Содержание
Введение
Глава I.Ипотечное кредитование и его роль в РЭ
1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционноестановление
1.2 Механизм ипотечного кредитования
1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечногокредитования
1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечногокредитования
Глава II.Реализация процесса ипотечного кредитования в Российской Федерации
2.1 Анализ и оценка проблем,сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ
2.2 Особенности применения систем ипотечного кредитованиярегионов РФ
2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования в РФ
2.3.1 Перспективы развития ипотечного кредитования вгородах Челябинск и Миасс
Заключение
Список литературы
Введение
Жилье является одной из базовыхценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности ибезопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и взначительной степени формирующих отношение граждан к государству, посколькуименно государство является гарантом реализации конституционного права гражданна жилище.
Ключевой проблемой при выработкеи реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья дляграждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечноежилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективнойжилищной политики. Социально-политическая и экономическая значимость ипотекиобусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные идееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованногогражданского общества — средний класс.
Жилье является дорогостоящимтоваром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не можетпроизводиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.
В современной рыночной экономикезначение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные срокидля решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивоефункционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, дляэкономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитиестроительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отрасляхэкономики и решение социальных проблем.
Крупным, пока ещё неиспользуемым в России, ресурсом для инвестиций в основные фонды выступаютсбережения денег населением. В зарубежных странах эти деньги через эмиссию ипродажу ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, становятся источникомреальных капитальных вложений. Для России это имеет актуальное значение, ибонаселение хранит свои сбережения в значительной степени в валюте вне банков.
Актуальность ипотечногокредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищногокредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечениядоступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами,основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизмажилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечныхкредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучияи стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось какможно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативыипотечному жилищному кредитованию не существует.
Объектом курсовой работыявляется ипотечное кредитование в Российской Федерации.
Предмет — механизм реализацииипотечного кредитования в России.
Цель: на основе анализасостояния, выявить проблемы и определить перспективы развития ипотечногокредитования в России.
Цель может быть достигнута черезрешение следующих задач:
Анализ развития и становленияипотечного кредитования в РФ;
Разбор механизма и этаповипотечного кредитования.
Рассмотрение моделей ипотечногокредитования, применяемых за рубежом и в России.
Определение факторов,сдерживающих развитие ипотечного кредитования в РФ.
Для более полного раскрытиясущности изучаемого объекта, в данной работе были использованы следующие методыисследования: наблюдение, сравнение, абстрагирование, аналитический метод,синтез и обобщение
В настоящее времяразрабатываются различные модели системы ипотечного кредитования, опирающиесяна рыночные механизмы финансирования. Их разработкой занимаются ученые: ГоремыкинВ. А, Журбина Е., Зубков Г.С. и Симионов Ю.Ф.
Глава I. Ипотечноекредитование и его роль в РЭ1.1 Ипотечное кредитование: сущность и эволюционноестановление
Термин «ипотека» (отгреч. hypotheke-залог) впервые появился в Грециив начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и былсвязан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определеннымиземельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служилаличность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство).(Приложение 1) [13, — с.5-6]
Для этого оформлялисьобязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территорииставился столб с надписью о том, что указанная собственность служитобеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе,получившем название «ипотека» (от греч. hypotetheca- подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. [13, — с.4]
Позже для этой цели сталииспользовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Грецииобеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицубеспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотекиполучил в Римской империи. В I в. н.э. создавалисьипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частнымлицам.
В период правления императораАнтония Пия (II в. н. э) было разработано особоезаконодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другимиспециализированными банками, а также иными кредитными учреждениями-прообразамисберкасс и сберегательных ассоциаций. [13, — с.4]
Государство часто оказывалобольшую поддержку ипотечному кредитованию — создавались специальные «социальныеинституты». Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды дляподдержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых — этобыл самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы былиобразованы в России в XIX в., правда, поддержка восновном, адресовалась представителям дворянского сословия).
В широком смысле слова ипотека- это разновидность имущественного залога, служащего обеспечениемисполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем передкредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполненияобеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счетзаложенного недвижимого имущества, собственником которого остается залогодатель.[13, — с.5-6]
Ипотека несет в своем содержаниидве составляющие — экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека- это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объектынедвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (обмен, купля-продажа) юридическиили коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовыесредства для реализации различных проектов. [13, — с.5]
В правовом отношении ипотека- залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когдаимущество остается в руках должника.
Ипотека состоит из трехслагаемых и одновременно выражает:
отношения собственности;
кредитные отношения;
финансовые отношения.
Отношения собственностивыражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, домомента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случаеотказа от платежа. Ипотека обеспечивает реализацию имущественных прав наобъекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условияхнецелесообразны. [13, — с.5]
Кредитные отношения выражаются впредоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залогнедвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовыхресурсов для развития воспроизводства. При этом особенности ипотечных кредитовзаключаются в следующем:
обязательное обеспечение залогом;
длительный срок предоставлениякредита;
целевой характер;
государственная регистрацииипотеки.
Финансовые отношения выражаютсяв рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную,удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюсяценной бумагой со всеми присущими ей признаками — обособленность имущественныхправ, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценнойбумаги создают многоуровневый фиктивный капитал; так при имитированиисобственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производныхипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величинуфиктивного капитала.
Рефинансирование — этовосстановление кредитоспособности кредитного учреждения посредством перепродажиранее выданных ипотечных кредитов.
Ставка рефинансирования ЦБ-этоставка, под которую Центральный банк Российской Федерации выкупает уподведомственных ему коммерческих банков кредиты и иные ликвидные банковскиеактивы. Другое применяемое название — учетная ставка ЦБ. На текущий момент онаравна 13%. [13, — с.5-6]
Ипотечное кредитование до1861 года.
Ипотечное кредитование былопервым на Руси видом кредитования. В Россию институт ипотеки пришёл из ЗападнойЕвропы.
Уже в XIII-XIV веках одновременно с правом частной собственности наземлю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически беззаконодательного оформления. Развитием института ипотеки земли государствовсегда помогало помещикам. [44,-c.35]
В 1754 году были созданы первыекредитные учреждения: для дворянства — Санкт-Петербургская и Московская конторыГосударственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов — вПетербургском порту при комерцколлегии. Банки кредитовали дворянство икупечество под залог имений.
Долгосрочный кредитземлевладельцам обеспечивали казенные кредитные учреждения — Государственныйзаёмный и Государственный коммерческий банки, Петербургская и Московскаясохранные казны, губернские приказы общественного призрения, которыенеограниченно принимали вклады и выплачивали по ним 4% годовых. Выгодныеусловия для вкладчиков обеспечивали государству монополию в области кредита. Почтивсе накопления денежных капиталов сосредоточились в казенных банках. Однакосредства кредитных учреждений были оторваны от сферы промышленности и торговли.Деньги вкладчиков систематически заимствовались правительством на покрытиебюджетных дефицитов и использовались для предоставления 5% ссуд помещикам подзалог населенных имений. [44,-c.37]
В Крымскую войну 1853 — 1856 гг.правительство стало поощрять частное предпринимательство. Оживлениекоммерческой деятельности, вызванное обилием выпущенных бумажных денег иблагоприятной военной конъюнктурой, способствовало притоку капиталов в казенныебанки. Поэтому прирост вкладов все более обгонял увеличение ссуд. Возниклаопасность, что банки окажутся не в состоянии выплачивать вкладчикамустановленные проценты. Правительство приняло решение приостановить роствкладов и направить свободные капиталы в промышленность и железнодорожноестроительство.20 июля 1857 г. процент по вкладам был понижен с 4 до 3%. Послеэтого начался стремительный отлив вкладов из казенных банков в акционерноеучредительство. «Изгнание» вкладов и истощение кассовой наличностипривели к краху и ликвидации системы казенного кредита.8 апреля 1859 г. последовалуказ о прекращении ссуд под залог населенных имений. [44,-c.40]
Перед правительством всталазадача возрождения ипотечного кредита на новых основаниях.10 июля 1859 г. былаобразована Комиссия для устройства земских банков: создание при содействиигосударства системы частных ипотечных банков в форме обществземлевладельцев-заёмщиков с круговым поручительством и учреждение акционерныхземельных банков. Однако подготовленный к марту 1862 г. проект не былпредставлен на утверждение.
После закрытия Комиссии вопрособ организации ипотечного кредита остался открытым. Попытки создания в 1860-егоды частных ипотечных банков без содействия государства не увенчались успехом.Исключением стали лишь Херсонский земский банк и Общество взаимногопоземельного кредита в Петербурге, но они были не в состоянии обеспечить нуждыпомещиков.
Развитие ипотечногокредитования после отмены крепостного права.
После отмены крепостного права в1861 г. новые ипотечные учреждения должны были помочь помещикам и крестьянамприспособиться к условиям пореформенной перестройки и внести свой вклад вмодернизацию сельского хозяйства. [44,-c.42]
В период подъема акционерногоучредительства (1870 — 1873 гг.) возникли 10 акционерных всесословных земельныхбанков, действовавших вплоть до 1917 г. Они выдавали долгосрочные икраткосрочные кредиты под залог земель и городской недвижимости, взимаяежегодный ссудный процент в размере 8 — 9%. Эти учреждения функционировали приподдержке и под жестким контролем правительства.
Однако условия выдачи ссуд вакционерных земельных банках вызывали недовольство поместного дворянства,привыкшего к льготному кредиту дореформенной эпохи. Выкупные платежи закрестьянские наделы, которые помещики получали по условиям отмены крепостногоправа в 1861 г., лишь отчасти восполнили их потребность в наличных деньгах. Онивсячески стремились освободиться от малодоходных имений и заложить их вкредитных учреждениях, главным образом в акционерных земельных банках. Распродажаземель с торгов проходила с немалыми затруднениями, так как сумма капитальногодолга нередко превосходила стоимость имений. В этой ситуации большуюпопулярность получила идея организации доступного кредита для крестьян, которыемогли бы стать покупателями помещичьих земель. [44,-c.43]
Высказывалось пожелание обустройстве ипотечных банков для сельского населения. Сторонниками этой мерыстали акционерные банки, терпевшие большие убытки при продаже земельнеисправных заемщиков.
С воцарением в 1881 г. АлександраIII остро встал вопрос и об организации ипотечного кредита для поместногодворянства. На высочайшее имя стали поступать многочисленные ходатайствадворянских и земских собраний о даровании помещикам кредита на льготныхусловиях, которым они пользовались до отмены крепостного права. ПравительствоАлександра III взяло курс на возрождение политического и экономическогомогущества дворянства, сохранение сословного принципа в землевладении иконсервацию патриархально-общинных отношений в деревне. Это оказалозначительное влияние на разработку и утверждение ипотечного законодательства. [44,-c.44]
Создание государственнойипотечной системы произошло в первой половине 1880-х годов. Дополнительнымстимулом для правительства послужило общее ухудшение положения в сельскомхозяйстве, связанное с мировым аграрным кризисом, который к тому временипоразил и Россию. Падение закупочных цен на зерно и сокращение посевныхплощадей нанесли тяжелый удар крестьянскому и помещичьему хозяйствам.
Крестьянский и Дворянскийпоземельные банки.
Проект устава Крестьянскогопоземельного банка был подготовлен под руководством министра финансов Н. X. Бунге(1881 — 1886 гг.) и 14 декабря 1881 г. поступил в Государственный совет. Впредставлении подчеркивалось, что цель Банка «заключается в предоставлениикрестьянам малоземельным или безземельным способов приобретать землю вколичестве, достаточном для обеспечения их быта и для выполнения обязанностейкрестьян перед правительством». [44,-c.45]
Банк действовал на территорииЕвропейской России, кроме Финляндии, Царства Польского и Прибалтики. В Польшеон начал свои операции только с 1890 года.
Ссуды выдавались: сельскимобществам в полном составе; товариществам из крестьян (в составе не менее трехчеловек); отдельным безземельным или владеющим неполным надворным участкомкрестьянам, причем только там, где надельные земли не состоят в общинномпользовании. Вплоть до 1906 г. предпочтение при выдаче ссуд отдавалоськоллективным покупателям (сельским обществам и товариществам). При этомсуществовали специальные ограничения, затрудняющие приобретение землиотдельными крестьянами. Тем самым предполагалось избежать углублениянеравенства среди крестьян в обеспечении землей и сохранить стабильностьсельской общины. Индивидуальные покупатели, как правило, пользовались услугамиакционерных банков или Дворянского банка, покупая часть заложенного там имения.[44,-c.46]
Кредит предоставлялся наличнымиденьгами, которые поступали за счет выпуска процентных бумаг (свидетельств) банкапо номинальной цене 100, 500 и 1000 руб. на сумму не более 5 млн. руб. Реализациясвидетельств осуществлялась при посредничестве Государственного банка, которыйоказывал Крестьянскому банку финансовую поддержку. Заемщики не получали денегна руки, банк сам передавал их продавцам земли. Размер ссуды составлял 75% ценыприобретаемой земли на сроки 24,5 и 34,5 года. Остальную часть суммы крестьянедолжны были вносить сами. По ссуде на 24,5 года взималось 8,5% годовыхплатежей, на 34,5 года — 7,5%. За просроченные платежи предусматриваласьежемесячная пеня 0,5%. Если заемщики не погашали задолженность через 6 месяцев,то их земля подлежала продаже с публичных торгов. Преимущество Крестьянскогобанка перед другими кредитными учреждениями заключалось в том, что он взыскивалплатежи по ссудам не вперед, а по истечении полугодичного срока. [44,-c.50]
В 1880-е годы острая борьбаразвернулась и по вопросу об учреждении ипотечного банка для дворянства. Консервативноеокружение Александра Ш всячески убеждало его помочь «первому сословию».В декабре 1883 г. император поручил Н. X. Бунге разработать соответствующийпроект. В феврале 1885 г. в Государственный совет поступил проект под названием«Положение о Государственном дворянском земельном банке». Министрфинансов предложил выдавать льготные ссуды только «ведущим хозяйствовладельцам», чтобы воспрепятствовать нерациональному использованиюипотечного кредита. Однако по решению Государственного совета действие «Положения»было распространено на всех потомственных дворян-землевладельцев.3 июня 1885 г.это постановление утвердил Александр III.
Новый банк также находился введении Министерства финансов. Общее управление возлагалось на Совет во главе суправляющим, который одновременно по совместительству являлся управляющимКрестьянского банка. Объединение руководства банками должно было обеспечитьпродажу помещичьих земель только крестьянам и не допустить их приобретенияпредставителями других сословий.
Действия Дворянского банкараспространялись на те же территории, что и Крестьянского банка. Отделенияоткрывались также при конторах Государственного банка и казенных палатах. Ссудывыдавались процентными бумагами (закладными листами), которые выпускались пономинальной цене 100, 300, 500, 1000, 5000 и 10 000 руб. Их реализация, как и вКрестьянском банке, проводилась при посредничестве Государственного банка. Размерипотечного кредита не должен был превышать 60% стоимости имений (в особыхслучаях — до 75%) на срок 48 лет 8 месяцев и 36 лет 7 месяцев при ежегоднойуплате соответственно 5,75% и 6,25%. В случае просрочки платежей взыскиваласьпеня (в первые 2 месяца 0,5%, затем 1%) [44. c.54]. Еслив течение полугода долг не погашался, то имение поступало на продажу спубличных торгов. Непроданные имения поступали в хозяйственное распоряжениебанка, а затем вновь выставлялись на торги, так как по уставу банк не имелправа иметь собственные земельные владения. После залога имений в банкезаемщики могли перезаложить их и в других ипотечных учреждениях. Но это быловозможно только с ведома Дворянского банка при условии сохранения за ним правапреимущественного взыскания долга перед другими кредиторами заемщика. [44,-c.61]
Дворянский банк предоставлялземлевладельцам ряд льгот, которых не имели заемщики акционерных банков: болеепродолжительные сроки ссуд; более низкий ссудный процент, чем в другихипотечных учреждениях; для всех заемщиков, имения которых постигло какое-либобедствие, предоставлялась рассрочка на три года двух полугодовых платежей инекоторые другие.
Эти льготы должны были облегчитьусловия кредита для дворянства и оградить поместное землевладение отдальнейшего сокращения. Дворянский банк функционировал на коммерческой основе,выдавая ссуды за счет выпуска и реализации ипотечных облигаций. [44,-c.63]
К началу 1887 г. в губерниях ужедействовало 25 отделений Дворянского банка. За 1886 — 1894 гг. сумма выданныхссуд увеличилась с 68,8 млн. до 361,5 млн. руб. Помещики стремились, преждевсего, перевести свою задолженность из частных банков в Дворянский банк.
Реализация выпусков закладныхлистов возлагалась на Государственный банк, и в течение четырех лет ссудывыдавались за счет дотаций Государственного банка. Именно благодаря этомуДворянский банк смог обеспечить заемщикам льготные условия получения кредита. Масштабфинансирования стал сокращаться лишь с 1890 г. Долг Государственному банкупогашался по мере реализации закладных листов.
Льготные ссуды зачастуюрасходовались непроизводительно. Они либо просто «проедались» помещиками,либо расходовались ими на приобретение акций и участие в биржевой спекуляции наразнице между низким ссудным процентом в Дворянском банке и доходностью ценныхбумаг. Законом 21 февраля 1900 г. банк получил разрешение приобретать частьзаложенных имений, на которых накопились значительные недоимки с цельюуменьшить долг неисправных заемщиков. Приобретенные участки должны былипродаваться банком преимущественно потомственным дворянам. [44,-c.64]
Большинство помещиковсправлялось с ежегодными взносами. Тем не менее, землевладельцы постояннотребовали новых льгот, как по ссудам, так и по уплате задолженности банку.
В результате по указу иположению от 12 октября 1889 г. ссуды разрешалось выдавать не закладнымилистами, а наличными деньгами, процент роста был снижен с 5 до 4,5%,установлены разнообразные сроки кредита: с 11 лет (при уплате 12% годовых) до66 лет 6 месяцев (при уплате 5% годовых).
Указом 7 июля 1900 г. размерплатежей был увеличен включением в его состав приплаты на покрытие курсовойразницы, процент роста увеличен до 5%. Закон 21 марта 1906 г. восстановилпрежний порядок выдачи ссуд закладными листами. [44,-c.64]
Выдача Дворянским банкомльготных ссуд спасла многих землевладельцев, которые к тому времени былиобременены непосильными долгами частным банкам, от вынужденной продажи своихимений по низким ценам. Тем самым был предотвращен глобальный крах помещичьегохозяйства, который имел бы тяжелые последствия для экономики страны. Вместе стем, банк способствовал «утечке» земель от тех помещиков, которые немогли организовать рациональное ведение хозяйства в период пореформеннойперестройки. Идеальным вариантом для них была продажа имений крестьянам, купцами мещанам по завышенным ценам. Заложенные имения переходили к новымвладельцам-недворянам, которые становились заемщиками. [44,-c.64]
Дворянский банк стал главнымконкурентом акционерных земельных банков на рынке недвижимости. Однакоприоритет акционерных банков во многом объяснялся тем, что «всесословный»кредит открывал более широкие возможности для операций по купле-продаже земли. Немалоезначение имела и поддержка государства, которое было заинтересовано в развитииразличных форм ипотечного кредита. Акционерные банки были обязаны помещатьбольшую часть капиталов в государственные процентные бумаги и постояннорасширяли свой кредит государству, регулярно получая при этом от казны огромныепроценты.
В 1890-е гг. правительствоприняло меры и для активизации деятельности Крестьянского банка. Манифестом 14ноября 1894 г. процент роста по ссудам был снижен с 5,5 до 4,5%, указом 6декабря 1898 г. — до 4%.27 ноября 1895 г. по инициативе министра финансов С.Ю. Витте(1892 — 1903 гг.) был принят новый устав банка, который предоставил ему правопокупать земли за счет собственного капитала для перепродажи их крестьянам ивыдавать ссуды под земли, уже купленные крестьянами без содействия банка. ОтнынеКрестьянский банк принципиально отличался от других ипотечных учреждений,которые не обладали подобным правом. За 1883 — 1905 гг. покупки через банксоставили 62% общего прироста крестьянского землевладения [44,-c.65].
Коренной перелом в деятельностибанка наступил с началом столыпинской аграрной реформы. Ее цель заключалась всоздании слоя зажиточных крестьян-собственников, который должен был статьнадежной опорой самодержавия. В проведении реформы Крестьянскому банкуотводилась важнейшая роль.
В манифесте 3 ноября 1905 г.«Об улучшении благосостояния и облегчении положения крестьянскогонаселения» провозглашалось обещание «дать Крестьянскому поземельномубанку возможность успешнее помогать малоземельным крестьянам в расширениипокупкою площади их землевладения, увеличив для сего средства банка и,установив более льготные правила для выдачи ссуд». В указе, данном в тотже день, банк был призван «содействовать увеличению площади землевладениямалоземельных крестьян и наделен правом приобретать земли в неограниченномколичестве за счет выпускаемых с этой целью свидетельств». В следующемгоду последовал целый ряд законов, касающихся характера операций банка. [44,-c.67]
К 1915 г. операции банкапроизводились 52 местными отделениями на территории 68 губерний и 5 областейстраны. За весь период деятельности банка (1883 — 1915 гг.) через егопосредничество крестьяне приобрели 17737,1 тыс. десятин земли (76,7% всехпокупок крестьянами частновладельческих земель). Это свидетельствует о том, чтобанк в начале XX в. перешел к активному вмешательству в процесс мобилизацииземельной собственности. При П.А. Столыпине он превратился в эффективное орудиеразрушения общины и насаждения частного крестьянского землевладения.
На 1 июля 1915 г. объем участияипотечных учреждений в развитии земельного кредита распределялся следующимобразом: Дворянский банк принял в залог 15467 тыс. десятин земли (26%) и выдалссуд на 872,9 млн. руб. (26%); Крестьянский банк — соответственно 16242 тыс. десятин(27,3%) и 1398,1 млн. руб. (40%); акционерные земельные банки — 24389 тыс. десятин(41,8%) и 958,8 млн. руб. (28%).3249 тыс. десятин (4,9%) и 232,2 тыс. руб. (6%)приходились на Херсонский земский банк [44, — c.66]. Такимобразом. Крестьянский банк занял первое место по объему выданных ссуд, аакционерные земельные банки — по площади принятой в залог земли.
Учреждение Крестьянского иДворянского банков было одним из проявлений правительственного курса нарасширение государственного вмешательства в развитие народного хозяйства.
Государственный ипотечный кредитстал в руках правительства одним из главных рычагов экономической политики,средством воздействия на развитие земельных отношений. Он занял исключительноважное место в кредитной системе России. Это объяснялось неразвитостью другихформ сельскохозяйственного кредита, отсутствием капиталов, необходимых дляадаптации к новым экономическим условиям, наличием огромных массивов помещичьихземель. [44,-c.67]
Операции обоих банков былипрерваны октябрьскими событиями 1917 г. Конфискация помещичьего землевладения иотмена частной собственности на землю подорвали основы существованиягосударственных ипотечных учреждений.25 ноября (8 декабря) 1917г. был принятдекрет об их ликвидации.
Ипотечное кредитование послереволюции 1917 года.
После революционного периодазалоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда не былоэкономической почвы для сколько-нибудь широкого применения института залогаиз-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего,недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советскогоразвития нашей страны, залог превратился в малозначимый механизм, крайне редкоиспользовался в операциях по распоряжению имуществом. В то время как дореволюции ипотечные правоотношения имели очень прочные позиции, быличрезвычайно широко развиты.
В связи с переходом к рыночнойэкономике в России снова возникли условия для создания и развития базыипотечного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составилизаконы РФ: «О собственности в РСФСР» от 14 июля 1992 г. и 24 декабря1990 г.; «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1; «Об ипотеке (залогенедвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ; «Об ипотечных ценныхбумагах» от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ.
В 2003 году ипотечные кредитысоставили 0,01% ВВП, или 500 млн. долларов (в развитых странах — 10% и выше). В2002 году сумма ипотечных кредитов равнялась 150 млн. долларов [15; c.141].
Госсовет при Президенте РФ повопросам ипотеки оценил спрос на ипотечные кредиты в России в сумму 2 млрд. долларов,что может обеспечить 2 — 3-кратное увеличение объёмов строительства. Так как наруках у населения скопилось около 50 млрд. долларов и 18 млрд. долларов навкладах, проблема вовлечения наличных сбережений, в т. ч. и через грамотноорганизованную ипотеку, — это путь к инвестициям. Высокую доходность рынканедвижимости (по данным инвестиционной компании «АТОН», доходы навложенный капитал в секторе купли-продажи 24%, а в сфере аренды — 13 — 14%) привлекаетк рынку недвижимости крупные зарубежные и российское компании. Эта тенденциябудет усиливаться, т.к правительство подготовило 32 поправки взаконодательство, призванные уменьшить недоверие населения, заёмщиков и банковпри оформлении ипотечных кредитов. [15; c.141].
Согласно закону «Обипотечных ценных бумагах» эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могуосуществлять ипотечные агентства в форме акционерных обществ и кредитныеорганизации. Закон допускает выпуск двух видов ценных бумаг — облигаций сипотечным покрытием и ипотечных сертификатов. [15; c.141].
В январе 2004 года ПравительствоРФ подписало постановление о предоставлении государственных гарантий ОАО «Агентствопо ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), осуществляемых в видевыпуска купонных документарных облигаций со сроком погашения 1.02.2010 года,обеспечивающих исполнение обязательств по выплате номинальной стоимостиуказанных облигаций и купонный доход по ним в размере до 2,5 млрд. рублей, в т.ч. по выплате номинальной стоимости этих облигаций в размере 1,5 млрд. рублей. В2004 году АИЖК получит из бюджета 4,5 млрд. рублей для стимулирования развитияипотеки посредством государственных гарантий.
В начале 2004 года Правительствопредложило вариант армейской ипотеки [15; c.141]. Внастоящее время 136 тысяч семей военнослужащих не имеют квартир и 28 тысячнуждаются в улучшении жилищных условий. Всем военнослужащим имеющим контракт напрохождение службы, будет с 2005 года перечисляться в год сумма равнаястоимости 3 квадратных метров (примерно 30 тысяч рублей). Через 20 летнакопленная сумма в 600 тысяч рублей позволит получить жильё в собственность. Ачерез 3 — 4 года военнослужащие смогут взять ипотечный кредит и оформитьпокупку жилья. В дальнейшем основную часть долга по кредиту государство будетпокрывать из своих средств.
Но в этой программе не учтенаинфляция и то, что объём финансирования ограничен. Возникают риски, которыегосударство должно будет взять на себя. Это не привлечёт солидных инвестиций. Лучшебы эти средства направить на строительство жилья, а затем использовать льготныефинансовые инструменты во взаимосвязи с продолжительностью службы.
1.2 Механизм ипотечного кредитования
Участники рынка ипотечныхкредитов могут быть основными и второстепенными. Различают четыре основныхсубъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Каждый из них имеет своицели: (Приложение 2)
заемщики (залогодатели) — получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с егопомощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретенияимущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальныхблаг, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишкомбольшую долю дохода;. [13, — с.11-12]
кредиторы-банки (кредитныеорганизации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленномзаконом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизациидоходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратностиссудного капитала;
инвесторы — юридические ифизические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечнымикредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционныефонды, страховые компании), максимизируют прибыль при вложении средств взакладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;. [13, — с.11-12]
правительство — определяетконцепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базудля надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования,создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику,стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимыеинституты для организации рынка и участвует в управлении ими. [13, — с.11-12]
Существует множествовторостепенных участников: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечныхкредитов (региональные операторы (агентства) по ипотечному жилищномукредитованию), органы государственной регистрации прав, страховые компании,оценщики, риэлтерские фирмы, институциональные инвесторы, нотариат,паспортно-визовые службы, органы опеки и попечительства и т.п.
Правительство РоссийскойФедерации на заседании 30 июня 2005 г. рассмотрело и одобрило Концепциюразвития единой (унифицированной) системы рефинансирования ипотечного жилищногокредитования в России (она же АИЖК). [13, — с.9]
АИЖК является важным элементомсистемы ипотечного кредитования в целом, поскольку позволяет существеннымобразом расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечногожилищного кредитования. Базовым элементом такой системы является унификациястандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных кредиторов.Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынкупрозрачные и надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов наизучение и проверку кредитов, входящих в состав ипотечного покрытия, и снизитьтребуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система позволяетрасширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить процентныеставки по этим кредитам. [13, — с.9]
Развитие АИЖК позволитинтенсифицировать процесс привлечения средств для ипотечного жилищногокредитования. Система позволит обеспечить равномерный переток капитала сфинансового рынка страны в банковский сектор и через него — в виде ипотечныхкредитов — широким массам населения равномерно по всей территории РоссийскойФедерации.
Одним из главных условийадекватного функционирования УСР ИЖК является ее способность нивелироватьриски, возникающие в связи с имеющимися различиями в срочности ресурсов,необходимых для направления в ипотечное жилищное кредитование.
Непосредственной целью Агентствапо ипотечному жилищному кредитованию являются:
создание единых стандартовипотечного жилищного кредитования;
обеспечение доступностиипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории РоссийскойФедерации;
создание возможностирефинансирования для ипотечных кредиторов;
создание вторичного рынка дляобязательств, обеспеченных ипотекой;
формирование рынка ипотечныхценных бумаг. Основным уставным направлением деятельности АИЖК являетсяобеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющихдолгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований потаким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентствана фондовом рынке. [13, — с.10]
Схема ипотечного кредитованиячётко определяет взаимоотношения всех участников ипотечного кредитования ишироко применяется за рубежом. Она может быть признана классической дляипотечного кредитования. Для её применения необходимо как минимум наличиечетырёх условий:
право кредитора продать залог ипогасить за счёт этого кредит;
создать систему рефинансированияипотечных кредитов;
создать рынок обращенияипотечных ценных бумаг;
развить систему страхованиякредитов.
Основные этапы ипотечногокредитования можно подразделить на:
докредитный (поиск недвижимости,согласование и другие процедуры);
заключение сделки
этап непосредственнокредитования;
послекредитные процедуры.
Стадии ипотечного кредитования:
подача заявления заёмщика вкредитное учреждение с просьбой о выдаче кредита;
работа кредитного учреждения собращением заёмщика за кредитом. Сбор информации о заёмщике: информация спредыдущего места работы, проверка общей кредитоспособности и дополнительнойвозможности возврата кредита; задекларированные источники дохода, налоговыедекларации, владение иной недвижимостью, счета в банках и т.д.; [13, — с.10]
тщательная работа сприобретаемой заёмщиком недвижимостью, и в частности проверка чистоты титуланедвижимости, которая обычно проводится другими финансовыми, юридическими ииными структурами по соответствующим договорам с кредитором (стоимость работвключается в общую стоимость услуг); [13, — с.11].
проверка соответствия стоимостиприобретаемой недвижимости её истинной цене, самостоятельная независимая оценка(при необходимости проводится страхование оценки);
проверка состояния недвижимости,сроков её амортизации, которые всегда должны быть больше сроков кредитования. Проверкаликвидности недвижимости, причём не только на настоящий момент, но и наперспективу с учётом всех характеристик недвижимости и состояния рынка; [13, — с.11].
предварительные переговоры остраховании кредита, которое может включать страхование предмета ипотеки,титула недвижимости, кредитных договоров, жизни заёмщика. Возможны общиеварианты страхования;
окончательный анализ, включающийподбор ипотечных инструментов, размера первичного взноса, сроков и условийкредитования и др.;
вынесение окончательного решенияо возможности или невозможности предоставления кредита на базе всех данных,полученных по результатам полного анализа (андеррайтинга);
завершение ипотечной сделки — стадия оформления покупки недвижимости, кредита, ипотеки, гарантий, страхования.Встреча всех участников сделки — продавца, покупателя-заёмщика, кредитора,страховщика, юристов, брокера или риэлтора, оценщика и заключение договоров: купли-продажи,кредитного, ипотечного и страхового, подписание купчей и закладной; [13, — с.11].
Механизм совершения сделки: заёмщикберёт у кредитора ипотечный кредит. Недостающую сумму он выплачивает продавцуиз собственных средств (собственный капитал заёмщика). Продавец после получениявсех средств за проданную недвижимость в объёме полной стоимости недвижимостипо согласованной рыночной цене, включающей собственные и заёмные средствапокупателя, полностью передаёт свои права на недвижимость покупателю подоговору купли-продажи и уходит с рынка. Официальный переход прав на объектнедвижимости к заёмщику происходит после подписания обязательства,обеспеченного ипотекой, после чего кредитные средства направляются продавцунедвижимости. Но покупатель-заёмщик сразу после завершения сделки будет иметьнедвижимость, обременённую ипотекой, собственные средства заёмщика в стоимостинедвижимости в данный момент будут составлять сумму его первичной оплаты занедвижимость. [13, — с.12].
Обслуживание кредитапредполагает принятие на себя кредитором всей ответственности за выдачуипотечного кредита, сбор выплат по кредитным долгам, пересылку кредитныхпоступлений, получаемых от заёмщика, реальным инвесторам. Обслуживание кредита — достаточно доходный вид деятельности: первичный кредитор получает 0,25 — 0,38%от основного долга без процентов.
После выплаты заёмщикомосновного долга, который включает основную сумму ипотечного долга и стоимостькредитования, в конце кредитного срока все договоры и закладная аннулируются. Кредиторсоставляет документ, подтверждающий погашение кредита и освобождениенедвижимости от залога.
При неисполнении заёмщикомпринятых договорных обязательств кредитор осуществляет обращение взыскания назаложенное имущество через лишение прав собственности заёмщика и удовлетворениетребований залогодержателя за счёт продажи залогового имущества.
Предметом ипотеки залога можетявляться только недвижимость, которая может находиться в гражданском обороте иимеется возможность её отчуждения. В приложении к распоряжению ЗаместителяПредседателя Совета Министров — Правительства России от 22 декабря 1993 года №96-рп «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке» вп.6 гл.1 представлен перечень объектов недвижимости: земельные участки, в томчисле из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания,сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательскойдеятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другиестроения потребительского назначения; иное недвижимое имущество [20. с.15-16].
Недвижимость как предмет залога(ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметомзалога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличиина него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. [13с 12].
Недавно Госстрой России выступилс предложением создать государственное агентство по страхованию ипотечныхрисков.
За рубежом ипотечное страхование- востребованная услуга. В первую очередь потому, что в условиях высокойконкуренции банки вынуждены увеличивать сумму ипотечного кредита относительностоимости залога (иногда до 90 — 95%). При этом их риски существенно возрастают.Так, в случае дефолта заемщика банк рискует не покрыть понесенные убытки засчет выручки от реализации заложенного жилья. [13 с 12].
Специалисты называют ипотечноестрахование не только спасительным кругом для банков, но и инструментомповышения доступности жилья за счет снижения размера первого взноса поипотечным кредитам. Ведь в этом случае на ипотечный рынок выходят граждане состабильными и достаточными для погашения кредита доходами, но не имеющиенеобходимых накоплений для внесения требуемого банками первоначального взносапри приобретении жилья (обычно — 30% стоимости квартиры). [13, — с.17].
Сегодня наблюдается тенденция кувеличению размера кредита по отношению к собственным средствам заёмщика. Всёговорит о том, что рынок будет расширяться. А значит, услуга страхованияипотечных кредитных рисков будет востребована со стороны банков. Однако поканет и намека на ее появление. Это обусловлено:
банки и страховщики никак немогут договориться между собой. У них разные представления о механизмахреализации страхования. [13, — с.17].
Пока банки не готовы выступать вкачестве страхователей и страховать свои финансовые риски, связанные свозможным невозвратом выданных ими ипотечных кредитов. Многие банкиры занятыобсуждением вопроса: что необходимо сделать, чтобы не самим страховать свойфинансовый риск, а переложить эту заботу на заемщиков? Но правовая легализациястрахования ответственности за не возврат полученного ипотечного кредитанеизбежно будет стимулировать активный поиск и искусственное созданиенекоторыми заемщиками страховых случаев по договору страхования ответственности.
появление ипотечного страхованиясдерживается наличием ряда проблем, решение которых зависит исключительно отусилий государства. [13, — с.17].
Прежде всего, речь идет о том,чтобы урегулировать вопросы обращения взыскания на предмет залога (например, наприобретенную с помощью ипотечного кредита квартиру или дом). Именно этоявляется главной составляющей финансового риска, связанного с ипотечнымкредитованием. Дело в том, что невозможно обратить взыскание на единственноепригодное для жизни жилое помещение, даже если оно приобретено с помощьюипотеки. В соответствии с Жилищным кодексом такая процедура возможна, если приэтом гражданину будет предоставлено альтернативное жилье из фонда временногопоселения. Но таких фондов нет.
Другая проблема — отсутствиедостоверной статистики дефолтов по ипотечным кредитам. Без нее страховщики ибанкиры не могут перейти к обсуждению конкретных страховых продуктов, потомучто невозможно точно определить страховые тарифы. Центральный банк мог быорганизовать получение от банков отчетов о выданных ипотечных кредитах исоздать единую централизованную базу данных. Но пока никакой работы в этом направлениине ведется. [13, — с.17].
Проблем не так уж много. И присодействии государства их можно решить. Логичнее сначала устранить всепрепятствия для функционирования системы ипотечного страхования. Это быповысило активность участников рынка.
Пока же многие из них кинициативе создания государственного ипотечного страхового агентства относятсянастороженно. Некоторые предполагают, что государство может монополизироватьрынок. Ипотечным страхованием все-таки должны заниматься частные страховыекомпании. Поэтому надо создать все условия для работы частных страховщиков, афункции государственного агентства строго ограничить в законодательном порядке.1.3 Классификация зарубежных моделей ипотечногокредитования
В мировой практике сложились двеосновные схемы жилищного финансирования: существующие два основных подхода корганизации системы ипотечного кредитования. Эти две базовые схемы различаютсяпо следующим признакам: (Приложение 3).
по степени участия кредитныхучреждений в процессе кредитования и инвестирования;
по участию или не участиюзаёмщика в образовании организационно — правовой формы кредитного института иего финансовых активов.
Мировой опыт формирования рынковипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшееэкономико-правовое образование. Их деятельность зависит от множестваэкономических, психологических и юридических факторов. Обращение кредитныхучреждений к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей деятельности,апробированные и эффективные финансовые инструменты, отличаются друг от друга,прежде всего, способом рефинансирования выдаваемых кредитов: [13. с 13].
американская модель ипотеки — так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которойипотечные кредиты, выданные банками, переуступаются специально созданнымипотечным агентствам. Те, в свою очередь, пакетируют единичные кредиты,выпускают под сформированные пакеты (пулы) ипотечные ценные бумаги, продают ихна фондовом рынке, опять покупают кредиты у банков и т.д. (развита, вчастности, в США); [13. с 13].
немецкая модель ипотеки — такназываемая одноуровневая модель ипотечного кредитования, при которой банк,выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты засчет выпуска ипотечных ценных бумаг (применяется в Германии). [13. с 13].
Как уже было сказано подипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая всебя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотеки),регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а такжеэлементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит [34, — c.131]. В результате массового применения механизмаипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечногокредита.
Рынок ипотечного кредита — рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями,предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных поднадёжное обеспечение [34, — c.131].
Рынок ипотечного кредитованияподразделяется на первичный и вторичный.
Первичный рынок — эторынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечныхагентств (специализированные коммерческие организации, исключительным предметомдеятельности которых является приобретение ипотечных кредитов у первичныхкредиторов (чаще всего — у специализированных ипотечных банков) за счетсредств, вырученных от эмиссии собственных ипотечных ценных бумаг) и другихинвесторов, перекупающих кредиты у банков. [13, — с.13]
Вторичный рынок — частьфондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных. Благодаряэтой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные имкредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства длявыдачи новых кредитов (рефинансирование).
Механизм рефинансирования приипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основноморганизационными подходами. Например, кредитор может уступить права поипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия). Этот механизмэффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются напокупке ипотечных кредитов, формировании кредитных «пулов» и ихпродаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования.
Другим вариантомрефинансирования может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг дляпривлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнениятребования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим такихценных бумаг регулируется специальным законодательством, а эмитирующие ихинструменты являются строго специализированными и находятся под жёсткимконтролем государства.1.3.1 Одноуровневая (европейская) модель ипотечногокредитования
Одноуровневая модель ипотечногокредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран (Дании,Германии, Франции) и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная)модель и модель ссудосберегательных учреждений. В 90 годах XX в. в странахВосточной Европы (Польше, Чехии, Словакии, Венгрии) были приняты законы,направленные на организацию одноуровневой системы ипотечного кредитования. [3,- с.69].
Суть одноуровневой системыипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельнорефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационноготипа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируетсяспециальным законодательством и отличается от регулирования выпуска облигаций. Деятельностьэмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачейипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степеньюриска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не можетни один другой эмитент, кроме упомянутых в законе. Деятельность ипотечныхбанков строго контролируется государством и органами банковского надзора. [3, — с.69].
Основной тип кредитногоинститута классической континентальной модели — ипотечный банк. Для ниххарактерно следующее: более 50% пассивных операций составляет эмиссия в видедолгосрочных облигаций, затем привлечённые средства в виде долгосрочных икраткосрочных займов и переходящих кредитов, в меньшей степени пассивысоставляют собственные средства.
Закладные листы выпускаются вразличных купюрах — 10, 20, 100, 200, 500, 1000 марок (иногда — 5000 марок0,сроком 10 — 25 лет (максимальный срок действия немецких ценных бумаг — 30 лет).Закладные листы могут быть на предъявителя (в основном мелкие купюры) и именные.Процентные выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствуют процентупо ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получениебанковской прибыли. Выпуская ценные бумаги, ипотечные банки продают их черездругие кредиты или финансовые учреждения, в основном коммерческие, по цене нижеих номинальной стоимости на несколько процентов. Закладные листы котируются нафондовых биржах.
Характерной чертой одноуровневойклассической (континентальной) модели является её закрытость — источниками длякредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) исредства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства насчетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).
В данной технологии происходитпередача кредитором минимума своих функций и задействовано немногопосреднических организаций. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банкисходя только из собственных интересов, а также финансовой и экономическойситуации. [3, — с.69].
Надёжность и стабильность банка,аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенноснизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операцийснижаются путём различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором. [3,- с.69].
Большие риски долгосрочныхопераций снимаются также различными ограничителями досрочных выплат, которыеобычно связаны со сроком амортизации процентных выплат. Большинство технологийтолько после выплаты всей суммы процентов за кредит позволяет осуществлятьдосрочную выплату основного ипотечного долга. Таким образом, кредитный институтстрахуется от недополучения прибыли от непосредственных убытков по операциям сданным клиентом. Обычно этот срок указывается в договоре исходя из применяемогоинструмента.
Для увеличения сроковкредитования применяются следующая инвестиционная новация: финансовые средстваипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяетсяпо разным технологическим схемам. По одной из них заёмщик берёт одновременнокак бы два кредита, который он гасит последовательно, — кредит сберегательногобанка погашается в течение первых 12 — 14 лет, и только затем кредит ипотечногобанка (финансовая схема так называемых связанных между собой кредитов).
Аналогичная инвестиционнаяобъединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовыеучреждения. Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частностисбербанки, стройсберкассы, ипотечные банки, страховые компании и другие,объединяются в инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единуютехнологию работы с клиентом, которая получает своего рода синдицированныйкредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредита) и всесопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторымогу осуществлять кредитование:. [3, — с.69].
в более гибкой форме и болеекачественно;
происходит значительноеуменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение срокакредитования;
облегчается чистоорганизационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечномукредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация. При этомблагодаря применению специальных общих технологий, в частности удвоенногоконтроля, общего (или комбинированного) страхования, увеличивается надёжностьтакого кредитования.
Основным условием развитияодноуровневых ипотечных операций является надёжность ипотечных банков какгарантов выпускаемых ими ипотечных ценных бумаг, что достигается ограничениемкруга операций банков, которым дано право выпускать закладные листы, строгимсоотношением размера эмиссии к объёму обеспечения и мероприятиями по оценкенедвижимости в долгосрочной перспективе. Одноуровневая европейская модельорганизации ипотечного рынка исторически доказала свою устойчивость к самымразным изменениям экономических условий. В то же время одноуровневая модельпредполагает достаточное количество собственных банковских финансовых ресурсови стабильную работу всей банковской системы, устойчивость процесса накопления исбережения населением, что исторически всегда было характерно длязападно-европейских стран. [3, — с.68].
Вариантом одноуровневой схемыявляется модель ссудосберегательных учреждений, особенно развитых в Германии. Вэтой модели заёмщик сам одновременно является учредителем ссудосберегательногоинститута. Ресурсные фонды для ипотечного кредитования формируются из взносовучастников, а при их недостатке кредитные институты подключают классическиетехнологии образования кредитных фондов. При этом участие заёмщика вформировании кредитных ресурсов служит дополнительной гарантией по кредиту. Кредитованиепри такой модели имеет гораздо меньшую зависимость от рынка капитала идействующих рыночных ставок, т.к ресурсы в большей степени формируются внутриссудосберегательного учреждения. Ставки по кредитам и депозитам обычнопониженные, фиксированные и действуют в течение длительного периода времени,выплаты также фиксированные и равномерные.
В контрактно-сберегательнойсистеме источником дешевых средств для ипотечных кредитов служат специализированныецелевые депозиты. Заключив соответствующий контракт со специализированнойипотечной кредитной организацией (строй сберкассой), клиент берет на себяобязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированнуюсумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существеннониже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительнополовину необходимых на покупку квартиры средств, клиент получает кредит навторую половину средств, также под более низкую ставку. [3, — с.70].
Средства, предоставляемыеклиентом, используются для выдачи кредитов его предшественникам, ужезакончившим период накопления. Сам же клиент, в свою очередь, получает кредитиз средств, которые вкладывают клиенты, пришедшие позже и находящиеся в этовремя на стадии накопления.
Очевидно, что вся эта процедурапроисходит в рамках очень строго регулируемых, контролируемых и частогарантируемых государством специализированных кредитных организаций (стройсберкасс). Эти организации не имеют права осуществлять никаких активныхопераций, кроме предоставления кредитов своим бывшим вкладчикам. Рискованностьтаких кредитов значительно ниже, чем обычных ипотечных, ибо они выдаются людям,не только формально подтвердившим свою кредитоспособность, но и на делепродемонстрировавшим, что они способны в течение длительного срока ежемесячноосуществлять фиксированные платежи, приблизительно равные ежемесячным платежампо кредиту. [3, — с.70].
Таким образом, основнымидостоинствами одноуровневой модели являются:
практически автономное замкнутоесуществование системы, характеризующейся достаточной степенью стабильности вдолгосрочном периоде;
простота финансового и правовогомеханизма;
лёгкая адаптация к любымкредитным и финансовым системам.
лёгкая интегрируемость внациональное законодательство;
дешевизна организации и контроля;
отсутствие необходимостистраховать кредитно-финансовые риски и прибегать к услугам рейтинговых агентств;
отсутствие затрат на выплатувознаграждений обслуживающим кредит банкам, а следовательно, относительнаядешевизна стоимости кредита по совокупности факторов.
В то же время присутствует ицелый ряд отрицательных факторов:
небольшие сроки кредитования;
обязательность длительногопериода накопления значительного объёма собственного капитала;
низкие проценты по накоплению;
очерёдность заёмщиков вполучении кредита;
сложность для кредитногоинститута сохранить низкие процентные ставки в условиях быстро меняющейсяэкономики.
Двухуровневая (американская) модельипотечного кредитования
Страны англо-американскойсистемы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования,которая возникла по двум причинам.
Во-первых, ввести единую системуипотечного кредитования путем принятия единого федерального законодательства непредставлялось возможным, так как это затрагивало бы исключительную компетенциюштатов в области законотворчества. [3, — с.71].
Во-вторых, необходимо былоэкономически стимулировать жилищное строительство после Великой депрессии, асделать это за счет частного капитала без мощной государственной поддержкитакже было невозможно.
Суть двухуровневой моделисостоит в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке,переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить сполученными ипотечными кредитами различным способом:
переуступить их вторичныминвесторам;
сформировать из единообразныхипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулыипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
выпустить и разместить ипотечныеценные бумаги.
Выбор двухуровневой моделиобъясняется не только государственными интересами, но и особенностями самойангло-американской системы права. Концепция собственности предполагает ее«расщепление». На одно и то же имущество возможно установлениенескольких титулов собственности, «разделение» содержания правасобственности между различными лицами. Объектом права собственности в странахангло-американской правовой системы может быть само право. Существенная роль встановлении национальной ипотечной системы США принадлежит государству. [3, — с.71].
Система вторичного ипотечногорынка основана на использовании для ипотечного кредитования средствинституциональных инвесторов — прежде всего пенсионных фондов и компаний пострахованию жизни. [3, — с.71].
Эта система предназначена дляаккумулирования в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств нарынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов икомпаний, занимающихся страхованием жизни. В эти организации средствавкладываются надолго и не могут быть досрочно изъяты в отличие от средств сдепозитов коммерческих банков.
Система вторичного рынканацелена на то, чтобы институциональные инвесторы, предоставляющие средства дляипотечного кредитования (в принципе высокорискованного), соглашались почти натакую же низкую доходность, как при инвестициях в практически безрисковыегосударственные облигации. Для этого в США созданы посреднические организации,так называемые ипотечные агентства (их три: Fannie Мае,Freddie Мае и Ginnie Мае),обязательства которых гарантированы государством. [3, — с.71].
Агентства продают свои долговыеобязательства инвесторам. Наличие госгарантий позволяет инвесторамрассматривать инвестиции в эти ценные бумаги как практически безрисковые исоглашаться на доходность, лишь немного превышающую доходность государственныхоблигаций.
Полученные от продажи своихдолговых обязательств деньги агентства направляют на выкуп у банков ипотечныхкредитов. В результате ставки по ипотечным кредитам оказываются ненамного вышеставок по государственным долговым обязательствам и значительно ниже рыночныхставок по кредитам того же уровня риска, что и ипотечные.
Система вторичного рынкаипотечного кредитования в США в силу особенностей системы права регулируется нетолько законами, но и обширнейшей судебной практикой, восполняющей пробелызаконодательства. Этого в условиях континентальной правовой системы достичьневозможно.
В основу организации ипотечнойсистемы США легли следующие принципы: [3, — с.71].
перераспределение ресурсов междурегионами, отраслями и секторами экономики посредством продаж долговых ценныхбумаг, обеспеченных неделимым пулом ипотек;
помощь кредиторам и строителямпри падении процентных ставок в будущем через выпуск обязательств по участию впокупках ипотек с фиксированной процентной ставкой или доходностью;
выравнивание потоков ипотечныхсредств.
В настоящее время в СШАсуществует большое количество ипотечных структур — как разного уровняагентства, так и частные участники рынка. Существуют компании,специализирующиеся на формировании пулов ипотек для последующей перепродажи FNMA, GNMA и другими аналогичнымиучастниками рынка, а также компании, занимающиеся проверкой юридической чистотыправового титула недвижимости. Государственные организации выдают гарантии поотдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению отдельнымикатегориями граждан льготных ипотечных кредитов. [3, — с.72].
Основными недостатками этойсхемы являются:
сложность структуры построения; невозможностьпрямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизнасодержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заёмщика; сильнаязависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации вцелом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнениюобязательств.
Положительными моментамидвухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширениеисточников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределениерисков между регионами и секторами экономики, что является существенным и дляРоссии. [3, — с.72].
Деление на две схемы рынкаипотечного кредитования достаточно условно, т.к. имеется тенденция к быстромуразмыванию границ только первичного рынка. Часть кредитных институтов,работающих только на первичном рынке, начинает постепенно вводить элементдвухуровневой схемы — выход на вторичный рынок с продажей своих кредитовинвесторам или посредникам. В то же время инвестиционный институт, работающийпо двухуровневой схеме, может основную часть кредитов оставлять у себя. Аостальную часть продавать на вторичном рынке для пополнения кредитных фондов. Дажетакие закрытые модели, как ссудосберегательные кассы, начинаюттрансформироваться в полуоткрытые институты с привлечением крупных кредитныхзаймов и выдачей кредитов не только пайщикам, но и всем желающим.
Глава II. Реализацияпроцесса ипотечного кредитования в Российской Федерации
Ещё несколько лет назад слово«ипотека» в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистови эрудитов. Поверхностными знаниями об организации ипотечного кредитованиявладели единицы, а профессиональными знаниями и опытом не владел никто.
Сегодня ситуация в этой сфереуже существенно изменилась. Понимание необходимости интеграции финансовогорынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство развития каждого из нихуже находит должное проявление в среде финансистов, банкиров, а через них — и упредставителей законодательной и исполнительной власти. Более того, миллионыпростых граждан сегодня уже вполне заинтересованно следят за развитием ипотеки,возлагая на неё определённые надежды в расширении своего бизнеса или в решениииндивидуальной жилищной проблемы.
Однако наряду с этими радужныминадеждами всё чаще приходится испытывать разочарование от первых попытокприживать на российской почве ростки ипотеки.
2.1 Анализ и оценка проблем, сдерживающих развитиеипотечного кредитования в РФ
Президент РФ Владимир Путин вовступительном слове отметил особую значимость реализации национальных проектовдля социального и экономического развития России. По его словам, важно, что кэтой работе все активнее подключаются регионы, дополняя нацпроекты собственнымипрограммами. [51,- с.5].
Особый упор Владимир Путинсделал на первые результаты реализации национального проекта: «Доступное икомфортное жилье — гражданам России», По мнению президента, нужно грамотнои быстро решать управленческие вопросы, бороться с административными барьерамина пути рыночного регулирования экономики.
На днях на совещании вРеспублике Коми с его участием зашла речь об усилении внимания к глубокойпереработке древесины, незаменимой и в многоквартирном домостроении, и виндивидуальном жилищном строительстве. Владимир Путин считает, что нацпроект подоступному жилью должен подстегнуть развитие индустрии строительных иотделочных материалов: «Мы столкнулись с тем, что, несмотря на наличиеденег, остро ощущается проблема нехватки стройматериалов». [51,- с.5].
С другой стороны, как отметилпрезидент, продвижение национального проекта доступного жилья сдерживаетотсутствие правовой базы, реализующей нормы Жилищного и Градостроительногокодексов. По мнению главы государства, необходимо также предусмотреть снижениезатрат в землеустроительных работах. Вообще, вопрос о выделении участковнередко становится тормозом для продвижения этого важного нацпроекта. [51,- с.5].
По его мнению, для скорейшегопродвижения аграрного нацпроекта в АПК потребуется решить ряд налоговыхвопросов, в том числе по распространению на сельских кооператоров единогосельскохозяйственного налога.
Особо Владимир Путин остановилсяна региональной составляющей нацпроектов. Он предложил губернаторскому корпусувыходить на правительство со своими предложениями, продуманными иподготовленными инициативами. Так, по нацпроекту «Доступное жилье» субъектамФедерации дано поручение обустроить строительные площадки с объектамикоммунальной инфраструктуры и выставить их на аукционы. [51,- с.5].
Президент подверг критикемалозначимые предложения по площадкам, рассчитанным на точечную застройку, ипоставил задачу повсеместно вести массовое строительство, целыми микрорайонами.
Чтобы помочь масштабномуосвоению новых строительных площадей, регионам предоставляется 1,7 миллиардарублей в форме субсидий на погашение процентов по кредитам, — заявил ВладимирПутин. — И еще 12,5 миллиарда — в форме госгарантий.
Глава государства сделал вывод,что ни федеральным, ни региональным властям пока не удается отработать додеталей задуманные механизмы. И, пожалуй, главная задача — обеспечитьудешевление кредитов и тем самым способствовать росту объемов вводимого жилья. Прирешении этой и других проблем, отметил президент, крайне важно обеспечитьпомощь субъектов Федерации муниципалитетам. [51,- с.5].
Таким образом в Россиисуществует ряд факторов, которые могут продолжительное время служить тормозом вразвитии ипотечного кредитования.
1. Необработанностьгосударственными финансовыми и экономическими органами функционирования системыипотечного жилищного кредитования.
Отсутствие единой базы данных обучастниках ипотечного рынка Сотрудничество с администрациями городов РФ выявилонедостаточное информационное обеспечение внедрения ипотечной системы. И здесьсо стороны города необходим: запрос необходимой информации, со стороны компании:оперативное обеспечение необходимыми данными, установление контактов выбранногогорода с другими городами, имеющими подобный опыт. При этом выбор городовопределять наличием схожих предпосылок внедрения ипотечного кредитования.
2. Относительная слабостьотечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением;отсутствие опыта долгосрочного кредитования.
3. Невысокий финансовыйпотенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний.
4. Отсутствие необходимого опытапо страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением населениюипотечного кредита.
5. Отсутствие у населенияустойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения.
Ипотекой могут воспользоваться10% российских семей. В регионах доход этих семей должен быть 300-350 долларовна человека, в Москве — 1000 долларов. Разница обусловлена ценами на жилье. [51,-с.5].
Совокупный платежеспособныйспрос на ипотеку составляет примерно 8 млрд. долларов в Москве и примерно 20млрд. долларов по всей России. Если перевести эти деньги в квадратный метр, то«ипотечные» покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всегостроящегося в России жилья.
Налицо колоссальный разрыв междутем, сколько может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть вреальности. Этот разрыв определяется обстоятельствами: от психологическойнеготовности граждан жить в долг до сугубо экономических — у нас мало строят, унас нет банков, умеющих работать с ипотекой и т.д. [51,- с.5].
6. Юридические (правовые) проблемы,охватывающие множество вопросов создания жилищно-инвестиционногозаконодательства, позволяющего слаженно работать всем секторам инвестиционногожилищного рынка.
Введение в действие двухключевых законов — «Закона об ипотеке» и «Закона о регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним», а также отработка на ихоснове через судебные органы процедур наложения взыскания на имуществонедобросовестных заемщиков и отчуждения этого имущества в пользу возмещенияобязательств перед кредиторами. Однако для широкомасштабного внедрения ипотеки,по мнению ряда специалистов, необходимо внести изменения в закон «О банкахи банковской деятельности», что даст возможность Центральному банку Россииупростить порядок выдачи банковских лицензий специально созданнымгосударственным ипотечным фондам и агентствам, позволив им тем самымосуществлять привлечение средств от населения для реализации ипотечнойпрограммы. [51, — с.5].
В целях повышениязаинтересованности коммерческих банков в ипотечном кредитовании следует внестисоответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ «О порядке формирования ииспользования резерва на возможные потери по ссудам», освободив тем самымбанки от резервных отчислений на возможные потери по ипотечным кредитам. Ипоскольку ипотека объединяет интересы органов власти, населения, банков ифинансовых институтов, строителей и производителей, а также интересы участниковрынка недвижимости (риэлторов, оценщиков, страховщиков), то государство,обеспечивая правовую основу и прозрачность функционирования ипотечногомеханизма, будет способствовать постепенной трансформации ипотеки всамофининсируемую систему. [19, — c.37].
Нерешённость этой проблемы сразуже отодвигает на неопределенный срок дальнейшее развитие ипотечногокредитования в России.
7. Высокая стоимость ссуд (кредитов)при низкой платежеспособности населения.
Ипотека в России развиваетсямедленно, считается что из-за ставок по ипотечному кредиту (ставки 12-15% ввалюте и 15% в рублях), они слишком велики. Но не только поэтому, в странеслишком мало людей, которые могут себе позволить ипотеку; срок выдачи кредита15-20 лет, требования по первоначальному взносу 20-25% от стоимостиприобретаемого жилья [19, — c.37].
Дефицит жилья тормозит развитиеипотечного кредитования. Иногда на поиск жилья уходит два месяца. Да и домастарые — в основном «хрущевки». Купить же с помощью ипотечногокредита жилье в новостройке практически невозможно, т.к домов строится мало.
8. Проблема привлечениядолгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему.
9. Наряду с этими факторамисуществуют и другие, являющейся тормозом в развитии ипотеки в России. В первуюочередь это существенный спад производства и, как следствие, неопределенностьперспектив развития многих предприятий. Это в свою очередь ставит под вопросоценку стоимости имущества, которое может потенциально выступать объектомзалога, а также вопрос о стабильности доходов занятых на этих предприятияхработников как возможных заемщиков в рамках ипотеки. [19, — c.37].
10. Также не способствуетразвитию ипотеки и очень низкая культура предпринимательской деятельности,порождающая в совокупности с высокой криминализацией бизнеса недоверие всех ковсему.
11. Другой фактор — неустойчивость цен на различные по назначению объекты (земля, жилье, магазины,офисы, склады и т.п.) и. Как следствие, с кризисом ликвидности отдельныхкатегорий недвижимости. Учитывая то, что процесс переоценки ценностей на рынкенедвижимости всерьез еще только начался, нетрудно предсказать, что он также взначительной мере окажет негативное влияние на развитие ипотечного кредитованияв силу высоких рисков для кредиторов.
Совокупность этих факторов ещедолгое время будет создавать общий фон, на котором ипотеку предстоит в любомварианте развиваться в России, так как все указанные выше факторы малоподдаются воздействию каких-либо директив или благих пожеланий. [19, — c.39].
Высокая цена кредитных ресурсов(ставки по кредиту 12 — 15%) для конечного потребителя очень сильно сужаетсферу и сроки возможного использования таких кредитов гражданами и дажепредпринимательскими структурами. Эти показатели не следует трактовать какоснову для вывода о нецелесообразности развития американской модели ипотеки вРоссии. Роль этого прогноза — своевременно развеять иллюзии о том, что за счёттакой организации ипотеки общество сможет решить накопившиеся проблемы,например, в жилищной и аграрной сферах. Даже будучи внедрена в Россииамериканская модель ипотеки в течение довольно продолжительного времени будеториентирована на обслуживание потребностей в кредите предпринимательскихструктур. И в силу высоких ставок ссудного процента она будет оперировать восновном с краткосрочными и среднесрочными кредитами.
Как уже было сказано, в Россииприменяются две модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая. Рассмотримприменение каждой из них более подробно.2.2 Особенности применения систем ипотечногокредитования регионов РФ
Применение двухуровневоймодели ипотечного жилищного кредитования.
В России двухуровневая модель ипотечного кредитования развиваетсядовольно динамично. Судить о перспективном развитии данной модели позволяюттакие факторы, как наличие финансовых ресурсов, потенциальных и реальныхзаёмщиков и количество кредитов, выданных банками. [3, — с.68-72].
Одной из успешно действующихсегодня в России программ ипотечного жилищного кредитования является программаДельта Кредит, реализуемая на денежные средства Инвестиционного фонда «США- Россия». Кредиты по линии Дельта Кредит выдаются на срок до 10 лет пофиксированной процентной ставке 13-15% годовых.
Получить ипотечный кредит можетлюбой желающий, вне зависимости от его прописки и наличия у него российскогогражданства. Минимальный размер кредита — 5000 долларов США, максимальный — 200000 долларов США. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% стоимостибудущей квартиры. [3, — с.68-72].
Американская процедурадостаточно проста, на принятие решения уходит две недели. Дельта Кредит — российский проводник программы — работает через 16 российских банков, которыевыдают деньги. Среди них банк АБН АМРО, ИНГ Банк (Евразия), Международныйпромышленный банк, Инвест-Сбербанк, АКБ «Российский капитал», «ПервыйОВК», РОСТ Банк, Пробизнесбанк, Фора-Банк, Дельта Банк, Экспобанк. Процедураединая, решение принимается в Дельте. Фактически она оптовик, а российскиебанки — розница. Дельта Кредит выдал за два года примерно 700 кредитов. Практикапоказывает, что возвратность по ипотечным кредитам — почти 100%, поэтомуроссийские банки не прочь расширить возможности своего бизнеса.
Особенностью американскойпрограммы в России является тот факт, что в ипотечном кредитовании одновременноучаствуют российский банк и Дельта Кредит ипотечный банк.
Это можно объяснить следующимобразом:
Для предоставления ипотечныхкредитов на длительный срок (5-10 лет) российским банкам, работающим попрограмме, необходимы долгосрочные ресурсы (пассивы), сопоставимые по срокам сосроками выдаваемых ипотечных кредитов. Средства для долгосрочногофинансирования предоставляет им Дельта Кредит ипотечный банк;
Дельта Кредит ипотечный банкпредоставляет банкам-партнерам заёмные средства со сроком возврата 10 лет и сфиксированной процентной ставкой, что дает возможность банкам, в свою очередь,выдавать физическим лицам ипотечные кредиты с условием неизменности процентнойставки, установленной при оформлении кредита. Следовательно, банк не имеетвозможности повышать процентную ставку для заемщика на протяжении всего срокакредитования, независимо от условии, складывающихся на финансовых рынкахдолгосрочных ресурсов.
Таким образом, Инвестиционныйфонд «США — Россия» действует в следующих направлениях.
Фонд предоставляет банкамдолгосрочное финансирование на цели выдачи ипотечных кредитов;
Фонд, основываясь намеждународных стандартах ипотечного кредитования, стремится создать единыйрынок ипотечного кредитования и для достижения этой цели разрабатывает ивнедряет в банках стандартные технологии оценки платежёспособности икредитоспособности заемщиков, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов;
Фонд работает со всемиучастниками ипотечного рынка (банками, страховыми и оценочными компаниями,застройщиками, риэлторами), разъясняя стандарты и процедуры ипотечногокредитования для эффективного обслуживания клиентов, желающих приобрести жильес использованием ипотечного кредита;
Фонд ведет активную деятельностьпо популяризации ипотечного кредитования среди населения России.
Банковская практика показывает,что ипотечное кредитование нельзя назвать высокодоходным, а без поддержкиспециальных структур (государственных ипотечных агентств) повышается уровеньриска.
Возникает вопрос — почемуамериканский инвестиционный фонд активно действует на российском рынкеипотечных услуг? Ведь цель инвестиционного фонда — прибыль. А уровеньдоходности по ипотечным кредитам не так уж велик по сравнению с альтернативнымимировыми объектами вложения средств.
И здесь, как представляется,есть доля политики. Имеются в виду политико-ориентированные инвесторы, то естьте, которые от своих инвестиций хотят получить не столько финансовые, сколькополитические дивиденды.
В первую очередь к такиминвесторам относятся международные финансовые организации, такие как МБРР иЕБРР, а также инвестиционные структуры, созданные правительствами ряда стран сцелью продвижения рыночных реформ в России.
Хотелось бы отметить, что уход срынка фонда «США — Россия» гипотетически может подорвать рынокипотечного кредитования в России. Роль фонда будет увеличиваться по мерерасширения кредитования физических лиц в РФ.
Для экономической безопасностистраны более целесообразно развивать банковскую ипотеку, базирующуюся восновном (более чем на 70%) на отечественных ресурсах: это собственные средствакоммерческих банков и финансовые ресурсы отечественных институциональныхинвесторов (пенсионные фонды, страховые компании).
Существует также ряд ипотечныхпрограмм федерального и московского правительства, призванных развиватьипотечное кредитование. В целом по стране были созданы как минимум триипотечных агентства, которые должны быть посредниками между банками и инвесторами:Московское ипотечное агентство, Федеральное ипотечное агентство и Российскаяипотечная ассоциация. Эти организации уже выкупили у банков несколько кредитов.Причем кредиты были на вполне приемлемых условиях. Ставки от 10% до 18%, срокдо 10 лет.
Существенной проблемой являетсято, что в качестве финансовых ресурсов для этих схем были использованыбюджетные деньги. И московское, и федеральное ипотечные агентства производиливыкуп ипотечных кредитов исключительно на средства московского и федеральногобюджетов. Это означает, что дешёвые ипотечные кредиты нескольким отнюдьнебедным гражданам были профинансированы за счёт всех налогоплательщиков,которые в основной своей массе гораздо менее состоятельные.
В целом, проблема финансовыхресурсов тесно переплетается с развитием ипотеки в России. Однако решать этупроблему бюджетными средствами недопустимо.
Применение одноуровневоймодели ипотечного жилищного кредитования
За счет собственных средстввыдают ипотечные кредиты всего лишь два банка — Сбербанк и Собинбанк. УСбербанка самая низкая процентная ставка, зато слишком сложная процедураполучения денег. В Собинбанке смущает наличие тарифа за рассмотрение заявок. [3,- с.68-72].
Оригинальным образом формируютнемецкую систему ипотеки организации — застройщики, обходясь без кредитныхорганизаций. Функции кредитных организаций выполняют застройщики.
В течение периода накопления всевзносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретногоздания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиентполучает в свое распоряжение (иногда даже в собственность) квартиру. При этомон уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получаетот застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиентвыплачивает застройщику в течение оговоренного периода.
Таким образом, возникаетпсевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиентв течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимостиквартиры, затем получает квартиру, затем выплачивает равными долями стоимостьвторой половины квартиры.
Внутренне же схема совершенноиная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления,используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заёмщикам, а на финансированиестроительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачикредита, это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, асобственные средства застройщика.
Соответственно, нашейпсевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционнойконтрактно-сберегательной системе. В первую очередь это риск того, чтособственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит назавершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периоданакопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта.
Раскрывая сущность ипотеки вРоссии, следует упомянуть те основные проблемы, с которыми сталкиваютсяотечественные банки при кредитовании физических лиц: проблеманеплатёжеспособности потенциальных клиентов. Принимая решение о выдаче ссуды,банк руководствуется критериями платёжеспособности, кредитоспособности идобропорядочности будущего заёмщика.
Прежде чем получить кредит,клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается еговозможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Важную роль играет зарплатапотенциального заёмщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья,состав семьи, имеющийся бизнес.
После собеседования службабезопасности банка проверяет документы и сведения, представленные заёмщиком, илишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.
Данную проблему банк решаетпутем страхования. По каждому кредиту необходимо страхование жизни заёмщика,страхование квартиры от рисков утраты, и права собственности на квартиру.
Существует и правовая проблема: невозможностьиспользования жилья в качестве залога. Обеспечением ипотечного кредита должнабыть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банкдолжен иметь возможность выселить оттуда заёмщика, а квартиру продать. Считается,что возможность выселить заёмщика гарантирована Законом РФ «Об ипотеке»,который действует с июля 1998 г. В этом законе сказано, что заёмщика и членовего семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договораоб ипотеке, до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободитьзаложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания».
Однако это положение не работает.Вынудить заёмщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачикредита не представляет особенных проблем, но как получить такое обязательствоот вновь вселяемых людей? А если заёмщик на суде скажет, что его действительновынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этомслучае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более есливспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только сведома органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда недадут.
Эту проблему предполагаютобходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселениянеплатёжеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствоватьжилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет соответствовать,то граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себянеплатёжеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.
Грамотная налоговая системаможет стимулировать развитие различных отраслей экономики. Законодательство РФ определяетряд льгот, которые должны способствовать развитию ипотечного кредитования.
В соответствии с новым Налоговымкодексом налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода: суммы,фактически израсходованные на новое строительство либо приобретение натерритории РФ жилого дома или квартиры; суммы, направленные на погашениепроцентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ.
Однако общий размер данноговычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных напогашение процентов по ипотечным кредитам.
Еще одно преимущество жилищногоипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждениемпроисхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры. Такоеподтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии свступившим в силу положением нового Налогового кодекса о налоговом контроле зарасходами граждан.
Таким образом, с точки зренияналогообложения более выгодно приобретать жилье в кредит, чем единовременновыплачивать всю стоимость квартиры наличными. Дело в том, что льгота поподоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему действует втечение всего срока кредитования, который может достигать 10 лет. В своюочередь, налоговая льгота при покупке недвижимости без использования кредитаограничена 5000 минимальными размерами оплаты труда, учитываемыми в течениетолько трех лет.
Существенным плюсом является тообстоятельство, что для получения ипотечного кредита нет необходимостипредоставлять какой-либо дополнительный залог помимо покупаемого жилья.
Применение бюджетной моделиипотечного жилищного кредитования
В настоящее время разработаныразличные модели системы ипотечного кредитования, опирающиеся на рыночныемеханизмы финансирования. При рассмотрении применения ипотечного кредитования врегионах России можно сделать вывод о том, что бюджетная модель ипотечногокредитования является обоснованным и необходимым шагом на начальном этапестановления системы ипотечного жилищного кредитования. [3, — с.68-72].
Модели системы ипотечногожилищного кредитования должны иметь социальную направленность, в связи, с чемосновными целями должны являться: улучшение жилищных условий граждан,увеличение объёмов жилищного строительства в муниципальных образованиях,развитие рынка ипотечных кредитов, доступных для граждан-заёмщиков.
Деятельность субъектов рынкаипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заёмщиков ибанков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системыипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитетапрактически не осуществима.
Для повышения заинтересованностирегиональных и местных властей представляет интерес бюджетная модель системыипотечного кредитования, в основе которой лежит финансирование строительства исоздание вторичного рынка закладных за счёт привлечения средств внебюджетныхфондов, под гарантии федеральных и региональных властей. При этом основаниирасчёт должен быть сделан на привлечение средств населения.
Финансирование строительстважилья должно осуществляться в виде субвенций, при этом размер субвенций настроительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.
Особенностью этой моделиявляется то, что местные власти сами определяют размер кредита, проценты и срокпогашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствиис принимаемыми программами ипотечного кредитования. [3, — с.68-72].
Возврат денежных средств поипотечным кредитам должен оставаться в бюджете муниципалитета, что будетявляться одним из основных источников дохода местных бюджетов.
Для оплаты первоначальноговзноса при ипотечном кредитовании могут быть использованы денежные сбережениязаёмщика или средства, полученные от продажи уже имеющегося у него в собственностижилья.
Государственная поддержкаграждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечныхкредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована черезсистему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса приполучении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размеракредита.
Такая система софинансирования — приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долюсобственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30 — 50%, надолю государственной субсидии в среднем — 20 — 30% и на ипотечный кредит — 40 — 50% повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулироватьплатёжеспособный спрос на жильё.
Ипотечное кредитование наЮжном Урале
23 октября на заседанииПравительства РФ в Москве обсуждались проблемы и перспективы ипотечногожилищного кредитования в России. Во многих регионах страны такие программы ужедействуют. На Южном Урале ипотека появилась полгода назад. Уже подведены первыеитоги ее работы. Займов выдано на сумму более 10 миллионов рублей, и 60 семей вразных городах области переехали в новые квартиры. [55.]
Сегодня ипотека успешно работаетв шести городах Южного Урала. В Челябинске, Магнитогорске, Южноуральске,Кыштыме, Снежинске и Озёрске. Как отмечают в агентстве по ипотечномукредитованию, интерес населения к ипотеке растёт с каждым месяцем. Яркий пример:на одном из сайтов в Интернете размещена анкета для тех, кто хотел бы улучшитьжилищные условия с помощью кредита. В день приходит 8-10 анкет. Чтобы статьобладателем новой квартиры миллионером сегодня быть вовсе не обязательно.
Александр Иванов, директор Южно- Уральского АИЖК, говорит: «Среднестатистическая семья — 3 человека, сдоходом 8-15 тысяч. Таким мы даём кредит»
Главное условие получениякредита: наличие у потенциального новосёла 30% от всей суммы. Или квартира всобственности, которую он хочет поменять на более просторную. Другие требованиятаковы: 15% годовых на срок до 20 лет. Совокупный доход семьи от 8 тысяч иготовность выплачивать до 35% от этого дохода ежемесячно. При выдаче кредитаучитываются только официально подтвержденные доходы. [55.]
Если вы подходите под всеусловия, оформить документы можно за 1 месяц. Для тех, кто сразу предоставить30% стоимости жилья не в состоянии, в областной администрации разрабатываютновые программы по накопительной схеме. Как говорят в Челябинском управлении построительству, перспективы у ипотечного кредитования в области есть. Кромешести городов, в которых программа уже работает, на очереди ещё четыре.
Для решения жилищной проблемыруководством института внедрена и успешно реализуется программа улучшенияжилищных условий работников при финансовой поддержке института, включающая всебя:
предоставление беспроцентныхцелевых займов на приобретение или строительство жилых помещений;
участие работников института вдолевом строительстве жилых помещений, строящихся институтом и другимисторонними организациями; институт осуществляет доплату в размере 15% стоимости1 м2 работнику за участие в долевом строительстве;
строительство общежитийквартирного типа для иногородних молодых специалистов.
С октября 1999г. институт началпредоставлять работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займы наприобретение жилых помещений. Займы являются беспроцентными, сроком до 10 лет,и предоставляются из прибыли института при условии приобретения жилогопомещения, размер жилой площади которого позволяет снять работника института ичленов его семьи с учёта нуждающихся в улучшении жилищных условий по местуработы. Всего начиная с октября 1999г. предоставлено более 500 займов на общуюсумму более 32 млн. рублей. [28. c.68-69].
Подведя итог вышесказанному,выделим основные факторы и проблемы развития ипотечного кредитования, решениекоторых приведёт к более быстрому внедрению ипотечного кредитования в России, икак следствие этого решить проблему обеспеченности жильём граждан РФ,нуждающихся в улучшении жилищных условий:
Правовые: законодательствоограничивает ликвидность залога, и у кредитора нет уверенности, что его права вслучае дефолта заёмщика не будут нарушены.
Инфраструктурные: фондвременного проживания (для отселения неплатежеспособных заёмщиков) отсутствует,механизм его создания только разрабатывается; рынок жилья не развит,предложение квартир (особенно на рынке новостроек) ограничено.
Психологические: многие неготовы брать долгосрочный кредит, рассматривая ипотеку как кабалу.
Организационные: консервативнаясистема оценки платёжеспособности потенциальных заёмщиков, в частности прикредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию,учитывают только официальный заработок; высокие накладные расходы — около 10%от суммы кредита (нотариальное удостоверение договора залога, страхование услугриэлторов и оценщиков); отсутствие развитой филиальной сети; отсутствиерекламной стратегии.
Также это — высокие кредитные ипроцентные риски, отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов,недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накопленийнаселения. Кроме того, экономическая нестабильность предприятий-работодателей,неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынка жилья и колебания цен на нем.
Преимущества покупки квартиры спомощью кредита:
Возможность не копить годамиопределенную сумму на покупку квартиры, а решать жилищный вопрос уже сегодня.
Возможность владеть собственнойквартирой. Квартира оформляется в собственность заемщика сразу послегосударственной регистрации договора купли-продажи и ипотеки или договоракупли-продажи.
Возможность жить и быть зарегистрированнымв собственной квартире. Заемщик может зарегистрироваться (прописаться) изарегистрировать членов своей семьи в квартире, приобретенной по ипотечномукредиту.
Рассрочка платежа наопределенный срок. В зависимости от программы кредитования на срок от 5 до 15лет.
Возможность подтвердить передналоговыми органами источник средств при покупке квартиры.
получение кредита на длительныйсрок, за который размер ежемесячных платежей не изменяется в случае повышениястоимости квартиры;
возможность оплачиватьсобственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время какпроценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичнуюквартиру;
выгодное вложение средств (ценына недвижимость стабильно растут на 20-40% в год);
получение налоговой льготы навесь срок ипотеки предоставляется с суммы в пределах 1000000 рублей (налоговыйвычет), а также с суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.2.3 Перспективы развития ипотечного кредитования вРФ
В настоящее время в России нетофициального разделения граждан по типам заёмщиков и развитие системыипотечного жилищного кредитования в РФ требует схем, повышающих доступностьипотечного кредита для семей с невысокими доходами. (Приложение 2) Для Россиинеобходима система ипотечного кредитования с комбинацией различных методов ифинансовых инструментов, различных схем накопления, дающая возможностьсубсидирования кредитов. Участие региональных и муниципальных администрацийделает эти схемы более дешёвыми и доступными для населения и повышает ихнадёжность.
Наименее чувствительны к рискамсоциально-значимые региональные (муниципальные) программы строительства сиспользованием механизма ипотечного жилищного кредитования, которые непреследуют коммерческих целей.
Создание на местном уровнерегиональных и местных фондов развития жилищного строительства с объединениемнескольких источников финансирования (различных бюджетов и внебюджетныхисточников), возможность иметь крупные финансовые средства под гарантии администрации(эмиссия ценных бумаг и различных кредитов), огромная заинтересованностьместных властей в решении жилищных задач — всё это на сегодня является одним изосновных вариантов решения жилищной проблемы в России для семей со средними инизкими доходами.
Для развития системы ипотечногокредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапеусловия кредитования исходили из платёжеспособного спроса населения, еслиисточником финансирования ипотечного кредита станут дополнительные доходыбюджета, возникающие в результате подъёма жилищного строительства. Тогдастановление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономическойнестабильности.
Развитие ипотечного кредитованиядолжно ориентироваться на те категории населения, которые нуждаются в небольшомипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитамимаксимальное число заёмщиков.
Семьи, у которых нет достаточныхсобственных сбережений в денежной форме, производят оплату части нового жильястарым жильём. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты (особыйвид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право ихсобственника на: приобретение собственником квартиры (квартир) при условииприобретения пакета жилищных сертификатов; получение от эмитента по первомутребованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата), могутиспользовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственнымсредствам и ипотечному кредиту.
Условия ипотечного кредитованиядолжны соответствовать доходам основной части населения, номинированных врублях, выдающихся на срок 15 — 30 лет, иметь низкую процентную ставку (7 — 10%)по мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуацииусловия кредита постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.
Практический опыт показывает,что даже при доле ипотечного кредитования в покупке жилья 10 — 20% значительноувеличивается спрос на жильё. Это приводит к мультипликации налогов.
Так как, ипотечное кредитованиесоздаёт дополнительный доход бюджетам, последние могут служить одним изисточников финансирования жилья регионов и муниципалитетов. Далее системастановится самодостаточной и может расширяться за счёт других источниковфинансирования, в т. ч. заёмных средств финансовых институтов.
Итак, для дальнейшего развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования предлагается:
создание общенациональнойсистемы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местныхорганов власти;
стандартизация процедур выдачи иобслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платёжеспособности заёмщиков, атакже финансовых инструментов для привлечения средств;
реализация бюджетной политики,направленной на стимулирование системы ипотечного жилищного кредитования путёмвыделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищногостроительства;
создание механизмов воздействиясистем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработкасовместных программ;
разработка национальнойпрограммы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;
поощрение организаций ипредприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы онивкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами; применениена начальном этапе не рыночных рычагов воздействия;
определиться с вопросомсобственности на землю, земельным рынком, Земельным кодексом и судебнойпрактикой его применения. Главный риск в том, что земля передаётся всобственность. Если бы была достигнута договорённость о собственности земли поджилищное строительство, в России в эту сферу пошёл бы иностранный капитал,снизилась бы стоимость кредитов, а следовательно и жилья;
принять закон о бюро кредитныхисторий, одновременно обеспечив возможность кредитных организаций по взысканиюс имущества граждан долгов по ипотечным кредитам, Следует также отказаться отподтверждения средств, направленных на первоначальный взнос, в декларации одоходах. Необходимы и поправки в закон о банкротстве кредитной организации сцелью исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы при банкротстве банка,а также о снижении ставки налога для инвесторов в государственные ценные бумагис 24% до 15%;
внести изменения в налоговыйиндекс с целью увеличения налоговых вычетов при ипотечном кредитовании. Следовалобы снизить налогообложение рынка ипотечных ценных бумаг. Установить специальныйналоговый режим для эмитентов, снизить ставку налогообложения доходовинвесторов по ипотечным ценным бумагам до уровня государственных ценных бумаг,снизить налог на операции с ипотечными ценными бумагами и сделать его независящим от номинальной суммы их выпуска;
упорядочить и снизить накладныерасходы заёмщиков и обязательное страхование (тройное) на свою жизнь, на правособственности на квартиру и на приобретение недвижимости — всего получается1,5% от ежегодного остатка кредита;
законодательно разрешить ипрописать порядок использования различных ипотечных схем: стройсберкассы,кооперативы, ПИФы и другие формы, способствующие развитию рынка жилья иускорению строительства. В противном случае роста дефицита жилья и егостоимость будут нарастать.
Основные способы привлечениясредств населения в жилищную сферу: [13, — c.33].
1. Долевое строительство ипродажа жилья в рассрочку.
2. Система жилищныхсберегательных программ:
2.1 Гражданин заключает с банкомдоговор, в соответствии с которым он берет на себя обязательства заопределенный срок (свыше 1 года) накопить определенную сумму денег, котораяявится первоначальным взносом при получении ипотечного кредита.
2.2 Банк берет на себяобязательства предоставить клиенту ипотечный кредит на приобретение жилья вслучае выполнения им условий накопления и соответствия требованиям банка привыдаче ипотечных кредитов.
3. Система стройсбережений илиссудо-сберегательных касс.
4. Региональные программы сиспользованием ресурсов региональных и местных бюджетов.
Существуют следующие видыгосударственной поддержки: льготные ипотечные жилищные займы; бюджетныесубсидии на погашение части задолженности по ипотечным займам и кредитам вслучае рождения ребенка в молодой семье; льготные субсидии для увеличения частижилищно-строительных сбережений; бюджетные субсидии для оплаты части стоимостижилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа или кредита; бюджетныесубсидии для оплаты части процентных ставок по кредитам изаймам, полученным длястроительства и приобретения жилья.
2.3.1 Перспективы развития ипотечного кредитованияв городах Челябинск и Миасс
Перспективы развития ипотечногокредитования в Челябинске.
Основные характеристики рынкажилья в 2004-2010 гг. (Приложение 5).
Интересно развивается системаипотечного кредитования на Южном Урале. Правительством Челябинской областиделается немало, для того чтобы изменить ситуацию в регионе. [51, — c.5].
Из четырех масштабных ичрезвычайно полезных национальных проектов проект «Доступное и комфортноежилье — гражданам России», пожалуй, и самый востребованный, и самыйсложный в реализации.
Свыше 60 процентов россиянсчитают для себя проблему жилья наиболее актуальной и болезненной.
Из-за резкого снижения объемоввводимого жилья с начала 90-х годов страна «недобрала» более 600миллионов квадратных метров. Фонд ветхого жилья только за последние десять летувеличился в 2,5 раза и составляет 93,1 миллиона квадратных метров. [51, — c.5].
Падали в объемах строительстважилья быстро, поднимаемся тяжело!
В Челябинской области потериогромные. Из-за трехкратного снижения годового объема строительства жилья онисоставили 15 миллионов квадратных метров. Потребность же в жилье, очереди нанего резко возросли.
Поэтому национальный проект подоступному жилью и в стране, и в нашей области воспринят как долгожданный,чрезвычайно знаковый поворот в социальной политике. И сейчас надо подумать отом, как поднять его организационно-финансовый статус. В условиях сложившейсяситуации федеральная целевая программа «Жилище» не может бытьосновным механизмом реализации проекта. Программа решает отдельные полезныезадачи, но не их комплекс.
Правительство Челябинскойобласти особое внимание на проблему доступного жилья обратило по итогамрассмотрения вопроса на президиуме Госсовета. Принята областная программаразвития жилищного строительства. В 2005 году введен миллион квадратных метровжилья, что на 24,2 процента больше предыдущего года.15 тысяч 400 семей въехалив новые квартиры, и каждое десятое новоселье состоялось благодаря ипотеке. Всегоже в прошлом году улучшили жилищные условия более 48 тысяч семей. [51, — c.5].
В текущем году на реализациюпроекта направляем 3 миллиарда 200 миллионов рублей из областного имуниципальных бюджетов, в том числе 850 миллионов дополнительно к бюджетнымназначениям. Это приносит результаты. В первом квартале текущего года сданожилья на 51 процент больше, чем за первый квартал прошлого года.
Приступили к инженернойподготовке участков площадью миллион 300 тысяч квадратных метров. Работыведутся на условиях прямого софинансирования областного и муниципальныхбюджетов, а также подрядных организаций.
Все эти меры позволят в этомгоду увеличить ввод жилья на 15 процентов. К 2010 году ежегодный ввод жильябудет доведен до 1,8 миллиона квадратных метров. Это больше пикового результатадореформенных лет. За пять лет планируем ликвидировать на треть ветхий жилищныйфонд. [51, — c.5].
Около 700 миллионов рублейнаправим в текущем году на реконструкцию и модернизацию ЖКХ, более миллиардарублей, на условиях софинансирования с Газпромом, — на газификацию. Этообеспечивает газификацию более 50 тысяч квартир и домов. [51, — c.5].
Выдадим более 6 тысяч ипотечныхкредитов. Уставный капитал областного ипотечного агентства увеличен в 10 раз исоставляет более миллиарда рублей. Приняли меры по бюджетному субсидированиюипотечных схем для работников бюджетной сферы и молодых семей (2200 семей).
Средства ипотечного агентстванаправляем не только на займы, но и на инвестирование строительства жилья. Вэтом году построим, таким образом, и реализуем по доступной цене свыше 100тысяч квадратных метров. Мы видим в этом один из механизмов роста предложенийна рынке жилья и соответствующей стабилизации иен.
Другой механизм решения задачи — строительство корпоративного жилья. По инициативе правительства области в этодело включаются многие предприятия и бизнес. Они предусматривают субсидии,льготные кредиты своим трудящимся. Такие обязательства включаются в социальныйпакет коллективного договора. Трехсторонние комиссии организовывают иконтролируют эту работу. [51, — c.5].
В то же время выявился рядпроблем, которые надо, не откладывая на завтра, решать. Они носят системныйхарактер.
Первое. Необходимо ускоритьпринятие федерального закона о накопительных ссудо-сберегательных кассах инакопительных жилищно-строительных кооперативах. Это позволит связать «лишние»деньги, снизить инфляцию, расширить предложение на рынке жилья. Год назад напрезидиуме Госсовета этот вопрос рассматривался. [51, — c.5].
Второе. В прошлом году по Россиитемпы прироста объемов жилья сократились вдвое. В значительной степени этостало следствием неоправданного ужесточения требований к застройщикам.
Все риски в основном теперьвозлагаются на них. Им вменяется обязанность огромных процентных выплат прирасторжении долевых сделок. Они не имеют права собирать долевые паи дооформления регистрирующих, проектных и прочих документов на строительство. Аэто требует значительных средств и времени. [51, — c.5].
Надо ускорить принятие поправокв 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов», которые бы сняли с застройщиков чрезмерныеобременения.
Третье. Надо увеличить срокигосударственных гарантий кредитов на обеспечение участков коммунальнойинфраструктурой с трех до пяти лет. Застройщики и банки считают, что срококупаемости взятых кредитов составляет именно такой период, и не хотятрисковать.
Для снижения стоимости жильянеобходимо разработать механизм возврата дольщику той части средств, котораяпривлекалась застройщиком для возведения социальной и коммунальнойинфраструктуры. Дольщик оплачивает эти затраты, а право владения на часть этойинфраструктуры не получает.
Четвертое. Много сегодня и у насв области, и по стране в целом нарушений закона при выделении земельныхучастков под жилищное строительство. Поэтому будет правильным, если порядок ипроцедура выделения муниципалитетами земли будет определяться субъектами РФ. [51,- c.5].
У себя в области всотрудничестве с прокуратурой, антимонопольной службой, с представителямипрофессиональных и общественных организаций мы начали работу по пресечениюземельных нарушений.
Пятое. В России 93,1 миллионаквадратных метров ветхого жилья, в котором проживает более 5 миллионов человек.40процентов многоквартирного жилищного фонда требует капитального ремонта. Регионы,муниципалитеты, жилищно-эксплуатапионные конторы, граждане с этой сверхсложнойзадачей одни не справятся.
Нужна государственная программапоэтапной ликвидации ветхого жилья. Именно так поступали с этой проблемой вГермании, Казахстане и других государствах.
Буквально несколько слов остроительной базе. В Челябинской области — развитая стройиндустрия и промышленностьстройматериалов. Они «закрывают» полностью удвоение объемовстроительства жилья в регионе и поставляют строительные материалы за пределыобласти. [51, — c.5].
По стране эта проблемадостаточно острая. Многих производителей строительных изделий и материалов этоустраивает — продукция идет влет, да и за ценой покупатели не особо стоят.
Необходима система мер нафедеральном и региональном уровнях по развитию стройиндустрии и промышленностистроительных материалов. У себя в области мы завершаем разработку целевойпрограммы. [51, — c.5].
И последнее. Пошел второйквартал 2006 года. Мы надеемся, что Правительство РФ неотложно примет решениепо нормативно-правовым документам. У нас пока нет многих из них. В том числе — положенияо конкурсном отборе субъектов Федерации для участия в подпрограммах ФЦП,положения о порядке предоставления субсидий на жилье молодым семьям или оплатупервоначального ипотечного взноса. Нет порядка предоставления гарантий наобеспечение участков инженерной инфраструктурой и модернизации ЖКХ. И конечно,надо уже определить регионам объемы финансовых ресурсов на поддержку проекта.
Перспективы развития ипотечногокредитования в Миассе
В квартирах нуждаются многиежители Миасса. Если лет 20-30 назад у населения была надежда получить жилплощадьбесплатно хотя бы в неопределенном будущем, то теперь рассчитывать приходитсятолько на собственный кошелек. А он не настолько тугой, чтобы выложить 650-700тысяч рублей за однокомнатную квартиру. Как быть. Как обзавестись собственнымудобным, комфортным жильем тем, кто сейчас проживает в общежитиях или крохотных«хрущобах», ютясь по три-четыре человека в одной комнате! Даже имеясреднюю зарплату в 9-10 тысяч рублей, отложить на покупку квартиры сложно. А вМиассе средняя зарплата за 2005 год составила чуть более 5 тысяч рублей. [45, — c.2].
1 марта между администрациейМиасса и ОАО «Южно-Уральское агентство по ипотечному жилищномукредитованию» (ЮУ АИЖК) подписано соглашение о сотрудничестве в областиразвития в нашем городе системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.Теперь, чтобы получить ипотечный кредит, жителю города не нужно будет никудавыезжать.
Важная роль в полученииипотечных кредитов принадлежит администрации города. Она взяла на себяобязанность оказывать социальную поддержку участникам программы, котораявыражается в предоставлении жилого помещения в муниципальном фонде временногопроживания в том случае, если заемщик-участник программы при реализациизаложенного жилого помещения не в состоянии приобрести иное жилье. В свою очередь,городская администрация поставила условие: право первоочередного ипотечногокредитования имеют семьи, где хотя бы один ее член работает в бюджетной сфере.[45, — c.2].
Какие условия подписаниядоговора предлагает агентство?
Три из них являются самыми главными.Сумма кредита не может превышать 70% стоимости жилья. Другими словами,необходимо внести деньгами не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Ежемесячныевзносы по кредиту не должны превышать 35% от дохода семьи, а он, в своюочередь, должен иметь документальное подтверждение (не менее 7 тыс. рублей вмесяц). Чем обусловлены данные жесткие требования? Во-первых, Агентство должнобыть уверено в своих заемщиках, для чего и делается оценка ихкредитоспособности. Кроме того, придется оплачивать услуги нотариуса, оценщика,страховщика (дополнительно около 13 тыс. рублей в зависимости от состоянияквартиры) — таковы условия получения кредита и гарантии подлинности совершениясделки. Кредит выдается на срок до 20 лет под 15% годовых. — Эта цифра складываетсяиз 12% инфляции плюс 3% на все остальное обслуживание и прибыль. [45, — c.2].
Но на условиях ЮУ АИЖК немногиежители Миасса станут их клиентами...
Чем руководствуется человек,беря кредит? В первую очередь, стабильностью своей заработной платы, уверенностьюв завтрашнем дне. Оцените свои возможности. (Приложение 6). Порядок оформленияИС (Приложение 7). Необходимые документы (Приложение 8).
Действительно, проведенныеисследования показывают, что только около одного процента горожан хотят и могутсоответствовать всем условиям ипотечного кредитования без поддержки со стороны.Желающих улучшить свои жилищные условия гораздо больше. Что делается в этомнаправлении? В первую очередь, перерабатываются стандарты ипотечногокредитования, которые сделают данный вид кредитования более доступным. Такжерассматривается вопрос использования в качестве первоначального взносасобственной квартиры. То есть, имея однокомнатную квартиру, вы можете получитьипотечный кредит и переехать в такую квартиру, которую позволит совокупныйсемейный доход.
Заключение
Приобретение жилья в кредитявляется распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту,отложенные на много лет, включающие в текущие расходы, дают возможностьэффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другиедолгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия…
В данной работе были рассмотрены:развитие и эволюционное становление ипотечного кредитования, его модели имеханизмы, а также перспективы развития ипотечного кредитования: возможностьв короткий срок стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру; возможностьоплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в товремя, как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой зааналогичную квартиру; возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире,приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи; выгодноевложение средств; возможность досрочного погашения кредита.
Но пока в этой области остаетсямножество нерешенных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования вРоссии (законодательство ограничивает ликвидность залога, и у кредитора нетуверенности, что его права в случае дефолта заёмщика не будут нарушены; фондвременного проживания отсутствует, рынок жилья не развит, предложение квартирограничено; консервативная система оценки платёжеспособности потенциальныхзаёмщиков, в частности при кредитовании по стандартам Агентства по ипотечномужилищному кредитованию, учитывают только официальный заработок; высокиенакладные расходы — около 10% от суммы кредита; отсутствие развитой филиальнойсети; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных иотносительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов иотсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильностьпредприятий-работодателей; неразвитая инфраструктура ипотечного рынка и рынкажилья и колебания цен на нем), и при содействии государства их можно решить.Решение этих проблем приведёт к более быстрому внедрению ипотечногокредитования в России, и как следствие этого решить проблему обеспеченностижильём граждан РФ, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Пока эти проблемы будут решатьсяможно выделить бюджетную модель ипотеки как перспективу развития ипотечногокредитования в России. Главной целью которого является создание работающейсистемы обеспечения доступным по стоимости жильём российских граждан сосредними доходами, которая будет основываться на рыночных принципахприобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счётсобственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотека в условиях рынка покаеще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов инаселения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенныхвопросов и государство должно создать институт ипотеки и условия надежногоэффективного функционирования всей системы ипотечного кредитования. Необходимопровести институциональные реформы и создать правовое поле в целяхстимулирования ипотечного рынка. Ипотека является мощным инструментомэкономического развития, решающим не только социальную задачу — обеспечениеграждан жильем, но и стимулирующим все смежные отрасли экономики.
Список литературы
1. Астапов К.Л. Ипотечный кредит в России и за рубежом // Деньги и кредит. — 2004. — №4, — 88 с.
2. Банковское дело: Учебник. — 2-е издание, переработанное и дополненное. /Подредакцией О.И. Лаврушина. — М.: Финансы и статистика, 2002. — 672с.: ил.
3. Белокрылова О.С. Региональные особенности реализации модели ипотечногокредитования // Финансы, 2005, №1 — с 68-72.
4. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции вРоссии. — 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. М.Х. Лапидуса. — М.: Финансы истатистика, 2001. — 368 с.
5. Ванчутов Е. Мечты и реальность // Миасский рабочий, 2005,19 марта — с3,6
6. . Васина А.А. Финансовая диагностика и оценка проектов. СПб.: Питер,2004
7. Вечканов Г.С., Вечканова Г.Р. Современная экономическая энциклопедия — СПб., Издательство «Лань», 2002. — 880 с.
8. Веснин В.Р. Менеджмент. Учебник. — 2-е изд. М.: ТК Велби, изд-воПроспект. — 242 с.
9. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИНФ-РА-М, 2004 — 124 с
10. Горемыкин В.А., Булугов Э.Р. Недвижимость. Регистрация прав и сделок,ипотечное кредитование в схемах. М.: Филин, 1998 — 192 с.
11. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Информиздат. дом «Фолинь», 1999 — 252 с.
12. Греф Г. Красивая схема — красивая жизнь // Экономика и жизнь, 2005, № 36- с3.
13. Далаксакуашвили И.Л. Ипотека: 100 вопросов и ответов — Ростов н/Д: Феникс,2006. — с 3 — 86.
14. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2005, — №7 — с 2-3.
15. Зельдер А.Г., Южевельский В.К. Жилищное строительство и ипотека в России// ЭКО. — 2004. — №8. — с.140-149.
16. Зубков Г. С, Стаханов В.Н. Рынок недвижимости. Ростов н/Д: Изд-во Рост. гос.строит, ун-та, 1997, — 192с.
17. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. — М.: Информационно-внедреническийцентр «Маркетинг», 2001. — с 273.
18. Илья Ступин. Фальстарт // Эксперт. — 2004. — №6. — с.96-97.
19. Илья Ступин. Чтобы продать, надо построить // Эксперт. — 2003. — с 37.
20. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояние иперспективы развития. — М.: Издательство торговая корпорация Дашков и Ко, — 2002, — с 120.
21. Марченко А. В Экономика и управление недвижимостью: /Учебное пособие М30 — Ростов н/Д: Феникс 2006, — 352 с.
22. Корнев В.С. Об адаптации мирового опыта жилищного ипотечногокредитования в России // Вестник финансовой академии. — 2003. — №1.
23. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечногокредитования. / Учебное пособие. — М.: Высшая школа, 1998. — 64 с.: ил.
24. Кужелев И.Д., Стаханов В.Н., Чернышев М.А. Управление недвижимостью. /Ростовн/Д: Изд-во Рост. гос. строит, ун-та, 1997 — 323 с.
25. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. /Учеб.пособие для студентов. М.: АСВ, 1998 — 82с.
26. Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах // Финансы,2005, №6 — с 22-25.
27. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. — 2004. — №9 — с.23-33.
28. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги икредит. — 2003. — №12. — с.67-69.
29. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемыи пути решения // Деньги и кредит. — 2002. — №4. — с.22-28.
30. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерочче Н.Г. Эффективный менеджмент: Учеб. пособиедля вузов / Под ред. И.И. Мазура. М.: Высш. шк. 2003 — 103 с
31. Нетревожко Т. Все сделки с жилой недвижимостью. От получения до продажи.М.: Книжный мир, 2002 — с 8-87.
32. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб.: Изд-во «МКС»,2003, — 206 с
33. Павлова. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньгии кредит. — 2003. — №3. — с 67.
34. Печатникова С.М. Жилищный ипотечный рынок: как он устроен? // Финансовыйменеджмент. — 2004. — №5. — с.130-144.
35. Попова Е." Ваш дом" специальное приложение // Комсомольскаяправда, 2005 — 24 мая — с 2-4.
36. Постановление Правительства «Об Агентстве по ипотечному жилищномукредитованию» от 26.08.1996 года.
37. Прыкин Б.В., Прыкин Т.Б., Эриашфили Н.Д., Захаров СВ. Микроэкономика втаблицах и графиках /Учебник для вузов / Под ред. проф. Б.В. Прыкина. М.: Финансы,ЮНИТИ, 1999
38. Распоряжение Заместителя Председателя Совета Министров — ПравительстваРоссийской Федерации от 22.12.1993 года №96-рп. Основные положения о залогенедвижимого имущества — ипотеке.
39. Селивановский А. Рынок ценных бумаг / Хозяйство и право, 2005, — №7 — с42-48.
40. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптациямирового опыта // РЦБ. — 2003. — №4. — с.28-30.
41. Словарь русского языка. Т.1. — 3-е изд. — М.: Академия наук. — 365 с.
42. Смирнов В.В., Лукина З.П. Оценка недвижимости: правовые основы, договораренды, регистрация аренды, риски в арендных операциях, страхование, образцыдокументов. М.: Ось-89, 1998. — 140 с.
43. Смольянова Т. Плавающий кредит // Российская газета, 2004, — 16 октября — с2.
44. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России(конец 19 — начало 20 века) // Деньги и кредит. — 2004. — №2. — 61-Федеральныйзакон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24.06.1997 года.
45. Тамара К. Чужой опыт: ипотечные программы // Миасский рабочий, 2005, — 6апреля — с 2
46. Тамара К. Ипотечные программы. // Миасский рабочий, 2005, — 28 января — с2
47. Толковый экономический и финансовый словарь.Т. II:Перевод с французского. — М.: Международные отношения, 1994. — с 180.
48. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования всовременных условиях // Финансы. — 2002. — №1. — с.79.
49. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003года №152-ФЗ.
50. Фоков А.П. Ипотечные правоотношения в РФ // Юрист, 2005, — №6 — с 11-13.
51. Христенко В. Наша задача — сделать ипотеку массовой // Челябинскийрабочий, 2005, — 16 ноября — с 5.
52. Цылина Г.А. Ипотека: жильё в кредит / Экономика, 2001. — 358 с.
53. Цылина Г.А. Ипотека // Экономика и жизнь. 2004. — №4 — с 2-5.
54. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечногокредитования // Финансы, 2005, №1 — с 68-72.