ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 История развития ипотечного кредитования в России
1.1 Становление ипотечного кредитования в дореволюционнойРоссии
1.2 Институт ипотечного кредитования в постсоветский период
1.3 Правовое регулирование ипотечного кредитования в России
ГЛАВА 2 Механизм жилищно-ипотечного кредитования в.России
2.1 Процедура предоставления ипотечных кредитов: общаяхарактеристика основных этапов
2.2 Договоры, заключаемые для реализации ипотечногокредитования, и их исполнение
2.3Обращение взыскания на заложенное имущество какпоследствие невозврата кредита
ГЛАВА 3 Практика правового регулирования ипотечного кредитованияи его совершенствование
3.1 Проблемы ипотечного жилищного кредитования в России
3.2 Опыт реализации программ ипотечного жилищного кредитованияв Новосибирске
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
ВВЕДЕНИЕ
Жилье является одной избазовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильностии безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и взначительной степени формирующих отношение граждан к государству, посколькуименно государство является гарантом реализации конституционного права гражданна жилище. На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» [15]. Однако ситуация с доступностьюдля граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом неулучшается, а ухудшается.
Ключевой проблемой привыработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жильядля граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечноежилищное кредитование. Социально-политическая и экономическая значимостьипотеки обусловлена прежде всего тем, что она ориентирована на социальноактивные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованногогражданского общества – средний класс.
Жилье являетсядорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило,не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений.
В современной рыночнойэкономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщикаипотека – это дополнительная возможность получения крупных средств надлительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института –устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возвратакредита, для экономики в целом – постоянные инвестиции в жилищный сектор,развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отрасляхэкономики и решение социальных проблем.
Необходимость жилищногоипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когдазначительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищногостроительства. Среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека,основанная на рыночных принципах, на современном этапе признана приоритетной восуществлении жилищной программы в России [47, c. 58].
Развитие жилищной ипотекив России сегодня сдерживается рядом факторов:
1) ограниченнымплатежеспособным спросом населения;
2) низкими объемами иневысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах РФ, чтообусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынкежилья;
3) неразвитостьюинфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;
4) психологическимифакторами, главным из которых является национальная особенность большинстванаселения – нежелание жить в долг;
5) большим количествомадминистративных барьеров;
6) большим количествомсубсидий в этой сфере, их слабой адресностью;
7) высокими процентнымиставками;
8) непрозрачными источникамидоходов граждан;
9) неразвитостьюорганизационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки[52, c. 61].
Рынок ипотеки в России находится в стадии формирования. В тоже время наблюдались высокие темпы его роста – все больше сделок на рынкенедвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2005 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 г. – уже 8,6%, а в 2007 г. по итогам первого полугодия – 14% [50, c. 17]. Однако, несмотря на высокую динамику развитияипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнениис развитыми странами.
В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитованияпо итогам 2008 г. снизились. Самым провальным оказался IV квартал, в которомипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом 2007 г. [37, c. 11].
Изложенныеобстоятельства обусловили необходимость всесторонней научной оценки сущности изначения института жилищно-ипотечного кредитования, а также определяютактуальность темы выпускной квалификационной работы, ее теоретическую ипрактическую значимость.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные среализацией жилищно-ипотечного кредитования.
Предметом исследования выступают проблемы правового регулирования ипрактика реализации жилищно-ипотечного кредитования.
Целью выпускной квалификационной работы является комплексное исследованиепроблем реализации жилищно-ипотечного кредитования и выработка предложений посовершенствованию данной сферы.
Осуществление поставленной цели предопределило решение следующих задач:
- изучение теоретических и правовыхпроблем обеспечения реализации жилищно-ипотечного кредитования;
- исследование программ ипотечногожилищного кредитования в Новосибирске;
- выработка рекомендаций посовершенствованию действующего механизма жилищно-ипотечного кредитования.
Методологической основой работы является историко-правовой метод,позволяющий исследовать особенности ипотеки в разные исторические периоды,сравнительно-правовой метод, формально-юридический, позволяющий анализироватьнормативно-правовое акты, регулирующие ипотечное кредитование. Также необходимовыделить метод системного подхода и такие методы познания, как анализ, синтез,индукция, дедукция и другие.
Теоретическую основу данного исследования составляют труды зарубежныхавторов (Дж. Бойкина, Б. Бруггемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т.Кларети, Н. Миллера, К. Розена, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци,Р. Ханея, Д. Эпли) разработана структура организации ипотечного рынка ивыявлены особенности участия государства в его функционировании, предложенасистема государственного кредитования населения. Отечественные авторы (В.М.Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, П.Г. Грабовый, В.В.Иванов, Ю.Б Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В.Овчинников, В.К Селюков, В.В. Смирнов, А.В. Суворов, Е.И. Тарасевич, А.Н.Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева) обращаются к проблемам жилищногорынка и ипотечного кредитования в России – правовому обеспечению, схемаморганизации кредитования, прогнозированию развития рынка жилья в целом. В работетакже были использованы материалы из практики арбитражных судов РФ,постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросамзалога недвижимости.
Степень разработанности темы. Проблемы залога и залогового правадостаточно широко были исследованы дореволюционными учеными-цивилистами. Всоветское время потребность в изучении залога и, в частности ипотеки, отпала.
Интерес к проблеме ипотечного кредитования возник в начале 90-х годов наволне приватизации и акционирования. В конце 90-х годов появляются прикладныеисследования юридических аспектов ипотечного кредитования (В.С. Ем «Правовыепроблемы ипотечного кредитования в России, А.Г. Ивасенко «Ипотечноекредитование: проблемы, сущность и перспективы развития»).
Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном –квартирном вопросе) посвящены труды А.Г. Цылиной «Ипотека – жилье в кредит»,В.В. Меркулова «Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективыего использования в России», где рассмотрены как прикладные, так итеоретические аспекты организации ипотечного кредитования.
Ряд практических материалов представлен такими авторами, как В. В.Смирнов «Менеджер по ипотечным операциям» и И.В. Довдиенко «Ипотека:Учебно-практическое пособие». Они рассматривают практические аспектыорганизации ипотечного документооборота.
Структура работы. Структура данной выпускной квалификационной работыопределяется ее целями и включает введение, три главы, состоящие из семипараграфов, заключения, списка использованных источников и приложения.
ГЛАВА 1История развитияипотечного кредитования в России1.1 Становлениеипотечного кредитования в дореволюционной России
Идея предоставлениякредита для приобретения жилья не нова. Зародившись в Древней Греции во временаСолона (VI в. до н.э.), она кристаллизовалась в четких формулах римского права,перешла в средневековое западноевропейское законодательство и расцвела в Новоевремя, гибко приспособившись к изменившимся экономическим условиям.
Термин «ипотека» впервые ввел Солон и был связан собеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельнымивладениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащейзаемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указаннаясобственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. Натаком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все долги собственниказемли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиесяипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждомузаинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии даннойземельной собственности [39, c.12].
Новое развитие институт ипотеки получил в Римскойимперии. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения,которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правленияимператора Антония Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которыесуществовали наряду с другими специализированными банками, а также инымикредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, приимператоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот,предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовыесистемы были образованы в России в ХIХ в., правда, поддержка, в основном, адресовалась представителямдворянского сословия).
Становление обыкновенного института ипотеки былосвязано со сменой политико-экономических условий того времени: ослаблениерабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам.Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которыеарендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникамземель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал правоистребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсациейиз вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институтзалога существует до настоящего времени.
Роль государства в соблюдении прав участниковипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требоваликонтроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи сослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира институтипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появитьсявновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляетсяне ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека.Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо отсмены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только послевнесения специальной записи об ипотеке в особую книгу [30, c. 42-48].
В России уже в юридических актах XV века встречаются случаизалога недвижимых вещей в целях обеспечения договора займа. В соответствии сУложением царя Алексея Михайловича предметом залога могли быть вещи,принадлежащие должнику на праве собственности, поэтому нельзя было закладыватьпоместья. В случае невыполнения в срок должником своего обязательства повозврату долга заложенные вещи обращались в собственность кредитора. Но с 1737 г. залоговое право не превращалось в право собственности, а заложенная вещь подлежала продаже спубличных торгов.
Залог недвижимости в дореволюционной России совершался крепостнымпорядком. Совершенный у нотариуса акт представлялся на утверждение старшегонотариуса, который делал отметку в реестре крепостных дел. Такой акт называлсязакладной крепостью. Затем старший нотариус налагал запрещение на заложенноеимение и делал надлежащее распоряжение об извещении о том сенатской типографиидля публикаций. Несоблюдение крепостной формы приводило к недействительностизалога. Вещное право залогодержателя возникало с момента записи старшимнотариусом в реестре крепостных дел об утверждении закладной.
Залог не уменьшал объема прав собственника. За нимсохранялась возможность пользования вещью и распоряжения посредствомюридических сделок. Хотя залоговое право является вещным и всюду следует за вещью,российским законодательством предусматривалось запрещение продажи заложеннойнедвижимости до погашения обеспеченного ею долга и уничтожения залоговогоправа. Однако при залоге недвижимости в кредитных учреждениях с согласияпоследних допускалась продажа заложенных имений и домов с переводом долга напокупателя.
В дореволюционной России не было специального закона,регулирующего ипотечные отношения. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальныезаконопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статусазакона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава,над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложиласьсудьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией.Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законовобъясняется прежде всего тем, что следствием залога недвижимости нередкоявляется отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговыеоперации во многих случаях используются как эффективный способперераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмовзалога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественнойи политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основногокласса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именнодворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений,усадеб и пр.) [36, c. 18].
Как отмечал К.П. Победоносцев, ипотечное право (Grundschuld, Realobligation) вообще относится к вещным правам,утвержденным на имуществе. Правда, что высказываются и другие взгляды,указывающие ипотеке место в ряду личных обязательств, так как ипотечныйкредитор не имеет права ни владеть, ни пользоваться залогом, ни обращать его вудовлетворение себе по своему усмотрению. Но такое понятие об ипотеке до сихпор еще не оправдало себя вполне и не утвердилось в науке, ввиду тех существенныхсвойств ипотеки, что она неразрывно соединена с имуществом, на коем утверждается,и не подлежит передаче по воле лица, а переходит вместе с имуществом навсякого, кто бы ни был владельцем [58].
К 1917 г. в России существовала развитаякредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошеезаконодательное обеспечение и была грамотно организована.
В дореволюционной России существовал всестороннеразвитый рынок кредитования под залог недвижимости. При этом государствозанимало в данном секторе достаточно нейтральную позицию. Государственные банки,осуществлявшие залоговое кредитование, не противопоставлялись частным кредитныморганизациям (единственным требованием законодательства было, чтобы на однойтерритории не действовало одновременно более двух земельных банков, «дабы несоздавать ненужной конкуренции»), а поддержку данного сектора государствоосуществляло через разработку правовой базы, регулирующей залоговые отношения,и ведение тщательного учета всех заложенных земель. Обращает на себя вниманиетот факт, что инициированные государством и частным сектором программы,направленные на кредитование менее зажиточной части населения, — прежде всего,организация Крестьянского поземельного банка и расцвет в предвоенные (до Первоймировой войны) годы кредитной кооперации — демонстрировали высокие темпы развития.Это может служить косвенным свидетельством наличия в данном секторе ещебольшего потенциала роста за счет вовлечения в кредитную систему граждан, ранеене имевших к ней доступа.1.2 Институт ипотечногокредитования в постсоветский период
Революция 1917 г. коренным образом изменила перспективы развития кредитования под залог недвижимости в России. Все кредитныеучреждения были национализированы; выплаты по выданным кредитам принимались, нокредитование как вид экономической деятельности, ориентированный на получениеприбыли, исчезло. В условиях планово-распределительной экономики институткредитования был встроен в систему новых отношений, т.е. стал инструментомперераспределения средств, не привязанным к показателям эффективности и риска.
Становление системы ипотечного кредитования впостсоветской России можно условно разделить на три этапа. Первый этап,присущий большинству стран в начале переходного периода, характеризовался резкойстагнацией в жилищном строительстве и введением государственных программжилищного кредитования, призванных частично обеспечить решение жилищных проблемособо нуждающихся граждан. Резкое падение объемов строительства объяснялосьпрекращением планового государственного управления и — как следствие —государственного финансирования в этом секторе. В условиях экономического спадарыночные механизмы, формирование которых только начиналось, оказались не всостоянии обеспечить адекватные способы финансирования строительства иприобретения жилья. Вследствие этого за период с 1988 по 1992 г. объемы ежегодно вводимого в оборот жилья сократились почти вдвое (с 72,3 млн. кв. м до 37,9млн. кв. м). В этих условиях правительством была принята целевая программа «Жилище»,призванная, наряду с региональными программами развития кредитования населения,обеспечить работоспособный механизм финансирования жилищного сектора. В этойпрограмме были определены основные категории лиц, которым предполагалосьоказывать государственную финансовую поддержку. Так, из федерального бюджетапланировалось финансировать строительство жилья для военнослужащих и лиц,уволенных в запас из ВС РФ; мигрантов из районов Крайнего Севера и приравненныхк ним территорий; участников ликвидации последствий аварии на ЧернобыльскойАЭС, а также других катастроф и стихийных бедствий. Расходы же на строительствожилья для работников бюджетных организаций и очередников, а также на ремонт иреконструкцию объектов ЖКХ предполагалось осуществлять за счет местныхбюджетов.
Формирование правовой основыдля новой системыфинансирования жилищного строительства и приобретения жилья населением сталоглавной инициативой правительства в период 1993-1996 гг. За это время было разработанои введено более 50 актов, регулирующих деятельность различных экономическихагентов в данном секторе. В это же время происходит параллельное развитиенескольких государственных программ, ориентированных на обеспечение жильемнуждающихся категорий граждан. Наиболее проработанной была программа «Жилище»,по которой предполагалось предоставление государственной поддержки в следующихформах:
– разовых субсидий заемщикам для оплаты первого взносапо ипотечному кредиту (в размере, не превышающем 70% стоимости жилья и определяющемсяисходя из дохода семьи и времени ожидания). Такие адресные субсидии изфедерального бюджета изначально не были всеобщими, а предоставлялись лишьнекоторым категориям граждан: военнослужащим, работникам органов внутренних дели налоговой полиции, лицам, признанным вынужденными переселенцами, лицам,проработавшим определенный срок в районах Крайнего Севера, а также лицам,пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС и от некоторых других аварий истихийных бедствий. Однако, согласно Указу Президента РФ № 2281 от 24 декабря 1993 г., право на аналогичные субсидии получили и «граждане России, нуждающиеся в улучшении жилищныхусловий». Этот указ предусматривал также создание Федерального агентства поипотечному жилищному кредитованию с целью повышения эффективностикредитно-финансовых механизмов в жилищном секторе;
– ежегодной компенсации определенного процента выплатпо ипотечным кредитам в зависимости от уровня дохода семьи;
– налоговых льгот (освобождения от подоходного налогасредств, зачисляемых на целевые счета в банках; уменьшения на 50% налога на прибыльбанков от сделок по долгосрочному кредитованию строительства и покупки жилья);
– наконец, в качестве наиболее важной конкретной мерыпредполагалось бесплатное наделение населения земельными участками, которые можнобыло использовать в качестве залога по ипотечному кредиту.
Деятельность финансовых посредников тожерегулировалась постановлениями, носившими скорее рекомендательный исистематизирующий характер. Так, Указом Президента «О жилищных кредитах»закреплялось право коммерческих банков выдавать три вида жилищных кредитов:земельный, строительный и на приобретение жилья. Указ «О выпуске и обращениижилищных сертификатов» давал юридическим лицам, занятым строительством, правопривлекать средства с помощью размещения жилищных сертификатов, имеющихноминальную стоимость в единицах общей площади.
В целом можно сказать, что в указанный период политикагосударства в этой области была направлена на поддержку различных моделейфинансирования жилищного сектора, без акцента на определенную схему (накопительнуюили кредитную). Само по себе такое определение правил игры не способствовалозначительному росту жилищного строительства и развитию системы ипотечногокредитования. В то же время именно на этом этапе были определены слабые места взаконодательстве, а также создана правовая основа будущего роста в этомсекторе. Становление институциональной среды явилось важным этапом в развитииипотечного кредитования, определившим формирование ипотеки в России.
Впоследствии приоритеты государства несколькосместились. В июне 1996 г., с утверждением «Основных направлений нового этапареализации Государственной целевой программы «Жилище», государство перешло ксозданию финансовой базы для развития банковской модели ипотечного кредитования,прежде всего — к становлению вторичного рынка ипотечных ссуд. Это сталоначалом второго этапа внедрения системы жилищного кредитования. На этом этапеправительство приняло ряд конкретных мер по финансированию строительства иприобретенияжилья. Так, в рамках программы «Свой дом», утвержденной в 1996 г., предполагалось строительство малоэтажных жилых зданий на одно домохозяйство, для чего былсоставлен перечень частично финансируемых из бюджета поставок строительных материалов,конструкций и изделий. Всего же в 1997 г. на реализацию государственной поддержки жилищного строительства в рамках программы предполагалось выделить изфедерального бюджета не менее 4 трлн. руб.
Следующий этап развития жилищного кредитования началсяусловно в 2000-2001 гг. Именно в это время произошла стабилизация финансовойсистемы после кризиса 1998 г., улучшились экономические условия и наметилисьструктурные изменения в секторе жилищного кредитования. Благодаряснижению инфляции и росту благосостояния граждан ипотечное кредитование сталоприносить доход и привлекать инвесторов. Государство не занималось целенаправленнымформированием системы ипотечного кредитования, а традиционно поддерживало многовариантов деятельности в этой сфере, чему не мешало размытое жилищноезаконодательство, — и все это привело к развитию в России различных вариантовипотечного кредитования.
Основными участниками рынка ипотечного кредитованиястали следующие организации:
– российские банки;
– филиалы крупных иностранных банков, а такжеспециализированные банки, созданные иностранными компаниями и агентствами;
– кредитные кооперативы и иные формы организациикредитной кооперации;
– работодатели.
Российские банки стали рассматривать предоставлениекредитов на приобретение жилья в качестве возможного направления своей деятельноститолько после кризиса 1998 г. Это обусловлено, во-первых, исчезновениемнизкорискового источника доходов в виде операций с ГКО, во-вторых, стабилизациейэкономической конъюнктуры и ростом доходов населения. В отсутствие законнойвозможности выселить неплатежеспособного заемщика из заложенной по условиямкредита жилой недвижимости банки были вынуждены предоставлять кредиты наприобретение жилья под залог движимого имущества. Это обстоятельствосущественно ограничило возможности распространения ипотечного кредитования.Кроме того, из-за невозможности рефинансирования на рыночных условиях сроккредитования был относительно невелик. Основными источниками денежных средствсреднестатистического банка с российским капиталом служат привлечение средств вдепозиты и остатки на расчетных счетах юридических лиц. Перечисленные вышефакторы и накладывают основные ограничения на развитие банковской ипотеки вРоссии.
Переход к рыночным условиям хозяйствования иперспективы роста российской экономики — это основные факторы, определившиеинтерес западных финансовых институтов к российскому рынку ипотечных кредитов.В начале 1990-х гг. кредитные институты развитых стран проявляли ограниченныйинтерес к российскому рынку жилья: высокий уровень рисков, нестабильнаямакроэкономическая ситуация и, прежде всего, высокие темпы инфляции и низкийуровень жизни населения привели к тому, что финансовые организации и агентстваориентировались в основном на изучение ситуации, прогнозирование динамики ипроведение аналитических исследований. Параллельно с улучшением ситуации вэкономике западные кредитные институты стали выходить на российский рынок.Учитывая его объем и перспективы развития экономики, доминирующей стратегиейвыхода западных финансовых институтов на российский рынок стало создание собственныхфилиалов в виде банков или специализированных банков, акционерами которыхвыступают инвестиционные фонды и финансовые корпорации.
Кредитные продукты в области ипотечного кредитования,предлагаемые российскими и иностранными банками, ориентированы прежде всего награждан с высоким уровнем дохода. По сравнению с развитыми странами среднийсрок кредитования невелик и недостаточен при расчете платежеспособности гражданисходя из среднего уровня дохода домохозяйств. Помимо этого, объем ресурсов,которые могут быть направлены национальными банками на ипотечное кредитование,ограничен из-за отсутствия доступа к долгосрочным средствам. Именно поэтомуипотека, предлагаемая банковскими организациями, имеет наданном этапе становления целостной системы финансовых посредников в России ограниченныевозможности развития.
Принимая во внимание исторический опыт развитияипотеки в дореволюционной России и европейских странах, в качестве возможногорешения жилищного вопроса можно рассматривать кредитную кооперацию в рамкахнакопительной системы ипотечного кредитования. По опыту развития жилищногосектора и ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой, на первомэтапе наилучшим вариантом является создание доступной большинству гражданнакопительной ипотечной системы [49, c. 176]. Целевое аккумулирование средств и их последующее инвестирование вжилищный сектор позволят привлечь свободные сбережения граждан на срок, достаточныйдля инвестиционной окупаемости проектов строительства жилой недвижимости.Далее, по мере развития экономики, институты накопительной ипотекиэволюционируют в универсальные финансовые организации, предлагающие широкийспектр кредитных и сберегательных продуктов. История германских стройсберкасс ианглийских строительных обществ показывает, что при формировании культурыпотребления и росте благосостояния граждан происходит постепенная трансформацияинститутов накопительного кредитования в банковские структуры. В странахВосточной Европы эта тенденция наметилась уже в 2003 г.
В последние годы в России возникли специализированныессудо-сберегательные организации и стройсберкассы, действующие по принципунакопительной ипотеки. В связи с отсутствием законодательных норм существуютразличные виды организаций, занимающихся жилищным кредитованием. Условиядеятельности кредитных организаций меняются в зависимости от принциповруководства и стратегии привлечения клиентов. На первом этапе традиционноосуществляется мобилизация средств граждан на срок от 1 года до 10-15 лет.Последовательное сбережение средств и приобщение к принципам потребленияфинансовых продуктов позволяют снизить риск дефолта потребителя на этапезаимствования средств и обслуживания кредита. По данным различных ипотечныхкооперативов, дефолт заемщиков держится в среднем на уровне 0,01%. Как будетпоказано ниже, эти организации демонстрируют значительный потенциал роста,однако немаловажным фактором, сдерживающим развитие накопительного жилищногокредитования, является практически полное отсутствие государственной поддержки.
Один из существующих на данный момент в страневариантов ипотечного кредитования — предоставление работодателем работникукредита на приобретение жилья под более низкую, чем на рынке, процентную ставку.Этот вид ипотеки ограничен в объемах и доступен только определенным категориямграждан. Подобные кредиты выдаются:
– согласно принятым социальным обязательствам(например, согласно условиям коллективного договора или договоренностям сместными органами власти);
– ключевым и перспективным работникам;
– банком — своим работникам под более низкий процент,чем при кредитовании третьих лиц;
– согласно корпоративной культуре и стилю (этотвариант распространен только в некоторых компаниях).
Таким образом, сформировалось несколько основныхнаправлений развития жилищного кредитования в России. Сделать ипотеку доступнойдля граждан и решить проблему мобилизации средств можно только при комплексномподходе и целевой государственной поддержке.
В целом, можно сделатьвывод, что органическое соединение отечественного дореволюционного опытаипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикой кредитованияиндивидуального жилищного строительства в постсоветское время стала надежнымтеоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечному кредитованиюв период перехода к рыночным отношениям.1.3 Правовоерегулирование ипотечного кредитования в России
Ипотека, как правовой институт, вернулась в российскоегражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая1992 г. Закона Российской Федерации «О залоге». Он в определенной меревосполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных сзалогом недвижимого имущества. Так, например, залог земельных участков Закономот 29 мая 1992 г. никак не был урегулирован. В ст. 41 этого Закона имеется лишьотсылка к земельному и иному законодательству.
Затем понятие ипотеки получило отражение в ст.334Гражданского кодекса РФ, в других нормативных актах и трудах ученых. Приизучении вопроса становится очевидным, что определения ипотеки, сделанные вразличных источниках, отличаются друг от друга.
Активная работа над Законом об ипотеке началась в 1993 г., когда еще не был принят важнейший акт гражданского законодательства Гражданский кодекс,ориентированный на урегулирование рыночных товарно-денежных отношений.
Определенную роль в регулировании правовых отношений залога недвижимогоимущества сыграли распоряжение Правительства Российской Федерации от 27 декабря 1993 г. № 96-рз [17] и приложение к нему. В соответствии с данным приложениемипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, котороезалогодатель вправе передавать или отчуждать иным образом.
Работа над проектами Закона об ипотеке и первой частиГражданского кодекса России шла параллельно, поэтому не случайно в Законе об ипотекенашли отражение основные принципы первой части ГК РФ.
В первом чтении Закон об ипотеке был принят Государственной Думойпрошлого созыва в июле 1995 г. За этим последовали многочисленные обсуждения исущественная доработка Закона (было внесено около 1000 поправок). Безусловно,на качестве Закона не лучшим образом сказалось то, что он готовился в постоянноменяющихся правовых условиях. Кроме того, разработчикам пришлось учестьмножество замечаний, предложений и поправок различных фракций ГосударственнойДумы, которые не только имели конъюнктурный характер, но и нередко нарушалицелостность Закона. Этим объясняется присутствие в данном акте нормкомпромиссного характера и многочисленных нарушений требований юридическойтехники.
24 июня 1997 г. рассматриваемый Закон был принятГосударственной Думой РФ, а 15 июля того же года одобрен Советом Федерации.
8 июля 1997 г. Президент РФ отклонил его, но основания такогорешения и замечания по тексту Закона об ипотеке представил лишь 30 марта 1998 г. Работа согласительной комиссии не привела к положительным результатам. Урегулироватьразногласия и устранить причины, вызвавшие отклонение Закона, не удалось.
В июне 1998 г. Государственная Дума 350 голосами (при необходимыхпо закону 300 голосах) преодолела вето Президента РФ, а 9 июля 1998 г. это смог осуществить и Совет Федерации.
Этот закон:
– подробно регламентировал порядок установления залога нанедвижимое имущество, находящееся в общей собственности;
– уточнил процедуру заключения договора об ипотеке;
– детально определил процесс государственной регистрацииипотеки;
– установил особенности ипотеки земельных участков,предприятий, зданий, сооружений;
– ввел новый вид ценной бумаги – закладной, открыв передбанками и другими кредитными учреждениями широкие возможности для осуществлениявыгодных долгосрочных вложений;
– разработал правила страхования заложенного имущества,существенно отличающиеся от соответствующих положений Гражданского кодекса РФ;
– установил ранее отсутствовавшие в российском законодательствеправила ипотеки жилых домов и квартир [33, c. 19].
Принятие Закона об ипотеке является существенным вкладом вразвитие правового регулирования гражданского оборота современной России.Вместе с тем, вступление данного акта в силу автоматически ставит вопрос о егоместе в системе действующего законодательства России и о его соотношении сиными актами, так или иначе связанными с регулированием отношений, возникающихв связи с залогом недвижимости (в частности, с тремя наиболее важными из них ГКРФ, Федеральным законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделокс ним» [10]).
Решить поставленную задачу, т.е. определить место новогоЗакона в существующей законодательной системе, не просто. В действующей КонституцииРоссийской Федерации (п.3 ст.76) определена лишь иерархическая подчиненностьфедеральных законов федеральным конституционным законам. Вопрос о соотношениимежду федеральными законами, регулирующими сходные отношения или касающимисяих, оставлен открытым.
Гражданским кодексом РФ (п.2 ст.334) предусмотрено, что«залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимогоимущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке», а общие правила о залоге,содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим «Кодексомили законом об ипотеке не установлены иные правила».
Закрепленные в п.2 ст.334 ГК РФ возможности были успешноиспользованы законодателем при создании Закона об ипотеке.
Во-первых, в Законе об ипотеке закреплено большое количествонорм, аналоги которых отсутствуют в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ. К их числу можноотнести нормы о возможности залога объектов незавершенного строительства (п.2ст.5, ст.76 Закона), о распространении режима ипотеки на залог прав арендынедвижимости (п.5 ст.5 Закона), об установлении возможности возникновенияипотеки в силу закона (ст.77 Закона), о формах и способах удовлетворенияинтересов залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества безобращения в суд (ст.55 Закона), о жилищных правах залогодателя и членов егосемьи при обращении взыскания на заложенный жилой дом или квартиру (ст.78Закона), о порядке регистрации ипотеки (гл.4 Закона), о закладной как ценнойбумаге (ст.13-18 Закона) и др.
Во-вторых, в Законе об ипотеке имеется ряд положений, которыесущественно расширяют понятийный объем содержащихся в параграфе 3 гл. 23 ГК РФаналогичных норм, касающихся залога недвижимости. Расширяя понятийный объемуказанных норм, законодатель тем самым подчеркнул особенности применения общихнорм о залоге, закрепленных ГК РФ, к залогу недвижимости. Нагляднойиллюстрацией, удачной с точки зрения юридической техники, являются нормы п.3ст. 3 и ст. 4 Закона об ипотеке, конкретизирующие положения ст. 337 ГК РФ [57, c. 15].
В статье 337 ГК РФ указано, что «если иное не предусмотренодоговором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моментуудовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков,причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходовзалогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию». Данноеположение применимо к любому виду залога, поэтому оно воспроизведено в п.1 и 2ст. 3 Закона об ипотеке.
Особая ситуация возникает, если залог недвижимостиобеспечивает денежные требования, выраженные в твердой сумме. Для ее разрешенияв п.3 ст. 3 Закона об ипотеке установлено, что при указании в договоре обипотеке общей твердой суммы требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой,обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму,не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований о возмещениисудебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания назаложенное имущество, и возмещения расходов по реализации заложенногоимущества, а также требований о возмещении дополнительных расходов, указанных вст.4 Закона об ипотеке. Там же (ст.4) предписано, что «в случаях, когдазалогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силунеобходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору,вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашениезадолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам иликоммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходовобеспечивается за счет заложенного имущества».
Следует отметить, что в некоторых случаях законодательнеудачно использовал возможность закрепить в тексте Закона об ипотеке специальныенормы, уточняющие соответствующие предписания ГК РФ. Так, решая вопрос о том,какое имущество может быть предметом ипотеки, законодатель в п. 4 ст.5 Законауказал, что не может быть самостоятельным предметом ипотеки часть имущества,раздел которого в натуре невозможен без изменения его функциональногоназначения (неделимая вещь). Однако законодатель оставил без ответа вопрос отом, какие виды недвижимого имущества входят в категорию неделимого. Вдействующем законодательстве прямо об этом нигде не сказано. В доктринедореволюционного российского права безусловно неделимыми объектами недвижимостисчитались, например, предприятия как имущественные комплексы. Но в отношениидругих объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, зданияодни авторы признавали неделимыми, а другие делимыми вещами [69, c. 104]. В юридической литературесоветского периода также отсутствовало единство взглядов по данному вопросу[31, c. 101].
Таким образом, в настоящее время в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке правовое регулирование ипотечныхправоотношений осуществляется этим Законом, как специальным правовым актом.Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РоссийскойФедерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГКРФ или Федеральным законом об ипотеке не установлены иные правила.
Таким образом, по выражению В.В. Смирнова, «российскоезаконодательство о залоге носит «многослойный» характер» [54, c. 10]; из-за этого существуетпроблема соотношения положений Закона «Об ипотеке» с общими правилами о залоге.В п.3 ст.1 Закона об ипотеке содержится правило отсылочного характера, покоторому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет перед общиминормами залогового права. В соответствии с п. 2 ст. 335 ГК РФ общие правила озалоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку непротиворечат Закону «Об ипотеке».
Как отмечает С.П. Гришаев, «закон об ипотеке не отменяетсоответствующие нормы ГК РФ, посвященные залогу, сам Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге», подзаконные акты, регулирующие в той или иной степени залоговые правоотношения вРоссии. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению снормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в абз.1 п.2 ст.79Закона об ипотеке установлено, что со дня введения в действие Закона об ипотекенормы Закона о залоге подлежат применению лишь постольку, поскольку они непротиворечат Закону об ипотеке.
Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона обипотеке, ГК РФ и других правовых актов. В абз.2 той же статьи указано, что этиакты применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке» [35, c. 8].
Таким образом, решение вопроса о наличии противоречий междууказанными правовыми актами оставлено на усмотрение правоприменителя, чтосоздает определенные сложности на практике.
Сам механизм ипотеки регулируется, помимо ГК РФ и Закона обипотеке, рядом иных правовых актов. Так, регистрация договора ипотеки производитсяв соответствии с нормами Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;страхование объектов ипотеки – в соответствии с положениями Закона РФ от 27ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации»[11] и т.д.
В настоящее время ипотечные правоотношения сопровождают множествообязательств, в связи с чем расширяется круг правовых актов, регулирующихипотеку. Так, применение ипотеки жилья вызывает необходимость применения к даннымправоотношений норм Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.№ 188-ФЗ [2]. Ипотечное жилищное кредитование регулируется также рядомспециальных правовых актов, среди которых можно назвать Указ Президента РФ от10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» [13], Постановление ПравительстваРФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации» [16] и иные правовые акты.
Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» [7], врамках которого также действует Указ Президента РФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» [12].
Ипотека земельных участков регулируется, помимозаконодательства об ипотеке, нормами Земельного кодекса Российской Федерации от25 октября 2001 г. № 136-ФЗ [3].
Ипотека в строительстве регулируется Федеральным законом от30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирныхдомов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторыезаконодательные акты Российской Федерации» [6].
Отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче иобращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполненииобязательств по указанным ипотечным ценным бумагам регулируются нормамиФедерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»[8]. В рамках реализации этого Закона действует Постановление Правительства РФот 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительногоуправления ипотечным покрытием» [14].
В регулировании ипотечных отношений также участвуют нормыфинансового законодательства. Так, ставки государственной пошлины за регистрациюдоговора об ипотеке определяет Налоговый кодекс РФ [4].
Таким образом, подводя итоги обзоруправового регулирования ипотечных отношений в России можно сделать вывод о том,что ипотека регулируется не только нормами специального Закона об ипотеке иГражданским кодексом РФ. Каждая сфера применения ипотеки имеет свое правовоерегулирование, что на практике зачастую вызывает определенные сложности,связанные с необходимостью учета требований множества правовых актов,регулирующих конкретный вид ипотечных отношений.
За последнее время в Россиипредпринимаются существенные шаги по формированию правового регулированияотношений по ипотечному кредитованию. С учетом темы исследования необходимоназвать ФЗ от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ «О банках и банковской деятельности» (спослед. изм. и доп. от 23 декабря 2003 г.) и ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (с изменениями от 10января, 23 декабря 2003 г.), где в самом общем виде закреплен правовой режимзалогового правоотношения, участниками которого выступают кредитныеорганизации. Большую роль в регулировании отношений по ипотечному жилищномукредитованию играют Жилищный Кодекс РФ и Федеральный закон РФ от 30.12.2004 г.№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации».
Наибольший интерес в рамкахисследования данной темы имеет сравнительно новый Закон «Об ипотечных ценныхбумагах», который игроки рынка недвижимости ожидали в течение последних трехлет. Общий контекст введения ипотечных ценных бумаг свидетельствует о том, чтоэтот процесс главным образом направлен на стимулирование ипотечного жилищногокредитования. Поэтому ипотечные ценные бумаги воспринимаются в российскомобществе прежде всего как социальный проект, который должен способствоватьразвитию строительства жилья [55, c. 66]
Следует отметить, что принятие Закона«Об ипотечных ценных бумагах» обнаружило идеологические недостаткизаконодательства, связанного с индустрией выдачи ипотечных кредитов. Взгляд наэту сферу права через призму механизмов данного закона показал, чторегулирование выдачи и передачи ипотечных кредитов отвечает стандартамгражданского, но не коммерческого оборота. Сделка с недвижимостью обычноявляется для граждан значительным событием в жизни и не требует спешки:месячный срок регистрации прав на недвижимость в таком случае воспринимаетсякак норма. Между тем, тот же срок для финансового рынка является целойвечностью и совершенно не совместим с его потребностями. Очевидно, что безкоммерциализации целого ряда нормативных актов Закон об ипотечных ценныхбумагах работать не сможет. В частности Г. Г. Матюхин отмечает, что «ни статьиЗакона об ипотеке, ни поправки к нему не включают достаточно разработаннойсхемы коммерческой ипотеки. Если жилищная ипотека помогает решить социальныепроблемы, то коммерческая ипотека может помочь предпринимателям получитьдолгосрочные ресурсы для инвестиций и пополнения оборотных средств за счетзалога помещений и офисов. В плане перспектив на будущее развитие коммерческойипотеки имеет не меньшее, а может быть, даже большее значение, чем жилищнойипотеки» [41, c. 36].
Следует отметить, что важным являетсявопрос о том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечныепроцессы в целом для экономики страны. Ипотечное кредитование – это не толькоодно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционногокризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложениясредств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей [40, c. 30], создание новых рабочих мест иувеличение объема денежной массы в обращении [51, c. 74].
Несмотря на массу законов, практическивсе они плохо корреспондируют между собой и в наших конкретных условиях в частивоплощения экономической модели ипотечного кредитования фактически не работаютпо причине наличия пробелов, которых законодателю не удалось избежать, а такжев связи с отсутствием детальных механизмов реализации правовых предписаний.
Таким образом, можно сделать вывод оботсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечномкредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов созданиясистемы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентироватьправовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочияуровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечногокредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.
ГЛАВА 2Механизмжилищно-ипотечного кредитования в России
2.1 Процедура предоставления ипотечныхкредитов: общая характеристика основных этапов
Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки –длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Длямаксимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитороммаксимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаныстандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление опредоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы,калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходнойнедвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное вниманиездесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объектагенерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности,анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщикоми арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализмуправляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствийзаемного финансирования на инвестиционный проект.
Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:
1) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условийкредитования, передача списка документов для получения ссуды);
2) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;
3) оценка вероятности погашения кредита;
4) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента,порядок погашения);
5) заключение кредитной сделки;
6) обслуживание кредитной сделки;
7) закрытие кредитной сделки.
На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимуюинформацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах иобязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщикуосновных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита,согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная сметапредстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление опредоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важныхисточников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:
– желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентнаяставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;
– описание покупаемой собственности: адрес, юридическоеописание;
– источник первоначального платежа;
– назначение кредита: покупка, строительство,рефинансирование собственности и т.д.;
– биографические сведения: уровень образования и профессиональнойквалификации;
– сведения о работе и источниках дохода;
– сведения об активах и обязательствах. Отношение суммыкредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает70% (приложение).
Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначальногокапитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья(соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качествепервоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличныеденежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитныхсредств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете. Суммакредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определенияплатежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующихпроцентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяетсяпроцентная ставка по данному кредиту.
Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте изалоге» – выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чегопроводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов ирасходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитногоучреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже дляполучения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога. Заемщикупоясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки:приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лицна объект залога должны отсутствовать и т.п. По результатам повторногособеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержитследующие вопросы, имеющие балльную оценку:
– сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение,наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживаниязаемщика и поручителей;
– основная информация о приобретаемой недвижимости;
– наличие первоначального капитала;
– сведения о занятости заемщика и поручителей;
– сведения об активах и обязательствах заемщика ипоручителей;
– сведения об имуществе заемщика.
В зависимости от набранного посредством тест-анкетыколичества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных».При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология полученияссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей ипорядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита,оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость,автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы иобязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защитыкредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычнопроверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случаеего смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.
На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводитсяандеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика,оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты поипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендациикредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональныйопыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциальнодоходном сегменте рынка.
Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе вкредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всехпричин, препятствующих кредитованию. При выявлении ложной представленнойинформации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если приняторешение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщикупредоставляют список необходимых для кредитования документов.
Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:
– отношение периодических платежей по кредиту ипериодического дохода заемщика;
– отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
– отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемогоимущества;
– отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной ценепродажи недвижимого имущества
Следующий этап – принятие решения по кредиту. На этом этапеоформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключениеюриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценкевероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залогнедвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках,сроках кредитования, порядке погашения кредита.
Решение по кредиту принимается на основе экспертногозаключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:
– желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;
– анализ объекта залога;
– информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;
– описание предполагаемой сделки;
– источники погашения кредита;
– расчет возможной суммы кредита;
– анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости,уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;
– риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;
– предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проектрассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбираетсясхема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика.
На этапе заключения кредитной сделки оформляются изаключаются следующие договоры:
– договор купли-продажи недвижимости;
– кредитный договор;
– договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
– договоры страхования.
Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которойберется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.
В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемогокредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщикомпроцентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов понему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита ипроцентов по нему и др.
В договор об ипотеке стороны включают:
– предмет ипотеки;
– цену передаваемого в ипотеку помещения;
– существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой(предоставление кредитных средств);
– размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой(размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
– срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемогоипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
– указание на то, что передаваемое в ипотеку имуществонаходится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);
– требования по страхованию передаваемого в ипотекуимущества;
– основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другиеусловия.
Права и обязанности сторон по кредитному договору и договоруоб ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов ивозможность отстаивания своих прав. Если заемщик не в состоянии возвратитькредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенноеимущество.
Договоров страхования заключается несколько, в соответствии сколичеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляетсястрахование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большуюликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикойфункционирует система государственного страхования ипотечных кредитов,выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы бытьзастрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объектзалогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям.Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, таккак недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартамгосударственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит снебольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случаегосударственного страхования; страховка дает возможность кредитору продатьзакладную на вторичном рынке.
Страхование недвижимости осуществляется в соответствии сусловиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественногоудовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другимикредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму,эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банкимеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества внатуральной и документальной форме.
Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщикдолжен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компаниейдоговор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев идоговор-обязательство страхования квартиры.
Страховая компания до заключения договоров страхования тщательноизучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возвратассуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий,страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать взаключении договора страхования.
Этап завершается перечислением кредитных средств безналичнымпутем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.
Этап обслуживания кредитной сделки заключается в следующем:
– осуществляется прием платежей;
– проверяется соответствие фактических выплат графикуплатежей;
– ведется бухгалтерский учет операций;
– рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимостьи страховке;
– взимаются просроченные платежи;
– ведется работа с проблемными кредитами:
– переговоры, заключение нового кредитного договора,изменение условий договора (срока, процентной ставки, порядка погашения), обращениевзыскания на заложенное имущество и т.п.;
– ведется отчетность по выданным кредитам.
Закрытие кредитной сделки – заключительный этап ипотечногокредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплатыначисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и,таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотекапрекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестреРФ. Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договораили договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимостьв судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные отреализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга,процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуреобращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.2.2 Договоры, заключаемые для реализацииипотечного кредитования, и их исполнениеКак уже было указано выше, в рамкахипотечного кредитования заключаются два основных договора: договор банковскогокредита и договор об ипотеке.
С помощью кредитного договора, как и договора займа,оформляются кредитные правоотношения между различными участниками гражданскогооборота. Этим объясняется, почему указанные правовые конструкции имеют схожийправовой режим.
В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договорубанк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежныесредства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором,а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты нанее.
Из приведенного определения следует, что в отличие отдоговора займа кредитный договор является консенсуальным. Он вступает в силу смомента достижения сторонами соглашения по всем существенным его условиям,закрепленного в требуемой законом форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Указанноеобстоятельство приводит к следующим отличиям кредитного договора от договоразайма. Во-первых, кредитный договор является двустороннеобязывающим, посколькупорождает сложное обязательство, состоящее из двух простых. Соответственно банкобязан предоставить кредит, а заемщик вправе его требовать (первоеобязательство), в свою очередь, заемщик обязан вернуть полученный кредит иуплатить проценты, а банк вправе требовать выполнения указанных действий(второе обязательство). Во-вторых, каждое из этих двух обязательств являетсяоснованием другого. Поэтому кредитный договор, как и договор займа, являетсякаузальной сделкой. Однако в кредитном договоре нет основания обязательствазаемщика, которое бы выходило за пределы договора: в отличие от договора займадействие по предоставлению кредита осуществляется банком в рамках исполненияего договорной обязанности перед контрагентом.
Целью кредитного договора является передача заемщику всобственность денег с условием возврата той же суммы денежных средств.
В отличие от договора займа кредитный договор являетсявозмездным во всех случаях. Выплата процентов за пользование кредитом являетсясущественным условием кредитного договора в силу императивной нормы п. 1 ст.819 ГК РФ.
Кредитный договор традиционно развивался как банковскаяразновидность договора займа. Однако последний не полностью отвечает потребностямпрактики, так как является реальным и не дает заемщику возможности потребоватьот банка обещанную им по договору сумму.
Пункт 1 ст. 819 ГК РФ содержит правило о специальномсубъектном составе кредитного договора, сторонами которого являются банк или инаякредитная организация (кредитор) и заемщик (должник). Следовательно, в качествекредитора могут быть только те юридические лица, которые имеют соответствующуюлицензию Банка России и вправе именоваться банком или иной кредитнойорганизацией. Поэтому в отличие от договора займа, который может носить какпредпринимательский, так и потребительский характер, кредитный договор — всегдапредпринимательская сделка. В качестве заемщика может выступать любоеюридическое или физическое лицо.
Предметом кредитного договора являются только деньги как вналичной, так и в безналичной форме. Кредиты могут выдаваться в рублях и в иностраннойвалюте.
В отличие от договора займа кредитный договор должен бытьзаключен только в письменной форме независимо от суммы предоставленного кредита.В соответствии со ст. 820 ГК РФ несоблюдение письменной формы влечетнедействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным.Таким образом, кредитный договор является формальной сделкой.
Объект и срок кредитного договора полностью совпадают саналогичными элементами договора займа.
Содержание кредитного договора составляют следующие права иобязанности сторон.
Во исполнение заключенного договора банк обязан предоставитьзаемщику кредит в размере и на условиях, предусмотренных в договоре. Однако вдвух случаях российское законодательство предоставляет банку право отказатьсяот выдачи кредита. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправеотказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договоромкредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидносвидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращенав срок. Пунктом 3 этой же статьи установлено, что в случае нарушения заемщикомпредусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита(ст. 814 ГК РФ) кредитор вправе также отказаться от дальнейшего кредитованиязаемщика. Отказ от предоставления кредита следует рассматривать как расторжениекредитного договора полностью или в части (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
Поскольку предметом кредитного договора являются деньги, обязательствобанка носит денежный характер. При этом оно может быть выражено как в рублях,так и в иностранной валюте. Право выдавать кредиты в иностранной валютепринадлежит тем банкам, которые располагают соответствующей валютной лицензиейБанка России.
Предоставление кредита является для банка одним из видовпредпринимательской деятельности. Поэтому он заключает кредитный договор врасчете на получение дохода в виде процентов. По указанной причине, а такжеучитывая, что кредитный договор сформулирован в ГК РФ как консенсуальный,следует предположить, что одной из обязанностей заемщика должна бытьобязанность по принятию согласованной с банком суммы кредита по аналогии,например, с обязанностью покупателя принять купленную вещь. Рассмотрим, какрешается проблема отказа заемщика от обусловленного кредита по законодательствуРоссии и других стран.
В соответствии с п. 2 ст. 821 ГК РФ заемщик вправе отказатьсяот получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора доустановленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотренозаконом, иными правовыми актами или кредитным договором. То есть по общемуправилу ГК РФ признает за заемщиком право отказаться от получения кредита.Исключение должно быть специально предусмотрено законодательством илидоговором. Отказ заемщика от использования согласованного кредита следуетрассматривать как одностороннее расторжение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Приэтом договор должен считаться расторгнутым в момент получения банкомуведомления заемщика (п. 2 ст. 821 ГК РФ) об отказе от кредита.
В тех случаях, когда у заемщика имеется право отказаться отсогласованного кредита, у него, соответственно, отсутствует обязанность его принять.Во всех остальных случаях такая обязанность предполагается.
С момента предоставления кредита возникает обязательствозаемщика вернуть банку сумму средств, равную полученной от него по кредитномудоговору. Надлежащее исполнение заемщиком указанной обязанности заключается всоблюдении им условий относительно срока возврата долга и способа прекращенияего обязательства, определенных кредитным договором.
Обязательство по возврату кредита должно быть исполнено всрок, установленный кредитным договором. Поскольку этот договор носит предпринимательскийхарактер, досрочный возврат кредита допускается только в случаях, когда этоспециально предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиямиобязательства (ст. 315 ГК РФ).
Особенность ипотечного кредитования заключается в том, что врамках этих отношений вторым по значимости выступает договор ипотеки, которыйобеспечивает возврат выданных кредитных средств.
Понятие договора ипотеки заложено в п. 1 ст. 1 Закона обипотеке. Так, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке)одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежныхтребований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимогоимущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другимикредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека по договору – это второй вид ипотеки (наряду сипотекой, возникающей в силу закона) и представляет собой залог недвижимого имущества,возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.
Таким образом, правовая природа ипотеки определяется правовойприродой залога. Сущность залога состоит в том, что кредитор по обеспеченномузалогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения егодолжником получить удовлетворение из стоимости заложенного имуществапреимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит этоимущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334ГК) [34, c. 285].
Избирая залог, в том числе, ипотеку, в качестве средстваобеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом «верю не лицу,а вещи». При залоге этого имущества имеет место реальный кредит, суть которогосводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имуществадолжника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору вслучае, если заёмщик не оправдает доверия. Залог имеет обеспечительную функцию,потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетвореныимущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступленияфакта неисправности должника [28].
С юридической точки зрения реальный кредит при залоге, в томчисле, при ипотеке, означает установление юридической связи залогодержателя счужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет юридическуювозможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо отволи должника [43, c. 198].Вследствие этого обеспечительная сущность состоит залога в том, что принеисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательстваимеет право кредитор потребовать наложения взыскания на заложенное имущество,его продажи и получить удовлетворение.
По общему принципу залоговое, в числе, ипотечноеправоотношение является акцессорным, т.е. может существовать, пока существуетобеспечиваемое (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечети прекращение залога (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК), но прекращение залога не влечетпрекращения основного обязательства (п. 2 ст. 329 ГК). Уступка залогодержателемсвоих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицууступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченномузалогом. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченномузалогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласияотвечать за нового должника. Если не доказано иное, уступка прав по договору обипотеке (залоге недвижимости) означает и уступку прав по обеспеченному ипотекойобязательству (ст. 355 ГК).
В некоторых правовых системах, в частности в гражданскомзаконодательстве Германии и Швейцарии, имеют место конструкции абстрактных формзалога. В § 1191 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) записано, чтоземельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользукоторого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма засчет стоимости земельного участка (поземельный долг – Grundschuld). В отношении поземельногодолга применяются предписания об ипотеке, в отношении процентов по поземельномудолгу применяются предписания о процентах по ипотечному требованию (§ 1192ГГУ). Право на получение денежной суммы за счет стоимости земельного участкасуществует само по себе, оно абстрактно и не зависит от целей его установления.Земельный долг может быть установлен даже в отношении собственника земельногоучастка путем оформления залогового свидетельства на самого собственника (§1196 ГГУ). Поэтому в литературе залоговое свидетельство, оформляющее Grundschuld, называют вещным векселем.Конструкции абстрактного залога, подобные Grundschuld, российскому праву неизвестны.
Требование, обеспечиваемое залогом, в том числе, ипотекой какего разновидностью, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК написано,что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в томобъеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты,неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а такжевозмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи ирасходов по взысканию. Объем требований, обеспечиваемых залогом, намного ширепри залоге недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества при указанныхв законе обстоятельствах залогодержатель может возместить траты на его охрану исодержание, на погашение задолженности залогодателя по сборам, налогам иликоммунальным платежам, с этим имуществом связанные.
Субъекты ипотечного правоотношения – залогодатель, т.е. лицо,предоставившее в залог недвижимое имущество, и залогодержатель – лицо, принявшеев залог это имущество. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогдакак залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве,обеспеченном ипотекой (третье лицо). Такое лицо заключает договор ипотеки отсобственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом –залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными.Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается правозалогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенноеимущество. При отсутствии подобного договора третье лицо – залогодатель вслучае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должникавозмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ).
Залогодателем может быть лицо, обладающее правом распоряжениянедвижимым имуществом. Таким является собственник или другой титульный владелец,которому дано право передать в ипотеку имущество. При этом, в соответствии состатьей 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложенонедвижимое имущество, на которое зарегистрированы права в порядке,установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним. Так, в практике имеется случай признания договора об ипотекенедействительным в силу того, что он был заключен лицом, которое незарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства,то есть формально не приобрело права собственности на него. Похожим образом былпризнан недействительным договор об ипотеке права аренды земельного участка,заключенный ранее регистрации этого права. Имущество, которое находится встадии приватизации также не может быть передано в ипотеку до окончания таковой.
Правовую технологию ипотеки также определяют правомочия залогодателяпо отношению к заложенному имуществу. Ипотека относится к числу техразновидностей залога, когда имущество заложенное остается во владении ипользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание,хозяйственное господство над вещью. При этом речь идет не обязательно онепосредственном соприкосновении с заложенной вещью (например, залогодательможет отсутствовать временно в заложенной квартире, оставаясь ее владельцем).Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временноевладение или пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения,аренды, безвозмездного пользования и т.д.), считается, что оно оставлено узалогодателя (п.3 ст.338 ГК РФ). Под пользованием понимается извлечение из вещиее полезных свойств. Залогодатель как собственник может осуществлять указанныевыше правомочия, однако он лишен третьего правомочия собственника – правараспоряжения заложенной вещью.
Сущность ипотеки определяется также объемом требований,которые она обеспечивает. Такие требования определены в ст. 3 Закона обипотеке.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долгапо кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательствуполностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитногодоговора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает такжеуплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользованиекредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотекаобеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моментуих удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке).
Как уже ранее указано, в правовую конструкцию ипотеки входитне только понятие залога, но и понятие недвижимого имущества. Конкретизация перечнятакого имущества производится в ст. 5 Закона об ипотеке. Так, по договору обипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГКРФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном длягосударственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, неподлежащих ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимоеимущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир,состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (объекты недвижимости вжилищной сфере);
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строенияпотребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания икосмические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения,непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условиисоблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке «Ипотека предприятий, зданий илисооружений с земельным участком, на котором они находятся» (п. 1 ст. 5 Законаоб ипотеке).
Правила Закона об ипотеке применяютсяк залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого наземельном участке в соответствии с требованиями законодательства РоссийскойФедерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69Закона об ипотеке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).
Если другое не предусмотрено договором, вещь, являющаясяпредметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как одно целое(п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке).
Часть имущества, раздел которого просто невозможен безизменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным.
Не допускается ипотека:
– имущества, изъятого из оборота;
– имущества, на которое в соответствии с федеральным закономне может быть обращено взыскание;
– имущества, в отношении которого в установленном федеральнымзаконом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизациякоторого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке).
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждениекоторого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое жесогласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Договор об ипотеке заключается по порядку с соблюдением общихправил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Законаоб ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
Так, подводя итоги рассмотрению вопросов понятия и правовойприроды договора ипотеки, можно сделать выводы.
Понятие договора ипотеки не составляет особых проблем вправоприменительной практике в связи с тем, что это понятие закреплено в п. 1ст. 1 Закона об ипотеке. Договор об ипотеке опосредует реализацию правовойконструкции договорной ипотеки и представляет собой соглашение сторон, изкоторого порождается ипотечное обязательство. Правовая природа же ипотекиопределяется тем, что ипотека – есть, прежде всего, залог, особенностьюкоторого является его предмет – недвижимое имущество. Правовая природа ипотекивытекает из правовой природы залоговых отношений, которые характеризуютсяустановлением обременения на предмет залога в пользу кредитора, имеющегопреимущественное право удовлетворения требований, обеспеченных залогом переддругими кредиторами, за счет стоимости заложенного имущества. Особенностьюправовой природы ипотеки как вида залога является установление правомочийзалогодателя по владению и пользованию заложенным имуществом, то есть ипотекаявляется особым видом залога – с оставлением заложенного имущества у залогодателя.
Особенностью правовой конструкции ипотеки также является сопровождениеиных правоотношений, которые обеспечиваются ипотекой. Эта особенность присущаипотеке в силу ее назначения как способа обеспечения исполнения обязательств.
Форма договора ипотеки в настоящее время имеет только однусущественную особенность, – договор об ипотеке подлежит обязательной государственнойрегистрации. Ранее договор подлежал также и нотариальному удостоверению,однако, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесенииизменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [5] требованиео нотариальном удостоверении договора было отменено.
Требование государственной регистрации права собственности идругих вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения,перехода и прекращения установлено ГК РФ в качестве обязательного. Порядокгосударственной регистрации устанавливается Федеральным законом РФ «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,принятым 21 июля 1997 г.
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Закона обипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны: предмет ипотеки;оценка предмета ипотеки; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемогоипотекой; право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки,принадлежит залогодателю; наименование органа государственной регистрации правна недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество. В настоящеевремя предметом договора ипотеки может быть объект незавершенногостроительства. При этом для залога такого объекта залогодатель должен сначалазарегистрировать права на такой объект в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. При этом при ипотеке объектовнезавершенного строительства, ипотека будет также сохранять силу – только еепредметом уже будет являться здание (сооружение), возведенное в результатезавершения строительства. К такому выводу пришел Высший арбитражный суд РФ вИнформационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. № 90 [27]. Причем, как указал ВАС РФ, в этом случае не нужно вноситьизменения в договор об ипотеке, касающиеся описания предмета ипотеки и егооценки, а значит, не нужно и регистрировать эти изменения (п. 1 приложения кписьму ВАС РФ № 90).
В письме ВАС РФ высказался и по поводу договоров ипотеки,предметом которых является лишь часть недвижимого имущества: такая сделкавозможна только при соблюдении определенных условий. Так, предметом ипотекиможет быть отдельная часть недвижимого имущества (например, помещение, частьздания) только после регистрации прав на нее как на самостоятельный объектнедвижимого имущества. А имущество, раздел которого невозможен без измененияего назначения (неделимая вещь), не может быть заложено по договору ипотеки (п.2 приложения к письму ВАС РФ № 90).
Следует отметить, что Президиум ВАС РФ в своем Письме № 90 указална возможность ипотеки доли в недвижимости. Так, если собственнику нежилогопомещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имуществоэтого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этимзданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотекенежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащиесобственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имуществоздания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендаторатакого земельного участка) (п. 3 Письма № 90).
Определенные вопросы возникают при разрешении вопроса оследовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельныйучасток, занятый ею. Так, в силу п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке, если договоромоб ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залогараспространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участкездание или сооружение залогодателя. Так судебная практика исходит из того, чтозалог здания или сооружения недействителен без одновременного залоганаходящегося на праве собственности или аренды земельного участка [21, 22].
Настоящая норма хоть и отражает принцип единства судьбы земельныхучастков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, однако носитдиспозитивный характер. Возможность сторон предусмотреть в договоре «иное»означает отход законодателя от указанного принципа земельного законодательства.
Кроме того, залогодатель земельного участка вправе безсогласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениямина этом участке, на которые право залога не распространяется.
В данном случае норма Закона об ипотеке прямо противоречитст. 35 ЗК РФ, которая устанавливает недопустимость отчуждения земельного участкабез находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если онипринадлежат одному лицу.
Не считаясь с мнение некоторых юристов о ничтожности данныхсделок [45, c. 14], по правилам ст. 168 ГК РФ, ониимеют место.
В то же время законодатель, пытаясь соблюсти принципединства, предусмотрел возникновение у залогодателя права ограниченного пользованиячастью земельного участка, на котором находится принадлежащее ему здание, вслучае обращения взыскания на земельный участок. Условия пользования указаннойчастью земельного участка определяются соглашением между залогодателем изалогодержателем, а в случае спора – судом.
Необходимо отметить, что до вступления в силу Федеральногозакона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» действовала прямо противоположная норма,устанавливавшая нераспространение при ипотеке земельного участка права залогана находящиеся или возводимые на земельном участке здания и сооружениязалогодателя, если договором об ипотеке не предусмотрено иное. Аналогичныеположения содержатся в настоящее время и в п. 4 ст. 340 ГК РФ.
Другой пример –т.к. ипотека здания или сооружения допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором находится это здание или сооружение, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, или принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, судкассационной инстанции правомерно признал договор о залоге спорного помещения недействительным[23].
В полной мере принцип единства судьбы земельного участка и зданий,находящихся на нем, реализован в п. 4 ст. 64 Закона об ипотеке. Этот пунктапредусматривают, что если на закладываемом земельном участке из земельсельскохозяйственного назначения находятся строения, здания, сооружения, в томчисле построенные на таком земельном участке, или иные прочно связанные сземельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же правесобственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участкадопускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектовнедвижимости.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанныхс ним объектов недвижимости также закреплен и в ст. 65 Закона об ипотеке.Данная норма предусматривает, что на земельном участке, заложенном по договоруоб ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить вустановленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотренодоговором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотекараспространяется на эти здания и сооружения.
В первоначальной редакции данная статья предусматриваланераспространение ипотеки на вновь созданные здания на заложенном участке, чтонарушало принцип единства.
Необходимо также отметить и положения ст. 66 Закона обипотеке, в соответствии с которыми если ипотека установлена на земельныйучасток, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю,а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и егореализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые вотношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
Таким образом, в случае поступления на государственнуюрегистрацию договора об ипотеке, предметом которого является земельный участок,необходимо определить, к какой категории земель он относится. В случае еслиземельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то егоипотека допускается только с ипотекой зданий и сооружений, расположенных нанем.
Если же закладываемый земельный участок не относится к землямсельскохозяйственного назначения, то при проведении правовой экспертизыдоговора об ипотеке необходимо определить, находятся ли на закладываемомучастке здания и сооружения, кто является их собственником, а также определитьволеизъявление сторон договора в отношении данных зданий. В случае, если назакладываемом земельном участке расположены здания и сооружения, принадлежащиезалогодателю, и стороны не определили, распространяется ли на них ипотека,регистрирующий орган, помимо регистрации ипотеки земельного участка наосновании договора, обязан зарегистрировать ипотеку находящихся на нем зданий всилу закона на основании п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.
Следует отметить, что применение принципа единства земельногоучастка и недвижимости, на нем находящейся, только применительно к землямсельскохозяйственного назначения является необоснованным. Таким образом,диспозитивность нормы п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке является неправильной.Таким образом, для единообразия правоприменительной практики можнорекомендовать унифицировать положения о судьбе земельного участка, занятогонедвижимостью, передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотекеследующим образом:
«1. При ипотеке земельного участка право залогараспространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участкездание или сооружение залогодателя».
На практике возник вопрос о возможности ипотеки права арендыземельного участка. Согласно ст. 340 ГК ипотека здания или сооружениядопускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельногоучастка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этогоучастка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Вкачестве примера реализации данного положения на практике можно привестиПостановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98, в котором указано, что вывод апелляционной инстанции о рассмотрении спора вотношении ненадлежащего субъекта правоотношений является ошибочным. Истецявляется арендатором земельного участка, на котором расположено заложенноестроение. В соответствии с п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ иПленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 договор ипотеки, при которомв залог передается только здание или сооружение, а право аренды земельногоучастка не является предметом залога, должен считаться ничтожной сделкойсогласно ст.168 ГК РФ [24].
Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права,принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав,либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена иаренда). В связи с этим можно предположить, что ст.340 ГК устанавливает скорееисключение, чем правило.
В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает овозможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимотого, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этогоправа может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре обипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оносамо являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. При этомналичие согласия арендодателя является обязательным условием длядействительности договора ипотеки [36].
Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной,если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса,леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственногоназначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то приудостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное названиеимущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точноеназвание арендованного имущества, но не его описание, как это требуетсяприменительно к договору об ипотеке. При обращении взыскания на заложенноеправо аренды недвижимого имущества последнее реализуется в соответствии справилами, установленными в отношении обычной ипотеки, с последующимоформлением уступки данного права, т.е. путем продажи с публичных торгов или нааукционе в порядке, предусмотренном ст.ст.447 – 449 ГК (ст.56 Закона обипотеке). Таким образом, фактически получается, что должны быть проведеныпубличные торги по продаже права, в результате которых заключается не договоркупли-продажи, а договор уступки права, на который распространяется действиест.ст.383 – 389 ГК.
В ряде случаев могут возникнуть и иные вопросы, связанные сипотекой права аренды, например, подлежит ли при залоге части здания такжеобязательному залогу право аренды земельного участка (или его части), накотором расположено это здание? В этом плане также еще не разработаноприемлемой методики рассмотрения и практического разрешения таких вопросов. Впрактике можно встретить примеры, когда суд указывает о необязательностиперехода прав на земельный участок при ипотеки части здания [23]. Однако,заключив, например, договор ипотеки на обе части здания залогодатель можетнеобоснованно «обойти» требование о залоге земельного участка под ним. Такойпример также имеется в судебной практике и суд признал данный договорпритворной сделкой, расценив его как совершенный с целью прикрыть другую сделку– договор о залоге всего здания, при котором потребовался бы залог права арендынаходящегося под ним земельного участка. Заметим, что предметом залога являлосьпрактически все здание, кроме обеспечивающего его жизнедеятельность помещениябойлерной. Однако впоследствии данное решение было пересмотрено, а договорпризнан соответствующим законодательству [34].
Справедливости ради остается лишь признать, что данный случайпорождает множество вопросов и требует выработки при залоге части зданияопределенной методики. Например, при буквальном толковании нормы, закрепленнойв п.3 ст.340 ГК, только при ипотеке здания или сооружения (то есть в целом)подлежит также залогу и право аренды земельного участка, на котором онорасположено. Однако данный подход, как было описано выше, открывает простейшийспособ обхода этой нормы – путем дробления предмета ипотеки и исключения изздания его малозначительных помещений, что на самом деле свидетельствует опритворности действий сторон. Тем более, что право аренды объекта недвижимости(земельного участка) может быть заложено лишь с согласия арендодателя, чтоможет потребовать дополнительных затрат времени. Если же исходить изобязательности залога части земельного участка, пропорциональной закладываемойчасти здания, то на практике дело может дойти до абсурда, когда для залога,например, восьмиметровой комнаты, составляющей 1/100 здания, а, соответственно,и земельного участка, может потребоваться залог права аренды этой его доли, чтопрактически может оказаться нереальным в силу ее малого размера. Однако,отсутствие подобного указания в законе приводит к нарушению принципа единстваправа на недвижимость и земельный участок, занятый ею. Таким образом, дляустранения указанного пробела можно рекомендовать распространить правило опереходе права на земельный участок и на ипотеку части здания или сооружения,изменив абзац первый ст. 69 Закона об ипотеке следующим образом:
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далеепредприятие) право залога распространяется на все входящее в его составимущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором находится это здание или сооружение, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части,пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».
Следует отметить, что на принадлежащее залогодателю правопостоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, правозалога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо,приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользованияземельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежнийсобственник (залогодатель) недвижимого имущества (п. 4 ст. 69 ФЗ «Об ипотеке»).
Поэтому в тех случаях, когда залогодатель не являетсясобственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания неможет считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залогаправ на земельный участок [18].
Аналогичным образом, как подтверждено судебной практикой,право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не может представлятьсобой самостоятельный предмет ипотеки [32]. Кроме того, если земельный участок,на котором расположено здание, переданное в залог, находится в постоянном(бессрочном) пользовании, то отсутствие в договоре залога условия об ипотекеземельного участка не влияет на действительность договора залога [33].
Договор о залоге имущества, согласно которому имущество, являющеесяпредметом залога, в случае неисполнения должником обязательства, переходит всобственность залогодержателя, является недействительным, поскольку действующеезаконодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегосяпредметом залога, в собственность залогодержателя. В случае неисполнениядолжником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеетпреимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение изстоимости заложенного имущества (ст.ст. 334, 349 ГК РФ) [29].
Одним из существенных условий договора ипотеки являетсяоценка заложенного имущества. Оценка предмета ипотекиопределяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочнуюдеятельность [9], по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдениемпри ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке иуказывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом, следуетотметить, что цена объекта ипотеки, согласованная в договоре, не являетсяначальной продажной ценой при реализации объекта залога, поэтому при отсутствиисоглашения сторон о начальной продажной цене объекта залога эту цену определяетсуд [25]. При этом как указано в п. 19 Письма ВАС № 90, при указании сторонамив договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки, такой договорне может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценокпредставляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенномусловии договора об ипотеке.
Существенным условием договораипотеки является обязательство, которое ею обеспечивается. Обязательство,обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием:его суммы, основаниявозникновения (кредитный договор, договор займа и т.д.), срока исполнения. Вслучае, если ипотека обеспечивает кредитный договор, то должно быть согласованоусловие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки[37].
В случае отсутствия порядка и других необходимых условийопределения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также данных об определениисуммы обязательства в будущем договор об ипотеке может быть признаннезаключенным. В качестве примера можно привести дело в котором в договорестороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основанииписьменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общаясумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1 000 000долларов США. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаютсячерез 12 месяцев со дня предоставления первого кредита. В связи с неточностьюосновного обязательства первоначально данный договор был признан незаключенным[20]. В другом деле договор об ипотеке был признан недействительным в силутого, что содержал условия, позволяющие кредитору – банку без согласиязалогодателя продлевать на неопределенное время срок действия кредитногообязательства, увеличивать лимит кредитования, процентную ставку по кредиту ииные условия, противоречит статьям 334, 339 ГК РФ и статьям 9 и 10 ФЗ «Обипотеке», в связи с чем, в соответствии со статьей 168 ГК РФ арбитражный судобоснованно признал такой договор недействительным [35].
В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либодоговоре, должны быть указаны: стороны этого договора, дата и место его заключения.
Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежитопределению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок идругие необходимые условия ее определения.
Кредит или целевой заем может быть предоставлен под строение(жилое помещение), на возведение которого отпускаются ссудные средства. В этомслучае сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства может подлежать определению(или уточнению) в будущем в зависимости от сумм, которые будут затрачены засчет ссудных средств на приобретение материалов и оплату работ и услуг третьихлиц.
Если обеспечиваемое ипотекойобязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны бытьуказаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либоусловия, позволяющие определить эти размеры.
Один договор ипотеки может быть заключен в счет обеспечения исполнениянескольких обязательств [19].
Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 «Основныеположения о закладной» Федерального закона об ипотеке удостоверяются закладной,на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачизакладной при ипотеке в силу закона. Данное положение действует в редакцииФедерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ «О внесении изменений и дополнений вФедеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (дополнен словами «заисключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона»). Внесенноеизменение обусловлено тем, что при ипотеке в силу закона возможны составление ивыдача закладной, но не составляется договор об ипотеке.
Ответственность в отношений ипотеки предусмотрена дляразличных лиц.
В соответствии со ст. 28 Закона об ипотеке орган,осуществляющий государственную регистрацию прав, который зарегистрировал илидолжен был зарегистрировать ипотеку, обязан в соответствии с Гражданскимкодексом Российской Федерации и статьей 31 Федерального закона от 21 июля 1997года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своиминезаконными действиями (бездействием). Перечень незаконных действий приведен вприложении 1.
Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу врезультате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местногосамоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания несоответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органаили органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией,соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (см. ст. 16 ГК РФ).
Кроме того, должностные лица органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут нестиадминистративную ответственность.
Ответственность в отношениях ипотеки несет составительзакладной. Так, при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору,обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной,если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знатьо таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когдавладельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной вправе требовать устраненияуказанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении,и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявленонемедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о такомнесоответствии.
Составитель закладной несет ответственность за убытки,возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением. Другимисловами, составитель закладной должен компенсировать законному владельцу закладнойпонесенные последним расходы, связанные с аннулированием старой закладной ивыдачей новой закладной, включая расходы на государственную регистрацию (а до31 декабря 2004 г. и расходы на нотариальное удостоверение).
Составитель дубликата закладной несет ответственность заубытки, возникшие в связи с несоответствием дубликата закладной утраченнойзакладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцудубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указаннымнесоответствием, если они за него отвечают.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может бытьотчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесенияего в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либопаевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишьс согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имуществадопускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдениемусловий, которые в ней установлены.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке,без согласия залогодержателя (за исключением случаев, когда такое правопредоставлялось залогодателю по договору об ипотеке) или с нарушением правилотчуждения этого имущества, установленных в закладной (с нарушением правил п. 1и 2 ст. 37 Федерального закона об ипотеке), залогодержатель вправе по своемувыбору потребовать:
– либо признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительнойсделкой и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;
– либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекойобязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того,кому оно принадлежит.
При выставлении требования о досрочном исполненииобеспеченного ипотекой обязательства и обращении взыскания на предмет ипотеки,если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке,в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имуществоотчуждается с нарушением правил ст. 37 Федерального закона об ипотеке, такойприобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственностьза неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником поэтому обязательству (солидарная ответственность, возникающая на основаниизакона).
Если заложенное имущество отчуждено с нарушением правил ст. 37Федерального закона об ипотеке залогодателем, не являющимся должником пообеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должникомответственность (в пределах стоимости заложенного имущества) несут какприобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Таким образом, содержание договора ипотеки определено Закономоб ипотеке и включает в себя обязательное указание следующих условий: предметипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства,обеспечиваемого ипотекой. В области предмета ипотеки существуют проблемыипотеки незавершенного строительства и переоформления ипотечных отношений призавершении строительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов оследовании за заложенным по договору объектом недвижимости прав на земельныйучасток, занятый ею; ипотеки права аренды на земельный участок. При заключениидоговора ипотеки необходимо четко определить обязательство, которое еюобеспечивается, – заключение договора ипотеки в целом по обеспечению будущихобязательств, заранее не определенных, не допускается.2.3 Обращение взыскания на заложенноеимущество как последствие невозврата кредита
Особый аспект представляют собойвзаимоотношения сторон в случае неисполнения должником своего обязательства. Вэтом случае залогодержатель вынужден начать процедуру обращения взыскания назаложенное имущество и его реализацию.
В соответствии со ст. 446 ГПК РФвзыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в частности, нажилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на правесобственности, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместнопроживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным дляпостоянного проживания помещением. Исключение из указанного в настоящем абзацеимущества составляют жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки, на них всоответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
На основании ст. 35 Федеральногозакона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имуществатребований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченногоипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммыдолга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Если договором об ипотеке непредусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное дляобеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускаетсяпри систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроковвнесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждаяпросрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке»).
Суд может отказать в обращениивзыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушениеосновного обязательства крайне незначительно и размер требованийзалогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенногоимущества, за исключением случаев нарушения сроков внесения периодическихплатежей более 3 раз в год.
Принимая решение об обращениивзыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд долженопределить и указать в нем (п.2 ст.54 Закона об ипотеке):
1) суммы, подлежащие уплатезалогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением суммрасходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершенииего реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны бытьуказаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, закоторый они подлежат начислению;
2) являющееся предметом ипотекиимущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
3) способ реализации имущества, накоторое обращается взыскание;
4) начальную продажную ценузаложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества напубличных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем изалогодержателем, а в случае спора – самим судом;
5) меры по обеспечению сохранностиимущества до его реализации, если таковые необходимы.
Если, оценив представленныйответчиком отчет, суд придет к выводу о том, что рыночная стоимость имущества,являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки,произведенной сторонами в договоре о залоге, суду следует определить начальнуюпродажную цену такого имущества в соответствии с представленнымидоказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Подчеркнем, что суд не вправеустанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такаяочередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. Приведемпример из практики:
«Залогодержатель обратился варбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником пообязательству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором озалоге товаров в обороте и договором об ипотеке здания и земельного участка, овзыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.
Арбитражный суд иск удовлетворил,указав в решение, что реализация заложенного имущества должна быть осуществленав очередности, установленной статьей 59 Федерального закона «Об исполнительномпроизводстве», сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь вслучае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежныхсредств для погашения долга на здание и земельный участок.
Залогодержатель обжаловал решениесуда в кассационную инстанцию. Суд кассационной инстанции решение суда первойинстанции в части установления очередности обращения взыскания на заложенноеимущество отменил. Согласно статье 26 Закона РСФСР «О залоге» в случае, еслипредметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своемувыбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счеткакой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получитьудовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ниочередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание назаложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться егореализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность».
По требованиям, вызваннымнеисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекойобязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если всоответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральнымизаконами и иными правовыми актами РФ должник освобождается от ответственности затакое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
Взыскание по требованиямзалогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, порешению суда, за исключением случаев, когда допускается удовлетворение такихтребований без обращения в суд (на основании нотариально удостоверенногосоглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного, послевозникновения оснований для, обращения взыскания на предмет ипотеки).
Имущество, заложенное по договору обипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путемпродажи с публичных торгов (ст. 56 Закона).
Порядок проведения публичных торгов по продажеимущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальнымзаконодательством РФ, поскольку Федеральным законом «Об ипотеке (залоге, недвижимости)»не установлены иные правила.
В соответствии со ст. 60 ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество и его реализациямогут быть прекращены. Для этого должник по обеспеченному ипотекойобязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправепрекратитьобращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекойтребования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моментууплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время домомента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или поконкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядкезалогодержателем.
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенногопо договору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых для покрытиярасходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией,распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями,другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределениепроводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, а есливзыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке —нотариусом, удостоверившим соглашение о таком порядке взыскания (ст. 61указанного Закона).
Обращение залогодержателем взыскания на заложенныежилой дом или квартиру и реализация этого имущества на основании ст. 78Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются основанием дляпрекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих втаких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартирабыли заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона вобеспечение, возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком илииной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение илистроительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонтили иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленныхкредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Освобождение таких жилого дома или квартирыосуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартирувозможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Жилой дом или квартира, которые заложены по договоруоб ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов,проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.
Договор найма или договор аренды жилого помещения,заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя послевозникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условияего расторжения определяются ГК РФ и жилищным законодательством РФ.
ГЛАВА 3Практикаправового регулирования ипотечного кредитования и его совершенствование3.1 Проблемы ипотечного жилищногокредитования в России
Обеспечение граждан жильем является важнейшейсоставной частью стратегии социально-экономического развития РоссийскойФедерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищнойпроблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательствапредоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий.В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западесистема ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам,имеющим средние доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, ирезультатом политической и экономической стабильности в стране.
Ипотечное кредитование – это совокупность механизмов,обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынковкапитала, т. е. ипотечного сегмента фондового рынка.
Ипотечное кредитование – это универсальный способрешения жилищных и имущественных проблем, предполагающий в качестве целевого использованиякредитных средств самые разнообразные инвестиционные, предпринимательские ипотребительские направления жизни и деятельности любого кредитоспособного человека.
Следует отметить, что последний тезис всецелоподтверждается последними тенденциями развития рынка ипотечного кредитованиянашего города. С одной стороны, последствия серьезного финансового кризиса, которыйне мог не затронуть и российский рынок кредитов под залог недвижимости,отрицательно сказались на реальной стоимости и даже доступности ипотечныхкредитных продуктов. С другой стороны, оптимизация отношения к заемщику ипредмету залога a priori снижает кредитные риски банков и способствуетадекватному отношению кредитной организации к потребностям современногоновосибирского рынка недвижимости.
Эффективное функционирование банковского ипотечногокредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств сфондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующемуровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современномэтапе развития банковского ипотечного кредитования в России можносформулировать две основные группы проблем, сдерживающих его развитие.
К первой группе проблем необходимо отнести нерешенныевопросы гражданско-правовой базы ипотеки в России.
На современном этапе реальной является угрозаненадежности обеспечения ипотечным кредитом, т. е. залога для банка каккредитора. Наиболее острые вопросы возникают, в частности, при выселениизаемщика, когда возникает дефолт. Данная проблема, по мнению банковскихэкспертов, является одной из наиболее значимых, и от ее решения во многомзависит возможность снижения банковских процентов по ипотечному кредитованию.Эксперты отмечают, что в эту проблему заложено около 2 – 3 % риска, которыемогут быть вычтены из общей ставки при условии законодательного решения вопросавыселения должника по ипотечному кредиту [56, c. 9-12].
Следующий аспект в рамках процедуры обращениявзыскания на заложенное имущество, касается налогообложения. В частности,согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (ст. 146) любая выручка отреализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы,полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будетвынужден платить в бюджет НДС. Соответственно эти расходы ведут к увеличениюзалоговых коэффициентов, учитываемых при расчете максимальной суммы кредита,которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого имжилья [42, c. 39-47].
Третий аспект данной группы проблем касается институтапрописки, который на сегодняшний день ограничивает ликвидность жилой недвижимости.Согласно п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности нажилой дом или квартиру не является основанием для прекращения права пользованияданным помещением членами семьи прежнего собственника. Эта норма вноситопределенные сложности в вопрос регистрации заемщика и членов его семьи в жилойнедвижимости, являющейся предметом залога.
Вторая группа проблем банковской ипотеки — проблемыэкономического характера.
Прежде всего к ним относится проблема отсутствиядолгосрочных кредитов в экономике. Банк, стремящийся самостоятельно привлечьресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием ресурсов нарынке, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки (вкладынаселения, депозиты на период до 3 лет). Сегодня большинство банковосуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов. Поэтому безгосударственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложенияипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько:во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, вчастности те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральнымАгентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК); во-вторых,государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут бытьвыделены для программы ипотечного кредитования; третьим источником возможногоформирования долгосрочных кредитов для банка является функционированиемеханизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценныхбумаг и их свободного обращения на фондовом рынке. Приходится признать, что,несмотря на принятую законодательную базу в области ипотечных ценных бумаг(прежде всего, речь идет о Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»), на сегодняшний день механизм рефинансированияипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг не заработал.
Существенной проблемой развития ипотеки в России насегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан посравнению со стоимостью жилья. Чтобы получить ипотечный кредит для приобретенияжилья при ставке по кредиту 14% годовых и в объеме 70 % от стоимости квартиры,семья должна располагать в среднем ежемесячным доходом не менее 20 тыс. руб.Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7%.Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитованиемассовым. По предварительным расчетам, к 2008 г. при снижении ставок по кредитам до7% ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры,должен будет составлять не менее 13,2 тыс. руб. (без учета инфляции). Такимидоходами предположительно будут обладать 15,5 % семей.
Однако, принимая во вниманиеуже имеющееся у населения жилье, 50% потенциальных заемщиков имеют возможностьпродать старое жилье и внести вырученные средства в качестве первоначальноговзноса. В этом случае для улучшения жилищных условий на площадь до 30 м2соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлятьоколо 14,4 тыс. руб. в настоящее время и 7,6 тыс. руб. в 2008г. (ориентировочно).Следовательно, сегодня количество семей, имеющих возможность улучшить своижилищные условия, составляет 15,4% (37,2% в 2008 г.).
Одним из направлений решения правовых и экономическихпроблем, с которыми сталкиваются коммерческие банки, является формирование институциональнойсреды рынка ипотеки путем принятия блока законов, легализующих принципспециализации в деятельности кредитных участников рынка. Речь идет о созданииправовых и экономических предпосылок для функционирования специализированныхинститутов, осуществляющих ипотечное кредитование (ипотечные банки).Необходимость в специализации ипотечных кредиторов обусловлена, прежде всего,макроэкономическими факторами. Во-первых, рынок жилой ипотеки сложен в правовомотношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особыхвысококвалифицированных узкопрофессиональных знаний для управления ипотечнымбизнесом. Во-вторых, существуют значительные различия в соотношении спроса ипредложения на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны,даже внутри крупного города распределение первичных инвесторов — собственниковвременно свободных денежных средств относительно районов спроса на ипотечныекредиты может быть далеко неблагоприятным. Изучение мирового опыта также показывает,что бурное развитие данного сегмента рынка возможно только при созданииузкоспециализированных кредитных организаций при первоначальной государственнойподдержке.
Ипотека как таковая представляет собой финансовыеобязательства, обеспеченные залогом приобретенной недвижимости. Принятосчитать, что в мире существует две основные модели ипотечного кредитования: американская(двухуровневая),и германская (своегорода система ссудо-сберегательных касс и кооперативов). В полной мере у нас встране ни одна из этих моделей не реализована, хотя более приемлема,по-видимому, американская – через федеральные ипотечные агентства. В целом же,ипотека как инструмент обеспечения населения жильем оправдала себя во всем мире.
Тенденции последних лет говорят о том, что и в нашейстране она приобретает все большую популярность. Американская двухуровневая модельрефинансирования работает следующим образом: «Для того, чтобы приобрестинедвижимость, вы получаете кредитный ресурс, приобретаете квартиру,регистрируете право собственности, а приобретаемый (или имеющийся) объектнедвижимости передается в залог банку с оформлением соответствующей ценнойбумаги – Закладной. Выкупить ее может иной другой финансовый институт, в нашемслучае – это АИЖК (Москва). На первом этапе мы предоставляем финансовый ресурсЗаемщику на основе кредитного договора либо на основе договора займа, послечего рефинансируем закладную в Москву. Агентство ипотечного жилищногокредитования организует выпуск ипотечных ценных бумаг и выставляет их на рынок,тем самым получая более дешевый денежный ресурс, и эти деньги возвращаются кпервичным кредиторам – банкам, которые выдают кредит заемщику. По этой схемедействует ипотека по всей стране. Юридически АИЖК и НОАИЖК – разные лица, ноработаем мы в одной системе, при этом 100% акций АИЖК принадлежит правительствуРоссийской Федерации, а 70% акций НОАИЖК – Администрации Новосибирскойобласти».
Анализируя структуру гражданско-правовой базыипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залоговогокредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка[44, c. 215-221]. В этой модели источникомфинансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которыхвыступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающаяроль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости.
На сегодняшний день можно сформулировать ряд правовыхпроблем, тормозящих развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования [42, c. 39-47].
Во-первых, не до конца создан правовой механизмрефинансирования ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг.Принятие Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» предполагало участиеАИЖК в эмиссии ипотечных ценных бумаг. Однако противоречия, которые содержалданный закон до последнего времени и другие нормативные правовые акты в областиипотеки, пока не позволили запустить механизм рефинансирования ипотечныхкредитов. Облигации, которые эмитирует сегодня АИЖК, обеспеченыгосударственными гарантиями, а не закладными на недвижимость.
Во-вторых, у региональных властей отсутствуетгражданско-правовая база по развитию ипотечного кредитования в регионах.Подтверждением этого является тот факт, что федеральное АИЖК было создано в 1997 г., а деятельность региональных операторов началась только в 2003 г. Это объясняется тем, что у региональных властей, как правило, не разработаны и не принятыкомплексные программы о рынке доступного жилья. Однако именно региональныевласти обладают всеми полномочиями проведения жилищной политики на местах сучетом региональных особенностей ситуации на рынке недвижимости.
Таким образом, для решения поставленных правовыхпроблем, тормозящих развитие ипотеки по схеме АИЖК, необходимосовершенствование федерального законодательства, которое в свою очередь должнобазироваться на комплексных программах о рынке доступного жилья в регионах. Региональныепрограммы должны определить рыночные и административные методы государственноговоздействия на рынок жилья в целях повышения его устойчивости и,соответственно, доступности.
К тому же в решении данных проблем необходимо помнить,что региональные системы ипотеки гораздо шире федеральной и включают в себябольшее число аспектов, привязанных к местным рынкам [38, c. 90-103].
Поэтому необходимо:
– развивать несколько принципиальных схемрефинансирования ипотечных кредитов как на федеральном, так и на уровнесубъектов Федерации;
– при разработке новых схем рефинансированиянеобходимо акцентировать внимание на социально-экономических особенностяхрегионов (уровень доходов населения, социальная направленность, перспективыразвития и т. п.).
Наиболее эффективным в решении данных проблем можетстать сотрудничество АИЖК и других рефинансирующих организаций, которые получилиширокое развитие.
3.2 Опыт реализации программ ипотечного жилищногокредитования в Новосибирске
Ситуация с ипотечным кредитованием в Новосибирске впервую очередь регулируется реальным спросом населения на конкретные объекты недвижимости.Причем данное утверждение касается только тех кредитных продуктов, по которымпроисходят реальные выдачи ипотечных кредитов. Что же касается всего спектрасамых разнообразных кредитных продуктов, которые предлагают в нашем городекредитные организации, то доля практической востребованности подобныхпредложений может сильно колебаться не только в связи с ситуацией на рынке, нои в зависимости от готовности банков работать с предлагаемыми кредитнымипродуктами, а так же в зависимости от отработанности банковской процедуры.
Конечно, лишь небольшая часть банков обладает понастоящему развернутой линейкой ипотечных кредитных продуктов, но и реальныйсектор массовой выдачи ипотеки в современном Новосибирске ограничен, по сути,тремя-четырьмя кредитными программами. Это кредиты под залог приобретаемойжилой недвижимости на вторичном рынке, кредит под залог приобретаемого праватребования в строящейся жилой недвижимости, целевые и нецелевые кредиты подзалог имеющейся недвижимости. Все остальные типы ипотечных кредитных продуктовзанимают, хотя и очень важный, но специфически узких сегмент рынка ипотечногокредитования. Но даже банки, предлагающие только один кредитный продукт,идентичный с кредитными продуктами других банков, при наличии квалифицированныхкредитных экспертов, способны представить этот продукт в качестве реального механизмарешения жилищных или имущественных проблем заемщика.
Еще одной проблемой банков на современномновосибирском рынке недвижимости вообще, и на рынке ипотечного кредитования вчастности, становится недооценка специфики нашего города. Дело в том, что Новосибирскв сфере ипотечного кредитования развивается совершенно по особому пути,отличному как от развития ипотеки в Москве или в Санкт-Петербурге, так и отразвития ипотечного кредитования в соседних регионах.
Следует подчеркнуть, что Новосибирск отнюдь непоследний город на карте российской ипотеки. Более того, многие новыенаправления ипотеки – ипотека без первоначального взноса, экспресс-выдачаипотечного кредита, нецелевой кредит под залоги имеющейся жилой недвижимости,кредитование под залог имеющейся и приобретаемой коммерческой недвижимости –если и не появились впервые в России именно на территории нашего города, тодостигли наиболее значительного уровня развития в Новосибирске. Несмотря на то,что большая часть этих достижений несколько сомнительна с точки зренияформирования российскими банками кредитного портфеля с кредитами низкого уровняриска, тем не менее, на определенном этапе развития новосибирского рынканедвижимости они были необходимы.
Нормальный, адекватный подход большинства игроковновосибирского рынка ипотеки к учету реальных потребностей населения привел ктому, что Новосибирск вышел на одно из первых мест в стране по доле сделок купли-продажи,проходящих с привлечением ипотечного кредита. Доля подобных сделок в прошломгоду достигла 40% от общего числа всех сделок купли-продажи. В этом году доляподобных сделок пока остается на уровне 35%. Однако это не значит, что ипотекойстали пользоваться меньше. Просто в 2008 году значительно увеличилась доляипотечных кредитов, выдаваемых под залог имеющей недвижимости, и существеннаячасть сделок купли-продажи (приблизительно 10%) осуществляется с привлечениемипотечных кредитных средств, однако не связанных с залогом приобретаемой недвижимости.Подобная трансформация рынка ипотеки требует уже гораздо более высокого уровняпрофессионализма всех его участников.
Новосибирский рынок недвижимости – это сложная системавзаимоотношений различных участников – покупателей и продавцов, агентств недвижимостии ипотечных брокеров, банков, страховых и оценочных компаний, УправленияФедеральной Регистрационной службы по Новосибирской области.
Роль каждого из этих участников рынка ипотечногокредитования, как сегмента новосибирского рынка недвижимости, очень велика исвоеобразна. Более того, эта роль постоянно меняется со временем, как попричине общей трансформации рынка недвижимости, так и благодаря усилиям самихучастников.
В числе первыхрегиональных специализированных структур (Региональных операторов), действующихв системе ипотечного жилищного кредитования в России создано Открытоеакционерное общество «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищногокредитования» (далее – ОАО «НОАИЖК»). Основным направлением деятельностиявляется рефинансирование ипотечных кредитов с последующей передачей ихфедеральному оператору вторичного ипотечного рынка – ОАО «Агентство поипотечному жилищному кредитованию» г. Москва.
По результатамдеятельности с момента организации на конец 2005 года ОАО «НОАИЖК» заняло 2-оеместо среди кредитных организаций, работающих на рынке НСО по объёмам выданныхкредитов.За 2006 год Агентством выдано 854 кредита на общую сумму 1 108 589,7тыс. руб. (в том числе 126 кредитов на сумму 188 506,7 тыс. руб. наприобретение строящегося жилья). По состоянию на 1 апреля 2007 года за всюисторию ОАО «НОАИЖК» рефинансировано 1 972 кредита на сумму 1 679 392,2 тыс.руб. В 2008 г. в Новосибирске предположительно будет выдано ипотечных кредитовна 23-24 млрд. руб.
В настоящее время системарефинансирования действует на всей территории РФ. В Смоленской и Ивановскойобластях функционирование системы рефинансирования обеспечивается черезСервисного Агента. АИЖК установлены договорные отношения с 35 страховымикомпаниями.
Агентством аккредитовано76 региональных операторов и 64 сервисных агента. По Стандартам АИЖК ипотечныекредиты выдают 145 организации из 75 регионов РФ.
По предварительным даннымАИЖК, в среднем по всем регионам объем ипотечного кредитования увеличился в1,33 раза, а в регионах, где ипотечное кредитование только зарождается, приростбыл максимальным — более чем в 5 раз (Чеченская республика, Кабардино-Балкария,Ненецкий автономный округ). Такой рост связан с популяризацией механизма ипотечногокредитования, к тому же сам кризис, как ни парадоксально, стимулировалопределенные группы граждан воспользоваться ипотекой — они справедливоопасались, что дальше может быть хуже. Свою роль в регионах сыграла и борьба с«серыми» зарплатами, благодаря ей увеличивается число людей, соответствующихтребованиям ипотечных банков [56, c. 24-29]. Темпы роста ипотечных кредитов в СФО, которые на протяжениипоследних лет превышают среднероссийские, объясняются масштабным строительством,реализацией ипотечных программ — это раскрученный механизм, который трудноостановить даже такому довольно масштабному событию, как кризис ликвидности.
Следует отметить обратнуюпропорцию между растущей стоимостью жилья и количеством выданных кредитов поокругам. За 9 месяцев 2007 г. по стоимостному показателю лидирует ЦентральныйФО – 28%, а в количественном на его долю приходится только 18%. Обратнаяситуация с лидером по количеству выданных кредитов Приволжским ФО – 26% поколичеству и только 18% по стоимости (данные ЦБ РФ и АИЖК).
Диспропорция количествавыданных кредитов по федеральным округам была значительной на протяжении всего 2007 г. Так, наибольшее их количество за 9 месяцев 2007 г. пришлось на уже упомянутый Приволжский ФОи на Сибирский ФО – 21%. Остальные округа: Центральный ФО – 18 %, Уральский ФО– 15%, Северо-западный ФО – 8%, Южный ФО – 7% и Дальневосточный ФО – 5% (данныеЦБ РФ, расчёты Евротрастбанка).
Регионами – лидерами пообъему выдачи ипотечных кредитов за 9 месяцев 2007 г. стали: Москва и Московская область – 20%, Тюменская область – 6,7%, Санкт-Петербург – 6,6%,Свердловская область – 3,8%, Новосибирская область – 3,6% (данные ЦБ РФ,расчёты Евротрастбанка).
Таким образом, в 2007 г. ипотечные программы стали активно продвигаться по всейстране, в том числе за счет наращивания филиальных сетей и расширения сферыдеятельности крупных банков.
Поскольку в соответствиисо Стандартами, утвержденными Открытым акционерным обществом «Агентство поипотечному жилищному кредитованию», г. Москва (далее ОАО «АИЖК») целью созданиясети региональных операторов являлось развитие системы ипотечного кредитованияна территории РФ, реализация федеральной программы ипотечного жилищного кредитованияи вовлечения в рынок новых игроков – коммерческих банков и небанковскихструктур, можно констатировать, что в большей части эта цель на территории НСОдостигнута. В Новосибирской области помимо Открытого акционерного общества«Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (далееОАО «НОАИЖК») активно заработали банки, которым Обществом была переданатехнология и проведено обучение. Например: НФ ОАО КБ «Сибконтакт», ОАО«Собинбанк» филиал «Западно-Сибирский». Перечисленные банки смогли правильновоспользоваться опытом и технологией отработанной и предложенной им ОАО«НОАИЖК» и даже смогли получить статус сервисного агента. Помимо этого натерритории НСО активизировались коммерческие банки, реализующие свои собственныепрограммы, которые предлагают населению ипотечные продукты, не представленныефедеральной программой. В целях развития системы жилищного кредитования,обеспечения доступности кредитов для более широких слоев населениядепартаментом строительства и ЖКХ Новосибирской области проводится активнаяработа по совершенствованию механизмов предоставления гражданам кредитов наприобретение или строительство жилья и мер государственной поддержки прикредитовании. Для участия в программе государственной поддержки граждан прикредитовании на строительство или приобретение жилья Новосибирской областиопределены пять банков. Это Сибирский банк Акционерного коммерческогоСберегательного банка РФ (ОАО), ОАО «Банк Уралсиб» (филиал в Новосибирске), АКБ«Банк Москвы» ОАО (Новосибирский филиал), ОАО Ханты-Мансийский банк (филиал вНовосибирске), ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования»(ОАО «НОАИК»). В числе основных критериев – размерпроцентной ставки по кредитам (займам) на приобретение или строительство жилья,наличие программ кредитования граждан как на приобретение, так и настроительство жилья, наличие возможности досрочного погашения кредита безштрафных санкций и проч. В рамках программы молодым семьям предоставляютсясубсидии на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взносапри получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилогопомещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства.
В последнее время начатаработа администрации Новосибирской области и областного ипотечного агентства поформированию земельной ипотеки, и с 2008 года этот инструмент должен начатьработать. По ряду проектов в городах Новосибирске, Бердске, поселке Кольцово, вКолыванском районе уже в рамках 2008 года данное направление работы будетактивизировано.
2007 год принес на рыноксибирской ипотеки ряд новых изменений и тенденций.
Первое полугодие 2007 годахарактеризовалось всеобщим снижением процентных ставок, минимальныхпервоначальных взносов, более мягким подходом при андеррайтинге заемщика. В этотпериод проходило много акций и спецпредложений для заемщиков.
В 2007 году на рынкетакже появилось два достаточно интересных с точки зрения маркетинга продукта:ипотека в экзотических валютах и кредиты на недвижимость в Сочи. Оба этихпродукта перешли психологические грани: в минимальной процентной ставке по ипотекеи в соотношении кредита к залогу. Эти продукты являются блестящимимаркетинговыми ходами. Банки также активно расширяли и классические линейки. К примеру,в НОМОС-БАНКе появились новые программы ипотечного кредитования: ипотечныйкредит под залог имеющегося жилья, под залог жилья на личные цели,рефинансирование. А ОАО «АКБ «Росбанк» в 2007 году продолжило реализациюПрограммы «Ипотечное жилищное кредитование» (ИЖК). В сентябре Росбанк расширилпродуктовую линейку в рамках Программы ИЖК на три продукта. «Мы ввели кредит,оформляемый под залог имеющейся недвижимости, с различным целевым назначением —на финансирование первоначального взноса, приобретение земельных участков,коммерческой недвижимости, индивидуальных домов и коттеджей, а также на неотложныенужды», — рассказывает заместитель директора по розничному бизнесуУрало-Сибирского ТУ ОАО «АКБ «Росбанк» Виталий Коваленко.
Помимо изменений в программахжилищного кредитования, участники рынка также расширили сам спектр объектовкредитования. К примеру, ряд банков ввел коммерческую ипотеку. У многих банковпоявились ипотечные центры, которые специализируются на выдаче только жилищныхи ипотечных кредитов.
Некоторые экспертыполагают, что на развитии рынка ипотеки положительно отразилась и работаипотечных брокеров. В филиале ОАО «ТрансКредитБанк» в Омске отмечают, что именнов 2007 году сегмент ипотечного брокериджа стал развиваться более активно.Важную роль сыграло формирование инфраструктуры ипотечного кредитования в лицеипотечных брокеров, ипотечных агентств, которые способствовали упрощениюпроцедуры получения кредита.
В частности, помимотрадиционного ипотечного кредитования на приобретение жилья на вторичном рынкеНовосибирским Муниципальным банком была разработана схема выдачи кредитов напокупку квартир в строящихся домах еще на этапе строительства, что позволяетгорожанам приобретать жилье по более низким ценам. В настоящее время околополовины ссудного портфеля банка по ипотеке составляют кредиты, выданные дляприобретения жилья на первичном рынке. Учитывая привлекательность данного видакредитования для заемщиков, Новосибирский Муниципальный банк намерен развиватьэто направление, привлекая в качестве партнеров все больше строительныхкомпаний. Кредитование новостроек всегда было интереснобанкам. Специфика ипотечного кредитования квартир в новостройках под залогимущественных прав по договору долевого участия заключается в том, чтостроящаяся недвижимость не может выступать в качестве залога, вследствие чегориски для банка более высоки, чем в случае с уже построенной недвижимостью.Поэтому банки кредитуют строящуюся недвижимость по несколько иной процентнойставке, чем вторичное жилье. До момента регистрации права собственности на ужепостроенное жилье ставка выше на два процента. Когда готовая квартирастановится предметом залога, ставка снижается.
Самым важным событиемвторого полугодия стал кризис ликвидности в США. «Хотя важен он не сколько по последствиям,сколько по масштабам шумихи. Кризис стал причиной еще одного знакового события —первого в истории российской ипотеки повышения ставок по ипотеке ряда банков(на определенные кредиты).
Текущие изменениядостаточно серьезно затронули рынок, об этом свидетельствует тот факт, что ставкипо ипотеке подняли не только небольшие банки. К этой «команде» не так давноприсоединился даже ВТБ 24. События на рынке отразились не только на величинепроцентной ставки. С середины 2007 года условия предоставления ипотечныхкредитов в большинстве банков ужесточались (были отменены программы без справоко доходах, повысились минимальный возраст заемщиков, процентные ставки и т.д.), что было обусловлено изменением финансовой конъюнктуры рынка. Дальнейшееразвитие кризиса ликвидности вынудило банки более тщательно подходить к оценкепотенциальных заемщиков.
Влияние кризиса сталоощущаться только в конце года. Сейчас поддержка жилищным кредитам оказываетсяна государственном уровне, что ослабляет воздействие кризиса. Рыноккредитования жилья в России имеет большой запас прочности и роста, и хотямировой кризис, конечно же, зацепил и этот сектор, однако и в целом по России,и в СФО в частности сохранились темпы роста этого рынка. «Локомотивом» здесьвыступают дефицит жилья на региональном рынке, высокие темпы строительства и ростдоходов населения — эти факторы в значительной степени нивелируют негативноевоздействие кризиса.
В сложившейся ситуацииОАО «НОАИЖК» необходимо сконцентрировать усилия на следующие направлениядеятельности:
1) рефинансирование кредитныхи иных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы, путёмприобретения прав требования по выданным ими ипотечным кредитам и займам,покупки закладных, а также рефинансирование в иных формах;
2) привлечениедолгосрочных средств российских и зарубежных инвесторов в сферу ипотечногожилищного кредитования путём эмиссии облигаций и иных ценных бумаг, размещенияцелевых займов и в иных формах;
3) рациональноеперераспределение привлекаемых инвестиционных ресурсов и содействие становлениюединого российского рынка ипотечного кредитования как готового, так истроящегося жилья;
4) развитиесотрудничества с банками и не кредитными организациями, страховыми иброкерскими компаниями, в сфере привлечения дополнительных финансовых ресурсови размещения их в закладные, кредиты и займы;
5) создание и продвижениена рынке новых ипотечных схем и ипотечных продуктов;
6) содействие становлениюв Новосибирской области необходимой законодательной и нормативной базы, а такжерыночной инфраструктуры ипотечного кредитования;
7) оказаниеинформационных и консультационных услуг в сфере финансового анализа,финансового планирования, инвестирования;
8) маркетинговыеисследования и услуги на внутреннем и внешнем рынках;
9) создание новойконцепции самостоятельного развития Общества в реальных рыночных условиях и врамках проекта создания на базе ОАО «НОАИЖК» некоммерческого партнерства«Новосибирский ипотечный дом».
Таким образом,приоритетным направлением деятельности ОАО «НОАИЖК», как региональногооператора, является рефинансирование ипотечных кредитов (займов) как за счетсобственных, так и за счет привлеченных средств. В связи с чем функция привлеченияинвестиций становится одной из наиболее приоритетных для ОАО «НОАИЖК».
Как бы сейчас ни складывалисьсобытия на ипотечном рынке Сибири, большинство экспертов и участников рынкауверены, что этот сегмент еще ждут высокие темпы роста. Автор считает, что большихизменений в региональной системе из-за этого не произойдет, данные проблемы временные,а ипотечные закладные весьма ликвидны и спустя какое-то время могут бытьуспешно рефинансированы. В хорошем развитии ипотечного бизнеса одинаково важныдве составляющие — и вопрос выдачи, и вопрос рефинансирования выданных займов.Любому банку необходимо создать замкнутый цикл — выдавая те или иные займы,нужно всегда понимать, на каких условиях они будут рефинансированы. Те, кто уделилэтому вопросу должное внимание, как раз и не пострадали от кризиса ликвидности.
Жилищное кредитованиеразвивается в Новосибирской области в целом наравне с общероссийским уровнем.Этим направлением занимаются многие коммерческие банки, есть областноеипотечное агентство, которое организационно осуществляет функциирефинансирования. Действует договор с российским агентством по массовомурефинансированию. Но сказать, что ипотека стала единственным ключом для решенияжилищной проблемы, нельзя, потому что государство пока не совсем точно иправильно урегулировало все вопросы.
«Строить и покупать жильев рассрочку нужно дать возможность всем людям, имеющим хороший уровеньобразования, профессиональной пригодности и социального статуса. Таких людей —подавляющее большинство. Нынешняя система регулирования ипотечного рынкапозволяет пользоваться ипотечными кредитами очень небольшой категории граждан сочень высокими зарплатами и доходами. Это в социальном плане для страны — не решениезадачи», — считает Виктор Толоконский.
Сегодня вся системавыдачи жилищных субсидий основана на ипотечном кредитовании. Заемщикамкомпенсируется сумма в размере 300 тысяч рублей из бюджета области — этисредства направляются на погашение процентной ставки. Но при этом среднийуровень зарплаты населения не позволяет банкам рассматривать вопрос опредоставлении нужной суммы кредита. А возможности для того, чтобы сделатьипотеку доступнее, есть. Нужны понятные законодательные нормы, чтобы гарантиипо ипотечным кредитам на уровне субъектов федерации не учитывались вовнутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Риск невозвратовминимален. Лучше, чтобы жилье было в государственной собственности, и имеласьвозможность со стороны региональной власти снизить планки банков по уровнюпроцентныхставок.
Тем не менее, ипотекасегодня стала для многих наших граждан единственным способом улучшить своижилищные условия – и своего рода «двигателем» строительной индустрии. Возможно,именно ипотечное кредитование в ближайшие годы будет одним из факторов, которыеположительно повлияют на темпы роста жилищного строительства.
Итак, в условияхсовременной динамики рынка ипотечного кредитования только опыт ипрофессионализм работников отделов ипотечных операций поможет человекусориентироваться и приобрести долгожданную недвижимость. А ипотека станеттолчком к дальнейшему развитию новосибирского рынка недвижимости и шагом кблагополучию каждого.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В работе были рассмотреныи обобщены теоретические положения ипотечного кредитования, проанализированапрактика, складывающаяся в этой сфере в настоящее время.
В заключение даннойработы можно сделать следующие выводы.
1. В ходе историческогоразвития ипотечного кредитования соединение отечественного дореволюционногоопыта ипотечного кредитования затрат на приобретение жилья с практикойкредитования индивидуального жилищного строительства в советское время сталанадежным теоретическим фундаментом для выработки рекомендаций по ипотечномукредитованию в период перехода к рыночным отношениям.
2. В настоящее времязаконодательство об ипотеке является одной из наиболее динамичных областейправа. Но, несмотря на это, состояние нормирования ипотечных отношений нельзяпризнать вполне удовлетворительным. Реальное развитие ипотеки связано смножеством проблем. Прежде всего, это законодательно-административные барьеры.Несмотря на массу законов, практически все они плохо корреспондируют междусобой и в наших конкретных условиях в части воплощения экономической моделиипотечного кредитования фактически не работают.
Таким образом, можно сделать вывод оботсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечномкредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов созданиясистемы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентироватьправовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочияуровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечногокредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.
3.Кроме того, важным является вопросо том, все ли сегодня понимают насколько важны ипотека и ипотечные процессы вцелом для экономики страны.
Ипотечное кредитование – это нетолько одно из решений жилищной проблемы. По сути, это выход из инвестиционногокризиса, обеспечивающий устойчивый рост российской экономики путем вложениясредств в жилищное строительство, развития смежных с ним отраслей, созданиеновых рабочих мест и увеличение объема денежной массы в обращении. Коммерческаяипотека может помочь предпринимателям получить долгосрочные ресурсы дляинвестиций и пополнения оборотных средств за счет залога помещений и офисов. Вплане перспектив на будущее развитие коммерческой ипотеки имеет не меньшее, аможет быть, даже большее значение, чем жилищной ипотеки.
Ипотека – залог недвижимости как способ обеспеченияобязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составнаячасть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает,когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случаепродуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствуетснижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средстваграждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономическиепроблемы.
4. Жилищное кредитование развивается в Новосибирской области вцелом наравне с общероссийским уровнем. Но сказать, что ипотека стала единственнымключом для решения жилищной проблемы, нельзя, потому что государство пока несовсем точно и правильно урегулировало все вопросы. Нужны понятные законодательныенормы, чтобы гарантии по ипотечным кредитам на уровне субъектов федерации неучитывались во внутреннем долге, были выведены в какую-то особую сферу. Лучше,чтобы жилье было в государственной собственности, и имелась возможность состороны региональной власти снизить планки банков по уровнюпроцентныхставок.
5. Уже сейчас специалистыипотечного дела сталкиваются с особенностями, обусловленными современнымироссийскими условиями. Еще предстоит определить и создать наиболее эффективныепринципы функционирования ипотеки. Основными нам видятся следующие вопросы:
- обеспечениетесного взаимодействия строительного рынка и рынка ипотечного кредитования.Только при адекватном (значительно большем, нежели сейчас) объеме строительстважилья возможно дальнейшее развитие ипотеки. При этом необходимо такусовершенствовать механизмы взаимодействия этих двух рынков, чтобы в любоймомент строители были обеспечены ресурсами для финансирования стройки, а банки— ресурсами для ипотечного кредитования граждан, приобретающих жилье устроителей;
- обеспечениемаксимальной надежности системы ипотечного кредитования. Только показав идоказав потенциальным инвесторам, в том числе и зарубежным, что российскоезаконодательство и менталитет наших граждан не несут в себе рисков при вложениисредств в ипотеку, возможно привлекать необходимые финансовые ресурсы;
- обеспечениедоступности ипотечного кредитования для населения. Эта задача, по нашемумнению, самая сложная. Повышение доступности, которое достигается, с однойстороны, упрощением условий и процедур, а с другой стороны, повышениемкредитоспособности граждан, должно обеспечиваться именно за счет последнегофактора. Очень важно в стремлении придать ипотечному кредитованию массовыйхарактер не делать упора только на снижение требований к заемщикам. Главнымздесь должно стать повышение кредитоспособности. В свою очередькредитоспособность достигается как за счет персонифицированной помощи, так ичерез повышение уровня доходов российских семей. Повышение уровня доходов — процессдолгосрочный и зависящий от множества факторов. Оказание помощи в решениижилищных проблем — дело уже сегодняшнего дня. Помощь в форме субсидирования,льгот и т. п. применяется на практике. Этим занимается и государство, реализуясоциальные программы, и работодатели. По прогнозам, в ближайшие 5 лет именнопомощь населению, а не рост доходов будет обеспечивать определенный уровеньдоступности ипотечного кредитования. В этой связи большие надежды возлагаютсяна Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Егореализация позволит выйти на значительно большие объемы ипотечного кредитованияи будет способствовать решению жилищных вопросов десятков тысяч российскихсемей.
Особенностью современного оформления ипотечных правоотношенийявляется отсутствие требования об обязательном нотариальном удостоверениидоговора. Отсутствие процедуры проверки договора нотариусом может существенносказаться на правах граждан, передающих свое имущество в ипотеку, так какпроцедура государственной регистрации исключает индивидуальность подхода ккаждой сделке.
Таким образом, можно рекомендовать снова вести процедуру обязательногонотариального удостоверения договора ипотеки, стороной которой являетсягражданин. Для этого можно рекомендовать внести изменения в ст. 19 Закона обипотеке, дополнив ее п. 3 следующего содержания:
«3. Договор ипотеки, в котором хотя бы одной сторонойявляется гражданин, подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
Внесение указанных изменений позволит предотвратить нарушенияправ граждан при применении механизма ипотеки.
Содержание договора ипотеки определено Законом об ипотеке ивключает в себя обязательное указание следующих условий: предмет ипотеки, егооценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемогоипотекой. В области предмета ипотеки существуют проблемы ипотеки незавершенногостроительства и переоформления ипотечных отношений при завершениистроительства; при ипотеке недвижимости и разрешении вопросов о следовании зазаложенным по договору объектом недвижимости прав на земельный участок, занятыйею; ипотеки права аренды на земельный участок. При заключении договора ипотекинеобходимо четко определить обязательство, которое ею обеспечивается, –заключение договора ипотеки в целом по обеспечению будущих обязательств,заранее не определенных, не допускается.
Современной проблемой ипотечных отношений является нарушениепринципа единой судьбы недвижимости и земельного участка, занятого ею. Такимобразом, для единообразия правоприменительной практики можно рекомендоватьунифицировать положения о судьбе земельного участка, занятого недвижимостью,передающейся в ипотеку, изменив п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке следующимобразом:
«1. При ипотеке земельного участка право залогараспространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участкездание или сооружение залогодателя».
Аналогичным образом для применения принципа единства судьбы земельногоучастка и недвижимости на нем можно рекомендовать изменить абзац первый ст. 69Закона об ипотеке, изложив его следующим образом:
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далеепредприятие) право залога распространяется на все входящее в его составимущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).Ипотека здания или сооружения, а также части здания или сооружения, допускаетсятолько с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, накотором находится это здание или сооружение, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащегозалогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части,пропорциональной передаваемой в ипотеку части здания или сооружения».
Существуют определенные процедурные проблемы передачи в ипотекуобъектов незавершенного строительства. Во избежание дальнейших споров можнорекомендовать при принятии в ипотеку объекта незавершенного строительстваполучать от залогодателя подписанное руководителем и главным бухгалтеромзалогодателя письмо о том, что действующие договоры строительного подряда надату подписания договора ипотеки отсутствуют и что строительство силами самогозалогодателя не осуществляется.
Правило о залоге всего многоквартирного дома пообязательствам единичных дольщиков представляется не самим удачным как с юридическойточки зрения, так и в практическом ракурсе. Так, в правовом аспекте объектом,обеспечивающим исполнение обязательства застройщика перед дольщиком, должен былбы выступать тот объект, который фигурирует в договоре долевого строительства.Таковым является конкретная квартира. Что касается практических аспектовреализации указанного правила, то не исключены ситуации, когда обязательствазастройщика окажутся неисполненными перед единственным дольщиком, которыйпотребует реализации предмета залога – всего многоквартирного дома – иудовлетворения его интересов за счет сумм, вырученных от продажи объектанедвижимости. Это неминуемо затронет права иных дольщиков, обязательства передкоторыми застройщик исполнил надлежащим образом, а, как следствие, дестабилизируетвсю ситуацию, связанную с вводом дома в эксплуатацию и передачей их долей всеминым участникам строительства. Таким образом, комментируемое правилонецелесообразно ни с юридической, ни с экономической точек зрения [64, c. 251].
Правило, предусмотренное в п. 1 ст. 13 Закона об участии вдолевом строительстве, направлено на защиту интересов участника долевого строительства.Вместе с тем, это правило может отрицательным образом сказаться на привлечениизастройщиком инвестиций со стороны банковских и иных инвестиционно-финансовыхучреждений. Действительно, то обстоятельство, что строящееся недвижимоеимущество является в силу закона предметом залога у дольщиков, лишает банкисоизмеримых с дольщиками гарантий возвратности кредита. В конечном итоге этоприведет к росту процентных ставок по предоставляемым банками кредитам, чтосоответственно повлияет на удорожание строительства жилья, либо банки будутизбирать в качестве залогового покрытия иное имущество, принадлежащее застройщику.Или же банки, не найдя удовлетворяющих их гарантий (а таковыми гарантиями являютсяпрежде всего ипотечные договоры), будут отказывать застройщику в выдаче дешевыхкредитов. Более вероятным представляется такое развитие ситуации, когда банкибудут вынуждены кредитовать не застройщика, а участника долевого строительства,который, в свою очередь, будет выступать в качестве кредитора застройщика.Такое удлинение цепочки кредитования также приведет к удорожанию кредита и, какследствие, стоимости строительства.
Таким образом, для устранения данной проблемы можно было бы индивидуализироватьобъект ипотеки при долевом строительстве, – в залог можно было бы определитьдолю в имуществе, которую дольщик планирует получить по завершениистроительства. Таким образом, пункт 1 ст. 13 Закона о долевом строительствеможно рекомендовать изложить в следующей редакции:
«1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с моментагосударственной регистрации договора у участников долевого строительства(залогодержателей) считаются находящимися в залоге то имущество, доли, которыепереходят в собственность застройщика (залогодателя) по окончаниистроительства. До окончания строительства в обеспечение исполнения обязательствзастройщика (залогодателя) по договору с моментагосударственной регистрации договора у участников долевого строительства(залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный длястроительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объектанедвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевогостроительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на правесобственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся(создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объектнедвижимости».
Проблемой ипотечного кредитования до сих пор остаетсядороговизна и сложность данного института. Решение указанных проблем видится вдальнейшем распространении института ипотечного кредитования и повышении общейплатежеспособности населения.
Особую проблематику представляютотношения ипотечного страхования. Правовое регулирование отношений ипотечногострахования в России практически производится на основании имеющихся правовыхнорм в области ипотеки, страхования, кредита. Для устранения этой ситуацииможно рекомендовать следующие направления совершенствования законодательства висследуемой области:
1) включение в главу 48 Гражданскогокодекса РФ статьи, регулирующей вопросы ипотечного страхования и отсылающей кспециальному нормативному акту в области ипотечного страхования;
2) разработка и принятие нового нормативного акта –Федерального Закона «Об ипотечном страховании в Российской Федерации», включающегов себя понятие, механизм реализации и вопросы исполнения договора ипотечногострахования.
Внесение указанных изменений позволитусовершенствовать институт ипотечного кредитования.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. КонституцияРоссийской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных ФКЗ от 30 декабря 2008 г. № 6-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. – 25 декабря.
2. Жилищный кодексРоссийской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 14.
3. Земельный кодексРоссийской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 44. – ст. 4147.
4. Часть перваяНалогового кодекса Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – ст. 3824.
5. Федеральный законот 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Обипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РоссийскойФедерации. – 2005. – № 1. – ст. 42.
6. Федеральный законот 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительствемногоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации. – 2005. – № 1. – ст. 40.
7. Федеральный законот 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищногообеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства Российской Федерации.– 2004. – № 34. – ст. 3532.
8. Федеральный законот 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 2003. – № 46. – ст. 4448.
9. Федеральный законот 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 31. – ст. 3813.
10. Федеральный законот 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» // Российская газета. – 1997. – 30 июля.
11. Закон РФ от 27ноября 1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации»// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного СоветаРоссийской Федерации. – 1993. – № 2. – ст. 56.
12. Указ ПрезидентаРФ от 20 апреля 2005 г. № 449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищногообеспечения военнослужащих» // Собрании законодательства Российской Федерации.– 2005. – № 17. – ст. 1525.
13. Указ ПрезидентаРФ от 10 июня 1994 г. № 1180 «О жилищных кредитах» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации. – 1994. – № 7. – ст. 692.
14. ПостановлениеПравительства РФ от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правилдоверительного управления ипотечным покрытием» // Собрание законодательстваРоссийской Федерации. – 2004. – № 43. – ст. 4222.
15. ПостановлениеПравительства РФ от 17.09.01 N 675 (в редакции от 04.12.08) «О федеральнойцелевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы» // СЗ РФ. – 2001.– N 39. – ст. 121.
16. ПостановлениеПравительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системыипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» // Собраниезаконодательства Российской Федерации. – 2000. – № 3. – ст. 278.
17. Распоряжениезаместителя Председателя СМ РФ от 22 декабря 1993 г. № 96-рз «Об основных положениях о залоге» // Российская газета. – 1994. – 06 января.
Материалысудебной практики
18. ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РоссийскойФедерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. – 1996. –№ 9.
19. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2003. – № 3.
20. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2002 г. № 2327/02 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 9.
21. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. № 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2002. – № 6.
22. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2000 г. № 6697/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 4.
23. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 декабря 1998 г. № 5046/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1999. – № 2.
24. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 июня 1998 г. № 956/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 9.
25. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 7773/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 6.
26. Постановление ПрезидиумаВысшего Арбитражного Суда РФ от 19 августа 1997 г. № 1833/97 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 12.
27. Информационноеписьмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 //Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. – № 4.
28. ОпределениеВерховного Суда РФ от 12 марта 1992 г. // Вестник Верховного Суда РФ. – 1992. –№ 23.
29. ПостановлениеПрезидиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 октября 1996 г. № 1692/96 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1997. – № 4.
Научнаяи учебная литература
30. Астапов К.Л.Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) //Деньги и кредит. – 2004. – N 4. – С. 42 – 48.
31. Брауде И.Л. Правона строение и сделки со строением. – М., 1954. – 1012 с.
32. Германское право.Ч. I. Германское уложение / Под ред. В.В. Залесского. – М., 1996. – 300 с.
33. Головцова С.А.Залог недвижимости // Законодательство. – 2000. – № 7. – С. 19.
34. Гражданское правоРоссии. Общая часть / Отв. ред. О.Н. Садиков. – М., 2001. – 285 с.
35. Гришаев С.П.Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.,2003. – 380 с.
36. Ем В.С. Новыйзакон об ипотеке и его место в системе российского законодательства //Законодательство. – 1999. – № 3. – С. 18.
37. Зайцева Н.,Чумарова Н. Плохой год для ипотеки // Ведомости – Санкт-Петербург. – 2009. – N 11. – С. 3.
38. Иванкина Е.Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. – 2008. – № 1. – С. 90 –103.
39. Ипотечноекредитование: теория и практика / Под общ. ред. В.Н. Киданова. – М.: Финансы икредит, 2007. – 120 с.
40. Крысин А.Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы / А. Крысин // Банковскоеобозрение. – 2003. – № 5. – С. 30.
41. Матюхин Г. Г.Тернистый путь ипотечного кредитования / Г. Г. Матюхин // Банковское дело. –2003. – № 3. – С. 36.
42. Мацкавичене Е.В.Что нужно знать о жилищной ипотеке? // Бух. учет. – 2008. – N 1. – С. 39 – 47.
43. Мейер Д.И.Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. (по исправленному и дополненному 8-муизданию 1902 г.). – М., 1997. – 250 с.
44. Москвичева В.Л.«Подводные камни» ипотеки и способы их преодоления // Закон. – 2007. – N 12. –С. 215 – 221.
45. Наумова Л.Ипотека «незавершенки» // ЭЖ-Юрист. – 2005. – № 32. – С. 14.
46. Нугаев Р.А.Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития /Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. – 2004. – N 10. – С. 24 – 29.
47. Пашов Д.Б.Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья // Жилищноеправо. – 2006. – N 6. – С. 58.
48. Покровский И.А.Основные проблемы гражданского права. – М., 2005. – 250 с.
49. Полтерович В.М.,Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительные общества: перспектива для России. – М.: РАН,ЦЭМИ, 2004. –176 с.
50. Резванова Л.М.Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России // Банковский ритейл. – 2008. – N 1. – С. 17.
51. Руденко В.Современные процессы: мнения участников / В. Руденко // Рынок ценных бумаг. –2004. – № 5. – С. 74.
52. Ситдикова Л.Б.Жилищное ипотечное кредитование в России: возможности развития // ВестникФедерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. – 2009. – № 3-4. – С. 61.
53. Скворцов О.Ю. Сделкис недвижимостью в коммерческом обороте. – М., 2006. – 251 с.
54. Смирнов В.В.,Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)». – М., 1999. – 222 с.
55. Туктаров Ю.Основные идеи ипотечных ценных бумаг / Ю. Туктаров // Рынок ценных бумаг. –2004. – № 5. – С. 66.
56. Фролов Н.Е.Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы и перспективы //Деньги и кредит. – 2007. – N 8. – С. 9 – 12.
57. Цыбуленко З.Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. – 2000. – №1. – С. 15 – 22.
58. Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права: По изданию 1907. – М., 1995. – 210 с.