Содержание
Введение………………………………………………………………………..…3
1. Сущность ипотечного кредитования………………………………………….6
1.1. Понятие ипотечного кредитования …………………………………………6
1.2. История развития ипотечного кредитования………………………….……9
1.3. Правовое регулирование ипотечного кредитования……………………...15
2. Ипотечное кредитование в РФ ………………………………………………18
2.1. Развитие ипотеки в России ………………………………………………...18
2.2. Становление ипотечного кредита в РФ …………………………...………22
2.3. Основные проблемы развития ипотеки в России …………………..…….25
3. Ипотечное кредитование в городе Мурманске …………………………….27
3.1. Анализ ипотеки в г. Мурманске …………………………………………...27
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в г. Мурманске……...31
Заключение…………………………………………………………………….…35
Список используемой литературы
Введение
Сегодня в улучшении жилищных условий нуждаются 77% россиян. Так на каждого гражданина России приходится около 19,7 квадратных метров жилья (в 1990 году – 16,4 квадратных метров). Наиболее обеспечены жильем москвичи, жители Белгородской, Курской, Волгоградской, Ленинградской областей, а меньше всего квадратных метров на человека приходится в республиках Ингушетия, Тыва, Калмыкия. Для сравнения, в Норвегии в среднем на одного жителя приходится 74 квадратных метра жилой площади, в США – 65, в Швеции – 43 (Приложение 1).
Все большей проблемой становится естественное старение и выбытие жилищного фонда. Объем ветхого и аварийного жилищного фонда к началу 2002 года достиг 87,8 миллионов квадратных метров (3,2% от общего объема), а темпы физического выбытия жилищного фонда в последние годы превышают 10% в год, или до 1/3 объема вводимого жилья.
Количество домов, подлежащих сносу из-за их аварийного состояния, постоянно увеличивается. На сегодняшний день в таких домах проживает около 5 миллионов граждан. В неблагоустроенных квартирах в России проживают 40 миллионов человек. Что касается нового строительства, то только за последние два года объемы ввода нового жилья приблизились к уровню 1996 года (30-33 миллиона квадратных метров в год). Пока они существенно уступают показателям 1987 года, когда было введено 76 миллионов квадратных метров жилой площади. В советские годы строительство велось за счет бюджета, в централизованном порядке, а жилье предоставлялось гражданам, стоящим на учете по улучшению жилищных условий [4].
С началом реформ сокращение бюджетного финансирования на фоне отсутствия системы жилищного кредитования привело к усугублению жилищной проблемы подавляющей части населения.
Темпы роста стоимости жилья существенно опережают темпы роста денежных доходов населения. Только за 2001 год стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов выросла в среднем по России на 40%. На первичном рынке цена 1 квадратного метра достигла 10,5 тысяч рублей при среднедушевом доходе населения 3868 рублей в месяц. Очевидно, что при таком соотношении лишь очень небольшая часть населения – люди с высокими доходами – может позволить приобрести квартиру сразу [24].
Единственным цивилизованным решением проблемы обеспечения граждан России жильем является механизм ипотечного кредитования, который с успехом работает в экономически развитых странах мира. В советское время было заявлено, что в социалистических странах ипотеки нет, а ипотечный кредит предоставляется при капитализме под залог недвижимости (земель и городских строений). Подобные утверждения симптоматичны и для сегодняшней действительности в том плане, что стройной системы ипотечных отношений, а тем более ипотечного жилищного кредитования в России до настоящего времени не выстроено.
Институт ипотеки для России отнюдь не новинка, пришедшая из-за океана, он имеет собственную многовековую отечественную историю, берущую начало с XIII—XIV веков. В дореволюционный период ипотечные отношения были настолько широко и фундаментально развиты, что наша страна по праву была одним из мировых лидеров в этой области. Мало того, отечественный дореволюционный опыт долгосрочного кредитования (в частности, под залог земли) явился серьезной основой для создания новых и эффективных ипотечных схем как в американской, так и европейской моделях ипотек [23].
По самым скромным подсчетам около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты, лишь бы они были под доступные проценты. Задача законодательной и исполнительной власти, во-первых, – сбор этих денег в банках, во – вторых, — эффективное использование федеральных бюджетных средств. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте. Но место и роль ипотечного кредитования со стороны федеральных органов власти до конца не осознанно, и дальше декларации и намерений пока дело не доходит.
Целью написания данной работы являются проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в целом по России и городе Мурманске в частности. Исходя из цели работы, были поставлены следующие задачи:
— изучить законодательство Российской Федерации в области жилищного кредитования;
— раскрыть теоретические основы организации ипотечного кредитования;
— проанализировать проблемы и перспективы развития ипотеки как в России так и в городе Мурманске;
— предложить меры по развитию ипотечного кредитования в городе Мурманске.
Объектом исследования в данной работе является ипотечное кредитование. Предметом исследования – рынок ипотечного кредитования.
Актуальность темы в том, что в целом по России дела с приобретением жилья обстоят очень плохо. У населения недостаточно своих средств, чтобы улучшить старое жильё или купить новое, поэтому механизм ипотечного кредитования поможет гражданам России приобретать жильё в рассрочку, но только с тем условием, что кредит будет доступен большей части населения.
1. Сущность ипотечного кредитования
1.1. Понятие ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование населения — это государственная программа, направленная на решение жилищных вопросов. Кредиты выдаются любому гражданину РФ с 18 до 60 лет.
Ипотечный бизнес в России постепенно набирает обороты. Определенную надежду на дальнейшее ускоренное и массовое развитие специалисты связывают с принятием в 2004 году нового законодательства.
Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня, а оплачивать его полную стоимость в течение нескольких последующих лет.
Это значительно удобнее, чем стараться накопить необходимые средства на покупку жилья. Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора.
Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку: недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется; недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности; высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника у точному и своевременному исполнению своих обязательств.
Ипотека это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным. Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике — наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования: приватизировано 55 % жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья; приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования; Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг; законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлторских, страховых компаний) [3].
При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.
Основные участники ипотечного кредитования:
— заемщики физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья; кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
— продавцы жилья физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению; риэлторские организации лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
— лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
— оценочные агентства, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке; операторы вторичного ипотечного рынка юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
— инвесторы юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы пенсионные фонда, страховые компании);
Правительство регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка. Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк посредник инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [17].
1.2. История развития ипотечного кредитования
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.
На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков [9].
Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).
Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее к ипотеке. Здесь необходимо пояснить, что первая стадия «фидуция» возникла и развивалась в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился «пигнус» (pignus, от лат., неформальный залог), и лишь затем собственно «ипотека». При этом сами договоры о залоге первоначально были лишь дополнительными при первичных кредитных соглашениях (договорах). Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.
На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.
Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.
Появление последней стадии института ипотеки — собственно самой ипотеки — было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога — залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.
Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.
Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «qui prior est tempore potior est jure» — кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки.
Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности — по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону» — фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними — ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право — сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первым ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом, кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института). Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 года) для выплаты долга.
Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков.
Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции — с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе не делима, она основана на праве получения удовлетворения». «Hypotheka est tota in tota, et tota in qualibet parte» -право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.
1.3. Правовое регулирование ипотечного кредитования
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года [3].
В нем нашли отражение следующие положения:
— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;
— порядок заключения договора об ипотеке;
— закладная как ценная бумага;
— государственная регистрация ипотеки;
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
— последующая ипотека;
— уступка прав по договору об ипотеке;
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ.
« о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
На данный момент в России действуют следующие законы, и нормативно-правовые акты регулирующие ипотечное кредитование:
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах от 11 ноября
2003 г.
Федеральный закон о внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования от 24 декабря 2002 г.
Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г.
Федеральный закон о товариществах собственников жилья от 15 июня 1996 г.
Постановление о Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы от 17 сентября 2001 г.
Постановление об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» от 20 августа 2001 г.
Приказ об утверждении инструкции о регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам от 16 октября 2000 г.
Постановление о мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации от 11 января 2000 г.
Постановление о Федеральной целевой программе «Государственные жилищные сертификаты» от 20 января 1998 г.
Принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» для российского финансового и фондового рынков, без сомнения, является значительным событием, которое должно иметь далеко идущие последствия. Очевидный результат его принятия — создание пусть несовершенных, но реальных механизмов ценнобумажного рефинансирования ипотечных кредитов. Кроме того, важно, что Закон об ИЦБ послужил поводом к обсуждению вопроса о разработке нормативных актов, посвященных уже не ипотечной, а генеральной секьюритизации, объектом которой могут быть все виды договорных денежных требований [2].
Комплексный подход регулирования, который нельзя не приветствовать, между тем является высоко затратным способом «производства» норм. Поэтому для выбора этого варианта развития событий необходимо иметь определенность с размером ресурсов. Тот факт, что Закон об ИЦБ готовился целых три долгих года, сам по себе свидетельствует о том, что ресурсы не были оценены адекватно.
2. Ипотечное кредитование в РФ
2.1. Развитие ипотеки в России
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования.
Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.
29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.
В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк.
В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.
С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.
В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита.
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально — экономической жизнью страны на рубеже XIX — XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).
Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно — финансовую политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 — 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75 % от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла от 7,5 до 8,5 процентов годовых.
Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году — уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5 % годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).
Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100 % приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно — финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно — инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.
2.2. Становление ипотечного кредита в РФ
Каждой семье – отдельную квартиру, так в начале перестройки пообещал Горбачев М.С., что к 2000 году каждая семья будет жить в отдельной квартире. О своем угле в то время в России мечтали почти 15 миллионов семей. Иначе говоря, 60 миллионов человек жили в коммуналках, общежитиях. Темпы строительства в те годы были высоки, а они еще и росли год от года, то к 1998 году люди могли бы убедиться в реальности. Но это все теория. Сегодня мы живем в другой стране, при другой экономике, которая не предполагает бесплатной раздачи квартир. С наступлением перестройки люди с удивлением узнали истинные цены на квартиры. Жилье стало таким же рыночным товаром, как и колбаса. Учитывая то, что квартир россиянам по-прежнему не хватает, цены на них растут день ото дня. Например, в 1991 году «хрущёвка» в спальном районе Москвы стоила 3 тысячи долларов, сегодня ее стоимость превышает 50 тысяч долларов. Шансы на приобретение квартиры заметно выросли с начала 90-х годов. Имеется в виду ипотека, правда процентные ставки по кредитам в России еще высоки. Тем не менее это практически единственная возможность для россиянина обзавестись собственным жильем, взять деньги взаймы и потом долго расплачиваться за кредит. Огромная часть населения готова воспользоваться ипотекой, но она пока не доступна всем, в виду ее отсутствия во многих регионах страны.
Поскольку переход России «на рыночные рельсы» подорвал систему государственного финансирования приобретения жилья, построение новой системы пришлось начинать практически с нуля. Отсутствие законов и финансовых механизмов не смогло полностью остановить жилищное строительство и оборот объектов недвижимости.
Субъектам этого рынка — застройщикам, банкам, агентствам недвижимости и другим — пришлось адаптироваться к существовавшей на каждый конкретный момент нормативно-правовой базе и придумывать различные схемы, которые были бы одновременно привлекательны для покупателей жилья и при этом не входили в противоречие с действующим законодательством. Так по всей стране появилось множество различных способов, или схем, приобретения жилья, имеющих в своем составе элементы ипотеки.
Даже сейчас, когда и политическая, и экономическая ситуации считаются гораздо стабильнее, чем в начале девяностых, а законодательство в сфере недвижимости сформировано, многие из тех первых схем вызывают интерес у потенциальных покупателей и продолжают успешно функционировать [9].
Все схемы, которые были созданы за последние десять лет, можно свести к нескольким блокам. Распределение по блокам зависит оттого, насколько в той или иной схеме задействованы различные ресурсы, сколько в ней участников и какова ее перспективность.
а) Схемы с использованием средств бюджетов различных уровней:
1) жилищные программы регионов, финансируемые полностью или частично за счет региональных и местных бюджетов;
2) жилищные сертификаты и муниципальные жилищные облигации;
3) жилищные субсидии.
Это социально ориентированный блок схем. Он ориентирован на очередников, работников бюджетной сферы, переселенцев, военнослужащих и на граждан других льготных категорий.
б) Схемы долевого строительства и рассрочки:
1) долевое строительство;
2) продажа жилья с рассрочкой платежа до окончания строительства;
3) получение сотрудниками жилищных ссуд на своем предприятии.
Этот блок схем считается простейшим. В нем не применяются механизмы залога и присутствуют только два участника — застройщик и покупатель. Схемы далеки от принципов ипотечного кредитования: если применяется рассрочка, то на короткий срок (до 5 лет), в собственность заемщика покупаемое жилье оформляется только после завершения всех платежей.
в) Рыночные схемы:
1) долгосрочное ипотечное кредитование (банковское кредитование, ипотечные займы и продажа жилья в рассрочку с оформлением ипотеки в силу закона);
2) накопительные схемы с использованием строительных сберегательных касс и жилищно-строительных кооперативов;
3) рефинансирование ипотечных кредитов и займов с помощью специализированного оператора ипотечного рынка по принципу двухуровневой ипотечной схемы.
Перечисленное множество схем финансирования приобретения жилья вовсе не означает их антагонизма по отношению друг к другу. Они рассчитаны на различные по уровню доходов и потребностей группы населения. Как показывает опыт, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования, функционирующих с разной степенью эффективности. Более того, помимо перечисленных существуют и другие схемы, позволяющие приобретать жилье при отсутствии больших первоначальных накоплений [13].
2.3. Основные проблемы развития ипотеки в России
Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:
1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых «либеральных», практически несуществующих параметрах (ипотечный кредит предоставляется на 15 лет величиной 70% от стоимости жилья при цене одного квадратного метра 11200 р. с кредитной ставкой 10%), максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.
2. Отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов. Долгосрочные ресурсы, сопоставимые по срокам с кредитами в 10-20 лет, практически недоступны для большинства российских банков. Стоимость этих кредитов велика, как и значительны сопутствующие риски, а также операционные затраты.
4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.
5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения — нежелания жить в долг.
Серьезнейшей проблемой является наличие несовершеннолетних детей в составе семьи заемщика. В связи с тем, что большинство потенциальных заемщиков обращается за ипотечным кредитом в надежде улучшить свои жилищные условия, т.е. произвести обмен меньшей жилплощади на большую, органы опеки обязаны следить за выделением жилья в долевую собственность ребенку, а также за предоставлением площади для его проживания в новой квартире. И если таковое обременение со стороны органов опеки каким-то образом обойти не удается, банк-кредитор рискует столкнуться с неразрешимой проблемой выселения заемщика из квартиры в случае утраты им своей (заемщика) неплатежеспособности. И если в случае обмена квартиры в пределах одного муниципального образования органам опеки удается отследить правильность соблюдения законодательства об охране прав несовершеннолетних детей на жилплощадь, то в случае, если жилье приобретается или обменивается между регионами, данная проблема является практически непреодолимой для оформления договора ипотеки.
3. Ипотечное кредитование в городе Мурманске
3.2. Анализ ипотеки в г. Мурманске
В Мурманске на рынке ипотечных кредитов на сегодняшний день представлены две схемы ипотечного кредитования, это долгосрочное ипотечное кредитование — МФ МДМ Банком, и накопительная схема с использованием жилищно-строительного кооператива северян «Строим вместе».
Ипотека в МДМ Банке начало свою работу летом 2004 года и уже с её помощью смогли взять в кредит почти 70 квартир вторичного жилья[42].
С кооперативом «Строим Вместе» не много другая история Кооператив представляет собой добровольное объединение пайщиков с целью улучшения своих жилищных условий.
Кооператив является действительным членом Межрегиональной Федерацией жилищных кооперативов. Через ЖСК можно приобрести как квартиру в строящемся доме, так и готовое жилье. В ЖСК существуют различные Индивидуальные жилищные планы, каждый из которых по-своему хорош и удобен для решения конкретной жилищной проблемы, исходя из персональных потребностей в благоустроенном жилье и финансовых возможностей. Количество пайщиков кооператива составляет 243 человека это на 156 человек больше чем в прошлом году. С помощью кооператива уже приобрели квартиры 111 семей.
Для того чтобы стать пайщиком жилищного кооператива, вам необходимо внести первый (вступительный) членский и паевой взнос и заключить договор накопления. Накопив в соответствии с договором определенный размер от стоимости квартиры (примерно 50%), вы перейдете на следующий этап — этап ожидания подбора жилья, т.е. ожидание наступления своей очереди на подбор квартиры.
Как только ваша очередь подошла, стоимость будущего жилья фиксируется и кооператив подбирает вам подходящую квартиру. На недостающую сумму предоставляется заем. Квартира оформляется в собственность кооператива до полного возврата займа. С вами заключается договор найма жилого помещения, в соответствии с которым вы можете зарегистрироваться в приобретаемой квартире.
На следующем этапе в течение нескольких лет вы осуществляете возврат займа и процентов по нему. После полного возврата займа квартира оформляется в вашу собственность.
К плюсам данной схемы можно отнести:
— она имеет понятную структуру организации и простые принципы участия, схожие с теми, которые применялись в советское время на предприятиях в виде касс взаимопомощи;
— кооператив предъявляет минимальные требования к участникам и к приобретаемому жилью. Считается, что платежеспособность пайщика можно проверить уже на этапе накопления, поэтому неважно, какие у него доходы. Жилье в существующих кооперативах можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке по всей территории России;
— в кооперативах низкие проценты по займам, поскольку схема замкнута и нет необходимости привлекать дорогие заемные средства. Кроме того, пайщику может быть выдан дополнительный заем на потребительские нужды;
— существует большое разнообразие программ кооперативов, которые могут подойти самым разным категориям граждан.
К недостаткам схемы относится отсутствие государственного контроля за использованием денежных средств населения (кооперативы не лицензируются Банком России), поэтому существует риск превращения кооператива в пирамиду при неграмотном управлении денежными потоками.
Накопление занимает несколько лет, процесс подбора квартиры может растягиваться на месяцы. Соответственно надо быть готовым к тому, что вселение в квартиру произойдет нескоро.
Поскольку оформление собственности на квартиру происходит только после полного возврата займа, право на налоговую льготу по подоходному налогу в течение всех лет возврата на пайщика не распространяется.
Где выгоднее, решать каждому заёмщику самому, я попытаюсь про анализировать работу ипотеки в МДМ Банке и в ЖСК Северян «Строим вместе».
Для этого мы возьмём обычную двухкомнатную квартиру в октябрьском округе со средней стоимостью 695000 рублей на 5 лет.
Для начала проанализируем кредит в МДМ Банке. Первоначальный взнос 30 % от стоимости приобретаемого жилья в нашем случае это будет 30% от 695 000 рублей мы получим 208 500 первоначальный взнос. Из этого следует что кредит который предоставит банк заёмщику составит 486 500 рублей. Далее мы расчитаем ежемесячные взносы, которые заёмщик будет выплачивать равными долями в течении всего периода на который был взят кредит. По формуле: Y = D/(1 — (1 + q/12)-12n)/(q/12)) (где Y – равный ежемесячный платёж, D – сумма кредита, q — ставка процентов, n — срок кредита), рассчитаем ежемесячные равные платежи.
Y = 486 500/(1- (1 + 0.19/12)-12*5)/(0.19/12), из наших расчётов мы получаем, что в среднем человек который возьмет такой кредит, в месяц должен будет выплачивать банку 12 620 рублей. Но у МДМ-Банка есть одно условие, что размер ежемесячного платежа не должен превышать 35 % ежемесячного дохода семьи. Следовательно, если в семье супруги в сумме получают 14 524 рублей (две средних заработных платы), то они явно не потянут такой кредит. Из наших расчётов можно сделать вывод, чтобы взять квартиру в МФ МДМ-Банке нужно иметь заработную плату обоим супругам около 37 000 рублей.
Далее проанализируем жилищный кооператив. Ориентировочная стоимость жилья на момент вступления в кооператив составляет 695 000 рублей. Покупка квартиры происходит в пять этапов:
1 этап – вступление.
2 этап – накопление.
3 этап – ожидание.
4 этап – расходы по приобретению.
5 этап – расчетный период.
Первый этап: первоначальный паевой взнос составляет 50 % от суммы приобретаемого жилья – 347 500. Вступительный взнос 280 рублей и единовременный членский взнос 4.5 % от стоимости всей квартиры – 31 275.
Второй этап: если бы вы внесли сумму менее 50 % от стоимости квартиры.
Третий этап: ожидание, ежемесячный паевой взнос 1 % от суммы квартиры на 6 месяцев 41 700 рублей. Эта сумма входит в стоимость квартиры Этот этап может длиться от 2 месяцев до года в зависимости от суммы первоначального платежа.
Четвёртый этап: расходы по приобретению. Это риэлторские расходы, юридическая экспертиза, государственная пошлина – 8 896 рублей.
Пятый этап: со всеми взонасами мы получаем кредит в размере 305 800 рублей на срок 47 месяцев или почти 4 года. Ежемесячные членские взносы 0.5 % от остатка суммы.
Подведя итоги, можно сделать следующие выводы:
— банковский кредит почти в пять раз дороже;
— ежемесячные суммы выплаты в банке больше чем в кооперативе.
Проанализировав 2 схемы выдачи ипотечных кредитов мы наглядно увидели что на сегодняшний момент ипотечный кредит в городе Мурманске ещё только набирает обороты. Для большинства региональных банков данная проблема стоит очень остро, так как их ипотечные программы определяются финансовыми возможностями регионов, региональных фондов жилья, а также федеральными программами.
3.2. Перспективы развития ипотечного кредитования в г. Мурманске
Спецификой российской банковской системы была, да и сейчас остаётся, её универсальность, то есть выполнение одним банком практически всех банковских операций и оказание всего спектра услуг. В то время, как других странах банковская система многоуровневая: есть банки расчётные, инвестиционные, ипотечные. Подобное разделение не случайно и призвано более полно удовлетворять, нарастающие потребности потребителя. У нас по мере развития рынка и его насыщения всё новыми видами услуг будет происходить нечто подобное, что приведёт к созданию целого ряда специализированных банковских учреждений. В настоящее время кредитные организации, называющие себя ипотечными банками, фактически ипотекой не занимаются. Необходимо создать систему, которая стимулировала бы банки выдавать кредиты под строительство и приобретение жилья, хотя бы на срок до 10 — 15 лет. Это можно сделать за счёт уменьшения отчислений в резервный фонд Центрального Банка. Для начала эту практику можно распространить на несколько наиболее надёжных банков.
Банки могут оказать громадное воздействие на создание рынка недвижимости и земельного рынка в частности, но отнюдь не ради того, чтобы скупать землю, а для кредитного и финансового обеспечения новой рыночной инфраструктуры.
Таким образом, несмотря на определённый правовой вакуум, можно сказать, что ипотека в Мурманске начинает пускать корни. Современное состояние гражданско-правовых норм, касающихся ипотеки, свидетельствуют о начале развития этого института в гражданском праве России. Тенденции развития экономики страны позволяют надеяться, что в ближайшие несколько лет нас ждёт своеобразный взрыв ипотечных правоотношений и, следовательно, интенсивное развитие ипотеки как института гражданского права [7].
К началу 2005 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования в Мурманске начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы.
Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно.
В Мурманской области сложились благоприятные предпосылки для развития рынка жилья, этому способствуют два основных фактора:
1) высокий спрос на квартиры, обусловленный низким уровнем обеспеченности населения жильем;
2) рост уровня жизни населения.
Следует подчеркнуть, что несмотря на ожидаемый рост спроса на квартиры со стороны населения, существенного увеличения объемов сделок на рынке жилья в ближайшее время, вероятно, не произойдет, если не будут задействованы механизмы ипотечного жилищного кредитования.
В целях ускорения темпов жилищной проблемы в Мурманске и более эффективного использования финансовых ресурсов, администрации целесообразно отказаться от реализации нерыночных программ жилищного кредитования и развивать ипотечное кредитование в рамках федеральной системы АИЖК. Развитие федеральной системы ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) позволит значительно повысить эффективность использования средств, выделяемых из регионального бюджета на решение жилищной проблемы. Направление средств на адресную поддержку социально не защищенных групп населения путем субсидирования выплат по ипотечным кредитам, в несколько раз увеличить количество очередников, получающих возможность приобрести жилье, по сравнению с предоставлением фактически бесплатных квартир, на котором основано большинство существующих в настоящее время нерыночных жилищных программ. Доля бюджетного финансирования будет постоянно сокращаться по мере развития системы ипотечного кредитования[37].
Важнейшая задача государственной жилищной политики – увеличение объемов жилищного строительства. Федеральная система ипотечного кредитования позволяет обеспечить приток дополнительных инвестиций в строительный комплекс из внебюджетных источников, производство строительных материалов и соответственно рост объемов вводимого жилья.
Таким образом, ипотека реально становится локомотивом жилищного строительства. Для этого необходимо обеспечить соответствие объемов строительства жилья, ипотечного кредитования и государственной поддержки.
Государство в развитии ипотеки призвано осуществлять регулирующую роль посредством:
— формирования необходимой для развития кредитных отношений законодательной базы;
— формирование благоприятной налоговой среды, способствующей развитию рынка ипотечного жилищного кредитования;
— обеспечения гарантий инвесторам, вкладывающим свои капиталы в жилищное строительство и развитие ипотеки;
— обеспечение защиты прав залогодержателя при ипотечном жилищном кредитовании;
— создание механизмов социальной защиты заемщиков при процедуре выселения из жилья, заложенного в обеспечение кредита, в случае не выполнения заемщиками своих обязательств по кредитному соглашению с банком;
— повышение регулирующей роли Центрального банка и заинтересованности банковских организаций в предоставлении ипотечных жилищных кредитов.
Следовательно, в сложившихся условиях существенным стимулом для развития рынка жилья, может стать развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования, которые повысят платежеспособный спрос населения, активизируют денежный рынок и стимулируют инвестиции в ряд отраслей. Это окажет позитивное воздействие на экономическую ситуацию в городе Мурманске.
Заключение
Массовое ипотечное кредитование должно дать надежду нашим гражданам на реализацию основной потребности — иметь достойное жилье.
Сегодня около 20% россиян состоит на учете по улучшению жилищных условий, и это только зарегистрированная часть граждан, нуждающихся в обеспечении жильем. По данным рабочей группы Госсовета РФ по ипотеке без ипотеки более 60 % населения страны никогда не смогут воплотить в жизнь свои ожидания. Они, с одной стороны, не попадают под категорию малоимущих, чтобы получить квартиру от государства, а с другой — не имеют достаточных средств, чтобы самостоятельно приобрести хорошую квартиру или жилой дом.
На сегодняшний день субъекты ипотечного кредитования в своей деятельности руководствуются следующими законами:
— Жилищный кодекс
— «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
— «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— Гражданским кодексом РФ;
— Налоговым кодексом РФ;
— «Об ипотечных ценных бумагах»;
— «О залоге»;
— Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г. и от 8 мая 2002 г [10].
Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра.
С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные листы, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.
Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.
Сегодня во многих субъектах России действуют сразу несколько моделей ипотечного кредитования (одноуровневая, двухуровневая, ссудо-накопительная модели ипотечного кредитования). Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор. Тем более мировой опыт и накопленная российская практика показала эффективность работы нескольких моделей в одном регионе, каждая из которых нацелена на свой слой населения с разным уровнем дохода и потребностями в жилье [12].
Несмотря на значительное число схем ипотечного кредитования, действующих в России, ипотечное кредитование в г. Мурманске не приобрело тех масштабов реализации, которые позволили решить жилищную проблему мурманчан. Поэтому можно выделить несколько причин, продолжающих сдерживать развитие ипотеки в целом по стране и в частности в г.Мурманск:
— сложно-предсказуемая финансово-экономическая ситуация. Отсутствие надежной кредитно-финансовой системы, низкий уровень доходов населения, необоснованный рост цен на первичном и вторичном рынках жилья;
— не готовность и не заинтересованность банков в развитии ипотеки.
Неготовность банков выражается в отсутствии капитала и квалифицированных кадров. Значительная часть банков считают себя самодостаточными и ориентированы только на использование своего потенциала. Фактор дефицита специалистов, владеющих знанием и опытом в области ипотечных отношений оказывает негативное влияние на развитие ипотечного кредитования. Кроме этого, преобладает незаинтересованность банков в развитии ипотечного кредитования из-за нежелания втягивания в долгосрочное кредитование и низкой доходности от этой деятельности. Вследствие этого высокая стоимость предоставляемых кредитов является малопривлекательной для большей части потенциальных потребителей [9];
— политическая пассивность, слабая поддержка государственной власти на всех уровнях в области формировании собственных механизмов ипотечного кредитования, не информированность граждан о сущности системы ипотечного кредитования;
Развитие ипотечного кредитования в России обладает огромным потенциалом, позволяющим решить ряд задач:
— обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
— обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданам;
— повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.
Для развития ипотечного кредитования в городе Мурманске необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:
— внести поправки в бюджетный кодекс, с целью разрешить правительству на уровне регионального бюджета выделять деньги на ипотечное кредитование;
— снизить стоимость процентных ставок коммерческих банков, привлекая дешевые финансовые ресурсы;
— создать фонд денежных средств для ипотечных кредитов, на уровне государства;
— с помощью фонда субсидировать коммерческие банки, с целью снижения процентных ставок;
— повысить реальные доходы большей части населения;
— стимулировать рост строительства с помощью приоритетного выделения площадей под застройку;
— применять налоговые вычеты к строительным компаниям, с целью снижения стоимости квадратного метра;
— привлекать средства пенсионных фондов и страховых организаций.
— информирования граждан через средства массовой информации о сущности и возможностях ипотечного кредитования.
Таким образом для развития ипотечного кредита в целом по России и городе Мурманске в частности должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением. Создание и развитие ипотечного кредита поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.
Список используемой литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ
2. Закон Российской Федерации от 14.10.2003 № 22-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах.
3. Закон Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 05.02.2004) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».
5. Постановление об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», от 20.08.01 г.
6. Головин Ю.В., Ипотечное кредитование жилищного строительства, учебное пособие, М., ЮНИТИ, 2005.
7. Горемыкин В.А., Нестерова Н.В., Энциклопедия бизнес-планов. Методика разработки. 75 реальных образцов бизнес-планов, М., Ось-89, 2006.
8. Гришаев С.П., Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», М., Юристъ, 2007.
9. Довдиенко И.В., Ипотека, М., ЮНИТИ, 2007.
10. Иванков П.Н., Агент по недвижимости, М., Феникс, 2007.
11. Иванов В.В., Все об ипотеке, М., МТ-Пресс, 2008.
12. Иванов В.В., Ипотечное кредитование и секьюритизация в России, М., Феникс, 2004.
13. Иванов В.В., Ипотечное кредитование, М., Информ. внедр. центр «Маркетинг», 2007
14. Куликов А.В., Ипотека предприятия как имущественного комплекса, СПб., «Юринформцентр», 2006.
15. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Косаревой Н.Б., М., «Институт экономики города», 2005.
16. Наумова И.Л., Михаленко Я.С., Рогожин М.Ю., Как приобрести квартиру: Все способы решения жилищного вопроса, СПб., Питер, 2005.
17. Никитина Т.И., Жилищная ипотека, Санкт-Петербург, «Питер», 2004.
18. Норесков В.А., Ипотека для приобретения жилья, СПб., «БХВ-Петербург»,
2005.
19. Овсянников Д.Н., Азы ипотечного кредитования, или Об ипотеке по-русски, М., Экономика, 2004.
20. Покопцева Е.Б., Как купить квартиру в кредит, М., «Вершина», 2004.
21. Радченко И.С., Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее, М., «Гросс Медиа», 2004.
22. Разумова И.А., Ипотечное кредитование, СПб., Питер, 2005.
23. Симонов Ю.Ф., Жилищный кредит (ипотека), М., МАРТ, 2004.
24. Симонов Ю.Ф., Ипотека для всех, М., Феникс, 2006.
25. Толкушкина А.В., Ипотека в России, М., Юристъ, 2007.
26. Ужегов А.Н., Квартира в кредит: ипотечная сделка, СПб., Питер, 2008.
27. Цылина Г.А., Ипотека: жилье в кредит, М., Экономика, 2007.
28. Цылина Г.А., Ипотечное кредитование и риски, Жилищное строительство, 2006г, №5
29. Юнацкевич П.И., Маркетинг недвижимости, М., «Сентябрь», 2005.
30. Голицин Ю.А., Вечный квартирный вопрос, Эксперт, 2007г., №12.
31. Грачев И., Стройсберкассам—быть!, Банковское дело в Москве, 2006г., №11
32. Калягина Л.И., Ипотека в ожидании третьего пути, Эксперт, 1999, № 16.
33. Красиков А.А., Жилье в кредит, Твой новый дом, 2002, №10
34. Попов А.Ю., Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние, Банковское дело, 2008, №12.