиком возложена на банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляетсябанком-кредитором.
Согласноконцепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить нанесколько этапов, представленных.
Параметрыипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и банками.Так, на настоящий момент сумма кредита и платежи по нему предполагают привязкук долларовому эквиваленту. Предпочтительной формой кредита является аннуитетныйкредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке ЛИБОР. Кредитыдолжны предоставляться на срок до 27 лет с ежемесячными обратными выплатами.
Одним изважнейших требований Агентства является также проведение банками процедурыандеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение ежемесячного платежа покредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммыкредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%. К обязательнымвидам страхования, предусмотренным в ипотечной схеме, на данный моментотносятся страхование утраты и повреждения предмета залога, а также страхованиежизни и трудоспособности заемщика.
Возможностьдосрочного погашения по кредитам предусматривается с определеннымиограничениями. Во-первых, в течение первых 12 мес. после получения кредитазаемщик не имеет права на досрочное погашение, т.е. мораторий надосрочное погашение. Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 500 долл. США.В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме.По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчетаннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.
Ввидунестабильной экономической ситуации в России возможность досрочного гашенияважна как для заемщика, так и для банка. Заемщик должен иметь возможностьсократить свою задолженность в условиях ухудшения общей экономической ситуацииили по индивидуальным причинам. Досрочное погашение снижает долговую нагрузкуна заемщика и повышает его кредитоспособность, в чем, в свою очередь,заинтересованы банки.
Более высокаяответственность заемщика стимулируется целевым использованием кредитаисключительно на приобретение жилья. Более продуманное региональноезаконодательство в части обращения взыскания на создание жилищных резервныхфондов, облегчающих процедуру выселения неплатежеспособных заемщиков, такжеспособствуют более строгому подходу к выплатам по кредиту. Как показываетпрактика, заемщики стремятся не нарушать договоренности с банками и даже в условияхкризиса и стремительного падения реальных доходов производят выплаты в срок илиприбегают к досрочному гашению
На второмэтапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированныеипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования поипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживанияостаются за банком.
Ответственностьбанков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случаенеуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячнойвыплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, осуществляет выплату покредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. Максимальное числовыплат банка по данной схеме — три в течение одного года. Если, в конечномсчете, кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкупипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком опогашении оставшейся суммы основного долга.
Вариантымогут включать реструктуризацию кредита по различным параметрам(пролонгирование, снижение процентной ставки, частичное, полное, досрочноегашение) или процедуру обращения взыскания. Процедура обратного выкупапредполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене,равной остатку ссудной задолженности по кредиту.
В случаеотказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в судна реализацию процедуры обращения взыскания. В случае банкротстваобслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит вдругой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банкаАгентство самостоятельно обслуживает кредит
На третьемэтапе Агентство предполагает выпускать ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами.
Одна из наиболеесерьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – этомалочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительнорастущую очередь.
Благодаря ипотечномукредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемыоказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базуна срок кредитования (30 лет), получать единовременную комиссию за андерайтинг,повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать спредприятиями строительного комплекса.
Сегодня количество банкови риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растетпостоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограниченыотсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные иотносительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлтерам возможность выйти нарынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевыхкредитов.
Двухуровневая системазаключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схемеработают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большогособственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдалипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредитаобращается в банк. [64]
Банк, как первичныйкредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработаннымАгентством.
Они едины по всейтерритории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор,создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупкизакладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, всвою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и набазе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ценных ипотечныхбумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются врегионы путем приобретения закладных.
Таким образом,двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы,что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал сфинансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечногокредитования.
Разработанные Агентствомстандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовыеформы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредиторузначительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлениикредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечногокредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременнуюкомиссию от 5 до 10 тыс. руб.
Еще полгода назад ставкипо ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья составляли 13-14 процентовгодовых в валюте.
Сегодня строители,заинтересованные в притоке новых клиентов, убедили банки в необходимостиснизить процентную ставку до 10,5-11 процентовгодовых в валюте.
Минимальная сумма кредитасоставит 20 000 долларов США. И хотя на стадии строительства процентная ставкасоставляет– 14%, после регистрации права залога банка она составляет всего 10%годовых в валюте.
Первоначальный взнос,необходимый для покупки квартиры – 30% от ее стоимости. На похожих условияхготовы кредитовать квартиры корпорации «Петербургская Недвижимость» сразунесколько банков: Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк,Промстройбанк, Дельтакредит — банк.
Эта программа рассчитанана заемщиков не старше 55 лет, имеющих накопления в сумме 30 процентов отстоимости квартиры. Кредиты выдаются на срок от 5 до 15 лет под 14 процентовгодовых на стадии строительства, и под 10,5 процентов после регистрации объектанедвижимости.
По словам сотрудниковкредитной организации, они не будут требовать от клиентов заключения страховыхсоглашений, которые обычно увеличивают стоимость кредита еще на 1-2 процента.
Как пояснил председательСеверо-Западного банка Сбербанка России Леонид Шац, «в строящейся квартиреникто не прописан, нет проблем с выселением заемщика, а значит, отпадает инеобходимость в страховании сделки».
На сегодняшний день, ещераз упомяну, ставку, которую рекомендует Агентство, составляет 10.5-11% годовыхв валюте, и данная доходность, которую получает первичный кредитор прифактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущейдоходности ГКО ОФЗ.
Поэтому данный бизнесявляется достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовыхинститутов.
Сегодня для активизациивыдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готовозаключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое- первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объемпоставки закладных; второе – сопровождение таких закладных будет осуществлятьрегиональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.
С сентября прошлого годапо март текущего года ставка рефинансирования была установлена 10,7% годовых, ана данный момент 10,0%. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитованияустанавливалась на уровне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так прощес точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.
Данное снижение отражаетситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставкиБанком России, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынкегосударственных ценных бумаг.
Одновременно Агентствоприняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в ранееприобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля 2007г. ставки поним также до уровня 10.5-11% годовых.
Таким образом, те, ктобрал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях.Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов длянаселения, а также на повышение эффективности деятельности всех участниковсистемы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.
Следует также отметить,что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, посколькузначительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов.
Объем ипотечногокредитования в России в 2006 году увеличился в 2 раза (на 14 млрд. руб.) исоставил 32.46 млрд. руб.
Таким образом, ожидаяувеличения объемов ипотечного кредитования в России, для того, чтобы быть всостоянии рефинансировать эти закладные, Агентство планирует во 2 кварталеразместить свои корпоративные облигации в дополнение к собственным средствам(690 млн. руб. составляет уставный капитал Агентства).
Полученные средства будутнаправлены на выкуп закладных. Проспект эмиссии внесен на регистрацию в ФКЦБ и,соответственно, от конъюнктуры рынка в течение 2 квартала Агентство выйдет нарынок с размещением.В 3 квартале Агентство планирует сформировать ипотечноепокрытие и при наличии федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах»осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием государственныхгарантий, предусмотренных в федеральном бюджете на будущий год.
Всего федеральнымбюджетом текущего года предусмотрены госгарантии на сумму 4.5 млрд. руб.
Таким образом, ипотекастановится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового рынка, и на этонеобходимо, как минимум, обратить внимание.
В свою очередь, Агентстводля обеспечения сбалансированности господдержки ипотеки на федеральном ирегиональном уровнях, а также с учетом уже ранее выделенных средств изфедерального бюджета, внесло соответствующее предложение по проекту федеральногобюджета на будущий год.
В заключении хотелось быотметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки дляразвития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения междусубъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечногожилищного кредитования.
Немаловажным факторомявляется интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Такимобразом, в скором будущем можно рассчитывать на то, что в России выстроитсяотлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая системаипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумагкак неотъемлемой ее части.3.3 Рынокипотечного кредитования в Санкт-Петербурге
Всесуществующие сегодня на рынке ипотечные программы условно можно разделить надва больших блока. Первая группа – целевые кредиты под залог покупаемойнедвижимости. В первую очередь это кредит на покупку готовой квартиры. При этомквартира может находиться как в Санкт-Петербурге и области, так и в другихрегионах, где представлен банк-кредитор. Срок предоставления кредита в этомслучае составляет от 1 года до 30 лет, а процентная ставка – от 9,5% годовых ввалюте.
Вторая группа– потребительские ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости (квартиры,дома, земельного участка). Кредитные средства в этом случае заемщик можетнаправить на различные цели, например ремонт и благоустройство жилья, долевоестроительство, покупку недвижимости, строительство дома. Процентные ставки вэтом случае – от 9,9 % в валюте.
Главнаяновинка нынешнего года – это долгожданные ипотечные программы, позволяющиепокупать в кредит любую отдельно взятую комнату в коммунальной квартире. Такиекредиты очень востребованы заемщиками, особенно после прошлогоднего взлета цен.После двукратного подорожания многие не могут купить квартиру даже в кредит.Остается выбирать жилье за городом или покупать комнату.
Постоянносовершенствуется и упрощается процедура выдачи кредитов. Получить одобрение внекоторых банках можно буквально за несколько дней, а сама сделка (включаявзаиморасчеты) может занимать менее недели. [30]
В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербурге практическисложился. Разработана и успешно функционирует система регистрации правсобственности на все виды объектов недвижимости. Активно развиваетсяинфраструктура рынка, корпоративная деятельность девелоперских, риэлтерских,оценочных, информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействиес органами местной власти и управления.
Специфика ипотечного жилищного кредитования, требования,предъявляемые к его ресурсному обеспечению, а также технологиям андеррайтинга,выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, в значительной степени сужает кругучастников рынка.
Максимальный размер кредита определяется, исходя из доходасемьи с учетом числа несовершеннолетних иждивенцев, таким образом, чтобыежемесячный аннуитетный платеж по кредиту, включающий погашение части основногодолга и начисленных процентов, не превышал трети семейного дохода.
Выдача кредитов по этим программам сопровождаетсястрахованием по трем видам рисков приобретаемой квартиры от рисков повреждения,жизни и временной нетрудоспособности заемщика, утраты прав собственности наквартиру.
Общая годовая стоимость всех видов страхования в аккредитованныхстраховых компаниях составляет 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10%.Страховая сумма ежегодно уменьшается со снижением задолженности по кредиту.
Следует отметить, что в настоящее время Агентство поипотечному жилищному кредитованию находится в стадии реорганизации идеятельность по обеспечению выдачи кредитов не ведет. По завершенииреорганизации главными целями Агентства станут:
1. Формирование рынка долгосрочных ипотечных жилищныхкредитов, выдаваемых российскими коммерческими банками частным заемщикам, и ихпоследующее рефинансирование Федеральным агентством посредством выкупазакладных для обеспечения ликвидности банков;
2. Стандартизация и унификация процедур ипотечногокредитования для снижения кредитного риска и обеспечения высокой надежностивыпускаемых агентством ценных бумаг.
3. Поддержка интересов рынка ипотечного кредитования вправительственных органах и других государственных организациях.
Учитывая производныйхарактер спроса на ипотечные кредиты от общего объема спроса на рынкенедвижимости и доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков,можно с определенным приближением определить объем рынка ипотечных кредитовСанкт-Петербурга в размере более 200 млн. долларов при количестве потенциальныхзаемщиков с платежеспособным спросом — 30 тысяч семей.
Из них, как минимум, 10тысяч семей, полностью отвечает предъявляемым требованиям покредитоспособности.
Таким образом, несмотря на заинтересованность в развитииипотечного жилищного кредитования со стороны и государства, и населения, истроительной отрасли, и других участников рынка недвижимости, к настоящемумоменту освоено менее 20% Санкт-Петербургского рынка жилищного ипотечногокредитования.
Но даже при таком состоянии рынка ипотечного кредитования вСанкт-Петербурге количество, общий объем и средний размер кредитной сделки изгода в год увеличиваются. Динамика показателей кредитного портфеля по программеDeltaCredit, сформированного в 2004-2006 годах, приведено в табл.4.
Таблица 4. — « Динамика показателей кредитного портфеля по программеDeltaCredit» 2004 год 2005 год 2006 год Число выданных кредитов, ед. 62 80 91 Общий объем выданных кредитов, долл. США 1,562,184 2,194,352 2,973,248 Средний размер кредита, долл. США 25,197 33,194 42,192
В свою очередь, за времяработы консультационного центра в Северо-западном филиале Агентства поипотечному жилищному кредитованию, были предоставлены консультации и проведенапредварительная квалификация более 3000 граждан.
Анализ рынка ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге,показывает, что основной проблемой, препятствующей развитию ипотеки, являетсянизкий уровень доходов граждан, нестабильность платежеспособности населения.
Кроме этого, причины недостаточно динамичного увеличенияколичества и роста объемов выдаваемых кредитов.
Так планируется, что в этом году по ипотечному кредитованиюбудет приобретено около 10% строящегося жилья.
В городском бюджете заложено более 100 млн. рублей насубсидирование ипотечного кредитования работников бюджетной сферы.
По моему мнению, недостаточноеувеличение количество выданных кредитов заключается в следующем:
· значительныйудельный вес недекларируемых доходов граждан. Документально подтвердить своидоходы могут не более 10-12% потенциальных заемщиков.
· сохраняющаяся навысоком уровне процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, доминированиекредитов в иностранной валюте.
· в структурепредложения жилья наибольший удельный вес занимает так называемый первичныйрынок за счет различных форм долевого участия в строительстве жилья, объектыкоторого на стадии строительства не могут выступать предметом ипотеки.
· недостаточнаяинформированность продавцов жилья о сущности и особенностях сделоккупли-продажи жилья за счет ипотечного кредита, их недоверие кбанкам-кредиторам, а зачастую нежелание использовать официальные механизмыденежных расчетов.
· неподготовленностьдругих участников рынка недвижимости и в первую очередь агентств. Из десятковагентств недвижимости, работающих на санкт-петербургском рынке, тольконесколько используют возможности жилищного ипотечного кредитования.
Кроме того, статья 446 Гражданского процессуального КодексаРФ, ограничивает обращение взыскания на жилое помещение, принадлежащеегражданину-должнику, что существенно сужает возможности кредиторов и создает дополнительныериски в сфере жилищного ипотечного кредитования.
Как показал анализпрограмм ипотечного кредитования в России, одними из самых активных участниковэтого процесса наряду с региональными администрациями являются банки. Однакодеятельность банков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важнымиобстоятельствами.
Основными препятствиямидля нормального развития ипотечного кредитования являются следующие основныемоменты.
Прежде всего, этопроблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельнопривлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием нарынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые дляипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет.
Сегодня на эти срокиреально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка.Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объемпредложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объемуспроса.
Источников формированиядолгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средстваспециализированных международных финансовых структур. Во-вторых,государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут бытьвыделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти нарублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентамкредиты на длительные (вплоть до 15-20 лет) сроки, соответственно снизивкосвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.
Если первый блок проблемсвязан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает врезультате неподготовленности российского законодательства к процессуипотечного жилищного кредитования.
Это сдерживающие развитиеипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческиебанки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченныесредства.
В связи с этим необходимовнесение ряда изменений и дополнений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации, направленных на формирование рынка доступного жилья:
Гражданский кодексРоссийской Федерации. Изменения должны быть направлены на создание правовых условий дляразвития ипотечного жилищного кредитования, кредитования строительства жилья, атакже развития рынка жилья в целом. Предлагаемые дополнения и изменения помогутснизить риски и затраты на рынке жилья и ипотечного жилищного кредитования,создадут условия для привлечения дополнительных инвестиций в этот секторэкономики и позволят повысить доступность приобретения жилья для граждан.
1. Гражданский Кодекс РоссийскойФедерации не содержит положений о том, что объекты незавершенного строительстваявляются недвижимым имуществом.
Однако, ст. 25 ФЗ «Орегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» гласит, что: «В случаенеобходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства правона указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основаниидокументов, подтверждающих право пользования земельным участком для созданияобъекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основаниипроектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объектанезавершенного строительства».
Несмотря на это, практикаприменения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости даёт достаточныеоснования для того, чтобы и статья 130 ГК РФ была дополнена указанием на этот новыйвид недвижимого имущества — объект незавершенного строительства.
Необходимость еговключения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особойзначимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью вдальнейшем значительно детализировать их правовой режим, особенно вопросыипотеки и регистрации, прав на подобные объекты при кредитовании строительства.
2. В пункте 2 статьи 292ГК требуется ввести норму о прекращении права пользования данным жилымпомещением членами семьи прежнего собственника при переходе права собственностина жилой дом, квартиру или иное жилое помещение (далее – жилое помещение) кновому собственнику.
Целью данного измененияявляется создание максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости иснижения рисков ипотечного кредитования.
В результате реализацииданной поправки в законодательство будет введено дополнительное основаниепрекращения права пользования жилым помещением членом семьи собственника. Этимоснованием будет являться переход права собственности на жилое помещение отпрежнего собственника к приобретателю. В силу этого основания новый собственниквправе будет требовать выселения членов семьи бывшего собственника, так какжилое помещение перейдет к приобретателю без обременений.
Соответствующие измененияи дополнения необходимо также внести в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» и новый «Жилищный кодекс».
3. Согласно действующейредакции пункта 4 статьи 292 ГК отчуждение жилого помещения, в которомпроживают несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваютсяих права или охраняемые законом интересы, допускается только с согласия органаопеки и попечительства.
Данное существенноеусловие в правоприменительной практике значительно затрудняет оборот жилыхпомещений в целом и ипотечные правоотношения в частности.
Прежде всего, в силупункта 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав изаконных интересов детей возлагается на их родителей, которые являютсязаконными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересовв отношениях с любыми физическими и юридическими лицами без специальныхполномочий.
Тем самым законодательнофункции защиты прав и законных интересов несовершеннолетних (в рассматриваемыхслучаях – жилищных) закреплены за их родителями, а не за органами опеки ипопечительства.
В условиях отсутствиянормативно правовых актов, регламентирующих понятие (нарушения интересовнесовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения), органы опеки ипопечительства зачастую необоснованно запрещают отчуждение жилых помещений, ненеся при этом никакой финансовой ответственности.
В тех случаях, когдаорганы опеки и попечительства все же выдают разрешение родителям на отчуждениежилых помещений, перед родителями ставятся условия, не всегда отвечающиеинтересам детей и не всегда исполнимые (одновременное приобретение другогожилья, зачисление средств на счет, открытый на имя ребенка и проч.).
Таким образом, норма ополучении в органах опеки и попечительства предварительного разрешения(согласия) на сделку не может рассматриваться как эффективный способ защитыправ несовершеннолетних детей. Предлагается установить, что требованиеполучения согласия органа опеки и попечительства, распространяемое лишь наотчуждение жилого помещения собственником, несовершеннолетние дети которогоимеют право пользоваться этим жилым помещением в случае, если собственникограничен или лишен родительских прав.
Предлагаемое изменениередакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедурысовершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административныхзлоупотреблений.
4. В соответствии счастью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее — ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.
Нотариус удостоверяетсделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства РоссийскойФедерации о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которыхзаконодательством Российской Федерации и республик в составе РоссийскойФедерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонамсмысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. Пожеланию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.
Федеральный закон «Обипотеке (залоге недвижимости)» также предусматривает, что договор об ипотекедолжен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации (п.1ст. 10 данного Закона).
В тоже время, всоответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органырегистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с моментагосударственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступаетв силу.
При этом регистрациюсделок с недвижимостью орган по регистрации обязан, на основании ст. 13указанного Закона, проверять, в том числе и законность сделки, путем проведенияправовой экспертизы предъявляемых документов.
Размер пошлины занотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, чтоведет к значительному увеличению издержек при ипотечном кредитовании.
Таким образом, участникикредитования несут существенные материальные и временные издержки напрохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение игосударственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, чтоделает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает егоразвитию.
Исходя из этого,установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоровипотеки, а также их государственной регистрации является неоправданным иобременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку в настоящеевремя институт нотариального удостоверения во многом дублирует функциигосударственной регистрации.
Поэтому целесообразно исключитьтребование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки,заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленногона приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этомвозможность добровольного нотариального удостоверения сделки у гражданостается.
5. В соответствии спунктом 4 статьи 340 ГК РФ при ипотеке земельного участка предполагается, чтоздания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являютсяпредметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.
Развитие рынка доступногожилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение банковских кредитовна строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, прикоторой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений,сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное неустановлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращениевозможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимогоимущества, на нем расположенного.
Принятие поправки требуетвнесения изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» и Федеральный закон «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним».
Гражданскийпроцессуальный кодекс Российской Федерации. 1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК).
Согласно пункту 1 статьи446 ГПК «Имущество, на которое не может быть обращено взыскание поисполнительным документам» взыскание по исполнительным документам не может бытьобращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членовего семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении,оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Этоже ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположеныданные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано сосуществлением предпринимательской деятельности.
Данная норма статьи 446не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взысканияна заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являютсяоснованием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жиломдоме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилойдом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возвратакредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этогожилого дома или квартиры.
Обращение взыскания можетбыть также произведено на индивидуальный жилой дом с земельным участком, накотором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства,а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства спомощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возвратаэтих средств.
Таким образом,существующие и предлагаемые положения закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»на практике не могут быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих импроцессуальных норм.
Однозначный запретГражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взысканияна жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, дажев случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должникомсредств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещенияили на улучшение жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечногожилищного кредитования населения.
Данная норма, неизмеримоповышая риски для кредитных организаций и вынуждая их предоставлять ипотечныежилищные кредиты только на приобретение второго жилища, является препятствиемдля получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо неимеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.
Предлагаемые изменения позволятболее сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей июридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительногоисполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшитвозможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.
Кроме того, предлагаемыеизменения создают условия для вовлечения в сферу ипотечного жилищногокредитования значительного числа граждан, чьи возможности улучшить своижилищные условия не могут быть реализованы по вышеприведенным причинам, и будетспособствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в РоссийскойФедерации, как механизма, обеспечивающего формирования рынка доступного жилья.
Налоговый кодексРоссийской Федерации. В настоящее время развитие рынка доступного жилья сдерживаетсянедостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующуюфункцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, кчислу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичногорынка ипотечных кредитов и другие.
Оптимизацияналогообложения физических лиц позволит создать условия для более эффективногоразвития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способностинаселения на рынке жилья.
Для достижения поставленныхцелей необходимо частично изменить подход к действующему в настоящее времяпорядку осуществления в целях налогообложения доходов физических лицимущественного вычета при приобретении жилья, а также при его последующейреализации.
Предлагается установитьследующие положения:
· предоставлениесубъектам Российской Федерации права увеличения размера имущественногоналогового вычета при приобретении (строительстве) жилого дома или квартиры впределах соответствующих доходов региональных бюджетов;
· изменениемеханизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющегополучать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома иликвартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) настроительство или приобретение жилья, не только в налоговых органах поокончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налоговогоагента (работодателя по основному месту работы) при условии подтвержденияналоговыми органами права на имущественный вычет;
· предоставлениеимущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья, независимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение(строительство) другого жилья на территории Российской Федерации;
· распространениеимущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевыхкредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территорииРоссийской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так идругими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этомимущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими некредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставкирефинансирования Банка России;
· установлениеставки в размере 13% по налогообложению доходов в виде материальной выгоды,полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами(займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, наосновании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов);
· снижение напереходный период формирования рынка ипотечных и ценных муниципальных бумагналоговой ставки до 6% для доходов физических лиц, полученных в виде процентовпо ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, эмитированным наразвитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет.
· включение вперечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленнуюстоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21«Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ операции по реализациижилья, а также операции по реализации земельных участков.
Это позволит все операциипо реализации жилья застройщиками и на вторичном рынке жилья не облагатьналогом на добавленную стоимость. В результате отпадает необходимость вприменении профессиональными застройщиками схем с использованием различныхмодификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, соинвестирования,долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которыешироко используются в настоящее время, в том числе, с целью – избежатьналогообложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору(соинвестору).
Настоящие положенияпозволят увеличить налоговые льготы физическим лицам – покупателям, продавцамжилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирныхдомов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретениежилья. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитиюрынков первичного и вторичного жилья, переходу к использованию сторонами сделокрыночной стоимости жилья, развитию института ипотечного кредитования. Вкомплексе эти меры должны способствовать формированию в России развитого рынкажилья, доступного для основной части населения.
Заключение
На протяжении последнихлет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитованияпроисходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействиена которую оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь только недавно наметилсяряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечногокредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческихбанках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы,опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опытреализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развиваетсямедленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечноекредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом дляроссийских коммерческих банков.
Изучение и анализосновных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитованиипоказывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточнодешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможностьвыдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.
Мировой опыт показывает,что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условияхможет быть решено путем принятия федерального закона «Об ценных ипотечныхэмиссионных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможностиоформления закладной при ипотеке в силу закона. Если в ближайшее время будетпринят и внедрен в практику. Вот два обозначенных способа появлениядолгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создатьвторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладыватьсвои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организоватьзамкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с цельюпополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.
Из всегосказанного в становлении и развитии ипотечных отношений в России, можно сделатьследующие выводы:
1.Обеспечение населения жильем является главной социально-политической иэкономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы взначительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства,реальное благосостояние населения, их моральное и физическое самочувствие,политические оценки и мотивация поведения.
В настоящеевремя в жилищном фонде России, сохраняется значительная часть домов снеблагоустроенными квартирами. При этом основная часть вновь вводимого жильясооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений,сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же встроительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии,материалы, которые энерго- и материалоемки.
В связи сэтим идет тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимоежилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса,следовательно, и объема производства. В конечном итоге все это создает кризиссистемного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшениямакроэкономической ситуации.
Сложившаясяпроблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение населения, игосударственные интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся втом, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитиенациональной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрениев деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежноеобеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объектанедвижимости), могло бы дать:
· постоянныйи существенный приток денежных средств на рынок жилья и подъем экономики страныв целом;
· оживитьстроительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
· сохранитьи расширить рабочие места;
· повыситьдоходы населения и бюджеты всех уровней.
3.Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такимифакторами, как:
· высокий% годовых;
· малыйсрок для погашения кредита;
· отсутствиегосударственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов,предоставляющих долгосрочные кредиты;
· недостаточнаяразработка законодательной базы ипотечного кредитования;
· отсутствиевторичного рынка закладных.
4. Масштабпроблем развития ипотечного кредитования, а также сложность при использованиипрограммного подхода, предпринимать максимально быстрые действия всемерноиспользовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.
Успех даннойпрограммы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источниковипотечного кредитования жилья — кредитных ресурсов, ипотечных и универсальныхбанков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. Дляразвития ипотеки в России нужно создать систему ипотечного кредитования исистему управления рисками, как альтернативного способа страховой защиты отрисков, возникающих при ипотечных операциях
Системауправления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовыхрасходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечныхправоотношениях.
В настоящее ипотечныепрограммы явно выделяют стремление кредиторов переложить риски на плечизаемщиков, при этом защиту от них осуществлять в основном посредствомстрахования.
Что жекасается развития непосредственно системы ипотечного кредитования, на данномэтапе необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не простоипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-нибудь одного звенаработа системы может оказаться неэффективной.
Для полноценнойработы системы должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценкастоимости недвижимости, согласно реальной стоимости жилья страхование,процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрацииипотеки.
6.Оченьважная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотекиширокомасштабной — это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто незанимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-тотакой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобыипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либоАгентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вотэтого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но идругими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности,связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,
Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшеевремя. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развитияипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостнойзаконодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственнообеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов РоссийскойФедерации.
Основноезначение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел позаложенному недвижимому имуществу, где должна быть заявлена жесткая позициясудебной власти в отношении неплательщиков.
Особеннонеобходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечногокредитования на этапе его становления на первое время. Важно, чтобы выбор техили других схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть своиспецифические ограничения) зависел от особенностей налоговой системы. Разные изменениявынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи сэтим нужно пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимогоимущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов приоформлении таких сделок.
Немалозависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специальноголицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечныхбанков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системеипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы восуществлении их деятельности.
Только вусловиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, атакже при наличии рационального государственного регулирования системыипотечного кредитования Российские ипотечные банки, используя своюметодологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт,смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Созданиесистемы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы статьочередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствоватьукреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и,вследствие чего улучшению жилищных условий населения России в целом.
Список использованнойлитературы
1. Закон Российской Федерации«О залоге». – Электронные источники информации
2. Об ипотеке(залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковскойдеятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
4. Федеральный ЗаконРФ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года N218-ФЗ, вступающий в силу с1 июня 2005 года
5. Гражданскийкодекс Российской Федерации I, II, III части, выпуск 15 (62) / 2004 г.
6. Жилищныйкодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
7. УказПрезидента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищныхсертификатов».
8. УказПрезидента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитиюипотечного кредитования»
9. ПостановлениеПравительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечномукредитованию».
10. ПостановлениеПравительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения олицензировании риэлтерской деятельности».
11. Инструкция ЦБ РФ«Об обязательных нормативах банков» от 16 января 2004г. N 110-И (в ред.указания ЦБ РФ от 13.08.2004 N 1489-У)
12. Положение ЦБ РФ«Об обязательных резервах кредитных организаций» от 29 марта 2004г.N 255-П (вред.указания ЦБ РФ от 13.10.2004 N1506-У)
13. Положение ЦБ РФ«О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потерипо ссудам, по ссудной и приравненной к ним задолженности» от 26 марта 2004г. N254-П
14. Письмо ЦБ РФ «Отипичных банковских рисках» от 23 июня 2004г. N70-Т
15. Положение об оценкекредитных рисков и порядке формирования резерва на возможные потери по ссудам,ссудной и приравненной к ней задолженности в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
16. Регламентформирования резерва на возможные потери в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
17. Залог недвижимости(ипотека) как способ обеспечения кредита, Информационно – аналитический журнал«Деньги и Кредит», М., 2000г., №9, с. 30 — 32.
18. Газета «Метро» от11 апреля 2007 года.
19. «Вечныйквартирный вопрос».// Эксперт. – 2004 г. — №12.
20. АбашинЭ.А. Как купить или продать квартиру.//Инфра-М 2005г.
21. Балабанов И.Т.«Банки и банковское дело», Питер, 2005г.
22. Беляков А.В.«Банковские риски: Проблемы учета, управления и регулирования», БДЦ-Пресс,2004г.
23. Белоглазова Г.Н.,Кроливецкая Л.П. «Банковское дело», Финансы и статистика 2005 г.
24. Геращенко В. Путиразвития и реструктуризации российской банковской системы. // Аналитическийбанковский журнал — 2004. — № 5. – с.4.
25. ГолицинЮ. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт.- 2004г.- №12.
26. ГольцблатА.А. Сделки с землей в России.//АльпинаБизнесБукс-2005г.
27. ГришаевС.П., Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке(залоге недвижимости)». — М.: Издательство /Юристь-2004г.
Приложение №1
Таблица 1. — «Недвижимость как предмет ипотеки»
Залог недвижимости (ипотека)
Предметы ипотеки
Условия ипотеки
Ипотека не допускается на: Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения; Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; Земельные участки с указанием границ на чертеже; Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); Земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; Полевые земельные участки личных подсобных хозяйств; Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; Земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения; Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; Право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре Неизолированные жилые помещения; Участки недр и многолетние насаждения; Долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру; Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; Часть неделимой вещи; Объекты незавершенного строительства; Особо охраняемые природные территории; Право аренды с согласия арендодателя или собственника имущества Имущество, запрещенное к приватизации; Имущество, подлежащее обязательной приватизации; Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по закону; Иное имущество, изъятое из оборота
Приложение №2
Таблица 2. — «Ипотечный калькулятор ОАО «Банк«Санкт-Петербург»
Кредитный калькулятор на приобретение квартиры
Первичный рынок Что Вы хотите узнать максимальную сумму кредита, исходя из величины дохода Валюта кредита рубли Срок кредитования (лет) Сумма чистого дохода
(в рублях)
Собственных средств, не менее (%)
Макс.сумма кредита на квартиру
Сумма кредита не может быть
Процентная ставка
менее 250 000 рублей
Ежемесячный платеж
или эквивалентной суммы
Чистый доход не менее
в долларах или Евро
Комиссия за рассмотрение заявки
Комиссия за выдачу кредита
Информация, изложенная в настоящем расчете, носит справочный и ориентировочный характер, отражена по состоянию исключительно на день составления расчета, не является офертой или акцептом и не содержит обязательств банка перед третьими лицами.
Приложение №3
Перечень документовдля получения кредита (по заемщику и созаёмщикам) в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
Персональные данные: 1.
Документы, удостоверяющие личность:
ü Паспорт гражданина РФ (обязательно);
ü Военный билет (для военнослужащих, лиц призывного возраста и бывших штатных военнослужащих);
ü Паспорт моряка — (для моряков);
ü Свидетельство ИНН (при наличии);
ü пенсионное удостоверение (свидетельство(при наличии) 2. Водительские права (при наличии), 3. Свидетельство о браке/ Свидетельство о разводе 4. Свидетельство о рождении детей или паспорта детей
В Банк предоставляются оригиналы документов, с которых сотрудником Банка снимаются копии
Данные об образовании: 5. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, свидетельства, сертификаты, лицензии и т.п.)
В Банк предоставляются копии документов
Данные о трудовой деятельности и доходе:
Для физических лиц, работающих по найму: 6.
Трудовая книжка (копия с подписями руководителя и главного бухгалтера организации –работодателя Заемщика с приложением печати на каждой странице) 7.
Трудовой договор (контракт) – копия, заверенная работодателем.
При отсутствии трудового договора– справка от работодателя с информацией, которая должна содержаться в трудовом договоре (срок, постоянная / временная занятость, должность, обязанности) 8.
Справка № 2-НДФЛ с места работы за 6 предшествующих месяцев (копия, заверенная руководителем и главным бухгалтером работодателя, с приложением печать работодателя) 9.
При наличии дополнительного дохода: справка с работы о получении дохода за 6 предшествующих месяцев (за подписью работодателя, по установленной в Банке форме).
Для физических лиц — индивидуальных предпринимателей: 6.
Трудовая книжка (копия с подписями руководителя и главного бухгалтера с приложением печати на каждой странице) 7.
Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя;
Свидетельство о присвоении ЕГРН
Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе
(оригиналы) 8.
Необходимые лицензии, сертификаты и патенты для занятия предпринимательской деятельностью (оригиналы) 9.
Документы об уплате налогов за прошедший год и истекший период текущего года с отметкой налоговой инспекции (в зависимости от применяемой системы налогообложения, учета и отчетности):
ü декларации о доходах (3-НДФЛ);
ü декларация по единому налогу или декларация по налогу на вмененный доход;
ü декларации по ЕСН с заработной платы наемных работников;
ü декларация по ПФ;
ü для стандартной системы налогообложения – декларации по ЕСН и НДС + бухгалтерская отчетность (формы №1 и 2) .
Копия, заверенная предпринимателем 10.
Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа (если большой объем – только результирующие поквартальные страницы) за последние 12 месяцев – копия прошитая, пронумерованная и утвержденная предпринимателем 11. Справка с данными о размере полученного дохода и произведенных расходов от предпринимательской деятельности за последние 12 месяцев, по установленной в Банке форме 12.
Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые предпринимателем (копии, заверенные предпринимателем) 13.
Договоры по хозяйственной деятельности для подтверждения источников погашения кредита (копии, заверенные предпринимателем) 14.
Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт-Петербург»);
В случае отсутствия расчетного счета или незначительного (менее 50% от реального оборота) оборота по расчетному счету — справка от заемщика о фактических оборотах по кассе (помесячно);
Для физических лиц — владельцев бизнеса, применяющих стандартную систему налогообложения 6.
Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы 7.
Документы, подтверждающие владение физическим лицом бизнесом(копии, заверенные руководителем фирмы) 8. Бухгалтерская отчетность фирмы (за прошедший год в поквартальной разбивке) и истекший период текущего года – форма №1 и форма №2; 9.
Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт-Петербург»); 10.
Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые фирмой (копии, заверенные руководителем фирмы) 11.
Основные договоры по хозяйственной деятельности фирмы (3-5 штук) (копии, заверенные руководителем фирмы)
При получении дохода как наемного работника, предоставляются соответствующие документы, указанные выше для наемных работников
Для физических лиц — владельцев бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности или являющихся плательщиками единого налога на вмененный доход 6.
Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы 7.
Документы, подтверждающие владение лицом бизнесом(копии, заверенные руководителем фирмы) 8.
Документы об уплате налогов за прошедший год и истекший период текущего года с отметкой налоговой инспекции (в зависимости от применяемой системы налогообложения, учета и отчетности):
ü декларация по единому налогу;
ü декларация по налогу на вмененный доход;
Копия, заверенная руководителем фирмы 9.
Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа (если большой объем – только результирующие поквартальные страницы) за последние 12 месяцев – копия прошитая, пронумерованная и утвержденная руководителем фирмы 10. Справка с данными о размере полученного дохода и произведенных расходов от предпринимательской деятельности за последние 12 месяцев года, по установленной в Банке форме 11.
Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые фирмой (копии, заверенные руководителем фирмы) 12.
Основные договоры по хозяйственной деятельности фирмы (3-5 штук) (копии, заверенные руководителем фирмы)
При получении дохода как наемного работника, предоставляются соответствующие документы, указанные выше для наемных работников
Данные об условиях проживания
Документы о месте регистрации (оригиналы):
ü форма №7;
ü форма №9
Информация об активах:
Документы, подтверждающие наличие и право собственности на имущество (недвижимость (квартира, дом, дача, комната, земельный участок), автотранспорт, денежные средства на вкладах в банках):
ü для квартиры, дома, дачи, земельного участка – право собственности (копия);
ü для автотранспорта – свидетельств о регистрации (копия);
ü для вкладов — выписка из банка с подтверждением остатка на счете (оригинал);
ü для ценных бумаг — выписка из реестра (оригинал);
Данные документы предоставляются по желанию Заемщика. И используются банком как компенсирующий (положительный) фактор при расчете платежеспособности Заемщика.
В случае получения кредита на оплату первого взноса за приобретаемое жилье и намерения произвести его погашения за счет имеющегося в собственности объекта недвижимости, документы,подтверждающие наличие и право собственности на данный объект недвижимости предоставляются в Банк в обязательном порядке.
Информация о кредитной истории:
1. 1111
2. Копии кредитных договоров, заключенных с другими банками Иные документы, подтверждающие положительную кредитную историю
Информация о приобретаемой недвижимости: 1 Договор, на основании которого приобретается строящееся жилье
Информация по обеспечению кредита, предоставляемому на оплату первого взноса: 1 Документы, подтверждающие наличие и право собственности на имущество, передаваемое в залог 2
При оформлении в обеспечение поручительства юридического лица:
— Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы (в случае, если юридическое лицо не является клиентом Банка).
-Бухгалтерская отчетность фирмы (за прошедший год и истекший период текущего года – форма №1 и форма №2.
— Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт — Петербург»).
/> /> />
Дополнительныедокументы Вслучае если Вы находясь в браке, приобретаете строящееся жилье в личнуюиндивидуальную собственность:
Брачный контракт, всоответствии с условиями которого, единственным собственником приобретаемогожилья будете являться Вы или нотариально удостоверенное согласие Вашей супругина приобретение Вами за счет кредита жилья в личную индивидуальнуюсобственность с возникающей в дальнейшем ипотеки данного жилья в силу закона (поформе, утвержденной в Банке).
В случае если Вашасупруга (супруг) не может выступать Созаемщиком по кредитному договору (приусловии выступления поручителем по Вашим обязательствам):
Нотариальноудостоверенное заявление супруга (супруг) о том, что она (он) не возражает противполучения Вами кредита в Банке на приобретение строящегося жилья с возникающейв дальнейшем ипотеки данного жилья в силу закона (по форме, утвержденной вБанке).
При необходимости Банкможет затребовать иные дополнительные документы.
При необходимости Банкможет направить Вас в специализированную организацию для независимой оценки получаемогоВами дохода, для оценки бизнеса принадлежащей Вам компании. Независимая оценкаосуществляется за Ваш счет.
Приложение№4
Таблица 3.- «Основныехарактеристики ипотечного кредита, выдаваемого Северо-Западным филиаломАгентства по ипотечному жилищному кредитованию»Валюта кредита Кредит предоставляется и погашается в долларах США. Сумма кредита Без ограничений ($ тыс.) Срок, на который предоставляется кредит Кредиты предоставляются на срок до 27 лет. Погашение кредита Равные по сумме ежемесячные платежи, включающие в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, Вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать семейный бюджет. Процент по кредиту для заемщика Устанавливается банком-участником программы. В настоящее время может составлять 15% годовых в валюте. Фиксированная ставка на весь срок кредитования. Досрочное погашение кредита Частичное или полное погашение кредита допускается после истечения 3 месяцев считая с даты предоставления кредита. Досрочно погашаемая сумма должна составлять не менее 500 долл. США. Территория и объект
На первоначальном этапе кредиты предоставляются для приобретения квартир в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта РФ Санкт-Петербург. Обеспечение кредита Обеспечением обязательств заемщика по погашению кредита является залог квартиры приобретаемой на кредитные средства и страхование жизни и потери трудоспособности Заемщика, приобретаемого имущества и права собственности (титул) на приобретаемое имущество. Требования к доходу заемщика
Рассматриваются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы семьи. Под доходом семьи понимается доход супругов. Источниками получения доходов, которые учитываются при расчете кредита, являются:
v заработная плата по основному месту работы,
v доходы по совместительству и за неполный рабочий день,
v доход в виде дивидендов,
v доход в виде процентов по вкладам и постоянных страховых выплат,
v пенсионные выплаты и стипендии,
v чистый доход в форме арендной платы,
v алименты и пособия на детей.
Для получения ипотечного жилищного кредита необходимо иметь постоянный источник доходов, позволяющий возвратить кредит, а также собственные средства для первого взноса в размере не менее 30 % от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма кредита
Сумма кредита зависит от дохода Вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов). В расчет принимаются только документально подтвержденные (задекларированные) доходы.
Также учитываются компенсирующие факторы (например, дополнительное обеспечение в виде поручительства устойчивого предприятия-работодателя, гарантии надежного банка, залога недвижимого имущества заемщика и др.). Требования к регистрации заемщика Заемщик и созаемщик (то есть супруг/супруга) должны иметь постоянную регистрацию на территории субъекта РФ Санкт-Петербург. Квалификация заемщика Непрерывный (без перерыва в занятости на срок более 1 месяца) трудовой стаж заемщика не менее 2-х лет. Страхование
Заемщик за свой счет должен застраховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество и риск утраты права собственности (титул) на приобретаемое имущество на весь срок кредитования.
Тариф по страхованию жизни может составлять около 0,5%-1% от страховой суммы в год (в зависимости от возраста заемщика).
Тариф по страхованию квартиры может составлять около 0,3%-0,5% в год от страховой суммы.
Тариф по страхованию риска утраты права собственности может составлять около 1,5% от страховой суммы за весь срок кредита.
Страховая сумма определяется следующим образом:
По страхованию жизни – сумма кредита, увеличенная на 10% (поскольку остаток задолженности по кредиту постоянно уменьшается, то соответственно, может уменьшаться и страховая сумма);
По страхованию квартиры и страхованию риска утраты права собственности – стоимость квартиры.