Правовое содержание ипотечныхотношений в Российской Федерации
Вусловиях хронического недостатка государственных средств традиционной задачейдля органов власти всех уровней стало привлечение внебюджетных денежныхресурсов в сферу жилищного строительства. Наиболее перспективным решением«квартирного вопроса» специалисты в области недвижимости считают развитиесистемы долгосрочного ипотечного кредитования.
Ипотека– это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.
Ипотечноекредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование сиспользованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств[3, с. 186].
Прирассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить тринаиболее характерные ее черты:
1) залогнедвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовыхресурсов для развития производства;
2) ипотека способнаобеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы(например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;
3) создание спомощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитированиисобственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладныхоборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)[3, с. 187].
Вэкономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественныхправ на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения(купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющийпривлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.
Особенноследует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого родакредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции,выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:
– функцияфинансового механизма привлечения инвестиций в сферу материальногопроизводства;
– функцияобеспечения возврата заемных средств;
– функциястимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иныеспособы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридическиневозможны;
– функцияформирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производныхипотечных ценных бумаг и др. [3, с. 11].
Можновыявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.
1.Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать ита недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит).
Этоозначает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляетсяобращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погаситьзадолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашениякредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания ипродажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщики все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие наосвобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на неговзыскания.
Передаваемоев ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений),не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2.Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочныеипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размережемесячных выплат заемщика.
3.Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4.Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией. Косновным требованиям можно отнести следующие:
– сумма кредита,как правило, составляет не более 60-70 % рыночной стоимости покупаемого жилья;
– величинаежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 % совокупного доходазаемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующийрасчетный период;
– при процедуреоценки вероятности погашения кредита кредитор использует официальноподтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанныестандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдениечетких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживаниякредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынкаипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, втом числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.
Главная цельразвития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать эффективноработающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждансо средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:
– увеличитьплатежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным дляосновной части населения;
– активизироватьрынок жилья;
– вовлечь вреальный экономический оборот приватизированное жилье;
– привлечь вжилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
– обеспечитьразвитие строительного комплекса;
– оживить экономикустраны в целом.
Системадолгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться наимеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, бытьадаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономическиеусловия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособностьнаселения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должнаопираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовыхресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов и в меньшейстепени финансирования со стороны государственного бюджета.
В Россиив настоящий момент только разрабатывается нормативно-правовая база, создающаяусловия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему временисложилась следующая иерархия источников залогового права.
1.Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способамобеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы озалоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ,в частности, о порядке заключения договоров, об условиях действительностисделок и др. Количество норм, посвященных залогу как в первой, так и во второйчасти ГК РФ, достаточно велико. Таким образом, ГК РФ является с точки зренияего юридической силы и наиболее подробным источником регулирования залоговыхотношений. Однако нормы о залоге в части первой ГК РФ охватывают далеко не всевопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности.
2. ЗаконРФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этотзакон занял место основного источника российского залогового права. Этообстоятельство специально было подчеркнуто в ст. 2 Закона: «Настоящим закономопределяются основные положения о залоге. Отношения залога, не урегулированныенастоящим Законом, регулируются иными актами законодательства РоссийскойФедерации». Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие частипервой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права. При этомнадо иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ во многом существенноотличается от его регулирования в указанном Законе. Следовательно, Закон РФ «Озалоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГКРФ.
3.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке»). Данный законодательный акт,раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий итернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Активная работа надэтим законом началась в 1993 г. В июле 1995 г. он был принят в первом чтении,после чего его подвергли существенной доработке и многочисленным обсуждениям(было внесено около сотни поправок), в результате которых закон был принятобеими палатами Федерального собрания летом 1997 г. Затем понадобился еще год,чтобы данный законопроект обрел статус полноправного федерального закона.Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГКРФ. Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются кипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» неустановлены иные правила. Таким образом, несмотря на то, что ГК РФ содержит рядспециальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст. 339, п. 2-5 ст. 340, п. 1 ст. 349 идр.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».
4. Кисточникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которыхв той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К такимзаконодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним».
5. Всовокупность источников залогового права входят не только собственнозаконодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ,законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительныхорганов различного уровня, включая местные органы управления [4, с. 22]. Вкачестве примера можно привести следующие нормативно-правовые акты:Постановление правительства Москвы от 25 апреля 1995 г. № 356 «О принципахиспользования залогового кредитования в г. Москве»; Постановление ПравительстваМосквы от 20 сентября 1994 г. № 788 «О введении на территории Москвы единойсистемы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога»;Постановление Правительства РФ от 1 мая 1996 г. № 534 «О дополнительномстимулировании частных инвестиций в РФ» и др.
Имуществоявляется основным объектом в ипотечных отношениях, а поскольку нет однозначногоопределения термина «имущество», то при заключении договора необходимоопределять точное значение данного термина путем его детального толкования.
Залогземельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другогонедвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборотдопускается федеральными законами. Moгyт быть заложены земельные участки,находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленныедля садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражногостроительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства иземельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере,необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
Неподлежат ипотеке земли, находящиеся в государственной или муниципальнойсобственности, сельскохозяйственные угодья из состава земельсельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевыхземельных участков личных подсобных хозяйств.
Оценказемельного участка может быть установлена в договоре об ипотеке не ниже егонормативной цены. Нормативная цена земли – это особый вид платы за землю. Онапредставляет собой показатель, характеризующий стоимость участка определенногокачества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срококупаемости. Нормативная цена земли применяется при покупке и выкупе земельныхучастков, при передаче земли в собственность, передаче по наследству, дарении,а также при получении под залог банковского кредита.
Следует,однако, иметь в виду, что ни отечественный, ни зарубежный методический опытопределения цены земли в современных российских условиях точного и надежногорезультата не обеспечивает.
Особенносложная ситуация сложилась с оценкой земельных участков. Отечественныеметодические разработки базируются в основном на стоимостной оценке вложенногов земельный участок капитала, почти не учитывают его рентообразующие возможностии совершенно не принимают во внимание реальное поведение как продавцов, так ипокупателей земельной собственности, объем и структуру спроса и предложения ит.д.
Подобныйметодический подход и определил очень низкие величины так называемойнормативной цены земли. По нормативным госрасценкам сегодня распродаютсябогатейшие черноземы Краснодарского и Ставропольского краев, Ростовской,Воронежской, Волгоградской и ряда других располагающих высокопродуктивнымиземлями областей страны. При подобной ценовой политике и системеналогообложения блокируется ипотечная форма кредитования и выключаетсяглавнейший элемент рыночного регулирования земельных отношений, деформируетсярыночный механизм ценового саморегулирования, причем не только в аграрнойсфере, но и во всей производственно-экономической структуре страны.
Еслипредметом ипотеки является предприятие в целом как единый имущественныйкомплекс, то в состав заложенного имущества включаются полученные доходыпредприятия, приобретенное им имущество, долги (за период ипотеки), а такжепринадлежащие предприятию как юридическому лицу права требования, патента идругие исключительные права и обязанности этого предприятия, которые переходятк покупателю с момента государственной регистрации права собственности на приобретенноеимущество. Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка егостоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия.Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора осоставе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями кзакладной.
Ипотекойпредприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которогосоставляет не менее половины стоимости активов предприятия. Предприятие, вотношении которого возбуждено уголовное дело о банкротстве либо принято решениео его ликвидации или реорганизации, не подлежит передаче в ипотеку.
Залогодательвправе продавать, сдавать в аренду, распоряжаться иным образом имуществом,вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, еслиэто не влечет уменьшения общей стоимости активов предприятия и не нарушаетусловий договора ипотеки. Реорганизация, передача предприятия в залог,совершение сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества предприятия,допускаются только с согласия залогодержателя.
В случаенарушения залогодателем своих обязательств, непринятия мер по обеспечениюсохранности заложенного имущества, неэффективного использования имущества, чтоможет привести к неплатежеспособности предприятия или к уменьшению стоимостизаложенного имущества, залогодатель вправе обратиться в обычный или арбитражныйсуд с требованием о введении ипотечного контроля над деятельностьюзалогодателя.
Взысканиена заложенное имущество предприятия в случае неисполнения залогодателемобязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, может быть обращено толькопо решению обычного или арбитражного суда во всех случаях, независимо от того,кто является залогодержателем.
Ипотекажилых домов и квартир, включающая ипотеку части жилого дома, квартиры,состоящей из одной или нескольких изолированных комнат, имеет свои особенности.В частности, не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилыхдомов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности.Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, не распространяютсяна гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения,так как они не предназначены для постоянного проживания, эти объекты могут бытьпредметом ипотеки на общих основаниях.
Договороб ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира, находящиеся всобственности гражданина, может быть заключен только непосредственно ссобственником жилья, за исключением случаев, установленных законодательством РФ(при опеке и попечительстве).
Жилойдом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитнойорганизации в собственность, считаются находящимися в залоге с моментагосударственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры.
Внастоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенныйжилой дом или квартиру при неисполнении залогодателем своих обязательств. Еслиданное имущество является для залогодателя единственным пригодным дляпостоянного проживания помещением, подобное обращение не является основаниемдля выселения его из квартиры.
Организацияпроцесса обращения взыскания является одним из основных вопросов при решениисудьбы ипотеки. Несмотря на положительные изменения в законодательстве поданной проблеме, она все еще является одной из наименее разработанных как взаконодательном, так и в «исполнительном» плане.
Частьпервая Гражданского кодекса РФ внесла определенные изменения в правовоерегулирование института залога. Залоговый кредитор традиционно имелпреимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своихтребований из стоимости заложенного имущества. Однако это право не являетсябезусловным. Как более ранний закон «О залоге» (1992 г.), так и первая часть ГКРФ содержат оговорку, что преимущественное право залогового кредитора действуетза изъятиями, предусмотренными законом.
Всоответствии со ст. 64 части первой ГК в случае ликвидации юридического лицазалоговый кредитор является кредитором третьей очереди. Ранее, во вторуюочередь, удовлетворяются требования граждан в связи с причинением вреда ихжизни или здоровью, требования по оплате труда и по авторским договорам. Такойже порядок действует и в случае банкротства индивидуального предпринимателя.Если речь идет об очередности удовлетворения требований кредиторов не в связи сликвидацией юридического лица, то такая очередность установлена Гражданскимпроцессуальным кодексом (ГПК). В этом случае залоговый кредитор получаетудовлетворение после реализации требований первой и второй очереди. К требованиямпервой очереди в соответствии с ГПК относятся требования: по взысканиюалиментов; вытекающие из трудовых правоотношений; об оплате оказаннойадвокатами юридической помощи; о выплате авторских и изобретательских вознаграждений;о возмещении вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья; всвязи со смертью кормильца. К требованиям второй очереди ГПК относиттребования: по налогам и неналоговым платежам в бюджет; органов государственногострахования по обязательному страхованию; по возмещению ущерба, причиненногопреступлением или административным правонарушением государственнымпредприятиям, учреждениям, организациям, колхозам, иным кооперативныморганизациям, их объединениям, другим общественным организациям.
Взысканиена предмет ипотеки может быть обращено только по решению обычного илиарбитражного суда, если предметом ипотеки является предприятие в целом, жилойдом, квартира или иное недвижимое имущество, используемое залогодателем дляличных целей. Это относится также к тем случаям, когда для заключения договораипотеки требовалось согласие или разрешение другого лица либо органауправления.
Приудовлетворении требований залогодержателя за счет предмета ипотеки по решениюобычного или арбитражного суда предмет ипотеки реализуется путем продажи спубличных торгов специализированной организацией, имеющей соответствующуюлицензию Минюста России. Начальная продажная цена предмета ипотеки определяетсярешением суда, обычного или арбитражного, либо нотариально удостовереннымсоглашением залогодержателя и залогодателя, без обращения в судебные органы.Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере 10% начальной продажной цены предмета ипотеки. Предмет ипотеки передается лицу,предложившему на торгах наивысшую цену. Специализированная организация выдаетсвидетельство о приобретении заложенного имущества покупателю, который смомента государственной регистрации приобретает право собственности на предметипотеки.
Частьпервая ГК вводит изменения также в порядок обращения взыскания на заложенноеимущество. Ст. 349 части первой ГК допускает два варианта обращения взысканияна заложенное имущество: по решению суда и без обращения в суд. В одних случаяхобращение взыскания возможно только по решению суда, в других – обращениевзыскания по решению суда действует как общее правило, если стороны не избралииной порядок.
Пообщему правилу обращение взыскания на заложенное имущество производится порешению суда. Однако стороны вправе договориться об обращении взыскания назаложенную недвижимость без судебного решения. К такому соглашению, согласност. 349, предъявляются два требования: оно должно быть удостоверено нотариальнои заключается после возникновения оснований для обращения взыскания на предметзалога.
Посколькудля залога государственного имущества всегда необходимо согласиесоответствующего органа Госкомимущества РФ, то обращение взыскания назаложенное госимущество возможно только по решению суда.
Наконец,следует затронуть вопрос о реализации заложенного имущества путем передачи егов собственность залогодержателю. Такой способ реализации заложенного имуществапротиворечит самой идее залога. Конструкция залога исходит из того, чтозалогодержатель в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обеспеченногозалогом обязательства приобретает не собственно предмет залога, а правополучить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой цельюреализуется. В случае же, когда стороны соглашаются на передачу заложенногоимущества в собственность залогодержателя, по сути дела имеет место отступное,предусмотренное ст.409 части первой ГК, но не реализация прав залогодержателя.
Лица,проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора наймаили договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению при реализациизаложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договораоб ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу.
Ипотекаможет быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст. 2 ФЗ «Обипотеке», содержание которой представлено ниже.
Обязательства,обеспечиваемые ипотекой:
– по кредитномудоговору;
– по договорузайма;
– иногообязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде,подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотренофедеральным законом.
Обязательства,обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником,если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательствомРФ о бухгалтерском учете.
Покредитному договору, в соответствии с гражданским законодательством РФ, банкили иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежныесредства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором,а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты занее (ст. 819 ГК РФ). К отношениям по кредитному договору применяются правила,предусмотренные п. 1 гл. 42 ГК РФ о договоре займа при условии, что иное непредусмотрено специальными нормами о кредите (п. 2 гл. 42 ГК РФ) и не вытекаетиз существа кредитного договора. Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор можетбыть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечетнедействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.
Кредиторвправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитнымдоговором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидносвидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращенав срок. Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично,уведомив об этом кредитора до установленного договором срока егопредоставления, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами иликредитным договором. В случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитнымдоговором обязанности целевого использования кредита, предусмотренной ст. 814,кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитования заемщика подоговору.
Подоговору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другойстороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, азаемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) илиравное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807ГК РФ). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или другихвещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договоразайма на территории РФ с соблюдением правил статей 140, 141 и 317 ГК РФ.
Согласност. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменнойформе, если его сумма превышает не менее чем в 10 раз установленный закономминимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем являетсяюридическое лицо, – независимо от суммы. В подтверждение договора займа и егоусловий может быть представлена расписка заемщика или иной документ,удостоверяющий передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы илиопределенного количества вещей.
Всоответствии со ст. 337 ГК РФ залогом должны обеспечиваться все требованиякредитора-залогодержателя, возникшие к моменту их предъявления. В ст. 3 ФЗ «Обипотеке» эти требования выделены.
Требования,обеспечиваемые ипотекой:
– уплатазалогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иномуобеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотреннойдоговором об ипотеке;
– уплата кредитору(заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемнымисредствами), если ипотека установлена в обеспечение исполнения кредитногодоговора или договора займа с условием выплаты процентов;
– уплата (еслидоговором не предусмотрено иное) залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) ввозмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствиенеисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполненияобеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерноепользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекойобязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек ииных расходов, вызванных обращением взыскания недвижимости на заложенноеимущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Еслидоговором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требованиязалогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения засчет заложенного имущества.
Согласност. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа,заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа вразмерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условияо размере процентов их размер определяется существующей по месту жительствазаимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо – по месту егонахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на деньуплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствиииного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Неустойкой(штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма,которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения илиненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочкиисполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказыватьпричинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, еслидолжник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнениеобязательства (ст. 330 ГК РФ).
В силуважности условий каждого конкретного договора об ипотеке считаем необходимымраскрыть основные из необходимых условий, которые должен содержать договорисходя из требований соблюдения общих правил ГК РФ о заключении договоров, атакже положений ФЗ «Об ипотеке».
В п. 1ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» говорится, что в договоре об ипотеке должны быть указаныпредмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,обеспечиваемого ипотекой.
Предметипотеки.Определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения идостаточным для идентификации этого предмета описанием.
Должныбыть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрацииправ на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Еслипредметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды,арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, какесли бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Оценкипредмета ипотеки.Определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя сзалогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67ФЗ «Об ипотеке» и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Приипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется всоответствии с требованиями, установленными федеральным законом или вопределенном им порядке.
Стороныдоговора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональнойорганизации.
Обязательство,обеспечиваемое ипотекой. Должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы,основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда этообязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороныэтого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемогоипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотекедолжны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Еслиобеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договореоб ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей иих размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает (ст. 10), чтообязательным элементом формы договора об ипотеке является его нотариальноеудостоверение и государственная регистрация. Несоблюдение формы влечетнедействительность договора. Установленные требования к таким элементам договора,как нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора обипотеке, приведено ниже.
Нотариальноеудостоверение договора об ипотеке:
1) договор обипотеке должен быть нотариально удостоверен;
2) договор, вкотором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 «Содержание договораоб ипотеке» ФЗ «Об ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 (условия, прикоторых составление и выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежитнотариальному удостоверению в качестве договора об ипотеке;
3) несоблюдениеправил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет егонедействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) если в договореоб ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии со ст. 13 ФЗ «Обипотеке» удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусупредоставляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и местенотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатьюлисты закладной в соответствии с частью второй п. 3 ст. 4 ФЗ «Об ипотеке».
Государственнаярегистрация договора об ипотеке:
1) договор обипотеке подлежит государственной регистрации;
2) договор, вкотором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 «Содержание договораоб ипотеке», или нарушены правила п. 4 ст. 13 (условия, при которых составлениеи выдача закладной не допускается) этого же Закона, не подлежит государственнойрегистрации в качестве договора об ипотеке;
3) несоблюдениеправил о нотариальном удостоверении договора об ипотеке влечет егонедействительность. Такой договор считается ничтожным;
4) договор обипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственнойрегистрации.
Мироваяпрактика показывает, что эффективным способом решения проблем является созданиевторичного рынка ипотечного кредитования.
Присоздании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав нетолько должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но ивторичных инвесторов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные ценные бумаги навторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования ифункционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу – закладную (см. ст. 13гл. 111 ФЗ «Об ипотеке»). Основные положения о закладной приведены в таблице 1.
Составлениеи выдача закладной не допускаются, если:
1)предметом ипотеки являются:
– предприятие какимущественный комплекс;
Таблица1. Основные положения о закладнойПоложения Порядок реализации 1 2 Права законного владельца, удостоверяемые закладной
1. право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства
2. право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество Лица, обязанные по закладной
1. должник по обеспеченному ипотекой обязательству
2. залогодатель Лица, составляющие закладную
1. залогодатель, если он является третьим лицом
2. должник по обеспеченному ипотекой обязательству Получатель закладной и орган, выдавший ее Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки Передача прав по закладной и залог закладной Передача прав осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу. Передача прав по закладной означает передачу тем самым этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, в том числе права залогодержателя и права кредитора. Если третье лицо полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачу ему права по закладной Соглашение, заключаемое в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства
Должник по обязательству, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключать соглашение, предусматривающее:
– такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав.
– такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально заверено Внесение изменений в содержание закладной при заключении соглашений Путем приложения к закладной нотариально удостоверенной копии соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 ФЗ «Об ипотеке», и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъем-лемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами ч. 2 ст. 15 ФЗ «Об ипотеке» Аннулирование закладной При аннулировании закладной одновременно производится выдача закладной, составленной с учетом соответствующих изменений, достигнутых при заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 ФЗ «Об ипотеке», и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству. Одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке
ипотечное кредитование жилищное договор
– земельные участкииз состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяетсядействие настоящего федерального закона;
– леса;
– право арендыимущества;
2)ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому намомент заключения договора не определена и которое не содержит условий,позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В этихслучаях условия о закладной в договоре об ипотеке недействительны.
Закладнаядолжна содержать:
1) слово«закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателяи указание места его жительства либо его наименование и указание местa нахождения, если залогодатель –юридическое лицо;
3) имяпервоначального залогодержателя и указание места его жительства либо егонаименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическоелицо;
4) названиекредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которогообеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договораили основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника пообеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, иуказание места жительства должника либо его наименование и указание местанахождения, если должник – юридическое лицо;
6) указание суммыобязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежатуплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий моментопределить эту сумму и проценты;
7) указание срокауплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежитуплате по частям – сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеракаждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размерыплатежей (план погашения долга);
8) название идостаточное для идентификации описание имущества, на которое установленаипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценкуимущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которогоимущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственнойрегистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю правоаренды – точное название имущества, являющегося предметом, и срок действия нотправа;
11) указание на то, что имущество,являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования,аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащихгосударственной регистрации прав третьих лиц на момент государственнойрегистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если онявляется третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекойобязательству;
13) сведения о времени и местенотариального удостоверения договора об ипотеке и о государственной регистрацииипотеки;
14) указание даты выдачи закладнойпервоначальному залогодержателю.
Существованиеи нормальное функционирование вторичного ипотечного рынка имеет огромное значение,поскольку он обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решаетпроблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов. Внастоящее время идет работа по созданию системы ипотечного кредитования как науровне Федерации, так и на уровне ее субъектов. И важнейшей из стоящих сегодняпроблем является выбор модели вторичного ипотечного рынка.
Экономические рыночныерегуляторы (законы), действующие на рынке жилья стихийно, в целом способныустановить равновесие в системе и создать равновесное значение параметров, прикоторых установится соответствие спроса, предложения, цен и объёмовстроительства жилья. Однако такое равновесие не будет соответствовать нипоставленной государством цели, ни потребностям граждан. Роль государствасостоит в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка,которые способствуют реализации жилищной политики. Основу государственногорегулирования процессов жилищного рынка составляют субсидирование,финансирование, регламентирование, прямое участие государства на рынке. Этиметоды управления часто оказывают разнонаправленное воздействие на параметры итечение процессов жилищного рынка.
Эффективность управленияво многом зависит от того, как и в какой степени учтены следующие позиции:
– организация имеханизм функционирования объекта управления, соответствующие ему процессы исложившиеся тенденции;
– соответствиевыбираемой системы методов механизму и специфике условий функционированияобъекта управления;
– обоснованностьсоответствия результативности применяемых методов управления поставленнымцелям;
– соответствиеиспользуемого набора инструментов и механизмов выбранным методам управления.
В основу подхода кформированию системы управления жилищным рынком предлагается положитькомплексную оценку характера и результативности воздействия каждого изэкономических методов на поведение основных параметров жилищного рынка, аследовательно, и на основные его пропорции. При этом система экономическихметодов управления жилищным рынком должна рассматриваться как простаясовокупность выбранных методов, а как взаимосвязанный, взаимообратный процессмежуровневого управления (см. рис. 1).
Жилищный рынокпредставляет собой целенаправленную деятельность экономических субъектов,непосредственно обеспечивающих процесс обращения жилищной недвижимости ипорождаемых ею жилищных услуг. К экономическим субъектам относятся:предприятия, организации, включая государственные, и население как конечныйпотребитель. Каждый субъект действует на рынке, исходя из собственных интересови имеющихся возможностей, обусловленных внутренними и внешними факторами.Целесообразно рассматривать жилищный рынок как объект, управляемый не толькоизвне, но и изнутри, через деятельность экономических субъектов. Поэтомусистему экономических методов управления жилищным рынком условно можноразделить на два уровня: внешний – макроуровень (государство) и внутренний –микроуровень (субъекты жилищного рынка).
/>
Рис. 1. Система управления жилищным рынком
Управление на каждом изуровней различается: постановкой целей; формой воздействия на объектуправления; характером межуровневых связей; системой применяемых экономическихметодов; результативностью воздействия на управляемый объект.
Рассмотрим основныепозиции применения некоторых методов управления рынком жилья.
Государственноеуправление осуществляется в форме воздействия на параметры жилищного рынка.Прямое воздействие осуществляется через деятельность государственных органовразличного уровня, и/или когда государство само выступает в роли экономическогосубъекта – участника жилищного рынка. Косвенная форма воздействия проявляетсячерез межуровневые связи как результат применения экономических методов управления,определяющих деятельность экономических субъектов в заданных направлениях.Принятие управленческих решений на этом уровне базируется на оценке общеговнутреннего состояния жилищного рынка – значений и соотношений основных егопараметров, тенденции и динамики развития, практической деятельности субъектови на оценке внешних факторов – состояния и уровня развития сопряжённых сжилищным рынком секторов экономики.
Управление жилищнымрынком с точки зрения экономических субъектов (микроуровень) носит инойхарактер. Целью экономических субъектов является получение частных выгод иблаг, удовлетворение собственных потребностей. Воздействие на жилищный рынокосуществляется через постановку и решение собственных задач. Реализуяконкретные интересы, участники жилищного рынка через собственную деятельностьоказывают воздействие на управляемый объект – жилищный рынок, формируя черезспрос и предложение (внутренние факторы) его параметры и направления развития.Суммарное воздействие на жилищный рынок отдельных субъектов складывается вобщую внутреннюю экономическую систему управления жилищным рынком намикроуровне. Управленческие решения данного уровня обусловлены текущим ипрогнозируемыми состояниями жилищного рынка, а также внешней системойгосударственного регулирования и возможностями, предоставляемыми сопряжённымисекторами экономики. Межуровневые связи проявляются через интерактивныйпроцесс.
В чём состоят особенностивоздействия применяемых государством методов и составляющих их механизмов напараметры и процессы жилищного рынка? Прямое государственное регулированиевключает поэтапное построение востребованной обществом нормативно-правовойбазы, определяющей направления и способы осуществления государственной жилищнойполитики и призванной узаконить права, обязанности, единый регламент и правилаповедения экономических субъектов на рынке жилья. Несмотря на то, что правоваяоснова механизма функционирования жилищного рынка во многом определена ипродолжает совершенствоваться, немалая часть отношений продолжает оставатьсянеурегулированной. Прежде всего, это относится к одному из важнейших сегментовжилищного рынка – земельному. Несомненно, принятый в 2001 г. Госдумой РоссииЗемельный Кодекс в перспективе позволит скорректировать действующийнеэффективный механизм перераспределения земли. Однако пока процесс не идетдолжными темпами, что не позволит в среднесрочной перспективе переломитькардинальным образом ситуацию в сфере землепользования. Об этом свидетельствуети порядок, предусмотренный Федеральным законом 08.12.03 г. «О введении вдействие Земельного Кодекса РФ», в соответствии с которым обязательства дляюридических лиц произвести перерегистрацию прав бессрочного пользования направо собственности или аренды земельных участков отложены до 01.01.06 г.
Метод налоговогорегулирования как способ воздействия на параметры жилищного рынка доступен науровне государства. Национальная налоговая политика может благоприятствоватьжилищному сектору в нескольких направлениях. Применение налоговых льгот вжилищном строительстве стимулирует рост его объёмов и снижение совокупныхзатрат на возведение объектов, льготы населению на жилищное строительство увеличиваютплатежеспособный спрос и расширяют рынки сбыта для строительных предприятий.Освобождение от налогообложения процентов и платежей по займам, расходов наприобретение жилья, доходов от продажи жилья, выплат по ипотечным кредитамрасширяют платёжеспособный спрос. Стимулирование инвесторов осуществляетсячерез применение ускоренной амортизации жилья, что снижает требованияинвесторов к доходу и повышает уровень его капитализации, увеличивая темпы иобъёмы строительства жилья. Льготы по строительству жилья с привлечениембюджетных средств являются нормой, стимулирующей государственное строительствожилья. Рост налогообложения жилищной собственности приводит к снижению доходовот использования жилья, предложения жилья (снижению темпов строительства) ипадению цен на него. Основная проблема налогового регулирования заключается всоответствии с действующей налоговой системой не только целям и задачамгосударственной жилищной политики, но и текущему состоянию жилищного рынка.
Государственноерегулирование через систему субсидирования и социальной поддержки населенияосуществляется на макроуровне и имеет существенное значение для всех параметровжилищного рынка. На уровне экономических субъектов этот метод управленияпроявляется в сдвиге (расширении или сужении) непосредственных интересов ивозможностей экономических субъектов, а также в изменениях мотивации ихповедения на рынке. Основными трудностями при применении метода являются неадекватностьсуществующей системы государственного субсидирования и социальной поддержкинаселения текущему состоянию и направлению развития жилищного рынка, а такженесоответствие общей логике построения государственного управления(регулирования) жилищным рынком.
Влияние системыгосударственного субсидирования на работу жилищного рынка проявляется,например, в строительстве жилья для некоторых категорий граждан через оказаниефинансовой помощи в оплате при его приобретении. Строительство государственного(муниципального) жилья приводит к общему увеличению объёмов предложения нажилищном рынке. Такое увеличение, как показывают установленные закономерности,провоцирует снижение цен на объекты жилья, квартирную плату и сокращает объёмычастного коммерческого строительства. Государственная помощь в финансированиинепосредственно населения под строительство и приобретение жилья, напротив,стимулирует объёмы коммерческого строительства, так как повышает спрос нажильё, увеличивает платёжеспособность населения, что способствует увеличениюцен на жилищный фонд и росту объёмов строительства.
Государственноесубсидирование населения при оплате жилья (компенсации квартплаты) стимулируетдополнительный спрос на жилищные услуги, что способствует росту цен на жильё ижилищные услуги, увеличению объёмов частного строительства качественногожилищного фонда. Эта закономерность, к сожалению, не учтена в российскихусловиях. Государственное субсидирование жилищных услуг адресуется не толькобеднейшим слоям населения, но и обеспеченным гражданам, имеющим единственноежилье. Сэкономленные от оплаты жилищных услуг средства трансформируются врасширенный спрос на дополнительные жилищные услуги и увеличивают давление нацены. Компенсация в форме постоянного субсидирования является своего рода натуральнымдоходом населения с тенденцией к возрастанию в зависимости от качества иразмеров занимаемого жилья. Наибольшую часть натурального дохода, такимобразом, получают более обеспеченные граждане, поскольку именно они занимаютлучший жилищный фонд. Перераспределение денежных потоков в результате роста ценна квартирную плату происходит в доход организаций, в том числе монополистов нарынке жилищных услуг (снабжение газом, электроэнергией, водой). Государство,имея значительную финансовую нагрузку на бюджет, ограничено в оказанииполноценной помощи нуждающимся слоям населения, а также в финансировании работ,направленных на поддержание в нормальном состоянии государственного жилищногофонда. Отсутствие продуманной и целостной жилищно-коммунальной реформы, реформысистемы субсидирования, прежде всего, снижает эффективность государственнойпомощи именно беднейшим слоям населения.
Особо важным остаётсявопрос выбора направлений государственного субсидирования строительства новогожилья и частичного финансирования определённых слоев населения. Какое новоежилье эффективнее всего субсидировать государству? Ответ на этот вопрос вомногом определяется экономическим законом «жилищной фильтрации». Как уже отмечалось,государственное строительство влияет на объёмы предложения жилищного фонда и нацены этого жилья. Решать проблему жилья для малоимущих слоев населениястроительством дешевого государственного жилья низкого качества, тем не менее,представляется неправильным.
При субсидированиигосударственного строительства жилья среднего качества происходит увеличениепредложения этой категории домов, что приводит к снижению цен в результатеудовлетворения спроса на данное жильё. Население с более низкими доходамиполучает возможность приобрести жильё среднего качества взамен жилья низкогокачества. В результате такой естественной фильтрации жильё более низкогокачества освобождается, и его предложение на рынке увеличивается,следовательно, цены на него падают. Избыточное предложение низкокачественногоили непригодного жилья может быть изъято из оборота и тем освобождено место дляжилья более высокого качества. Таким образом, государственное субсидированиестроительства жилья среднего качества снижает цену домов среднего качества, чтопозволяет некоторым семьям улучшить жилищные условия. В то же время улучшаетсяобщее состояние жилищного фонда за счёт изъятия из обращения непригодных дляпроживания изношенных домов.
На рынкевысококачественного жилья также происходят изменения. С увеличением предложенияжилья среднего качества и снижением цен на него замедляется процесс переходавысококачественного жилья в класс жилья среднего качества (достаточностьпредложения), что также приводит к падению цен на высококачественное жилье врезультате увеличения его предложения. В итоге политика государства построительству жилья именно среднего качества приводит к благоприятнымпоследствиям для всех категорий населения.
Если рассмотретьрезультат политики государства и местных властей по субсидированиюстроительства низкокачественного и дешёвого жилья для бедных населения, тополучится обратная зависимость. Сокращение жилья среднего качества и увеличениежилья низкого качества вызывает повышение цен на жильё среднего уровня, чтоделает его для части населения недоступным. Часть семей вынуждена будет сменитьсвоё жильё на дома более низкого качества. Повышенный спрос на жильё низкогокачества вызовет увеличение цен данной категории домов, что неблагоприятноскажется на населении с низкими доходами. Как отмечено выше, высокий объёмгосударственного строительства снижает темпы частного строительства и требуетзначительных финансовых ресурсов.
В России в условияхограниченности бюджета оптимальным будет стимулирование коммерческогостроительства для населения категории среднего класса. Особо приоритетнымнаправлением политики государственного субсидирования в настоящий периодявляется частичное государственное финансирование населения со среднимидоходами на приобретение жилья с применением механизма жилищной ипотеки.Использование ипотечного механизма в сочетании с государственной помощьюобеспечит рост платежеспособности граждан, спрос и увеличение темпов частногостроительства. Финансирование населения со средними доходами в сочетании спользованием ипотечного механизма порождает спрос на жильё среднего качества иснижение цен, что в конечном итоге улучшит ситуацию для всех категорийнаселения.
Государственноерегулирование через установку норм и нормативов является важным инструментомуправления жилищным рынком, влияющим на его параметры. Применением норм, правили нормативов государство призвано упорядочить деятельность участников жилищногорынка. Примером может служить Порядок лицензирования отдельных видовдеятельности, устанавливающий единые нормы правила допуска экономическихсубъектов к операциям на жилищном рынке. Влияние нормативного метода нажилищный рынок может быть различно. Ужесточение правил и завышение норм инормативов приводит к снижению активности экономических субъектов на рынкежилья в целом или в определённых направлениях может привести к росту ценпредложения на рынке жилья и рынке жилищных услуг, и наоборот. Неэффективноегосударственное регулирование и нормирование оплаты жилья (квартирной платы)приводит к деформациям механизма ценообразования объектов недвижимости и диспропорциямна рынке. В жилищном строительстве это влияние, в основном, выражено в порядкеобразования расходов на строительно-монтаж-ные работы и в сужении илирасширении рынков сбыта через колебания цен. Отрицательным моментом являетсянесоответствие действующих норм, правил и нормативов меняющейся ситуации нажилищном рынке.
Регулирование земельных отношений проявляется черезустановление норм, правил зонирования, механизмов ценообразования на земельныересурсы, налогообложение и оказывает очень существенное влияние на жилищныйрынок, учитывая его прямую связь с предложением жилищного фонда истроительством жилья. Прямое влияние на предложение жилищного фонда проявляетсяв показателях объёмов, качества, цены. Ограничение коммерческого земельногооборота под жилищное строительство существенно снижает фактор рыночногорегулирования уровня сбалансированности на рынке жилья и приводит квозникновению диспропорций. Для экономических субъектов ограничения наземельном рынке выражаются в ослаблении или переориентации их деятельности, чтоне позволяет им использовать возможности данного рынка в полной мере.
Применяемый государствомметод стимулирования деятельности экономических субъектов в заданныхнаправлениях только при гибкой политике оказывает нужное влияние на развитиерынка. Применение льгот для жилищно-строительных кооперативов, товариществсобственников жилья, кондоминиумов влияет на ценообразование и развитиежилищных услуг. Стимулирование деятельности малых предприятий, антимонопольнаяполитика на рынках жилищных услуг, подрядных работ повышают конкуренцию и, какследствие, качество жилья и расширение жилищных услуг, что в конечном итогеобуславливает уровень цен. Основные направления совершенствования данногометода – проявление большей гибкости и соразмерности применения указанныхстимулов и поощрений. Стимулирование конкуренции на жилищном рынке выражается впроведении конкурсов и тендеров на строительство жилья при продаже или сдаче варенду недвижимости, при заключении контрактов на проведение подрядных работ.Применение метода конкурсного отбора призвано компенсировать отрицательныефакторы в ценообразовании и повысить эффективность использованиягосударственной собственности. Развитие конкуренции на жилищном рынке игосударственные мероприятия в этом направлении – ограничение естественныхмонополий, развитие и поощрение создания новых участников жилищного рынка –приводят к снижению цен и повышению качества как жилищного фонда, так ижилищных услуг.
Управление черезинвестиционную деятельность оказывает непосредственное влияние на жилищныйрынок. Результатом становится качественное изменение жилищного фонда и рынкажилищных услуг. Создавая благоприятный инвестиционный климат для экономическихсубъектов жилищного рынка, государство во многом решает основную задачу приведениясистемы жилищного рынка в равновесие, т.е. в ситуацию, когда основные егопараметры сбалансированы по объёмам, качеству, ценам, спросу и предложению.Такое же влияние оказывает инвестиционное управление на уровне экономическихсубъектов, когда, подчиняясь экономическому закону материальнойзаинтересованности и выгоды, работая в условиях сложившегося инвестиционногоклимата, участники жилищного рынка опосредованно регулируют соотношенияпараметров этого рынка, подчиняясь его условиям.
Управление жилищнымрынком с использованием финансово-кредитных механизмов, в том числе ипотечногокредитования, является в настоящий момент одним из наиболее перспективныхэкономических методов. Анализ показателей, характеризующих состояниенационального жилищного рынка, выявил огромный неудовлетворённый спрос на качественныеновые объекты жилищного фонда и создаваемые им жилищные услуги как со сторонынаселения, так и со стороны инвесторов. Факторами, препятствующимиудовлетворению, являются: недостаточный уровень платёжеспособности населения ипредприятий; отсутствие полноценного рынка жилищных услуг; недостатокфинансовых ресурсов, аккумулируемых финансово-кредитными учреждениями.
Финансово-кредитныйипотечный механизм, используемый в процессе управления жилищным рынком, всовокупности с проводимыми реформами ЖКХ, жилищного строительства,финансово-кредитной системы способен снизить уровень диспропорции и вывестисистему жилищного рынка на качественно новую ступень развития. Развитие ивнедрение механизма жилищного ипотечного кредитования создаёт условия, при которыхнаселение полностью или частично за счёт собственных ресурсов способно решатьжилищный вопрос. Механизм ипотечного кредитования оказывает существенноевоздействие на жилищный рынок – его объёмы, качественный состав, цены истроительство, так как непосредственно участвует в формировании спроса ипредложения жилья и жилищных услуг на рынке.
Целостная системагосударственного регулирования жилищного рынка, удовлетворяющая современнымтребованиям, до конца не сформирована. Остаются неустановленнымипредпочтительные формы, методы, механизмы государственного участия. Не найденооптимальное соотношение этого участия с действием рыночных законов. Донастоящего времени идут усиленные поиски различного рода механизмов ирегуляторов, определяется оптимальное сочетание прямого и косвенногогосударственного воздействия на жилищный рынок, существует потребность всоздании моделей и систем жилищных индикаторов.
С развитиеминформационных и программных технологий индикаторные системы оценки позволятточнее и быстрее фиксировать изменения текущего состояния жилищного рынка,постоянно выявлять отклонения и диспропорции, наметившиеся тенденции,отслеживать динамику развития.
На микроуровне влияние насистему жилищного рынка оказывается через механизм формирования и проявлениясовокупных интересов, сформированных с помощью индикаторных методов оценки.Результаты проведения текущего анализа, планирования и прогнозированиядеятельности каждого экономического субъекта, в числе подрядных организаций,выражается в выработке краткосрочных и стратегических направлений их деятельностина рынке жилья. Ими вырабатываются решения об инвестициях в жилищноестроительство, реконструкцию, ремонт, сферу жилищных услуг, ипотечный бизнес илирешения об изменении направлений деятельности на рынке жилья, чтонепосредственно влечёт изменения значений его параметров.
Таким образом, состояниеи дальнейшее развитие жилищного рынка страны во многом предопределеныдействующей системой управления. Эффективность управления базируется напознании управляемых процессов и оценке объекта, учёте экономических законов изакономерностей, адекватности используемых методов и результативностиприменяемых механизмов и инструментов. Особо важно, что процесс управления жилищнымрынком на макроуровне всегда должен сопровождаться оценкой предполагаемых кполучению результатов через призму микроуровня, то есть через действияэкономических субъектов.
Кредитованиедля банка – это процесс, всегда связанный с возможным риском потеризначительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозвратакредита особенно тщательного анализа требуют не только вопросыкредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в видепреимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случаекак дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита,уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика илиего нежелании погасить долг.
Наиболеечасто в банковской практике встречается такая разновидность обеспечениякредита, как залог. Основное преимущество залога заключается в том, чтов случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк имеетпреимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение засчет заложенного имущества. Кроме того, залог обладает правом требования. Этоозначает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оноостается предметом залога вплоть до прекращения основного обязательства(независимо от того, в чьей собственности оно находится). Статья 353Гражданского кодекса гласит: «… в случае перехода права собственности назаложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя кдругому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этогоимущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняетсилу».
Наиболеепривлекательной для банка разновидностью обеспечения в развитых странахявляется ипотека(залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, чтокаждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами,следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенногоимущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено.Это объясняется и значительными противоречиями в имеющейся правовой базе,отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокойстоимостью его реализации.
Внастоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданскогокодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. №2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу),федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)», от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Согласно действующемузаконодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия,здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.
Особенностиправового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержатся встатье 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при этом в первом абзацеэтой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ. В комментариик Закону «Об ипотеке» отмечается, что «ипотека здания или сооружениядопускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельногоучастка, на котором находится это здание, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка». В то же время право залога нераспространяется на земельный участок, в отношении которого залогодательобладает правом постоянного пользования.
Залогпредприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Этообъясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такогоимущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами(длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большоеколичество необходимых документов и др.). Для заемщика в этом случае необходимыконсультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплексапредприятия весьма велик.
Обычно вимущественный комплекс предприятияпри его залоге включаются всематериальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения,оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования,исключительные права и т.п.
На нашвзгляд, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых ихозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должноотсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельностипредприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бывозможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки –хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источниковсредств для выплат по кредитному договору. В период действия закладной заемщикне должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовомуриску, однако в таком случае на него должны быть возложены определенныедоговором обязанности, прежде всего по выплате налогов, поддержанию страховогопокрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателемкрупных изменений в имуществе.
В составпредмета залога также не могут быть включены требования, носящие личныйхарактер (например, авторское право). Причем состав и оценка имуществапроизводятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что актинвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитораявляются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Обипотеке»).
Следуетучитывать, что при залоге предприятия необходимо согласие собственникаимущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если вкачестве предмета залога выступают муниципальные или государственныепредприятия, требуется согласие соответствующих комитетов (агентств) поуправлению имуществом. Договор об ипотеке, составленный с нарушением этогоправила, будет считаться недействительным.
Обязательство,обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менееполовины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения неменее одного года после заключения соответствующего договора. Банк приоформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное вниманиеоценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей(особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, которыйприобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также ивсе обязанностисобственника предприятия. Закономерно, что продать предприятиес множеством задолженностей банку представляется нереальным, поэтому такоеимущество не будет принято в обеспечение кредита.
Призалоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательнавсесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единогохозяйственного комплекса. Сложность заключается в том, что при реализациитакого предмета залога трудно найти покупателя, заинтересованного исключительнов данном помещении (как правило, расположенном на территории предприятия спропускным режимом и имеющем строго производственное назначение).
Длярассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банкутребуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования ивозврата кредита.В заявку на получение ипотечного кредита под залогпредприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступлениядоходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора.Кредитное подразделение банка обычно обращает особенное внимание нанесоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на периодкредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды,проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполненияэтого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования,трудовых ресурсов и т.п.).
Стоимостьпредмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами.Одиниз таких способов – на основе балансовой стоимости имущественного комплекса.У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточнойстоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятияподвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости всоответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, чтоостаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предметазалога. Такой способ используется банками обычно тогда, когда нет другойвозможности оценить стоимость предмета залога, однако является в достаточнойстепени формальным.
Другойспособ основывается на заключении независимой оценочной компании, котораядолжна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является болеедостоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основепроверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этогоспособа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможныхизменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальнуюстоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаютсяна заемщика, а они весьма значительны.
Иногдаоценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога,осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается вовнимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видамимущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций,справок торгующих или снабженческих организаций и т.д.). Преимуществом такойоценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточнотрудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупнымиинвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.
Оценказалога – одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечномукредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится посоглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что длязалогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так какона напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценкизалога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.
Следуеттакже отмстить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютно новое дляроссийского законодательства положение (уже упомянутое в статье) о том, чтоипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должнасоставлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировойпрактике размер кредита обычно в 1,3-2 раза меньше рыночной стоимости предметазалога. Подобная осторожность банков объясняется, прежде всего, следующимиобстоятельствами.
Стоимостьимущества, предлагаемого в качестве залога, должна быть достаточна для того,чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользованиякредитом.
Рыночнаястоимость залога за время пользования кредитом может существенно измениться.Банк, как правило, рассчитывает на изменения в «худшую» сторону. Это вполнеразумное решение, так как в настоящее время в России рынок недвижимостипереживает глубочайшие изменения, цены на недвижимость меняются. Еще сложнееситуация с определением ликвидности.
Крометого, часто встречаются случаи, когда недобросовестные залогодателипредполагают избавиться от неликвидной недвижимости с помощью ипотечногокредитования. Например, заемщик имеет в собственности некое убыточноепредприятие, которое долго и безуспешно пытается продать. Потерпев очереднуюнеудачу, он обращается в банк с заявкой на кредит под залог этого предприятия(в качестве объекта недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательнопроизводит оценку предмета залога и выдаёт кредит, он обречен на невозвратэтого кредита. В то же время заемщик достиг своей цели – продал банкунедвижимость по цене кредита.
Еслизаемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращаетсяна предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельнуюреализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотренаспециальная процедура, которая производится за определенный процент от выручкипредмета залога на торгах. Нередки случаи, когда банк получает с учетом всехвычетов столь малые средства, что их не хватает даже на погашение суммыкредита, не говоря о процентах.
Призалоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо порешению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально.Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости,имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение можетпредусматривать несколько вариантов реализации имущества должника – отсвободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения её банком всобственность.
Реализациянедвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальнойцены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причемэта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя),ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить своизатраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение сзалогодателем о приобретении имущества по его начальной ценеи зачтенииего стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.
Еслисоглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторныеторги, где цена имущества снижается на 15 %. В случае, когда недвижимость небыла никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этогоимущества по цене на 25 % ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной,если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с моментаокончания повторных торгов.
Закономерновозникает вопрос: для чего банку необходимо иметь дело со столь сложным ихлопотным делом, как ипотека? Действительно, затраты на содержание недвижимостии уплату соответствующих налогов (в случае ее неликвидности) велики. Однакопримеры достаточно широкого использования ипотеки предприятия в развитыхстранах убеждают, что при данном виде обеспечения кредита риск потери предметазалога ничтожен. Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование –один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательных как длязалогодателей (как источник дополнительных денежных средств под низкийбанковский процент), так и для залогодержателей.
Дореформеннаясистема жилищного финансирования характеризовалась централизованнымраспределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья иего бесплатным предоставлением гражданам, официально признанным нуждающимися вулучшении жилищных условий. В 1991-1999 гг. в структуре источников финансированияжилищного строительства произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств,составлявшая до начала реформы 80 %, сократилась примерно до 26 %, т.е. в 3,1раза, в том числе доля федерального бюджета – до 15 %.
Одной изважнейших задач приорганизации системы ипотечного кредитования являетсямобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблемапривлечения банками средств долгосрочных ипотечных кредитов решается в основномв рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченныесредства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечногобанка (продажадолговых и заемных обязательств на вторичном рынкечастным инвесторам). Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов,во-первых, связано со спецификой формирования финансово-кредитных системразличных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы,определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций,а также условия функционирования субъектов ипотечного кредитования на рынкахнедвижимости и ценных бумаг.
Системастройсбережений
Функционированиесистемы стройсбережений предполагает мобилизацию свободных денежных средствнаселения в форме целевых накопительных вкладов в специализированных кредитныхинститутах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительствоили приобретение жилья(жилищная ипотека).
Модельсистемы стройсбережений является замкнутой. Источники ресурсов ипотечногокредитования – вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства вкачестве субсидий по стройсбережениям).
Механизмстройсбережений включает три основных этапа. На этапе сбережения вкладчикзаключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются условияфинансирования в рамках названной системы. По договору вкладчик обязуетсяежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительномувкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного).Процесс сбережения занимает в среднем 8-10 лет (но не менее определенногопериода). Накопив за заданный период 40-50 % оговоренной в договоре суммы,вкладчик становится потенциальным заемщиком. Использование банком ресурсов,привлеченных через накопительные вклады, отпускается только в рамках даннойсистемы.
Стройсберкассана этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, покоторому в зависимости от степени участия каждого вкладчика в том объектекредитных ресурсов определяется очередность при распределении ссуд.
Натретьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системыстройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит.Процентные ставки по ссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срокдоговора.
Финансированиечерез срочные вклады и срочные займы
Даннаясистема является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроковпривлечения и размещения ресурсов. Примеры эффективного использования механизмамобилизации средств через срочные вклады (Великобритания – строительныеобщества, США ссудосберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимостиего государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме иусловиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткогонадзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, применяющими данныймеханизм привлечения ресурсов.
Использованиезаемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило в качестведополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуетсявсеми типами ипотечных кредитных институтов. Наиболее перспективное решениепроблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования – развитие вторичногорынка ипотечных ссуд.
Региональныепрограммы использования ресурсов
Основапрограмм – активная роль органов исполнительной власти субъектов Федерации иместного самоуправления о привлечении средств граждан в строительную сферу имобилизации ресурсов региональных и местных бюджетов. Среди администраций рядагородов распространена идея содержания специальных внебюджетных фондовподдержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и частьналоговых поступлений в пределах местных налогов, а в отношении закрытыхадминистративно-территориальных образований – и федеральных налогов,финансируют строительство жилья. Оно продается гражданам, которые согласны продатьфонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственныхсредств, а частично – получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило,составляет примерно 50-60 % стоимости нового, 20-25 % – собственные средствагражданина, на оставшиеся 15-30 % стоимости покупаемою жилья предоставляетсярассрочка.
Результатыэтих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемамижилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичномрынке. В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртия и др.)развиты схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного нижерыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготныхпроцентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в системуипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи сэтим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелымгрузом на региональные бюджеты.
В рядерегионов (Белгородская область, Башкирия и др.), в основном в сельской местности,распространены схемы кредитования, в которых не используетсякредитно-финансовый механизм. В Башкирии заемщики получают кредит (заем) в видестроительных материалов, а в Белгородской области рассматриваетсярезультативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособностьзаемщика не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не вденежной, а в натуральной форме – в виде сельскохозяйственной продукции. Заменаденежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат ирезультатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов приотсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту иего соответствия размеру кредитных ресурсов.
Муниципальныежилищные облигации
Одной израспространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищноестроительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищныхсертификатов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и т.д.). Основнойсмысл облигационного займа заключается в возможности населения постепеннонакапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций. Срокобращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимоеколичество облигаций, гражданин вправе обменять их на квартиру соответствующейплощади. Как правило, облигации дают право на приобретение жилья в домах,построенных муниципалитетом. Цена их устанавливается на основе себестоимостистроительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительстважилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеетправо на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются потекущей номинальной цене. В предлагаемой схеме отсутствует возможность выборагражданами квартир; им предоставляется право на приобретение жилья только вопределенных домах, по качеству не всегда отвечающих современным требованиям. Чтобымуниципальные жилищные облигации стали привлекательными для населения, онидолжны выполнить функцию накопления при установлении определенного дохода ииндексации, отражающей изменение ситуации на финансовом рынке.
Программыпредоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья
Данныепроекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает отпредприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80 % его стоимости, а остальные20-30 % обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется, какправило, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет), без процентовили с льготными процентами, с возможностью последующего частичного или дажеполного списания задолженности работника перед предприятием.
Приналичии у предприятия собственных строительных мощностей сотрудникам продаетсяжилье по себестоимости строительства либо с оплатой 20-40 % его стоимости.Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов.Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствамисотрудников предприятия отработать определенный срок на данном производстве.Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий,заинтересованных в закреплении кадров.
Приинфляционных тенденциях банковский процент по кредитам может оказатьсянеприемлемым для заемщика. Опыт ряда зарубежных стран показывает: выход изэтого положения может быть найден путем создания кредитных систем с плавающимипроцентными ставками, устанавливаемыми с учетом темпов инфляции и ростасовокупного дохода семьи.
Сбережениянаселения, образующие во всем мире основу долгосрочных инвестиций, в Россиивесьма невелики. Вклады в банках (в том числе валютные), вложения в ценныебумаги составляют 5-10 % доходов населения. При этом отсутствие механизмовтрансформации сбережений населения в ссудный капитал делает невозможным ихприменение в качестве инвестиций.
Изменитьситуацию можно за счет развития системы ипотечного жилищного кредитования сиспользованием различных источников финансирования (табл. 2).
Созданиесистемы ипотечного кредитования требует государственной поддержки. В развитыхстранах имеется необходимая законодательная база, четко работаютгосударственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью,специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводятоперации с ценными бумагами ипотечных банков, косвенно регулируя их деятельность.Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищныхсистем в разных странах.
Пассивнаяжилищная политика государства предполагает создание правовых иинституциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищнойсферы.
Таблица2. Внутренние и внешние источники финансирования системы ипотечногокредитованияВид источников Степень участия сейчас в перспективе
Внутренние Доходы бюджетов всех уровней РФ Невысокая
Один из основных
источников Государственные внебюджетные фонды и агентства Невысокая
Один из основных
источников Кредиты банков
Один из основных
источников
Один из основных
источников Кредиты небанковских учреждений, налоговые кредиты Невысокая Невысокая Собственные средства предприятий Невысокая Невысокая Природная рента предприятий добывающих отраслей Отсутствует
Один из основных
источников Средства населения
Один из основных
источников
Один из основных
источников
Внешние Бюджеты иностранных государств Отсутствует Низкая Частные компании, банки Низкая
Один из основных
источников Наднациональные фонды и банки Низкая
Один из основных
источников
Активнаяозначает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций,наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся внерыночного регулирования. Соответственно, в одних странах приоритет отдаетсярыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников жилья, в других –сохранению контроля государства и развитию арендного сектора жилья.
Жилищнаяреформа в России во многом опирается на зарубежные модели развития жилищнойсферы. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенныевременем механизмы, покачавшие высокую результативность. Негативные же стороныпроявляются в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищнойпроблемы в совершенно иные, российские, социально-экономиче-ские условия.Поэтому при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ иадаптация к местным условиям.
Главнаяцель этих реформ – создать работающую систему обеспечения доступным постоимости жильем, основанную на рыночных принципах приобретения жилья насвободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан идолгосрочных ипотечных кредитов.
Вусловиях переходной экономики России ипотечное кредитование позволяет решатьвопросы не только социальные – доступность жилья – но и экономические –стимулирование производства жилья (через стимулирование спроса на него). Вцелом же кредитование позволяет разрешить противоречие между высокой стоимостьюжилья и реальными финансовыми возможностями его потребителей, так как будущиедоходы приобретателей жилья трансформируются в их текущую платежеспособность.
Системаипотечного жилищного кредитования в Россиивключает пять сегментов:
1) рынокнедвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечномкредитовании;
2) первичный рынокипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов идолжников, вступающих между собой в соответствующие обязательственныеотношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполненияпредоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимоеимущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берутнедвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;
3) вторичный рынокипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечнымкредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданныхипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторамина первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг,обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовыепотоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечныекредиты;
4) рынок ипотечныхценных бумаг, на котором персонифицированные права по кредитным обязательствами договорам об ипотеке (закладных) трансформируются в обезличенные доходные бумаги(облигации), которые размещаются среди долгосрочных инвесторов. Другимисловами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление иразмещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемыхпосредниками, в целях получения дохода по ним;
5) страховой рынок,обеспечивающий страхование рисков. Страхуются следующие риски:неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Ипотечноекредитование представляет большой интерес для страховщиков как долгосрочный ивыгодный источник средств.
Сегодняв России необходима именно система ипотечного жилищного кредитования, а непросто ипотечное законодательство и ипотечные банки, так как без развитиялюбого из сегментов система может оказаться неэффективной.
Механизмреализации ипотечного кредитования включает финансово-кредитную иорганизационно-техническую базы.
Финансово-кредитнаябаза реализуеткомплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных ивнебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов.
Организационно-техническаябаза предусматриваетопределение функций, выполняемых генеральными менеджерами при ипотечномкредитовании, и добровольное объединение организационных, производственных ифинансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительныхматериалов и строительства жилья с учетом интересов участников, т.е. долженсуществовать системный подход при решении проблемы удовлетворения потребности вжилье.
Сутьдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночнойсистемы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как напервичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и навторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья.
На первичномипотечном рынке должники в качестве исполнения обеспечения разного родаобязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. На этомрынке действуют банковские и небанковские ипотечные институты, осуществляющиеипотечное жилищное кредитование.
Реализуютсядве основные финансовые модели ипотечного жилищного кредитования: автономная(другие названия – закрытая модель, или модель депозитного института) иусеченно-открытая.
Автономнаямодель предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения (в форме целевыхнакопительных вкладов) в специализированных кредитных институтах с последующимих размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретениежилья.
Относительнаяавтономность модели обеспечивает для заемщиков достаточно привлекательныеусловия кредитования. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только50-60 % стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщиквынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковскийкредит).
Несмотряна ограничения масштабов использования автономной модели (размер привлекаемыхресурсов зависит от сбережений вкладчиков, заинтересованных в получениижилищных кредитов), перспективы использования этой формы организации ипотечногокредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными,учитывая имеющийся опыт и наличие филиальной сети Сбербанка РФ.
Вусеченно-открытой модели деятельность банков (или другой кредитно-финансовой организации)характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынокипотечных кредитов на уровне «банк-заемщик». При этом закладные не выходят запределы первичного рынка. Сроки кредитования и величина процента четко не определеныи каждый раз устанавливаются с учетом кредитной ситуации и желаний клиента.
Простотаусеченно-открытой модели обусловливает ее распространение как в странах снедостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и с развитой рыночнойэкономикой.
Формированиересурсов ипотечного кредитования
Вмировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмовформирования ресурсов ипотечного кредитования. Перечислим их:
– финансирование врамках автономной модели;
– финансированиечерез срочные вклады и срочные займы. Достаточно рискованно в связи снесовпадением сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемныхсредств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестведополнительных, практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов;
– рефинансированиечерез банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогомнедвижимости (облигации);
– рефинансированиекредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;
– рефинансированиепутем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию(обеспеченных пулом закладных);
– рефинансированиечерез систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионахспециализированных фондов, денежные средства которых должны быть направленыисключительно на приобретение закладных.
Мироваяпрактика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансированияявляется создание вторичного рынка ипотечного кредитования, которыйобеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков порефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.
Открытаямодель ипотечного кредитования опирается не только на первичный рынок ипотечныхкредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов(«кредитно-финансовая организация-финансовый инвестор»), куда поступаютсредства от долгосрочных инвесторов с помощью соответствующих механизмов.
Заметим,что для эффективной работы открытой модели необходимы такие условия, какстабильность экономики, надежная кредитно-финан-совая система, высокоразвитыйфондовый рынок, экономически активное и образованное население, а такжегосударственные гарантии устойчивости и долговременности отношений, присущихипотеке.
Воткрытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счетсобственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты иобслуживают их. Но, выдав заём, такая организация (банк) продает закладнуютретьему лицу – финансовому инвестору, который является оператором вторичногорынка ипотечных кредитов. Кредитно-финансовые организации продаютнепосредственно ипотечные кредиты (закладные) или самостоятельно выпускаютипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Вырученныесредства они снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыльскладывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за ихобслуживание.
Вместокредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования можетучаствовать специализированная некоммерческая организация, которая аккумулируеткак бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет черезуполномоченный банк-агент льготные кредиты населению. Принципиальное отличиеданной схемы в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющихриски, активно участвует бюджет путем выделения средств для кредитованиянаселения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.
Чтобыбыть проданными на вторичном рынке, выданные ипотечные кредиты должнысоответствовать определенным стандартам: соотношение между размером кредита истоимостью собственности, используемой в качестве залога; обязательноестрахование чистоты титула собственности (юридической чистотыправоустанавливающих документов), иногда – страхование жизни заемщика и самогоимущества.
Присоздании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав нетолько должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но иоператоров вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. лиц, приобретающихипотечные кредиты или ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественныезаконодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичногорынка вводят ценную бумагу – закладную.
Позакладной заемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту ипроценты по нему, с другой – выполнять все другие обязательства, связанные свладением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В содержаниизакладной, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции кссудополучателю или определенные дополнительные возможности сохранениязаложенного имущества.
Практическоезначение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборотнедвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательногонотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Этосущественно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуетсясоблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение игосударственная регистрация), что создает практические неудобства.
Уровеньдоходности ипотечных облигаций и закладных как долгового инструмента зависит отуровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечнойоблигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантияхправительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходностифедеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью.
Формированиересурсов банковского кредитования – одна из важнейших и наиболее сложныхфункций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных институтов по эмиссиизакладных тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита подипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностямиипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложеннойнедвижимостью.
Схемыипотечного кредитования для разных категорий заемщиков
Для разныхкатегорий заёмщиков необходимо предусматривать различные условия предоставленияипотечных кредитов. Выделим следующие типы заемщиков:
– с большим ипостоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностьювыплат за период погашения ссуды;
– с меньшимдоходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующихсвоевременность выплат (средний класс);
– со средним илинизким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;
– с доходом науровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.
Какправило, заемщики первого типа в основном не нуждаются в поддержке государства,решили свои проблемы с жильем, приобретают только элитное жилье. В России кданной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первоежилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита – вразмере 70 % от стоимости жилья.
Заемщикивторого типа имеют доход от 1000 долл. и более в месяц и стремятся приобретатьэлитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории можноотнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счетсобственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.
Ктретьему типу заемщиков относятся граждане с доходом менее 500 долл. в месяц,которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, безподдержки государства, не могут. Приобретают жилье улучшенной комфортности. Кданной категории можно отнести более 50 % населения России. Покупка первогожилья на условиях 30 % собственных средств, остальное – за счет ипотечногокредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счетимеющегося жилья и ипотечного кредита в размере не более 50 % стоимости жилья.
Кчетвертому типу заемщиков относятся малоимущие граждане, пенсионеры, работникисельского хозяйства и другие, которые не имеют средств для каких-либо выплат покредитам (30 % населения России).
Такимобразом, решение жилищной проблемы в России должно осуществляться за счет трехразных, но взаимосвязанных финансовых систем:
1) рыночная системажилищного финансирования, включая ипотечное кредитование заемщиков первого,второго и частично третьего типов;
2) федеральные,региональные и муниципальные программы субсидирования приобретения жилья для семейс низкими доходами;
3) системасоциального жилья для малоимущих, включающая детские дома, общежития, домапрестарелых, дома низкой комфортности и т.п.
Внастоящее время в России нет официального разделения граждан по типамзаемщиков, идет градация по степени потребности в жилье для приобретениясоциального жилья. Отсутствие на уровне государства подхода к решению жилищнойпроблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий иметаниям между выбором для России различных зарубежных моделей системыипотечного жилищного кредитования.
Например,по мнению автора, споры в России о выборе между «германской» и «американской»моделями системы ипотечного кредитования – не более чем спор о способерефинансирования ипотечных кредитов, однако в стороне от рассмотрения остаетсяроль государства, решающего жилищную проблему различных категорий населения.
Напервоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования вРоссии государство должно проводить интегрированную политику по решениюжилищной проблемы различных типов заемщиков. При этом необходимо пониманиетого, что ипотека – не панацея от всех проблем, а кредитный инструмент, которыйможет помочь решению жилищной проблемы не более двух третей населения России,при этом ипотека не решает проблему строительства жилья, а при правильной организацииможет лишь способствовать притоку капитала вторичного рынка ипотечных кредитовв сектор строительства. А выбор модели рефинансирования ипотечных кредитовопределяется финансовым состоянием рынка, развитостью банковской системы,доверием населения к проводимым программам.
Необходиморешение правительства РФ о том, что национальная система ипотечного жилищногокредитования в России включает две взаимосвязанные финансовые системы –рыночную систему ипотечного кредитования и систему ипотечного кредитования ссубсидированием семей с низкими доходами. Сравнение двух систем ипотечногокредитования приведено в таблице 3.
Таблица3. Особенности рыночной системы ипотечного жилищного кредитования и системы ссубсидированием семей с низкими доходамиРынок недвижимости 1 2 Рыночная система ипотечного жилищного кредитования Для снижения риска и снижения процентной ставки в залог берется вновь введенное жилье или со степенью износа не более 10 лет. Привлечение населения к инвестированию строительства за счет собственных сбережений Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами Строительство дешевого и массового жилья, в залог берется жилье со стоимостью не выше определенного предела Строительство жилья муниципалитетом и продажа его семьям с низкими доходами по цене строительства на рыночных условиях Первичный рынок недвижимости Рыночная система ипотечного жилищного кредитования Рыночные отношения, определяемые спросом и предложением, немонополизированный рынок, введение налоговых льгот, стимулирующих рынок, стимулирование развития накопительных схем за счет выплат различных премий и компенсаций Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами
Льготные кредиты, субсидирование процентной ставки или первоначального взноса.
Использование контрактно-сберегательной модели (накопительные счета до определенной суммы в течение не менее 2-3 лет).
Ограничение по размеру ипотечного кредита и стоимости квартиры, ограничение заемщиков по минимальному и максимальному
доходам.
Субсидирование семей с низкими доходами включает:
целевые адресные субсидии на внесение первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
гибкие правила предоставления кредита;
повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;
установление более низкого первоначального взноса;
создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с невысокими доходами;
стимулирование банковских и кредитных организаций предоставлять кредиты семьям с низкими доходами.
Критерии участия – доход заемщика, местоположение объекта собственности.
Субсидия невозвратная, если заемщик прожил в приобретенном жилье определенный период (не менее 5 лет).
Повышение стимулов для накопления первоначального взноса путем выплаты премиальных в конце каждого года накопления.
В качестве первоначального взноса возможно использование средств с индивидуального накопительного пенсионного счета Вторичный рынок недвижимости
Рыночная система
ипотечного жилищного кредитования
Рыночные отношения, ипотечная программа
АИЖК постепенный отказ от гарантий бюджета Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами Рефинансирование за счет средств бюджетов всех уровней в рамках жилищной программы Рынок ценных бумаг Рыночная система ипотечного жилищного кредитования Выпуск ипотечных ценных бумаг только под залог вновь введенного или жилья со степенью износа не более 10 лет, политика снижения рисков, по каждому пулу ипотечных кредитов имеет место только один выпуск ценных бумаг, покрытие ценных бумаг только пулом ипотечных кредитов, без какого-либо дополнительного покрытия, создание и использование Ипотечных трастов повысит рейтинг ипотечных ценных бумаг, пул обеспечивается на 100 % ипотечными кредитами, возможность отзыва ценных бумаг Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами Ограниченная возможность выпуска ипотечных ценных бумаг установления повышение ставки доходности и возможности отзыва ипотечных ценных бумаг Страховой рынок Рыночная система ипотечного жилищного кредитования Переход от гарантии бюджета по ипотечным ценным бумагам к частичному государственному страхованию ипотечных кредитов Система ипотечного жилищного кредитования с субсидированием семей с низкими доходами Полное государственное страхование ипотечных кредитов
Формированиев России системы ипотечного жилищного кредитования, работающей на рыночныхпринципах, оказалось длительным процессом из-за сложности созданиянормативно-правовой базы, обеспечивающей ее функционирование, тем не менее,рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже развивается, в частности,отметим ипотечное кредитование Российского агентства ипотечного жилищногокредитования (АИЖК) и коммерческих банков. Ипотечное жилищное кредитование длясемей с низкими доходами.
Этасистема в стране находится в зачаточном состоянии. Попытки ее созданияпредпринимались в регионах путем принятия местных ипотечных программ,основанных, как правило, на предоставлении займов, выдаваемых за счетрегиональных бюджетов под льготные процентные ставки (до 6-15 %) на срок от 5до 10 лет, а заемщики формировались из очередников (так называемая социальнаяипотека). Использование бюджетных средств в рамках этих схем малоэффективно,так как они реализуются через всевозможные фонды жилищного строительства илипредоставляются в качестве бесплатного ресурса банкам, выдающим затем кредитыпо нерыночным процентным ставкам. Подобные схемы, позволяя решить краткосрочныесоциальные задачи обеспечения жильем части населения региона, постоянно требуютдополнительных бюджетных средств и не позволяют включить механизм рефинансированияс использованием средств финансового рынка и рынка частных инвестиций.
Крометого, в сознании населения формируется неверное представление об ипотеке как осистеме предоставления государством льготных (а порой и беспроцентных)кредитов. Льготные ипотечные кредиты должны быть заменены адресной поддержкойна основе различных видов субсидирования, исходя из социальных нормжилья и доходов семьи тех категорий граждан, в которых заинтересованы регионы.
Абсолютноточно можно утверждать одно: везде толчок рынку ипотеки дают бюджетные средстваи поддержка властей. Но далее они отходят на второй план, уступая месторыночным механизмам, поскольку ипотека поглощает из бюджета значительныересурсы.
Созданиеодной только субсидированной системы ипотечного кредитования чрезвычайнорискованно. Ее введение, как показывает опыт США, неминуемо приведет к гибелибанковской и контрактно-сберега-тельной моделей. При этом на бюджет страныложится тяжелая нагрузка субсидирования. Развитие системы ипотечного жилищногокредитования в России требуетразработки схем, повышающих доступность ипотечных кредитов для семей сневысокими доходами.
ДляРоссии необходима система ипотечного кредитования с комбинацией различныхметодов и финансовых инструментов, различных схем накопления, дающаявозможность субсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальныхадминистраций делает эти схемы более дешевыми и доступными для населения иповышает их надежность.
Наименеечувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные)программы строительства жилья с использованием механизма ипотечного жилищногокредитования, которые не преследуют коммерческих целей.
Созданиена местном уровне региональных и местных фондов развития жилищногостроительства с объединением нескольких источников финансирования (различныхбюджетов и внебюджетных источников), возможность иметь крупные финансовыесредства под гарантии администрации (эмиссия ценных бумаг и различные кредиты),огромная заинтересованность местных властей в решении жилищных задач – все этона сегодня является одним из основных вариантов решения жилищной проблемы вРоссии для семей со средними и низкими доходами.
Модели ссубсидированием семей с низкими доходами можно разделить на несколько видов, взависимости от источников рефинансирования ипотечных кредитов:
1) предоставлениеипотечных кредитов без рефинансирования; субсидирование выражается в снижениипроцентной ставки по кредиту и/или субсидировании первоначального взноса;
2) рефинансированиеипотечных кредитов за счет средств региональных или местных бюджетов(субсидирование);
3) рыночнаясистема ипотечного жилищного кредитования, при этом субсидирование выражается вснижении процентной ставки по кредиту за счет доплаты из региональных илиместных бюджетов части процентной ставки и/или субсидирования первоначальноговзноса.
На мойвзгляд, для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходамиважно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили изплатежеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечныхкредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъемажилищного строительства. Тогда становление системы ипотечного кредитованиявозможно и в условиях экономической нестабильности.
Развитиеипотечного кредитования должно ориентироваться в первую очередь на те категориинаселения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит приограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков.Нуждающиеся в небольших ипотечных кредитах составляют около половины желающихулучшить свои жилищные условия. Семьи, у которых нет достаточных собственныхсбережений в денежной форме, производят оплату части нового жилья старымжильем. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могутиспользовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственнымсредствам и ипотечному кредиту.
Условияипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной частинаселения, номинироваться в рублях, выдаваться насрок до 15-30 лет,иметь низкую процентную ставку (7-10 % годовых). По мере роста доходовнаселения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитованияпостепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
Ипотечныежилищные кредиты, предоставляемые в рамках системы кредитования ссубсидированием семей с низкими доходами, имеют такие особенности:
– размерприобретаемой квартиры ограничен социальной нормой на семью;
– кредитыпредоставляются семьям с установленным для данного региона доходом;
– кредит могутполучать только граждане, состоящие в списках очередников на улучшение жилищныхусловий (не обязательное требование);
– низкая процентнаяставка по кредиту – 7-10 %, длительный срок погашения – до 30 лет, увеличенныйежемесячный платеж – до 40 % от доходов семьи, уменьшенный первоначальный взнос– до 5-10 %; предварительная система накопления в течение одного-двух лет сежемесячным внесением платежей в размере платежа по кредиту (для семей снизкими доходами); субсидирование первоначального взноса или погашение частидолга заемщика в течение определенного срока кредитования за счет статей бюджета,субсидирующих ипотечное кредитование определенных категорий населения.ипотечный кредит подлежит секьюритизации только с подобными ему, по ипотечнымценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, устанавливается повышенная ставкадоходности.
Практическийопыт подтверждает, что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья10-20 % значительно увеличивается спрос на жилье. Это приводит к мультипликацииналогов.
Посколькуипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, последние могутслужить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе свнебюджетными источниками финансирования жилья регионов и муниципалитетов.Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет другихисточников финансирования, в томчисле заемных средств финансовых институтов.
Взависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности икатегории (с учетом прав на льготы) граждан, нуждающихся в улучшение жилищныхусловий, возможны следующие жилищные стратегии:
– целевоенаправление муниципалитетам средств из федерального и региональных бюджетов, атакже внебюджетных фондов на предоставление ипотечных кредитов населению дляприобретения жилья на первичном рынке недвижимости;
– использованиегосударственных субсидий, ипотечных кредитов, помощь предприятий и собственныхсредств граждан на приобретение жилья как на первичном, так и на вторичномрынках недвижимости;
– использованиетолько собственных средств граждан и ипотечные жилищные кредиты, без поддержкипредприятий и государства.
Длядальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:
– созданиеобщенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся насистему местных органов власти;
– стандартизациюпроцедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценкиплатежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечениясредств;
– реализациябюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органоввласти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитованияпутем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищногостроительства;
– созданиемеханизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования междурегионами и городами, разработка совместных программ;
– разработканациональной программы подготовки специалистов в области ипотечногокредитования;
– поощрениеорганизаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды),чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.
Ключевыми условиями дляпривлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищногокредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политическойобстановки, разработка законодательно-нормативной базы и повышение уровняблагосостояния населения. Национальная система ипотечного жилищного кредитованиядолжна характеризоваться прозрачностью движения средств для ее участников,надежностью и доступностью для большинства населения России.
Библиографическийсписок
1. Косарева, Н.Б.Ипотечный кредит на покупку жилья / Н.Б. Косарева // ЭКО: Экономика и организацияпроизводства. – 2008. – № 11. – С. 171-184.
2. Лаврухин, О.Н.Ипотечное кредитование: реальность и перспективы / О.Н. Лаврухин // Бизнес ибанки. – 2009. – № 22. – С. 8-9.
3. Омшанова, Э.А.Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг / Э.А. Омшанова //Бюллетень финансовой информации. – 2007. – № 9. – С. 48-52.
4. Платкин, М.Основы ипотечного кредитования. Программа подготовки специалистов / М. Платкин// Ассоциация ипотечных банков России. – М., 2007.
5. Сергеев, Д.А.Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений вэкономике / Д.А. Сергеев // Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория ипрактика: материалы Международной научно-практической конференции. – СПб.:Нестор, 2010. –С. 186-191.
6. Соколов, В.Н.Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечногокредитования / В.Н. Соколов // Проблемы эффективной организации производства иприоритеты инвестиционной политики: материалы к международнойнаучно-практической конференции. – Новосибирск: НГТУ, 2010. – С. 309-310.
7. Терковская, Е.Ипотека: Проблемы и перспективы / Е. Терковская // Хозяйство и право. – 2007. –№ 9. – С. 16-26.
8. Шипкова, О.Т.Жилищная ипотека: проблема выбора адекватной для России модели / О.Т. Шипкова,А.Г. Ивасенко, В.Н. Соколов // Эффективность инвестиций в новое строительство иреконструкцию: cб. докладов исообщений к международной научно-практической конференции. – Новосибирск: МАН,2010. – С. 101-102.
9. Пчелинцева, Л.М. Обязательствагосударства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан: новое в правовомрегулировании / Л.М. Пчелинцева // Журнал российского права. – 2008. – № 8. –С. 103-115.
10. Овсянникова, Т.Ю. Региональныеинвестиционные программы: поиск эффективных решений / Т.Ю. Овсянникова// Жилищное строительство. – 2009. – № 7. – С. 2-6.
11. Корпоративные облигации на рынкежилья «Рынок ценных бумаг», октябрь, 2011: [Электронный ресурс]. – Электрон.ст. –www.rusipoteka.ru/publications/cty.htm
12. Белокрылова, О.С. Ипотека как новыйинститут развития жилищного рынка Ростовской области / О.С. Белокрылова, В.И.Яхимович // Финансы и кредит. – 2008. – № 3 (171).
13. Миронова, О. Как решить квартирныйвопрос / О. Миронова // Южная столица. – 3 августа. – 2009.
14. Глоссарий ипотечных терминов // ipoteka.cosa.ru/ipo_terms.php