Ипотечное кредитования и перспективы развития

Ипотечное кредитования и перспективыразвития.

ПЛАН
Вступление… 3
Раздел 1. Теоретические аспектыорганизации ипотечного кредитования в России.     6
1.1 История ипотеки и текущеесостояние ипотечного кредитования в России. 6
1.2 Ипотечные модели, развивающиеся вРоссии и программы ипотечного кредитования… 11
1.3 Развитие национальных системипотечного кредитования… 15
Раздел 2. Ипотечное кредитование вРоссии… 25
2.1 Анализ отечественного рынкаипотечного кредитования… 25
2.2 Программы ипотечного кредитованияСбербанка России… 31
Раздел 3. Тенденции развитиеотечественного рынка ипотечного кредитования. 39
3.1 Роль АИЖК в развитии ипотечногокредитования… 39
3.2 Проблемы воздействие кредитныхрисков при ипотечном кредитовании на бюджетно-налоговую сферу… 46
3.3 Проблема страхования ипотечныхкредитов… 55
Заключение… 61
Список использованной литературы… 64
Приложение… 66
Вступление
Россия, интегрируясь вмировую финансовую систему и становясь полноправным членом мировогобизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формыбизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существованиекоторого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говоряттенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторовипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечныхпрограмм, начале законодательных инициатив федеральных и местных органоввласти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все этопроисходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышениидолгосрочного кредитного рейтинга России.
Ипотечное кредитование — это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья подзалог самого приобретаемого жилья.
Впервые об ипотеке вРоссии начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «Оразработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентскихвыборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления,касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществубыло поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищномукредитованию — специального федерального органа. Сегодня об ипотечныхпрограммах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однакопока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.
Надлежащим образомфункционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынковжилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жильяв достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.
В настоящий момент вРоссии существует значительный потенциал для развития рынков ипотечногожилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населениядостигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительнаячасть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретениинового жилья.
Хотя само по себе ипотечноекредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынковжилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства втехническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должнабыть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажаквартир должна осуществляться без каких — проблем. Необходимо разработатьдополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы длязакрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания наимущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жильябыстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будеттолько способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищныхусловий для большей части населения.
Таким образом, учитываямногогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных сфункционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложнопереоценить.
Целью написания дипломной работы является исследованиеособенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России. Поставленнаяобусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных заданий:
·    изучитьисторические аспекты возникновения ипотеки;
·    проанализироватьсовременное состояние рынка ипотечных кредитов в России;
·    рассмотретьусловия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественныхоператоров;
·    исследоватьпроблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России и пути ихпреодоления.
Предметом дипломной работы являетсяисследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечногокредитования.
В качестве объектадипломной работы  выступают ипотечные программы Сбербанка России.
Методологической итеоретической основой исследования являются положения экономической теории, системного исоциологического анализа, идеи и положение, изложенные в государственныхнормативно-правовых документах которые регулируют функционирования рынкаипотечного кредитования в России. Широко использованные работы отечественных изарубежных ученых и специалистов в области банковского дела.
Методы исследования. Для  решения определенных задач,достижение цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательскихприемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа,методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.
Структура работы. Дипломная работа состоит извступления, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальностьтемы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования. Очерчиваетсяметодологическая и теоретическая база исследования, методы исследования.
Основная часть посвященаисследованию научно-теоретической основы создание и функционирования рынкаипотечного кредитования в России.
Общие выводы поисследованию сформулированы в соответствующем разделе работы.
Раздел 1.Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России.1.1 История ипотеки и текущеесостояние ипотечного кредитования в России.
Термин«ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э (его ввелархонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника передкредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинахзалоговым обеспечением служила личность должника, которому в случаеневыполнения обязательства грозило рабство).
Для этого оформлялисьобязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территорииставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечениемпретензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название«ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка),отмечались все долги собственника земли [16].
Начало ипотечногокредитования в России можно отнести к царствованию императрицы ЕлизаветыПетровны. В это время (1754 год) были открыты дворянские банки в Москве иСанкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредитсуществовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный закладимения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложенов другие руки.
В XVI залог землираспространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблятьипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманнозанимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостногоправа при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян,принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количествокрестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо изперечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждуюкрестьянскую голову 50 рублей.
Как было Указано выше, в1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургскаяи Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате иСенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений моглитолько русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве ивладели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в одингод с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.
Следующий этап развитияипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II.Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков.Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверкапредоставляемых заемщиками поручительств.  Также, недостатком было плохоесоизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения [15].
В связи с этим, 28 июня1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка,упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечноекредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: длядворянства – 20 лет под 8 % годовых, для городов – 22 года под 7 % годовых.
С 19 февраля 1861 года(после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространениекредитных учреждений. Ниже приведены некоторые даты и события, связанные с  дальнейшим развитием ипотечного кредитования в России.
·    1863 год –принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитногоучреждения – Херсонского земельного банка.
·    1866 год –открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения – обществавзаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.
·    1868 год – принятие устава сельских банков
·    1872 год –принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов вближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур ивозникновения сильной конкуренции.
·    1883 год –учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам припокупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.
·    1884 год – открытбанк по кредитованию землевладельцев – Государственный банк Российской империи.
·    1885 год –открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам наначалах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы:процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроковвозврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаватьсядополнительные ссуды.
К 1917 году в России ужесуществовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк,Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частныхбанков [15].
Современная историяипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федеральногозакона. К данному моменту заложена законодательная база для функционированиясистемы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти впоследние три-четыре года была в основном сосредоточена на формированиинормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Былоразработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшимииз которых стали следующие:
·    Федеральный закон«О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации.Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы,устанавли­вающие «ипотеку в силу закона», что сущест­венно снижает сроки изатраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, законрегламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки ипопечительства.
·    Федеральный закон«О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залогенедвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечняземель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трехчтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.
·    Внесены поправкив Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодексаустанавливает имущественные налого­вые вычеты (льготы) при продаже жилых домов,квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственностиналогоплатель­щиков, а также при строительстве или приобре­тении жилого дома иликвартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.
·    ПостановлениемПравительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утвержденыПравила предоставления государственных гарантий Российской Федерации позаимствова­ниям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
Таким образом, внастоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
·    «Об ипотеке(залоге недвижимости)»
·    «Закон обакционерных обществах»
·    «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
·    «Гражданскийкодекс»
·    «Налоговыйкодекс»
·    «Жилищныйкодекс»
В октябре 2003 годаГосударственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценныхбумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечныхценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитованиязначительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительствазаконодательной базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующиезаконы, но принятия новых, таких как:
·    «О кредитныхисториях» — позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов
·    «Остройсберкассах» — закон, регулирующий и регламентирующий процесспредварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья
·    «О защитеправ и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежныесредства в строительство и приобретение жилья» — закон, позволяющийснизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества нарынке жилья
·    «Об общихтребованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищныенакопления граждан»
·    «Огосударственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в РоссийскойФедерации»
Усилия законодателейнаправлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка,на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в этусферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно инеобходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации какФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию,министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Такимобразом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг иунификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развитияобщероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
1.2 Ипотечные модели,развивающиеся в России и программы ипотечного кредитования.
По оценкам экспертов встране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем этосвязано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы иразвитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечныепрограммы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно,сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущеесостояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председательКомитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшнийдень, — это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» набюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране.Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется.» Тем не менее,ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующихнаправлениях.
Американская модель. Двухуровневая или американскаямодель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широкораспространенной с США. Ее особенностью является разделение банков-кредиторов иисточника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). Концепции американскоймодели отдано предпочтение на федеральном и московском уровне. Для реализации иразвития программы было создано «Агентство по жилищному ипотечномукредитованию» (АИЖК), а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценнымбумагам, выпускаемых Агентством [29].
Немецкая модель. Как альтернативу«американской» модели ипотечного кредитования, в России пытаютсясоздать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии[1].Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты вспециализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательствов течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевойдепозит под процентную ставку, величина которой существенно нижесреднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительнополовину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторуюполовину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства,предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов егопредшественникам, уже закончившим период накопления.
В Россииспециализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики.В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участиев строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По егоокончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимостьквартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенствазаконодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами,застройщиками и пайщиками [29].
Продажа жилья сиспользованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные моделиипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающихнормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразиеформ жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечногокредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки,главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этимтормозится процесс развития классического ипотечного кредитования иограничивается возможность использования преимуществ внебюджетногофинансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования.Наиболее популярные схемы, действующие в регионах:
·    аренда жилья споследующим выкупом;
·    создание фондов сиспользованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажейв рассрочку;
·    дотированиеместными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентнуюставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;
·    ипотечныекомпании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальныхзаёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредствомипотечного жилищного кредитования.
Что касательно программипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь ихпостепенной переориентацией на рыночные условия кредитования ирефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования,финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.Поле деятельности рыночных операторов в основном ограничено территорией Москвыи Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные»ипотечные кредиты.
Программа банка«DeltaCredit». Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционнымфондом «США-Россия». Благодаря дешевым западным ресурсам, регулярномувведению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банкудолгое время удавалось занимать лидирующие позиции на рынке ипотечногокредитования.
Программа банка«Московское ипотечное агентство» (МИА). Банк был создан в 2000 годуправительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московскомрегионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагаетсябанкам-партнерам. В 2002 году банк выпустил корпоративные облигации,привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечныхценных бумаг. В начале 2004 года банк активизировал кредитование физических лици увеличил число банков-контрагентов.
Программа«Агентства по ипотечному жилищному кредитованию». Агентство по ипотечному жилищномукредитованию (АИЖК) создано в 1997 году на основании постановленияправительства. Агентство является государственной структурой, в задачи которойвходит создание условий для развития массового кредитования на основе единыхобщефедеральных стандартов. В настоящий момент агентство активно занимаетсяформированием сети региональных операторов, что позволит внедрить в регионырыночную систему ипотечного кредитования. В апреле 2003 года АИЖК осуществилопервую эмиссию корпоративных облигаций[2].25 мая 2004 года был размещен второй выпуск корпоративных облигаций АИЖК на 1.5миллиарда рублей. В планах агентства к концу года осуществить еще одну эмиссиюна 2.25 млрд. рублей.
Кроме вышеупомянутых«сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечныепрограммы. Это Сбербанк, Райффайзенбанк, Собинбанк, Инвестсбербанк. Недавно овыходе на ипотечный рынок объявили такие банки как Национальный резервный банк,Внешторгбанк, Газпромбанк, Московский кредитный банк, Уралсиб, МеждународныйМосковский банк. Обращает на себя внимание совместный проект компанийТройка-Диалог и Росгосстрах — создание специализированного ипотечного банка«Городской ипотечный банк», в планах которого занять место среди лидероврынка.
В заключении хотелось быотметить, что к настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки дляразвития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектамиипотечных схем, развиваются региональных системы ипотечного жилищного кредитования.Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральныхорганов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, чтов России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречийсамофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынкаипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части.
1.3 Развитие национальных системипотечного кредитования.
Во всем мире технологияинвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах:контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка.Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьмаотличаться.
Контрактныесбережения. Устойчивыесистемы контрактных сбережений введены:
·    В Пруссии — уставом 1783 г. и 1872 г.;
·    В Австрии — гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;
·    В Саксонии — уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.
·    В Германиидействует наиболее известная модель контрактных сбережений — строительныесберегательные кассы. Они начали возникать еще в конце XVIII столетия вшахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного доматребовалось 10 тысяч денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственнымжильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построитьжилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающиходин из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и т.д. Такимобразом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.
Современные строительныесберегательные кассы — один из основных институтов инвестирования жилищнойсферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жильяфинансируется с участием системы жилищных стройсбережений [17].
Источником ресурсов дляцелевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, платазаемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия,которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбереженияхпри условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определеннуюсумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы поистечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого онежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки(как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.
Погашение жилищного займаосуществляется в течение срока, определенного в контракте о строй сбережениях.Максимальный срок погашения займа 12 лет. Процентные ставки обычно составляют5-6% годовых (в среднем на 4 процента ниже рыночных).
Иные модели контрактныхжилищных сбережений функционируют во Франции и Великобритании.
Во Франции есть два видажилищных сберегательных счетов: на первом (так называемая сберегательная книжкаА) можно накапливать до 100 тыс. франков (здесь и далее приведены цифрыбез конвертации в евро) и после этого получить льготный жилищный кредитв 150 тыс. франков под 3,75% годовых, при этом каждый год к целевому вкладуприбавляется государственная премия в размере 7,5 тысячи франков. Второй виджилищных сберегательных счетов — так называемые счета PEL (план жилищныхсбережений), на которых можно накапливать до 400 тыс. франков и получатьльготный жилищный кредит на сумму до 600тыс. франков под 4,8% годовых. Ставкипо кредитам ниже рыночных на 4-5 процентов. Крупнейший земельный банк (Creditfoncier de France) и его филиал — Контора предпринимателей (Contoire desentrepreneurs) предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищноеи промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей — среднесрочных и долгосрочных — ипотечных ссуд в основном крупным строительнымкомпаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от3 до 20 лет.
В Великобритании еще спрошлого столетия успешно функционирует система строительных обществ. Механизмих работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищногокредита не обязательно быть вкладчиком строительного общества. В последние годыв результате либерализации банковского законодательства СоединенногоКоролевства деятельность строительных обществ всё больше пересекается сдеятельностью коммерческих банков [16, 17].
До окончания второймировой войны ипотечные банки являлись наиболее развивающейся формойорганизации ипотечного кредитования. Такие банки самостоятельно эмитировалиипотечные ценные бумаги с целью привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.
Деятельность ипотечныхбанков лежит в основе так называемой одноуровневой системы ипотечногокредитования. Такие системы доминируют в Дании, Швеции и Канаде, также оченьразвиты в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии. ВоФранции и Испании одноуровневая система реализована через монопольныегосударственные ипотечные банки.
В Германии с 1900 г.существует специальная сеть ипотечных банков. С тех пор ни один из них неразорился. Кроме того, проценты по закладным листам они выплачивали своимвкладчикам даже во время первой и второй мировых войн. Ипотечные банки впервыевозникли в Германии в XVIII веке (одновременно с Россией). Первый ипотечныйбанк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающийфинансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банкстал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).
В Канаде ипотечные банкиявляются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главнымобразом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями вдолгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом ихдеятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли,впоследствии — кредитование жилищного строительства. В то же время ключевымиучастниками канадской системы ипотечного кредитования являются государственныежилищные корпорации, организующие жилищное строительство, подбор заёмщиков истрахование кредитных рисков.
В Дании реализованасистема ипотечного кредитования, в которой 100% ипотечных кредитныхобязательств секьюритизируется, т.е. преобразуется в ценные бумаги, реализуемыена рынке с целью привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Поэтому пообъёмам ипотечных ценных бумаг Дания занимает 29% от общего объёмаоборачиваемых в Европе (впереди только Германия с 44%).
В Великобритании процессформирования ипотечных банков приобрёл характер замещения строительных обществ.Крупнейшие строительные общества, например Abbey National, сами превратились випотечные банки. В 90-х годах прошлого столетия ипотечные банки сталипреобладать по объёмам кредитов над строительными обществами.
В Аргентине эффективнаясистема ипотечного кредитования реализована при помощи Всемирного Банка врамках программ поддержки развивающихся рынков. Правительство Аргентины создалогарантийный Фонд для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками — участниками проекта. Мировой Банк для создания Фонда предоставил 15-летний заем(включая 7-летнюю отсрочку платежа) на сумму 500 млн. долларов США. Фонд выдаетгарантии по ценным бумагам (паям участия в пулах ипотечных кредитов ипотечныхбанков), эмитируемым субъектами ипотечного рынка. Плата за гарантию — 5% отсуммы кредита. Сертификаты паев имеют единый стандарт и номинированы к валютекредита Всемирного Банка [17].
Гарантийный Фондсоздается для того, чтобы выкупить у банков — участников проекта выпущенные имиоблигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс ввидуспада на рынке. Расчет с Фондом производится во всех случаях, когда банкирешают воспользоваться своим правом, зафиксированным в соглашении с Фондом,продать ему свои ценные бумаги.
Банки — участникиэмитируют номинированные по курсу доллара США облигации для того, чтобыаккумулировать денежные средства для кредитования инвестиционных проектов (какв области производственного, так и жилищного строительства). Эмитент по согласованиюс гарантом (Фондом) может выбрать вид эмитируемых облигаций.
Однако эволюция ипотекипривела к формированию так называемой двухуровневой системы ипотечногокредитования, где кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг (mortgage backedsecurities — MBS) разделены. В первую очередь это обусловлено соображениемподдержания ликвидности универсальных коммерческих банков, участвующих вдолгосрочном ипотечном кредитовании. Впервые такая система была реализована иполучила распространение в США.
В Соединенных ШтатахАмерики еще во времена Ф.Рузвельта начала складываться разветвленная системаипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья всобственность. Сегодня система финансирования жилья в США — это сложный рынокобщенационального масштаба, на котором действует огромное число учреждений,включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие исберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.
Решающим фактором успехав данном направлении оказались мероприятия по формированию вторичногоипотечного рынка, что решило главную проблему жилищного финансирования — проблему кредитных ресурсов. С этой целью в разные годы были созданыспециализированные организации — Федеральная национальная ипотечная ассоциация(Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) иПравительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае).
Федеральная НациональнаяИпотечная Ассоциация была учреждена американским правительством в 1938 году.Она начинала как филиал государственной корпорации Reconstruction FinanceCorporation. Сначала она была названа National Mortgage Association ofWashington — Вашингтонская Национальная Ипотечная Ассоциация. Однако в том жегоду ее название изменилось на Federal National Mortgage Association (FNMA,Fannie Мае) — Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация. Главной цельюFannie Мае была покупка и продажа закладных, застрахованных Federal HousingAdministration (FHA) — Федеральная Жилищная Администрация. В 1954 году Fannie Маестала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находилисьв частном владении, а привилегированные в собственности государства [17, 20]. 
В 1968 году былапроведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: врезультате она была разделена на два отдельных предприятия. Одно из нихсохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании(государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет). Сегодня FannieМае — крупнейшая по размеру активов национальная корпорация, а также крупнейшийисточник обыкновенных ипотечных фондов в США. Акциями Fannie Мае торгуются наНью-Йоркской фондовой бирже (New-York Stock Exchange, NYSE). Ее акции находятсясреди наиболее активно продаваемых. Они также входят в каталог Standard &Poor's 500 Composite Stock Price Index. Другое предприятие — ПравительственнаяНациональная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association,GNMA или Ginnie Mae) — государственная корпорация, созданная для управленияипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.
Все эти организациинаделены полномочиями покупать ипотечные кредиты на жилье и под государственнуюгарантию или государственное страхование, выпускать ценные бумаги, обеспеченныевыкупленными ипотечными кредитами. Стоимость ипотечных ценных бумаг,обращающихся на рынке, по оценкам экспертов достигла в начале 2001 года 3,5трлн. долларов, что сопоставимо с объемами рынков американскихправительственных ценных бумаг (3 трлн.) или корпоративных облигаций (3,5 трлн.долларов).
Следует обратить вниманиена любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировойбанк, где основным «донором» опять же выступают США, потратилидесятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию системипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итогеэти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском(европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициями экономическим реалиям этих стран.
В то же время в последниегоды в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всёчаще начинают обращаться к американской и английской системе секьюритизацииактивов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечногокредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) неявляются антагонистическими и могут действовать параллельно.
Во всех странах сразвитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитныминститутам и гражданам — заёмщикам огромную помощь, особенно в периодформирования систем.
Основной формойгосударственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственныегарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Такв США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплотьдо 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации наоснове кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.
Но на этом государственнаяподдержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательствоСША разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым,приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет пооткрытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведенииденежно-кредитной политики [17].
Не менее важной формойгосударственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагомна пути формирования институциональных основ современной системы ипотечногокредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации(Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом ожилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системывзаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствованиестандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховойкомпанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечнымжилищным кредитам.
Основной задачей FHAявляется содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий.Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также созданиясистемы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорокаразличных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входитпрограмма государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд.долларов.
Основные программыстрахования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения,строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан,которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа пообычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервыепокупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а такжепокупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся вдополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитовосуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным наоснове самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находитсяна уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взносанесколько ниже, чем по обычным кредитам.
Кредиты FHA не могутпревышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысячдолларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплатпо своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку вДепартамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченнойчасти кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этомсобственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжениюимуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчикамипредпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи нарынке.
Вот некоторые факты,иллюстрирующие деятельность FHA:
·    ипотечные кредитыFHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165- 275тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможностиприобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые всреднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми,которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такойстраховки;
·    около 40% отобщего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, сдругой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;
·    более 20%заемщиков FHA — представители национальных меньшинств;
·    FHA обслуживаетсемьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источникифинансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысячдолларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычнымикредитами;
·    FHA обслуживаеттех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двухтретей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальноесоотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.
При этом FHA никогда непользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечногокредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основнымпринципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в однубольшую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фондипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнююисторию FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллараналогоплательщиков [17].
В 1944 году Конгрессомбыла создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA),уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориямветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией.Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов,в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта суммаувеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, наприобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяетсумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставлениегарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначальноговзноса.
В 1989 году долякредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией,составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов,гарантированных Администрацией по делам ветеранов — 10%; застрахованныхчастными компаниями — 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от рисканевозврата, составила 46%.
Еще одна формагосударственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам приприобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов — являетсянеотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированнойпредставляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии Вкладчикистройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% кнакопленной сумме).
После получения жилищногокредита государство использует прямые (денежные дотации при погашениипроцентов) — например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщикаребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику — в зависимости отимущественного состояния, состава его семьи и т.п.
Обобщая опыт развития ипотечногокредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечноекредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США(новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине(«план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).
Раздел 2. Ипотечноекредитование в России.2.1 Анализ отечественного рынкаипотечного кредитования.
Объемы выдачи ипотечныхкредитов в 2003 году, по сравнению с 2002 годом, возросли вдвое — $500млн.против $260млн. Основной вклад внес Сбербанк благодаря значительной ресурснойбазе и разветвленной филиальной сети, доля которого по-прежнему составляетоколо 50% рынка [15].
В настоящий момент 60процентов жилищного фонда приватизировано, и такой фонд становится болееактивным объектом рыночных сделок, включая сделки по квартирной аренде.Результаты недавно проведенных обследований показывают, что большая частьнаселения нуждается в улучшении жилищных условий, например, более 77 процентовсемей, включенных в опрос, заявили о своем стремлении улучшить свои жилищныеусловия, но при этом население плохо разбирается в ипотечном кредитовании [14].
Прошедший год определилосновных игроков, которые будут в обозримом будущем определять ключевую роль наипотечном рынке. К Сбербанку, банку Дельтакредит, Райффайзенбанку и МИАприсоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк,МДМ-банк, а также Тройка-диалог, планирующая в ближайшее время запусксобственного ипотечного проекта. Безусловно, уверенность участникам рынка далопринятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» и надежда на то, чтоуже к концу 2004 года полностью завершится формирование законодательной базы,необходимой для развития ипотеки. В таблице 2.1 наведена информация по объемамвыданных ипотечных кредитов ведущими операторами в 2003 году .

Таблица 2.1
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущимиоператорами в 2003 годуОператор Объем выданных кредитов, млн $ Количество кредитов Сбербанк 233 - ДельтаКредит 34 1000 АИЖК 22.9 2074 Райффайзенбанк 21.4 419 МИА 21.2 - УГАИК (Уфа) 8.7 - Собинбанк 8.2 350 СОФЖИ (Самара) 7.6 708 Внешторгбанк 7 - Газпромбанк 5.5 - ОИЖК (Оренбург) 5.2 557 РФЖиИ (Марий Эл) 4.3 106 Агропромкредит 4 300 ФИА-Банк 3.4 526 НРБ 3 78 Белгородская ипотечная корпорация 2.3 405 Наш дом-Приморье 2.2 135 Евротраст 2 30 Липецкая ипотечная корпорация 1.6 182 КБ Система 1.35 - Мордовская ипотечная корпорация 1 164 ИРИА (Иркутск) 0.93 92 МДМ-банк 0.9 7 Калужская ипотечная корпорация 0.73 67 САИЖК (Екатеринбург) 0.2 14 АРОИЖК (Архангельск) 0.13 10 Ипотечное агентство РТ (Казань) - 8 ПОИФ (Пермь) 0.06 6
* — данные первоисточников.Расчет рублевых кредитов (Сбербанк, МИА, ипотечные агентства) проводился покурсу 30руб/$.
Во многом благодарясовместным усилиям местных и федеральных структур, ипотечное кредитованиеактивно внедряется и развивается в регионах: Республике Башкирия, РеспубликеМарий Эл, Республике Татарстан, Самарской, Оренбургской областях, Приморскомкрае и ряде других регионов. Федеральное агентство укрепило свои позицииналадив договорные отношения с более чем 50 регионами. На данный момент АИЖКосуществляет выкуп закладных у 27 кредитных и 18 некредитных организаций.Размер кредита составляет в среднем 330 тысяч (ист. АИЖК) [25]. На конец года в страненасчитывалось 146 банков, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию. Втаблице 2.2 наведены процентные ставки по ипотечным кредитам ведущих операторов.
Таблица 2.2
Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов (июнь2004)Оператор Базовая кредитная ставка * Объекты ** $ РУБ Абсолют-Банк 15 - Н В К Агропромкредит 14 19 В Банк Москвы 11 14 В К Программа АИЖК - 15 В Внешторгбанк 10.5 15 Н В Газпромбанк 13 - В Программа ДельтаКредит 10 - В Евротраст 13 15 Н В ММБ 12 - В МДМ-Банк 15 18 Н В Программа МИА 11 15 Н В НРБ 13 - Н В Промстройбанк (С-П) 14 - В Райффайзенбанк 12 - Н В К Сбербанк 11 18 Н В К Собинбанк 14 - В Союз 12.9 - Н В УралСиб (Уфа) 12 17 В ФИА-Банк (Тольятти) - 24 Н В /> /> /> /> />
*  кредитование покупки квартиры на вторичном рынке на срок 10 лет
** В – вторичный рынок, Н – незавершенное строительство, К – коттедж/дом
        
Таким образом, можноподытожить, что в операторы предлагают услуги ипотечного кредитования наусловиях (в среднем) 12,7 % в долларах США и 17% в рублях. Полный спектр услуг(вторичный рынок, незавершенное строительство, индивидуальное строительство)предлагают всего три оператора: Абсолют-Банк, Райффайзенбанк и Сбербанк. Рассмотримподробнее объемы ипотечного кредитования ведущими отечественными операторами(таблица 2.3).
Таблица 2.3
Объемы выданных ипотечных кредитов ведущимиоператорамиОператор Кредитный портфель, млн $ Объем выданных кредитов, млн $ Количество кредитов Актуальность Сбербанк - 313 - январь 04 ДельтаКредит 100 140 2800 август 04 АИЖК * 66.8 69.1 5799 июль 04 Райффайзенбанк 46 - - июль 04 МИА 42.5 - - июнь 04 СОФЖИ (Самара) 12.1 21.6 2015 июль 04 Фора-Банк 10 20 1300 октябрь 03 Газпромбанк 6.8 17 - январь 04 УГАИК (Уфа) - 14.06 1034 январь 04 Внешторгбанк - 13.2 2600 сентябрь 03 Собинбанк - 8.2 350 январь 04 ФИА-Банк 4.3 5.7 845 январь 04 ОИЖК (Оренбург) - 5.2 557 январь 04 КАЖИК (Барнаул) 2.1 4.95 534 июль 04 НОАИЖК (Новосиб.) - 4.45 338 август 04 Промэнергобанк - 4 160 август 04 Агропромкредит - 4 300 январь 04 МИК (Мордовия) - 3.1 444 июль 04 НРБ - 3 78 январь 04 БИК (Белгород) 0.6 2.1 280 июль 04 ЛИК (Липецк) 1.4 3.5 433 июль 04 Евротраст - 2 30 январь 04 Соцгорбанк - - 25 апрель 04
* — количество и объемрефинансированных кредитов у банков и региональных операторов.
         По данным таблицы 2.3бесспорным является тот факт, что лидером на российском рынке ипотечногокредитования является Сбербанк России. Таким образом представляетсяцелесообразным рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов этимкрупнейшим отечественным оператором, что будет сделано в следующих параграфах.
Также, необходимоотметить, что среди коммерческих банков Сбербанк и Дельтабанк являются наиболееквалифицированными и имеют наибольшую мотивацию увеличивать свои портфелиипотечных кредитов, хотя и применяют разную стратегию кредитования, имеютразные коммерческие цели, кредитные продукты и источники финансирования. ОднакоСбербанк пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления надепозитных счетах мелких вкладчиков, его портфель ипотечных кредитов составляетнемного более 300 млн. дол. США, кредиты предоставляются в рублях и долларах,такие кредиты составляют всего лишь 8 процентов портфеля розничных кредитов.Сбербанк – крупнейший сберегательный банк России, 69% вкладов населенияхранятся в этом банке, это единственный сберегательный банк, которомуправительство оказывает полную поддержку в части гарантирования вкладов.Дельтабанк специализируется на жилищном кредитовании, в 2001 и 2002 гг… этотбанк выдал около 1 500 кредитов на сумму 2800 млн. долларов США, он выдаеткредиты исключительно в долларах США напрямую и через 15 банков-партнеров,выдающих кредиты. Дельтабанк финансируется за счет иностранных кредитных линийрефинансирования [15].
Финансовые учрежденияфинансируют ипотеку депозитами, привлекают средства из внешних источников, ивсе чаще и чаще используют средства, предоставляемые региональными агентствамии Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), созданным федеральным правительством.
АИЖК разместило своиоблигации среди коммерческих банков, создав таким образом один из важныхэлементов цепочки ипотечного кредитования. Однако несколько важнейших звеньевфинансирования отсутствуют: ни федеральное агентство, ни коммерческие банкипока не выпускают и не продают облигации частным или государственным пенсионнымфондам или страховым компаниям. Такие дополнительные звенья, устанавливающиесвязь с инвесторами, вкладывающими средства в долгосрочные бумаги, будутчрезвычайно важны для обеспечения значительного объема ипотечного кредитования.
Особенности андеррайтингазаемщика кредита и стандартов обслуживания банками являются приемлемыми, исходяиз условий первичного рынка ипотек:
·    Максимальный срок– 15 лет для кредиторов — банков, 20 в случае покупки ипотек АИЖК. Чтокасается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимаяво внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.
·    Минимальныйразмер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняетсяпроблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состояниеммногих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли быслужить ориентиром для установления рыночной цены .
·    Процентные ставкиустанавливаются на уровне от 19 до 24 процентов, если кредит выдается в рублях,и на уровне от 10 до 15 процентов, если кредит деноминирован в долларах США.Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированныхипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, пооценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органывласти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы междуиспользованной ставкой и рыночной ставкой.
На данной стадии качествопортфеля кредитов, выданных коммерческими банками, является высоким, восновном, благодаря консервативным стандартам андеррайтинга заемщика иобслуживанию в основном населения с высоком уровнем дохода. Например, помимоипотечного залога Сбербанк требует подписи двух гарантов по каждой ипотеке,таким образом, он косвенно заявляет о своем недоверии к обеспечению ипотечногокредита. [25].
Возможность обращениявзыскания на имущество должника является центральным вопросом для созданияэффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования.Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартируостаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищногокредитования. Необходимо отметить, что это не только чисто российская проблема.С ней сталкиваются и в США и европейских странах.
 
 2.2 Программы ипотечногокредитования Сбербанка России.
Акционерный коммерческийСберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерногообщества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковскойдеятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка Россииявляется Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставногокапитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физическихлиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банкеРоссийской Федерации. Регистрационный номер — 1481.
         На сегодня Сбербанкпредлагает ряд программ для приобретения жилья, рассмотрим их подробнее.
А. Кредит нанеотложные нужды.Срок до 5 лет, ставка: 19% — рубли, 12% — валюта. Цели кредитования — любыецели потребительского характера.
Обеспечение:
·    поручительстваграждан Российской Федерации;
·    поручительстваюридических лиц – работодателей заемщиков;
·    залог недвижимогоимущества, залог транспортных средств и иного имущества;
·    залог мерныхслитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России игосударственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;
·    гарантиисубъектов Российской Федерации или муниципальных образований
Чем хорошо:
1.   Выдаются наличными (кредит в рублях)и безналичными средствами.
2.   Получение кредита наиболее простое инепривязано к приобретаемому объекту.
3.   На долю этого кредита приходитсясвыше 90% всех кредитов Сбербанка (по объему)
Чем плохо:
1.   Маленький срок, следовательно,маленькие суммы.
2.   В расчет суммы принимается доходтолько заемщика.
Б. Кредит наприобретение недвижимости. Срок до 15 лет, ставка: 18% — рубли, 11% — валюта.
Цели кредитования:
·    на приобретение,строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости, построенных илистроящихся без участия кредитных средств Сбербанка.
·    на приобретениеобъекта недвижимости – единовременно;
·    на строительство(в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. напроведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядкаоплаты — единовременно или частями.
Обеспечение:
·    поручительстваграждан Российской Федерации;
·    поручительстваюридических лиц;
·    залог недвижимогоимущества, залог транспортных средств и иного имущества;
·    залог мерныхслитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России игосударственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;
·    гарантиисубъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Чем хорошо:
·    Может выдаватьсяи наличными (рубли).
·    Можетпредоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до2 лет.
·    Кредит на 70%стоимости.
·    Кредитыпредоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахожденияпредприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объектанедвижимости.
Чем плохо:
·    Непросто найтитакое обеспечение на большую сумму кредита.
 
В. Ипотечный кредит. Срок до 15 лет, ставка: 18% — рубли,11% — валюта.
Цели кредитования:
·    на приобретениеобъектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средствСбербанка России.
·    на приобретениеобъекта недвижимости – единовременно;
·    на строительство(в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. напроведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядкаоплаты — единовременно или частями.
Обеспечение:
Кредит на приобретениеобъекта недвижимости:
·    залогприобретаемого Объекта недвижимости;
·    поручительствосовершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагаетзарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости.
Кредит настроительство объекта недвижимости:
·    залогимущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства;
·    поручительствоЗастройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) –оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства;
·    залог объектанедвижимости – оформляется после завершения строительства и оформления правасобственности на него;
·    поручительствасовершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагаетзарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.
Чем хорошо:
1.   Может быть отсрочка в погашенииосновного долга на период строительства до 2 лет.
2.   Кредит на 90% стоимости
3.   Залогом может выступать стоящееся подолевому жилье
Чем плохо:
1.   Кредит выдается безналично, затемперевод на счет застройщика.
2.   Кредит выдается только в случаезаключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве,т.е. не у всех застройщиков.
3.   Выдается по месту нахождения объектанедвижимости.
Г. Программа «Молодаясемья». Срок до 15лет, ставка: 18% — рубли, 11% — валюта.
Цели кредитования:
·    на приобретение,строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости;
·    на приобретениеобъекта недвижимости – единовременно;
·    на строительство(в т.ч. на долевое участие в строительстве), реконструкцию, ремонт (в т.ч. напроведение отделочных работ) объекта недвижимости в зависимости от порядкаоплаты — единовременно или частями.
Обеспечение:
·    поручительстваграждан Российской Федерации;
·    поручительстваюридических лиц;
·    залог недвижимогоимущества, залог транспортных средств и иного имущества;
·    залог мерныхслитков драгоценных металлов, залог ценных бумаг Сбербанка России игосударственных ценных бумаг, залог ценных бумаг корпоративных эмитентов;
·    гарантиисубъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Чем хорошо:
1.   Может выдаваться и наличными (рубли).
2.   Может предоставляться отсрочка впогашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рожденииребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года.
3.   Кредит на 70% стоимости. Если естьребенок, то кредит на 90%.
4.   При расчете суммы кредита можетучитываться доход родителей, т.е. сумма кредита будет больше.
В таблице 2.4 приведенааналитическая информация, которая позволяет сопоставить условия предоставленияипотечного кредита Сбербанком России и его основными конкурентами.

Таблица 2.4
Сравнительная характеристика условий предоставленияипотечного кредита.№ Наименование показателя СБ РФ АИЖК ОАО «Внешторгбанк» DeltaCredit банк Банк «Первое ОВК» «Райффайзенбанк Австрия» «Собинбанк» 1. Год начала реализации ипотечной программы 1991 1996 2003 1998 2000 2002 1999 2. Валюта кредита руб, $ руб руб, $ $ $ 8 $ 3. Первоначальный взнос от стоимости квартиры, % 30 30 15-20 15-30 15-30 30 30 4. Ставка кредита, %
11$
18р 15
9-11$
14-16р 10-14 10-15 12 14 5. Срок кредитования, лет 15 20 20 до 15 лет 10-15 10 10 6. Ежемесячные выплаты от дохода семьи, % 40 50 40 40 40 40 7. Стоимость обязательного страхования, % 0,6 1,5 1,5 1,5 1,5 1 1,5 7.1. — страхования жизни и потери трудоспособности, % — + 0,9 + 0,8 + + 7.2. — страхования риска утраты и повреждения квартиры, % + + 0,4 + 0,4 + + 7.3. — страхования титула собственности квартиры, % — +/- 0,3 + 0,3 + + 8. Документальное подтверждение платежеспособности + + + + +/- + + 9. Наличие поручителей + +/- — — — — + 10. Количество документов для оформления кредита 5-10 20 15-20 8 20 12 11. Средний срок оформления кредита, дни 18 7-14 14 14 14 10 14 12. Общее количество выданных кредитов 5800 2600 2800 140 450 350 13. Сумма кредитов 69 млн $ 13,2 млн $ 140 млн $ 4 млн $ 20 млн $ 8,0 млн $
         Необходимо отметить, чтонесмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования здесьсуществуют также определенные «подводные камни», которые не известныпотенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодаясемья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет(даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинствданного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могутвыступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороныдругого.
Проиллюстрируем это напримере. Допустим, доход каждого из супругов — 200 долларов. Доход каждого изродителей — тоже 200 долларов.Итого, совокупный доход равен: 200 х 2 (супругов)+ 200 х 2 (родители мужа) + 200 х 2 (родители жены) = 1200 (совокупный доход,исходя из которого будет предоставляться кредит Сбербанком).
И это при тех же 11%годовых в валюте или 18% годовых в рублях. Причем, если у «молодойсемьи» есть ребенок, то кредит может составлять до 90% от стоимостиквартиры. Если же нет ребенка — то кредит как и обычно в Сбербанке: не более70% от стоимости квартиры.
Сбербанковский кредит«Молодая семья» — безусловно новое слово в ипотечном кредитовании вРоссии. Но и тут есть свои особенности, так безработной «Молодой семье» кредитне дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родителисупругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своихродителей — кредит ей не предоставят.
Если же у «молодой семьи»есть хоть какие-то свои доходы (пусть даже смешные), то за кредитом можнообращаться. Как определяется максимальный размер кредита рассмотрим на следующемпримере. Заемщик с ежемесячным доходом 1200 долларов в месяц может получитькредит до 73210 долларов. А какой кредит получат 6 созаемщиков, при условии,что доход каждого из них по $200?
Как видно из примера,совокупный доход шестерых созаемщиков равен 6 х $200 = $1200. А вот сума кредитабудет меньше, это подтверждает  следующий расчет: заемщик с доходом $200 можетполучить кредит до $10705. А 6 созаемщиков могут получить кредит равный 6 х10705 = $64230.
Однако, это в том случае,когда всем созаемщикам до пенсии более 15 лет. Допустим, двум из 6 созаемщиков допенсии 10 лет.  В этом случае, максимальный размер кредита будет еще меньше. Какуказывалось, в примере все созаемщики зарабатывают по $200. Поскольку двумсозаемщикам до пенсии 10 лет, кредит им будет дан не на 15 лет, а на 10.Максимальный размер кредита такого созаемщика можно посчитать как: $10705 / 15х 10 = $7136
Итого: $10705 х 4 + $7136 х 2 = $42820+ $14272 = $57092
Тоисть, рассчитываем,какой кредит может получить каждый из созаемщиков, а потом суммируем и получаемтот максимальный размер кредита, который может получить «молодаясемья».
Аналогичные «подводныекамни» существуют и в другой программе ипотечного кредитования СбербанкаРоссии. Так, в Сбербанке существует ограничение по возрасту. Лицампредпенсионного возраста кредит либо не дают, либо дают значительно меньше, чемесли бы заемщику до пенсии было далеко. Рассмотрим эту ситуацию на примере.Допустим, заемщик зарабатывает $1000.Заемщик — мужчина. Возраст 55 лет. Пенсионный возраст у мужчин наступает, какизвестно в 60 лет. Если бы до пенсии было далеко, то заемщик мог бы получитькредит $53500. Банк, рассчитывая размер кредита, который может дать, исходит изтого, что в ближайшие пять лет зарплата заемщика будет как и сейчас, а черезпять лет — зарплата будет равна пенсии. Кредит дается на 15 лет, не труднопосчитать, что 5 лет — это треть от 15 лет. Таким образом заемщику, которомуосталось 5 лет до пенсии, дадут лишь $53500 / 3 = $17833 (Мы посчитали «грубо»,просто отбросив те доходы заемщика, которые будут после выхода заемщика на пенсию.На самом деле, их тоже надо учитывать, но картина изменится не существенно:кредит будет примерно $18000.)  
Еще одна особенность та,что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Тамбове,поручители — в Туле, работает — в Орле, квартиру хочет в Подмосковье, закредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться вбанк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужнаквартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.
Таким образом можноподытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечногокредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечныхпрограмм других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальномузаемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.  
Раздел 3. Тенденции развитиеотечественного рынка ипотечного кредитования.3.1 Роль АИЖК в развитииипотечного кредитования.
АИЖК возникло как важныйучастник российской ипотечной системы. Теоретически, это федеральное агентствоспособно выполнять целый ряд функций по оказанию поддержки рынку ипотеки,включая такие, как:  
·    Поддержказаконодательных реформ и оказание судебной поддержки для укрепления первичныхрынков ипотеки.Указанные реформы предполагают действия в широком диапазоне — отсовершенствования политики в сфере землепользования до повышения эффективностипроцедур обращения взыскания на заложенное имущество.
·    Распространениестандартов андеррайтинга и ипотечных продуктов. В России подобных стандартов несуществует, хотя они имеют решающее значение для развития рынков ипотеки. Наэффективных ликвидных ипотечных рынках закладные обращаются в качестве товаров,что удешевляет финансирование и позволяет создать достаточный объем финансовыхресурсов. Такой режим возможен только при обеспечении возможности замены однихзакладных на другие с помощью тождественных финансовых условий и критериевандеррайтинга. В той мере, в какой все организаторы ипотеки используютстандартные условия, возможно более быстрое развитие рынка облигаций сипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Такой рынок смог быпредоставлять ликвидные ресурсы организаторам ипотеки и, с течением времени,можно ожидать, что он способствовал бы уменьшению стоимости ипотечногофинансирования для домовладельцев.
·    Обеспечениеликвидности. Хотяликвидность не является проблемой для некоторых крупных банков, например,Сбербанка и Райффайзенбанка, в такой крупной и разнородной экономике, какаясуществует в Российской Федерации, местные финансовые рынки могут бытьограничены местными экономическими обстоятельствами. АИЖК может преодолеватьнехватку капитала на местах путем предоставления ликвидных ресурсов местнымгосударственным агентствам и относительно мелким частным банкам. Принимая насебя эту функцию, АИЖК не должна подрывать ипотечные программы уже существующихликвидных банков.
·    Демонстрацияпотенциальных возможностей ипотечного финансирования. Можно утверждать, что некоторыхпотенциальных кредиторов можно будет убедить заняться ипотечным кредитованиемтолько после того, как они увидят возможность прибыльного ведения этогобизнеса. АИЖК могло бы подать пример системы ценообразования на основе учетарисков, который свидетельствовал бы о возможности прибыльного участиякоммерческих банков в конкуренции в данной сфере.
·    Принятие насебя риска, связанного с ценообразованием в сложных условиях. На российском рынке отсутствуютданные о функционировании ипотеки за прошлые периоды, на основе которыхоценивают кредитный риск. Отсутствуют также и исходные данные для определенияцен на долгосрочные облигации. Федеральное агентство может сыграть решающуюроль катализатора с помощью инициативы по созданию рациональной структурыценообразования с тем, чтобы положить начало этому процессу. Даннаяорганизация, действующая при поддержке правительства, возможно, находится внаилучшем положении с точки зрения принятия на себя этого риска. По истеченииопределенного времени структуру ценообразования будет необходимо пересмотреть стем, чтобы адаптировать ее к меняющимся обстоятельствам. Федеральному агентствуне следует использовать свое преимущество раннего начала деятельности поданному направлению для создания монополии в сфере секьюритизации ипотеки.
·    Страхованиекредитных рисков.Существуют определенные сомнения относительно эффективности закладных вкачестве обеспечения для кредитов и, в результате, возможности определить ценуипотечного кредита. АИЖК могла бы предложить страховые продукты для преодолениянеопределенностей, существующих относительно кредитного риска, связанного сипотечными кредитами. Федеральное агентство предполагает изучить предложение опринятии обязательств по своевременности выплат в отношении функционированияипотечных ценных бумаг. С экономической точки зрения, существует мало различиймежду страхованием результатов функционирования кредита в отношении пула ипотеки страхованием результатов функционирования отдельных ипотек. В любом случае,федеральное агентство зависит от выполнения функций андеррайтингаорганизаторами ипотеки и возможностей по сбору средств, которыми располагаютвспомогательные службы. В качестве федерального органа, АИЖК находится вуникальном положении для диверсификации своего кредитного риска по всем регионамРоссийской Федерации [25].
До настоящего временифедеральное агентство приобретало рублевые закладные с фиксированной ставкой поипотечным векселям в размере 18 процентов. В конечном итоге, их предполагаетсяфинансировать с помощью ипотечных ценных бумаг, выпускаемых по ставке 15процентов, предпочтительно в виде ипотечных сертификатов участия. Разницупредполагается разделить между федеральным агентством, которое оставит себе 1процент, и первичными агентами, которые оставят себе 2 процента. (В апреле 2003года федеральное агентство снизило ставку по ипотечным векселям поприобретаемым закладным до 15 процентов.).
Объемы кредитования,планируемые для программы на первоначальном этапе, составляют малую долюпотребности в жилье и целевых показателей Госстроя в отношении новогостроительства жилья. К концу 2003 года федеральное агентство купило кредиты насумму 2 млрд. рублей. Исходя из среднего размера квартиры в 60 квадратныхметров и среднего баланса по ипотеке в размере 350 000 рублей, агентство должнобудет выкупить около 5700 кредитов на жилье общей площадью 340 000 квадратныхметров, при том, что контрольная цифра правительства по строительству жильясоставляет 70 80 миллионов квадратных метров в год. Лишь небольшая частьимеющегося у федерального агентства финансирования, вероятно, будет направленав предстоящем году на новое строительство. Большая часть этих ипотечныхопераций направлена на финансирование улучшения жилищных условий с переездомсемей в квартиры большей площади.
Выпуск краткосрочных облигацийсоздает для АИЖК риск потерь, вызванных уменьшением стоимости ценных бумаг врезультате снижения процентных ставок. Пятилетние облигации, обеспеченные общейгарантией, которые были выпущены в апреле 2003г., идут на финансированиеприобретения ипотек с фиксированной ставкой и сроком погашения 20 лет. Подобныйвыпуск создает для агентства риск потерь, связанных со снижением процентныхставок. Если инфляция и, соответственно, процентные ставки, значительноповысятся ближе к сроку погашения этих облигаций, то агентство будет вынужденозаменить их с убытками для себя. Если же инфляция снизится в большей мере, чемэто ожидается, то закладные с фиксированной ставкой, служащие основойоблигаций, могут быть оплачены раньше срока, и инвесторы, в данном случаегосударственный пенсионный фонд, потеряют ожидаемый доход [24].
В тех случаях, когдакредитные организации, которым оказывается правительственная поддержка, бралина себя такой риск, они теряли значительные средства. Например, в 1990-х гг.это произошло с аргентинскими кредитными организациями, предоставлявшимиипотечные кредиты, деноминированные в долларах, а в 1970-х аналогичная ситуациявозникла в США, где ссудо-сберегательные ассоциации финансировали долгосрочныеактивы с фиксированными ставками краткосрочными обязательствами. Дляминимизации риска финансовых потерь от колебаний процентной ставки такиеипотечные агентства, как АИЖК обычно хеджируют риск процентной ставки,согласовывая потоки денежных средств по активам и пассивам по срокам.Финансовое учреждение с сбалансированными по срокам потоками денежных средствне потеряет и не увеличит рыночную стоимость активов при изменении процентнойставки. Самый легкий способ согласования сроков — это согласование посрокам потоков денежных средств по активам и пассивам. Если АИЖК не удастсясогласовать сроки своих потоков денежных средств, например, финансируядолгосрочные активы краткосрочными обязательствами, оно сталкивается с рискомрефинансирования при наступлении срока платежа по обязательству.
Поскольку федеральноеагентство будет успешно размещать значительные объемы ипотечных облигаций илисертификатов участия с доходностью, которая не учитывает риск, это будетприводить к искажению ситуации на рынке ипотечного кредитования, а затем и кискажению ситуации на рынке долгосрочных высококачественных инвестиционныхинструментов. По всей вероятности, появится раздвоенный рынок с (i) дешевойипотекой под гарантии правительства для чрезвычайно небольшой части населения свытекающими проблемами, связанными с отбором участников, (ii) более дорогойипотекой для более богатых людей, финансируемой частными средствами. Расширениесистемы дешевой ипотеки будет ограничиваться объемом годовой гарантии, которуюправительство будет предоставлять федеральному агентству. На сегодняшний моменттакая гарантия охватывает всего лишь крошечную долю спроса на рынке.
АИЖК вынуждено определятьструктуру долгосрочных облигаций и их доходность в условиях рынка, на которомотсутствуют исходные данные для сравнения и система ценообразования на ценныебумаги на основе рисков. На эффективных рынках ссудного капитала инвесторыоценивают облигации в сопоставлении с реальной нормой прибыли для того илииного срока до погашения, добавляя к ней спред для компенсации ожидаемойинфляции, а также дополнительные спреды для учета рисков, например, рисканевыполнения эмитентом своих обязательств. Первые два фактора — реальнаянорма прибыли и ожидаемая инфляция — обычно выступают как два компонентадоходности государственных облигаций, которую обычно считают эталоннойпроцентной ставкой при отсутствии риска [25].
В России выпускигосударственных облигаций считаются первоклассными, но не свободными от рискадефолта. Сроки погашения государственных облигаций относительно коротки —не более двух лет. С одной стороны, институциональные инвесторы, например,банки и пенсионные фонды, обязаны держать определенную долю своих активов впервоклассных ценных бумагах. С другой стороны, в настоящее время ощущаетсянехватка первоклассных бумаг. Высокий спрос приводит к диспропорции вценообразовании на относительно высококачественные государственные ценныебумаги, что приводит к их отрицательной реальной доходности.
В результате, наблюдаемаядоходность долгосрочных облигаций в России, по-видимому, определяется в такойже мере недостатком предложения, как и инфляционными ожиданиями и кредитнымриском. Например, государственные облигации с наибольшим сроком погашения,которые продавались в начале 2003 года, — двухлетние ОФЗ — имеликупонный доход в размере 14 процентов, однако продавались со значительнойпремией, принеся доход в размере 9,68 процента. И это несмотря на тот факт, чтоинфляция в 2002 году составила 15,1 процента. При текущих ценах эти облигациипоказали бы отрицательную реальную доходность, даже если бы инфляция в 2003году упала до 10 процентов, как прогнозировали некоторые более оптимистичныенаблюдатели [24].
Текущие процентные ставкии уровень инфляции, как представляется, указывают на более высокую доходность,чем доходность, используемая АИЖК или правительством. Как видно из Таблицы 3.1,доход инвесторов по шестимесячным депозитам может составить 16 процентов.Банки, например, Сбербанк, выдают ипотечные кредиты в рублях по фиксированнойставке 18 процента на срок 15 лет. Контрольный показатель инфляции,установленный федеральным правительством на 2003 год, составляет 12 — 14процентов. Если правительство достигнет верхнего предела этого диапазона, то 15процентные облигации АИЖК показали бы реальную доходность всего в 1 процент, вто время как при 12 процентах облигации принесли бы инвесторам отрицательнуюреальную доходность.

Таблица 3.1
Индикативные рублевые процентные ставкиСтавка рефинансирования Центрального Банка 18 Процентная ставка купона по двухгодичным ОФЗ 14 Кредиты юридическим лицам на срок от 1 года до 3 лет 16,1 Кредиты физическим лицам на срок от 1 года до 3 лет 22,7 Ипотечные кредиты на срок 15 лет 18 Долгосрочные депозиты 16,3 Контрольный диапазон инфляции на 2003 год 12-14
Источники:  «Бюллетень банковской статистики № 2 (117)»; Центральный Банк Российской Федерации, март 2003 г.; «Коммерсант», 4марта 2003 г.
АИЖК могло бы расширитьзону своего функционирования, более эффективно используя свои ресурсы на основеприменения мер по повышению кредитного рейтинга ценных бумаг, обеспеченныхипотекой, которые выпускаются банками, или на основе страхования кредитов. Еслибы банки могли уменьшить риски с помощью мер по повышению кредитного рейтингазаемщиков, то они с большей вероятностью согласились бы кредитовать семьи сосредними доходами. Подобные меры по повышению кредитного рейтинга заемщиковмогут быть реализованы федеральным агентством в различных формах, включаястрахование исполнения обязательств по пулам секьюритизированных кредитов и(или) кредитное страхование отдельных кредитов, каждая из которых покрывает туили иную долю кредитного баланса. Сформированным таким образом первокласснымценным бумагам, выпущенным частными эмитентами, следует предоставитьпреимущества государственных ценных бумаг в смысле выполнения требований кликвидности банков и правомочности использования в качестве обеспечения приповторной покупке. В рамках подобной программы влияние АИЖК могло быраспространиться на гораздо более широкий сегмент рынка.
3.2 Проблемы воздействиекредитных рисков при ипотечном кредитовании на бюджетно-налоговую сферу.
В рамках действующей государственнойпрограммы ипотечного кредитования воздействие кредитных рисков набюджетно-налоговую сферу может привести к быстрому превышению объема имеющихсяв том или ином регионе ресурсов. В настоящее время региональные агентствапродают кредиты федеральному агентству на условиях полного регресса. В случаенеисполнения обязательств по ипотеке, федеральное агентство имеет правопотребовать от регионального агентства заменить ипотеку и взять на себя всезатраты, связанные с нарушением обязательств. Поскольку объем региональныхпрограмм в настоящее время невелик, эффект от неисполнения обязательств вподобных случаях на бюджет остается минимальным. Тем не менее, если масштабреализации этих программ будет расширяться, то это может привести кзначительному воздействию на бюджеты субъектов Федерации, особенно с учетомограниченности региональных ресурсов.
В Таблице 3.2проиллюстрирован потенциальный эффект крупных программ кредитования на бюджетычетырех субъектов Федерации. При нынешнем подходе любая кредитная программазначительного объема быстро приведет к превышению общего объема региональногобюджета в трех субъектах федерации за исключением Москвы. Если бы программыкредитования в Самарской, Оренбургской и Иркутской областях увеличились вобъеме до уровня, достаточного для финансирования 20 процентов спроса, то объемкредитов более чем вдвое превысил бы общий размер годового региональногобюджета. В случае экономического спада и дефолта 20 процентов соответствующихзаемщиков, издержки могли бы более чем вдвое превысить общую величину бюджетажилищной сферы Оренбургской области [27]. В Самарской области аналогичныеиздержки могли бы превысить региональные расходы на образование и социальнуюпомощь вместе взятые.

Таблица 3.2
Потенциальный эффект ипотечного кредитования нарегиональные бюджеты Москва Самара Оренбург Иркутск Число домашних хозяйств, желающих участвовать в жилищных программах* 1 439 777 524 601 347 932 409 609 Общая величина регионального бюджета на 2002 год** 304 200 000 17 800 000 9 000 000 12 800 000 Ассигнования на жилищное строительство в региональном бюджете на 2002 год** 81 000 000 4 800 000 1 400 000 2 900 000 Средняя сумма кредита** 350 350 350 350 Общий объем по 20% спроса** 100 784 376 36 722 070 24 355 254 28 672 663 Издержки в связи с 20% неисполнением обязательств при доле убытков в случае такового неисполнения 50%** 10 078 438 3 672 207 2 435 525 2 867 266
* —Включает 77% домашних хозяйств со средними доходами
** — тыс.рублей.
Источники:Расчеты Банка России; ЦАРН; Госкомстат.
Приведенные данныеявляются приблизительными оценками, отчасти основанными на результатахобследования, недавно проведенного Центром анализа рынков недвижимости (ЦАРН),согласно которому 77 процентов домашних хозяйств хотели бы улучшить своижилищные условия. Следует отметить, что если бы те же домашние хозяйстваучитывали затраты на приобретение квартир по ценам, полностью отражающимзатраты, то они могли бы предпочесть остаться в своем нынешнем жилье. Однакодаже если фактический спрос составляет не более половины от уровня выявленногоЦАРН в ходе обследования, то все равно его объем быстро превысил бы объемресурсов, имеющихся у многих регионов страны.
Вместо того, чтобывозлагать кредитный риск исключительно на региональные администрации, следует,чтобы система обеспечивала разделение риска среди участников. Такое разделениериска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качествауправления рисками. Например, банку-организатору ипотеки можно предъявитьтребование о принятии на себя суммы убытков в размере первых 30 процентовкредитного баланса. В отношении следующих 20 процентов баланса АИЖК могло быпредлагать страхование на случай убытков за экономически обоснованную плату, арегиональное агентство могло бы предлагать страхование остатка кредита —тоже за экономически обоснованную плату. Это всего лишь одна из возможных схем;распределение долей покрытия убытков может быть и иным. Любое распределениеможет легко быть спроектировано таким образом, чтобы минимизировать риск,связанный с моральным ущербом, со стороны банка-организатора ипотеки ирегионального агентства. Залог успеха состоит в том, чтобы страховать известныериски за экономически обоснованную плату и создавать стимулы для каждого изучастников к тщательному управлению рисками [25, 27].
В государственныхпрограммах следует поддерживать строгие стандарты финансовой деятельности. Вбольшинстве стран мира государственные ведомства нацеливают свои усилия либо насоздание новых рынков там, где учреждения частного сектора сталкиваются, по ихмнению, с чрезмерным риском, либо на оказание услуг тем группам населения,которые испытывают их недостаток, в тех случаях, когда соответствующие услугинедостаточно рентабельны для того, чтобы их оказывали учреждения частногосектора. Подобные цели, тем не менее, не устраняют необходимости впрозрачности, финансовом контроле и выполнении требований к достаточностикапитала. В отношении стандартов финансовой деятельности государственнымиведомствами следует управлять так же, как и банками. С государственнымиведомствами обычно связывают более низкие ожидания в отношении рентабельности ироста, а также вносят коррективы с учетом правил ведения банковскойдеятельности, отражающие необходимость в учреждениях-депозитариях. Однако нетникаких причин применять к ним иные стандарты финансовой надежности.
Региональным агентствамнеобходимы пруденциальные стандарты, стандарты в отношении достаточностикапитала и прочие стандарты финансовой деятельности. Мировой опыт указывает надлинный перечень финансируемых государством ведомств, которые в прошлом неслиубытки в результате слабости применявшихся ими стандартов кредитнойдеятельности. Недавние примеры этого рода включают соответствующие ведомства наФилиппинах и в Мексике. В большинстве случаев подобные убытки потребовализначительной финансовой помощи со стороны национальных правительств. Помимопредъявляемых федеральным агентством требований, касающихся андеррайтинга ирезервирования, в настоящее время не существует последовательного наборастандартов финансовой деятельности для региональных агентств. В отношенииприобретаемых АИЖК кредитов, оно устанавливает стандарты по андеррайтингу и сопровождениюкредитов, а также требование о достаточности капитала, составляющее 10процентов от объема кредитов, которые каждое агентство продает федеральномуагентству. В отношении кредитов, которые финансируются на местах, неустанавливаются общие правила андеррайтинга заемщика, кредитования лиц, имеющихдоступ к внутренней информации, концентрации кредитов, системы внутреннегоконтроля или формирования и использования резерва на возможные потери поссудам. Агентства Самарской области и Оренбургской области формируют резервы навозможные потери по ссудам только по 10 процентам кредитов, которые они продаютфедеральному агентству [25].
Субсидирование процентныхставок быстро истощит региональные бюджеты. Большая часть региональных программрассчитана на домашние хозяйства со средним уровнем доходов. Тем не менее, теиз них, что стремятся к достижению посильности финансовой нагрузки, используютдля этого субсидирование процентных ставок — вероятно, один из наименееэффективных и наименее прозрачных из существующих типов субсидирования.Субсидирование процентных ставок будет поглощать все большую долю бюджетакаждой региональной администрации. По мере организации все большего числакредитов, будет требоваться все больший объем ресурсов для поддержанияодновременно субсидий, обязательства по которым приняты ранее, и субсидий,обязательства по которым принимаются в настоящее время.
С экономической точкизрения, более эффективно предоставлять денежные средства населению, чемманипулировать ценами на товары и услуги, чтобы сделать их финансоводоступными. Субсидирование процентных ставок искажает рынок жилищногофинансирования, внося диспропорции в его главный механизмценообразования — процентную ставку по ипотечным кредитам. В той мере, вкакой субсидии считают необходимыми, было бы более эффективно предоставлять ихв виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, например, ввиде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с цельюповышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья.
При более высокихпроцентных ставках затраты на субсидирование первоначальных платежей составляютпримерно 80 процентов затрат на субсидирование процентных ставок в терминахтекущей стоимости. В Таблице 3.3 проводится сравнение затрат на субсидированиепроцентных ставок и первоначальных платежей с использованием допущений о двухуровнях рыночных процентных ставок по ипотеке. В каждом случае размер субсидийв счет первоначального платежа выбирался таким образом, чтобы уменьшить ипотечныйплатеж до величины, обеспечивающей субсидирование процентных ставок. Приотносительно более низких рыночных процентных ставках первоначально разница встоимости между этими субсидиями невелика, однако ипотека с рыночной процентнойставкой не будет блокирована на балансе учреждения-организатора ипотеки.
Ипотека по рыночнойпроцентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной бумаги стакой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без каких-либодополнительных субсидий. Таким образом, региональное агентство получит активы,которые оно может продать по рыночным ставкам федеральному агентству или любойиной организации, занимающейся секьюритизацией ипотеки [15]. В этом случаеуровень ликвидности в данной системе зависел бы в большей мере от спроса состороны инвесторов, чем от долгосрочных обязательств региона оказыватьподдержку из будущих денежных потоков на поддержание процентных ставок нижерыночного уровня.
Таблица 3.3
Сопоставление параметров субсидирования процентныхставок и первоначальных взносов Рыночная ставка по кредитам = 19,6% Рыночная ставка по кредитам = 15% Кредиты без субсидий Субсидии на процентные ставки Субсидии на первоначальные взносы Кредиты без субсидий Субсидии на процентные ставки Субсидии на первоначальные взносы Текущая стоимость субсидий 231 012 180 771 142 460 141 686 Экономия при субсидировании первоначальных взносов 50 241 774 Ежемесячные платежи по кредитам 5 703 2 652 2 688 4 503 2 652 2 638 Ставка по ипотечным векселям 19,6% 7,0% 19,6% 15,0% 7,0% 15,0% Первоначальный взнос со стороны государства 180 771 141 686
Допущения:
·    Кредитный баланс= 342 000 руб.
·    Первоначальныйвзнос со стороны покупателя = 146 571 руб.
·    Срок кредита = 20лет
Сегодня в России объемсубсидирования процентных ставок составляет до 20 летнего объема ресурсов попринятым обязательствам. Вряд ли региональные агентства смогут распорядитьсяэтими ресурсами для субсидирования рассчитанных на столь долгий срокобязательств в отношении значительного количества заемщиков. Например, придопущении о том, что рыночная ставка по закладным составляет 15 процентов, еслибы Самарская область захотела субсидировать всего лишь 10 процентов домашниххозяйств в такой степени, как это указано в Таблице 3.4, то на субсидии вноминальном выражении ушло бы 100 миллионов рублей в течение первогогода — примерно в 4 раза больше, чем весь бюджет жилищной сферы на 2002год [15]. Если сейчас на региональном уровне затруднительно финансироватьсубсидии на покрытие доли процентных ставок, то неясно, как можно ожидать отрегионов, что они смогут оказывать поддержку растущему объему подобных субсидийв будущем. Было бы более эффективно предоставлять разовые первоначальныевыплаты и искать иные крупномасштабные решения для обеспечения финансовойдоступности ипотеки, например, общенациональная программа страхования кредитовдля повышения доли кредита в общей стоимости жилья или снижения кредитногоспреда.
Таблица 3.4
Условиякредитования в отдельных региональных ипотечных агентствах [25] Самара Оренбург Москва Иркутск Средний баланс 342 000 руб. 455 000 руб. 9 млн. руб. 12 500 долл. США Максимальный срок кредита 25 лет 20 лет
В долл. США: 10 лет
В рублях: 20 лет 3-10 лет Максимальная доля ипотечного кредита в общей стоимости имущества 85% 70% 70% 70% Процентная ставка 15%-18% 7%-18%
Руб.: 18%
Долл.: 18% с учетом динамики курса рубля к доллару США 10% основной суммы кредита в рублях с индексированием по доллару США Максимальный платеж /доход 35%-40% 30% 30%-50% 30% Количество кредитов, выданных за 1996г. 350 1 500 60 80
Региональные агентства,созданные в последние годы, еще не достигли значительных объемов деятельности.Как видно из Таблицы 3.4, за один год работы Московское агентство выдало 60кредитов, а иркутское — 80 кредитов. Москва планирует продавать ипотекифедеральному агентству. Иркутск не планирует продавать их федеральномуагентству и применять его стандарты; Иркутское агентство планирует искатьдругие источники ликвидности, в том числе дополнительные продажи облигаций.Прочие агентства, например, в Самаре и Оренбурге, в основном выдают кредиты засчет бюджетных средств по ставкам ниже рыночных. Благодаря продолжающейсябюджетной поддержке, объем выданных кредитов в этих регионах значительный,особенно в Оренбургской области, где со времени учреждения агентства в 1996году выдано 1500 кредитов. Тем не менее даже этот объем мал по сравнению собъемом потенциального спроса в данном регионе.
Как видно из Таблицы 3.4,Самарское и Оренбургское агентства предлагают только рублевые кредиты,московское агентство — и в долларах США и в рублях, а Иркутскоеагентство — только в долларах США. В то время как Самарское и Оренбургскоеагентства ставят своей целью обслуживание семей со средними доходами, Иркутскоеагентство сознательно нацеливает свою деятельность на верхние двадцатьпроцентов шкалы распределения доходов на своем рынке. Иркутское агентствовыразило заинтересованность в предоставлении рублевых кредитов после того, какинфляция стабилизируется на более низком уровне.
Возможности региональныхбюджетов ограничены. Учитывая ограниченность ресурсов региональныхадминистраций, соответствующие программы не способны развиться досколько-нибудь значительного масштаба до тех пор, пока они финансируются избюджета. Если бы бюджет Самарской области целиком направлялся на нуждыипотечного кредитования, то можно было бы надеяться на то, что он охватит лишьодну десятую часть домашних хозяйств, которые могли бы пожелать улучшить своижилищные условия. Региональным агентствам необходимо более интенсивноиспользовать свои бюджетные ресурсы с тем, чтобы охватить значительноеколичество заемщиков.
/>
3.3Проблема страхования ипотечных кредитов.
При правильномопределении целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов напокрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внестизначительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов.Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудности, связанные собращением взыскания на находящееся в залоге имущество, оно может служитьстимулом для кредитования со стороны коммерческих банков в течение тоговремени, которое потребуется правительству для преодоления слабых мест взаконодательстве об обращении взыскания на находящееся в залоге имущество.
Страхование кредитовможет сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимостиимущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляеткредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программаобеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде такихбанков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последнихстимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании.Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важныйстимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функцияпослужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральнымагентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, чтоосуществляют на местном уровне первичные агенты.
Страхование кредитовтребует наличия данных за прошлые периоды по когортам выдачи ипотеки свыделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращениявзыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправленияситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залогеимущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому нанаходящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базудля анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховыепродукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобныхданных в России по большому счету еще не существует [24].
Любая программа страхованиякредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализсуществующих данных и разработка информационных стандартов и стандартовандеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажустраховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным,ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Этабаза данных, предположительно, сформирует основу для третьегоэтапа —развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые дваэтапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить рискдля правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировыхрынках.
Проект страхованияипотечных кредитов — по необходимости федерального уровня ради диверсификациигеографического риска — является перспективным в смысле содействияразвитию ипотечных рынков при условии, что этот проект:
·    Будетфункционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартамистрахования;
·    Будет отличатьсяправильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;
·    Обеспечитограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятностьчрезмерных первоначальных потерь;
·    Обеспечитустановление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;
·    Обеспечитправильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетомизменения рыночной конъюнктуры;
·    Будет должнымобразом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующиеусловные обязательства перед правительством.
В 2004 году планируется разработатьконцепцию страхования ипотечных кредитов. В настоящее время ипотечноекредитование не доступно для большинства населения России. Это связано ввысокими первоначальными взносами за жилье (30 %), а также с высокимипроцентными ставками по ипотечным кредитам, которые предлагает большинствобанков.
Концепция позволитпереложить часть финансовых рисков с банков на страховые компании. Это позволитбанкам снизить первоначальный взнос до 5-10 %, а также снизить ставки поипотечным кредитам. Необходимо отметить, что уже сегодня ряд банков пошли наповышенные риски и снизили первоначальный взнос с 30 до 5 %. Но это пока скорееадминистративные меры, чтобы «раскрутить» эту систему. Госстрой России такжеставит задачу увеличения объемов строительства жилья в России в ближайшие годыв целях стабилизации цен на рынке жилья.  Без этого «массовая» ипотека в Россииневозможна в ближайшие 3-4 года в силу ряда причин, в первую очередь, низкогоплатежеспособного спроса населения на жилье [24].
Существует достаточносерьезная проблема с обеспечением ипотечного кредита. Обеспечением ипотечногокредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случаенеобходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, аквартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей странегарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998г. В этом законесказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «далидо заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом иликвартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательствоосвободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на неговзыскания» (ст. 78).
Понятно, что этоположение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такоеобязательство до выдачи кредита не представляет особых проблем, но как получитьтакое обязательство от вновь вселяемых людей, в т.ч. новорожденных? А еслизаемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-тобумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушатьконституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, чтовыселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органовопеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.
Эту проблему предполагаютобходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселениянеплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствоватьжилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, тонекоторые граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себянеплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.
В развитых странах сбольшим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, еслиежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. Сегоднянаиболее распространены кредиты под 10% годовых сроком на 10 лет. Простойрасчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут, мягковыражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном этоквалифицированные профессионалы — сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупныхкомпаний. Но последние, как правило, в кредитах не нуждаются, а первых не такуж много, особенно в провинции.
Как правило, за кредитамиобращаются люди с доходом не менее $500 на человека. А их семейный доход обычновыше — около $1500. Далеко не все, как известно, ради получения кредита готовызаплатить налоги с таких сумм. Официальный высокий заработок — большая редкостьв России. Среди получивших кредиты — сотрудники «Норильского никеля»,«Аэрофлота», «Московской сотовой связи», Альфа-банка, Shell, Oriflame и др.
Принципиально всеипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какиесредства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовемее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечныхкредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, т.е. преимущественносредства с депозитов.
Другая, так называемаясистема вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана наиспользовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов,о чем уже было сказано.
Третья модель — контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) — использует дляпредоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущихзаемщиков.
В чистом виде сегодня вРоссии не может существовать ни одна из этих систем. И вот почему. С банковскойипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочныхпривлеченных средств у банков. Две другие системы уже получили некотороераспространение в нашей стране, однако они имеют, как это часто бывает, своюисключительную российскую специфику.
В настоящее время вРоссии создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случаес американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы. Внашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитныхучреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство непредусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактнойсберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычногоуниверсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будетиспользовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активныхопераций.
У нас немецкую системуипотеки формируют самым оригинальным образом — вообще обходясь без кредитныхорганизаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периоданакопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительствеконкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По егоокончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатилстоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщикав качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент погашает застройщикув течение оговоренного периода. При этом заемщику не надо предоставлять никакихподтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредитав банке).
Таким образом, возникаетпсевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую:клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половинестоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долямистоимость второй половины.
Внутренне же схемасовершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периоданакопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам,а на финансирование строительства некоего жилого дома. Средства, которыеиспользуются для выдачи кредита — это не средства других клиентов, находящихсяв процессе накопления, а собственные средства застройщика.
Соответственно, нашей псевдонемецкойсхеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционнойконтрактно-сберегательной системе. В первую очередь — это риск того, чтособственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит назавершение строительства жилого дома. В этом случае клиент после периоданакопления окажется долевым владельцем недостроенного объекта, ликвидностькоторого нулевая. Учитывая, что в псевдонемецкой системе у клиента нет дажетеоретической возможности изъять вложенные средства, ее обвал может вызватьбольшие социальные потрясения.
Но основная трудностьдаже не в этом. Главное препятствие для введения сберегательной системы ипотекисегодня состоит в невозможности убедить нормального россиянина ежемесячнонесколько лет вкладывать средства в какую-то кредитную организацию в ожиданииипотечного кредита. Чтобы сегодня вернуть нашего человека в банк, надо сначаладать ему кредит.
Таким образом, подводяитог можно констатировать, что на сегодня существует ряд достаточно серьезныхпроблем, от решения которых напрямую зависит развитие ипотечного кредитования вРоссии.
Заключение
        
Изучив особенностистановления рынка ипотечного кредитования в России можно констатировать, что сегодняразвитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1.   Ограниченный платежеспособный спроснаселения. Пооценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практическинесуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 руб. с кредитнойставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит неболее 10%.
2.   Низкие объемы и невысокое качествонового жилого строительства в субъектах Российской Федерации обуславливают недостаточностьпредложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
3.   Низкие темпы разработки исовершенствования законодательства о недвижимости. Так, например, очевидно какое большоезначение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. ОднакоЗемельный кодекс Российской Федерации на момент его принятия в 2000 году (пооценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата ГосударственнойДумы) содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которыееще предстояло создать.
Необходимо такжеотметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащиенормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостьюимеют различные дефиниции, а также различным образом решают одни и те жеправовые вопросы. Все это, очевидным образом, увеличивает административныеиздержки, являющиеся одной из составляющих любого ипотечного кредита.
4.   Неразвитость инфраструктуры рынкажилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являютсястроительные компании, банки, производители строительных материалов, страховыекомпании, риэлторские и оценочные агентства. При фактическом наличии данныхструктур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие,невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.
5.   Психологические факторы, главным из которых являетсянациональная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг(«берешь деньги чужие, — а отдавать приходится свои»).
Чтобы ипотека моглаосуществляться, необходимо соблюдение как минимум трех условий. Должны иметься,во-первых, долгосрочные финансовые ресурсы, которые можно предоставлятьклиентам в виде кредитов; во-вторых, потенциальные клиенты, способныеподтвердить, что их доходы достаточны для погашения кредита; и наконец,юридическая возможность использования жилья в качестве залога. Если хотя быодно из этих условий не выполняется, массовая ипотека невозможна: даватьипотечные кредиты либо не из чего, либо некому, либо не подо что. Сегодня вРоссии толком не выполняется ни одно из перечисленных условий.
Что касается, самогопроцесса получения ипотечного кредита, то главным при принятии банком решения овыдаче кредита на приобретение жилья является платежеспособность потенциальногозаемщика, уверенность в том, что долг будет своевременно погашен, т.к.перспектива судебного разбирательства не отвечает интересам кредитора. Поэтомубанк всеми доступными ему средствами собирает сведения о материальном положениизаемщика. Банк требует предоставить эти сведения прежде всего от лица,претендующего на получение кредита. К таким сведениям относится любаяинформация, подтверждающая наличие постоянного и стабильного источника доходов,достаточного для надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств покредитному договору. Многие потенциальные заемщики отсеиваются еще на стадиизаполнения документов. А многие на стадии сбора документов: чтобы обойти всенужные инстанции надо потратить массу нервов и времени — не менее 2-3 месяцев.
Таким образом, надлежащимобразом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечиватьразвитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемыпредлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.
В настоящий момент вРоссии существует значительный потенциал для развития рынков ипотечногожилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населениядостигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, чтозначительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также вприобретении нового жилья.
Само по себе ипотечноекредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынковжилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства втехническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должнабыть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажаквартир должна осуществляться без каких-либо проблем. Необходимо разработатьдополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы длязакрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания наимущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жильябыстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будеттолько способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшенияжилищных условий для большей части населения.
С помощью дальнейшихреформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития,ипотечное финансирование может внести значительный вклад в развитие экономикиРоссии и повышение уровня жизни российского населения.
Список использованнойлитературы
1.   Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах»[редакция от 14.10.03]
2.   Закон РФ «О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [редакция от 25.12.03]
3.   Закон РФ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» [редакция от 24.12.02]
4.   Закон РФ «О рынке ценных бумаг» [редакцияот 28.01.02]
5.   Закон РФ «О несостоятельности(банкротстве)»  [редакция от 17.04.04]
6.   Закон РФ «Об инвестировании средствдля финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»[редакция от 10.11.03]
7.   Постановление ФКЦБ. «О внесенииизменений и дополнений в Положение о составе и структуре активов акционерныхинвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов, утвержденноепостановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 14 августа 2002 г.N 31/пс.»
8.   Инструкция ЦБ. «Об обязательныхнормативах деятельности кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигацийс ипотечным покрытием»
9.   Указание ЦБ РФ от 9 января 2004 г. N1368-У «О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России». (зарегистрированов Минюсте РФ 2 февраля 2004 г. N 5519)
10.           Анализдеятельности коммерческого банка /АОЗТ «Вече». АО «Московскоефинансовое объединение», под. общ. ред. С.И. Кумок, 1999
11.           Банковскаяэнциклопедия // Под ред. д.е.н. проф. Мороза А.М. — К.: Лібра, 1999.
12.           Васильев К.Ипотека – российские реалии // Вопросы экономики, №3, 2004г.
13.           Васюренко О.В.Банковские операции: Учебное пособие. — К.: Тов. «Знание», КОО, 2001.
14.           Гончаров А.Ипотека – быть или не быть? // Бизнес, №27, 2003г.
15.           Гончаров С.Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник, № 1,2004г.
16.           Дощенко Ю.История зарождения ипотеки // Вестник ДГУ, №3, 2002.
17.           Квашнин В.Национальные системы ипотечного кредитования // Вопросы экономики, № 7, 2003г.
18.           Масленченков Ю.С.«Финансовый менеджмент в коммерческом банке: Кн.2: Технологический укладкредитования. — М.: „Перспектива“, 2000.
19.           Масленченков Ю.С.»Финансовый менеджмент в коммерческом банке: фундаментальный анализу. — М.: «Перспектива», 1996.
20.           Онищенко В.О.Основы банковского дела: Учебное пособие. — Тверь: ТДТУ, 1999г.
21.           Операциикоммерческих банков, под общ. ред. Остапенко П.Н., С-Пб.: Русь, 2003.
22.           Полфреман Д.,Форд. Ф. «Основы банковского дела». — М.: Инфра-М, 2002.
23.           Правовые проблемыорганизации рынка ипотечного кредитования в России, под ред. к.ю.н., доц. каф.гражд. права МГУ В.С.Ема. М.: МГУПресс, 1999г.
24.           Проценко С.Проблемы становления ипотеки в России // Финансы, № 5, 2004г.
25.           Развитие рынковипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Заключительныйотчет., Всемирный Банк, 2003г.
26.           Садвакасов К.К.Коммерческие банки. Управленческий анализ деятельности. Планирование иконтроль. — М.: Издательство «Ось-89», 1998.
27.           Харченко О.Особенности российской ипотеки // Бизнес, № 1, 2004.
28.           Ширинская Е.Б.,Пономарева Н.А., Купчинский В.А. Финансово-аналитическая служба в банке:Практическое пособие. — М.: ФБК-Пресс, 1998
29.           Щукин П. Ипотека– коротко о главном // Бизнес, №1, 2004.
30.           Ярцев В. Субъектыипотечной схемы // Бизнес, № 1, 2004.Приложение
Приложение 1
Договор ипотеки №1Сбербанка (Сберегательного банка России)
Приложение № 13
Рекомендуемая форма
 
ДОГОВОР
 Ипотеки
 
№_____
 г._______________                                                           ______________ __________________
   две тысячи                         года
Акционерныйкоммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерноеобщество), именуемый в дальнейшем “Залогодержатель”, зарегистрированныйЦентральным банком Российской Федерации 20 июня 1991 г. № 1481; основнойгосударственный регистрационный номер 1027700132195; дата внесения записи 16августа 2002 г., местонахождением: Россия, 117997, г. Москва, улица Вавилова, дом 19, влице__________________________________________________________________________,
действующего(ей)на основании __________________________________________________,
с одной стороны,и  гр. __________________________________________________________,
                                                                                                        (Фамилия, Имя, Отчество)
именуемый(ая) вдальнейшем “Залогодатель”, сдругой стороны, далее совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящийдоговор, далее по тексту “Договор”, о нижеследующем:
Статья 1. Предмет Договора
1.1.Предметом Договора является передача Залогодателем в залог Залогодержателюнедвижимого имущества, указанного в пункте 1.2 Договора (далее по тексту“Предмет залога”). Предмет залога полностью остается в пользовании и нахранении у Залогодателя.
1.2.Предметом залога является:
земельный участок №___  (еслиномер есть), предоставленный Залогодателюв связи с осуществлением предпринимательской деятельности, кадастровый №________, общей площадью _______ кв.м., расположенный по адресу:_____________в соответствии с Планом земель, являющимся неотъемлемой частью Договора(Приложение № 1).
1.3.Право собственности Залогодателя на земельный участок, указанный в  п. 1.2 Договораподтверждается ______________________________________ №_____ от _______,
                                                        (свидетельством/договором купли-продажи)
__________________________________и зарегистрированным _________________ .
        (выданнымкем/заключенным между)
1.4.Нормативная цена указанного в п. 1.2 Предмета залога составляет __________(___________________________________________) рублей, что подтверждаетсясправкой № ______от _________, выданной ________________________________________.
1.5.Предмет залога оценивается Сторонами в ___________(_________________________________________) рублей.