СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ. 3
1. Общая ситуация на рынке страховых услуг СПб в сференедвижимости. 5
2. Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости. 8
3. Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости. 8
4. Страхование загородной недвижимости. 11
5. Страхование финансовых рисков в долевом строительстве. 14
6. Страхование при ипотечном кредитовании. 16
7. Страхование при залоге недвижимости. 18
8. Страхование при потере прав на недвижимое имущество вбудущем (титульное страхование) 19
9. Зарубежный опыт страхования (сопоставимые категориистрахования) 23
10. Анализ деятельности страховых компаний в сференедвижимости в Санкт-Петербурге за 2005 г. 25
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 30
Практическое задание. 32
БИБЛИОГРАФИЯ… 33
ВВЕДЕНИЕ.
Страхование – всеобщее универсальное средство позащите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступлении определенныхсобытий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых изуплачиваемых ими страховых взносов (премий, платежей). То есть экономическаясущность страхования состоит в формировании страховщиком страхового фонда засчет страховых взносов страхователей, предназначенного для страховых выплатстрахователям при наступлении страховых случаев, оговоренных в договоре. Нострахование не устраняет риск, но оно обеспечивает финансовую защиту от егопоследствий.
Страховая услуга имеет ряд особенностей, существенноотличающих ее от других товаров и услуг. Страховщик, по сути, продает страхователюсвою гарантию исполнения обязательств. Это значит, что для страхователя оченьважно оценить возможности страховщика по исполнению принятых им на себястраховых обязательств, иными словами – платежеспособность страховщика,предлагающего страховой продукт определенного качества и цены, котораянепосредственно зависит от достаточности страховых резервов страховщика.
Что же страхуется, когда речь идет о недвижимости? Это несущие конструкциизданий (стены, потолки, фундаменты), внутренняя отделка помещений, инженерныекоммуникации и конструкции, а также домашнее имущество (мебель, предметыинтерьера, аудио-, видеобытовая аппаратура, оргтехника). Важная деталь:недвижимость можно страховать не только комплексно, но и поэлементно: отдельномогут быть застрахованы несущие конструкции, отдельно — внутренняя отделкапомещений и техническое оборудование жилища, а также движимое имущество вквартирах и загородных домах (бытовая техника, антиквариат, ювелирные вещи).Выбор зависит исключительно от пожеланий клиента. Все вышесказанное относится ктак называемому имущественному страхованию. Однако при сделках с недвижимостьюсуществует и другой тип страхования — титульный: это страхование недвижимостина случай утраты прав собственности.[1] Недвижимость нельзя похитить,потерять как большинство окружающих вещей, но недвижимость можно потерять,утратив право собственности на нее. От риска утраты права собственности можнозастраховать любой объект недвижимости: квартиру, дачный дом, земельныйучасток, нежилые помещения (офисы и т.п.).
Страхование развивается тогда, когдапоявляется страхователь, т.е. такой участник экономических отношений в областипредоставления страховой защиты (услуги), который готов за эту услугу платитьдругому участнику — страховщику. Покупатель страховой защиты платит за неетогда, когда ему есть что защищать, т.е. собственность. С развитием приватизации жилого фондав России заметного роста объемов страхования недвижимости не наблюдалась. Этообъясняется несколькими причинами. Главные из них состоят в том, что к началу«приватизационного бума» (1992-1995гг) страховой рынок России еще непредоставлял достаточного объема предложения, да и спрос был не столь заметным,так как у страхователей отсутствовали средства для оплаты услуг страховойкомпании. К тому же сильно было недоверие к страховщикам. Даже наиболее«продвинутые» собственники жилья и других объектов не ставили задачиобеспечения сохранности собственности путем ее страхования. Они предпочиталииные методы достижения безопасности. Но в целом российский страховой рынок обладает мощным потенциалом развития. Об этом свидетельствует тотфакт, что общий объем страховых платежей составляет в РФ, не более –1% от годового ВВП, тогда как в развитых странахэтот показатель составляет 8-10%.[2]
Все это определяет актуальность исследования видов страхования недвижимостии его состояния в Санкт-Петербурге. 1. Общая ситуацияна рынке страховых услуг СПб в сфере недвижимости.
Санкт-Петербург занимает второе место по количеству страховых организацийсреди регионов РФ – 82 страховых организаций, то есть 5,4% от общего их числа.Рынок страхования жилой недвижимости сформировался давно, и сегодня на немпредставлено большинство компаний, имеющих филиальную сеть. Основным каналом продажявляется агентская сеть.
Сектор страхования раздроблен, большинство компаний не имеют отчетностипо международным стандартам, не хватает прозрачности деятельности. Общие тенденциистрахового рынка, и страхования недвижимости в частности, в Санкт-Петербургесовпадают с общероссийскими: форсированный рост надежности страховщиковприводит к увеличению числа сделок по слияниям и поглощениям[3], укрупнению бизнеса. Усилился процесс выхода компаний в регионы[4],наблюдается первый опыт эмиссии ценных бумаг (СК «Ренессанс»)[5].Норма прибыли снижается по всем видам страхования.[6]Ряд петербургских страховщиков были приобретены компаниями федерального уровняв рамках программ регионального развития. Например, СК «МежрегиональноеСтраховое Соглашение» приобрела контрольный пакет акций петербургскойГруппы «АСК», а Группа «Ренессанс Страхование» стала владельцемСК «Прогресс Нева». Изредка, впрочем, случаются на петербургскомрынке события с обратным знаком. Так, СК «Русский мир» – единственныйпетербургский страховщик, доросший до федерального уровня, – поглотила бизнес небольшойСК «Круиз-С».[7]
При операциях с недвижимостью распространены 2 вида страхования:имущественное и титульное.[8] Наиболее востребованным ипопулярным является страхование городских квартир или загородных строений.[9]
Примерно 2/3 трети страховых компаний СПб., работающих в областинедвижимости, занимаются страхованием загородной недвижимости. Эта сферадеятельности сегодня весьма выгодна и перспективна, поскольку освоен рынок«загородного» страхования далеко не полностью. По мнению аналитиковгосударственной страховой компании «Югория», степень его насыщенностина сегодняшний день составляет примерно 30%, по мнению компании «Русскиймир», этот показатель не превышает 10-15%. Кроме того, в сегментестрахования загородной недвижимости возмещать ущерб приходится гораздо реже,чем, допустим, на рынке страхования автомобилей, что делает данный виддеятельности привлекательным. Самыми распространенными страховыми случаямибольшинство компаний сегодня признает противоправные действия третьих лиц истихийные бедствия. А пожарам, которых страхователи обычно боятся больше всего,отводится третье место. Как отмечают специалисты, в ближайшее время не исключенприход на рынок страхования загородной недвижимости и зарубежных компаний.Однако пока имеется иная тенденция – клиентами российских страховщиков часто становятсяиностранные граждане, приобретающие загородные дома в Ленобласти. Для нихстрахование недвижимости давно в порядке вещей.[10]По наблюдениям экспертов в сегменте престижного жилья сегодня сохраняетсяогромный неудовлетворенный спрос на такие услуги.[11]
По данным Росгосстраха, 2/3 частных домов застрахованы на заниженную страховуюсумму.[12]
Сегодня все еще слабо освоен загородный рынок страхования строительно-монтажныхрисков (в данном случае страхователями могут выступать исключительноюридические лица, имеющие лицензию на осуществление строительной деятельности).Страховые компании надеются, что дальнейшее развитие рынка загородногодомостроения приведет к повышению популярности данного вида страхования,сегодня этот вид страхования используют только крупные компании, одновременновозводящих несколько коттеджных поселков.[13]
В качестве перспективных направлений рынка страхования загороднойнедвижимости сегодня рассматривается страхование земли, страхование правасобственности (титула) на загородную недвижимость. Пока подобные сделкиединичны, но в будущем их количество может увеличиться. Кроме того, вперспективе операторы рынка ожидают повышение спроса на страхование гражданскойответственности владельцев загородных домов. Обычно этот риск включают вдоговор, если существует вероятность случайного причинения вреда имуществу,жизни или здоровью третьих лиц. В многоквартирных домах наиболеераспространенными «неумышленными вредительствами» считаютсязатопление соседей или пожар, перекинувшийся на другие квартиры. В случае сзагородным жильем вероятность причинения ущерба близлежащим домам кажетсягораздо менее вероятной. Однако, учитывая появление все большего числакоттеджных поселков с достаточно плотной застройкой, актуальность страхованиягражданской ответственности существенно возрастает.[14]Для владельцев загородной недвижимости планируется страхование любых построек вусадьбе, ландшафтных сооружений, а также гидроциклов, катеров и т.д.[15]
Среди городской недвижимости застрахованными могут считаться не более 5%квартир, рост этого сегмента рынка составляет примерно 25% в год. Но на тарифахрост рынка пока никак не сказывается. Зато находит отражение в стоимости«имущественных» полисов инфляция — страховка хоть и медленно, но всеже дорожает. По словам экспертов, за последние три года тарифы увеличились всреднем на 30 — 50%.[16]
Величина страховых тарифов у разных компаний примерно одинакова. Всреднем страховка каменного дома обходится в 0,4-0,5% от страховой суммы в год,деревянного – 0,8-1,6% (в зависимости от возраста постройки, наличия систембезопасности, охраны и т. д.). Уровень тарифных ставок при страхованиистроительно-монтажных рисков, как правило, соответствует ценам, сложившимся наевропейском страховом рынке, и варьируется в пределах 0,15-0,75%. Тарифыменяются довольно редко. Страховые компании стараются привлекать клиентов специальнымибонусами, дополнительными «опциями», а не снижением стоимости своихуслуг. Скидки обычно предоставляются постоянным «безубыточным»страхователям. Так, при страховании на новый срок клиент, который прожилпредыдущий период без происшествий, получает 10%-ную скидку. А за несколько«безубыточных» лет – от 25 до 40%. Скидками 5-10% нередко поощряютсяклиенты, страхующие сразу несколько объектов — например, дачу, квартиру иавтомобиль (программы комплексного страхования) или страхующие целый дачныйкооператив, садовое товарищество, коттеджный поселок. В некоторых фирмахпредусмотрены скидки для участников Великой Отечественной войны, инвалидов, пенсионеров,ветеранов труда и т. д. Практически все компании предлагают сезонные ипраздничные скидки.[17]
2. Видыстраховых услуг на первичном рынке недвижимости.
На первичном рынке недвижимости основные предлагаемые страховымикомпаниями услуги: страхование финансовых рисков в долевом строительстве;страхование при ипотечном кредитовании (включая страхование жизни,страхование ответственности, страхование самой недвижимости); страхованиепри залоге недвижимости (строящейся); страхование ответственностизаемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнениеобязательства по возврату кредита. В то же время страхование титула,страхование потери объекта в результате утраты права собственности на него неимеют практического смысла: у объекта нет «истории» переходов правасобственности.
Но на этом этапе велика вероятность не получить квартиру и потерятьвложенные деньги. Вступивший в силу с 1 апреля 2005 года Федеральный закон«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации» не снял проблему — государство не предоставило инвестору финансовыхгарантий. Такой гарантией пока остается только страхование финансового риска придолевом участии в строительстве объектов недвижимости.[18]
Различные программы могут иметь гибкие тарифы и система скидок за меры,предпринятые клиентом для обеспечения безопасности своей недвижимости и имущества;сезонные скидки.
3. Видыстраховых услуг на вторичном рынке недвижимости.
Вторичный рынок — это объекты недвижимого имущества, имеющего«историю» возникновения и переходов права собственности. В настоящеевремя ни на федеральном уровне, ни на уровне Санкт-Петербурга законодательно незащищены права добросовестного приобретателя недвижимости.
На вторичном рынке недвижимости наиболее характерны: ипотечноестрахование; титульное страхование (финансовая гарантия возврата денежныхсредств, вложенных в недвижимость в пределах рыночной стоимости квартиры.Предельный срок исковой давности составляет 10 лет, договор страхования правасобственности может быть заключен на срок от полугода до 10 лет[19]);страхование ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение илиненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Даже тщательная проверка «юридическую чистоту» квартиры не даетпокупателю полной гарантии того, что данная операция не будет когда-либооспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным.Защититься от возможных потерь можно, если застраховать риск потери правасобственности на приобретенную квартиру. Впрактике страховщиков, осуществляющих страхование потери имущества в результатеутраты права собственности, уже имеются случаи выплаты страхового возмещения вневероятной для многих ситуации: на основании результатов посмертной судебно-психиатрическойэкспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинскойкомиссии о том, что «продавец мог не отдавать отчет своим действиям вмомент ее совершения», суд может признать эту сделку недействительной.[20]Специалисты утверждают, что практически любая сделка на «вторичномрынке» может быть оспорена и признана судом недействительной. Возможныследующие причины: 1) Мошенничество со стороны продавца, в том числе попредыдущим сделкам; 2) Нарушения в процессе приватизации; 3) Продажа поподдельным документам; 4) Превышение полномочий представителя участника сделки;5) Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий однимиз участников сделки; 6) Принятие решения о совершении сделки с нарушениеминтересов совместно проживающих граждан; 7) Раздел наследственного имущества снарушением интересов отдельных наследников; 8) Совершение сделки с совместнымимуществом супругов без согласия одного из них. [21]
На вторичном рынке страхуются объекты нежилой сферы и жилых помещений исуть операции страхования одинакова. Специфика — в экспертизе документов дляпринятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексычасто имеют историю, начинающуюся в советские времена. По сделкам, совершеннымнесколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетностьорганизации-продавца на дату совершения сделки. Аналогично дело обстоит вотношении решений уполномоченных органов о продаже здания. В практике известнаситуация, когда акционером был подан иск о признании недействительным договоракупли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередноесобрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано снекоторым нарушением положений закона. Экспертиза объектов недвижимости нежилойсферы — процедура сложная и длительная. Если экспертиза жилых помещенийпроводится за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколькомесяцев.[22]
Индивидуальные полисы предлагают защиту практически от любых рисков: порчаимущества в результате стихийного бедствия (например, урагана или потопа), отограбления и терроризма. Кроме того, во время отсутствия хозяина квартирыможет, например, прорвать трубу. В этом случае от исков соседей защитит полисстрахования гражданской ответственности. Здесь человек сам выбирает лимит своейответственности и платит за полис 0,5 — 1, 7% от этой суммы. Так, если оформленлимит в $10 тыс. и случайно залиты соседи, то страховая компания возместит имущерб по смете, но не более чем на $10 тыс. Если при возникновении ЧПвыяснится, что квартира застрахована в доме, нуждающемся в капремонте или вовсеготовящемся под снос, — страховку не выплатят. А в случае, если клиент занизилстоимость квартиры, возмещение ему выплатят пропорционально доле нанесенногоущерба.[23]
Средняя цена полиса может составлять примерно 0,5-1% от реальной стоимостиквартиры, так что страховка обходится в сумму от $300 до $700. Ценовая планкавзноса зависит от конкретного предмета страховки и перечня случаев, от которыхпроизводится защита. Размер тарифа также зависит от качества отделки, состоянияи типа дома. Играет роль обеспечение безопасности жилья: установка в квартиресигнализации вневедомственной охраны, металлические двери с хорошими замками,охрана в подъезде, системы противопожарной сигнализации позволят претендоватьна 10-процентную скидку. Повысится цена полиса, если в квартире идутремонтно-строительные работы или дом расположен в зоне возможных ЧП либо стихийныхбедствий. Общее правило — чем больше пакет рисков, тем ниже ставка.[24]
Следует также отметить, что существует муниципальная программастрахования жилья, разрабатываемая городскими властями в каждом конкретномрегионе, страховка по ней предоставляется уполномоченными компаниями. Стоимостьтакого сервиса зависит от площади квартиры и в разных городах варьируется от 15копеек до 1 рубля за кв.м в месяц. Такой полис действует месяц и можетоплачиваться вместе с коммунальными платежами. Но он предназначен лишь длянедорогих квартир, фешенебельное жилье страховать по такой программе невыгодно:она дает ограниченную и для всех одинаковую финансовую защиту. К примеру, вМоскве максимальная страховая сумма устанавливается исходя из 13,5 тыс. рублейза кв. м жилплощади. Кроме того, программа гарантирует лишь возмещение ущерба врезультате пожара, аварий коммуникаций и взрыва бытового газа. Такие риски, какзалив по вине соседей или через крышу, по муниципальной программе исключены, нестрахуется и находящееся в квартире имущество.[25]
4.Страхование загородной недвижимости.
При приобретении загородной недвижимости сама сделка купли-продажи несетв себе определенные риски. Утрата права собственности, убытки, связанные сприостановкой работы административных органов, с банкротством контрагента посделке; ошибки при заключении договоров и контрактов; риски, обусловленныевыбором места, на котором расположен дом (бывает, что грунт подприобретенным объектом нужно серьезно укреплять, фундамент – гидроизолировать,а дополнительные работы повышают стоимость). Далеко не всякая страховаякомпания с готовностью возьмется страховать подобные риски. На сегодняшний деньв нашем законодательстве их механизм пока не прописан. [26]
Более распространенным является страхование на стадии строительства.Страхуются строительные материалы на участке, завезенная на участок техника(от поломки и от хищения), профессиональная ответственность при проведениистроительно-монтажных работ. Производится страхование на случай пожараили какого-то другого стихийного бедствия. Возможно включение встраховку не только стоимости самих материалов, но и все расходов наперевозку и таможенные сборы и пошлины редкого импортногооборудования, поскольку они составляют немалую часть общей стоимости.[27]
После постройки, по статистике, основной вред загородной недвижимостинаносится вследствие пожаров и краж: эти случаи составляют примернодве трети общего числа обращений в страховые компании. Существует и ряд другихфакторов, которые следует учитывать. Например, страхование от проседаниягрунта под домом и др. Можно застраховать дом по полному перечню рисков, аможно выбрать наиболее реальные и актуальные. В некоторых компанияхпредлагается страхование довольно редкого объекта – ландшафтных сооружений.Дорогие цветники, газоны, искусственные водоемы, дорожки и т.д. – все этоиногда стоит дорого и может быть застраховано на случай противоправных действийтретьих лиц, стихийных бедствий или пожара. [28]
Стандартный полис комплексного страхования загородной недвижимостипредполагает выплату компенсации при повреждении коттеджа в результате пожара имер по его тушению, стихийных бедствий (наводнения, урагана, паводка, оползня ипр.), удара молнии, падения деревьев, взрыва газа, противоправных действийтретьих лиц и т.д.[29]
Страхование производится с оценкой объекта с осмотром на месте. Однакомногие компании предлагают клиентам программы страхования загородных домов безосмотра при условии, что страховая сумма не будет превышать 10–50 тыс. долларов(у компаний лимит разный). Страхование «без осмотра» и без посещенияофиса компании пользуется большим спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти.Нередко страховщики доверяют распространение типовых полисов своим«сервисным агентам», функции которых могут выполнять банки илиВсероссийское общество садоводов. Между тем страхование «на скоруюруку» может заведомо занизить оценку недвижимости с согласия его владельца.[30]
Размер страховых тарифов у всех компаний примерно одинаков. Страховкакаменной постройки обходится в 0,4–0,5% страховой суммы в год, деревянного дома– 0,8–1,6%. При этом на ценообразовании сказываются такие факторы, как годпостройки, степень горючести материалов, наличие систем безопасности, размер ивид франшизы (предусмотренное в договоре страхования освобождение страховойкомпании от обязательств по возмещению убытков, не превышающих заранееоговоренную сумму[31]). В зависимости отстепени риска к тарифам могут применяться повышающие либо понижающиекоэффициенты. Так, стоимость страхового полиса обычно уменьшают, если клиентоборудует на объекте систему сигнализации или обзаводится прочной входнойдверью с противовзломной фурнитурой. И наоборот, при страховании дома,забраться в который просто (особенно если стены деревянные), тариф взлетит домаксимума. Возможен также вариант отказа страховой компании заключать договор поне внушающему доверия объекту. Страховщики предлагают различные бонусы искидки. Чаще всего «послабления» предоставляются постоянным«безубыточным» страхователям (от 10 до 40%). Скидками 5–10% нередкопоощряются клиенты, страхующие в одной компании сразу несколько объектов –например, дачу, квартиру и автомобиль. Страхование дачи, коттеджа можетобойтись дешевле, если страхуется целый дачный кооператив или садовое товарищество.Практически все компании предлагают сезонные и праздничные скидки.[32]
5.Страхование финансовых рисков в долевом строительстве.
При инвестировании в строительство средства передаются на стадии, когдаобъект недвижимости не достроен, или строительство еще и не начиналось,объективно присутствует риск не получить обещанное в силу различныхобстоятельств: остановки строительства из-за ошибок проектирования, отсутствиядостаточных средств у генерального инвестора, несогласованности в действияхподрядчика и субподрядчиков, «двойной продажи» квартир и др.
Страховым случаем является факт невозврата денежных средств,вложенных в строительство жилья, при отсутствии своевременной регистрацииправа собственности, т.е. квартира не предоставлена, денег не вернули.Возможные ситуации, в которых имеется риск не получить ни квартиры, ниденежного взноса[33]:
- Строительстводома растягивается на неопределенный срок по различным причинам (недостатокфинансирования, ошибки проекта, выявившиеся при строительстве проблемы,возражения местных жителей против строительства, пр.).
- Построенный домне пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные,экологические факторы, пр.).
- После постройкидома может выясниться, что на одно и то же жилье претендуют несколько лиц.
- Проблемы свыполнением инвестиционного проекта вследствие изменений в руководствегенерального инвестора, подрядчика либо администрации города, района, в связис террористическими актами и пр.
- Ошибка вэкономическом расчете (дом не достроен, деньги закончились, темп финансовыхпоступлений от дополнительной продажи квартир в недостроенном доме недостаточен для завершения строительства; начинается паника, люди, которыераньше внесли деньги, требуют вернуть их назад, новых покупателей в такой ситуациипрактически нет; денег нет и квартир нет);
- Низкое качествостроительства (был случай, когда рухнул подъезд в уже почти построенном доме);
- Ошибка впроектировании, особенно это касается геологической экспертизы строительногоучастка (под землей много пустот, в некоторых районах возможен высокий уровеньгрунтовых вод и др.);
- Спорные моментыпо выделению земельного участка под строительство;
- Случайныенеприятности с первыми лицами фирмы (часто успех и возможности фирмы в значительнойстепени зависят от ее руководителей);
- Мошенничество;
- Возникновениепрочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственникомжилья.
Все указанные выше обстоятельства, если им сопутствует также невозможностьвернуть инвестированные деньги, подпадают под действие договора страхования,предусматривающего покрытие следующих рисков: банкротство должника; ликвидациядолжника; действие непреодолимой силы (чрезвычайные инепредотвратимые обстоятельства); умышленные действия (бездействия) должника.
Страхование финансового риска, связанного с инвестированием встроительство объекта недвижимости, используется на начальном этапестроительства, если строительство законно и договорные отношения участниковинвестиционного проекта корректны. Данный вид страхования используется для минимизациирисков финансовых институтов, связанных с кредитованием населения. Насегодняшний день уже разработаны схемы страховой защиты финансовых интересовкредиторов для различных вариантов кредитования. Эти направления интенсивноразвиваются. Как правило, срок действия кредитного договора перекрывает срокстроительства, поэтому страховая защита включает два этапа. На первом этапе —этапе строительства — осуществляется страхование финансового рискаинвестора-заемщика на случай неполучения объекта недвижимости вустановленный срок и оформляется залог права требования на результатинвестирования. Стоимость страхования — в пределах 1% от страховой суммы в год.На втором этапе, когда объект недвижимости возник де-факто и де-юре, то есть нанего оформлено право собственности, осуществляется залог (ипотека) объекта и комплексноеипотечное страхование. В любом случае расходы на страхование приприобретении жилья в новостройке для заемщика будут ниже, чем на вторичномрынке.[34] Стоимость страхованиязависит от этапа строительства на момент заключения договора страхования, формыинвестиционного договора, суммы инвестиций, других факторов и составляет всреднем 1 % — 1,5 % от страховой суммы в расчете на один год страхования.[35]
В размер страхового возмещения, как правило, не включаются: убытки,возникшие вследствие каких-либо недостатков (скрытых и других) объектанедвижимости; убытки в виде упущенной выгоды, хотя они вызваны страховымслучаем; убытки, возникающие вследствие пользования чужими денежными средствами; неустойка, моральный вред.[36] Следует отметить неутешительныйпрогноз, что качество новостроек вряд ли улучшится, т.к. технические стандартыи нормы носят рекомендательный характер, и при приемке объекта многиесущественные недостатки (как, например, пустые полости в стенах) заметитьпрактически невозможно.[37]6.Страхование при ипотечном кредитовании.
Ипотека — это получение целевого кредита под залог приобретенной квартиры(недвижимости) кредитному учреждению. Риски, связанные с историей квартиры приприобретении ее на вторичном рынке, никуда не пропадают, но теперь они ложатсякак на покупателя, так и на банк-кредитор. [38]
Есть две разновидности ипотечного страхования, — классическая ипотека,когда жилье приобретается на вторичном рынке, и когда ипотечный кредит выдаетсяпод строящееся жилье. Классическая ипотека предполагает страхованиежизни и здоровья заемщика, предмета залога и права собственности на квартиру (титульноестрахование). Страховой тариф по всем трем видам страхования составляет от0,98% до 1,2% в год. В случае кредита на рынке строящегося жилья, когдаобъект еще не построен и не зарегистрировано право собственности на квартиру,заемщик заключает договор страхования инвестиций на срок строительства истрахования на случай потери трудоспособности и смерти в течение срока действиядоговора. Кроме того, уже после окончания строительства банк потребуетзаключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений домомента погашения кредита. Во всех этих случаях выгодоприобретателем по договорувыступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика истрахование инвестиций обойдется клиенту в 1,74- 2% от стоимости объекта, апосле получения жилья (до момента погашения кредита) тариф составит 0,8-1% вгод. Перечень страховых компаний, полисы которых он готов принять,предоставляет банк. Среди страховщиков уже наметилась жесткая конкуренцияза право близости к банкам. При этом порой сотрудничество страховщиков ибанков не строится на основе оценки качества услуг, на учете стабильностистраховщика, а определяется либо размером депозита, вносимого страховщиком вбанк, либо отношениями соучредительства. Западный же опыт свидетельствует опреимуществах другого способа работы. Например, обязанность страховать кредитыможно вменить банку, а не заемщику. Таким образом, банк станет самостоятельностраховать собственные риски. Как профессиональный участник рынка он сумеетобъективно выбрать страховщика и следить за его устойчивостью.[39]
Обязательным (по закону) является только страхованиепокупаемой в кредит недвижимости. Но банки стараются обезопасить себя инастаивают на страховании не только залога, но и жизни, и здоровья заемщика, и«титула» на случай утраты заемщиком права собственности на недвижимость.
Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечныхкредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет, включающий 4 вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (правасобственности) и конструктивных элементов квартиры до 1,5% от суммыкредита, увеличенной на 10%. Все расходы по страхованию несетзаемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будутпроизводиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщикаот этой страховки в том, что его освободят от долговыхобязательств. Например, если застрахованная квартира разрушенаи непригодна для проживания, ее владелец освобождаетсяот кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос,а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другойпример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду(если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок,или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатиттолько долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместитникто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартирыв договоре купли-продажи — чаще всего банки настаивают толькона том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.[40]
Комплексный договор ипотечного страхования заключается, в зависимости от срокадействия кредитного договора, на срок от 1 до 20 лет в обеспечение выполненияЗаемщиком обязательств по возврату кредита. Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхованияопределяется в размере выданного ипотечного кредита (по согласованию сбанком-кредитором она может быть увеличена на величину процентной ставки покредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.[41]Стоимость страховки при ипотеке может колебаться в пределах — 1,0-1,7% отстраховой суммы и зависит от включенных в договор видов страхования, видастрахуемого имущества, порядка установления страховой суммы и других факторов.Одни компании принимают в расчет оценочную стоимость квартиры, другие берутпроцент от общей суммы кредита, третьи — процент от суммы кредита плюс 10%, ачетвертые — остаток ссудной задолженности. Получается, что тариф может бытьодин, а платежи — разные.[42]
7.Страхование при залоге недвижимости.
Объекты недвижимости являются распространенным предметом залога приосуществлении банками кредитования юридических и физических лиц для различныхцелей. Закладывается квартира, в которой проживает заемщик или приобретаемаяквартира (при инвестициях в строительство). Кредитные организации выдвигаютзаемщику требование страхования предмета залога, чтобы исключить ситуацию егоутраты и невозможности обращения на него взыскания. В данном случае банкявляется выгодоприобретателем в части остатка задолженности заемщика покредитному договору. В качестве предмета залога могут выступать различныеобъекты недвижимости — жилые помещения, нежилые помещения, земельные участки. [43]
В соответствии с законом, заемщик, который одновременно выступаетзалогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховатьтакже риск своей ответственности перед кредитором за невозврат кредита.Залогодатель же обязан за свой счет страховать заложенное имущество в полнойстоимости от рисков утраты и повреждения.[44]Поскольку заемщик получает право пользования приобретенной на средства кредитаквартирой, появляется риск возникновения пожара, взрыва газа, причиненияущерба третьим лицам, которые кредитные организации обязывают заемщика страховать.[45]
Как правило, годовой полис страхования недвижимости в рамках ипотечныхпрограмм сегодня стоит примерно 0,3-0,4% от суммы страховки.[46]
8. Страхованиепри потере прав на недвижимое имущество в будущем (титульное страхование).
Недвижимость можно потерять, потеряв право собственности на нее.Титульный тип страхования — это страхование недвижимости на случай утратыправ собственности. Данный вид страхования применяется в случаеприобретения объекта недвижимости на «вторичном» рынке. Страхованиепотери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если оноосуществляется, "от всех рисков", т.е. страховым случаемявляется утрата права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя.[47]
По мнению экспертов, то, что имущественная сделка может быть оспорена,наиболее вероятно в два периода времени. В первые полгода после ее оформления.Когда неучтенные претенденты на жилье узнают о своих ущемленных правах ипытаются сразу решить возникшую проблему. И в последний год после ее заключения,когда внезапно появляются наследники, а несовершеннолетние граждане обретаютдееспособность. Кроме того, часто встречается утрата права собственностивследствие признания недействительной какой-либо из предыдущих сделок. В случае,если суд одну из них признал таковой, все последующие сделки с квартирой, в томчисле и последняя, становятся недействительными и подлежат рассмотрению в суде.[48]
Ситуации, в которых можно утратить право собственности на квартиру:мошенничество со стороны продавца, в том числе по предыдущим сделкам; нарушенияв процессе приватизации; продажа по поддельным документам; превышениеполномочий представителя участника сделки; недееспособность либо неспособностьпонимать значение своих действий одним из участников сделки; принятие решения осовершении сделки с нарушением интересов совместно проживающих граждан; разделнаследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;ущемление прав несовершеннолетних при совершении сделки; совершение сделки ссовместным имуществом супругов без согласия одного из них и т.д. [49]
Основные положения страхования права собственности состоят в следующем:1) Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных средств внедвижимость; 2) Размер финансовой гарантии в пределах рыночной стоимостиквартиры; 3) Гарантируется полное юридическое сопровождение на случайпредъявления судебных исков к собственнику; 4) В страховое покрытие включаютсявсе возможные риски, проявление которых влечет прекращение права собственности.То есть любые правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся послеприобретения недвижимости, входят в страховое покрытие. Фактически,обязательство страховщика о защите шире, чем обязательство возмещения ущерба. [50]
Стоимость страхования (страховая премия) будет зависеть от срока страхования ив случае страхования «от всех рисков» будет примерно составлять: 1 год — 0,5%-0,8% от страховой суммы;3 года — 1,2%-1,5% отстраховой суммы; 10 лет — 3,7%-4,0% от страховой суммы.
Перед тем как заключить договор страхования, страховая компанияпроизводит оценку страхового риска. По итогам проверки документов по покупаемойквартире может получиться несколько вариантов[51]:
1. Никаких явныхрисков не обнаружено — договор страхования заключается по установленному ранеетарифу.
2. Выявленынекоторые риски - договор страхования заключается по вновь установленнымтарифам (повышенным)
3. Выявленынекоторые риски, которые покупатель может посчитать опасными и не хотетьдоплачивать деньги по новому тарифу. В этом случае может быть заключитьдоговор страхования по прежнему тарифу, но ответственность по выявленным рискампокупатель берет на себя.
4. Если послепроверки оказалось, что риск настолько велик, что брать его на страхованиенецелесообразно, то страховщик отказывает в страховании, приводя все аргументы,и возвращает деньги за вычетом 20% на ведение дела (экспертизу).
Страхование титула объектов загородной недвижимостив целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколькопринципиальных отличий. Во-первых, за городом разнообразнее круг объектов(дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость.Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция. Во-вторых, в соответствии сзаконодательством земельный участок и здания на нем — это разные объекты. Они,конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будутразными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будетвладеть только им, без земельного участка, — такая ситуация вполне возможна.Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного болеегромоздкая, требует большего набора документов. До сего дня еще не в полноймере разработаны проекты законов и подзаконных актов, которые строго быопределяли последовательность действий в таких сделках. Даже процесскадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разныхрегионах страны, но и в разных районах Ленинградской области. Есть еще одинаспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На земле поселенийлюбое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения —не всякое. В начале 90-х годов прошлого века под фермерские хозяйствавыделялись прекрасные наделы — большие (до 20 га), удаленные от старыхдеревень. Но строительство коттеджей на них закон запрещает. А значит, попыткачто-то возвести на такой земле без предварительного изменения ее статусаприведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту уже окажетсяпостроенным, будет подлежать сносу. Кроме того, существуют земли особоохраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто:строительство однозначно запрещено. Но в реальности это не так. Законодательстводопускает определенное использование таких земель, и государственные илимуниципальные органы иногда предоставляют их в долгосрочную аренду длянекоторого «обустройства» — фактически там строится жилье, нопроизносить само это слово нельзя и застройщики пользуются формулировками типа«обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаевситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинаетсястроительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличииразрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектоввесьма туманна. Все эти детали вызывают дополнительные проблемы при проверкеюридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже на первыйвзгляд малозначительный, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынокзагородной недвижимости, если считать от момента принятия Земельного кодексаРФ, очень молод. В то же время есть на нем объекты старше 80 лет: старые«генеральские» дачи, которые выделялись тогдашней военной«элите» еще в 30-х годах прошлого века. И всю прошедшую с тех порсмену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Все это порождает кудабольше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.Принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимостиможно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти.Для городской квартиры это вариант очень редкий и вполне предсказуемый(например, снос пятиэтажки). А вот с загородной недвижимостью ситуация иная:собственность (точнее, место, на которой она расположена) может понадобитьсядля развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода,водохранилища. От такой ситуации страховые компании в принципе не защищают,поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственникукомпенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос сопределением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсациивыплачиваются часто по оценочной стоимости, которая может быть ниже реальнойрыночной в несколько раз. [52]
9.Зарубежный опыт страхования (сопоставимые категории страхования).
Страхование ипотечного кредитования.
В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различнымикредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы(ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основномсобственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту сССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общейстоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам годагосударство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч дляженатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончаниипериода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаютсяипотечные кредиты под 5% (в обычных банках — от 7% до 12% годовых). В СШАипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтроленгосударству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственнымикорпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотекидешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовыйпосредник. Образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищныекредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечныхссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залогприобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных»ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредитуконечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступкиэтих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2003 г. ставка по30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему — 4,75%. В Великобританииипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются идостигли в 2003 г. 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило,берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога припокупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки. В Чехииуслугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн.человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяетсяссуда под 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются по 2%годовых. Действует система бюджетных дотаций — каждый гражданин при покупкеквартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счетначисляется 150 долларов. В Испании ипотечный кредит банки предоставляютна 10-20 лет под 4-6% на половину стоимости жилья, в том числе и гражданамдругих стран. При этом продажа недвижимости осуществляется только с разрешениябанка, а сдача в поднаем разрешена. Арендной платы многим хватает на оплатукредитов, налогов и коммунальных платежей. В Израиле средний размерипотечного кредита на 15 лет — 90 тысяч долларов. Это примерно 70% стоимостиквартиры. Среднегодовая ставка по ипотечному кредиту 5,2%. Среднемесячныйвозврат кредита — порядка 700 долларов, что при средней зарплате для постоянноработающих — вполне приемлемый вариант. В Японии много вариантов решенияипотечных проблем. Имеются и специальные, например для женщин годовая ипотечнаяставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величинасоставляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысячдолларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредитдо наступления 75 лет.[53]
В России, кроме очень высоких ставок ипотечного кредитования (11%) в отличиеот зарубежных стран, также отсутствуют традиции обращения в страховые компании.В то время как в Америке страхуется около 95% таких сделок, в России — всего 5%. На втором месте причин отказа от страхования стоит сложившийся стереотип обуслуге страхования недвижимости как о дорогом удовольствии. На третьем месте — недоверие к страховым компаниям. В том, что оно есть, виноваты и некоторыенедобросовестные страховщики, и людская молва: «Все равно ничего не заплатят!»[54]
В настоящее время Думой рассматривается еще целый ряд законопроектов,направленных на совершенствование судебной практики обращения взыскания назалог, защиту прав добросовестных приобретателей, создание общенациональногоКредитного бюро, изменение налогообложения участников рынка недвижимости. Вступлениев силу этих законопроектов приведет к значительному снижению операционныхрасходов, правовых и кредитных рисков и, как следствие, к снижению стоимостиипотечных кредитов. А значит, и снижению кредитного бремени для заемщика.[55]
10. Анализ деятельности страховых компаний в сференедвижимости в
Санкт-Петербургеза 2005 г.
Страхование в сфере недвижимости – вид страховой деятельности, успехкоторого зависит от создания соответствующих правовых условий, – страхованиесделок на рынке недвижимости. У немногих питерских СК, работающих в этомсегменте, продажи страховок выросли за год на 100-300%. Успех отчасти связан спостепенным развитием института ипотечного кредитования, превращающего данноестрахование из добровольного в обязательное. Но количество договоров пострахованию строящегося и приобретаемого на вторичном рынке жилья в портфеляхстраховщиков пока незначительно, на уровне нескольких тысяч. Формированиеполноценного рынка страхования продаж-покупок недвижимости в конечном итогезависит от темпов развития ипотеки, а также от требований, предъявляемых государствомк участникам долевого строительства.[56]
Все страховщики предлагают индивидуальные программы с выездомэксперта на дом. Такие продукты предлагают комбинированное страхованиестроений, квартир и домашнего имущества, при котором тариф зависит от условийэксплуатации квартиры, состояния имущества, а также от набора рисков. Классическийпакет включает в себя следующий набор: залив, пожар, ущерб отделки и оборудования,стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, взрыв, утрата правсобственности (титульное страхование), гражданская ответственность приэксплуатации помещения. Застраховать в доме можно практически все: телевизор,аудио-видеотехнику, компьютер, мебель, одежду и даже домашних животных,например любимую собачку. Не страхуются или страхуются по отдельным договорамлишь антиквариат и предметы роскоши. На время летнего отпуска можно застраховатьсвое жилье от противоправных действий третьих лиц, то есть от воров.
Предлагаемые страховые программы
Страховые программы делятся на несколько типов: одни универсальны, другиеизбирательны и покрывают отдельные риски. В последнее время на рынке наметиласьтенденция к универсализации продуктов многие страховщики внедрили у себятак называемые "коробочные" программы. Они могут включать всебя стандартный набор рисков, обычно их три — огонь, залив и взрыв бытовогогаза. Но дополнительно можно застраховаться и от любых других опасностей(отключения или аварии инженерных сетей и коммуникаций, противоправных действийтретьих лиц и др.). Эти продукты отличает дешевизна: премия составляет от $30,быстрота оформления — около получаса. Дело в том, что «коробочные»программы не требуют выезда эксперта на дом, компании обычно довольствуются«свежими» фотографиями квартиры. В типовой полис нужно будет тольковписать ФИО, адрес и стоимость квартиры, а пакет рисков прописан заранееОдно изпоследних новшеств — страхование от террористических действий. Такиепрограммы комплексного страхования, как правило, предполагают определенный лимитответственности — до 80-100 тысяч долларов. Размер страховой премии зависит отвыбранного лимита ответственности и может колебаться в пределах от 50 до 200долларов. При таком страховании проведение осмотра и составление описиимущества необязательно.[57]
РОСНО предлагает программу страхования квартир «Мегаполис». Вчисле ее преимуществ: выплата по фактическому ущербу без учета износа,определение страховой стоимости на этапе заключения договора без корректировкиэтой стоимости при наступлении страхового случая, а также оценка ущерба вбольшинстве случаев независимым экспертом. Кроме того, предоставляется 13-йбесплатный месяц страхования после трех лет безубыточного страхования истрахуем риски, не покрываемые большинством других страховщиков, напримернеосторожные действия третьих лиц, расходы по аренде, риск заболевания илитравматического повреждения домашних животных, гражданскую ответственность вовремя ремонта. «Ингосстрах» предлагает страхование квартир по«полному пакету» — риски пожара, протечек, противоправных действий,стихийных природных явлений — по реальной рыночной стоимости. Альтернативойможет стать страхование только от риска пожара, в который, впрочем, невключается риск поджога, относящийся к противоправным действиям. Оформление страхованияпо данной программе позволяет защитить собственное имущество в полном объемепричиненного ущерба, то есть приобрести другую квартиру, заново отремонтироватьпрежнюю или приобрести движимое имущество взамен утраченного. Предварительныйосмотр квартиры необходим, если стоимость затрат на внутреннюю отделку иустановку домашнего оборудования составляет более $400 на кв. м площади. Применьшей сумме затрат страховой полис оформляется по предоставлении«свежих» фотографий. «СК „МАКС“ предлагает программу»Моя квартира", которая позволяет достраховать квартиру до полнойстоимости при наличии полиса по муниципальной программе. Разработаны программа«Интерьер» и программа «Загородный дом», позволяющие заключитьдоговор страхования не на полную стоимость (ведь вероятность полногоуничтожения мала), а только на выбранную сумму, что существенно снижаетстоимость страхования. Но возмещение выплачивается в размере реального ущерба,без учета пропорциональности, применяемой при стандартных условиях страхования.Программы МСК (Московской страховой компании) разработаны с учетомпотребностей различных социальных групп населения и представляют собойкомплексные продукты. По программе «МСК-Квартира» могут бытьзастрахованы не только конструктивные элементы квартиры, но и внутренняяотделка, инженерное оборудование, а также домашнее имущество. Дополнительно поэтой программе могут быть застрахованы расходы на аренду жилья на периодремонта в поврежденной квартире, а также гражданская ответственность передсоседями.[58]
Загородная недвижимость.
Объем и потенциал рынка страхования загородной недвижимостиСанкт-Петербурга и Ленинградской области в последние годы позволяет развиватьсястрахованию активными темпами: рост числа операций – около 20% в год. А укомпании «Росгосстрах» в Санкт-Петербурге, с марта по октябрь 2005 г.прирост на рынке «загородного» страхования составил более 40%. Вденежном эквиваленте это примерно 41 млн рублей. [59]
Круг клиентов страховых компаний постоянно расширяется. Если раньше своеимущество в основном страховали владельцы роскошных особняков и представителитак называемого бизнес-класса, то сегодня за полисами нередко обращаютсясадоводы и жители сельских районов, для которых разрабатываются специальныепрограммы. Так, например, компания «Спасские ворота» предлагает своимклиентам программу «Моя усадьба», предназначенную для владельцевнедорогих объектов в садоводствах. При заключении договора страхования осмотрпостройки не требуется (договор подписывается прямо в офисе компании).Страхователь сам выбирает размер страхового покрытия (не более $12,5 тыс.), в соответствиис которым и рассчитывается размер вознаграждения страховщика. Похожие программысегодня имеются «в ассортименте» многих операторов рынка. К примеру,компания «АльфаСтрахование» реализует полисы «АльфаКантриуикенд» (договор подписывается без осмотра объекта при страховой сумме до$50 тыс. включительно). Компания «Русский мир» предлагает страхованиевслепую, если стоимость постройки не превышает $10,5 тыс. Страхование «безосмотра» пользуется сегодня немалым спросом у петербуржцев и жителей Ленобласти,несмотря на то, что в итоге страховое покрытие оказывается либо завышенным,либо заниженным.[60]
Совместная деятельность страховщиков и риэлтеров.
Агентство недвижимости «Итака» и страховая компания«АСК-Петербург» запустили совместную программу «по оптимизацииуправления жилой недвижимостью». Она ориентирована на тех собственников,которые хотели бы сдавать свои квартиры в аренду, но не имеют возможности самостоятельноискать арендатора, общаться с ним, следить за состоянием оборудования и бытовойтехники и т. п., поскольку проживают в других городах или даже странах. Суть«программного» сотрудничества: агентство примет на себя заботы попоиску арендаторов и эксплуатации жилья, а страховщики избавят участниковсделки от материальных потерь, оформив полис на случай причинения ущербаквартире и обстановке. Базовые ставки страхования — около 0,4% в год от суммывозмещения. Соответственно, арендодатели, переложившие все заботы на риэлтерови страховщиков, будут получать примерно 80% от рыночной стоимости аренды.[61]
Нарушение законодательства.
Федеральная служба страхового надзора Минфина в связи с неустранением вустановленный срок нарушений страхового законодательства, явившихся основаниемдля приостановления действия лицензий, отозвала лицензии у 5 страховыхкомпаний, в том числе и у Санкт-Петербургской компании «Надежда Балтики».[62]
Инвестиции страховых компаний в недвижимость.
На рынке недвижимости Петербурга в 2005 г. произошланеобычная сделка. СК «Регион» приобрела у города на аукционе 178объектов недвижимости, находящихся в долгосрочной аренде у Северо-Западногобанка Сбербанка России (в Петербурге у Сбербанка всего 270 филиалов). Общаяплощадь объектов — около 30 тыс. кв. м, при этом сумма сделки — 48,7 млн. руб.Таким образом, недвижимость оценена примерно в $57 за 1 кв. м. В конкурсе участвоваливсего два претендента. Низкую цену продажи — всего $57 за 1 кв. м — пресс-секретарь Фонда имущества СПб. А. Куберская объясняет тем, что этиплощади обременены. В 1999-2000 годах Сбербанк арендовал их на 49 лет. Ипоскольку банк полностью оплатил аренду городу за все 49 лет вперед, Куберскаяназывает цену «адекватной». На сайте страховой компании, кстати,указано, что Северо-Западный Сбербанк является ее «главным партнером».[63]
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Развитие страхования недвижимости идет очень низкими темпами как в России,так и в СПб. Рост его, в ряде случаев, определяется «навязыванием»обязательного страхования со стороны кредитных организаций, в частности, приипотечном кредитовании. Увеличение доли «обязательного» страхования –общая тенденция рынка страхования недвижимости, его пытаются провести и назаконодательном уровне.
Сегодня вопрос ведь стоит не в том, нужно или не нужно страховать имущество(ответ очевиден – нужно). Главный вопрос – «как страховать?» СПб.страховые компании идут по пути увеличение разнообразия и модульностипредлагаемых для страхования рисков и форм работы с клиентами. Такая тенденцияхарактерна для российского рынка страхования недвижимости в целом. Ситуацияосложняется недоверием населения к страховым компаниям. Наиболее динамичноразвивается страхование загородной недвижимости.
Зарубежные же страховщики решают проблему совместно с кредитными учреждениями,которые поддерживают невысокие ставки по кредитам на приобретение недвижимости.
Совместная деятельность страховщиков и кредитных учреждений в нашей странеограничивается требованиями заемщику приобретать полисы у указанных кредитнымучреждением страховщиков, что, в определенной степени обусловлено так же и недовериембанков к страховым компаниям.
В России не только слишком высоки ставки ипотечного кредитования, но истраховщики настаивают на том, что если народ не в состоянии самостоятельнопонять необходимость страхования имущества, то государство должно помочь ему вэтом введение новой «обязаловки». Пишется и рассматривается закон обобязательном страховании жилья, предложенный на рассмотрение Госстроем. Длянаселения, т. е. основного потребителя страховых услуг, слишком высокой станетитоговая сумма квартирных выплат. Страховать собираются по «рыночнойстоимости», а не по оценкам БТИ. Обсуждается введение плавающегострахового тарифа 0,3-0,6% от рыночной стоимости жилья, что в пересчете даетповышение квартирных выплат от 10% до бесконечности. Введение обязательногострахования недвижимости может повлечь за собой повышение земельного налога от0,1 до 2% с целью ускорения процесса строительства и улучшения конечногорезультата. В итоге все это может привести к необходимости кредитов и займовдля населения. Насколько известно, муниципальное жилье не будет страховаться. Витоге в страховых случаях получится такая ситуация, что собственник при покупкестрахового полиса заплатит не только за себя, но и за человека, проживающего вмуниципальной собственности. «Обязаловка» воспринимается какочередной налог в пользу страховых компаний, которые и так не пользуются популярностью.
Практическое задание.
Произвести расчет страховой суммы по одному из указанных рисков (жизнь,утрата трудоспособности; приобретаемое имущество; титул) при условии ипотечногокредита. Срок кредита – 5 лет, размер кредита – 150 тыс. руб., ставка – 18% годовых,ежемесячный доход на одного члена семьи – 13 тыс. руб.
Решение
Учитывая положения ст. 138 Трудового кодекса РФ, максимальная суммукредита рассчитывается так, чтобы ежемесячный платеж не превышал 50% отсреднемесячной заработной платы (после вычета налогов) за последние 6 месяцев.
Ежемесячный платеж не может превышать 6,5 тыс.руб. (ежегодный – 78000руб.), страховая сумма должна быть не менее суммы кредита с учетом процентов.Для простоты произведем расчет из условия постоянного потока платежей и уплатыдолга равными долями и процентов 1 раз в год.
1. Максимально возможный размер годового платежа: 6500 х 12 = 78000руб./ год.
2. Выплата долга равными долями: 150000: 5 = 30000 руб./год.
3. Составим план погашения долгаГод Остаток долга на начало года Сумма погашения долга Выплата процентов Срочная уплата 1 150000 30000 27000 57000 2 120000 30000 21600 51600 3 90000 30000 16200 46200 4 60000 30000 10800 40800 5 30000 30000 5400 35400 Всего: 231000
Страховая сумма - 231000 руб.
БИБЛИОГРАФИЯ.
1. Четырки Е.М.Методы финансовых и коммерческих расчетов. – М.: Дело, 1992. – 320 с.
2. Берем кредит дляпокупки жилья //
3. Травина А. Нестрашась летающей тарелки // Московские новости №8 за 2005 год (25.02.2005)
4. Страхованиенедвижимости: инновации и перспективы // Журнал налогоплательщиков«Горячая линия». — Кузбас
5. Баяндин М.,Сидорова Е. Обязаловка номер два: Жилье в копеечку // Ежедневная деловаягазета findaily.ru 31.10.05
6. Страхованиесделок с недвижимостью. Обзор продуктов.
7. Сайт страховойкомпании «Стандарт-Резерв»
8. Сюрпризыистории. Как от них уберечься? // Газета «Квартира, дача, офис» от07.10.2002 г.
9. Можно ли дешевокупить дорогое жилье? // Газета «Квартира, дача, офис» от 16.09.2002г.
10. Проблемы,связанные с покупкой недвижимости в Москве.
11. Баяндина Е. Страхование «до» и «после». Центрнедвижимости Изком плюс. 27 февраля 2006.
12. Титульноестрахование в России
13. Маленькие тайныбольшого кредита
14. Лозовская Ю.,Урбан Ф. Загородная недвижимость: итоги и прогнозы
15. Кис И. Сегодня вмоде: ипотечное страхование
16. Резенков А.Страховые перспективы за городской чертой // Финансовые услуги №2 07.11.2005
17. Государство играждане. Мировой опыт // Экономика и жизнь. № 28. 2004 г
18. Отозваны лицензиина право осуществления страховой деятельности у 5 страховых организаций [13:39 22.11.2005]
19. Миледин П.,Федорова М., Божко М. СтраховщикСбербанка купил его офисы // Бизнес, 27 июля 2005 г.
20. Люди должныповерить
21. Крылов А.Локомотив для страхования // Экономика и время" (Санкт-Петербург) №10 от20/03/2006
22. Рейтингкрупнейших розничных страховых компании в 2005 году // Известия, РБК,24.04.2006
23. «Жизнь»испортила статистику
24. Страхование недвижимости — без страха
25. Страхованиеобъектов недвижимости как предмета залога
26. Федеральный законот 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
27. Паперная И. 18.04.05
28. Трудовой кодексРФ от 30.12.2001 г № 197-ФЗ (в ред. 09.05.2005 № 45-ФЗ).
29. Нескучный год //Эксперт Северо-Запад, 21.02.2006
30. Алексеев В.Рецепт спокойствия. Разместил 12/03/2006
31. Страховщикстановится эмитентом // Деловой Петербург, 03.04.2006
32. Слияния исокращения // Эксперт, 03.04.2006 /
33. РОСНО вышла натропу войны // Время Новостей, 18.04.2006
34. Циркану Ю. Ипотека: мифы и реальность // 28.04.2006, Деловой Петербург