--PAGE_BREAK--1.1 Понятие ипотеки, ее сущность и основные виды
Ипотека (от греч. hipotheke—залог)— это залог недвижимости с целью получения долгосрочной ссуды. В Древней Греции у имения должника ставили столб, который и назывался «ипотека»; с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. Натаком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использоваться особые книги, называемые ипотечными. Так, уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Ипотечные банки впервые возникли в Германии вXVIII веке. Первым ипотечным банком был государственный банк, основанный в Силезии в1770 году. Деятельность ипотечного банка распространилась на мелкие помещичьи владения и крестьянские хозяйства в началеXIX веке. Такой четкой системы ипотечных банков, как в Германии, в других капиталистических странах не было. Так, в США в1916 году были созданы земельные банки в12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерампод залог земли [18, c. 32].
В Канаде ипотечные банки занимались кредитованием операций с недвижимостью. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии— преимущественно жилищного строительства.
Во Франции крупнейший Земельный банк предоставлял ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операцииосуществлялись также основанным еще в1852 году Банком земельного кредита. Этотбанк выдавал кредиты в основном крупным строительным компаниям.
В небольших странах Западной Европы с сельскохозяйственной ориентацией, таких как Финляндия, Швеция, Бельгия, Нидерланды имелись частные и государственные ипотечные банки. В Финляндии ипотечный кредит, предоставляли пять частных ипотечных банков под залог недвижимости [22, c. 129].
В Швеции имелись четыре ипотечных банка, которые занимались кредитованием жилищного строительства, сельского хозяйства, судостроения и торговли. В Бельгииоперации по выдаче долгосрочных ссуд выполняли специальные кредитные учреждения, которые образовывали так называемыйгосударственный кредитный сектор. В Нидерландах ипотечныйкредит выдавали сельскохозяйственные кредитные институты, организованные на кооперативных началах. Также имелись инвестиционные банки в некоторыхразвивающихся странах: Аргентине, Мексике, Нигерии.
На заре российского феодализма, вXV веке, при первых попытках регулирования отношений имущественного залога существовало понятие «закладная кабала», когда должник, не выплативший долг, становился крепостным. Дальнейшее становление ипотечного кредитования после1861 году былообусловлено потребностями помещичьего хозяйства. Дворяне сохранили в ходе отменыкрепостного права недвижимость, но не имели больших капиталов. Нужда землевладельцев была удовлетворена за счет поземельного долгосрочного кредитования. Во второй половинеXIX века в России стали появляться ипотечные учреждения.
Система ипотечного кредита, состоявшая из сословных земель, взаимных и акционерных, частных и государственных, сложилась к 1880-м годам. Она охватывала территорию всей Европейской России. Банковская практикатого времени поражала не только разнообразием видов проводимых операций, но и подходом по обеспечению надежности ихпроведения. В России были образованы и довольно успешно действовали три большие группы ипотечных кредитных учреждений.
Первая группа в количественном отношении была немногочисленнаи состояла всего из двух государственных ипотечных банков: Крестьянского поземельного, созданного в1882 году, и Дворянского земельного, образованного в1885 году. Основной целью учреждения этих банков было создание общероссийского, механизма регулирования цен на землю с помощью государственного долгосрочного банковского кредита. Кредиты выдавались на срок, превышающий60 лет, с выплатой от3 до8% годовых. Эти банки, как и частные кредитные учреждения, применяли на практике простой и эффективный механизм кредитования. Он не предусматривал привлечение денежных средств в банк, а строился на выпуске ипотечных облигаций, которыми и кредитовались заемщики. Эти облигации назывались в Дворянском банке закладными листами, а в Крестьянском поземельном банке— свидетельствами. Величина процентов, которые заемщик выплачивал банку по ссуде, превышала величину процентов, которые банк платил держателям закладных листов. Эта разница составляла главный источник прибыли банка. Облигации разнились не только по названиям. Некоторые выпуски закладных листов в отличие от свидетельств имели номинальную стоимость, выраженную не только в рублях, но и в иностранной валюте: французских франках, германских марках, голландских гульденах и фунтахстерлингов. Это повышало их ликвидность, так как они моглиобращаться и за пределами России, в странах Западной Европы. Для привлечения российского инвестора использовался и такой проверенныйспособ, проведение периодических розыгрышей по некоторым выпускам. Государственные банки являлись, кроме всегопрочего, крупными землевладельцам, сосредоточившими в своих руках огромное количество земли, что позволяло получать дополнительный доходот управления землями, сопоставимый с доходами от кредитования[35, c. 67].
Вторую группуипотечных кредитных учреждений составляли городские кредитные общества. Сфера их деятельности замыкалась на городах. Они кредитовали горожан, под залог недвижимости. Первые кредитные общества образовались в Москве иСанкт-Петербургев 1862 году. Кредиты выдавались процентными облигациями на сумму, не превышающую40—50% стоимости закладываемой недвижимости. В Сибири городские кредитные общества так и не смогли образоваться.
Выделяют две основные причины. Во-первых, сибирские города были небольшие, а потому частная земельная собственность здесь не имела широкого распространения. Во-вторых, в сибирских городах нишу, которую могли занять кредитные общества, уже занимали городские общественные и акционерные земельные банки, кредитование под залог городской недвижимости.
Третью группуипотечныхучреждений составляли акционерные и сословные земельные банки. В соответствии с действовавшим законодательством они имели право выдавать под залог городской недвижимости не более 1/3 всех выдаваемых кредитов. В результате основной сферой их деятельности стала сельская местность. Земельные банкивыдавали ссуды облигациями, которые назывались закладными, листами.Размер кредита не превышал50% от оценочной стоимости недвижимости. Своеобразным годом банков этого типа стал 1872 год, когда возникло девять акционерных земельных банков. Российское правительство с целью недопущения конкуренции между нимиподелило всю территориюРоссийской империи на районы, где за каждым земельным банкомзакреплялись около десятка губерний и областей. Банки имели право проводить операции только в своем районе. В результате этого, земельные банки превратились в высокодоходную, замкнутую, сильно сплоченную группу, работающую на принципах синдиката [33, c. 45].
Самыми старыми из действовавших кредитных учреждений в России являлись городские общественные банки. Первый такой банк был образован в Вологде еще в1788 году. Их деятельность регламентировалась общероссийским законодательством до1857 года.
Первый нормативный документот1857 года придал городским банкам вначале статус ссудо-сберегательных касс с незначительным кругом деятельности. Однако операционные возможности городских банков были значительно расширены уже в1862 году, что вызвало их бурный рост.
Некоторый застой поземельного кредита был связан со спадом в экономике в1905—1907 гг… Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем1909—1913 гг… Однако, Первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков.
Так как ипотечныйкредит предполагает наличиечастной собственности, преждевсего на землю,то именнопо причине ее отмены на территорииРоссии после 1917 года ипотечные банки были закрыты, поскольку исчезла основа для совершения залоговых операций. Тем не менее, нельзясогласиться с тем,что в нашей стране в этот период вообще нет опыта кредитования жилья. Значительный интерес после1917 года представляет практикакредитования индивидуального жилищного строительства в СССР. Так, длительное время долгосрочные кредиты населению на кооперативное и индивидуальное жилищное строительство предоставлялись учреждениями Госбанка СССР. Характерной чертой было отсутствие непосредственного контактазаемщика с банком. Кредиты населению предоставлялись им не напрямую, а через предприятия, которые являлисьгарантами возврата ссуд. Погашение ссуд осуществлялось путемвычета платежей за кредит непосредственно из заработной платы заемщиков их предприятиями. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. В частности, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, предусматривалось предоставлениев банк справки исполкома местногоСовета народных депутатово выделенииземельного участка под застройку. Практиковалась защита прав банка перед другими кредитами в виде первоочередного погашения ссуды из стоимости дома. При недостаточности средств, предусматривалось получение необходимой суммыза счет прочего имущества заемщика. Имелись и признаки ипотечного учета: при полном погашении заемщиком задолженности по ссуде, учреждение банка или хозяйство, через которое осуществлялось кредитование, ставило об этом в известность нотариальную контору для снятия запрещения на продажу или передачу дома [10, c. 11].
В России начинают действовать первые инвестиционные земельные банки в Москве, Санкт-Петербурге, Кубани только в 1992 году. Расширение объемов залоговых операций в России сдерживается нерешенностью большого количества проблем, связанных со сложившейся экономической ситуацией.
Итак, ипотека — это залог недвижимости.
Само понятие залога имущества возникло очень давно, с тех пор, как люди начали брать друг у друга деньги в долг. Заемщику нужны средства, кредитор готов их дать, но он хотел бы получить гарантии, что эти деньги к нему вернутся. Лучшей гарантией в этой ситуации выступает залог имущества, которое заемщик предоставляет кредитору в обеспечение долга. Если залогодатель окажется неплатежеспособным, кредитор ничего не теряет, так как эквивалент кредита у него уже есть.
В Гражданском кодексе Российской Федерации параграф 3 посвящен залогу. Так ст. 336 дает определение предмету залога. Из чего следует, что предметом залога может быть любое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если обязательство впоследствии окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы в полном объеме в первую очередь будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. Принято считать, что в отличие от таких способов обеспечения обязательств, как неустойка и поручительство, при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит» конкретной вещи. Именно поэтому этот вид гарантий возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.
Предметом залога признаются предметы материального мира — движимое и недвижимое имущество, на которое и оформляется договор залога. К недвижимым вещам относятся земельные участки, а так же здания, сооружения, неразрывно связанные с землей. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Преимущество недвижимости как предмета залога объясняется постоянством местоположения, а также ее высокой, и обычно стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять заложенный объект во владении и пользовании залогодателя [31, c.8].
Внедрение и использование механизма ипотеки (рисунок 1.1).
Рисунок 1.1 — Внедрение и использование механизма ипотеки
Объект залога, как правило, не совпадает с объектом кредитования. Подобъектом кредитования подразумевается конкретная цель, на достижение которой предоставляется ссуда. Объект залога — недвижимое имущество либо земельный участок, служащие обеспечением обязательств заемщика, в то время как объектами ипотечного кредитования могут быть строительство квартиры в многоквартирном доме или индивидуального жилого дома, либо затраты на их приобретение. При этом возможны различные варианты сочетания предметов залога и объекта кредитования: ссуда на строительство жилья — под залог жилья; ссуда на строительство жилья — под залог земельного участка; ссуда на приобретение земельного участка — под залог жилья.
Следовательно, с одной стороны, залог есть обеспечение обязательств должника путем установления его правовой связи с кредитором, а с другой — способ обеспечения правовой связи залогодержателя с заложенным имуществом, например недвижимостью. В связи с этим залог может быть определен как вещный способ обеспечения исполнения обязательств.
продолжение
--PAGE_BREAK--1.2 Хозяйственный механизм предприятия в сфере услуг ипотечногокредитования
Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы включающие в себя и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью, и долгов по нему последовательно, на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли, строений, производственного и жилого назначения. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком [20, c. 65].
Традиционная для России юридическая система ипотеки базируется на сохранивших ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге (рисунок 1.2).
Рисунок 1.2 — Нормы классического римского права об имущественном залоге
В соответствии с требованиями сегодняшнего времени и основными нормативными актами можно сформулировать13 принципов ипотечного кредитования:
1.Залог возможен толькопридобровольном заключении двумя или несколькими сторонами взаимовыгодного соглашения.
2.Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые домики, гаражи и строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.
3.Еслиимущество является неделимой вещью, т.е. его раздел без изменения назначенияневозможен, то такое имуществоне можетбытьпредметом ипотеки, исключение составляют квартиры в многоквартирном доме.
4.Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах
собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей, совместной собственности без определения доли каждого из собственников может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.
5.Основное положение о залоге недвижимого имущества предусматривает заключение договораоб ипотеке в виде закладной. Договор приобретает юридическую силупосле соответствующего оформлениянотариального удостоверения.Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации соответствующими уполномоченными органами, запись о которой вносится в закладную. Регистрация происходит по месту нахождения объекта недвижимости в пределахгорода или района, делаетсязапись в Едином государственном реестре.
6.Регистрационная записьоб ипотекепогашается по заявлению держателя закладной при исполненииобязательств должником (возврат суммыкредита и процентов по нему, при этом вносятся соответствующие записи в реестр, где ипотека была зарегистрирована), совместномузаявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки.
7.Имущество, накоторое установлена ипотека, не передается залогодержателю, а остается во владении и пользовании залогодателя. Заключив договор об ипотеке, залогодатель может распоряжаться заложенным имуществом (продать, обменять, внести в качестве вклада в уставный капитал ит.д.) только с согласия кредитора, причем такое разрешение должно быть получено в письменном виде:кредитор, по обеспеченному ипотекойобязательству получаетправо проверять по документам и фактически наличие,состояние и условия содержания залогового имущества.
8.Залогодатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству) путем совершения кредитором на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписив пользу нового залогодержателя. При этом должникупредоставляется письменное уведомление, на основании которого он обязан исполнятьдоговор перед новым залогодержателем.
9.Залогодержатель может заложить закладную другому лицу по договору с ним. При неисполнении обязательств по договору залогодержатель должен переуступить свои права и требования по ипотечному договору этому лицу. При отказе переуступить эти права вопрос может быть решен в судебном порядке.
10.Залогодержатель с согласия залогодателя имеет право: передавать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворение требований залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производитсяв основном по решению суда.
11.Обращение на предмет ипотеки происходит путемпродажи имущества с публичных торгов, проводимых специализированными организациями, имеющими лицензию Министерства юстиции Российской Федерации (Минюста России).Выбор организации и установление сроков для проведения торговосуществляютсясудебными исполнителями.
12.Разновидностью залога является заклад. При закладе, в отличие от обычного залога, имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель, т.е. банк. Так, на период заклада заложенная ссудополучателем квартира находится в распоряжении банка.
13.Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов — залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Документ, закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важные признаки закладной, представляющие собой преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), именуемые: ставка, номинальная стоимость,обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки,период обращения ит.д.
Проблемы ипотечного кредитования неразрывно связаны с различными факторами— политическими, правовыми и экономическими, которые оказывают на него огромное значение [33, c.47].
К политическим факторам относится общая стабильность общественной системы, предсказуемость илинепредсказуемость политическихрежимов, наличие или отсутствиевнешней угрозы,военной или экономической экспансии других государств. Напротив, успешному развитию ипотеки может значительно способствовать представление целевых кредитныхресурсов, предоставление государственных гарантий в обеспечение ипотечных кредитов и займов, осуществляемых в рамках эмиссии данных бумаг для вторичного рынка, а также различных форм адресной поддержки различных граждан получающих ипотечные кредиты на строительство жилья или на развитие бизнеса.
Правовые факторыопределяются состоянием правовой среды общества. При этом влияние на развитие ипотеки оказывает способность правовой среды защищать отношения собственности и прежде всего на объекты недвижимости; обеспечение законных способов наложения взысканиям отчуждения имущества; наличие достойной правовой и законодательной базы.
Исторические условия и факторы также могут влиять на развитие и формы ипотечного кредитования. Особую роль при этом играют традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты реализации экономической мысли.Многообразие всех факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования.Принципиально различающихсямеждусобой моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего две. Отличаются они по принципам формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования [33, c.45].Итак, с учетом мирового опыта выделяют две модели ипотечного кредитования. Первая—модель депозитного института, а применительно к нашим условиям—сберегательного банка. Смыслзаключается в следующем.Сберегательные банки аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования главным образом через вклады и контрактные сбережения. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут счета, работают с должниками и т.п. Сберегательные банки сами выступают в ролиинвесторов, т.е. формируютза счет выданных кредитов инвестиционныйпортфель. Специфика данной модели—замкнутость: в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые накоплены участниками схемы Антрактных сбережений. Банки, применяющие ее,обретают возможность предоставлять кредиты на условиях, лучших, нежели рыночных, так как уровень выплачиваемых по сбережениям населения процентов у них ниже рыночного. Такая модель применяется в Германии (рисунок 1.3).
Рисунок 1.3 — Замкнутая модель депозитного института
Согласно рисунку 1.3:
1-клиент выбирает недвижимость, которую хочет приобрести;
2- заемщик заключает договор с банком и вносит периодические платежи на специальный счет в банке в течение определенного периода;
3- банк проверяет платежеспособность клиента;
4- выдача кредита происходит при удовлетворении банком собранной информацией о платежеспособности клиента [35, c.65].
Втораямодель организации ипотечного кредитования получила название — модель ипотечной компании. Ипотечные компании вклады напрямую не привлекают, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Компания выдает ипотечные кредиты и обслуживает их. Выдав займ, они продают его третьему лицу- инвестору. Продажа может осуществлятьсяили путём выпуска бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства компания снова пускает в оборот, выпуская новые займы, а их прибыль складывается из сборов за предоставлениекредитов и платежей, за их обслуживание. Такая модель предполагает наличие достаточно развитого вторичного ипотечного рынка,на которомпродаются уже выданные ипотечные кредиты (рисунок 1.4).
Рисунок 1.4 — Модель ипотечной компании
1- выбор заемщиком объектов недвижимости;
2 — обращение заемщика в банк, оформление закладной;
3 — андеррайтинг;
4 — формирование банком пула закладных;
5 — продажа пулов закладных эмиссионно-финансовой корпорации;
6 — выпуск эмиссионно-финансовой корпорацией ценных бумаг, обеспеченных закладными;
7 — размещение ценных бумаг;
8 — направление полученных от размещения ценных бумаг денежных средств, на финансирование ипотечных банков для выдачи ипотечных кредитов;
9 -кредитование заемщика;
10,11,12 — страховая компания проводит страхование закладных и облигаций.
ВЕвропе наиболее распространен вариант,при котором отдельная организация берет на свой баланс ипотечные долговые обязательства первичных заимодателей (во Франции — это Фонд долговых обязательств, в Великобритании — компания-распространитель).Из этих обязательств создается крупный пакет ипотечных долговыхоблигаций, который подвергается котировке. После того как этот фонд сформирован компания-распространитель приступает к эмиссии ценных бумаг. Во Франции для решения этих задач существует также касса ипотечного рефинансирования. Такие модели применяются в Испании и Израиле.
Как уже отмечалось, в США применяется модель ипотечной компании. Это модель, в которой основной поток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного дляэтих целейвторичного рынка ценных бумаг,обеспеченных Складными на недвижимость. Широкоеприменение такая модель может иметь лишь встранах с очень устойчивой экономикой. Не случайно, поэтому наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в своем развитии в США. По данной причине часто ееназывают американской моделью [22, c.25].
Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая, при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а оставшуюся— заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение15 или30 лет. Ипотечные банки не привлекают банки в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банк передает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (своего рода облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам, например различным пенсионным фондам, профсоюзам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели обычный банковский депозит, процент. Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдаваяновые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные банки продают кредиты, за ними сохраняется ответственность за их обслуживание. Развитие данной моделиорганизации жилищного финансирования предполагает наличие рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные.
Одной из крупнейших организаций, формирующей вторичный рынок закладных в США, является Федеральная национальная точная ассоциация «Фенни Мэй», созданная в1938 году. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. Она покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек ассоциация выпускает высоколиквидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.
Организации «Фредди Мек» и «Джинни Мэй» осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов; «Сэлли Мэй» обеспечивает условия предоставления кредитов для студентов.
Характерной чертой данной модели является то, что она определяет собой чисто рыночную схему ипотеки. Масштаб и баланс спроса, и предложения денег в ее рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом поссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.
Другой моделью, заслуживающей особо подробного рассмотрения, является система стройсбережения, или система накопительных счетов, которая используется в Германии.
Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства.
У сбалансированной автономной модели есть достоинства, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации сбалансированной автономной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Сами же ставки процента по вкладам стройсбережения и ставки процента за пользование кредитом могут быть установлены теоретически на произвольном уровне [23, c. 129].
Модель независима не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно большое значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой. Преимуществом данной модели является так же и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, так как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений. В Германии создана охватывающая всю страну «система стройсбережения», которая удачно сочетает механизмы накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования отдельных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке Инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за2—10 лет до этого.
Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно45% стоимости будущего жилья, после чего приобретают право на получение государственной дотации (до10% стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты и достающей ее части. Погашение этого кредита обычно длится10 — 15 лет.
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредита.
Другими словами, немецкая модель стройсбережения значительно меньше зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Существует государственная поддержка системы стройсбережения. Государство стимулирует накопление собственного капиталапутем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере300 немецких марок (для холостых) или1600 марок (для женатых) он получает дополнительно10% от государства.
Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов(27 тыс. марок— для холостых, 54 тыс. марок— для женатых). В этом случае вкладчик имеет право вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.
Система стройсбережений позволяет государству частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому оно поддерживает частную инициативу. Для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах.
Несмотря на принципиально различный подход к процессу реализации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой темы стройсбережения является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые дотации [16, c. 51].
Другой общей чертой, объединяющей американскую и германскую модели, является то, что они обе, в сущности, чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков. Общими или очень схожими для американской системы ипотеки и немецкой системы стройсбережения являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.
продолжение
--PAGE_BREAK--1.3 Государственное регулирование развития ипотеки в России
Организация единой системы ипотечного кредитования предполагает создание определенной правовой основы, которая должна быть заложена в соответствующих законах. Особое место должно быть отведено процедурам обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки. Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами гражданских дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.
Теоретическая возможность ипотечного кредитования стала обсуждаться сразу после принятия Закона СССР «О собственности». В1991 году Президентом РФ был подписан ряд указов по вопросам собственности на землю и землепользования, допускающие возможность ипотеки. Например, Указом Президента РФ от27 декабря1991 года «О неотложных мерах» по осуществлению жилищной реформы в РСФСР крестьянским хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках, а банкам разрешена выдача кредитов под залог. Однако эта возможность практически не могла быть реализована. Был также принят Закон РФ от 4 июня 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [21, c.49].
Вступивший в силу Закон РФ от 29 мая 1992 года №2872-1 «О Залоге» сделал ипотечное кредитование более реальным. Однако этот закон не нашел продолжения в подзаконных актах и не получил конкретного механизма реализации, что существенно снизило его эффективность.
Закон РФ от24 декабря1992 года№ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» установил возможность залога в жилищной сфере, и сегодня наибольшее развитие получила жилищная ипотека. Основные положения, касающиеся ипотеки, были позже развиты в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указ Президента РФ от11 декабря1993 года№ 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах недвижимости» дал понятие регистрации и кадастрового номера. В«Основных положениях о залоге недвижимого имущества— ипотеке», утвержденных распоряжением Правительства РФ от22 декабря1993 года № 96-рз, были определены общие положения об ипотеке, дано понятие закладной, введена обязательность государственной регистрации, предложена временная методика регистрации, определены права и обязанности залогодателя и залогодержателя, порядок передачи прав по закладной и иные моменты.
Указ Президента РФ от10 июля1994 года№ 1180 «О жилищных кредитах» был выпущен в целях оказания помощи гражданам в строительстве и приобретении жилья. Указ установил, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство и приобретение жилья. Этим Указом утверждено положение «О жилищных кредитах», которое установило порядок предоставления кредитными учреждениями кредитов на строительство и приобретение жилья и определило, что основным документом, устанавливающим отношения между банком и заемщиком при предоставлении ссуды, является кредитный договор и договор о залоге (ипотеке). Также вышло временное положение «О согласовании залоговых сделок с недвижимостью», утвержденное распоряжением государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от21 апреля1994 года№ 890-р [27, c.79].
Приказом Минстроя России от30 октября1995 года№ 17-115 утверждена Временная методика оценки жилых помещений. Данная методика определяет основные стандарты оценки: основные понятие, правила оценки и контроля качества, расчет цены спроса и предложения, расчет цены сделок, оформление заключения и материалов оценки и др.
Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие Федеральным законом от26 января1996 года№.15-ФЗ, Федеральный закон от15 июня1996 года№ 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» определили дополнительные меры по развитию ипотечного кредитования, ввели основные правила заключения договора об ипотеке и установили его основное содержание. Закона о регистрации сделок пока еще не было, но данный Указ определил, что договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Далее выходит Указ Президента РФ от 27 августа 1996 года № 1270 «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утверждающий порядок предоставления информации, где говорится о том, что информация предоставляется по конкретному объекту недвижимого имущества в виде выписки из форм госрегистрации; по желанию заявителя могут быть приложены сведения обо всех правообладателях объекта; информация предоставляется за плату. Постановлением Правительства РФ от15 апреля1996 года№ 475 был утвержден Порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
И только в июле 1997 года выходит Федеральный закон от 21 июля от 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Акта, подобного принятому Закону, раньше не было. Основная причина состояла в том, что сделки с недвижимостью не занимали соответствующего места в гражданском обороте. При этих условиях не ощущалась потребность в формировании единой системы регистрации, охватывающей все виды такого имущества и все, совершаемые по этому поводу сделки [27, c. 45].
Существовавшая государственная регистрация была разбита по объектам и территориям. При этом каждый субъект Российской Федерации и каждое муниципальное образование само решало, кто и как должен осуществлять регистрацию.
Ранее Указом Президента РФ от 28 февраля 1996 года № 293 «0 дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» были утверждены формы государственной регистрации, а в развитие Указа постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 года № 475 приняты Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов, недвижимости, Положение о структуре и порядке учета кадастровых номеров учета объектов недвижимости и Порядок форм государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Закон о государственной регистрации призван развить основные сложения Гражданского кодекса Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также создать необходимые условия для их реализации. Закон также устанавливает, что государственная регистрация — это юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество; определяет вместе со ст. 13 ГК РФ круг прав, подлежащих регистрации: право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход или прекращение; права хозяйственного ведения или оперативного управления права пожизненно наследуемого владения и постоянного пользования ипотеки и иные права.
Основные моменты, касающиеся регистрации и зафиксированные в Гражданском кодексе Российской Федерации, можно выразить следующим образом. Регистрация — это особый юридический акт, которым государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимость; является единственным доказательством существования прав на имущество; носит открытый характер; возложена на учреждения юстиции по регистрационным округам. При этом каждый субъект Российской Федерации по согласованию с федеральным органом определяет порядок создания и структуры, действующих на его территории учреждений юстиции, а также принципы их размещения (формирование регистрационных округов). Регистрация происходит путем внесения определенных данных в Единый государственный реестр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр является общим для всей страны, включение в него определенных данных происходит по единым для страны правилам и проводится за плату, размер которой утверждается Правительством РФ [35, c. 66].
Выход постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 года
№ 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» обусловлен необходимостью новой системы учета жилищного фонда в Российской Федерации, которая в свою очередь возникла из-за изменения системы хозяйствования в стране и появления новых форм собственности. Этим постановлением установлено, что государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета в соответствии с законодательством Российской Федерации. Определен круг жилищного фонда, который подлежит обязательному учету. Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет. Основные функции и ответственность по техническому учету возложены на Бюро технической инвентаризации (БТИ). Данным постановлением Госстрою России поручено обеспечить разработку методов руководства и координации деятельности по техническому учету жилищного фонда органами технической инвентаризации, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации.
Приказом Минюста России от 26 января 1998года № 12 «О комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были утверждены правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 года № 288 утверждено Примерное положение об учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вобрал в себя все основные положения, касающиеся ипотечного кредитования, которые ранее устанавливались различными нормативными актами, дал более точную и полную характеристику механизма ипотеки, статуса закладной и тех операций, которые с ней возможно производить; однозначно ответил на вопрос о выселении, решив тем самым одну из сложнейших проблем; указал специфику ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, жилых домов и квартир. Глава 3 этого Закона определяет, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой. Таким образом, этим Законом вводится еще один новый вид ценных бумаг. Статья 31 Закона содержит указания на необходимость страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Следующим нормативным документом по вопросам ипотечного кредитования стала утвержденная постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 года № 28 Концепция развития системы ипотечного Жилищного кредитования в Российской Федерации, которая вобрала в себя весь накопившийся к этому времени опыт создания и функционирования механизма ипотечного кредитования, как в странах с развитой рыночной экономикой, так и опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации. В документе определены основные направления для создания механизма жилищного кредитования (рисунок 1.5) [6, c. 28].
Рисунок 1.5 — Основные направления для создания механизма жилищного кредитования
Концепция включает в себя подробное описание задач и функций, основных участников рынка ипотечного жилищного кредитования (заемщиков, продавцов жилья, кредиторов, агентства по ипотечному жилищному кредитованию, органов государственной регистрации прав недвижимого имущество и сделок с ним, страховых компаний, оценщиков, риелторских фирм, инвесторов, инфраструктурных звеньев), а также процесса предоставления ипотечных кредитов.
Значительную роль в развитии ипотечного кредитования должен сыграть намеченный в Концепции организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов. В соответствии с данным документом по мере развития первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов могут использоваться модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов (рисунок 1.6).
Рисунок 1.6 — Модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов
Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» стал серьезным шагом к созданию нормативных предпосылок для формирования рынка ипотечных ценных бумаг. В настоящее время ведется разработка нормативных правовых актов, регулирующих рынок ипотечных ценных бумаг. Роль государства на этапе развития рынка ипотечного кредитования заключается не только в совершенствовании законодательной базы, позволяющей обеспечить надежную защиту инвесторов, но и в предоставлении государственной поддержки в виде прямых инвестиций и государственных гарантий для обеспечения притока долгосрочных и максимально дешевых средств частных консервативных инвесторов в сектор ипотеки, а также для покрытия дополнительных рисков, в том числе возникающих в связи с несоответствием сроков привлечения ресурсов на финансовом рынке и сроков, на которые предоставляются ипотечные кредиты [3, c. 25].
Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с федеральной целевой программой «Жилище» на 2002—2010 гг. принятой постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 года № 675. В программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Эти меры нацелены на привлечение ресурсов долгосрочных инвесторов в ипотечное кредитование путем повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК. Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с активным процессом совершенствования законодательных основ регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов. Принятие Государственной Думой в конце 2004 года пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, создает условия для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке.
Практическая реализация намеченных мер требует не только нормативного правового развития принятого законодательства, но и конкретных мер государственной поддержки развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.Анализ услуг в структуре ипотечного кредитования на предприятии ООО «Центр ипотечных программ» 2.1 Анализ организации ипотечного кредитования ООО «Центр ипотечных программ»
Компания ООО «Центр ипотечных программ» начала свою деятельность на новосибирском рынке недвижимости в 2006 году в форме открытого акционерного общества со 100% капиталом Новосибирской области. С первого дня в компании работала команда профессиональных специалистов с многолетним опытом работы, которые стояли у истоков зарождения рынка недвижимости города Новосибирска. Первоначально компания оказывала услуги по аренде квартир и продаже недвижимости вторичного рынка.
Затем, компания вышла на рынок ипотечного кредитования — в активном сотрудничестве с банками и кредитными организациями начинает работу по кредитованию физических и юридических лиц под залог движимого и недвижимого имущества.
ООО «Центр ипотечных программ» является официальным партнером крупных банков города:
— ОАО Банк Левобережный;
— ОАО Собинбанк;
— ОАО Альфа-Банк;
— ОАО КИТ Финанс;
— Инвестиционный Банк;
— ОАО УРСА Банк.
Так же сотрудничает с банками: ОАО АК БАРС БАНК, ЗАО Банк ВТБ 24, ОАО Газпромбанк, Ипотечный банк Delta Kredit, ЗАО Банк Жил Финанс, ЗАО ИпоТекБанк, ЗАО Райффайзенбанк, АКБ РосЕвроБанк.
ООО «Центр ипотечных программ» является официальным партнером страховых компаний: ОАО Регионгарант, СО Россия, СК Русский мир, ОАО Росстрах.
Делая ставку на оказание высокопрофессиональных услуг и на максимальное географическое удобство для клиентов, компания отказалась от пути многофилиального развития бизнеса и на сегодняшний день располагается в большом офисе представительского класса в самом центре города Новосибирска.
В настоящее время компания ООО «Центр ипотечных программ» — это крупная компания, оказывающая услуги во всех сегментах рынка недвижимости, и по праву занимающая одну из лидирующих позиций на рынке недвижимости (рисунок 2.1).
Рисунок 2.1 — Структура обслуживания клиентов в ООО «Центр ипотечных программ»
1- подбор ипотечных программ индивидуально для каждого клиента. Очень важно получить консультацию специалиста-риэлтора именно на предварительном этапе. Он сможет оценить всю сложность предстоящей сделки, будь то просто покупка квартиры или обменная операция. И в зависимости от этого будет предложена та или иная схема ипотечного кредитования;
2 — подготовка документов в банк. Для того, чтобы получить ипотечный кредит, в банк необходимо предоставить определенный пакет документов. В каждом банке он свой. Специалисты агентства заполняют заявку на получение кредита, самостоятельно формируют полный комплект документов, который сдается в банк;
3 — сопровождение сделки в банке. Агенты и эксперты, работающие в ипотечном отделе ООО «Центр ипотечных программ» хорошо знают тот необходимый пакет документов по квартире, который требуется в том или ином банке и при необходимости предоставляют свои консультации и помощь в его формировании;
4 — подготовка документов в юстицию. Подготавливается полный пакет документов и проверяется юридическая чистота покупаемой квартиры.
2.2 Анализ условий предоставления ипотечного кредита на предприятии ООО «Центр ипотечных программ»
Одним из условий предоставления ипотечного кредита является предоставление необходимых документов. Предусмотрено несколько перечней до- кументов для ипотечного кредита: I. Перечень документов для физических лиц, работающих по найму.
Обязательные документы:
1.Копия паспорта (все страницы, включая незаполненные).
2.Копия второго документа, подтверждающего личность (ИНН, пенсионное свидетельство).
3.Копия трудовой книжки (все заполненные страницы). Каждая страница копии заверяется подписью и печатью компании-работодателя с указанием даты заверения. На последней странице копии делается пометка «работает по настоящее время».
4.Справка о доходах по основному месту работы заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).
5.Копии документов об образовании (дипломы, курсы повышения квалификации).
Документы, предоставляемые при наличии:
1.Копия трудового договора с работы по совместительству.
2.Справка о доходах с работы по совместительству заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).
3.Копия водительского удостоверения Заемщика.
4.Копии свидетельств о заключении брака, расторжении брака, рождении детей.
5.Копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, сбережений: копии ПТС на автомобили, копии документов на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), выписки со счетов в банках о наличии денежных средств.
6.Копии документов, подтверждающих текущие кредитные обязательства и погашенные кредиты.
II. Перечень документов для физических лиц, работающих как индивидуальные предприниматели.
Обязательные документы:
1.Копия паспорта (все страницы, включая незаполненные).
2.Копия второго документа, подтверждающего личность (ИНН, пенсионное свидетельство).
3.Копия свидетельства о регистрации индивидуального предпринимателя.
4.Копия свидетельства о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.
5.Копии налоговых деклараций за предыдущий календарный год и истекшие кварталы текущего года.
6.Копии документов об образовании (дипломы, курсы повышения квалификации).
Дополнительные документы (если применимо):
1.Копия трудовой книжки (все заполненные страницы), незаверенная.
2.Копии необходимых лицензий для занятия профессиональной деятельностью.
3.Выписки по расчетным и иным счетам (при наличии) в банках за последние 12 месяцев.
4.Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа.
5.Копии договоров аренды, договоров с контрагентами.
6.Краткое резюме о деятельности.
Документы, предоставляемые при наличии:
1. Копия водительского удостоверения Заемщика.
2. Копии свидетельств о заключении брака, расторжении брака, рождении детей.
3. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, сбережений: копии ПТС на автомобили, копии документов на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), выписки со счетов в банках о наличии денежных средств.
4. Копии документов, подтверждающих текущие кредитные обязательства и погашенные кредиты.
III. Перечень документов для физических лиц, являющихся собственниками бизнеса.
Обязательные документы:
1. Копия паспорта (все страницы, включая незаполненные).
2. Копия второго документа, подтверждающего личность (ИНН, пенсионное свидетельство).
3. Копия трудовой книжки (все заполненные страницы). Каждая страница копии заверяется подписью и печатью компании-работодателя с указанием даты заверения. На последней странице копии делается пометка «работает по настоящее время».
4. Справка о доходах по основному месту работы заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).
5 Копии документов об образовании (дипломы, курсы повышения квалификации).
Документы, предоставляемые при наличии:
1. Копия трудового договора с работы по совместительству.
2. Справка о доходах с работы по совместительству заемщика по форме № 2-НДФЛ или справка в свободной форме о размере среднемесячного заработка (за вычетом налогов) за последние 6 месяцев (с помесячной разбивкой суммы заработка).
3. Копия водительского удостоверения Заемщика.
4. Копии свидетельств о заключении брака, расторжении брака, рождении детей.
5. Копии документов, подтверждающих наличие в собственности заемщика движимого и недвижимого имущества, сбережений: копии ПТС на автомобили, копии документов на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), выписки со счетов в банках о наличии денежных средств.
6. Копии документов, подтверждающих текущие кредитные обязательства и погашенные кредиты.
Документы по компании:
1. Устав в действующей редакции, включая все внесенные изменения и дополнения.
2. Учредительный договор в действующей редакции, включая все внесенные изменения и дополнения.
3. Свидетельство о государственной регистрации.
4. Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе.
5. Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках на 2 последние отчетные даты, предшествующие предоставлению кредита, с отметкой налоговой инспекции.
6. Выписка из обслуживающих банков об оборотах по счету за последние 12 месяцев.
7. Копии договоров аренды помещений.
8. Копии договоров с контрагентами.
IV. Перечень документов по объекту недвижимости (квартира).
1. Копия правоустанавливающего договора по Объекту недвижимости (договора купли-продажи, договора приватизации и т.д.).
2. Копия свидетельства о государственной регистрации права.
3. Копия паспорта на квартиру ПИБ.
4. Копия справки о зарегистрированных в жилом помещении лицах (форма 9).
5. Копия справки о характеристике жилого помещения (форма 7).
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Копия выписки из ЕГРП об отсутствии зарегистрированных обременений.
8. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Объекта недвижимости (все страницы паспорта, включая незаполненные).
9. При наличии несовершеннолетних продавцов – копия разрешения органов опеки и попечительства (ООП) на продажу жилого помещения.
10. В случае если право собственности на квартиру перешло в порядке наследования или дарения – справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследство или дарение.
11. Отчет об оценке Объекта недвижимости.
V. Перечень документов по объекту недвижимости (земельный участок с домом).
1. Копия правоустанавливающего договора (договора купли-продажи, договора приватизации и т.д.).
2. Копия свидетельства о регистрации права собственности.
3. Копия выписки из ЕГРП об отсутствии обременений.
4. Справка о нормативной стоимости земельного участка.
5. Кадастровый план земельного участка.
Перечень документов по коттеджу:
1. Копия правоустанавливающего договора (договора купли-продажи, договора приватизации и т.д.).
2. Копия свидетельства о государственной регистрации права.
3. Копия паспорта ПИБ на объект недвижимости.
4. Копия выписки из ЕГРП об отсутствии зарегистрированных обременений.
5. Копия о зарегистрированных в жилом помещении лицах (форма 9).
6. Копия справки о характеристике жилого помещения (форма 7).
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
8. Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Объекта недвижимости (все страницы паспорта, включая незаполненные).
9. При наличии несовершеннолетних продавцов – копия разрешения органов опеки и попечительства (ООП) на продажу жилого помещения.
10. В случае если право собственности на коттедж перешло в порядке наследования или дарения – Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследство или дарение.
11. Отчет об оценке Объекта недвижимости.
Общая схема проведения ипотечной сделки выглядит следующим образом:
1. Клиент обращается к специалисту, предоставляет всю необходимую информацию. На основании первичной консультации специалист подбирает оптимальное для клиента решение: банк и программу финансирования. Клиент получает подробную информацию о программе кредитования, расходах по сделке, условиях работы и собирает необходимые документы.
2. На основании пакета документов специалист по кредитованию принимает окончательное решение о соответствии заемщика требованиям того или иного банка, заполняет анкету-заявку и подает пакет документов на рассмотрение в банк.
3. По факту получения положительного решения из банка на выдачу клиенту необходимой суммы кредита начинается работа по поиску объекта недвижимости. Банковское решение действует, как правило, в течение 3-4 месяцев. За это время необходимо определиться с приобретаемым жильем и провести сделку.
4. По объекту недвижимости собирается пакет документов, на основании которого в банке будет проведена юридическая экспертиза этого объекта на предмет его соответствия требованиям, предъявляемым к нему банком. Специалист организует оценку объекта недвижимости и комплексное страхование.
5. При наличии положительного заключения банка по объекту недвижимости и окончательного решения страховой компании назначается дата проведения сделки. Специалист подробно консультирует клиента о ходе сделке, всей процедуре и еще раз напоминает о предстоящих расходах. По итогам сделки документы уходят на регистрацию в ФРС. По факту регистрации клиент получает документы о собственности на приобретенную недвижимость с зарегистрированным залогом от банка. Сделка считается оформленной.
При оформлении потребительского кредита алгоритм работы будет значительно проще, поскольку по факту вынесения банком положительного решения о выдаче кредита клиенту сразу назначают дату и время выдачи денежных средств. В ходе непосредственной работы по сделке клиент сможете получить подробную информацию от своего персонального консультанта.
продолжение
--PAGE_BREAK--2.3 Оценка эффективности предлагаемых услуг на предприятииООО «Центр ипотечных программ»
Самым значимым событием в жизни компании был 2006 год. Активное развитие бизнеса и всевозрастающие потребности клиентов привели компанию к реконцептуализации своих целей. Основной группой клиентов, на которую ориентируется компания, становится аудитория с высоким уровнем дохода. Значительно расширяется спектр оказываемых услуг, компания впервые заявляет себя как консалтинговая.
В 2007 году компания стала оператором на рынке земельных участков, оказывающая широкий спектр услуг в данном сегменте. На сегодняшний день в активе компании находится несколько проработанных земельных участков различной категории.
В 2008 году компания начала активно осваивать направление зарубежной недвижимости. Основные показатели 2008 года реализации программ ипотечного кредитование увеличились по сравнению с результатами 2007 года.
Количество семей, которым была оказана государственная поддержка в 2008 году, по сравнению с 2007 годом, увеличилось на 1,2% и составило 7 189 семей.
Совокупная стоимость жилья, приобретенного с государственной поддержкой в 2008 году в рамках подпрограммы, составила более 18 млрд. руб. Всего же за три года реализации подпрограммы было приобретено жилье общей стоимостью, превышающей 45 млрд. руб.
Большинство сделок по приобретению жилья в рамках программы ипотечного кредитования в 2008 году было совершено с целью долевого участия в строительстве и приобретения квартир в многоквартирных домах нового строительства.
Предпочтения жителей города Новосибирска в течении года не изменились — двухкомнатные квартиры по-прежнему пользуются наибольшим спросом, их выбирает половина участников подпрограммы.
Наибольшая категория граждан, берущих ипотечные кредиты– молодые семьи и молодые специалисты: в 2007 году – 69,8%; в 2008 году – 69,0%.
В таблице 2.1 представлен демографический портрет граждан, обратившихся в ООО «Центр ипотечных программ».
Таблица 2.1 — Демографический портрет обратившихся в ООО «Центр ипотечных программ граждан
Средняя сумма предоставленного в 2008 году ипотечного кредита льготного жилищного займа составляет 1 981 682,92 руб. Исходя из существующих условий получения ипотечного кредита/льготного жилищного займа, максимальный ежемесячный платеж по нему равен 16 514,02 руб. Данные ежемесячные расходы могут себе позволить 68,1% от общей совокупности обратившихся в Агентство граждан. В приложении А представлена сегментация среднемесячного дохода обратившихся в ООО „Центр ипотечных программ“ семей, %.
Количество обратившихся в Агентство граждан, которые могут позволить себе средние ежемесячные расходы на погашение ипотечного кредита с государственной поддержкой и/или льготного жилищного займа, увеличилось с 67,5% в 2007 году до 68,1% в 2008 году. На сегодняшний день мировой экономический кризис неблагоприятно сказался на российской ипотеке. Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года.
Практически все отечественные банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты. Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек). Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.
На предприятии ООО „Центр ипотечных программ“ по результатам первого квартала 2009 года наметился существенный спад в сравнении с первым кварталом 2008 года. Это связано в первую очередь с тем, что некоторые российские банки вообще отказались от ипотечного кредитования, и занимаются исключительно привлечением денежных средств, рекламируя вклады. Также снизились средние доходы семьи (таблица 2.2).
Таблица 2.2 — Динамика основных показателей ипотечного кредитования ООО „Центр ипотечных программ“,%
Средняя сумма предоставляемого кредита уменьшилась на 2,03%, сумма среднего ежемесячного платежа уменьшилась на 0,63%, уменьшение среднего дохода семьи составило 3,68%, а платежеспособного спроса 8,70%.
3.Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования на ООО „Центр ипотечных программ“
продолжение
--PAGE_BREAK--3.1 Перспективные тенденции развития предприятий сферы услуг в условиях ипотечного бизнеса
В настоящее время ведется работа по реформированию программы «Жилище» на период 2006-2010 гг. и входящих в ее состав подпрограмм, предполагающая осуществление более эффективного и целенаправленного использования средств федерального бюджета в интересах стимулирования спроса и предложения на рынке жилья, а в конечном счете — решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем [35, c.67].
Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28, определено, что деятельность АИЖК будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования и прежде всего снижению риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов.
На сегодняшний день АИЖК уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и процентной ставкой 15% годовых.
На период до 2010 г. АИЖК должно стать основным проводником государственной политики по становлению и развитию УСР ИЖК и ее ключевым институциональным элементом.
Стратегическое предназначение АИЖК в развитии ипотеки в стране при опоре на поддержку государства должно состоять, прежде всего, в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции АИЖК по рефинансированию будут осуществляться и другими участниками ипотечного рынка (банками, региональными ипотечными агентствами, другими операторами вторичного рынка).
Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг состоит в формировании УСР ИЖК через ее оператора — АИЖК. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы, роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.
Государственная поддержка становления и развития УСР ИЖК через АИЖК как уполномоченного Правительством РФ оператора УСР ИЖК — необходимая мера, направленная на решение задачи обеспечения населения доступным жильем путем создания условий для максимально быстрого развития рыночных механизмов ипотечного жилищного кредитования.
При этом такая государственная поддержка не может и не должна конкурировать с рыночными механизмами ни в одном из секторов финансового рынка и должна быть ориентирована на те секторы, где рынок отсутствует, поэтому и требуется вмешательство государства.
Одним из существенных ограничений развития ипотечного жилищного кредитования является отсутствие у большинства региональных банков доступа к долгосрочным кредитным ресурсам. Практика показывает, что как только банки получают доступ к долгосрочным ресурсам для кредитования населения, они активно приступают к освоению этого нового для них рынка. Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов направлена на решение этой проблемы.
Таким образом, на сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного кредитования. Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.
Ипотечное кредитование носит рисковый характер, и одной из важнейших проблем стала проблема учета различных рисков.
При предоставлении долгосрочных ипотечных кредитов возникают различные риски нескольких видов. Становящийся российский жилищный рынок пытается адаптироваться к условиям высокой инфляции, к не очень благоприятной законодательной среде. Разворачивается поиск специфических путей снижения различных видов рисков долгосрочного жилищного кредитования.
Прежде всего, необходимо сказать о кредитном риске. Он выражается в том, что кредитор в случае неспособности заемщика вернуть кредит несет потери, связанные с тем, что сумма, вырученная от продажи объекта недвижимости, меньше, чем невыплаченная часть долга (включая проценты, все затраты по взысканию и реализации заложенного имущества). Кредитный риск, сопряженный с вероятностью Потерь из-за не возврата кредита, существенно увеличивается вследствие сложности процедур взыскания и реализации заложенного имущества.
Реализация заложенного имущества происходит двумя предусмотренными ст.56—61 Федерального закона от16 июля1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее— Федеральный закон №102-ФЗ), способами: проведение публичных торгов и аукциона, а также во внесудебном порядке, по соглашению сторон. Статьи51, 55 Федерального закона№ 102-ФЗ и ст.349 (ч.2 п.1) ГК РФ предусматривают возможность реализации заложенного имущества без обращения в суд. Такая внесудебная реализация разрешается в том случае, если после наступления неисполнения обязательств должником залогодатель и залогодержатель заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено.
Данное соглашение, заключенное до возникновения оснований илиобращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд.
Статья349 (ч.1 п.1) ГК РФ и ст.51 Федерального закона№ 102 ФЗ утверждают основным способом обращения взыскания на предмет ипотеки— по решению суда. Суд устанавливает факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного имущества. Статья61 Федерального закона№ 102-ФЗ гласит что сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного подоговору об ипотеке, после удержания из нее сумм, необходимых дляпокрытия расходов в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией, распределяется между заявившими свои требования. Следовательно, из суммы удерживаются сначала судебныеиздержки, вызванные обращением взыскания на предмет ипотеки, расходыпо его реализации, государственная пошлина, арбитражные сборыи прочее, а затем уже она подлежит распределению, здесь и наступает кредитный риск, связанный с тем, что сумма взыскания окажется меньше, чем невыплаченная часть долга по кредиту [37, c. 25].
До сегодняшнего дня оставалась нерешенной проблема, связанная с выселением заемщика из квартиры при невыполнении им своих обязательств. Сейчас в Федеральном законе№ 102-ФЗ появилась компромиссная ст.78, предусматривающая, что при обращении взыскания и смене собственника квартиры (дома) проживающие в нем не могут быть выселены, если это их единственное жилье. Однако выселение возможно, если договор был заключен на условии «живу здесь, пока плачу» или если кредит был взят непосредственно на приобретение именно этого дома (квартиры). Сейчас банки активно работают с муниципалитетами, чтобы создать некий социальный жилой фонд, куда можно было бы пересели несостоятельных должников (это жилье более низкого качества). Однако остается нерешенным вопрос о финансировании создания переселенческого фонда на том основании, на котором несостоятельный заемщик будет занимать в данном фонде жилую площадь, и многое другое.
При ипотечном кредитовании возникают также проблемы психологического характера. Человеку, берущему кредит на длительный срок необходимо понять, что он не закабаляет себя, пользуясь ипотечным кредитом, а расширяет свои возможности. Здесь еще раз подчеркивается необходимость государственной поддержки.
Следующий риск, который необходимо охарактеризовать, так называемый риск процентной ставки. Он возникает тогда, когда динамика изменения процентной ставки по выданным кредитам не совпадает с динамикой их пересмотра по обязательствам. Риск резко усиливается в условиях высокой и прогрессирующей инфляции. Этот риск тем выше, чем больше разрыв между сроком ипотечных кредитов (хотя бы на один год) с фиксированной процентной ставкой в сегодняшней России — дело крайне затруднительное. Это либо слишком рискованно для банка, либо, если риск полностью учтен в процентной ставке, кредит становится практически недоступным для заемщика. В данной ситуации банки, предоставляющие жилищные кредиты, должны добиваться уменьшения рассматриваемого вида риска путем использования новых видов инструментов.
Получившая широкое распространение до сегодняшнего времени, индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару сегодня не актуальна.
В целях снижения отрицательного воздействия инфляции для России учеными Р. Страйком и М. Равиц из Института экономики города (США) был разработан механизм, так называемый инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Речь идет о применении двух различных процентных ставок. Одна призвана обеспечить прибыльность кредитных операций для банка, другая— сделать кредит доступным для заемщика. Первая, более высокая (так называемая контрактная), процентная ставка определяет тот размер платежа, который сделал бы кредитование рентабельным для банка, эту ставку клиент должен был бы выплатить банку. Величина данной ставки рассчитывается на основе процентной ставки на межбанковском рынке кредитов (к нему приплюсовывается фиксированная банковская надбавка). В действительности регулируемые платежи по кредиту заемщик делает по другой, более низкой ставке, называемой платежной. Разница между контрактной и платёжной ставками равномерно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа Заемщика пересчитывается каждые3 месяца (с учетом возросшей суммы задолженности) так, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. В итоге платежи по полной (контрактной) процентной ставке взимаются на более позднем этапе погашения кредита с расчетом на то, что заемщику будет легче их выплачивать благодаря увеличению доходов (хотя бы и номинально, например, в результате инфляции) [34, c. 29].
Резюмируя все изложенное, можно с уверенностью утверждать, что внедрение в практику различных схем ипотечного кредитования оказывает благоприятное воздействие и на макроэкономическую ситуацию в стране.
Государственная поддержка должна быть, без нее не обойтись и в условиях рынка она должна реализовываться в предоставлении определенных льгот участникам ипотечного кредитования (рисунок 3.1).
Рисунок 3. 1 — Льготы государственной поддержки для банков
Было бы также крайне желательно предусмотреть на государственном уровне возможности предоставления ипотечным банкамцелевых льготных кредитов на обеспечение финансовой базы долгосрочного льготного ипотечного кредитования при должном контроленад расходами этих средств.
Для повышения потребительского спроса населения необходимо предоставление льгот заемщикам или их определенным категориям (социально необеспеченным). Возможно несколько вариантов централизованного субсидирования заемщиков. Основной способ— погашение части первоначального взноса, что облегчит доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения.
Другой способ (более привлекательный)— погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования.Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета. Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов централизованного субсидирования, правительство сможет на качественно новом уровне решить острую социальную проблему обеспечения населения жильем.
Еще одной важной проблемой остается необходимость пересмотра принципов налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налога, госпошлин и иных сборов при оформлении сделок с недвижимостью. Важным направлением преодоленияфинансовых трудностей, связанных с получением ипотечных кредитов, является формирование структур, объединяющих экономическиеинтересы ряда организаций, так или иначе задействованных в ипотечном процессе: банки, ипотечные компании, инвестиционные компаниии предприятия, страховые, юридические, риелторские, оценочные компании ит.д.
Требуется создать объединенное содружество этих организацийкак единое целое, как единый комплекс для решения вопросов, связанных с ипотечным кредитованием.
Для ускорения развития ипотечного кредитования необходимоучесть различные экономические и социальные факторы. Это не только те, у кого высокий уровень инфляции в России, но и особенности функционирования финансовой системы, банковская деятельность, рынок недвижимого имущества, размер и структура доходов населения, традиции, противоречивые реалии экономики России, а также наряду с дореволюционным и советским опытом ипотечного кредитования следует учитывать и опыт зарубежных стран в этой области, что даст возможность более полно и всесторонне изучить все проблемы ипотечного кредитования и принимать наиболее оптимальные решения для их преодоления.
продолжение
--PAGE_BREAK--3.2 Разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности предприятий в сфере услуг ипотечного кредитования
Из-за неполадок в финансовой мировой системе, вызванных кризисом в Америке, любое изменение ипотечных программ у нас в России порождает волну панических слухов [37, c. 17].
Действительно, российские банкиры обеспокоены ипотечным кризисом в США, от которого сильнее всего пострадали физические лица и паевые инвестиционные фонды, чьи бумаги были обеспечены «ипотечными» деньгами. Обвал рынка жилой недвижимости нанес экономике Соединенных Штатов ущерб в размере $200 млрд., специалисты предсказывают вторую волну дефолтов; возможно, обанкротятся более 1,2 млн. американских граждан.
Теперь российским банкам стало труднее занимать деньги для ипотечных кредитов на Западе. Объемы рефинансирования российских ипотечных займов уменьшились, а условия – ухудшились. Планируемая российскими банками секьюритизация на Западе отложена до лучших времен.
По мнению Григория Куликова, вице-президента Российской гильдии риэлторов, председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», труднее всего придется мелким банкам, которые рассчитывали раздать как можно больше ипотечных кредитов и быстро их секьюритизировать. Большая часть таких кредитов была выдана в 2005 – 2006 гг., когда цена квадратного метра постоянно росла, и банкам не нужно было слишком тщательно проверять платежеспособность клиента, ведь реализация на рынке заложенной квартиры в любом случае покрывала убытки. Теперь ситуация изменилась.
Но, несмотря на все это, банки не собираются отказываться от ипотечных кредитных продуктов. Григорий Куликов, полагает, что в будущем количество квартир, купленных с помощью кредита, будет только расти. Не за горами время, когда по ипотеке будет приобретаться каждая вторая квартира.
С тем, что американский кризис не так страшен для России, как кажется, согласна и Татьяна Копыстыринская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». Не надо забывать, что между российской ипотекой и американской – большая разница, хотя бы в возрасте. Рынок ипотечных кредитов существует в США с 30-х годов прошлого века, и за это время переживал немало спадов и подъемов не исключено, что данный кризис – один из этапов этого трудного пути. В США только объем непогашенной рисковой ипотеки достиг 1,3 трлн. долларов. А в России объем ипотечного рынка, (которому всего-то 10 лет) составил около 600 миллиардов рублей.
Кроме того, в Америке суммы ипотечных кредитов превышали стоимость приобретаемой недвижимости, а у нас практически все банки выдают сумму кредита, которая гораздо меньше стоимости покупаемых квартиры или дома (максимальное соотношение суммы кредита к сумме первоначального взноса на сегодня — 95%-5%) [37, c. 19].
Большинство американских ипотечных кредитов были выданы с «плавающими» процентными ставками, привязанными к индексу LIBOR (усредненной процентной ставке на Лондонском межбанковском рынке). В таком случае заемщик напрямую зависит от ситуации на финансовом рынке. Для российских кредитов, «плавающие» ставки несвойственны. Фиксированная ставка для российского заемщика удобнее, он всегда может рассчитать свои расходы, и меньше рискует стать несостоятельным.
Нет сомнений в том, что банки будут придирчивей выбирать клиентов. По данным агентства ООО «Центр ипотечных программ», если в июле 2007 года банки, с которыми сотрудничает компания, отказали в ипотечном кредите только одному человеку, то в сентябре не повезло уже двенадцати. Заемщикам нужно готовиться и к другим переменам.
Банки постепенно сокращают программы, где не предусмотрено внесение первого взноса. Будущим заемщикам нужно будет располагать собственными «стартовыми» средствами.
На сегодняшний день банки стали уделять гораздо больше внимания кредитной истории потенциального заемщика. И если вы выступили поручителем за кредит, который брали ваши родственники или друзья, в случае их финансовых затруднений вам придется им помочь.
Все больше банков требуют подтверждения доходов именно в форме 2-НДФЛ, тех, которые выдают в бухгалтерии на работе. Соответственно, предпочтение будут отдавать клиентам с «белой» зарплатой.
Уменьшится доля досрочных погашений ипотечных кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4 – 7 лет. Но банки от этого не ввосторге – «безвременно» теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки – 10 – 25 лет.
Банки включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, — проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года.
Специалисты сходятся во мнении, что банки будут предлагать больше рублевых продуктов. Что касается роста кредитных ставок, то наши эксперты не ожидают их серьезного роста. Увеличение может составить 1 – 2%, и то, больше на рынке новостроек. Выиграют «крепкие середнячки» впрочем, для тех, кто хочет купить небольшую квартиру эконом-класса или просто улучшить жилищные условия, изменения пойдут на пользу. Таким заемщикам – зеленая улица. Логика простая – если заемщик платить не сможет, то «среднюю квартиру» легче реализовать, чем шикарный коттедж или элитные апартаменты.
Сегодня банкиры стараются сократить количество очень больших кредитов. Надежнее вместо одного элитного кредитного продукта создать несколько более скромных. Значит, на рынке наступает время «крепких середнячков», тех, у кого может быть не сногсшибательный, но надежный доход. И у таких клиентов есть выбор.
На рынке есть множество программ, которые позволяют улучшить жилищные условия с помощью ипотеки.
ООО «Центр ипотечных программ» совместно с Русским ипотечным банком планирует реализовать программу «Новые метры», которая позволяет купить новую квартиру, а старую продать позже. Как правило, чем больше размер первоначального взноса и чем больше срок кредитования, тем меньше процентная ставка по кредиту.
Понятно, что на фоне грядущего ужесточения требований, удержать привлекательные условия для заемщиков и сохранить «завлекалочки», которыми пользовались многие кредиторы, могут позволить себе крупные банки, которые давно работают на рынке ипотечного кредитования.
В качестве рекомендаций по совершенствованию деятельности предприятий в сфере услуг ипотечного кредитования ООО «Центр ипотечных программ» можно предложить использовать для своих клиентов наиболее выгодные кредитные продукты, которые предоставляют следующие банки:
— Абсолют-банк: намерен сохранить кредит без первоначального взноса. Это кредит на приобретение жилья на вторичном рынке, для заемщиков у которых нет накоплений, но есть квартира. Предоставляется два кредита: стандартный и на формирование первоначального взноса;
— Альфа-банк: разрешает частично подтверждать доход «по форме банка»;
— Банк Москвы: продолжат предоставлять кредиты в швейцарских франках по ставке, ниже рыночной;
— КИТ-финанс: один из немногих принял плавающие процентные ставки в рублях, которые привязаны к размеру индикативной ставки MosPrime 3M (Moscow Prime Offered Rate). MosPrime 3M рассчитывается Национальной валютной ассоциацией. Плавающая ставка – один из способов снизить процент: если же значение индекса падает, заемщик может сэкономить на выплате процентов. Однако надо следить за инфляцией. Как мы уже знаем, индикатор может и повысить процент. Тем не менее, в 2007 году брать рублевый кредит с «плавающим» процентом было выгодно;
— Русский Ипотечный Банк: нет штрафов за досрочное погашение и решение о выдаче кредита действительно в течение 6 месяцев; то есть, заемщик может спокойно заниматься подбором квартиры.
Важнейшими инструментами конкурентной борьбы для ООО «Центр ипотечных программ» может выступить агрессивная маркетинговая политика, а также стратегия вертикальной и горизонтальной диверсификации. Для достижения поставленных задач предприятию необходимо:
1) расширить и постоянно совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровень сервиса;
2) развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;
3) непрерывно совершенствовать системы управления рисками ипотечного кредитования и взыскания, а также повышать операционную эффективность;
4) развивать маркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;
5) постоянно совершенствовать эффективность функционирования и управления;
6) привлекать к работе высокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии.
продолжение
--PAGE_BREAK--3.3 Оценка эффективности разработанных рекомендаций по развитию ипотечного бизнеса на предприятии ООО «Центр ипотечных программ»
Расширение спектра ипотечных продуктов определяется, прежде всего, востребованностью того или иного продукта на рынке. На сегодняшний день на рынке недвижимости наиболее востребованными несколько видов ипотечных кредитов (рисунок.3. 2).
Рисунок 3. 2 — Основные виды ипотечных кредитов
Относительно новым для российского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитование покупки земельного участка и кредитование под залог земельного участка.
На фоне роста стоимости жилья на вторичном рынке новостройки становятся наиболее доступным видом недвижимости. Однако многие клиенты опасаются приобретать квартиру в новостройках из-за нашумевшей проблемы обманутых дольщиков. Учитывая данную ситуацию, большинство банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты на приобретение квартир только на вторичном рынке жилья или на первичном рынке жилья в одобренных новостройках. С целью повышения уверенности клиента при приобретении квартиры в новостройке необходимо развивать сотрудничество с проверенными строительными компаниями.
Развитие каналов продаж является ключевым инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечного кредитования. Выделяют несколько основных каналов продаж ипотечных продуктов (рисунок 3.3).
Рисунок 3.3 — Основные каналы продаж ипотечных продуктов
Развитие маркетинговой деятельности должно базироваться, прежде всего, на проведении рекламной кампании в российских регионах, направленной на повышение узнаваемости в точках присутствия и поддержку предлагаемых ипотечных программ.
Основополагающий принцип рекламной деятельности ООО «Центр ипотечных программ», развивающего ипотеку в регионах, — реклама имиджа. Стратегической задачей является превращение положительного внутреннего имиджа во внешний. Инструментом достижения поставленной цели является функциональность рекламы — реклама в различных ее проявлениях должна быть полезной, приятной, удобной, дающей пищу для размышлений и собственных выводов.
Для формирования и обеспечения эффективности управления постоянный контроль и мониторинг показателей деятельности предприятия. Необходимо проводить ежеквартальный анализ результатов работы фирмы, в котором будет отслеживаться динамика основных показателей: активов, развития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамики ипотечного кредитования, электронных платежных систем, а также динамика доходов, расходов и прибыли. По результатам проведенных анализов необходимо разработать меры по улучшению деятельности каждого филиала и по отдельным направлениям бизнеса.
Политика управления рисками должна включать работу над следующими блоками:
— процесс верификации клиентов и информации;
— процесс андеррайтинга и принятия решения;
— операционные риски в продукте.
Привлечение к работе высокопрофессиональных специалистов является немаловажным фактором успешной работы, так как, безусловно, человеческий фактор играет немаловажную роль. Нанимаемые сотрудники должны быть обучены, тренинговая программа должна включать в себя блок по ипотечному продукту, обучение работе с ИТ-системами банка, так как эти составляющие являются основой высокого уровня сервиса.
В результате работы сотрудников агентства клиент и банк быстрее находят друг друга. По оценкам аналитиков, из 100 человек, обратившихся в банк напрямую, реально жилищный кредит получают только 10. А в том случае если заемщик обратился к риэлтерам, его шансы возрастают до 90%.
Кроме того, крупные операторы рынка недвижимости проверяют юридическую чистоту квартиры самостоятельно: проводят полный детальный анализ всех сделок купли-продажи и обмена, бывших и настоящих собственников квартиры, которую вы хотите приобрести, а также ситуаций, в которых эти квартиры приобретались или обменивались, условий приватизации и снятия с регистрационного учета и т. д. Так, к примеру ООО «Центр ипотечных программ» может выдавать гарантийные обязательства не только клиентам, но и банкам, которые финансируют сделку с помощью ипотечного кредита. Это, кстати, принципиально новая практика на рынке недвижимости, она позволит повысить доступность ипотечных кредитов и послужит еще одним стимулом для развития ипотеки.
Успешное развитие на региональных рынках обеспечивается рядом факторов:
1) достаточной ресурсной базой для успешной конкуренции с региональными банками;
2) сбалансированным ростом кредитного портфеля и стабильным кругом заемщиков;
3) наличием в банке отлаженной системы управления кредитными рисками.
Все вышеуказанные факторы должны позволить предприятию ООО «Центр ипотечных программ» сохранить качество кредитов на высоком уровне в среднесрочной перспективе и помочь занять лидирующие позиции в регионах на рынке ипотечного кредитования. Конкурировать на региональном рынке целесообразно за счет максимального упрощения и сокращения сроков рассмотрения кредитной заявки, а также развития новых, более привлекательных с точки зрения заемщиков, ипотечных программ.
Таким образом, разработка стратегии продвижения кредитных продуктов на рынок ипотечного кредитования — это сложная задача, требующая для своего решения комплексного подхода. В то же время региональная экспансия предприятия является надежным средством увеличения прибыльности, повышения уровня клиентского обслуживания и увеличения собственной доли в основных сегментах рынка и должна стать одним из стратегических направлений ООО «Центр ипотечных программ».
продолжение
--PAGE_BREAK--