КОНТРОЛЬНА РОБОТА
Загальніположення затратного методу оцінювання нерухомості
(на прикладі АКБ«Укрсиббанк»)
Зміст
Вступ
1 Актуальність застосування заставнихмайнових формзабезпеченняпогашеннякредиту
2 Сутність методів оцінки майна підприємства, якенадається в заставу
3 Витратний метод визначення ринкової вартостімайна підприємства
4 Основні ризики використання майна підприємстваяк застави при банківському кредитуванні
Висновки
Список використаної літератури
Вступ
Банківська система України як незалежної держави, що прагне достворення розвиненої ринкової економіки, є дворівневою. До першого рівняналежить Національний банк, що являє собою «банк банків», центральний банккраїни, а до другого – система комерційних банків.
Банкидругого рівня відносно один одного є економічно самостійними, рівноправними, такими,що конкурують між собою на грошовому ринку. Вони по суті виступають юридичне іекономічно відокремленими підприємствами, що будують свою діяльність накомерційних засадах заради одержання прибутку.
Банківськасистема – одна з найважливіших і невід’ємних структур ринкової економіки, але вукраїнській економіці ще не відбулася необхідна трансформація, вона не сталапо-справжньому ринковою. Українські банки змушені працювати в умовахпідвищеного ризику, тому вони частіше, ніж їх закордонні колеги, бувають вкризових ситуаціях. Причому більшість таких випадків пов’язана з неадекватнимуправлінням власним кредитним портфелем, оцінкою свого фінансового стану, атакож надійності і стійкості їх основних клієнтів і партнерів по бізнесу.
Саметому прийняти та зберегти якісне забезпечення по діючих кредитах банку є доситьскладно. За рідкими випадками(надання кредитів без забезпе-чення тільки першокласним позичальникам – овердрафти,овернайти, бланкові кредити) забезпеченість повернення кредиту є однією з умовкредитних відносин між банком та позичальником. Її застосування викликанопрагненням банків уникнення втрати наданої позики та належних до неї відсотків.
Основний акцент при вирішенні питання про забезпечення повернення кредитуприділяється саме заставі. Її популярність у банків в якості форми забезпеченнявиконання позичальником своїх зобов'язань пояснюється найбільшою надійністюсеред інших форм, оскільки використання застави зменшує кредитний ризикприблизно на 50 %, забезпечуючи не тільки повернення кредиту, але й процентівпо ньому. При невиконанні боржником кредитного зобов'язання в зазначений строкбанк може отримати задоволення своїх вимог із вартості заставленого майна, тому заставлене майнопотребує ретельної оцінки своєї вартості. Фахівці банків з питань оцінки тареалізації заставленого майна визначають її ринкову вартість, а у випадках,коли потрібна оцінка незалежних експертів, то останні визначають її експертнуоцінку і результати свого оцінювання оформлюють у вигляді звіту.
1Актуальністьзастосування заставних майнових форм забезпеченняпогашення кредиту
Забезпечення позики має важливезначення в кредитних операціях банку, оскільки в кінцевому підсумку цезабезпечує прибуток банку. Крім того, забез-печення позики позичальникомнеобхідно для гарантії збереження банківських активів. Останні майже повністюскладаються з позичкових коштів (вкладів клієнтів) [4].
Метазабезпечення повернення позики полягає в тому, щоб отримати деякі права поверхосновних прав за контрактом у випадку порушення позову проти клієнта, якщо недотримуються умови погашення позики. Забезпечення приймається, якщо банквважає, що особисті зобов'язання клієнта по виплаті позики недостатні для їїповного погашення. В цьому випадку повинні застосо-вуватися загальні принципинадання кредиту [6].
Найбільшрозповсюдженим типом забезпечення є певне майно клієнта, яке виділяється вякості активу (яке підлягає продажу у випадку невиплати позики), з надходженьвід продажу якого банк відшкодовує свої витрати на позику. Важливе значення маютьі гарантії. Це забезпечення не дає банку права на будь-які активи, але замістьцього він отримує підтримку за рахунок особис-того контрактного зобов'язаннятретьої сторони виплатити позику, якщо цього не зробить позичальник. Напрактиці гаранта часто просять депонувати мате-ріальне забезпечення абопідтримувати на депозитному рахунку сальдо не мен-ше встановленої суми, щобгарантувати особисте поручительство.
Будь-якезабезпечення має розглядатися тільки в останню чергу, рішення про видачу абоневидачу позики завжди повинно прийматися із врахуванням привабливості самоїзаяви, а не прагнення забезпечити повернення кредиту. Забезпечення стаєважливим лише після схвалення заяви на отримання кредиту. Проте наявністьпідходящого забезпечення може стати основним пунктом у переговорах про видачупозики.
Розглянемопричини прийняття забезпечення. По-перше, у разі неплато-спроможності клієнтабанк може уникнути всіх наслідків його банкрутства (якщо клієнт – приватнаособа або товариство) або ліквідації (якщо клієнт – акціонерне товариство).
Якщобуло отримано адекватне забезпечення, весь борг може бути відш-кодований зарахунок продажу активів майна, причому додатково отримані кошти можуть бутивіднесені до активів, які підлягають розподіленню поміж інших кредиторів.Якщо позика була незабезпеченою, банк зможе відстоювати свої права на належнуйому суму у змаганні з іншими незабезпеченими креди-торами і, можливо,отримає тільки незначну долю боргу після того, як належні до розподілення сумарні активи компаніїбудуть співставленні з її сумарними зобов'язаннями.
Другапричина стосується не стільки здатності клієнта погасити позику, скільки йогобажання це зробити. Для банку вкрай важливо, щоб його позики постійнознаходились в обігу; банк – це, головним чином, джерело коротко-строкового кредиту. Такимчином, затримка у виплаті крупної позики може негативно вплинути на потікготівки банку. Прийняття підходящого забезпе-чення дозволяє уникнутицієї проблеми, а також витрат і загальної суєти судо-вої тяжби.
Основнимипринципами прийняття забезпечення повернення позики є такі [13]:
1.Вартість забезпечення повинна, принаймні, дорівнювати сумі позики, але бажанобуло б передбачити і достатню маржу. Це міркування особливо важливе в тихвипадках, коли вартість запропонованого майна може змінюва-тися, як, наприклад, увипадку з акціями. Крім того, необхідно, щоб вартість майна можна булодостатньо точно оцінити. Поліс страхування життя, нап-риклад, оцінити просто,звернувшись до компанії, яка видала поліс. Але вар-тість акцій приватноїкомпанії, які пропонуються під забезпечення позики, можна визначити тількишляхом аналізу її річних фінансових звітів.
2.Перевірка майнового титулу клієнта і оформлення майна в якості забез-печення. Хочаадміністративні і юридичні витрати звичайно переносяться на клієнта, можливіпроблеми з перевіркою титулу і оформленням забезпечення сильно зменшують йогопривабливість. Закладна на землю або інше майно в рамках права справедливостіможе бути отримана простим депонуванням ти-тульних документів, алезакладна на землю в рамках загального права, особли-во, якщо земля незареєстрована, часто вимагає досить тривалого дослідження майнового титулуклієнта.
3.З попереднім висновком тісно пов'язана легкість, з якою зацікавленість банку узабезпеченні позики може бути захищеною. Важливо також і те, нас-кільки ефективно воназахищена. Наприклад, власність заставодержателя на землю може бути захищеноюабсолютно, але процес судового захисту досить складний і забирає багато часу. Здругого боку, закладна на акції може бути за-хищеною легко таефективно шляхом реєстрації банку або уповноваженої ним компанії в якостіхранителя акцій у книгах компанії. Закладна на поліс страху-вання життя в рамкахзагального права забезпечує легкий і абсолютний захист інтересів банку, але неможе завадити клієнту банку зробити цього недійсним, наприклад, загинувши врезультаті заняття небезпечною діяльністю або, згідно деяким полісам,здійснивши самогубство.
4.З комерційної точки зору важливою є легкість, з якою забезпечення може бутипроданим або якось інакше реалізованим. Банки, як вже було ска-зано, займаютьсяпереважно короткостроковим кредитуванням і було б комер-ційним нонсенсом видаватипозику на дворічний строк і при цьому покладатися на забезпечення, дляреалізації якого знадобиться три роки.
Майнопо закладній в рамках загального права завжди набагато легше реалізувати, ніжмайно по закладній у рамках права справедливості. Остання дає позовні праватільки проти клієнта особисто, і, якщо клієнт не погодиться на продаж майна, знадобитьсяздобуття судового ордеру.
Кращеприймати забезпечення по позиці клієнта від третьї особи, а не від самогоклієнта. Перевага цього полягає у наступному. Якщо клієнт не запла-тить, банк зможе податина нього в суд за несплату боргу, може пригрозити оголосити його банкрутом аборозпочати проти нього процедуру ліквідації; якщо клієнт не може платити тобтостає неплатоспроможним, банк зможе довести його банкрутство (або ліквідацію)внаслідок невиплаченого боргу і отримати те, що, в кінцевому підсумку, йомуналежить. Але важливо те, що ця судова процедура ніяк не вплине на права назабезпечення, яке прийнято від третьої сторони. Таким чином, банк зможевідшкодувати свої збитки з інших джерел, незалежно з одного або з другого або впоєднанні одного з іншим. Існує, проте, одна практична складність: третясторона може бути цілком впевненою в тому, що її забезпечення ніколи незнадобиться, і її реакція може виявитися дуже несприятливою.
Заставна вартість бізнесу підприємства — це вартість діючогопідприєм-стваабо вартість 100% корпоративних прав у діловому підприємстві.
Необхідність оцінки вартості підприємства виникає в основному утаких випадках [9]:
— під час інвестиційного аналізу у ході прийняття рішень продоцільність інвестування коштів у те чи інше підприємство, у т. ч. приздійсненні операцій М&А (поглинання і приєднання);
— у ході реорганізації підприємства (мета оцінки — визначення бази для складанняпередавального чи розподільного балансу, а також для встановлення пропорційобміну корпоративних прав);
— у разі банкрутства та ліквідації підприємства (оцінка проводиться з метоювизначення вартості ліквідаційної маси);
— у разі продажу підприємства як цілісного майнового комплексу (метаоцінки — визначення реальної ціни продажу майна);
— у разі застави майна та при визначенні кредитоспроможності підприємства (метаоцінки — визначити реальну вартість кредитного забезпечення);
— у процесі санаційного аудиту при визначенні санаційноїспроможності (оцінка вартості майна проводиться з метою розрахунку ефективностісанації);
— під час приватизації державних підприємств (метою оцінки євизначення початкової ціни продажу об'єкта приватизації).
Оцінкавартості підприємства, його майна належить до найскладніших питань фінансівпідприємств. Особливо відзначаються оцінка вартості підпри-ємства як цілісногомайнового комплексу та оцінка корпоративних прав суб'єк-та господарювання, якщодані права не котируються на біржі. Хоча вартість підприємства інколи можедорівнювати ринковій вартості його активів, слід розуміти, що ці поняття єрізними. У першому випадку йдеться насамперед про вартість, що може бутистворена в результаті функціонування бізнесу. Оцінка підприємства здійснюється,як правило, на базі ринкової вартості — ймовірної суми грошей, за яку можливікупівля-продаж об'єкта оцінки на ринку.
Організаційне, методичне та практичне забезпечення проведенняоцінки вартості підприємств здійснюють особи, що займаються професійною оцінноюдіяльністю — оцінювачі та суб'єкти оцінної діяльності.
Зметою вироблення уніфікованих підходів до методології та порядку проведенняоцінювання в 1981 р. був створений Міжнародний комітет зі стан-дартів оцінки вартостімайна. Ним було розроблено ряд стандартів оцінювання.
Вітчизнянимзаконодавством при оцінці вартості майна та підприємства в ціло-му рекомендованокеруватися Законом України «Про оцінку майна, майнових прав і професійнуоціночну діяльність в Україні» [1], методикою оцінки вар-тості майна під час приватизації [2],положеннями (національними стандар-тами) експертної оцінки, нормативними актамиФонду державного майна.
Улітературних джерелах, нормативних актах наводяться численні прин-ципи, якихслід дотримуватися при здійсненні оцінки вартості підприємства. До основних зних слід віднести такі [8]:
— принцип заміщення — полягає в том, що покупець не заплатить за об'єкт більше,ніж існуюча мінімальна ціна за майно з аналогічною корисністю;
— принцип корисності — зводиться до того, що об'єкт має вартість лише тоді, коливін є корисним для потенційного власника (корисність може бути пов'язана зочікуванням майбутніх доходів чи інших вигод);
— принцип очікування — інвестор, плануючи вкладати кошти в об'єкт сьогодні,очікує отримати грошові доходи від об'єкта в майбутньому;
— принцип зміни вартості — говорить про те, що вартість об'єкта оцінки постійнозмінюється в результаті зміни внутрішнього стану та дії зовнішніх факторів;
— принцип ефективного використання — полягає в тому, що з усіх можливих варіантівексплуатації об'єкта обирається той, що забезпечує найефективніше використанняйого функціональних характеристик, а отже, приносить найбільшу вартість;
— принцип розумної обережності оцінок — зводиться до того, що під час оцінкиоцінювач повинен критично (із розумним упередженням) ставитися до всієїінформації, що стає йому відомою від адміністрації об'єкта оцінки, і, поможливості, перевіряти цю інформацію, звертаючись до незалежних джерел;
— принцип альтернативності оцінок — полягає у необхідності використання різнихметодів оцінки та порівняння показників вартості, отриманих у результатізастосування альтернативних методів.
2Сутність методівоцінки майна підприємства, яке надається в заставуЗгідноз Національним стандартом N 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»[3] оцінка майна підприємства проводиться із застосуванням методичних підходів,методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або єрезультатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночнихпроцедур.
Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, щонай-більш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявностідостовірних інформаційних джерел для її проведення.
З метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єктаоцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів,зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними длямети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на досто-вірністьрезультатів оцінки.
Неможливість або недоцільність застосування певного методичногопід-ходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних дляцього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремообґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можутьпередбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичнихпідходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктівоцінки.
Застереженнята обмеження щодо використання результатів оцінки об'єк-та оцінки зазначаютьсяу звіті про оцінку майна.
Дляпроведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи:
— витратний (майновий — для оцінки об'єктів у формі цілісногомайнового комплексу та у формі фінансових інтересів);
— дохідний;
— порівняльний.
Подана в табл. 1 класифікує найпоширеніші базові методи оцінкивар-тості бізнесу, хоча слід відзначити, що кожен з указаних методів має багатомодифікацій [5]. Обраний підхід до оцінки вартості бізнесу і його конкретнийметод повинні спиратися на достовірну інформаційну базу та бути обгрунтовані зогляду на специфіку об'єкта й умов його функціонування у визначений проміжокчасу.
За недостатності наявної інформації, її сумнівного характеручи неможливості формалізації отриманих даних прийнятним підходом до визначеннявартості бізнесу можна вважати експертні технології. У такому разі вартістьбізнесу визначається за допомогою опитування кваліфікованихекспертів-оцінювачів щодо його вартості, основних факторів впливу, ключовихпоказників оцінки, а також математично-статистичної інтерпретації одержанихрезультатів.
Таблиця 1
Методи оцінкивартості бізнесу(майна підприємства) [5]Підхід Метод оцінки Базовий постулат Витратний Простий балансовий метод Вартість бізнесу визнається рівною різниці між активами та пасивами фірми Метод регулю-вання балансу Вартість бізнесу визначається підсумовуванням реальної вартості усіх компонентів цілісного майнового комплексу підприємства з вирахуванням сум його зобов'язань (боргів) Метод ліквідаційної вартості Вартість бізнесу дорівнює сумі коштів, яка може бути реально отримана при його ліквідації (продажу); або сумі ліквідаційних вартостей усіх видів майна підприємства. Визначається три види ліквідаційної вартості бізнесу: упорядкована, примусова і кінцева Метод вартості заміщення
Вартість бізнесу визначається підрахуванням вартості створення ідентичного цілісного майнового комплексу у поточних цінах, який має аналогічну корисність для власників, але сформований відповідно до сучасних стандартів та вимог Метод чистих активів
Вартість бізнесу визначається вирахуванням зі скоригованої вартості активів підприємства скоригованої вартості його пасивів. Коригування полягає у ціновому приведенні чи нормалізації бухгалтерської звітності Метод нагромадження активів Вартість бізнесу дорівнює різниці між ринковою вартістю всіх активів підприємства та ринковою вартістю усіх його пасивів (зобов'язань) у поелементному розрізі Дохідний Метод прямої капіталізації доходів Вартість бізнесу дорівнює теперішній вартості майбутніх грошових потоків від його використання, що можуть бути капіталізовані учасниками (власниками)
Метод
дисконтування грошового потоку Вартість бізнесу дорівнює теперішній вартості грошових потоків, генерованих кожним його компонентом, з урахуванням відмінностей у рівнях дисконтів Метод економічного прибутку Вартість бізнесу визначається множенням суми інвестованого капіталу на ставку економічної рентабельності, яка дорівнює різниці між рентабельністю інвестованого капіталу і середньозваженими витратами на його залучення та використання
Метод додаткових
доходів Вартість бізнесу визначається урегулюванням балансу підприємства та оцінюванням можливостей отримання доходів від його використання Порівняльний Метод мультиплікаторів Вартість бізнесу оцінюється на основі визначених коефіцієнтів, що відтворюють суттєві характеристики аналогічних об'єктів, представлених на ринку Метод галузевих співвідношень Вартість бізнесу визначається на основі цінових показників та інших якісних (чи фінансових) співвідношень, характерних для даної сфери господарювання Метод аналогових продаж чи ринку капіталу Вартість бізнесу встановлюється на рівні ціни купівлі-продажу контрольних пакетів акцій компаній чи цілісних майнових комплексів
Витратнийпідхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення.
Витратнийпідхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення абозаміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу(знецінення).
Основнимиметодами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.
Методпрямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшимвирахуванням суми зносу (знецінення).
Методзаміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням сумизносу (знецінення).
Задопомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишковавартість заміщення (відтворення).
Особливостізастосування майнового підходу встановлюються відпо-відними національнимистандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та уформі фінансових інтересів.
Підчас застосування методу прямого відтворення або методу заміщеннявикористовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення абозаміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або серед-ньостатистичні показники,які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.
Дохіднийпідхід базується на врахуванні принципів найбільш ефектив-ного використання таочікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточнавартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єктаоцінки, включаючи дохід від його можливого перепро-дажу.
Основнимиметодами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непрямакапіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки прицьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прог-нозованих) доходів відвикористання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а такожвиду вартості, що підлягає визначенню.
Задопомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвес-тиційна вартість, а такожінші види вартості, які ґрунтуються на принципі ко-рисності, зокремаліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
Інформаційнимиджерелами для застосування дохідного підходу є відо-мості про фактичні та(або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або по-дібного майна. Оцінювачпрогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використанняоб'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільшефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.
Методпрямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогно-зується постійний завеличиноюта рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційнийдохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталі-зація чистогоопераційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.
Методнепрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується уразі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки єнеоднаковими за величиною, непостійними протягом визначе-ного періодупрогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прог-нозовані грошові потоки,у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконту-ванню із застосуваннямставки дисконту для отримання їх поточної вартості.
Ставкакапіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації продоходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхомпорівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти(депозити, цінні папери, майно тощо).
Дляоцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їхполіпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватисяметод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничноїпродуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.
Порівняльнийпідхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування.Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібногомайна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння таоб'єктом оцінки.
Длявизначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі іззастосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повиннавідповідати таким критеріям:
— умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладеннятаких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висувають-ся для визначенняринкової вартості;
— продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
— умовина ринку подібного майна, що визначали формування цінпрода-жу або пропонування, надату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбу-лися, можуть бутивраховані.
Основнимиелементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем йогорозташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо.Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання абовирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (від-сотка) до ціни продажу(пропонування) зазначеного майна або шляхом їх ком-бінування.
3 Витратний методвизначення ринкової вартості майна підприємства
Згідно з майновим підходом вартість підприємства розраховується яксума вартостей усіх активів (основних засобів, запасів, вимог, нематеріальнихактивів тощо), що складають цілісний майновий комплекс, за мінусом зобов'я-зань.Основним джерелом інформації за даного підходу є баланс підприємства.
Оцінка вартості підприємства на базі активів заснована на такзваному принципі субституції, згідно з яким вартість активу не повиннаперевищувати ціни заміщення всіх його складових. У рамках цього підходурозрізняють такі основні методи [7]:
— оцінка за відновною вартістю активів (витратний підхід);
— метод розрахунку чистих активів;
— розрахунок ліквідаційної вартості.
Зупинимосядетальніше на характеристиці витратного підходу. В його основу покладенопринципи корисності і заміщення. Він грунтується на тезі, що потенційнийпокупець не заплатить за об'єкт більшу ціну. ніж його можливі сукупні витратина відновлення об'єкта в поточному стані та в діючих цінах, що забезпечуватимейого власникові подібну корисність. У рамках витратного підходу основнимметодом оцінки вважається метод відтворення (оцінка за відновною вартістюактивів). Відновна вартість розраховується з використан-ням інформації провартість відтворення майна в існуючому вигляді в ринкових цінах на моментоцінки. Метод базується на показниках первісної вартості ак-тивів, величини їх зносута індексації.
Первіснавартість активів — це вартість окремих об'єктів активів, за якою вони булизараховані на баланс підприємства; включає суму витрат, пов'язаних з виготовленням, придбанням,доставкою, спорудженням, встановленням, стра-хуванням під частранспортування, державною реєстрацією, реконструкцією, модернізацією та іншимполіпшенням активів.
Відновнавартість — це вартість відтворення об'єкта оцінки на дату оцінки. Вонавизначається шляхом множення первісної вартості активів на коефіцієнтіндексації. Враховуючи те, що з часом активи поступово втрачають споживчувартість, на їх оцінку суттєво впливає рівень фізичного та морального зносу. Уразі індексації первісної вартості активів відбувається також індексація вели-чини зносу. Реальнавартість матеріальних і нематеріальних активів характе-ризується їх залишковоювартістю, що визначається як різниця між їх віднов-ною (первісною) вартістюта проіндексованою сумою зносу. Вартість підпри-ємства дорівнюватимерізниці між реальною вартістю його активів та ринковою ціною зобов 'язань.
Методоцінки за відновною вартістю досить часто використовується в ході оцінки майнапід час приватизації державних підприємств. Підкреслимо, що використання даногометоду є виправданим, якщо балансова та ринкова вартість активів істотно невідрізняються між собою.
Доосновних недоліків методу слід віднести те, що на практиці балансова вартістьактивів майже ніколи не відповідає їх ринковій вартості. Достовірність оцінкипідвищується, якщо отриману вартість скоригувати на приховані при-бутки чи збиткипідприємства.
Приоцінці вартості підприємства за цим підходом визначальним е те, що данавартість не дорівнює арифметичній сумі вартостей окремих майнових об'єктівпідприємства. Цю вартість слід скоригувати на вартість гудвілу. Гудвіл — вартість фірми, її ділової репутації, нематеріальний актив, вартість якого виз-начається як різниця міжбалансовою вартістю активів підприємства та його ринковою вартістю, що виникаєвнаслідок кращих управлінських якостей, домінуючої позиції на ринку, новихтехнологій тощо.
Зметою врахування вартості гудвілу в процесі оцінки вартості підпри-ємства на практицірекомендується застосовувати комбінацію методу оцінки активів та методукапіталізації доходів (так званий швейцарський метод серед-ньої оцінки).
Оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності,попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску,най-більш ефективного використання.
Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартістьтільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Підко-рисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника абокористувача протягом певного часу.
З метою визначення корисності під час оцінки [10]:
— розглядається корисність окремого майна у складі об'єкта оцінкияк складова частина корисності об'єкта оцінки в цілому та корисність майна якокремого об'єкта оцінки;
— враховується сучасний стан використання об'єкта оцінки, що можене відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а такожвипадки, коли окремі об'єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використову-ютьсяз іншою метою або не використовуються;
— прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших фак.-торівна зміни в корисності об'єкта оцінки;
— оцінюються витрати на поліпшення об'єкта оцінки з урахуванням впли-вуцих витрат на збільшення його ринкової вартості.
Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропону-ваннята попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час про-веденняоцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, щоможуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та по-питу на подібнемайно.
Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на рин-ку,яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальноїціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.
Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінкивизначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння,користування, роз-порядження ним.
Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає врахуваннявпливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капіталта земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фак.-торавимірюється як частка вартості об'єкта оцінки або як частка вартості, на якузагальна вартість об'єкта оцінки зменшиться у разі його відсутності.
Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні за-лежностіринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного ви-користання.Під найбільш ефективним використанням розуміється викорис-тання майна, врезультаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьомурозглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими,дозволеними та економічно доцільними.
Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат навідтворення(витрат на придбання нового аналогічного обладнання, технології таінших активів) або заміщення(витрат на придбання сучасного обладнання татехнології для виробництва того ж товару) об'єкта оцінки з подальшимкоригуванням їх на суму зносу (знецінення).
Основними методами витратного підходу є метод прямого відтвореннята метод заміщення.
Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартостівідтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).
Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення зподальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).
За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначаєтьсязалишкова вартість заміщення (відтворення).
Під час застосування методу прямого відтворення або методузаміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація провідтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінахабо серед-ньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення абозаміщення в сучасних цінах [2], [3].
Витратнийпідхід, оснований на методі прямого відтворення, спирається на попереднєвикористання методів прямого інвентаризаційного розрахунку:
- метода чистої залишкової балансової вартості;
- метод чистої скоригованої залишкової балансової вартості;
Методзалишкової балансової вартості(залишкової вартості витрачених ранішекоштів(ресурсів) на придбання активів) базується на оцінці потенціалупідприємства, накопиченого в минулому. Чиста залишкова балансова вартість підприємстварозраховується за формулою [11]:
ЧЗБВ = А – ЗН — АСУМН — ЗЗ, (1)
деЧЗБВ — чиста балансова вартість підприємства;
А — активи;
ЗН — усі види зносу активів;
АСУМН– сумнівна до ліквідації частина активів (неліквідне
незавершенебудівництво, сумнівна дебіторська заборгованість,
неліквіднітовари та запаси, сумнівні до сплати отримані векселі за
відпущенупродукцію, сумнівні до повернення, розміщені
фінансовіактиви в установах-банкротах);
ЗЗ — залученіз вимогами до повернення зобов'язання підприємства
(кредити,позики, несплачені податки, кредиторська заборгованість,
виданівекселі, розрахунки).
Цейметод дозволяє швидко, просто й ефективно встановити, які активи фактично маєпідприємство за умови правильної облікової політики. Однак варто мати на увазі,що він базується на даних про активи за цінами їхнього придбання, щонепридатні, якщо вартість підприємства визначається в умовах високої інфляції,оскільки вартість матеріальних активів виявляється заниженою. Крім того,частина активів може виявитися нереалізованою на ринку та повинна враховуватисяметодом справедливої вартості (табл.2).
Методзалишкової скоригованої балансової вартості(скоригованої залишкової вартостівитрачених раніше коштів(ресурсів) на придбання активів) на відміну від попередньогометоду враховує величину переоцінки фондів підприємства [11]:
СЧЗБВ =А – ЗН–АСУМН + ПА — ЗЗ, (2)
де ПА- величина переоцінки активів підприємства з врахуванням дисконту на інфляціюта зміну ринкової вартості раніше куплених активів.Таблиця 2Визначення справедливої вартості придбанихідентифікованихактивів і зобов'язань [12]Об'єкти визначення справедливої вартості Визначення справедливої вартості 1. Цінні папери Поточна ринкова вартість на фондовому ринку. За відсутності такої оцінки — експертна оцінка 2. Дебіторська заборгованість Теперішня (дисконтована) сума, яка підлягає отриманню, що визначена за відповідною поточною відсотковою ставкою за вирахуванням резерву сумнівних боргів та витрат на отримання дебіторської заборгованості в разі потреби. Дисконтування не здійснюється для короткострокової заборгованості, якщо різниця між номінальною сумою дебіторської заборгованості та дисконтованою сумою несуттєва (менше 5 % номінальної суми) 3. Запаси 3.1. Готова продукція і товари Ціна реалізації за вирахуванням витрат на реалізацію та суми надбавки (прибутку), виходячи з надбавки (прибутку) для аналогічної готової продукції та товарів 3.2. Незавершене виробництво Ціна реалізації готової продукції за вирахуванням витрат на завершення, реалізацію та надбавки (прибутку), розрахованої за розміром прибутку аналогічної готової продукції 3.3. Матеріали Відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання) 4. Основні засоби 4.1. Земля та будівлі Ринкова вартість 4.2. Машини та устаткування Ринкова вартість. У разі відсутності даних про ринкову вартість — відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцінки 4.3. Інші основні засоби Відновлювальна вартість (сучасна собівартість придбання) за вирахуванням суми зносу на дату оцінки 5. Нематеріальні активи Поточна ринкова вартість. За відсутності такої вартості — оціночна вартість, яку підприємство сплатило б за актив у разі операції між обізнаними, зацікавленими та незалежними сторонами, виходячи з наявної інформації 6. Чисті активи або зобо-в'язання за пенсійними програмами з передбач-еними виплатами Теперішня (дисконтована) сума належних виплат пенсій за вирахуванням справедливої вартості будь-яких активів пенсійної програми 7. Податкові активи та зобов'язання Сума податкових пільг чи податків, що підлягають сплаті, які виникають унаслідок об'єднання підприємств 8. Поточні та довгострокові зобов'язання Теперішня (дисконтована) сума, яка має виплачуватися при погашенні заборгованості, визначеної за відповідними поточними відсотковими ставками. Дисконтування не здійснюється для короткострокових зобов'язань, якщо різниця між номінальною сумою зобов'язання та дисконтованою сумою є несуттєвою (менше 5 % номінальної вартості) 9. Обтяжливі контракти та інші ідентифіковані зобов'язання Теперішня (дисконтована) сума, яка підлягає сплаті при погашенні зобов'язання, визначена за відповідною поточною відсотковою ставкою
Для стабільно працюючого підприємстваскоригована чиста балансова вартість досить надійно відбиває нижню межу йогоціни. Але головний недолік методів оцінки активів за балансовою і скоригованоюбалансовою вартістю полягає в тому, що вони не відбивають прибуток, якийодержує і може одержати підприємство в майбутньому від використання своїхактивів. Тому, якщо як критерій оцінки застосовувати тільки балансову чискориговану балансову вартість, не виключено, що підприємство, яке має великийобсяг чистих активів, буде оцінено вище, але приносити істотно менший прибуток інавіть бути збитковим. І навпаки, підприємство, що має не дуже високу вартістьактивів, але виробляє високорентабельну продукцію, буде мати більш низькувартість.
Метод заміщення дозволяє одержати відповідьна питання: скільки коштів буде потрібно витратити для того, щоб зараз початитакий же бізнес і досягти аналогічного становища на ринку (тобто випустити дляреалізації аналогічний обсяг продукції)? Метод містить у собі визначенняекономічної вартості майна підприємства шляхом встановлення вартості заміщенняоцінюваної власності з урахуванням виправлень на її фізичний і моральний знос(тобто, якщо у нових активів заміщення буде такий же рівень фізичного таморального зносу). Чиста вартість заміщення активів (ЧВЗ) визначається заформулою[11]:
ЧВЗ = Ца – ЗНф — ЗНм, (3)
де Ца- поточна ціна аналогічних активів на ринку;
ЗНф — фізичний знос;
ЗНм — моральний знос.
Методоцінки вартості заміщення більш реалістичний, ніж метод балансової вартості,тому що базується на поточній вартості активів і тому в більшому ступеніпридатний для оцінки підприємств в умовах інфляції. Крім цього, даний підхіднайбільш прийнятний при встановленні вартості об'єктів для цілей страхування.Його можна також застосовувати для оцінки окремих видів активів. Однак сучасніактиви, як правило, технічно більш досконалі, що затруднює пряме порівняння зістарими і вимагає використання відповідних поправочних коефіцієнтів. Крім того,як і методи балансової і скоригованої балансової вартості, він не відбиваєздатність активів приносити прибуток.
4Основніризики використання майна підприємства як застави при банківському кредитуванні
Значеннязастави як забезпечувального зобов'язання полягає в тому, щокредитор-заставоутримувач у випадку невиконання зобов'язання боржником вправіодержати переважне перед іншими кредиторами задоволення з вартості заставленогомайна. У інших випадках кредитори задовольняють свої вимоги в порядкучерговості, що встановлена законодавством України.
Ризикованим моментом для банку у випадку стягнення заборгованостіза рахунок вартості майна боржника або поручителя, як найбільш розповсюджу-ногозасобу задоволення вимог, є можливість недоотримання належних йому коштів черезвитрати на проведення виконавчих дій, виконавчий збір та комі-сійну винагородуспеціалізованої торгівельної організації, яка здійснює реалі-зацію арештованогомайна.
Необхідно відзначити, що рівень обов’язкових утримань від вартостіре-алізації майна може суттєво змінюватися в залежності від його виду та певнихобставин проведення виконавчих дій. Наприклад, для виконання судового рі-шенняпро стягнення визначеної суми боргу арешт може накладатися держав-нимвиконавцем на все майно боржника і комісійна винагорода спеціалізованоїторгівельної організації в цьому випадку може сягати 20 % від вартості прода-жу.Додаткововраховуючи витрати на підготовку і проведення торгів, 10 % ви-конавчого збору тавитрати на проведення виконавчих дій, отримаємо, що банк-стягувач може отриматиблизько 65-69% вартості реалізованого майна. На практиці винагорода торгівельноїорганізації, як правило, дорівнює 13-18 % вартості арештованого майна і томусаме такий відсоток пропонується закла-дати у розрахунки рівня ризику кредитів беззабезпечення або забезпечених порукою. Найбільший рівень обов’язковихфінансових втрат при примусовому стягненні боргу, відсутність обмежень уборжника або фінансового поручителя здійснити відчуження або заставити своємайно та кошти впродовж дії кредит-ного зобов’язання обумовлюють найвищий ризик таких операційдля банків-ськихустанов.
Таблиця 3
Зниження вартості заставного майна в банках України з врахуваннямризиків його можливої реалізаціїНазва банку Яка застава потрібна під кредит готівкою Сума кредиту, % вартості застави Укрсоцбанк Нерухомість, авто, земельні ділянки, депозити, сертифікати та акції ІСІ (готові розглянути) 58-80 Діамантбанк Нерухомість До 70 Укргазбанк Нерухомість, автомобілі, депозити 85-95 Укрсиббанк Нерухомість, автомобілі, земельні ділянки 70-80 Правекс-банк Нерухомість, автомобілі, земельні ділянки, нежитлові приміщення Від 50-70 «СЕБ банк» Нерухомість, авто, цінні папери (готові розглянути) До 70% «Райффайзен Банк Аваль» Нерухомість, авто До 70%
Робітники банку, працюючи з одним або іншим засобом гарантуванняповернення кредиту, для здійснення ефективного управління кредитним ризикоммають аналізувати якісні характеристики забезпечення та зіставляти йоговартісну оцінку не тільки з заборгованістю перед банком, але й забезпечити заїї рахунок компенсування додаткових витрат, рівень яких залежить від обставин наведенихвище.
Основнуякісну характеристику забезпечення відзначимо як можливість застосувати йогобанком для задоволення власних вимог. Суть вказаної можливості полягає в різнихрівнях ризику, які несе в собі така перспектива: вірогідність успішного застосуваннядля погашення проблемного боргу коштів та цінностей, розміщених вбанку-кредитору, або нерухомості боржника значно перевищує вірогідністьвикористання для цього, наприклад, товарів у обігу чи транспортного засобу.
Відображення розподілу видів забезпечення відповідно до ступенюризикованості операції, заснованого на рівні безпеки і наявності можливостізадовольнити вимоги банку за його рахунок та середнього рівня втрат, визначенихзаконодавством, надає передумови для формування ефективної системи відстеженнянаявності і схоронності предметів забезпечення, удосконалення політикивизначення кредитоспроможності позичальника через сумарне врахуванняфінансово-майнового стану боржника з небезпеками того чи іншого видузабезпечення з огляду його надійності та необхідного рівня перевищеннявартісної характеристики над заборгованістю.
Таблиця 4
Ризикованістьоперацій відносно виду забезпечення і рівня встановлених законом відрахуваньпри примусовому стягненні боргуСтупінь ризику застосування Забезпечення Середній рівень відрахувань, передбачених законом при примусовому стягненні боргу Найменший Депозитні вклади, дорогоцінні метали, гарантія фінансової установи Примусове стягнення практично не використовується, діє механізм позасудового (договірного) врегулювання Нерухомість 3-5 % Допустимий Транспортні засоби 13-15 % Інше рухоме майно Страхування кредиту Невиплата відшкодування не розповсюджене явище, хоча спірні ситуації можливі і вирішуються в судовому порядку. Рішенням суду страховика або зобов’язують здійснити виплату в межах відповідальності, або звільняють від неї. Надзвичайний Порука 24-33% Майнові права вимоги Відсутнє
Висновки
Підсумовуючи вищевикладене відзначимо, що в юридичному аспек-ті кредитно-забезпечувальнівідносини не врегульовані відповідним чином, і, як наслідок, банківськіустанови змушені для захисту власних економічних інтере-сів здійснюватинепритаманні їм функції, такі як посередництво при реалізації застави,дослідження кон’юнктури ринку тих чи інших матеріальних цінностей, здійсненняконтролювання повноти та об’єктивності заходів суб’єктів владних повноважень ізалучених ними третіх сторін, інше. Необхідність виконання заз-начених дійпов'язана з недосконалістю нормативної бази, недостатністю необ-хідноїправозастосовної практики та дієвих засобів впливу на учасників загаль-ногопроцесу управління проблемними кредитами, визначення рівня відпо-відальностікожного з них.
Аналіз засобів забезпечення виконання зобов’язань показавнаявність суттєвих проблем у цій сфері, і для їх нівелювання банкам необхіднопристосовуватися до існуючих умов, у противному випадку – підвищенавірогідність отримання збитків по операціям, визнаним проблемними. У цьомувипадку виникає проблема управління кредитним ризиком з метою мінімізації ступенюйого впливу на діяльність банку через інші ризики. Власне кажучи, управліннякредитним ризиком через заставно-забезпечувальну політику є також йінструментом управління прибутковістю й ліквідністю банку. Дане положення іобумовлює той факт, що кредитний ризик серед багатьох банківських ризиківзаймає першорядне значення.
Перспективними напрямками удосконалення засобів керування кредит-нимризиком через заставно-забезпечувальний механізм виглядають процес незалежногоекспертного оцінювання застави, визначення достатності тієї чи іншої формизабезпечення для гарантування повернення кредитів, узагальнення досвідудіяльності банків по вирішенню ситуацій з проблемними кредитами.
Списоквикористаної літератури
1. ЗАКОНУКРАЇНИ „ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність вУкраїні” //від 12 липня 2001 року N 2658-III
2. Методика оцінки майна // ПостановаКабiнету Мiнiстрiв України вiд 10 грудня 2003 р. № 1891.
3. Національний стандарт № 1 «Загальнізасади оцінки майна і майнових прав» // Постанова Кабінету Міністрів Українивід 10.09.2003 р. № 1440.
4. Банківські операції: Підручник: — 3- тєвидання, перероб., і доп. / За заг. ред. проф. А.М. Мороза. — К.: КНЕУ, 2008. —608 с.
5.Гавва В.Н., Божко Є.А.Потенціал підприємства: формування та оцінювання, К. ЦНЛ, 2004, 224с.
6. Гроші та кредит:Підручник. – 4-те вид., перероб., і доп. / За заг. ред. проф. М. І. Савлука. —К.: КНЕУ, 2006. — 744 с.
7.Краснокутська Н.С. Потенціалпідприємства: формування та оцінка: Навч.посібник для студентів вищихнавч.закладів, К. ЦНЛ, 2005, 352с.
8. Организация и методы оценки предприятия(бизнеса): Учебник / Под ред. В.И. Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002.
9. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003.
10. Попов Е.В. Рыночный потенциалпредприятия, М, «Экономика»,2002 –559с.
11. Сосненко Л.С. Анализ экономическогопотенциала действующего предприятия. – М.: Экономическая литература, 2004.
12. Федонін О.С., Рєпіна І.М., Олексюк О.Т.Потенціал підприємства: формування та оцінка: Навч. посібник. — К.: КНЕУ, 2006.- 316 с.
13. Шевченко Р.І. Навчально-методичнийпосібник для самостійного вивчення дисципліни «Кредитування і контроль», 2002.— 183 с.