КУРСОВАЯ РАБОТА
«Видыипотечного кредита и условия его развития»
Введение
Я взяла длякурсовой работы тему ипотечного кредитования, так как я её считаю актуальной,особенно сейчас, в условиях кризиса. Вопрос жилищного кредитования давно мучаетмногих. Кого ни спроси – почти все нуждаются в жилье или улучшении жилищныхусловий, и потому поиск «квартирного ответа» занимает (и еще долго будетзанимать) умы. Так случилось, что мы являемся свидетелями первых шагов, которыеделает в нашей стране ипотека для покупки жилья. И прогресс налицо – большаячасть экономически активного населения усвоила, что именно ипотека может статьправильным ответом на квартирный вопрос. Но очень важно понять, что ответ этоткасается далеко не каждого. Но идеальных схем все равно не существует. Потомучто выбор кредитной программы – это всегда компромисс между мечтой иреальностью.
Рассматриваяипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты.
Во-первых, залогнедвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых для развитияпроизводства финансовых ресурсов.
Во-вторых,ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другиеформы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
И в-третьих,создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги(закладной).
Актуальностьипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечногожилищного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечениядоступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную нарыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищномрынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия истабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось какможно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативыипотечному жилищному кредитованию не существует.
Поэтомуследует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищногостроительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалиитаковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированиюинвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедитьсяв этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массынаселения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов наприобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимостьактивов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.
Объектомкурсовой работы является ипотечное кредитование.
Предмет – механизмреализации ипотечного кредитования.
Цель: наоснове анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы развитияипотечного кредитования.
1.Теоретические аспекты ипотеки
1.1 Субъектыи понятие ипотеки
Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервыеоно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласнокоторому в землю должника врывался столб для того, чтобы каждый знал, что згаземля служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам отдачаземель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще вЕгипте в период первого тысячелетия до н э.
Существуютдва понятия ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» – это залог недвижимогоимущества, а в широком – это одна из форм имущественного обеспеченияобязательства должника, при которой недвижимое имущество остается всобственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своегообязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализацииданного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогомнедвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются вследующем.
Во-первых,ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащегоисполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора,договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотеказависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости онатеряет смысл.
Во-вторых,предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществуотносятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, – предприятия,жилые дома, другие здания и сооружения.
В-третьих,предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остаетсясобственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
В-четвертых,договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальнымдокументом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению игосударственной регистрации. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющаяследующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежномуобязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательствсуществования этого обязательства; право залога на имущество, обремененноеипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценнойбумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточнойстепени «оторванной» от первоначального требования.
Наконец, вслучае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправетребовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализацииимущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеетпреимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [2,с 210].
Ипотечныйкредит – особыйтип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд подзалог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут бытьбанк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделкикупли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.
На рынкеипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор,инвестор и правительство.
Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечныекомпании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки,специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залогнедвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут бытьвклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажазакладных свидетельств и т.д.
Заемщикомявляются физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки.Особенностями залога являются, во-первых, наличие у заемщика собственности,во-вторых, – чтобы эта собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, –пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должникноминально сохраняет свое право собственника [5, с. 194].
Кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.
Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.
Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.
Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.
Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.
Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Риелторские фирмы – юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.
1.2 Виды и формы ипотечного кредитования
Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.
1. Первая – стандартная, или типовая, форма ипотечного кредита. Например, покупатель для приобретения некоторого имущества за назначенную цену в 120 тыс. руб. получает ссуду под залог этого имущества в сумме 100 тыс. руб. и добавляет 20 тыс. руб. из собственных средств. Погашение клиент производит ежемесячно. Кроме того, он выплачивает проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.
Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой – в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале
2. В современной практике применяют кредиты с переменными выплатами, которые не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:
• кредиты сзамораживанием процентных выплат до истечения срока кредита – погашение кредитаи капитализированных процентов по нему производят в конце срока. Использованиеподобных кредитов достаточно ограниченно. К ним прибегают в основном земельныеспекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму,позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• кредиты свыплатой только процентов – предусматривают единовременную выплату итоговогоплатежа основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно втечение срока кредита;
• кредиты счастичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – допускают частичнуюамортизацию до конца срока кредита.
3. Пружинныекредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основногодолга. Например, в течение первых четырех лет погашают только проценты, а впоследующие три года – проценты и основной долг.
4. Кредиты сучастием применяют при финансировании доходной недвижимости. Данный кредитблизок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получаяосновной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участиекредитора может быть различным. Он может получать:
• частьпревышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит сучастием в доходах);
• частьприроста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит сучастием в приросте стоимости) и т.д.
5. Кредиты снарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматриваютравнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцамисдаваемой в аренду недвижимости в расчете на то, что платежи будутувеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит ктому, что в первые годы текущие расходы могут оказаться меньше, чем суммы,необходимые даже для полного погашения процентов. В связи с этим величинаосновного долга в течение некоторого времени увеличивается, а далееуменьшается. Долг полностью погашается последним взносом.
6. Кредиты спеременной ставкой, обычно привязанные к одному из индексов денежного рынка,инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке сограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставоквлияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайнорезкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, неболее 20%). Оговаривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такогорода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже встабильной экономике предоставление кредита связано с определенным риском, втом числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.
Некоторуюстраховку от такого риска обеспечивают условия ссуды с периодическимпересмотром процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схемапредполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основепересмотренного уровня процентной ставки.
Разновидностьэтого вида кредита – кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, чтопомимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента.Таким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочномпогашении задолженности и создается некоторая возможность адаптации сделки кизменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкоераспространение в Канаде и Англии.
7. Кредиты сдобавленной процентной ставкой предполагают отнесение процентов на основнойдолг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величиныочередного платежа. Такие кредиты используют при кредитовании личнойответственности (например, автомобилей), они допускают досрочное погашениекредита.
Ипотека спериодическим увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. Вэтом случае по согласованному графику каждые 3–5 лет увеличивается суммавзносов.
Ипотека сзалоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) иссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в следующем: покупатель(должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму и, кроме того, выплачиваетпериодические взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей,соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые были бынеобходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма поступает сзалогового счета. Остаток на нем, разумеется, уменьшает фактический размерзадолженности [9].
Согласносхеме займа со сниженной ставкой продавец (как правило, это владелец дома)привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические процентные платежи напервых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующимобразом. Продавец открывает счет, на который зачисляет некоторую сумму.Списание с этого счета дополняет уменьшенные взносы покупателя. В определенныхусловиях такой способ для клиента или продавца оказывается более выгодным, чемнепосредственное снижение цены дома.
Проблемуинфляции в связи с выдачей ипотечной ссуды пытаются решить и с помощью ссуд сдележом прироста стоимости имущества, которые стали распространяться в США сначала 1980-х годов. Стороны при заключении контракта договариваются о том, чтокредитор предоставляет ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередьдолжник уступает ему часть инфляционного повышения стоимости имущества к концусрока сделки. Обычно ставка снижается на треть по сравнению с рыночной, такаяже часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору в видекомпенсации.
Сбалансированнаяавтономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системеипотечных кредитов, так как это не только модель кредитования, но иопределенная система взаимоотношений между кредитором и заемщиком в докредитныйпериод (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время(в Германии до 5–7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).
Существованиетакого множества сложных ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких ипривлекательных условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условийдля кредиторов.
2. Ипотечноекредитование на практике
2.1Ипотека в Беларуси
Надо сказать,что на сегодняшний день у нас отсутствуют действующие законодательные акты обипотеке. Но сама ипотека является одним из видов залога, поэтому все отношения,связанные с передачей недвижимости в залог, регламентируются, прежде всего,законом «О залоге», а также Гражданским кодексом.
В законе «Озалоге» под ипотекой понимается залог земли и недвижимого имущества(предприятий, зданий, сооружений и других объектов), непосредственно связанногос землей. Также залог недвижимости согласно белорусскому Банковскому кодексуявляется одним из способов обеспечения исполнения обязательств по кредитномудоговору [1].
Теперьостановимся вкратце на взаимоотношениях сторон при ипотеке. Залогодатель (какпо уже действующему закону «О залоге», так и согласно недавно принятому закону«Об ипотеке») может владеть и пользоваться как угодно предметом залога. Можетон и распоряжаться предметом залога путем его отчуждения, правда, только ссогласия залогодержателя. При этом у ипотеки есть особенность – по сравнению сдругими видами залога – договор об ипотеке должен быть зарегистрирован впорядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.Подлежит обязательной регистрации и прекращение ипотеки.
А вот договороб ипотеке недвижимости, которая поступит в будущем, как, например, строящеесяжилье, регистрировать не нужно. Он считается заключенным с момента егоподписания. В то же время закон «Об ипотеке» вводит ряд новшеств. Одним из нихявляется, например, появление возможности закладывать свое имущество, котороеуже находится в залоге по одному обязательству, для обеспечения исполнениядругого обязательства.
Другимисловами, одну и ту же недвижимость можно закладывать несколько раз.Залогодержателю новый закон также дает право передавать либо уступать другомулицу свои права по ипотеке. Однако, самым существенным нововведением, котороепоявиться у нас в стране со вступлением в силу нового закона, можно назватьинститут закладных. Закладная – это документ, удостоверяющий правазалогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору обипотеке. Закладная является именной ценной бумагой.
Ипотека,которая в потребительском сознании обычно ассоциируется с кредитом на покупкуили строительство жилья под залог этой недвижимости, по идее, призвана преждевсего обеспечивать людей качественным жильем без ощутимого ущерба их кошельку.
При этомипотека имеет ряд преимуществ перед другими способами приобретения жилья(покупка за счет собственных средств, кредитование под поручительство и т.д.).Это, во-первых, возможность жить в собственной квартире, заплатив за нее лишьчасть стоимости (первоначальный взнос); во-вторых, проценты по ипотечномукредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру, которуюприходилось бы в это время снимать; и наконец, если у вас уже есть собственноежилье, то можно заплатить от 5 до 30% стоимости новой квартиры и переехать тудажить, а старую – сдавать в аренду.
В купленнойпо ипотеке квартире можно прописаться самому, прописать членов своей семьи.
Кроме того,вкладывать деньги в недвижимость «сегодня» оказывается намного выгоднее, чем«завтра», ведь последние несколько лет цены на недвижимость только растут.Покупая квартиру в кредит, вы также получаете существенную льготу поподоходному налогу. Однако не все указанные плюсы ипотечного кредитованияхарактерны для нашей страны. В большей степени это касается стран, в которыхипотека уже находится на более высоком уровне развития, чего пока нельзясказать о Беларуси.
Основнымфактором, сдерживающим развитие рынка ипотечного кредитования в нашей стране,является отсутствие у банков дешевых долгосрочных ресурсов (так называемых«длинных денег»), которые могли бы быть направлены на выдачу кредитов нанедвижимость.
Частично этапроблема может быть решена путем выпуска ипотечных облигаций, которые могутповторно обращаться на рынке. Но в Беларуси сегодня такие облигации выпускаютсяна непродолжительный срок – от 1,5 до 5 лет. К тому же, доходность по нимневысока, она немногим выше ставки рефинансирования (11,5–12%). Поэтому эмиссиятаких ценных бумаг ничтожно мала по сравнению с жилищной кредитнойзадолженностью.
Не похоже,чтобы банки выражали большую заинтересованность и в росте ипотечных кредитовименно «сегодня». Причина кроется вот в чем. Пока у банков нет четких гарантий,как за счет самого заложенного жилья они смогут удовлетворить свои требования кзаемщикам, если те не будут исполнять свои обязательства по ипотеке. Банкамостается лишь надеяться на появление в ближайшей перспективе механизма, которыйбы регулировал выселение гражданина и членов его семьи из ипотечной квартиры.
Подытоживая,можно назвать несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в нашейстране:
– этовысокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальныхзаемщиков. Мало кто способен купить «с нуля» квартиру в столице за 150 и более тыс.долларов, выплачивая затем по кредиту 500–800 долларов каждый месяц.
Сегодня ценаквадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза,в то время как в западных странах нормой считается возможность купить замесячную заплату один квадратный метр жилья.
– высокиепроцентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долгавелики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, еслирассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинствестран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6%годовых.
– отсутствиеподменного фонда жилья. Ведь зачастую нужно вначале продать свою квартиру ивыплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить(или купить) новую, ипотечную. А где, спрашивается, жить все это время?
– нетвторичного рынка закладных. То есть самая «соль» ипотеки, когда есть простоймеханизм «перезакладывания» кредитной квартиры, у нас в стране отсутствует.
Для того,чтобы устранить эти препятствия, необходимо будет в дополнение к уже принятомузакону внести целый ряд изменений в законодательство. Основные барьеры на путиразвития ипотеки в Беларуси – высокие процентные ставки и небольшие срокивыдаваемых кредитов – могут быть сняты в результате появления вторичного рынказакладных и снижения для банков рисков, связанных с невозможностью обращениявзыскания на заложенное имущество.
Несмотря нато, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансированиенедвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными вклассическом понимании, о чем могут свидетельствовать данные, приведенные втаблице (приложение 1)
Как видим, срок,на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а вбольшинстве банков он и того меньше – от 10 до 15 лет. Процентными ставкамикредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размеркредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимостиприобретаемой недвижимости.
Главной жеособенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты нанедвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существуеттребование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц. Вотдельных случаях у кредитополучателя могут возникнуть трудности с покупкой подзалог однокомнатной квартиры, так как по кредитам на однокомнатные квартиры,кроме залога, зачастую требуется дополнительно еще и поручительство.
Поясним,почему такое происходит. Если семья покупает однокомнатную квартиру в кредит,то независимо от того, кто из супругов получает и платит на кредиту, жильеявляется их общей собственностью. В случае развода возникает проблема – какподелить имущество, к тому же заложенной по ипотеке. Тем более проблематичнобанку эту недвижимость забрать в счет кредита. Классическая же ипотека непредполагает дополнительных способов обеспечения, кроме самого залоганедвижимости. В этой связи наиболее приближены к ипотеке условия кредитования вПриорбанке и Белросбанке, где поручительство не требуется.
В Россиизакон «Об ипотеке» действует уже достаточно продолжительное время. Российскиебанки в развитии ипотеки по сравнению с нашими банками ушли далеко вперед, начто в немалой степени оказало влияние введение и законодательное закреплениеинститута закладных.
Банки Россиипредлагают ипотечные кредиты, по срокам и по ставкам более выгодные, чембелорусские. Сравним – ипотечный кредит в Банке ВТБ-24 предоставляется до 50лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7% при первоначальном взносе 40% и от13,2% – при первоначальном взносе менее 5%. Если бы белорусская ипотека была бытакой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бынад тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением [13].
В развитииипотеки в Беларуси, даже по сравнению с российской, наблюдается значительноеотставание, не говоря уже о сравнении с западными странами. Однако, принятыйзакон «Об ипотеке» в Беларуси во многом похож на российский закон, поэтомуможно будет ожидать, что со вступлением его в силу условия для развитияипотечного кредитования постепенно приблизятся к российским.
2.2Практика зарубежных стран
В ЗападнойЕвропе и США давно сформировалась развитая и законодательно отрегулированнаясистема ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрациинедвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения ипрекращения залогового права на недвижимое имущество.
По даннымНациональной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичногособственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.
Технологияоформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматриваетналичие двух документов:
1) долговогообязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размеркредита, порядок платежей, ставка);
2) договораоб ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанностисторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство.
Такоеразделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечиваетвозможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущеныиные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоитосновное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрывнепосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальнымзаемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительныесредства, прежде всего мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковымявляется недвижимость.
Длягерманской и английской систем прав характерен вариант, когда основурегистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, рольи порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом«Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков приустановлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлениемвозникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в видезакладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должныбыть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумматребований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования,например, повышение процентов за отсрочку.
В современныхзаконодательствах западных стран права и обязанности сторон по договору ипотекитрактуются однообразно. Залогодатель обязан:
– страховатьпредмет ипотеки;
– приниматьмеры для его сохранности;
– сообщатьвсем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предметаипотеки;
– уведомлятьзалогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.
Залогодержатель,в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие,состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном правеоговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этомслучае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок дляустранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредиторможет потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленнопогасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагироватьподобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но ина поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такоеухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки(кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации вформулярах, сопровождающих договор об ипотеке.
В западныхстранах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широкопрактикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оноосуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными»,«сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочногокредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируютсяв зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источникомипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценныхбумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечноекредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативывзаимного кредитования, страховые компании.
В СШАраспространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита нальготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляютсяФермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданныхспециально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит подзалог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатойразницы в процентных ставках за счет государства [10, с. 190].
3. Минусы и плюсыипотечного кредитования
Рассмотримипотеку с точки зрения возможностей и недостатков и постараемся ответить навопрос, что такое ипотека?
Ипотека– это практически единственное в настоящий момент средство для решения среднимклассом своих насущных жизненных проблем. Можно в течение 5–10 лет откладыватьсредства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на арендужилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используяипотечный кредит и, проживая в ней, выплачивать в течение тех же лет взятый кредит.Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако,деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, вконечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплатаипотечного кредита на протяжении всего срока погашении производится равными платежами,что значительно облегчит планирование семейного бюджета.
Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность для человека получить квартиру и проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительнейших очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.
Приятным дополнением к ипотеке служит налоговый вычет, получаемый покупателем жилья, а также налоговая льгота по уплате процентов на ипотечный кредит. Кроме того, существует такое понятие, как социальная ипотека, которая предоставляет серьезные плюсы для определенных категорий людей.
Самым существенным недостатком ипотечного кредита становится выплата процентов в значительных размерах, за счет чего стоимость квартиры может увеличиться в два раза.
Кроме основных платежей кредита заемщик уплачивает проценты по самому кредиту, ежегодные суммы обязательного страхования рисков и иные суммы.
Дополнительно в процессе получения кредита заемщику приходится еще платить и платить, всем – банку за рассмотрение заявки и ведение счета, нотариусу за оформление документов, оценочной компании за оценку имущества передаваемого в залог.
Сумма таких непланированных расходов очень значительна и может доходить до 10% от стоимости первоначального взноса за квартиру.
Определенную сложность в получении ипотечного кредита представляют и требования банков к заемщикам, в частности может потребоваться подтверждение легальности и уровня доходов. Обязательно наличие регистрации по месту жительства и гражданства РФ, выдвигаются и особые требования к поручителям. Все же – программ ипотечного кредитования великое множество, банки предлагают различные условия и выдвигают различные требования. Выбрать в этом море предложений одно – вполне реально.
Процент,который клиенту придётся выплачивать банку по ипотеке, определяется самимбанком. Этот процент зависит от того, какое имущество предоставляется клиентомв залог банку. Если это имущество ликвидное, то есть пользуется спросом нарынке, и имеет высокую рыночную стоимость, то процент может быть минимальным изустановленных банком.
Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.
Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в собственность заемщика только после полной выплаты задолженности. Это чревато возможной потерей выплаченной суммы и квартиры в случае банкротства организации-продавца. Такие схемы теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.
Для настоящего становления ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а также изменение психологии наших граждан в сторону доверия власти и государству. И здесь серьезнейшим аргументом в пользу повышения уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной выше моделью ипотеки».
Заключение
Такимобразом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, врамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечногокредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую исам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовыхресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря наэто основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитныеотношения.
С помощьюипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основнаячасть потенциальных заемщиков.
Основнойпринцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмыипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.
Длясовершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решитьряд проблем – юридического (правового) характера, экономического иорганизационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие институтаипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичногорынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов длязаемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., топока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитиибанковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблемносит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органовисполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.
Усилиязаконодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков дляучастников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментовпривлечения ресурсов в эту сферу.
Надоотметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть,наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть инезначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма,создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.
Несмотряна существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляетсябанкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. Вслучае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержаниятемпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшиенесколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направленийбизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь –региональных.
Список использованныхисточников
1. Гражданский кодекс РФ.Части 1, 2. – М.: Инфра-М.; 1997.
2. Деньги, кредит, банки/ Подред. Г.Н. Белоглазовой: учебник – М.: Высшее образование, 2008, – 602 с.
3. Деньги, кредит, банки:ответы на экзаменационные вопросы/ А.И. Очкольда. – Мн: ТетраСистемс, 2008,– 160 с.
4. Конституция РБ. Принятана республиканском референдуме 24 ноября 1996 г. Мн., 1997.
5. Короткевич А.И, Очкольда И.И. Денежноеобращение и кредит: учебное пособие – Мн: ТетраСистемс, 2008, – 352 с.
6. Тищенко И.Н. Деньги,кредит, банки. – Мн.: Экоперспектива, 2004.-92 с.
7. Финансовое право РБ. А.А. Ханкевич:учебное пособие – Мн.: Амалфея, 2002.
8. Финансы предприятий:учебное пособие/ Н.Е. Заяц [и др.]; под общей редакцией Н.Е. Заяц, Т.И. Василевской– 2-ое издание – Мн.: Высшая школа., 2005. – 528 с.
9. Цылина Г.А. Ипотека:жилье в кредит/ Экономика, 2001. – 358 с.
10. Щербакова Н.А. Экономиканедвижимости. – Ростов н/Д.: Финикс, 2002.
11. Юмашев Ю.М.,Бездудный М.А. Залог и его использование в коммерческих целях.:Паритет, 1992.
12. Яхимович В.И. Региональныеособенности реализации модели ипотечного кредитования // Финансы, 2005, №1.
13. www. infobank.by