/>/>/>/>/>/>МЕЖДУНАРОДНЫЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ
КАФЕДРА БАНКОВСКОГО ДЕЛА
Курсовая работа
на тему
Ипотечное кредитование в России: прошлоеи настоящее
Выполнил студент 4 курса,
группы 171:
Сергей Григорьев
Научный руководитель:
Д. э. н. профессор Попова Е.М.
Санкт-Петербург 2010г
Содержание
Введение
1. Становление ипотечногокредитования в России
1.1 Исторический аспект развития ипотечного кредитования
1.2 Ипотека в России в 90-е годы XX века
2. Ипотечное кредитование сегодня
2.1 Что такое «Ипотека» в наше время
2.2 Ипотечное кредитование в период кризиса 2008 — 2010гг.
2.3 Проблемы ипотечного кредитования в России
2.4 Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращениюк тем правовым институтам, которые обеспечивают их функционирование. Одним из такихинститутов является ипотека.
Интерес к этой проблеме обусловлен как относительной новизной институтаипотеки для правоотношений, возникающих в России в сфере предпринимательства, таки многочисленными, но пока еще не разрешенными вопросами, теоретическими и практическимитрудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога.
Институт ипотеки — неотъемлемая составная часть любой развитой системычастного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Особенно же рольипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным.В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизироватьположение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая насебя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороныпомогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечениенаселения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий.
Поэтому активное использование ипотеки обещает большое количество выгод.Однако при становлении ипотечной системы возникает не меньшее количество проблем.Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки являетсяфункционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственнойрегистрации объектов недвижимости и сделок с ними. И, кроме этого, следует говоритьо решении теоретических проблем залогового права. Так как, не решив этих проблем,невозможно полностью охарактеризовать институт ипотеки. Поэтому, при освещении проблемипотеки и ее оформления необходимо подойти к этому вопросу комплексно, исследуякак теоретические, так и практические вопросы залогового права. Немаловажное значениетакже следует уделить историческому аспекту этой проблемы. Особенно акцентироватьвнимание необходимо на проблемах ипотечного кредитования в Российской Федерации.Интересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о причинах,тормозящих этот процесс. За пределами данного исследования останутся вопросы касательноипотечного кредитования других стран, так как требуют отдельного глубокого рассмотрения.
В этой исследовательской работе будут рассмотрены и проанализированыработы российских экономистов и публикации различных социальных и экономическихжурналов и публикаций. Целью работы является исследование ипотечного рынка кредитованияРоссии, как в прошлые годы, так и во втором тысячелетии. Предмет нашей работы этоипотечное кредитование, его история, развитие и статистические данные. В качествезадачи в нашей курсовой работе мы поставили вопрос о том, что же нужно для совершенствованиягосударственной поддержки ипотечного кредитования в современной России. На основенаших исследований, поставленной цели, предмета исследования и задач, и будет сформированаданная работа.
1. Становление ипотечного кредитования в России1.1 Исторический аспект развития ипотечного кредитования
В римском праве ипотека недвижимогоимущества носила вещный характер. Ее предназначением было замещение субъективногоправа кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правомна чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера, дает наилучшее обеспечение обязательству(3, 223). В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие,так и будущие, имущество в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, праватребования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятымииз оборота.
Что касается правовой модели залоговыхотношений, в римском частном праве можно выделить три основные его разновидности.
В качестве древнейшей формы залогаисследователями выделяются фидуциарные сделки (от слова «fides» — доверие),суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещипутем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предметазалога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающеговозврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательствавещь оставалась у залогодержателя (4, 213). По мнению И.А. Покровского, данные отношенияпо своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правомее обратного выкупа.
Особенность фидуциарных сделок заключаласьв том, что у кредитора, как уже отмечалось выше, возникало право собственности назаложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являласьримская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной гарантиейвозврата предмета залога (5, 339).
Основными же недостатками фидуцииявлялись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению собязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно,и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашениядолга.
Вторым видом залогового обеспеченияобязательств был pignus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передаваласькредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имелправа пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставленоправо аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данномудоговору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем, чтобыдоходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.
Закономерным шагом стало появлениеновой формы залога — ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательствапутем залога имущества без передачи его кредитору (6,11). Таким образом, должникимел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя своюсобственность. Особенностью римского частного права было широкое распространениетак называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лицав обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов.
Институт обращения взыскания на заложенноеимущество в случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращениявещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом вранние периоды существовала возможность оставления предмета залога за кредиторомпо его ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация заложенной вещи осуществлялась после трехкратного предупреждениядолжника на публичных торгах. Из сумм, полученных на торгах, удовлетворялись требованиякредитора по основному обязательству, требования о возмещении издержек на заложеннуювещь, процессуальные издержки и некоторые другие. В случае нехватки средств, вырученныхот продажи, взыскание обращалось на иное имущество должника, а при их избытке остатокденежных средств возвращался должнику. При этом кредитор был не вправе приобретатьзаложенное имущество самостоятельно либо через третьих лиц. Единственным исключениемиз данного правила являлся тот случай, когда сумма, предложенная на торгах, быламеньше обеспеченного залогом требования. В данной ситуации кредитор мог оставитьданную вещь за собой без права с его стороны требовать недостающей суммы с оставшегосяимущества должника (12, 37).
Вместе с тем правовому регулированиюзалоговых отношений в Древнем Риме был присущ ряд недостатков. Во-первых, отсутствоваласистема государственной регистрации заложенного имущества, что нередко приводилок нарушению прав кредиторов при неоднократном залоге одной вещи. Во-вторых, имуществодолжника обременялось множеством генеральных ипотек в силу закона. В-третьих, вримском праве господствовал принцип акцессорности залога, из-за чего стала невозможнойорганизация вторичного рынка закладных.
Вышеуказанные положения римскогозалогового права оказали влияние на систему правового регулирования указанных отношенийв дореволюционной России. Вместе с тем оно имело и свои специфические черты.
Одной из основных таких особенностейявлялся запрет залога земли и недвижимого имущества в некоторых исторических периодах.Так, например, Указом Петра был запрещен залог недвижимости, Закон от 1893 г. закреплял запрет на передачу в залог частным лицам и частным учреждениям крестьянских надельныхземель.
Следующей особенностью русского праваявляется признание предметом залога личности должника, так называемое «закладничество»или «закупничество». В отличие от римского частного права, по которомуимелась возможность передать в обеспечение обязательства человека — раба, не являющегосясубъектом права, на Руси был возможен залог самого себя и своих родственников. Данныеотношения были весьма распространены и просуществовали до XIX в.
Вместе с тем закладничество не былоединственной формой залога на Руси. Анализируя нормы древнерусского права, можноприйти к выводу, что в нашей стране первоначальной формой являлся залог без передачикредитору вещных прав, что снижало ценность указанного способа обеспечения обязательств,так как должник мог фактически бесконтрольно отчуждать имущество.
На смену вышеупомянутой форме залогапришел заклад с передачей прав владения и пользования. Однако она также не былалишена недостатков. Если в первом случае перекос совокупности прав и обязанностейв правоотношении существовал в пользу должника, то во втором преимуществом пользовалсякредитор. В свою очередь, должник, лишенный прав на свое имущество, практическине имел возможности своевременно выплатить долг. Фактически залог превратился вформу отчуждения имущества, выгодную кредитору.
Компромисс между интересами должникаи кредитора был закреплен в Соборном уложении 1649 г. В соответствии с ними предмет залога оставался во владении должника, кредитор же в случае неисполненияосновного обязательства в безусловном порядке приобретал право собственности назаложенное имущество. Такая правовая конструкция в большей степени соответствоваласложившимся экономическим отношениям. Однако обращение на заложенное имущество происходилобез учета его стоимости, что, как уже было упомянуто при исследовании римского частногоправа, неадекватно отражало природу залоговых отношений.
Данное противоречие было успешноразрешено только в XIX в. Банкротским уставом 1800 г. и Гражданским уложением. Этими нормативными правовыми актами было окончательно отменено обращениепредмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанногоимущества с публичных торгов, вводилась необходимость совершения нотариусом актаудостоверения договора ипотеки.
Следует отметить, что в России дореволюции была создана довольно удачная система ипотечных кредитных организаций.Впервые они появились еще в 1754 г. Однако наиболее бурно ипотечное кредитованиев России начало развиваться после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской и земельной реформы 1861 г.
В соответствии с принятыми в 1859 г. решениями взамен ликвидируемых государственных кредитных организаций учреждались земские банки.Одновременно создавались частные кредитные учреждения.
Основными игроками на рынке долгосрочногоземельного кредитования являлись государственные организации: Государственный крестьянскийпоземельный банк и Государственный дворянский земельный банк.
Так, на Государственный крестьянскийпоземельный банк, основанный в 1882 г., была возложена задача предоставлять ссудыкрестьянам деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочныессуды на покупку земель либо на погашение долгов, связанных с приобретением земельныхучастков. Кредит в данном банке могли получить как индивидуальные, так и коллективныесубъекты (сельские общества или товарищества). При этом срок погашения ссуд не могпревышать 35 лет.
Государственный дворянский земельныйбанк поддерживал землевладение потомственных дворян путем выдачи ипотечных ссудсроком от 11 до 66,5 года в размере до 100% оценочной стоимости залога (13, 32).
Помимо государственных кредитныхучреждений, в то время существовало также 10 частных ипотечных банков, которые осуществлялисвою деятельность на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в видереализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавшихна ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности»должника имущество уходило с публичных торгов.
Кроме вышеупомянутых крупных кредитныхучреждений в России на тот момент существовали также ссудосберегательные и кредитныетоварищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассыи земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемыекредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств,которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаевкредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В финансовое обращение широко вовлекалисьипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты,а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовалобурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.
В XIX в. окончательно утвердиласьконструкция залога, при которой кредитору не переходил титул собственника на предметзалога ни сразу после оформления залоговых правоотношений, ни в случае неисполненияобеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалось выше, в случае неисполненияобязательства должником предмет залога подлежал обязательной реализации на публичныхторгах, а кредитор имел право на удовлетворение своих требований из стоимости проданногоимущества. Что касается определения предмета ипотеки, для русского частного правабыли характерны определенные особенности.
В залог недвижимость могла предоставлятьсяисключительно собственником. При этом предметом ипотеки могло быть только свободноеот иных обременений имущество. Это, в свою очередь, означало прямой в отношениипоследующего залога имущества, а также залог недвижимости либо земли несколькимлицам одновременно.
ипотечное кредитование жилищное россия
В российском законодательстве тоговремени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государство, частные лицаи кредитные учреждения. Договор ипотеки заключался в форме закладной крепости, котораядолжна была быть удостоверена старшим нотариусом в присутствии сторон договора.Неисполнение такого порядка осуществления сделки приводило к ее недействительности(13, 31). Таким образом, к началу XX в. в Российской империи сформировалась достаточнопроработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.1.2 Ипотека в России в 90-е годы XX века
Развитие системы ипотечного кредитования продолжалось до октября1917 года. Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю,осуществленные советской властью, подорвали саму основу существования ипотечныхбанков. В декабре 1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечныхбанков — Дворянского и Крестьянского.24 декабря 1918 года декретом Совнаркома былиликвидированы частные земельные банки.
Вопрос о возрождении ипотеки поставил принятый 24 декабря 1990года закон «О собственности». Позже был заложен фундамент для развитиязаконодательной базы ипотеки: законы о залоге от 29 мая 1991 года и «Об основахфедеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 года, где была предусмотренаипотека, и «Основные положения о залоге недвижимого имущества — ипотеке»от 29 декабря 1993 года. Нашли отражения эти вопросы и в «Гражданском кодексеРФ» (ст.339, 340).
Несмотря на отсутствие полноценной нормативной базы ипотечногокредитования, в 90-е годы успешно пробовали свои силы в этой сфере, как столичныетак и провинциальные банки. Количество банков, предлагающих такой ряд услуг, неуклонно- рос: только к концу 1994 года их было более 20. Пионером ипотечного дела являетсяИпотечный акционерный банк (ИАБ).
Развитие ипотеки во многом зависело от гарантий прав собственности,которые должны быть обеспечены эффективной системой регистрации этих прав. Ипотечнымбанкам нужна льготная налоговая политика, так как это банки особого рода. В условияхнашей страны необходимо регламентировать их работу (14, 16).
Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансированияжилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороныпредприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономическихреформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем.Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальнымизастройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошлисерьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действиежилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора,в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансированияжилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%,сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета- до 15%.
Аналогичные процессы коснулись строительства жилья, финансируемогоза счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья,возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадейжилья.
Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижениюколичества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищныхусловий. Размеры предоставляемого бесплатного социального жилья сократилось с 1990по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год,тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет6,3 млн. семей.
В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороныгосударства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а такжев отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократилисьобъемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшилисьс 61,7 млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращениеобъемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному ухудшению положения в строительномсекторе, убыточности многих строительных предприятий (21). Рынок жилья оказалсяне обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержалибы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населениемв массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условиябыло получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решаетсянаселением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбереженийбез кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила вниманиегосударства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же частьнаселения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствиянеобходимых сбережений и возможности их накопления.
Проблема обеспечением жильем населения в современных условияхзаключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнованийс последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий гражданпосредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственныхи кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральнойцелевой программе «Свой дом», а также в разрабатываемой Концепции развитиясистемы ипотечного жилищного кредитования в РФ.
Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительногопользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходовпотребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов являетсяпривлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процессприобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средствана приобретение жилья в полном объеме.
Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования в решающейстепени зависят от макроэкономических условий. Такие условия стали формироватьсяв России лишь с конца 1995 г. В период высокой и непредсказуемой инфляции, уровенькоторой составил в 1995 г.31%, кредитный риск и риск процентной ставки при долгосрочномкредитовании были настолько велики, что банки-кредиторы даже не рассматривали возможностиначала ипотечных операций, как вида прибыльного банковского бизнеса. В период с1991 по 1995 гг. (за исключением середины 1994 г.) реальные банковские ставки были отрицательными, а сроки привлечения основной массы кредитныхресурсов не превышали 3-4 месяца.
Изменение общеэкономической ситуации, падание темпов инфляции,снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля содействовали перемене в отношениироссийских банков к кредитованию приобретения жилья.
К 1998 году в России наблюдалась относительная финансовая стабилизация,инфляция снизилась до 12-14% в годовом измерении, увеличились объемы привлекаемыхдолгосрочных ресурсов, в России стал формироваться платежеспособный спрос на ипотечныекредиты со стороны «среднего» класса. Банки получили реальную возможностьвыдавать ипотечные кредиты не только в свободно конвертируемой валюте, но и в российскихрублях на сроки от 3-х до 5 лет.
В результате проводимой финансовыми властями политики отставанияроста обменного курса рубля к доллару США от реального соотношения в период с 1997по июль 1998 года наблюдался рост доходов населения, в том числе в валютном выражении.Рост доходов населения на фоне некоторого снижения валютных цен на жилье способствовалросту спроса на ипотечные кредиты со стороны населения.
Ряд банков, прежде всего, в крупных городах приступили к практическойреализации программы ипотечного кредитования, рассматривая его в качестве стратегическойперспективы своего развития.
В то же время сохранение макроэкономической несбалансированностипрепятствовало широкомасштабному развитию ипотечного кредитования. Постоянное превышениерасходов над доходами федерального бюджета, рост государственных заимствований обусловиливысокие процентные ставки. В этих условиях банки ориентировались на получение сверхвысокихдоходов от операций с ГКО.
Принятые меры экономической политики в послекризисный период,изменение конъюнктуры на мировых рынках обусловили позитивные макроэкономическиесдвиги в первой половине 1999 года.
Ипотечное кредитование представляет реальную альтернативу прибыльноговложения средств. Вместе с тем, структура привлекаемых банками средств сохраняетвыраженный краткосрочный характер. И если в целом, в конце 90-х, наблюдалось снижениеуровня процентных ставок по привлекаемым ресурсам, то оценить стоимость долгосрочныхресурсов (на 5-10 лет), необходимых для финансирования долгосрочных ипотечных кредитов,крайне сложно ввиду их практического отсутствия. Именно недостаток долгосрочныхсредств при избытке краткосрочных являлся главной финансовой причиной низкой активностибанков в области жилищного кредитования.
Одним их основных факторов, характеризующих наличие финансовыхусловий для возможности широкого развития долгосрочного ипотечного кредитования,являлось состояние банковского сектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочныхпассивов, прежде всего в виде вкладом частных вкладчиков. Состояние российской банковскойсистемы в конце XX века оставалось недостаточно устойчивым. Август 1998 г. выявил ее слабость и неготовность к обслуживанию частных вкладчиков.
До августа 1998 г. около 30% частных вкладов находилось в коммерческихбанках, но в результате краха большинства крупных банков и оттока вкладчиков в Сбербанкк концу года доля Сбербанка в общем объеме частных вкладов превысила 85%. Посколькумногие частные банки предоставляли более широкий спектр услуг, чем Сбербанк, ихуход со сцены вновь резко сузил даже и ранее небогатый спектр банковских услуг.
Кризис 1998 г. нанес удар и по сбережениям населения. Согласноданным банка России, прирост сбережений в 1998 г. составил 260 млрд. руб., по сравнению с 413 млрд. руб. в 1997 г.
Согласно официальной информации Сбербанка, на конец 1998 г. остатки рублевых вкладов населения в Сбербанке составляли 126 млрд. руб., остатки валютных вкладов- 1,3 млрд. долл. США. Поскольку на долю Сбербанка приходилось около 85% всех рублевыхи валютных счетов населения, то суммарные остатки на счетах населения в банках Россиинасчитывали примерно 150 млрд. руб. и 1,5 млрд. долл.
Недостаток долгосрочных ресурсов и высокая стоимость привлекаемыхбанками ресурсов, отсутствие вторичного рынка ипотечных кредитов — основные причиныограниченности рынка ипотечных кредитов конца прошлого века. Кроме того, высокиеиздержки и риски банков при ипотечном кредитовании были вызваны слабой стандартизациейпроцедур выдачи ипотечных кредитов, отсутствием кредитной истории у большинствапотенциальных заемщиков (15, 98-111).
2. Ипотечное кредитование сегодня2.1 Что такое «Ипотека» в наше время
«Hypotheca» в переводе с греческого — подставка илиподпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности,связанные с установлением прав на недвижимое имущество.
В современной жизни термин «ипотека» рассматриваетсякак залог недвижимого имущества с целью получения кредита.
Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, всоответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остаетсяу должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога дляудовлетворения собственных нужд. Кредитор вправе лишь контролировать это использование,чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если этовсе же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение отдолжника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков, связанных сневозвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества ивозмещение собственных затрат.
С каждым годом в России все большей популярностью пользуетсяипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивая егостоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это значительно удобнее, чем копитьденьги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.
До недавнего времени в России рынок ипотеки был представлен толькоипотечными программами таких банков, как Сбербанк и «ДельтаКредит», спроцентными ставками 14-15% годовых, на сегодняшний день развитие ипотеки стольстремительно, что уже гораздо больше банков готовы предложить потребителю свои ипотечныепрограммы.
Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятсявсе более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредитамогла идти только при официальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другиедоходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличилсякруг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно былоприобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемойв кредит недвижимости расширился: с помощью ипотеки можно купить и новостройку,и загородный дом, и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой,на ее размер может влиять целый ряд таких факторов, как доходы заемщика, срок кредитования,тип приобретаемого жилья.2.2 Ипотечное кредитование в период кризиса 2008 — 2010гг.
Согласно данным Банка России объем выдачи кредитов в I квартале 2009 г. составил 24,4 млрд руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период 2008 г. Во II квартале 2009 г. темпы роста сохранились на том же уровне. Совокупный объем кредитов, выданныхво II квартале 2009 г., составил 30,8 млрд руб., что так же, как и в I квартале 2009 г., в 6 раз меньше, чем в аналогичный период 2008 г. (188,4 млрд руб.). Итог первого полугодия 2009 г. по выдаче ипотеки — 55,3 млрд руб. В количественномвыражении в первом полугодии 2009 г. выдано 44 тыс. ипотечных кредитов, что почтив 5 раз меньше, чем в первом полугодии 2008 г. (213 тыс. ипотечных кредитов). При этом с марта 2009 г. начал планомерно снижаться объем ипотечной задолженностина балансах банков. По итогам 2008 г. он составлял 1,05 трлн руб., по состояниюна 1 июля 2009 г. — 1,01 трлн руб. (таблица 1). Таким образом, полугодовая скоростьпогашения портфеля в текущих условиях составила 6%. Во втором полугодии 2009 г. наметился небольшой прирост в выдаче кредитов. На 1 декабря 2009 г. объем выдачи ипотечных кредитов составил 124,45 млрд руб. Согласно данным, приведенным в табл.1,задолженность по предоставленным ипотечным кредитам планомерно увеличивалась с 2008 г. и только в начале II квартала 2009 г. стала немного снижаться (20).
Цифры, представленные в таблице 1, подтверждают тяжелое финансовое положение,в котором оказались заемщики, поэтому реструктуризация ипотечных кредитов Россиив настоящее время актуальна.
Кредитным учреждениям реструктуризация выгодна, поскольку реструктурированныйкредит может быть выведен из просроченной задолженности, соответственно необходимыекоэффициенты, прежде всего достаточность капитала и уровень просроченной задолженности,будут выглядеть лучше.
Реструктуризация ипотечных кредитов осуществляется через агентства по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК), включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой целибыло создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризацииипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).
АРИЖК осуществляет реструктуризацию несколькими способами:
· с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;
· с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядоквнесения платежей.
В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый и заемщик остаетсядолжен такую же сумму, но на новых условиях, возможно, с отсрочкой платежа, увеличениемсрока или изменением других параметров.
Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платитьпо двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двухсумм — суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту. При этом реструктуризацияможет осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счетсредств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общихправил и принципов проведения таких операций являются реальной помощью государства,так как весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству Российской Федерации.
На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1декабря 2008 г. и у которых заметно сократились доходы, в частности вследствие потериработы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающейпроцентной ставкой. На государственную поддержку может также рассчитывать толькотот заемщик, который до получения кредита не имел собственного жилья. Помимо этогобыл установлен ряд ограничений, связанных с материальным положением заемщика и состояниемего задолженности по кредиту.
По данным Минэкономразвития России, реально обратившихся за реструктуризациейзаемщиков оказалось в несколько раз меньше, чем прогнозировали в АРИЖК. За 2009 г. было реструктурировано 28 450 тыс. кредитов, а не 100 тыс., как прогнозировалось в 2009 г. (табл.2). Кроме того, за аналогичный период 2008 г. эта сумма составила 26 662 тыс. кредитов.Сильно также отличаются активность заемщиков и объемы реструктуризации по федеральнымокругам (табл.3). Лидерами в объемах рефинансирования ипотечных кредитов за последнийквартал 2009 г. стали Приволжский и Сибирский федеральные округа. В Дальневосточномфедеральном округе за последних три месяца 2009 г. было реструктуризировано 348 кредитов на сумму 441,89 млн руб., это наименьший объём рефинансированныхкредитов по всем округам (22).
Анализ реструктуризации в 2009 г. ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорийграждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить только наиболеенезащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса.
Банковская система России накопила весомый груз внутренних рисков, связанныхсо стремительным развитием и ростом объемов кредитования экономики в последние годы.Россия, как и прочие страны, пережившие быстрый рост кредитования, оказалась нев состоянии избежать быстрого накопления так называемых плохих кредитов. Причинамиих роста явились снижение стандартов кредитования в процессе стремительного ростакредитного портфеля коммерческих банков, неадекватность системы контроля за рисками,обусловленная отсутствием накопленной практики и статистической информации по своевременномувозврату кредитов всех видов, отсутствие централизованной системы бюро кредитныхисторий и прочие факторы.
Сегодня основные усилия банков направлены не столько на увеличение объемов кредитования,сколько на поддержание качества текущего портфеля и на минимизацию просроченнойзадолженности, поэтому важно рационально подходить к вопросу реструктуризации кредита.Поддержка государства позволит смягчить проблему задолженности по ипотечным кредитами дать возможность заемщикам укрепить свое финансовое положение. Однако, очевидно,что многие заемщики не смогут выйти из трудного финансового положения даже при помощиАИЖК. Во-первых, участие в программе могут принять далеко не все заемщики, посколькунеобходимо соответствовать определенным критериям. Во-вторых, реструктуризация- это не субсидия, и государство полностью не освобождает заемщика от уплаты кредита.Оно предоставляет лишь отсрочку платежей, и после окончания действия договора необходимовернуть все средства.
Для становления ипотечного жилищного кредитования требуется предоставление государственнойподдержки в виде обеспечения финансовой устойчивости и принятия государством субсидиарнойответственности в силу закона по его обязательствам. Однако по мере развития ипотечногорынка и повышения оценки инвесторами надежности ипотечного покрытия роль и непосредственноеучастие государства должны постепенно снижаться. На этапе, когда в стране будетсуществовать развитый первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования со стабильнобольшим числом его участников, сформируется достаточно высокий уровень конкуренциив сфере выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, начнет функционировать ликвидныйрынок ипотечных ценных бумаг с большим числом эмитентов.
При этом государство должно будет определить один из дальнейших путей трансформациидеятельности АРИЖК: АРИЖК будет приватизировано и станет оператором вторичного ипотечногорынка с сохранением той или иной степени контроля государства над его деятельностью,либо государство сохранит его в собственности и возложит на него функцию кредитнойподдержки для групп граждан с низкими доходами. В любом случае такая практика государственнойподдержки заемщика необходима и важна с точки зрения развития всей системы ипотечногокредитования и формирования рынка доступного жилья.
На наш взгляд, для совершенствования государственной поддержки ипотечного кредитованиянеобходимо:
· создать качественную систему отчета кредитных организаций о количествепросроченных долговых обязательств. Это позволит рационально осуществлять финансовуюподдержку заемщиков, выделяя необходимое количество денежных средств на реструктуризациюдолгов;
· смягчить требования к заемщикам, которые собираются воспользоватьсяреструктуризацией. В настоящее время, чтобы воспользоваться помощью государства,необходимо соответствовать определенным критериям, Многие заемщики не отвечают требованиямстандарта реструктуризации, однако при этом не меньше нуждаются в помощи;
· продолжить курс государственной поддержки граждан после завершениякризиса. Необходимо, чтобы созданное в период финансовой неустойчивости АРИЖК продолжилосвое существование и продолжало работать с кредитными организациями по поддержкезаемщиков.2.3 Проблемы ипотечного кредитования в России
Формирование системы долгосрочногоипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С однойстороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровеньжилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребностив улучшении жилищных условий, с другой — неразвитость ипотеки как рынка. Во всеммире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотряна то что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья черезипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любогообщества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданамии предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильныйдоход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость)(7,2).
В России ипотечное жилищное кредитованиееще не получило должного развития. В связи с чем необходимо исследовать, в чем причинынедостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой,социальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования.Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современнойэкономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденцийкрайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающихприток частных инвестиций. Кроме того, включение широких слоев населения в программыкредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и в конечномитоге способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотекиможно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста внашей стране.
Проблема формирования и развитиярынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимостькак ипотечное кредитование — одна из актуальных в современных условиях.
В нашей стране лишь около 10% населенияимеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% — менее 9 кв. м. В развитых странах на одного человека приходится 30 — 45 кв. м жилья, а в США — 64 кв. м. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших — слабоеразвитие ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования в частности(16, 15). Ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях,когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. Однако,к сожалению, в России лишь 5 — 7% нуждающихся в улучшении жилищных условий в состоянииприобрести квартиру в собственность.
На сегодняшний день в России заложенызаконодательные основы для развития ипотечного кредитования.
Существуют в России и материальныеосновы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкамэкспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечногокредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительнуючасть нуждающихся.
Но если все так хорошо, если естьи потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая волявластей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищнойпроблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинстваи недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России (19,25).
Преимущества ипотеки достаточно зримыи понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемуюс долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом,теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье,что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практикене все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактическиплатит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным,который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком запросрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всемгражданам России, т.к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо)проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, чтожесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом.Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимостькризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечноекредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков,так и для кредиторов (18, 38).
Таким образом, наиболее серьезнымии объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечногокредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формированиясреднего класса, низкий уровень жизни населения.
Кроме того, государство должно оказатьзримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечноекредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматриватьипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач.У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий,но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем вмасштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработалас реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.
Проблему привлечения кредитных ресурсовдля долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичнойдля развития системы ипотечного жилищного кредитования в России (7,2).
К факторам, осложняющим развитиеипотечного кредитования в нашей стране, относятся:
недостаточно налаженная государственнымифинансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
слабость отечественной банковскойсистемы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочногокредитования;
неразвитость отечественных страховых,риелторских и оценочных компаний;
отсутствие у населения устойчивыхмоделей сберегательного и кредитного поведения;
проблемы, связанные с отсутствиемжилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющиеслаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
высокая стоимость ссуд при низкойплатежеспособности населения;
высокий уровень кредитных рисков,способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовыересурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.
Ипотека является тем звеном национальнойхозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь междуденежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиямистройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшнийдень с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населенияжильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживитсястроительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места,повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативныйрост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности,которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовыепредпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночныхи государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном сектореэкономики.2.4 Причины препятствующие развитию ипотечного кредитования
В современной России, как в своевремя в СССР, жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуальным.Этому способствовали и сейчас способствуют две основные причины:
1. Количество квартир и общие объемыжилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения.
2. В общей массе рост доходов населенияуступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдетчто-то кардинальное (в плане улучшения).
Следует отметить, что в СССР в целомлегче было, как говорили в то время, получить квартиру, чем в современной Россиистать владельцем аналогичного варианта. Но это — в целом. То есть советское обществобыло гораздо более социально ориентировано, чем Российская Федерация начала XXIв. Сейчас лишь небольшая часть лиц (такие, как, например, малоимущие и некоторыекатегории инвалидов) имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные жителиРФ находятся в условиях свободного плавания.
Однако не все так печально. Во-первых,сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5% населения способно при необходимостиприобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру (8,9). Во-вторых, ПравительствоРФ в последние годы изыскало возможности выдавать населению кредиты на приобретениежилья, в общем-то, на не очень суровых условиях: от 10% годовых на срок до 30 лет.Это позитивное начинание осуществляется под эгидой Федеральной целевой программы«Жилище» (1). В-третьих, российская банковская система сейчас находитсяв такой стадии своего развития, когда выдача ипотечных кредитов населению рассматриваетсякак не очень рискованная и вполне рентабельная операция.
Последние два из вышеуказанных обстоятельствсделали жилье более доступным, одновременно усилив рост цен на квартиры. Однакоименно они положили начало целому направлению, именуемому ипотекой (8,9).
На сегодняшний день к числу причин,препятствующих развитию ипотечного жилищного кредитования, мы считаем, можно отнестиследующие:
1. Законодательство не раскрываетточного содержания понятия «имущество», что является существенным недостаткомприменительно к недвижимости. Так, в ГК РФ используются различные (в зависимостиот ситуации) понятия имущества. Под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность,деньги и ценные бумаги, а также имущественные права (11, 37).
Позиция профессора Г.Ф. Шершеневичанаиболее полно раскрывает понятие «имущество», включающее, с одной стороны:
совокупность вещей, принадлежащихлицу на праве собственности и в силу иных вещественных прав;
совокупность прав на чужие действия.
А с другой стороны:
совокупность вещей, принадлежащихдругим лицам, но временно находящихся в обладании лица;
совокупность обязательств, лежащихна нем.
Кроме того, понятие «имущество»включает также имущественные права и право требования (9, 95).
Безусловно, представленное выше определениеидеально подходит для теоретической точки зрения. Однако на практике это очень усложняетреализацию механизма ипотечного кредитования. Так, в отношении ипотечного кредитования,используя данный подход, было бы ошибочно не согласиться с мнением Л.Б. Лазаренкоо том, что нельзя говорить о залоге права собственности или права хозяйственноговедения, поскольку это не соответствует действительности и приводит к неоднозначномупониманию различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости(11, 38). Поэтому, при использовании понятия «имущество», требуется дополнительноеуточнение на законодательном уровне.
2. Высокие процентные ставки на ипотечныекредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 — 15%, в тоже время на Западе она находится на уровне 4 — 6%. Даже в дореволюционной Россииставка была на уровне 3 — 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковскомсекторе — вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этомв течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижениепроцентных ставок на 1 — 2%. Однако в 2007 г. вследствие ипотечного кризиса в США значительно ухудшилось состояние мировой экономики. По состоянию на начало 2008 г. фактический размер минимальной ставки составлял 10%.
3. Незавершенность налоговой реформы,которая вынуждает частных работодателей скрывать доходы своих сотрудников. Кредитныморганизациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативныеметоды подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют гражданс декларированными доходами.
4. Стремительный рост рынка недвижимости,что делает ипотеку доступной лишь небольшой части населения, имеющей высокий уровень.
5. Низкие темпы разработки и совершенствованиязаконодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой.Так, на сегодняшний день к залогу квартир и других помещений, расположенных в многоквартирныхдомах, применяются правила гл. XIII Федерального закона «Об ипотеке (залогенедвижимости)», и практически такой залог осуществляется без залога земельногоучастка, на котором расположен дом или другое строение. Кроме того, ст.75 Федеральногозакона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» только предусматривает, чтопри ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду сжилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.Конечно, данную норму, может быть, следует рассматривать как альтернативную норме,предусмотренной п.3 ст.340 ГК РФ, однако мы считаем, что законодатель должен уточнитьданное положение Закона.
Безусловно, нужно признать правомерными оправданным введение законодателем ст.74 Федерального закона «Об ипотеке(залоге недвижимости)». В соответствии с п.5 данной статьи допускается ипотекаквартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособныхлибо недееспособных лиц. Однако на практике такая сделка практически невозможнаи не будет подлежать применению в ближайшем будущем. Во-первых, потому, что несовершеннолетний,не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договорукредита. Так как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст.26 и 28Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, признанное недееспособным, вправесовершать только мелкие бытовые сделки. То есть такие лица могут выступать толькозалогодателями, не являющимися должниками. Также указанные лица, достигнув совершеннолетиялибо получив статус дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительнымна основании ст.178 и 179 Кодекса. Отсюда вывод о том, что заключение договора ипотекис имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой. Во-вторых, указанныелица практически не могут быть выселены из заложенного помещения.
6. Также в настоящее время существуютпротиворечия в самом Жилищном кодексе (2) (несмотря на то, что законодатель принялна законодательном уровне понятие «жилищные отношения»). Так, положенияст.1 Кодекса о том, что жилищные отношения представляют собой отношения, урегулированныенормами жилищного законодательства во взаимосвязи с положениями ст.4 ЖК, являютсянемотивированными и необоснованными. Кроме того, они противоречат не только сложившимсяв науке представлениям о понятии и сущности жилищных отношений, но и иным нормамсамого ЖК (например, ст.7, 8 и др.).
Все эти понятия в теории гражданскогоправа несут различную смысловую нагрузку и их не следовало бы отождествлять.
Мнение Е.М. Тужиловой-Орданской отом, что категория «недвижимость» лишняя в понятии недвижимости, мы считаемнаиболее мотивированным и обоснованным. Свое мнение она объясняет тем, что«вещь» и «имущество» в принципе охватывает понятие недвижимости.Кроме того, было бы неправильным не согласиться с ее мнением о том, что из ст.130ГК РФ следует исключить упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости»как составляющих, усложняющих определение недвижимости, и акцентировать вниманиена категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом правана недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму (10, 32).
Резюмируя все вышеизложенное, мысчитаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадииформирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задачжилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативнаябазы с учетом их практического применения.
Несмотря на то что на сегодняшнийдень существует ряд противоречий и недоработок в нормативной базе ипотечного кредитования,ипотечное жилищное кредитование успешно развивается и функционирует в РоссийскойФедерации. В частности, наглядным подтверждением этого является проведенная банком«Уралсиб» конференция 22 апреля 2007 г. Ее посетителями стали свыше 3000 жителей Уфы и других городов Башкирии. «Такое количествопришедших на конференцию людей — это наглядное доказательство того, что ипотекасегодня очень интересна населению. Есть много способов приобретения жилья, но ипотека,пожалуй, самый реальный» (19). Столь актуальное значение ипотечное жилищноекредитование приобрело благодаря возможности в условиях рыночной экономики решитьпроблему обеспечения собственным жильем граждан страны.
ЗаключениеВ условиях экономическогокризиса, финансовой неустойчивости, инфляции и затруднений в системе платежей практиказалогового (ипотечного) кредитования имеет особое значение. Первые шаги следуетоднозначно признать положительными, восстанавливающими отечественные традиции залоговогокредитования и соответствующими современным реальностям государственного регулированиякредитно-ипотечных отношений.Сейчас начинает развиватьсяжилищное ипотечное кредитование для повышения платежеспособного спроса потребителейна жилье в связи с кризисом реализации этого сектора. Но, в тоже время среди различныхбанковских операций на российском рынке долгосрочное жилищное ипотечное кредитованиесвязано с большими трудностями. Интерес же российских банков к кредитованию приобретенияжилья устойчиво растет, что связано, с одной стороны, с пониманием банками огромногопотенциала рынка жилищной ипотеки, а с другой стороны, растущей потребностью в кредитахтакого рода со стороны населения. Для многих граждан возможность взять долгосрочныйипотечный кредит открывает реальный путь улучшения своих жилищных условий. В ипотечномкредитовании сегодня остро нуждаются риэлторы и застройщики, для которых проблемапоиска платежеспособных клиентов для сбыта жилья стала ключевой.
Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовыхресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков.Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим- особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттокучастных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособностипотенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налоговогобремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальныхзаемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населенияпозволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательствоне может быстро изменяться.
Несмотря на существующие проблемы ипотечныйбизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкийи перспективный рынок, что подтверждает присутствие крупных западных банков (Райффайзен,Банк Сосьете Женераль). При сохранении существующих темпов экономического развитияи динамики роста реальных доходов населения в ближайшие годы, можно смело утверждать,что с каждым годом будет все меньше проблем с ипотечным кредитованием в России,а новые молодые семьи могут смотреть в будущее с уверенностью.
Список литературы
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. N 675 «О Федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002 — 2010 годы».
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.
3. Мейер Д.И. Древнее русское право залога // Избранные произведенияпо гражданскому праву. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2003.
4. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут,2001.
5. Римское частное право: Учебник / Под ред.И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского.М.: Юристъ, 2003.
6. Колобов С.С., Колобова В.С. Жилищное ипотечное кредитование: состояниеи перспективы развития. М.: Дашков и Ко, 2002.
7. Зайнуллина С.Р. «Банковское право» // 2008, № 2
8. Зайнуллина С.Р., Зайнуллин А.Р. Как купить квартиру, если денег почтинет //. М.: НТ «Пресс», 2006.
9. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. // М., 1995.
10. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости в гражданском правеРоссии: Учеб. пособие. Уфа: РИО БашГУ, 2005.
11. Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношенийв современных условиях [Электронный ресурс]: Дис. канд. юрид. наук: 12.00.03.// Краснодар, 2004.
12. Булавинцев А.Т. Современные проблемы правового регулирования ипотеки:историко-правовой аспект // Нотариус. 2003. № 6.
13. Булавинцев А.Т. Ипотечная система: история и современность // Бюллетеньнотариальной практики. 2004. № 1.
14. Проскурякова Н.А. Ипотека в России в конце XIX — начале XX веков// Вопросы истории. 1995. №9.
15. Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизмаипотечного кредитования в России // Менеджмент России и за рубежом. 2000. №1.
16. Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России — недвижимостьи инвестиции. Правовое регулирование. 2006. № 3 (14).
17. Страпк Р., Косарева Н.Б., Сучков А.Ю. Жилищное ипотечное кредитованиев условиях современной России // Деньги и кредит. 2007. № 8.
18. Смирнов И.Е. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра // Банковскийритейл. 2006. №1.
19. www.vklad-credit.ru/news.html
20. cbr.ru/statistics/? Prtid=ipoteka
21. ekonomic. narod.ru/nbene/econom/feconom21. htm
22. www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/landrelations/index
Приложение
Таблица 1 Выдано кредитов физическим лицам накопленным итогом с начала года на дату Задолженность по предоставленным ипотечным кредитам накопленным итогом на дату, млрд руб. В том числе: Всего, млрд руб. жилищные кредиты, млрд руб. из них: ипотечные кредиты, млрд руб. 1.01.2008 г. 3 558,72 650, 19 556,49 611,22 1.04.2008 г. 957,04 174,10 150,76 704,97 1.07.2008 г. 2 232,50 392,70 339,18 825,04 1.10.2008 г. 3 424,67 614,51 537,46 974,51 1.01.2009 г. 4 064,53 758,47 650,58 1 057,10 1.02.2009 г. н/д 7,93 6,62 1 079,06 1.03.2009 г. н/д 17,99 15,21 1 081,54 1.04.2009 г. 456,77 31,92 24,59 1 049,92 1.05.2009 г. 685,47 43,58 34,37 1 037,84 1.06.2009 г. 906,75 54,60 44,09 1 018,26 1.07.2009 г. 1 173, 19 68,27 55,43 1 011,58 1.08.2009 г. 1 405,70 82,26 67,38 1 018,58 1.09.2009 г. 1 635,34 96,16 78,64 1 013,57 1.10.2009 г. 1 868,46 111,49 91,54 1 002,94 1.11.2009 г. 2 109,61 130,41 107,79 995,64 1.12.2009 г. 2 333,59 149,98 124,45 1 000,74
Таблица 2
Объём рефинансирования Агентством2008 г. шт. млрд руб. 2009 г. шт. млрд руб. Январь 751 0,65 Январь 1980 2,01 Февраль 1933 1,64 Февраль 2631 2,93 Март 2804 2,47 Март 2755 2,79 Апрель 3158 2,86 Апрель 1430 1,61 Май 3067 2,83 Май 1463 1,63 Июнь 2389 2,54 Июнь 1752 1,94 Июль 2346 2,38 Июль 1564 1,72 Август 2606 2,87 Август 1766 1,71 Сентябрь 1770 2,00 Сентябрь 1982 1,90 Октябрь 1017 1,11 Октябрь 2432 2,30 Ноябрь 2033 2,18 Ноябрь 2858 2,68 Декабрь 2788 2,89 Декабрь 5837 5,56 Итого за 2008 г. 26 662 26,43 Итого за 2009 г. 28 450 28,77
Таблица 3Федеральный округ / регион Объем законтрактованных Агентством обязательств по рефинансированию ипотечных кредитов (займов) на период с февраля 2010 г. по июнь 2010 г ., млн руб. * Суммарный объем фактически рефинансированных ипотечных кредитов (займов) за период с октября 2009 г. по январь 2010 г., млн руб. ** Центральный федеральный округ (ЦФО) 3737,06 1664,15 Северо-западный федеральный округ (СЗФО) 2501,02 1060,33 Южный федеральный округ (ЮФО) 1947,72 807,05 Приволжский федеральный округ (ПФО) 6825,70 3623,83 Уральский федеральный округ (УФО) 2757, 19 1566,08 Сибирский федеральный округ (СФО) 3598,81 3427,44 Дальневосточный федеральный округ (ДФО) 938,44 441,89 ИТОГО 22 305,94 12 590,78