Введение
Актуальность и значимость становления ипотеки (залоганедвижимости) для жилищного строительства современной России обусловлены структурнойперестройкой экономики в стране и потребностью в эффективных финансовыхинвестициях.
Ипотека как финансовая инновация для России конца XX и начала XXI века предоставляетвозможности удовлетворения ряда потребностей:
1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнемкомфортности,
2) потребности банков и небанковских финансовых институтов вэффективном использовании свободных финансовых ресурсов и
3) потребности жилищно-строительного комплекса в загрузкепроизводственных мощностей. Также, позволяет изменять не только стоимость идоступность финансирования жилищного строительства, но и влияет на управлениеденежными средствами заемщика, строительной и ипотечной организаций.Способствует финансовому дерегулированию в инвестиционно-строительной сфере,инициируя и стимулируя ее развитие.
Таким образом, ипотека в современной России развивается какфинансовая инновация, включающая все характерные признаки нововведения. Приэтом становление ипотечной деятельности можно рассматривать как одну изинновационных стратегий в жилищном строительстве.
Цель работы заключается в освоении особенностей коммерческихрасчетов, используемых в практике ипотечного кредитования жилья ОАО «АльфаБанка».
Задачами работы являются:
— закрепление теоретических знаний по основам ипотечного (залогового) кредитования,оформления ипотечных сделок;
— ознакомление с новейшимиинструктивными и законодательными актами по ипотечному кредитованию;
— изучение основ иособенностей функционирования рынка ипотечных кредитов;
— закрепление навыков ведениякоммерческих расчетов в ипотечном кредитовании:
а) расчеткредитоспособности заемщика;
б) расчет максимально допустимой суммы ипотечного кредита;
в) расчет размера аннуитета при погашении ипотечного кредитаи процентного платежа по нему.
Теоретической основой исследования послужили труды ученых иведущих специалистов-практиков России и развитых западных стран.
Информационной базой исследования послужили статистическиесборники, специальная литература, нормативная информация, а также теоретическиеи практические материалы, опубликованные в экономической литературе и периодическойпечати.
В работе использовались следующие методы познания:экономико-статистический, графический, экспериментальный, дедуктивный,эмпирический. При изучении социально-экономических процессов и финансовыхотношений применялись приемы экономического анализа — наблюдение, группировка,сравнение, выборка, учет взаимосвязей и тенденций.
1. Сущность, виды,правовые основы, история и развитие в РФ1.1 Понятие и видыипотеки
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в концеVII — начале VI веков до н. э. Появлению его послужило то обстоятельство, что в621 году до н. э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательствана частную собственность сурово карались. Возможно, несправедливо, но позже заего порядками в истории закрепилось определение «драконовские законы».Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594до н.э. осуществляет свои знаменитые реформы. Первоначально в Афинах залогомподобного рода обязательств была личность должника, которому в случае неуплатыдолга грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную,Солон и предложил ставить на земле должника (обычно на пограничной меже) столбс надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензии кредитора впоименованной сумме. На таком столбе, получившем название hipotethica, что впереводе означает подставка или подпорка, отмечали все поступающие долгисобственника земли. Именно этот столбик, вбитый на границе земельного участка,назывался ипотекой. Надпись на нем говорила о том, что участок заложен, илинаходится под залогом, то есть его владелец занял деньги, а в случае неуплатыобещал вернуть долг этим самым участком.
Разумеется, Греция не является единственной родоначальницейипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке донашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, залог упоминаетсякак одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.
Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме,потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требоватьприменения института ссуды.
В средневековье путем преемственности римского права ипотекаперешла в западно-европейское законодательство, в основном, в германское.Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его.
История ипотеки говорит о том, что в средневековой Европепоявилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности внародных собраниях, церквях или ратушах. В Средневековье также ужесточаетсяконтроль государства над развитием ипотеки.
В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современномукредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролируют земли.В полной мере, эти функции ипотеки проявились во 2-й п. 19 в.: путеминдустриализации капиталистических стран (увеличилось производство, ускориласьурбанизация). Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах иФранции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительстваболее активно использовался там, а не в Германии, где он появился. Системаипотечного кредитования из Германии передалась в Польшу и Францию.
Говоря об ипотеке в США, стоит сказать, что вопросы развитияипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства СШАтолько во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады внедвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в СШАсделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использованиенедвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечногокредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур — частные участники рынка и агентства. Сегодня, два из трех американцев имеютсвои дома.
В России ипотека появилась в результате возникновения правачастной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началасьпри императрице Елизавете Петровне в 18 веке. В конце 19 в. работало 11акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале 19 века считалсяМосковский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банковне стало.
Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечногокредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программбыло недостаточно, а процентные ставки составляли 14-15% годовых. Сегодняипотека в России и СНГ — это система долгосрочных кредитов, выдаваемых наприобретение жилья. Покупателю, выбравшему систему ипотечного кредитования,необходимо внести только первоначальный взнос, составляющий, как правило,10-30% от стоимости квартиры. Остальную сумму покупатель получает от банка вкачестве ипотечного кредита. Срок возврата кредита на покупку квартиры — всреднем 10-15 лет.
Зарубежный опыт — отличная основа для развития ипотеки вРоссии, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системыипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуютсяуслугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в России, с пока толькоотрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычноежилье, а не на элитное. Ипотечное кредитование в России популярно потому, чтоипотека — это зачастую единственный способ получить собственное жилье дляроссийского гражданина.
В России и странах СНГ банки предлагают самые разныеусловия, что предполагает совершенствование ипотечного кредитования. В развитииипотеки в современной России много плюсов по сравнению с прошлым.
Во-первых, банки предлагают различные ипотечные программы,поэтому клиент сам может выбрать подходящую ему программу покупки квартиры вкредит.
Во-вторых, для получения ипотечного кредита не требуетсяогромного количества справок, как раньше.
В-третьих, в зависимости от доходов клиента, сроков займа ивида покупаемого жилья процентные ставки разнятся.
Если говорить о совершенствовании ипотечного кредитования вРоссии, то одно из главных препятствий развитию ипотеки — неграмотность ислабая информированность населения в вопросах кредитования покупки жилья.Незнание финансовых аспектов, низкая платежеспособность, несовершенствозаконодательства отрицательно сказываются на активизации населения в вопросахпокупки собственной квартиры.
Ипотека представляет собой залогнедвижимого имущества как средства обеспечения исполнения различныхгражданско-правовых обязательств.
Так, п.1 ст.1 ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)» гласит: «По договору об ипотеке одна сторона –залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получитьудовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству изстоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателяпреимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями,установленными федеральным законом».
Далее определяется то, что для сторондоговора ипотеки заложенная недвижимость считается обремененной ипотекой с моментавозникновения права залога, а для третьих лиц с момента государственнойрегистрации ипотеки (п.6 ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателямимогут быть: 1) как сам должник, так и третье лицо; 2) залогодателем вещи можетбыть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения; 3)лицо, которому принадлежит закладываемое право. Если предметом залога являетсянедвижимость, то он получает название ипотеки. Ипотека может быть установленана любое недвижимое имущество, которое залогодатель в праве продать илиотчуждать любым иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, накоторое по закону не может быть обращено взыскание.
В настоящее время на основезаконодательства практика создания и функционирования механизма ипотечногокредитования предусматривает следующие виды ипотеки:
- ипотека жилыхдомов и квартир (гл. XIIIФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
- ипотекапредприятий, зданий и сооружений (гл. XII ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости));
- ипотека земельныхучастков (гл. XI ФЗ „Об ипотеке (залогенедвижимости)“);
Ипотека жилых домов и квартир можетприменяться только для жилых домов и квартир, их частей (изолированных комнат),находящихся в собственности проживающих (приватизированные квартиры и частныежилые дома). Особо рассматриваются вопросы ипотеки с имуществом подопечных.Ипотека государственных и муниципальных жилых домов и квартир запрещена (п.2ст. 74 ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“).
Данный вид ипотеки в настоящее времяявляется приоритетным и реализуется.
Ипотека предприятий, зданийсооружений рассматривается как ипотека имущественного комплекса – объектагражданских прав, который используется для осуществления предпринимательскойдеятельности. При этом право залога распространяется на все входящее в составданного предприятия имущество или ряд компонентов предприятия, которые могутбыть введены в сферу действия права залога. Кроме того, ипотека здания илисооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договоруземельного участка, на котором находится здание или сооружение. Либо частиэтого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект (или правоаренды на этот участок). Данный вид ипотеки в реальной практике не реализуется.Так как, в настоящее время слабо сформирован и слабо функционирует рынокделовой недвижимости. Не сложилась конъюнктура на имущественные комплексы, нерешены правовые вопросы с собственностью земли.
Ипотека земельных участков включает всебя передачу в залог земельных участков, находящихся в собственности граждан,их объединений, юридических лиц, предоставленных для целей садоводства, животноводства,индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства. А также приусадебныеземельные участки личных подсобных хозяйств физических лиц; земельные участки,занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере необходимом дляхозяйственного их обслуживания.
К земельным участкам, не подлежащимипотеке, относятся:
1) земельныеучастки, находящиеся в государственной собственности (федеральной,региональной, муниципальной);
2) земельные угодьясельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении сельскохозяйственныхорганизаций;
3) земельные угодьясельскохозяйственного назначения, находящиеся во владении крестьянских(фермерских) хозяйств;
4) полевые (приусадебные) земельныеучастки личных подсобных хозяйств.
Особенности ипотеки земельныхучастков также включают вопросы об изменении условий договора ипотеки, обипотеке земельных участков принадлежащих третьим лицам, об оценке земельныхучастков при его ипотеке, об обращении взыскания на заложенные земельныеучастки и их реализацию.
Данный вид ипотеки функционирует нарынке ипотечных кредитов, но имеет ограничения из-за сложности правовыхвопросов учета и реализации земли.
Таким образом, ипотеку можнопредставить особым видом части возмездной сделки, который оформляется в видеотдельного договора и предметом которого является залог недвижимости или правона нее.
Ипотечный кредит представляет собойдолгосрочную ссуду в денежной форме, которая выдается на условиях возвратностии платности, и предоставляется под залог недвижимости заемщика.
Выдача ипотечных кредитовпроизводится кредитными организациями, к которым относятся коммерческие банкиили ипотечные кредитные учреждения.
Ипотечная кредитная организация –юридическое лицо, которое для получения прибыли, как основной цели своейпредпринимательской деятельности, имеет право осуществлять банковские операциив соответствии с лицензией Центрального Банка РФ. Образуется на основе любойформы собственности как хозяйственное общество. Действует на рынке ипотечных кредитов.
В настоящее время практическисформировавшимся и постоянно функционирующим можно считать рынок долгосрочных ипотечныхкредитов, который построен на взаимодействии первичного и вторичного рынков данныхкредитов под жилищное финансирование.
Ипотечный рынок кредитов (ИРК)представляет собой систему социально-экономических отношений, развивающихся подвоздействием взаимозависимых внешних и внутренних факторов, создающих предпосылкидля появления устойчивых инвестиционных мотиваций в жилищной сфере. Субъектамиипотечного рынка кредитов выступают потенциальные заемщики, инвесторы, продавцыжилья. Объектами ИРК являются: кредиторы (банки или др. кредитные организации);операторы вторичного рынка кредитных ресурсов (агентства по ипотечномужилищному кредитованию); органы государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним; страховые компании; оценщики; риэлтерские фирмы;инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования (нотариат, паспортныеслужбы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.).
На первичном рынке ипотечных кредитовнаселение обеспечивается ипотечными кредитами под строительство или покупкужилья банками или другими кредитными организациями. При этом быстрый возвраткредитных ресурсов и решение проблемы ликвидности кредиторы могут вестись засчет передачи права требования по кредитам или закладным агентствам по ипотечномужилищному кредитованию. Для чего заключается соглашение по передаче правтребования по кредитам или закладным и договор доверительного управленияприобретенными правами требованиями. Что позволяет кредитору контролироватьзаемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, в дальнейшем расширятьсвои кредитные операции.
На вторичном рынке ипотечных кредитовведут свою деятельность специализированные институты, которые перераспределяютриски ипотечного кредитования. Ими выступают агентства по ипотечному жилищномукредитованию, которые периодически проводят выборочные проверки ипотечныхкредитов. И если выявлено, что они не соответствуют требованиям и стандартам,то кредитор обязан исправить нарушения, либо выкупить кредиты или закладные.При ненадлежащем исполнении кредитором договора доверительного управленияагентство имеет право расторгнуть данный договор и передать кредиты наобслуживание в другую кредитную организацию. Механизм доверительного управленияприобретенными правами требованиями по кредитам в случае банкротства первичногокредитора защищает интересы агентства. Использование счетов доверительногоуправления для обслуживания кредитов предусматривает обязательную ежемесячнуюотчетность. Что обеспечивает действенный контроль над операциями агентств икредиторов со стороны Центрального банка РФ [11, С.29].
Такой подход к организациирефинансирования кредитных учреждений позволяет реализовать другие формыпривлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Например,агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительнымуправляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционногофонда, может осуществлять выпуск облигаций или ценных ипотечных бумаг. 1.2 Правовые основы ипотеки
Задача совершенствования правовыхоснов долгосрочного ипотечного жилищного кредитования остается одной изактуальных задач государства при формировании рыночной системы ипотечныхсделок. Так как создание эффективной законодательной и нормативно — правовойбазы для развития жилищного финансирования позволит снизить кредитные риски,создать приемлемую налоговую среду для застройщиков и рабочие условия длякредитных организаций.
Основы становления жилищногофинансирования были заложены в законе РФ „Об основах федеральной жилищнойполитики“, которые затем были развернуты в ряде ПостановленийПравительства и Указах Президента РФ о внебюджетных формах инвестирования вжилищной сфере; о жилищных кредитах и сертификата; в государственной целевойпрограмме „Жилище“, а также в федеральной целевой программе „Свойдом“. [11, С. 21-24].
Основнымдокументом, впервые раскрывшим сущность отечественного ипотечного кредитования,стал Гражданский кодекс РФ (п.2 ст. 334 ГК РФ и ряд других норм ГК РФ). Вдальнейшем был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, вступивший в силу 20 июля 1998 г., в который внесены изменения вплоть до 2004 года. Также одним из важных законодательных актовстал принятый 21.07.97 г. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.
Важнымиэтапами в становлении правовой базы российской ипотеки можно рассматриватьпринятие следующих постановлений, регламентирующих развитие ипотечногокредитования:
- постановление Правительства РФ от26.08.96 г. „Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию“;
- постановление Правительства РФ от18.02.98 г. № 219 „Об утверждении правил ведения Единого государственногореестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним“;
- постановление Правительства РФ от26.02.98 г. № 248 „Об установлении максимального размера платы загосударственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставлениеинформации о зарегистрированных правах“;
- постановление Правительства РФ от11.01.00 г. № 28 „О мерах по развитию системы ипотечного жилищногокредитования в Российской Федерации“
В настоящее время свои правила итребования по вопросам ипотеки сформировали и органы местного самоуправления,приняв соответствующие нормативно-законодательную базу на территориях.
К данному моменту заложена законодательная база дляфункционирования системы ипотечного кредитования. В мае 2004 году вГосударственную Думы был внесен пакет из 27 законопроектов, направленных наформирование рынка доступного жилья. К концу года большинство из них былиприняты и подписаны президентом. С перечнем законов можно ознакомиться Нужнозаметить, что еще предстоит большая работа по совершенствованиюзаконодательства, устраняющих противоречия. Учитывая важность и актуальностьжилищного вопроса, Владимир Путин поручил премьер-министру обеспечить к 1 июля2005 года принятие нормативных правовых актов, направленных на формирование рынкадоступного жилья, а также внесение необходимых поправок в законодательство.
Большое внимание уделяется законодательному обеспечениюсистемы рефинансирования как основной движущей силы развития ипотечногокредитования. В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон»Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпускаи обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферуипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. В2004 году в закон были внесены поправки, касающиеся статуса ипотечного агента,а также требований к ипотечному покрытию и его реализации в случае банкротстваэмитента облигаций с ипотечным покрытием. Данные поправки существенно улучшиликачество закона, что дает возможность прогнозировать появления первых выпусковипотечных ценных бумаг уже в 2005 году. Несмотря на то, что некоторые ведущиеоператоры достигли объемов достаточных для выпуска ипотечных ценных бумаг, помнению экспертов требуется ряд дополнительных законодательных инициатив.
Кроме того, Министерством экономического развития и торговлиРФ (МЭРТ) разработана и, скорее всего, будет принята концепция, в которойпредлагается заложить федеральному агентству (АИЖК) около 300 млрд руб. в формегарантий на период до 2010 года, а также добавить в уставной капитал 33 млрд.рублей.
Большое значение для снижения рисков кредиторов и развитияипотеки имеют внесенные изменения в первую часть статьи 446 Гражданскогопроцессуального кодекса РФ, которая была дополнена исключением, согласнокоторому механизм принудительного исполнения судебных решений в части обращениявзыскания на жилье, возможен, если оно является предметом ипотеки. Эта нормаснижает риски банка в случае неплатежеспособности заемщика.
Значительный шаг сделан в создании кредитных бюро.Президентом подписан закон «О кредитных историях», целью которогоявляется создание системы доступа к информации о добросовестности исполнениязаемщиками обязательств перед кредиторами. Принятие этого закона, которыйвступает в силу с сентября 2005 года позволит снизить риски кредитныхорганизаций, что должно отразиться на процентных ставках.
Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижениерисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментовпривлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепцииипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуюттакие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищномуипотечному кредитованию (АИЖК), министерство промышленности и энергетики, атакже ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданиюформирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схемипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечногожилищного кредитования.
Таким образом, в настоящий момент вбольшей степени сформирована правовая основа для реализации системыдолгосрочного ипотечного жилищного кредитования, которая может регламентироватьсовременный этап устойчивого запуска и становления ипотеки.1.3 История ипотечногокредита в РФ
История ипотечного кредитованияРоссии начинается в период правления императрицы Елизаветы Петровны, когда в 1754 г. начинает свою деятельность один из первых Государственный банк для дворянства. В дальнейшем,пройдя через ряд преобразований, дворянские банки по характеру деятельностистали представлять собой практически учреждения ипотечного кредита,предоставляющие ссуды под залог помещичьих имений вместе с крепостными. Первыйэтап становления и развития ипотечного кредитования в России закончился сповеления Александра II,который Императорским Указом Правительствующему Сенату от 1 сентября 1859 г. прекратил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений. Так как, несмотря на отработаннуюсистему выдачи ссуд под залог, было нарушено правило сбалансированности активови пассивов по их срокам, что повлекло за собой нарушение платежеспособности банкови их ликвидацию.
Затем по мере развития торговли ипромышленности в середине XIXвека, когда в России началось формирование развитых форм рынка. Правительствосоздает Государственный банк России. Но не позволяет ему заниматьсядолгосрочными операциями, внедряя в деятельность, прежде всего, предоставлениекраткосрочных ссуд и векселей. При этом потребность в долгосрочном банковскомкредите постоянно растет. И тогда создаются кредитные учреждения для местныхнужд, которые предоставляют возможность владельцам недвижимости в Москве иСанкт-Петербурге пользоваться кредитом под залог своего имущества. Начинаетсявторой этап в истории ипотеки России.
Городские кредитные обществаустанавливают экономические отношения между получателем ипотечного кредита иобладателем свободного капитала, применяя механизм ипотечного кредитования вформе выдачи ипотечных облигаций. Возникают отношения купли – продажиоблигаций. Устанавливаются сроки ипотечных кредитов, выдаваемых обществомзаемщикам, которые соответствуют срокам выпущенных облигаций. При этомисключалась возможность беспредельного выпуска долговых обязательств. Ихограничивали объемы пассивных и активных операций кредитного общества. Одной изважнейших задач деятельности обществ была оценка недвижимости, предлагаемойзаемщиком в качестве обеспечения ипотечного кредита. Правила каждого обществапредусматривали, чтобы оценка соответствовала действительной стоимости залога иего доходности в случае не возврата кредита. Успех оценки зависел отспособностей оценщика, его опыта, умения ориентироваться в конъюнктуре рынканедвижимости. Обществом кредит выдавался под залог стоимостью на 40-50 % выше100 % суммы кредита.
Ипотечные кредиты предоставлялись подзалог недвижимости – деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет, а вдальнейшем на 20 и 37 лет. При этом выдавались в основном пяти процентныеоблигации. В 1870 и 1880 гг. Москва имела высокие темпы строительства. Ежегоднов среднем вводилось около 2000 новых построек. Строительство частных домов,производственных зданий велось за счет собственных средств застройщиков иипотечных кредитов Московского городского кредитного общества. Так, за 50 летсвоей деятельности (1862 — 1912 гг.) им было выдано 35 035 ссуд на общую сумму662,6 млн. руб., получено 38,4 млн. руб. дохода и 12,3 млн. руб. чистойприбыли. [20].
После проявления успешной ипотечнойдеятельности в Москве и Санкт – Петербурге. Были открыты кредитные общества вболее 30 городах Российской Империи при активной поддержке местных органовуправления. В конце 1880 начале 1890 гг. на рынке ипотечных кредитов появилисьземельные банки. Обострилась конкурентная борьба за потенциального заемщика,что в тоже время служило основой самосовершенствования деятельности любогоипотечного учреждения.
Данная система ипотечногокредитования России просуществовала до 1917 г. И затем Декретом Совета Народных Комиссаров от 17 мая 1919 г. «О ликвидации городских и губернскихкредитных обществ» была прекращена, оставив 150 – летний опыт российскойипотеки архивам.
Десятилетие с 1991 г. по 2001 г. характеризуется значительными финансовыми инновациями для России. К даннымнововведениям можно отнести следующие: простые и привилегированные акции,свободный валютный рынок, хеджирование, рынки опционов и фьючерсов, рынкиипотечных кредитов. Возникновение перечисленных финансовых инновацийобусловлено множеством факторов, как концептуальных, так и локальных.
Во-первых, это провозглашение свободыпредпринимательства и рыночного хозяйствования. Во-вторых, коммерциализациябанковской и хозяйственной деятельности. В-третьих, расширение международнойдеятельности. В-четвертых, изменение условий хозяйствования предприятий, в т.ч.в строительной сфере (изменение налогообложения, структуры источниковфинансирования, экономического цикла строительства, совершенствованиетехнологий, появление новых финансовых структур, непостоянных процентныхставок, темпов инфляции и т.п.).
Основным побудительным мотивомвведения инновации является повышение эффективности или универсальности рынков.Например, задачей финансового рынка является перераспределение сбереженийобщества более эффективным пользователям. И финансовые инновации позволяют сформироватьрынок более эффективным, если снижаются расходы на перераспределение финансовили расходы, связанные с удовлетворением каких-либо потребностей. Кроме того, можетснижаться общая стоимость посреднических услуг на финансовом рынке.
Ипотека как финансовая инновация дляРоссии конца XX и начала XXI века предоставляет возможности удовлетворения рядапотребностей: 1) социальной потребности людей в жилье с различным уровнем комфортности,2) потребности банков и небанковских финансовых институтов в эффективномиспользовании свободных финансовых ресурсов и 3) потребностижилищно-строительного комплекса в загрузке производственных мощностей. Также,позволяет изменять не только стоимость и доступность финансирования жилищногостроительства, но и влияет на управление денежными средствами заемщика,строительной и ипотечной организаций. Способствует финансовому дерегулированиюв инвестиционно-строительной сфере, инициируя и стимулируя ее развитие.
Таким образом, ипотека в современнойРоссии развивается как финансовая инновация, включающая все характерныепризнаки нововведения. При этом становление ипотечной деятельности можнорассматривать как одну из инновационных стратегий в жилищном строительстве.
В Российской Федерации за последнеедесятилетие постепенно развивается новая система жилищного финансирования. Так,существенно изменилась структура вводимого в эксплуатацию жилья, как по формесобственности, так и по источникам финансирования. Резко увеличилась доляжилья, вводимого за счет индивидуальных закройщиков, примерно в 3 раза с 1990по 2000 г., и достигнув около 40 % в обще годовом объеме вводимого вэксплуатацию жилья [11, С.22]. Сформировался и быстро развивается рынок жилья,рынок ипотечных кредитов.
В тоже время следует отметить то, чтосокращение бюджетных ассигнований в жилищное строительство вызвало значительноесокращение объемов бесплатно предоставляемого жилья очередникам. А очереди наполучения жилья остаются довольно высокими. При этом платежеспособный спрос навновь вводимое жилье можно охарактеризовать как недостаточный. В даннойситуации становление и развитие отечественной ипотеки представляется новымкредитно-финансовым механизмом, позволяющим улучшать жилищные условиянаселения, сокращать очереди на получения жилья.
Рассмотрим процесс становленияипотеки в Новосибирске, одном из крупных городов РФ. Ипотека в Новосибирскепробивает себе дорогу в условиях крайне неблагоприятнойинвестиционно-финансовой ситуации. После кризиса 1998 года практическиотсутствует возможность использования банковских ипотечных кредитов из-занедостатка долгосрочных кредитно-финансовых ресурсов, высокой стоимостикредитных средств и малой доходности от данного вида деятельности по сравнениюс другими банковскими операциями. В связи с жесткостью федерального и местногобюджетов прекращено финансирование программ социального жилищногостроительства. Кроме того, становлению ипотечного кредитования малоспособствует нестабильность политической ситуации и проблема низкойплатежеспособности населения. Так, по данным статистики среднедушевой доход вРоссии в послекризисный период снизился в три раза, при этом более чем в 1,5раза увеличился процент безработных. Как положительное, следует отметить то,что в настоящее время сформировано правовое обеспечение ипотеки. Заработализаконодательные акты «Об ипотеке», «О регистрации недвижимогоимущества и сделок с ним», «Об ипотечной деятельности на территории Новосибирскойобласти» и др. Разрабатываются системы ипотечного кредитования, которыепозволили бы удовлетворить реальные запросы жителей Новосибирска встроительстве жилья и улучшении жилищных условий.
В Новосибирске становлениеипотеки представлено двумя подходами. Первый — открыло свою деятельностьместное отделение государственного федерального агентства по ипотечномукредитованию (ГФАпИК), в основе деятельности которого положена традиционнаяамериканская концепция по схеме «банк-клиент». И второй — в мэрииНовосибирска разработана концепция муниципальной инициативы, в основе которойиспользуются элементы ипотечного кредитования, позволяющие включить пусковоймеханизм ипотеки с учетом ограниченности инвестиционных ресурсов.
В рамках первого подходаиспользуется организация ипотечного кредитования, построенного на первичном ивторичном рынке закладных и привлечении банковского капитала, возможно даже сиспользованием кредитных ресурсов зарубежных банков. Достоинством данногоподхода является то, что это государственная структура со сформировавшейсякомандой, с разработанным организационно-правовым обеспечением и поддержкойфедеральных органов власти. В тоже время, такое развитие ипотеки несвободно отнедостатков. Так, в условиях нестабильной кредитно-финансовой системы,ипотечные кредиты предлагаемые ГФАпИК имеют высокую стоимость, что существенноограничивает их потребительскую привлекательность. Использование дорогихкредитных ресурсов увеличивает стоимость одного квадратного метра жилой площадии значительно сужает сегмент потребительного рынка. В условиях ценовойконкуренции данный фактор существенно влияет на увеличение рисков, каккоммерческих, так и инвестиционных. Кроме того, при данной схеме становленияипотеки следует учитывать риски, связанные с размещением ценных бумаг,эмитированных федеральными структурами. Так, отсутствие практики работы с закладными,недоверие населения может затруднять сбыт ценных бумаг, скорость их движения.
При втором подходе, когдаиспользуются элементы ипотеки, реализуется следующая инвестиционно-финансоваясхема. Она объединяет ряд этапов: инвентаризацию недостроенных объектов – жилыхдомов в Новосибирске; подготовку (доработку) проектно-сметной документации нанедостроенные объекты; разработку организационно-правового обеспечения ипотеки;разработку финансового плана обеспечения жилищного строительства; выбористочников инвестирования; ипотечное кредитование и расчет по кредиту. Вчастности, произведенные расчеты показывают то, что даже при минимальнойстоимости кредита – 10 %, рентабельность инвестиционного проекта (строительствожилого дома на основе недостроенного ранее) составляет от 8 до 16 процентов, взависимости от факторов комфортности, места положения и стоимости, ранеевыполненных работ по проекту. Отметим, что данная схема становления ипотекипредполагает использование следующих источников инвестирования нового жилья:первый целевой вклад застройщика; средства фьючерсной продажи ранее занимаемойквартиры застройщика; ежемесячные выплаты по остатку стоимости квартиры и процентыпо кредиту на данный остаток; денежные или материальные средства предприятий иорганизаций; денежные средства местных органов власти (субсидии на строительствожилья); займы;
Достоинством данного подхода являетсято, что для запуска ипотеки используются местные инвестиции. При этомсущественно снижается стоимость одного квадратного метра жилья, за счет того,что используются недостроенные объекты и кредитный процент начисляется не навсю стоимость квартиры, а только на остаток выплаты от ее стоимости. Крометого, администрация города выступает гарантом реализации данной ипотечнойсхемы. Так, строительно-монтажные работы жилых домов ведутся подразделениеммэрии, расчетный счет, на который поступают деньги инвесторов (застройщиков)находится в муниципальном банке города, а регистрация заявлений желающихучаствовать в данной программе ведется в жилищных отделах администраций районовНовосибирска. К недостаткам этого подхода следует отнести то, что ни каждыйзастройщик располагает довольно большой суммой первого целевого вклада, размеркоторого фиксирован, составляет до 50% от суммы стоимости квартиры и долженбыть внесен единовременно на первом этапе заключения кредитного договора. Общимнедостатком обоих подходов можно отметить и то, что в процессе запускаипотечного кредитования в Новосибирске строиться небольшое количество жилойплощади. Что практически не решает жилищной проблемы города. Хотя позволяетреально запустить ипотеку и отработать схемы ипотечного кредитования.
Таким образом, в Новосибирскеидет процесс становления ипотеки. Особенности развития ипотеки обусловленыинституционными и социально-экономическими факторами. Существенное влияние наданный процесс оказывает состояние инвестиционного рынка в жилищном строительствеи его привлекательность. Изучение особенностей становления ипотеки позволяетвыбрать правильную стратегию дальнейшей реализации ипотечной деятельности, просчитатьее стартовый эффект, избежать иллюзий и ошибок.
2. Основные этапыипотечного кредитования в ОАО «Альфа-Банк»2.1 Изучениекредитоспособности заемщика
Альфа-Банк был основан в1990 году. Альфа-Банк являетсяуниверсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций,представленных нарынке финансовых услуг, включая обслуживание частныхикорпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговоефинансирование иуправление активами.
Клиентская база банковской группы «Альфа-Банк»посостоянию на1сентября 2009 г.составила свыше 55000 корпоративных и3,6млнрозничных клиентов. Филиальная сеть банка включает всебя 341 отделение иофисапоРоссии изарубежом.
Запервые шесть месяцев 2009 года совокупные активы группыснизились на15,0% до23,0млрд долларов США посравнению с27,1млрд долларов СШАнаконец 2008 года, что было вызвано продолжающимся ослаблением экономики, сопровождающимсяснижением кредитного портфеля иобщим ухудшением платежеспособности заемщиков,как юридических, так ифизических лиц. Совокупный кредитный портфель группысократился до15,3млрд долларов США посостоянию на30июня 2009 года или на20,2%посравнению с31декабря 2008 года. Банковская группа «Альфа-Банк»продолжает проводить консервативную политику резервирования, нарастив резервынавозможные потери покредитам до1,451млрд. долларов США (9,5% откредитногопортфеля) посостоянию на30июня 2009 года, посравнению с1,190млрд долларов США(6,2% откредитного портфеля) на31декабря 2008 года. Втоже время основнаяресурсная база группы «Альфа-Банк», аименно средства клиентовостались науровне 12,6млрд. долларов США, асовокупный капитал увеличилсяна16,6% до2,5млрд. долларов США (наконец 2008 года— 2,2млрд долларов США)вследствие увеличения акционерного капитала Группы на320 млн долларов США виюне2009 года.
Чистые процентные доходы откредитования снизились на11,5%до571 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 645 млн долларов США)восновном врезультате возросшей стоимости фондирования вместе состорожнойполитикой управления активами ипассивами, которая привела кувеличению долинизкодоходных средств насчетах вдругих банках, атакже преобладаниюкраткосрочных менее доходных кредитов. Прибыль доналогов ирезервов сократиласьна8,8% до425 млн долларов США (запервую половину 2008 года— 466 млн долларовСША), чему способствовало снижение операционных издержек на83млн долларов США.Отношение расходов кдоходам составило 46,2% зарассматриваемый период. Чистаяприбыль акционеров снизилась до14млн долларов США, восновном вследствиеотчислений врезервы навозможные потери впервой половине 2009 года вразмере 395млн долларовСША.
Банковская группа «Альфа-Банк» уделяла особое вниманиеуправлению риском ликвидности ириском падения достаточности капитала.Посостоянию на30июня 2009 года денежные средства икраткосрочные межбанковскиеинструменты составили около 25%активов. Помимо этого, группа «Альфа-Банк»имеет возможность привлекать дополнительные ликвидные средства отБанка России,такие как беззалоговые кредиты, предоставляемые наоснове регулярных аукционов,изаймы, обеспеченные кредитами клиентам иперекрестными гарантиями другихроссийских банков.
В2009 году банковская группа «Альфа-Банк» погасиладва синдицированных займа вобщей сумме 705 млн долларов США, атакже все выпускиЕврокоммерческих бумаг вразмере 219 млн долларов США. Внастоящее времясовокупные обязательства Группы намеждународных рынках капитала, оставшиесяквыплате втечение 2009 г., составляют 494 млн долл. и588 млн долларов США—втечение 2010 г.Погашение данных обязательств будет осуществлено изтекущегоденежного потока.
Увеличение акционерного капитала на 320 млн. долларов США виюне 2009 г. вместе с привлеченным субординированным займом от Внешэкономбанка(ВЭБ) на10,2млрд руб. вянваре 2009 года значительно улучшили коэффициентдостаточности капитала группы «Альфа-Банк» до14,7% на30июня 2009года. Всентябре 2009 года ВЭБ одобрил заявку Группы наполучение двухдополнительных субординированных кредитов вобщей сумме 29,4млрд руб. нановыхусловиях, согласно которым ВЭБ предоставит банку субординированный заем,превышающий втри раза сумму увеличения капитала акционерами банка.
Банковская группа «Альфа-Банк» сохранила положениекрупнейшего российского частного банка посовокупным активам, совокупному капиталуисредствам клиентов. В2009 году Группа продолжила свое развитие вкачествеуниверсального банка, предлагающего продукты корпоративно-инвестиционного(включающего втом числе: кредитование малого исреднего бизнеса, торговоефинансирование илизинг) ирозничного направлений (включающего кредитованиевотделениях, потребительское кредитование, автокредитование иипотеку).Стратегическими приоритетами Группы втекущих условиях являются эффективнаяреструктуризация ивозврат проблемных кредитов, сохранение капитала, поддержаниедостаточного уровня ликвидности ипродвижение новых продуктов корпоративно-инвестиционногоирозничного бизнесов.
Финансовые результаты группы «Альфа-Банк»составлены всоответствии смеждународными стандартами финансовой отчетностиипроверены аудиторами компании PriceWaterhouseCoopers.
Преимущества ипотечного кредитования в Альфа — Банке
Быстро
—Рассмотрение заявки— 1-3рабочих дня смомента предоставленияполного пакета документов.
—Подготовка ксделке— 3-5рабочих дней.
—Проведение сделки за2-3часа.
Выгодно
—Выбор программ ипотечного кредитования, позволяющийнаиболее оптимально решить задачу поприобретению недвижимости.
—Сроки кредитования: от5до25 лет.
—Особые условия для корпоративных клиентов.
—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.
—Выгодные условия досрочного погашения: начиная с3-гомесяца. Без штрафных санкций!
—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.
Удобно
—Индивидуальный подход ккаждому клиенту.
—Одобрение банка сразу навсе возможные сроки кредитования.
—Рассмотрение нестандартных ситуаций.
—Возможность получения одобрения накредит водном регионе,акредитования вдругом.
—Отсутствие требований кпостоянной регистрации врегионеприобретения недвижимости.
—Банк поможет клиенту ворганизации оценки недвижимостиистраховки сделки.
—Весь процесс отодобрения кредита дозаключения сделкипроисходит вцентрах ипотечного кредитования Альфа-Банка.
—Широкий выбор каналов погашения кредита (влюбое времясуток, влюбом регионе).
Надежно
—Персональный высококвалифицированный менеджер сопровождаетсделку навсех этапах еесовершения.
—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.
—Более 50партнеров— надежных, проверенных агентствнедвижимости.
Программы ипотечного кредитования Альфа-Банка на вторичномрынке жилья. Изучениекредитоспособности заемщика.
Андеррайтингзаемщика представляет собой оценку вероятности погашения кредита потенциальнымзаемщиком.
Процедураандеррайтинга осуществляется по следующим направлениям:
1)проводится оценка платежеспособности потенциального заемщика;
2)проводится оценка кредитоспособности потенциального заемщика;
3)проводится оценка достаточности наличных денежных средств (источников ихформирования);
4)проводится проверка юридической достоверности правоустанавливающих документовна предмет залога;
5)проводится оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, т.е.определяется стоимость имущества в соотношении к размеру запрашиваемого кредитаи выявляется оценка состояния недвижимого имущества.
Даннуюдеятельность в ОАО «Альфа Банк» проводит эксперт по андеррайтингу.Главным моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособностизаемщика, для определения которой собирается информация относительностабильности трудовой занятости заемщика. Его возможности получения доходов,оцениваются его расходы, и на основании данных делается вывод о возможностяхзаемщика погасить кредит. Так, стабильное трудоустройство заемщика в моментподачи заявления на ипотечный жилищный кредит является важнейшим показателемспособности заемщика его погасить. Тревожными сигналами при анализеплатежеспособности являются: наличие перерывов в работе превышающих месяц, впоследние два года; частая смена места работы в последние два года; отсутствиекарьерного роста, низкий уровень квалификации, отсутствие ее роста, возрастныепараметры (предпенсионный, пенсионный возраст).
Далееанализируются источники получения дохода заемщика:
1)заработная плата по основному месту работы, включая доход за сверхурочнуюработу;
2)премии;
3)доходы от работ по совместительству;
4)доход, полученный в форме комиссионного вознаграждения;
5)доход в виде дивидендов и процентов,
6)пенсионные выплаты и стипендии;
7)чистый доход в форме арендной платы;
8)алименты и пособия на детей;
9)ожидаемое увеличение размера дохода, если имеется документальное подтверждениеот работодателя.
Вслучае подачи заявления на получение жилищного ипотечного кредита заемщика,имеющего собственное дело, эксперт по андеррайтингу проводит оценкуустойчивости и жизнеспособности бизнеса потенциального клиента, выявляядостоверность представленных финансовых отчетов. На основании данной проверкиустанавливаются тенденции изменения доходов предприятия клиента, а также еголичных доходов.
Следующимэтапом оценки платежеспособности заемщика является анализ расходов заемщика. Внастоящее время в структуре расходов заемщика выделяют три группы, объединенныепо степени их регулярности и целевому назначению: 1) ежемесячные будущиерасходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество,страхование недвижимого имущества, платежи по ипотечному кредиту, выплаты,связанные с эксплуатацией жилья, др.); 2) ежемесячные существующие расходызаемщика, связанные с имеющейся у него собственностью; 3) ежемесячные расходыпо выплате подоходного налога, др. налоговые и страховые платежи, связанные сдвижимым и недвижимым имуществом; 4) регулярные платежи, связанные споддержание жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей,медицинское обслуживание); 5) расходы заемщика, связанные с отдыхом,развлечениями, дорогостоящим хобби; 6) другие постоянные и обязательные расходызаемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.
Оценкаплатежеспособности рассчитывается как разность между среднемесячным совокупнымдоходом заемщика и общей суммой его расходов. При этом ипотечные кредитныеорганизации считают оценку платежеспособности заемщика положительной, еслиданная разность составляет не менее 45 % в совокупном доходе заемщика ипокрывает сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту.
Длявыявления полной платежеспособности заемщика проводится анализ денежных и иныхматериальных активов заемщика, т.е. проводится оценка достаточности наличныхденежных средств для оформления жилищной ипотечной кредитной сделки (см. табл.1).
Таблица1 Разовыерасходы при оформлении ипотечной сделкиИсточники денежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита Пример расчета (стоимость квартиры 3500 т.р.)
1) Сбережения заемщика.
2) Собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащей ему собственности (до выдачи кредита).
3) Подарки от членов семьи с письменным подтверждение того, что по ним не будет потребована оплата.
4) Подарки или гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата.
5) Подарки или гранты от работодателя, выданные в рамках программы оказания помощи сотрудникам, которые не подлежат возврату и могут быть исполнены по обязательствам при первой ипотеке.
6) Государственные жилищные субсидии.
1) Первоначальная выплата за приобретаемое жилье (30% от стоимости квартиры).
2) Расходы, связанные с заключением и регистрацией договора купли-продажи и договора залога (плата гос. пошлины за нотариальное удостоверение и плата за гос. регистрацию в соответствии с действующим законодательством).
3) Расходы, связанные с выплатой комиссии риэлтеру.
4) Плата за оценку недвижимого имущества.
5) Плата за предоставление необходимых справок, по приобретаемой и залоговой недвижимости (из БТИ, КМЖ).
6) Страхование залогового недвижимого имущества.
7) Страхование жизни заемщика.
8) Страхование титула
9) Расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом в приобретаемую жилплощадь или в жилплощадь фонда временного проживания.
1) 1050 тыс.руб.
2) 500 руб. — госпошлина нотариуса + 1000 руб. – госпошлина юстиции
3) комиссия риэлтера 4-6% (возмем 4%)
140 тыс.руб.
4) 2000 руб.
5) 500 руб.
6) 0,8% — 25,2 тыс.руб.
7) 0,5% — 12,25 тыс.р.
8) 5000 руб.
9) 50000 руб. Итого: Итого: 1286,45тыс.р.
Денежныесредства, которыми должен обладать клиент на момент предоставления ипотечногокредита должны быть не меньше итоговой суммы разовых расходов заемщика,связанных с приобретением жилья и получением ипотечного кредита. При этомэксперт по андеррайтингу делает документарную проверку наличия источниковденежных средств, необходимых заемщику при оформлении ипотечной сделки.
Проводяоценку вероятности погашения ипотечного кредита заемщиком, кредитнаяорганизация обязательно проверяет выполнение предыдущих обязательств данногозаемщика. Так, осуществляется проверка его кредитной истории.
Приэтом могут проверяться альтернативные информационные источники о выполнениисвоих обязательств клиентом, такие как:
1)своевременные выплаты настоящим и прежним домовладельцам или залогодержателям;
2)своевременные выплаты организациям, поставляющим коммунальные услуги,электроэнергию, телефонные услуги и т.п.;
3)сведения о выплате алиментов или пособий на детей;
4)своевременный возврат личных долгов лицам, не являющимся заемщикуродственниками и др. В случае обнаружения того, что клиент утаил имеющиеся унего долговые или иные финансовые обязательства, следует проводить андеррайтингс особой тщательностью. И кредитная организация может потребовать досрочногопогашения кредита в связи с сокрытием информации данным заемщиком.
Внастоящее время банки и ипотечные кредитные организации для определенияспособности заемщика выплачивать ипотечный кредит для оценки доходов заемщикаиспользуют следующие коэффициенты, определяющие платежеспособность икредитоспособность заемщика при андеррайтинге (см. табл.2).
Такимобразом, при проведении андеррайтинга заемщика проводится анализ по следующимкритериям:
1)была ли использована надлежащая методика оценки стоимости залога;
2)отвечает ли недвижимость минимальным стандартам кредитной организации;
3)удовлетворяет ли кредитную организацию платежеспособность и кредитоспособностьзаемщика;
4)оценка залога и платежеспособности заемщика должна быть проведена не ранее, чемза 30 дней до момента принятия решения о выдачи кредита;
5)оценка недвижимости должна быть проведена лицензированным оценщиком;
6)совпадает ли использованная оценщиком и экспертом по андеррайтингу информация ссодержащейся в кредитной организации и альтернативными источниками. Послеанализа и одобрения отчета о результатах андеррайтинга эксперт переходит крассчитыванию максимально допустимой суммы жилищного ипотечного кредита.
Таблица2 Коэффициенты,определяющие платежеспособность и кредитоспособность заемщика при андеррайтингеНазвание и сущность коэффициента Расчетная формула Допустимые значения Коэффициент П/Д – отношение ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячным доходам заемщика
К п/д = ежемесячный платеж заемщика
(включая платеж по кредиту и процента, страховые выплаты, налоговые выплаты, выплаты по страхов. жизни, платежи на содержания и эксплуатацию жилья) / сумму ежемесячного совокупного дохода. Расходы составляют не более 35 % от совокупного дохода заемщика. Коэффициент О/Д — отношение общей суммы обязательств к его доходам К о/д = общая сумма обязательных ежемесячных платежей / сумму всех ежемесячных доходов Размер ежемесячных обязательств заемщика не должен превышать 45 % от его чистого совокупного дохода Коэффициент К/З — соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества К к/з = сумма ипотечного кредита / стоимость заложенного недвижимого имущества Максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70%
К условиям выдачи жилищного ипотечного кредита в банках иипотечных кредитных учреждениях относят:
1) среднемесячный доход заемщика;
2) ежемесячные обязательства заемщика;
3) оценочная стоимость, сдаваемого в залог имущества;
4) срок кредита;
5) процентная кредитная ставка. На основании данных условийрассчитывается максимально допустимая сумма ипотечного кредита.
Ознакомимся с методикой и примером расчета максимальнодопустимой суммы ипотечного кредита. При расчете используются ранее приведенныекоэффициенты платежеспособности и кредитоспособности потенциального заемщика.Все расчеты проводятся в национальной валюте – рублях. При этом можно учитыватьсоотношение рубля к доллару по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.
Исходные данные:
среднемесячный доход заемщика – 150 000 руб.
ежемесячные обязательства заемщика – 20 000 руб.
оценочная стоимость имущества – 3 500 000 руб.
срок кредита – 15 лет
процентная ставка – 23 %
1) Рассчитаем соотношение расходов к доходам заемщика.Определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплатеипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этомнаименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов.
— К п /д = 30 %;
— Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.
— Максимальная допустимая сумма ежемесячных жилищныхрасходов = 150 000 * 0,3 = 45 000 руб.
2) Максимально допустимая сумма ежемесячных жилищныхрасходов составит:
— К о /д = 40 %;
— Сумма совокупного ежемесячного дохода = 150 000 руб.
- Максимальная допустимая сумма ежемесячных обязательствзаемщика = 150 000 * 0,4 – 20 000 = 40 000 руб.
3) Исходя из установленных критериев кредитной организацией,выбираем наименьшую из сумм ежемесячных жилищных расходов, рассчитавкоэффициенты К п /д и К о/д – 40 000 руб. Эта сумма является максимальнодопустимой суммой расходов на жилье для данного заемщика.
4) Определяем максимальный размер ежемесячных платежей покредиту путем вычитания налогов, платежей по страховке и оплату технического обслуживанияиз общей суммы жилищных расчетов заемщика. Учитывая то, что максимальный платежпо кредиту включает платежи по основному долгу и процентам.
— Наименьшая, из сумм полученная в результате расчетов = 40000 руб.
— Сумма ежемесячных налогов на имущество = — 175 руб.
— Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизнии трудоспособности = — 3121 руб.
Итого: ежемесячный платеж по кредиту = 36704 руб.
5) Определяем максимально допустимую сумму ипотечногокредита по формуле [7, С.30]:
где R – сумма ежегодного платежа;
i – ставка процента по кредитному договору;
n – срок кредита;
D – сумма кредита.
Ежемесячный платеж = 36704 руб.
Срок кредита = 15 лет
Процентная ставка = 23 % годовых
Сумма кредита с учетом дисконтирования = 3 401 337,34 руб.
(проверка 36704 руб. * 180 выплат = 6 606 720 руб.).
6) Определим максимально допустимую сумму кредита длязаемщика, исходя из стоимости залогового имущества:
Коэффициент Кк/з = 75 %
Стоимость залогового имущества = 3 500 000 руб.
Сумма кредита = 2 625 000 руб.
7) Максимально допустимый размер кредита определяем, исходяиз платежеспособности заемщика.
Таким образом, максимально доступная сумма кредита дляданного заемщика составляет 3401337,34 руб., а при расчете суммы кредита всоотношении со стоимостью залогового имущества – 2625 000 руб. Банк или ипотечнаякредитная организация должны выдавать кредиты на основании меньшей из указанныхсумм. В данном случае максимально допустимая сумма кредита будет равна – 2625000 руб. При выдаче ипотечных кредитов могут использоваться и другие методырасчетов, например – аннуитеты.
В ОАО «Альфа Банке» применяется расчет твердогоаннуитета. Твердый аннуитет рассчитывается как сумма погашения ипотечногокредита, которая увеличивается на сэкономленные проценты уже выплаченногокапитала. При этом ежегодный размер аннуитета определяется через коэффициентокупаемости капитала или через коэффициент аннуитетов.2.2 Заключение договора
Процесс ипотечного кредитования:
1) Сначала оценить, какая сумма денег необходима дляприобретения квартиры ивыяснить, накакую сумму кредита можно рассчитывать приимеющемся ежемесячном доходе. Для расчетов можно воспользоваться ипотечнымкалькулятором и консультант ответит на вопросы исделает детализированный расчетпокредиту.
2) Подготовьте все необходимые для получения кредитадокументы. При заполнении форм исборе документов будет помогать персональныйконсультант.
3) Наосновании предоставленных документов банк приметрешение овозможности предоставления кредита.
Для этого в банке проводится андеррайтинг.
После этого приступайте кпоиску квартиры.
4) В течение трех месяцев необходимо найти вариант жилья,удовлетворяющий требованиям банка, собрать документы поквартире ипередатьихвбанк. При поиске квартиры рекомендуется обращаться к партнерамбанка —агентствам недвижимости, которые имеют большой опыт работы изнают требованияАльфа-Банка, предъявляемые кобъектам недвижимости.
5) Альфа-Банк самостоятельно направляет документы заемщикавстраховую компанию для получения подтверждения встраховании ивоценочнуюкомпанию для оценки квартиры (страховые и оценочные компании аккредитованныебанком).
6) После получения положительного заключения страховойкомпании повыбранной квартире иотчета обоценке выбранной квартиры, банкпринимает решение обокончательной сумме кредита сучетом оценочной стоимостиквартиры (расчет максимальной суммы кредита).
7) В согласованный свами ипродавцом квартиры день ивремяпроисходит оформление ипотечной сделки: подписание кредитного договора идругихнеобходимых документов, оформление закладной. Процедура ипотечной сделкипроисходит вЦентре ипотечного кредитования Альфа-Банка.
При положительном заключении эксперта по андеррайтингуо платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После определениямаксимально допустимой суммы кредита и выявления наличия средств у заемщика длясовершения ипотечной сделки, эксперт представляет отчет по результатам андеррайтингаи рекомендации о выдаче ипотечного кредита данному заемщику в кредитный комитетбанка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитетао выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы в его «кредитноедело»:
1) заявление-анкета на ипотечныйжилищный кредит;
2) запрос по месту работы;
3) решение кредитного комитета (суказанной суммой кредита);
4) отчет о результатах андеррайтинга;
5) отчет о проверке состояниязаложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждениеимущественных прав и т.д.);
6) квитанция о первоначальном взносе(минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 30 % от суммыкредита);
7) копия договора купли-продажи иипотеки квартиры;
8) кредитный договор с заемщиком;
9) подтверждение с места работы одоходах заемщика;
10) договор страхования квартиры;
11) договор с заемщиком об открытиидепозитного счета «до востребования»;
12) документ, подтверждающийуведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемымдоговорам;
13) акт о поставке кредита;
В период обслуживания кредита кредитное дело должнотакже содержать:
1) график платежей по кредиту;
2) банковские выписки, подтверждающиевнесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долгав соответствии с графиком;
3) банковские выписки, подтверждающиевнесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченнойзадолжности;
4) банковские выписки, подтверждающиевнесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а такжеплатежей при уплате налога на недвижимость;
5) банковские выписки, подтверждающиеполное погашение кредита;
6) отчет обо всех фактически проведенныхплатежах заемщика по кредиту;
7) отчет об инспекционной проверкезаложенного имущества.
В процессе кредитования кредитная организация обязанапредставлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссуднойзадолжности на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:
1) суммы и даты, сделанных платежей, полученных отзаемщика за прошедший год и направленных на выплату основного долга, процентов,сборов и покрытие других расходов по кредиту;
2) уведомление о просроченных платежах;
3) подтверждение уплаты всех причитающихся налогов,страховых платежей и других перечислений со специального накопительного счета;
4) суммы, причитающихся платежей на следующий год;
5) изменение размеров платежей;
6) остаток задолженности по кредиту;
7) уведомление об изменениях вусловия кредитования.
Требования к договору ипотеки
В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:
· предмет ипотеки;
· оценочная стоимость предмета ипотеки;
· существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемогоипотекой;
· право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество,являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это правозалогодателя.
Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием егонаименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предметаописанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости(квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.
Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может бытьпредметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельногоучастка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимоуказывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а такжекатегорию земель и вид ее разрешенного использования.
Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся вгосударственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзяприватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, частикоторого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц,заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в правеобщей собственности на жилой дом.
При предоставлении кредита на строительство жилого дома,договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательстванезавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами иоборудованием, которые заготовлены для строительства.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется посоглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре вденежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не можетбыть установлена ниже его нормативной цены.
Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценокпредмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключениюоценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку,которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которойстороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.
Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее изкредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования– кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок,размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и являетсясуществом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой– то есть необходимыми элементами договора ипотеки.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенныхпунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав иобязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с нимсделки являются так же недействительными.
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то вдоговоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его незарегистрируют.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки
Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать взаложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всехчленов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажузаложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходиморазрешение банка-кредитора.
В соответствии с договором ипотеки залогодержатель(ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложеннойнедвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности понеобходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочногопогашения кредита.
Право требования досрочного погашения кредита возникает убанка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в томчисле при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трехраз в течение года.
При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашенииипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимостькак в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения междузаемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на котороепо решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичныхторгов.
Заключение и регистрация договора ипотеки
Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежитгосударственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегосяпредметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальномуудостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечногобанка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает всилу с момента его государственной регистрации.
Для государственной регистрации договора ипотеки необходимыследующие документы:
· заявлениеот залогодателя и залогодержателя;
· договорипотеки и его копии;
· документы,указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;
· кредитныйили иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;
· документоб уплате государственной пошлины;
· иныедокументы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии сзаконодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имуществои сделок с ним.
В случае если права залогодержателя удостоверяютсязакладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные вней в качестве приложений, и их копии.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней содня представления необходимых документов путем совершения регистрационнойзаписи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи надоговоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющегорегистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым оназарегистрирована.
Прекращение договора ипотеки. Еслидоговор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам,необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основаниисовместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решениясуда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашениирегистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранееобязанному по ней лицу по его требованию.2.3 Предоставлениекредита и кредитный договор
Ипотечное кредитование Альфа-Банка:
—Срок кредитования— от5до25 лет.
—Срок рассмотрения заявки— 3рабочих дня смоментапредоставления полного пакета документов.
—Возможность получить одобрение банка сразу навсепредлагаемые сроки кредитования ивыбрать наиболее выгодный срок исумму кредита.
—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.
—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.
—Отсутствие требований кпрописке врегионе приобретениянедвижимости.
—Возможность согласования стоимости квартиры вдоговорекупли-продажи.
—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.
—Большой выбор каналов погашения.
—Квалифицированная помощь специалистов навсех этапахипотечной кредитной сделки.
—Комфорт и экономия времени за счет оформления, выдачикредита и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.
Таблица 3 Программы Банка на вторичном рынке жильяЦель предоставления кредита: Кредит наприобретение квартиры навторичном рынке жилья Местонахождение приобретаемой квартиры: Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Екатеринбург, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Самара, Тольятти, Уфа, Челябинск, Ярославль, а также города Московской, Ленинградской, Свердловской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Челябинской, Ярославской областей, Красноярского, Пермского краев, Республики Башкортостан. Валюта кредита: доллары США/Рубли РФ Срок кредита: от5до25 лет Минимальный размер кредита: 500000рублей или 20000 долларовСША Максимальный размер кредита: 12000000рублей или 500000 долларовСША Минимальный размер первоначального взноса: 30%отоценочной стоимости квартиры Кому предоставляется кредит: Резидент РФ Способ подтверждения дохода:
—Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ)
—Найм неподтвержденный (справка поформе Банка)
—Бухгалтерская иналоговая отчетность, данные управленческого отчета Категория Созаемщик: Супруг / супруга Заемщика Минимальный возраст Заемщика / Созаемщика: 21год Максимальный возраст Заемщика/Созаемщика: намомент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита недолжны превышать 59лет для мужчин и54года для женщин.
Таблица 4 Процентные ставки исрокиСрок кредитования Первоначальный взнос от30% отоценочной стоимости квартиры Доллары США Рубли РФ 5лет 14,4% 20,6% 6-10лет 16,2% 22,5% 11-15лет 17,5% 23,3% 20лет 18,1% 23,8% 21-25лет 18,6% 24,0%
Процентные ставки исроки для категории «бизнес»(частные предприниматели): Процентные ставки от14,9% вдолларах США иот21,1%врублях РФ.Срок кредитования от5до20 лет.
Таблица 5 СтрахованиеОбязательное страхование:
—Страхование жизни ипотери трудоспособности
—Страхование имущества
—Страхование титула Порядок уплаты страховых взносов: Ежегодно Сборы банка Всоответствии сдействующими тарифами
Таблица 6 Параметры кредитаПлатежи повозврату кредита Аннуитетные (т. е. ежемесячные равные платежи, включающие часть основного долга ипроценты, начисленные наостаток задолженности) Досрочное погашение
Мораторий надосрочное погашение зависит отсуммы кредита:
—3месяца— до250000 долларов США (включительно)
—6месяцев— от250001 до500000 долларов США (включительно)
—12месяцев— свыше 500000 долларов США Минимальная сумма досрочного платежа 1000долларов США или 25000рублей
После рассмотрения основной программы необходимо перечислитьнеобходимые документы для рассмотрения ипотечного кредита (таблица 7).
Таблица 7 Список документов для потенциальных заемщиков,работающих по наймуОбязательные документы 1
Заявление заемщика наполучение кредита (поформе банка)
Заявление заемщика наполучение кредита (приложение) Оригинал* 2
Общегражданский паспорт гражданина РФ.
Для иностранных граждан— паспорт (нотариальный перевод), документ, подтверждающего право пребывания (проживания) натерритории Российской Федерации (виза или вид нажительство вРоссийской Федерации, разрешение натрудовую деятельность натерритории Российской Федерации) имиграционная карта (при отсутствии вида нажительство). Копия (все страницы)** 3
—Справка одоходах запоследние 6месяцев поформе 2-НДФЛ (выдается вбухгалтерии организации-работодателя);
—Справка сместа работы суказанием фактического размера ежемесячного дохода (поформе банка спечатью компании-работодателя иподписью руководителя, если невся сумма дохода подтверждается справкой 2-НДФЛ)
Справка одоходах поформе банка (образец в приложении) Оригинал 4 Трудовая книжка Копия, заверенная работодателем 5 Трудовой контракт. Копия** Документы, предоставляемые при их наличии 1 Документы о семейном положении (свидетельство о заключении/расторжении брака, рождении детей, брачный договор) Копия** 2 Документы о бобразовании (дипломы, профессиональные аттестаты, сертификаты, свидетельства) Копия** 3 Военный билет (для потенциального заемщика/созаемщика призывного возраста) Копия (все страницы)** 4 Водительское удостоверение Копия** 5 При наличии дополнительных доходов от других организаций справка о доходах за последние 6месяцев по форме 2-НДФЛ (выдается в бухгалтерии организации-работодателя) Оригинал 6 Документы, подтверждающие другие регулярные доходы (проценты подепозитам, сдача имущества в аренду ит. д.) Оригинал или копия 7 Документы, подтверждающие наличие собственности дорогостоящего движимого и недвижимого имущества (квартира, дом, земельный участок, автомобиль, ценнные бумаги, документы, подтверждающие остатки банковских счетах ит. п.) Копия** 8 Документы по имеющимся и уже исполненным долговым обязательствам (кредитные договоры, договоры займа, выписки по счетам, справки от кредиторов, подтверждающие регулярность исполнения имеющихся обязательств или факт полного их исполнения) Копия** Обязательные документы при рефинансировании ипотечного кредита, выданного другими банками 1 Кредитный договор между Заемщиком и Ипотечным кредитором, график платежей (при его наличии) Копия** 2 Оригинал договоров поручительства и страхования, договор ипотеки (при его наличии) Копия** 3 Выписки по счетам, выданные Ипотечным кредитором (держателем закладной), подтверждающие предоставление кредита и остаток ссудной задолженности (выписки по текущим, ссудным счетам, счетам по вкладу «до востребования» ит.п.) Оригинал 4
Справку, выданную Ипотечным кредитором, со следующей информацией:
—о наличии/отсутствии просрочек по Рефинансируемому кредиту (завесь период Рефинансируемого кредита);
—о наличии/отсутствии у Заемщика иных кредитов, поручительств, иных обязательств перед Ипотечным кредитором, наличия/отсутствия просрочек исполнения данных обязательств. Оригинал 5 Копия закладной, заверенная Ипотечным кредитором. Оригинал
*Заявление подписывается в присутствиисотрудника Альфа-Банка.
** Копии сверяются с оригиналамисотрудником Альфа-Банка.
3. Направлениясовершенствования ипотечного кредитования в РФ
Впервые с начала кризиса Агентство по ипотечному жилищномукредитованию отметило снижение доли просроченных ипотечных кредитов
Доля просроченной задолженности ипотечных заемщиков покредитам, которые находятся на сопровождении в агентстве, снизилась в III кварталена 0,4 процентного пункта до 12,1%, до сих пор этот показатель только рос.
Сопровождаемые АИЖК кредиты лишь вершина айсберга, на 1октября они составили 92,4 млрд руб.,. По данным ЦБ, объем задолженностироссиян по ипотечным жилищным кредитам на ту же дату составлял 974,5 млрд руб.
Начиная со II квартала АИЖК отмечает и улучшение качествапортфеля: во II квартале у агентства впервые сократилась короткая просрочка — 30-90 дней — на 0,8 п. п. до 2,6%. АИЖК еще в 2008 г. ужесточило требования кзаемщикам. Предполагалось, что это даст эффект к началу 2009 г. Но из-закризиса ситуация улучшилась только сейчас.
По кратко- и среднесрочным долгам агентство работает надулучшением платежеспособности заемщиков, в том числе предлагая им реструктуризациюкредитов, отмечается в отчете АИЖК. Благодаря этому часть заемщиковвозвращаются к обычному графику платежей и кредит перестает быть проблемным.
Правда, негативной стороной снижения краткосрочнойзадолженности стало ее старение: часть долгов перешли в хроническую стадию.Доля долгов сроком от 180 дней и выше у АИЖК только растет — с 4,9% порезультатам I квартала 2009 г. до 8,5% по итогам III квартала, объясняет этотем, что с неплательщиками этой категории предстоит длительная процедура судебногоурегулирования.
По данным за первый квартал текущего года, объем выданной вРоссии ипотеки уже сократился в пять раз, по сравнению с первым кварталом 2008года.
Это связано в первую очередь с тем, что из-за финансовогокризиса большинство банков практически свернули свои ипотечные программы.
При этом, по прогнозу экспертов, из 800 тысяч российскихсемей, которые должны в 2010 году стать получателями базового материнскогокапитала, примерно 320 тысяч семей планируют направить средства материнскогокапитала на оплату ипотеки.
Как сообщил глава АИЖК, в связи с этим агентство готовитспециальные программы, рассчитанные на эту категорию населения.
По данным ЦБ РФ на 1 апреля 2009 года, в России в этом годубыло выдано ипотечных кредитов на 24,438 миллиарда рублей (рублевые кредитысоставили 22,969 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте — 1,469миллиарда рублей).
В свою очередь годом ранее, в январе — апреле 2008 года,объем ипотечных кредитов достигал 150,759 миллиарда рублей (рублевые кредиты — 129,206 миллиарда рублей, кредиты в иностранной валюте — 21,553 миллиардарублей).
Таким образом, в первом квартале текущего года, по сравнениюс соответствующим периодом прошлого года, объем выданных ипотечных кредитов вцелом снизился более чем в 6 раз, объем рублевых кредитов — более чем в 5,6раза, а объем валютных кредитов — более чем в 14 раз.
В августе — сентябре резко снизились темпы роста просрочки,и в октябре ухудшения портфеля не отмечается. Можно назвать это тенденциейвосстановления платежеспособности. Ипотечный портфель банка составляет около $1млрд. Если в феврале — апреле наблюдался самый высокий прирост просроченныхплатежей — до 1% портфеля в месяц, то сейчас это лишь десятые доли процентногопункта. «Провал» платежеспособности заемщиков зимой-весной был связанне столько с ухудшением их финансового положения, сколько с ожиданиямидальнейшего ухудшения в экономике и надеждой на помощь государства. Как толькозаемщики поняли, что даже самая хорошая реструктуризация кредита заметноувеличит их долг перед банком, многие вернулись к обычному графику погашениякредитов.
Разработка среднесрочной стратегии развития АИЖК находитсяна заключительной стадии. Однако для сохранения выдачи ипотечных кредитов нужнадолгосрочная стратегия.
Необходимы серьезные законодательные изменения для развитияипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизациирынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищныхкредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков исовершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, втом числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедуробращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.
АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочнойперспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и внестисоответствующие изменения в федеральный закон «Об инвестировании средствдля финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ». Кроме того,обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖКподдерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введениядепозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон «Обипотеке», направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделокс недвижимым имуществом.
Агентство планирует в 2009 году внедрить механизм ипотечногострахования, он уже обсуждается с банками и страховыми компаниями. Кроме того,планируется выпуск биржевых облигаций АИЖК.
В первой половине 2008 года несколько снизились темпы роставыдачи ипотечных кредитов баками, и было выдано кредитов на сумму около 340млрд рублей. Вместе с тем он отметил снижение уровня конкуренции у банков повыдаче ипотечных кредитов. Если в 2006 году 48% банков были крупнейшими из 600банков выдающих ипотечные кредиты, то в 2008 году доля крупнейших банковсоставила 88%. По прогнозам АИЖК, в 2008 году объемы выдачи ипотечных кредитовбанками не превысят показателей 2007 года и составят не более 500 млрд рублей, ав 2009 году эти объемы будут еще меньше.
По оценкам застройщиков строительных компаний, объемы вводажилья эконом-класса составят не более 30-35 млн квадратных метров, а именножилье этого уровня пользуется большим спросом у людей, желающих взять ипотечныйкредит, говоря о необходимости неснижения объема вводимого жилья и онеобходимости 250-300 млрд рублей для строительства количества этого жилья.
В связи с этим возникает необходимость скорейшего принятияизменений в законодательство об ипотечном кредитовании.
Совет Федерации рекомендует правительству РФ скорректироватьправила размещения страховщиками страховых резервов для увеличения разрешеннойдоли облигаций с ипотечным покрытием в объеме страховых резервов, а такжевнести изменения в постановление правительства «Об утвержденииинвестиционной декларации Внешэкономбанка о доверительном управлении средствамипенсионных накоплений», предусмотрев возможность инвестирования вдолгосрочной перспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги.
Совфед рекомендует правительству координировать работуминистерств и ведомств для разработки стратегии развития рынка ипотечного жилищногострахования в РФ.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) решиловосстановить рынок за счет снижения первоначального взноса по жилищнымкредитам.
Для этого агентство хочет до конца года создатьгосударственную страховую компанию: первые сделки по проекту планируются вконце весны 2010 года. Однако участники рынка, опрошенные РБК daily, опасаются,что нововведения спровоцируют дополнительный рост «плохих» кредитовпо ипотеке, что может сделать создаваемую страховую компанию финансовонеустойчивой.
В конце лета правлением агентства была одобрена концепцияразвития системы ипотечного страхования, предполагающая создание страховойкомпании АИЖК до конца 2009 года. В эти же сроки вновь образованная СК «АИЖК»должна подготовить и направить в ФССН пакет документов для получения лицензиистраховщика. Проведение пилотных сделок по ипотечному кредитованию по новойсхеме намечено на апрель—июнь 2010 года.
По замыслу разработчиков концепции внедрение системыипотечного страхования должно решить проблему нехватки у населения денег напервоначальный взнос и повысить доступность ипотечного кредита (о прогнозахрынка на 2010—2015 годы). СК «АИЖК» будет предоставлять услуги заемщикам,кредиторам, а также услуги по перестрахованию. Чтобы избежать конфликтаинтересов между АИЖК и ее страховой «дочкой», авторы концепциипредложили включить в наблюдательный совет и комитеты СК банкиров истраховщиков.
Появление нового игрока станет несомненным плюсом в первуюочередь для населения. «Где страховаться, выбирают заемщики, а не банки.Поэтому если размер страхового покрытия СК „АИЖК“ будет не ниже, атарифы — не выше, чем у других страховщиков, клиенты потянутся и к ней».
СК «АИЖК» собирается удерживать у себя большуючасть рисков — и риски заемщика, и риски кредитора, еще будет и услуга пострахованию риска непогашения кредита, которая будет способствовать возрождениюкредитов subprime. Предложенную модель СК «АИЖК» высокорискованна ифинансово неустойчива.
Так же разработаны основные условия реализации открытымакционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проектыстроительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилыепомещения в рамках данных проектов.
Основные условия программы разработаны во исполнение Протоколазаседания Правительственной комиссии по повышению устойчивости развитияроссийской экономики от 28 апреля 2009 года № 12 в части поручения о разработкеновых механизмов, предусматривающих стимулирование кредитования застройщиков,реализующих проекты строительства жилья экономического класса, и физическихлиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечномужилищному кредитованию» принимает на себя обязательства по настоящим Основнымусловиям программы при реализации пилотных проектов исходя из утвержденнойсуммы в размере до 1,2 млрд. рублей. Основные условия программы могут бытьскорректированы по результатам реализации пилотных проектов.
Заключение
Рассмотрены содержание и сущность ипотечного кредитования,детально проанализированы основные нормы действующего гражданского испециального законодательства, как федерального, так и регионального,применяемые в мировой практике системы организации ипотечного кредитования.Особое внимание уделено возможностям организации наиболее эффективных иадаптированных к современным условия м программ ипотечного кредитования.
В работе дана характеристикаОАО «Альфа Банка», подробно изучен андеррайтинг – оценкаплатежеспособности и кредитоспособности заемщика, процесс ипотечногокредитования и заключения договора, процесс регистрации ипотеки в банке.
Также в работепроанализирован рынок ипотечного кредита в России в настоящее время, выявленыпроблемы и предложены направления совершенствования данного рынка на ближайшиегоды.
Необходимы серьезные законодательные изменения для развитияипотечного кредитования, в частности необходимо повышение уровня стандартизациирынка на основе унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищныхкредитов. Кроме того, необходимо формирование публичной системы оценки рисков исовершенствование стандартов раскрытия информации по ипотечному кредитованию, втом числе за счет сделок через загсы, а также совершенствование процедуробращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество.
АИЖК предлагает привлечь инвестирование в долгосрочнойперспективе средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги и внестисоответствующие изменения в федеральный закон «Об инвестировании средствдля финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ». Кроме того,обсуждается инициатива инвестирования средств фонда страхования вкладов. АИЖКподдерживает внесение изменений в законодательство РФ в части введениядепозитарного учета закладных, а также изменения в федеральный закон «Обипотеке», направленные на ускорение процедуры регистрации ипотечных сделокс недвижимым имуществом.
Так же разработаны основные условия реализации открытымакционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»программы по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проектыстроительства жилья экономического класса и физических лиц, приобретающих жилыепомещения в рамках данных проектов.
Список литературы
1. Аверьянова Т.А.Процедурные вопросы организации залогового кредитования в России /Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию: Сб. материаловк международной научно-практической конференции 10 февраля 2000. – Новосибирск:НГАСУ, Межрегиональная Ассоциация «Сибирское соглашение», Сибирскаяярмарка, 2000. – С. 152
2. Басин Е. Важнейший резерв социального развития // Строительная газета.Тематический выпуск: «Ипотека»– 2007. — № 1. – С.1-2.
3. Басин Е.Важнейший резерв социального развития // Строительная газета. Тематическийвыпуск: «Ипотека»– 1999. — № 1. – С.1-2.
4. Белых Л.П.Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 1999. – 264 с.
5. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М.:Статут, 1997.
6. Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств: Вопросы теории ипрактики. М., 2002.
7. Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. Всхемах. Издание 2-ое, стереотипное – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ»,1999. – 144 с.
8. Горемыкин В.А.,Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательскийдом «Филинъ», 1999. – 592 с.
9. Государственная целевая программа «Жилище». Одобренапостановлением Совета Министров Правительства Российской Федерации от 20 июня1993 г. № 595.
10. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залогенедвижимости)» — «Юристъ», 2003 г.
11. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективыразвития: Учебное пособие по курсу «Теория денег и кредита» /Новосиб. Гос. Акад. Экономики и управления. – Новосибирск, 2009. – 80 с.
12. Ивасенко А.Г.Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития: Учебноепособие по курсу «Теория денег и кредита» / Новосиб. Гос. Акад. Экономикии управления. – Новосибирск, 1996. – 80 с.
13. Ивашенцев Т.А.,Щербаков А.И. Экономика отрасли (строительство): Уч. пос. – Новосибирск: НГАСУ,2000. – 100с.
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90.
15. Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) – «Юристъ», 2002 г.
16. Ипотечно-инвестиционныйанализ Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова .- СПб., 1998. – 207 с.
17. Капитоненко В.В.Финансовая математика и ее приложения: Учебно-практическое пособие для вузов. –М.: «Издательство ПРИОР», 1998. –144 с.
18. Ковалев В.В.Сборник задач по финансовому анализу: Учеб. Пособие. – М.: Финансы истатистика, 1997. – 128 с.
19. Комментарий кФедеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ.ред. И.Д. Грачева. – М.: НОРМА-ИНФРА, 2005. – 348 с.
20. Лелекова М. Ипотека в Новосибирске: повода для пессимизма нет //Строительные ведомости. – 2008. — № 58. – С. 3.
21. Лелекова М.Ипотека в Новосибирске: повода для пессимизма нет // Строительные ведомости. –1998. — № 58. – С. 3.
22. Макаревич Л.Н. Опроблемах ипотечного кредитования // Деньги икредит. – 1998. — № 6. – С. 44-50.
23. Матвеев В. Приоритетные направления в развитии отрасли // Строительнаягазета. 2005. — № 4.- С. 5
24. Матвеев В.Приоритетные направления в развитии отрасли // Строительная газета. 1999. — №4.- С. 5
25. Перар Ж. Управление финансами: с упражнениями / Пер. с фр. –М.: Финансыи статистика, 2005. – 360 с.
26. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 о мерах поразвитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации(утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования вРФ)//СЗ РФ. 2000. № 3.
27. Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. № 1925/00.
28. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2001 г. № 5093/01.
29. Приказ Минюста России от 15.06.2006 № 213 «Об утвержденииИнструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимогоимущества». (Зарегистрировано в Минюсте РФ 26.06.2006 № 7974).
30. Пухова А. Три способа финансирования // Строительная газета.Тематический выпуск: «Ипотека» – 2006 — № 1. – С. 4.
31. Пухова А. Триспособа финансирования // Строительная газета. Тематический выпуск: «Ипотека»– 1999 — № 1. – С. 4.
32. Рид Э. и др. Коммерческие банки. / Пер. с англ. / Под общ. Ред. В.М.Усоскина. – М.: «прогресс». 2003. – 493 с.
33. Рид Э. и др.Коммерческие банки. / Пер. с англ. / Под общ. Ред. В.М. Усоскина. – М.: «прогресс».1983. – 493 с.
34. Собрание Законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1).
35. Таранков В.И.Ценные бумаги Государства Российского.– Тольятти: «Интер-Волга»,1992. – 648 с.
36. Тарасевич Е.И.Оценка недвижимости: Энцикл. оценки. – СПб.: Изд-во СПбГТУ, 2007.
37. Тесля П.Н.Международные финансовые рынки. – Новосибирск: Экор, 1995 – 224 с.
38. Указ Президента РФ от 20 декабря 1994 г. № 2204.
39. Управлениеинвестициями: В 2-х т. Т.1. /В.В. Шеремет, В.М. Павлюченко, В.Д. Шапиро и др. –М.: Высшая школа, 1998. – 416 с.
40. Федеральный закон«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Собрание законодательства Российской Федерации, № 30, ст. 3594, 1997 – С.216.
41. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечныхценных бумагах»//СЗ РФ. 2003. № 46.
42. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залогенедвижимости)» (с изм. от 9 ноября 2001 г., 11 февраля 2002 г., 24 декабря2002 г., 5 февраля 2004 г., 29 июня 2004 г., 30 декабря 2004 г.)//СЗ РФ.1998. №29 (с послед. изм.).
43. Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ «О внесении внекоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений,направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования(заимствования)» //СЗ РФ. 2002. № 52.
44. Фридман Дж.,Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.:Дело, 2005.
45. Четыркин Е.М.Методы финансовых и коммерческих расчетов. – М.: Дело, 2002.
46. Щербаков А.И.,Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие.- Новосибирск: НГАС, 2007. – 124 с.