/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕАСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Сущность,основные понятия и специфические черты ипотеки
1.2 Классификацияипотечного кредита
1.3Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России до октября 1917 года
ГЛАВА II.ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
2.1 Рынок ипотечных кредитов
2.2 Особенностинедвижимого имущества как предмет залога
2.3 Страхованиеипотечных сделок
2.4 Управлениярисками ипотечных кредитов
ГЛАВА III. ПРЕСПЕКТИВЫРАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
3.1Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РоссийскойФедерации
3.2 Роль Агентствапо ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития
3.3 Основныепрограммы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге
3.4 Порядокпредоставления ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка«Санкт-Петербург»
3.4.1Сравнительный анализ программ ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Банк«Санкт-Петербург»»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
ипотечное кредитование коммерческий банк
Всистеме экономических отношений кредит как самостоятельная экономическаякатегория всегда занимал особое положение. Он способен ускорить общественноеразвитие, с его помощью экономика и ее субъекты преодолевают ограниченностьфинансовых ресурсов, быстрее проходят стадии спадов и депрессий, обеспечиваетсяустойчивое экономическое развитие. Кредитные отношения могут существеннорасширить рамки производства и обращения продукта, укрепить экономическийпотенциал общества. И поэтому можно с уверенностью сказать, что, обладаястимулирующими качествами, кредит требует к себе особого внимания — как стеоретической точки зрения, так и с практической.
Выбраннаятема данной дипломной работы связана с ипотечным кредитованием, интерес к которомурастет с каждым годом, что данный регион является наиболее перспективным дляорганизации ипотечного кредитования, потому, что в городе существует достаточноустойчивая банковская система, а законодательная база позволяет уже сегодняреализовывать начальные этапы организации системы ипотечного кредитования. Чтокасается потенциала строительного комплекса Санкт-Петербурга, то он достаточендля реализации капиталоемких экономических программ. Однако, традиционные формыипотеки в сегодняшней ситуации неприменимы. Предметом дипломной работыприобретение собственного жилья — первоочередная потребность для каждой семьи:без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить о приоритетах общества. Доперехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фондастраны являлись государственное жилищное строительство и строительство жильяпредприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительствоиграло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансированиястроительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств дляприобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредитыбанков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира. Вэтих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитахнаселению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействиюинфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этимтребованиям отвечает ипотечный кредит. Возрастающая потребность и недостаточнаяразработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечногокредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформированияэкономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного кредитованияявляется одной из актуальных задач. Успешное решение этой задачи возможнотолько при системном согласовании экономической, правовой и организационнойсторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику. Теоретической иметодологической основой данной дипломной работы послужили работы ведущихотечественных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Основусоставили аналитические обзоры, периодические издания России, действующиезаконы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы.
В первой главе моей дипломной работы рассмотрен вопрос о возникновении иистории развития ипотеки.
Вторая глава посвящена рынку ипотечного кредитования, рассмотрен анализвозможных рисков, страхование ипотечных сделок.
В третьей главе рассказано о перспективах развития системы ипотечногокредитования в Российской Федерации, порядок предоставления ипотечных кредитовкоммерческими банками, и роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Атак же данная глава посвящена рынку ипотечного кредитования в Санкт-Петербургеи перспективам его развития, рассказано о моделях привлечения банками ресурсовдля ипотечного кредитования, раскрыта нормативно-правовое обеспечение,регулирующее ипотечное кредитование в Российской Федерации.
/>/>ГЛАВАI. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГОКРЕДИТОВАНИЯ />/>1.1 Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки
Слово«ипотека» — греческого происхождения. Понятие «ипотека» впервые было введено вАфинах Солоном в начале VI в. до н.э.[1] и в буквальном смысле обозначало столб, установленныйна территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Позжедля этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. ВРимской империи в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдаваликредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императораАнтония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство дляипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированнымибанками и иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательныхассоциаций.
В истории ипотеки довольно типична конструкция, когда имуществопередавалось во владение кредитора, а уплатой долга фактически выкупалосьдолжником обратно. Это — древнейшая форма залога, имевшая ряд разновидностей.Так, например, в Древнем Риме существовали сперва фидуция (fiducia – от лат.«сделка на доверии, доверительная сделка»), затем пигнус (pignus – от лат.«неформальный залог») — формы более ранние, чем ипотека. При фидуции объектзалога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либовозвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее,отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачунедвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитногообязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и могпродать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств,возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Ипотека (hypotheca), как форма залога без передачи права владения вещью,стала наиболее совершенной в римском праве формой залога. Ипотека служилаобеспечением исполнения основного требования. Уже тогда ипотека приобрелахарактер принудительной меры, направленной на исполнение обязательства внадлежащем виде, она давала кредитору приоритетное перед другими правоудовлетворения своего требования.
Таким образом, ипотека является наиболее древней формой залога, многиечерты которой были заложены уже в Древней Греции и Древнем Риме и сохранилисьдо нашего времени.
В.И.Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку какзалог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное. СоветскийЭнциклопедический словарь дает следующее определение: «Ипотека – залогнедвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды». Другоеопределение этого понятия мы находим в Законе РФ «О залоге»[2]: «Ипотека – залог предприятия, строения, здания,сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе сземельным участком или правом пользования им».
Сегодня в России под ипотекой понимается залог недвижимого имущества.Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, котороеможет являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое недопускается. Имущество при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленномдля государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являтьсяпредметом залога. Этой нормой законодательно закреплено классическое пониманиеипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации вЕдином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.Следовательно, в качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимоеимущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможностьего отчуждения.
Ипотека относится к виду залога с оставлением заложенного имущества узалогодателя. Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом ипотеки, данв ч.1 ст.130 ГК РФ.[3] Он не является исчерпывающим. Кнедвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водныеобъекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещениекоторых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу ГК относиттакже подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, судавнутреннего плавания, космические объекты. Права на это имущество должны бытьзарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав.Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускаетсяипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, вотношении которого в установленном федеральным законом порядке запрещенаприватизация. Законом также может быть запрещена или ограничена ипотекаотдельных видов имущества.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нееправо хозяйственного ведения, однако для залога недвижимого имущества лицом,которому оно принадлежит на праве хозяйственного ведения, необходимо согласиесобственника этого имущества.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочнаястоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченногоипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки (приипотеке земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежаграниц этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсами землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимостьземельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право,в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; органгосударственной регистрации, зарегистрировавший это право, и другие сведения.Договор об ипотеке (а также последующие существенные изменения и дополнения кнему) заключается в письменной форме и во всех случаях подлежит нотариальномуудостоверению, а также государственной регистрации и считается заключенным смомента такой регистрации. Несоблюдение указанных требований влечетнедействительность (ничтожность) договора об ипотеке. Договор об ипотеке долженобязательно заключаться в форме, предусмотренной российским законодательством,независимо от того, заключен он в России или за ее пределами.
Залоговая стоимость имущества составляет обычно 70% от его рыночнойстоимости, поэтому ипотекой одной и той же вещи может быть обеспечено несколькообязательств (в пределах стоимости этой вещи). Для этого законом предусмотренавозможность последующего залога (перезалога) вещи. В случае перезалогатребования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимостизаложенного имущества после удовлетворения требований предшествующихзалогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещенапредшествующими договорами об ипотеке, причем залогодатель обязан письменносообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующихипотеках данного имущества, а также о других правах третьих лиц на предметипотеки. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, возможнопо инициативе как должника, так и кредитора. Особенности для обоихпредусмотрены законом. Установлены две группы оснований для досрочногоисполнения обязательства по инициативе кредитора-залогодержателя: одна группасвязана с исчезновением предмета ипотеки, вторая — с нарушением залогодателемобязательств по обеспечению сохранности заложенного имущества, нарушением имправил о распоряжении заложенным имуществом и правил о последующем залоге.Вторая группа оснований дает залогодержателю не только право требоватьдосрочного исполнения обязательств, но и право при неисполнении требованияобратить взыскание на предмет ипотеки, хотя сроки для предъявления такого родатребований законом могут быть ограничены.
Специфическими чертами ипотеки являются:
Во – первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечениянадлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитногодоговора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа призаключении соответствующего договора купли – продажи и т.д. Следовательно,ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряетсмысл.
Во – вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. Кнедвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с нимисвязано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В- третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последнийостается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.
В – четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотекиоформляется специальным документом – закладной, которая также подлежитнотариальному удостоверению и государственной регистрации. Под закладнойпонимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности(владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возвратадолга с таким условием, что после погашения долга собственность (владение)возвращается должнику. Таким образом, закладная — это юридический документ, подтверждающийчто в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.
Для возникновения закладной необходимы, с одной стороны, обязательствоплатежа или исполнения контракта, а с другой стороны, залог имущества вкачестве гаранта платежа. В странах с гражданским законодательствомпредоставление кредита под залог имущества предполагает наличие двухсамостоятельных контрактов: основного контракта в виде долгового обязательстваи долгового контракта или закладной. Закладная является производнымобязательством от основного контракта. Это означает, что если основной контрактпризнан недействительным, то и закладная также не имеет силы. Если основнойконтракт передается третьему лицу, то и закладная также передается этому лицу.Это означает, что закладная «лежит» на недвижимости, а не на должнике, т.е.любой покупатель недвижимости автоматически получает вместе с ней иобязательства по закладной.
В государствах, использующих систему общего права, при предоставлениикредита под залог одновременно с закладной оформляется долговое обязательствопо закладной и долговая расписка, которая служит дополнительной гарантиейвозврата долга. Долговая расписка содержит ряд стандартных положений,характеризующих конкретный кредит: обязательство заемщика выплатить суммудолга, величину займа, процентную ставку, начисляемую на величину долга,информацию об условиях платежа, право заемщика на досрочное погашение ссуды,обязательства сторон и санкции при невыполнении заемщиком своих обязательств.Долговая расписка предусматривает личную ответственность заемщика: если припродаже объекта залога полученной выручки недостаточно для удовлетворениятребований кредитора, то он вправе требовать выплаты недостающей суммы издругих средств заемщика по решению суда. Несмотря на то, что долговая распискаи закладная кажутся различными инструментами, они выполняют одну и ту жефункцию, и суды рассматривают их как равноправные документы.
Рынок недвижимости в странах с англо – американской правовой системойможет использовать для финансирования не только механизм закладных, но идоверенность. Она служит тем же целям, что и закладная, но в ее созданиипринимают участие не две, а три стороны: заемщик, кредитор и доверенное лицо.При данной модели отношений должник, во-первых, предоставляет долговую распискукредитору; во-вторых, передает право собственности доверенному лицу, которыйстановится держателем титула собственности в интересах кредитора. Данныйдокумент содержит право продажи недвижимости, которым может воспользоватьсядоверенное лицо в случае невозврата долга. Подобная система взаимоотношенийпозволяет кредитору продать предоставленный заем, т.е. закладную.
Закладная должна быть составлена в письменной форме по установленномузаконом данного государства образцу. В ней должны быть учтены все требованиянационального и регионального законодательства, она должна быть подписанакредитором и должником, а в некоторых странах (в том числе и в России)нотариально заверена.
В – пятых, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой,кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. Приреализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеетпреимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Принципы ипотеки были сформулированы еще в начале 20 века в «Учебникерусского гражданского права» профессором Московского университета –Шершеневичем Г.Ф. Он выделил 4 «начала ипотечной системы»:
- началоспециальности: «ипотечные книги ведутся при судах или при особо назначенных длятого установлениях…Важное различие между законодательствами заключается в том,ведется ли запись по именам собственников или по названиям недвижимостей.»Именно второй случай отражает принцип специальности – возможность установленияипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме .
- начало законностизаключается в том, что на лиц, ведущих ипотечные книги, возлагается обязанностьпроверки согласия сделки с законами. Этот принцип не выделяется отдельносовременными авторами, однако актуален он и сегодня: за правильность оформлениясделки, договоров, которые регистрируются в обязательном порядке у нотариуса,последний несет всю полноту ответственности.
- начало гласностизаключается в следующем: «все, что значится в ипотечных книгах, имеет началополной достоверности, и все легко могут знать юридические отношения, в которыхнаходится собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какиеограничения ее стесняют…Получение выписи из них доступно каждому.» Т.е. принципгласности, или публичности, означает возможность доступа каждогозаинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.
- началостаршинства заключается в том, что залоговые права удовлетворяются из ценностинедвижимости по старшинству их установления.
Можно отметить еще два принципа, относящихся уже к современной ипотеке:
принцип бесповоротности и принцип неприменимости погасительной давности кзанесенным в ипотечную книгу правам.
В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечныекредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных бумаг.Последний позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег илисобственного капитала банков, но главным образом мобилизуя инвестиционныйкапитал. Кредит по ипотеке самый долгосрочный – от 10 до 40 и более лет – иимеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.
Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительноиспользуемого свободного капитала, землевладельцам – финансировать покупкудополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на возведениесовременных производственных построек и сооружений и т.п., физическому лицу –улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье. />/>1.2 Классификация ипотечного кредита
Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в формеипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки(строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объектстановится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто впредоставлении недвижимости в качестве обеспечения (в этом случае мы можемговорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевомиспользовании – приобретении или строительстве недвижимости.
Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, можновыделить следующие его специфические черты:
— Требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;
— Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметомипотеки на правах частной собственности;
— Ипотека носит долгосрочный характер;
— Выдаваемая ссуда значительна по сумме;
— Ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чемрыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 30 – 80 % (остальная частьидет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных спродажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование не будетвыполнено);
— Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника доокончания срока кредитного договора.
В настоящее время большой удельный вес занимает кредит на жилищноестроительство. В связи с этим появилось понятие «жилищный ипотечный кредит» — денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору наприобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемогожилья. Более того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется у большинствароссийских граждан с ипотечным кредитом. Однако, между этими понятиямисуществует целый ряд отличий:
Во – первых, это использование кредита. Классический ипотечный кредит восновном связан с производительным использованием кредитных ресурсов,направляемых на развитие сельского хозяйства. Жилищный ипотечный кредитпредполагает использование кредита на потребительские цели. В отличие от другихвидов кредитования жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только дляприобретения жилья.
Во – вторых, это источник погашения кредита. При производительномиспользовании ипотечного кредита источником его погашения является прибыль,полученная от использования заложенного имущества. Погашение кредита на покупкужилья происходит за счет личных доходов заемщика или членов его семьи. Поэтомукредитора в данном случае прежде всего интересует личность заемщика, егокредито – и платежеспособность и лишь потом стоимость и качество закладываемогоимущества.
В — третьих, при классической ипотеке объект залога всегда изначальнонаходится в собственности должника. При получении жилищного ипотечного кредитазаемщик, как правило, закладывает свою «будущую» собственность, так как онвойдет во владение квартирой только после ее покупки. И, наконец, при жилищномипотечном кредитовании отсутствует возможность получения дополнительныхипотечных ссуд под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
В то же время ипотечный жилищный кредит сохранил в себе основные чертыипотечного кредита. Прежде всего то, что обеспечением кредита являетсянедвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании должника. Дляипотеки жилья применимы также принципы классической ипотеки. Все это даетоснования причислить жилищный ипотечный кредит к классическому ипотечномукредиту, но не приравнивать однозначно эти два понятия.
Виды ипотечных кредитов представлены в табл. 1.1
Таблица1.1 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам
Признак Вид ипотечного кредита I. Тип кредитора
1.1. банковские
1.2. небанковские II. Наличие государственных субсидий
2.1. субсидируемые государством
2.2. не субсидируемые кредиты III. Форма кредитования
3.1. в денежной форме
3.2. в форме ипотечных долговых обязательств IV. Срок (в континентальной Европе)
4.1. краткосрочные – до 1 года
4.2. среднесрочные – 1-3 лет
4.3. долгосрочные – более 3 лет V. Схема погашения кредита
5.1. постепенное погашение
5.2. единовременное погашение
согласно особым условиям VI. Вид процентной ставки
6.1. кредит по фиксир. процентной ставке
6.2. кредит с перем. процентной ставкой
6.3. кредит с сочетанием фикс. и регулируемой процентных ставок VII. Вид обеспечения
7.1. под залог жилья
7.2. под залог застраиваемого земельного участка
7.3. под иные виды обеспечения VIII. Цель заемщика
8.1. кредит на приобретение жилья
8.2. кредит на строительство жилья IX. Субъект кредитования
9.1. кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям
9.2. кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья
В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США ккраткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным – 1-10 лет, кдолгосрочным – более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредитыдо 3 лет, среднесрочными – 1-10 лет, к долгосрочным – свыше 10 лет.6 Россия еще не имеет опытадолгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты со срокомсвыше 3 лет, к среднесрочным – 1-3 года, а кредиты до 1 года являютсякраткосрочными.
Рассмотрим более подробно классификацию кредитов в зависимости отпроцентной ставки. К ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкойотносятся:
Первая группа кредитов Основными характеристиками наиболее распространенногостандартного ипотечного кредита являются:
1) установление фиксированной процентной ставки покредиту на весь срок кредита;
2) такая организация денежного потока, при которойплатежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных,взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.
Такой кредит называется стандартным кредитом сфиксированной процентной ставкой, или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочныйаннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми черезравные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются вконце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетамлежит понятие современной стоимости потока платежей. Экономический смыслприведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении ксопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов.Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всемплатежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования,применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвесторна инвестируемый капитал, то есть позволяет оценить будущие денежныепоступления с позиций текущего момента. Таким образом, платеж по ипотечномукредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющегорассчитать современную (приведенную) стоимость потока платежей.
Платежи по стандартному кредиту осуществляютсяежемесячно равными суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту состоитиз двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы,вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, чтов течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основномудолгу, то есть происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартныхкредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. Вначале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентныеплатежи, по мере приближения к концу срока кредитования — платежи в счетпогашения основного долга.
Для расчета размера платежей по кредиту применяетсяследующая формула
/>
где R —размер месячного платежа по кредиту;
Р — сумма ипотечного кредита;
n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита(количество месяцев);
r — процентная ставка по кредиту за месяц (десятичная дробь).
Принципы определения современной стоимости денежногопотока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономическогосмысла данной формулы, который заключается в оценке современной стоимостиплатежей по ипотечному кредиту с применением дисконтного множителя(определяемого по установленной процентной ставке), то есть оценке будущихплатежей по кредиту с позиций текущего момента — момента предоставлениякредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяетобеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всегокредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленнымипроцентами.
Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту налюбой месяц кредитного срока может быть использована следующая формула:
/>
где Рt —баланс долга на конец t-гопериода;
R — размер ежемесячного взноса;
t — оставшееся число платежей (количество месяцев) доокончания кредитного срока;
r — процентная ставка по кредиту за месяц.
Размер ежемесячного платежа по кредиту зависит отсрока кредита и величины процентной ставки. Если исходить из того, чтопроцентная ставка по кредиту в значительной степени определяется стоимостьюпривлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячногоплатежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срокакредитования.
Положительными характеристиками стандартногоипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку назаемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколькосмягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячныеравные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерныйденежный поток поступлений в банк.
В то же время стандартный ипотечный кредит,предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только вусловиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимостифинансовых ресурсов. При высокой инфляции неизменность процентной ставкиприведет к реальному снижению эффективности данного кредита для банка, так какпроцентные платежи не будут соответствовать реальной стоимости ресурсов нарынке и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.
Вторая группа кредитов— ипотечные кредиты с переменнымивыплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которымопределяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которымфиксируются правила изменения платежей.
К кредитам с определяемыми при заключении кредитногодоговора размерами платежей относятся кредиты с фиксированной выплатой основнойсуммы («пружинные» кредиты), «шаровые» кредиты, кредиты с ростом платежей,кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты с обратныманнуитетом.
«Пружинные» кредиты» - эти кредиты с фиксированной выплатойосновной суммы долга получили в России наибольшее распространение средикредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей.Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагаетосуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей всчет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюсячасть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерныизменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Платежей по кредиту: в первыемесяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных суммпроцентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности покредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широкоиспользуются банками в практике потребительского кредитования. Разновидностью«пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашенияосновного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев толькопроцентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга ипроцентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.
«Шаровые» кредиты» — по-другому эти кредиты называютсякредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупныйитоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитногопериода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитованиисемей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либорассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая можетбыть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаютсяна короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячныеплатежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент запользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. Вконечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования,поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.
Однако следует иметь в виду, что при таком подходе кпостроению графика погашения кредита для банка усиливается риск не возвратакредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятностьтого, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщикаизменится в худшую сторону. Кроме того, негативное влияние могут оказатьсуществующий риск не ликвидности залога, а также вероятность снижения цен нанедвижимость.
Возрастает и риск ликвидности, так как основная суммадолга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярнопополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита.
Кредиты с увеличением платежей: ипотека с ростом платежей —рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагаетосуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей покредиту. Как правило, в первые 2-5 лет производятся постепенно растущие платежипо кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постояннымитемпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, то естьосновная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренномкредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.
Данный инструмент может быть применен в том случае,если по критерию платежеспособности потенциальный заемщик не соответствуеттребованиям, предъявляемым при получении стандартного кредита, но естьвероятность, что в будущем его доходы вырастут (к примеру, это молодойперспективный специалист с постоянно растущими доходами, как было впервыепредусмотрено в 1977 году программой Федеральной жилищной администрации США).
Проценты и срок кредита при расчете соответствуютустанавливаемым при обычном стандартном кредите. Так как первые платежи меньше,чем при стандартной ипотеке, то суммы месячных платежей недостаточно дляпогашения задолженности по процентным платежам. В результате происходитнегативная амортизация, то есть невыплаченная часть процентов накапливается какосновная сумма долга (такой платежный режим может действовать в течение,например, первых 2—5 лет). В последующие месяцы ежемесячные платежи растут всоответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж небудет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полнуюамортизацию кредита к концу установленного договором срока. Негативнаяамортизация прекращается, но платежи продолжают расти, пока не достигнут уровняаннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизациякредита за оставшийся срок. После этого момента до конца кредитного периодазаемщик платит равные ежемесячные платежи.
Такая схема при правильном прогнозе роста доходовзаемщика позволит сделать кредит более доступным. В то же время, если прогнозне оправдается, повысится кредитный риск не возврата кредита.
Кредит с гибким графиком платежей — это разновидность ипотеки с ростомплатежей. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей,предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. Впервые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредитуменьше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи вразмере не ниже суммы начисленных процентов, что бы не происходило негативнойамортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей покредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошлаполная амортизаия кредита. Ипотека с залоговым счетом. Предполагается,что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам илитретья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вноситопределенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитораи ипотеки с ростом платежей для заемщика. В начале кредитного срока заемщикплатит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить, исходя из графикаплатежей по стандартному кредиту. Однако в отличие от ипотеки с постояннорастущими платежами не возникает отрицательной амортизации кредита, посколькунедостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяетсократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, атакже содержит дополнительное обеспечение для банка своевременностиосуществления платежей по кредиту.
Кредит под залог существующего жильяс обратным аннуитетом-этот кредитный инструмент применяется для узкого круга заемщиков —пожилых собственников жилья. Целью такого кредита является не приобретениежилья, а залог имеющегося жилья для получения постоянного дохода (всоответствии с договором кредитор производит периодические или разовые выплатызаемщику). При этом основная сумма долга не погашается, а увеличивается (припериодическом предоставлении части кредита), и так же накапливается сумманачисляемых процентов. Заемщик гасит кредит путем последующей передачи прав нажилье в установленный срок. Такой кредит является формой обеспечения текущихпотребностей владельца жилья. Это пожизненная рента (срочная или бессрочная),при которой заемщик — владелец жилья — может получать от кредитора средствакредита ежемесячно либо единовременно.
Стандартный ипотечный кредит получил широкоераспространение в большинстве стран с развитым ипотечным рынком. В условияхстабильной экономики с отсутствующей либо незначительной инфляцией подобныйкредитный инструмент удобен как для кредитора, так и для заемщика.
Однако при высокой и растущей инфляции инестабильности на финансовом рынке при использовании стандартного ипотечногокредита возникают дополнительные риски и проблемы, заключающиеся в следующем:
• процентные платежи по кредиту с фиксированнойпроцентной ставкой в условиях инфляции начиная с определенного моментаперестают приносить кредитору реальную прибыль;
• остаток суммы невыплаченного основного долга вусловиях инфляции «обесценивается» в реальных ценах;
• кредитор стремится устанавливать более высокуюпроцентную ставку по кредиту для того, чтобы получать положительный реальныйдоход на свои инвестиции на протяжении более длительного срока;
• в свою очередь, высокий уровень процентных ставок покредитам приводит к снижению их доступности для большинства потенциальныхзаемщиков, так как существенно возрастают размеры первоначальных платежей покредиту.
В случае снижения рыночных процентных ставокпо сравнению с за фиксированными по кредиту следует ожидать большого процентадосрочного погашения с последующим реинвестированием получаемых выплат вактивы, приносящие более низкие доходы.
В настоящий момент в России многие кредиты сфиксированной процентной ставкой выдаются:
• либо на заведомо льготных условиях (под процентнуюставку ниже рыночной);
• либо на условиях компенсации банку разницы впроцентных платежах между рыночной и субсидируемой процентными ставками;
• либо в твердой валюте (в долларах США).предоставление кредитов на первых двух условиях означает необходимость иметьпостоянный источник средств, из которого будет покрываться риск процентныхставок для коммерческих структур. Сегодня в России таким источником являютсябюджетные средства в рамках различных региональных программ либо средствапредприятий, осуществляющих собственные ипотечные программы. Очевидно, чтобанки и другие коммерческие организации никогда не смогут принять участие воперациях, чреватых для них прямыми финансовыми потерями. Можно простоисключить участие рыночных структур в долгосрочном ипотечном кредитовании (какэто и происходит в рамках отдельных региональных программ), используя ихисключительно как расчетно-платежные организации. В этом случае все ипотечноекредитование в России будет развиваться в рамках локальных схем в масштабах,определяемых возможностями бюджетов.
Если вся нагрузка, связанная с субсидированиемпроцентных ставок, будет перенесена на бюджеты различных уровней,инвестиционная привлекательность программы в целом будет существенно снижена.
Применение кредитов в иностранной валюте или впривязке к иностранной валюте позволяет банкам в определенной мерегарантировать доходность кредитных операций. Но это относится только к темпериодам, когда курс иностранной валюты растет по отношению к внутренней валютеили стабилен. В ситуации снижения курса иностранной валюты банки сталкиваются свалютным риском, а также с проблемой досрочно го погашения кредитов. />1.3 Государственный ипотечныйкредит в дореволюционной России до октября 1917 года
Российскаяипотека имеет достаточно богатую историю. Она представляется крайне полезной нетолько в познавательном плане, но и в практическом, так как стартовые условияформирования ипотечного рынка в XVIII – XIX веках во многом схожи ссовременными условиями. Большинство русских дворян жили по принципу: «Нужныденьги — заложи имение». Закладная — как форма ипотечного кредита – была широкораспространена в России. Затем на целый век ипотека ушла из российскогообщества, хотя во всем мире она широко развивалась, совершенствовались формыипотеки, вырабатывались специфические модели.
Ипотекав России имеет свои традиции. Она появилась примерно в 50-х годах XVIIIстолетия, а к 1917 году уже существовали: 21 земельный банк, ГосударственныйКрестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел ГосударственногоДворянского банка и 18 частных банков. Основными ипотечными организациями в РоссииXIX века были городские кредитные общества, среди которых выделялись четыре:Петербургское, Московское, Одесское, Варшавское. В их руках было сосредоточенооколо 80% ипотечных кредитных фондов.7 На рубеже XIX – XX веков, в период активногогородского строительства, права на сделки с городской недвижимостью получилитакже земельные банки.
Первоначальнокредиты предоставлялись государственными кредитными учреждениями, первыми изкоторых явились Монетная контора, возникшая при Петре I в 1728г., а позднее –государственные заемные банки. В 1754 году был создан Государственный банк длядворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный заемный банк. 1797год – год создания Вспомогательного банка для дворянства, а в 1802 годупроизошло присоединение Вспомогательного банка для дворянства кГосударственному заемному банку.
Удворянства возникла потребность в долгосрочных денежных ресурсах, появился и ихпервый источник в лице государства, которое через свои банки предоставлялоссуды под залог имений вместе с крепостными «душами».
ПриЕкатерине II начали появляться сохранные и ссудные казны, приказы общественногопризрения. В течение долгого времени в России практически все кредитныеучреждения, в том числе занимающиеся ипотечным кредитованием, былигосударственными. При Николае I возникли первые сберегательные кассы, сохранныеказны являлись самыми крупными центральными учреждениями земельного кредита.Действовавшие с 1785 года дворянские банки выдавали кредиты дворянам под залогимения. Стоимость недвижимости оценивалась вместе с крепостными крестьянамиспециальными комиссиями, и кредит выдавался под 60-70% стоимости имущества.
Вконце XVIII века появились городские кредитные общества и земельные банки. Онивыдавали кредиты под залог недвижимости не денежными средствами, а ценнымибумагами, обеспеченные закладываемой недвижимостью. Особенное распространениеполучила эта модель при образовании городских кредитных обществ, когда членыобщества, не имея солидного уставного фонда или других источниковфинансирования, могли инвестировать крупные средства в долгосрочные строительныепроекты. Эту модель можно отобразить в виде рис. 1.1.
Напрактике происходило следующее: собирались собственники недвижимости,объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затемвыпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. Такгородские кредитные общества и ипотечные банки создавали первичный рынокзакладных, которые обязательно регистрировались у нотариуса и фиксировались вкрепостных книгах, в которых отражалось и дальнейшее движение закладных (вслучае перепродажи закладываемого имущества – это обязательно фиксировалось вкнигах). Повторные закладные возникали, если ценность имущества позволяларасплатиться с несколькими кредиторами. В случае банкротства заемщикадействовало правило старшинства: сначала удовлетворялись требования позадолженности держателя первой закладной, затем – второй и так далее.
/>
Рис.1.1 Модель функционирования ипотечной системы кредитных обществ в России.
Городскиекредитные общества находились под контролем государства, а именно: они былиобязаны держать свободные денежные средства в государственных или иныхгарантированных правительством ценных бумагах и наряду с наличными суммамихранить их в Государственном банке. Такую политику начал проводить АлександрII, когда увидел, что ипотека развивается недостаточно быстро.
ВРоссии существовал и вторичный рынок закладных. Облигации городских кредитныхобществ имели хождение на бумаге, и с 1862 года в Государственном банке можнобыло получить ссуду под залог этих облигаций, почти ничем не уступавшихгосударственным ценным бумагам. Заметим, что немаловажным фактором приипотечном кредитовании в этот период, являлось следующее – было круговоепоручительство членов товарищества за погашение долговых обязательств. Годовойпроцент был невысок – до 5 %. Однако их привлекательность доказывается однимкрасноречивым фактом. Так, знаменитые английские финансисты Ротшильды судовольствием выступали брокерами российских ценных бумаг, подтвержденныхнедвижимостью, продавая их на финансовых рынках Европы. Бумаги имели хождениево Франкфурте–на-Майне, Париже, Лондоне и других торговых центрах.
Всегок 1915 г. всеми кредитными учреждениями России было выдано сельских ссуд на 3,5млрд. руб. Под залог было принято 61 млн. десятин земли, или 56% частныхвладений. Кроме того, под залог городской недвижимости было выдано 1,7 млрд.руб.
Заметим,что развивалась также и правовая основа ипотечной системы. Так, в X томе Сводазаконов Российской империи уже можно найти ряд статей, регулирующих иопределяющих правовую основу залога недвижимого имущества. В истории наблюдаетсянесколько попыток проведения ипотечных реформ. В 1649 году начиналась реформаипотечной системы, которая по замыслу ее авторов, должна была способствоватьразвитию поземельного кредита, но, как оказалось на практике, ее проработкапродлилась до 1890 года. Эта реформа предполагала коренным образом изменитьсистему залогового права на недвижимость. По замыслу его авторов, реформадолжна была способствовать развитию поземельного кредита.
В1690 году была закончена работа над проектом вотчинного устава, который долженбыл включать в себя большую часть правил, относящихся к праву собственности изалогу на недвижимость, но, к сожалению, и данному проекту не суждено былоприобрести законную силу. Заметим, что в ходе работы над этим законопроектомдостаточно активно использовалось законодательство всех европейских стран, ужеимевших к тому времени ипотечные системы залога недвижимости. Основным звеномэтой ипотечной реформы должна была стать новая система оборота, в том числезалога недвижимости, связанная с введением вотчинной книги. Другим элементомэтой реформы должен был стать отказ от правил запрета отчуждения заложеннойнедвижимости.
Вначале XX века кредиты начали предоставляться и крестьянам, которые только вэто время были признаны субъектами частной собственности на землю.Специализированными государственными ипотечными учреждениями были Крестьянскийпоземельный банк, Государственный дворянский земельный банк. На ГосударственныйКрестьянский банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупкипомещичьей земли. При его участии с 1588 по 1905 год было продано и куплено 2,4млн. десятин земли.8
ЗадачейГосударственных дворянских банков было поддержание помещичьего землевладения, всвязи с этим они обслуживали интересы исключительно дворянского сословия. Схемаих работы была достаточно проста. Помещик, который нуждался в деньгах,обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимостьнедвижимости оценивалась вместе с крепостными душами специальными комиссиями, ибанк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Как правило, сумма кредита составляла60 – 70% от стоимости закладываемого имущества. Подобная схема просуществоваладо пятидесятых годов XIX века. Причиной ее краха стало несоблюдение банкамизолотого правила сбалансированности пассивов и активов. Выдавая долгосрочныессуды, банк привлекал средства вкладчиков на депозит на меньший срок; дворянепри этом направляли заемные средства не на приращение капитала, а на текущиепотребности, для покупки предметов роскоши, заграничных путешествий, обучениядетей. Все это привело к массовым неплатежам по кредитам.
Ктому же кредиты выдавались государственными чиновниками, которые не всегдазаботились о преумножении богатства государства и считали, что государственнаяказна неисчерпаема. И как результат – прекращение выдачи ссуд изгосударственных кредитных учреждений под залог недвижимости в соответствие сповелением Александра II от 16 апреля 1859 года и Имперским указамправительствующему Сенату от 1 сентября того же года. К этому времени Россиюуже можно было считать с определенной степенью условности страной с рыночнойэкономикой. Начался долгий и трудный путь формирования новых структур системыипотечного кредитования. Все большее число российских предпринимателей издворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик,горнозаводских имений, строений производственного назначения.
Итак,до 1917 года образовалась развитая кредитно-банковская система досрочногоипотечного кредитования, имевшая, в отличие от современной системы, хорошеезаконодательное и организационное обеспечение. Данный этап такжехарактеризовался очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования,длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Отличительнойособенностью являлось и то, что предельная доля кредита в стоимости заложенногоимущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитнымиобществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупкикрестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком. После1917 года в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменойчастной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитованияпрекратилась полностью. Только через 70 с лишним лет ипотека в России вновьначала возрождаться./>
ГЛАВА II.ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА/>/>/>/>2.1 Рынок ипотечных кредитов
Рынок ипотечного кредитования – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемыхбанками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жильяпод залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке сцелью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. В связи с этим ипотечныйрынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынкабанковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, в этомзаключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясьтеоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводукупли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитованиякак о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) ипродажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.
Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавнопоявилось в западной экономической литературе и сначала использовалось впрофессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясьв научный оборот.
В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные– юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей покредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнениизаемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
Как и все финансовые рынки, рынок закладных делится на первичный, гдеобращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаютсязакладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификациярынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качествезалогового обеспечения – ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости,коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
Первичный рынок ипотечных кредитов.
Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, посуществу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качествеисполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам взалог недвижимое имущество.
Основными участниками первичного рынка являются кредитор и заемщик,вступающие в договорные отношения друг с другом:
— кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица,предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты,добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций,ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
— заемщики (залогодатели) — получившие ипотечный кредит физические июридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевыхфинансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства,получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производитьвыплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектамипервичного рынка, является кредитный договор. В нем определяется сумма ссуды,порядок ее использования, размер платы за ссуду, сроки ее возврата, права иобязанности сторон. Кредитный договор оформляется в виде закладной. Онаподлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимоеимущество.
Закладная — 1) документ о залоге должником недвижимости. Дает кредиторамправо продажи заложенного имущества с торгов в случае неуплаты долга в срок. 2)ценная бумага, выпускаемая банком и обеспеченная имуществом, которое имеется унего в залоге под выданный кредит.
При заключении кредитного договора осуществляется три вида страхования:страхование жизни и здоровья; страхование недвижимого имущества; страхованиеправ на недвижимое имущество.
Для управления кредитными рисками используется процедура андеррайтинга –это сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика ипредоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдачекредита или отказе от выдачи.
Особой проблемой является организация отношений заемщик-кредитор –собственность в случае невыполнения заемщиком обязательств. Сложившаясяпрактика ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор предпринимаетвсяческие усилия для того, чтобы помочь заемщику решить его проблемы. Здесьмогут применяться отсрочки, изменения платежей, предоставление временных льготи др. Если все же используемые меры не могут привести к нормализации ситуации,или заемщик просто не хочет платить по обязательствам, кредитору ничего неостается делать, как прибегнуть к лишению заемщика права выкупа заложеннойсобственности. В результате применения такой меры заемщик лишается прав насобственность, а собственность продается, чтобы погасить долг.
Формально права кредитора на лишение права выкупа реализуются в видеюридической продажи. Юридическая продажа проводится на основании решения суда,в котором кредитор должен доказать, что имело место невыполнение обязательствсо стороны заемщика. Если суд сочтет доказательства убедительными, выноситсярешение о продаже собственности на основании потери права выкупа. Юридическаяпродажа реализуется в форме аукциона, на котором стартовой ценой является сумманевыплаченного долга плюс проценты и расходы на продажу.
Как было уже сказано, что закладная – это ценная бумага, то права требованияпо ней могут быть переданы. Соответственно появляется возможностьрефинансировать их на вторичном рынке.
При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема,представленная на рис.2.29.
/>
Рис. .2.2 Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика напервичном рынке закладных.
Вторичный рынок ипотечных кредитов.
Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажизакладных, выпущенных на первичном рынке. При этом важной задачей вторичногорынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношениивложенных им средств.
Участниками процесса ипотечного кредитования являются кроме кредитора изаемщика: инвестор, специализированные посредники, правительство.
— инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги,обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичногорынка (инвестиционные фонды, страховые компании, ПИФы), максимизируют прибыльпри вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичногорынка;
— правительство с помощью ипотеки решает задачи: капитализации недвижимостии обеспечения ее оборотоспособности; пополнения доходной части бюджета иобслуживания внутреннего дохода; защиты интересов инвесторов; обеспечения населенияжильем.
Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям.Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершенияочередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственнаярегистрация передачи).
Рассмотрим задачи и функции из каждого участников ипотечных отношений.
Заемщик. Его задача заключается в том, чтобы получить по возможности болеедешевый кредит, который содержал бы условия, позволяющие своевременновозвратить ссуду и приобрести жилое помещение, наиболее полно отвечающеетребованиям и возможностям заемщика.
Кредитор-банк. Его задача состоит в максимизировании прибыли и дивидендовакционеров банка. Одним из путей решения данной задачи является многократноеиспользование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк продаствыданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов – агентству. Делов том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на егокорреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма ссуды«списывается» с баланса банка, и, таким образом, он получает возможность выдатьновый кредит. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных»кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньгибанк должен будет перечислять агентству, которому он ранее продал кредит.
Таким образом, банки имеют постоянный стимул выдавать ипотечные кредиты ипродавать их соответствующим покупателям, в свою очередь формирующим кредитныепулы, базируясь на которых они имитируют собственные ипотечные бумаги и продаютих другим инвесторам.
Инвестор. Инвесторами в рассматриваемом аспекте являются покупатели ипотечныхценных бумаг. Ими могут быть пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды,страховые компании, другие владельцы капиталов. Задача инвесторов – разместитьсвои средства в достаточно доходные и надежные ценные бумаги, обеспеченныенедвижимостью.
Государство косвенным путем определяет модель (или модели) ипотечногокредитования в стране на базе зарубежного опыта.
Возможныевзаимоотношения между названными ранее четырьмя участниками рынка ипотечныхкредитов представлены на рис.2.3. При этом кредиты должны быть застрахованы./> /> /> /> />/>/>/>/>/> />/>/>/>/>/>
/>/>/>/>/>/>/> />/>/>/>/>/>/> />/>/>/>/>/> />/>/>/>/>/> />/>/>/>/>/>
Рис. 2.3.Взаимоотношения между участниками ипотечного кредитования.
1- заемщики заключают договор залога и передают егобанку-залогодержателю;
2-на основании кредитного договора банк выдает ипотечный кредит заемщику;
3- банк продает (переуступает) права агентству ипотечного жилищного кредитования;
4- агентствовозмещает банку сумму кредита плюс оплату за его оформление;
5- агентство формирует кредитный пул, эмитирует ценные бумаги и продаетих инвесторам;
6- инвесторы перечисляют деньги агентству за приобретенные у негоипотечные ценные бумаги;
7- заемщик регулярно платит банку за кредит и проценты за него;
8- деньги заемщика банк передает агентству и получает от негокомиссионные за обслуживание (сопровождение) кредита;
9- по истечении срока обращения ценных бумаг инвестор предъявляет их коплате;
10- агентство оплачивает (выкупает) эти бумаги. Соответствующая сумма,включающая доход инвестора, переводится агентством инвестору;
11- заемщик страхует кредит, определяя выгодополучателем банк;
12- страховая компания выплачивает страховую сумму при наступлениистрахового случая.
Систему ипотек можно разредить на:
Øоткрытую, где источником средств являютсясредства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях;
Øзамкнутую, основанную на согласии участниковсистемы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах нижерыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости.Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижениепроцентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в своюочередь может привести к повышению стоимости недвижимости при условиинедостаточного предложения на рынке. Повышение стоимости недвижимости ведет ксокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссудсглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложенияипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости,что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты.Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит отсоотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости,финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развитияначинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости,при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынокнедвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимостиосуществляются с помощью ипотечного кредита).
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономикесистема ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостьюпроисходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависитот конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов./> 2.2 Особенности недвижимого имущества как предметзалога
Недвижимость – товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар,удовлетворяющий сложную потребность клиента.
Недвижимое имущество принадлежит к той, достаточнонемногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так ик потребительским товарам длительного пользования.
Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделениеобъектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичныеобъекты недвижимости:10
Ø земельный участок – это часть земной поверхности, имеющая юридические игеодезические определенные границы, поворотные точки которых закреплены наместности межевыми знаками;
Ø первичный объект недвижимости – вновь созданные и создаваемые объекты недвижимости:все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерногоущерба их назначению невозможно (здания, сооружения)
Ø вторичный объект недвижимости – оформленная в установленном порядке пространственнаячасть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правовогостатуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)
Особенности недвижимости:
Ø Высокая стоимость;
Ø Стационарность – привязанность к определенномуместу на земной поверхности;
Ø Долговечность- определяет товажное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объектнедвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которыепрямо влияют на уровень спроса на недвижимость;
Ø Невозможность сокрытия,перемещения недвижимости;
Ø Система регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним – это необходимое условие нормальногофункционирования рынка недвижимости.
Система регистрации прав на недвижимость позволяет:
- создать систему налогообложениянедвижимости;
- обеспечить безопасность сделок черезпредоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено унадлежащего обладателя этих прав;
— зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит,выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новыхпроблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку недвижимости.
Оценка — это обоснованное знаниями, опытом,использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а такжепроцедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, какправило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжатьсянедвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и гражданеполучают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда,когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получениякредита.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки — это метод сравнительных продаж. Этот методприменим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуютреальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиковзаключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичныепродажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построенна сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Оннаходит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этойработы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Методом оценки, который применим именно для России — является методоценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости,и этот анализ связан с определением того вида использования, который будетприносить владельцу максимальный доход.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональнуюподготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавнимисобытиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитованиячерез страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовомстраховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог привыдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынкинедвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к такимоперациям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости,проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональнойналоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложенияслужит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70процентов местного бюджета. Рассмотрим основные факторы, оказывающие влияние настоимость жилья на примере Санкт-Петербурга:
1) месторасположение относительно исторического центраосновных транспортных магистралей и линий метрополитена.
В качестве наиболее значимого параметра в данномразрезе можно отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимостижилья по административным районам города не объективен (в каждом районе можновыделить неравноценные участки строений). Целесообразнее провести анализстоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам.
2) Тип строения.
В качестве наиболее общей и распространеннойклассификации строений в городе можно привести следующую:
Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексныйкапитальный ремонт, кирпичные дома построенные после 1970г., блочные и т.п.
С переходом от одного типа строения к другомустоимость квартир увеличивается в среднем на $ 2300.
3) Характеристика жилой площади.
Наиболее общие из них, учитываемые при оценке: метражсамой маленькой комнаты; метраж самой большой комнаты; метраж мест общегопользования (холла, коридора, санузла). В целом здесь уместнее проводить анализзависимости стоимости квартиры от общего метража.
4) Этаж, на котором расположено помещение.
В домах типичных построек стоимость квартиры,расположенной на 1 этаже, снижается на $ 1000 – 3500 (в зависимости отколичества комнат). Для последнего этажа снижение не столь значительное: $ 800– 1500.
Что касается последнего этажа, то в домах старогофонда это сказывается на стоимости в сторону удешевления в размере $ 3000 –6000; отсутствие лифта в размере $ 1000 – 2500 (для квартир, расположенных выше3 этажа).
5) Наличие бытовых удобств и телефона.
Отсутствие телефона снижает стоимость квартиры навеличину платы за его установку. Плата за коммерческую установку различна порайонам города и зависит от загруженности телефонных линий. В среднем это $500.
6) Экологическая чистота и престижность того илииного района города.
Экологически чистыми считаются северные районы города: Выборгский,Калининский, Приморский. Наиболее престижным, после центральных районов,считается Московский район, наименее – Красносельский. В большинстве случаев«престижность» следует рассматривать в отношении каждого дома, которая зачастуюопределяется состоятельностью его жильцов.
7) Развитость инфраструктуры
Этот фактор оказывает косвенное влияние на стоимость. Он особо значим длярайонов, переживающих стадию роста и развития. Учитывается в каждом конкретномслучае. Точные статистические данные отсутствуют.
8) Состояние иотделка помещений.
Этот фактор имеет важное значение при оценке помещений, отделанных под«евростандарт». Стоимость квартиры увеличивается на сумму затрат по проведениюремонтно-отделочных работ.
9) Сезонность
Например,в летнее время наблюдается небольшой спад в объемах сделок по купле-продажеквартир.
Государство дает каждой квартире своюоценку (фактическая стоимость квартиры в договоре приватизации), которая, какправило, во много раз меньше рыночной стоимости квартиры. Обычно именно эта«государственная» оценка заносится в договор купли-продажи квартиры насвободном (вторичном) рынке жилья, а реальные расчеты между покупателем ипродавцом недвижимой собственности осуществляются неофициально, посогласованной цене, соответствующей реальной рыночной стоимости квартиры.Крайне жесткое налоговое законодательство и значительные пошлины при отсутствииреальных механизмов контроля сделок по купле-продаже недвижимости перемещаютквартирный рынок в «теневую экономику». Это наносит огромный вред его развитию,вызывает большие неудобства для его участников и потери государства в налоговыхпоступлениях.
Итак, недвижимое имущество какэкономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказываютсущественное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование нарынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.
/>2.3 Страхованиеипотечных сделок
В Российской Федерации разработана и введена вдействие система правового регулирования ипотечной деятельности,предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институтипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется вдополнение к актам страхового права и специализированным законодательством озалогах и ипотеках.11
При разработке программы ипотечного страхованиянеобходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данныхконкретных рисков, не все риски целесообразно передавать на страхование, таккак большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию, можно застраховать,но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.
Обратим внимание на некоторые виды страхования,которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными дляпотенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяеткредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным втом, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика.Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизмаквартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни укредиторов, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование правасобственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствиепредусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной приипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно непонесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересыдобросовестного заемщика. Из этого становится понятно, что страхованиенедвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотябы во время действия кредитного договора.
При расторжении сделки с недвижимым имуществом вслучае наличия страхового договора на случай прекращения права собственностикредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компаниякомпенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессногоиска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховоевозмещение вполне может делится между кредитором и заемщиком в соответствии ссуммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надопредусмотреть: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.
Страхователемпо договорам (полисам) страхования должен являться Заемщик. Первымвыгодоприобретателем по договорам (полисам) страхования должен являться Банк.
Страхованиеосуществляется за счет средств Заемщика.
Страховаякомпания в процессе сотрудничества с Банком оказывает следующие услуги:
1. по проверке титула приобретаемогообъекта недвижимости;
2. по проверке добропорядочностиЗаемщика и приобретаемого объекта недвижимости службой безопасности;
3. по страхованию следующих видоврисков:
а. личное страхование:
Ø риск потери жизни, здоровья итрудоспособности Заемщика/его (ее) супруги(а);
б. имущественное страхование:
Ø риск утраты и повреждения предметазалога;
Ø риск утраты и ограничения правасобственности на предмет залога.
Страховымислучаями по личному страхованию являются следующие события, совершившиеся впериод действия договора (полиса) страхования:
Ø смерть застрахованного по любойпричине, произошедшая в период действия договора (полиса) страхования;
Ø частичная или полная утрататрудоспособности застрахованным в результате несчастного случая, произошедшегов период действия договора (полиса) страхования, что подтверждается присвоениемстатуса инвалида 1 или 2 группы;
Ø временная утрата трудоспособностизастрахованного в результате несчастного случая, произошедшего в течениедействия договора (полиса) страхования.
Страховымислучаями по имущественному страхованию являются следующие события:
Ø в части страхования риска утратыили повреждения объекта недвижимости: пожар; взрыв газа, используемого вбытовых целях; противоправные действия третьих лиц, приведшие к уничтожению илиповреждению имущества; стихийные бедствия; падение летательных аппаратов и ихобломков и т.д.
Ø в части страхования рискапрекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объектнедвижимости: любая причина (ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при еерасселении, продаже, обмене и т. п.) за исключением отчуждения объектанедвижимости собственником с согласия залогодержателя и отчуждения объектанедвижимости в результате обращения взыскания на предмет страхованияЗалогодержателем. Страховым случаем по данному виду страхования должно являтьсявступившее в законную силу решение суда, в результате которого Заемщик утратилправо собственности на предмет ипотеки.
Страхованиетитула − это вид имущественного страхования прав владельцев на основаниидокументов, устанавливающих право собственности на недвижимое имущество.Страхование титула означает страхование от событий, которые произошли в прошломи последствия которых могут отразиться в будущем.
Законом«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г.(вступил в силу 22.08.2004 г.) предусматривается страхование гражданскойответственности оценочных организаций. При этом оценщик не вправе заниматьсяоценочной деятельностью без заключения договора страхования.
Страховымслучаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлениемоценщиком своей деятельности.
Актуальнострахование профессиональной ответственности риэлторов.
Ориентировочнаястоимость пакета страхования обыкновенно определяется на уровне 1,5 — 2,5 % отсуммы предоставляемого Кредита. Повышение тарифа возможно при наличиинестандартных условий, связанных с особенностями объекта недвижимости либо ссостоянием здоровья Заемщика.
Обычно в страховые программы, разработанные совместностраховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование,включаются такие виды страхования, как страхование финансового риска потериработы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденныхрасходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взысканиепредмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора(в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисковутраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональныхучастников рынка недвижимости, некоторые другие виды страхования. (Приложение1)12
Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеетгенеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая можетпредоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Изперечисленного набора видов страхования обычно выбирают 3-4 наиболеенеобходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщикаобычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы долга.
С развитием ипотечных программ значительно расширяетсястраховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный грузответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам,сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточностифинансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предметипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решениесуда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу женапрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданскойответственности заемщика.
Страховая компания, занимающаяся накопительнымстрахованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схемувзаимоотношений (Приложение 2), при которой страхователь заключает договорнакопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупкиквартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, можетзаключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевомфинансировании строящихся объектов недвижимости, естественно, что стоимостьквадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщикабудет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страховательможет получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудойстрахователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит вАгентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах.При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получаетвозможность внедрить новый качественный продукт, позволяющий удовлетворитьзарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечногокредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективностьдеятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых ибанковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни,позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональныхинвесторов российской экономики. При этом, рассматриваемая накопительноестрахование жизни как источник развития ипотечного кредитования, можно выделитьнесколько достоинств и недостатков данного вида страхования (таб. 2.2)13.
Таблица 2.2 Достоинстваи недостатки накопительного страхования жизни как источника развития ипотечногокредитования. Положительные стороны Отрицательные стороны
По данному виду можно выдавать ссуды страхователю в пределах накопленных резервов по договору страхования;
Срок страхования равен сроку возврата кредита (5-15 лет) ;
Страховая сумма назначается в полном объеме, равном размеру кредита и процентов за него при смерти заемщика (следовательно, обеспечивается полный возврат кредита с процентами) ;
Данный вид хотя и дорогой, но он возвращает все расходы (страховые взносы) страхователя с накоплением (если не будет страхового случая) ;
Можно прекратить договор страхования, получив при этом выкупную сумму в размере накопленных страховых резервов;
Данный накопительный вид страхования может быть хорошим инвестиционным инструментом, т.е. страховая компания через накопительное страхование может увеличить инвестирование ипотечных программ (так было в США – через развитие ипотеки стремительный рост экономики)
Высокий уровень инфляции не позволяет развивать в России этот вид страхования (этот вид страхования — долговременный: закладывается конкретная, накопительная норма доходности, поэтому пока к этому виду относятся с недоверием) ;
Ограничения по возрасту застрахованных лиц;
Дорогой вид страхования (цена зависит от страховой суммы, срока страхования; нормы доходности; возраста застрахованного лица; порядка выплат;
Данный вид страхования требует надежного и качественного страхового продукта у надежной страховой компании;
Для страховой компании этот вид страхования очень трудоемок, но страховщики идут на это, так как это выгодное страхование (за рубежом этот вид страхования на первом месте по эффективности и сбору страховых премий) ;
Страховать по данному виду страхования можно только на срок более 1 года.
Страховщики могут обеспечить страховую защиту отвсевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности, а также внести своюлепту в финансировании ипотечной деятельности через программы накопительногострахования жизни и инвестирование страховых резервов.
Страхование жизни и здоровья заемщика, предметаипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, и правасобственности на него является необходимым условием осуществления коммерческиуспешной ипотечной деятельности. Заключение страхового договора как минимум поэтим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечногокредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечногокредита.
Наряду с политической, правовой и банковской системамиважнейшим элементом в развитии ипотечных программ в развитой экономике должнастать система страхования. Развитие страхового бизнеса позволит эффективноразвивать ипотечные программы. Денежные ресурсы страховщиков при надежноминструменте инвестирования можно эффективно использовать для финансированияипотечных программ.
Все это доказывает огромное значение экономическогомеханизма страхования в развитии и росте эффективности рыночной экономики, аследовательно, и ипотечных программ – как экономического метода решения однойиз важных социальных задач населения любого государства./>2.4 Управления рискамиипотечных кредитов
Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими,инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг,рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности),неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни изних являются обобщенными рисками — инфляционный, рыночный; другие –пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенновлияют друг на друга.14
Риски подразделяются на:
Ø Систематическиериски – риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местногохарактера. Следует отметить, что именно к ним относятся большинство ипотечныхрисков;
Ø Несистематическиериски — риски, свойственные конкретной местной экономике.
Схема рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности,представлена на рис. 2.4/> /> /> /> /> /> /> /> />
Рис. 2.4 Риски ипотечной деятельности
Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованиюставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками всилу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер поуправлению рисками, заключается прежде всего в следующем:
Ø долгосрочныйхарактер кредита;
Ø обеспечениевозвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения,приобретенного на средства кредита;
Ø способ погашениякредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всегосрока кредита.
Рассмотрим наиболее характерные риски, присущие данным кредитным операциям.
Ипотечноекредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенныепреимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связанряд рисков, основными из которых являются следующие:
1. кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащеговыполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновениятакого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица).Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанныенепосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванногосубъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Такжериск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедурыпереселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческогократкосрочного займа.
2.процентный риск. Вероятность возникновения риска измененияпроцентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированнойпроцентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь какпри повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. Приповышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекатьобязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентныхставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочногопогашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.Основным методом снижения процентного риска является использование моделейипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.
3. риск досрочного погашения. Этот риск связан с тем, чтоипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогдав период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получитьпроцентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставокзаем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора отриска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запретана досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договореоговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге»допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полномобъеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможностьпоследующего залога имущества.
4. риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступленияплатежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга)кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Этоособенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличениемплатежей, с выплатой только процентов и др.)
5. законодательный риск. Связан с возможностью изменений взаконодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм,влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.
Одним изсущественных условий предоставления Банком Кредита является страхование,которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора, атакже риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.
Ст. 343ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости оттого, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счетзалогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателемобязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставленоправо требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
/>ГЛАВА III. ПРЕСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ/>/> 3.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования вРоссийской Федерации
Основными положениями, определяющими нормативно-правовую базу ипотечногокредитования в Российской Федерации, являются:
Ø Гражданскийкодекс;
Ø Федеральный законРФ «О залоге» от 29.05.1992г № 2872-1 с изменениями и дополнениями;
Ø Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
№ 102-ФЗ
Ø Федеральный закон«Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 152-ФЗ с изменениями от29.12.2004г. ;
Ø ПостановлениеПравительства РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечногожилищного кредитования в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями идр.
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подоговору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором пообязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворениесвоих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимостизаложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественноперед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а такжездания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов иквартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовыедома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Законом установлено, что договор об ипотеке должен нотариальноудостоверяться и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение этихправил влечет его недействительность. Государственная регистрация договора обипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр правна недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственнойрегистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателювыдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющейправо на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченномуипотекой, без представления других доказательств существования этогообязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закон предусматривает возможность обращения закладных. Залогодержательвправе передать свои права другому лицу. Лицо, которому переданы права подоговору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этомудоговору. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку правпо обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Кроме того,предусматривается возможность залога закладной как с передачей ее другому лицу(залогодержателю закладной), так и без ее передачи в обеспечение обязательствапо кредитному договору (или иного обязательства).
Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг-закладные.Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться вкачестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительнымуправляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливалисьФедеральной комиссией по рынку ценных бумаг.
Одновременно устанавливается, что брокерская деятельность на рынкезакладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и егоклиентом договора поручения или комиссии. При этом договор, заключенный междуброкером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельносоставлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентомзакладных в пользу их приобретателей. Таким образом, существующеезаконодательство позволяет формировать пулы закладных и привлекать средстваинституциональных инвесторов
В настоящее время закладные сложно рассматривать как широкораспространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионнымиценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случаеизучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Следовательно,ликвидность таких ценных бумаг невысока. Для инвестора могут представлятьопределенный интерес вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценныебумаги, инвестиционный риск по которым, соответственно, диверсифицирован и несвязан с одним конкретным заемщиком. В связи с этим, для нас полезен опытипотечного кредитования в развитых странах, в частности, США.
В развитии ипотеки существенную роль играет страхование рисков. Выдачаипотечных закладных сопровождается двумя видами рисков — кредитным риском ириск ликвидности.
Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечногокредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному видуриска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат в его доходе.
Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных ипрочих издержках при выселении жильцов в случае дефолта. Так, ст. 108.1Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилые помещения изфонда жилья предоставляются и для временного поселения граждан, утратившихжилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретеноза счет кредита банка или иной кредитной организации и заложено в обеспечениевозврата кредита.
Увеличение доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщикав стоимости жилья снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолтовзаемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в 5раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9% собственныхсредств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют,американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способыснижения рисков при ипотечном кредитовании.
Еще один риск — риск ликвидности, связанный с возможностью быстрореализовать закладную без существенного снижения стоимости. Данный риск связанне с конкретным заемщиком, а определяется развитостью рыночной инфраструктуры — скоростью реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствуетстандартизация бумаг, когда на вторичном рынке обращаются не сами закладные, апроизводные от них инструменты — ипотечные ценные бумаги (секьюритизация).
Что касается Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», его цель- способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательноустановить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки — ипотечныеспециализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступк долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг(основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты посравнению с банковским процентом. Под ипотечными ценными бумагамиподразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнениеобязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечныесертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца вправе общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать отвыдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием,право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств).Владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают наряду со стандартнымиправами владельцев обычных облигаций (возврат основной суммы долга поопределенному графику платежей, право на фиксированный процент от ихноминальной стоимости) также правом на удовлетворение из ипотечного покрытия впервоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время каквладельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правомтребовать возмещения долгов наряду с другими кредиторами. Такие нормы позволятстать облигациям с ипотечным покрытием надежной ценной бумагой и в долгосрочнойперспективе способствовать развитию ипотечного кредитования граждан истроительству нового жилья.
Важно, что средства, привлеченные при эмиссии ипотечных облигаций,ограничиваются в использовании на иные виды кредитования, посколькуобеспеченные ипотекой требования должны составлять не менее 80% общейноминальной стоимости облигаций. В то же время определенным барьером длястроительства новых объектов служит предусмотренная законом доля требований,обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено(она не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия). Поскольку рискинвестирования на начальном этапе строительства выше, то рейтинг облигаций сипотечным покрытием с высокой долей незаконченных объектов будет ниже, чтопозволит инвесторам самостоятельно составлять портфели ипотечных облигаций.
Покрытием ипотечных ценных бумаг являются денежные требования пообеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, втом числе удостоверенных закладными или ипотечными сертификатами участия. Такимобразом, в случае дефолта эмитента облигаций с ипотечным покрытием к владельцамоблигаций переходит право на требования по закладным, служащим ипотечным покрытием.Важно подчеркнуть, что реализация недвижимого имущества, являющегося предметомпервичной ипотеки и обеспечением закладных, в случае банкротства эмитентаоблигаций невозможна (при своевременной выплате задолженности по первичнымипотечным кредитам). Такой статус гарантирует финансовую независимость лиц,приобретающих недвижимость посредством ипотечного кредитования, и эмитентаоблигаций, предоставляющего долгосрочные финансовые ресурсы банкам,
Основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждомудоговору или закладной не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимогоимущества, выступающего предметом ипотеки. Кроме того, имущество, заложенное вобеспечение соответствующего требования, должно быть застраховано от рисковутраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекойобязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховаясумма должна быть не менее размера обеспеченного ипотекой требования. И все жевсе риски исключить невозможно. Так, в законе отсутствует требованиестрахования риска от снижения рыночной стоимости имущества. То есть при резкомобесценивании недвижимости ипотечное покрытие может стать недостаточным дляуплаты всей суммы долга, хотя такой сценарий мне представляется маловероятным.
Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, включаемые в составипотечного покрытия, должны быть подтверждены: выпиской из Единогогосударственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; договоромоб ипотеке со специальной регистрационной надписью, удостоверяющей проведениегосударственной регистрации в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним, или его нотариально заверенной копией; кредитным договором или договоромзайма, из которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство, или егонотариально заверенной копией; закладной со всеми приложениями к ней в случае,если имело место составление и выдача закладной; документом, выражающим содержаниесделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя пообеспеченному ипотекой обязательству. Такая норма обеспечивает правовуюнадежность ипотечного покрытия, сокращая возможность мошенничества и выпускаипотечных бумаг под фиктивное покрытие.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться толькоипотечными агентами и кредитными организациями, В поправках, внесенныхПравительством, предложено не допускать банки к выпуску ипотечных ценных бумаг.Такая позиция обосновывалась тем, что в случае банкротства кредитнойорганизации в первую очередь выплачивается задолженность вкладчикам (физическимлицам), и держатели ипотечных ценных бумаг не могут рассчитывать на возвратвложенных средств в первоочередном порядке.
С целью повышения гарантий владельцев ипотечных ценных бумаграссматривалась идея допустить к ипотечному кредитованию только те банки,которые не вправе привлекать денежные средства физических лиц. Таких банковнемного, они не имеют широкой известности, следовательно, их стабильность неможет быть гарантирована, что в свою очередь не позволит привлечь дешевыефинансовые ресурсы в ипотечную систему в достаточных объемах. Поэтому прирассмотрении закона в Государственной думе был предложен компромиссный, и,вероятно, наиболее рациональный подход — установить дополнительные требования кбанкам, обладающим правом эмиссии ипотечных ценных бумаг. В частности, будутустанавливаться минимальные соотношения размера предоставленных ипотечныхкредитов и капитала, размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций. Взаконе определены лишь показатели, а конкретные значения коэффициентовустанавливаются Центральным банком. Нельзя не согласиться с такой схемой,поскольку регулирование банковской системы относится к компетенции Банка России.
Ипотечным агентом является специализированная коммерческая организация,исключительным предметом деятельности которой является приобретение требованийпо кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, а также закладных, обладающаяправом осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. В соответствии состатьей 8 Закона «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечный агент имеетгражданские права и обязанности, но не может иметь штат сотрудников. Этотребование означает, что фактическое управление ипотечным агентом передаетсясторонней организации. Цель такого подхода ясна — снизить риски банкротстваипотечного агента, повысить его прозрачность, гарантировать ограничение спектраего деятельности только приобретением закладных и эмиссией облигаций сипотечным покрытием. Однако это ведет к возрастанию издержек. В связи с этимпредставляется правильным разрешить ипотечному агенту иметь штат сотрудников,установив при этом ограничение расходов (по аналогии с ограничениемвознаграждения управляющего ипотечным покрытием). Кроме того, следуетустановить также размер уставного капитала ипотечного агента.
Для контроля качества обеспечения достаточно того, что денежныетребования по обеспеченным ипотекой обязательствам, включаемые в составпокрытия, заносятся в специальный реестр обеспечения и учитываются на отдельномбалансе. В случае банкротства эмитента это позволит вывести покрытие ипотечныхценных бумаг из общей конкурсной массы, гарантируя тем самым права владельцевоблигаций с ипотечным покрытием. Согласно закону размер обеспеченных ипотекойтребований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее 80%от общей номинальной стоимости облигаций. На момент представления документовдля государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размеробеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие такихоблигаций, должен быть не менее общей номинальной стоимости и суммы процентовпо этим облигациям. Эти шаги предпринимаются для привлечения средств наипотечное кредитование. Однако установленный размер обеспеченных ипотекойтребований (80%)
Ипотечные сертификаты участия — это принципиально иные бумаги,удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечноепокрытие. Владельцы сертификатов согласно закону становятся учредителямидоверительного управления этим имуществом, а доверительное управлениеавтоматически предоставляется эмитенту. Особенностью ипотечных сертификатовучастия является и то, что сертификат не является эмиссионной ценной бумагой ине имеет номинальной стоимости. Однако, по моему мнению, ипотечные сертификатыучастия — это все же ценные бумаги, обладающие некоторыми признаками обычныхакций, владельцы которых вкладывают средства в определенное имущество — требования по обеспеченным ипотекой обязательствам. По сути, владельцыипотечных сертификатов являются залогодержателями объектов недвижимости. Многиеспециалисты отмечают некоторое сходство конструкции ипотечных сертификатовучастия и паев в закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ).
Закон устанавливает недопустимость раздела и выделения доли в натуре изимущества, составляющего ипотечное покрытие. Эта норма гарантирует заемщикамвозможность распоряжаться заложенным имуществом при своевременном исполненииобязательств. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться толькоорганизациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлениюинвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственнымипенсионными фондами. Управляющие компании осуществляют доверительное управлениеипотечным покрытием, а полученные средства направляют владельцам ипотечныхсертификатов. В случае ухудшения экономической конъюнктуры и падения доходовриски несет не управляющая компания, а владельцы сертификатов,
Сложно согласиться со специалистами, полагающими, что владельцамипотечных сертификатов участия важен доход и его надежность, а не объектыинвестирования. Владельцы сертификатов приобретают право общей собственности назаложенное имущество, при этом возможно сконструировать ситуацию, когда ониявляются и собственниками заложенного имущества. Рассмотрим это на примерестроительства крупного объекта, в частности, бизнес центра. У инвесторанедостаточно средств, и он закладывает имущество, но не одному владельцу, амногим — именно для этого создается управляющая компания, и выпускаютсяипотечные сертификаты участия. Инвестор сам может приобрести сертификат с тем,чтобы участвовать в общих собраниях владельцев ипотечных сертификатов участия.Возникает общая собственность на ипотечное покрытие. Если первоначальныйинвестор не выполняет свои обязательства в силу различных причин, то по решениюсобрания владельцев ипотечных сертификатов участия имущество может бытьреализовано, а полученные средства использованы для погашения обязательствперед владельцами ипотечных сертификатов.
Сравнивая два вида ипотечных ценных бумаг (облигации с ипотечнымпокрытием и ипотечные сертификаты участия), следует подчеркнуть различныймеханизм взаимосвязи владельцев бумаг с первичными кредиторами. Требованиявладельцев облигаций с ипотечным покрытием удовлетворяет эмитент облигаций.Эмитент не заинтересован в задержках выплаты долга и процентов по нему, поэтомув случае возникновения незначительных задержек платежей от первоначальныхзаемщиков он может использовать собственные финансовые ресурсы и не прибегать кпродаже имущества. Держатели ипотечных сертификатов более тесно связаны сзаемщиками, поскольку управляющая компания лишь распределяет средства,поступающие от первоначальных заемщиков, и не может использовать собственныеисточники. Ипотечные сертификаты участия сконструированы как бумаги прямоговладения, и держатели сертификатов полностью несут риски, связанные с возвратомдолга.
Предполагалось, что ипотечные сертификаты участия позволят банкам, осуществляющимипотечное кредитование, трансформировать долгосрочные ипотечные кредиты вликвидные активы, улучшив тем самым свои показатели ликвидности. Например, банкобладает пулом закладных как собственных, так и приобретенных у других банков.Банк выпускает ипотечные сертификаты участия, покрытием которых служатуказанные закладные. Права собственности на ипотечное покрытие переходят кдержателям сертификатов, значит, из баланса банка исчезают ипотечные кредиты. Вто же время, банк становится доверительным управляющим, контролируя поступленияот заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков, улучшает свои показателиликвидности и наращивает объем кредитных операций.
Отметим, что управляющий ипотечным покрытием вправе выдавать ипотечныесертификаты участия только при условии государственной регистрации правилдоверительного управления. Юридическое лицо, обладающее лицензией напрофессиональную деятельность на рынке ценных бумаг по ведению реестравладельцев именных ценных бумаг, осуществляет ведение реестра владельцевипотечных сертификатов участия, содержащего информацию о количествепринадлежащих сертификатов конкретному владельцу. Учет, контроль и хранениеимущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется специализированнымдепозитарием. Вознаграждение управляющей компании, специализированномудепозитарию, держателю реестра владельцев ипотечных сертификатов участия недолжно превышать 5% суммы исполненных обязательств.
Таким образом, закон обеспечивает надежные принципы функционированиясистемы ипотечных ценных бумаг, отвечающей современным требованиям. Тем неменее полагаю, что сложность конструкции не позволяет рассчитывать паускоренное развитие рынка ипотечных сертификатов участия. Вполне вероятно, вближайшем будущем увеличатся объемы облигаций с ипотечным покрытием на фондовомрынке, эмитентами которых станут коммерческие банки. Однако рост рынкаипотечных облигаций переоценивать не стоит. Дело в том, что крупные банки могути так привлечь средства за счет эмиссии обычных облигаций, а средним и мелкимбанкам помимо дополнительных требований к нормативам придется размешатьипотечные облигации с достаточно высоким процентом, что противоречит природеэтих бумаг. Скорее всего, наиболее успешно смогут развиваться ипотечные агенты,если их учредителями будут выступать государственные структуры, в частности,Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Определенного законодательного регулирования требуют вопросы привлечениясредств пенсионной системы для ипотечного кредитования. Именно пенсионные фондыобладают «длинными» деньгами, которые можно инвестировать в облигации сипотечным покрытием. Вероятно, следует установить определенный максимальныйпоказатель инвестирования пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, хотяэтот вопрос должен устанавливаться законом, регулирующим деятельностьпенсионных фондов. Статья 26 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 1 П-ФЗ«Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовойпенсии в Российской Федерации» устанавливает возможность инвестироватьпенсионные накопления в ипотечные ценные бумаги, однако предельный размеринвестиций не установлен. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованиюпредполагают, что основным инвестором, приобретающим ценные бумаги Агентства,станет Пенсионный фонд Российской Федерации. Ожидаемый высокий рейтинг бумагАгентства будет, сопоставим с суверенным рейтингом Российской Федерации, чтопозволит рассчитывать на минимальные процентные ставки.
В недавно принятом Государственной думой Законе «О страховании вкладовфизических лиц в банках Российской Федерации» также предусматриваетсявозможность размещения временно свободных денежных средств фонда обязательногострахования вкладов в ипотечные и иные бумаги.
Развитие ипотечного кредитования возможно только за счет привлечениясредств финансов рынка.
Обобщая вышесказанное, следует заметить, что в деле развития ипотеки вРоссии сохраняются серьезные трудности как общеэкономического характера, так изаконодательного характера (неурегулированность отношений собственности залога,отсутствие условий для обращения заклад) на рынке ценных бумаг, несовершенствосистемы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг) и т. д. Безрешительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров,совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшемразвитии ипотечного кредитования в России, преждевременно.
Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принятФедеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом,непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. Всоответствии с ним:
Ø вводится единаясистема регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
Ø государственнаярегистрация является единственным доказательством осуществлениязарегистрированного права;
Ø государственнойрегистрации подлежат
Ø право собственности на недвижимоеимущество;
Ø сделки с недвижимостью
Ø ограничения правна недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
Ø создается единыйбанк информации в пределах регистрационного округа;
Ø государственнаярегистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированныхправах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменномузапросу физического или юридического лица;
Ø государственнаярегистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним.
Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный законРФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон значительно расширяет возможностьиспользования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
Ø в законе подробнорегламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенногоимущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране,страхованию, защите притязаний третьих лиц и т.п.)
Ø в связи сдолгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различныхслучаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя кдругим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результатереорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правамитретьих лиц;
Ø изменен порядокреализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором,допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или поконкурсу, А также приобретение самим залогодержателем.
Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимостиосновным источником права является закон об ипотеке, которым в отношенииипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно кзалогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса озалоге.
В конце 2005 года было принято ряд законов многие, из которых еще невступили в Перечень изменений в федеральных законодательных актах в рамкахпакета законов по формированию рынка доступного жилья и некоторых другихзаконодательных актов, относящихся к регулированию деятельности на рынкеипотечного жилищного кредитования (на июнь 2005г.) Закон «Об ипотечныхценных бумагах» [редакция от 14.10.03] Закон «О внесении изменений в ФЗ«Об ипотечных ценных бумагах»» [редакция от 22,12.04]
Закон «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты РФ в связи с принятием ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах»» [редакция от 22.12.04] Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[редакция от 24.12.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)»» [редакция от 22.12.04] Закон «О кредитных историях»[редакция от 22.12.04]
Закон «О внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федеральногозакона «О кредитных историях»» [редакция от 22.12.04] Закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[редакция от 11.04.02] Закон «О внесении изменений в ФЗ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»»[редакция от 22.12.04] Закон «О внесении изменений в статью 446Гражданского процессуального кодекса» [редакция от 22.12.04] Закон «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РоссийскойФедерации» [редакция от 22.12.04] Закон «Жилищный кодекс РоссийскойФедерации» [редакция от 22.12.04] />/>3.2 Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы егоразвития
На сегодняшний день в России развитие ипотечного кредитования происходитпо двум направлениям. Первое — централизованное внедрение схем ипотекигосударством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования являетсяразработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.
Формирование государственной программы, которая связана с наличиеминициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищномукредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизмарефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора нетолько на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но ина вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются спомощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитованияпризвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативеМинистерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству ижилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах. Работа велась силамиобъединенной рабочей группы представителей государственных органов ииностранных консультантов. В 1996 году Федеральной целевой программой «Свойдом» были определены основные цели, задачи и функции Агентства. 28-го августа1996 года Правительство РФ приняло постановление №1010 о создании Агентства поипотечному жилищному кредитованию.
Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерногообщества в октябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн.деноминированных рублей для формирования уставного капитала, который на 100%принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступаетМингосимущество России.
Целью Агентства является обеспечение доступности приобретения жилья, атакже создание и развитие системы долгосрочного ипотечного жилищногокредитования в России, что достигается за счет решения следующих основныхзадач:
- пополнять жилой фонд за счет вновьвозводимого жилья и приобретения его на вторичном рынке;
- предоставлять участникам программывозможность выбора варианта жилья в соответствии с их приоритетом;
— подготавливать пакеты документов для государственной регистрации правсобственности покупателей на приобретаемую недвижимость.
Из региональных операторов одним из первых начало свою деятельностьСеверо-Западное отделение Федерального агентства ипотечного жилищногокредитования, которое весной 2002 года приостановило свою деятельность в связис реорганизацией. В целях оказания содействия становлению и развитию системыипотечного жилищного кредитования на территории Санкт-Петербурга была созданаОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) на основанииПостановления Правительства Санкт-Петербурга № 48 от 02.12.2003г. 100% акцийАгентства находятся в государственной собственности субъекта РФ –Санкт-Петербурга.
Правительством города уже проведен ряд мероприятий по развитиюдолгосрочного жилищного кредитования в Петербурге. В частности, в программе поипотеке город берет на себя предоставление субсидий тем, кто стоит в городскойочереди на улучшение жилищных условий – до 40% стоимости будущей квартиры.Подписано трехстороннее соглашение о сотрудничестве между ПравительствомСанкт-Петербурга, ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» и коммерческимибанками по развитию системы долгосрочного ипотечного кредитования. Это должносделать реальным для жителей города принятый во всем мире способ улучшенияжилищных условий. Соглашение с правительством города подписали представители 24банков.15
Агентством разработаны и одобрены две основополагающие программы:программа «Рефинансирование кредиторов» и программа «Гарантирование кредитов».
ПРОГРАММА «РЕФИНАНСИРОВАНИЕ КРЕДИТОРОВ»
В основе программы лежит концепция привлечения Агентством досрочных идешевых кредитных ресурсов на рынок ипотечного кредитования Санкт-Петербургапосредством взаимодействия с Федеральным ОАО «Агентством по ипотечномужилищному кредитованию» в соответствии со стандартами, разработанными АИЖК иодобренными Правительством РФ. Деятельность АИЖК направлена на содействиеформированию надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем ихунификации и стандартизации для всех участников ипотечного рынка; организациюметодической и консультационной помощи региональным ипотечным структурампосредством развития сети региональных операторов во всех регионах России;обеспечение возможности рационального перераспределения привлекаемыхинвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотек.
В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средстввыдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:
1.Обеспечениекредита:
· Кредитпредоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;
· Права кредиторапо обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удовлетворены закладной;
· Дополнительноеобеспечение – обязательство страхования жизни (здоровья) заемщика,приобретаемого жилья и права собственности на приобретаемое жилье;
· В случае. Еслизаемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика покредитному договору.
2.Параметрыкредита:
· Срок кредита –62, 122, 182 или 242 месяца (возможно увеличение сроков до 28 лет);
· Процентная ставкапо Кредитному договору – 15% годовых, фиксированная на весь срок кредитования,с возможностью снижения ставки по решению АИЖК;
· Валюта кредита –российские рубли;
· Порядок погашениякредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;
· Досрочноепогашение –мораторий 6 месяцев, далее без взимания штрафов, минимальная суммачастичного досрочного погашения – 300000 российских рублей.
3.Размер кредита:
· Не менее 30% и неболее 70% от рыночной стоимости приобретаемого жилья;
· Не менее 300 000рублей;
· Размер кредитазависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии состандартами Агентства.
Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с цельюстандартизации и унификации требования:
· К анализу платежеспособностизаемщика;
· К предметузалога;
· К порядкуоформления ипотечной сделки;
· К процедуревыдачи кредита.
Агентство берет на себя обязательство рефинансировать выданный банкомипотечный кредит, соответствующий стандартам Агентства, путем приобретениязакладной.
Результатом реализации Программы будет появление на рынке финансовыхуслуг Санкт-Петербурга конкурентоспособного и доступного для широкого населениякредитного продукта, номинированного в национальной валюте.
Одним из достоинств Программы является то, что в ней может принятьучастие любой банк, обладающий необходимыми лицензиями иматериально-технической базой, независимо от показателей финансовойдеятельности, так как выданные ипотечные кредиты выкупаются Агентством втечение календарного месяца, и, соответственно, с точки зрения банковскогоучета не относятся к долгосрочным кредитам.
ПРОГРАММА «ГАРАНТИРОВАНИЕ КРЕДИТОВ»
В основе программы лежит концепция эффективного перераспределения рисковкредиторов. Предполагается принятие Агентством на себя обязательств по выкупу убанков кредитов, по которым обнаружились признаки неплатежеспособностизаемщиков.
В соответствии с данной Программой банк за счет собственных средстввыдает ипотечные кредиты, отвечающие следующим требованиям:
1.Обеспечениекредита:
· Кредитпредоставляется под залог приобретаемого жилья на вторичном рынке недвижимости;
· Права кредиторапо обеспеченному ипотекой обязательству должны быть удостоверены закладной;
· Дополнительное обеспечение– обязательно страхование жизни (здоровья) заемщика, приобретаемого жилья иправа собственности на приобретаемое жилье;
· В случае, еслизаемщик состоит в браке, то супруг выступает в качестве созаемщика покредитному договору.
2.Параметрыкредита:
По данной Программе банк выдает кредиты по собственным параметрам,согласованным с Агентством:
· Срок кредита – посогласованию Агентства и банка;
· Процентная ставкапо кредитному договору – по согласованию Агентства и банка;
· Валюта кредита — по согласованию Агентства и банка;
· Порядок погашениякредита и уплаты процентов – ежемесячные аннуитетные (равномерные) платежи;
· Досрочноепогашение — по согласованию Агентства и банка.
3.Размер кредита:
· Не менее 30% и неболее 80% от рыночной стоимости и приобретаемого жилья;
· Не менее 10 000долларов США;
· Размер кредитазависит от платежеспособности заемщика и рассчитывается в соответствии состандартами Агентства.
Разработанными стандартами Агентства строго регламентированы с цельюстандартизации и унификации требования:
· К анализуплатежеспособности заемщика;
· К предметузалога;
· К порядкуоформления ипотечной сделки;
· К процедуревыдачи и обслуживания кредита;
· К процедуревыкупа закладной в случае дефолта.
Агентство берет на себя обязательство гарантировать выкуп выданногобанком ипотечного кредита, соответствующего стандартами Агентства, путемприобретения закладной в случае наступления дефолта данной закладной.
Результатом реализации Программы станет увеличение уровня доступностиипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками в рамках собственныхпрограмм для населения Санкт-Петербурга за счет либерализации требований к потенциальнымзаемщикам. Кроме того. Агентство надеется на снижение банками процентных ставокв результате перераспределения кредитных рисков.
Данная Программа рассчитана на банк, обладающий необходимыми лицензиями,материально-технической базой, а также финансовой возможностью выдаватьдолгосрочные кредиты за счет собственных средств, так как кредиты остаются набалансе банка и выкупаются Агентством только в случае наступления дефолтазакладной.
Банк, работающий на ипотечном рынке, выдает кредитзаемщику. Этот долг выкупается у банка специализированным агентством, котороенеобходимые денежные ресурсы для выкупа привлекает на вторичном ипотечномрынке. Выпуская закладные (ипотечные облигации), которые покупаются различнымиинвесторами – страховыми компаниями, пенсионными фондами, профучастниками рынкаценных бумаг и т.д., агентство обеспечивает возврат денежных средств в системуипотеки для дальнейшего финансирования кредитов. Выплаты по выпускаемымоблигациям гарантируются Правительством РФ. (рис.3.5)
/>Правительство
РФ
/>
/> Гарантии
/> Ипотечные ценные бумаги
/>/> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
/>/>/> Продажа кредитов /> /> /> /> /> /> /> />
Кредит Жилье
Рис.3.5 Двухуровневая система кредитования в России
Существует и другой вариант привлечения денежныхсредств агентством. Под гарантии Правительства РФ возможно привлечениедосрочного займа иностранных инвесторов, именно такой способ финансированияприменялся в 2001г. в рамках «пилотного» проекта инвестиционного фонда«США-Россия»- TUSRIF – «Дельта-Кредит» в Санкт-Петербурге.
По программе фонда «Дельта-кредит» работают порядка 10банков. Внедрение системы ипотечного кредитования, безусловно, сопряжено спреодолением ряда существенных трудностей, в числе которых:
Ø Высокая стоимость заемных средстви, как следствие, невозможность широкого предоставления ипотечных кредитовнаселению по относительно приемлемым ставкам (хотя бы 15-18% годовых в валюте);
Ø Несоответствие между необходимойдлительностью ипотечных кредитов (5 и более лет) и неготовностью отечественныхинвесторов к вложению в «длинные» эмиссионные бумаги;
Ø Недоверие потенциальных инвесторовк непривычным для большинства из них ипотечным ценным бумагам, в том числеиз-за недооценки их реальной надежности;
Ø Высокая степень инфляционныхожиданий инвесторов и соответственно неготовность к вложениям в рублевыефинансовые инструменты;
Сравнительный анализ перечисленных систем позволилсделать вывод о необходимости применения в РФ расширенной открытой моделиипотеки с возможностью альтернативного использования «немецкой» системыстройсбережений. Выбор «американской» модели обусловлен прежде всеговозможностью ее быстрой реализации в значительных объемах, тогда как «немецкая»система требует значительного по времени начального периода накоплений средствфизических лиц (от 2 до 10 лет).
Ипотечный банк может через агентство недвижимости направлять свободныеденежные средства на строительство жилья и на покупку жилья на вторичном рынке.За счет сокращения числа посредников стоимость жилья станет дешевле, что можетпонизить процент за банковский кредит.
/>/>/>3.3 Основные программы ипотечного жилищногокредитования в Санкт-Петербурге
В настоящее время рынок жилья в Санкт-Петербургепрактически сложился. Разработана и успешно функционирует система регистрацииправ собственности на все виды объектов недвижимости. Активно развиваетсяинфраструктура рынка, корпоративная деятельность, риэлторских, оценочных,информационных агентств и их профессиональных объединений, их взаимодействие сорганами местной власти и управления.
В Петербурге действует три целевых программыипотечного кредитования рамках Федеральной программы реализуемой под гарантиигосударства:
1. Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежидоступное жилье»
Создание условий для повышения уровня обеспеченностижильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу дополнительных финансовыхсредств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительныхдемографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижениесоциальной напряженности в обществе.
2. Целевая программаСанкт-Петербурга «Жилье работникам учреждений системы образования,здравоохранения и социальное обслуживания населения».
Обеспечение по доступной цене жильем работниковбюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшениижилищных условий; формирование и развитие рынка доступного жилья вСанкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферыи сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетнойсфере; сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жильядругими категориями граждан.
3. Целевая программаСанкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования»
Создание условий для формирования и развития системыдолгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получитьжителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие доходы, жилищный кредит наприобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных жилищныхкредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в улучшениижилищных условий
Активныеучастники программы:Банк Кредит, валюта Минимальная сумма кредита
Максимальная сумма
кредита Первоначальный взнос ( в % от стоимости приобретаемого жилья) Срок кредита Ставки (%) Банк «Санкт-Петербург» рубли Рублевой эквиволент 10000 долларов решается индивидуально От 30 От 62 до 242 месячев 14 Банк «Российский капитал» Доллары, рубли Рублевой эквиволент 10000 долларов; 300000 рублей До 100000 долларов, решается индивидуально решается индивидуально 10 лет-в долларах, до 25 лет-в рублях
12-15- в долларах
15- в рублях Банк «АК Барс» рубли 300000 35 % от стоимости жилья 70 12-324 14-18 Банк «Александровский» Доллары, рубли 80000 долларов; решается индивидуально От 85 12-180 11-15 Банк «Евростарт Доллары, рубли 30000 решается индивидуально От 10-70 12-242 12-15 «Балтийский банк» рубли 30000 рублей 16,2 мил. рублей-(только СПб.) От 10 до 70 От 3 до 30 лет От 12 до 16
ОАОБанк «Санкт-Петербург»
количествозаемщиков:
За 2005год: одобрено 176; выдано 107
За 2006год: одобрено 157; выдано 59
Банк«Российский капитал»
количествозаемщиков:
За 2005год: одобрено 16; выдано 7
За 2006год: одобрено 119; выдано 41
Банк«АК Барс»
количествозаемщиков:
За 2005год: одобрено 19; выдано 17
За 2006год: одобрено 27; выдано 5
Банк«Евростарт»
количествозаемщиков:
За 2006год: одобрено 19; выдано 4
«Балтийскийбанк»
количествозаемщиков:
За 2005год: одобрено 7; выдано 6
За 2006год: одобрено 10; выдано 5
В Санкт-Петербургецелевая программа «Молодежи доступное жилье» на сегодняшний день не реализована,молодежи предлагается жилье после реконструкции к этому жилью относятся старыепостройки бывших заброшенных общежитий. Программа дорабатывается.
/>/>/> 3.4 Порядок предоставления ипотечного кредитакоммерческого банка на примере банка «Санкт-Петербург»
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационнойструктуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечногокредитования.
ОАОБанк «Санкт-Петербург» — осуществляет ипотечное кредитование физических лиц июридических лиц на приобретение готового жилья городской программы ипотечногокредитования.
Выможете стать заемщиком ОАО Банк «Санкт-Петербург», если:
· отвечаететребованиям кредитоспособности, предъявляемым Банком к участникам даннойпрограммы;
· Вашвозраст от 18 лет, и к моменту окончания срока кредитования Вам исполнится неболее 60 лет;
· Вырасполагаете собственными средствами, достаточными для внесения первоначальногоплатежа в размере не менее 30% от цены приобретаемой недвижимости;
· Выимеете стабильный доход на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев.
Условиякредитования:Валюта кредита Мин. сумма кредита % ставка годовых Срок кредита Сумма кредита Мин. Первоначальный платеж Досрочное погашение рубли
Рубли эквивалент
10 000 USD 14
Мин. 62 мес.
Мак. 242 мес. Мин. 30% — мак. 70% от стоимости приобретаемого жилья 30% Возможно через 6 мес.
Выделим семь основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечногокредита:
Оформление ипотечной кредитной сделки в банке «Санкт-Петербург» так жепроводится в несколько этапов, при этом агент26 в своей повседневной работеосуществляет непосредственный контакт с сотрудниками кредитного отдела банка повопросам информационного взаимодействия и юридического отдела банка по вопросамразъяснения порядка действия в сложных ситуациях по следующей схеме:
Ø Этап 1.Предварительная квалификация клиентов и оформление заявления на кредит:
Агент:
Подбор потенциальных Заемщиков;
Прием документов от Заемщика:
Лист предварительной квалификации Заемщика;
Регистрационная форма;
Справка о доходах физического лица. Форма 2-НДФЛ или по утвержденной Агентством форме;
Предварительный расчет результатов квалификации.
Предоставление оригиналов или копий (факсокопии, электронные копии) с последующим предоставлением оригиналов документов в Банк Банк: Ответ по каналам связи, установленным договором о сотрудничестве, о результатах предварительной квалификации не позднее рабочего дня, следующего за днем подачи документов.
По существу этап, на котором банк разъясняет заемщику условия выдачиипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существуможно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес длябанка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже напервом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценитьриски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительныеответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о еговыдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, покоторым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принялположительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какиедокументы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки
Ø Этап 2.Сбор и перепроверка информации о заемщике и предмете ипотеки:
Агент:
Прием документов от Заемщика:
Декларация Заемщика;
Запрос по месту работы;
Заявление-анкета страхования ипотечной сделки;
Документы по перечню;.
Прием от Заемщика документов по приобретаемому жилому помещению (при наличии на данном этапе):
заверенные нотариально письменные обязательства родственников;
заверенные нотариально письменные согласия родственников на ипотеку;
разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку приобретаемого жилого помещения (при необходимости);
заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по программе ОАО «АИЖК» независимым оценщиком;
Подготовка запроса в Банк на согласование кандидатуры Заемщика.
Предоставление вышеперечисленных оригиналов документов в банк
Банк:
Запрос27 по месту работы.
Запрос28 на предварительное согласование в Страховую компанию.
Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможностьзаемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапеучаствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба ислужба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующаяквартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилаяплощадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов ипотолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение,электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации внастоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторовопределяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут бытьпредложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летнийдом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия иликоллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если вкачестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметнаядокументация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подряднойорганизации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитиеипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупкуквартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшемсумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств ипредварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующиедоходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения,доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее аренднойплаты и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальныеплатежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства,медицинское страхование и др.
Результатыандеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются нарассмотрение кредитного комитета.
Ø Этап 3.Принятие решения кредитным комететом о предоставлении кредита:
Банк:
Отчет об андеррайтинге (банк готовит не позднее третьего рабочего дня, следующего за днем подачи последнего документа или поступления ответов на запросы)
Кредитный комитет (проводится по средам; рассматриваются заявки, по которым был составлен отчет не позднее понедельника)
Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее рабочего дня, следующего за днем заседания кредитного комитета)
В настоящее время в банка «Санкт-Петербург» существуют следующие условия по выдаче кредитов:
Требования по страхованию:
— страхованиеприобретаемой (для вторичного рынка) квартиры от рисков повреждения;
— страхование жизнии временной потери трудоспособности заемщика;
— страхованиеутраты права собственности на квартиру.
Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 1% от стоимостиквартиры.
Преимущества:
— Возможностьпокупки квартиры при более низком доходе, чем тот, который необходим дляобычных ипотечных программ.
— Размережемесячных выплат значительно меньше, чем предлагают базовые ипотечныекредиты.
— Возможностькупить большую по метражу квартиру.
— Возможностьрефинансирования кредита через 7 лет.
— Возможностьдосрочного погашения кредита через 6 мес. кредитования.
— Первоначальный взноссоставляет от 20% стоимости квартиры, в зависимости от суммы кредита, есликредит берется под покупку жилья на вторичном рынке. В случае если покупкаосуществляется на первичном рынке, размер кредита не может составлять более 75%стоимости квартиры, под залог которой берется кредит, первоначальный взнос вэтом случае — 10%.
Требования по страхованию:
— страхованиеприобретаемой (для вторичного рынка) или имеющейся (для первичного рынка)квартиры от рисков повреждения;
— страхование жизнии постоянной потери трудоспособности заемщика;
— страхованиеутраты права собственности на квартиру.
Общая стоимость всех трех видов страхования составляет 0.8%— 1% от суммыкредита.
Если наступает страховой случай, страховая компания полностью погашаеткредит банку.
Преимущества:
— Равныеежемесячные платежи в течение всего срока кредитования.
— Возможностьдолгосрочного планирования Вашего бюджета на несколько лет.
— Возможностьприобрести квартиру более высокого качества за счет максимальной суммы кредита.
— Возможностьсдавать приобретаемое жилье в аренду, покрывая тем самым расходы на ежемесячныевыплаты.
— Возможностьдосрочного погашения кредита через 6 мес. пользования ипотекой.29
В целях проведения данных программ кредитования банка «Санкт-Петербург»заключаются договора с риэлтерскими конторами о взаимном сотрудничестве пооказанию друг другу информационных, консультационных и иных видов услуг в сфереразвития ипотечного жилищного кредитования. В соответствии с такими договорамириэлтер в ходе осуществления деятельности по работе с гражданами, обратившимисяк нему за содействием в поиске жилых помещений, для приобретения всобственность, оказывает банку информационные и иные виды содействия в ихдеятельности по предоставлению ипотечных жилищных кредитов30.
Банк в свою очередь оказывает консультационную и информационную поддержкуриэлтеру, направленную на надлежащее применение сторонами в ходе их совместнойдеятельности требований агентства и исполнение сторонами условий настоящегосоглашения.
Ø Этап 4.Подбор жилого помещения. (Проводится для заемщиков, не определившихся с приобретаемымжилым помещением на этапе 2.)Агент:
Внесение информации по приобретаемому жилью в Декларацию заемщика;
Прием от Заемщика:
заявления-анкеты страхования ипотечной сделки в части страхования предмета ипотеки;
заверенных нотариально письменных обязательств родственников;
заверенных нотариально письменных согласий родственников на ипотеку;
документов по приобретаемому жилью по перечню;
разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку приобретаемого жилого помещения (при необходимости);
заключения по оценке жилого помещения аккредитованным по программе ОАО «АИЖК» независимым оценщиком;
Предоставление оригиналов документов в банк
Банк:
Запрос на согласование со Страховой компанией
Анализ документов, дооформление отчета об андеррайтинге (не позднее третьего рабочего дня следующего за днем предоставления документов в банк)
Кредитный комитет (по средам, окончательное решение по выдаче кредита)
Доведение решения кредитного комитета до Агента (не позднее рабочего дня следующего за днем заседания кредитного комитета)
Ø Этап 5.Подготовка договоров по ипотечной сделке: Данный этап проводится в течениедвух рабочих дней с момента принятия окончательного решения о предоставлениикредита.
Агент Договор купли-продажи (по согласованной с банком форме) Банк
Кредитный договор;
Договор поручительства (при необходимости) ;
Закладная;
Договор банковского счета;
Договор аренды индивидуального банковского сейфа (при оплате наличными продавцу — физическому лицу) ;
Договоры страхования (Полисы).
Ø Этап 6.Совершение ипотечной сделки. Согласование сторонами сроков проведения сделки
Банк
Подписание договоров в банке
Открытие счетов
Подача распоряжения на расходование кредитных средств
Совершение валютообменной операции по курсу банка (при необходимости)
Закладка средств в индивидуальный банковский сейф (при оплате договора купли-продажи наличными продавцу — физическому лицу)
Агент и Банк
Подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры
Регистрация договора купли-продажи и обременения
Необходимые действия по регистрации Закладной
Ø Этап 7.Сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
Этап включает в себя:
ü выдачу кредита впорядке, предусмотренном в кредитном договоре.
ü контроль зацелевым использованием кредита в период строительства или реконструкцииобъектов кредитования;
ü наблюдение засохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
ü контроль зарегулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора,сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки вотдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своихобязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды болеевысокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссудаперечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализациизалога. />3.4.1 Сравнительныйанализ программ ипотечного жилищного кредитования в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»»
В предыдущих параграфах были рассмотрены программы ипотечногокредитования реализуемых на Федеральном и Республиканском уровне источникомфинансирования Федеральной программы являются бюджетные средства. В РоссийскойФедерации существует ряд коммерческих банков, которые реализуют своисобственные программы ипотечного кредитования с каждым годом таких банковстановиться все больше и больше они предлагают разнообразные ипотечные продуктыусловия, которых становиться все больше доступно для населения. Рассмотриморганизации ипотечного кредитования на примере банка «Санкт-Петербург».
Ø Программа «Молодежи доступное жилье»
Принять участие в программе могут молодые петербуржцыв возрасте от 18 до 30 лет (одинокие молодые граждане до 30 лет; молодые семьи,в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста; неполные семьи с детьми,в которых отец или мать не достигли 30-летнего возраста), постоянно проживающиев Санкт-Петербурге, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условийи имеющие финансовую возможность:
• единовременной оплаты до начала строительства неменее 30 % стоимости приобретаемой квартиры;
• осуществления равномерных ежемесячных платежей попогашению остатка ее стоимости в течение 5 лет.
Предусмотренная Программой рассрочка оплаты полнойстоимости приобретаемого гражданами жилья предоставляется на беспроцентнойоснове.
Непосредственную реализацию Программы осуществляетспециально созданное для этих целей Администрацией СПб некоммерческоепартнерство
«Центр по строительству жилья для молодежи». Срок кредита 5 лет Сумма в % от стоимости жилья 30 Возраст заемщика до 30 лет Вид жилья Вторичный; востанновленый
Ø Программа«Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социальноеобслуживания населения».
Программа ориентирована на приобретение жилья врассрочку на доступных для работников бюджетной сферы условиях его оплаты.
Участниками Программы могут быть семьи, в которых хотябы один из супругов признан нуждающимся в улучшении жилищных условий и являетсяработником бюджетной сферы не менее пяти лет.
Право на получение государственного содействия врамках Программы семья может использовать только один раз: члены семьиучастника Программы подлежат снятию с учета нуждающихся в улучшении жилищныхусловий после вселения в новое жилье.
Государственное содействие в рамках Программызаключается в предоставлении участникам Программы:
• возможности приобретения жилья в рамках Программы посебестоимости;
• субсидии па компенсацию части первоначального взносав размере до 10% от стоимости жилья в зависимости от стажа работы в бюджетнойсфере;
• рассрочки оплаты остатка стоимости жилья на срок до10 лет;
• отсрочки единовременной оплаты 20% от стоимостижилья на последний год рассрочки оплаты за жилье;
• субсидии в последний годрассрочки на компенсацию остатка стоимости жилья в размере 20% от егостоимости.Срок кредита 5 лет (рассрочка оплаты 10 лет) Размер субсидии в % от стоимости жилья (приложение 4) 10% от стоимости жилья Возраст заемщика от 18 лет до не более 60 Вид жилья Вторичный ;
Программа «Долгосрочное жилищное кредитования»
Петербуржцы, изъявившие желание получить субсидии врамках Программы, должны обращаться в отделы учета и распределения жилой площадиадминистраций районов СПб. Право на получение субсидии имеют граждане,состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и прошедшие отборна получение ипотечного кредита в банке. Срок кредита 5 лет Размер субсидии в % от стоимости жилья (приложение 4) не больше 35% от стоимости жилья Возраст заемщика от 18 лет не более 60 Вид жилья Вторичный
Анализпрограмм.
/> программы
условия Молодежи доступное жилье Жилье работником образования, здравоохранения и соц. обслуживания населения Долгосрочное жилищное кредитования Возраст 18-30 18-60 18-60 Срок кредита 5 5-10 5-20 проценты по кредиту беспроцентный беспроцентный беспроцентный Сумма в % от стоимости жилья 30 10 35 Ежемесячный платеж (стоимость жилья 15000000 руб.)
17500 руб.
(5 лет) 11250 руб. (10лет)
4062 руб.
(20 лет) рынок жилья
восстановленный
вторичный вторичный вторичный
Из предоставленных программсамая нереальная «Молодая семья» т.к. молодая семья из 2 3 человек в возрастеот 18-30 лет с ежемесячной выплатой 18000 рублей в месяц и 14 % выплатитьнереально.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
/>/>Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений вРоссии, можно сделать следующие выводы. В крупных российских городах, регионахи отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовыватьсяразличные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу вобласти ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынокипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на позитивные сдвигидолгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельнымбизнесом для российских коммерческих банков в следствии таких причин, как :
Ø отсутствие долгосрочных, достаточнодешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможностьвыдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах;
Ø нерешенность ряда правовых вопросов,связанных не только с введением нового федерального закона «Об ипотечныхэмиссионных ценных бумагах». При чем мировой опыт показывает, что решениепроблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может бытьрешено путем доработки как самого закона «Об ипотечных эмиссионных ценныхбумагах», так и предусмотренных в нем возможностей оформления закладной приипотеке в силу закона;
Ø высокие кредитныеи процентные риски;
Ø отсутствиедолгосрочных и относительно дешевых ресурсов;
Ø недостаточновысокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения;
Ø экономическаянестабильность предприятий-работодателей;
Ø неразвитостьинфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надежность системыдолгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестицийв эту сферу;
Ø отсутствиескоординированной целенаправленной и системной работы на всех уровнях и этапаходновременно, что могло бы быть устранено если бы, например, Агентство поипотечному жилищному кредитованию взяло на себя функцию координатора, то естьзанималось не только рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационнымобеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее,либо же этим занимался какой-то федеральный центр.
Если бы в ближайшее время удалось бы принять и внедрить в практику вотдва обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно,дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором быинвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом,можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов ипродажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков,выдающих эти ипотечные кредиты. Банки очень приветствуют и ждут появлениязакона о внешних эмиссионных ценных бумагах, поскольку это, наверное, будетсейчас прорывной так момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.
Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены вближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развитияипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостнойзаконодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственнообеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов РоссийскойФедерации.
Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна бытьсоздана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, таккак это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Созданиеи развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условияграждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданскийкодекс РФ;
2. Федеральный закон« Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98
№ 102- ФЗ;
3. Федеральный законРФ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.03
152-ФЗ;
4. Закон РФ «Озалоге» от 25.05.92 № 2872-1 с изменениями и дополнениями;
5. ПостановлениеПравительства РФ от 11.01.2003 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечногожилищного кредитования в РФ» с изменениями и дополнениями;
6. Балабанов И.Т. Экономиканедвижимости. — СПб.: Питер, 2000;
7. Головин Ю.В.Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 1999;
8. Иванов В.В. Всеоб ипотеке. – М.: МТ — Пресс, 2000;
9. Иванов В.В.Ипотечное кредитование. – М.: Информ. — внедр. Центр «Маркетинг», 2001;
10. МигулинП.П.Русский государственный кредит 1889;
11. Проскурякова Н.Л.Земельные банки Российской империи;
12. Ужегов А.Н.Квартира в кредит: ипотечная сделка.- СПб.: Питер, 2001;
13. Методическиерекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечногожилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономикигорода», 2002;
14. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование вРоссии и за рубежом (законодательство и практика)// Деньги и кредит .- 2004г.-№ 4;
15. Гаринова З.Л. Развитие институтоврегулирования на рынке жилищного кредитования //;
16. Деньги и кредит.-2004.-№ 6;
17. Казаков А. Проблемы развития системыипотечного кредитования на современном этапе.- 2004г. № 10;
18. Калянана Л. Ипотека в ожиданиитретьего пути.//Эксперт.- 1999г.-№ 16;
19. Красиков А.Жилье в кредит.// Твойновый дом. — 2002.- № 10;
20. Матюхин Г.П. Тернистый путьипотечного кредитования// Банковское дело.-2004г.- № 3;
21. Минц В. Готов ли рынок? Перспективыразвития ипотечных ценных бумаг для жилищного финансирования.//Рынок ценныхбумаг.-2002г. №4(211). — с.21-23;
22. Миронов М. Ценные бумаги на рынкенедвижимости: то густо, то пусто //Рынок ценных бумаг.-2002-№ 15(222).-с.20;
23. Муслимова Э.Е.Ипотечное кредитование– перспективное направление банковского обслуживания населения//Банковскиеуслуги.-2004г.-№ 6;
24. Петрова В.Ипотека наподпорках//Банковское обозрение.-2004г.-№ 6;
25. Рубченко М. Нашазадача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. — 2002 г. -№ 37;
26. Урчукова Ж.М.Особенности организации ипотечного кредитования в современныхусловиях//Финансист. -2002. -№1;
27. Цылина Г.А.,Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. — 2001 г. — № 5;
28. Щеглов О. Жидье –народу, гарантии – банкирам!// Национальный банковский журнал.-2004- № 1;
29. http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm;
30. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_dk.shtml;
31. http://www.foreman.ru/realty/service/mortgage_sbr.shtml;
/>/>ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Виды страхования,включаемые в ипотечный договор либо являющиеся обязательными для участников ипотечныхпрограмм
/>
/>Приложение2
Схема ипотечного кредитования сучастием страховой компании в качестве кредитора.
/>
/>
1.
заключение договора о долевомфинансировании строящегося объекта недвижимости,
2. заключениедоговора долгосрочного страхования жизни,
3. заключениедоговора займа и ипотеки,
4. заключениесопутствующих договоров страхования (предмет ипотеки, ответственность заемщикаи т.д.),
5. заключениедоговора купли-продажи недвижимости,
6. рефинансированиеипотечного кредита,
7. размещениеипотечных облигаций на рынке ценных бумаг,
8. размещение частистраховых резервов и свободных средств в ипотечные облигации,
9. получениестабильного дохода.
Приложение 3
/>Целеваяпрограмма Санкт-Петербурга «Молодежи доступное жилье»Наименование программы подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 – 2012 г. Основание для разработки Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002 — 2012 годы» Цель программы создание системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы для улучшения демографической ситуации в России Основные задачи
разработка и внедрение в практику субъектов Российской Федерации правовых, финансовых и организационных механизмов оказания государственной поддержки молодым
семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий;
содействие инициативам молодежных организаций, направленным на улучшение жилищных и социально-бытовых условий молодых семей; привлечение финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения молодых семей благоустроенным жильем; оказание за счет средств федерального бюджета поддержки регионам, привлекающим для решения этой проблемы финансовые
ресурсы на региональном и местном уровне путем консолидации бюджетных и внебюджетных источников финансирования Государственный заказчик Министерство образования Российской Федерации Срок реализации
2003 — 2012 годы:
1-й этап — 2003 — 2004 годы;2-й этап — 2005 — 2012 годы Ожидаемые конечные результаты
создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем молодых семей; привлечение в жилищную сферу
дополнительных финансовых средств внебюджетных источников; развитие и закрепление положительных
демографических тенденций в обществе; укрепление семейных отношений и снижение социальной напряженности в обществе Объемы и источники финансирования
общий объем финансирования подпрограммы составляет 173382,9 млн. рублей, в том числе: средства федерального бюджета – 536 млн. рублей; средства бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 68817,2 млн. рублей; внебюджетные средства — 104029,7 млн. рублей
(из них личные средства граждан -
43345,7 млн. рублей) Система организации контроля за реализацией программы
С государственный заказчик осуществляет общее руководство и контроль за реализацией подпрограммы. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, участвующие в реализации подпрограммы, представляют ежеквартально государственному заказчику
сведения о ходе ее реализации. Государственный заказчик обобщает эти сведения и представляет ежеквартально отчеты государственному заказчику — координатору федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2012 годы, а также ежегодно информирует Правительство Российской Федерации с внесением предложений по совершенствованию реализации подпрограммы Общий объем финансирования программы за счет участников Программы
2003г. -32385,200 тыс. руб.
2004 г.-400000,000 тыс. руб.
2005 г.-400000,000 тыс. руб.
2006 г.-100000,000 тыс. руб.
2007 г.- 204000,000 тыс. руб.
2008 г.-228000,000 тыс. руб.
Целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье работникамучреждений системы образования, здравоохранения и социальное обслуживаниянаселения».Наименование программы целевая программа Санкт-Петербурга «Жилье» работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения Основание для разработки ежегодное послание Губернатора Санкт-Петербурга Законодательному Собранию Санкт-Петербурга в 2005 году Основные цели и задачи
обеспечение по доступной цене жильем работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий; формирование и развитие рынка доступного
жилья в Санкт-Петербурге; улучшение социальной защищенности работников бюджетной сферы и сохранение квалифицированных кадров; повышение престижа работы в бюджетной сфере;
сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья другими категориями граждан Государственный заказчик Жилищный комитет Основной разработчик Жилищный комитет Срок реализации Программы 2006-2025 годы Ожидаемые конечные результаты
количественный результат реализации Программы заключается в улучшении жилищных условий порядка 7 тыс. семей работников бюджетной сферы, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, что составляет примерно 27 тыс. жителей Санкт-Петербурга. К качественным результатам Программы относятся:
создание финансово-правового механизма по строительству, реконструкции или приобретению жилья с использованием средств бюджета Санкт-Петербурга; закрепление в учреждениях бюджетной сферы квалифицированных кадров; обеспечение притока молодых специалистов в учреждения бюджетной сферы Объемы и источники финансирования
финансирование Программы осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и средств участников Программы. Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в форме субвенций, предоставляемых оператору Программы — юридическому лицу в форме некоммерческого партнерства, одним из участников (учредителей) которого является Санкт-Петербург (далее — Партнерство), составляет 8,577 млрд руб., в том числе по годам:
2006 год — 338 млн руб.;
2007 год — 404 млн руб.;
2008 год — 482 млн руб.;
2009 год — 576 млн руб.;
2010 год — 689 млн руб.;
2011 год — 823 млн руб.;
2012 год — 985 млн руб.;
2013 год — 1179 млн руб.;
2014 год — 1411 млн руб.;
2015 год — 1690 млн руб.
Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в форме субсидий, предоставляемых участникам Программы на компенсацию части первоначального взноса, составляет 1,159 млрд руб., в том числе по годам:
2006 год — 36 млн руб.;
2007 год — 46 млн руб.;
2008 год — 58 млн руб.;
2009 год — 72 млн руб.;
2010 год — 89 млн руб.;
2011 год — 110 млн руб.;
2012 год — 135 млн руб.;
2013 год — 165 млн руб.;
2014 год — 202 млн руб.;
2015 год — 246 млн руб.
Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в форме субсидий, предоставляемых участникам Программы на погашение части стоимости жилья в последний год рассрочки, составляет 3,091 млрд руб.,
в том числе по годам:
2016 год — 97 млн руб.;
2017 год — 122 млн руб.;
2018 год — 154 млн руб.;
2019 год — 191 млн руб.;
2020 год — 237 млн руб.;
2021 год — 293 млн руб.;
2022 год — 360 млн руб.;
2023 год — 441 млн руб.;
2024 год — 539 млн руб.;
2025 год — 657 млн руб.
Общий объем финансирования Программы за счет средств бюджета Санкт-Петербурга составляет 12,827 млрд руб.
Объем финансирования Программы за счет средств участников Программы составляет 11,201 млрд руб., в том числе по годам:
2006 год — 109 млн руб.;
2007 год — 162 млн руб.;
2008 год — 228 млн руб.;
2009 год — 309 млн руб.;
2010 год — 408 млн руб.;
2011 год — 530 млн руб.;
2012 год — 678 млн руб.;
2013 год — 859 млн руб.;
2014 год — 1080 млн руб.;
2015 год — 1347 млн руб.;
2016 год — 772 млн руб.;
2017 год — 748 млн руб.;
2018 год — 718 млн руб.;
2019 год — 679 млн руб.;
2020 год — 631 млн руб.;
2021 год — 572 млн руб.;
2022 год — 499 млн руб.;
2023 год — 409 млн руб.;
2024 год — 299 млн руб.;
2025 год — 164 млн руб.
Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитиедолгосрочного жилищного кредитования» Наименование программы целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге» на 2002-2012 годы. Основания для разработки программы
Гражданский кодекс Российской Федерации; Гражданский процессуальный кодекс РСФСР; Жилищный кодекс РСФСР; Бюджетный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»; Федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; постановление Правительства Российской
Федерации от 3 августа 1996 года N 937 «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья»; Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 года N 1180 «О жилищных кредитах»; Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»; постановление Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года N 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»; постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 года N 753 «О федеральной целевой программе „Свой дом“; Закон Санкт-Петербурга от 13 января 1999 года N 7-2 „О развитии ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге“; приказ губернатора Санкт-Петербурга от 24 августа 1998 года N 63-п „О деятельности органов Администрации Санкт-Петербурга по предоставлению гражданам, проживающим в Санкт-Петербурге и нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья“; постановление Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 1999 года N 13 „О развитии долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге“. Государственный заказчик Программы Комитет по жилищной политике. Основные разработки программы Комитет по жилищной политике. Комитет по строительству Основные цели программы
создание условий для формирования и развития системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, позволяющей получить жителям Санкт-Петербурга, имеющим соответствующие
доходы, жилищный кредит на приобретение жилья; повышение уровня доступности получения долгосрочных жилищных кредитов жителями Санкт-Петербурга, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий Сроки реализации 2002-2012 годы Основные мероприятия программы
разработка нормативной и правовой базы для развития системы жилищного, в том числе ипотечного, кредитования в Санкт-Петербурге; формирование источников ресурсного обеспечения Программы;
реализация комплекса мер, направленных на развитие системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге; создание механизма целевой финансовой поддержки и повышение уровня доступности ипотечных кредитов для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе работников учреждений и организаций бюджетной сферы, с использованием системы долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге при приобретении жилья. Исполнители основных мероприятий по реализации программы Комитет по жилищной политике; Комитет по строительству; Комитет финансов; Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. Объемы и источники финансирования программы
финансирование мероприятий Программы осуществляется за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.
Общий объем финансирования за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, предоставляемых при получении ипотечного кредита на субсидирование первого взноса и (или) процентной ставки для оплаты приобретаемой квартиры, к 2012 году составит
1670 млн руб., в том числе:2004 год — 80 млн руб.;
2005 год — 130 млн руб.;
2006 год — 200 млн руб.;
2007 год — 200 млн руб.;
2008 год — 200 млн руб.;
2009 год — 200 млн руб.;
2010 год — 220 млн руб.;
2011 год — 220 млн руб.;
2012 год — 220 млн руб.
Общий объем средств, выделяемых из бюджета Санкт-Петербурга в целях развития системы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге в форме бюджетных инвестиций в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица с участием Санкт-Петербурга (далее — ипотечное агентство), на период реализации Программы
составляет 570 млн руб., в том числе:
2004 год — 50 млн руб.;
2005 год — 30 млн руб.;
2006 год — 40 млн руб.;
2007 год — 50 млн руб.;
2008 год — 60 млн руб.;
2009 год — 70 млн руб.;
2010 год — 80 млн руб.;
2011 год — 90 млн руб.;
2012 год — 100 млн руб.
Общий объем средств, выделяемых из бюджета Санкт-Петербурга на информационное обеспечение Программы, составляет 1 млн рублей, в том числе:
2003 год — 100 тыс. руб.;
2004 год — 100 тыс. руб.;
2005 год — 100 тыс. руб.;
2006 год — 100 тыс. руб.;
2007 год — 100 тыс. руб.;
2008 год — 100 тыс. руб.;
2009 год — 100 тыс. руб.;
2010 год — 100 тыс. руб.;
2011 год — 100 тыс. руб.;
2012 год — 100 тыс. руб. Ожидаемый конечный результат
улучшение жилищных условий более 18 тысяч семей за счет внедрения таких форм жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, как долевое участие в строительстве жилья с применением ипотечного кредитования, наем жилья с правом выкупа, прямое
ипотечное кредитование; формирование системы ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге, предусматривающей стандарты и порядок выдачи кредитов, приобретение у кредитных и иных организаций требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, механизм долевого участия граждан в строительстве с применением ипотечного кредитования, найма жилья с правом выкупа; защита прав кредитора и заемщика; определение процедуры целевой поддержки жителей Санкт-Петербурга за счет средств бюджета Санкт-Петербурга при выдаче жилищных кредитов. Система организации контроля за выполнением мероприятий ежегодное представление исполнителями основных мероприятий Программы отчета о ходе реализации основных мероприятий Программы на рассмотрение Правительства Санкт-Петербурга.
Приложение 4
МЕТОДИКА расчета размера субсидий
1. В настоящей Методике применяются следующие термины и определения:семья — супруг, супруга и (при наличии) совместно с ними проживающиенесовершеннолетние дети, нетрудоспособные граждане, находящиеся на иждивении уполучателей ипотечного кредита; неполные семьи; одиноко проживающие граждане.норма общей площади на семью определяется исходя из количества членов семьи,состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (на 1 чел. — 33 кв.м, на 2 чел. — 42 кв. м, на 3 и более чел. — по 18 кв.м на каждого); расчетнаястоимость жилья — 80 процентов от средней стоимости 1 кв. м общей площадижилья, определяемой государственным учреждением „Городское управлениеинвентаризации и оценки недвижимости“ ежеквартально в установленномпорядке; условная стоимость — произведение расчетной стоимости жилья на нормуплощади на семью; ипотечный кредит — кредит, предоставляемый гражданинубанковской или иной кредитной организацией в целях приобретения в собственностьжилого помещения под залог приобретаемого жилого помещения. При этом размеркредита должен составлять не менее 10 процентов от цены приобретаемого жилогопомещения на срок не менее 5 лет; размер ипотечного кредита — сумма денежныхсредств, выраженная в российских рублях, которая обозначена в письмеУполномоченного кредитора в соответствии с пунктом 2.9 Положения.
2. Размер Субсидии (РС) определяется как произведение коэффициента риска(Криска) и Условной стоимости (УС).
При этом размер субсидии не может быть более:
— суммы собственных средств семьи, направляемых на приобретение жилогопомещения за счет средств ипотечного кредита в виде первого взноса;
— 35 процентов от фактической стоимости приобретаемого жилого помещения.
Где Криска — коэффициент, выраженный в процентах и определяемый последующей таблице (по горизонтали — срок состояния на учете по улучшениюжилищных условий гражданина, по вертикали — объем собственных средств семьи,направляемых на приобретение жилого помещения): 1-5 лет 5-10 лет 10-15 лет 15 иболее
>150 000 рублей 20% 23% 26% 29%
>200 000 рублей 23% 26% 29% 32%
>300 000 рублей 26% 29% 32% 35%
>400 000 рублей 29% 32% 35% 38%
>500 000 рублей 32% 35% 38% 41%
>700 000 рублей 35% 38% 41% 45%