Содержание
Введение
Глава 1. Понятие и механизмы жилищного ипотечного кредитования врыночной экономике
1.1 Понятие и принципы ипотечного кредитования1.2Основные цели, задачи и роль национальной жилищной программы1.3Виды и формы ипотечного кредитования в России1.4Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России
Глава 2.Текущее состояние рынкаипотечного жилищного кредитования в РФ и Иркутской области. Пример рассмотренияСбербанк г. Иркутска
2.1 Развитие рынка ипотечного жилищногокредитования
2.2 Развитие ипотечного жилищного кредитованияв Иркутской области на 2005-2010 годы2.3Характеристика деятельности Сбербанка в г.Иркутске2.4Анализ финансового состояния Сбербанка г.Иркутска
2.5Технология выдачи кредита, оценка кредитоспособности заемщика
Глава 3. Проблемы, прогнозы и пути совершенствования ипотечногожилищного кредитования в России и Иркутской области3.1Перспективы развития ипотечного кредитования в России3.2Риски ипотечного кредитования
3.3 Основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищногокредитования в России
3.4 Перспективы и механизм развитияипотеки в Иркутской области
Заключение
Списокиспользуемой литературы
Введение
Актуальностьипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемымногих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элементблагополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жильепоявлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношенииальтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.
Приобретениежилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Этокак раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплатыпо кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что даетвозможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средствна другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.
В свою очередь,ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать своюклиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие икомпенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.
Действительно, впоследние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечномукредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов,приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковскогокредитования предпринимательской деятельности, а также избежать остройконкуренции со стороны иностранных банков.
Залогнедвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечениянадлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, чтокредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения илиненадлежащего исполнения должником обеспеченного югом обязательства; обратитьвзыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммыпричитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считаетсяодним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что ценана нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
Актуальностьипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках.Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщеговзаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротствпредпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физическихлиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплатетруда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческихорганизаций от перемен политического климата – все это обусловливаетнеобходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупныхкоммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрывсложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта,возникают проблемы финансирования крупных сделок.
В этой связирасширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечныхкредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционныетенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственныхсвязей, повысить надежность капиталовложений, а также дать импульс жилищномустроительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Поэтому следуетотметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства,кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что безпринятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферырешить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточносопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения,действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартирыили строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихсяпод контролем малых и средних предприятий.
Системыипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочногокредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются дляфинансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так ипроизводственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получениязапрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения,означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество являетсянадежным обеспечением выданной ссуды.
В настоящее времяскладывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опираетсяна коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предметпотребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотекии оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а такжепорционность предоставления кредита.
Другая системаоснована на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под неекредита на новое строительство.
Существуютсистемы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковскимкредитом под закладную использование ряда дополнительных источниковфинансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотациймуниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительныхкредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж идругую недвижимость.
Наконец, возможнозаключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю–продажуимеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срокнового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счетвыручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаютсякоммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.
Ипотека можетбыть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправепродавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки изсостава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания,сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательскойдеятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другиестроения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
Предмет ипотекидолжен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственноговедения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждогоиз собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменногосогласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправезаложить свою долю без их согласия.
Все вышесказанноеподчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое,во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, аво-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.
Таким образом,ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решениямногих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих внашей стране. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическомаспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами исущественные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, неделая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечногокредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическуюзначимость темы дипломной работы.
Объектомрассмотрения в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования вРоссии, предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором изаемщиком в процессе ипотечного кредитования.
Цель дипломнойработы заключается в изучении механизма ипотечного кредитования в РоссийскойФедерации.
В рамкахпоставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:
— рассмотретьпонятие, принципы и историю развития ипотечного кредитования;
— провести анализнормативно-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования;
— оценить текущеесостояние и рассмотреть сценарии ипотечного жилищного кредитования в России;
— провести анализитогов развития ипотечного жилищного кредитования в России на современномэтапе;
— разработатьнаправления совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России.
Научной иметодической основой дипломной работы послужили законодательные и иныенормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечномукредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.
Аналитическойбазой обоснования концептуальных положений диплома, обеспечения достоверностисодержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данныеГоскомстата РФ, эмпирические данные, материалы периодических изданий.
В ходеисследований в рамках дипломной работы применялись различные методы: логическийанализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ,табличный метод и другие.
/>/>Глава 1. Понятие и механизмы жилищного ипотечногокредитования в рыночной экономике
/>/>
1.1 Понятие и принципы ипотечного кредитования
Ипотека(Hypotheca) – залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачиэтого имущества во владение залоговому кредитору. Предметом ипотеки являетсянедвижимость, остающаяся во владении залогодателя.
В современныхэкономических отношениях ипотека – это залог недвижимого имущества приполучении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредиторупреимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенногоимущества. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателемобязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счетреализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении сдругими кредиторами).
Разновидностьзалога является заклад. В отличие от обычного залога при закладе имуществомраспоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк – кредитор. Чащевсего объект залога не совпадает с объектом кредитования (под последнимподразумевается конкретная цель, на достижение которой представляется ссуда, апервый – это движимое имущество или недвижимое имущество, служащее обеспечениемобязательства заемщика).
Закладная –долговое свидетельство о залоге недвижимости, выдаваемое банком заемщику.
При кредитованиипод залог происходит временное отчуждение права собственности, котороеозначает, что до погашения ссуды заемщиком не может продать заложенноёимущество и лишь после погашения кредита к нему возвращается правораспоряжаться имуществом, освобожденным от залога. При этом заемщик не теряетправа пользования заложенным имуществом.
Таким образом,заложенная недвижимость может быть изъята в пользу банка, если клиент не сможетвыплачивать кредит в соответствии с графиком, предусмотренным договором.Поскольку такие кредиты выдаются на многие годы, покупатель должен разумнопланировать свою жизнь, доходы и расходы на длительный срок вперёд.
Ипотечный кредит— долгосрочная ссуда,выдаваемая коммерческими и специализированными банками, кредитно-финансовымиинструментами под заклад недвижимого имущества (земли, жилых построек,производственных зданий, целых комплексов), право собственности на котороепереходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится впользовании заемщика.
На первый взглядкажется, что условия ипотеки для приобретения жилья не очень выгодны дляполучателя, ко на самом деле она даёт следующие преимущества:
1. Покупательпосле оплаты первоначального взноса и оформления договора сразу приобретаетправо проживания, а не копит долгие годы необходимую сумму денег дляприобретения жилья.
2. Часть средств,которыми обладает покупатель, превышающую первоначальный взнос, он можетиспользовать для получения дополнительной прибыли, пустив эти деньги в оборот.
В дополнение кизвестным принципам кредитования: платности, возвратности, срочности,обеспеченности и целевого использования средств, ипотечное кредитованиеосуществляется исходя, из принципов:
— конкретностизалога, который предполагает выделение строю определенного, конкретногоимущества, являющегося объектом залогового права. Именно конкретность позволяетвыделить заложенное имущество из всей имущественной базы;
— гласностизалога, что предусматривает требование, чтобы обремененность данного имуществазалогом было легко распознаваема для третьих лиц;
— неприменимостипогасительной задолженности к зарегистрированным правам;
— старшинства,определяющего порядок удовлетворения претензий различных кредиторов к данномуимуществу.
Объектамиипотечного кредита могут быть: строительство квартиры в многоквартирном жиломдоме, строительство индивидуального жилого дома, приобретение квартиры илидома. При этом существуют различные варианты сочетаний объекта залога и объектакредитования: ссуда на строительство жилья под залог — этого же жилья; ссуда настроительство жилья под залог земельного участка; ссуда на приобретениеземельного участка под залог жилья и т.д. В качестве залога жилья может бытьпредоставлена другая (запасная) жилая площадь заемщика, либо единственнаяплощадь, на которой он проживает. Второй случай чреват серьезными осложнениями(в частности, в России) при реализации недвижимости заемщика для погашения егодолга, и потому на практике такая жилая площадь кредиторами в залог обычно непринимается.
Ипотечныежилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выдаваемые для строительстважилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечныессуды на строительство жилья, в свою очередь, подразделяются на кредиты,предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья, и выдаваемыеподрядчикам. Второй вид практикуется, если окончательный владелец жилья впериод строительных работ неизвестен. Подобная ситуация неопределенности можетвозникать, например, в том случае, когда строительная организация,специализирующаяся на сооружении многоквартирных жилых домов под ипотечныекредиты, одновременно ведет работы на множестве объектов.
Основнымисубъектами – участниками ипотечного кредита являются:
— заемщики –физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договорас банками (кредитными организациями) или договора займа с юридическими лицами(некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредитасредства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполненияобязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
-кредиторы— банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющиезаемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основнымифункциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основеоценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии стребованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договоразайма) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. Подоговору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает емувозможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договоруполучить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимостизаложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторамизалогодатель;
— инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченныеипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка.К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционныебанки, паевые инвестиционные фонды.
— правительство— определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формируетправовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечногокредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговуюполитику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создаетне-обходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.
Функции остальныхучастников рынка ипотечного кредитования:
— продавцы жилья- физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в ихсобственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по ихпоручению;
— операторывторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищномукредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансированиекредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В ихфункции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартови требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпускэмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищногокредитования; оказание воздействия кредиторам по внедрению рациональнойпрактики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типовипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных длякредиторов;
— органыгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним –государственные органы, обеспечивающих государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделоккупли продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новомусобственнику; регистрация договоров об ипотеки и права ипотеки; хранение ипредоставление информации по правам собственности и обременению залогом жильявсем участникам ипотечного рынка;
— страховыекомпании – компании имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование(страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхованиегражданско правовой ответственности участников ипотечного рынка;
— оценщики –юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональнойоценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
— риэлтерскиефирмы – юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынкекупли – продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся: подбор вариантов купли –продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок покупли – продажи, организация продажи жилья по поручению других участников рынкажилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на котороеобращено взыскание;
— инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортныеслужбы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.,обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилымипомещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенныхквартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок снедвижимостью.
Практическоеприменение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должнообеспечивать выполнение следующих условий:
— достижениеприбыльности и возвратности средств;
— сохранениеденежных средств кредитора от инфляции;
— защита отрисков;
— доступностьусловий предоставления кредита заемщику.
Можно выделитьследующие функции ипотечного кредитования:
1. Обеспечениезаемщикам дешевых кредитов на длительный срок с целью покупки жилья. Дешевизнакредитов обеспечивается постоянным возобновлением кредитных ресурсов за счетвторичного рынка.
2.Перераспределение денежных ресурсов (инвестиций) от субъектов – инвесторов ксубъектам – потребителям инвестиций.
3. Вовлечение воборот временно неиспользуемых денежных средств.
4. Стабилизациякредитно – финансовой системы.
5. Обеспечениеденежными средствами строительного комплекса, создание новых рабочих мест встроительстве и т.д.
6. Решениеважнейшей социальной задачи по обеспечению жильем
нуждающихся. 1.2 Основные цели, задачии роль национальной жилищной программы
Проведенные в 1991 — 2005 годахреформы в жилищной сфере обеспечили коренной поворот отпланово-административных методов регулирования к рыночным механизмам присоблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных правмалоимущим гражданам и иным категориям населения, установленнымзаконодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а такжерынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Кардинальнымобразом изменилась структура жилищного фонда Российской Федерации по формамсобственности, сформирован новый слой собственников жилья как социальная базажилищной реформы. Доля частного жилищного фонда за 1990 — 2004 годы увеличиласьс 33 до 73,5 процента, а доля государственного и муниципального жилищного фондасократилась с 67 до 25,6 процента, из них 20,1 процента составляетмуниципальный жилищный фонд.
Радикальные изменения произошли вжилищном строительстве. Основную роль здесь стали играть частные ииндивидуальные застройщики. Доля жилья, введенного частичными и индивидуальнымизастройщиками, в общем объеме жилищного строительства в 2003 году составилаболее 71,3 процента, из них индивидуальными застройщиками — 39,2 процента.
Осуществлялось реформированиежилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективногомеханизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг. Повышениеэффективности работы жилищно-коммунального комплекса в первую очередь былосвязано с постепенным переводом этого сектора экономики на режим безубыточногофункционирования с переориентацией бюджетных субсидий от дотированияпроизводителей жилищно-коммунальных услуг к адресному субсидированию малоимущихсемей. Доля получателей субсидий на оплату жилого помещения и коммунальныхуслуг в 2004 году составила более 13 процентов семей, общая сумма начисленныхсубсидий — 35 млрд. рублей.
Вместе с тем наряду с указаннымиположительными результатами преобразований пока не удалось обеспечитьсущественного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жильядля населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.
Данные социологическихобследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 процентомроссийских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищнымиусловиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохомили очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жильесоставляет 1570 млн. кв. м, для удовлетворения этой потребности необходимоувеличить жилищный фонд на 46 процентов.
Несмотря на создание основфункционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья cиспользованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченномукругу семей — семьям с высокими доходами. Основными причинами низкогоплатежеспособного спроса на жилье являются неразвитость институтовдолгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечногожилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этомрынке.
В целях повышения доступностижилья для населения необходимо обеспечить условия для развития системыипотечного жилищного кредитования и других механизмов расширенияплатежеспособного спроса, системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитови рынка ипотечных ценных бумаг, рыночной и административной государственнойинфраструктуры, а также оказать бюджетную поддержку в приобретении жилья, в томчисле с помощью ипотечных кредитов и займов, молодым семьям.
Однако даже ограниченныйплатежеспособный спрос населения на жилье превышает предложение жилья на рынке,что приводит к постоянному росту цен на жилье. В этой ситуации большая частьжилищного строительства финансируется непосредственно за счет средствнаселения, слабо развито кредитование застройщиков на цели жилищногостроительства. Недостаточные объемы жилищного строительства отражают низкуюэффективность этого сектора экономики, высокие административные барьеры нарынке и высокую степень его монополизации.
Существенным препятствием развитияжилищного строительства продолжает оставаться ограниченность возможностейобеспечения земельных участков необходимой коммунальной инфраструктурой.
Необходимо обеспечить условия длясущественного роста объемов жилищного строительства с целью увеличенияпредложения жилья на конкурентном рынке в соответствии с ростомплатежеспособного спроса населения. Качество содержания жилищного фонда икоммунальных услуг находится на неудовлетворительном уровне и не соответствуетне только потребностям и ожиданиям населения, но и общему объему финансовыхресурсов, направляемых в этот сектор экономики. Основная причинанеэффективности жилищно-коммунального хозяйства — сохранение нерыночныхпринципов функционирования в секторе, где могут и должны нормально развиватьсярыночные отношения. В результате практически отсутствуют стимулы длярационального ведения хозяйства, роста производительности труда, ослабленымотивации энергосбережения, внедрения новых технологий в производство,инвестиций в его модернизацию.
Завершение реформыжилищно-коммунального хозяйства должно обеспечить проведение еготехнологической и управленческой модернизации с привлечением частного бизнеса ичастных инвестиций, формированием реальных собственников квартир вмногоквартирных домах с передачей им функций принятия решений по управлениюобщим имуществом многоквартирного дома.
Необходимо уточнить действующиеобязательства Российской Федерации по обеспечению жильем категорий граждан,установленных федеральным законодательством, и сформировать единые принципы имеханизмы оказания им поддержки за счет средств федерального бюджета.
Существующая практика подтвердила,что наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств пообеспечению граждан жильем за счет средств федерального бюджета являетсяпредоставление субсидий на приобретение жилья с использованием механизмагосударственных жилищных сертификатов.
В долгосрочной перспективе (после2010 года) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищной сферы,которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенногоучастия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетныхсредств. В этих условиях роль государства будет ограничена в основномрегулированием жилищных отношений, обеспечением прав на недвижимость в жилищнойсфере, установлением технических регламентов в жилищном строительстве,жилищно-коммунальном комплексе и основных принципов градорегулирования. Приэтом средства федерального бюджета могут использоваться исключительно для обеспеченияжильем отдельных категорий граждан в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации, поддержки граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг.
Содержание жилищного фондасоциального использования, развитие коммунального хозяйства, обеспечениеусловий для жилищного строительства должны стать основными функциями органовместного самоуправления.
Необходимость ускоренного переходак устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы определяетцелесообразность использования программно-целевого метода для решения указанныхпроблем, поскольку они:
— входят в число приоритетов дляформирования федеральных целевых программ, а их решение позволяет обеспечитьвозможность для улучшения жилищных условий и качества жизни населения,предотвратить чрезвычайные ситуации, связанные с функционированием системжизнеобеспечения, создать условия для устойчивого развитияжилищно-коммунального хозяйства, эффективного функционирования рынка жилья;
— носят межотраслевой имежведомственный характер и не могут быть решены без участия федеральногоцентра;
— не могут быть решены в пределаходного финансового года и требуют значительных бюджетных расходов в течение 5лет;
— носят комплексный характер, а ихрешение окажет существенное положительное влияние на социальное благополучиеобщества, общее экономическое развитие и рост производства.
Основная программагосударственного реформирования жилищной сферы в Российской Федерации являетсяФедеральная целевая программа «Жилище».
Сроки и этапы реализации Программы2002-2010 годы:
первый этап — 2002 — 2005 годы;
второй этап — 2006 — 2010 годы.
В том числе стадии реализациивторого этапа:
первая стадия — 2006 — 2007 годы;
вторая стадия — 2008 — 2010 годы.
Основная цель программы — комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитиюжилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные икомфортные условия проживания в нем.
Основными задачами Программыявляются:
— создание условий для развитияжилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровняобеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищногостроительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
— создание условий для приведенияжилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартамикачества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
— обеспечение доступности жилья икоммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан истандартами обеспечения жилыми помещениями.
Важнейшие ценовые показателипрограммы следующие:
— годовой объем ввода жилья — в2010 году 80 млн. кв. м общей площади жилья;
— объем выдаваемых в год ипотечныхжилищных кредитов и займов гражданам — в 2010 году на сумму 415 млрд. рублей;
— количество семей граждан,относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством,улучшивших жилищные условия: 2002 — 2010 годы — 229,1 тыс. семей, в том числе:
1) 2002 — 2005 годы — 96,8 тыс.семей;
2) 2006 — 2010 годы — 132,3 тыс.семей;
— количество молодых семей,улучшивших жилищные условия (в том числе с использованием ипотечных кредитов изаймов) при оказании содействия за счет средств федерального бюджета: 2002-2010годы — 295,7 тыс. семей, в том числе:
1) 2003-2005 годы — 114 тыс.семей;
2) 2006 — 2010 годы — 181,7 тыс.семей.
Перечень подпрограмм.
Первый этап реализации Программы:
— подпрограмма«Государственные жилищные сертификаты» на 2004 — 2010 годы;
— подпрограмма «Переселениеграждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда»;
— подпрограмма «Реформированиеи модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации»;
— подпрограмма «Обеспечениежильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф»;
— подпрограмма «Обеспечениежильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса»Байконур";
— подпрограмма «Обеспечениежильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации»;
— подпрограмма «Обеспечениежильем молодых семей»;
— мероприятия по реализацииФедерального закона «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районовКрайнего Севера и приравненных к ним местностей»;
— мероприятия по обеспечениюжильем отдельных категорий граждан, в том числе по обеспечению жильем молодыхученых.
Второй этап реализации Программы:
— подпрограмма «Обеспечение земельныхучастков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»;
— подпрограмма «Модернизацияобъектов коммунальной инфраструктуры»;
— подпрограмма «Обеспечениежильем молодых семей»;
— подпрограмма «Выполнениегосударственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан,установленных федеральным законодательством»;
— мероприятия по обеспечениюжильем отдельных категорий граждан.
Кроме того, на втором этапеосуществляются мероприятия по реализации «Концепции развитияунифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов вРоссии», одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30июня 2005 г.
Общий объем финансированияПрограммы в 2002 — 2010 годах за счет средств федерального бюджета составит298,8 млрд. рублей.
В 2006 — 2010 годах общий объемфинансирования Программы составит: за счет всех источников финансирования — 902,4 млрд. рублей, в том числе за счет средств федерального бюджета — 239,8млрд. рублей (из них на управление Программой — 409,4 млн. рублей); за счетбюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов — 93,2 млрд. рублей;за счет средств частных инвесторов и кредиторов — 470,4 млрд. рублей; за счетсобственных и заемных средств граждан (молодых семей) — 99 млрд. рублей.
Кроме того, в качестве механизмовреализации мероприятий Программы планируется предоставление государственныхгарантий Российской Федерации: по заимствованиям открытого акционерногообщества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» наподдержку системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в размере138 млрд. рублей, в том числе:
— в 2006 году — 14 млрд. рублей;
— в 2007 году — 16 млрд. рублей;
— в 2008 году — 28 млрд. рублей;
— в 2009 году — 36 млрд. рублей;
— в 2010 году — 44 млрд. рублей;
Объемы государственных гарантийРоссийской Федерации предусматриваются федеральным законом о федеральномбюджете на соответствующий год в рамках программы государственных внутреннихзаимствований Российской Федерации.
Вне рамок Программы предусмотренырасходы федерального бюджета на 2006 год на предоставление субсидий бюджетамсубъектов Российской Федерации на возмещение части затрат на уплату процентовпо кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечениеземельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищногостроительства, в размере 1,7 млрд. рублей и расходы на увеличение уставногокапитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечномужилищному кредитованию» в размере 3,7 млрд. рублей.
Кроме того, в 2006 — 2010 годах будутпредоставлены государственные гарантии субъектов Российской Федерации имуниципальные гарантии по заимствованиям, осуществляемым на обеспечениеземельных участков коммунальной инфраструктурой и модернизацию коммунальнойинфраструктуры в целях жилищного строительства, в размере 68,1 млрд. рублей
Ожидаемые конечные результатыреализации Программы и показатели социально — экономической эффективности.Реализация Программы должна обеспечить достижение в 2010 году следующихпоказателей (по сравнению с 2004 годом):
— улучшение жилищных условийграждан Российской Федерации;
— повышение доступностиприобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3человек за 3 года;
— увеличение доли семей, которымбудет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспеченияжилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, — с 9 до 30процентов;
— увеличение годового объема вводажилья с 41,2 млн. кв. м общей площади жилья до 80 млн. кв. м;
— увеличение объема выдаваемых вгод ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. рублей до 415млрд. рублей;
— снижение среднего времениожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5- 7 лет;
— содействие в обеспечении жильемза счет средств федерального бюджета в 2006 — 2010 годах 181,7 тыс. молодыхсемей;
— улучшение жилищных условий в2006 — 2010 годах за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс. семей граждан,относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством;
— повышение уровня адреснойподдержки населения, связанной с оплатой жилых помещений и коммунальных услуг;
— повышение качества коммунальныхуслуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровня износа основныхфондов коммунального хозяйства с 60 до 50 процентов);
— совершенствование нормативнойправовой базы Российской Федерации в целях повышения доступности жилья длянаселения;
— создание условий для улучшениядемографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционнойполитики, снижения социальной напряженности в обществе[1]. 1.3 Виды и формыипотечного кредитования в России
Системуипотечного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанныхсубъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих междусобой на единой организационно-экономической основе.
Ипотечный кредит- как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата вобозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленныйдля приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качествеобеспечения обязательства.
Ипотечные кредитыклассифицируются по различным признакам:
По объектунедвижимости:
— земельныеучастки;
— предприятия, атакже здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое впредпринимательской деятельности;
— жилые дома,квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или несколькихизолированных комнат;
— дачи, садовыедома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
— воздушные,морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объектынезавершенного строительства (статус объектов незавершенного строительства былизменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенногостроительства не относились к недвижимому имуществу).
По целямкредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме (как правило,кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежомна строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья,домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка(прокладку коммуникационных сетей)) либо отдельного дома на одну или несколькосемей в — качестве основного или дополнительного места жительства.
По видукредитора:
— банковские;
— небанковские;
— обычные икомбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
— субсидируемые ивыдаваемые на общих условиях.
По виду заемщиков(как субъектов кредитования):
— кредиты,предоставляемые застройщикам и строителям;
— кредиты,предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
— сотрудникамбанков;
— сотрудникамфирм — клиентов банка;
— клиентамриэлтерских фирм;
— лицам,проживающим в данном регионе;
— всем желающим.
По видупроцентной ставки:
— кредит сфиксированной процентной ставкой;
— кредит спеременной процентной ставкой.
По возможностидосрочного погашения:
— с правомдосрочного погашения;
— без правадосрочного погашения;
— с правомдосрочного погашения при условии уплаты штрафа.
По степениобеспеченности (величине первоначального платежа).
— безпервоначального взноса;
— спервоначальным взносом.
По способуамортизации долга:
— постоянныйипотечный кредит;
— кредит спеременными выплатами;
— кредит сединовременным погашением, согласно особым условиям.
По способурефинансирования. Ипотечным кредитованиемзанимаются различные кредитныеинституты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансированиявыдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 1.3
Таблица 1.3 — Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования Способ рефинансирования Вид кредитного института Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии Стройсберкассы Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Кредитные учреждений, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
В системе мер постановлению и развитию ипотечного кредитования важное место отводитсяобоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечногокредитования — это способ погашения долга (амортизация кредита). Графикамортизации показывает остатки сумы долга по кредиту в каждый период времени. Внем также отражаются, какие части платежа идут на выплату процентов, а какие — на выплату основного долга.
Кредит спеременными выплатами делится также на ипотеку с «шаровым» платежом,с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.
Кредит сфиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широкоприменялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированныеплатежи по кредиту -ежемесячные платежи по кредиту, состоящие изфиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежапроцентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счетпогашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся частьдолга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячногоплатежа изменяется в сторону уменьшения.
Недостаткомданного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика впервые месяцы, что приводит к возрастанию риска не возврата. Кроме того,увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика,ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.
Недостаткомкредита с «шаровым» платежом является повышенный риск не возвратакредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммыотодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансовогоположения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Крометого, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога,вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость вусловиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Постоянные(аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликиевыплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашениякредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж поосновному долгу.
Индексируемыеинструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокойинфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексациейнепогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит синдексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основевыбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели взависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимостиресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, — индекс потребительскихцен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.
Такой инструмент позволяетпроизводить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах приизменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целикомпереносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как ростиндекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойнойиндексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком икредитором. Обычно применяются два индекса:
— платежииндексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратностькредита и его доступность;
— номинальныйнепогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровеньинфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защититьреальную стоимость капитала кредитора.
Разновидностьюкредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа,который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставкадолжна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая — сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется«Контрактной ставкой» и определяет размер платежа, который сделаеткредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципевыплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основеставки процента на межбанковском рынке кредитов.
Однако вдействительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает подостаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разницамежду величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, чтоон платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долгазаемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитываетсяисходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срокаклиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной«контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.
Формы и видыипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средствкредитора, защиты его средств от инфляции; снижение рисков ипотечногокредитования; обеспечения таких условий кредитования, при которых кредитстановится доступным для заемщика.
Банковское кредитованиевсегда осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, которыепредставляют собой требования к организации кредитного процесса и являютсяисходными правилами использования определенной формы кредита, обеспечивающимиего возвратное движение.
К принципамкредитования, в том числе и ипотечного, относятся: возвратность, срочностькредитования; целевой характер, обеспеченность кредита; платность банковскихссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотрим подробнее каждый изданных принципов.
Возвратностькредита. Этот принцип выражает необходимость своевременного возврата полученныхот кредитора финансовых ресурсов по мере их высвобождения из доходов заемщика.Свое практическое выражение данный принцип находит в постепенном погашенииконкретной ссуды путем перечисления соответствующей суммы денежных средств насчет предоставившей ее кредитной организации (или иного кредитора) или путемвнесения наличных денежных средств в кассу банка, что обеспечиваетвозобновляемость кредитных ресурсов банка как необходимого условия продолженияего уставной деятельности. Гарантией возвратности являются документы оплатежеспособности клиента. Ипотечные жилищные кредиты всегда предоставляютсяна возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре.
Срочностькредита. Принцип отражает необходимость его возврата не в любое приемлемое длязаемщика время, а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитномдоговоре или заменяющем его документе. Нарушение указанного условия являетсядля кредитора достаточным основанием для применения к заемщику экономическихсанкций в форме увеличения взимаемого процента, а при дальнейшей отсрочке — предъявления финансовых требований в судебном порядке. Нарушение срочностивозврата кредита является для банка дестабилизирующим фактором, посколькунарушает сбалансированность привлеченных и размещенных средств по срокам, чточревато финансовыми потерями. Долгосрочный характер ипотечного жилищногокредита предполагает установление длительного срока погашения.
Платность кредита.Этот принцип выражает необходимость не только прямого возврата заемщикомполученных от банка кредитных ресурсов, но и оплаты права на их использование.Экономическая сущность платы за кредит отражается в фактическом распределении дополнительнополученной за счет его использования прибыли между заемщиком и кредитором. Приипотечном жилищном кредитовании экономическая сущность платы за кредитвыражается в перераспределении части личного дохода заемщика в пользу банка.
Рассматриваемый принципнаходит применение в процессе установления величины банковского процента поипотечным кредитам, выполняющего три основные функции: перераспределение частидохода физических лиц; регулирование производства и обращения путемраспределения ссудных капиталов на отраслевом, межотраслевом и международномуровнях; на кризисных этапах развития экономики — антиинфляционную защитуденежных накоплений клиентов банка. Ставка ссудного процента, определяемая какотношение суммы годового дохода, полученного на ссудный капитал, к суммепредоставленного кредита, выступает в качестве цены кредитных ресурсов.
Цена ипотечногокредита отражает общее соотношение спроса и предложения на рынке ссудныхкапиталов и зависит от целого ряда факторов, в том числе чисто конъюнктурногохарактера:
— цикличностиразвития рыночной экономики (на стадии спада ссудный процент, как правило,увеличивается, на стадии быстрого подъема — снижается); темпов инфляционногопроцесса (которые на практике даже несколько отстают от темпов повышения ссудногопроцента);
— ценыпривлеченных ресурсов;
— эффективностигосударственного кредитного регулирования, осуществляемого через учетнуюполитику центрального банка в процессе кредитования им коммерческих банков;
— динамикиденежных накоплений физических лиц (при тенденции к их сокращению ссудныйпроцент, как правило, увеличивается);
— динамикипроизводства и обращения, определяющей потребности в кредитных ресурсахсоответствующих категорий потенциальных заемщиков.
Обеспеченностькредита. Этот принцип выражает необходимость обеспечения защитыимущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых насебя обязательств. При ипотечном кредитовании данный принцип соблюдаетсяобязательным предоставлением в залог приобретенной на кредитные средстваквартиры, а при необходимости используются и другие формы обеспечения,например, гарантия организации — работодателя заемщика.
Целевой характеркредита. Данный принцип распространяется и на ипотечные кредиты, выражаянеобходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Основнойцелью получения ипотечного кредита является удовлетворение потребности заемщикав жилье путем приобретения квартиры. Это находит практическое выражение всоответствующем разделе кредитного договора, устанавливающего конкретную цельпредоставления ссуды, а также в процессе банковского контроля за соблюдениемэтого условия заемщиком. Нарушение данного обязательства может стать основаниемдля досрочного отзыва кредита. Целевое использование ипотечного кредита обеспечиваетсяпрямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается соответствующимидокументами об использовании заемщиком полученной ссуды.
Дифференцированныйхарактер кредита. Этот принцип определяет дифференцированный подход состороны кредитной организации к различным категориям потенциальных заемщиков поипотечным кредитам. Практическая реализация его может зависеть как отиндивидуальных интересов конкретного банка, так и от проводимой государствомцентрализованной политики поддержки отдельных категорий граждан приприобретении ими жилья в кредит. Этот принцип соблюдается при разработке банкомсобственной методики анализа кредитоспособности заемщика (включаяанкету-заявление на получение ипотечного кредита), при составлении различныхфедеральных, республиканских и городских программ льготного ипотечногокредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан приприобретении жилья.
В настоящее времяусловия выдачи кредитов в российских банках стали более мягкими, а подход к клиентамболее дифференцированным, банки для этого разрабатывают множество ипотечныхпрограмм.
Достаточносказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только приофициальной зарплате. Тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика.Уменьшилось количество справок, которые приходилось собирать, увеличился кругтех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно былоприобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемойв кредит недвижимости расширился, можно купить и новостройку, и загородный доми земельный участок. 1.4 Нормативно-правовоерегулирование ипотечного кредитования в России
Нормативно-правовая базаипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положенияхГражданского кодекса[2].Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодексаРоссийской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федеральногозаконодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.
В части, касающейся отношений,связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правилаобеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о правесобственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращениявзыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ,в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита,создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательскойдеятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие вдальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросовгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, атакже особенностей ипотеки (залога недвижимости).
Во исполнение требованийГражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным сосуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:
— вводится единая системарегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— государственная регистрацияявляется единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;
— государственной регистрацииподлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью;ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительноеуправление);
— создается единый банк информациив пределах регистрационного округа;
— государственная регистрация правносит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объектынедвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физическогоили юридического лица;
— государственная регистрацияпроводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним.
Вторым немаловажным законом сталпринятый в 1998 году Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залогенедвижимости)». Закон значительно расширяет возможность использованияипотеки в качестве средства обеспечения кредита:
— в законе подробнорегламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранностизаложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту,охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)
— в связи с долгосрочностьюипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев,возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другимлицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результатереорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правамитретьих лиц;
— изменен порядок реализациизаложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускаетсяего продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, атакже приобретение самим залогодержателем.
Согласно Федеральному закону«Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору ипотеки одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченномуипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований кдолжнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имуществадругой стороны — залогодателя за изъятиями, установленными законом.
Раньше Законом было установлено,что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежатьгосударственной регистрации, а несоблюдение этих правил влечет егонедействительность.
На сегодняшний день нотариальноеудостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условиемоформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федеральногозакона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений вФедеральный закон „Об ипотеке (залоге недвижимости)“, который вступилв силу с 01.01.2005.
Закон предусматривает такжевозможность обращения закладных, т.е. ФЗ „Об ипотеке (залогенедвижимости)“ вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценныхбумаг — закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынкуценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могутиспользоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником илидоверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которыеустанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральномзаконе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ „О рынке ценных бумаг“ неустанавливается порядок обращения закладных[3].
В настоящее время закладные сложнорассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные неявляются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладнойвынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение.
Для регулирования отношений поповоду залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке,которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФприменительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениямиГражданского кодекса о залоге.
Различные аспекты жилищныхотношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищногозаконодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д.регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 „Жилищный кодексРоссийской Федерации“[4].
Федеральный закон №122-ФЗ „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, принятый21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрациейправ на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственнаярегистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя илизалогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя нанедвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагаетсядоговор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
Федеральным законом „Окредитных историях“ №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие исостав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения ииспользования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельностьбюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации иреорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия систочниками формирования кредитной истории, заемщиками, органамигосударственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.
Постановление Правительства РФ№285 от 13 мая 2006 г. „Об утверждении Правил предоставления молодымсемьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы“Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы«Жилище» устанавливаетпорядок предоставления молодым семьям субсидийнаприобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взносапри получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилогопомещения. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат наприобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями — участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», прирождении (усыновлении) ребенка.
К числу нормативных актоврегулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон «Обипотечных эмиссионных ценных бумагах». Этот закон разрабатывался напротяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечногокредитования в целом, т.к времена, когда развивалось льготное кредитование,наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночныхмеханизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точкизрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленныхсредств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор,сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечногокредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопросинфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направленииимеет принципиальное значение. Конечно закон «Об эмиссионных ценныхбумагах» имеет здесь первоначальное значение.
Постановлением ПравительстваРоссийской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена «Концепцияразвития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»(с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели ипринципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетомроссийского законодательства и существующих социально-экономических условий. ВКонцепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной инормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, атакже на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практикасоздания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах сразвитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а такжеопыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.
В начале июля 2005 годаПравительством России были приняты поправки в закон «Об ипотечныхэмиссионных ценных бумагах», которые сняли ограничения на выпуск ипотечныхбумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенныхпоправок можно выделить следующее:
— исключение из закона положения остраховании заемщиком — физическим лицом жизни и здоровья;
— возможность эмиссии двух и болеевыпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволитвыпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности дляразличных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочнопогасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением овыпуске указанных облигаций;
— возможность включения випотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитнымдоговорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этимже договорам;
— ограничение размера страховойсуммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или поврежденияразмером требования о возврате суммы основного долга[5].
30 декабря 2005 года был принятЗакон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов ииных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательныеакты Российской Федерации», после принятия, которого возникло много спорови разногласий относительно норм его применения. В результате жестких требованийк разрешительной документации на строительство, привлечению средств дольщиков,а также нормы о солидарной ответственности банков и застройщиков закон незаработал. В июле 2006 года в закон были введены следующие нововведения:
— разрешается привлекать денежныесредства граждан в долевое строительство путем выпуска нового вида облигаций — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. Приэтом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участоки разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома;
— исключаются нормы, касающихсямеханизма солидарной ответственности застройщика и банка перед участникамидолевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевогостроительства на удовлетворение своих требований;
— снижается размер неустойки,уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срокавнесения платежа участником долевого строительства, до одной трехсотой ставкирефинансирования Банка России. Такой же размер пени должен уплачиватьзастройщик участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренногодоговором срока передачи ему объекта долевого строительства. При этом еслиучастником долевого строительства является гражданин, то такая неустойкауплачивается застройщиком в двойном размере;
— конкретизируется процедурарасторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежныхсредств участнику долевого строительства, а также особенности рекламы исодержания проектной декларации[6].
По данным анкетирования,проведенного Консалтинговой группой «БФИ» совместно с ассоциациейрегиональных банков России в конце 2006 года, где приняли участие 61 банк извсех семи федеральных округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон«О долевом строительстве» были различными: 38,6 процентов опрошенныхсчитали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемовстроительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищномрынке; 26,3процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблемудефицита жилья; 29,8 процента — положительное влияние поправок видят только придолгосрочной перспективе; и только 5,3 процента считают, что поправки смогут оказатьсущественное влияние на положение дел в строительной отрасли.
В качестве первого шага в решениипроблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующейнормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо рядановых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными изкоторых являются:
1) Федеральный закон«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.04 № 188-ФЗ;
2) Федеральный закон «Обипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакцииФедерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;
3) Гражданский процессуальныйкодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;
4) Федеральный закон «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вредакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ.
Жилищный кодекс среди другихноваций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей,уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхованияжилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодексапредусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.
В новой редакции Закона «Обипотеке» в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенныежилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием дляпрекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих втаком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договоруоб ипотеке или целевого займа.
Новая редакция Гражданскогопроцессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение,являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращеновзыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника ичленов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно являетсяединственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором непредусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в томобъеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенногоимущества.
С изменением законодательства вРоссии ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов поцелому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования вРоссии.
Глава 2. Текущее состояниерынка ипотечного жилищного кредитования вРФ и Иркутской области. Пример рассмотрения Сбербанк г. Иркутска
2.1 Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования
Второй квартал не внес изменений в динамику выдачи ипотечныхкредитов. Согласно данным ЦБ РФ объем выдачи кредитов в 1 квартале 2009 г.Составил 24,4 млрд.руб., что в 6 раз меньше, чем за аналогичный период2008года. Во 2кв. 2009 года темпы роста сохранились на том же уровне.Совокупный объем кредитов, выданных во 2кв. 2009 года составил 30,8 млрд.руб.,что также, как и в 1кв. 2009 года, в 6 раз меньше, чем в аналогичный период2008 года (188,4млрд.руб.). Итог 1 полугодия 2009 года по выдаче ипотеки — 55,3млрд.руб. В количественном выражении в 1 полугодии т.г. выдано 44 тысячиипотечных кредитов, что почти в 5 раз меньше, чем в 1 полугодии 2008 года (213тысяч ипотечных кредитов).
При этом с марта 2009 г. Начал планомерно снижаться объемипотечной задолженности на балансах банков. По итогам 2008 г. Он составлял 1,05трлн.руб., по состоянию 01.07.2009г. — 1,01 трлн.руб. Таким образом,полугодовая скорость погашения портфеля в текущих условиях составила 6%.
Согласно прогнозу АИЖК, исходя из сокращения количества участниковрынка ипотеки, снижения доступности ипотечных кредитов, а также текущихмакроэкономических условий, объем выдачи в 2009 г. (в стоимостном выражении)составит порядка 100-120млрд.руб. (в 6 раз меньше, чем в 2008г.), вколичественном выражении –порядка 117 тыс.шт. (в 4 раза меньше, чем в 2008г.).
В течение 1 полугодия 2009 г. Наблюдалось также изменение структурывыдачи ипотечных кредитов за счет снижения доли валютных кредитов в виду значительногориска, который ложится на заемщика, особенно, учитывая девальвацию рубля в конце2008г. И высокий темп инфляции. По состоянию на 01.07.2009г. доля валютных кредитовв общем объеме выдачи составила 7%. (Приложение 1)
Основным изменением на рынке ИЖК во 2 квартале 2009г. Сталаостановка ежемесячного роста средневзвешенных ставок по выданным сначала годаипотечным кредитам в результате проводимой ЦБ РФ монетарной политики. Так, поданным ЦБ РФ на 01.07.2009г., средневзвешенная процентная ставка по выданнымсначала т.г. ипотечным кредитам в рублях в течение 2 квартала не менялась исоставляла 14,6% годовых. При этом средневзвешенная процентная ставка повыданным сначала года ипотечным кредитам в иностранной валютепродемонстрировала небольшое снижение по состоянию на 01.07.2009 г. Составила13,4% годовых (по сравнению с 13,6% на 01.06.09 и 13,9% на 01.05.09).Это можетсвидетельствовать о начале стабилизации ставок по ипотечным кредитам.
Одновременно во 2 квартале 2009 года продолжил сокращаться сроквыдачи ипотечных кредитов до 16,5 лет по кредитам в рублях (16,9 лет в 1 кв.2009 г.) и до 10,6 лет по кредитам в валюте (11,9 лет в 1 кв. 2009 г.). Среднийкоэффициент КЗ (данные по 25 ведущим ипотечным банкам согласно рейтингу РБК)сохранялся на уровне 66% во 2 кв. 2009 г.
Доля просроченной задолженности по данным ЦБ РФ на 01.07.2009 продолжаетувеличиваться. За 1 полугодие 2009 года она увеличилась в 2 раза с 1,09% до 2,12%(с 11,4 млрд.руб. до 21,3 млрд.руб.).Необходимо отметить, что наиболее быстро растетдоля просрочки по рублевым кредитам. Так за 1 полугодие 2009 года она выросла в2,3 раза, за 2 кв. 2009 года –в 1,4 раза, тогда как просрочка по валютным кредитам,в 1,6 и 1,2 раза соответственно.
Тем не менее, темпы роста просроченной задолженности по ипотечным кредитамв 1 полугодии 2009 года начали снижаться. Во 2 кв. 2009г. По сравнению с 1 кв. 2009г. Они снизились с 19,3% до 7,8%. В частности, по рублевым кредитам темпы снизилисьс 15,2% — в 1 кв.т.г., до 8,4% -во 2 кв.т.г., а по валютным кредитам – с 23,2% до7,1% во 2 кв. 2009 года. (Приложение 2,3,4).
Участники рынкаипотечного жилищного кредитования
По итогам 2 квартала 2009года ипотечные кредиты на своем балансе имели 564 банка, что на 36 банков меньше,чем в начале года. При этом, по данным АИЖК, новые кредиты выдавали не более 40банков из 50 крупнейших игроков ипотечного рынка без учета мелких и средних.
Основной объем выдачи новых ипотечных кредитов 1 полугодии 2009 годаподдерживался преимущественно за счет ВТБ24, Сбербанка, Раффайзенбанка и Дельта-Кредита,т.е. крупных банков с государственных или иностранным участием в капитале, имеющихдоступ к средствам господдержки и/или более дешевым ресурсам.
Массовый уход с рынка ипотечного кредитования мелких и средних банковподтверждает также изменение структуры банковских пассивов. В группах средних имелких банков в 1 полугодии 2009 года наблюдалось быстрое сокращение доли кредитов,выданных на срок свыше трех лет (к которым преимущественно относятся ипотечные кредиты),в общем объеме кредитования физических лиц, наметившееся во второй половине 2008года.
Доля кредитов, выданных на срок свыше 3-х лет, в общем объеме кредитовфизических лиц крупнейших банков также снизилась за пределы уровня 2005 года, когдаипотека начала развиваться ускоренными темпами. Это свидетельствует о том, что оставшиесяигроки ипотечного рынка занимают пассивно-выжидательную позицию в отношении ипотекии осуществляют выдачу преимущественно в объеме погашения текущего портфеля.(Приложение 5)
Увеличение доли кредитов свыше 3 лет в портфеле задолженности физическихлиц крупных и мелких банков в конце 1 полугодия 2009 года обусловлено, прежде всего,более быстрым темпом снижения объемов задолженности по краткосрочным (на срок менее3 лет) кредитам в этот период, а не изменением динамики в сегменте долгосрочногокредитования.
Наибольшее падение ипотечной активности во 2 кв. 2009 года наблюдаетсяв среде крупных банков (6-50 место по активам). По данным ЦБ РФ, на 01.07.2009 ихсовокупная доля в выдаче снизилась почти на 7% по сравнению с 1 кв. 2009 года, приэтом доля в задолженности возросла на 1%, что свидетельствует также о значительномросте просрочки по ипотечным кредитам в этой группе.
Увеличилась доля в общем объеме выдачи только у крупнейших банков (первыепять по активам) и средних банков (с 51 по 200 место по активам) в пределах 3% и5% соответственно. Мелкие банки (ниже 200 места по величине активов) стабильно сохраняютсвою долю рынка в выдаче. Во многом это обусловлено поддержкой крупнейших системообразующихбанков со стороны государства и поддержкой региональных банков со стороны АИЖК.(Приложение 6)
Региональное распределение рынка ипотечного жилищногокредитования
В 1 полугодии 2009 года объемы выдаваемой ипотеки более чем в 9раз снизились в 9 регионах: в Республике Ингушетии, Чеченской Республике,Владимирской области, Республике Марий Эл, Омской области, Приморском крае,Волгоградской области, в Санкт-Петербурге и Республике Башкортостан. Причем вРеспублике Ингушетии и Чеченской Республике выдача практически полностьюпрекратилась. Необходимо отметить, что по итогам аналогичного периода 2008 годаОмская область, Приморский край, Волгоградская область, Санкт-Петербург и РеспубликаБашкортостан входили в первые 30 регионов из 83 по объемам выдаваемой ипотеки. Такимобразом, можно сказать, что наиболее резкое сокращение выдачи ипотеки произошлона перегретых и/или затоваренных рынках, а так же в регионах с нестабильной и/илидотационной экономикой.
Меньше всего объемы выдачи ипотеки в 1 полугодии 2009 года (менее,чем в 3 раза) сократились в Пермском крае, Республике Дагестан, Республике Коми,Кабардино-Балкарской Республике и Ненецком АО. По итогам аналогичного периода 2008года все эти регионы (за исключением Пермского края) по объемам выдачи ипотеки располагалисьниже 50-го места из 83-х, т.е. объем выдаваемых там кредитов были изначальнонизки потому не претерпел значительных изменений.
Самый значительный объем кредитов в 1 полугодии 2009 года в порядкеубывания был выдан в Москве, Тюменской области, Санкт-Петербурге, Московской областии Пермском крае. Таким образом, по-прежнему лидируют инвестиционные регионы, гдевысокие цены на жилье подразумевают высокие объемы ипотечных кредитов. По сравнениюс аналогичным периодом 2008 года пятерка лидеров изменилась незначительно – из неевышла Свердловская область, сместившись на 9 место и уступив свое место Пермскомукраю, который ранее был на 13 месте.
Самый высокий квартальный прирост объемов выдачи ипотеки (в 2 и болеераз) наблюдался в Пермском крае, Мурманской области, Республике Алтай, Карачаево-ЧеркесскойРеспублике, Республике Калмыкия, Чукотском АО, Иркутской, Калининградской и Волгоградскойобластях.
Средневзвешенная ставка в рублях увеличилась во 2 кв. 2009 года в 50регионах, тогда как в 6 – не изменилась и в 20 регионах понизилась (Приложение7). Максимальное увеличение (более 1%) наблюдалось в Республике Хакасия, Нижегородскойобласти и Республике Адыгея. Максимальное понижение наблюдается в Забайкальскомкрае (1,1%) Иркутской области (0,9%), Орловской области (0,7%) и в Республике Дагестан(0,7%).
Максимальные ставки зафиксированы в Магаданской области (16,1%), РСО- Алания (16%) и Чеченской Республике (16%). Минимальные ставки–в Забайкальскомкрае (12,2%) и в Вологодской области(13,1%).
Начиная с сентября 2008 года, на фоне усиления кризисных явлений вэкономике выкуп ипотечных кредитов был приостановлен большинствомрефинансирующих организаций (ВТБ-24, АТТА-Ипотека, ГПБ-Ипотекаидр.). К концу2008 года в силу объективных причин Агентство, как институт развития, осталосьпрактически единственным участником на рынке рефинансирования. При этом долярефинансированных Агентством ипотечных кредитов в выдаче в 2008г., составила 6%в стоимостном выражении и порядка 4% — в количественном.
В текущих кризисных условиях, по данным ЦБ РФ, прослеживаетсятенденция к увеличению доли Агентства с учетом его функций как институтаразвития. В частности, согласно обобщенным данным ЦБ РФ и АИЖК, по состоянию на01.07.2009 Агентством рефинансировано 12 тысяч закладных на общую сумму 12,9млрд.руб., что в стоимостном выражении составляет 23%, а в количественном – 27%от выданных в этот период кредитов.
Чтобы освободить балансы банков и избавить их от необходимостиформирования резервов под долгосрочные активыи, таким образом, создатьдополнительные возможности по увеличению объемов ипотечного кредитования,Агентство разработало схему обмена пулов ипотечных кредитов на свои облигации иипотечные облигации, инициатором выпуска которых выступило Агентство. Дляподдержки банков, имеющих на балансе портфели ипотечных кредитов, Агентстворазработало механизм предоставления поручительств по ипотечным облигациямбанков. В период кризиса, когда рыночная секьюритизация недоступна для банков,наличие поручительства Агентства дает возможность включать ипотечные облигациив Ломбардный список Банка Россиии, таким образом, привлекать недорогиефинансовые ресурсы. Кроме того, в целях оптимального распределения ресурсов АИЖКввело срочные форвардные контракты, позволяющие осуществлять оперативное планированиеденежных потоков и расчетов с партнерами.
Активная позиция Агентства во многом помогла избежать полной остановкиипотечного кредитования в регионах.
2.2Развитие ипотечного жилищного кредитования в Иркутской области на 2005-2010годы[7]
Содержаниепроблемы и обоснование необходимости ее решения
Жилищнаяпроблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем вИркутской области.
Доступностьжилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счетсобственных и заемных средств, в существенной мере характеризует уровеньразвития общества. Одним из ключевых требований создаваемой системыдолгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечениедоступности ипотечных кредитов (займов) для населения не только с высокими, но,прежде всего, со средними доходами. При этом система ипотечного кредитованиядолжна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной ипонятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.
Наначало 2005 года в местных органах власти Иркутской области и в организацияхсостояли на учете для получения жилья 74,5 тыс. семей.
В2004 году лишь 44 семьи (3% от числа улучшивших свои жилищные условия)приобрели жилье за плату. Общая площадь купленных квартир составила 2,4 тыс.кв.м, в среднем по 54 кв.м на одну семью.
Пооценке ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство», сбережениянаселения Иркутской области в 2003 году составляют 137,7 млрд. рублей (приростпо сравнению с 2002 годом составил 36,5%), из них 23,39% — в валюте, 37,73% — наличные средства на руках населения, 38,86% — вклады и покупка ценных бумаг.
Исследованиявозможностей ипотечного кредитования населения отдельных городов Иркутскойобласти (Иркутск, Ангарск, Шелехов, Саянск, Усолье-Сибирское, Тайшет, Зима)показывают, что потенциал ипотечного кредитования в указанных городахсоставляет при покупке первичного жилья 4542 тыс. кв.м общей площади, приулучшении жилищных условий — 7050 тыс. кв.м.
Коэффициентдоступности жилья в Иркутской области, т.е. время для приобретения жилья,притом, что весь доход семьи будет затрачен на эти цели, составляет на семью изтрех человек со среднедушевым доходом 4449 рублей, при покупке квартиры общейплощадью 54 кв.м и стоимостью одного квадратного метра 17150 рублей — 5,8 года,или 69,4 месяца. Стоимость квартиры общей площадью 54 кв.м при стоимости одногоквадратного метра для квартиры улучшенной планировки в 2004 году 17845 рублей(по данным Управления государственной вневедомственной экспертизы иценообразования Иркутской области на 4 квартал 2004 года) составит 963630рублей. Первоначальный взнос, который должен быть внесен заемщиком за счетсобственных средств, как правило, составляет 30% от стоимости квартиры, или289089 рублей. Так, например, при выделении из областного бюджета средств всумме 50 млн. рублей в год областная государственная поддержка в пределах 1/2от суммы первоначального взноса может быть предоставлена 343 гражданам в год,что составляет примерно 18,5 тыс. кв.м общей площади жилья.
Областнаягосударственная целевая программа «Развитие ипотечного жилищногокредитования в Иркутской области на 2005 — 2010 годы» (далее — программа)разработана в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Основныецели и задачи
Основнаяцель программы — создание условий для решения жилищной проблемы населенияИркутской области с помощью ипотечного кредитования.
Основныезадачи программы:
— поддержка и стимулирование инициативы населения Иркутской области по улучшениюсвоих жилищных условий;
— снижение финансовых рисков участников ипотечного жилищного кредитования иповышение доступности жилья для граждан;
— увеличение объемов строительства жилья.
Объемыи источники финансовых материальных и иных затрат
Однимиз основных принципов программы является направление инвестиций на областнуюгосударственную поддержку граждан, проживающих на территории Иркутской области,желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов (займов).
Запериод реализации программы с 2006 по 2010 год планируется оказать областнуюгосударственную поддержку пяти тысячам семей, решившим улучшить свои жилищныеусловия с помощью ипотечного кредитования.
Источникомфинансирования программы являются средства областного бюджета. Объемпотребности в финансовых ресурсах определен исходя из расчета 54 кв.м общейплощади на одну семью при средней стоимости строительства одного квадратногометра жилья 17845 рублей.
5000семей x 54 кв.м x 17,845 тыс. рублей x 0,3 x 0,5 = 722722 тыс. рублей.
Объемыфинансирования программы ежегодно уточняются при формировании областногобюджета на соответствующий финансовый год, исходя из возможностей областногобюджета и затрат, необходимых для реализации программы. (Приложение 8)
Механизмреализации и система организации контроля за исполнением программы
Областнаягосударственная поддержка за счет средств областного бюджета предоставляется ввиде субсидии гражданам на частичную оплату взноса при ипотечном жилищномкредитовании — 1/2 от суммы первоначального взноса (из расчета размерапервоначального взноса — 30% от стоимости жилья) (далее — субсидия). Расчетразмера субсидии производится исходя из норматива средней стоимостистроительства одного квадратного метра жилых домов с типовыми потребительскимикачествами в среднем по Иркутской области на первое число квартала,предшествующего времени предоставления субсидии, определенной Агентствомгосударственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области,но не выше средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилых помещений,сложившейся в соответствующем муниципальном образовании Иркутской области, атакже нормы общей площади жилого помещения:
— 33 кв.м — на одиноко проживающего гражданина;
— 21 кв.м — на одного члена семьи, состоящей из двух человек;
— 18 кв.м — на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Гражданинуобластная государственная поддержка предоставляется один раз при условии, чтогражданин привлекает средства первичного кредитора — банковской илинебанковской организации, заключившей соответствующее соглашение сДепартаментом градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутскойобласти (далее — кредитор). Соглашение, заключенное Департаментомградостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области скредитором, определяет порядок, сроки и условия предоставления кредиторомипотечного кредита (займа) гражданину, а также механизм возврата субсидии,полученной гражданином, в случае утраты способности по возврату кредита(займа).
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Кредиторопределяется по результатам конкурса, основными критериями которого являютсянаилучшие условия кредитования граждан (минимальная процентная ставка поипотечному кредиту (займу)) и наилучшие условия по оформлению кредита (займа).Порядок проведения конкурса и состав конкурсной комиссии определяются правовымактом администрации Иркутской области.
Областнаягосударственная поддержка предоставляется следующим категориям граждан,нуждающихся в жилых помещениях и проживающих на территории Иркутской области:
работникимуниципальных учреждений;
работникиобластных государственных учреждений;
государственныегражданские служащие Иркутской области;
молодыеспециалисты (выпускники вузов и средних специальных учебных заведений,работающие по полученной специальности не более трех лет с момента ееполучения, но не старше 35 лет), не являющиеся участниками областнойгосударственной социальной программы «Молодым семьям — доступное жилье»на 2005 — 2019 годы;
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
научныеработники;
— лица, замещающие государственные должности Иркутской области;
(абзацвведен постановлением ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
— работники органов государственной власти Иркутской области, государственныхорганов Иркутской области, замещающие должности, не являющиеся должностямигосударственной гражданской службы Иркутской области, а также вспомогательныйперсонал (рабочие) указанных органов;
(абзацвведен постановлением ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
— сотрудники подразделений милиции общественной безопасности, финансируемых засчет средств областного бюджета.
(абзацвведен постановлением ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Областнаягосударственная поддержка предоставляется гражданам, проживающим на территорииИркутской области и отвечающим одному или нескольким из следующих условий:
неявляющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма иличленами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либособственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;
являющиесянанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьинанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственникамижилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченныеобщей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы,установленной в соответствии с действующим законодательством;
проживающиев помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
являющиесянанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьинанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственникамижилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими вквартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной,страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместноепроживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилогопомещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего направе собственности.
Дляполучения областной государственной поддержки гражданин представляет вДепартамент градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутскойобласти заявление и необходимые документы, перечень которых устанавливаетсяправовым актом администрации Иркутской области. (в ред. постановления ЗСИркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Областнаягосударственная поддержка предоставляется по рекомендации общественного советапри администрации Иркутской области по вопросам предоставления гражданам,проживающим на территории Иркутской области, субсидий для строительства илиприобретения жилых помещений (далее — общественный совет). Состав общественногосовета утверждается правовым актом администрации Иркутской области.
Департаментградостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области впределах установленного лимита финансирования субсидий формирует реестрграждан, имеющих в соответствии с условиями программы право на областнуюгосударственную поддержку (далее — реестр), и выносит его на рассмотрениеобщественного совета.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Согласованныйобщественным советом реестр утверждается правовым актом Департаментаградостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской области.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Утвержденныйреестр направляется кредитору для дальнейшей работы по оформлению кредитов(займов).
Департаментградостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутской областиинформирует граждан об утверждении реестра путем направления письменныхуведомлений.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Послеполучения уведомления об утверждении реестра гражданин оформляет кредит (заем)в соответствии с требованиями кредитора. Если гражданину отказано впредоставлении областной государственной поддержки, он уведомляется об этом вписьменном виде с указанием причин отказа.
Областнаягосударственная поддержка предоставляется путем перечисления средств вустановленном порядке организации-застройщику. Основанием перечисления субсидииявляется заключенный гражданином с организацией-застройщиком в установленномпорядке договор долевого участия в строительстве либо договор (предварительныйдоговор) купли-продажи жилого помещения, а также подтверждение факта оплатыгражданином первоначального взноса в размере не менее 15% от стоимостиприобретенного жилого помещения за счет собственных средств.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Прогнозожидаемых социально-экономических результатов реализации программы
Реализацияпрограммы позволит:
оказатьадресную областную государственную поддержку отдельным категориям граждан,улучшающих свои жилищные условия с помощью ипотечного кредитования;
активизироватьрынок жилья;
привлечьв жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
способствоватьсозданию условий для улучшения демографической ситуации в Иркутской области;
стимулироватьбанковскую деятельность.
Оказаниеобластной государственной поддержки пяти тысячам семей, улучшающим своижилищные условия с помощью ипотечного кредитования, позволит гражданамприобрести (из расчета 54 кв.м на одну семью) 270 тыс. кв.м общей площади вновьпостроенного жилья, в том числе по годам:
2006год — 104 субсидии для строительства (приобретения) 5,62 тыс. кв.м;
2007год — 969 субсидий для строительства (приобретения) 52,32 тыс. кв.м;
2008год — 1176 субсидий для строительства (приобретения) 63,67 тыс. кв.м;
2009год — 1314 субсидий для строительства (приобретения) 70,96 тыс. кв.м;
2010год — 1437 субсидий для строительства (приобретения) 77,6 тыс. кв.м.
Областнаягосударственная поддержка граждан станет стимулом для привлечения в жилищноестроительство значительных объемов внебюджетных средств.
Запериод до 2010 года в строительство будет дополнительно привлечено 4,82 млрд.рублей средств граждан, кредитные организации выдадут гражданам ипотечныхкредитов (займов) на сумму 3,37 млрд. рублей. Исходя из процентной ставки,равной 18%, и срока кредита (займа) — 10 лет кредитными организациями будутполучены средства в сумме 1,54 млрд. рублей до 2010 года и 3,25 млрд. рублей — после 2010 года в качестве процентов по предоставленным кредитам (займам).
Изобластного бюджета планируется направить до 2010 года 722,722 млн. рублей. Врезультате этого будет привлечено в строительство 4,097 млрд. рублейвнебюджетных средств, или 5,67 рубля на 1 рубль бюджетных средств, в банковскуюсферу (с учетом процентов по кредиту) будет привлечено 5,64 млрд. рублей, или7,8 рубля на 1 рубль бюджетных средств. При учете средств, которые получат кредитныеорганизации после 2010 года в качестве процентов по кредитам (займам),эффективность реализации программы составит 12,3 рубля внебюджетных средств на1 рубль средств областного бюджета.
Отклонениефактических показателей от рассчитанных может возникать в результате измененияпроцентной ставки по кредиту (займу), срока кредита (займа) и другихпоказателей.
Ответственнымисполнителем программы ежегодно рассчитывается эффективность реализациипрограммы как отношение объема средств областного бюджета, направленных наобластную государственную поддержку, к общей стоимости построенного(приобретенного) жилья участниками программы в соответствии с заключеннымидоговорами.
Крометого, ответственным исполнителем программы осуществляется мониторингсоотношения объемов жилья, построенного (приобретенного) участниками программы,к общему объему введенного жилья в Иркутской области, а также определяетсясредняя стоимость одного квадратного метра жилья, построенного (приобретенного)участниками программы.
Переченьосновных мероприятий
Всоответствии с поставленными целями и задачами реализация программы включает всебя работу по следующим направлениям:
1)разработка порядка проведения конкурса между кредитными организациями,основными критериями которого являются наилучшие условия кредитования граждан(минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту (займу)) и наилучшиеусловия по оформлению кредита (займа);
2)определение состава конкурсной комиссии;
3)проведение конкурса между кредитными организациями;
4)формирование состава общественного совета по вопросам предоставления гражданам,проживающим на территории Иркутской области, субсидий для строительства илиприобретения жилых помещений;
5)формирование реестра граждан, имеющих право на областную государственную поддержку,вынесение его на рассмотрение общественного совета и утверждение правовым актомДепартамента градостроительной деятельности и дорожного хозяйства Иркутскойобласти;
(п.5 в ред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
6)оказание областной государственной поддержки гражданам, проживающим натерритории Иркутской области.
Сведенияо государственном заказчике и разработчиках
Реализациюпрограммы обеспечивает заказчик программы — администрация Иркутской области,которая конкретизирует сроки исполнения мероприятий программы, объемыфинансирования, координирует деятельность исполнителя программы, обеспечиваетотчетность о расходовании бюджетных средств в установленном порядке.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
АдминистрацияИркутской области:
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
организуетработу по реализации программы в рамках полномочий;
обеспечиваетцелевое и эффективное использование средств областного бюджета;
осуществляетконтроль за соблюдением соответствующих процедур при реализации программы;
осуществляетиные полномочия.
Разработчикпрограммы и ответственный исполнитель программы — Департамент градостроительнойдеятельности и дорожного хозяйства Иркутской области.
(вред. постановления ЗС Иркутской области от 30.05.2007 N 32/27-ЗС)
Организацияуправления программой
Контрольза исполнением программы осуществляется уполномоченными органамигосударственной власти Иркутской области в пределах их компетенции в установленномзаконодательством порядке.
Финансовыйконтроль за целевым использованием бюджетных средств осуществляется всоответствии с бюджетным законодательством.
Ответственныйисполнитель готовит ежеквартальную информацию, полугодовой и годовой отчеты оходе финансирования и реализации мероприятий программы.2.3 Характеристикадеятельности Сбербанка в г.Иркутске
Подразделениекредитования физических лиц Сбербанка России в Иркутске находится по адресу: Иркутск,улица Депутатская, дом 32… Оно создано на основаниирешения общего собрания акционеров и приказа Сбербанка России, имеетсобственную печать, штампы, бланки с использованием наименования СбербанкаРоссии.
Отделение банка входит в единуюсистему Сбербанка России, организационно подчиняется Национальному банку РБСберегательного банка России.
Отделение Сбербанка наделяетсяимуществом, которым оно владеет, пользуется и распоряжается от имени СбербанкаРФ, самостоятельно принимает меры к государственной регистрации недвижимогоимущества, движимого имущества в случаях определенных федеральнымзаконодательством, а также сделок с таким имуществом.
Имеет отдельный баланс, которыйвходит в баланс Сбербанка России. Отделение совершает сделки и иные юридическиедействия от имени Сбербанка России и в его интересах. Отделение банка в своейдеятельности руководствуется законодательством РФ, иными нормативными правовымиактами, в том числе нормативными актами Банка России, указаниями Национальногобанка РБ, действует на основании Положения и Устава Сбербанка России.
Деятельность ОСБ № 7740осуществляется на основе утвержденных Сбербанком России планов (бизнес-плана,финансового плана и других), разрабатываемых отделением с учетом особенностейего деятельности в порядке, определенном Сбербанком России.
Целью деятельности отделения банкаявляется:
— привлечение денежных средств отюридических и физических лиц и размещение их на условиях возвратности,платности и срочности;
— осуществление расчетно-кассовогообслуживания клиентов, а также других банковских операций;
— обеспечение сохранности денежныхсредств и других ценностей клиентов, вверенных отделению банка.
Отделение Сберегательного банка г.Иркутскаосуществляет банковские операции и сделки на основании Устава Сбербанка,Генеральной лицензии, выданной Банком России, Положения, в соответствии справилами, установленными Сбербанком, с учетом запретов и ограничений, а такжедоверенностью (в том числе Генеральной доверенностью, доверенностью в порядкепередоверия), выданной его руководителю Сбербанком (Президентом, председателемПравления Сбербанка или иным уполномоченным лицом).
К числу банковских операций пообслуживанию физических и юридических лиц относятся:
— открытие, закрытие и ведениесчетов по вкладам в рублях и инвалюте;
— прием платежей наличнымиденьгами для перечисления по назначению;
— прием наличных денежных средствдля перевода в целях зачисления во вклад или выплаты наличными деньгами;
— выплата государственных пенсий ипособий;
— выполнение государственныхпрограмм по выплате компенсаций населению;
— выдача заработной платы,стипендий и других доходов граждан согласно заключенных договорам спредприятиями и организациями;
— выдача и обслуживание банковскихкарт;
— выдача наличных рублей помеждународным банковским картам и/или картам СБЕРКАРТ через кассу;
— прием документов на выдачукредита;
— рассмотрение кредитной заявки,заключение кредитных договоров и других кредитных документов (наличиеКредитного комитета);
— выдача кредита и прием средств впогашение задолженности по кредитному договору.
Для населения Банк предлагает рядкредитных программ: ипотечное кредитование, образовательный кредит,эспресс-кредитование, кредиты на неотложные нужды и другие виды, различные видывкладов, обмен валют, международные банковские карты, денежные переводы идругие услуги.
Ипотека от Сбербанк России в г. Иркутскпредставлена следующими ипотечными программами.
Таблица 2.1.Разновидности ипотеки, предоставляемые Сбербанком г. ИркутскаИпотечные программы Первоначальный взнос Срок кредита Молодая семья 15 — 20 % 5 – 30 лет Ипотечный кредит — доллары от 20.00 % 5 – 30 лет Ипотечный стандарт 30 % 5 – 30 лет Ипотечный кредит — евро от 20.00 % 5 – 30 лет Уверенность — рубли 0 % лет Кредит Ипотечный+ (жилье, построенное с участием Сбербанка) — рубли от 20.00 % 5 – 30 лет Рефинансирование жилищных кредитов — рубли 0 % 1 — 30 лет Кредит на недвижимость — евро от 20.00 % 5 – 30 лет Кредит на недвижимость — рубли от 20.00 % 5 – 30 лет Ипотечный кредит — рубли от 20.00 % 5 – 30 лет Кредит Ипотечный+ (жилье, построенное с участием Сбербанка) — евро от 20 % 5 – 30 лет Кредит Ипотечный+ (жилье, построенное с участием Сбербанка) — доллары от 20 % 5 – 30 лет Молодая семья — евро 15 — 20 % 5 – 30 лет Молодая семья — доллары 15 — 20 % 5 – 30 лет Кредит на недвижимость — доллары от 20.00 % 5 – 30 лет
С сентября 2002 года ОАО«СЕРБАНК РОССИИ» получил право на участие в Федеральной программеипотечного жилищного кредитования.
В настоящее время банк имеетЛичную программу ипотечного жилищного кредитования, которая позволяет проводитьоперации с недвижимостью не только на рынке вторичного жилья, как предусмотренопо Федеральной программе, а приобретать клиентам строящееся жилье.
Основные условия Федеральнойпрограммы ипотечного кредитования:
Максимальный срок кредита до 30лет, ограничение — пенсионный возраст заёмщика и созаёмщиков;
Первоначальный взнос — не менее 15процентов от стоимости квартиры;
Сумма кредита может составлять неболее 90 процентов от стоимости жилого помещения;
Кредит выдаётся под залогприобретаемой квартиры с 01 июля 2007 г., из расчёта 12-12,5 процента годовых,в зависимости от срока кредитования.
Сбербанк РФ на основании лицензии,выданной Банком России, может осуществлять следующие банковские операции:
— привлекать денежные средствафизических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенныйсрок);
— размещать указанные вышепривлеченные средства от своего имени и за свой счет;
— открывать и вести банковскиесчета физических и юридических лиц;
— осуществлять расчеты попоручению физических и юридических лиц, в том числе, банков-корреспондентов, поих банковским счетам;
— инкассировать денежные средства,векселя, платежные и расчетные документы и осуществлять кассовое обслуживаниефизических и юридических лиц;
— покупать и продавать иностраннуювалюту в наличной и безналичной формах;
— выдавать банковские гарантии;
— осуществлять переводы денежныхсредств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов, заисключением почтовых переводов.
Банк, помимо перечисленных вышебанковских операций, вправе осуществлять следующие сделки:
— выдавать поручительства затретьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме;
— осуществлять доверительноеуправление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими июридическими лицами;
— осуществлять операции сдрагоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательствомРоссийской Федерации;
— предоставлять в арендуфизическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в нихсейфы для хранения документов и ценностей;
— приобретать права требования оттретьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;
— осуществлять лизинговыеоперации;
— оказывать консультационные иинформационные услуги.
Сбербанк РФ так же вправеосуществлять иные сделки в соответствии с законодательством РоссийскойФедерации. 2.4 Анализ финансовогосостояния Сбербанкаг. Иркутска
Одним из стратегическихприоритетов является развитие в секторе обслуживания частных клиентов: ипотечногокредитования, автокредитования, размещения средств во вклады, обслуживания пластиковыхкарт и др.
Среди корпоративных клиентов банка- организации самых разных масштабов и направлений деятельности. Всем своимклиентам — юридическим лицам Сбербанк предлагает полный спектр финансовыхуслуг, включая любые виды финансирования, комплекс расчетно-кассовогообслуживания, дополнительные инвестиционные и другие возможности.
Валюта баланса Сбербанка по итогамтретьего квартала 2008 года увеличилась на 56 процентов по сравнению с началомгода и на 22 процента по сравнению с результатами второго квартала, составив112 млрд. рублей или 3,2 млрд. евро. Портфель кредитов, выданных физическим июридическим лицам, на 1.10 2008 г. вырос с начала года на 61 процент и достиг70 млрд. рублей. Темпы прироста за квартал составили 21 процент.
Капитал банка составил 11 млрд.рублей, чистая прибыль с начала года — 23 млн. рублей по российским стандартамотчетности.
Ипотечный портфель с начала годавырос в два с лишним раза, из которых 45 процентов приходятся на третийквартал, составил 12,6 млрд. рублей. Портфель по автокредитам равен 4 млрд.рублей, что почти втрое больше аналогичного показателя на начало года и на 30процентов превышает показатель по итогам полугодия. В 2008 году банксущественно нарастил объемы кредитования предприятий малого и среднего бизнеса:с начала года портфель увеличен в три с половиной раза, составив на отчетнуюдату 1,7 млрд. рублей. Прирост по итогам квартала составил 40 процентов.
Портфель кредитов юридическимлицам в третьем квартале увеличен на 16 процентов, достигнув 51 млрд. рублей,что в полтора раза превышает показатель начала года. Портфель вкладов гражданпревысил 10 млрд. рублей, что практически вдвое больше аналогичного показателяна начало года и на 50 процентов больше показателя на предыдущую отчетную дату.
В начале 2007 года размерУставного капитала банка был увеличен на 45 млн. USD. К концу 2008 года банкнамерен увеличить объем собственного капитала до 200-220 млн. USD, объем активов- до 1,8-2 млрд. USD.
Таблица 2.2 Структура ресурсов Сбербанкаг. Иркутска, млн. руб. Ресурсы По состоянию на: Абсол. измен. * (+/-) Относ. измен. *% 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 Сумма Уд. Вес,% Сумма Уд. Вес,% Сумма Уд. Вес,%
Всего,
в том числе 13 071 100,00 27 807 100,00 66 569 100,00 53 498 509,29 Собственный капитал 1 406 10,76 2 821 10,14 4 930 7,41 3 884 350,64 Привлеченные средства 7 171 54,86 15 615 56,15 41 704 62,65 34 533 581,56 Заемные средства 4 494 34,38 9 370 33,70 19 953 29,97 15 459 443,99
* — отношение показателя 2009 годак 2007 году
Ресурсы Сбербанка г. Иркутска,имеют устойчивую к росту тенденцию: на начало 2009 года по сравнению с началом2007 года они увеличились на 53 498 млн. руб. или на 509,29 процентов, чтосвидетельствует об активной работе банка по наращиванию ресурсной базы.
Рост произошел за счет абсолютногоувеличения привлеченных ресурсов на 49 974 млн. руб. или 528,41 процентов ироста величины собственного капитала на 3 884 млн. руб. или 350,64 процентов.При этом темп роста привлеченных ресурсов выше темпа роста собственногокапитала, в результате чего прослеживается тенденция к увеличению долипривлеченных ресурсов на 3,35 процента в общей сумме обязательств. А долясобственных средств соответственно имеет тенденцию к снижению.
В составе ресурсов кредитнойорганизации преобладают привлеченные средства, удельный вес которых в общемобъеме в 2007 году составлял 89,24 процентов, тогда как в 2008 году -89,86процентов и 2009 году — 92,59 процентов.
Анализ структуры собственногокапитала (см. таблицу 2.3).
Таблица 2.3 — Анализ структурысобственного капитала, млн. руб. Собственный капитал По состоянию на: Абсол. измен. * (+/-) Относ. измен. *% 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 Сумма Уд. вес Сумма Уд. вес Сумма Уд. вес Всего, в том числе 1 406 100,0 2 822 100,0 4 930 100,0 3524 350,64 Уставный капитал 675 48,01 730 25,32 1 105 22,41 430 163,70 Эмиссионный доход 530 37,69 729 25,3 2 018 40,93 1488 380,75 Фонды и неиспольз. прибыль 130 9,25 295 10,35 1 199 24,32 1069 922,31 Прибыль 164 11,66 903 31,33 1 061 21,52 897 646,95
* — отношение показателя 2009 годак 2007 году
Из таблицы 2.3. мы видим, чтодинамика собственного капитала положительна, его величина за три анализируемыхгода увеличилась на 3524 млн. руб. или на 350,64 процентов. При этом основнойрост был обеспечен за счет увеличения эмиссионного дохода (на 1488 млн. руб. ина 380,75 процентов), а так же фондов и неиспользованной прибыли (на 1069 млн.руб. и на 646,95 процентов).
Одним из важных компонентовсистемы оценки финансового состояния банка является оценка достаточности егокапитала для покрытия кредитных и других рыночных рисков. При минимальнодопустимом значении в 10 процентов у банка фактическое значение этого показателясоставило по состоянию на 1 января 2007 года — 31,29 процентов, на 1 января2008 года — 30,10 процентов и на 1 января 2009 года — 24,72 процентов.Уменьшение процентов произошло за счет увеличения выдачи кредитов. Такимобразом, банк имеет достаточную величину собственных средств, чтосвидетельствует о надежности кредитной организации.
Проведем анализ размещенныхресурсов (см. таблицу 2.4).
Таблица 2.4 — Структураразмещенных ресурсов Сбербанка г.Иркутска, млн. руб. Актив По состоянию на: Абсол. измен (+/-) Относ. измен% 01.01.2007 01.01.2008 01.01.2009 Сумма Уд. вес Сумма Уд. вес Сумма Уд. вес Всего, в том числе 13 971 100,00 27 807 100,00 66 569 100,00 52598 476,48 Денежные средства 2 007 14,36 543 1,95 1 290 1,94 — 717 -35,73 Средства в ЦБРФ 144 1,03 2 642 9,50 6 307 9,47 6 163 4379,86 Средства в кредит — ных орг. 1 505 10,77 862 3,09 2 208 3,31 703 146,71 Чистая ссудная задолжен. 8 500 60,84 20 375 73,27 47 231 70,95 38 731 555,66 Вложения в ценные бумаги 182 1,30 1 861 6,69 6777 10,18 6 595 3723,62 Основные и оборот. средства 539 3,86 1 365 4,91 2 383 3,80 1844 442,11 Прочие 1 094 7,83 159 0,57 373 0,56 -721 -65,90
Активы кредитной организации затри анализируемых года увеличились более чем в 4,5 раза.
Кредитная организация в основномразмещает свои ресурсы в ссудные активы, удельный вес которых в общем объеме в2007 году составлял 60,84 процентов, тогда как в 2008 году — 73,27 процентов и2009 году — 70,95 процентов. Наименьшее значение характерно для вложений вценные бумаги (на конец анализируемого периода их доля в общем объеме активовсоставила 10,18 процентов) и предоставление кредитов другим кредитныморганизациям (на конце анализируемого периода их объем увеличился на 146,71процентов).
Ликвидность коммерческого банказаключается в возможности и способности банка выполнять свои обязательстваперед клиентами и различными контрагентами в анализируемом периоде. Ликвидностьактивов банка определяется как возможность использования некого актива вкачестве наличных денежных средств или быстрого превращения его в таковые помере поступления обязательств к оплате, а также как способность активасохранять при этом свою номинальную стоимость неизменной. С этой точки зрениябанк считается ликвидным, если сумма его денежных средств, которые он имеетвозможность быстро мобилизовать, позволяет полностью и своевременно выполнятьсвои обязательства по пассиву.
В целях контроля за состояниемликвидности банка, то есть его способности обеспечить своевременное и полноевыполнение своих денежных и иных обязательств, вытекающих из сделок сиспользованием финансовых инструментов, устанавливаются нормативы мгновенной,текущей, долгосрочной и общей ликвидности, которые регулируют (ограничивают)риски потери банком ликвидности и определяются как отношение между активами ипассивами с учетом сроков, сумм и типов активов и пассивов, других факторов, атакже отношение его ликвидных активов (наличных денежных средств, требований довостребования, краткосрочных ценных бумаг, других легкореализуемых активов) исуммарных активов.
Ликвидные активы представленычетырьмя группами:
1. Высоколиквидные(быстрореализуемые) активы (Лам), то есть финансовые активы, которые должныбыть получены в течении ближайшего календарного дня и могут бытьнезамедлительно востребованы банком:
денежные средства и драгоценныеметаллы;
корреспондентские счета«Ностро»;
банковские карты и чеки.
2. Активы средней реализуемости(Лат), то есть активы, которые должны быть получены банком в течении ближайших30 календарных дней:
дебиторская задолженность;
кредиты, выданные банкам,предприятиям, организациям и населению;
прочие размещенные средства.
1. Медленно реализуемые активы:вложения в ценные бумаги.
2. Трудно реализуемые активы:иммобилизационные активы.
Пассивы в соответствии со срокамиих оплаты делятся на счета до востребования (Овм) и срочные счета. Кредитывыданные банком со сроком погашения свыше года (Крд), Капитал банка (К), общаясумма активов банка (А). Показатели ликвидности рассчитаны в таблице 2.5
Таблица 2.5 — Показателиликвидности кредитной организацииПоказатель Формула Допустимое значение,% По состоянию на 01.01.07 01.01.08 01.01.09 Норматив мгновенной ликвидности Лам/Овм Мин 15 25,55% 25,88% 22,44%
Норматив текущей
Ликвидности Лат/Овм до 30 дней Мин 50 108,42% 96,57% 104,18% Норматив долгосрочной ликвидности Крд/Овм свыше года +К Мак 120 11,36% 28,00% 41,22% Норматив общей ликвидности Лат/ А Мин 20 76,56% 46,84% 43,23%
Норматив мгновенной ликвидностибанка регулирует (ограничивает) риск потери банком ликвидности в течение одногооперационного дня и определяет минимальное отношение суммы высоколиквидныхактивов банка к сумме пассивов банка по счетам до востребования. Так как за всетри года норматив мгновенной ликвидности составляет значение больше 20процентов, это говорит о платежеспособности и ликвидности банка.
Норматив текущей ликвидности банкарегулирует (ограничивает) риск потери банком ликвидности в течение ближайших кдате расчета норматива 30 календарных дней и определяет минимальное отношениесуммы ликвидных активов банка к сумме пассивов банка по счетам до востребованияи на срок до 30 календарных дней. На весь анализируемый период норматив текущейликвидности составлял значения значительно превышающее норму в 50 процентов, чтоговорит о сбалансированности активов и пассивов банка.
Норматив долгосрочной ликвидностибанка регулирует (ограничивает) риск потери банком ликвидности в результатеразмещения средств в долгосрочные активы и определяет максимально допустимоеотношение кредитных требований банка с оставшимся сроком до даты погашениясвыше 365 или 366 календарных дней, к собственным средствам (капиталу) банка иобязательствам (пассивам) с оставшимся сроком до даты погашения свыше 365 или366 календарных дней. Норматив долгосрочной ликвидности за весь анализируемыйпериод составлял значение меньше 120 процентов, что показываетсбалансированность кредитной и депозитной политики, и значит, банк ведетактивную политику по увеличению доходности активов.
Норматив общей ликвидности банкарегулирует (ограничивает) общий риск потери банком ликвидности и определяетминимальное отношение ликвидных активов к суммарным активам банка. Нормативобщей ликвидности превышает минимальное значение, однако значение этогопоказателя падает в 2008 году, что говорит о том, что уменьшаетсяплатежеспособность банка, в связи с увеличением количества выданных кредитов.
Таким образом, Сбербанк г. Иркутскна протяжении всей своей деятельности является платежеспособной организацией,выполняющей свои обязательства своевременно и в полном объеме. Этоподтверждается выполнением обязательных нормативов ликвидности на все отчетныедаты.
Динамика приведенных показателейликвидности (мгновенной, текущей и долгосрочной ликвидности) показывает, чтопри выполнении нормативов и в тоже время при изменении их фактических значенийна каждую отчетную дату изменяется лишь соотношение ликвидных активов ипассивов кредитной организации.
Анализ финансовых результатовдеятельности проведем на основе анализа структуры доходов и расходов Сбербанкг. Иркутск и с помощью коэффициентов рентабельности. Анализ структуры доходовпроведен в таблице 2.6
Таблица 2.6 — Структуры доходовкредитной организации, млн. руб. Показатель 2006 год 2007 год 2008 год Абсол. измен (+/-) Относ. измен.,% Сумма Уд. вес,% Сумма Уд. вес,% Сумма Уд. вес,% Проценты, полученные по кредитам 1063 73,0 1764 75,4 4050 77,2 2987 381 Доходы от операций с ценными бумагами 30 2 127 5,5 397 7,6 367 1323 Доходы от операций с иностранной валютой 50 3,4 44 1,8 165 3,1 115 330 Комиссионные доходы 303 20,7 390 16,7 619 11,8 316 204 Прочие доходы 13 0,9 15 0,9 15 0,3 2 1,1 Итого: 1 459 100,0 2 340 100,0 5246 100,0 3 787 359
* — отношение показателя 2008 годак 2006 году
Данные таблицы свидетельствуют отом, что доходы банка в анализируемом периоде имели устойчивую тенденцию кросту — на конец 2008 года по сравнению с 2006 годом они выросли на 3787 млн.руб. или на 359 процентов. Этот рост в значительной степени был обеспечен засчет увеличения процентов, полученных по кредитам.
При анализе структуры доходов быловыявлено, что за все три анализируемых года наибольший удельный вес в доходахбанка занимали процентные доходы по ссудным операциям, на долю которыхприходилось — 73,0 процента в 2006, 75,4 процента за 2007 и 77,2 процента за2008 года. Причем их доля растет из года в год, что связано с увеличениемвыдачи кредитов. Вместе с тем необходимо отметить, что и в абсолютных суммахэти доходы растут из года в год. Это свидетельствует о том, что политика банканацелена на получение стабильных доходов — процентных доходов по ссуднымоперациям, что положительно отражается на финансовых результатах.
Так же следует отметить, что резкоувеличились доходы от операций с ценными бумагами с 30 млн. рублей до 397 млн.рублей — это увеличение на 1323 процентов. Комиссионные доходы за 3 годаувеличились почти в два раза.
Анализ расходов Сбербанка г. Иркутскпроведен с помощью отчета о прибылях и убытках за анализируемый период (см.таблицу 2.7).
Расходы кредитной организации заанализируемый период имели тенденцию к увеличению — на 2429 млн. руб. или на682 процента.
Однако необходимо отметить, чтотемпы роста расходов кредитной организации в абсолютном изменении ванализируемом периоде, были ниже темпов роста доходов, что в конечном итогеспособствовало ежегодному увеличению прибыли. Это означает, что банк в своейдеятельности активно реализует принцип экономии затрат.
Самое большое увеличение былоотмечено в расходах по процентам, уплаченным за привлеченные кредиты и депозиты,с 221 до 1455 млн. рублей или произошло увеличение на 658 процентов.
Таблица 2.7 — Структуры расходовкредитной организации, тыс. руб. Показатель 2006 год 2007 год 2008 год Абсол. измен (+/-) Относ. измен % Сумма Уд. вес Сумма Уд. вес Сумма Уд. Вес Проценты, уплаченные за привлеченные кредиты и депозиты 221 53 462 26 14455 51 1234 658 Расходы по операциям с ценными бумагами 138 33 218 12 440 15 302 319 Комиссионные расходы 119 28 268 15 424 15 305 356 Администрат.-упр. расходы 307 74 526 30 998 35 691 325 Изменение величины резервов -368 -88 319 17 -471 -16 -103 -127 Итого: 417 100 1783 100 2846 100 2429 682
* — отношение показателя 2007 годак 2005 году
В 3,5 раза увеличилиськомиссионные расходы, причем комиссионные доходы за анализируемый периодувеличились лишь в 2 раза, что можно отметить как отрицательную тенденцию. В2005 году наибольшую долю занимали административно-управленческие расходы 74процента в общей сумме расходов или 307 млн. рублей. Так же как и в 2006 году — 30 процентов. А в 2007 году наибольшую долю расходов занимают проценты,уплаченные за привлеченные кредиты и депозиты и составляют 51 процент в общейсумме расходов.
Для оценки эффективностидеятельности Сбербанка г. Иркутск рассчитываются следующие коэффициенты рентабельности:рентабельность собственного капитала, рентабельность уставного капитала ирентабельность активов (см. таблицу 2.8).
Таблица 2.8 — Расчет коэффициентоврентабельности, тыс. руб. Показатель Формула 2006 год 2007 год 2008 год Изменение за три года, % Рентабельность собственного капитала Прибыль / собств. средствам 11,73 32,02 21,52 180,73 Рентабельность уставного капитала Прибыль / уставной капитал 24,42 80,76 96,03 393,24 Рентабельность активов Прибыль / валюта баланса 1,26 3,25 1,59 126, 19 Рентабельность дохода
Прибыль/
доходы 0,11 0,39 0,22 200,00 Рентабельность общего капитала Прибыль /Валюта баланса 0,01 0,03 0,02 200,00
Рентабельность дохода показываетколичество денежных единиц прибыли, приходящихся на одну денежную единицу дохода.Наблюдается спад в 2007 и рост в 2008 году, что свидетельствует об оптимизацииструктуры ресурсной базы, т.е. о ее уменьшении. Насколько это возможно,дорогостоящих активов.
Рентабельность общего капиталахарактеризует деятельность банка с точки зрения эффективности управления поразмещению активов, т.е. их возможность приносить доход. Увеличение значениясвидетельствует об уменьшении доли иммобилизованных активов, сбалансированностиактивно-пассивного портфеля банка, достаточном уровне управления активнымиоперациями, уменьшения уровня процентного риска.
А целом, динамика показателейрентабельности положительна, что свидетельствует об умелом управлении Сбербанкомг. Иркутск финансовыми ресурсами и о хорошей деловой активности.
Так же следует отметить увеличениеприбыли за анализируемый период. В 2006 году чистая прибыль банка составила 164882 тыс. руб, в 2007 году 903 711 тыс. руб. и в 2008 — 1 061 030 тыс. руб. Тоесть за три года произошло увеличение прибыли больше чем в шесть раз.
В целом, проанализировавдеятельность Сбербанка г. Иркутск за три года, можно сделать выводы, что банк имеетустойчивую тенденцию к росту. Начиная с 2006 года, наблюдается рост всехпоказателей, это говорит о том, что банк устойчиво ведет кредитную и финансовуюполитику, за счет удобных условий выдачи кредитов, и системыклиентоориентированной политики. Валюта баланса по итогам 2009 года увеличиласьс 13 071 млн. рублей в 2007 до 66 569 млн. руб., или на 509 процентов. Анализдоходов и расходов показал, что не смотря на рост расходов, рост доходов егопревышает и соответственно наблюдается рост прибыли. Анализ ликвидностипоказал, что Сбербанк г. Иркутск на протяжении всей своей деятельности являетсяплатежеспособной организацией, выполняющей свои обязательства своевременно и вполном объеме. Это подтверждается выполнением обязательных нормативовликвидности на все отчетные даты.
Основными целями кредитнойполитики являются: максимизация прибыльности кредитных операций при оптимальномсоотношении «доходность-риск»; контроль кредитных операций;долговременный рост стоимости бизнеса банка.
Кредитная политика банказаключается в определении приоритетных направлений развития и совершенствованиябанковской деятельности в процессе инвестирования кредитных ресурсов, развитиикредитного процесса, повышении его эффективности и минимизации кредитныхрисков.
Динамика кредитных вложений банказа 2006-2007 г. г. приведена в таблице 2.9
Таблица 2.9 — Динамика и структуракредитных вложений, в тыс. руб. Показатель 2007 2008
Прирост
2008-2007 Кредитные вложения 20375335 47231840 +26856505 В том числе, физическим лицам 2852547 4243626 +1391079 юридическим лицам 17522788 42988214 +25465426
По данным таблицы 2.9 видно, чтонаибольший удельный вес в общей сумме выданных кредитов принадлежиткредитованию юридических лиц. Объем кредитов предоставленных юридическим лицамв течение 2008 года возрос на 25465426 тыс. руб. или 145,3 процента и составил42988214 тыс. руб.
Структура кредитного портфеляпредставлена в таблице 2.10
Из таблицы видно, что произошлозаметное расширение видов предоставляемых кредитов. В связи с этим общая суммакредитов выданных банком физическим лицам в 2008 году увеличилась на 1391079тыс. руб. в сравнении с показателем 2007 года. В 2007 году кредит, выданныйфизическим лицам, был равен 2852547 тыс. руб.
В структуре кредитов, выданныхфизическим лицам, значительную долю от 45 до 47 процентов составляет ипотечноекредитование населения, темпы его роста самые высокие. В 2008 году они вырослина 55,3 процента по сравнению с 2007 годом. Это объясняется относительнольготными условиями ипотечного кредитования по сравнению с кредитами наприобретение и строительство объектов недвижимости, которые выдаются исходя изусловия 15 процентов годовых со сроком погашения до 15 лет. 2.5 Технология выдачикредита, оценка кредитоспособности заемщика
В Иркутском отделении кредитованиефизических лиц осуществляется сектором кредитования частных клиентов отделакредитования и дополнительными офисами в валюте Российской Федерации ииностранной валюте. В ОСБ ведется единая база данных о заемщиках и поручителяхпредоставленных отделениями, организационно подчиненными территориальномубанку, кредитах по форме и в объемах, утвержденных Кредитным комитетом отделения.
Кредиты предоставляются физическимлицам — гражданам Российской Федерации в возрасте от 18 лет при условии, чтосрок возврата кредита по договору наступает до исполнения 75 лет. Кредитыпредоставляются по месту регистрации Заемщиков; по месту нахожденияпредприятия- работодателя Заемщика, клиента Банка, по ходатайству этого предприятия и приусловии предоставления им поручительства в обеспечение исполнения обязательствЗаемщика по Кредитному договору.
Кредитование Заемщика производитсяна основе Кредитного договора, предусматривающего единовременную выдачу кредитаили Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии с установлениеммаксимальной суммы кредита, которую сможет получить Заемщик в течениеобусловленного срока и при соблюдении определенных условий. Выдача кредитапроизводится в пределах максимальной суммы кредита (лимита выдачи), при этомпогашенная часть кредита не увеличивает свободный лимит выдачи.
В Иркутском отделении существуетследующая Процедура рассмотрения вопроса о предоставлении кредита:
1. При обращении заемщика: /> кредитныйработник выясняет цель, на которую испрашивается кредит, разъясняет условия ипорядок предоставления кредита, знакомит с перечнем документов, необходимых дляполучения кредита, выдает бланки документов: заявление анкету, справки одоходах,
2. При предоставлении Заемщикомнеобходимых документов в Банк: кредитный работник на Заявлении-анкетепроставляет дату регистрации и регистрационный номер по Журналу; с паспорта(удостоверения личности) и других документов, подлежащих возврату, снимаютсяксерокопии; составляет описьпринятых документов;
3. Рассмотрение внутрибанковскоговопроса о предоставлении кредита: кредитный работник производит проверкупредставленных Заемщиком и Поручителем документов и сведений, указанных вЗаявлении-анкете, рассчитывает платежеспособность Заемщика и Поручителя;составляет заключение; направляет пакет документов в юридическое подразделениеи подразделение безопасности Банка. Юридическое подразделениеиподразделениебезопасности Банка составляют письменные заключения, которые передаются вкредитующее подразделение.
4. Решение о выдаче кредита:решение о выдаче кредита принимается на кредитном комитете отделения (комитетпо активно-пассивным операциям). Решение Кредитного комитета оформляетсяпротоколом с указанием всех параметров кредитной сделки.
В случае принятия Кредитнымкомитетом Банка решения об отказе в выдаче кредита, кредитный работник сообщаетоб этом Заемщику и возвращает ему документы. Пакет документов вместе с выпискойиз решения Кредитного комитета Банка (или копией решения) помещается в делоотказов в выдаче кредитов.
При принятии положительногорешения кредитный работник сообщает об этом Заемщику и приступает к оформлениюкредитных документов.
5. Оформление и выдача кредита: вназначенный срок заемщик и поручители приглашаются в отделение для подписаниядоговоров, заемщики производят оплату тарифов за обслуживание ссудного счета иполучают кредит.
6. Погашение кредита: ежемесячнозаемщик вносит платежи по кредиту в соответствии с условиями кредитногодоговора в любом филиале Сбербанка России.
Оценка платежеспособности:
Кредитный работник определяетплатежеспособность Заемщика на основании документов, подтверждающих величинудоходов и размер производимых удержаний и представленного Заявления — анкеты.
Платежеспособность Заемщикаопределяется следующим образом: Р = Дч * K * t,
где Дч — среднемесячный доход(чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;
K — коэффициент в зависимости отвеличины Дч (0,5 или 0,7);
t — срок кредитования (в месс.).
Определение максимального размеракредита.
Максимальный размерпредоставляемого кредита (SP) определяется исходя изплатежеспособности Заемщика.
Кредитный договор состоит извосьми статей:
1. Предмет договора (кредитор обязуетсяпредоставить заемщику ипотечный кредит под 12 процентов годовых, а заемщикобязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за егопользование, в размере, в сроки и н6а условиях договора);
2. Обеспечение исполненияобязательств по Договору (в качестве обеспечения своевременного и полногоисполнения обязательств по Договору заемщик предоставляет кредиторупоручительство физических лиц и залог (ипотеку) объекта недвижимости);
3. Порядок предоставления(кредитор открывает заемщику ссудный счет, выдача кредита производится позаявлению заемщика);
4. Порядок пользования кредитом иего возврата (погашение кредита производится заемщиком ежемесячно равнымидолями). График погашения кредита представлен в приложении Д;
5. Обязанности и права сторон(кредитор обязуется произвести выдачу кредита по заявлению заемщика, а заемщикв сою очередь своевременно погашать ссуду и начисленные проценты);
6. Основания и порядок расторжениякредитного договора (в случае невыполнения заемщиком условий указанных впунктах 2.1.1., 2.2., 3.3., 5.3.1., 5.3.2 договора кредитор имеет праворасторгнуть договор, письменно известив об этом заемщика);
7. Прочие условия;
8. Адреса и реквизиты сторон.
Глава 3. Проблемы, прогнозы ипути совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России и Иркутской области/> 3.1 Перспективы развитияипотечного кредитования в России
Развитиеипотечного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и каксоставной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базеразработанных основополагающих принципов:
1. Системаипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийсямеждународный опыт. Она должна быть адаптирована к российскиммакроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологическиеаспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуациюдлительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним изключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступностиипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но такжеи средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носитьрыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна дляпонимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3. Создаваемаясистема ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опиратьсяна эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан,коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороныгосударственного бюджета.
4. Системажилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионестраны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должныопределяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствияполитической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективнойэкономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье иего предложением.
5. Ипотека неможет являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна бытьмноговариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве,в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.
6. Исключительноважным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечногокредитования, является формирование макроэкономических условий иинституциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечныхкредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнеминфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок,реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.
7. Рольрегиональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечногокредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы икоординация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависитот деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.
Со стороны государственныхорганов конкретное выражение поддержки применительно к системе ипотечногокредитования должно найти в следующих формах:
придание системеипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
приоритетноевыделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) дляреализации системы;
снятие илизначительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы засчет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
выделение изфедерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий настроительство или приобретение жилья;
предоставлениегражданам льготных условий кредитования;
принятиепостановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором городвыступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, еслиэти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, азаемщик — установленным критериям;
эмиссия городскихценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в городскиепрограммы могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемыхинвесторами на реализацию нужных городу проектов;
выпускоблигационных займов, обеспеченных землей.
Сочетаниеразличных источников и способов финансирования позволит обеспечить системуипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами, а также сделать еесбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимыегарантии. В приложении 11 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способыих привлечения для обеспечения ипотечного кредитования в России.
Возможныследующие основные направления решения проблем ипотечного кредитования вРоссии:
1)совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнениеобязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части созданиячеткой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселениянеплательщика по кредиту из заложенного жилья;
2) создание ивнедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочныхвнебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) налоговоестимулирование как граждан — получателей ипотечных кредитов, с одной стороны,так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающихрефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
4) созданиеравных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечныхкредитов;
5) созданиемеханизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действийбанков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения вслучае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
6) уточнениенормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций попредоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также ихрефинансированию;
7) формированиенормативно-законодательных основ для использования новых финансовыхинструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Помимо этого,необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков,осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может статьвведение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады ипредоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемуюприбыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяетсяосвобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того,следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов,депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам,поступающим на жилищные вклады.
Для активизациидеятельности банков на рынке ипотечного кредитования реально рассмотретьследующие меры:
— внестипредложения в Банк России о неприменении нормативов ликвидности к стандартнымипотечным кредитам в течение 30 дней с даты их выдачи;
— подготовитьдирективу представителям Правительства РФ в органах управления банков сгосударственным участием об установлении ежегодных на 2005-2010 гг. лимитовипотечного кредитования в разрезе регионов и доведении их до Банка России ирегионов России;
— ежеквартальноераскрытие банками по форме, установленной регионам России совместно с БанкомРоссии, объемов ипотечного кредитования;
— рекомендоватьбанкам — первичным кредиторам, заключить договора с агентством ипотечногожилищного кредитования на период 2007-2010 гг. на рефинансирование стандартныхзакладных;
— рекомендоватьбанкам — инициаторам выпусков ипотечных ценных бумаг, заключить договора сАгентством Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) на период 2007-2010 гг. нагарантированное размещение траншей ипотечных ценных бумаг.
В условияхдинамично развивающегося рынка ипотечного кредитования Правительством Россииобеспечивается сбалансированная динамика спроса и предложения на рынке жилья вбудущем. С целью недопущения роста жилищных цен при ограниченном предложениивторичного жилья увеличивается предложение жилья на первичном рынке.Правительством РФ дано направление на увеличение объема жилищного строительствак 2010 году до 80 млн. кв. м.
В настоящее времяпо распределению по структурным характеристикам портфеля жилищных кредитовнаибольшую долю занимают кредиты на приобретение готового жилья более 80процентов и только 20 процентов на строящееся жилье.
ПравительствомРоссийской Федерации поставлена задача выйти к 2010 году на объемы ипотечногокредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования415 млрд. руб. ежегодно.
При этом имеетсянеобходимость адекватного развития вторичного рынка ипотечных кредитов иформирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающихликвидность выданных ипотечных кредитов и создающих тем самым условия дляэффективной деятельности первичных кредиторов в стране.
Ипотека — одно изнаиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Вближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным кредитам смогут стать около 2миллионов российских семей.
Таблица 3.2 — Ориентиры правительства по развитию ипотечного кредитования к 2010 году. № п/п Показатель Размер показателя 1 Объемы ипотечного кредитования (заключенных оговоров в год) 1 млн. штук 2 Объемы ипотечного кредитования за год 415 млрд. руб. 3 Ипотечные кредиты / ВВП (накопленным итогом) 5,5% 4 Доля населения, улучшившего жилищные условия с помощью ипотеки 7%
По оценкамбанковских специалистов и опросов, проведенных ассоциацией региональных банковРоссии, с целью выяснения мнений банкиров относительно перспектив развитияроссийской системы ипотечного кредитования, наиболее эффективной представляетсястандартная банковская ипотека. В настоящее время задолженность по банковскимссудам намного больше в сравнении с задолженностью по ссудам, рефинансированнымАИЖК.
Двухуровневуюсистему для России считают наилучшей такое же число участников анкетирования,то есть, по сути, это направление развития рынка ипотечного кредитования,выбранное государством. Варианты оптимальной организации ипотечногокредитования в российских условиях по оценке банков-респондентов представленына рисунке 9. Возможно, с течением времени произойдет формирование сугубороссийских моделей ипотечного кредитования. Обобщая вышесказанное, следуетзаметить, что в деле развития ипотеки в России сохраняются на сегодняшний деньсерьезные трудности. Как общеэкономического характера (недостаточно высокийуровень жизни населения, из-за чего ипотекой могут воспользоваться толькообеспеченные граждане, чрезмерная доля «теневого» сектора экономики,коррупция), так и законодательного характера (неурегулированность отношенийсобственности и залога, сложные условия для обращения закладных на рынке ценныхбумаг для банков).
/>
Рисунок 3.1. — Варианты оптимальной организации ипотечного кредитования в российских условиях,в процентах
Без решительнойборьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствованияналоговой системы и без поддержки государства об успешном развитии ипотечногокредитования в России говорить преждевременно.3.2 Риски ипотечного кредитования
Рискам подвергаются все участники ипотеки.Риски ипотечного кредитования связаны с изменением государственной политики,снижением уровня государственных гарантий и являются системными форс-мажорнымирисками по отношению к другим участникам ипотеки.
Ипотечные риски могут быть вызваныразными причинами — экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми,политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рискамибанковской не ликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента,снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщеннымирисками — инфляционный, рыночный; другие — пограничными, комплексными с другимирисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.
Большинство ипотечных рисковотносятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участникиипотечной деятельности достаточно много.
Наиболее характерными рисками длякредитора, являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, рискликвидности, имущественный риск.
Кредитный риск — это рискнеисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа. Длякредитора это означает, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи снеплатежеспособностью заемщика. При правильном расчете такого риска еще настадии определения условий кредита и размера регулярных платежей он непредставляет особой опасности для кредитора. Но это предполагаетквалифицированную работу служб, которые занимаются финансовым андеррайтингом(анализ кредитного и процентного рисков по ипотечному кредиту; подготовказаключения о ставке процента и условиях кредитования, соответствующих уровнюриска).
Для снижения риска неплатежаприменяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежазаемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, недолжно превышать 25-45 процента. То же самое касается и отношения суммы кредитак рыночной стоимости залога. Например, не более 50-85 процентов. Это делаетсяпотому, что залог квартиры в России значительно снижает риск не возвратакредита, но не исключает полностью, поскольку возможны обстоятельства, неучтенные в новых редакциях законодательства по ипотеке и препятствующиевыселению должника из заложенного жилья.
Вопросы кредитного риска решаютсякомплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений областипервичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выборукредитных технологий и инструментов.
Чем больше взнос или выплаченнаячасть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается впрямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, темменьше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.
Доходы заемщика также напрямуюограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредитувлияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную суммукредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общуюсумму и составляющие обычно его большую часть.
В случае рискованных кредитов доляипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимостина 30 процентов и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.
Существенным условием ипотечногодоговора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита)является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствиястоимости цене).
Цена и стоимость недвижимостииграют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как всестандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственнымобразом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, практическисамую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от неенепосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение илизанижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммыкредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в суммеобычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общуюдоступность кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита — этонадежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов,инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделкахкупли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, принаступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.
В качестве системных причин,влияющих на степень кредитного риска, следует отметить: уровень развитиязаконодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищногоипотечного кредитования населения; социально-экономическая стабильность встране, уровень развития жилищного рынка, наличие платежеспособного спроса наипотечные кредиты.
Доход кредитора (банковскаяприбыль) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданнымкредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам,выпускаемым ценным бумагам и др.).
Риск процентной ставки — это рискне дополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентныхставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или инойситуацией. Выбором неэффективной банковской политики, неправильныхинвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка,по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка попривлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам.Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и повремени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности,в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, взависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостьюрыночный ставок и другим причинам.
Банки, занимающиеся выдачейипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредствомиспользования новых кредитных инструментов. Так, Сбербанк России перешел квыдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровнюучетной ставки Центрального банка. Многие коммерческие банки, применялиинструмент с регулируемой отсрочкой платежа, в которой в качестве индекса суммыосновного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов дляопределения стоимости фондов; а другие — используют инструмент, при котороминдексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официальноустанавливаемого уровня минимальной заработной платы.
Наиболее эффективным типомкредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменнойпроцентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.
Риск ликвидности возникает принедостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей посвоим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активови пассивов.
В процессе долгосрочногоипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности балансабанка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется взначительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Вэтих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности врезультате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства попассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты некомпенсируется привлечением долгосрочных пассивов.
Управление риском ликвидноститребует проведения ряда финансовых операций: во-первых, требуется детальныйрасчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка вналичных средства; во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизацииналичных средств с определением источников и затрат.
Финансовые учреждения в развитыхстранах используют целый комплекс источников. Эти источники включают: продажуактивов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога,резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральномбанке.
Регулирование этого рискаосуществляется в законодательном порядке путем установления специальныхнормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов тольконизко-рисковыми операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностьюзалога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику неимеет.
Имущественный риск — это рискутраты залогового имущества в следствии стихийных бедствий, аварий, утратыправа собственности заемщика на залоговое имущество, в случае не возвратакредита. Для защиты от таких рисков применяется страхование. Инициативастрахования принадлежит банку, выдающему ипотечный кредит, хотя страхование ипроизводится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховщика, азачастую и условия страхования. Выгодоприобретатель по всем договорамстрахования является банк. Срок действия договора страхования не должен бытьменьше срока ипотечного договора.
К возможным рискам для другихучастников-субъектов ипотеки относятся: изменение процентных ставок по кредиту;изменение валютного курса рубля; снижение ликвидности, включая снижениерыночной цены, и утрата залога; увеличение сроков оформления правсобственности; снижение платежеспособности заемщиков.
Управление рисками со стороныбанка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием икачеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и сточки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.
Контроль и регулированиекредитного портфеля включают в себя:
— контроль за качествомпредоставляемых кредитов;
— распределение и мониторингкредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутреннимиинструкциями банка;
— создание резервных фондов навозможные потери по ссудам;
— своевременное выявлениепроблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
— разработка программ по возвратукредитов.
Рисков при ипотечном кредитованиидостаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами. Среди них — экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, рискибанковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимостинедвижимости и т.д.
Таким образом, для минимизациирисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному выборукредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечногокредитования.
3.3 Основные рекомендации по совершенствованию ипотечногожилищного кредитования в России
В настоящее времяпозволить покупку квартир может менее 10% нуждающихся. По мнению членовправительства и депутатов Федерального собрания, новое жилищноезаконодательство может изменить ситуацию к лучшему, и к 2008 году количествоежегодно выдаваемых ипотечных кредитов достигнет миллиона. Как заявил министрпромышленности и энергетики, уже к 2010 году число тех, кто сможет купитьквартиру, вырастет до 25-30%, а к 2015 году – до 60%. Чтобы этого достичь,предстоит, конечно же, огромный объем работы.
На сегодняшнийдень ипотечные кредиты в России составляют лишь 0,1% от ВВП, тогда как вразвитых странах – более 50% (в странах Евросоюза – 53%). За рубежом жилищнаяпроблема решается в основном за счет ипотеки и дешевого долгосрочного кредита.В России же лишь 5-7% населения могут себе позволить покупку квартиры в кредит.Это люди, для кого ежемесячные выплаты в 500-600 долларов составляют не болеетрети заработка, а намереваются получить кредиты лишь 3% граждан.
Почему женаселение не торопится выстраиваться в очередь за ипотечными ссудами? Главное,что останавливает, – высокие проценты по кредиту. Действительно, при покупкежилья в рассрочку его окончательная стоимость возрастает иногда чуть ли невдвое. Потому даже семье со средним достатком купить новую квартиру былопрактически невозможно.
Согласно закону«Об ипотеке» намечено снизить ставки по кредитам с 15% до 9%, а размерпервоначального взноса с 30% до 20-15% от общей стоимости квартиры, привлекая крешению этой проблемы как можно большее количество банкиров, чтобы усилитьконкуренцию.
Почему же банкиопасались выдавать ипотечные кредиты? Потому что заемщики не несли никакойответственности за своевременность их погашения. У человека, взявшего ипотечныйкредит, всегда есть риск не расплатиться в срок. С 1 марта 2005 года банкамдаются гарантии, что в случае форсмажорных обстоятельств нарушители условийкредитного договора будут лишаться жилья, даже если оно у них являетсяединственным.
Еще однойпричиной нежелания банков выдавать ипотечные кредиты было отсутствие у нихдолгосрочных ресурсов. Исправить это положение помогут поправки, внесенные взакон «Об ипотечных ценных бумагах». Значительно расширен перечень организаций,имеющих право выкупа ипотечных ценных бумаг.
Новый «жилищныйпакет» позволяет банкам снизить риски по ипотечному кредитованию и привлечьдополнительные ресурсы. И все же на первом этапе самую значительную поддержкуразвитию ипотеки может оказать государство в лице местных властей.
В прошлом годупрактически во всех регионах стартовало несколько специальных льготныхипотечных программ, ориентированных на малообеспеченные слои населения.
Несомненно, свступлением в силу «жилищного пакета» развитие ипотеки получит дополнительныйимпульс, что должно привести к росту количества участников ипотечного рынка.Усиление конкуренции послужит стимулом к снижению процентных ставок, а значит,ипотека станет более доступной. Конечно, не стоит ожидать, что это произойдетнемедленно.
Должен пройтиопределенный «буферный» период, в течение которого и банки, и население будутосваивать нововведения на конкретных ипотечных сделках. Тогда и станут видныосновные преимущества, которые дает нам новое жилищное законодательство.
Важной проблемойполучения ипотечного кредита на современном российском рынке недвижимостиявляется ликвидность объекта недвижимости (предмета залога).
Отсутствиезаконодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятиянедвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операцийпо предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.
Российские банки,изучая дореволюционный опыт России и практику других государств, разрабатываютбанковские продукты, способные реально действовать в сложной экономическойобстановке. Однако очень немногие из них могут констатировать действительнойпроведение операций по ипотечному кредитованию граждан.
Большое значениеимеют источники кредитных ресурсов. Такими источниками, по существу, могут бытьсбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а такжевторичный рынок ценных бумаг.
Ключевым вопросомсоздания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочногоипотечного жилищного кредитования является стандартизация процедур выдачиипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживаниякредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств.
Сегодня абсолютноликвидными на рынке недвижимости являются только квартиры. Практически непользуются спросом промышленные здания и сооружения. Для многих банковвозникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога ониприняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банксталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
Дляинвестиционной активности ипотечного кредитования нужны следующие условия:
- развитая нотариальнаясистема;
- поземельная книга, вкоторой должны отражаться не только отдельные участки земли, но и отношениясобственности по каждому участку;
- развитая судебнаясистема;
- развитая платежнаясистема.
Для становления иразвития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходиморешить следующие основные задачи:
- совершенствованиезаконодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств приипотечном кредитовании, и в первую очередь – создание четкой процедурыобращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту иззаложенного жилья;
- создание и внедрениеуниверсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетныхфинансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- созданиеинфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизмарегистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа кэтой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговоестимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны,так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающихрефинансирование коммерческих банков-кредиторов с другой стороны;
- создание равныхусловий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмовсоциальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов,так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случаеневозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативнойбазы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению иобслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансирования;
- формированиенормативно-законодательных основ для использования новых финансовыхинструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов вэту сферу.
В большинствеслучаев банки в современной ситуации ориентируются на использование методапредоставления кредитных ресурсов, основанного на экономических факторах ипозволяющего сочетать прежде всего интересы банков как коммерческихобразований, а во вторую очередь, интересы их клиентов и народного хозяйства вцелом.
В перспективехарактерными особенностями организации системы коммерческого кредитованиябанков будет являться ориентация на экономические (качественные), а нетехнические (количественные) критерии при решении вопроса о предоставленииссуд, а в конечном итоге — на потребности социально-экономического развитияобщества, что все в большей степени будет являться единым критерием для всехбанковских учреждений страны.
Построение новогобанковского механизма возможно лишь путем восстановления принципафункционирования кредитных учреждений, принятых в цивилизованном мире иопирающихся на многовековой опыт рыночных банковских структур. Поэтому стольважным представляется изучение зарубежной практики организации банковскихсистем, которые продемонстрировали свою высокую эффективность.
Активное развитиекредитования населения перспективно и закономерно. Акцент банка на увеличениидоли кредитов физических лиц в ссудном портфеле в будущем, разумеется присоблюдении норм кредитной политики банка, будет являться показателем участиябанка в стабилизации общества.
3.4 Перспективы и механизм развития ипотеки в Иркутскойобласти
До 2009 года –ипотечное кредитование готового жилья (вторичный рынок).
С 2009 года –ипотечное кредитование строительства доступного жилья (эконом-класса).
Кризис – времястроить доступное жильё
Проблемы жилищного рынка:
— Изменение спроса;
— Сегмент жилья бизнес-класса исчерпал себя;
— Жильё покупает средний класс не для инвестиционных целей, а длясебя;
— Падение довериянаселения.
«Доступное жильё – это возможность семьи со средним доходом приобрести себе квартиру(дом)»
Доступное жильё – это:
— Доступный ипотечный кредит по ставке не выше 11% годовых;
— Справедливая цена квадратного метра (эконом-класс);
— Гарантия надёжности застройщика.
Подходы к достижению цели:
I. Традиционный подход: цена складывается из пожеланий строителей
(себестоимость + маржа строителей), не учитывает платежеспособность населения.
II. Подход в рамках программы «Доступное жильё» показывает, по какой цене населениеможет купить жильё.
Цена определяется исходя из двух параметров:
— Средняя заработная плата;
— Максимальный размер платежа по ипотечному кредиту.
Исходя из возможностей населения формируется социальный заказ настроительство доступного жилья.
Задачей Иркутского регионального жилищного агентства является:
Создание рынка доступного жилья на основе социального заказа.
Порог доступности для г. Иркутска
Исходные данные – Семья – 3 человека (2 работающих)
Средняя заработная плата – 23 100 рублей
Ипотечный кредит (15 лет) – 11% годовых
Цена квартиры 54 кв.м. = 1 742 тыс. рублей.
Цена кв. метра (порог доступности) = 32,2 тыс. рублей
Ёмкость рынка (г. Иркутск): 30% семей имеют финансовую возможность
приобрести доступное жильё — это 60 тыс. семей г. Иркутска.
Прогноз социального заказа 10-15 тысяч квартир.
Необходимо построить 10-15 тыс. не «коробок», а комфортных домов.
Такой объем жилья требует:
— комплексного подхода (транспортные развязки, обеспеченностьдетскими садами, школами, больницами, магазинами);
— участия муниципалитетов;
— контроля Правительства Иркутской области.
Важно — ответственность муниципалитетов.
Риски реализации проекта:
— Негативное в перспективе отношение Покупателя в связи с кризисом–по сохранению уровня текущей финансовой стабильности, по сохранению рабочегоместа;
— Печальный опыт «обманутых» дольщиков;
— Излишний бюрократизм на всех этапах согласования стройки;
— Несогласованность на уровне власти при составлении техническихпланов.
Эффект от реализации проекта:
— Удовлетворение существующего спроса на самое необходимое –жильё;
— Мультипликативный эффект от вложения в стройку;
— Налоговые отчисления, снижение инфляции в Иркутской области;
— Привлечение инвестиций в Иркутскую область;
— Улучшениекачества жизни в Иркутской области.
Рекомендации Правительства Иркутской области:
Координация работы с Федеральным агентством по ипотечномужилищному кредитованию (ОАО «АИЖК»), Фондом содействия развитию жилищного строительства,Фондом содействия реформированию ЖКХ, муниципальными образованиями,градообразующими и крупными региональными предприятиями по вопросам реализациипрограмм доступного жилья.
Создание для населения региональногоинформационно-консультационного центра по программе доступного жилья.
Формирование социального заказа исходя из возможностей населения,усиление информационно-просветительской работы среди населения по вопросамреализации программы.
Организация работы по формированию рынка доступного жилья натерритории муниципальных образований Иркутской области (исполнение социальногои государственного заказа).
Заключение
Кризис, вызванныйневозвратом ипотечных кредитов в США, отразился на всех участниках ипотечногорынка. В Иркутске лидеры рынка постепенно сворачивают свои программы. Многиебанки уже в конце ноября 2007 года прекратили выдачу жилищных ссуд. Поофициальной версии, «Сбербанк» ограничил выдачу кредитов в связи с возросшимобъемом спроса со стороны клиентов, что сказалось на увеличении объемов выдач внесколько раз. С учетом имеющихся нормативов и плановых лимитов выдач банквынужден был ограничивать возросшие в разы объемы кредитования.
По оценкаманалитиков, до конца года ставки по ипотечным кредитам могут прибавить всреднем еще на 1-2% годовых. «Кризис подорвал доверие инвесторов к определеннымпулам ипотечных ценных бумаг. В этой ситуации инвесторы требуют дополнительнуюкомпенсацию за повышенный риск. Банки, которые намеревались рефинансироватьвыданные ипотечные кредиты путем секьюритизации, вынуждены привлекатьинвесторов большей доходностью, что не всегда экономически целесообразно.Поэтому многим банкам сейчас просто неоткуда взять денег на продолжение техтемпов выдачи ипотечных займов, которые были взяты ими ранее. По его мнению,удорожание средств для банков затянулось надолго. Западные банки продолжаютсообщать об убытках, инвесторы по-прежнему не склонны покупать ценные бумаги.Это состояние может продлиться до сентября», — говорит Денис Иютин. По словамМихаила Бусыгина, члена правления Городского ипотечного банка, банк с сентября2007 г. трижды корректировал свои ставки. «Мы выделили сегмент, который намнаиболее интересен, — с первоначальным взносом от 35% — и сохраняем ставки длятаких клиентов оптимальными. Для всех остальных ставки несколько выше», — сказал он.
Помимо повышенияпроцентных ставок все участники рынка повысили требования к заемщикам. Впоследние полтора года мы наблюдали тенденцию, когда ипотека становилась всеболее доступной и целиком ориентированной на клиента. Требования андеррайтинга(проверка платежеспособности клиента) были существенно снижены. Обычные прежде30% первоначального взноса в 2007 году были заменены на 10% и даже 0.Либеральность в способах подтверждения доходов заемщика доходила до абсурда,платежеспособность заемщика проверялась устно по звонку руководителя на местоработы клиента. Сейчас кредиторы ужесточили требования к клиентам.
Если раньше рядбанков выдавал кредиты без справки о доходах, то теперь это непременноетребование. Банки также ввели меру перечисления займа на счет клиента, толькопосле того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньшесредства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационнуюпалату. Кроме того, многие банки повысили единовременную комиссию при открытиисчета. В итоге взять ипотеку в Удмуртии на покупку или строительство жильяможно только под 13-15% годовых, при условии дохода на семью не меньше 20 тыс.рублей.
Портретидеального заемщика выглядит следующим образом. Семейная пара в возрасте от 27до 35 лет. С детьми. Работают по найму в крупной компании. Стаж по последнемуместу работы — год и более. Доход подтвержден официально. Структура дохода — регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний.Имеют одно и более высших образований. Имеют положительную кредитную историю(текущих обязательств нет). Имеют в активах недвижимость, автомобиль, денежныенакопления. Подтвержденный официальный доход не менее 30 тысяч рублей.
По мнениюэкспертов, под такие параметры подпадает всего 1% из всех нуждающихся в ипотечномзайме. Несмотря на обещания правительства разобраться в ситуации, поканамечается лишь устойчивая тенденция к повышению процентных ставок. Участникирынка констатируют, что не ожидали такого развития событий вплоть допрезидентских выборов. В итоге сейчас Правительство РФ оказалось в неловкомположении, программа «Доступное жилье» не реализует возложенные на нее задачи.По прогнозам аналитиков, ситуация на рынке ипотечного кредитования можетусугубиться в связи с негативными событиями на мировых фондовых рынках.Нестабильная ситуация на фондовом рынке может привести к выводу денежной массыи переводу ее в менее рисковые активы — недвижимость. В результате устойчивогоспроса цены на недвижимость могут подняться.
В заключении следует отметить, чтоипотечное кредитование в России рассматривается государством в качествемеханизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабахстраны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства.Роль ипотеки в обеспечении экономического роста страны достаточно велика.Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики,вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслейпромышленности, возникает возможность модернизации производства, что приводит кповышению качества и конкурентоспособности продукции практически во всехотраслях.
Для абсолютного большинстварядовых граждан России ипотечное кредитование представляется единственновозможным источником решения жилищного вопроса.
Проанализировав становление иразвитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующиевыводы.
1. Обеспечение населения жильемявляется важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выборатех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общиймасштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, ихморальное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
К настоящему времени в жилом фондеРоссии сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, изкоторых около 1,3 процента размещены в ветхих и аварийных домах, а такжеиндивидуальные частные дома.
В связи с этим опасной становитсятенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье всеменее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно,и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системногохарактера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуациии очередного резкого падения жизненного уровня населения.
Сложившаяся проблемная ситуация вэкономике серьезно ухудшала положение и населения, и предпринимателей, ифинансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либоранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание иразвитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение в деловой оборотвыдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение ихвозврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости),могло бы дать:
постоянный и существенный притокденежных средств на рынок жилья;
оживить строительство исопряженные с ним секторы промышленности;
сохранить и расширить рабочиеместа;
повысить доходы населения ибюджеты всех уровней.
3. Становление ипотеки и системыипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
недостаток ресурсов коммерческихбанков для долгосрочного инвестирования;
отсутствие государственнойподдержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющихдолгосрочные кредиты;
недостаточная разработказаконодательной базы ипотечного кредитования;
отсутствие вторичного рынказакладных.
4. Масштаб проблем развитияжилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложностьи комплексность требуют при их решении использовать программный подход,предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировойопыт, опираясь на международное сотрудничество.
Успех конкретной программы будетзависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечногокредитования жилья — кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков,индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. В целях развития ипотеки вРоссии необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системыуправления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков,возникающих при ипотечных операциях
Организация управления рискаминеобходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защитеот рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремлениекредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от нихосуществлять в основном посредством страхования. В результате значительноувеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Что же касается развития системыипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именносистему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство иипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы можетоказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитованиядолжны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимостинедвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенноеимущество и механизм регистрации ипотеки.
Особенно необходимо выработатьобщие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе егостановления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечногокредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения)зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждаютвносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этимнеобходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимогоимущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов приоформлении таких сделок.
Основной акцент государственнойэкономической политики должен быть сделан на формировании условий для повышенияуровня доходов населения и долю их сбережений.
Создание и развитие ипотечногокредитования поможет не только для повышения уровня доходов населения и долю ихсбережений и улучшение жилищных условий граждан, но и будет способствоватьсозданию устойчивой банковской системы.
Изучение и анализ основных проблемипотечного кредитования показали, что необходимо предусмотреть решение целогоряда основных задач для становления и развития системы ипотечного кредитованияв России:
1) совершенствованиезаконодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств приипотечном кредитовании;
2) создание и внедрениеуниверсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетныхфинансовых ресурсов в бюджетную сферу;
3) создание инфраструктуры,обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок снедвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информацииучастников рынка ипотечного кредитования;
4) налоговое стимулирование какграждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческихбанков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансированиекоммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
5) создание равных условий длясвободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
6) формирование механизмовсоциальной зашиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов,так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случаеневозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
7) доработка нормативной базы,регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению иобслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
8) формированиенормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов(ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
9) разработка комплексной схемы пореализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.
Таким образом, для развитияипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующаяинфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволитсделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы россиян и развитияипотечного кредитования.
Только в условиях правовой защитыинститутов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличиирационального государственного регулирования системы ипотечного кредитованияроссийские ипотечные институты, используя свою методологическую базу иотработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же,как работают ипотечные банки развитых стран.
Создание системы ипотечногокредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом вразвитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплениюбанковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и,следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Список используемой литературы
1. http://capital.nsk.ru/index.php?res=20&id=16
2. http://ikstate.ru/2007/03/28/17386.html
3. http://www.afina-pallada.ru/articles/view/929
4. http://www.finmarket.ru/z/nws/hnews.asp?id=366499&hot=406031
5. http://www.g2p.ru/publications/index.php?opn=38060
6. www.akm.ru
7. www.ipoteka.ru
8. www.newipoteka.ru/ipoteka/history
9. www.sib.sbrf.ru
10. Аналитический портал,посвященный ипотечному кредитованию и секьюритизации:http://www.rusipoteka.ru/person.htm
11. Ассоциация региональных банков «Россия»,Банковское обозрение № 10/2006.
12. Астапов К.Л. Ипотечноекредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги икредит. — 2006. — N 4. — С.42-48.
13. Афанаскин Ю. Ипотека вразных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт — Сибирь. — 2005. — N 5.- С.8-10.
14. Аюшева С. Почемубуксует ипотека //Газета «эж-Юрист». — № 26. – 2 июля 2008, с. 6
15. Банковское обозрение № 10/2007, Ипотека и жилищный ступор,Банковский форум данные опроса банкиров, проведенного Ассоциацией«Россия»
16. Волкова А. Кредитнаяистория: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. — 2005. — 22ноября. — С.7.
17. Воробьев Ю., КараваеваИ., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российскаядействительность // Вопросы экономики. 2005. № 11, с. 23-25.
18. Гарипова З.Л. Развитиеинститутов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. — 2006. — N 6. — С.51-55.
19. Голицин Ю. Вечныйквартирный вопрос.//Эксперт. — №12. – 2005, с. 35-40.
20. Головина О.Л. Ипотекав России. – М.: Юристъ, 2005. – 525с.
21. Гражданский процессуальный кодекс РФ
22. Дубовик И.В. Ипотечноежилищное кредитование. – Иркутск: БГУЭП, 2006. – 227с.
23. Жданов В.П., ТимофеевВ.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. – Калининград:Янтарная сказка, 2005. – 117с.
24. Железнова О. Ипотека — инструкция по применению // Финанс. — 2006. — N 4. — С.14-20.
25. Журкина Н. Современнаяипотека: состояние, проблемы, решения//Финансы. – 2007 г. — №6. — с.17-30.
26. Зельднер А.Г. Жилищноестроительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. — 2006. — N 8. — С.38-43.
27. Зиннуров А., Жилье должно стать доступнее/ национальныепроекты в действие, «Слава труду» №194 от 28.12.2006 г.
28. Инструкция ЦБ РФ от 16.01.2004г. № 110-И «Обобязательных нормативах банка»
29. Ипотека нам поможет?// Экономика и жизнь. — 2006. — Июль (N 29). — С.3.
30. Ким Л.Г. Экономическоесодержание и перспективы современной жилищной системы // Научный журналРоссийского Государственного педагогического университета им. А.И. Герцена,выпуск «Аспирантские тетради» Спб., 2007.-№ 16 (40)-С. 117-119.
31. Кобылкина И. В ипотекуберут не каждого // Труд-7. — 2005. — 10 февраля. — С.11.
32. Колобов С.С. Жилищноеипотечное кредитование. – М.: Дашков и К, 2005. – 120с.
33. Кострикин П.Н.Ипотечное кредитование в России. – М.: Макс Пресс, 2006. – 212с.
34. Кузин А. Три квартирыпо цене одной // Финанс. — 2006. — N 25. — С.20-21.
35. Лобова Н.Ю. Правоваязащита участников ипотечного кредитования // Вопросы имущественной политики.2005. N 1 (40), с. 154-166.
36. Логинов М. Ипотечноекредитование строительства жилья // Экономист. — 2005. — N 9. — С.67-73.
37. Логинов М.П.Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. — 2006. — N 12. — С.127-137.
38. Логинов М.П. Ипотечноежилищное кредитование в России // ЭКО. — 2005. — N 9. — С.115-132.
39. Логинов М.П. К вопросуо бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. — 2006. — N 12. — С.67-69.
40. Логинов М.П. Системаипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги икредит. — 2005. — N 4. — С.22-30.
41. Мартынова Т. Ипотекаделает жилье недоступным //Банковское обозрение. — № 4. – 2006, с. 10-12.
42. Матюхин Г.Г. Тернистыйпуть ипотечного кредитования // М.: Банковское дело. 2008 г., №3, с. 34-39.
43. Миронов А. М.Ипотечное кредитование: много денег мало жилья //Свое дело. — № 5. — 2008, с.11-15.
44. Москалева Л.Особенности ипотечного кредитования в Сибири // Эпиграф. — 2006. — 14 июня. — С.10.
45. Нечаев С. Ипотечныериски //Квадратный метр, 01 июня 2007, с. 4-6.
46. Нормативно-справочная система «Гарант»
47. Нугаев Р.А., КириченкоЕ.Г. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшегоразвития//Деньги и кредит. — № 10. – 2007, с. 24-29.
48. Опыт и проблемыразвития ипотечного жилищного кредитования в регионах России./Под ред.Н.Н.Рогожиной.– М.: Фонд «Институт экономики города», 2008. – 128 с.
49. Орлова Н. Ипотекаможет подталкивать рост цен на жилье //Финансовые известия. – 27 февраля 2006, с.2-4.
50. Оселедец В.М. Историяразвития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сиб. финанс. школа. — 2006. — N 3. — С.105-108.
51. Павлова И.В. Основныеэлементы системы ипотечного жилищного кредитования //Деньги и кредит. — № 3. –2007, с. 57-62.
52. Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г.«Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий наприобретение жилья в рамках реализации подпрограммы „Обеспечение жильеммолодых семей“
53. Разумова И.А.Ипотечное кредитование. – СПб.: Питер, 2005. – 207 с.
54. Савруков А.Н.Ипотечное кридитование. – СПб.: Политехника, 2005. – 92с.
55. Сергеев Д. Системамассового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового рынка//Рынок ценныхбумаг.- 2008.- № 4 (235).-с.28-30.
56. Симионова Ю.Ф. Ипотекадля всех. – Ростов – на – Дону: Феникс, 2006. – 160с.
57. Скогорева А., Ипотека поднимает цену, цена поднимаетипотеку: Банковское обозрение № 6/2007 г.
58. Столярова, А. В.Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулированиярынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов РоссийскойФедерации /А. В. Столярова. //Юрист. -2007. — № 6. — С. 47 – 53.
59. Федеральный закон „О кредитных историях“ №218-ФЗот 30 декабря 2004 г.
60. Федеральный закон „Об ипотечных эмиссионных ценныхбумагах“.
61. Федеральный закон №122-ФЗ „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, принятый 21 июля1997г.
62. Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 „Жилищныйкодекс Российской Федерации“.
63. Федеральный Закон №214 „Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“
64. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ „Орынке ценных бумаг“
65. Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“
66. Хандруев А., Билет на ипотеку, Прямые инвестиции, № 12/2007г.
67. Хандруев А., Недоступное жилье, Прямые инвестиции, № 11/2007г.
68. Цылина Г.А. Ипотечноекредитование и риски // Жилищное строительство. 2005. № 5. с. 20.
69. Шехова А. Много,дешево, надолго // Финанс. – 2006. – N 4. – С.76-79.
70. Шехова А. Оборотипотеки в природе // Финанс. — 2006. — N 7. — С.90-94.
71. Эпштейн А. Осоотношении коммерческой, государственной и муниципальной ипотеки насовременном этапе // Муницип. власть. — 2005. — N 6. — С.88-89.