МИНИСТЕРСТВООБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
МЕЖДУНАРОДНАЯАКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
Курсовая работа
По дисциплине:«Оценка недвижимости»
На тему:
Ипотечно-инвестиционныйанализ и виды кредитов
Москва 2008
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Понятиеипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению
1.1. Традиционныйподход
1.2.Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода
Глава 2. Методыопределения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционногоанализа
2.1.Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
2.2 Методинвестиционной группы
2.3. Метод прямойкапитализации
Глава 3. Примериспользования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Кредит иего виды
3.1. Кредит и его виды
3.2. Примериспользования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости
Заключение
Литература
Введение
Слово «недвижимость»образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество»(«имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закрепленыследующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность направе собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия –«имущество».
Имущество –совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридическихотношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).
Имущество,принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержаниюделят на:
· актив:совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иноговещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);
· пассив:совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся вовладении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.
Исторически, ещё современ римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.
Согласно ст. 130Гражданского Кодекса Российской Федерации «к недвижимым вещам (недвижимоеимущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр,обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначениюневозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещамотносятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морскиесуда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимымвещам может быть отнесено и иное имущество».
СогласноГрадостроительному Кодексу РФ объекты недвижимости – объекты, в отношениикоторых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительнаядеятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иныхпоселений, осуществляемая в виде территориального планирования,градостроительного зонирования, планировки территорий,архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта,реконструкции объектов капитального строительства.
Кроме того,недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В зарубежной литературеимеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность»(real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемуюсущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этогопонятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющихотношение к данной вещи.
Улучшениями называетсято, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходованияресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриватьсякак объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остаетсянедвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во времяпрочного прикрепления его к земле.
Юридическую сущностьсоставляют: право собственности, право хозяйственного ведения, правооперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, правопостоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях,предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Обременения(ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами впредусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателяпри осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретныйобъект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления,аренды, ареста имущества и других).
Структура понятия«недвижимость»
/>
Недвижимость- особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков:
· непосредственная,прочная связь объекта недвижимости с землей; объект недвижимости не может бытьперемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба егоназначению;
· недвижимостьотносится к категории финансовых активов;
· операциис недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости — специфическом сегменте(секторе) финансового рынка;
· рынокнедвижимости — сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также системаэкономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводуопераций с недвижимостью;
· купля-продажаобъектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящейдоход;
· приобретениеобъекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приноситдоход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а такжепосле его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условияхнестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции снедвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в ценеприобретения и продажи актива);
· всилу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимостигосударство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций снедвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройтигосударственную регистрацию;
· спросна объекты недвижимости не взаимозаменяем, поэтому даже при превышениипредложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;
· величинаспроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческимифакторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объектанедвижимости.
Следуетотметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. Всилу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем, как и всехдругих рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационнойбазы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не можетсуществовать без оценки его объектов.
Подоценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка правсобственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделитьдва понятия — цену и стоимость объекта недвижимости
1. Рыночнаяцена объекта недвижимости — договорная цена, цена конкретной сделкикупли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает ужесвершившийся факт, сделку.
2. Стоимостьобъекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболееактуальной — рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночнаястоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, которую можнополучить от продажи имущества на рынке в данный момент.
Рыночнаястоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене.Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимостьвоспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость илиинвестиционный потенциал недвижимости, и др.
Практическивсе сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечныхкредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимостьнедвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимостидохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.
Вобщем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечениемипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционногоанализа.
Техникаипотечно-инвестиционного анализа — это техника оценки стоимости, приносящейдоход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечногодолга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений ивыручки от перепродажи актива.
Глава1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению
1.1Традиционный подход
Ипотечно-инвестиционныемодели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности наоснове соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционныйанализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала являетсяаналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процессоценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль приопределении стоимости недвижимости.
Практическивсе инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечныхкредитов. Используя ипотечное кредитование, инвесторы получают финансовыйлевередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды изприроста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированностьактивов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целяхналогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода,обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционныйдоход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторысобственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.
Ониполучают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после того,как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования,так и после перепродажи объекта.
Периодреализации права собственности на недвижимость может быть разделен на триэтапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход:
1. приобретениеактива — инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равнаостатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
2. использованиесобственности — инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственностипосле вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
3. ликвидация- при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из ценыреализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.
Существуетдва подхода к проведению ипотечно-инвестиционного анализа:
1. Традиционный- предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа являетсяположение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящейстоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интересазаемного капитала. Стоимость собственного интереса определяетсядисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормыдисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная каксреднерыночное значение.
2. Моделиипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода отиспользования собственности. Наиболее распространенным подходомипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общегокоэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используютсяметод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.
Традиционнаятехника ипотечно-инвестиционного анализа — это метод оценкистоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммывыкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственныйкапитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитываетсяпутем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки отперепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Такимобразом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так исумма выручки от перепродажи собственности.
Традиционнаятехника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны бытьполучены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента даютоценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимостисобственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту(независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем,чтобы определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредитпредоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственныйкапитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочнаярыночная стоимость недвижимость. Данная техника не принимает в расчетпоследствия налогообложения.
Принцип,положенный в основу традиционной техники, состоит в том, что оцениваемые доходыполучают как инвесторы, так и кредиторы.
Совокупнаятекущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальнуювеличину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна бытьуплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки наоснове денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает вовнимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (илиснижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвесторомпри перепродаже.
Доходы,получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать какдоход на инвестиции, так и возврат инвестиций.
Чтокасается ипотеки, то текущий доход по ней представляет собой обслуживаниедолга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплатупроцента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основнойсуммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы налюбой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся дополной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставкезакладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срокаамортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежнымплатежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долговогообязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат итекущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита,дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.
Текущаястоимость инвестиций в собственный капитал равна сумме потока доходов и выручкиот ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственныйкапитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственногокапитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи,которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственногокапитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимостивыручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи насобственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, вовнимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами.
Стоимостьсобственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):
Цена= Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит, (1)
Стоимостьсобственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежныхпоступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются посоответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются сиспользованием факторов текущей стоимости.
Еслиожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерныйхарактер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия иливыручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимостиединицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.
Формуларасчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), сучетом вышесказанного — формула (2) — имеет следующий вид:
Стоимостьсобственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS),(2)
гдеPWAF — фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственныйкапитал,
CF- денежные поступления,
PWF- фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS- выручка при перепродаже.
Дляоценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить кстоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы.Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга,дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общаяформула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом:
V= PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP, (3)
гдеV — стоимость собственности (первоначальная),
PWAF- фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал,
CF- денежные поступления,
PWF- фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал,
PS- выручка при перепродаже,
MP- текущий остаток основной суммы ипотеки.
Еслипринять, что
CF= NOI — DS, (4)
гдеNOI — чистый текущий операционный доход,
DS- обслуживание долга (годовое), и
PS= RP — OS, (5)
гдеRP — цена перепродажи собственности,
OS- остаток ипотечного долга при перепродаже;
тогдаформула 3 примет вид:
V= PWAF* (NOI— DS)+ PWF* (RP — OS) + MP,(3*)
Применениетрадиционной техники предполагает трехэтапный расчет для определенногопрогнозного периода. Прогнозный период — это срок, в течение которогособственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.
Таблица 1. Этапытрадиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа
/>
/>
Ежемесячныйплатеж в погашение ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы (6) длярасчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):
/>
гдеDSm — ежемесячное обслуживание долга,
I- первоначальная сумма ипотечного кредита,
i- годовая ставка процента по кредиту,
t- срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.
/>
Фактораннуитета (формула 7) отражает текущую стоимость единичного аннуитета призаданной ставке дисконта:
/>
гдеY — ставка отдачи на собственный капитал,
T- период владения собственностью.
Фактортекущей стоимости реверсии (Формула 8) отражает текущую стоимость единицы запериод при заданной ставке дисконта:
/>
Остатокипотечного долга при равномерных платежах определяется как настоящая стоимостьплатежей по обслуживанию долга в течение оставшегося срока амортизации (формула9):
/>
Ценаперепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимостисобственности в год (d):
RP= P * (1 + d) T, (10)
гдеRP — цена перепродажи собственности;
P- первоначальная стоимость собственности;
d- рост (снижение) стоимости собственности за год;
T- период владения собственностью.
Итак,традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — метод оценки в рамкахдоходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна бытьизвестна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечнойзадолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи илипроцентное изменение стоимости за прогнозный период.
Даннаятехника может применяться в случае, если инвестор принимает на себя ужесуществующий долг или если привлекается новый кредит. Она может быть изменена стем, чтобы учесть более чем одну закладную и изменения в денежных поступлениях.Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачина собственный капитал.
Традиционнаятехника ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способнымучесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективнополученные оценки являются приближенными.
1.2 Ипотечно-инвестиционный анализ наоснове капитализации дохода
Методкапитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем делениягодового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его насоответствующий коэффициент дохода.
Определениестоимости собственности на базе общего коэффициента капитализации выполняетсяпо формуле (11):
/>
гдеV — стоимость собственности;
NOI — чистый операционный доход;
k — общий коэффициент капитализации.
Дляопределения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционногоанализа используют:
· Ипотечно-инвестиционнаятехника Эллвуда;
· Методинвестиционной группы;
· Методпрямой капитализации.
Глава2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционногоанализа
2.1Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда
Главнаяпривлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткуюипотечно-инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечнойзадолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности запрогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когдазаданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легчеиспользовать, когда известны коэффициенты.
Формула(12) Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующимобразом:
/>
гдеk — общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода встоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y- ставка отдачи на собственный капитал;
m- коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимостисобственности);
C- ипотечный коэффициент Эллвуда;
d- изменение стоимости собственности за прогнозный период:
+dep — снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализации;
— app — увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализации;
(SFF;Y)- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал дляпрогнозного периода;
Δ-изменение дохода;
J- коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтомупри положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будетскорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будетравен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y — m * C — d *(SFF;Y).
Ипотечныйкоэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C= Y + P * (SFF;Y) — f, (13)
гдеC — ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y- ставка отдачи на собственный капитал;
P- часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
(SFF;Y)- фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозныйпериод;
f- ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат итекущего (не первоначального) остатка долга.
Частьтекущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период — процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фондавозмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетныйпериод (14):
/>
гдеP — процент выплаты кредита;
i- ставка процента по кредиту;
t- полный срок амортизации кредита;
T- период владения собственностью.
Факторфонда возмещения рассчитывается по формуле(15):
/>
гдеY — ставка отдачи на собственный капитал;
T- период владения собственностью.
Ежегоднаяипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитет-
нойоснове, как взнос на амортизацию единицы(16):
/>
гдеf — ежегодная ипотечная постоянная;
i- ставка процента по кредиту в год;
t- полный срок амортизации кредита.
ТехникаЭллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования,так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
ТехникаЭллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционнаяипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этимидопущениями. Последние включают определенные условия финансирования, ценуперепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.
Втехнике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтезадругих переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализадолжны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимостиполностью определяется последними.
2.2Метод инвестиционной группы
Общийкоэффициент капитализации может быть рассчитан методом инвестиционной группы. Вобщем виде метод инвестиционной группы принимает во внимание, какая частьвыкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая — на собственныйкапитал. Он взвешивает доли в выкупном капитале по ставке процента и требуемойставке конечной отдачи на собственный капитал соответственно.
Вкоэффициент общей капитализации, полученный методом инвестиционной группы,необходимо внести две поправки с тем, чтобы он стал эквивалентен общемукоэффициенту капитализации по Эллвуду (до повышения или снижения стоимости собственности).Обе поправки относятся к амортизации кредита.
Поправка1состоит в признании того, что выплаты по амортизации ипотеки необходимопроизводить из чистого ежегодного операционного дохода. Данная поправкауменьшает текущий доход, приходящийся на инвестора в собственный капитал,поэтому она прибавляется к ставке, полученной чистым методом инвестиционнойгруппы. Выплаты по амортизации основной суммы кредита равны превышениюипотечной постоянной над ставкой процента. Точная сумма рассчитывается путем умноженияизлишка (ипотечная постоянная минус ставка процента по ипотечному кредиту) на коэффициентипотечной задолженности.
Поправка2необходима для того, чтобы учесть будущую дату, когда инвестор в собственныйкапитал получит выгоду от амортизации ипотечного долга. При перепродажесобственности инвесторы в собственный капитал получают цену перепродажи завычетом затрат на совершение сделки и невыплаченного остатка долга. Такимобразом, сокращение ипотечного долга реализуется при перепродаже как прирост собственногокапитала. Поскольку эту выгоду инвестор получит позднее, то следует рассчитатьее эффективную ежегодную ставку с использованием фактора фонда возмещения,затем эта ставка вычитается из коэффициента, полученного чистым методоминвестиционной группы. Эффективная выгода инвесторов в собственный капиталзависит от коэффициента ипотечной задолженности и суммы ипотечного кредита,выплачиваемой за прогнозный период. Расчет эффективной годовой ставки дохода насобственный капитал осуществляется с использованием фактора фонда возмещения поставке отдачи на собственный капитал.
Оценкастоимости собственности по методу инвестиционной группы осуществляется последующей схеме:
Таблица2. Техника инвестиционной группы
/>
/>
2.3Метод прямой капитализации
Данныйметод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков(РОО).
Дляописания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:
X- стоимость собственности;
q- чистый операционный доход;
pt — уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;
k- ставка капитализации;
Y- ставка дисконтирования;
i- годовая ставка процента по кредиту;
d- ежегодный рост стоимости собственности;
n- предполагаемый срок владения собственностью;
m- коэффициент ипотечной задолженности
Тогдастоимость собственности (X)(17):
/>
Коэффициент(ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле(18):
/>
Где(19)
/>
Дляупрощения расчетов по нахождению /> воспользуемся коэффициентомИнвуда или коэффициентом аннуитета. pt — уплата за t-ый год в счетпогашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет – поток равныхплатежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная(20).
/>
гдеf — ипотечная постоянная [формула (16)].
/>