ИПОТЕЧНОЕКРЕДИТОВАНИЕ: ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ И РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА
Оглавление
Введение… 3
ГЛАВА 1. ЭкономиЧЕСКИЕ И правовЫЕ основЫИпотечного кредитования… 8
1.1. Основные экономические и правовые понятия в ипотеке иипотечном кредите. 8
1.2. Ипотечное кредитование в современной России. 21
1.3. Система ипотечного кредитования в Европе и США… 34
ГЛАВА 2. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ипотечноГО кредитованиЯ какинструментА бизнеса… 45
2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании. 45
2.2. Основные особенности кредитованияжилищного строительства 60
2.3. Проблемы финансирования деятельности промышленныхпредприятий с помощью ипотечного кредитования. 70
ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ сОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ… 82
3.1. Основные принципы обеспечения возвратности ипотечного кредита 82
3.2. Финансовые риски и страховая защита в ипотечном кредитовании 91
3.3. Методы оценки рыночной стоимости объектов ипотеки. 104
Заключение… 114
Список использованных источников… 119
/>/>Введение
Ипотека, то есть обеспечениеисполнения различных финансовых, экономических гражданско-правовых обязательствс использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах сразвитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечениянормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания надолжном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законныхинтересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсовв руки рентабельно действующих собственников.
Актуальность ипотеки существенновозрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в Россиипроблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверияхозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательскихструктур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетамразличных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда идругим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций отперемен политического климата – все это обусловливает необходимостьсущественного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок.Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей,существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемыфинансирования крупных сделок.
В этой связи расширение примененияипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должнопозволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а такжеразблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повыситьнадежность капиталовложений, а также дать импульс жилищному строительству иряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следует отметить, что,несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитованиямалого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятиякомплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решитьданные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточносопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения,действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартирыили строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихсяпод контролем малых и средних предприятий.
Системы ипотечного инвестированияпредусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокийпроцент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения,постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений.Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщикдолжен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющембольшинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданнойссуды.
В настоящее время складываетсянесколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается накоммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления,а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформлениякредитов под залог объекта нового строительства, а также порционностьпредоставления кредита.
Другая система основана наоформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита нановое строительство.
Существуют системы ипотечногокредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладнуюиспользование ряда дополнительных источников финансирования, в частности,приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средствпредприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительныезакладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.
Наконец, возможно заключениеконтракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажу имеющейсянедвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок новогостроительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручкиот фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческиериски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека может быть установлена налюбое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждатьиным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земельсельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимоеимущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома иквартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительскогоназначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотеки должен принадлежатьзалогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения.Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого изсобственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласиявсех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить своюдолю без их согласия.
Все вышесказанное подчеркиваетбольшое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, можетслужить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальнойбазой решения демографической проблемы.
Таким образом, ипотека является внастоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важныхсоциальных, экономических и правовых проблем, существующих в нашей стране. Темне менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечногокредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы.Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к ихрешению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанноеподтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломнойработы.Объект и предметдипломной работы
Объектом рассмотрения в дипломнойработе является рынок ипотечного кредитования в России, предметом рассмотрения– отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечногокредитования. Выбор объекта и предмета исследования обусловлен сложившейсяэкономической ситуацией в экономике России, необходимостью глубокого анализаэкономической сущности ипотеки как финансового инструмента, а такженеобходимостью регулирования экономических отношений между кредитором изаемщиком в процессе оценки предмета залога.Цель и задачидипломной работы
Цель дипломной работы заключается ванализе основных проблем ипотечного кредитования и рассмотрении возможныхметодов усиления его роли в экономическом росте России. В рамках поставленнойцели в работе сформулированы следующие задачи:
v рассмотретьправовую и экономическую сущность ипотеки, ипотечного кредитования, а такжеопределить его место в совокупности банковских операций;
v проанализироватьотечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования;
v исследоватьпроблемы участия банков в ипотечном кредитовании, проблемы использованияипотеки в жилищном кредитовании, а также формирования пассивов предприятий засчет ипотечных кредитов;
v выявитьнаиболее приемлемые методы обеспечения возвратности ипотечных кредитов,рассмотреть возможные механизмы страхования банковских кредитных рисков, атакже объектов залога;
v предложитьмеханизм расчета реальной стоимости жилых и нежилых помещений в случаеиспользования их как объектов залога.Методическаяоснова исследования
Научной и методической основойдипломной работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работыотечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также трудыпо экономике, финансам, теории кредита.
Аналитической базой обоснованияконцептуальных положений диплома, обеспечения достоверности содержащихся в немвыводов и предложений явились статистические данные Госкомстата РФ,эмпирические данные, материалы периодических изданий.
В ходе исследований в рамкахдипломной работы применялись различные методы: логический анализ, системныйподход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод идругие.
/>/>ГЛАВА 1. ЭкономиЧЕСКИЕ И правовЫЕ основЫИпотечного кредитования/>/>1.1. Основные экономические и правовые понятия в ипотеке иипотечном кредитеПравовая база ипотеки в России
В связи с увеличением объемовделового оборота недвижимости в России все активнее стали использоваться такиеинструменты, как залог недвижимого имущества, внесение недвижимости в качествевклада в уставный капитал и др. В этой связи объективно проявиласьнеобходимость правового регулирования вопросов, связанных с оборотомнедвижимого имущества. В результате законотворческой работы был принят Закон№102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
В соответствии с этим Закономипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служитнедвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, чтопо обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как самдолжник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Законпозволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.
Участие третьего лица в залоговыхправоотношениях показательно тем, что при этом, точно так же, как и в ситуации,когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условиемявляется объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом,а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основнымдолжником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицамимогут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они неотносятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, авещи».
Указанный Закон однозначноопределяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этимподчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодательвладеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлениемимущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенныеограничения.
Таким образом, ипотека возникает всилу норм закона. В частности, считается находящимся в залоге с моментагосударственной регистрации договора купли-продажи жилой дом или квартира,приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации всобственность.
Залог имеет место, например, припередаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимогоимущества. В этом случае получатель ренты в обеспечение обязательстваплательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Однако, какправило, наиболее распространенным основанием возникновения ипотеки являетсядоговор, в соответствии с которым определяются объект ипотеки, залогодатель,залогополучатель и другие участники конкретной сделки.
В дополнение к сказанномунеобходимо указать, что применительно к ипотеке большое значение имеют какобщие правила об оборотоспособности объектов гражданских прав, так и правиларегулирования оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборотнедвижимости допускается в строго очерченных пределах в соответствии сзаконами, то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникатьзалог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другогонедвижимого имущества (п. 4 ст. 1 Закона).
Например, купля-продажа, залог исовершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждениеучастков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, недопускаются (ст. 12 Лесного кодекса РФ).
Помимо ограничений на состав объектов,вовлекаемых в деловой оборот по ипотеке, законодательство регулирует такжесостав и типы сделок, обеспечение по которым может быть представлено в видеипотеки. Как указывается в законе, ипотека обслуживает только основноеобязательство. Поэтому существует определенный перечень обязательств,обеспечиваемых ипотекой, включающий в себя следующие из них:
v кредитныйдоговор (ст. 819 ГК РФ);
v договорзайма (ст. 807 ГК);
v договориного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже (ст.454 ГК), аренде (ст. 606 ГК), подряде (ст. 702 ГК);
v другойдоговор (ст. 420 ГК);
v причинениевреда (п. 1 ст. 8 ГК).
Данный перечень не носитисчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка«если иное не предусмотрено федеральным законом».
Если сторонами ипотечныхправоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которыхустановлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основырегулирования бухгалтерского учета в России установлены Законом о бухгалтерскомучете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерскогоучета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственныеоперации, осуществляемые организациями в процессе своей деятельности. Общиеправила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в другихнормативных правовых актах.
В каждом конкретном случаебухгалтерский учет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет своиспецифические особенности и может отличаться весьма существенным образом. Вчастности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил,по которым учитывается аренда имущества.
Согласно п. 1 ст. 807 ГК подоговору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками,передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, еговозврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в главе 42ГК. В соответствии с ГК договором займа или нормативными правилами могут бытьустановлены особенности использования и учета заемных средств. Сущность даннойоперации заключается в том, что передача предмета займа связана с переходомправа собственности на него, а значит и со списанием с баланса заимодавца вещей(товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующиесчета заемщика.
Передача вещей(товарно-материальных ценностей) заемщику дает формальное основание отражатьоперацию в бухгалтерском учете через счета для учета реализации. Вместе с темзаемщик, возвращая аналогичные ценности, также отражает возврат сиспользованием счетов для учета выручки от реализации. То есть ипотека влечетза собой не только правовые последствия, но и совокупностьфинансово-экономических процедур, к которым относятся движение денежныхресурсов, бухгалтерские операции, извлечение экономической выгоды и др.
Таким образом, в настоящее времясозданы как правовые, так и экономические основы ипотеки. Правовые основы всущности составляют нормативно-правовую базу ипотеки, которая включает законы,постановления правительства РФ и другие подзаконные акты.
По мнению экспертов-юристов,существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается всущественной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулированопонятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрацииипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждаетвозникновение обеспеченного ипотекой обязательства. То есть проблемасовершенствования правового регулирования ипотеки существует, но ее решениевыходит за рамки дипломной работы.Кредит под залогнедвижимого имущества
Поскольку ипотека представляетсобой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение вбанковской практике как инструмент снижения кредитных рисков. То есть ипотекаявляется залогом по специальному виду кредита – ипотечному кредиту, которыйвыдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формызалога недвижимости.
Таким образом, ипотечный кредит –это одна из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли идругого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Обипотеке (залоге недвижимости)»:
v земельныеучастки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);
v предприятия,а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
v жилыедома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
v дачи,садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
v воздушныеи морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Не все перечисленные объекты вчистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии сЗаконом №122-ФЗ от 21 июля 1997г. «О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним» недвижимое имущество (недвижимость), правана которое подлежат государственной регистрации, – это земельные участки,участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны сземлей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в т.ч. здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса имноголетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннегоплавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е.рассматриваются как объекты залога.
Данное несоответствие, однако, невлияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Нопрежде следует рассмотреть структуру рынка ссудных капиталов.
Рынок ссудных капиталов как один изсегментов финансового рынка можно определить как особую сферу финансовыхотношений, связанных с обеспечением кругооборота ссудного капитала. Основнымиучастниками этого рынка являются:
v первичныеинвесторы, т.е. владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банкамина различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;
v специализированныепосредники в лице кредитно-финансовых организаций, непосредственно привлекающие(аккумулирующие) денежные средства, превращающие их в ссудный капитал ипередающие такой капитал заемщикам на возвратной основе (временно) за плату вформе процента;
v заемщикив лице юридических и физических лиц и государства, испытывающие недостаток вфинансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за правоих временного использования;
v организации,занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховыекомпании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определениереальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба отнедобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечениеобращения взыскания на объекты залога.
Исходя из целевой направленностивыделяемых банками кредитных ресурсов рынок ссудных капиталов может бытьразделен на 4 базовых сегмента (см. рис. 1):
/>
Рис. 1.Состав рынка ссудных капиталов.
v денежныйрынок – совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движениеоборотных средств;
v рыноккапиталов – совокупность средне- и долгосрочных операций, обслуживающихдвижение, прежде всего, основных средств;
v фондовыйрынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;
v ипотечныйрынок – совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.
Таким образом, ипотечный кредит какпредмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться какспециальными ипотечными банками (см. рис. 2), так и иными коммерческимибанками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.
Ипотечный кредит распространен встранах, где существует частная собственность на землю, и является важнымканалом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так каксобственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современнойтехники, для мелиорации и для других нужд.
/>
Рис. 2.Отдельные виды специализированных банков.
Ипотечный кредит, как правило,имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных участков; проведениемелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительныйсрок (5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения.Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставкидифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как ужеупоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так испециализированный ипотечный банк.
Ипотечный банк – кредитнаяорганизация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов подзалог недвижимости – земли, различных строений и других объектов недвижимости.Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств,полученных от реализации ипотечных облигаций – долгосрочных ценных бумаг,выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированныйпроцент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческиебанки, страховые компании, другие кредитно-финансовые организации.
В России в настоящее времяипотечных банков очень мало, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальныебанки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечногокредита в системе операций коммерческого банка.
Несомненно, что ипотечный кредитявляется активной операцией коммерческого банка и пассивной операциейполучателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системеактивных операций банка рассмотрим структуру операций банка (см. рис. 3). Наосновании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, чтоипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемымбанками юридическим и физическим лицам.
В соответствии с рис. 3 можновыявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна изтаких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользованиекредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимостиот многих факторов. Основными факторами в данном случае, по нашему мнению,являются:
v изменениеусловий эксплуатации объекта недвижимости, могущее повлечь изменение егооценочной стоимости;
v изменениемакроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций банков;
v изменениенорм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменениериска, связанного с данным видом кредита и др.
/>
Рис. 3. Местоипотечного кредитования в совокупности операций банка.
/>Другой не менее важной для банка особенностью являетсянеобходимость построения политики формирования пассивов с учетом структурыкредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка передсвоими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитномпортфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также отсхемы ипотечного кредитования, по которой действует банк.Отечественные схемы ипотечногокредитования
Схема ипотечного кредитованияпредставляет собой согласованную совокупность организационных и финансовыхсвязей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях,возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и правтребования.
В настоящее время в Россиидействуют несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показанодалее, в целом они соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует инациональная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели,отличающиеся между собой. Наиболее распространенной является схема московскойпрограммы ипотечного жилищного кредитования (рис. 4).
/>
Рис. 4.Процедура получения заемщиком ипотечного кредита.
Практикуется и другая схема,авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимостисовместно с Московским банком Сберегательного банка России (рис. 5).
/>
Рис. 5. Схема ипотечного кредитования покупкиквартиры,
разработанная МБ СБ совместнос МИАН.
В Санкт-Петербурге действует схемас участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 6). В этойсхеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но иинвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.
Сравнительный анализ схем позволяетсделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 4, являетсяодноступенчатой, при которой заемщик напрямую участвует во всех операциях.Схема, показанная на рис. 5, является двухступенчатой, когда заемщик проходитвсе процедуры как бы повторно. Схема, представленная на рис. 6, может бытьпризнана трехступенчатой, в которой помимо ипотечных присутствуют такжегарантийные процедуры. Экспертная оценка структурного состава схемотечественных кредитов представлена на рис. 7. По данным диаграммы можнозаключить, что в настоящее время наиболее распространенной являетсятрехступенчатая модель ипотечного кредитования, вместе с тем, проследитьопределенную тенденцию в структуре нельзя.
/>
Рис. 6. Схемаипотечного кредитования с участием Агентства.
/>Рис. 7. Структура типов предоставления ипотечных кредитов вРоссии[1].
Подводя итоги рассмотренияотечественных схем, можно заключить, что описанные модели в целом отражаютмировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализзарубежного опыта.1.2. Ипотечное кредитование в современной РоссииОтечественные тенденции ипотечногокредитования
Прежде чем анализироватьотечественный опыт ипотечного кредитования, необходимо отметить, чтоавгустовский кризис 1998г. вызвал существенное снижение объемов ипотечногокредитования и количества кредитных сделок. Однако существенное улучшениеданных показателей к концу 1999 – началу 2000г. дает основания предполагать,что ипотечный рынок стабилизируется и упоминаемый провал был временным явлением,не повлиявшим на общее положительное состояние рынка. Таким образом, анализотечественных тенденций справедлив для всего рассматриваемого периода с 1995 по2000г.
Специалисты коммерческих банков ириэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья,которые применяются на практике.
Первая – модель депозитногоинститута (сберегательные банки). Сберегательные банки аккумулируют свои фондычерез вклады. Они же предоставляют ипотечные кредиты и обслуживают их. Эти жебанки являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своих портфелях.Подобная модель привычна для всех стран бывшего Советского Союза.
Вторая – модель ипотечных компаний,которая работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственногокапитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но,выдав кредит, компания продает его третьему лицу – инвестору. Продаетнепосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечныхкредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот,выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставлениекредитов и из платежей за их обслуживание.
Развитие второй модели организациижилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е.рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такойрынок к настоящему времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечнойкомпании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиальноновый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
Сегодня в России насчитываетсяоколо 1300 коммерческих банков, из них только около двух десятков условно можноназвать ипотечными. Первыми начали свою деятельность Санкт-Петербургский ипотечныйбанк, Московский коммерческий банк ипотечного кредита, «Опцион», Акционерныйспециализированный коммерческий банк, Кубанский земельный ипотечный банк,Соколбанк (г. Череповец) и др.
Санкт-Петербургский ипотечный банк(СПИБ), созданный в июне 1992г., ограничивался выдачей кредитов под залогквартир и кредитованием строительных организаций. Банк использовал 2 схемы:«Финансовый менеджер» и «Облигационные займы». В первой схеме банк выступалгарантом финансовых сделок по приобретению недвижимости, суть второйзаключается в том, что банк выпускает облигации под конкретные объектынедвижимости (сроком на 2 года). В 1992г. с участием СПИБ были учрежденыСибирский ипотечный банк (Новосибирск) и Коми ипотечный банк (Сыктывкар).
Корпорация «Жилищная инициатива» совместносо Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечногокредитования жилищного строительства. Программа предусматривает создание натерритории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечениесбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости ипредусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищногостроительства.
1. Схема «Форвардкредитинвест»рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жильес целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдачакредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентированана улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры итолько в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительствоновой.
3. Схема «Комбиинвест»рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства новогожилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест»предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартирапродается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья.Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либосам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск иоплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить напоследнего все финансовые риски неопределенности окончательной ценыстроительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог» предлагаетоформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен напожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается вразмере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты всоответствии со стоимостью недвижимости.
Некоторые банки предлагаютоткрывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета являлось бынакопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита наприобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража илидругих объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такогосчета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссудыдля покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рубляхсроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами)составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденногонеобходимыми документами.
Аналогичную схему кредитованияприменяет Петербургский Промстройбанк. Правда, условия выдачи кредита здесьболее жесткие:
v первоначальныйвзнос заемщика должен составлять не менее 20% стоимости квартиры;
v ежеквартальныевзносы – не менее 20% (чтобы накопить 80% от ее стоимости);
v через1,5 года после открытия счета банк выдает кредит на оставшиеся 20% стоимостинедвижимости.
Стандартбанк (Москва) одним изпервых в середине 1993г. начал выдавать долгосрочные ипотечные кредиты наприобретение жилья работникам крупных предприятий (КамАЗ, табачная фабрика«Ява»). В 1993г. он выдал кредитов на сумму 870 млн. руб. на строительствожилья для работников КамАЗа. В операции участвовало 4 субъекта: банк, КамАЗ,строитель – подрядчик и заказчик.
Задачей банка были выдача кредита,обслуживание и отслеживание платежей и общая координация действий участниковоперации. Заемщик брал кредит под 10% годовых и оплачивал его. КамАЗ выступалинвестором и гарантом и выплачивал банку разницу до рыночной процентной ставкизаемщика (фактически субсидировал заемщика). Подрядчик, получая полнуюстоимость строительства, обязался построить дом или квартиру для заемщика втечение года. Заемщик был обязан внести часть стоимости строительства сразу, аостаток долга погасить в течение 15 лет.
По такой же схеме Стандартбанквыдал около 1,5 млрд. руб. фабрике «Ява» для покупки готовых квартир.
С 1993г. Соколбанк предоставлялкредиты под залог недвижимости сроком не более 1 года под 60% от стоимости недвижимогоимущества. Схема кредитования была следующей:
1. по условиям целевого жилищноговклада первоначальный взнос клиента составлял сумму в размере стоимости15 м2 жилья по 1400 тыс. руб. за 1 м2;
2. дальнейшие платежиосуществлялись ежемесячно и рассчитывались исходя из стоимости жилья напоследний месяц 2-го года (12 месяцев – строительство плюс 12 месяцев –ипотечное кредитование). Таким образом, ежемесячные взносы фиксировались как вквадратных метрах, так и в денежном выражении с учетом коэффициента инфляции;
3. при заключении договора склиентом о целевом жилищном накопительном вкладе в нем фиксировалисьежемесячные выплаты в виде твердых сумм (чего не делали другие инвесторы) игарантировалось предоставление ипотечного кредита на оставшуюся сумму (около40-50% от стоимости жилья) по окончании накопительного года под 50% годовых.Если учесть, что в августе 1995г. ставка рефинансирования ЦБ составляла 180%,то предлагавшиеся банком проценты за кредит можно было считать льготными.Новоселье клиенты отметили ровно через год, в августе 1996г.
В мае 1994г. Мосбизнесбанк началвыдавать долгосрочные ипотечные кредиты на приобретение жилья своим сотрудникамна коммерческой основе. В 1994г. еще один крупный банк, Менатеп, выдал порядка2 млн. долл. США в виде кредитов на приобретение жилья своим сотрудникам.Предоставление кредитов на покупку жилья своим сотрудникам было своеобразнымпоощрением их труда и одновременно давало банкам возможность отработать напрактике процедуры данного вида кредитования.
На следующем этапе перед банкирамивозникла более сложная задача – перейти к практике выдачи подобных кредитовширокому кругу заемщиков. В течение 1994-1997гг. наиболее активно на рынкедолгосрочного жилищного кредитования действовала банковская группа «СБС-Агро».Здесь приступили к осуществлению этого вида операций в мае 1994г., а к 1996г.число выданных кредитов достигло 1000. Общая сумма задолженности банку пожилищным кредитам на конец 1997г. составляла 17 млн. долл., при этом величинакредита в среднем составляла 40-50 тыс. долл.
В конце 1997г. банк приступил котработке кредитования по «классической» ипотечной схеме. Этому способствовалкак накопленный банком опыт работы с заемщиками, так и стремление улучшитьсхему долгосрочного кредитования, снять ограничения, накладываемые при«арендной» форме обеспечения кредита.
Как правило, кредитыпредоставлялись в рублях с привязкой к курсу доллара США. Кредиты выдавались насрок до 10 лет. Заемщик для получения кредита должен был иметь денежныесредства в размере не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентныеставки по таким кредитам колебались от 20 до 25%.
Взяв за основу американскую модельипотеки, московские власти рассчитывали на содействие и поддержку американскихбанков, однако в результате кризиса 17 августа 1998 г. ипотечные кредиты смоглиполучить всего 10 чел. Тогда было принято решение осуществлять ипотеку по такназываемой немецкой схеме, то есть через строительные ссудосберегательныекассы, а именно через систему Инвестсбербанка.
Преимуществом такой программыявляется положение, согласно которому клиент получает квартиру сразу, а деньгиплатит потом. Положительным следует считать и то обстоятельство, что квартирасразу же переходит в собственность заемщика. И, наконец, льготная ставкапроцента, то есть 10% годовых по кредиту в иностранной валюте. С другойстороны, кредит перечисляется безналичным путем на счет продавца квартиры, асама квартира находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будетвыплачен полностью. Банк оформляет кредит в сумме, зависящей отплатежеспособности заемщика и не превышающей 70% стоимости квартиры. Во всехслучаях банк выдает ипотечный сертификат, который удостоверяетплатежеспособность заемщика, оцененную банком, участие в программе ипотечногокредитования правительства Москвы, а также подтверждает внесение на счет повкладу в банке суммы в размере не менее 30% стоимости квартиры. Срок действиясертификата – 3 месяца с правом продления его действия на 1 месяц, но не болеедвух раз. При всей своей внешней привлекательности данная система имеетсущественный недостаток, мешающей для продвижения ее в другие регионы страны, –чужая валюта (доллар США). Нужны рублевые кредитные инструменты, которых покане существует.
Практика жилищного ипотечногокредитования в России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличияряда проблем, среди которых следует особо отметить трудности формированияресурсной базы долгосрочных ипотечных кредитов, а также рискованностьипотечного кредитования. Несмотря на это определенный прогресс в развитиижилищного кредитования достигнут. Интерес банков к этим операциям определяетсяреальным платежеспособным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидениембудущего огромного рынка ипотечных кредитов. Эти тенденции подтверждаются прианализе опыта ипотечного кредитования в регионах.Регионы как участники ипотечногокредитования
Банки реализовывали программыипотечного кредитования на микроуровне. Однако с течением времени масштабпрограмм стал увеличиваться, и постепенно стали появляться программырегионального уровне. Региональные программы имеют достаточно ярко выраженнуюспецифику, обусловленную социальными и экономическими условиями отдельныхрегионов. Рассмотрим опыт отдельных регионов более подробно.
Амурская область. Из 400 тыс.семей, проживающих на территории области, около 100 тыс. семей (или 1/4)нуждаются в улучшении жилищных условий. Если область в лучшие годы вводила до600 тыс. м2 общей площади жилья, то за последние годы – неболее 300 тыс. м2. Самый распространенный метод финансированияжилья – долевое участие граждан в жилищном строительстве.
В настоящее время областнаяадминистрация внедряет в практику другой метод, позволяющий принять участие встроительстве жилья среднеобеспеченным гражданам путем выпуска жилищного займа,который позволит людям купить квартиру не за год, а за более длительный период.Гарантом жилищного займа выступает сама областная администрация.
Наряду с новым строительством ирынком нового жилья в области широко развивается рынок вторичного жилья. Дляосуществления операций на этом рынке создано и действует 5 агентств по торговленедвижимостью. Разработана программа развития ипотечного кредитования на рынкежилья.
Республика Башкирия. За последниегоды в республике снижались объемы жилищного строительства. Так, в 1996г.снижение к уровню 1991г. составило 28%. В 1997г. в строительстве жильянаметился рост. Было введено 1505 тыс. м2 жилья, из них 908тыс. м2 (60%) – индивидуального. Достигнут значительный приростобъемов введенного жилья – 16%, в т.ч. индивидуального – 20% к уровню 1996г.Средняя обеспеченность жильем в 1997г. составила 17,0 м2 на одногочеловека, в т.ч. в городской местности – 16,7 м2. Однако в1998-2000г. объем снизился по сравнению с 1997г. на 20%.
Привлечение в жилищное строительствосредств предприятий и населения позволило республике увеличить темпы жилищногостроительства. Их доля в 1997г. составила 95%. Существенную роль в увеличенииобъемов индивидуального жилищного строительства в республике сыгралагосударственная поддержка в виде ежегодных ассигнований из бюджета республики:
v кредитныхресурсов, передаваемых Башкирскому банку Сбербанка РФ для выдачи кредитовнаселению на индивидуальное жилищное строительство, а также целевых кредитовдля строительства жилья молодым малообеспеченным семьям. В было 1995г. выделено53,7 млрд. руб., в 1996г. – 11,5 млрд. руб., в 1997г. – 20,0 млрд. руб., в1998г. – 16,3 млрд. руб., в 1999г. – 11,8 млрд. руб.;
v финансированияобеспечения районов индивидуальной застройки инженерными коммуникациями. В1995г. на эту цель было выделено 25,8 млрд. руб., в 1996г. – 7,3 млрд. руб., в1997г. – 10,0 млрд. руб., в 1998г. – 6,8 млрд. руб., в 1999г. – 6,9 млрд. руб.
Наряду с этим в 1997г. за счеткредитных ресурсов Башкирского Сбербанка для предоставления льготных кредитовнаселению на индивидуальное жилищное строительство было выделено 100,0 млрд.руб. под 8% годовых сроком на 10 лет с началом погашения кредита и уплатыпроцентов через 3 месяца со дня его получения. Разница в процентах возмещаетсяза счет средств республиканского бюджета. Создан Фонд жилищного строительства,особенностью работы которого является предоставление жилья на платной основе.Утверждено Временное положение об ипотечном жилищном кредитовании в г. Уфе.
В сентябре 1997г. в Башэкономбанкебыл создан и начал функционировать отдел ипотечного кредитования. По состояниюна 30.01.1998г. банк выдал таких кредитов на сумму 690 млн. руб. сроком до 1года. Однако после кризиса объемы кредитования снизились и в 2000г. было выдановсего 215 млн. руб. на срок менее 12 мес.
На конец 2000г. в республикедействовало около 70 риэлтерских компаний. На базе Башкирской академиигосударственной службы и управления начата подготовка профессиональныхучастников рынка недвижимости.
Республика Коми. Наработан опытльготного жилищного кредитования коммерческих банков и выдачи ссуд на жилье засчет средств республиканского бюджета. В 1992г. кредитом банка воспользовалисьболее 1000 семей, и этому способствовало принятие правительством решения овозмещении разницы процентных ставок банков, предоставляющих жилищные кредитынаселению за счет республиканского бюджета. При этом за счет средствреспубликанского бюджета возмещается 2/3 учетной ставки рефинансирования пожилищным кредитам, предоставляемых гражданам. В конце 1997 – начале 1998г.жилищными кредитами воспользовалось более 400 семей.
Была разработана и успешноприменена на практике система жилищных контрактов. Граждане, заключившие этиконтракты, получают возможность за счет собственных средств постепенно выкупатьжилье, при этом средства граждан защищены от инфляции, поскольку накапливаютсяне деньги, а квадратные метры площади жилья в квартирах, приобретаемых навторичном рынке. Гражданам, внесшим не менее 70% от стоимости приобретаемогожилья, предоставляется рассрочка платежа на недостающую сумму сроком от 3 до 5лет с условием проживания в приобретенных квартирах. Около 400 семейвоспользовались такой системой для улучшения своих жилищных условий.
Красноярский край. В Красноярскомкрае своеобразное, но реальное долгосрочное кредитование началось в 1994г.,когда администрация края утвердила Положение о порядке выкупа жилых помещенийкраевого жилищного фонда (в начале 1993г. был образован жилищный фонд, жилыепомещения из которого предоставлялись определенным категориям граждан только подоговору аренды).
Арендатор сам выбирал срок выкупажилого помещения, но в пределах 15 лет. Выбор конкретного срока выкупаотражался в договоре аренды жилого помещения с правом выкупа, в котором такжефиксируется график платежей фонду в счет выкупа помещения. При этом выкупнаяцена помещения выражается в определенном числе минимальных размеров оплатытруда, установленных законодательством РФ на момент заключения договора.Помещение переходит в собственность арендатора при уплате им указанного вдоговоре числа минимальных размеров оплаты труда.
До настоящего времени посредствомаренды жилого помещения с правом выкупа улучшили свои жилищные условия более2000 семей края. При этом более 120 из них уже выкупили жилые помещения, т.е.стали их собственниками. За 4 года на подобное ипотечное кредитование избюджета края была выделена сумма, эквивалентная более чем 6 млн. долл. США. Ксожалению кризис внес определенные коррективы – количество заемщиков снизилосьболее чем в 2 раза. В 2000г. ипотечные кредиты получили всего около 180 семей.
Город Новгород. В ноябре 1996г.новгородская городская Дума утвердила «Временное положение об условиях ипорядке предоставления гражданам жилищных кредитов на строительство,реконструкцию или приобретение жилья».
Созданные условия развития рынкажилья позволили обеспечить ежегодный прирост количества зарегистрированныхсделок с жильем на уровне 2,8-3% от общего объема жилищного фонда. В связи сизменениями финансовой ситуации в стране объемы ипотечного кредитования вгороде снизились, однако их удельный вес не претерпел значительных изменений вобщем объеме кредитования.
Город Рязань. Реализация программыгородского строительства предусматривает внедрение механизма ипотечногокредитования. Часть прибыли, полученной от продажи благоустроенных земельныхучастков, планируется направить на долговременное кредитование населения. Врезультате будет построено жилье на сумму в 4 раза большую, чем объем выданныхкредитов.
Тюменская область. В Тюменскойобласти создана защищенная система жилищно-строительных накоплений икредитования для обеспеченных и средне обеспеченных категорий граждан, которымгосударственная поддержка не предоставляется. Основным органом этой системыявляется соответствующий Фонд, созданный на основе законов «Об инвестиционнойдеятельности» и «О некоммерческих организациях». Фонд имеет право инвестироватьсредства только в недвижимость. Поэтому жилье, созданное за счет бюджетныхсредств и находящееся на балансе Фонда, является гарантией обеспечения сохранностиинвестиций граждан и других инвесторов. Недвижимость на балансе Фонда создает100-процентную защиту инвестиций всех инвесторов. Основные задачи Фондаследующие:
v привлекатьсредства населения путем эмиссии ценных бумаг или организации непосредственныхвзносов вкладов, в т.ч. через банки;
v менять,продавать, покупать, строить жилье по потребностям граждан самостоятельно иличерез посредников (риэлтеры, подрядчики);
v содержатьжилищные фонды на балансе до полного расчета с гражданином;
v предоставлятьгражданину жилищные займы или рассрочки в форме неоплаченной части площади илив денежной форме через уполномоченные банки;
v обеспечитьвозврат кредитных средств как в бюджет, так и банкам;
v обеспечитьзащиту вкладов граждан и иных инвесторов.
Республика Удмуртия. С 1993г. здесьиз бюджета республики начали кредитование индивидуального застройщика на срокдо 20 лет под 7% годовых. До 1993г. в общей доле строительства жилья примерно13% составляло индивидуальное жилье, все остальное строилось за счет другихисточников. В 1994г., с момента начала кредитования, индивидуальное жильесоставило 24% в общем объеме строительства жилья, в 1995г. – 31, в 1996г. – 29,в 1997г. – 37%, в 1998г. – 29%, в 1999г. – 31%, в 2000г. – 34%.
Кредиты выделяли на завершениестроительства индивидуального жилья в сельской местности. Таким образом,кредиты получили 6453 семьи. Основные экономические показатели некоторыхрегионов России, приступивших к внедрению ипотечного кредитования, представленыв табл. 2.
Таким образом, в России в настоящеевремя, несмотря на финансовую нестабильность уже довольно активно применяютсяразличные схемы ипотечного кредитования. На выбор модели влияют, прежде всего,социальные условия в регионах, уровень развития банковского сектора и степень поддержкирегиональных властей.
Таблица 2
Основные экономическиепоказатели некоторых регионов России,
приступивших к внедрению программ ипотечногокредитования.Регион Доля кредита от стои-мости нового жилья Объем кредитования Срок креди-тования Процент кре-дитования Доля прива- тизиро- ванного жилья Обеспе- ченность жильем в городской местности Инфраструктура рынка жилья Республика Башкирия * 1999 – 70 млн. руб. 10 лет 8%** * 16,7% Фонд жилищного строительства, 70 риэлтерских агентств Республика Коми 30% * * ** 37% * Сеть риэлтерских агентств Красноярс-кий край * За 7 лет $8 млн. 15 лет Расчет в.МРОТ * * * Новгород 70% * * 8% 30% 15,4% * Рязань * * * * 39% 17,5% * Республика Удмуртия * 7854 семьи 20 лет 7% 37% * * * – нет данных ** – разница компенсируется из бюджета 1.3. Система ипотечного кредитования в Европе иСШАОбщие принципыипотечного кредитования в Европе
В настоящее время ипотека в странахЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залоговявляются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем задругие виды банковских кредитов.
Ипотечный кредит, как правило,выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактическиежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.
В странах ЕЭС действуютгосударственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, чтокадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночнойстоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодностоимость объектов индексируется на величину инфляции.
Кадастровая оценка стоимостинедвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и дляопределения размера ипотечного кредита.
В зависимости от состоянияэкономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известныслучаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного подних кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации илиморального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договореипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объектанедвижимости.
Необходимым условием развитиясистемы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительнойпродаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщикне оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможностькредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечныйбанк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.
Ипотечные банки получают средствадля выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальныхипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаютсявысоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховыекомпании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателямитаких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигацийникогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.
Ипотечные банки ЕЭС действуют всоответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается такихцентральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка,взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальныезаконодательства содержат нормы, направленные на ограничение рискапотенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своихобязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.
Существует две системы организацииипотечного кредитования:
1. в Швеции, Дании кредиты и залогиразделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размеркредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощаетпроцедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
2. в Германии государственнойрегистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплатысуммы размер кредита уменьшается.
В Германии ипотечные банки являютсякредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, которыйдля всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе обипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов.Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:
v залогземельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотекинад земельным участком;
v эмиссияипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
v предоставлениекредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права илитретьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
v эмиссиякоммунальных долговых обязательств (закладных).
Согласно данному закону, ипотечные банкиимеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:
v предоставлениекредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
v размещениекапиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
v участиев других сделках или определенного размера долевое участие в деятельностидругих предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;
v размещениесвободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.
Что касается финансовой политики,проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническаяи трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного,ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков(например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченныйтаким образом капитал используется для кредитования частных лиц ижилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельскогохозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантированавозможность получения своих денег в срок.
Все сказанное выше дает основанияговорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института,обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитныхинститутах, чья деятельность регламентируется специальными законодательнымиактами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую жеширокую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки.Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами иформами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.
Другой отличительной особенностьюипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговыхзакладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты неимеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладнойлист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных икоммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, чтоипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. созданияденежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловыхпартнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.
Форма организации ипотечных банковтакже подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только вформе акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однакоипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.
Общее условие функционированиясистемы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость,которая включает регистры залогов (обременений).Американская схема ипотечногокредитования
Страны англо-американской системыправа используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Даннаямодель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых,введение единой системы ипотечного кредитования на основе федеральногозаконодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатовв области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникланеобходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать этобез государственной поддержки было невозможно.
В сложившихся тогда условиях длясоздания общенационального рынка пришлось с помощью экономических механизмоввоздействовать на процесс ипотечного кредитования и привести сделки коднообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли бытьреализованы для рефинансирования кредиторов.
Таким образом, суть двухуровневоймодели состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечномрынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могутпоступить с полученными ипотечными кредитами по-разному:
1) переуступить их вторичныминвесторам;
2) сформировать из единообразныхипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулыипотек или же права участия (доли) в таких пулах;
3) выпустить и разместить ипотечныеценные бумаги.
Первичный рынок определяетсявзаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственноипотечные кредиты. Цепочка «банк – посредник – инвестор» составляет содержаниевторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги,обеспеченные ипотечными кредитами.
По сравнению с другими видамикредитов в США ипотечные инструменты отличаются:
vдолгосрочностью (обычно до 20-30 лет);
vотносительно низким кредитным риском, что связано с наличиемзалога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;
vнеопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочногопогашения.
Наиболее распространенные ипотечныеинструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично)остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в СШАиспользуются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяютмаксимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика.Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой,который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжениивсего срока кредитования (level-payment, fixed-rate mortgage). Расчет суммыежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой видкредита еще называют аннуитетным.
Основные виды долговых инструментовна вторичном рынке:
vкраткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонныеоблигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
vсредне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
vсредне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правомдосрочного погашения;
vоблигации с правом досрочного погашения, купонная ставка покоторым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
vразличные виды т.н. структурированных облигаций (structurednotes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга по которым привязанык определенному индексу.
Новое развитие вторичный ипотечныйрынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечныхкредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом(пулом) ипотечных кредитов.
В пул обычно собираются однотипныеипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схемевыплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги,выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечныхценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программсекьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциацияи Федеральная жилищная ипотечная корпорация.
Переводные ценные бумаги отличаютсяот традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплатпо ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данныйвыпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечныекредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборовпосреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага).Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счетдосрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумагявляется перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения какспецифического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводнойбумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие,точный период до погашения.
Таким образом, важнейшимиособенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынкаи содействие государства его развитию.Модели привлечения средств дляипотеки
В мировой практике проблемапривлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается восновном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки(привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) имодели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичномрынке частным инвесторам).
Обе модели мобилизации ресурсовмогут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способупривлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочномукредитованию.
В различных странах с учетомразличных условий и традиций, а также особенностей законодательства, подвоздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая изназванных моделей.
Так, в Германии и Франциинаибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений(накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного родапремиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.
Привлекаемые через системустроительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются напредоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данныефинансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят отизменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.
Однако даже в этих странах (сучетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемыхчерез жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всегорынка долгосрочных ипотечных кредитов.
Основная масса средств дляфинансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговыеобязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.
Наибольшее развитие подобная модельполучила в США, где правительство создало ряд национальных финансовыхинститутов типа «Фэнни Мэй»[2],«Джинни Мэй»[3],«Фредди Мак»[4],которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либонепосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя своигарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками.
«Фэнни Мэй», созданная в 1936г. какчисто правительственная организация, в 1968г. была приватизирована, игосударственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию «ДжинниМэй». Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность «ФэнниМэй», ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначаетсяправительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другимспособам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то,что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защитыинтересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая самибанки и их заемщиков.
Покупка кредитов или предоставлениегарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации истандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяетнеобходимость строгого контроля над банками не только со стороны органовбанковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов (см.табл. 1).
Таблица 1
Основные экономические показатели ипотечногокредитования
иностранных банков.
Банки
Доля кредита
Срок кредитования
Ставка кредитования Ипотечные банки США 80-90% 15-20 лет 3-4% Ипотечные банки Германии 50-70% 15-20 лет 8% Ипотечные банки Франции * 3-20 лет * Ипотечные банки Венгрии * До 15 лет * * – нет данных
Таким образом, за счет участиягосударства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели:во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства;во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильностьбанковской системы.
/>/>ГЛАВА 2. ПРИКЛАДНЫЕ АСПЕКТЫ ипотечноГО кредитованиЯ какинструментА бизнеса/>/>2.1. Проблемы участия банков в ипотечном кредитовании
Как показал анализ ипотечногокредитования в России, одними из самых активных участников этого процессанаряду с региональными администрациями являются банки. Однако деятельностьбанков на ипотечном рынке затруднена некоторыми важными обстоятельствами. Вчастности, при выдаче самих кредитов банки вынуждены также проводить операции синструментами ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, чтоповышает риск кредитов и снижает их привлекательность для рядовых заемщиков.
В настоящее время для организациицивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельностьгосударственных структур, таких, как Федеральная комиссия по рынку ценныхбумаг, Банк России, Министерство по налогам и сборам и др. При этом необходимоотметить, что Банк России уже является одним из активных участников разработкипрограммы работы с инструментами ипотечного кредитования. В настоящее время егоспециалисты разрабатывают механизмы работы с инструментами ипотечногокредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк Россиирассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможностьрефинансирования коммерческих банков, т.е. пополнения их оборотных средств.
По оценкам специалистов, техническиБанк России может подготовить и начать применять эту схему по истеченииквартала с момента разрешения ее внедрения. Однако в Банке Россиирассматривается также возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечнымибумагами. По словам руководителей ЦБ, для переучета таких бумаг, средний срокобращения которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд техническихтрудностей. В частности, по определенным причинам Центробанк не может держать всвоем портфеле долговые бумаги со сроком обращения больше чем 1 год.
По нашему мнению, учет и переучетзакладных затруднен и потому, что ограничены возможности коммерческих банков поработе с такими бумагами. Об этом свидетельствует несколько обстоятельств. Вчастности, при обсуждении на заседании правительства РФ проекта Концепцииразвития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторыерекомендации созданного незадолго до этого – в сентябре 1999г. – комитета поипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развитияипотечного кредитования в России. Как полагают в данном комитете, основнымипрепятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются 2основных момента.
Прежде всего, это проблема поискадолгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы длятакого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которыеможно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счетсобственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурснойчасти подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможетприблизиться к объему спроса.
Источников формированиядолгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средстваспециализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы,которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечномужилищному кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которыев определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечногокредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкамвозможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков наподобные сделки.
Если первый блок проблем связан сосрочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результатенеподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищногокредитования. Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечениякредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России ликвидность жилойнедвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствиемкакой-либо судебной практики обращения взыскания на заложенное жилое недвижимоеимущество. Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращениявзыскания на такое имущество. В частности, согласно Закону о налоге надобавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имуществаподлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложеннойчастным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог надобавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговыхкоэффициентов, т.е. той максимальной суммы кредита, которая может быть выданачастному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.
Это сдерживающие развитиеипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческиебанки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченныесредства.
Как одно из направлений развитияипотечного жилищного кредитования можно рассматривать программу долевогоучастия в строительстве жилья, предложенную и реализуемую «Союзпетростроем» иБалтийским банком. Она предусматривает кредитование на стадии строительстважилья. Программа пользуется большим спросом, так как позволяет участникамзначительно экономить на банковском проценте. Предложенная в рамках программысхема предусматривает, что и само кредитование, и погашение кредитаосуществляются поэтапно.
Поскольку основной цельюразработчиков программы было наибольшее удовлетворение существующегоплатежеспособного спроса на ипотечное кредитование, они стремились к снижениюпроцентной ставки. В настоящее время номинальная процентная ставка составляетпо договору 15%, но за счет поэтапного кредитования, когда практически со 2-гомесяца пользования кредитом начинается его частичное погашение, реальнаяпроцентная ставка составляет от 5 до 7% в год. То есть, к примеру, на 10 тыс.долл., которые клиент берет сроком до 5 лет, его среднегодовые затраты наобслуживание кредита составляют 500-700 долл.
Второй привлекательной дляпетербуржцев стороной программы является то обстоятельство, что первичный рынокжилья может предложить более низкие цены. Кроме того, в схеме отсутствуют посредники,квартира приобретается непосредственно у застройщика, вся схема платежейпрозрачна, идет через банковские счета и удобна как клиентам, так и строителям.Строительные компании в данном случае получают возможность продавать жилье вусловиях наиболее приемлемого для них налогообложения, так как исключаетсянеобходимость оформления части нереализованной недвижимости на собственномбалансе (реализовывать в дальнейшем это жилье придется с большим налоговымбременем в части как налога на добавленную стоимость, так и налога на прибыль).
При сделках приобретения жилья придолевом участии в строительстве с элементами ипотеки отсутствует один изосновных накладных расходов, которые вынужден оплачивать клиент прикупле-продаже уже готового жилья, – плата за нотариальное удостоверениедоговора залога (сегодня это 1,5% от рыночной стоимости приобретаемойнедвижимости). В рассматриваемой же схеме кредитования банк исключает этизатраты на определенной стадии кредитования.
Авторы программы предложили удобнуюшкалу тарифных ставок страхования заложенной недвижимости, а также страхованияжизни и трудоспособности, которые составляют от 0,8 до 1% в год от суммыкредита. Это стало возможным благодаря участию в программе страховых компаний«Ингосстрах–Санкт-Петербург» и «Энергогарант». Кроме того, приобретая квартируна первичном рынке жилья, клиент избегает риска «нечистоты» правового титулаквартиры, который тоже необходимо страховать, что сегодня стоит очень дорого.
Наконец, программа предусматриваети залог старого жилья клиента, если речь идет об улучшении жилищных условий. Вэтом случае при выдаче кредита, как правило, учитываются и те средства, которыев дальнейшем будут получены от реализации уже имеющегося жилья.
В основу описываемой программы идругих схем ипотечного кредитования положено требование обязательногодекларирования доходов клиента (что, безусловно, правильно: человек,претендующий на кредит, тем более на длительный срок, должен подтвердить своюплатежеспособность). При этом при оценке платежеспособности следует исходить изреальной экономической ситуации в стране. В частности, банк не может неучитывать настоящего положения дел и сложившуюся на сегодня системуналогообложения, иначе реальный платежеспособный спрос на данные кредиты будетискусственно занижен во много раз. В такой ситуации банки должны требоватьдополнительных гарантий возврата кредитов, например, в форме поручительств.
На основании изложенного можнозаключить, что рынок жилищного ипотечного кредитования в России еще толькозарождается, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитываяреальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищногокредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса,прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющихпока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевоеучастие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно,от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечнымкредитованием.Модели привлечения банками ресурсовдля ипотечного кредитования
Проблему привлечения ресурсов длядолгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считатьнаиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования вРоссии.
Слишком «короткие» и дорогиепривлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков приипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитныйпортфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочныеисточники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам иставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.
Имеются 2 основные стратегиипривлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:
1. ориентация на «розничные»источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на «оптовые»источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранныхкредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевыеоблигационные займы).
К «розничным» источникам кредитныхресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительныхсчетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданиномопределенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом жебанке для приобретения жилья).
По ряду причин (потеря доверия кбольшинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населенияявляются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочныхресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываютсянаиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, азаконодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованиювкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.
Привлечение ресурсов для ипотечногокредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным длябанков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:
v кредитныелинии, открытые одним банком или консорциумом банков;
v средства,предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами истраховыми организациями, а также другими) сроком на 5-10 лет;
v средстваот продажи целевых облигационных займов.
Один из вариантов организацииэффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспеченияликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых»источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. Напервичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечныекредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решениятаким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные имиипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданномуАгентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичногорынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитованиядолжна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающийрефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.
Возможны следующие моделипривлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитныхресурсов.
Модель 1. Выпуск банкамиипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовомрынке.
Модель 2. Рефинансированиебанков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).
Модель 3. Организациярефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторовэтого рынка.
Модель 4. Рефинансированиебанков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных(ипотечных кредитов).
Модель 5. Заключение банкомс юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья соформлением соответствующих закладных.
Модель 6. Выпуск банкомипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечных кредитов илизакладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитовили закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесенияизменений в законодательство.
Модель 7. Рефинансированиеипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондовбанковского управления (ОФБУ). Общие фонды банковского управления являютсяодной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Посколькув состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможнаорганизация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены наприобретение исключительно закладных.
Реализация последней моделизатруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ №63 от 2 июля 1997г.«О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерскомучете этих операций кредитными организациями РФ» кредитная организация –доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества,находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) вкачестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, понашему мнению, возможно, если в договоре доверительного управления будетуказано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечномкредитовании.
Кредитные организации, имеющие всвоем распоряжении квалифицированные кадры и развитые кредитные технологии,способны осуществлять грамотную экспертизу закладных, поскольку переход прав позакладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству(кредиту). Необходимо урегулировать вопрос о налогообложении ОФБУ(доверительных управляющих и учредителей).
Региональные и местные органывласти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе,могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондахмогут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти,направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионныхфондов, населения, предприятий.
При этом бюджетные средства,направленные в ОФБУ, не следует рассматривать как безвозмездное бюджетноефинансирование программы, а как долгосрочный актив, приносящий стабильныйиндексированный доход, защищенный от возможного банкротства кредитнойорганизации, поскольку кредитная организация является лишь доверительнымуправляющим, а имущество, переданное в управление, не будет включено вконкурсную массу при банкротстве банка. При этом в инвестиционной декларацииможет быть указано, что деньги учредителей направляются на покупку закладныхданного региона или сформулированы другие ограничения.
Главным преимуществом данной схемыявляется то, что в регионе создается рынок закладных, что необходимо длясоздания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования иактивного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование.Механизм рефинансирования в этом случае будет выглядеть следующим образом.
1. Покупатель жилья обращается вбанк за кредитом на покупку жилья.
2. Банк выдает ипотечный кредит подзалог недвижимости на длительный срок. Оформляется закладная, которая переходитбанку. В регистрирующем учреждении юстиции делается запись в государственномреестре об ипотеке.
3. Учредители ОФБУ – физические илиюридические лица вносят в него деньги. В инвестиционной декларации банк –доверительный управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будутнаправлены на покупку закладных.
4. Банк – доверительный управляющийОФБУ покупает закладные у других кредитных организаций за счет средств,переданных в ОФБУ его учредителями. Для перехода прав по закладной на нейсовершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и емупередается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицуправ по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительныйуправляющий должен потребовать от органа, осуществившего государственнуюрегистрацию ипотеки, зарегистрировать его в едином государственном реестре правна недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его наименованияи места нахождения и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.
5. Должник по обязательству,обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменноеуведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра,делает промежуточные и окончательные платежи.
6. Доверительный управляющийформирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУстабильный доход. В случае погашения, в т.ч. досрочного, доверительныйуправляющий покупает на вырученные средства другие закладные. На этонаправляются также средства, полученные от должников по обязательствам, в т.ч.в связи с частичным погашением основного долга./>Оборот закладных как способконтроля обязательств при ипотечном кредитовании
Как уже отмечалось выше, одной изпроблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочныхресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банкомявляется выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются нормамиглавы 3 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Экономическая же сторонавопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.
На наш взгляд, закладная, являясьценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другимиценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой,регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести кухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуациицелесообразно контролировать переход соответствующих прав собственностипосредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний недолжен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в егофункции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требованияпо закладным. В этой связи может быть предложена следующая схема деятельностирегистратора.
Прежде всего, введем необходимыетермины.
/>/>/>/>/>/>Ипотечныйрегистратор – юридическое лицо, которое на основании пакетасоответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведетреестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистраторамогут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в Россиидержателем реестра не могут быть:
v самэмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);
v инвесторлюбого эмитента закладных;
v номинальныйдержатель закладных любого эмитента.
Деятельность регистратора можетподлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателяреестра или его части другому лицу.
Только запись в реестре закладныхгарантирует права требования держателя закладной. При заключении сделкикупли/продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестресоответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение (сертификат)о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретнойзакладной только после выдачи такого подтверждения.
Снятие реестра – фиксацияполной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных(электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе,о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный моментвремени.
Поскольку опыта деятельностиипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытатьсяобобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестровакционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существуетнесколько этапов в их развитии.
1. На первом этапе разрабатываютсяпростейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность(как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронныхзаписей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит кследующим негативным последствиям:
1) информация, содержащаяся вреестре, часто недостоверна;
2) в случае больших реестроввозможна потеря управляемости реестром как на уровне баз данных, так и в планедокументооборота;
3) при возрастании объемовинформации (больших объемов сделок или большого количества участников)увеличивается количество технологических сбоев;
4) ни один реально работающийнезависимый регистратор на данный момент не может предоставить полнуюаналитическую картину структуры акционерного капитала;
5) юридическая сторона регистрациипередачи прав собственности на вторичном рынке чаще всего сомнительна.
2. Основными трудностями,вызывающими переход ко второму этапу, является падение управляемости реестра итребование лицензирования регистраторской деятельности. На этом этапенезависимый регистратор пытается упорядочить свою деятельность на основеизменения организации документооборота. Прогнозируемое развитие такогорегистратора – увеличение
надежности работыпри потере оперативности.
3. Третий этап характеризуетсяпопытками интеграции различных депозитариев и регистраторов в единую систему.Но поскольку каждый из них использует свою технологию, то процесс идет медленнои с минимальным успехом.
Анализ показывает, что наиболееперспективным является слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечныхдепозитариев, объединение их между собой и внедрение единойинформационно–аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов.Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок иускорение доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, т.е. выход нареальный вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль задвижением закладных на рынке, а также их котировку. Успешное котированиезакладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий,так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяетпривлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.
По существующим сегодня требованиямтехнология работы регистратора должна обеспечивать оперативную регистрациюперехода прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того,должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации, технологиядолжна быть устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и недопускать злоупотреблений. Для обеспечения такого рода условий необходимосочетание бумажной и электронной (компьютерной) технологий, причем длянедопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры, посколькузапись в реестре является достаточным и окончательным подтверждением праватребования.
Современное понимание проблемыпредполагает ведение специальных счетов эмитентов (в электронной форме), записьв которых и гарантирует права требования. При регистрации перехода правтребования может использоваться пакетная технология, которая гарантирует защитуот сбоев и злоупотреблений.
Информационные возможностирегистратора обеспечиваются электронной формой организации лицевых счетовинвесторов, что определяет широкие возможности получения конкретной оперативнойи обобщающей аналитической информации о структуре и перемещении ипотечногокапитала каждого эмитента. Данные возможности включают в себя предоставлениеинформации о крупнейших эмитентах, географическом распределении ипотечногокапитала, объеме и количестве сделок по закладным на вторичном рынке (обороты)и др.
Минимальный штат регистратора,обеспечивающий эффективную обработку данных, как правило, состоит из следующихсотрудников: администратор – 1 чел.; управляющий счетами – 1 чел.;операционисты – 2 чел.; системный программист – 1 чел.; работники хранилища – 2чел.; менеджер по связям с эмитентом – 1 чел. Таким образом, минимальный штат,требующийся для работы регистратора, – 8 чел. Опыт действующих регистраторовпоказывает, что такой штат способен обеспечивать регистрацию одной сделки за10-15 мин.
Следует отметить, что подготовкаперсонала может занять продолжительное время. Так, операционист (при наличииопыта предыдущей работы операционистом) может быть подготовлен за 1-2 месяца,управляющий счетами (при условии опыта работы бухгалтером) – за 2-3 месяца,администратор и менеджер – за 6-7 месяцев.
Менеджер по связям должен хорошопредставлять себе перспективы развития рынка акций и особенности данногоэмитента, анализировать рынок, составлять аналитические отчеты для эмитента. Ондолжен иметь экономическое образование и опыт работы на фондовом рынке.2.2. Основные особенности кредитованияжилищного строительства
Как было отмечено выше, банки –участники ипотечного кредитования сталкиваются с несколькими проблемами,связанными со сложившейся к настоящему времени экономической ситуацией вРоссии. Трудности банков порождают определенные проблемы и у заемщиков, выражающиесяв сложностях оформления документов, высокой стоимости услуг банка, а также вдлительной процедуре оформления кредита. В качестве иллюстрации рассмотримособенности предоставления ипотечных кредитов московским Инвестсбербанком,являющимся участником ипотечной программы правительства Москвы.Основные условия кредитования
Ипотечный кредит Инвестсбербанкавыдается под залог квартиры, покупаемой в собственность заемщика(инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие правана квартиру в строящемся доме в залог не принимаются). Кредит выдаетсяИнвестсбербанком в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентнуюставку в 10% годовых на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры. Заемщикдолжен внести на банковский счет первоначальный взнос в размере не менее 30% отстоимости покупаемой квартиры. Возвращается кредит ежемесячно равными долями(по 1/120 части кредита) в течение всего срока пользования. Заемщикупредоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторыемесячные платежи могут быть увеличены. Проценты платятся ежемесячно, причемначисляются они на не погашенный остаток суммы кредита с учетом срокафактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог проводитсяодновременно с заключением договора о ее купле-продаже.
Поскольку кредит гасится равнымидолями, его можно считать аннуитетным, что соответствует американской моделиипотечного кредитования. В целом же данные условия являются для заемщикадостаточно жесткими. Так, внесение 30% стоимости квартиры на банковский счет посути увеличивает стоимость залога на эту сумму (клиент закладывает квартиру иеще вносит дополнительную сумму).Налоговые льготы
Ипотека позволяет значительноэкономить на налогах. При покупке квартиры покупатель имеет право на налоговыельготы: он освобождается от уплаты подоходного налога в пределах суммы,затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов за кредит), но не более5 тыс. МРОТ, установленных законом. То есть налог уплачивается только с частидоходов, превышающей эту сумму. Это освобождение дается на 3 года. Получаемаяпри этом экономия сопоставима с суммами процентов за кредит. Такая льготапредоставляется гражданам не только при получении ипотечного кредита, но и прииспользовании других вариантов приобретения жилья.Требования к заемщику и покупаемомужилью
Московская ипотечная программарассчитана только на физических лиц с постоянной московской пропиской(регистрацией). Банки заключают договоры залога (ипотеки) только с физическимилицами. Однако предприятие может помочь своим сотрудникам приобрести квартиры спомощью ипотечных кредитов, выступив поручителем по их кредитнымобязательствам. Более того, предприятие может платить по ипотеке или выдаватьработнику специальные средства на эти цели. Правами собственности на квартирупри этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.
Банк предъявляет к своим заемщикамвесьма жесткие требования. Прежде чем заемщик получит кредит, он должен пройтив банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполнавернуть взятые в кредит деньги. Существенную роль при принятии решения опредоставлении кредита играют также зарплата потенциального заемщика, иныеисточники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, составсемьи, имеющийся бизнес и его активы.
Инвестсбербанк выдвигает несколькоусловий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента заполнениясоответствующих бумаг на получение кредита:
v требуетсяналичие свободных денег для первоначального взноса (не менее 30% стоимостиприобретаемой квартиры);
v требуетсяподтверждение источников и уровня доходов заемщика;
v необходимо,чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) непревышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;
v приобретатьи оформлять в залог можно любое жилье, расположенное в пределахадминистративных границ Москвы, в т.ч. любые квартиры (как новые, так ипродающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;
v необходимо,чтобы 1 м2 обшей площади покупаемого жилья стоил не более суммы,эквивалентной 1000 долл. США.Взаимодействие банка и заемщика
Банк строит свое взаимодействие склиентами на основании концепции и требований программы ипотечногокредитования. Кредитный договор заключается перед заключением договоракупли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно банк выдает ипотечныйсертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса иобязательство банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованныхусловиях после подбора подходящей квартиры.
Заемщик может подыскивать квартирукак самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм. В любом случае еерыночную стоимость должен будет подтвердить независимый оценщик, уполномоченныйправительством Москвы (стоимость оценки оплачивает заемщик). При принятиибанком решения о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемостив жилье не является определяющим фактором.
Продавец квартиры может получитьденьги как в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте. Банкучитывает следующие положительные факторы при принятии решения о выдачекредита:
v наличиесобственных активов (земельный участок, дом, квартира, гараж, автомашина,ценные бумаги и т. п.), а также активов родителей и иных ближайшихродственников (при условии оформления их поручительства по ипотечному кредиту);
v наличиепоручительств от членов семьи или других лиц;
v наличиепоручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;
v документы,подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, повышенииквалификации, дополнительном образовании и прочие).
Если потенциальный заемщик ранеегде-либо кредитовался (например, брал кредит в банке или на своем предприятии),то дополнительным аргументом в пользу предоставления ему кредита будет кредитнаяистория, включающая документы, подтверждающие факт своевременного исполнениякредитных обязательств.Особые условия в случае наличия всемье заемщика несовершеннолетних детей
Если в семье, которая хочетвселиться в купленную на условиях программы ипотечного кредитования квартиру,есть несовершеннолетний ребенок, то требуется согласование с органами опеки.Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на оформлениепокупаемой в залог квартиры, необходимо представить документы, подтверждающиеналичие у ребенка в собственности доли не менее 12 м2 жилой площадив какой-либо квартире в Москве. Соответствующее разрешение должно бытьпредставлено в банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки.
При подаче заявки на кредитзаемщику следует продумать варианты выделения необходимой доли собственностинесовершеннолетнему ребенку. Это может быть сделано одним из указанных нижеспособов.
1) В собственности семьи, в составекоторой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира.Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры. В этом случае можновыделить долю в имеющейся квартире, где в настоящее время проживаетпотенциальный заемщик (если квартира не планируется на продажу для погашениякредита), либо искать варианты с выделением доли для ребенка в квартиреродственников.
2) В собственности семьи, в составекоторой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира.Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры и одновременно (илипосле этого) продать старую квартиру. В этом случае необходимо определить ещеодну жилплощадь, в которой будет выделена доля собственностинесовершеннолетнему ребенку. В противном случае, если ребенку будет выделенадоля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на продажу этойквартиры.
3) Ребенок проживает и прописан вквартире, которая является муниципальной собственностью, но будет прописан вновой квартире. В этом случае также необходимо определить жилплощадь, в которойбудет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку (возможно приприватизации старой квартиры).Риски и ответственность заемщика
Многие потенциальные заемщикизадают себе вопрос: что произойдет, если банк, в который они собираются внестипервоначальный взнос, разорится? Если это произойдет после получения кредита ипокупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он ужеявляется собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтомунеплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возвратедолга, он будет иметь дело с Московским ипотечным агентством (МИА) иликаким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального банка).
Теоретически риск существует тольков краткий период от момента внесения первоначального взноса до момента оплатыквартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченнымибанками правительства Москвы, прошли тщательную проверку и жесткий отбор поконкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелеципотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенныхденег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительствоМосквы. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверкисостоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело идальше.
Более реален и значим для заемщикариск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятсянеплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг ипричитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье.Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению суда. Если присудебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщикулучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебныеиздержки.
Квартира, из которой выселяютсемью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммыпокрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени запросрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются всеиздержки на продажу жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может бытьиспользован для покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Москвесоздается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при необходимости предоставляетсяжилье на правах найма.
Таким образом, при ипотеке заемщикупрактически гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания(но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности покредиту.Конфиденциальностьинформации
При первичном визите и обсужденииипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе исвоей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сборабанком этой информации является принятие обоснованного решения о выдачекредита.
По отношению к этой информации вбанке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайневкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению неподлежит.
Схема получения кредита
Инвестсбербанк практикует следующуюсхему выдачи кредита.
1. Заемщик заполняет заявление навыдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместесо всеми требуемыми документами (список необходимых документов см. ниже).
2. Банк анализирует информацию озаемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключениивыносит вопрос на заседание кредитного комитета.
3. Кредитный комитет принимаетрешение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначальноговзноса.
4. Заемщик открывает в банкевалютный вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере,согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этотвзнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будетозначать его отказ от кредита.
5. Банк выдаст заемщику на рукиипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита.Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент втечение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типовогокредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемойзаемщиком и соответствующей требованиям банка.
6. Заемщик самостоятельно или спомощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения всобственность.
7. Уполномоченный оценщик оцениваетрыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% еестоимости с утвержденным размером кредита.
8. После проверки документов наприобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) – повторнойпроверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдачеипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.
9. Заемщик, продавец жилья и банкзаключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, которыйрегистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение игосударственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).
10. Банк перечисляет (или выдает слицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е.сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцомстоимости квартиры наличными в долларах США.
11. Заемщик заключает договорстрахования квартиры в пользу банка.
12. Банк уступает Московскомуипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.
13. Банк продолжает обслуживаниезаемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. вустановленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика всеположенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счетипотечного агентства.
14. После полного выполнениязаемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплатапроцентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограниченийна распоряжение ею.Открытие и ведение специальныхсчетов заемщика в банке
До заключения кредитного договоразаемщик должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщикпроизводит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета«Гражданский» (до востребования): 1-й – для конвертации первоначального (30%)взноса, 2-й – для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет длярасчетов и платежей за кредит.Документы, предоставляемые клиентомдля рассмотрения вопроса о кредитовании
Заемщик, желающий получить кредит врамках Московской ипотечной программы, заполняет в Инвестсбербанке заявку иопросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка. Кроме того,представляются следующие документы.
1. паспорта (полные ксерокопии)заемщика и членов его семьи;
2. свидетельства о рождении(ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;
3. выписки из трудовых книжекзаемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);
4. выписки из домовой книги поместу регистрации заемщика и членов его семьи;
5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;
6. справки с места работы заемщикаи членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемыхдолжностей);
7. копии документов, которые подтверждаютправа на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу,загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);
8. контракт с работодателем (еслиимеется).
9. документы, подтверждающиеобразование.Дополнительные расходы заемщика
При покупке квартиры порассматриваемой схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые ондолжен заранее планировать. Основные из них следующие:
v оценкаприобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.).
v нотариальноеудостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры подоговору);
v регистрациядоговора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья (до 3000руб.);
v страхованиеквартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);
v экспертизадокументов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (взависимости от сложности предложенного варианта);
v подборквартиры риэлтерской фирмой (5-7% от ее стоимости).
Инвестсбербанк заключил договор осотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договоруподберут квартиру или продадут имеющуюся.
Таким образом, процедура ипотечногожилищного кредитования действует в основном в рамках правительственных программразличного уровня. Это позволяет банкам получать поддержку в процессеобслуживания таких кредитов.
Сложнее обстоит ситуация сфинансированием деятельности предприятий. Рассмотрим этот вопрос подробнее./>/>2.3. Проблемы финансирования деятельности промышленныхпредприятий с помощью ипотечного кредитования
Финансирование деятельностипредприятия за счет ипотечного кредита в настоящее время является одним изнаиболее привлекательных способов. Это обусловлено несколькими факторами:
vпоявляется возможность долгосрочного кредитования оборотныхсредств под низкие проценты;
vдля залога не нужно изымать средства из оборота;
vне усложняется процедура получения кредита.
Таким образом, ипотечный кредитслужит для предприятия инструментом формирования долгосрочных пассивов.Формирование долгосрочных пассивовпредприятия
Формирование долгосрочныхисточников финансирования деятельности предприятия происходит в настоящее времяв основном за счет собственных средств: уставного капитала, нераспределеннойприбыли, амортизационных отчислений, специализированных денежных фондов (см.рис. 8). Однако механизм ипотечного кредитования дает предприятиюдополнительные возможности привлечения достаточно дешевых оборотных средств надлительный срок.
/>
Рис. 8.Структура инвестиций в основной капитал по источникам инвестиций.
Объектом ипотеки в такой ситуацииможет выступать само предприятие как единый имущественный комплекс,располагающий движимым и недвижимым имуществом. В данных условиях можно вестиречь о возникновении промышленного ипотечного рынка. На этом сегменте рынкаипотечных кредитов действуют несколько субъектов (см. рис. 9).
/>
Рис. 9.Субъекты промышленного ипотечного рынка.
Однако промышленный ипотечный рынокможет функционировать не только на основе одноступенчатой модели, но и наоснове двухступенчатой. В этом случае между инвесторами и банками – кредиторамив качестве диверсифицированных гарантийных центров могут действовать ипотечныедилеры, которые могут формировать долгосрочные инвестиционные пулы, а затемперераспределять их между банками, приобретая закладные либо ипотечныеоблигации. Дополнительными функциями ипотечных дилеров может стать созданиеипотечного регистратора.
При формировании ипотечных фондовбанки могут использовать закладные (об этом упоминалось выше). На вторичномрынке такие закладные могут обращаться несколькими способами. Во-первых, онимогут продаваться целиком, во-вторых, под закладную может быть продано право надолевое участие в ипотечном кредите, позволяющее инвестору получать свою долювозвращаемой суммы кредита и процентов за него. В-третьих, закладные илиотдельные права на долевое участие могут быть консолидированы в пулы, на основекоторых могут быть выпущены паевые инструменты, обеспеченные ипотечнымикредитами.
Ликвидность этих инструментовобеспечивается дополнительными гарантиями заложенного имущества и возможнойгосударственной поддержкой. На базе паевых инструментов возможен выпусквекселей или облигаций. Таким образом, может быть сформирован не толькопервичный промышленный ипотечный рынок, но и рынок вторичный, на которомипотечные ценные бумаги смогут обращаться и приносить дополнительный доходсвоим владельцам.
Промышленная ипотека, на нашвзгляд, должна основываться на следующих условиях и предпосылках:
v формированиепервичного и вторичного промышленных ипотечных рынков;
v предоставлениепредприятиям (заемщикам), признанным в установленном порядке нуждающимися вприоритетном финансировании, субсидий в размере от 5 до 60% рыночной стоимостиимущества предприятия;
v предоставлениебанками долгосрочных кредитов (на 5-10 лет) на инвестиции в физические(реальные), а также в оборотные и нематериальные активы;
v необходимопредусмотреть возможность заключения договора поручительства правительстваконкретного региона с кредитором с целью снижения риска невозврата кредита иповышения привлекательности ипотечного кредитования для кредитора;
v однимиз обязательных условий промышленного ипотечного кредита должно являтьсязаключение договора страхования ответственности за неисполнение обязательствперед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действиякредитного договора.
Использование ипотечногокредитования имеет в промышленной сфере достаточно серьезные перспективы. Егопотенциал в том, что предприятия нуждаются в оборотных средствах, помимо этоговозникающая конкурентная борьба заставляет руководство предприятий постоянноизыскивать ресурсы на техническую модернизацию и перевооружение. Об этомсвидетельствуют данные табл. 3.
Таблица 3
Структура инвестицийв нефинансовые активы (в % к итогу)
1996
1997
1998
1999 Инвестиции в нефинансовые активы всего 100,0 100,0 100,0 100,0 Инвестиции в основной капитал 75,1 74,9 75,5 73,7 Затраты на капитальный ремонт 13,8 14,4 11,0 12,2 Инвестиции в нематериальные активы 1,1 1,3 1,4 1,8 Инвестиции в другие нефинансовые активы 0,1 0,1 0,1 0,4 Инвестиции в прирост запасов материальных оборотных средств 9,9 9,3 12,0 11,9
По данным табл. 3 можно заключить,что наиболее перспективными направлениями кредитования являются инвестиции восновной капитал, а также в прирост запасов материальных оборотных средств. Какпоказывает экспертный анализ балансовой и рыночной стоимости предприятий, внастоящее время наблюдается явное (практически в 5 раз) превышение балансовойстоимости над рыночной. Это произошло из-за неоправданно завышенныхкоэффициентов переоценки основных средств, утверждаемых правительством РФ втечение последних лет. Тем не менее, выдаче ипотечного кредита должнапредшествовать рыночная оценка независимым оценщиком стоимости предприятия какимущественно-хозяйственного комплекса. Именно эта оценка и должна быть положенав основу определения суммы предполагаемого промышленного ипотечного кредита.Финансирование реальных инвестиций за счет ипотечного кредитования
Одно из решающих направленийразвития российской экономики – развертывание и последующее совершенствованиесистемы малых предприятий. Именно малые предприятия, не требующие крупныхстартовых инвестиций, работающие с высокой скоростью оборота ресурсов, способнынаиболее быстро и экономно решать проблемы реструктуризации части экономики,формирования и насыщения рынка потребительских товаров.
Поддержка малого бизнеса – одна изприоритетных задач государства. Во-первых, малое предпринимательство – эффективноесредство решения ряда социальных проблем, прежде всего проблемы занятости.Во-вторых, развитие малого бизнеса необходимо и с точки зрения более полного игармоничного использования экономических ресурсов. При таком подходе средства,выделяемые данному сектору, действительно являются инвестициями, способнымиприносить прибыль.
Инвестиционные средства малыхпредприятий различаются, как известно, на собственные и заемные. И хотя малыйбизнес не требует больших вложений для становления и развития, многиепредприятия не способны на отдельных этапах своей деятельности обойтись безпривлечения средств извне. Пока нет оснований говорить, что российский малыйбизнес пользуется предпочтением в распределении инвестиционных ресурсов. Финансирование– наиболее узкий участок в их жизнедеятельности. По данным, полученным врезультате социологического опроса руководителей малых предприятий, 1/2 их нихпри организации дела ограничилась собственными ресурсами; чуть более 1/4 сумелиполучить кредит, менее 20% – привлечь средства третьих лиц – вкладчиков.
Определенную роль в инвестиционномпроцессе играют иностранные инвестиции. Положительной особенностью такихинвестиций является наличие значительной и стабильной финансовой базы.Теоретически потенциал данных инвестиций при наличии благоприятногоинвестиционного климата достаточно значителен. Однако предпочтение иностранныхинвесторов касается лишь определенных отраслей хозяйства и видов деятельности.Основные «вливания» в российскую экономику иностранные компании и фонды делаютв добывающие отрасли, развитие инфраструктуры которых наряду с физическим иморальным старением других отраслей способствует закреплению России в качествесырьевого придатка Запада. До последнего времени наиболее привлекательным дляиностранных инвесторов был российский рынок ценных бумаг, дававший широкиевозможности для разного рода спекуляций и достижения узкокорыстных целей.Сегодня особенно важно сформировать условия для расширения инвестиций вреальный сектор экономики. В этой связи можно вспомнить, например, что в своевремя в Бразилии был принят ряд законодательных актов, разрешавших иностраннымкомпаниям торговлю на территории государства лишь при условии создания в странерабочих мест и использования национальной рабочей силы.
Поиск внутригосударственных заемныхсредств, как правило, ограничен возможностями отечественной кредитно-финансовойсистемы. Основная масса банков и иных кредитных организаций оказаласьоторванной от реальной экономики.
Значительные средства маломубизнесу дала приватизация, но в связи с завершением этого процесса и на этотисточник рассчитывать не приходится.
Таким образом, средства дляинвестирования в малый бизнес можно пытаться найти с достаточной долейвероятности только у государства и населения. Однако в механизме инвестированияостается одно узкое место – проблема возвратности. Не секрет, что до своегодвухлетия доживает лишь 1/2 малых предприятий, и кредиторы не хотят нестиубытки на столь рискованном поприще.
Выходом из создавшегося положенияможет стать внедрение ипотечного кредитования малого бизнеса. Ипотечноекредитование является экономически привлекательным и для государства, и дляпредприятий реального сектора экономики.
Ипотека в разных случаях может бытьиспользована для реализации следующих функций:
v какмеханизм создания и привлечения дополнительных средств для поддержания иразвития материального производства;
v какдополнительный инструмент обеспечения и стимулирования оборота иперераспределения имущества в том случае, когда другие способы (например,купля-продажа) юридически невозможны или экономически нецелесообразны;
v созданиемногоуровневого мультиплицируемого фиктивного капитала в виде закладных,производных ипотечных ценных бумаг и др.
Имущественные интересы залогодателей(предприятий) направлены на максимизацию объема привлеченных дешевых финансовыхресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости. С другойстороны, общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализациинационального недвижимого имущества, в ускорении оборота вложенного капитала, вликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталами, внеинфляционных методах поддержки производства, а также в пополнении доходнойчасти государственного бюджета.
Договор ипотеки представляет собойпо сути долгосрочную программу согласованных усилий участников договора поудовлетворению взаимовыгодных интересов. Другими словами, ипотечноекредитование предприятий можно рассматривать как долгосрочные инвестициизалогодержателя в недвижимость залогодателя. Для кредитора это долгосрочноеполучение дохода на ссуженные деньги (к тому же обеспеченные недвижимостью), адля заемщика – практически единственная возможность получить недорогойдолгосрочный инвестиционный кредит на развитие своего предприятия.
Основным отличием (и преимуществом)ипотеки от обычного договора залога является то, что заложенное имущество (вданном случае – предприятие) остается в распоряжении залогодателя. Этопозволяет владельцу предприятия в полной мере использовать своипроизводственные и предпринимательские способности для уплаты всех долгов заполученный кредит, а также развивать и совершенствовать производство.Предприятие как предмет залога здесь означает весь имущественный комплекс,включая права требования.
При этом следует помнить, чтоипотека не распространяется на следующие категории недвижимости: участки недр,особо охраняемые природные территории, государственные и муниципальные жилыедома и квартиры, имущество, запрещенное к приватизации, изъятое из оборота и
некоторые другие.
Общие правила хозяйственногоприменения и юридического регулирования ипотеки исторически складывались вРоссии на основе норм классического римского права, основными принципамикоторого были следующие:
v предметипотеки оставался и в собственности и во владении залогодателя (этообеспечивало возвратность кредита через получение прибыли от хозяйственнойдеятельности залогодателя);
v имуществопозволялось перезаложить, так как прямой переход недвижимости в собственностьзалогодержателя не предусматривался (отсюда – очередность удовлетворениятребований должников) и др.
Сейчас надежность ипотечногокредитования обеспечивается государством сходным способом, т.е. залогодержательзащищен даже при банкротстве залогодателя. Законом установлено, что вконкурсную массу при банкротстве не включается имущество, которое являетсяпредметом залога. Более того, из имущества должника вне конкурса погашаются всеего обязательства, обеспеченные залогом.
В настоящее время приоритетнымиобластями ипотечного кредитования являются:
v строительствои реконструкция зданий и сооружений;
v производствостроительных и отделочных материалов;
v производствотоваров народного потребления;
v общественноепитание;
v гостиничноехозяйство;
v закупкатоваров по критическому импорту (медикаментов, продовольствия, некоторыхдефицитных товаров).
В связи с этим необходимо отметитьострую необходимость создания экономических и юридических условий длянормального функционирования системы оценки и страхования имущества при заключениисделок, связанных с ипотечным кредитованием и инвестициями.
Как правило, при подготовкезаключения о возможности выдачи ипотечного кредита специальное подразделениебанка (либо департамент экономической политики города или региона) требует отпотенциального залогодателя представления следующих документов:
v письма-ходатайства;
v бизнес-плана,ТЭО проекта;
v учредительныхдокументов;
v копийбалансов;
v инвестиционногопаспорта;
v заключенияаудитора (для действующих предприятий);
v справкиоб имуществе и правах заемщика.
Проверка представленных документови оценка стоимости объекта залога (срок – примерно 1 месяц) позволяют составитьзаключение о целесообразности реализации и возможности залогового обеспечения.К основным критериям отбора проектов относятся: социальная и экономическаязначимость проекта, его экономическая эффективность (сроки реализации,окупаемости, размер прибыли и т.п.), наличие у получателя кредита имущества иимущественных прав достаточной для залога стоимости.
Следует отметить, что в качествезалогодателя может выступать не только самостоятельное юридическое лицо(организация, осуществляющая проект), но и администрация города. В этом случаепредметом залога будет являться имущество из специально созданного залоговогофонда. В Москве при заключении сделки залогового кредитования предполагаетсяодновременно заключать также договор страхования имущества за счетзалогодателя, в результате чего он получает полис титульного страхования(содержит данные о праве собственности на объект и гарантирует реализациюзалогового права) и полис рискового страхования. Такая сделка подлежитобязательной государственной регистрации и нотариальному удостоверению.
Таким образом, учитывая ужеимеющийся опыт, можно утверждать, что ипотечное кредитование является одним изэкономически привлекательных способов инвестирования предприятий, особенно всфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его практическом примененииявляются недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствиесбалансированного и отработанного механизма его организации, общаяэкономическая и политическая нестабильность в стране. Все это обусловливаетвысокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальныхинвесторов в надежности своих вложений, и соответственно тормозит развитиереального сектора российской экономики.
/>/>ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ сОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМАВОЗВРАТНОСТИ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ/>/>3.1. Основные принципы обеспечения возвратностиипотечного кредита
Как известно, при осуществлениикредитной деятельности одна из основных задач, стоящая перед банковскимиструктурами, – минимизация кредитных рисков. Для достижения данной целииспользуется большой арсенал методов, включающий формальные, полуформальные инеформальные процедуры. Хотя современный методический инструментарий направленна облегчение принятия кредитных решений, он далеко не идеален и в ряде случаевможет даже дезориентировать банковских специалистов. Аналогичная ситуацияхарактерна и для самого механизма минимизации рисков, также основанного надетальных расчетах, схемы которых могут содержать разнообразные изъяны.Рассмотрим некоторые проблемы, возникающие в подобных обстоятельствах.Цена залога в контексте кредитныхциклов
Одним из классических способовминимизации кредитных рисков является внесение заемщиком залога. Однако такойпуть не гарантирует успеха кредитной политике банка. Одной из причин этогоявляется возникающая при управлении кредитными рисками рефлексивная взаимосвязьмежду кредитом и залогом. Впервые этот эффект был системно проанализирован Дж.Соросом.
Между кредитом и залогом существуютпрямые и обратные связи. При этом залог трактуется максимально широко – какнекая вещь, имеющая определенную стоимость, определяющая кредитоспособностьдолжника независимо от того, передается она в действительности в залог или нет.В качестве залога может выступать либо собственность, либо ожидаемый в будущемприток дохода, то есть то, что кредитор считает обладающим ценностью. Основнаясложность при определении истинной стоимости залога заключается в том, что егорыночная цена является плавающей величиной и зависит от фазы экономическогоцикла. Так, сильная экономика с высокой кредитной активностью, как правило,поднимает оценки активов и увеличивает объемы поступающих доходов, служащих дляопределения кредитоспособности заемщика; на траектории экономического спадаценность залоговых активов может стремительно падать.
Таким образом, для адекватнойоценки стоимости залога необходимо учитывать большое число факторов, в т.ч.будущую динамику экономической и правовой конъюнктуры, т.е. принятиемикроэкономических решений зависит от макроэкономической ситуации. Этопредопределяет необходимость проведения кредитными организациямимакроэкономических прогнозов для разработки собственной эффективной кредитнойполитики.
Понятно, что выдача кредита впериод экономического роста под залог, оцениваемый по цене этого периода, и егопогашение посредством реализации залога в период депрессии приводят кфинансовым потерям кредитной организации. При подобных систематических ошибкахв определении платежеспособности своих клиентов банк может «лопнуть» даже принезначительных конъюнктурных спадах.
В этой связи возникает довольносложная задача определения кредитором срока, на который целесообразно выдаватькредит. Данный срок должен быть выбран так, чтобы цена залога на моментпогашения кредита не была слишком низкой, в противном случае риск невозвратакредита резко возрастает. Проблема определения оптимального срока кредитованияособенно обостряется в условиях высокой инфляции, так как сильныйнезапланированный рост цен может полностью «съесть» процент за кредит, чторавносильно финансовым потерям банка.
Однако даже при осознаниинеобходимости учета эффекта рефлексивности в цепочке «кредит – залог» полностьюустранить финансовые риски кредитования не удается. Это связано со следующимипроблемами, с которыми сталкиваются банковские аналитики:
v сложностьюпрогнозирования цены залога, так как для этого необходимо идеальное знаниеразвития соответствующего товарного рынка (в ряде случаев в качестве залогаможет использоваться портфель ценных бумаг, что предполагает работу банковскиханалитиков на фондовом рынке для изучения и прогнозирования динамики котировоксоответствующих ценных бумаг);
v невозможностьюточного прогнозирования периодичности и состояния экономического цикла (в рядеслучаев не удается идентифицировать даже характер текущей фазы экономическойдинамики);
v неопределенностьюинфляционной динамики, которая зависит от мер государственного регулирования.
Решение проблемы неопределенностицены залога путем завышения его текущей величины над суммой выдаваемого кредитапо принципу «гигантский залог под смехотворный кредит» на первый взгляд кому-томожет показаться естественным, однако на практике оказывается слабореализуемым, так как в этом случае падает спрос на сами кредиты, чторавносильно «урезанию» кредитного рынка и подрыву финансовых позиций банка.Учет инфляционных налогов
Помимо прямого искажения истиннойцены залога инфляция оказывает большое влияние на рентабельность, а потому и наплатежеспособность заемщика. Частным, но очень важным случаем такоговоздействия являются активные инфляционные налоги. Рассмотрим эту проблемуболее подробно.
Если предприятие в момент tиспользует сырье и материалы y(t) по цене c(t) для производства продуктаx(t+h), который реализуется по цене p(t+h) с временным лагом h (в месяцах), то всоответствии с практикой бухгалтерского учета фактическая величина налога надобавленную стоимость J будет равна:
/>, где
r – ставка налога на добавленную стоимость.
Однако истинная величина НДС,которая должна была бы изыматься государством, составляет величину:
/>.
Тогда сумма активного инфляционногоналога на добавленную стоимость:
/>
будет исчисляться по формуле:
/>, где
q – среднемесячный индекс инфляции производственных затратпредприятия.
Величина T показывает финансовыепотери, которые несет фирма из-за т.н. инфляции издержек. Относительнаявеличина активных инфляционных налогов (по отношению к валовой стоимостиначального периода):
/>
составляет:
/>, где
b – удельный вес материальных затрат в валовом выпускепродукции фирмы.
Таким образом, чем больше затратныйпараметр b, темп инфляции q, производственно-реализационный цикл продукциифирмы h и налоговые ставки, тем более уязвима эта фирма в условиях инфляции.Следует отметить, что при высокой инфляции проблема активных инфляционныхналогов может выступать в качестве главного фактора падения экономическойактивности юридических лиц и подрыва их платежеспособности.
Из сказанного вытекает, чтокредитор при финансировании того или иного предприятия должен учитывать его«антиинфляционную устойчивость» путем оценки его производственных параметров,накладываемых на прогнозы инфляционных тенденций. Отсюда ясно видны проблемы, скоторыми сталкивается банк:
v сложностьполучения истинной информации о производственных параметрах фирмы b и h;
v сложностьполучения прогнозов о динамике цен на оборотные средства кредитуемой фирмы,поскольку это связано с серьезными затратами на исследование соответствующихтоварных рынков.
Игнорирование проблемы активныхинфляционных налогов, особенно когда высокая инфляция приводит к росту рискапотери выданных кредитов, может вести также к неправильному распределениюкредитного портфеля в разрезе долгосрочных и краткосрочных вложений.Риски при выдаче кредитовфизическим лицам
Оценка кредитных рисков тяготеет копределенной формализации и унификации. Так, в отношении физических лиц частоиспользуются балльные методы оценки их кредитоспособности. В этом случаевыделяется группа признаков клиента (пол, возраст, профессия и т.п.), покаждому из которых проставляется соответствующий балл в зависимости от того, ккакой категории относится данный человек. Сумма баллов по всем признакам сравниваетсяс неким критическим значением и в зависимости от результатов сравнения клиентпризнается либо кредитоспособным, либо некредитоспособным. Какие же проблемывозникают при такой процедуре отбора клиентов?
Во-первых, довольно сложно грамотноучесть все ключевые признаки клиента, так как многие из них плохо формализуемы.
Во-вторых, балльные оценкипризнаков, как правило, достаточно субъективны. Так, мужчина и женщина получаютразные баллы при оценке кредитных рисков. При этом количественные значения этихбаллов формируются либо экспертным путем, либо по весьма субъективным расчетнымсхемам. На наш взгляд, в подобной ситуации можно было бы повысить объективностьбалльных оценок, вычисляя их на основе ретроспективной информации о невозвратахклиентами полученных кредитов, в т.ч. с использованием поло-возрастныхкритериев. В этом случае балльная оценка представляла бы собой процентвозвращенных кредитов среди мужчин и женщин. Однако и такая процедура неустраняет «размытости» балльных характеристик, так как период усредненияретроспективных данных может быть различным и выбирается субъективно. Между темискомые баллы сильно зависят от значения анализируемого периода, что затрудненов отсутствие длительных кредитных историй.
В-третьих, используемые в расчетахбалльные оценки не являются застывшими во времени величинами, поскольку сдвигив социально-экономических условиях приводят к изменению уровня риска каждогопризнака. Иными словами, система баллов должна оперативно обновляться. При этомпересчет балльной шкалы идет для каждого временного интервала с учетомспецифики конкретного банка и выдаваемых им кредитов (краткосрочный,долгосрочный и т.п.).
В-четвертых, критическое значениесуммы баллов, с которым сравнивается ее фактическая величина, определяется эмпирически.Никаких серьезных теоретических обоснований этой величины нет. Очевидно, что вобщем случае критический порог также является «плавающей» во времени величинойи должен быть дифференцирован в зависимости от вида кредита. Любые ошибки ипогрешности в определении критической величины суммы баллов могут даватьпринципиально неверный результат, особенно когда фактическое значение балловлежит близко к критическому.
Таким образом, поставить на«конвейер» выдачу кредитов физическим лицам на основе количественных методикоценки рисков весьма непросто. Всегда существует потребность неформальнойперепроверки результатов количественных тестов.Риски при выдаче кредитовюридическим лицам
В отношении методов оценки рисковкредитования юридических лиц актуальны те же проблемы, что и лиц физических.Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используютмногофакторные модели, предполагающие процедуру взвешивания основныхпоказателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральныйпоказатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). Порезультатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособностихозяйствующего субъекта.
Здесь, как и в предыдущем случае,проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателейоднозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовыхкоэффициентов стоит еще более остро, чем в случае с физическими лицами, так какдля количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизнипредприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.
Между тем даже незначительныесдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечныйрезультат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть,что на практике области высокой, невысокой и малой вероятностинеплатежеспособности кредитуемого субъекта являются весьма узкими и близкопримыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частныхпоказателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны(например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).
Положение осложняется наличием«конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы,основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальныхкоэффициентов – индикаторов. Среди них – коэффициенты текущей ликвидности,обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановленияплатежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли ит.д.
Каждый из названных коэффициентовимеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этомна практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между темочевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различныхотраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых,жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышениюотчетных коэффициентов – индикаторов. По-видимому, не будет ошибкойутверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и врегиональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковыевоспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказываетсяна основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетныхпоказателях самих регионов.
Наличие «конкурирующих» методикоценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результатыанализа, проводимого в соответствии с разными методиками, часто даютсущественно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидностиприменительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об ихфинансовой несостоятельности, в то время как применение различныхмногофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятностьих банкротства.
Столь явные логические коллизии настадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностьюдезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации как будто один –отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себевозможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономическогоцикла.
В данной связи можноконстатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банковстоит сложная задача определения того, какую методику и в какое времяцелесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется итем, что пока не существует никаких объективных критериев для такогоупорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.
В соответствии с вышесказаннымможно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификациибанковских специалистов, которые должны не только владеть основами современногоколичественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональнойинтуицией./>/>3.2. Финансовые риски и страховая защитав ипотечном кредитованииРиски, возникающие при ипотечномкредитовании
На современной стадии развитиярынка в России достигнуто определенное его насыщение широким ассортиментомтоваров: объектами недвижимости, средствами производства, предметамипотребления. На повестку дня встает задача формирования платежеспособногоспроса, создания механизмов, позволяющих обеспечить доступ к товарам исопутствующим услугам наибольшему кругу потребителей. К числу этих механизмовотносятся, в частности, продажа товаров в рассрочку, ипотечное кредитование,различные арендные схемы, лизинг.
Такие формы, как аренда и лизинг,сегодня обеспечены минимально необходимой законодательной и нормативной базой ипостепенно завоевывают себе место на рынке. В основном решаются и вопросыорганизации страховой защиты интересов всех участников данных операций.
Что же касается торговли товарами вкредит и ипотечного кредитования при приобретении жилья, то развитие данныхформ в российских условиях тормозится в первую очередь трудностями вобеспечении защиты продавцов и кредиторов от рисков невозврата кредитов. Вусловиях экономической нестабильности, постоянно растущей криминогенностиобщества и несовершенства законодательства трудно решиться на реализациюсколько-нибудь значимой программы продажи жилья и прочих товаров гражданам илиюридическим лицам в кредит. Сегодня рассрочка платежа при реализации товаровширокого потребления, как правило, не превышает 6 месяцев. Естественно, чтоперечень товаров, реализуемых по такой схеме, не так велик.
Смягчение условий кредитования исущественное расширение круга пользующихся этой услугой потребителей могут бытьдостигнуты посредством эффективной страховой защиты интересов организации,предоставляющей кредит.
Рассмотрим особенности ипотечногокредитования и вытекающие из них требования к организации страховой защиты.Основными участникамиданного процесса являются:
v клиент– физическое лицо, владелец квартиры, желающий приобрести более дорогое жильево вновь строящемся здании;
v поручитель– юридическое или физическое лицо, гарантирующее банку выплату задолженностиклиента;
v банк,кредитующий физическое лицо под залог существующей и вновь построенной (послепродажи старой и приобретения новой) квартир;
v инвестор– ипотечное агентство, предоставляющее банку средства для ипотечногокредитования;
v риэлтер,обеспечивающий оценку и последующую продажу существующей квартиры;
v застройщик– строитель дома, в котором располагается вновь строящаяся квартира;
v страховаякомпания, страхующая часть рисков всех участников операции.
Возможные варианты взаимодействияучастников ипотечного кредитования рассмотрены при анализе отечественныхмоделей ипотечного кредитования. Как показал анализ, центральным звеном вданной цепочке является банк, который организует весь процесс и на которомзамыкаются интересы всех участников. Естественно, он принимает на себя имаксимальное количество рисков.
Будем считать, что банк принимает насебя риски, связанные со строительством новой квартиры, а также создаетдополнительный шанс для клиента или его наследников сохранить за собой жилье вслучае их неспособности выплатить кредит, вводя в схему дополнительногоучастника – поручителя. При этом, разумеется, упрощается ситуация и для банка,так как процедуры отторжения и реализации являющейся предметом залога квартиры,а также последующей покупки другого, более дешевого жилья на оставшиеся послепогашения задолженности за кредит средства сами по себе недостаточно освоены и,следовательно, связаны со значительными издержками.
Теперь рассмотрим риски,сопутствующие ипотечному кредитованию.
В отношении существующейквартиры эти риски следующие.
а) Риск физической утраты.
Как и любое имущество, квартира,являющаяся предметом залога, может быть обесценена или полностью уничтожена врезультате воздействия факторов природного и техногенного характера или врезультате злоумышленных и неосторожных действий человека. Риск реализациибольшинства существующих опасностей может быть переложен банком на страховуюкомпанию посредством покупки стандартного полиса страхования «от всех рисков».
Однако банку следует обратитьвнимание на наличие ряда стандартных исключений из страхового покрытия. Обычноне подлежат страхованию риски, связанные с действиями властей, военными итеррористическими действиями, с постепенным разрушением, повреждением илиразрушением в результате оседания, ущерб, нанесенный радиоактивнымиматериалами, а также ущерб, связанный с умыслом страхователя или с непринятиемим мер к уменьшению ущерба. Последнее исключение действует только в случае,когда страхователем квартиры является клиент. В случае, когда полис покупаетсянепосредственно банком, это ограничение снимается. Риски, связанные с действиемвластей, страховыми компаниями традиционно не страхуются, так как считается,что власть сама обязана компенсировать нанесенный своим гражданам ущерб. Подоговоренности со страховой компанией ряд обычно подлежащих исключению рисковможет быть включен в покрытие (например, ущерб в результате терроризма илиоседания грунта).
б) Риск утраты клиентом прававладения квартирой.
Во время действия кредитногодоговора клиент может потерять право на владение квартирой из-занедействительности сделки купли-продажи, отчуждения, реквизиции и т.п. Основнаячасть риска, относящаяся к праву на владение, ложится на риэлтера, вобязанности которого обычно включается проверка юридической чистоты прав навладение квартирой, и может быть застрахована полисом «страхования титула».Оставшаяся часть риска лежит на банке и должна учитываться им при формированиигарантийных фондов.
в) Риск падения стоимости квартиры.
В результате общих, конъюнктурныхпричин либо ухудшения экологической обстановки в районе, возникновениянежелательного соседства и т.п. обстоятельств стоимость квартиры к моменту еереализации может упасть. В то же время банк заключает договор с риэлтером напродажу указанной квартиры по цене, определенной скорее всего на этапе принятиярешения о выдаче кредита. Этот риск затрагивает интересы риэлтера и может бытьснижен, например, посредством заключения предварительных договоров на покупкуквартиры.
г) Риск мошенничества клиента.
Это – риск, сопутствующий всякойкоммерческой деятельности. Из-за отсутствия статистики данный риск труднопрогнозируется и должен сводиться к приемлемому уровню службами безопасностибанка и риэлтера.
В отношении строящейся квартирыследует иметь в виду следующие риски.
а) Риски строительства и монтажа.
Как и любое строительство,строительство жилья связано с рисками природного и техногенного характера, атакже с рисками ошибок в проведении работ, ошибок проектирования, применениянекачественных строительных материалов. Основные риски могут быть покрытыхорошо отработанным полисом страхования рисков строительства и монтажа наоснове условий страхования, сходных с полисом Мюнхенского перестраховочногообщества.
У этого полиса также имеется рядобщепринятых исключений, например, риски, связанные с приостановкой работ, атакже ущерб, вызванный умыслом застройщика или грубой неосторожностьюруководящего персонала. Обычно не покрываются ошибки проектирования и расходы,связанные с необходимостью замены дефектных материалов.
Строго говоря, указанные рискидолжны лежать на застройщике и соответственно он их и должен страховать.Реально сложившаяся практика, когда банк страхует только приобретаемые им длясебя квартиры (например, 2 квартиры в 100-квартирном доме), приводит кситуации, при которой риск остается фактически непрофинансированным. Только в случаеполного уничтожения строящегося дома (в принципе – самый простой случай с точкизрения подсчета суммы ущерба и соблюдения баланса интересов участников) банквернет вложенные деньги в виде страховой выплаты. Если же ущерб составит,например, 40% от фактически освоенного (что более вероятно), банк вернетсоответственно 40% вложенных средств, а застройщик не получит ничего и скореевсего будет вынужден объявить себя банкротом.
б) Риски выявления дефектов впериод несения гарантийных обязательств.
Эти риски покрываются в рамкахуказанного выше полиса страхования строительно-монтажных рисков.
в) Риск неисполнения обязательствзастройщиком.
Риск, который может быть уменьшентщательным отбором застройщиков. При этом не стоит пренебрегать проверкойналичия у застройщика полисов на страхование основных видов деятельности иимущества, так как даже очень успешная фирма может быть быстро разорена врезультате случайных событий (вспомним разрушающиеся новостройки в Москве).
г) Риск физической утратыпостроенной квартиры.
Риск аналогичен рассмотренному вышедля «существующей» квартиры.
Риски неплатежеспособностиклиента
Эти риски связаны снетрудоспособностью и нетрудоустроенностью клиента и должны лежать на нем.Однако банки, стараясь избегать ситуаций, в которых придется использоватьпроцедуру реализации залога, требуют от клиента, чтобы он застраховал в пользубанка свою жизнь и трудоспособность на сумму получаемого кредита.
Основные риски смерти и потеритрудоспособности могут быть застрахованы посредством стандартных полисовстрахования от несчастных случаев. Но банкам следует обратить внимание на рядстандартных исключений из покрытия по такому полису. Обычно не выплачиваетсявозмещение в случаях, если смерть или потеря трудоспособности наступили вовремя любого вида опьянения, занятий спортом, в результате самоубийства илиумысла со стороны потерпевшего, а также вследствие ряда хроническихзаболеваний.
Значительная часть обычныхисключений будет снята, если страхователем станет банк, а не клиент.
Неисполнение обязательствучастниками процесса ипотечного кредитования
Данный риск может быть значительноснижен, если участники будут иметь страховки, защищающие от основныхопасностей, связанных с их деятельностью:
v клиент– полис добровольного медицинского страхования, страхования ответственности(автогражданской и перед совладельцами дома) и страхования имущества;
v поручительклиента – полисы страхования имущества (особенно недвижимого), перерыва впроизводстве и гражданской ответственности;
v банк– полис страхования «от всех банковских рисков»;
v риэлтер– полис страхования ответственности риэлтера;
v страховаякомпания – договоры перестрахования ответственности.
Следует отметить, что в нашейстране значение наличия страхового полиса явно недооценивается даже банками, профессиональнонаиболее близкими к страхованию. Западный банк не станет разговаривать окредитах ни с большой фирмой, ни с частным лицом, предварительно не убедившисьв наличии у них полисов страхования их основных интересов. Причем наличиеполиса имеет более глубокий смысл, чем просто гарантия платежеспособностиклиента. Полис свидетельствует, во-первых, о наличии имущества, причемпрофессионально оцененного страховой компанией, во-вторых, о серьезности иосновательности самого страхователя.
Подводя итоги, можно сделатьследующие выводы.
1. Участвующая в процессеипотечного кредитования страховая компания может принять на себя основные рискиприродного и техногенного характера, а также риск нанесения физического ущерба,вызванного противоправными действиями или неосторожностью.
2. Для исключения необоснованногосужения страхового покрытия целесообразно заключение непосредственно банкомдоговоров страхования предмета залога и трудоспособности клиента. Это позволяетснизить издержки страховой компании, которая в данном случае получаетнеобходимые для страхования данные в первично обработанном виде. Соответственноснижается и стоимость страховки. Очевидно и удобство для клиента, который можетвсе действия, связанные с получением кредита, совершить в одном месте.
3. Для снижения риска неисполненияобязательств участниками процесса ипотечного кредитования банку целесообразно вчисло общих требований, предъявляемых им к клиентам, поручителям и т.п.,включать требование о представлении полисов страхования основных рисков.
В настоящее времяСанкт-Петербургский филиал страхового общества газовой промышленности «СОГАЗ»разработал пакет документов, учитывающих рассматриваемые в дипломной работеособенности рисков ипотечного кредитования, тем не менее, принятые документы нуждаютсяв доработке, поскольку предлагаемый в дипломе подход позволяет существенноснизить риски участвующего в ипотечном кредитовании банка и уменьшить стоимостькредита.Страхование как инструмент снижениярисков при ипотечном кредитовании
Кредитные организации, кредитующиенаселение на приобретение жилья в рамках долгосрочной ипотечной программы,должны обязательно использовать в качестве одного из видов обеспеченияспециальную страховую программу. Ее необходимые элементы перечислены ниже.
1. Имущественные интересы,связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью заемщика – личное страхование.
Личное страхование должно включатьстрахование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаямидолжны являться следующие события, совершившиеся в период действия договорастрахования как на территории Российской Федерации, так и за ее пределами:
v смертьзастрахованного из-за любой причины;
v частичнаяили полная утрата трудоспособности застрахованным (присвоение ему статусаинвалида) в результате несчастного случая. При этом дата формального завершенияпроцедуры присвоения гражданину статуса инвалидности не должна оказыватьвлияния на отнесение указанного случая к страховому.
Размер страхового возмещения недолжен зависеть от группы инвалидности, присвоенной застрахованному лицу.
2. Имущественные интересы,связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом – имущественноестрахование.
Первым объектом имущественногострахования должно являться жилье, предоставляемое в ипотеку в качестве обеспечениякредита. Второй объект страхования – право собственности владельца на такоежилье. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем правасобственности на жилье по любой причине, за исключением его отчуждениясобственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращениявзыскания на предмет страхования ипотечным кредитором. Страховым случаем дляданного вида страхования должно являться вступившее в законную силу решениесуда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предметипотеки (в т.ч. случившееся после окончания срока страхования, если судебныйиск был подан в период действия договора страхования).
Страхование осуществляется за счетсредств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являтьсязаемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являтьсякредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретениеквартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичномипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новомукредитору.
В последнее время как нафедеральном, так и на региональном уровнях прорабатываются различные программыс использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполненияобязательств. В частности, постановлением правительства Москвы №625 от11.08.1998г. была принята Концепция развития ипотечного кредитования в Москве,в которой, в частности, определена и программа страхования, реализуемая приипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются:
v имущественноестрахование как основной элемент страховой программы. Страхование предметазалога (жилья, принадлежащего физическому лицу – заемщику) являетсяобязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя – кредитора.Договор страхования заключается с заемщиком за его счет;
v страхованиегражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищногокредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриватьсястрахование ответственности оценочных организаций, осуществляемое всоответствии с Законом Москвы №3 от 11.02.1998г. «Об оценочной деятельности вгороде Москве»;
v страхованиежизни и трудоспособности физических лиц – заемщиков. Оно проводится в рамкахдобровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено вкачестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках –кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка – кредитора;
v страхованиекредитных рисков. Осуществляется в рамках добровольного страхованияпредпринимательского риска финансовых институтов (например, банков –кредиторов), участвующих в московской ипотечной программе. Банк – кредиторстрахует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом –заемщиком своих обязательств по кредитному договору.
Сумма страхового возмещенияопределяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждуюконкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательствзаемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальнойстраховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенноеуменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств почастичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. «недострахования».Страховое возмещение должно поступать
на специальный счетпервого выгодоприобретателя.
Срок действия договоров страхованиядолжен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12месяцев с последующим продлением договоров.
Кредитор должен контролироватьисполнение заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договорамстрахования, являющимся обеспечением по ипотечному кредиту. Рекомендуетсявыплачивать страховые премии периодически (ежеквартально, ежемесячно) равнымичастями в течение срока действия договора страхования одновременно с частичнымисполнением обязательств по самому ипотечному кредиту.
Таким образом, комплект документов,регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечногокредитования, должен включать:
v договорстрахования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый междузаемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией – договор личногострахования;
v договорстрахования риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога, заключаемыймежду заемщиком и страховой организацией – договор имущественного страхования;
v договорстрахования права собственности владельца квартиры – предмета залога,заключаемый между заемщиком и страховой организацией – договор имущественногострахования.
В России страхование имуществаосуществляется на договорной основе. Из этого вытекает, что страховая суммаопределяется и оговаривается договором страхования. Закон №4015-1 от27.11.1992г. «Об организации страхового дела в Российской Федерации» установил,что размер страховой суммы не может превышать действительной стоимостиимущества на момент заключения договора (ст. 10). Такая стоимость,зафиксированная в договоре, именуется страховой стоимостью имущества. Еслистраховая сумма, определенная договором страхования, будет превышать страховуюстоимость имущества, договор считается недействительным в той части страховойсуммы, которая превышает действительную стоимость имущества на моментзаключения договора.
На основании указанной нормы страховыекомпании, как правило, устанавливают выплату по принципу пропорциональной(долевой) системы страхового обеспечения. Другими словами, когда страховаясумма ниже страховой стоимости застрахованного имущества, размер страховоговозмещения сокращается пропорционально отношению страховой суммы к страховойстоимости имущества. Тогда сумма страхового возмещения (СВ) будет рассчитанаследующим образом:
/>, где
ФУ – сумма фактическогоубытка; S – страховая сумма по договору;
ДС – действительная стоимостьимущества.
При этомнемаловажную роль играет определение величины страхового взноса, вносимогострахователем. В страховании имущества на длительный срок (в случае страхованияимущества как залога при ипотечном кредитовании) для расчета суммы страховоговзноса (SV), как правило, используется следующая формула:
/>, где
Т – тарифная ставка в процентах; n – срок страхования вмесяцах.
Рассмотрим пример.Страхователь желает застраховать имущество, стоимость которого составляет 100у. е., а страховая сумма по договору – 90 у. е. Необходимо рассчитатьстраховой взнос при сроке страхования 5 лет, ставке 5% и определить суммувыплаты при нанесении ущерба в сумме 50 у. е.
SV = 90 * 5 / 100 *5 = 0,225 у. е.
СВ = 50 * 90 / 100 = 45 у. е.
Таким образом, страховой взноссоставит 0,225 у. е., а сумма возмещения – 45 у. е. На основании расчетов атакже приведенных выше аргументов можно заключить, что определение реальнойстоимости имущества, передаваемого в залог, является одной из важнейших задачкак кредитора, так и заемщика. В этой связи рассмотрим некоторые аспекты оценкирыночной стоимости объектов ипотеки./>/>3.3. Методы оценки рыночной стоимостиобъектов ипотекиОценка стоимости и правовогоположения объекта недвижимого имущества
Методы оценки объектов недвижимостибазируются в основном на трех подходах:
v сточки зрения сравнимых продаж;
v наоснове затрат;
v сточки зрения капитализации дохода.
При оценке объектов недвижимости врамках данных подходов обычно используют следующие методы:
v методоценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);
v методысоотнесения (переноса) и экстракции;
v методкапитализации земельной ренты (метод развития);
v методкапитализации дохода.Метод оценки по сравнимымпродажам
Метод оценки по сравнимым продажамнаиболее приемлем и широко используется в странах с развитым земельным рынком.Он основан на сравнении и сопоставлении соответствующих данных по уже проданныманалогичным объектам недвижимости на момент проведения оценки. При этомрыночные условия наилучшим образом отражает цена текущих продаж аналогичныхобъектов, хотя можно проводить оценку и с учетом анализа рыночных цен спроса ипредложения.
Для определения сопоставимостиобъектов недвижимости необходимо использовать следующие элементы сравнения:
v финансовыеусловия (условия финансирования сделки);
v условияпродажи;
v рыночныеусловия (время сделки);
v местоположениеобъекта;
v физическиехарактеристики;
v показателидоходности.
После получения оценки обычнопроводится ее коррекция на основе дополнительного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычноиспользуется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влиянияданного фактора. Коррекция цены проводится в стандартизованнойпоследовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении. То есть формулаоценки по сравнимым продажам может быть следующей:
/>, где
ЦСП –цена по сравнимым продажам; ЦБ – цена базовая; ki –коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (знаккоэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние –знак положительный, отрицательное – отрицательный); N – количествоэлементов сравнения.
Очевидно, чтоесли сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная ценабудет ниже базовой, и наоборот.Методы соотнесения иэкстракции
Метод соотнесения применяется присравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общейцены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектомнедвижимости и улучшениями.
Главное – правильно определитьсоотношение этих частей. Для этого на первом шаге анализа определяется рыночнаястоимость всех улучшений, сделанных на объекте. Для корректного использованияданной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.
Метод экстракции фактическиявляется разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделениевклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяетсяобычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимостиневелик.Метод капитализацииземельной ренты (методразвития)
При использовании методакапитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущихдоходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи(реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость. Соответствующие расчетыпроводятся по следующим формулам:
/>, где
ЦКЗР – ценапри капитализации земельной ренты; Д – доход;
НК – нормакапитализации.
/>, где
Ф – фактор капитализации.
Норму или факторкапитализации, используемые при расчетах методом капитализации доходов,определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатациианалогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта.
После установления величины потоковдоходов и расходов они дают возможность определить величину чистогооперационного дохода, которая в процессе капитализации преобразуется в текущуюстоимость земельного участка.
После завершения оценок по всемперечисленным методам (используется не менее 2 методов) проводитсясопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок,вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, иопределяется итоговая оценочная рыночная стоимость конкретного объекта ипотеки.Метод капитализациидохода
Определение рыночной стоимостинедвижимости методом капитализации дохода проводится в 2 этапа:
v прогнозированиебудущих доходов;
v капитализациябудущих доходов в настоящую стоимость.Прогнозирование будущих доходов
Расчет прогнозируемого дохода отобъекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составленияреконструированного отчета о доходах, образец которого представлен в табл. 4.
Таблица 4
Финансовые потоки по объекту недвижимости Потенциальный валовый доход Плановая аренда ХХХХ Скользящий доход ХХХХ Рыночная аренда ХХХХ Прочие доходы ХХХХ Итого потенциальный валовый доход
ххххх Недогрузка и потери при сборе арендной платы
-ХХХХ Действительный валовый доход
ххххх Операционные расходы Постоянные
-ХХХХ Переменные -ХХХХ Расходы на замещение -ХХХХ Итого операционные расходы -ХХХХ
Чистый операционный доход ххххх
Обслуживание долга -ХХХХ
Денежный поток до выплаты налогов ххххх
Потенциальныйваловый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100-процентной занятости площадей безучета всех потерь и расходов. Он включает в себя следующие составляющие.
1. Плановая аренда – частьпотенциального валового дохода, которая выплачивается по условиям арендногодоговора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки икомпенсации, направленные на привлечение арендаторов. Они могут иметь виддополнительных услуг арендаторам (возможности для арендаторов прерыватьдоговор, использование репутации здания и т. д.).
2. Скользящий доход – сумма,образующаяся за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплатуарендатором тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.
3. Рыночная аренда – частьпотенциального валового дохода, относящаяся к свободной и занятой владельцемплощади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.
4. Прочие доходы – доходы,получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в аренднуюплату (доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионныхподключений, доход от торговых автоматов и т. д.).
Разделение доходов на доходы отнедвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местногорынка.
Действительный валовый доход естьпредполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетомпотерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.
Операционные расходы – этопериодические расходы на обеспечение нормального функционирования объекта ивоспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены кодной из 3 групп:
v постоянныерасходы;
v переменныерасходы;
v расходына замещение.
К постоянным расходам относятрасходы, которые не зависят от уровня использования объекта недвижимости (длямногоквартирного дома – относительный уровень занятых квартир). Обычно этоналоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированиюобъекта.
К переменным относят расходы,которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнемпредоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторыеотличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют местопрактически для любого объекта:
v расходына управление;
v расходына заключение договоров аренды;
v заработнаяплата обслуживающего персонала;
v коммунальныерасходы;
v расходына эксплуатацию и ремонт;
v расходына обеспечение безопасности и т.д.
Расходы на замещение предусматриваютпериодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения. Обычно к такимкомпонентам относят:
v кровлю,покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким срокомэксплуатации;
v санитарно-техническиеустройства и электрооборудование;
v механическоеоборудование;
v пешеходныедорожки, подъездные дороги и т.п.
К этой же статье расходов относятрасходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением новогоарендатора, если ремонт оплачивает владелец.
Если в период предполагаемого срокавладения не предусматривается замена быстро изнашивающихся компонентов, расходына их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта.
Под расходами на обслуживание долгапонимаются платежи в погашение ипотечных кредитов.
При составлении реконструированногоотчета о доходах не учитываются:
v расходы,связанные с бизнесом;
v плановыйизнос и амортизация;
v подоходныеналоги на владельца;
v капиталовложенияв создание или реконструкцию недвижимости.Капитализация будущих доходов
Для капитализации будущих доходовприменяются 2 метода:
v методпрямой капитализации;
v методкапитализации по норме отдачи.
Метод прямой капитализации переводитвеличину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этомстоимость (V) определяется путем деления дохода (I) накоэффициент капитализации (R):
/>.
При использовании метода прямойкапитализации применяется т.н. техника остатка. Суть ее заключается вкапитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в товремя как стоимость других составляющих известна.
Капитализация по норме отдачи переводитбудущие выгоды в настоящую стоимость двумя способами:
v методомдисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;
v методомкапитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характерпоступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую нормуотдачи.
Метод дисконтирования применим кденежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимостьбудущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:
/>, где
Ct – денежный поток периода t; it – норма дисконтирования периода t.
Для определения нормыдисконтирования применяются следующие методы:
v методкумулятивного построения;
v методсравнения альтернативных инвестиций;
v методсравнения продаж;
v методмониторинга рыночных данных.Оценка эффективности использования объектов недвижимости
Под эффективностью использованияобъектов недвижимости может пониматься степень соответствия направления использованияданных объектов интересам общества как сложной социальной системы. Это несиноним максимальности, скорее критерием эффективности может выступатьрациональность размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения иуровня развития различных районов страны, а также сочетания общегородских иместных интересов природопользования, экологии и т. д.
Как правило, выделяют 3 аспекта, спозиций которых оценивается эффективность использования недвижимого имущества:
1. земельный;
2. градостроительный;
3. природоохранный.
С позиций первого аспектаэффективность выражается максимальной суммой собираемых земельных платежей; спозиций второго – созданием пространственных условий развития материальной базымногоотраслевого комплекса города; с позиций третьего – максимальнымсохранением ценных природных ландшафтов и обеспечением экологическогоравновесия, положительно сказывающегося в конечном итоге на здоровье населения.
В общем случае эффективностьиспользования объекта недвижимости характеризуется отношением фактическогоресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показательэффективности использования объектов недвижимости (E) рассчитывается каквеличина, обратная показателю уровня диспропорций (D) между существующим ипроектируемым использованием данного объекта:
/>.
Безразмерный комплексный показательдиспропорций (расхождений) между существующим и проектируемым использованиемобъекта определяется следующим образом:
/>, где
ks –коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций за неэффективное
использование объектанедвижимости; Bi – весовой коэффициент дефицитности i-того
вида ресурсов; Di –показатель уровня диспропорций по i-тому виду ресурсов.
Чем меньшепоказатель диспропорций, тем выше показатель эффективности использованияобъекта недвижимости. Максимальное значение последнего (100%) означает полноесоответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. При этом всечастные диспропорции отсутствуют.
Коэффициент «жесткости» политикиштрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафныхплатежей за неэффективное использование объекта может превышать величинуисходной арендной платы. При ks = 1 максимальная величинаштрафов не сможет превысить исходной арендной платы; иначе говоря, наименееэффективное использование объекта удваивает плату за пользование землей; при ks = 2 –утраивает и т. д.
Значения Bi –весовых коэффициентов дефицитности i-того вида ресурсов – чаще всегоопределяются экспертно.
На основании оценки эффективностииспользования объектов недвижимости можно планировать варианты использованияобъекта недвижимости.
Таким образом, используя различныеметоды оценки недвижимости, можно установить реальную цену конкретного объектакак предмета залога для определения суммы ипотечного кредита.
/>/>Заключение
В результате проведенногоисследования были сделаны следующие основные выводы.
1. Проблемы развития ипотечногокредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных инаболевших. Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечногокредитования:
v политическаяи экономическая нестабильность;
v низкийуровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостьюнедвижимости;
v отсутствиедостаточной нормативной и законодательной базы;
v высокийуровень налогообложения физических и юридических лиц;
v высокаястоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;
v недостаточнаяпомощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;
v недостатокпрофессионалов для работы в ипотечном бизнесе.
2. Также существует проблема оценкипредлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.
3. В России внастоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Однаиз них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – непредмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементыипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а такжепорционность предоставления кредита.
Другая системаоснована на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под неекредита на новое строительство.
Существуютсистемы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковскимкредитом под закладную использование ряда дополнительных источниковфинансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотациймуниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительныхкредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж идругую недвижимость.
Возможнозаключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажуимеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срокнового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счетвыручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческиериски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
4. Анализзарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент приразработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечениинадежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственныеструктуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечиваядоступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметнуюроль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложеннымимуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционированиявторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают насебя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям впроблемных ситуациях.
5. Опираясь на опыт рыночноразвитых стран, государственные специализированные структуры, в которых взялина себя инициативу в становлении ипотечного кредитования, в России необходимовсячески поддерживать недавно созданное Агентство ипотечного кредитования,которое будет способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищногокредитования посредством:
v инициированиясоздания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемыхроссийскими коммерческими банками;
v стандартизациипорядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов сцелью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценныхбумаг, выпускаемых Агентством;
v внедрениянадежных процедур и правил ведения ипотечного кредитования путем предоставлениятехнической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, иобучения специалистов.
6. В мировой практике проблемапривлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается восновном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института(основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентовна расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источникомсредств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичномрынке частным инвесторам). В России основными источниками средств для выдачиипотечных кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками насчета клиентов, которые носят обычно краткосрочный характер.
7. Основными рисками ипотечногокредитования в России являются:
v кредитныйриск (основной фактор кредитного риска состоит в невозможности обеспечитьнадлежащее принудительное исполнение обеспеченных ипотекой обязательств, аименно обращения взыскания на заложенное имущество);
v процентныйриск;
v рискнеликвидности.
8. Развитие вторичного рынкаипотечных кредитов будет содействовать активизации привлечения средствинвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.
9. Устойчивое функционирование всехэлементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:
v адекватнойправовой и нормативной базы;
v эффективнойсистемы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных сипотечным кредитованием;
v эффективныхналоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков,кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
v надежныхвозможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
v источниковдолгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществлениярефинансирования кредиторов;
v резервногожилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности назаложенное жилье.
Требуется использовать более гибкиеподходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимопоэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формированиипервичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходныхформ, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорийи слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитываяограниченность финансовых ресурсов.
Такой опыт уже накоплен регионами иего эффективность подтверждается возросшим реальным спросом на жилье,существенным увеличением объемов жилищного строительства с привлечением средствнаселения, созданием дополнительных доходов бюджета, которые могут направлятьсяна дальнейшее кредитование населения с целью покупки или строительства жилья,улучшением социального климата в обществе и повышением доверия населения квластям.
В этой связи могут бытьсформулированы следующие рекомендации:
v ориентироватьипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которыенуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсахобеспечить кредитами максимальное число заемщиков;
v использоватьдифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорийнаселения с учетом их доходов и платежеспособности;
v применятьпри формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные наподдержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимостиимеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а такжеиспользование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемыхгражданам в установленном порядке в соответствии с действующимзаконодательством).
Список использованных источников
I.Законодательные и нормативно-правовые акты
1. Гражданскийкодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997, 551 с.
2. Об ипотеке(залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральныйзакон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
II.Книги, монографии
4. АбашинаА.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. – М.:Филинъ, 1998.
5. Банки ибанковские операции: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ, 1997.
6. Банковскоедело: Учебник. – М.: Финансы и статистика, 1998.
7. Германия.Факты. – Франкфурт-на-Майне, 1997.
8. ГоремыкинВ.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечноекредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 1998.
9. Гросиан Р.К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. – М.:Международные отношения, 1996.
10. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика.– СПб.: 1991.
11. Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечногокредитования в России. – М.: Статут, 1999.
12. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.:СПбГУЭФ, 1998.
13. Жилищная экономика: Пер. с англ. – М.: Дело, 1996.
14. Жилищно–строительная реформа. Справочное пособие для населения. – М.:НОРМА, 1997.
15. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Обипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 1998.
16. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.
17. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебноепособие. – Екатеринбург, 1998.
18. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. –М.: Финансы и статистика, 1999.
19. Квадратный метр под крышей закона. Жилищная энциклопедия. – М.: Домашнийадвокат, 1997.
20. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищногостроительства в России «Дом для Вашей семьи». – М.: Российская ипотечнаяассоциация, 1998.
21. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечногокредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 1998.
22. Лимаренко В.И. Дом для Вашей семьи на Большой Волге: проблемы внедренияипотечного кредитования в российских регионах. Теория и практика. – Саров,1998.
23. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. – Саров, 1999.
24. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Обипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 1999.
25. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы юридическихнаук. 1998. Вып. 2.
26. Общая теория денег и кредита: Учебник. – М.: ЮНИТИ, 1995.
27. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров идомостроителей Санкт–Петербурга. – СПб., 1997.
28. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие.– М.: Дело, 1998.
29. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании.– М.: Финансы и статистика, 1986.
30. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.:Аудитор, 1999.
31. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 1999.
32. Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Обипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Правовая культура, 1999.
33. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.:Аудитор, 1999.
34. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений,нежилых помещений). – М.: Ось–89, 1998.
35. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. – М.:Консалтбанкир, 1997.
36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – С.–Пб., 1997.
37. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие для вузов /Пер. с англ.– М.: ЮНИТИ, 1998.
38. Усоскин В.М. Современный коммерческий банк. Управление и операции. – М.:ВАЗАР-ФЕРРО, 1994.
39. Уткин Э. Риск-менеджмент. – М.: ЭКМОС, 1998.
40. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.
III.Материалы конференций и сборники научных трудов
41. 1-ая Международная практическая конференция «Ипотека в России». Сборникматериалов. – М.: АНХ, 1999.
42. Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудов – М.:Издательство Финансовой академии, 1998.
43. Парламентские слушания на тему «О подготовке и реализации совместнойпрограммы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США пожилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» и международный семинарна тему «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России». – М.:Парус, 1998.
IV.Публикации в периодических изданиях
44. Андрюшин С.А. Нужен ли нам опыт системы учреждений мелкогокредита дореволюционной России? // Бизнес и банки. 1998. №49.
45. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы истатистика, 1999.
46. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость //Риэлтер.1998. №2.
47. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании //Риэлтер. 1998. №№3,4.
48. Будет ли нынешнее поколение россиян жить при ипотеке? //Известия. 1997. №125.
49. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт.1998. №30.
50. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»– возможность приобретения жилья в кредит //Юрист. 1998. №10.
51. Грищенков А., Михайлов О. Залог земли необходим //Экономика сельскогохозяйства России. 1997. №4.
52. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнеси банки. 1996. №39.
53. Жердев Ф., Рошек Ю. Кредит с видом на квартиру: об ипотечномкредитовании в Москве //Профиль. 1999. №10.
54. Загородняя Е. Федеральные власти пытаются руководить ипотекой //Время.1998. №120.
55. Замуруева И. Ипотека на потоке //КомерсантЪ власть. 1998. №32.
56. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: Залог земли//Экономист. 1997. №4.
57. История создания и развития ипотечных банков Германии //Финансист. 1997. №3.
58. Калянина Л. А теперь ипотека: московская программа жилищногокредитования //Эксперт. 1998. №30.
59. Кибальник Е. Удовольствие не для всех //Аргументы и факты. 1998. №43.
60. Киндеева Е. Прохождение регистрации зависит от полноты и качествадокументов //Риэлтер. 1998. №№3, 4.
61. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческойнедвижимости: проблемы и перспективы //Городское управление. 1998. №9.
62. Клименко В., Рогова Е, Принятие закона – новый этап развития ипотечногокредитования //Риэлтер. 1998. №5.
63. Коплус С. Оценка активов при кредитовании под залог имущества //Риэлтер.1998, №4.
64. Лантюхов А.И., Маринин С.П. Ипотечное кредитование для предприятий.Возможно ли в России? //Деловой экспресс. 1997. 30сентября.
65. Леонов Е. Дешевый кредит для дорогих квартир //Коммерсантъ. 1999. №5.
66. Лукина З. Механизм жилищных сбережений граждан //Риэлтер. 1998, №№3, 4.
67. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования //Деньги и кредит.1998. №6.
68. Минц В. В ожидании третьего пути: Ипотечное кредитование //Эксперт.1999. №16.
69. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций //Рынок ценных бумаг.1998. №4.
70. Митрошина К. Использование секьюритизации для развитияипотечного кредитования //Рынок ценных бумаг. 1998. №4.
71. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998.№11.
72. Петров Н. Дом из ипотеки //Российская Федерация сегодня. 1998. №15.
73. Пискунова М. Купля-продажа недвижимости: государственная регистрация//Риэлтер. 1998, №4-5.
74. Питкевич Ю. Ипотека пришла в Удмуртию //Строительная газета. 1999. №1.
75. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищногостроительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения //Экономикастроительства. 1997. №10.
76. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России//Индустриализация в России. 1997. №5.
77. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития//Деньги и кредит. 1997. №3.
78. Смирнов В. Стандарты в деятельности участников рынка недвижимости//Риэлтер. 1998, №№3, 4.
79. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы //Хозяйство и право. 1997.№9.
80. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России//Рынок ценных бумаг. 1998. №7.
81. Юрьева И. Квадратные метры в круглых суммах //Российская газета. 1997. 5 декабря.