Изучение ипотечного кредитования на примере АКБ Чувашкредитпромбанк ОАО

--PAGE_BREAK--1.2 Синтетический и аналитический учет операций по ипотечному кредитованию


Ипотечный кредит — долгосрочный кредит, выданный банком заёмщику на приобретение недвижимости под её залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

Права банка по ипотечному кредиту могут быть удостоверены закладной.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права её законного владельца:

-                     право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обременённое ипотекой.

В договоре на предоставление ипотечного кредита могут быть определены следующие параметры:

аннуитетные платежи — ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платёж по основному долгу;

мораторий — устанавливаемый банком период, в течение которого заёмщику запрещено проводить платежи в счёт досрочного исполнения обязательств по кредитному договору;

расчётный период — период, за который производится начисление процентов;

платёжный период — период, в течение которого заёмщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчётный период (отсрочка платежа). По истечении платёжного периода задолженность считается просроченной.
Порядок учета операций по предоставлению ипотечных кредитов.
Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) — общая сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного «лимита выдачи». Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.

Проценты по ипотечным кредитам начисляются в соответствии с расчётным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчёта процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчётный период. Процентная часть считается по ставке, определённой кредитным договором, за каждый расчётный период с учётом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Бухгалтерский учёт задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:

455 07 «Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет»;

457 06"Кредиты, предоставленные физическим лицам — нерезидентам на срок свыше 3 лет". В аналитическом учёте открываются лицевые счета в разрезе каждого кредитного договора. Лицевые счета открываются в момент фактического предоставления кредита.

Для учёта обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учёта:

913 03 — ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам;

913 05 — гарантии, поручительства, полученные банком;

913 07 — имущество, принятое в залог по кредитам,

кроме ценных бумаг.

Счета активные. Лицевой счёт для учёта обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.

Учёт обеспечения производится в следующем порядке.

Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счёте 913 05, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии:

Д-т сч.913 05 — гарантии, поручительства, полученные банком;

К-тсч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма— на сумму поручительства.

Учёт имущественных прав, принятых в обеспечение по договору долевого строительства производится на балансовом счёте 91307. Учёт обеспечения производится в день заключения договора залога имущественных прав:

Д-т сч.913 07 — субсчёт — имущественные права, принятые в залог по ипотечным кредитам;

К-тсч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма— на сумму принятых в обеспечение имущественных прав.

Учёт залога недвижимости, принятой в обеспечение ипотечного кредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счёте 913 07. Учёт обеспечения производится в день получения документов заёмщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:

Д-тсч.913 07 — субсчёт — залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма— на сумму закладываемого имущества.

Учёт закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом счёте 913 03. Учёт обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Д-т. сч.913 03 — субсчёт — закладная, принятая в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма— на сумму закладной.

В том случае, если права на закладываемое имущество удостоверены закладной, внебалансовый учёт залога недвижимости на счёте 913 07 не производится.

Если полученное по закладной обеспечение было ранее учтено в качестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учётом закладной необходимо списать залог имущества с внебалансового учёта:

Д-тсч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;

К-т сч.913 07 — субсчёт — залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту,

сумма — на сумму заложенного имущества.

Операции оформляются мемориальным ордером.

В целях формирования резервов ипотечные кредиты могут быть объединены в портфели однородных ссуд (ПОС).

Порядок учета операций по начислению процентов по ипотечным кредитам.

Расчёт и отражение процентов по срочной задолженности и просроченной задолженности, расчёт штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счёте по учёту задолженности на начало дня.

Для учёта начисленных процентов используются следующие балансовые и внебалансовые счета:

47427— "Требования банка по получению процентов", счёт активный;

47501— "Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков}". Счёт пассивный;

916 04— "Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)". Счёт активный.

Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

По кредитам, классифицированным в первую категорию качества либо сгруппированным в стандартный портфель однородных ссуд, учёт процентов производится на балансовых счетах следующей проводкой:

Д-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

К-тсч.475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

сумма— сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учёте.

В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.) производится регулирующая проводка:

Д-т сч.475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

сумма— на сумму разницы между расчётным и фактически отражённым значением процентов.

Операция оформляется мемориальным ордером.

По кредитам, классифицированным во вторую категорию качества и ниже либо сгруппированным в нестандартный портфель однородных ссуд, учёт процентов производится на внебалансовых счетах следующей проводкой;

Д-т сч.916 04 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков}»,

К-т сч.999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

сумма— сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учёте.

В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.), производится регулирующая проводка:

Д-т сч.999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч.916 04 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,

сумма— на сумму разницы между расчётным и фактически отражённым значением процентов,

Порядок учета просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Если в течение платёжного периода заёмщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета по учёту просроченных задолженностей. Для учёта просроченной задолженности предусмотрены балансовые счета: 458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учёт просроченной задолженности производится при завершении последнего дня платёжного периода, при возникновении факта неуплаты. При этом выполняется бухгалтерская проводка:

Д-т сч.458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам»,

К-тссудного счёта,

сумма— на сумму просроченной задолженности.

Для учёта просроченных процентов по кредитам, отнесённым к первой категории качества и по ссудам, объединённым в стандартный ЛОС, предусмотрены балансовые счета:

459 15, 459 17 «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам/ физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учёт предстоящих поступлений по просроченным процентам ведётся на балансовом счёте 475 01. Лицевые счета открываются в разрезе каждого договора.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т сч.475 01 — счет по учету начисленных процентов,

К-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

Сумма — на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

И одновременно:

Д-т сч.459 15, 459 17 — " Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам (физическим лицам — нерезидентам)",

К-т сч.475 01 — счет учета просроченных процентов,

Сумма — на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Учет просроченных процентов по кредитам, отнесенным во вторую категорию качества и ниже, а также ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, производится на внебалансовом счете 916 04.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т сч.999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч.916 04 — счет по учету начисленных процентов,

Сумма — на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

И одновременно:

Д-т сч.916 04— счет по учету просроченных процентов,

К-т сч.999 99— счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

Сумма — на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Порядок учета операций по уплате задолженности по ипотечным кредитам.

Плановое погашение текущей задолженности по ипотечному кредиту производится во время действия установленного кредитным договором платёжного периода, за предыдущий расчётный период.

Если дата окончания платёжного периода приходится на выходной или праздничный день, то срок действия платёжного периода переносится на первый следующий за выходными рабочий день.

Если в кредитном договоре оговорён срок моратория, то на время действия такого моратория производить досрочное погашение ипотечного кредита не допускается.

Для учёта доходов по процентам используются следующие счета бухгалтерского учёта:

701 01— "Проценты, полученные по предоставленным кредитам". В аналитическом учёте открываются счета в разрезе форм собственности клиентов-заёмщиков, а также по видам полученного дохода:

проценты, полученные по предоставленным кредитам;

проценты, полученные по просроченным кредитам;

полученные просроченные проценты.

Для учёта пеней по кредитному договору предусмотрен счёт:

701 06— "Штрафы, пени, неустойки полученные".

Уплата процентов по кредиту, отнесённому к первой категории качества, а также по ссудам, объединённым в стандартный ПОС, отражается в учёте следующим образом.

1. Уплата текущих процентов по договору:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

сумма— на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отражённых на счетах бухгалтерского учёта.

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.701 01 — проценты, полученные по предоставленным кредитам,

сумма— на сумму процентов, доначисленных за период, но не отражённых на счетах бухгалтерского учёта.

Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч.475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков}»,

К-т сч.701 01 — проценты, полученные по предоставленным кредитам,

сумма— на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отражённых на счетах бухгалтерского учёта.

Операция оформляется мемориальными и (или) кассовыми ордерами.

2. Уплата просроченных процентов по договору:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05,603 06, К-т сч.459 15 «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам»,

сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется операция по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч.475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)» — счёт по учёту просроченных процентов,

К-т сч.701 01 — полученные просроченные проценты,

сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и {или} кассовым ордером.

3. Уплата процентов по просроченной задолженности:

Д-т— текущий, карточный счет клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.474 27 — «Требования банка по получению процентов»,

сумма— на сумму уплаченных начисленных процентов.

Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч.475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,

К-т сч.701 01 проценты, полученные по просроченным кредитам,

сумма— на сумму уплаченных начисленных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

4. Уплата пеней по кредитному договору:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.701 06 — «Штрафы, пени, неустойки полученные»,

сумма— на сумму уплачиваемых пеней.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

Уплата процентов по кредиту, отнесённому ко второй категории качества и ниже, а также по ссудам, объединённым в нестандартный ПОС, отражается в учёте следующим образом.

5. Уплата текущих процентов по договору:

Д-т — текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.701 01 — проценты, полученные по предоставленным кредитам,

сумма— на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учёта:

Д-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч.916 04 — счёт по учёту начисленных процентов,

сумма — на сумму уплаченных начисленных процентов.

6. Уплата просроченных процентов по договору:

Д-т— текущий, карточный счет клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.701 01 — полученные просроченные проценты,

сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учёта:

Д-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;

К-т сч.916 04 — счёт по учёту просроченных процентов,

сумма— на сумму уплаченных просроченных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

7. Уплата процентов по просроченной задолженности:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05,603 06, К-т сч.701 01 — проценты, полученные по просроченным кредитам,

сумма — на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учёта:

Д-т сч.999 99 — счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч.916 04 — счёт по учёту начисленных процентов по просроченной задолженности,

сумма— на сумму уплаченных начисленных процентов.

8. Уплата пеней по кредитному договору:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.701 06 — «Штрафы, пени, неустойки полученные»,

сумма— на сумму уплачиваемых пеней.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

9. Уплата текущей задолженности:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т— ссудные счета,

сумма— на сумму погашаемой задолженности.

10. Уплата просроченной задолженности:

Д-т— текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 603 05, 603 06, К-т сч.458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам — нерезидентам»,

сумма— на сумму погашаемой задолженности.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

В день полного погашения задолженности списывается обеспечение, принятое по кредитному договору, лицевые счета закрываются:

Д-т сч.999 99 счёт для корреспонденции с активными счетами при двойной записи,

К-т сч.913 03, 913 05,913 07, сумма— на сумму принятого обеспечения.

Порядок учета резервов на возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования.

Классификация ссудной задолженности и приобретенных прав требования по закладным по категориям качества и формирование резервов производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности».

Размер резерва, созданного на возможные потери по ссудам и приобретенным правам требования, обособленным в ПОС, регулируется ежедневно, по мере изменения размера задолженности по портфелю.

По остальным ссудам формирование резерва производится в день предоставления кредита, регулирование резерва осуществляется в следующих случаях:

в случае изменения категории качества задолженности — в день изменения категории качества;

в случае изменения величины процента резервирования по задолженности — в день изменения процента резервирования;

в случае изменения суммы основного долга по задолженности, кроме изменений, связанных с изменением курса иностранной валюты к рублю — в день изменения суммы основного долга;

при изменении суммы основного долга в связи с изменением курса иностранной валюты регулирование резерва производится в последний календарный день месяца.

По остальным задолженностям резервы формируются в полном объеме по каждой конкретной задолженности исходя из остатка задолженности и категории качества, к которой отнесен кредит или приобретенное право требования:

под задолженность первой категории качества резерв не формируется;

под задолженность второй категории качества в размере от 1% до 20 % от задолженности;

под задолженность третьей категории качества в размере от 21% до 50 % от задолженности;

под задолженность четвертой категории качества в размере от 51 % до 100 % от задолженности;

под задолженность пятой категории качества в размере 100 % от ссудной задолженности.

Для учета резервов под возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования предусмотрены следующие балансовые счета:

455 15 — резервы под возможные потери по потребительским кредитам, предоставленным физическим лицам;

457 15 — резервы на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам — нерезидентам;

458 18 — резервы на возможные потери по просроченным кредитам;

Резервы формируются за счет расходов банка.

Формирование резерва производится следующей операцией:

Д-т сч.702 09 «Отчисления в резервы на возможные потери по ссудам»,

К-т счета по учету резерва,

сумма — на сумму создания или регулирования резерва.

Восстановление резерва производится на доходы банка. Восстановление резерва производится следующей операцией:

Д-т счета по учету резервов,

К-т сч.70107 «Восстановление сумм со счетов фондов и резервов на возможные потери по ссудам»,

сумма — на сумму регулирования резерва.

Обобщение основных операций на счетах бухгалтерского учета по ипотечному кредитованию в коммерческом банке приведено в приложении №1



    продолжение
--PAGE_BREAK--1.3 Аудит операций коммерческого банка по ипотечному кредитованию1.3.1 Цель и задачи банковского аудита. Внутренний аудит
Аудит, означает независимую экспертизу и анализ финансовой отчетности предприятий, банков, организаций, учреждений и других субъектов рыночных отношений.

Цель аудита — установление реальности, полноты и достоверности предоставляемой отчетности, соответствие ее действующему законодательству, а также требованиям, предъявляемым к бухгалтерскому учету и финансовой отчетности.

Банковский аудит подразделяется на внешний и внутренний.

Внешний аудит осуществляется независимыми аудиторскими фирмами; его основной целью является подтверждение достоверности финансовой отчетности.

Внутренний аудит — система внутреннего контроля и система мер безопасности банка с целью обеспечения защиты интересов вкладчиков, сохранения и достижения конкретных результатов в деятельности банка.

Он включает совокупность планов банка, методов и процедур, применяемых внутри него для защиты активов, увеличения прибыли, обеспечения четкого выполнения указаний руководства банка.

Внутренний аудит организационно представлен как структурное подразделение банка и подчиняется руководителю банка.

Задачи внутреннего аудита могут быть разнообразными: проверка правильности ведения бухгалтерского учета; проверка правильности ведения счетов по расходам и доходам банка (правомерность отнесения расходов на те или иные статьи, законность сформированной прибыли, своевременность списания расходов по счетам и т.д.); проверка законности выполнения отдельных операций и др.

Для организации и проведения внутреннего аудита рекомендуется разрабатывать методические указания или инструкции, которые должны определять процесс проведения контроля на данном участке работы. Внутренний аудит проводится в соответствии с утвержденными годовыми планами. Руководитель аудита несет полную ответственность за всю организацию и проведение проверки.

Внешний банковский аудит строится в соответствии с Положением об аудиторской деятельности в банковской системе России.

Внешний аудит взаимосвязан с внутренним аудитом. Прежде всего оценивается организация и действенность внутреннего контроля. При этом устанавливаются: степень объективности внутреннего аудита; независимость; компетентность; объем выполняемых функций.

Аудиторы изучают всю деятельность проверяемого банка. Для объективной оценки деятельности банка необходимо прежде всего рассмотреть состояние активных и пассивных операций, подтвердить их подлинный характер; подтвердить правильность оценки; правильность отражения в бухгалтерском отчете; соответствие учета требованиям законодательства по операциям с активами и пассивами банка.


1.3.2 Ревизия операций по ипотечному кредитованию, основные этапы ревизии
В процессе проведения ревизии необходимо проверить, как организована кредитная работа в ревизуемом учреждении банка, а именно:

а) соответствует ли установленным правилам фактическая организация документооборота, распределены ли обязанности между работниками кредитной и бухгалтерской служб и операционного отдела;

б) за период от предыдущей ревизии или проверки установить, имеется ли в учреждении банка утвержденное положение о кредитном комитете и приказа о его персональном составе, регулярно ли проводятся заседания, оформляются ли решения комитета протоколами, надлежащим образом осуществляется контроль за выполнением решений, своевременно ли оформляются кредитные договоры, соответствуют ли условия кредитных договоров решениям комитета;

в) выяснить, не допускалось ли в ревизуемом периоде выполнение обязанностей кредитного инспектора и бухгалтера одним работником;

Особое внимание необходимо уделить выявлению фактов необоснованной выдачи кредитов юридическими лицами наличными деньгами, перечисления ссуд третьим лицам, минуя расчетные счета ссудозаемщиков.

За этот же период проверить, своевременно ли заводились при выдаче ссуды лицевые счета ссудозаемщиков, количество действующих кредитных дел сверить с количеством ведущихся в бухгалтерии лицевых счетов и наличием срочных обязательств

После выполнения перечисленных выше ревизионных процедур следует проверить достоверность оперативной отчетности по состоянию на последнюю отчетную дату.

Анализ кредитного портфеля в части ссудной задолженности по остальным видам кредитов — выборочно, не менее, чем за 3 месяца. При этом следует проверить:

правильность оформления кредитных договоров, срочных обязательств либо графиков платежей;

полноту, правильность оформления предоставленных заемщиком документов для получения кредита и информации о своем финансовом состоянии;

наличие обеспечения возвратности кредитов, правильность оформления соответствующих документов;

осуществляет ли банк контроль за деятельностью заемщика, целевым использованием предоставленных кредитов, не допускается ли выдача ссуд для погашения ранее полученных кредитов либо ссудной задолженности третьих лиц;

своевременность и эффективность пересмотра платы за кредит вследствие изменения конъюнктуры кредитного рынка.

По ссудам, выданным физическими лицам, на выборку, не менее чем по 25% лицевых счетов необходимо проверить правильность определения суммы кредита исходя из платежеспособности заемщика.

Законность выдачи, правильность оформления и своевременность погашения ипотечных ссуд, полученных работниками ревизуемого учреждения банка, а также полнота и своевременность уплаты процентов по этим ссудам должны быть проверены сплошь, за период от предыдущей проверки.

В случае, если ревизией установлено неудовлетворительное состояние контроля за полнотой и своевременностью уплаты процентов и значительные потери доходов, рекомендуется организовать сплошную проверку поступления платы за выданные кредиты с привлечением работников ревизуемого учреждения банка.

При наличии на балансе ревизуемого учреждения банка просроченной задолженности по ссудам необходимо установить и отразить в акте ревизии (проверки):

какие ошибки и нарушения были допущены при оформлении кредитного договора, как они повлияли на несвоевременное погашения кредита;

кто из должностных лиц принимал решение о выдаче ссуды, не погашенной в установленные сроки, а также проверяли финансовое состояние заемщика и его возможность погасить кредит;

полноту и действенность мер, принятых банком к взысканию просроченной задолженности (своевременность направлению заемщику претензионного письма, правильность его составления, осуществляется ли контроль за поступлением ответа на него, своевременность передачи дел в арбитражный или третейский суд; предъявлялся ли ко взысканию остаток задолженности по кредиту гаранту, обеспечена ли реализация принятого залога и т.п.);

не допускалось ли выдача новых кредитов организациям или физическим лицам, просрочившим погашение ранее полученных ссуд;

соблюдался ли установленный порядок списания с баланса задолженности по ссудам, признанным безнадежными к взысканию.

Основные этапы ревизии:

1) оценка общего уровня постановки кредитной работы в банке;

2) оценка процедуры рассмотрения и решения вопросов о предоставлении ипотечной ссуды;

3) оценка практики совершения кредитных операций; оценка кредитной документации;

4) оценка организации контроля банка за исполнением кредитного договора;

5) оценка кредитного дела клиента.

Оценка общего уровня постановки кредитной работы в коммерческом банке осуществляется на основе рассмотрения функций отделов или подразделений, занимающихся вопросами ипотечного кредитования, а также ознакомления с содержанием кредитной политики банка.

Важнейшей составной частью ревизионной проверки организации кредитной работы является оценка практики совершения ипотечных операций, т.е. порядка выдачи и погашения ссуд. Эта проверка осуществляется посредством изучения кредитных договоров; документов, сопровождающих выдачу и погашение ссуд.

Главным критерием оценки ревизором практики ипотечного кредитования является выполнение коммерческим банком установленных правил кредитования. Особое внимание при проверках обращается на оформление и содержание кредитных договоров, регулирующих в современных условиях весь комплекс взаимоотношений банка с клиентом.

В российской практике уже накоплен определенный опыт составления кредитных договоров с участием юристов. Однако в правовом отношении кредитные договора остаются несовершенными. В одном и том же банке для однородных ссуд используются разные по форме кредитные договора; многие пункты не конкретны; взаимные обязательства сторон сформулированы не четко. Допускаются небрежности в оформлении (нет печати одной из сторон, отсутствуют указания должностного положения лиц, подписавших договор; отдельные пункты не заполнены и не прочеркнуты; название документа различно по разным клиентам).

К кредитной документации относятся также страховые полисы, служащие вторичным источником погашения ссуд. Необходимо, чтобы указанные документы, как и договор о залоге, соответствовали определенным требованиям правового и экономического характера. Важное значение приобретает также правильное оформление договоров страхования или поручительства, необходимы наличие оттиска печати, указание должностного положения лиц, подписавших документы, подписи этих лиц.

Следующая стадия ревизии связана с изучением организации контроля банками за исполнением клиентом кредитного договора.

Организация такого контроля необходима, если в кредитных ипотечных договорах имеются пункты, обязывающие клиента осуществить определенные действия или не допускать каких-либо действий. Она позволяет оперативно выявить состояние дел в ключевых точках возникновения риска и принять дополнительные меры к нейтрализации отрицательных тенденций.


    продолжение
--PAGE_BREAK--1.3.3 Проверка кредитной документации
Комплект соответствующей документации состоит из:

заявки на получение кредита, которая должна содержать информацию о виде кредита, сроке, порядке выдачи и погашения, способе обеспечения возвратности, кредитоспособности клиента, его организационно-правовой форме и т.д. До введения новых Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях необходимо было оформлять срочные обязательства;

технико-экономического обоснования;

кредитного договора;

обеспечения ссуды (договор залога, гарантия, страховой полис).

Заключительным этапом аудиторской проверки является формирование выводов и рекомендаций банку, ознакомление с ними руководства банка.

Следует отметить, что в основе деления балансовых счетов, на которых учитываются кредиты предоставленные, лежит принцип кредитования по заемщику и срокам.

Планом счетов предусмотрена классификация заемщиков по их форме собственности. Детализация по срокам различает кредиты, выданные на 1 день, на срок от 2 до 7 дней, на срок от 8 до 30 дней, от 31 до 90 дней, на срок от 91 до 180 дней, на срок от 181 дня до 1 года, на срок от 1 года до 3 лет, на срок свыше 3 лет.

Наиболее типичные нарушения, выявляемые при проверке соответствующих операций, состоят в следующем:

недостаточное обоснование выданной ссуды, неправильное исчисление процентов;

неотнесение просроченной кредиторской задолженности на счет 458 «Кредиты, не погашенные в срок»;

отсутствие резерва на возможные потери по ссудам;

юридическая несостоятельность кредитных договоров и залоговых отношений и т.д.

1.3.4 Аудит образования и использования резервов по активным операциям кредитных организаций
В целях поддержания стабильности и устойчивости функционирования банковской системы России коммерческие банки обязаны создавать резерв на возможные потери по ссудам. Этот резерв формируется на случай невозврата заемщиком основного долга по кредиту. Нормативным документом, регулирующим порядок образования и использования резервов по активным операциям кредитных организаций, является письмо ЦБ РФ № 130-а от 20.12.94 с изменениями к нему № 204 от 01.11.95.

С 1 января 1998 года действует новая регулирующая порядок создания и использования на возможные потери по ссудам инструкция ЦБ РФ № б2 а от 30.06.97 «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».

Согласно данной Инструкции резерв на возможные потери по ссудам создается в процентном отношений к величине выданных ссуд. Размер процента зависит от группы риска ссудной задолженности. В зависимости от обеспечения (обеспеченная ссуда, недостаточно обеспеченная ссуда, необеспеченная ссуда) существует пять групп риска ссудной задолженности.

В соответствии с инструкцией ЦБ РФ от № б2 а от 30.06.97 классификация выданных ссуд и оценка кредитных рисков производится в зависимости от наличия соответствующего и надлежащим образом оформленного реального обеспечения, а также количества дней просрочки.

Задачей аудита является проверка правильности и достоверности создания резервов, а также наряду с проверкой объемных характеристик по ссудным операциям установление качественных характеристик, которые заключаются в обеспечении возвратности кредитов и сокращении размеров кредитных рисков, то есть возврата суммы основного долга по кредиту.

Необходимо проанализировать бухгалтерские данные по просроченной задолженности по ссудам, кредитным досье по заемщикам, находящимся на просрочке, и сравнить их между собой и с данными, представленными в ЦБ РФ.

Следует рассмотреть порядок передачи дел в арбитраж, списания за счет резервного фонда на возможные потери от кредитных рисков, проанализировать качество ссуд, качество залога (сумма, ликвидность, место хранения, правильность оформления документов). Кроме того, необходимо и проанализировать отчетность, представленную в ЦБ РФ с целью выявления фактов искажения бухгалтерской отчетности и пролонгации безнадежной ссудной задолженности из-за банкротства клиента или из-за неправильного оформления банком документов, в результате чего клиенты отказываются платить проценты или возвращать долг.

Завершить эту работу следует подтверждением качества кредитного портфеля с подразделением на пять групп и сравнением с отчетными данными.

В результате этого анализа кредитный риск может быть отнесен к более высокой степени риска, несмотря на то, что срок погашения ссуды еще не наступил. Только после этого можно проанализировать достаточность созданных банком резервных фондов.

Если ссудная задолженность после неоднократной пролонгации кредитного договора и при наличии длительной просроченной задолженности признается в установленном порядке безнадежной и подлежащей списанию за счет созданного резерва, то списание производится на основании следующих документов: решение судебных органов (для крупных предприятий, льготных кредитов и кредитов инсайдеров); решение правления банка; заключение кредитного комитета; протоколы заседаний правления банка.

Заключительным этапом проверки является формирование выводов и согласование их с работниками и руководством.

Глава II. Анализ операций по ипотечному кредитованию в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО2.1 Экономическая характеристика деятельности банка


АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО в своей деятельности руководствуется ФЗ «О Центральном Банке РФ (Банке России)», «О банках и банковской деятельности в РФ», другими действующими законодательными актами, нормативными указаниями ЦБ РФ, распоряжениями НБ ЧР, Уставом, решениями Общего собрания акционеров, Совета директоров банка, внутренними Положениями. (37)

АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО более 10 лет занимает одно из ведущих мест на финансовом рынке Чувашии. В основе его достижений лежат взвешенная финансово-кредитная политика, позволяющая оперативно реагировать на изменения конъюнктуры во всех сегментах рынка и обеспечивающая высокую доходность проводимых банком операций. За эти годы показатели развития банка характеризовались высокой динамикой роста. Банк сумел создать собственные традиции, выработать новые подходы к работе, сформировать профессиональный коллектив. На сегодняшний день АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО оказывает все виды банковских услуг и операций, осуществляет все формы расчетов, применяемых в международной практике.

История Акционерного коммерческого банка «Чувашкредитпромбанк» уходит корнями в 20-е годы XX столетия. В течение долгого времени он был известен как Строительный банк, реорганизованный впоследствии в Промышленно-строительный.

В 1990 году на базе Чувашского республиканского правления Промстройбанка был создан самостоятельный коммерческий банк АКБ «Чувашкредитпромбанк», который с 26 декабря 1991 года является открытым акционерным обществом. Его учредителями выступили такие крупные предприятия Чувашской Республики, как ОАО «Промтрактор», ПО имени В.И. Чапаева, ОАО «Чувашкабель», АО «Завод ЖБК-9», АО «Текстильмаш», АО «Чувашмебель», АО «Чебоксарский агрегатный завод», АО «Трест-5», Чувашское государственное предприятие автомобильных дорог «Чувашавтодор».

Банк имеет генеральную лицензию за № 1280 на проведение банковских операций в валюте РФ и иностранной валюте, лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности, включая операции с физическими лицами, дилерской и депозитарной деятельности за № 175-00002-210400.

Все выполняемые банком операции можно разделить на три группы:

1. Активные операции — использование от своего имени привлеченных и собственных средств для получения соответствующего дохода. Основные их виды следующие:

а) предоставление кредитов юридическим и физическим лицам на определенный срок;

б) операции с ценными бумагами от своего имени и за свой счет;

в) валютные операции;

г) лизинговые операции.

2. Пассивные операции — это операции по формированию источников средств, ресурсов банка, которые отражаются в пассиве его баланса. Пассивные операции играют важную роль для коммерческих банков. Именно с их помощью банки приобретают кредитные ресурсы на денежных рынках. Существуют четыре формы пассивных операций коммерческих банков:

а) первичная эмиссия ценных бумаг (формирование уставного капитала);

б) отчисления от прибыли банка на формирование и увеличение фондов;

в) кредиты и займы, полученные от других юридических лиц;

г) депозитные операции.

3. Прочие операции: расчетные, кассовые, нетрадиционные, посреднические.

Главной целью банка является аккумуляция и эффективное использование финансовых и кредитных ресурсов для содействия реализации крупных республиканских программ по развитию промышленности, строительной индустрии, транспорта, связи, торговли, и расчётно-кассовое обслуживание клиентов и извлечение прибыли.

Правительство ЧР определило АКБ «Чувашкредитпромбанк» опорным банком республики, владеет более 30 % его акций. С 2000 года он является уполномоченным банком Правительства Чувашии по ипотечному кредитованию населения за счет средств республиканского бюджета ЧР.

Кредитные ресурсы банка формируются за счёт: собственных средств банка; средств юридических лиц; вкладов физических лиц; кредитов, полученных в других банках.

Банк депонирует в ЦБ РФ в установленных им размерах и порядке часть привлечённых денежных средств в обязательные резервы, а также формирует страховые фонды и резервы в соответствии с правилами и нормативами Банка России.

За отчетный год банк заметно расширил свои позиции на рынке республики, чему способствовала продуманная, гибкая, взвешенная стратегия банка, которая позволила АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО сохранить присущие ему стабильность и завоеванное доверительное отношение клиентов.

Оценка и анализ деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО необходимы для принятия эффективных управленческих решений, поиска перспективных направлений размещения ресурсов, снижения банковских затрат и себестоимости привлеченных ресурсов, оптимизации структуры пассивов и активов.

Валюта баланса банка за 2006 год увеличена в 1,47 раза и составила на 1 января 2007 года 1968548 тыс. рублей (на 01.01.2006 г. — 1337524 тыс. рублей).

По состоянию на 01.01.2007 г. ресурсная база банка составила 1968548 тыс. рублей и выросла по сравнению с началом отчетного года на 47%.

В общем объеме ресурсов банка привлеченные средства составляют 85% (1672137 тыс. рублей), собственные средства — 15,1 % (296411 тыс. рублей).

За 2006 год вклады населения увеличились и составили 239391 тыс. рублей.

Банк оказывает услуги населению по переводам и выплате денежных средств по системе "WesternUnion". Также в банке успешно эксплуатируется Система Дистанционного Банковского Обслуживания в составе подсистем «Банк-Клиент» и «Интернет-Клиент».

Кредитный портфель банка составил 1753365 тыс. рублей, или вырос в 1,53 раза. За истекший год выдано кредитов на сумму 814 млн. рублей, погашено 723 млн. рублей, или в 1,2 раза больше, чем в 2005 году.

Объем операций с ценными бумагами составил 156 млн. рублей. Из общего объема операций с ценными бумагами 86% составили собственные векселя, операции с ценными бумагами других эмитентов — 12%, обменно-разменные операции — 2%.

В 2006 году банком реализовано облигаций на сумму более 15 млн. рублей.

За 2006 год Банком за счет собственных средств предоставлено кредитов субъектам малого бизнеса на сумму 600 миллионов рублей, или на 12 процентов больше чем в 2005 году.

В ходе реализации двухуровневой системы кредитования субъектам малого бизнеса за счет ресурсов, предоставляемых ОАО «Российский Банк Развития», было выдано кредитов на общую сумму 115 миллионов рублей, или в 7 раз больше чем в предыдущем году.

За отчетный год банком получена прибыль в размере 16877 тыс. рублей.

По состоянию на 01.01.2007 года все обязательные нормативы банком выполнены.

Данные о финансовых результатах деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО отражены в балансе, отчете о прибылях и убытках (см. приложение 3,4,5).


    продолжение
--PAGE_BREAK--2.2 Порядок выделения ипотечных кредитов


Согласно решению Правительства Чувашской Республики АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО уполномочили кредитовать граждан под ипотеку за счет средств республиканского бюджета. Порядок выделения кредитов под ипотеку утвержден Постановлением Кабинета Министров ЧР «Об утверждении Порядка выделения кредитов под ипотеку за счет средств республиканского бюджета ЧР» от 19.01.2000 г. №1.

Вопросами организации ипотечного кредитования в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО занимается отдел ипотечного кредитования. Отдел осуществляет работу с 1 апреля 2000 года. Его организационная структура выглядит следующим образом (рис.1):


Рис.1. Организационная структура отдела ипотечного кредитования




Порядок выделения кредитов под ипотеку в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО осуществляется в рамках социальной программы ипотечного кредитования, проводимой Правительством ЧР и Минфином ЧР за счет средств республиканского бюджета и имеет свои особенности. Рассмотрим общие положения организации ипотечного кредитования.

Кредит под ипотеку в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО выдаетсятолькофизическим лицам. Они предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим в очереди в соответствии с законодательством РФ на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления по месту прописки.

Списки граждан, имеющих право на получение кредита под ипотеку для строительства (приобретения) жилья, определяются администрациями районов и городов на основании поданных гражданами заявлений и предоставляются в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО по разработанной форме. Жилая площадь вводится в рамках реализации Программы строительства социального жилья. Норма площади жилья для семьи, получающий кредит под ипотеку: 18 кв. метров общей площади на одного члена семьи, если она состоит из трех и более человек; 42 кв. метра общей площади — на семью из двух человек; 33 кв. метра — на одного человека.

Стоимость одного квадратного метра общей площади по социальным нормам в 2000 году составляла 3800 рублей, в 2001 году — 4600 руб., в 2002 году она составляла 6400 рублей, в 2003 — 8600-8700 рублей, в 2004 г. — 10300 рублей, в 2005 г — 12600 рублей, в 2006 г. — 16900 рублей, в 2007 г. — 30000 рублей (по гг. Чебоксары, Новочебоксарск). Расчет при этом производится по общей площади, включая все подсобные помещения.

Стоимость одного квадратного метра в районах в 2003 году составлял 7100 рублей, в 2004 году составляет 8000 рублей, в2005 г. — 8500 рублей, в 2006 г. — 9000 рублей, в 2007 г. — 10800 рублей.

При наличии государственного контракта, ксерокопия которого предоставляется в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО, и списка граждан на улучшение жилищных условий из районной администрации банк начинает формировать ипотечное дело.

Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых в пользу республиканского бюджета ЧР и исчисляется от фактического остатка ссудной задолженности заемщика.

После поступления списков в банк, заемщик получает необходимую информацию относительно порядка и условий предоставления ипотечных кредитов, включающую:

1) требования банка к платежеспособности заемщика и к обеспечению возвратности кредита;

2) список документов, необходимых для подтверждения информации о заемщике, порядок использования этой информации банком;

3) предоставление заемщиком права банку на проверку предоставленной им информации относительно его трудоустройства, получаемых доходов, имеющихся счетов в других банках, кредитной истории;

4) порядок заключения кредитного договора и договора ипотеки;

5) права и обязанности сторон;

6) требования банка к оценке залогового имущества, его физическому состоянию и правовому статусу.

Обязательными условиями предоставления ипотечного кредита являются наличие залога и поручительства (гарантии) физических или юридических лиц. Предметами залога до момента полного возврата ипотечного кредита могут быть:

1) квартира, построенная с привлечением ипотечного кредита;

2) жилые дома квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат и находящиеся в собственности заемщика или от третьего лица;

3) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке в Регистрационной палате. Возможен последующий залог строящейся за счет ипотечного кредита квартиры. Под залог кредита нужно передать свое имущество стоимостью в 2 раза превышающей ссуду.

Контроль за ходом строительства жилых домов осуществляет Министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства ЧР. После окончания строительства и регистрации в установленном порядке права собственности на построенное с привлечением ипотечного кредита жилье производится оформление и регистрация в Регистрационной палате договора залога вновь построенной квартиры. В качестве дополнительного обеспеченияипотечного кредита может выступать поручительство (гарантия) юридических и физических лиц.

Обязательным условием выдачи кредита являетсяпервоначальный взносзаемщика. Он определяется Кабинетом Министров ЧР ежегодно. В 2003-2007 году — не менее10%от стоимости приобретаемой квартиры. Он вносится единовременным взносом до момента получения кредита по нему. Одновременно с первоначальным взносом заемщик оплачивает стоимость квадратных метров излишков сверх социальной нормы.

Заемщик проходит в банке первоначальное собеседование о сумме кредита, ежемесячных платежах в счет погашения кредита и процентов по нему, по размеру первоначального взноса, заключению кредитного договора и договора ипотеки. Пройдя его, он представляет в банк следующие документы (копии и подлинники):

1) паспорт заемщика и членов его семьи;

2) документы, подтверждающие его семейное положение (свидетельство о браке, о рождении детей, о разводе);

3) копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;

4) справку с места работы из отдела кадров;

5) копию трудового контракта с места работы по совместительству;

6) справки с основного места работы заемщика и совершеннолетних членов его семьи о размере дохода за последние 12 месяцев; для предпринимателей — копия свидетельства, декларация о доходах, заверенная ГНИ;

7) справку о размере дохода с места работы по совместительству (при наличии) заемщика и совершеннолетних членов его семьи за тот же период;

8) копию декларации о доходах заемщика и совершеннолетних членов его семьи за предыдущий год, заверенную налоговой инспекцией (для предпринимателей);

9) справку из органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних детей и лиц, находящихся на попечении заемщика;

10) справку с места жительства о составе семьи;

11) выписку из лицевого счета (похозяйственной книги);

12) документы, подтверждающие право собственности на жилье (свидетельство о праве собственности, копия домовой книги, договор купли-продажи и т.д.) или копия ордера;

13) правоустанавливающий документ на землю (для строящих индивидуальный жилой дом).

От поручителей: копия паспорта, справка из отдела кадров, справка о заработной плате за последние 12 месяцев.

Основным требованием к заемщику является способность своевременно возвратить кредит и начисленные проценты. Для этого банк анализирует размер совокупного дохода семьи, который складывается из официально подтвержденных доходов всех совершеннолетних членов семьи заемщика. Размер обязательного ежемесячного платежа заемщика (включающий часть основного долга и проценты за кредит) не должен превышать 35% совокупного месячного дохода семьи за предыдущий календарный год, либо месяцы, прошедшие с начала текущего года.

По результатам проведенной оценки и при наличии достаточного обеспечения кредитный комитет банка принимает решение о выдаче ипотечного кредита. Эти сведения о заемщике в трехдневный срок направляются Министерству Финансов ЧР и соответствующей районной (городской) администрации. Предоставление целевого кредита, обеспеченного ипотекой (залогом) недвижимого имущества, осуществляется исходя из условий кредитного договора и договора ипотеки. При отказе в выдаче ипотечного кредита банк в устной формеинформирует гражданина и соответствующую районную (городскую) администрацию.

На стадии оформления кредита заемщик должен быть готов к дополнительным затратам, связанным:

1. Со страхованием:

-                     заложенного имущества в течение всего срока действия договора (если в качестве залога выступает квартира, жилой дом, капитальный гараж или автомобиль). На объекты недвижимости страховой взнос составляет 0,25 % от оценочной стоимости недвижимого имущества. Имущество должно быть зарегистрировано в Регистрационной палате ЧР.

-                     с личным страхованием заемщика и всех несовершеннолетних членов семьи заемщика (их жизни и трудоспособности). Страхование производится ежегодно от остатка суммы кредита. Данный вид страхования осуществляет страховая компания «Росгосстрах-Чувашия», которая при наступлении страхового случая в полном объеме возместит страховую сумму. Размер страхового тарифа определяется индивидуально в каждом конкретном случае.

2. С нотариальным оформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи на освобождение построенного за счет ипотечного кредита помещения в случае неплатежеспособности. Нотариус всегда проверяет наличие справки из органов опеки и попечительства (стоимость справки составляет 1 МРОТ).

3. С нотариальным оформлением договора ипотеки (залога).

4. С нотариальным оформлением договора поручительства. По любому ипотечному кредитному договору должно быть не менее трех поручителей физических лиц. При этом супруги в обязательном порядке выступают поручителями. Договора поручительств оформляют ряд нотариусов.

5. С регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки в Регистрационной палате. Размер государственной пошлины составляет 0,5% от суммы выдаваемого кредита по ипотеке.

Юридическая служба банка контролирует правильность заключения всех договоров, а также порядок их оформления в строгом соответствии с действующим законодательством РФ, нормативными актами ЦБ РФ и внутренними положениями банка.

Заключение между банком и заемщиком договора ипотечного кредитования осуществляется на условиях: платности, срочности, возвратности, целевого использования и обеспеченности.

Ипотечный кредитный договор должен содержать существенные условия, в их числе обязательными являются: конкретные сроки пользования кредитом; процентная ставка за пользование кредитом; сумма кредита; условия расчетов за кредит; обеспечение возврата кредита (договор ипотеки, дополнительный залог, договор поручительства или гарантия, страхование); осуществление контроля за использованием и возвратом кредитных средств; санкции за нарушение условий ипотечного кредитного договора; порядок обращения взыскания и расторжения договора.

Залогодатель сохраняет за собой право пользования предметом ипотеки в течение всего срока действия ипотечного кредитного договора и договора об ипотеке. Он обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, не допуская ухудшения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом, обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, несет расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки. Он имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

3алогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке.

В целях контроля за отсутствием обременения заложенного имущества, залогодатель предоставляет в банк:

1) справку из МРЭП об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей (квитанции) — не реже 1 раза в год;

2) справку с места жительства о составе семьи — не реже 1 раза в год;

3) квитанцию об оплате налога на недвижимость — в сроки, установленные налоговым законодательством. Имущество (жилье), заложенное по договоруобипотеке, используется залогодателем только для целей проживания. Его сдача в аренду, передача во временное (безвозмездное) пользование производится лишь с письменного согласия залогодержателя.

Возврат ипотечного кредита и процентов по нему производится заемщиком ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования кредитом на основании графика, составляемого сторонами в день выдачи ипотечного кредита. Остаток непогашенной задолженности заемщика подлежит пересчету на индекс удорожания стоимости одного квадратного метра жилья, определяемого ежегодно Министерством Финансов ЧР совместно с Министерством строительства, дорожного и коммунального хозяйства ЧР (в 2002 и 2004 годах — 5 %).

Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита и процентов, в том числе и за счет средств, вырученных от реализации имеющегося жилья. Денежные средства, вносимые на уплату процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и ежемесячно списываются на уплату процентов в бюджет. Так же происходит списание ежемесячно погашаемой заемщиками доли кредита.

Для дополнительного контроля за расчетами по кредиту и процентам на каждого заемщика заводится специальная карточка. За расчетный период для начисления процентов за ипотечный кредит принимается период с 22 по 21 число следующего месяца, если условиями кредитного договора не предусмотрено иное. При этом проценты за первый месяц кредитования взимаются за фактическое количество дней пользования кредитом по 21 число включительно.

Способами внесения заемщиком платежей по ипотечному кредиту могут быть:

взносы наличными денежными средствами в кассу банка;

платежи в безналичной форме из любого удобного для заемщика банка с указанием направлений зачисления, их разбивкой по отдельным счетам, номера ипотечного кредитного договора.

При поступлении денежных средств от заемщика банком соблюдается следующая очередность:

1) неустойка;

2) проценты за кредит;

3) платежи по основному долгу.

Денежные средства, вносимые заемщиком на уплату основного долга, в течение банковского дня направляются банком на уменьшение остатка по ссудному счету заемщика. Средства, вносимые заемщиком на уплату ежемесячных процентов, зачисляются на открытый каждому заемщику лицевой счет и перечисляются на счет Министерства Финансов ЧР в течение 3-х рабочих дней с момента их поступления. При просрочке платежей Банк начисляет пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Банк строго спрашивает за своевременность ежемесячных платежей, банк предпринимает меры по их сбору, ставит в известность в письменной форме поручителя (при егоналичии), а при необходимости — Министерство Финансов ЧР. За задержку более чем на 5 дней на заложенное имущество могут обратить взыскание и даже выселить из ипотечной квартиры. Поэтому все совершеннолетние члены семьи нотариально оформляют согласие освободить квартиру в случае неплатежеспособности. Если займ оформляют на одного из супругов, то другой непременно составляет поручительство, что он будет платить, если другой супруг утратит трудоспособность. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества своих требований. О прекращении ипотеки делается отметка в Регистрационной палате.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обеспеченного поручительством обязательства поручители несут с заемщиком солидарную ответственность. Требования об исполнении обязательства направляются банком поручителю (поручителям) в письменном виде не позднее, чем в пятидневный срок после выявления факта нарушения обязательства заемщиком.

Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО выдаются по двум направлениям:

Полное ипотечное кредитование — предусматривает строительство квартир.

Это направление кредитования возможно в любых городах ЧР (Чебоксары, Новочебоксарск, Канаш, Алатырь). Список предоставляемых под ипотеку квартир поступает в банк.

Рассмотрим на примере данный вид кредитования.

Семья, состоящая из трех человек намерена построить в 2007 году двухкомнатную квартиру и обращается в банк за ипотечным кредитом. Ее площадь составляет 90 квадратных метров.
3 человека * 18 кв. м. = 54 кв. м.

90 кв. м. — 54 кв. м. = 36 кв. м. — излишняя площадь.

Кредит выдается только на социальную норму:

90 кв. м. * 30000 руб. = 2700000 руб.

36 кв. м. *30000 руб. = 1080000 руб. — стоимость излишней площади кварт;
Семья сразу оплачивает 10 % от социальной нормы: 54 кв. м. * 30000 руб. * 10 % = 162000 руб.

Сумма, на которую можно получить (оформить) кредит в банке, составит:
2700000 — 1080000 — 162000 = 1458000 руб.
Так как кредит можно оформить до 15 лет (180 месяцев), то семья ежемесячно должна погашать кредит в сумме: 1458000 / 180 месяцев = 8100 руб.

Сумма ежемесячных процентов за первый месяц составит:
1458000 * 30 дней * 6 % / 365 = 7190 руб.
Общая сумма ежемесячного платежа банку: 8100 + 7190 = 15290 руб.

По требованиям банка совокупный доход семьи заемщика в месяц должен составлять:
15290*100 / 35=43685,71 руб.
Строительство индивидуальных жилых домов (ИЖД) в сельской местности, в столице и городах ЧР. Здесь достаточно в качестве обеспечения залога имущества только поручительства третьих лиц. При строительстве ИЖД необходимо предоставить в банк, кроме этого, правоустанавливающий документ на землю (договор аренды, купли-продажи, предоставление участка в бессрочное пользование с правом последующего выкупа).

Все ипотечные кредиты предоставляются в безналичном порядке. При ИЖД заемщики приносят в банк счет-фактуру на общую сумму приобретаемых стройматериалов (первоначальный внос и кредит): металлопродукция, гвозди, песок, сантехника на строительство.

Их могут выписать любые предприятия, юридические лица, частные предприниматели, имеющие расчетный счет, открытый в любом банке на территории ЧР. Банк перечисляет денежные средства на приобретениеэтих материалов на расчетный счет предприятия или предпринимателя согласно счет-фактуре.

Для наглядности продемонстрируем пример расчета банком ИЖД.

Иванову И.И. Требуется в мае кредит на сумму 50000 руб. для строительства ИЖД.
Первоначальный взнос в банк составит: 50000 * 10 % = 5000 руб.

Сумма кредита будет равна: 50000 — 5000 = 45000 руб.

Рассчитаем ежемесячные платежи в банк: 45000 / 180 месяцев (15 лет) = 250 руб.

Проценты за кредит составят: 45000 / 365 * 31 день * 6 % = 229,32 руб.

Общий платеж = платеж за кредит в месяц + проценты в месяц:

Общий платеж = 250 + 229,32 = 479,32 руб. в месяц.
Банк при этом рассматривает совокупный доход всей семьи:
479,32 * 100 / 35 = 1369,5 руб. — так как сумма не должна быть более 35 % от дохода.
Дополнительные затраты заемщика составят:
45000 * 0,65 % = 292,50 руб. — за оформление страхового полиса для страхования жизни и трудоспособности.

45000 * 0,5 % = 225 руб. — сбор за нотариальное оформление договора поручительства.
Подводя итоги основных положений организации ипотечного кредитования в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО, еще раз отметим существенные отличия его от классической схемы ипотеки:

1. Ипотечное кредитование, осуществляемое в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО, имеет чисто социальную направленность, так как кредиты под ипотеку предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

2. В ипотечном кредитовании, используемом в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО все предоставляемое жилье — строящееся, а в классической схеме используется в основном вторичное жилье. При этом все жилье, предназначенное для ипотечного кредитования, являетсясоциальным. На его сооружение и строительство заключаются государственные контракты между Министерством строительства ЧР, уполномоченным подрядчиком и соответствующей районной и городской администрацией.

3. Ипотечные кредиты в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО выдаются на срок до 15 лет в валюте РФ — это очень длительный срок ипотечного кредитования. Тогда как в классической ипотеке и в других банках этот срок составляет не более 3-х лет.

4. Плата за пользование кредитом устанавливается в размере 6 % годовых. Это очень низкая процентная ставка, в классической же схеме ипотечного кредитования процентная ставка имеет привязку в валюте (в условных единицах). А процентная ставка по ней составляет не менее 30 % годовых.

5. Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества и (или) поручительство физических, юридических лиц, тогда как в классической схеме — только под залог недвижимости.

6. Сравнительно низкая сумма первоначального взноса — не менее 10 % от стоимости приобретаемой квартиры, тогда как в классической схеме она составляет до 30 %.

7. Заемщик несет дополнительные затраты, связанные: со страхованием заложенного имущества и с личным страхованием; с нотариальным оформлением согласия заемщика и совершеннолетних членов его семьи на освобождение помещения в случае неплатежеспособности; с нотариальным оформлением договора ипотеки (залога); с нотариальным оформлением договора поручительства; с регистрационным сбором за регистрацию договора ипотеки в Регистрационной палате.

    продолжение
--PAGE_BREAK--2.3 Анализ структуры и динамики ипотечного кредитования


Первый ипотечный кредит в нашей республике был выдан 13 июля 2000 года, отсюда можно считать и начала развиваться ипотека в Чувашской республике. Из года в год в бюджете ЧР на цели ипотечного кредитования предусмотрено выделение средств во все возрастающихобъемах: 2003 год — 132,7 млн. рублей, 2004 год — 145 млн. рублей, 2005 год — 150 млн. рублей, 2006 год — 54,924 млн. рублей (план) (рис.2).
тыс. руб.



тыс. руб.

Рис.2. Динамика освоения средств из республиканского бюджета ЧР на цели ипотечного кредитования по годовым лимитам за 2000-2006 гг.
Процент выполнения (соотношение использования кредитов по плану и по факту): 2004 год — 93%, 2005 год — 96,7%, 2006 год — 97,5%.

В 2006 году бюджетных средств было выделено на 91,41 млн. руб. или на 63,06 % больше, чем в предыдущем году. Благодаря этому все большее количество социально незащищенных граждан республики имеют возможность улучшить свои жилищные условия путем строительства нового жилья, ведь на сегодняшний день эта проблема остается для нас одной из главных.

Проделанная работа позволила АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО обеспечить освоение бюджетных средств (выдать кредиты) в 2006 году в сумме 53,56 млн. руб., в 2005 году — в сумме 145 млн. руб. рублей.

В 2002 году реально к кредитованию приступили только в мае, так долго не мог решиться вопрос на уровне Правительства ЧР о том, кому отдать функции уполномоченного агента по ипотеке. Было решено продолжить ипотечное кредитование в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО на уровне регионов ЧР, исключение составил г. Шумерля. Кредитование жегородов ЧР осуществлялось специально созданной для этих целей Ипотечной корпорацией, которая работала по классической схеме ипотечного кредитования (высокая плата за пользование кредитом (10% годовых) — процентная ставка, большой первоначальный взнос (не менее 70% от стоимости приобретаемого жилья) и небольшой срок кредитования (3-10 лет).

Далее рассмотрим структуру граждан, оформивших ипотечные кредиты в период 2004-2006 гг. — с момента ввода ипотеки в ЧР.

Среди них в 2004 году, преобладали работники промышленных предприятий (46,7 % от общего количества граждан) и работники бюджетной сферы (46,3 %), в 2005 году — соответственно 42,7 % и 28,8 %, в 2006 году — соответственно 46,2 % и 22,7 %.

Количество работников бюджетной сферы за 2004-2006 гг. практически осталась без изменений это связано с тем, именно эта категория относится к незащищенным слоям населения и нуждается в улучшении жилищных условий. В то же время количество работников промышленных предприятий в 2005 году уменьшилось на 17,5 %, а в 2006 году — на 6,1 %.

На первых этапах развития ипотечного кредитования в ЧР, недостаточно была развита организация строящихся квартир. Строителям было невыгодно строить квартиры для этих целей из-за их дешевой стоимости. Отсутствие малогабаритного жилья, отвечающего социальным нормам, в первую очередь в г. Чебоксары, и неосведомленность и боязнь сельского населения сдерживали ипотечное кредитование.

Средний размер кредитов, выданных в 2000 — 2001 гг. жителям районов составил 61,3 тысяч рублей, городов — 123,7 тысяч рублей, в 2002 году соответственно 70,8 тысяч рублей и 109,8 тысяч рублей.

Из общего объема погашенных кредитов полностью погашены кредиты: в 2000 году — 9, в 2001 году — 26, в 2002 году — 90, в том числе городское население: 2000 г. — 100 %, 2001г. — 96 %, 2002 г. — 75,6 %. Видно, что срок фактического возврата кредитов, выданных в разрезе городского и сельского населениясущественноотличается.

Так, по состоянию на 1 января 2003 года в составе досрочно погашенных кредитов 88,6 % (9,3 млн. рублей) составляют кредиты, выданные городским жителям. Гашение кредитов подавляющим большинством сельских жителей осуществляется строго по графику.

Приведенные выше цифровые данные свидетельствуют о том, что внедрение рыночного механизма ипотечного кредитования (деятельность Ипотечной Корпорации) реально только в крупных городах республики.

Сельское население, имеющее невысокий уровень доходов, подверженных сезонным колебаниям, пока не готово к переходу на рыночные условия и нуждается в сохранении действующих условий социального ипотечного кредитования.

За эти годы в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО шла организационная работа по разработке порядка и условий ипотечного кредитования в ЧР (разрабатывались списки документов для получения кредита, памятки для заемщиков и др.). Результаты этой работы в динамике можно сравнить в таблице 5, где приведены основные показатели деятельности банка, в том числе и в сфере ипотеки.

Таблица 1
Показатели экономической деятельности АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО (млн. руб.)



Таким образом, по данным этой таблицы, можно сделать вывод об успешной работе банка по всем его направлениям (наблюдается устойчивый темп роста доходов, собственных средств банка), в том числе и по операциям, связанным с ипотечным кредитованием. (34)

Так как это сравнительно новый вид деятельности банка, то динамику ипотечного кредитования (приложение 6) можно проследить за 2004 — 2006 годы. В 2005 году выдача ипотечных кредитов увеличилась на 12 млн. рублей (или почти на 7,4 %), в 2006 году — уменьшилась на 91,44 млн. рублей (или на 63,06 %). Клиенты и заемщики банка постепенно стали понимать, на сегодняшний день возможность улучшить свои жилищные условия благодаря получению кредита в АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО очень выгодно. Поэтому все больше людей хотят воспользоваться этим.

Изучим динамику ипотечного кредитования, рассмотрим его структуру, а также место в общем объеме кредитных вложений банка (таблица 2).


Таблица 2

Структура кредитных вложений АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО за 2004-2006гг. (в %)



По данным этой таблицы видно, что по результатам 2006 года в структуре кредитных вложений банка ипотечные кредиты занимают третье место (11,8 %) после кредитования промышленности (49,2 %) ипрочихорганизаций (28,3 %). Это объясняется тем, что промышленность на сегодняшний день острее всех нуждается в кредитах банка, а население нуждается в улучшении жилищных условий путем приобретения жилья в кредит.

По данным таблицы 2 и приложения 8 можно сделать следующие выводы.

АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО в 2004-2006 гг. кредитовал все районы ЧР и 5 крупных городов (приложение 9). Практически была охвачена вся Чувашская Республика. Денежные средства на ипотечное кредитование, выделенные из бюджета ЧР, распределялись по ЧР в соответствии с размером территории района и его экономическим положением. Сравнивая годовой лимит выделенных средств и размер выданных кредитов, видно, что в 2004 году банком было выделено кредитов в размере 93 % от общей суммы бюджетных средств, в 2005 году — в размере 96,7 %, в 2006 году — 97,5 %. Это неплохие показатели. (20)

Внедрение ипотечного кредитования выявило целый ряд проблем. Множество из них к 2006 году было успешно преодолено:

1. Существенно (с 30 до 7 дней) сокращены сроки рассмотрения в Регистрационной Палате документов, связанных с ипотечным кредитованием.

2. Значительно (с 20 до 1 МРОТ) сокращен размер сбора за регистрацию договоров ипотеки в Регистрационной Палате.

3. С 1 % до 0,5 % снижен размер госпошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки.

4. Установлены низкие ставки размера страхового сбора и платы за нотариальное удостоверение договора поручительства.

5. При составлении списков жилья под ипотеку принимается во внимание размер предоставляемых квартир, максимально приближенныйк социальной норме.

Внесены изменения в инструкцию ЦБ РФ в части формирования резерва на возможные потери по ссудам. Это позволило вдвое снизить размер требования банка к предоставляемому обеспечению. Некоторые районы и города Чувашской Республики не осваивают выделенные средства. Лидером освоения является Алатырский район, несмотря на удаленность от столицы Чувашии. Явными аутсайдерами являются города Шумерля и Канаш. Это связано с плохой работой городских администраций. Общий годовой лимит на 2006 год составляет 54,9 млн. рублей, однако, выдано лишь 53,56 млн. рублей, что составляет 97,5 % к общему объему годового лимита на 2006 год.


    продолжение
--PAGE_BREAK--2.4 Проблемы и недостатки системы ипотечного кредитования


Успешному развитию ипотечного кредитования в Чувашской Республике препятствует ряд факторов:

Требующих решения на республиканском уровне:

отсутствие малогабаритных квартир, соответствующих социальным нормам площади жилья. До 80 процентов обращающихся за ипотечным кредитом граждан нуждаются в однокомнатных и двухкомнатных квартирах малой метражности;

отсутствие резервного (отселенческого) фонда для переселения неплатежеспособных граждан из жилья, построенного с привлечением ипотечного кредита.

Требующих решения на уровне Банка России:

отсутствие у банков долгосрочных ресурсов для кредитования населения за счет собственных средств; (26)

участие банка в программе ипотечного кредитования влияет на два экономических норматива: долгосрочную ликвидность банка (Н4) и на максимальный размер риска в расчете на одного кредитора (вкладчика) (Н8). Целесообразно установить банкам, выдающим ипотечные кредиты, специальные нормативы ликвидности;

производить отчисления в обязательные резервы от суммы средств, являющихся ресурсной базой для выдачи ипотечных кредитов, по нормам, ниже установленных;

расширение нормативной базы Банка России, регулирующей порядок выдачи ипотечных ссуд гражданам.

Развитие ипотечного жилищного кредитования настоятельно требовало внедрения рыночных механизмов получения ссуд на строительство и приобретение жилья в республике, использования вторичного жилья, так как ранее под ипотеку предлагалась только строительная незавершенка, а самое главное — привлечения в Чувашию значительных объемов денежных ресурсов посредством рефинансирования ипотечных кредитов по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Внедрение этих проектов планировалось осуществлять через ОАО «Ипотечная Корпорация Чувашской Республики».

Приведенные выше цифровые данные свидетельствуют о том, что внедрение рыночного механизма ипотечного кредитования реально только в крупных городах республики. Сельское население, имеющее невысокий уровень доходов, подверженный сезонным колебаниям, пока не готово к переходу на рыночные условия и нуждается в сохранении действующих условий социального ипотечного кредитования.

Эффективное развитие различных проектов ипотечного кредитования граждан невозможно без действенного взаимодействия банков и ОАО «Ипотечная Корпорация Чувашской Республики». Возможные механизмы сотрудничества в этой области видятся следующие:

Кредитование незавершенного строительства до момента сдачи жилья и оформление закладных с последующим выкупом Ипотечной корпорацией, по ссудам, выданным с применением рыночных механизмов.

Кредитование индивидуального жилищного строительства населения до момента его завершения и оформление закладных с последующим их выкупом Ипотечной корпорацией Чувашской Республики по программе поддержки молодых граждан. (18)

Ведение учета по вышеуказанным ссудам до момента выкупа в соответствии с указаниями Центрального Банка Российской Федерации, с применением после выкупа аннуитетных платежей.

Оформление закладных по ссудам свыше 100 тысяч рублей с целью привлечения в Чувашию денежных ресурсов АИЖК г. Москва.

Глава 3. Направления совершенствования ипотечного кредитования АКБ «Чувашкредитпромбанк» ОАО3.1 Стратегия развития банка


Стратегическая цель АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» ОАО — выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного банка. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности — работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели предполагается решить следующие задачи:

•        Внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту. Обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания.

•        Увеличить долю на рынке кредитования населения до 5 %, при этом объемы кредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза.

•        Усилить работу с корпоративными клиентами. Привлечь в Банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов. Увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%.

•        Обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственных инвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта.

•        Опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими. Диверсифицировать ресурсную базу Банка, в том числе используя внешнее фондирование.

•        Повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходов Банка за счет развития услуг, предоставляемых клиентам. Обеспечить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%.

•        Достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции Банка в экономику России. Обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%.

•        Внедрить в Банке полнофункциональную систему управления рисками.

•        Создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему управления Банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий. Повысить управляемость Банком путем расширения самостоятельности территориальных банков и совершенствования технологии принятия решений.

•        Оптимизировать филиальную сеть Банка с учетом как экономических, так и социальных факторов.

Ключевым фактором успеха Банка в достижении поставленных целей является качественное изменение системы взаимоотношений с клиентами. Наряду с этим одним из основных факторов успеха станет качественное повышение скорости прохождения платежей в расчетной системе АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» ОАО.

Поставленные цели и задачи требуют принятия маркетинговой политики Банка, отвечающей предпочтениям и потребностям целевых групп существующих и потенциальных клиентов. АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» ОАО видит своих клиентов среди «всех групп населения страны, предприятий любой формы собственности во всех отраслях народного хозяйства, кредитных организаций и других финансовых учреждений, институтов государственного управления. Банк остается социально ориентированным и учитывает это в работе с клиентами.

С каждым клиентом АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО стремится к установлению долгосрочных партнерских отношений. С этой целью Банк прогнозирует развитие потребностей клиентов, появление новых направлений банковского бизнеса, проводит маркетинговые исследования, разрабатывает и предлагает полный спектр банковских продуктов и услуг.

Основными направлениями политики продажи банковских продуктов и услуг будут:

Обеспечение потребностей массовой клиентуры в сбережении, накоплении и заимствовании средств, проведении расчетов, ведении бизнеса.

Создание системы индивидуального обслуживания клиентов, включающей полный спектр банковских продуктов и услуг, отвечающих международным стандартам.

Каждое из предложенных направлений предполагает высокое качество продуктов и услуг, их постоянный мониторинг, повышение уровня сервиса за счет оптимизации банковских процедур и роста культуры обслуживания, системную разработку новых банковских продуктов и услуг для максимального удовлетворения потребностей клиента.

Банк проводит процентную и тарифную политику исходя из рентабельности операций и оценки рыночных условий. Значительные объемы продаваемых продуктов и предоставляемых услуг снижают себестоимость отдельных операций и тем самым обеспечивают наиболее конкурентные цены для клиентов Банка.

Ценовая политика Банка отражает как региональные различия, так и особенности проводимых операций с основными категориями клиентов. При оказании комплексных услуг Банк будет учитывать эффективность взаимодействия с клиентом по общему финансовому результату. Банк сохраняет социально ориентированную процентную политику, в первую очередь на рынке привлечения средств населения. Стабилизация политической ситуации, положительные тенденции в экономике России создают основу для расширения инвестиций в реальную экономику и требуют ускорения темпов роста ресурсной базы АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО.

С целью создания ресурсной основы для расширения активных операций, инвестиций в реальный сектор экономики и снижения собственных процентных рисков в качестве основных приоритетов при формировании ресурсной базы Банк выделяет: удлинение сроков привлечения средств, снижение общей стоимости ресурсов, оптимизацию структуры привлечения ресурсов по параметрам „цена — срок — риск переоценки или досрочного отзыва“.

Последствия социально-политической и экономической нестабильности и инфляционные ожидания, характерные для посткризисного периода, серьезно затрудняют проблему выбора населением эффективных форм сбережений. Высокий уровень доверия населения к работе АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО в сочетании с доступностью и привычностью используемых форм хранения средств способствует постепенному преодолению склонности хранить сбережения в наличной форме. По мере замедления темпов инфляции, ускорения роста производства, сокращения сумм задолженности по выплате заработной платы и пенсий, снижения ставок налогообложения доходов граждан возможности Банка по привлечению средств населения будут возрастать.

Политика Банка в области привлечения будет направлена на сохранение лидирующего положения на рынке вкладов физических лиц. Сбережения населения по-прежнему будут являться основой ресурсной базы. Банк предложит новые финансовые продукты для физических лиц, разработанные на основе оценки макроэкономических параметров, регулярно проводимого мониторинга региональных рынков вкладов и услуг, уровня востребованности определенных условий по вкладам. Предлагаемые Банком вклады будут учитывать потребности всех социальных и возрастных групп

граждан — работающих и пенсионеров, молодежи и людей среднего возраста — и будут рассчитаны как на малообеспеченные слои населения, так и на людей со средним и высоким уровнем дохода.

Процентная политика Банка по срочным депозитам физических лиц будет направлена на предложение процентных ставок, учитывающих рыночные условия, резервные требования Банка России, что обеспечит вкладчикам прирост и накопление вложенных средств. В числе приоритетов процентной политики будет увеличение доли долгосрочных депозитов. Стремление вовлечь „матрасные“ средства населения в хозяйственный оборот приводит к необходимости повышения привлекательности и стимулирования роста не только рублевых, но и валютных вкладов. Реализация такой процентной политики позволит Банку существенно сократить процентный и валютный риски. Оптимизируя структуру вкладов по срокам привлечения, Банк будет учитывать риск возможности безусловного досрочного отзыва депозита вкладчиком, что предусмотрено Гражданским кодексом.

Опыт работы Банка на рынке вкладов физических лиц, разветвленная филиальная сеть, обеспечивающая повсеместную доступность услуг Банка, сложившиеся стереотипы поведения и мотивы сбережений разных групп населения исторически обусловили формирование клиентской базы Банка в основном за счет граждан пенсионного возраста. Учитывая социальную миссию, Банк сохранит приоритетные ценовые условия по вкладам для данной группы клиентов.

Банк рассматривает как целевую группу потенциальных клиентов экономически активное население страны и молодежь. Банк продолжит разработку и внедрение комплекса мер, направленных на привлечение на обслуживание данной группы клиентов, стимулирование их сберегательной активности. Банк предложит соединение вкладных продуктов с кредитными и страховыми, разработает продукты, направленные на удовлетворение потребностей вкладчиков в жилье, крупных покупках, оплате образования,

туризма и отдыха. Привлечению и закреплению данной группы клиентов, созданию системы долгосрочного взаимовыгодного партнерства Банка и клиента будет способствовать развитие программ. поддержки индивидуальных операций на финансовых рынках, доверительное управление средствами клиента, финансовый консалтинг, брокерское и агентское обслуживание, использование передовых информационных технологий, в том числе и Интернета. Наряду с тиражированием стандартных конкурентоспособных банковских продуктов, ориентированных на широкие слои населения, будет предложено индивидуальное обслуживание и вкладные продукты для состоятельных клиентов.

АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО будет расширять перечень обслуживаемых карт международных платежных систем, ориентированных на средний класс и состоятельных клиентов; международных дебетовых карт и микропроцессорных карт АС СБЕРКАРТ для перечисления зарплат, пенсий и социальных выплат. Улучшение уровня сервиса, возможности использования интернет-технологий и мобильной телефонной связи, развитие эквайринга позволят превратить банковские карты в массовый продукт и обеспечат значительное увеличение потоков денежных средств с использованием банковских карт и остатков на клиентских карточных счетах.

С целью улучшения структуры привлеченных ресурсов и предоставления конкурентоспособных ценовых условий для инвестиций в реальный сектор экономики Банк ставит одной из основных задач в области привлечения средств сохранение и увеличение доли на рынке банковского обслуживания корпоративных клиентов. Планируется увеличение доли средств, привлеченных от корпоративных клиентов на расчетные и текущие счета и депозиты, до уровня не менее 25% в структуре привлеченных средств Банка, что также будет способствовать снижению процентного риска и повышению объемов непроцентных доходов Банка.

Поставленную цель предполагается достичь на основе формирования долгосрочных отношений и взаимовыгодного сотрудничества с клиентами. Банк планирует сформировать и тиражировать стандартный портфель банковских продуктов для индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, доступный во всех регионах России.

Для средних и крупных компаний Банк создаст систему комплексного обслуживания с учетом потребностей клиента, предложит весь спектр банковских продуктов и услуг, принятых в международной банковской практике. Обслуживание данной группы клиентов будет развиваться на основе гибких технологий, предусматривающих максимальную адаптацию технологических возможностей Банка к требованиям клиента. Банк будет обращать особое внимание на качество обслуживания, скорость совершения операций, развитие системы „Клиент-Банк“. При формировании продуктового ряда, процентной и тарифной политики будут учитываться региональные особенности.

Высокие показатели ликвидности и надежности дают Банку конкурентные преимущества в работе на межбанковском рынке и позволяют использовать инструменты привлечения средств с целью обеспечения краткосрочной ликвидности, удешевления финансирования текущих платежей, более эффективного использования остатков на счетах Банка.

АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО будет развивать номенклатуру, повышать качество расчетных, кредитных, брокерских услуг, предоставляемых коммерческим банкам, открывающим корреспондентские счета в Банке, обслуживаемых расчетной системой и депозитарием.

Наряду с привлечением ресурсов и возможностью получения комиссионного и арбитражного дохода АКБ „ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК“ ОАО рассматривает работу на межбанковском рынке как важный вклад в развитие российской банковской системы, обеспечение стабильности рыночной среды, создание условий для работы средних и малых кредитных организаций. Заимствования среднесрочных и долгосрочных ресурсов у коммерческих банков как существенные источники формирования ресурсной базы Банка не рассматриваются.

Для достижения основных стратегических целей Банк будет поддерживать оптимальное соотношение между тремя основными направлениями деятельности в области размещения ресурсов:

•         Кредитование физических лиц — перспективный сегмент рынка размещения ресурсов.

•         Кредитование, проектное финансирование и вложения в долговые ценные бумаги юридических лиц — главное направление размещения ресурсов, содействующее развитию национальной экономики, поддержке отечественного производителя товаров и услуг.

•         Инвестиции в государственные ценные бумаги, кредитование и участие в реализации целевых государственных и региональных проектов — основная форма поддержки экономических программ государства.

Главными задачами Банка в сфере размещения ресурсов до 2010 г. будут:

•         Наращивание объемов кредитования физических лиц на цели расширения личного потребления, решения жилищных и социальных проблем граждан, что будет стимулировать увеличение спроса на товары и услуги.

•         Увеличение объемов инвестиций в реальный сектор экономики в основном за счет опережающих темпов роста кредитования корпоративных клиентов в рублях и иностранной валюте.

•         Непрерывная оптимизация структуры портфеля государственных ценных бумаг с целью повышения доходности, ликвидности, снижения валютных и рыночных рисков.

В рамках стратегии в области управления рисками при формировании активов Банк будет стремиться к поддержанию достаточного уровня ликвидности, сбалансированности структуры активов и пассивов Банка по срокам и видам валют, обеспечению необходимого уровня диверсификации по регионам, отраслям, клиентам и размерам инвестиций. Развитие активных операций Банка будет осуществляться с учетом оценки эффективности различных сегментов рынка.

Увеличение объемов средств на расчетных и текущих счетах юридических лиц, активизация деятельности АКБ «ЧУВАШКРЕДИТПРОМБАНК» ОАО на рынке предоставления расчетных услуг требуют повышения уровня краткосрочной ликвидности. Считая поддержание ликвидности одним из важнейших приоритетов, Банк оценивает минимально возможный уровень высоколиквидных активов как 5% от суммы активов нетто Банка. Общий уровень ликвидности активов Банка на сроке до трех месяцев, который позволит обеспечить гарантированную работу Банка независимо от ситуации на финансовых рынках, должен составлять не менее 20%. По мере развития финансовых рынков и роста ликвидности рынка предельная доля активов мгновенной ликвидности в структуре баланса может быть уменьшена.

Главной задачей Банка в области кредитования на период до 2010 г. является увеличение качественного и высокодоходного кредитного портфеля на основе минимизации и диверсификации кредитных рисков. Банк продолжит кредитование всех основных групп клиентов: населения, корпоративных клиентов, федеральных структур и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, кредитно-финансовых организаций.

Многообразие клиентской базы предопределит сложную структуру кредитного портфеля Банка и окажет влияние, прежде всего, на продуктовый ряд. Нацеленность на комплексность обслуживания повлечет за собой создание самого широкого спектра услуг, банковских продуктов и инструментов для всех целевых групп потребителей.

Банк будет проводить процентную политику, основанную на экономической эффективности кредитных операций и поддержании необходимого уровня процентной маржи, учете рыночной конъюнктуры.

За счет повышения гибкости условий кредитования, расширения продуктового ряда, учета индивидуальных потребностей клиента повысится конкурентоспособность кредитных продуктов Банка. Будет, обеспечена доступность кредитов для максимального числа платежеспособных заемщиков при эффективной рекламной поддержке. При предоставлении кредита особое внимание будет уделяться консультированию и оказанию дополнительных услуг клиентам Банка.

По мере стабилизации экономической ситуации в стране и роста платежеспособного спроса населения планируется увеличить долю кредитов физическим лицам в кредитном портфеле Банка за счет наращивания объемов предоставляемых кредитов и услуг, позволяющих удовлетворить возрастающие потребности населения. Банк предполагает повысить свою долю на рынке кредитования населения до 5 %.

Рост кредитного портфеля может и далее происходить за счет увеличения объемов потребительского кредитования на неотложные нужды, а также кредитования на покупку, строительство и реконструкцию жилья. Получит дальнейшее развитие овердрафтное кредитование по карточным счетам клиентов.

Продолжится кредитование владельцев государственных жилищных сертификатов в рамках президентской программы «Государственные жилищные сертификаты». Учитывая, что размер субсидий, предоставляемых в рамках указанной программы, не покрывает стоимости приобретаемого владельцами сертификатов жилья, предоставление кредитов на недостающую часть стоимости приобретаемого жилья позволит данной категории граждан решить проблему покупки жилья в выбранном для проживания регионе.

Продвижение новых продуктов и банковских услуг будет осуществляться с учетом потребностей различных возрастных и социальных групп населения в кредитах: на образовательные цели; на потребительские цели для молодых семей; на покупку потребительских товаров и неотложные нужды под заклад золотых слитков и монет из драгоценных металлов; на покупку жилья на финансируемых Банком объектах жилищного строительства; на различные цели работникам финансово-устойчивых предприятий и организаций под корпоративные гарантии.

В рамках реализации Федеральных программ, а также региональных программ субъектов Российской Федерации Банк будет сотрудничать с местными органами власти по расширению ипотечного кредитования населения.

Учитывая повышение деловой активности населения в сфере малого бизнеса, особое внимание будет уделено операциям кредитования частных предпринимателей.

Инвестиционное кредитование станет одним из основных инструментов завоевания наиболее привлекательного сегмента рынка — крупных и кредитоспособных клиентов страны и, как следствие, формирования и поддержания клиентской базы Банка, послужит дополнительным катализатором развития всех кредитных операций, а также сопутствующих услуг клиентам. Увеличение объемов долгосрочных кредитных продуктов, инвестиционного кредитования и проектного финансирования будет определяться необходимостью строгого соблюдения установленных Банком России нормативов ликвидности и потребностями реального сектора экономики.

Кроме того, в процессе освоения новых сегментов рынка Банк будет развивать новые кредитные продукты, ориентированные на комплексное обслуживание корпоративных клиентов различных отраслей, имеющих высокий инвестиционный потенциал. Банк рассмотрит возможность участия в создании системы поддержки национального экспорта, будет расширять экспортное финансирование, поддерживая российских производителей оборудования.

Развитие активных операций, предоставление подразделениям Банка большей самостоятельности при продаже продуктов и услуг требуют от Банка проведения жесткой централизованной политики управления рисками.

Банк продолжит работу по стандартизации активных операций, установлению и учету использования лимитов риска, централизации системы оценки и учета региональных и отраслевых рисков. Будет совершенствоваться централизованная система управления рыночными рисками Банка, включая управление процентным и ценовым риском, валютным риском, управление ликвидностью и другими видами рисков.


    продолжение
--PAGE_BREAK--3.2 Рекомендации по повышению эффективности организации ипотечного кредитования


Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в концепции развития жилищного кредитования.

Основной задачей развития системы ипотечного жилищного кредитования является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.

Законодательная основа функционирования системы ипотечного кредитования была заложена ГК РФ, ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ РФ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации была утверждена Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000г. №28. Правительством РФ принимаются нормативные правовые акты, направленные на дальнейшее развитие и совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо

выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

кредитование жилищного строительства;

государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также, наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом

ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными

средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у. заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1)     предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2)     оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3)     подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья

и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4)   оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5)   заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны

последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи;

6)      проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли — продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7)      страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо:

обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и

реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность;

выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Для решения проблемы снижения данного вида риска ключевым вопросом является разработка системы надежных показателей, отражающих изменение рыночной процентной ставки.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

Учитывая, что вопрос о возврате кредитов — это вопрос далеко не только правовой и экономический, но и социальный (в отличие от всех иных типов кредиторов, банки размещают в кредиты не собственные деньги, а деньги своих вкладчиков), этой проблеме сегодня необходимо придать первоочередное значение. В российских условиях актуальность этой проблемы усиливается в связи со следующими обстоятельствами.

Действующее российское законодательство и практика его применения не предоставляют банкам должной правовой защиты при кредитовании юридических и физических лиц, тормозя расширение кредитных операций банков. В результате растет размер просроченной задолженности заемщиков перед банками (за 2005 г. рост составил около 50%). В то же время, в России, в особенности в регионах, из всей суммы банковского долга, который попадает в дефолт в течение года, взыскиваются через суды только 30%, тогда как в развитых странах этот показатель достигает 80-85%.

Вторая причина, по которой требуется скорейшее решение вопросов защиты банков как кредиторов, — это вопрос удешевления кредитов, что крайне необходимо российской экономике. Однако этого не произойдет до тех пор, пока банки будут нести значительные кредитные потери и будут вынуждены перекладывать эти потери через кредитную ставку на своих добросовестных заемщиков. В результате честно работающий российский бизнес будет продолжать субсидировать действия тех самых недобросовестных заемщиков, которые своими действиями наносят ущерб банкам и их клиентам, а через них и всей экономике.

Для того, чтобы в долгосрочной перспективе снизить кредитные риски, которые сегодня являются основными банковскими рисками, необходимо в течение 1-1,5 лет усовершенствовать имеющееся законодательство, направленное на защиту прав банков как кредиторов, и принять ряд дополнительных законопроектов.

Во-первых, российские банки должны иметь возможность реально получить в распоряжение залоговую базу в случае невозврата должником кредита, например, оперативно через суд налагать арест на заложенное имущество.

Во-вторых, необходимо серьезно пересмотреть эффективность законодательного механизма внесудебного взыскания по судебным залогам. Хотя данный механизм на бумаге существует, в реальности он практически не работает. Банку каждый раз приходится обращаться к исполнительным судебным органам. В целом, к 2010 г. надо прийти к той ситуации, которая на сегодня существует во всех западных странах с развитой рыночной экономикой — взыскание банковского долга не должно занимать более 5-6 месяцев.

В-третьих, необходимы меры по значительному ускорению рассмотрения дел в судах по искам банков. Необходимо законодательно установить порядок рассмотрения исков по невозврату кредитов банков и взысканию налогов в порядке упрощенного производства. Это позволит банкам как сократить расходы, так и существенно ускорить эту процедуру.

В-четвертых, требуется закрытие недобросовестным заемщикам путей для уклонения от возврата долга банкам и упрощение доказательства самого факта наличия задолженности. В западных юрисдикциях единственным необходимым доказательством банковского долга является наличие кредитного договора и выписки со ссудного счета. В России, как правило, суды начинают требовать дополнительные документы, подтверждающие сам факт наличия задолженности, чем пользуются недобросовестные заемщики.

В-пятых, необходимо создание приоритета банков в процедуре банкротства. Общее законодательство о банкротстве юридических лиц никакого приоритета банкам в возврате кредитов, которые, по сути, и есть переданные заемщику деньги вкладчиков, не предоставляет. Законодательство необходимо изменить таким образом, чтобы банковские кредиты получили приоритет при распределении имущества заемщика путем вывода заложенного банку имущества из общей массы задолженности.

Реализация перечисленных мер позволит уже в краткосрочной перспективе (до 2008 г) довести процент реального взыскания банковских долгов через суды до 55-60%, что снизит кредитные риски банков и повысит объем предоставленных кредитов экономике, особенно малому бизнесу и населению, на 15-20%.

Несмотря на большую социальную значимость ипотечного кредитования, к началу 2007 года в России оно еще не стало массовым. Доля семей, которым при существующих уровнях дохода и ценах на недвижимость доступно приобретение жилья, составляет лишь 9%. Процентные ставки по кредитам в 2-2,5 раза выше, чем в западных странах. В некоторых регионах ипотечные кредиты предлагаются лишь одним или двумя банками на безальтернативной основе.

В большинстве коммерческих банков сохраняется дефицит долгосрочных финансовых ресурсов, которые они могли бы направить на финансирование собственных ипотечных программ. Ипотечное кредитование объектов коммерческой недвижимости и земли находится на начальном этапе развития. Отсутствие стандартных кредитов под залог коммерческой недвижимости не позволяет также выпускать ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулами таких кредитов. По состоянию на 1 января 2006 года не было зарегистрировано ни одного проспекта эмиссии ипотечных ценных бумаг.

Основные задачи, требующие решения банковским сообществом для совершенствования системы ипотечного кредитования в период до 2020 года, сводятся к следующему.

1. Добиться соответствия количественных показателей выдачи ипотечных кредитов показателям стран с развитыми ипотечными системами:

доля ипотечных кредитов в стадии погашения к ВВП — не менее 15 %

доля рефинансируемых ипотечных кредитов — более 70%;

доступность ипотечных кредитов не менее чем для 80% работоспособного населения.

2.      Обеспечить доступ кредитных организаций к национальным и мировым рынкам долгосрочных финансовых ресурсов.

3.      Добиться качественного и количественного развития системы ипотечного кредитования объектов коммерческой недвижимости и земли.

При решении этих задач необходимо к 2010 г. решить все правовые и организационные вопросы, связанные с функционированием системы ипотечного жилищного кредитования, и достигнуть обозначенные в Программе показатели:

доля ипотечных кредитов в стадии погашения к ВВП — 6,6%

количество выдаваемых кредитов — 1 млн. шт.;

объем выдачи кредитов — 415 млрд. руб.

К 2010 году не менее 50% средств, направляемых коммерческими банками на выдачу ипотечных кредитов, должны быть получены ими в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг. Реализация перечисленных мер позволит к 2020 году добиться соотношения объема эмитированных ипотечных ценных бумаг к ВВП на уровне 15 % и признания ипотечных ценных бумаг в качестве надежного инструмента для инвестиций не только в России, но и в мире.

Кроме того, к 2010 г. рынок коммерческой ипотеки должен выйти на уровень устойчивого роста, сопровождаемый регулярным размещением ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами закладных под коммерческую недвижимость. В этом случае к 2020 году соотношение выданных коммерческих ипотечных кредитов к жилищным ипотечным кредитам сможет достичь 7-10%.

Главная цель развития ипотечного жилищного кредитования — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

-   увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

-   активизировать рынок жилья;

-   вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

-   обеспечить развитие строительного комплекса;

-   оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

-     ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

-     возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;

-     предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В рамках национального проекта сегодня существует 38 законов и 4 подпрограммы. Первая — обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства. Вторая — модернизация объектов коммунальной инфраструктуры (ни для кого не секрет, что сегодня 60 процентов системы ЖКХ изношено, требуется глобальное вмешательство). Третья — обеспечение жильем категорий граждан, защищаемых государством — чернобыльцев, афганцев, детей-сирот, многодетных семей и так далее. Государство берет их под свою опеку и бесплатно предоставляет жилье. И пользуется особенно большим спросом четвертая подпрограмма — обеспечение жильем молодых семей, составляющих львиную долю тех, кто пользуется ипотекой.

Кроме того, существует программа «Жилище», утвержденная в 2002 году и рассчитанная до 2010 года, которая успешно реализуется и с каждым годом корректируется. Основная ее задача — улучшение жилищных условий населения страны.

Успешная реализация Программы позволит обеспечить:

улучшение жилищных условий населения страны;

доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;

сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;

рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья не менее чем на 3 процента в год;

обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к отдельным категориям, определенным законодательством Российской Федерации;

адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;

повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до 30 процентов в 2010 году);

совершенствование жилищного законодательства Российской Федерации;

создание условий для улучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективной миграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе, а также устойчивого и самостоятельного развития всех муниципальных образований.

Национальный проект призван дать толчок развитию страны. Ведь при строительстве жилья задействованы предприятия стройиндустрии, мелких товаров — обоев, плитки, увеличивается товарооборот по продаже стройматериалов, и так далее.

Недавно внесли поправки в закон № 214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Закон был нацелен на защиту долевиков. В крупных городах появились обманутые вкладчики. Появилось понятие недобросовестный долевик, который может обанкротить фирму или получить жилье бесплатно. В итоге банки боялись давать кредит строителям. Ныне этот пробел устранен — утвержден закон, что с 1 октября в целях пресечения личной заинтересованности чиновников, вся земля будет предоставляться через аукционы, где критерий один — выкуп земли. Некоторые регионы оказались не готовы к этому. Сегодня схема отработана, регламент предоставления земельных участков тоже. Уже проводятся аукционы. Средства поступают в городской и республиканский бюджеты. Направляться они будут в первую очередь на подготовку земельных участков и развитие инфраструктуры.

В привлечении заемных средств, где гарантом выступает государство. Государство дает гарантию и субсидирует процентную ставку. Застройщик может смело брать заемные средства в очень больших размерах, комплексно выполнить всю подготовку целого микрорайона и спокойно отдавать кредит в течение какого-то времени, а процентные ставки оплатит государство. Цены на жилье растут. В последнее время цены на жилье резко поползли вверх. Обычно всплеск цен на жилье всегда бывает в конце или начале года. Задача нацпроекта — максимально увеличить ввод в эксплуатацию количества квадратных метров. Когда предложение жилья будет больше, чем спрос, тогда цена упадет. Но если рентабельность строителей от 20 до 50 процентов, принимаются определенные меры воздействия.

    продолжение
--PAGE_BREAK--