--PAGE_BREAK--возможность оплачивать собственную квартиру, а не арендовать чужую недвижимость, в то время как проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру;
выгодное вложение средств (цены на недвижимость стабильно растут на 15-30 % в год).
1.2 Рынок ипотечного кредитования РФ
Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%, а средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).[1]
Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.
В период реформ 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке.
Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета — до 15%.[2]
В настоящее время, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья, 55% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.
Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.
Проблема обеспечения жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения ими готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.
Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.
Привлекательным является ипотечное кредитование покупки жилья и для всё увеличивающейся прослойки граждан-предпринимателей, поскольку позволяет не отвлекать из предпринимательского оборота денежные средства и получать по ним дополнительные прибыли в течение всего срока кредитования.
Рассмотрим текущее состояние ипотечного кредитования в России.
К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:
· «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
· «Закон об акционерных обществах».
· «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
· «Гражданский кодекс РФ».
· «Налоговый кодекс РФ».
· «Жилищный кодекс РФ».
В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ипотечных ценных бумаг.
Несмотря на то, что принятый в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» фактически не работает, российские ипотечные транзакции развиваются посредством купли-продажи пулов кредитов и появления ипотечных паевых фондов («Югра Ипотечный Фонд», «Первый ипотечный», «НВК — Городская ипотека»). По состоянию на 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 39 342 ипотечных кредита на общую сумму 724 млн. долл. Частные сделки купли-продажи пулов закладных осуществляются в разовом порядке («Городской ипотечный банк», Райффайзенбанк, «Дельта Кредит» и др.), ипотечные паевые фонды также пока находятся на начальной стадии развития.
Знаковым событием стал выпуск евробондов в рамках проекта секьюритизации портфеля ипотечных кредитов Внешторгбанка.
В настоящее время комиссией Госдумы совместно с Правительством РФ сформирован пакет законопроектов, направленный на развитие рынка жилья и ипотечного кредитования. Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, Министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
К настоящему времени в России сложились серьезные предпосылки для развития ипотеки: начинают формироваться рыночные отношения между субъектами ипотечных схем, развиваются региональные системы ипотечного жилищного кредитования. Немаловажным фактором является интерес и поддержка местных и федеральных органов власти. Таким образом, через два-три года можно рассчитывать на то, что в России выстроится отлаженная, лишенная юридических противоречий самофинансируемая система ипотечного кредитования, основанная на развитии рынка ипотечных ценных бумаг как неотъемлемой ее части. Но в российском ипотечном кредитовании существует также и ряд проблем.
Эксперты выделяют следующие основополагающие принципы развития ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой:[3] 1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.
2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.
3. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.
4. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.
Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:
· совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
· создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
· создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
· налоговое стимулирование как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;
· создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
· создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
· уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
· формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
Препятствиями, сдерживающими развитие ипотечного кредитования, банкиры называют медленные темпы строительства жилья и высокую динамику роста стоимости недвижимости. По данным Федеральной службы государственной статистики, на одного жителя России в 2005 году приходилось 20,8 кв. метров жилищного фонда против 16,4 кв. метров в 1990 году. За последние три года эта величина фактически не изменилась, что свидетельствует об ограниченном предложении жилых площадей.
Условия ипотечного кредитования в РФ примерно следующие.
· кредит выдается на срок от 6 месяцев до 30 лет;
· сумма кредита – до 95 % от стоимости приобретаемого жилья;
· процентная ставка по ипотечным кредитам в рублях – от 15 % годовых, в валюте – от 10 % (определяется индивидуально);
· предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика;
· оплата заемщиком из собственных средств в размере от 5 % до 40 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный денежный взнос);
· погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50 % среднего ежемесячного дохода заемщика;
· при определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и прочее за последние 2 года;
· предоставление заемщиком документов, позволяющих оценить его кредитоспособность (справки о доходах, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.).
Суммы кредитов существенно колеблется, собственно как и стоимость недвижимости в РФ, которая базирующаяся на факторе географического расположения жилья. Так в городах федерального значения – Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья – максимальная, на периферии – минимальная.
Большинство кредитных организаций определяют сумму ипотечного кредита исходя из платежеспособности и кредитной истории заемщика. Так лицам с сомнительной платежеспособностью предоставляют минимальный размер ипотечного кредита (10 000 долларов), либо вовсе отказывают в кредитовании. Платежеспособные кандидаты могут претендовать на максимальную сумму ипотечного кредита, которая колеблется от 200 000 долларов до 500 000 долларов.
Большинство кредитных организаций не предоставляют сумму, достаточную для покупки недвижимости. Как представляется, это один из способов убедиться в платежеспособности заемщика и уменьшить банковские риски. Именно поэтому большинство выдаваемых банками ипотечных кредитов не покрывают полную стоимость жилья.
Таким образом, среднестатистический кредит покрывает порядка 65-80 % приобретаемого жилья. Однако, существует ряд исключений, связанных с социальным статусом заемщика. К примеру, различные программы стимулирования роста рождаемости предоставляют льготные условия для молодых семей, позволяющие получить кредит объемом 95 % от стоимости жилья, а также списать 25 % от стоимости кредита при каждом рожденном ребенке.
Минимальный срок погашения кредита в Российской ипотечной практике – 1 год, максимальный – 30 лет. Как представляется, кредитное учреждение заинтересованно в длительном сроке погашения кредита в связи с максимизацией прибылей за счет расширенного процента. В случае если заемщик имеет возможность отдать кредит досрочно, банк может применить штрафные санкции за преждевременное погашение кредита.
Процентная ставка напрямую зависит от срока, на который выдается ипотечный кредит. Закономерность достаточно простая – чем больше срок кредита, тем больше процент. Например, банки, выдающие долгосрочный кредит (на 25-30 лет), берут 15 % годовых в рублях и 12 % годовых в иностранной валюте (доллары, евро). Если же кредит краткосрочный (до 1 года, от 1 года до 5 лет), процент может опускаться до 7 % годовых в валюте и 10 % годовых в рублях.
В целях сокращения финансовых рисков, банки выдвигают достаточно жесткие требования к заемщикам. Требования банков основаны на статистических исследованиях, позволяющих выявить базовые свойства и характеристики неплатежеспособных лиц. Так, например, большинство неплатежеспособных лиц не предоставляют первый взнос, являются лицами до 22 или после 70 лет, обладают доходом ниже определенной планки, маленьким трудовым стажем и так далее. Требования банков зачастую зависят от их политики. Однако, одну закономерность можно выделить четко – чем меньше требований, тем выше процент ипотечного кредита (так как риск у банка выше).
Основное требование, выдвигаемое банком к заемщику, это его доход. Наиболее распространенными активами заемщика являются – имеющееся в его собственности жилье.
продолжение
--PAGE_BREAK--И, тем не менее, несмотря на обозначенные выше проблемы, рынок ипотечного кредитования в РФ развивается быстрыми темпами. Как отмечают банковские специалисты, с 2001 по 2005 год объем выданных российскими банками ипотечных кредитов вырос более чем в 50 раз, достигнув 76,5 млрд. рублей. В 2006 году этот показатель превысил 145 млрд. рублей. По сравнению с развитыми странами объемы этого сегмента рынка остаются небольшими: на сегодняшний день доля ипотеки в валовом внутреннем продукте России составляет менее 1 процента против 34 процентов в странах Европейского союза.
Это характеризует значительный потенциал роста рынка ипотечного кредитования. По оценкам международных экспертов, емкость российского ипотечного рынка к 2010 году может составить порядка 700-900 млрд. рублей, по оценкам российских экспертов — до 1,3 трлн. рублей. По прогнозам экспертов, к концу 2007 года доля регионов в общем объеме ипотечного кредитования будет сравнима со столичным рынком.
Сейчас на ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50 процентов объема формируют всего 10-12 участников.
Позиция лидера на рынке ипотечного кредитования в первом полугодии 2006 г., как и следовало ожидать, досталась Сбербанку, сумма выданных ипотечных кредитов которого превысила 1,5 млрд. долл. На втором месте с большим отрывом находится «Внешторгбанк-24», предоставив кредитов в объеме 140 млн. долл. Замыкает тройку лидеров «иностранец» -банк «Дельтакредит» (116 млн. долл.) (таблица 1.1).
Таблица 1.1
Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2006г.
Банк
Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2006г., шт.
Изменение,%
Средняя сумма кредита 2006, тыс.$
Изменение,%
Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %
Сбербанк России
66 604
—
22.7
—
—
Банк Уралсиб
3 600
300.00
29.8
28.23
0.2
Возрождение
2 396
276.73
28.8
32.23
5.0
Запсибкомбанк
1 493
254.63
36.3
53.97
0.9
Группа ВТБ
1 407
7.32
99.6
126.80
14.8
Банк Москвы
1 373
4 803.57
34.9
-51.52
—
КИТ Финанс
1 350
—
43.5
—
—
Юниаструм Банк
1 255
1 279.12
33.7
372.56
0.2
Сибакадембанк
1 112
—
34.4
-17.39
—
АК Барс
1 038
118.53
25.3
65.48
—
Собинбанк
1 026
936.36
47.2
13.66
—
Росбанк
994
1 158.23
60.6
27.79
0.4
Абсолют Банк
952
332.73
79.7
84.37
0.2
Промышленно-строительный банк
952
401.05
38.1
-25.09
—
Севергазбанк
882
39.12
22.7
34.85
—
Автоградбанк
843
440.38
22.9
84.43
0.0
Европейский трастовый банк
836
8 260.00
25.5
-22.67
1.0
Городской Ипотечный Банк
819
58.41
69.6
71.63
17.5
Москоммерцбанк
798
—
132.4
—
15.0
Русь
718
16.56
21.2
52.54
14.0
Ижкомбанк
609
322.92
24.4
45.56
7.0
Международный Московский Банк
530
96.30
89.1
46.62
13.0
РусьБанк
520
465.22
26.7
89.05
—
БСЖВ
517
71.19
107.3
67.70
—
Омск-Банк
468
154.35
26.4
45.83
4.0
Райффайзенбанк Австрия
431
-31.37
112.9
58.16
54.0
Кредит Урал Банк
417
165.61
23.0
21.63
9.0
Банк Жилищного Финансирования
408
183.33
56.6
110.13
—
Московский Банк Реконструкции и Развития
367
—
43.6
—
—
Примсоцбанк
358
65.74
33.0
20.96
8.5
Центр-инвест
298
91.03
28.4
47.00
Союз
260
147.62
68.9
38.09
8.8
Автовазбанк
244
90.62
22.5
30.73
—
Оренбург
235
5 775.00
31.4
84.81
—
Русский Ипотечный Банк
233
-22.07
75.4
62.46
—
Россельхозбанк
217
—
20.3
—
—
Национальный резервный банк
198
-42.11
61.0
30.84
3.0
Московский залоговый банк
195
—
58.2
—
1.4
РосЕвроБанк
191
—
83.8
—
17.8
Башкомснаббанк
182
160.00
32.3
34.81
—
Бинбанк
180
—
61.1
—
50.0
Ижладабанк
180
6.51
22.2
87.99
94.0
Драгоценности Урала
177
—
27.7
—
1.3
Промсвязьбанк
168
—
72.5
—
—
Российский капитал
155
192.45
74.9
0.76
27.0
Импэксбанк
149
—
68.5
—
—
МДМ-банк
131
-40.18
45.7
-3.03
—
Фора-банк
126
65.79
118.8
87.30
5.2
Югбанк
109
—
32.2
—
—
Алмазэргиэнбанк
107
-53.28
33.9
22.60
10.4
Тольяттихимбанк
105
—
17.7
—
—
Северная казна
88
2 100.00
41.5
2.87
4.6
Зенит
80
166.67
62.5
29.31
100.0
Социнвестбанк
68
423.08
35.3
26.41
87.0
Спурт
68
—
28.4
—
1.0
Экспресс-Волга
66
—
16.0
—
—
Форштадт
64
—
28.9
—
1.8
Газбанк
54
800.00
39.3
91.86
23.5
Агроимпульс
46
—
33.2
—
—
Система
37
825.00
84.7
56.11
20.0
Всеросийский банк развития регионов
37
—
70.1
—
—
МДМ-Банк СПб
35
483.33
38.6
-59.20
48.0
Балтийский банк
32
—
66.0
—
5.0
ПСКБ
32
966.67
45.2
-1.21
—
Транскапиталбанк
23
228.57
170.5
419.47
69.0
Оргбанк
22
-21.43
90.9
-5.72
35.0
Липецккомбанк
22
29.41
20.7
21.81
—
Уралтрансбанк
14
—
43.0
—
100.0
Экспобанк
4
—
282.7
—
—
Левобережный
3
—
52.8
—
—
Углеметбанк
2
-81.82
63.1
347.37
100.0
Центркомбанк
1
—
92.8
—
100.0
В таблице 1.2 представлены изменения суммы выданных ипотечных кредитов по сравнению с аналогичным периодом 2005 года.
Таблица 1.2
Банк
Изменение по сравнению с аналогичным периодом 2005, %
1.
Банк Москвы
2277.1
2.
Росбанк
1507.8
3.
Собинбанк
1077.9
4.
РусьБанк
968.5
5.
Автоградбанк
896.6
6.
Абсолют Банк
697.8
7.
Ижкомбанк
515.6
8.
Банк Жилищного Финансирования
495.4
9.
Запсибкомбанк
446.0
10.
Банк Уралсиб
412.9
11.
Возрождение
398.1
По словам А. Карелина из «КИТ Финанс», в первом полугодии окончательно сформировались основные условия предоставления ипотечных кредитов на рынке. Но каждый банк старается выдержать конкуренцию разными методами в силу своей специфики. Самым доступным методом для многих банков является улучшение качества обслуживания клиентов, при этом ставка должна делаться на увеличение скорости предоставления кредитов особенно в сложившейся ситуации резкого роста цен на жилье. «Для максимального сокращения сроков оформления сделки имеет смысл обращаться к профессионалам и лидерам рынка», — советует руководитель управления развития бизнеса «Городского Ипотечного Банка» Михаил Бусыгин.
Некоторым банкам удается конкурировать на уровне процентных ставок. В основном к ним относятся банки либо обладающие достаточными объемами собственных средств, либо имеющие возможность занимать их у иностранных инвесторов. Тем же банкам, у которых источником финансирования кредитов являются полученные депозиты, ставки по ссудам не должны быть ниже ставок по вкладам. Вице-президент по развитию бизнеса банка «Дельтакредит» Алла Цытович отмечает, что одним из способов снижения процентной ставки стали новые программы ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, размер которой не фиксируется на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке. Помимо этого на рынке уже существует практика рефинансирования кредитов старых заемщиков с пересмотром ставок в сторону понижения. «В конце первого полугодия наметилась новая тенденция отказа банков от валютных кредитов. При этом полного ухода банков от них, по всей видимости, ожидать не стоит. Спрос на эти кредиты сохранится, особенно в Москве, где достаточно велика доля людей с доходами, привязанными к доллару. Вполне возможно, что валютные ставки в скором времени превысят рублевые», — говорит А. Карелин. Что касается сроков ипотечных кредитов, то они были пролонгированы до уровня 25-30 лет.
Наиболее новым и популярным методом конкурентной борьбы стала ипотека с отсрочкой или отменой первоначального взноса. По программам рассрочки первоначального взноса отличился «КИТ Финанс», определив ее в полгода. Данная новелла нацелена не на приобретение первичного жилья, а на улучшение жилищных условий. Заемщику предоставляется сумма на покупку новой квартиры, залогом по которой является приобретаемая квартира. Шесть месяцев клиент может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях и далее выплачивать сумму долга и проценты по кредиту. Но, как комментирует А. Цытович, при внешней привлекательности такого продукта, его целевая аудитория достаточно ограничена. Не более 10-15% заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.
Что же касается программ с первоначальным взносом в 0%, то отношение к этому продукту среди банков неоднозначное. Аналитики сходятся во мнении, что этот шаг был чисто маркетинговым и предназначен для привлечения новых клиентов в конкурентной среде. К тому же данное «спецпредложение» было объявлено пока только на лето. Опять же данный продукт наиболее «доступен» для крупных банков со значительными объемами капитала (например, ВТБ-24 и «Банк Москвы»). По словам председателя правления банка «Дельтакредит» Игоря Кузина, такое снижение может обернуться для банка проблемой привлечения капитала инвесторов для обеспечения большого числа кредиторов. Любой инвестор требует определенного «качества» портфеля, одним из параметров которого является соотношение кредита и залога по нему.
Для заемщика кажущаяся на первый взгляд крайне привлекательной, программа выйдет дороже, чем обычный ипотечный кредит с первоначальным взносом. Ежемесячные платежи выходят больше из-за более высоких процентов по кредиту (выше риск) и выплаты полной суммы тела кредита. При этом, как комментирует И. Кузин, среднемесячный доход на семью после выплаты налогов должен составлять около 4 тыс. долл. (для Москвы) для получения подобного кредита. Для сравнения по ипотеке с первоначальным взносом аналогичный показатель — 600-800 долл. Массовой данная программа станет вряд ли. Сейчас на ее долю приходится менее 5% всех ипотечных программ в Москве.
В пригороде жилье остается по-прежнему дешевле, поэтому многие банки нацелились именно на этот сегмент. Так, например, Внешторгбанк-24 планирует до конца года 2007 года существенно модернизировать коттеджную программу и сделать данный продукт массовым: банк намерен финансировать приобретение готовых объектов, строящихся коттеджей, а также индивидуальное жилищное строительство.
1.3 Методики анализа потенциальных ипотечных клиентов
Если на этапе выдачи кредитов информация носит частный характер и имеет значение только для внутреннего потребления каждого кредитора, то при развитии сделок купли-продажи качественное отражение данных об ипотечных кредитах приобретает ценность и для внешних пользователей. В таком случае база данных отражает качество всего спектра операций, произведен-ных при выдаче и обслуживании ипотечного кредита (андеррайтинг, оценка предмета залога, страхование, дополнительное обеспечение и т. д.), и позволяет составить мнение об ипотечных активах, выступающих в качестве предмета транзакций.
В настоящее время внутренняя информационная база российских кредиторов чаще всего представлена в виде простейших таблиц о количестве и объеме выданных кредитов. В большинстве банков аналитические отделы находятся в стадии планирования или формирования. Нередко в банках, имеющих разветвленную региональную сеть, отсутствует единая обновляемая база данных об ипотечном портфеле. Одновременно на рынке уже сформированы достаточно крупные портфели ипотечных кредитов, требующих серьезной аналитической работы и постоянного мониторинга.
Зарождение рынка оборота закладных и пулов ипотечных кредитов формирует потребность в интенсивном обмене достоверной информацией, что невозможно без стандартов данных.
Во-первых, унифицированные стандарты определяют, какую информацию и в каком формате должны содержать эти данные.
Во-вторых, стандарты позволят сделать портфель ипотечных кредитов понятным как для внутренних, так и для внешних пользователей. Внешними пользователями в данном случае являются инвесторы, рейтинговые агентства, другие контрагенты. В качестве внутренних пользователей выступают аналитические и исследовательские отделы кредиторов, а в итоге — их акционеры.
В-третьих, стандартизация данных необходима для создания и развития качественной аналитики ипотечных портфелей и управления рисками.
В-четвертых, единый формат позволит сделать данные об ипотечных кредитах сопоставимыми, что является важным фактором при принятии инвестиционных решений.
В-пятых, унификация данных позволяет в значительной степени сократить издержки времени при обработке и анализе информации.
В-шестых, наличие информации, приведенной к единому знаменателю, будет способствовать повышению информационной открытости и прозрачности рынка ипотечного кредитования.
продолжение
--PAGE_BREAK--Следует заметить, что, с одной стороны, единый формат данных имеет самостоятельное значение, а с другой — является важной составной частью общего процесса стандартизации рынка ипотечного кредитования, включающего стандарты технологических процессов, применяемой документации и т.д.
База данных может включать статические и динамические показатели. Статические данные содержат информацию, зафиксированную на определенную дату, динамические отражают изменение показателей во времени (например, динамика ежемесячных платежей с учетом досрочных погашений и просроченных платежей и т. д.). Представленные данные об ипотечных кредитах, составляющих ипотечные портфели и пулы, как в статике, так и в динамике, позволяют применять системный подход при анализе и управлении рисками.
Под ипотечным портфелем обычно понимают совокупность ипотечных кредитов, принадлежащих одному участнику рынка. К ключевым разделам стандартной базы данных, характеризующей ипотечный портфель, можно отнести информацию об ипотечном кредите, заемщике, предмете залога и платежной истории. Каждый раздел, в свою очередь, содержит набор показателей, разработанный на основе международного опыта ипотечного кредитования и согласованный с рейтинговыми агентствами. Стандарты IFC адаптированы к текущему состоянию российского ипотечного рынка. В процессе эволюции рынка и накопления собственной статистики часть показателей может быть исключена или, наоборот, потребуются дополнительные характеристики.
Рассмотрим основные разделы ипотечных стандартов:
1. Ипотечный кредит.
Данный раздел включают в себя 60 показателей. К основным параметрам, характеризующим ипотечные кредиты, обычно относят срок, процентную ставку, порядок погашения кредита (аннуитетные, дифференцированные платежи и др.), периодичность платежей (ежемесячные, ежеквартальные), целевое назначение (покупка недвижимости, рефинансирование и т. д.).
В Стандартах отражается тип кредита в зависимости от схемы погашения — кредит с фиксированной, плавающей ставками или гибридный ипотечный кредит. Для кредитов с плавающими ставками и гибридных кредитов фиксируется объективный официально публикуемый индекс, от изменения которого зависит процентная ставка по кредиту, а также величина маржи. Значение ставки в зависимости от изменения индекса периодически пересматривается, поэтому для плавающих и гибридных кредитов предусмотрены верхняя и нижняя границы ставки на весь срок кредита, верхняя граница прироста и нижняя граница спада ставки при периодической переустановке, а также размер периода между переустановками. Кроме того, для гибридных кредитов в Стандартах отражается величина начального периода, в течение которого ставка остается фиксированной.
Наличие или отсутствие дополнительного обеспечения и страхования относится к стандартным характеристикам ипотечного кредита. В качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита кредиторы обычно требуют поручительство физического или юридического лица (часто работодателя). Страхование является важным условием ипотечного кредитования и может включать страхование жизни и потери трудоспособности, гибели или повреждения предмета залога и титульное страхование. В развитых странах также существует ипотечное страхование, при котором в случае, если выручка от реализации предмета залога будет недостаточна для погашения ипотечного кредита, разница возмещается кредитору.
В таблице 1.3 представлена методика расчета кредитного рейтинга заемщика.
Таблица 1.3
КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ИПОТЕЧНОГО ЗАЕМЩИКА В FIRST UNION SECURITIES INC.
2. Заемщик.
Для характеристики заемщика в Стандартах применяется 35 показателей: возраст, уровень образования, состав семьи, занятость, наличие или отсутствие созаемщика, уровень дохода и степень его подтверждения и т. д. Принимая во внимание значительный «теневой» сектор российской экономики и практику ухода от налогообложения малых и средних предприятий, банки выработали методики оценки частично/полностью неподтвержденных доходов как наемных работников, так и предпринимателей. Российская специфика в данном случае выражается в разделении доходов на подтвержденные официальными документами (2-НДФЛ, 3-НДФЛ), справками работодателей по форме кредитора или в свободной форме, косвенными признаками (текущие расходы, обороты по счетам и т. д.) или устными заверениями работодателя/заемщика.
Среди факторов, определяющих качество ипотечного кредита, одним из решающих является уровень андеррайтинга, под которым понимается объективность применяемой методики оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщиков. На качество андеррайтинга, впервую очередь на его объективность, существенное влияние оказывает способ, при помощи которого производилась оценка кредитоспособности, — автоматизированный подход или вручную. Важным индикатором при андеррайтинге заемщика является отношение платежа по кредиту к доходу заемщика — коэффициент «платеж/доход» (далее — коэффициент П/Д). В Стандартах данных используется англоязычная терминология, т.е. коэффициенту П/Д соответствует обозначение PTI/DTR. Данный показатель в России составляет у различных участников рынка от 33 до 60%.
В качестве предметов залога ипотечного кредита выступает недвижимое имущество (нежилые здания, земельные участки, жилые квартиры, коттеджи и т. д.), что в значительной степени снижает риски кредиторов и инвесторов и повышает привлекательность ипотеки. Предмет залога характеризуется в Стандартах при помощи 20 показателей.
Инвестор должен быть уверен в стоимости обеспечения, поэтому важными характеристиками предмета залога являются как собственно его рыночная стоимость, так и применяемые методы оценки, а также степень независимости оценщиков. В Стандарты включены факторы, оказывающие влияние на ликвидность предмета залога: место расположения, год постройки здания и степень его износа, тип предмета залога, площадь и др. Так, вновь построенный дом обычно обладает большей ликвидностью по сравнению с домом, имеющим значительную степень износа, однако если новая постройка располагается в месте с ограниченной транспортной доступностью, то ликвидность ее будет невелика.
Важнейший показатель при андеррайтинге — соотношение суммы кредита и стоимости предмета залога (коэффициент «кредит/залог», или LTV, которое является стандартным показателем и по различным ипотечным программам составляет 70-90%.
3. Платежная история.
Платежная история характеризуется 40 стандартными показателями качества обслуживания ипотечного кредита заемщиком. В данном разделе отражаются значения начальной и текущей величины остатка ссудной задолженности, размер платежей и периодичность их внесения.
Платежная история также содержит информацию о просроченных платежах и досрочных погашениях заемщика в течение всего срока кредита. История досрочных погашений позволяет делать предположения о возможном характере платежей в будущем. Если по кредиту объявлен дефолт, в базе данных отражается его причина, порядок обращения взыскания (судебный или внесудебный), стадия процесса (организация торгов, продан или не продан предмет залога и т. д.), а также степень покрытия издержек кредитора.
В развитых странах принято присваивать заемщикам кредитный рейтинг в зависимости от его платежной истории, DTR (PTI) и LTV. В таблице представлена упрощенная форма присвоения кредитного рейтинга заемщикам, применяемая в First Union Securities Inc. (США).
4. Ипотечный кредит пула.
В Стандартах данных IFC предусмотрено описание каждого кредита из ипотечного пула (Summary loan) при помощи 90 показателей, входящих в указанные разделы — ипотечный кредит, заемщик, предмет залога, платежная история. Причем эта информация (предназначенная для внешних пользователей) предоставляется в усеченном варианте, однако достаточном для анализа качества кредитов. Полный набор показателей ипотечных кредитов (по разделам) используется внутренними пользователями для более глубокого анализа и является основой для предоставления информации внешним пользователям.
Если при выдаче кредита единицей измерения является отдельный ипотечный кредит, то при дальнейшем его обороте чаще используется понятие «ипотечный пул». Под ипотечным пулом понимают совокупность ипотечных кредитов, сформированную в соответствии с требованиями/ожиданиями инвесторов. Соответствие требованиям инвесторов — важное условие ликвидности ипотечного пула.
Пул ипотечных кредитов может выступать как самостоятельным объектом купли-продажи, так и в качестве обеспечения ипотечных ценных бумаг. Формирование пула происходит различными способами. Пул может быть сформирован на основе репрезентативной выборки, отражающей свойства всей совокупности кредитов, составляющих портфель. Однако обычно ипотечные пулы формируются путем объединения ипотечных кредитов по следующим критериям (при условии их географической диверсификации):
· тип обеспечения;
· порядок погашения (аннуитеты, дифференцированные кредиты и т. д.);
· «возраст» кредита;
· вид процентной ставки;
· срок до погашения кредита;
· коэффициент «кредит/залог» (LTV).
Ипотечные кредиты со сходными характеристиками, составляющими пул, могут аналогично себя вести, что позволяет прогнозировать поведение пула в целом. Это дает возможность повысить качество управления рисками, свойственными ипотечному кредитованию (риски досрочного погашения, дефолтов и т. д.), и, следовательно, делает ипотечный пул более привлекательным для инвесторов.
В отдельный раздел относят стандартные показатели, характеризующие сформированный пул ипотечных кредитов:
· размер пула (количество составляющих его кредитов);
· размер ипотечных кредитов (максимальный и минимальный, средний размер кредита в пуле);
· максимальный и средний размер LTV;
· средний DTR (PTI);
· тип кредитов, составляющих пул;
· фактор пула (соотношение остатка основного долга к величине начального баланса по пулу);
· средневзвешенный возраст пула кредитов (WAL);
· средневзвешенный оставшийся срок до погашения кредитов (WAM);
· средневзвешенный купонный доход (WAC);
· географическую диверсификацию по регионам и т. д.
Анализ ожидаемых потерь стандартного ипотечного пула проводят с учетом следующих показателей:
· средневзвешенной частоты обращения взыскания (WAFF);
· средневзвешенной величины потерь после обращения взыскания на предмет залога (WALS). Текущие значения основных показателей ипотечных пулов обычно ежемесячно обновляются.
Таким образом, чем быстрее развивается рынок ипотечного кредитования, тем в большей степени возрастает потребность в едином формате представления данных. Единые стандарты представления сведений необходимы:
· конкретному участнику ипотечного рынка для оценки стоимости и качества собственного портфеля ипотечных кредитов;
· рынку в целях повышения общего уровня понимания ситуации на рынке и степени информированности как участников, так и надзорных органов.
2. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ СБ РФ
2.1 Характеристика Сбербанка РФ
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации, регистрационный номер — 1481.
На 1 апреля 2007 года Сбербанк РФ имеет следующие показатели.
· капитал – 602,1 млрд. руб.;
· прибыль – 31,7 млрд. руб.;
· чистая прибыль – 25,9 млрд. руб.;
· кредитный портфель – 2 901,3 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) – 1 998,9 млрд. руб.;
· остаток средств на счетах физических лиц – 2 147,7 млрд. руб.;
· доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.02.2007г.): рублевых – 55,9 %, инвалютных – 39,7 %;
· остаток средств юридических лиц – 956,5 млрд. руб.;
· филиальная сеть, ед.: территориальные банки – 17, отделения – 823, внутренние структурные подразделения – 19 307.
Обязательные нормативы, установленные инструкцией Банка России от 16.01.2004г. № 110-И, соблюдаются.
Сберегательный Банк Российской Федерации — старейший банк страны и единственный банк, сохранивший свою структуру после распада СССР. Новые экономические реалии, рыночные реформы начала 90-х годов требовали серьезных изменений в работе Банка, быстрого реагирования на изменяющуюся ситуацию. Главными задачами первых лет деятельности в новых условиях стали задачи сохранения целостности системы Банка, удержания позиций на рынке розничных банковских услуг и вкладов населения, создания материально-технической базы, обеспечивающей необходимые условия для обслуживания клиентов. Решение этих задач стало возможным благодаря жесткой централизации структуры управления Банком.
К 1996 году период гиперинфляции закончился, и экономическая ситуация в стране существенно изменилась. Основная задача Банком была решена: система Сбербанка России устояла и сохранила основу. Банк сформировал стабильную ресурсную базу, нарастил потенциал отделений и филиалов. Перед Банком встала задача эффективного управления привлекаемыми ресурсами. Принятая в 1996 году собранием акционеров Концепция развития Сбербанка России до 2000 года была нацелена на трансформацию в универсальный коммерческий банк, в частности, через развитие банковского обслуживания корпоративных клиентов с сохранением специализации и лидерства на рынке розничных услуг. Концепция подчеркивала приоритетность участия Банка в решении актуальных и сегодня общенациональных задач оздоровления денежно-кредитных отношений, развития отечественной экономики, участия в крупных государственных проектах, имеющих важное социальное значение.
Правильность определенного Концепцией направления развития была подтверждена во время кризиса финансовой системы страны в 1998 году. Сбербанк России не только подтвердил репутацию самого надежного банка страны, пройдя кризис с минимальным уровнем потерь, но и обеспечил доступ к банковским услугам значительному количеству новых клиентов. Реализуя принятую Концепцию, Сбербанк России к 2006 году значительно укрепил свои позиции на приоритетных сегментах рынка.
продолжение
--PAGE_BREAK--Наращивая присутствие на приоритетных сегментах финансового рынка, Банк стремился обеспечить адекватное увеличение собственного капитала, диверсифицировать ресурсную базу, улучшить структуру активов, повысить рентабельность работы.
Курс на трансформацию в универсальный коммерческий банк потребовал значительного расширения набора банковских продуктов и услуг, предоставляемых физическим лицам и корпоративным клиентам. Произошло существенное развитие бизнеса банковских карт (доля на рынке — более 20%), количество эмитированных карточек превысило 1,5 миллиона, динамично развивается собственная эквайринговая сеть. Выросли объемы операций с драгоценными металлами (доля на первичном рынке — 20%), которые включают кредитование добычи золота и серебра, реализацию драгоценных металлов населению, Банку России, экспорт и продажу на мировых финансовых рынках. Продолжено совершенствование расчетной системы Сбербанка России, которая сегодня ежедневно обрабатывает более ста тысяч межрегиональных платежей. Значительное развитие получили казначейские операции Банка на денежном и фондовом рынках, созданы Дилинг-центр и Депозитарий Сбербанка России.
Существенно изменилась система управления Банком. Обеспечивается единая процентная политика, учитывающая региональные особенности, действует централизованная система контроля, учета и управления рисками, управления финансовыми потоками и ликвидностью. Разработана и постоянно совершенствуется современная методическая и регламентная база операций Банка, утверждены подходы к развитию новых видов бизнеса. Единая система нормативов и лимитов обеспечивает необходимую децентрализацию управления в сочетании с усилением вертикальной системы контроля. На постоянной основе ведется работа по совершенствованию организационной структуры Банка, оптимизации филиальной сети.
Предпринятые меры позволили Банку, не имея льгот и преференций, работая с другими банками в рамках единой, установленной Банком России нормативной базы, стать лидером на большинстве сегментов рынка, успешно конкурировать с крупными коммерческими кредитными организациями на российском рынке банковских операций и услуг.
Сбербанк России, созданный в 1841 году как финансовый институт для малоимущих слоев населения, по сей день остается единственным банком, обслуживающим наименее обеспеченные группы физических лиц. При этом в настоящее время услугами Банка пользуются все слои населения. Социальная ориентация Банка не позволяет проводить закрытие всех нерентабельных филиалов, отказаться от выполнения малодоходных операций и услуг, придерживаться паритетной процентной политики по отношению к вкладам, ориентированным на клиентов с разным уровнем дохода и разным уровнем социальной защищенности. Низкий уровень платежеспособности населения требует от Банка постоянного поиска новых методов банковского обслуживания, позволяющих снизить нерациональные операционные затраты при условии сохранения возможности каждого гражданина получить необходимые банковские услуги. Примером подобного решения являются уникальные для России передвижные операционные кассы, использование которых позволяет оказывать услуги жителям отдаленных населенных пунктов. Потребность вкладчиков, индивидуальных частных предпринимателей, малого бизнеса в банковском обслуживании, развитие частного предпринимательства, рост экономической активности населения, материальных и социальных запросов граждан требуют от Банка постоянного расширения перечня банковских продуктов, разработки новых операций и услуг, отвечающих потребностям и нуждам клиентов.
Бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках Сбербанка РФ представлены в таблице 2.1.
Таблица 2.1 Основные показатели Сбербанка РФ
Из таблицы 2.1 видно, что большинство показателей Сбербанка РФ в 2006 году улучшились по сравнению с 2005 годом. Возросли практически все показатели баланса. Из анализа отчета о прибылях и убытках видно, что общая прибыль Сбербанка РФ возросла на 44%. Незначительное снижение показателей наблюдается лишь по доходам от операций с ценными бумагами.
Отчет об активах Сбербанка РФ представлен в таблице 2.2.
Таблица 2.2
Активы Сбербанка РФ в 2005-2006 гг.
Анализ данных таблицы 2.2 показывает, что собственные средства Сбербанка РФ в исследуемом периоде увеличились на 46%. Фактическое значение достаточности собственных средств (капитала) осталось в пределах нормы и даже увеличилось на 1%. Расчетный резерв на возможные потери по ссудам возрос в связи с увеличением объема ссуд, выдаваемых Сбербанком и соответствует фактически сформированному резерву на возможные потери по ссудам. Расчетный резерв на возможные потери по ссудам также возрос в 3,02 раза в связи с увеличившимся объемом операций Сбербанка РФ. Фактически сформированный резерв здесь также равен расчетному.
Обязательные нормативы деятельности Сбербанка РФ представлены ниже.
Обязательные нормативы деятельности Сбербанка России
по состоянию на 01 января 2006г. (с учетом событий после отчетной даты).
- обязательные нормативы деятельности:
· норматив достаточности собственных средств (капитала) банка – Н1 (min 10%) – 12,1;
· норматив мгновенной ликвидности банка – Н2 (min 15%) – 55,6;
· норматив текущей ликвидности банка – Н3 (min 50%) – 63,1;
продолжение
--PAGE_BREAK--· норматив долгосрочной ликвидности банка – Н4 (max 120%) – 91,8;
· максимальный размер риска на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков – Н6 (max 25%) – 23,1;
· максимальный размер крупных кредитных рисков – Н7 (max 800%) – 140,4;
· соотношение совокупной величины кредитов и займов, выданных акционерам (участникам) банка, и капитала – Н9.1 (max 50%) – 0,0;
· отношение совокупной величины кредитов и займов, выданных инсайдерам, к капиталу – Н10.1 (max 3%) – 2,0;
· норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц – Н12 (max 25%) – 0,0.
Обязательные нормативы деятельности Сбербанка России
по состоянию на 01 января 2007г.
(по данным бухгалтерского баланса за декабрь 2006 года без учета событий после отчетной даты)
- обязательные нормативы деятельности:
· норматив достаточности собственных средств (капитала) банка – Н1 (min 10%) – 11,8;
· норматив мгновенной ликвидности банка – Н2 (min 15%) – 53,3;
· норматив текущей ликвидности банка – Н3 (min 50%) – 65,7;
· норматив долгосрочной ликвидности банка – Н4 (max 120%) – 101,8;
· максимальный размер риска на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков – Н6 (max 25%) – 21,5;
· максимальный размер крупных кредитных рисков – Н7 (max 800%) – 166,9;
· соотношение совокупной величины кредитов и займов, выданных акционерам (участникам) банка, и капитала – Н9.1 (max 50%) – 0,0;
· отношение совокупной величины кредитов и займов, выданных инсайдерам, к капиталу – Н10.1 (max 3%) – 2,0;
· норматив использования собственных средств (капитала) банка для приобретения долей (акций) других юридических лиц – Н12 (max 25%) – 0,0.
В 2005-2006 гг. все вышеуказанные нормативы находились в пределах нормы.
Сбербанк России — это лидер банковской системы России, основа ее стабильности и надежности. Присутствие Банка во всех секторах рынка банковских услуг делают его альтернативой любому другому банку России и обеспечивает функционирование банковской системы страны в любых условиях.
Сбербанк России — это банк общенационального масштаба, лицо банковской системы России на международном рынке. Банк обеспечивает формирование экономической политики и оказывает влияние на макроэкономические процессы в стране, осуществляет реализацию экономически эффективных государственных программ развития. Значительная филиальная сеть Банка и использование передовых технологий призваны обеспечить доступность Банка в любой точке страны.
Сбербанк России — это универсальный коммерческий банк. Банк стремится удовлетворять потребности всех клиентов в широком спектре качественных банковских услуг. Банк призван эффективно размещать привлеченные средства населения и юридических лиц в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров.
Сбербанк России — это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры.
Миссия Банка — обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.
Лозунг Банка — быть «домашним» для частного вкладчика, респектабельным в глазах корпоративного клиента, опорой и помощником для государства, признанным авторитетом на международном уровне.
Стремясь к максимальной открытости, Банк считает важным обнародовать и строго придерживаться в своей деятельности следующих принципов корпоративной политики:
· Банк стремится к наивысшим стандартам обслуживания клиентов, защищает интересы каждого клиента.
· Банк соблюдает законы, этические нормы и правила честного ведения бизнеса, безусловно исполняет свои обязательства и дорожит своей репутацией.
· Банк придерживается принципа нейтральности в отношении финансово-промышленных групп, политических партий и объединений и осуществляет свою деятельность в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров.
· Банк не финансирует экологически вредные и социально опасные производства, проекты и программы.
· Банк учитывает социальную значимость своей деятельности и рассматривает социальный фактор наряду с экономическим.
· Банк развивает новые операции и направления, исповедуя принцип разумного консерватизма.
· Банк дорожит своими сотрудниками, создает условия, при которых каждый работающий в нем может полностью реализовать свои способности, проявляет заботу о своих ветеранах.
· Банк чтит старые традиции российского предпринимательства, способствует их возрождению.
Сводный расчетный баланс Юго-Западного филиала Сбербанка РФ представлен в таблице 2.3.
Таблица 2.3 Сводный расчётный баланс усреднённых капиталов
Юго-Западного филиала СБ РФ, тыс. руб.
Анализ данных таблицы показывает, что показатели деятельности Юго-Западного Банка СБ РФ в 2006 году также улучшились по сравнению с 2005 годом. Рост по ссудам для физических лиц немного меньше чем по кредитованию лиц юридических. Сумма просроченных кредитов возросла, в первую очередь за счет увеличения сумм кредитования; хотя при этом также возросла и доля просроченных кредитов (на 1,13%). Резервы под возможные потери по ссудам вчетверо перекрывают суммы проблемных кредитов. финансовые результаты Банка также выросли.
2.2 Характеристика ипотечных программ СБ РФ
Сбербанк РФ предоставляет своим клиентам следующие виды услуг:
1. Для физических лиц.
· Операции по вкладам.
· Кредитование.
· Операции с ценными бумагами.
· Коммунальные платежи.
· Банковские карты.
· Валютно-обменные и неторговые операции.
· Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.
· Денежные переводы.
· Получение заработной платы и других доходов через Банк.
· Депозитарное обслуживание.
· Расчетные чеки Сбербанка России.
· Аренда сейфов.
· Лотереи.
2. Для юридических лиц.
· Расчетно-кассовое обслуживание.
· Открытие и ведение корреспондентских счетов «Лоро».
· Кредитование.
· Операции с ценными бумагами.
· Конверсионные операции.
· Банковские карты.
· Инкассация.
· Торговое финансирование и документарные операции.
· Операции с драгметаллами и монетами из драгметаллов.
· Депозитарное обслуживание.
· Банкнотные операции.
· Аренда сейфов.
Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Объектами недвижимости, на которые предоставляются кредиты, являются расположенные на территории Российской Федерации:
· квартира;
· жилой дом;
· часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;
· дача;
· садовый дом;
· гараж;
· другие строения потребительского назначения;
· незавершенные строительством вышеуказанные объекты;
· земельный участок.
Сбербанк РФ использует следующие виды жилищного кредитования:
· Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
· Ипотечный кредит – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости;
· Кредит «Ипотечный плюс» – кредит на приобретение, строительство объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.
Кредитный договор заключается с заемщиком или созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие объект недвижимости в общую собственность.
Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) объектов недвижимости, оформляемых в собственность заемщика/созаещиков.
Жилищные кредиты в Сбербанке РФ могут получить платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход.
Обязательным условием является погашение кредита до исполнения заемщику/созаемщикам 75 лет.
Жилищные кредиты можно оформить в филиале Сбербанка России:
· по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков,
· по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) – работодателя заемщика/одного из созаемщиков, при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого/строящегося Объекта недвижимости;
· по месту нахождения или по месту строительства объекта недвижимости.
Кредит «Ипотечный +» предоставляется уполномоченными филиалами Сбербанка России только по месту нахождения приобретаемого/ строящегося объекта недвижимости.
Минимальные суммы жилищных кредитов:
· предоставляемых отделениями СБ РФ г. Москвы – 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте,
· предоставляемых территориальными банками СБ РФ – от 15 до 45 тыс. рублей или эквивалент этой суммы в иностранной валюте (устанавливается каждым территориальным банком самостоятельно).
Максимальный размер кредита для каждого заемщика/созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.
Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается заемщиком/созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).
В расчет платежеспособности заемщика/созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие дополнительные виды доходов:
· доходы, получаемые им по другим местам работы;
· доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;
· доходы супруги(а) заемщика;
· сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая заемщиком/созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет – для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
По кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
продолжение
--PAGE_BREAK--По ипотечному кредиту:
· залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора);
· другое обеспечение (при необходимости).
На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик/созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
По ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен объект недвижимости.
По кредиту «Ипотечный +»:
· залог кредитуемого объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);
· на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый объект недвижимости.
В качестве дополнительного обеспечения по жилищным кредитам оформляется:
· поручительство супруги(а) заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);
· залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.
По Ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи заемщика/созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.
Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:
· стандартный пакет документов;
Для получения кредита заемщик предоставляет в Банк:
· заявление-анкету;
· паспорт Заемщика, его Поручителя и/или Залогодателя (предъявляются);
· документы, подтверждающие финансовое состояние Заемщика и его Поручителя:
o для работающих — справку предприятия, на котором работает Заемщик и его Поручитель за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или справку по форме Банка за аналогичный период.
Лица, в указанный период времени принятые на новое место работы в порядке перевода, предоставляют справки по форме 2-НДФЛ с настоящего и предыдущего места работы;
Если доход подтверждается справкой (справками) по форме 2-НДФЛ, а также в случае реорганизации в течение последних 6 месяцев предприятия, на котором работает заемщик и его поручитель, дополнительно предоставляется выписка из трудовой книжки или копия трудовой книжки, заверенная предприятием;
o для пенсионеров – справку о размере назначенной пенсии из отделения Пенсионного Фонда РФ и/или другого государственного органа, выплачивающего пенсию, по используемым ими формам.
Если пенсионер получает пенсию через Банк, справка не представляется.
o для граждан, занимающихся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, либо частной практикой, либо имеющих иной источник доходов, разрешенный законодательством:
§ свидетельство ПБОЮЛ о регистрации в Едином государственной реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) или лицензию частного нотариуса, или удостоверение адвоката (предъявляются);
§ подлинник (предъявляется) или нотариально удостоверенную копию разрешения (лицензии) на занятие отдельными видами деятельности, если они подлежат лицензированию в соответствии с действующим законодательством;
§ налоговую декларацию (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.1 «Система налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (Единый сельскохозяйственный налог)», главой 26.2 НК РФ «Упрощенная система налогообложения», главой 26.3 НК РФ «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» и физических лиц, уплачивающих налоги в соответствии с главой 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц»);
§ справку по форме 2 НДФЛ (для физических лиц, уплату налогов за которых осуществляют налоговые агенты);
§ книгу учета доходов и расходов (для ПБОЮЛ, уплачивающих налоги в соответствии с главой 26.2 НК РФ);
· документы по предоставляемому залогу;
· при необходимости кредитный инспектор может запросить иные документы.
· документы по кредитуемому Объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования.
Заемщик/созаемщики могут предоставить в Банк документы по кредитуемому объекту недвижимости в течение 3 месяцев с даты регистрации банком заявления-анкеты. В этом случае банк рассчитает максимально возможный размер кредита исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков при условии, что впоследствии (после предоставления указанных выше документов) сумма кредита может быть скорректирована с учетом стоимости объекта недвижимости (работ по его реконструкции, ремонту, отделке).
Выдача кредита на недвижимость и ипотечного кредита осуществляется:
· на приобретение объекта недвижимости – единовременно;
· на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости – в зависимости от порядка оплаты стоимости Объекта недвижимости (производимых работ) – единовременно или частями.
Кредит «Ипотечный +» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика/созаемщика на расчетный счет Застройщика.
Погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным. Проценты по жилищным кредитам Сбербанка РФ представлены ниже.
1. По Кредиту на недвижимость:
По кредитам в рублях:
· на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12% годовых
· на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,25% годовых
· на срок свыше 20 до 30 лет – 12,5% годовых.
По кредитам в долларах США, евро:
· на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12,5% годовых
· на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,75% годовых
· на срок свыше 20 до 30 лет – 13% годовых.
2. По Ипотечному кредиту:
По кредитам в рублях:
· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11%
§ от 20% до 30% – 11,25%
§ от 5% до 20% – 11,5%
· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,25%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,25%
§ от 20% до 30% – 11,5%
§ от 5% до 20% – 11,75%
· на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,5%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,5%
§ от 20% до 30% – 11,75%
§ от 5% до 20% – 12%
в долларах США, евро:
· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,5%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,5%
§ от 20% до 30% – 11,75%
§ от 5% до 20% – 12%
· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,75%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,75%
§ от 20% до 30% – 12%
§ от 5% до 20% – 12,25%
· на срок свыше 20 до 30 включительно:
o до регистрации ипотеки – 13%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 12%
§ от 20% до 30% – 12,25%
§ от 5% до 20% – 12,5%
3. По кредиту «Ипотечный +»:
По кредитам в рублях:
· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 11,5%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 10,75%
§ от 20% до 30% – 11%
§ от 5% до 20% – 11,25%
· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 11,75%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11%
§ от 20% до 30% – 11,25%
§ от 5% до 20% – 11,5%
· на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,25%
§ от 20% до 30% – 11,5%
§ от 5% до 20% – 11,75%
в долларах США, евро:
· на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,25%
§ от 20% до 30% – 11,5%
§ от 5% до 20% – 11,75%
· на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,25%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,5%
§ от 20% до 30% – 11,75%
§ от 5% до 20% – 12%
· на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
o до регистрации ипотеки – 12,5%
o после регистрации ипотеки в зависимости от размера первоначального взноса:
§ от 30% – 11,75%
§ от 20% до 30% – 12%
§ от 5% до 20% – 12,25%
Уплата процентов начинается с месяца, следующего за месяцем получения кредита или его первой части, и производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга. По желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка в погашении кредита на период строительства, реконструкции Объекта недвижимости, не более чем на два года с даты заключения Кредитного договора. Отсрочка по уплате процентов не предоставляется. Срок рассмотрения опроса о предоставлении кредита: По кредиту на недвижимость и Ипотечному кредиту:
· в течение 18 рабочих дней с даты предоставления Заемщиком/Созаемщиками полного пакета документов;
· в течение 7 рабочих дней с даты предоставления первичного пакета документов, если документы по кредитуемому Объекту недвижимости будут предоставлены заемщиком/созаемщиками в течение 3 месяцев с даты регистрации заявления-анкеты. По Кредиту «Ипотечный +» в течение 12 рабочих дней с даты предоставления заемщиком/созаемщиками полного пакета документов. Объем выданных ссуд Юго-Западным банком Сбербанка РФ по ипотечному кредитованию представлен на рис. 2.1.
Рис. 2.1 Ссуды по ипотечному кредитованию Юго-Западного Банка Сбербанка РФ, выданные в 2005-2006 гг., тыс. руб.
На основании анализа данных рис. 2.1 видно, что ипотечные кредиты, выдаваемые Юго-Западным Банком Сбербанка РФ, в 2006 году выросли по сравнению с 2005 годом; причем наибольший рост отмечен по кредиту «Жилищный». Это связано как с улучшением экономической ситуации в стране, так и с оптимизацией кредитной политики Юго-Западного Банка. При этом сумма предоставляемых ипотечных кредитов выросла в 2006 году на 7%,; в то время как общая сумма предоставляемых кредитов – всего лишь на 3,46%.
Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в 2005 году составила (таблица 2.4):
Таблица 2.4
Ставки по ипотечным кредитам Юго-Западного Банка Сбербанка РФ
в 2005-2006 гг., %
Таким образом, наблюдается некоторое снижение по ставкам ипотечного кредитования.
Динамика выдачи и погашения задолженности по ипотечным кредитам представлена в таблице 2.5
Таблица 2.5
Динамика выдачи и погашения просроченной задолженности по операциям ипотечного кредитования за 2005-2006 гг.
№
п/п
Показатели
2005 год
2006 год
Отклонение к 2005 году
Абсолютное
Относительное проценты
1.
Количество договоров, шт.
18
23
5
27,78%
2.
Объём выданных кредитов, в тыс. руб.
16332
17474
1142
6,99%
3.
Динамика погашения кредитов физическими лицами, тыс. руб.
4116
4203
87
2,11%
4.
Остаток ссудной задолженности физических лиц, тыс. руб.
12216
13271
1055
8,64%
5.
в т.ч. просроченная
429
671
242
56,41%
6.
Удельный вес просроченной задолженности, проценты
3,51
5,06
1,55
44,16%
Большинство показателей возросло. При этом объем выданных кредитов растет быстрее чем суммы их погашения. Внушает опасение рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
В таблице 2.6 представлена структура ипотечных кредитов Юго-Западного Банка Сбербанка РФ по срокам кредитования.
Таблица 2.6
Сроки кредитования по ипотечным кредитам в 2005-2006 гг., тыс. руб.
№
п/п
Сроки кредитования
2005 год
2006 год
Отклонение к 2005 году
Абсолютное
Относитель-ное, проценты
1.
5–10 лет
1332
1674
342
25,68
2.
10–20 лет
3668
4326
658
17,94
3.
20–30 лет
11332
11474
142
1,25
Как видим по срокам кредитования преобладают долгосрочные ипотечные кредиты – от 20 до 30%, хотя наблюдается снижение их доли в общем объеме с 69,38% в 2005 году до 65,66% в 2006 году.
На рис 2.2 и 2.3 представлены виды залогов по ипотечному кредитованию.
Рис. 2.2 Доли различных видов залогов в общей залоговой стоимости ипотечных кредитов в 2005 году, %
продолжение
--PAGE_BREAK--