Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)

ДИПЛОМНАЯРАБОТА
подисциплине «Финансы»
потеме: «Ипотечное кредитование (на примере Сберегательного банка Российской Федерации)»

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДИН ИЗ ВИДОВ КРЕДИТОВАНИЯФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования
1.2 Рынок ипотечного кредитования РФ
1.3 Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СБ РФ
2.1 Характеристика Сбербанка РФ
2.2 Характеристика ипотечных программ СБ РФ
3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ
3.1 Анализ суммарных активов заемщиков СБ РФ
3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ
 
Ипотека — сдача в залог земли и/или другогонедвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита подзакладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, атакже долг по ипотечному кредиту.
 Слово «ипотека» происходит отгреческого слова «hypotheke» — залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочнойссуды. Оно было введено в оборот с начала VI века до нашей эры в ДревнейГреции. У имения должника ставили столб, который и назывался «ипотекой».
Ипотечноекредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII-XIV вв.одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, нодолгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства — санкт-петербургские имосковские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе,для купцов — в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовалидворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в «Государственный заёмный банк».
МанифестомЕкатерины II от 29 октября 1768 года в России впервые был юридически закрепленвыпуск бумажных денег — ассигнаций. Эмиссия бумажных денег былавозложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге в 1769 г. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды производилось изсредств Государственного Заемного банка, который был образован в 1786 году сцелью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В РоссийскойИмперии 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (авторМ.Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог вРоссии в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог»относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал итретий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественногопризрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах началиоткрывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы поотмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственныекредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременносоздавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита «Санкт-Петербургскоегородское кредитное общество». В 1863 г. было учреждено «Общество взаимногокредита».
В это время вРоссии выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинаетсябурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитныетоварищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательныекассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновьоткрываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал иззаёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём вбольшинстве случаев кредитором выступал непосредственно «Государственный банкРоссии».
В странеприняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ.Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX векаони объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. — уже 15450. Кредитныетоварищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечениякредита.
К 1917 году вРоссии существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочногокредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестящеорганизована.
В финансовоеобращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы,различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственнозакладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурномуразвитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия поразвитию  кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, болеетого, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами,обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфическийроссийский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли,разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в областизалога недвижимости несомненно сыграли огромную роль в развитии какамериканской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новыхинвестиционных и ипотечных инструментов.
Послеоктябрьской революции ипотечные кредитные организации в России были полностьюликвидированы вместе с правами частной собственности.
В новое время после начала реформ и впроцессе перехода к рыночной экономике тема ипотечного кредитования вновьприобрела свою актуальность. При проведении ипотечного кредитования важнымявляется также в целях минимизации кредитных рисков оценка суммарных активовзаемщика.
Объектом исследованияработы является  Юго-западный банк Сбербанка России. Предметом исследования – операцииипотечного кредитования, а также способы и методы оценки суммарных активовзаемщика.
Цели и задачиданной работы – следующие:
·    Датьопределение ипотечного кредитования, рассмотреть виды его основных участников иосновные стадии процесса кредитования.
·    Проанализироватьсостояние ипотечного кредитования в современной России, выявить проблемы.
·    Описатьпути решения проблем ипотечного кредитования.
·    Описатьпроцесс ипотечного кредитования и его составляющие в Юго-Западном БанкеСбербанка РФ.
·    Проанализироватьпроцесс оценки суммарных активов заемщика в Юго-Западном Банке Сбербанка РФ.
·    Выявитьпути улучшения ипотечной деятельности в Юго-Западном Банке Сбербанка РФ.

1. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК ОДИН ИЗ ВИДОВ КРЕДИТОВАНИЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ
 
1.1 Понятие ипотеки иипотечного кредитования
 
Ипотека — способ обеспечения обязательства,когда предметом залога служит недвижимое имущество. Ипотека предполагает полнуюили частичную выплату арендной платы в форме процентов по ипотечному кредиту, вчем и состоит сущность залога: земли, жилой и любой другой недвижимости,приносящей ренту (доход, не связанный с предпринимательской деятельностью).
В литературе под термином«ипотека» нередко подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово«ипотека» (хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит») имеетсамостоятельное значение.
По своей сути понятие«ипотека» близко к понятию «залог». Залог же в свою очередь служит средствомобеспечения исполнения обязательств должника перед кредитором: при невозврате вустановленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченные средстваза счет средств, полученных от реализации заложенного имущества.
Залог здания, сооружения,предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, называютобычно ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотекине является полным. Им нельзя ограничиваться по той простой причине, что ипотекане только залог недвижимости. Она представляет собой целую юридически правовуюсистему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежностизалогодателю и систему расчетов с кредиторами за указанное имущество.
Можновыделить следующие отличительные особенности ипотеки:
·    нотариальноеудостоверение и государственная регистрация договора;
·    оставлениепредмета залога у залогодержателя;
·    связьипотеки зданий и сооружений с возможностью использовать земельные участки, накоторых они находятся;
·    большие,чем при обычных договорах залога, сроки и объемы обязательств.
Практическое применениеипотеки основывается на следующих принципах:
·    гласностьипотеки, то есть информация о нахождении того или иного имущества в ипотекедолжна быть доступной для заинтересованных лиц;
·    конкретностьипотеки, то есть выделение из всей имущественной массы залогодателя строгоопределенного, конкретного имущества, являющегося объектом ипотеки. Кредиторполучает право преимущественного удовлетворения своих требований из стоимостиименно данного конкретного имущества должника, а не из всей массы егоимущества;
·    доверие не лицу,а вещи, недвижимости, высокая стоимость и ликвидность которых гарантируетвозврат долга в полном объеме, включая издержки по содержанию заложенногоимущества и расходы по его реализации.
Для того чтобы определить содержаниеэтого понятия, следует рассмотреть механизм, посредством которого ипотекаобеспечивает исполнение обязательств. Предположим, заключен кредитный договор.В обеспечение обязательства по кредитному договору заемщик (должник) иликакое-либо третье лицо обязано передать кредитору (банку) какое-либо недвижимоеимущество (здание, жилой дом, квартира). Должнику (заемщику) известно, что вслучае, если он своевременно не вернет банку сумму кредита, взыскание можетбыть обращено на предмет залога, то есть имущество будет продано, а вырученнаясумма пойдет на погашение долга банку. При этом должник несет дополнительныерасходы в связи с тем, что и рассмотрение дела в суде, и реализация имуществатакже требуют затрат. Осознание возможности наступления таких неблагоприятныхпоследствий стимулирует должника к надлежащему исполнению своих обязанностей, аименно своевременному возврату банку суммы кредита. Таким образом, можноговорить о стимулирующей функции ипотеки.
В широком смысле слово «ипотека»означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владениянедвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.
Функционированиеипотеки обусловлено наличием субъектов ипотечной схемы. Можно выделить основныхи второстепенных ее участников. К основным субъектам ипотечной схемы относятся:
Заемщик — лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческойнедвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами вобъеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметьдоходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячнымиплатежами основной долг и проценты по нему.
Кредитор (банк) — организация, которая после анализа кредитоспособностизаемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности.Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщикомпервоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в видеименной ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить.
Ипотечное агентство — является основным элементом самофинансируемой системыипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускаетценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценныхбумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается системарефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:
·    выкуп укредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;
·    формированиепервичных ипотечных активов;
·    эмиссия иразмещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;
Обеспечением эмиссионныхипотечных ценных бумаг являются сформированные специальным образом пулызакладных или ипотечных кредитов.
Инвесторы — покупатели ипотечных ценных бумаг.Главным образом это институциональные инвесторы, такие как паевые и пенсионныефонды, страховые компании, банки, портфельные управляющие. Учитывая, чторейтинг ипотечных ценных бумаг близок к рейтингу суверенного долга, можнопредположить, что данный вид финансового инструмента станет популярным средироссийских и западных инвесторов.
Вспомогательныеучастники ипотечной схемы следующие:
Риэлторская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости,оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакетадокументов, необходимого для предоставления в банк.
Оценочная компания — необходима для определения рыночнойи ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.
Страховая компания — выполняет функции по снижению рисковдля инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видовстрахования:
·    страхование рискаповреждения и уничтожения объекта;
·    страхование рискаутраты права собственности на предмет ипотеки
·    страхование рискапотери жизни и трудоспособности заемщика;
Расходы по ежегодномустрахованию несет заемщик.
Ипотечныйброкер – посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключенииипотечных сделок.
Функцииипотечного брокера:
1)Предоставление консультативных услуг;
2) Помощь воформлении ипотечного кредита.
Государственныйрегистратор — органгосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В егофункции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода правсобственности, регистрация договоров ипотеки.
Нотариус — нотариально заверяет договор залога прав собственности нанедвижимость.
Органы опеки ипопечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок снедвижимостью.
Можно выделить следующиеосновные схемы ипотечного кредитования.
1. Американская модель.
Двухуровневая илиамериканская модель ипотечного кредитования является классической ипотечнойсхемой, широко распространенной с США. Ее особенностью является разделениебанков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).
2. Немецкая модель.
Источником средств дляипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитныхорганизациях – ссудно-сберегательных кассах (ССК). Вкладчик берет на себяобязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированнуюсумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существеннониже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительнополовину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторуюполовину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства,предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов егопредшественникам, уже закончившим период накопления.
3. Продажа жилья сиспользованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа.
Ипотечное кредитованиеимеет следующие преимущества:
банкпозволяет сразу оформить недвижимость в собственность;
вселиться вновое жилье можно сразу, оплачивая стоимость недвижимости в течение последующихлет;
возможностьсразу же зарегистрироваться в своей квартире, а также поставить нарегистрационный учет членов своей семьи;
возможностьприобретения на кредитные средства как городской, так и загороднойнедвижимости;
возможностьвоспользоваться налоговой льготой по подоходному налогу;
возможностьполучение кредита на длительный срок, за который размер ежемесячных платежей неизменяется в случае повышения стоимости квартиры;
возможностьоплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то времякак проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичнуюквартиру;
выгодноевложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).
1.2 Рынок ипотечного кредитования РФ
 
Советскаясистема жилищного финансирования характеризовалась централизованнымраспределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья иего бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленномпорядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В 1987 годугосударственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков ичленов жилищно-строительных кооперативов).[1]
Государственныйбюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищногостроительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороныпредприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в началеэкономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решениижилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительстванового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но непри покупке готового жилья.
В периодреформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезныеизменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилыхдомов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, вто время как государство перестало играть роль основного участника на данномрынке.
Важные измененияпроизошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Долябюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета — до 15%.[2]
В настоящеевремя, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащегоприватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в России находится в частнойсобственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развитиярынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно всделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частнойсобственности.
Рынок жильяоказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами,которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможнымприобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практическиединственной возможностью улучшить жилищные условия было получениегосударственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населениемчерез приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений безкредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила вниманиегосударства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная жечасть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-заотсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Проблемаобеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе отстроительства жилья за счет государственных ассигнований с последующимбесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий гражданпосредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственныхи кредитных средств.
Жилье, посвоей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтомуего приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей.Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов являетсяпривлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процессприобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладыватьсредства на приобретение жилья в полном объеме.
Привлекательнымявляется ипотечное кредитование покупки жилья и для всё увеличивающейсяпрослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать изпредпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительныеприбыли в течение всего срока кредитования.
Рассмотрим текущеесостояние ипотечного кредитования в России.
К данному моментузаложена законодательная база для функционирования системы ипотечногокредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуютсяследующими законами:
·         «Об ипотеке(залоге недвижимости)».
·         «Закон обакционерных обществах».
·         «Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
·         «Гражданскийкодекс РФ».
·         «Налоговый кодексРФ».
·         «Жилищный кодексРФ».
В октябре 2003 годаГосударственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах»,который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этотзакон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовыесредства через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Несмотря нато, что принятый в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»фактически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредствомкупли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов («ЮграИпотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК — Городская ипотека»). Посостоянию на 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных кредита на общую сумму 724 млн. долл.Частные сделки купли-продажи пулов закладных осуществляются в разовом порядке(«Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечныепаевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития.
Знаковымсобытием стал выпуск евробондов в рамках проекта секьюритизации портфеляипотечных кредитов Внешторгбанка.
В настоящее время комиссией Госдумысовместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный наразвитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направленыв первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработкунадежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Посколькуразвитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработкеипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк,Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерствопромышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом,начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг иунификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развитияобщероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
К настоящему времени в Россиисложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироватьсярыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваютсярегиональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным факторомявляется интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Такимобразом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроитсяотлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая системаипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумагкак неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существуеттакже и ряд проблем.
Эксперты выделяютследующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного кредитованиянаселения как целостной системы, с одной стороны, и как составной частирыночной экономики, с другой:[3] 1.Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийсямеждународный опыт. Она должна быть адаптирована к российскиммакроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологическиеаспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуациюдлительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним изключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступностиипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но такжеи средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носитьрыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна дляпонимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3.Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийсяхарактер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовыхресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не нафинансирование со стороны государственного бюджета.
4. Системажилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионестраны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должныопределяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствияполитической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективнойэкономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье иего предложением.
Длястановления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитованиянеобходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
·    совершенствованиезаконодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств приипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедурыобращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту иззаложенного жилья;
·    созданиеи внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочныхвнебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
·    созданиеинфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизмарегистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа кэтой информации участников рынка ипотечного кредитования;
·    налоговоестимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, таки коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов,обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
·    созданиеравных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечныхкредитов;
·    созданиемеханизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действийбанков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения вслучае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
·    уточнениенормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций попредоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также ихрефинансированию;
·    формированиенормативно-законодательных основ для использования новых финансовыхинструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Препятствиями, сдерживающими развитие ипотечного кредитования,банкиры называют медленные темпы строительства жилья и высокую динамику ростастоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственнойстатистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За последние три года этавеличина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченномпредложении жилых площадей.
Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.
·    кредитвыдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;
·    суммакредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;
·    процентнаяставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15 % годовых, в валюте – от 10 %(определяется индивидуально);
·    предметомзалога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
·    оплатазаемщиком из собственных средств в размере от 5 % до 40 % от стоимостипокупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
·    погашениекредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срокадействия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и частьосновного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;
·    приопределении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитыватьсязаработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству,доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейсянедвижимости и прочее за последние 2 года;
·    предоставлениезаемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки одоходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копиюпаспорта и т. д.).
Суммыкредитов существенно колеблется, собственно как и стоимость недвижимости в РФ,которая базирующаяся на факторе географического расположения жилья. Так вгородах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья –максимальная, на периферии – минимальная.
Большинствокредитных организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя изплатежеспособности и кредитной истории заемщика. Так лицам с сомнительнойплатежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита (10 000долларов), либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидатымогут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблетсяот 200 000 долларов до 500 000 долларов.
Большинствокредитных организаций не предоставляют сумму, достаточную для покупкинедвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться вплатежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтомубольшинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимостьжилья.
Такимобразом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемогожилья. Однако, существует ряд исключений, связанных с социальным статусомзаемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемостипредоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредитобъемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита прикаждом рожденном ребенке.
Минимальныйсрок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный –30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительномсроке погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенногопроцента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банкможет применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.
Процентнаяставка напрямую зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Закономерностьдостаточно простая – чем больше срок кредита, тем больше процент. Например,банки, выдающие долгосрочный кредит (на 25-30 лет), берут 15 % годовых в рубляхи 12 % годовых в иностранной валюте (доллары, евро). Если же кредиткраткосрочный (до 1 года, от 1 года до 5 лет), процент может опускаться до 7 %годовых в валюте и 10 % годовых в рублях.
В целяхсокращения финансовых рисков, банки выдвигают достаточно жесткие требования кзаемщикам. Требования банков основаны на статистических исследованиях, позволяющихвыявить базовые свойства и характеристики неплатежеспособных лиц. Так,например, большинство неплатежеспособных лиц не предоставляют первый взнос,являются лицами до 22 или после 70 лет, обладают доходом ниже определеннойпланки, маленьким трудовым стажем и так далее. Требования банков зачастуюзависят от их политики. Однако, одну закономерность можно выделить четко – чемменьше требований, тем выше процент ипотечного кредита (так как риск у банкавыше).
Основное требование, выдвигаемое банком к заемщику, это его доход.Наиболее распространенными активами заемщика являются – имеющееся в егособственности жилье.
И, темне менее, несмотря на обозначенные выше проблемы, рынок ипотечного кредитованияв РФ развивается быстрыми темпами. Как отмечают банковскиеспециалисты, с 2001 по 2005 год объем выданных российскими банками ипотечныхкредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2006 годуэтот показатель превысил 145 млрд. рублей. По сравнению с развитыми странамиобъемы этого сегмента рынка остаются небольшими: на сегодняшний день доляипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 процента против34 процентов в странах Европейского союза.
Этохарактеризует значительный потенциал роста рынка ипотечного кредитования. Пооценкам международных экспертов, емкость российского ипотечного рынка к 2010году может составить порядка 700-900 млрд. рублей, по оценкам российскихэкспертов — до 1,3 трлн. рублей. По прогнозам экспертов, к концу 2007 года доля регионов вобщем объеме ипотечного кредитования будет сравнима со столичным рынком.
Сейчас наипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50процентов объема формируют всего 10-12 участников.
Позиция лидера на рынке ипотечногокредитования в первом полугодии 2006 г., как и следовало ожидать, досталасьСбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл.На втором месте с большим отрывом находится «Внешторгбанк-24», предоставивкредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкает тройку лидеров «иностранец» -банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.)(таблица 1.1).
Таблица 1.1
Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2006г. Банк Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2006г., шт. Изменение,% Средняя сумма кредита 2006, тыс.$ Изменение,% Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, % Сбербанк России 66 604 - 22.7 - - Банк Уралсиб 3 600 300.00 29.8 28.23 0.2 Возрождение 2 396 276.73 28.8 32.23 5.0 Запсибкомбанк 1 493 254.63 36.3 53.97 0.9 Группа ВТБ 1 407 7.32 99.6 126.80 14.8 Банк Москвы 1 373 4 803.57 34.9 -51.52 - КИТ Финанс 1 350 - 43.5 - - Юниаструм Банк 1 255 1 279.12 33.7 372.56 0.2 Сибакадембанк 1 112 - 34.4 -17.39 - АК Барс 1 038 118.53 25.3 65.48 - Собинбанк 1 026 936.36 47.2 13.66 - Росбанк 994 1 158.23 60.6 27.79 0.4 Абсолют Банк 952 332.73 79.7 84.37 0.2 Промышленно-строительный банк 952 401.05 38.1 -25.09 - Севергазбанк 882 39.12 22.7 34.85 - Автоградбанк 843 440.38 22.9 84.43 0.0 Европейский трастовый банк 836 8 260.00 25.5 -22.67 1.0 Городской Ипотечный Банк 819 58.41 69.6 71.63 17.5 Москоммерцбанк 798 - 132.4 - 15.0 Русь 718 16.56 21.2 52.54 14.0 Ижкомбанк 609 322.92 24.4 45.56 7.0 Международный Московский Банк 530 96.30 89.1 46.62 13.0 РусьБанк 520 465.22 26.7 89.05 - БСЖВ 517 71.19 107.3 67.70 - Омск-Банк 468 154.35 26.4 45.83 4.0 Райффайзенбанк Австрия 431 -31.37 112.9 58.16 54.0 Кредит Урал Банк 417 165.61 23.0 21.63 9.0 Банк Жилищного Финансирования 408 183.33 56.6 110.13 - Московский Банк Реконструкции и Развития 367 - 43.6 - - Примсоцбанк 358 65.74 33.0 20.96 8.5 Центр-инвест 298 91.03 28.4 47.00 Союз 260 147.62 68.9 38.09 8.8 Автовазбанк 244 90.62 22.5 30.73 - Оренбург 235 5 775.00 31.4 84.81 - Русский Ипотечный Банк 233 -22.07 75.4 62.46 - Россельхозбанк 217 - 20.3 - - Национальный резервный банк 198 -42.11 61.0 30.84 3.0 Московский залоговый банк 195 - 58.2 - 1.4 РосЕвроБанк 191 - 83.8 - 17.8 Башкомснаббанк 182 160.00 32.3 34.81 - Бинбанк 180 - 61.1 - 50.0 Ижладабанк 180 6.51 22.2 87.99 94.0 Драгоценности Урала 177 - 27.7 - 1.3 Промсвязьбанк 168 - 72.5 - - Российский капитал 155 192.45 74.9 0.76 27.0 Импэксбанк 149 - 68.5 - - МДМ-банк 131 -40.18 45.7 -3.03 - Фора-банк 126 65.79 118.8 87.30 5.2 Югбанк 109 - 32.2 - - Алмазэргиэнбанк 107 -53.28 33.9 22.60 10.4 Тольяттихимбанк 105 - 17.7 - - Северная казна 88 2 100.00 41.5 2.87 4.6 Зенит 80 166.67 62.5 29.31 100.0 Социнвестбанк 68 423.08 35.3 26.41 87.0 Спурт 68 - 28.4 - 1.0 Экспресс-Волга 66 - 16.0 - - Форштадт 64 - 28.9 - 1.8 Газбанк 54 800.00 39.3 91.86 23.5 Агроимпульс 46 - 33.2 - - Система 37 825.00 84.7 56.11 20.0 Всеросийский банк развития регионов 37 - 70.1 - - МДМ-Банк СПб 35 483.33 38.6 -59.20 48.0 Балтийский банк 32 - 66.0 - 5.0 ПСКБ 32 966.67 45.2 -1.21 - Транскапиталбанк 23 228.57 170.5 419.47 69.0 Оргбанк 22 -21.43 90.9 -5.72 35.0 Липецккомбанк 22 29.41 20.7 21.81 - Уралтрансбанк 14 - 43.0 - 100.0 Экспобанк 4 - 282.7 - - Левобережный 3 - 52.8 - - Углеметбанк 2 -81.82 63.1 347.37 100.0 Центркомбанк 1 - 92.8 - 100.0
В таблице 1.2 представлены изменениясуммы выданных ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2005года.
Таблица 1.2 Банк Изменение по сравнению с аналогичным периодом 2005, % 1. Банк Москвы 2277.1 2. Росбанк 1507.8 3. Собинбанк 1077.9 4. РусьБанк 968.5 5. Автоградбанк 896.6 6. Абсолют Банк 697.8 7. Ижкомбанк 515.6 8. Банк Жилищного Финансирования 495.4 9. Запсибкомбанк 446.0 10. Банк Уралсиб 412.9 11. Возрождение 398.1
По словам А. Карелина из «КИТФинанс», в первом полугодии окончательно сформировались основные условияпредоставления ипотечных кредитов на рынке. Но каждый банк старается выдержатьконкуренцию разными методами в силу своей специфики. Самым доступным методомдля многих банков является улучшение качества обслуживания клиентов, при этомставка должна делаться на увеличение скорости предоставления кредитов особеннов сложившейся ситуации резкого роста цен на жилье. «Для максимального сокращениясроков оформления сделки имеет смысл обращаться к профессионалам и лидерамрынка», — советует руководитель управленияразвития бизнеса «Городского Ипотечного Банка» Михаил Бусыгин.
Некоторым банкам удается конкурироватьна уровне процентных ставок. В основном к ним относятся банки либо обладающиедостаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать иху иностранных инвесторов. Тем же банкам, у которых источником финансированиякредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не должны быть нижеставок по вкладам. Вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» АллаЦытович отмечает, что одним из способов снижения процентной ставки стали новыепрограммы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размеркоторой не фиксируется на весь период кредитования, а периодическипересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Помимо этого на рынке ужесуществует практика рефинансирования кредитов старых заемщиков с пересмотромставок в сторону понижения. «В конце первого полугодия наметилась новаятенденция отказа банков от валютных кредитов. При этом полного ухода банков отних, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на эти кредиты сохранится,особенно в Москве, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными кдоллару. Вполне возможно, что валютные ставки в скором времени превысят рублевые»,- говорит А. Карелин. Что касаетсясроков ипотечных кредитов, то они были пролонгированы до уровня 25-30 лет.
Наиболее новым и популярным методомконкурентной борьбы стала ипотека с отсрочкой или отменой первоначальноговзноса. По программам рассрочки первоначального взноса отличился «КИТ Финанс»,определив ее в полгода. Данная новелла нацелена не на приобретение первичногожилья, а на улучшение жилищных условий. Заемщику предоставляется сумма напокупку новой квартиры, залогом по которой является приобретаемая квартира.Шесть месяцев клиент может использовать для того, чтобы реализовать свою квартируна наиболее выгодных условиях и далее выплачивать сумму долга и проценты покредиту. Но, как комментирует А. Цытович, при внешней привлекательности такогопродукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10-15%заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру,которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса дляулучшения жилищных условий.
Что же касается программ спервоначальным взносом в 0%, то отношение к этому продукту среди банков неоднозначное.Аналитики сходятся во мнении, что этот шаг был чисто маркетинговым ипредназначен для привлечения новых клиентов в конкурентной среде. К тому жеданное «спецпредложение» было объявлено пока только на лето. Опять же данныйпродукт наиболее «доступен» для крупных банков со значительными объемамикапитала (например, ВТБ-24 и «Банк Москвы»). По словам председателя правлениябанка «Дельтакредит» Игоря Кузина, такое снижение может обернуться для банкапроблемой привлечения капитала инвесторов для обеспечения большого числакредиторов. Любой инвестор требует определенного «качества» портфеля, одним изпараметров которого является соотношение кредита и залога по нему.
Для заемщика кажущаяся на первыйвзгляд крайне привлекательной, программа выйдет дороже, чем обычный ипотечныйкредит с первоначальным взносом. Ежемесячные платежи выходят больше из-за болеевысоких процентов по кредиту (выше риск) и выплаты полной суммы тела кредита.При этом, как комментирует И. Кузин, среднемесячный доход на семью послевыплаты налогов должен составлять около 4 тыс. долл. (для Москвы) для полученияподобного кредита. Для сравнения по ипотеке с первоначальным взносоманалогичный показатель — 600-800 долл. Массовой данная программа станет вряд ли. Сейчас на ее долюприходится менее 5% всех ипотечных программ в Москве.
В пригороде жилье остаетсяпо-прежнему дешевле, поэтому многие банки нацелились именно на этот сегмент.Так, например, Внешторгбанк-24 планирует до конца года 2007 года существенномодернизировать коттеджную программу и сделать данный продукт массовым: банкнамерен финансировать приобретение готовых объектов, строящихся коттеджей, атакже индивидуальное жилищное строительство.
1.3 Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
 
Если на этапевыдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждогокредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данныхоб ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В такомслучае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных привыдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога,страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнениеоб ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.
В настоящеевремя внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всегопредставлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов.В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования илиформирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть,отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременнона рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов,требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.
Зарождениерынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность винтенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартовданных.
Во-первых,унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должнысодержать эти данные.
Во-вторых,стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как длявнутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данномслучае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. Вкачестве внутренних пользователей выступают аналитические и исследовательскиеотделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.
В-третьих,стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитикиипотечных портфелей и управления рисками.
В-четвертых,единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, чтоявляется важным фактором при принятии инвестиционных решений.
В-пятых,унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки временипри обработке и анализе информации.
В-шестых,наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствоватьповышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечногокредитования.
Следуетзаметить, что, с одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельноезначение, а с другой — является важной составной частью общего процессастандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего стандартытехнологических процессов, применяемой документации и т.д.
База данныхможет включать статические и динамические показатели. Статические данныесодержат информацию, зафиксированную на определенную дату, динамическиеотражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячныхплатежей с учетом досрочных погашений и просроченных платежей и т. д.).Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели ипулы, как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход прианализе и управлении рисками.
Под ипотечнымпортфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одномуучастнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующейипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике,предмете залога и платежной истории. Каждый раздел, в свою очередь, содержитнабор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечногокредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFCадаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессеэволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может бытьисключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.
Рассмотримосновные разделы ипотечных стандартов:
1. Ипотечныйкредит.
Данный разделвключают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующимипотечные кредиты, обычно относят срок, процентную ставку, порядок погашениякредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность платежей(ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости,рефинансирование и т. д.).
В Стандартахотражается тип кредита в зависимости от схемы погашения — кредит с фиксированной,плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающимиставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемыйиндекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а такжевеличина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодическипересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотреныверхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница приростаи нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размерпериода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартахотражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.
Наличие илиотсутствие дополнительного обеспечения и страхования относится к стандартнымхарактеристикам ипотечного кредита. В качестве дополнительного обеспеченияипотечного кредита кредиторы обычно требуют поручительство физического илиюридического лица (часто работодателя). Страхование является важным условиемипотечного кредитования и может включать страхование жизни и потеритрудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульноестрахование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, прикотором в случае, если выручка от реализации предмета залога будет недостаточнадля погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.
В таблице 1.3представлена методика расчета кредитного рейтинга заемщика.

Таблица 1.3
КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГИПОТЕЧНОГО ЗАЕМЩИКА В FIRST UNION SECURITIES INC.
Рейтинг
Качество
Кредитная история и индикаторы A Хорошее
1. Нет просроченных платежей по ипотечному кредиту.
2. Максимальный DTR — 45%.
3. Максимальный LTV — 85—95% B Удовлетворительное
1. Максимум три-четыре 30-дневных просроченных платежа по ипотечному кредиту за последние 12 мес.
2. Максимальный DTR — 50%.
3. Максимальный LTV — 85% C Допустимое
1. Максимум 210 дней общей просроченной задолженности с лимитом в 60 дней на каждую и максимум 90 дней «просрочки» по основному долгу.
2. Максимальный DTR — 55%.
3. Максимальный LTV — 80% D Плохое
1. Не более 120 дней просроченной задолженности по основному долгу за по-следние 12 мес., предмет залога не находится в стадии обращения взыскания.
2. Максимальный DTR — 60%.
3. Максимальный LTV — 65%.
2. Заемщик.
Дляхарактеристики заемщика в Стандартах применяется 35 показателей: возраст,уровень образования, состав семьи, занятость, наличие или отсутствиесозаемщика, уровень дохода и степень его подтверждения и т. д. Принимая вовнимание значительный «теневой» сектор российской экономики и практику ухода отналогообложения малых и средних предприятий, банки выработали методики оценкичастично/полностью неподтвержденных доходов как наемных работников, так и предпринимателей.Российская специфика в данном случае выражается в разделении доходов наподтвержденные официальными документами (2-НДФЛ, 3-НДФЛ), справкамиработодателей по форме кредитора или в свободной форме, косвенными признаками(текущие расходы, обороты по счетам и т. д.) или устными заверениями работодателя/заемщика.
Средифакторов, определяющих качество ипотечного кредита, одним из решающих являетсяуровень андеррайтинга, под которым понимается объективность применяемойметодики оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков. На качествоандеррайтинга, впервую очередь на его объективность, существенное влияниеоказывает способ, при помощи которого производилась оценка кредитоспособности, — автоматизированный подходили вручную. Важным индикатором при андеррайтинге заемщика является отношениеплатежа по кредиту к доходу заемщика — коэффициент«платеж/доход» (далее — коэффициент П/Д). В Стандартах данных используетсяанглоязычная терминология, т.е. коэффициенту П/Д соответствует обозначениеPTI/DTR. Данный показатель в России составляет у различных участников рынка от33 до 60%.
В качествепредметов залога ипотечного кредита выступает недвижимое имущество (нежилыездания, земельные участки, жилые квартиры, коттеджи и т. д.), что взначительной степени снижает риски кредиторов и инвесторов и повышаетпривлекательность ипотеки. Предмет залога характеризуется в Стандартах припомощи 20 показателей.
Инвестор долженбыть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками предметазалога являются как собственно его рыночная стоимость, так и применяемые методыоценки, а также степень независимости оценщиков. В Стандарты включены факторы,оказывающие влияние на ликвидность предмета залога: место расположения, годпостройки здания и степень его износа, тип предмета залога, площадь и др. Так,вновь построенный дом обычно обладает большей ликвидностью по сравнению сдомом, имеющим значительную степень износа, однако если новая постройкарасполагается в месте с ограниченной транспортной доступностью, то ликвидностьее будет невелика.
Важнейшийпоказатель при андеррайтинге — соотношение суммы кредита и стоимости предметазалога (коэффициент «кредит/залог», или LTV, которое является стандартнымпоказателем и по различным ипотечным программам составляет 70-90%.
3. Платежнаяистория.
Платежнаяистория характеризуется 40 стандартными показателями качества обслуживанияипотечного кредита заемщиком. В данном разделе отражаются значения начальной итекущей величины остатка ссудной задолженности, размер платежей и периодичностьих внесения.
Платежнаяистория также содержит информацию о просроченных платежах и досрочныхпогашениях заемщика в течение всего срока кредита. История досрочных погашенийпозволяет делать предположения о возможном характере платежей в будущем. Еслипо кредиту объявлен дефолт, в базе данных отражается его причина, порядокобращения взыскания (судебный или внесудебный), стадия процесса (организацияторгов, продан или не продан предмет залога и т. д.), а также степень покрытияиздержек кредитора.
В развитыхстранах принято присваивать заемщикам кредитный рейтинг в зависимости от егоплатежной истории, DTR (PTI) и LTV. В таблице представлена упрощенная формаприсвоения кредитного рейтинга заемщикам, применяемая в First Union SecuritiesInc. (США).
4. Ипотечныйкредит пула.
В Стандартахданных IFC предусмотрено описание каждого кредита из ипотечного пула (Summaryloan) при помощи 90 показателей, входящих в указанные разделы — ипотечный кредит,заемщик, предмет залога, платежная история. Причем эта информация(предназначенная для внешних пользователей) предоставляется в усеченномварианте, однако достаточном для анализа качества кредитов. Полный наборпоказателей ипотечных кредитов (по разделам) используется внутреннимипользователями для более глубокого анализа и является основой дляпредоставления информации внешним пользователям.
Если привыдаче кредита единицей измерения является отдельный ипотечный кредит, то придальнейшем его обороте чаще используется понятие «ипотечный пул». Под ипотечнымпулом понимают совокупность ипотечных кредитов, сформированную в соответствии стребованиями/ожиданиями инвесторов. Соответствие требованиям инвесторов — важное условие ликвидностиипотечного пула.
Пул ипотечныхкредитов может выступать как самостоятельным объектом купли-продажи, так и вкачестве обеспечения ипотечных ценных бумаг. Формирование пула происходитразличными способами. Пул может быть сформирован на основе репрезентативнойвыборки, отражающей свойства всей совокупности кредитов, составляющих портфель.Однако обычно ипотечные пулы формируются путем объединения ипотечных кредитовпо следующим критериям (при условии их географической диверсификации):
·     типобеспечения;
·     порядокпогашения (аннуитеты, дифференцированные кредиты и т. д.);
·     «возраст»кредита;
·     видпроцентной ставки;
·     срокдо погашения кредита;
·     коэффициент«кредит/залог» (LTV).
Ипотечныекредиты со сходными характеристиками, составляющими пул, могут аналогично себявести, что позволяет прогнозировать поведение пула в целом. Это даетвозможность повысить качество управления рисками, свойственными ипотечномукредитованию (риски досрочного погашения, дефолтов и т. д.), и, следовательно,делает ипотечный пул более привлекательным для инвесторов.
В отдельныйраздел относят стандартные показатели, характеризующие сформированный пул ипотечныхкредитов:
·     размерпула (количество составляющих его кредитов);
·     размерипотечных кредитов (максимальный и минимальный, средний размер кредита в пуле);
·     максимальныйи средний размер LTV;
·     среднийDTR (PTI);
·     типкредитов, составляющих пул;
·     факторпула (соотношение остатка основного долга к величине начального баланса популу);
·     средневзвешенныйвозраст пула кредитов (WAL);
·     средневзвешенныйоставшийся срок до погашения кредитов (WAM);
·     средневзвешенныйкупонный доход (WAC);
·     географическуюдиверсификацию по регионам и т. д.
Анализожидаемых потерь стандартного ипотечного пула проводят с учетом следующих показателей:
·     средневзвешеннойчастоты обращения взыскания (WAFF);
·     средневзвешеннойвеличины потерь после обращения взыскания на предмет залога (WALS). Текущиезначения основных показателей ипотечных пулов обычно ежемесячно обновляются.
Такимобразом, чем быстрее развивается рынок ипотечного кредитования, тем в большейстепени возрастает потребность в едином формате представления данных. Единыестандарты представления сведений необходимы:
·     конкретномуучастнику ипотечного рынка для оценки стоимости и качества собственногопортфеля ипотечных кредитов;
·     рынкув целях повышения общего уровня понимания ситуации на рынке и степениинформированности как участников, так и надзорных органов.

2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СБ РФ
 
2.1 ХарактеристикаСбербанка РФ
 
Акционерный коммерческийСберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в формеакционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках ибанковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером СбербанкаРоссии является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акцийуставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических ифизических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральномбанке Российской Федерации, регистрационный номер — 1481.
На 1 апреля 2007 годаСбербанк РФ имеет следующие показатели.
·     капитал – 602,1млрд. руб.;
·     прибыль – 31,7млрд. руб.;
·     чистая прибыль –25,9 млрд. руб.;
·     кредитныйпортфель – 2 901,3 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (безМБК) – 1 998,9 млрд. руб.;
·     остаток средствна счетах физических лиц – 2 147,7 млрд. руб.;
·     доля Сбербанка вобщем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках(на 1.02.2007г.): рублевых – 55,9 %, инвалютных – 39,7 %;
·     остаток средствюридических лиц – 956,5 млрд. руб.;
·     филиальная сеть,ед.: территориальные банки – 17, отделения – 823, внутренние структурныеподразделения – 19 307.
Обязательные нормативы,установленные инструкцией Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.
Сберегательный Банк РоссийскойФедерации — старейший банкстраны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР.Новые экономические реалии, рыночные реформы начала 90-х годов требовалисерьезных изменений в работе Банка, быстрого реагирования на изменяющуюсяситуацию. Главными задачами первых лет деятельности в новых условиях стализадачи сохранения целостности системы Банка, удержания позиций на рынкерозничных банковских услуг и вкладов населения, создания материально-техническойбазы, обеспечивающей необходимые условия для обслуживания клиентов. Решениеэтих задач стало возможным благодаря жесткой централизации структуры управленияБанком.
К 1996 году периодгиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенноизменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка Россииустояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу,нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задачаэффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 1996 году собраниемакционеров Концепция развития Сбербанка России до 2000 года была нацелена натрансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитиебанковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации илидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетностьучастия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задачоздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики,участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.
Правильностьопределенного Концепцией направления развития была подтверждена во времякризиса финансовой системы страны в 1998 году. Сбербанк России не толькоподтвердил репутацию самого надежного банка страны, пройдя кризис с минимальнымуровнем потерь, но и обеспечил доступ к банковским услугам значительномуколичеству новых клиентов. Реализуя принятую Концепцию, Сбербанк России к 2006году значительно укрепил свои позиции на приоритетных сегментах рынка.
Наращивая присутствие наприоритетных сегментах финансового рынка, Банк стремился обеспечить адекватноеувеличение собственного капитала, диверсифицировать ресурсную базу, улучшитьструктуру активов, повысить рентабельность работы.
Курс на трансформацию вуниверсальный коммерческий банк потребовал значительного расширения наборабанковских продуктов и услуг, предоставляемых физическим лицам и корпоративнымклиентам. Произошло существенное развитие бизнеса банковских карт (доля нарынке — более 20%), количество эмитированныхкарточек превысило 1,5 миллиона, динамично развивается собственнаяэквайринговая сеть. Выросли объемы операций с драгоценными металлами (доля напервичном рынке — 20%), которые включают кредитование добычи золота и серебра, реализациюдрагоценных металлов населению, Банку России, экспорт и продажу на мировыхфинансовых рынках. Продолжено совершенствование расчетной системы СбербанкаРоссии, которая сегодня ежедневно обрабатывает более ста тысяч межрегиональныхплатежей. Значительное развитие получили казначейские операции Банка наденежном и фондовом рынках, созданы Дилинг-центр и Депозитарий СбербанкаРоссии.
Существенно измениласьсистема управления Банком. Обеспечивается единая процентная политика,учитывающая региональные особенности, действует централизованная системаконтроля, учета и управления рисками, управления финансовыми потоками иликвидностью. Разработана и постоянно совершенствуется современная методическаяи регламентная база операций Банка, утверждены подходы к развитию новых видовбизнеса. Единая система нормативов и лимитов обеспечивает необходимуюдецентрализацию управления в сочетании с усилением вертикальной системыконтроля. На постоянной основе ведется работа по совершенствованиюорганизационной структуры Банка, оптимизации филиальной сети.
Предпринятые мерыпозволили Банку, не имея льгот и преференций, работая с другими банками врамках единой, установленной Банком России нормативной базы, стать лидером набольшинстве сегментов рынка, успешно конкурировать с крупными коммерческимикредитными организациями на российском рынке банковских операций и услуг.
СбербанкРоссии, созданный в 1841 году как финансовый институт для малоимущих слоевнаселения, по сей день остается единственным банком, обслуживающим наименееобеспеченные группы физических лиц. При этом в настоящее время услугами Банкапользуются все слои населения. Социальная ориентация Банка не позволяетпроводить закрытие всех нерентабельных филиалов, отказаться от выполнениямалодоходных операций и услуг, придерживаться паритетной процентной политики поотношению к вкладам, ориентированным на клиентов с разным уровнем дохода иразным уровнем социальной защищенности. Низкий уровень платежеспособности населениятребует от Банка постоянного поиска новых методов банковского обслуживания,позволяющих снизить нерациональные операционные затраты при условии сохранениявозможности каждого гражданина получить необходимые банковские услуги. Примеромподобного решения являются уникальные для России передвижные операционныекассы, использование которых позволяет оказывать услуги жителям отдаленныхнаселенных пунктов. Потребность вкладчиков, индивидуальных частныхпредпринимателей, малого бизнеса в банковском обслуживании, развитие частногопредпринимательства, рост экономической активности населения, материальных исоциальных запросов граждан требуют от Банка постоянного расширения перечнябанковских продуктов, разработки новых операций и услуг, отвечающих потребностями нуждам клиентов.
Бухгалтерский баланс иотчет о прибылях и убытках Сбербанка РФ представлены в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Основныепоказатели Сбербанка РФ
 
БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС (публикуемая форма) на 1 января 2007 года Кредитной организации: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Сбербанк России ОАО Почтовый адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19 (тыс. руб.)
Номер п/п
Наименование статьи
Данные на отчетную дату
Данные на соответствующую отчетную дату прошлого года 1. 2. 3. 4. I. АКТИВЫ 1. Денежные средства 61 990 279 48 339 767 2. Средства кредитных организаций в Центральном банке Российской Федерации 85 175 627 86 624 417 2.1. Обязательные резервы 56 808 779 44 966 603 3. Средства в кредитных организациях 3 524 746 2 651 134 4. Чистые вложения в торговые ценные бумаги 224 950 484 236 738 929 5. Чистая ссудная задолженность 1 859 360 124 1 353 213 846 6. Чистые вложения в инвестиционные ценные бумаги, удерживаемые до погашения 65 993 373 43 831 066 7. Чистые вложения в ценные бумаги, имеющиеся в наличии для продажи 86 728 635 77 072 702 8. Основные средства, нематериальные активы и материальные запасы 131 964 911 86 853 149 9. Требования по получению процентов 1 626 942 1 664 789 10. Прочие активы 15 864 665 7 297 857 11. Всего активов 2 537 179 786 1 944 287 656 II. ПАССИВЫ 12. Кредиты Центрального банка Российской Федерации 13. Средства кредитных организаций 115 055 808 42 641 431 14. Средства клиентов (некредитных организаций) 2 042 777 862 1 637 199 130 14.1. Вклады физических лиц 1 500 112 307 1 183 985 600 15. Выпущенные долговые обязательства 86 693 048 63 304 816 16. Обязательства по уплате процентов 17 968 582 16 256 296 17. Прочие обязательства 14 647 470 9 506 936 18. Резервы на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, прочим возможным потерям и по операциям с резидентами офшорных зон 4 993 936 1 854 516 19. Всего обязательств 2 282 136 706 1 770 763 125 III. ИСТОЧНИКИ СОБСТВЕННЫХ СРЕДСТВ 20. Средства акционеров (участников) 1 000 000 1 000 000 20.1. Зарегистрированные обыкновенные акции и доли 950 000 950 000 20.2. Зарегистрированные привилегированные акции 50 000 50 000 20.3. Незарегистрированный уставный капитал неакционерных кредитных организаций 21. Собственные акции, выкупленные у акционеров 22. Эмиссионный доход 5 576 698 5 576 698 23. Переоценка основных средств 67 389 029 37 029 957 24. Расходы будущих периодов и предстоящие выплаты, влияющие на собственные средства (капитал) 18 553 124 16 398 232 25. Фонды и неиспользованная прибыль прошлых лет в распоряжении кредитной организации (непогашенные убытки прошлых лет) 136 700 509 102 645 226 26. Прибыль (убыток) за отчетный период 62 929 968 43 670 882 27. Всего источников собственных средств 255 043 080 173 524 531 28. Всего пассивов 2 537 179 786 1 944 287 656 IV. ВНЕБАЛАНСОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 29. Безотзывные обязательства кредитной организации 271 788 365 167 910 667 30. Гарантии, выданные кредитной организацией 15 678 292 4 595 583 V. СЧЕТА ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ АКТИВНЫЕ СЧЕТА 1. Касса 2. Ценные бумаги в управлении 438 824 76 849 3. Драгоценные металлы 4. Кредиты предоставленные 5. Средства, использованные на другие цели 6. Расчеты по доверительному управлению 29 623 20 820 7. Уплаченный накопленный процентный (купонный) доход по процентным (купонным) долговым обязательствам 3 601 309 8. Текущие счета 3 071 3 928 9. Расходы по доверительному управлению 10. Убыток по доверительному управлению 81 4 355 ПАССИВНЫЕ СЧЕТА 11. Капитал в управлении 386 438 101 084 12. Расчеты по доверительному управлению 1 585 34 13. Полученный накопленный процентный (купонный) доход по процентным (купонным) долговым обязательствам 14. Доходы от доверительного управления 15. Прибыль по доверительному управлению 87 177 5 143
ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ (публикуемая форма)за 2006 год Кредитной организации: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Сбербанк России ОАО Почтовый адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19 (тыс. руб.)
Номер п/п
Наименование статьи
Данные за отчетный период
Данные за соответствующий период прошлого года 1. 2. 3. 4. Проценты полученные и аналогичные доходы от : 1. Размещения средств в кредитных организациях 1 842 525 2 373 751 2. Ссуд, предоставленных клиентам (некредитным организациям) 198 555 912 134 819 665 3. Оказания услуг по финансовой аренде (лизингу) 4. Ценных бумаг с фиксированным доходом 32 713 454 35 281 975 5. Других источников 284 573 199 704 6. Всего процентов полученных и аналогичных доходов 233 396 464 172 675 095 Проценты уплаченные и аналогичные расходы по: 7. Привлеченным средствам кредитных организаций 2 869 887 1 173 299 8. Привлеченным средствам клиентов (некредитных организаций) 84 632 964 78 207 712 9. Выпущенным долговым обязательствам 1 020 041 4 801 953 10. Всего процентов уплаченных и аналогичных расходов 88 522 892 84 182 964 11. Чистые процентные и аналогичные доходы 144 873 572 88 492 131 12. Чистые доходы от операций с ценными бумагами 17 770 123 18 597 453 13. Чистые доходы от операций с иностранной валютой -637 167 7 771 326 14. Чистые доходы от операций с драгоценными металлами и прочими финансовыми инструментами 509 325 -46 881 15. Чистые доходы от переоценки иностранной валюты 5 297 143 -1 478 912 16. Комиссионные доходы 54 241 688 31 676 895 17. Комиссионные расходы 1 293 820 395 161 18. Чистые доходы от разовых операций -376 265 332 333 19. Прочие чистые операционные доходы -8 552 137 -1 397 925 20. Административно-управленческие расходы 87 904 518 71 084 516 21. Резервы на возможные потери -34 907 474 -12 163 060 22. Прибыль до налогообложения 89 020 470 60 303 683 23. Начисленные налоги (включая налог на прибыль) 26 090 502 16 632 801 24. Прибыль (убыток) за отчетный период 62 929 968 43 670 882
Из таблицы 2.1 видно, чтобольшинство показателей Сбербанка РФ в 2006 году улучшились по сравнению с 2005годом. Возросли практически все показатели баланса. Из анализа отчета оприбылях и убытках видно, что общая прибыль Сбербанка РФ возросла на 44%.Незначительное снижение показателей наблюдается лишь по доходам от операций сценными бумагами.
Отчет об активахСбербанка РФ представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.2
Активы Сбербанка РФ в2005-2006 гг.
ОТЧЕТ ОБ УРОВНЕ ДОСТАТОЧНОСТИ КАПИТАЛА, ВЕЛИЧИНЕ РЕЗЕРВОВ НА ПОКРЫТИЕ СОМНИТЕЛЬНЫХ ССУД И ИНЫХ АКТИВОВ на 1 января 2006 года Кредитной организации: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) Сбербанк России ОАО Почтовый адрес: 117997, г.Москва, ул.Вавилова, 19
Номер п/п
Наименование показателя
Данные на отчетную дату
Данные на соответствующую отчетную дату прошлого года 1. 2. 3. 4. 1. Собственные средства (капитал), тыс. руб. 252 862 213 173 022 176 2. Фактическое значение достаточности собственных средств (капитала), процент 12,1 11,1 3. Нормативное значение достаточности собственных средств (капитала), процент 10,0 10,0 4. Расчетный резерв на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, тыс. руб. 74 424 370 52 070 607 5. Фактически сформированный резерв на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности, тыс. руб. 74 496 410 52 070 607 6. Расчетный резерв на возможные потери, тыс. руб. 9 848 293 3 259 837 7. Фактически сформированный резерв на возможные потери, тыс. руб. 9 848 293 3 259 837
Анализ данных таблицы 2.2показывает, что собственные средства Сбербанка РФ в исследуемом периодеувеличились на 46%. Фактическое значение достаточности собственных средств(капитала) осталось в пределах нормы и даже увеличилось на 1%.  Расчетныйрезерв на возможные потери по ссудам возрос в связи с увеличением объема ссуд,выдаваемых Сбербанком и соответствует фактически сформированному резерву навозможные потери по ссудам. Расчетный резерв на возможные потери по ссудамтакже возрос в 3,02 раза в связи с увеличившимся объемом операций Сбербанка РФ.Фактически сформированный резерв здесь также равен расчетному.
Обязательные нормативыдеятельности Сбербанка РФ представлены ниже.
Обязательные нормативыдеятельности Сбербанка России
по состоянию на 01 января 2006г. (с учетом событий после отчетной даты).
-     обязательные нормативы деятельности:
·    нормативдостаточности собственных средств (капитала) банка – Н1 (min 10%) – 12,1;
·    нормативмгновенной ликвидности банка – Н2 (min 15%) – 55,6;
·    норматив текущейликвидности банка – Н3 (min50%) – 63,1;
·    нормативдолгосрочной ликвидности банка – Н4 (max 120%) – 91,8;
·    максимальныйразмер риска на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков – Н6 (max 25%) – 23,1;
·    максимальныйразмер крупных кредитных рисков – Н7 (max 800%) – 140,4;
·    соотношениесовокупной величины кредитов и займов, выданных акционерам (участникам) банка,и капитала – Н9.1  (max 50%) – 0,0;
·    отношениесовокупной величины кредитов и займов, выданных инсайдерам, к капиталу – Н10.1(max 3%) – 2,0;
·    нормативиспользования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей(акций) других юридических лиц – Н12 (max 25%) – 0,0.
Обязательные нормативыдеятельности Сбербанка России
по состоянию на 01 января 2007г.
(по данным бухгалтерскогобаланса за декабрь 2006 года без учета событий после отчетной даты)
-    обязательныенормативы деятельности:
·    норматив достаточностисобственных средств (капитала) банка – Н1 (min 10%) – 11,8;
·    нормативмгновенной ликвидности банка – Н2 (min 15%) – 53,3;
·    норматив текущейликвидности банка – Н3 (min50%) – 65,7;
·    нормативдолгосрочной ликвидности банка – Н4 (max 120%) – 101,8;
·    максимальныйразмер риска на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков – Н6 (max 25%) – 21,5;
·    максимальныйразмер крупных кредитных рисков – Н7 (max 800%) – 166,9;
·    соотношениесовокупной величины кредитов и займов, выданных акционерам (участникам) банка,и капитала – Н9.1  (max 50%) – 0,0;
·    отношениесовокупной величины кредитов и займов, выданных инсайдерам, к капиталу – Н10.1(max 3%) – 2,0;
·    нормативиспользования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей(акций) других юридических лиц – Н12 (max 25%) – 0,0.
В 2005-2006 гг. всевышеуказанные нормативы находились в пределах нормы.
Сбербанк России — это лидер банковской системы России, основа ее стабильности инадежности. Присутствие Банка во всех секторах рынка банковских услуг делаютего альтернативой любому другому банку России и обеспечивает функционированиебанковской системы страны в любых условиях.
Сбербанк России — это банк общенационального масштаба,лицо банковской системы России на международном рынке. Банк обеспечивает формированиеэкономической политики и оказывает влияние на макроэкономические процессы встране, осуществляет реализацию экономически эффективных государственныхпрограмм развития. Значительная филиальная сеть Банка и использование передовыхтехнологий призваны обеспечить доступность Банка в любой точке страны.
Сбербанк России — это универсальный коммерческий банк. Банк стремится удовлетворять потребностивсех клиентов в широком спектре качественных банковских услуг. Банк призванэффективно размещать привлеченные средства населения и юридических лиц винтересах вкладчиков, клиентов и акционеров.
Сбербанк России — это социально значимый банк. Являясь единственным банковскимучреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активноучаствует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитиюнациональной науки и культуры.
Миссия Банка — обеспечивать потребность каждогоклиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всейтерритории России в банковских услугах высокого качества и надёжности,обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы,сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуяразвитию экономики России.
Лозунг Банка — быть «домашним» для частноговкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощникомдля государства, признанным авторитетом на международном уровне.
Стремясь к максимальнойоткрытости, Банк считает важным обнародовать и строго придерживаться в своейдеятельности следующих принципов корпоративной политики:
·     Банк стремится кнаивысшим стандартам обслуживания клиентов, защищает интересы каждого клиента.
·     Банк соблюдаетзаконы, этические нормы и правила честного ведения бизнеса, безусловноисполняет свои обязательства и дорожит своей репутацией.
·     Банкпридерживается принципа нейтральности в отношении финансово-промышленных групп,политических партий и объединений и осуществляет свою деятельность в интересахвкладчиков, клиентов и акционеров.
·     Банк нефинансирует экологически вредные и социально опасные производства, проекты ипрограммы.
·     Банк учитываетсоциальную значимость своей деятельности и рассматривает социальный факторнаряду с экономическим.
·     Банк развиваетновые операции и направления, исповедуя принцип разумного консерватизма.
·     Банк дорожитсвоими сотрудниками, создает условия, при которых каждый работающий в нем можетполностью реализовать свои способности, проявляет заботу о своих ветеранах.
·     Банк чтит старыетрадиции российского предпринимательства, способствует их возрождению.
Сводный расчетный балансЮго-Западного филиала Сбербанка РФ представлен в таблице 2.3.
Таблица 2.3 Сводныйрасчётный баланс усреднённых капиталов
Юго-Западного филиала СБРФ, тыс. руб.№ п/п НАИМЕНОВАНИЕ СТАТЕЙ 01.01.2006 01.01.2007 Сумма в тыс. руб. Удельный вес, проценты Сумма в тыс. руб. Удельный вес, проценты 1 2 5 6 7 8 Работающие активы 1. Ссуды юридическим лицам и физическим лицам-предпринимателям: 29383 38,60% 30954 37,85% 2. Ссуды физическим лицам: 27354 35,93% 28301 34,60% 3. Кредитные ресурсы, размещенные в системе Сбербанка России 17160 22,54% 19200 23,48% 4. Касса и драгметаллы 11 0,01% 12 0,01% 5. ФОР 164 0,22% 181 0,22% 6. Просроченные кредиты, депозиты и прочие размещенные средства 2040 2,68% 3120 3,81% 7. Имущество банков 13 0,02% 17 0,02% 8. Прочие 596 0,78% 602 0,74% Итого активов-нетто 76125 100,00% 81785 100,00% Привлеченные средства, в том числе: 66125 86,86% 70785 86,55% 1. Средства юридических лиц: 18166 23,86% 19003 23,24% 2. Средства физических лиц 42118 55,33% 48028 58,72% 3. Прочие 3741 4,91% 254 0,31% Резервы банка, в том числе: 2100 2,76% 3500 4. Резерв под возможные потери по судам 10000 13,14% 11000 13,45% Собственные средства 76125 100,00% 81785 100,00% Итого пассивов-нетто 5321 6,99% 6105 7,46% Финансовый результат 1862 2,45% 1911 2,34% Платежи в бюджет 3459 4,54% 4194 5,13% Чистый финансовый результат 3459 4,54% 4194 5,13% Прибыль к распределению по фондам 29383 38,60% 30954 37,85%
Анализ данных таблицыпоказывает, что показатели деятельности Юго-Западного Банка СБ РФ в 2006 годутакже улучшились по сравнению с 2005 годом. Рост по ссудам для физических лицнемного меньше чем по кредитованию лиц юридических. Сумма просроченных кредитоввозросла, в первую очередь за счет увеличения сумм кредитования; хотя при этомтакже возросла и доля просроченных кредитов (на 1,13%). Резервы под возможныепотери по ссудам вчетверо перекрывают суммы проблемных кредитов. финансовыерезультаты Банка также выросли.
2.2 Характеристика ипотечных программ СБ РФ
 
Сбербанк РФ предоставляетсвоим клиентам следующие виды услуг:
1. Дляфизических лиц.
·    Операциипо вкладам.
·    Кредитование.
·    Операциис ценными бумагами.
·    Коммунальныеплатежи.
·    Банковскиекарты.
·    Валютно-обменныеи неторговые операции.
·    Операциис драгметаллами и монетами из драгметаллов.
·    Денежныепереводы.
·    Получениезаработной платы и других доходов через Банк.
·    Депозитарноеобслуживание.
·    Расчетныечеки Сбербанка России.
·    Арендасейфов.
·    Лотереи.
2. Дляюридических лиц.
·    Расчетно-кассовоеобслуживание.
·    Открытиеи ведение корреспондентских счетов «Лоро».
·    Кредитование.
·    Операциис ценными бумагами.
·    Конверсионныеоперации.
·    Банковскиекарты.
·    Инкассация.
·    Торговоефинансирование и документарные операции.
·    Операциис драгметаллами и монетами из драгметаллов.
·    Депозитарноеобслуживание.
·    Банкнотныеоперации.
·    Арендасейфов.
Целями ипотечногокредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч.реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочныеработы) объектов недвижимости, расположенных на территории РоссийскойФедерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являютсярасположенные на территории Российской Федерации:
·    квартира;
·    жилой дом;
·    часть квартирыили жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;
·    дача;
·    садовый дом;
·    гараж;
·    другие строенияпотребительского назначения;
·    незавершенныестроительством вышеуказанные объекты;
·    земельный участок.
Сбербанк РФ используетследующие виды жилищного кредитования:
·    Кредит нанедвижимость – кредит наприобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объектанедвижимости под различные виды обеспечения;
·    Ипотечный кредит– кредит наприобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объектанедвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;
·    Кредит «Ипотечныйплюс» – кредит наприобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) сучастием кредитных средств Сбербанка России.
Кредитный договорзаключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги,оформляющие объект недвижимости в общую собственность.
Жилищный кредит можетпредоставляться на приобретение, строительство как одного, так и несколькиходнородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например:дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственностьзаемщика/созаещиков.
Жилищные кредиты вСбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации ввозрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.
Обязательным условиемявляется погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.
Жилищные кредиты можнооформить в филиале Сбербанка России:
·     по местурегистрации заемщика/одного из созаемщиков,
·     по местунахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одногоиз созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу законаприобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;
·     по местунахождения или по месту строительства объекта недвижимости.
Кредит «Ипотечный +»предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по местунахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости.
Минимальные суммыжилищных кредитов:
·     предоставляемыхотделениями СБ РФ г. Москвы – 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы виностранной валюте,
·     предоставляемыхтерриториальными банками СБ РФ – от 15 до 45 тыс. рублей или эквивалент этойсуммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банкомсамостоятельно).
Максимальный размеркредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценкиего/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объектанедвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту,отделке.
Факт оплаты/наличиесобственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости(проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждаетсязаемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита(первой части кредита).
В расчетплатежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основномуместу работы могут быть приняты следующие дополнительные виды доходов:
·     доходы,получаемые им по другим местам работы;
·     доходы,получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов,разрешенных законодательством;
·     доходы супруги(а)заемщика;
·     сумма пенсии,досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком,не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионноговозраста.
По кредиту нанедвижимость используютсяразличные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объектанедвижимости.
По ипотечному кредиту:
·     залогкредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силудоговора);
·     другоеобеспечение (при необходимости).
На период до оформления взалог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иныеформы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
По ипотечному кредиту на цели индивидуальногостроительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды наземельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.
По кредиту «Ипотечный +»:
·    залогкредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);
·    на период дооформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных правна возводимый объект недвижимости.
В качестведополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется:
·     поручительствосупруги(а) заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основногообеспечения, при необходимости);
·     залогимущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступкиправа требования), при необходимости.
По Ипотечному кредиту икредиту «Ипотечный+» вкачестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительствачленов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которыебудут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемсяОбъекте недвижимости.
Для получения кредита заемщик/созаемщикипредоставляют в Банк:
·     стандартныйпакет документов;
Для получения кредита заемщикпредоставляет в Банк:
·     заявление-анкету;
·     паспорт Заемщика,его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);
·     документы,подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителя:
o  дляработающих — справку предприятия, накотором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме2-НДФЛ или справку по форме Банка за аналогичный период.
Лица, в указанный периодвремени принятые на новое место работы в порядке перевода, предоставляютсправки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы;
Если доход подтверждаетсясправкой (справками) по форме 2-НДФЛ, а также в случае реорганизации в течениепоследних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель,дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки или копия трудовойкнижки, заверенная предприятием;
o  дляпенсионеров –справку о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/илидругого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым имиформам.
Еслипенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.
o  дляграждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образованияюридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов,разрешенный законодательством:
§ свидетельствоПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальныхпредпринимателей (ЕГРИП) или лицензию частного нотариуса, или удостоверениеадвоката (предъявляются);
§ подлинник(предъявляется) или нотариально удостоверенную копию разрешения (лицензии) назанятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии сдействующим законодательством;
§ налоговуюдекларацию(для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1 «Системаналогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (Единыйсельскохозяйственный налог)», главой 26.2 НК РФ «Упрощенная системаналогообложения», главой 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единогоналога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» и физических лиц,уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходыфизических лиц»);
§ справкупо форме 2 НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляютналоговые агенты);
§ книгуучета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии сглавой 26.2 НК РФ);
·     документыпо предоставляемому залогу;
·     принеобходимости кредитный инспектор может запросить иные документы.
·     документыпо кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования.
Заемщик/созаемщикимогут предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости втечение 3 месяцев с даты регистрации банком заявления-анкеты. В этом случае банкрассчитает максимально возможный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиковпри условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов)сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объектанедвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).
Выдача кредитана недвижимость и ипотечного кредита осуществляется:
·     наприобретение объекта недвижимости – единовременно;
·     настроительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости – взависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимыхработ) – единовременно или частями.
Кредит «Ипотечный+» предоставляетсяв безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств пораспоряжению заемщика/созаемщика на расчетный счет Застройщика.
Погашениеосновного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числамесяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получениякредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяцаквартала), следующего за платежным. Проценты по жилищным кредитам Сбербанка РФпредставлены ниже.
1. По Кредиту на недвижимость:
По кредитам в рублях:
·     на срок свыше 5до 10 лет включительно – 12% годовых
·     на срок свыше 10до 20 лет включительно – 12,25% годовых
·     на срок свыше 20до 30 лет – 12,5% годовых.
По кредитам в долларахСША, евро:
·     на срок свыше 5до 10 лет включительно – 12,5% годовых
·     на срок свыше 10до 20 лет включительно – 12,75% годовых
·     на срок свыше 20до 30 лет – 13% годовых.
2. По Ипотечному кредиту:
По кредитам в рублях:
·     на срок свыше 5до 10 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11%
—   от 20% до 30% – 11,25%
—   от 5% до 20% – 11,5%
·     на срок свыше 10до 20 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12,25%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,25%
—   от 20% до 30% – 11,5%
—   от 5% до 20% – 11,75%
·     на срок свыше 20до 30 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12,5%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,5%
—   от 20% до 30% – 11,75%
—   от 5% до 20% – 12%
в долларах США, евро:
·     на срок свыше 5до 10 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12,5%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,5%
—   от 20% до 30% – 11,75%
—   от 5% до 20% – 12%
·     на срок свыше 10до 20 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12,75%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,75%
—   от 20% до 30% – 12%
—   от 5% до 20% – 12,25%
·     на срок свыше 20до 30 включительно:
o   до регистрации ипотеки – 13%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 12%
—   от 20% до 30% – 12,25%
—   от 5% до 20% – 12,5%
3. По кредиту «Ипотечный+»:
По кредитам в рублях:
·     на срок свыше 5до 10 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 11,5%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 10,75%
—   от 20% до 30% – 11%
—   от 5% до 20% – 11,25%
·     на срок свыше 10до 20 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 11,75%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11%
—   от 20% до 30% – 11,25%
—   от 5% до 20% – 11,5%
·     на срок свыше 20до 30 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,25%
—   от 20% до 30% – 11,5%
—   от 5% до 20% – 11,75%
в долларах США, евро:
·     на срок свыше 5до 10 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,25%
—   от 20% до 30% – 11,5%
—   от 5% до 20% – 11,75%
·     на срок свыше 10до 20 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12,25%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,5%
—   от 20% до 30% – 11,75%
—   от 5% до 20% – 12%
·     на срок свыше 20до 30 лет включительно:
o   до регистрации ипотеки – 12,5%
o   после регистрации ипотеки взависимости от размера первоначального взноса:
—   от 30% – 11,75%
—   от 20% до 30% – 12%
—   от 5% до 20% – 12,25%
Уплатапроцентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или егопервой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца,следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желаниюзаемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита напериод строительства, реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на двагода с даты заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется.Срок рассмотрения опроса о предоставлении кредита: По кредиту на недвижимость иИпотечному кредиту:
·     втечение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полногопакета документов;
·     втечение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, еслидокументы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены заемщиком/созаемщикамив течение 3 месяцев с даты регистрации заявления-анкеты. По Кредиту «Ипотечный+» в течение 12 рабочих дней с даты предоставления заемщиком/созаемщикамиполного пакета документов. Объем выданных ссуд Юго-Западным банком СбербанкаРФ  по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.

/>
Рис. 2.1Ссуды по ипотечному кредитованию Юго-Западного Банка Сбербанка РФ, выданные в2005-2006 гг., тыс. руб.
На основаниианализа данных рис. 2.1 видно, что ипотечные кредиты, выдаваемые Юго-ЗападнымБанком Сбербанка РФ, в 2006 году выросли по сравнению с 2005 годом; причемнаибольший рост отмечен по кредиту «Жилищный». Это связано как с улучшениемэкономической ситуации в стране, так и с оптимизацией кредитной политикиЮго-Западного Банка. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов вырослав 2006 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всеголишь на 3,46%.
Средняяпроцентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 году составила (таблица 2.4):
Таблица 2.4
Ставки поипотечным кредитам Юго-Западного Банка Сбербанка РФ
в 2005-2006гг., %Виды кредитов 2005 2006 Жилищный 12,2 11,4 Ипотечный 12,3 11,8 Ипотечный плюс 12,1 11,9
Такимобразом, наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования.
Динамикавыдачи и погашения задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.5
Таблица 2.5
Динамика выдачи ипогашения просроченной задолженности по операциям ипотечного кредитования за2005-2006 гг.
№
п/п Показатели 2005 год 2006 год Отклонение к  2005 году Абсолютное Относительное проценты 1. Количество договоров, шт. 18 23 5 27,78% 2. Объём выданных кредитов, в тыс. руб. 16332 17474 1142 6,99% 3. Динамика погашения кредитов физическими лицами, тыс. руб. 4116 4203 87 2,11% 4. Остаток ссудной задолженности физических лиц, тыс. руб. 12216 13271 1055 8,64% 5. в т.ч. просроченная 429 671 242 56,41% 6. Удельный вес просроченной задолженности, проценты 3,51 5,06 1,55 44,16%
Большинствопоказателей возросло. При этом объем выданных кредитов растет быстрее чем суммыих погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечнымкредитам.
В таблице 2.6представлена структура ипотечных кредитов Юго-Западного Банка Сбербанка РФ посрокам кредитования.
Таблица 2.6
Срокикредитования по ипотечным кредитам в 2005-2006 гг., тыс. руб.
№
п/п Сроки кредитования 2005 год 2006 год Отклонение к  2005 году Абсолютное Относитель-ное,  проценты 1. 5–10 лет 1332 1674 342 25,68 2. 10–20 лет 3668 4326 658 17,94 3. 20–30 лет 11332 11474 142 1,25

Как видим посрокам кредитования преобладают долгосрочные ипотечные кредиты – от 20 до 30%,хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2005 году до 65,66%в 2006 году.
На рис 2.2 и2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.
/>
Рис. 2.2 Долиразличных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2005году, %
/>
Рис. 2.2 Долиразличных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2006году, %
Из анализарис. 2.2 и 2.3 видно, что возросла доля поручительств при ипотечномкредитовании. С одной стороны это облегчает процесс получения ипотечногокредита, но, с другой стороны растут кредитные риски.

3. УЛУЧШЕНИЕ ОЦЕНКИ АКТИВОВ ЗАЕМЩИКА СБ РФ
 
3.1 Анализ суммарныхактивов заемщиков СБ РФ
 
К суммарному активуотносятся принадлежащие на праве собственности заемщику, созаемщикам:
·    квартиры ииндивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто незарегистрирован;
·    дачи;
·    земельныеучастки;
·    нежилые помещения(используемые под офисы, склады, торговые точки);
·    помещения длякратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);
·    автомобили и иныетранспортные средства;
·    эмиссионные инеэмиссионные ценные бумаги.
Оценочная стоимостьценных бумаг может устанавливаться в зависимости от вида ценных бумаг всоответствии с Регламентом, на основании экспертного заключенияспециализированного подразделения Банка, а также на основании заключениянезависимого оценщика.
Оценочная стоимостьдрагоценных металлов определяется экспертным путем подразделением,осуществляющим валютные и неторговые операции.
Оценочная стоимостьобъектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальныхценностей понимается как наиболее вероятная цена, за которую имущество можетбыть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться на основаниизаключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.
Ипотечный кредит с учетомсуммарного актива предоставляется на приобретение заемщиком/созаемщиками упродавца следующих объектов недвижимости:
·    квартир;
·    земельныхучастков;
·    индивидуальныхжилых домов (в т.ч. коттеджного типа).
Оценочная стоимостьсуммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалентаэтой суммы в иностранной валюте.
При включении в суммарныйактив:
·     квартиры,индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения– оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;
·    автомобиля и иныхтранспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.
Максимальный размеркредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и недолжен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65%покупной стоимости объекта недвижимости.
К обеспечению ипотечногокредита и кредита «Ипотечный+» с учетом суммарного актива предъявляютсятребования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+»соответственно.
Залог приобретаемогообъекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарногоактива оформляется только ипотекой в силу закона.
Для получения кредитазаемщик/созаемщики предоставляют в Банк:
·    заявление-анкету;
·    стандартныйпакет документов;
·    документыпо кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования;
·    свидетельство обраке/брачный контракт (предъявляется);
·    свидетельство(а)о расторжении брака(ов) (предъявляется);
·    свидетельство(а)о рождении ребенка (детей) (предъявляется);
·    документы,подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное всуммарный актив имущество, а также его стоимость.
На основанииоценки суммарных активов заемщика ипотечные кредиты Сбербанка РФ разделяются погруппам риска (таблица 3.1).
Таблица 3.1
Категории риска и размер расчётного резерва
Категория качества
Наименование
Размер расчетного резерва в процентах от суммы основного долга по ссуде 1 категория (высшая) –отсутствие кредитного риска Стандартные 0% 2 категория – умеренный кредитный риск Нестандартные От 1% до 20% 3 категория – значительный кредитный риск Сомнительные От 21% до 50% 4 категория – высокий кредитный риск Проблемные От 51% до 100% 5 категория (низшая) – отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное обесценение ссуды. безнадежные 100%
В таблицах3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленныхЮго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.

Таблица 3.1
Расчет совокупного рискакредитного портфеля Банка
на 01.01.2006 г.Группа риска Ссудная задолженность, тыс. руб. % риска Риск, тыс. руб. 1 12347 1 123,47 2 3556 20 711,2 3 429 50 214,5 4 – – – 5 – – – Итого: 16332 1049,17
/> 
Таблица 3.2
Расчет совокупного рискакредитного портфеля банка
на 01.01.2007 г.Группа риска Ссудная задолженность, тыс. руб. % риска Риск, тыс. руб. 1 12976 1 129,76 2 3827 20 765,4 3 671 50 335,5 4 – – – 5 – – – Итого: 17474 1230,66
Резервов,сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.
Основнымспособом страхования кредитного риска в Сбербанке РФ остается проведениетщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметровтакого андеррайтинга являются:
·    отношениемесячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-incomeratio - PTI) - 25-35%;
·    отношениесуммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.
 
3.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности СБ РФ
 
Несмотря на лидирующиепозиции Сбербанка РФ и его Юго-Западного отделения на рынке ипотечногокредитования РФ и его преимущества перед другими банками в методах и способахоценки суммарных активов существует ряд мер, направленных на оптимизацию егоипотечной деятельности.
Сбербанк России, являясьлидером рынка розничных услуг населению, не в полной мере используетвозможности продажи пакетов комплексных услуг всем категориям граждан. Слабореализуются конкурентные преимущества (собственная расчетная система,разветвленная сеть филиалов) и в работе Банка на рынке обслуживания юридическихлиц. Отсутствие стратегии работы с определенными группами клиентов,разрозненность предоставляемых услуг и отсутствие разумного баланса междупродажей стандартных видов услуг и индивидуальным обслуживанием, недостаточнаягибкость тарифной политики и слабое развитие маркетинга не позволяют эффективноиспользовать имеющиеся возможности и требуют скорейшего пересмотра. Объемыоказываемых услуг не соответствуют месту Банка в банковской системе страны идолжны быть существенно увеличены.
Имея значительные резервыроста, Банк способен в короткие сроки и без значительных затрат существенноувеличить свою долю на сегменте рынка ипотечного кредитования.
Сбербанк России обладаетуникальными возможностями по одновременному продвижению набора услуг на всейтерритории России с меньшими затратами за счет консолидации расходов навнедрение новых технологий и проведение рекламных кампаний. Данное преимуществоиспользуется слабо, в Банке не сформирован системный подход к изучению проблеми потребностей клиента, отсутствуют отработанные программы тиражирования отдельныхпродуктов, единая служба маркетинга.
В настоящее время вработе со средствами массовой информации усилия Банка в основном направлены наопровержение необъективной информации, а не на создание имиджа Банка иформирование предпочтений существующих и потенциальных клиентов. Необходимосущественно расширить информационный поток,  в том числе и об ипотечнойДеятельности Банка, создаваемый в инициативном порядке, более активноиспользовать электронные средства массовой информации.
В деле ипотечногокредитования для привлечения клиентов из различных общественных группнеобходимо обеспечивать массовые потребности клиентуры. Повышение эффективностипродаж массовых услуг и продуктов предполагает:
·     стандартизацию иунификацию предлагаемых продуктов, включая комплекс организационных,информационных, финансовых и юридических процедур, объединенных единойтехнологией обслуживания клиента, в целях снижения трудозатрат и повышениякачества обслуживания;
·     управлениепродуктовым рядом, включая выделение перечня базовых услуг и продуктовуниверсального банка и замещение неэффективных продуктов и услуг, непользующихся устойчивым спросом;
·     проведениестандартной тарифной политики массовых продаж банковских продуктов и услуг.
Ценовая политика Банкадолжна отражать  как региональные различия, так и особенности проводимыхопераций с основными категориями клиентов. При проведении ипотечногокредитования Банк должен сохранять социально-ориентированную процентную политику.
Необходимо продолжатькредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамкахпрезидентской программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, чторазмер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрываетстоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитовна недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категорииграждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.
Работа персонала непосредственно с клиентом являетсяпервостепенным фактором успешности рекламно-информационных мероприятий. Сучетом вышесказанного большое внимание необходимо уделить повышению уровняспециалистов работающих непосредственно с клиентами в отделениях и филиалахбанка.
Для уменьшения числа«проблемных» кредитов и совершенствования системы оценки рисков при оценкесуммарных активов заемщика предлагается создание в структуре Юго-ЗападногоБанка Сбербанка РФ сервисерского отдела – отдела, занимающимся изучением иминимизацией рисков при предоставлении ипотечных кредитов и оценке суммарныхактивов заемщиков. Специалисты сервисерского отдела должны соответствоватьследующим требованиям:
·     умениеоперативно оценивать состояние поступающих проблемных кредитов, выявлятьактивы, требующие немедленного внимания, разрабатывать планы действий ивыделять необходимые ресурсы для работы с новыми активами;
·     эффективноуправлять потоком поступающих на обслуживание активов;
·     определятьпричины просрочки платежей и, по возможности, добиваться положительногоденежного потока по обслуживанию кредитов;
·     иметьхорошо отлаженную методологию анализа портфеля кредитов, а также контроля заработой атторнея;
·     эффективноискать заемщиков, отсутствующих по месту жительства, и отслеживатьэффективность методов поиска;
·     применятьсвоевременные превентивные меры по уменьшению убытков;
·     проводитьполностью автоматизированный анализ текущей чистой стоимости ипотечного кредитана основе последнего финансового отчета заемщика и последнего акта оценкинедвижимости, разрабатывать оптимальную стратегию урегулирования задолженности;
·     иметьэффективную дублированную систему мер по уменьшению размера убытка,сочетающихся с мерами по предотвращению срыва сроков обращения взыскания нанедвижимость;
·     обеспечиватьподготовку документации, в достаточной мере обосновывающей стратегию и решения,касающиеся взыскания задолженности;
·     иметьдостаточно эффективные средства контроля за процессами принятия и утвержденияпринимаемых решений;
·     соблюдатьформализованные выверенные процедуры продажи объектов недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 
Ипотечный кредит — это денежная сумма,которая выдается банком заемщику на приобретение жилья под залог этойнедвижимости. Недвижимость приобретается в собственность заемщика и остается взалоге у банка до полного погашения взятого кредита.
Предметомипотеки является недвижимость, остающаяся во владении Банка. Ипотека используетзалог в качестве обеспечения долгосрочного кредита. В случае неисполненияобязательств должником, кредитор получает причитающиеся средства за счетзаложенного имущества.
Кредитором в ипотечных правоотношениях выступаетлицензированный Центральным Банков РФ финансовый орган (банк).
Основныеучастники ипотеки: заемщик (как правило, банк), кредитор и ипотечное агентство.
Одним из основныхфакторов, характеризующих наличие финансовых условий для возможности широкогоразвития долгосрочного ипотечного кредитования, является состояние банковскогосектора в целом и наличие в нем достаточных долгосрочных пассивов, прежде всегов виде вкладов частных вкладчиков. Состояние российской банковской системы внастоящее время продолжает оставаться недостаточно устойчивым.
Процессвосстановления утраченного доверия к банкам со стороны населения будетпроходить значительно быстрее, если банки начнут выдавать кредиты населению. Вэтом случае граждане, претендующие на кредит банка, будут держать в этом банкесвои расчетные и депозитные счета, что будет способствовать восстановлению иулучшению структуры баланса банка. В решении этих задач жилищное ипотечноекредитование должно сыграть существенную роль. Создание механизмов привлечениядолгосрочных ресурсов по доступной для банков, а, в конечном счете, и длязаемщиков, цене является непременным условием развития ипотечного кредитования.
Необходимостьобеспечения возможности обращения взыскания, реализации заложенного имущества ивыселения заемщика в случае невозврата кредита имеет принципиальное значениедля ипотечного кредитования. Особое внимание, проявляемое судами к этойпроблеме, позволит сделать это право реальным.
Для коммерческих банков,выдающих ипотечные кредиты, исключительно важным для оценки вероятностипогашения кредита являются официально подтверждаемые данные о доходахпотенциального заемщика. При отсутствии такой информации риски банка при ипотечномкредитовании многократно возрастают, поэтому большая группа граждан,официальные доходы которых в несколько раз меньше их реальных доходов, даже нерассматривается банками в качестве потенциальных заемщиков, в то время как принормальной ситуации именно эта социальная группа наиболее платежеспособна дляипотечного кредитования. Лишь продуманная государственная налоговая политикапри ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени»и увеличить в будущем налогооблагаемую базу.
Объектисследования данной работы – Юго-Западный Банк Сбербанка России. Цель деятельности Банка – привлечениеденежных средств от физических и юридических лиц, а также осуществлениекредитно-расчётных и иных банковских операций с физическими и юридическимилицами. Выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранитьпозиции современного первоклассного конкурентоспособного банка.
Миссия Банка –обеспечивать потребность каждого клиента в том числе частного, корпоративного игосударственного, на всей территории обслуживания в банковских услугах высокогокачества и надежности, обеспечивая устойчивое функционирование российскойбанковской системы, сбережения вкладов населения и их инвестирования в реальныйсектор, содействия развитию экономики России.
Лозунг Банка – быть«домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративногоклиента, опорой и помощником для государства.
В своей деятельности Банкиспользует три специализированные ипотечные программы. Показатели ипотечногокредитования имеют тенденцию к росту. Основной проблемой Банка является ростпросроченной кредиторской задолженности. Это свидетельствует  о некоторыхпроблемах Банка в области формирования условий ипотечного кредитования и мервзыскания за неисполнение условий договора.
Ключевым фактором успехаБанка в достижении поставленных целей является качественное изменение системывзаимоотношений с клиентами. Предстоит серьезное совершенствование системыуправления рисками. Для этого предлагается создание в организационной структуреБанка сервисерского отдела.
Для успешной реализации запланированных мероприятийнеобходимо проведение комплексного финансирования включающего как средства длядолгосрочного инвестирования в развитие инфраструктуры, так и вложения втекущие затраты.

СПИСОКИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
 
1.  ГражданскийКодекс РФ.
2.  Конституция РФ от14.12.1993.
3.  Налоговый КодексРФ.
4.  ФедеральныйЗакон «О банках и банковской деятельности» от 3 февраля 1996 г. № 17-ФЗ.
5.  Федеральный Закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)». от 16 июля 1998 года. №102-ФЗ.
6.  Инструкция ЦБ РФот 12 апреля 2001 г. № 2-п «Положение о безналичных расчетах в Россий­скойФедерации».
7.  АнуфриевВ. Синдицирование: нужен четкий план действий.//Банковское дело в Москве. 2002.№12.
8.  АстаховВ. П. Кредитные операции.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2002.
9.  АстраханцеваМ. Развитие рынка первичного ипотечного кредитования в России.//Банковскоедело. 2006. №7.
10.     Бабаев Ю.А.Бухгалтерский учет. – М.: 2002.
11.     БабичА.М., Павлова Л.Н. Финансы. – М.: ИД ФБК-Пресс, 2000.
12.     Баканов М.И.,Шеремет А.Д. Теория экономического анализа: Учебник. – 4-е изд. – М.: 1997.
13.     Банкии банковские операции. Под редакцией Жукова Е.Ф.– М.: Банки и биржи, 1997.
14.     Банковскоедело. Под редакцией Колесникова В.И., Кроливецкой Л.П.– М.: Финансы истатистика, 1996.
15.     Банковскоедело. Под редакцией Лаврушина В.И.– М.: Финансы и статистика, 2001.
16.     БерезанскаяЕ. Настоящий кредитный бум начнется через год.//Ведомости 24.11.03.
17.     ВасильевМ. Развитие операций кредитования для обслуживания финансовых рынков.//Рынокценных бумаг. 2001. №24.
18.     Введениев банковское дело. Учебник.– М.: 1997.
19.     Гиляровская Л. Т.Экономический анализ. – М.: 2003.
20.     Гиляровская Л.Т., Вехорева А.А. Анализ и оценка финансовой отчетности коммерческого банка. –СПб.: 2003.
21.     Донцова Л.В.,Никифорова Н.А. Комплексный анализ бухгалтерской отчетности. – М.: 2001.
22.     ДробозинаЛ.А. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебник. М.: ЮНИТИ, 2000.
23.     Заславская О.Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2006.
24.     ИльинскийИ.В. Россия на пути к созданию института кредитных историй.//Банковскоедело.2003.№ 7.
25.     Ипотека:правительство решает квартирный вопрос.// КоммерсантЪ, февраль 2004.
26.     Крейнина Н.М.Финансовое состояние банка: методы оценки. – М.: 1997.
27.     Кувшинов В.В.Методика оценки надежности российских банков на основании официальных данныхконсолидированного баланса и прочей косвенной информации. // Финансовый директор.2003. №12.
28.     Макконнелл К.,Брю С. Экономикс: Пер. с англ. – М.: 1992.
29.     Операциикоммерческих банков. Учебник.– М.: 2000.
30.     ОсиповаМ.В. Бюджетная система РФ. Учебник. М.: Мысль, 2002.
31.     Печатникова С.М.Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования вРоссии.// Менеджмент в России и за рубежом. 2005. №1.
32.     Селюков В.К.Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечногокредитования.// Менеджмент в России и за рубежом. 2006. №4.
33.     Сибиряков А.И.Коммерческий банк сегодня. – М.: 2002.
34.     ТарачевВ.А. Кредитные риски и развитие банковской системы.//Деньги и кредит.–2003.№6.
35.     Ульянов И.П.,Попова Л.В. Детализация учета и цены. – М.: 1997.
36.     Ульянов И.П.,Попова Л.В. Бухучет. Пособие для бухгалтера и менеджера. – М.: 1999.
37.     Шаккум М.Л.Проблемы ипотечного кредитования в России.//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. №4.