Федералальноеагентство по образованию
ГОУ«Санкт-Петербургский политехнический университет»
Чебоксарскийинститут экономики и менеджмента (филиал)
Кафедрафинансов, денежного обращения и кредита
Контрольнаяработа
по курсу«Ипотечное кредитование»
Вариант 4
Выполнил
ФИ.О. Галкина Л.И.
Чебоксары
2010
Содержание
1. Модельуниверсального банка.
2. Ипотечноекредитование в Великобритании, Италии, Испании.
3. Задача
Список литературы
1. Модель универсальногобанка
Банк универсальный — (англ.universal bank) — кредитная организация, выполняющая весь набор банковскихуслуг по кредитованию, привлечению вкладов, расчетам в наличной и безналичнойформах, консультированию, проектному финансированию, выдаче пластиковых карт,обслуживанию «на дому» и др.
Потребители услугуниверсального банка — юридические и физические лица.
Универсальный банкфункционирует как в масштабах страны, так и за ее пределами.
Выполнение универсальныхопераций позволяет универсальному банку диверсифицировать активы,рассредоточить риски, увеличить прибыль, повысить конкурентоспособность.
Чтобы банк сталуниверсальным, нужны определённые экономические и организационные предпосылки:1) банк должен обладать значительным капиталом, поскольку его перераспределениепо многочисленным каналам имеет смысл только на базе значительных ресурсов; 2)у него должна быть разветвленная структура аппарата управления ивысококвалифицированный персонал банковских служащих, владеющих навыкамиведения разнообразных операций, в т. ч. предоставления современных банковскихуслуг; 3) банк должен систематически изучать потребности клиентов в финансовыхпродуктах, проводить маркетинговые исследования, позволяющие ему своевременнореагировать на изменение экономической конъюнктуры.
Организационно-институциональныеосновы универсализации
Рассмотрим сложность имногоуровневость современного процесса универсализации деятельности банков. Приэтом следует отметить, что в экономической литературе содержание понятияуниверсализации не раскрывается самостоятельно, а отождествляется авторами либос процессами диверсификации, либо интеграции, либо конвергенции.
Формированиеуниверсальных банков связывают с диверсификацией их деятельности. Процессинтеграции рассматривается как основа формирования универсальных банковпреимущественно в рамках развития теории и практики слияний и поглощений.Развитие универсальных банков иногда рассматривается как результатэкономической или финансовой конвергенции. Кроме того, ряд авторов считают тождественнымипонятия диверсификации, универсализации и конвергенции. Вышеприведенныетрактовки сужают объективную основу формирования универсальных банков, междутем универсализация является самостоятельным явлением, в основе которой лежатдиверсификация, интеграция и конвергенция.
С этой цельюконкретизируем содержание понятий «диверсификация», «интеграция»,«конвергенция» и их взаимное соотношение с универсализацией.
Диверсификация. Выделимтри наиболее распространенных подхода:
— широкий подход:диверсификация — это разнообразие, разностороннее развитие;
— портфельный подход —диверсификация инвестиций как распределение инвестируемых или ссужаемыхденежных капиталов между различными объектами вложений (активами) с цельюснижения риска возможных потерь капитала или доходов от него, а также созданияустойчивого к колебаниям рынка пакета акций, в том числе теория инвестиционногопортфеля Марковица;
— организационный подход— одновременное развитие многих не связанных друг с другом видов производства.Вид стратегии маркетинга, направленный на расширение сфер деятельности фирмы нарынках новых продуктов, производство которых не связано с основнымпроизводством фирмы.
Термин «диверсификация»имеет множественность значений и широкую сферу применения. Функциональная рольдиверсификации заключается в обеспечении разнообразия и многопрофильности вдеятельности универсального банка в целях снижения рисков. Кроме того, онаиграет ведущую роль в формировании структуры универсального банка.
Выделены два типауниверсализации: вертикальный и горизонтальный и соответственно этому принципувыделяем два типа диверсификации: вертикальный и горизонтальный, которые ираскрывают направленность универсализации. Горизонтальный тип универсализацииоснован на горизонтальном типе диверсификации, означающем диверсификациюдеятельности внутри однородных (гомогенных) сфер, то есть традиционнойдепозитно-кредитной и расчетно-платежной деятельности банков. Вертикальнаядиверсификация означает расширение деятельности банков за пределы их традиционнойсферы, то есть расширение структуры в сторону разнородных (гетерогенных) сфердеятельности. Однако диверсификация не дает ответа на вопрос о том, какимиспособами происходит консолидация (объединение) новых видов деятельности вуниверсальном банке.
Консолидация иинтеграция. Консолидация может осуществляться двумя способами: либо на основеорганического роста, либо на основе интеграционного роста. Органический ростпроисходит за счет внутренних источников в результате чего создаются либофункционально новые внутренние структурные подразделения банка, либо дочерниеструктуры. Интеграционный рост реализуется за счет приобретения ужесуществующих бизнес структур.
Под интеграцией понимаем«объединение в целое каких-нибудь частей или элементов в процессе развития».Интеграция концентрирует внимание на способах и институциональных формахобъединения различных видов деятельности, в том числе объединения новых сфердеятельности с существующим бизнесом банка.
Конвергенция — это«приобретение в ходе эволюции сходного строения и функций неродственнымиорганизмами вследствие их приспособления к одинаковым условиям обитания (биол.).
Под «одинаковымиусловиями обитания» в финансовой сфере понимаем выравнивание рыночных условийконкуренции различных кредитно-финансовых институтов. На этой основе различныефинансовые посредники, в том числе банки, получают возможность осуществлятьодинаковые функции ранее им не свойственные, что обуславливает в свою очередьрасширение и разнообразие их функций за пределы традиционных для них операций(универсализация).
При таком подходеключевым аспектом в содержании финансовой конвергенции становится ликвидациязаконодательных барьеров на вхождение финансового института в неродственную длянего отрасль.
В рамках предложенноговзгляда на финансовую конвергенцию источником этого процесса являетсявыравнивание (унификация) регуляционных требований к различным финансовымпосредникам. При этом отличительной чертой этого разнообразия являетсяпоявление однородных функций и видов деятельность у различныхспециализированных финансовых посредников. При этом источник формированияпроцесса конвергенции и акцент на однородность функций, осуществляемыхразличными финансовыми посредниками, подчеркивает отличие конвергенции отдиверсификации и универсализации.
Проведенный анализпоказал, что универсализация хотя и является самостоятельным явлением, но онаобусловлена процессами «диверсификации», «интеграции» и «конвергенции», гдекаждый имеет собственное содержание отличное от содержания процесса универсализации.
Считаем, чтоуниверсализация деятельности банков является результатом и интегрированнойформой выражения протекающих в банковской сфере процессов диверсификации,интеграции и конвергенции, что представлено на схеме рис. 1.
Рассмотренный процесс универсализациипозволяет определить понятие «универсализация банковской деятельности». Этодвижение банка в сторону расширения разнообразия сфер деятельности игеографического охвата на основе: гомогенной и гетерогенной формдиверсификации, органического и интеграционного роста под влиянием процессовфинансовой конвергенции.
В развитых странах вопросгоризонтальной депозитно-кредитной универсализации практически не стоит. В этихстранах данный тип универсализации связан в основном с созданием принципиальноновых инновационных продуктов или с расширением географического охвата.
/>
* гомогенность —характеризует качество однородности в явлении, объекте, сфере деятельности
** гетерогенность — характеризуеткачество разнородности в явлении, объекте, сфере деятельности
*** Конвергенцияакцентирует внимание на наличии правовых возможностей осуществления одинаковыхфункций (видов деятельности), различными финансовыми посредниками.
Рис.1. Организационно-институциональныеосновы развития процесса универсализации
Наиболее актуальным типомуниверсализации для крупнейших международных и национальных банков насовременном этапе является вертикальная универсализация. Практика вертикальнойнаправленности универсализации представляет для России особый интерес. Именномеждународный уровень позволяет уходить от национальных ограничений вбанковской и финансовой сферах деятельности, что обуславливает свободу выборанаправлений деятельности при формировании стратегии развития на основеуниверсализации.
2. Ипотечное кредитованиев Великобритании, Италии, Испании
Ипотечное кредитование вВеликобритании (Англии).
Великобритания на текущиймомент востребована с точки зрения кредитования, но в виду ограничений, которыевводят банки для международных покупателей, ипотечное кредитование доступно недля всех категорий покупателей. Ограничения по кредитованию в Великобритании восновном относятся к объектам недвижимости стоимостью до 500,000 фунтов, находящихся на этапах строительства – для подобных объектов существуют определенныесложности с получением ипотечного финансирования.
Размер возможного кредитав Великобритании не может превышать 70% от оценочной стоимости, на текущиймомент, банки в среднем готовы кредитовать до 60% от оценочной стоимостинедвижимости в Великобритании. Ставки по ипотечным кредитам в Великобританиипоказали общее снижение в среднем на 0,1 – 0,2% по сравнению с февралем 2010.Минимальная фиксированная ставка кредита в 3,3% в GBP сроком от 5 лет сейчас предлагается для отдельныхкатегорий заемщиков в Великобритании.
Английскоезаконодательство достаточно либерально. Оно не ограничивает возможностиприобретения объектов недвижимости иностранцами. Нерезиденты обладают теми жеправами, что и сами британцы. Более того, зарубежные покупатели освобождаютсяот уплаты налога на наследство и на прирост капитала, который для местныхжителей составляет 40%.
Размер ипотечного кредитадля нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, может доходить до 85% отобщей стоимости объекта.
Нерезиденты могутнаведываться из-за рубежа в свои владения по обычной гостевой визе. Дело в том,что в отличие от других государств Европы, наличие в собственности недвижимостине дает иностранцам права ни на получение английского гражданства, ни наоформление постоянного вида на жительство.
Надо сказать, чтосуществует несколько видов долгосрочного кредита — резидентский (Residential), инвестиционный (Investment) и коммерческий (Commercial) mortgages. Их названия говорят сами за себя.Резидентский mortgage, в первую очередь предназначен длятех, кто планирует обзавестись жильем для личного пользования. Обычнымтребованием кредиторов является наличие временного или постоянногорезидентского статуса. Для тех, кто уже прожил в Великобритании в течение 3 летжелательно показать подтверждение того, что статус, по которому они проживают встране, еще будет действителен в течение, как минимум года. Те же кто находитсяв стране менее трёх лет, но дольше одного года, должны обладать статусом,позволяющим проживать в стране в течение последующих как минимум двух споловиной лет.
Депозит, который вывносите при покупке жилья, используя резидентский кредит, обычно составляет отпяти до пятнадцати процентов от стоимости недвижимости. Конечно, чем большийдепозит вы готовы заплатить, тем легче убедить кредитора предоставить вамкредит. Но реальность такова, что лишь очень небольшой процент покупателейспособен, либо желает единовременно покрыть большую часть стоимостинедвижимости. Обычно предпочитают растянуть платежи на продолжительный период,который обычно составляет 25 лет. Сумма кредита всегда зависит от доходовкредитуемого и в зависимости от того, что предлагает конкретный кредитор, выможете получить сумму равную вашему совокупному доходу за три-пять лет. Такимобразом, если доход кредитуемого не велик, теоретически, он не сможет получитькрупный кредит позволяющий приобрести жилье, по стоимости превышающей то, чтоон мог бы себе реально позволить.
Инвестиционным mortgage могут воспользоваться те, кто вВеликобритании не проживает, но желает вложить капиталы в недвижимость, а такжеи те, кто уже проживает в этой стране, но желает приобрести жильё с цельюпоследующей сдачи в аренду (Buy to Let). Сумма депозита при этом обычносоставляет 15% от стоимости недвижимости. Решение кредитора о выдаче mortgage и определение его размера зависятсовсем от других критерий. Здесь имеют значение не доходы кредитуемого, а тотдоход, который будет приносить приобретаемое жилье в случае сдачи его в аренду.Коммерческий mortgage используется в операциях скоммерческой недвижимостью. Когда вы приняли решение получить mortgage, вы должны быть готовы кдополнительным расходам. Эти расходы необходимо предусмотреть заранее, посколькуони обычно не покрываются суммой получаемого mortgage и вы должны зарезервировать этисредства наравне с депозитом, но отдельно от него.
Методы погашения кредита.
Repayment Mortgage
Repayment Mortgage, также известный как Capital and Interest, заключается в том, что по истечениисрока кредитования вы возвращаете кредитору занятую у него сумму вместе спроцентами (интересом). Таким образом, ваши ежемесячные выплаты складываются издвух составляющих — возвращаемого капитала (Capital) и процентов на занятый капитал (Interest). В первые годы процентнаясоставляющая, выплачиваемая в качестве возврата кредитору, всегда превосходитсоставляющую капитала, но чем больше вы возвращаете, тем сумма еще невыплаченного вами капитала, на которую собственно и начисляется процент,уменьшается. Таким образом, к концу периода кредитования ежемесячные платежинесут в себе все большую составляющую капитала и меньшую процентную.
При Interest Only Mortgage ежемесячные выплаты несут толькопроцентную составляющую, то есть вы выплачиваете только проценты. В договоре скредитором оговаривается, что занятые суммы будут выплачены единовременно поистечении срока кредитования. Таким образом, наряду с ежемесячными выплатамиинтереса заемщик должен воспользоваться каким-то дополнительным финансовыминвестиционным механизмом, который позволит ему аккумулировать к концу этогосрока сумму, равную сумме кредита. Конечно, всегда существует возможностьпродать недвижимость и выплатить кредит не прибегая к дополнительныминвестированием, но такой вариант будет больше напоминать долгосрочную аренду,в конце которой вы в любом случае остаётесь ни с чем.
Согласно несколькимисследованиям цены на жилье в центральном Лондоне снизились примерно на 0.3% виюле и на 0.5% в августе 2010 года. Данная коррекция объясняется не толькотрадиционным затишьем активности в летние месяцы, но и увеличением числапредложений — от 7 до 10% по сравнению с предыдущими месяцами. Напомню, чтоименно превышение спроса над предложением стало решающим фактором, вызвавшимстоль неожиданный рост цен в центре Лондона в 2009 и начале 2010 года.
Нынешняя осень и зимабудут непростым временем для Великобритании и нового коалиционногоправительства — грядущие увольнения среди государственных служащих, бюджетныесокращения, увеличение НДС с 17.5% до 20%, а также возвращающаяся осторожностьбанков при выдаче ипотечных кредитов обязательно повлияют и на рынок британскойнедвижимости.
Однако все эти внутренниенегативные экономические новости, а также продолжающиеся падение фунтастерлинга по отношению к другим основным валютам являются хорошей новостью длямеждународных инвесторов, в том числе и из России. Лондон для них становитсяболее доступным, а выбор объектов более богатым.
Ипотечное кредитование вИталии.
Размер ипотеки в Италии.
Минимальный размеркредита в Италии составляет €150,000. Размер ипотеки для клиентов из России истран СНГ ограничен лишь тем, что его сумма не может превышать 60% от оценочнойстоимости недвижимости (которая может оказаться ниже рыночной).
Условия.
От 5 до 30 лет,возрастной максимум 75 лет.
Расходы.
Сборы итальянских банковварьируются, но, как правило, составляют 1-1,5% от суммы ипотечного кредита.Расходы, связанные с оценкой недвижимости составят около 200 – 450 Евро.
Требования к заемщику.
Необходимо иметь в виду,что банки смотрят на платежеспособность заемщика, и способность в долгосрочнойперспективе погашать ипотечный кредит. Обязательным условием для банков Италииявляется соотношение ежемесячных доходов заемщика к обязательствам не более35%. Подразумевая, что платежи по потребительским кредитам, ипотеке в России, атакже платежам по кредиту в Италии не должны превышать 35% от ежемесячныхдоходов заемщика, или совокупных семейных доходов.
Итальянские банки требуютподтверждение дохода. Это могут быть справки о заработной плате, накопления,доходы от инвестиционной деятельности или доходы от аренды. Необходимоподтвердить личные данные, банковские счета и существующие платежи по кредитам.
В случае если заемщикявляется руководителем компании, индивидуальным предпринимателем илисобственником бизнеса, требуется аудированная отчетность компании, илиюридическое удостоверение предоставляемых в банк сведений. Правовые вопросыитальянского имущественного права и законодательства Италии
Важным аспектом полученияипотечного кредита является наличие итальянского налогового номера Codice Fiscale, подать заявление на получение Codice Fiscale можно в посольстве Италии в Москве, или во времясвоего визита в Италию, в этом поможет агентство недвижимости, курирующеесделку.
Необходимым условием длярассмотрения досье на получение ипотечного кредита в Италии является подписаниепредварительного договора купли-продажи, таким образом получить одобрение наипотечный кредит можно только при наличии выбранного объекта недвижимости.Однако рекомендуется начать процедуру подготовки кредитного досье и передачуего на рассмотрение в банк, еще до подписания документов, регламентирующихнамерения покупки. Таким образом, к моменту выбора объекта кредитованиякредитное досье заемщика будет уже одобрено, а процесс одобрения и оценкиобъекта недвижимости существенно сократится.
Ипотечное кредитование вИспании.
Задержки, связанные срассмотрением заявок на ипотечный кредит являются одним из самых большихограничений при кредитовании в Испании, срок рассмотрения заявки на кредит виспанском банке может достигать 1 – 1,5 месяцев. Однако кредит, размером до 60%от оценочной стоимости недвижимости, на текущий момент получить вполневозможно, а подобная задержка в рассмотрении досье возникает обычно только вслучаях больших сумм возможного кредита, что не всегда является проблемой длязаемщиков в Испании.
Минимальнаяфиксированная ставка кредита в 4,15% сроком на 12 лет сейчас доступна в частирегионов Испании. Маржа испанских банков осталась на прежнем уровне и неизменяется уже в течение прошедших 3-5 месяцев. На текущий моментпривлекательными выглядят кредиты с плавающей процентной ставкой, в случаевозможного досрочного их погашения, в других случаях ипотечный кредит с фиксированнойпроцентной ставкой выглядит наиболее предпочтительным, неся меньший риск поизменению процентных ставок в среднесрочной перспективе.
3. Задача
Заемщик получил вкоммерческом банке ипотечный кредит в сумме 852 тыс. руб. сроком на 10 лет настроительство жилья. Годовая процентная ставка по кредиту фиксирована на весьсрок и составляет 13 %. Погашение кредита производится один раз в год.Досрочное погашение не допускается. Рассчитать график погашения ипотечногокредита при условии, что выдан:
— аннуитетнй ипотечныйкредит;
— пружинный ипотечныйкредит.
Решение:
Расчет графика погашенияипотечного кредита должен быть произведен и показан по каждому году в разбивкена составляющие. Результаты расчетов должны быть преобразованы в следующиетаблицы и графики.
1) Аннуитетный ипотечныйкредит.
Аннуитетныйкредит амортизируется периодическими равновеликими платежами, состоящими издвух частей. Одна часть является платежом в счет погашения основной суммыдолга, а вторая часть является процентным платежом на невыплаченный остатоккредита.
Y = R+I — const,
где Y — общий платеж в периоде;
R — платеж попогашению основного долга;
I — процентныйплатеж в периоде.
Величинапроцентного платежа для к-го расчетного периода (IК), который рассчитывается по формуле:
IK=Dk. i,
где i — ставка процента по ипотечномукредиту, %;
Dk — остаток ипотечного кредита в к -том периоде.
Величинаобщего платежа, направляемого на погашение ипотечного кредита, вычисляется поформуле:
/>
где n — общее число платежей по погашениюкредита (количество периодов);
D — суммаипотечного кредита;
i — ставкапроцента по кредиту, %.
Размерплатежа основного долга в k-томпериоде вычисляется по формуле:
/>
где к — номер периода, причем к=1,,n.
Остатокневыплаченного долга k-томпериоде (Dk) вычисляется по формуле:
/>
Таблица 1
Расчет графика погашенияаннуитетного ипотечного кредита, тыс. руб.Года Остаток основного долга Процентный платеж за год Платеж по погашению основного долга Общий платеж за год 1 852,0 110,8 32,5 143,2 2 819,5 106,5 36,7 143,2 3 782,8 101,8 41,5 143,2 4 741,4 96,4 46,8 143,2 5 694,5 90,3 52,9 143,2 6 641,6 83,4 59,8 143,2 7 581,8 75,6 67,6 143,2 8 514,2 66,8 76,4 143,2 9 437,8 56,9 86,3 143,2 10 351,5 45,7 97,5 143,2 Всего 0,0 834,2 598,0 1 432,3
Рис. 1. Динамика иструктура погашения аннуитетного ипотечного кредита
/>
2) Пружинный ипотечныйкредит
Пружинныйкредит предполагает фиксированные равновеликие платежи в погашение основногодолга. Проценты в этом случае рассчитываются от остаточной суммы основногодолга, которая постоянно уменьшается.
Размерплатежей по основному долгу постоянен и рассчитывается по формуле:
/>
где n — общее число платежей по погашениюкредита (количество периодов);
D — суммаипотечного кредита. Остаток основного долга k-ом периоде вычисляется по формуле:
/>
где к — номер периода, к=1,..., n.
Величинапроцентного платежа для к -того расчетного периода (Iк) рассчитывается по формуле:
/>
где i — ставка процента по кредиту, %.
Величинаобщего платежа в к-ом периоде (Yk) рассчитывается по формулам:
/>
Поуказанным формулам произведем расчеты графика погашения платежей по каждомугоду и по каждому виду кредита.
Таблица 2
Расчет графика погашенияпружинного ипотечного кредита, тыс. руб.Года Остаток основного долга Процентный платеж за год Платеж по погашению основного долга Общий платеж за год 1 852,0 110,8 85,2 196,0 2 766,8 99,7 85,2 184,9 3 681,6 88,6 85,2 173,8 4 596,4 77,5 85,2 162,7 5 511,2 66,5 85,2 151,7 6 426,0 55,4 85,2 140,6 7 340,8 44,3 85,2 129,5 8 255,6 33,2 85,2 118,4 9 170,4 22,2 85,2 107,4 10 85,2 11,1 85,2 96,3 Всего 0,0 609,2 852,0 1461,2
/>
Рис. 3. Динамика иструктура погашения пружинного ипотечного кредита
/>
Рис. 4. Динамика остаткаосновного долга по пружинному ипотечному кредиту
Выводы
Поданным проведенных расчетов и анализа построенных графиков видно, что платеж попружинному кредиту меньше, чем аннуитетный кредит, из-за того, что основнойдолг погашается быстрее и уменьшает величину выплат по процентам.
Список литературы
1. Федеральный закон РФ»О банках ибанковской деятельности» №395-12 от 02.12.90г. (ред. 23.12. 2003г.).
2. Ачкасов А. И. Активные операциикоммерческих банков. — М.: АО
“Консалтбанкир”, 1994. — (Международный банковский бизнес).
3. Бочкарев С.В., Почиковская Е.А., Проблемасоременной экономики / Универсальный банк и универсализация банковскойдеятельности.-2010г. №2, с. 34-38
4. Ольшаный А.Н. Банковскоекредитование: российский и зарубежный опыт. – М.: Русская ДеловаяЛитература,1997.
5. Пастухов Н.С., Рогожина Н.Н.Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованиюжилищных сберегательных программ в работе банков.- М.: Институт экономикигорода, 2002.-51с.
6. Смирнов К.А. «Основы банковскогодела». – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р. Державина, 2000г.
7.Савруков А.Н. Ипотечноекредитование: Учеб. пособие.-Ч.:-2006.-166с.