Министерство сельского хозяйства и продовольствия
Российской Федерации
Воронежский Государственный Аграрный Университет
им. К.Д. Глинки
Кафедра финансов и кредитаКурсовая работа
Тема:“Формированиесовременной системы ипотечных банков в России”
Выполнил:
Перегудов А.В.
Б –III – 4а
Руководитель:
ассистент
Бакулина И.А.
ВОРОНЕЖ 2001
План:Введение
1. Ипотека и ипотечноекредитование.
2. Основная деятельностьипотечных банков.
3. Организационная структураипотечных банков (на примере развития системы ипотечных банков в ЗападнойЕвропе).
4. Пассивные и активные операциибанков.
5. Развитие ипотечныхбанков в России в период с 50 – х гг. XIIIв. до наших дней.ЗаключениеСписок литературы
Введение
Часть финансового рынка,на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогомнедвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг нарынке ипотечного капитала выступают закладные, гарантирующие кредиторамполучение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средствпри невыполнении заемщиков своих обязательств за счет реализации объектазалога.
Как и все финансовыерынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный и вторичный, а взависимости от типа недвижимости – ипотечные рынки жилья, доходнойнедвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
Среди кредиторовпервичного (где обращаются первичные закладные) рынка ипотечного капиталакоммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы и т.д.
Важную роль на первичном ирынке играют федеральные агентства, выполняя на данном рынке, в основном, регулирующиефункции посредством осуществления различных правительственных программ.
Важную роль на рынкеипотечного капитала играют ипотечные банки. Эти банки предоставляют кредиты подзалог недвижимости (строения, квартиры, земельные участки и др.). В развитыхкапиталистических странах ипотечные банки играют большую роль в банковскойсистеме. Некоторые банки дают ссуды под залог недвижимости государству.
Ипотека, как специфические экономические залоговыеотношения претерпели изменения в связи с развитием общества. Первые отношения,связанные с ипотекой (появление первых ипотечных банков) проявились в XVIIIв. в Германии.
Ипотечные банки представляют собой специфическийбанковский институт, возникший в Западной Европе в конце XIIIв. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк былсоздан в 1770 г. в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, которыйосуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств.
В России развитие ипотечных банков происходило толькодо 1917г. Советская власть отменила собственность на землю, что прекратилосуществование ипотеки.
Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90 – хгг. после принятия “Закона об ипотеке”. Сталипоявляться первые ипотечные банки. Развитие ипотечной системы в Россиипродолжается.
1. Ипотека и ипотечное кредитование.
Ипотека (гр. hypotheka – залог, заклад) –представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требованиякредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – этокредит, полученный под залог недвижимости.
В нашей стране порядок осуществления ипотекирегулируется законом РФ “О залоге”1. (Глава 2. Закон предприятия, строения, здания,сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотека)) иОсновными положениями о залоге недвижимого имущества – ипотеке 2 .
В июле 1995 года Госдума приняла в первом чтениипроект Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.
Этот проект – развитие существующих положений о залогевообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности.Закон об ипотеке не вносит изменений в отношении собственности, но создаетчеткую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона – повыситьнадежность и эффективность использования ипотеки как способа обеспечениянедвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересовсобственников этого имущества.
Основные положения проекта закона следующие:
Ø предусматривается (по выборусторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачиправ залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценнойбумагой;
Ø все ипотечные операцииподлежат государственной регистрации;
Ø детально урегулированывзаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость отзалогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правамитретьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
Ø может быть заложена только танедвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
Ø залог сельскохозяйственных земельдолжен регулироваться специальным законом;
Согласно статье 42 Закона РФ “О залоге”ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иногообъекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующимземельным участком или правом пользования им.
___________
1 Российская газета. – 1992. – 6июня.
2 Экономика и жизнь. – 1994. – N4.
Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимымимуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнениязалогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложеннойнедвижимости.
Для организации в системе комитетов по управлениюгосударственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласияна залог федеральной государственной собственности, закрепленной зафедеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения,Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществомраспоряжением N 890 – р от 21 апреля 1994 года утвердил Временноеположение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется наипотеку и залог имущественных прав.
В соответствии с этим положением федеральноепредприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурныхединиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий исооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождениязакладываемого предприятия.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается вовладении и пользовании залогодателя, т.е. должника.
В ипотечном договоре предусматриваются различныеварианты взаимоотношения между залогодержателем и залогодателем. Так,соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходамиот заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор можетпредусматривать значительную свободу действий залогодателя:возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долгапо обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгамии т.д.
Договор об ипотеке заключается в виде закладной.Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственнойрегистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрациизакладной.
Ипотека может быть установлена на:
Ø земельные участки;
Ø предприятия, здания и иное недвижимое имущество,используемое в предпринимательской практике;
Ø жилые дома, квартиры;
Ø дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
Ø иное недвижимое имущество.
В настоящее время не существует единого порядкарегистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельнымучасткам – в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам иземлеустройству; по жилым домам и квартирам – в Бюро техническойинвентаризации района (города, района в городе); по предприятию– в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; подругому недвижимому имуществу – в органе, проводящем регистрацию этогоимущества.
Закладная должна содержать:
1. Слово “закладная”, заключенное в название документа;
2. Наименование залогодателя и указание места егожительства либо, еслизалогодатель – юридическое лицо, его местонахождение.
3. Наименование залогодержателя и указаниеместа его жительства либо, если залогодержатель – юридическое лицо, егоместонахождение;
4. Название кредитного договора или иного обязательства,исполнение которого обеспечивается по данной закладной (основногообязательства), с указанием даты и места заключения такого договора илиоснование возникновения иного основного обязательства.
5. Наименование должника по основному обязательству, еслидолжник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо,если должник – юридическое лицо, его местонахождение;
6. Указание суммы основного обязательства, обеспеченнойипотекой по данной закладной, либо ссылку на содержащейся в приложении изакладной условия, позволяющие определить эту сумму.
7. Указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченнойипотекой по данной закладной;
8. Название и достаточное для идентификации описаниеимущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, и егоместонахождение;
9. Денежную оценку имущества, на которое установленаипотека по данной закладной;
10. Наименование права, в соответсвии с которым имущество,являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа,зарегестрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и местарегистрации, а если предметом ипотеки является принадлежашее залогодателю право– точное наименование этого права;
11. Указание на то, имеются ли на имущество, являющеесяпредметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные;сдано ли это имущество или его часть в аренду; обременено илине обременено оно иным образом на момент регистрации ипотеки.
12. Подписи залогодателя и залогодержателя;
13. Наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, суказанием даты и места регистрации.
Закладная, не содержащая каких либо вышеназванныхданных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека –государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может бытьпризнана судом недействительной по иску заинтересованного лица.
По соглашению залогодателя с залогодержателем взакладную могут быть включены также иные данные и условия.
К закладной возможно приложение документов,осуществляющих условия ипотеки или необходимых для осуществлениязалогодержателем своих прав по этому договору. Если документы, прилагаемые кзакладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна дляих идентификации, и в закладной не сказано, что они являются ее неотъемлемойчастью, данные документы не обязательны для лиц, к которым права по закладнойперешли в порядке уступки требования в результате ее залога или иным образом.
Ипотека земельных участков имеет следующие особенности.
Ипотека земельных участков из составасельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнениякредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитиемсельскохозяйственного производства. Городские земли, на которых в соответствиис градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, немогут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Приобщей собственности на землю коллектива сельскохозяйственного предприятияипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину земельныйучасток, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей собственности. Недопускается ипотека части земельного участка, которая с учетом ее размера неможет быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдениемназначения земель соответствующей категории. Залогодержателем по договоруипотеку земельного участка по договору залога закладной на земельный участокможет быть банк, имеющий лицензию на осуществление ипотечных операции, выданнуюЦентральным банком России.
Ипотека предприятий имеет следующие особенности.
Предметом ипотеки предприятий является предприятие вцелом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имуществапредприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на правесобственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальныеактивы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готоваяпродукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а такжедолги предприятия.
В составе заложенного имущества предприятия включаются:полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенныезалогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги впериод ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на всеего активы, так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличиисогласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либона основании решения органа, уполномоченного учредительными документамипредприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этоготребования, недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежноеобязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активовпредприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношениикоторого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации илиреорганизации.
Ипотека жилых домов и квартир имеет следующиеособенности.
Ипотека жилого дома или квартиры допускается дляобеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкцииили капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) можетбыть предметом ипотеки также, если гражданин – его собственник и члены егосемьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в этом доме достаточноев соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.
Дача, садовый домик, и другие строения, непредназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки наобщих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир),на них не распространяются.
В ипотеку может передаваться только жилой дом(квартира), принадлежащая законодателю на праве собственности.Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другиекредитные учреждения, имеющие специальную лицензию.
Ипотека предназначена для получения кредита под залогнедвижимого имущества. Она предполагает разработку инвестиционного проекта.
В ипотечно – инвестиционном анализе ведущую рольиграют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности (Кз)показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимостинедвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:
Кз = (И/К) *100%,
где И – сумма ипотечного кредита, руб.;
К – общаястоимость недвижимости, руб.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше долязаемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансированиисделки с недвижимостью.
Ипотечная постоянная (Пи) представляетсобой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основнойсумме ипотечного кредита:
Пи = (Д/И) *100%,
где Д – годовая сумма платежей по обслуживанию долга,руб.;
И – основная сумма ипотечного кредита, руб.
Для инвестиционной активности ипотечного кредитованиянужны следующие условия:
Ø Развитая нотариальная система;
Ø Поземельная книга, в которой должны отражаться нетолько отдельные участки земли, но и отношения собственности по каждому участку;
Ø Развитая судебная система;
Ø Развитая платежная система.
Важной проблемой получения ипотечного кредита насовременном российском рынке недвижимости является ликвидность объектанедвижимости (предмета залога).
2. Основная деятельность ипотечных банков.
Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты,которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, наземлевладение, под которое выдается ссуда. Если ипотечные банки используют длягарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия “ипотечныйбанк” и “ипотечный кредит”.
Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечныекредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплатапроцентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило,невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансированиистроительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно толькоиз поступлений арендной платы. Это касается также и финансированиясельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупкадополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений,так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок.
Средства для предоставления кредитов ипотечный банкполучает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые процентыдолговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листыобеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками илиипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может бытьобъектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающегопокрытие, определяется стоимостью закладного объекта.
Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: каксоциальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и какэмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложениякапитала и приносящих проценты.
Кроме того, они являются посредником между вложениемкапитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечиваетсяне одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих егозаймы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица,которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначатьочень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие отмногочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.
Ипотечные банки предоставляют займы и различнымкоммунальным общественным структурам. В этом случае заем обеспечивается неипотеками, а средствами, получаемыми за счет налогов. Источником средств длякоммунальных займов являются выпускаемые банком Коммунальные (Общественные)закладные листы. От обычных они отличаются лишь способом гарантирования.
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечныебанки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги подопределенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторыефинансовые услуги.
Ипотечному банку запрещена побочная деятельность,связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у своих должников,только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданийдля своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельнымиучастками банку заниматься запрещено.
Законодательное ограничение в интересах держателейзакладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а неуниверсальными банками. Только три банка в Германии являются в силу сложившихсятрадиций смешанными ипотечными банками. Всю деятельность ипотечные банкиосуществляют на основе залогового права. Кратко остановимся на некоторых егоаспектах.
Так, землевладение может заложено путем передачисобственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. Приэтом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельногокадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формальнопо законодательству для такой записи требуется лишь письменное распоряжениеземлевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако посколькуипотечные банки обязуют собственника подчиняться судебным решениям, необходимо,чтобы поручение было оформлено нотариально, так как оно содержит в себе данноеобязательство.
Значение залогового права заключается в том, что припринудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек иипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторамиземлевладельца на погашение долгов из средств продажи объекта. Только послеудовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут бытьудовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности.
В случае банкротства землевладельца кредиторызалогового права занимают особое положение – они могут, не довольствуяськонкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса черезпринудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится ксудебному процессу о разделе имущества.
Сущность залогового права не нарушается, если залоговыйобъект продается или каким – либо иным путем (например, по наследству)переходит к другому владельцу. Ипотека или (ипотечный долг) несетответственность безотносительно к личности землевладельца. Предпосылкой длявозникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу,наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив,такое требование не нужно. Он является независимым от требования (абстрактным)залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.
В настоящее время все большее распространение получаетв качестве гаранта ипотечный долг (а не ипотека, как раньше). Это наиболеегибкое средство благодаря своей независимости от определенного требования.
Процентная ставка ипотечного долга назначается вначалевысокой, так как включает в себя возможные дополнительные повышения процентныхставок. Поскольку ипотечный долг в отличие от ипотеки назначаетсябезотносительно к предоставлению кредита, в специальном соглашении ссобственником следует оговорить, для каких требований ипотечный долг может бытьиспользован как гарантия. Обычно договариваются, что ипотечный долг долженобеспечивать все законные требования кредитодателя, в том числе и будущие.Кредитополучатель и собственник не обязательно должны быть одним и тем желицом. Таким образом, третье лицо может предоставить свой участок в качествезалогового объекта.
Для подсчета залоговой стоимости в каждом ипотечномбанке имеются соответствующие инструкции, которые разрабатываются правлениембанка и заверяются государственными органами надзора в сфере финансовойдеятельности.
Средства для предоставления кредита банк добываетпутем продажи закладных листов. Следовательно, условия, на которых банк можетпредоставить кредит, зависят от положения на рынке ценных бумаг. Закладныелисты обычно продаются ниже номинала на основе биржевого курса долговыхобязательств. Курс продажи, однако, не соответствует чистой выручке, получаемойбанком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечныебанки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковскиеучреждения, главным образом через коммерческие банки. За эту посредническуюдеятельность ипотечный банк платит пошлину, так называемую бонификацию.
Чистая выручка = Курс продажи -Бонификация
Так как ипотечный банк не меняет процент выплат позакладным листам в течение всего срока их действия, он может своим заемщикам наэтот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаютсякредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитовсбербанков или других банковских учреждений.
В настоящее время закладные листы выпускаются срокомна 10 лет. Перед новой эмиссией производится корректировка условийпредоставления кредита в соответствии с состоянием рынка ценных бумаг. В случаеснижения процента по закладным листам, как правило, уменьшается процент покредиту. На практике требование банком процентов за предоставление кредитавызывает непонимание со стороны кредитополучателя, так как оно не знает, с чемэто связано. Процент за предоставление необходим, поскольку банк, предлагаякредит, обязан подготовить условия его предоставления и не имеет права ихизменять, несмотря на возможное ухудшение ситуации на рынке ценных бумаг.
С одной стороны, чтобы предоставить предложенныйкредит, банк должен продать закладные листы, по которым оно оплачивает процентыих держателям. А с другой стороны, ипотечные ссуды выдаются не сразу, анапример, по продвижению строительных работ. Проценты банк получит только послевыдачи кредита. Чтобы заполнить этот разрыв между выплатой процентов позакладным листам и поступлением кредитов за кредит, и необходим процент запредоставление, который, как правило, составляет 0.25% в месяц.
Ипотечные банки предоставляют право должникамдосрочной выплаты кредита (полностью или частично) после истечения договорногосрока выплаты процентов. В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредитысовместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программахсовместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечныхкредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляютсяипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигаетсяна 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредитаотодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком на сумму не менее 30%от суммы ипотечного займа. Ипотечная ссуда, таким образом, погашается за счетдоговора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Еслисуммы недостаточно для погашения, ипотечный кредит может быть продлен.
Закладные листы являются договорными обязательствамибанка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченнымипривилегированными ипотеками и ипотечными долгами. Закладные листы являютсядолгосрочными долговыми обязательствами, гарантирующим вкладчикам капиталастабильный прирост на продолжительный срок.
Как и другие ценные бумаги, закладные листы могут бытьв любой момент проданы по биржевому курсу. Банк готов также в любой моментвыдать кредит под залог ценных бумаг. При низком биржевом курсе рекомендуетсязаложить ценные бумаги, если нужны средства, а не продавать их. Закладные листыобеспечиваются совокупностью ипотечных кредитов, выданных банком. Все закладныеправа заносятся в специальный регистр, который находится под контролемгосударственного доверенного лица. Своей подписью на закладном листе оноподтверждает наличие необходимого покрытия. В случае банкротства ипотечногобанка держатели закладных листов имеют привилегированное право перед всемидругими кредиторами банка.
Основными целями помещения капитала в закладные листыявляются надежное вложение капитала, принадлежащего несовершеннолетним, черезих опекунов; создание средств для покрытия договорных обязательствчастными страховыми компаниями; получение ссуды под залог в государственных земельныхбанках.
Закладные листы бывают различного достоинства. Нарядус закладной выпускается так называемая купонная книжка. Она состоит изотдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и датавыплаты. Держатель акции может получать проценты по предъявлению этого купона.Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонироватьзакладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить засвоевременным начислением.
Своевременное предъявление купона имеет важнойзначение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующегопроцента право на его получение утрачивается.
В настоящее время банки переходят на эмиссию безвыпуска ценных бумаг. Покупатель получает депозитный сертификат, которыйподтверждает право на долевую собственность глобального сертификата в банкеценных бумаг. Депозитный банк и занимается начислением причитающихся процентов.
Право на получение (возврат) стоимости закладноголиста по истечении срока его действия истекает только через 30 лет.
Эмиссионные условия, как, например, процентная ставка,срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.
Закладные листы ипотечные банки, как правило, пускаютв свободную продажу. Они могут продаваться на бирже по биржевому курсу. Банкзаботится о том, чтобы предотвратить резкие колебания курса. Для этого онпериодически изымает свои ценные бумаги из биржевой торговли.
3. Организационная структура банков
(на примере развития системы ипотечных банковзарубежных стран).
Ипотечные банки представляют собой специфическийбанковский институт, возникший в Западной Европе в конце XIIIв. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк былсоздан в 1770 г. в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, которыйосуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств.
Методом привлечения денежных средств таких банков быливыпуски закладных бумаг. В XIX и XX вв. ипотечные банки стали обслуживать не толькокрупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские. Уже во второйполовине XIX в. в Германии это были в основном государственныебанки, принадлежавшие, как правило, местным органам власти. Первый акционерныйипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.
Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европеполучили в первой половине XX в. (до 30 – х гг.) в Германии, где они были одними изнаиболее развитых, уступая лишь коммерческим. Эти банки выдавали ипотечныекредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельскимпроизводителям.
В Германии в этот период действовали так называемыесудостроительные ипотечные банки, предоставляющие кредиты судостроительнымкомпаниям по строящиеся суда. Одновременно были сделаны попытки создатьипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства.Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой действияипотечных банков как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30 –х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.
Негативное воздействие на развитие ипотечных банковоказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войныпроцесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средстви возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессовзадолженность погашалась, но обычно обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредитзаменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этихусловиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономическойконъюнктуры число их, наоборот росло.
Во Франции также действуют ипотечные банки, однакохарактер их деятельности носит специфический характер. Ведущим в сфереипотечного кредита является “Креди фонсье де Франс” – старейшийипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особоеразвитие он получил в XX в., точнее в 60 – 70 гг. Этот банк проводит операциипо 3 основным направлениям:
1. Выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15лет под обеспечение 5% активов. Источником для таких операций служит выпускипотечных облигаций.
2. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции(департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска такназываемых коммунальных займов.
3. Предоставляет ссуды строительным компаниям иземледельцам под жилищной и хозяйственное строительство, но как правило, засчет государственного бюджета. Кроме того, через этот банк выдаются такжеспециальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство.
4. Ведет учет векселей по среднесрочным кредитам подстроительство, которое осуществляется коммерческим банками.
Роль ипотечных банков выполняют также учрежденияипотечного кредита, которых насчитывается во Франции свыше 30. Они выдаюткредиты на покупку земли и квартир. Среди них наибольшее значение имеет “Кредифонсье нур ле батиман” и “Ля компани ипотекэр де ля Эпен”, которыеспециализируются исключительно на кредитовании частного строительства.
В США ипотечный кредит в основном осуществляютспециализированные небанковские кредитно – финансовые институты в виде ссудо –сберегательных ассоциаций, а также страховые компании. Еще в тоже времясуществует и группа государственных ипотечных банков. Эти федеральные банки покредитованию жилищного строительства. Федеральная ипотечная корпорация покредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств,федеральные земельные банки.
Эти учреждения, как правило, продают собственныеценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные ипотечныеучреждения выдают ипотечные ссуды, выпуск их ценных бумаг резко увеличился с1970 по 1986 годы с 38 млрд. долл. до 262 млрд. долл. Главная цель федеральныхипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитоватьсельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально –экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менеезажиточные слои населения.
Ценные бумаги, выпускаемые вышеуказанными институтами,как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, стразовыекомпании и другие кредитно – финансовые институты. Это позволяет федеральныминститутам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующемиспользовать их для ипотечного кредитования строительства для городскогонаселения, фермеров и мелких предпринимателей.
В Турции ипотечным кредитом занимаются несколькогосударственных банков. Турецкий банк ипотечного кредита осуществляеткредитование жилищного строительства в основном в городах. “Сумербанк”финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаяськредитованием экспорта и реализацией продукции государственных предприятий вобрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей иэнергетической отраслях, а Мореходный банк – строительство судов и портовогохозяйства. Данные банки являются проводниками определенной целевой правительственнойполитики по укреплению государственного сектора.
В Испании существует несколько банков, предоставляющихипотечный кредит. Это прежде всего ипотечный банк, выдающий кредиты поджилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаютсяипотечным кредитованием в основном промышленных компаний. Кроме того, ипотечнымкредитованием в Испании занимаются Банк местного кредита и Банксельскохозяйственного кредита, которые предоставляют ипотечный кредитгородскому населению, фермерам, а также мелким компаниям. В Италии функцииипотечного кредита выполняют полугосударственные и государственные банки.
Весьма важное значение ипотечные банки имеют в рядестран Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительноразвитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущимстранам Западной Европы. Основная функция ипотечных банков в этих регионах –ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчастипромышленного строительства.
Страновый подход к деятельности ипотечных банков иипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации ифункционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие, кредитно –финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.
4. Пассивные и активные операции банков.
Специфическая деятельность ипотечных банковобусловливает формирование их пассивных и активных операции, которыесущественно отличаются от операций коммерческих, сберегательных иинвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.Таблица 1 – Баланс частного игосударственного ипотечного банкаПассивы Активы 1.Коммунальные облигации и закладные 1. Наличность и счета в кредитных учреждениях 2. Долгосрочные займы 2. Долгосрочные кредиты 3. Переходящие кредиты 3. Ценные бумаги 4. Собственные средства 4. Переходящие кредиты 5. Прочие 5. Прочие
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в видедолгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочныхзаймов и переходящих кредитов, а также собственные средства, включающиеакционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль. В активныхоперациях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяютсяразличным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуютпереходящие кредиты (государственные средства – около 3%, ценные бумаги – 0.5%и прочие – 1.5%).
Ипотечные банки также осуществляют депозитные икомиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20 – х гг.)ипотечные банки выдавали кредиты в форме закладных, которые реализовывал самзаемщик, возврат кредита производился тоже закладными. В последующем ипотечныйкредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производитсябанками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочноеобязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое – тодополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могутхранится в коммерческих банках.
В процессе реализации закладных ипотечные банкипривлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом ихфилиальную сеть.
Закладные могут быть либо на предъявителя, либоименные. Первые – мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.
В последние годы произошли важные изменения в техникекредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализациизакладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительноекредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получаютот реализации эмиссии закладных. Кроме того, в ряде стран в пассивных операцияхипотечных банков стали играть большую роль государственные средства, отраженныепо статье “Переходящие кредиты”.
Основной тенденцией развития ипотечных банков в периодпосле Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношениюк закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускатьзакладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10 – 20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческимибанками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежныхсбережений и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выходаипотечных банков за рамки традиционных операции. Они получили возможностьпривлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частныеценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличениядоходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить своиоперации в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение внастоящее время тесно связано с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшиеспады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельскомхозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятностьневозврата долгов.
В мировой ипотечной практике основными источникамиресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежныесредства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценныхбумаг.
5. Развитие ипотечных банков в России (период с 50 – хгг. XIII в. до наших дней).
История банковского дела в России неразрывно связана сразвитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшиедолгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50 – х гг. XIIIв. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующимобразом. Помещик, нуждавшийся в деньга, обращался в банк с просьбойпредоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе скрепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 – 70% стоимости имущества.
Первый такой банк был учрежден в 1754 году сотделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссуды вразмере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с1761г. – 8 лет) из 6% годовыхпод залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60 – х гг. XIIIв. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срокссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1768 гг. в дополнение кпервоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в суммеоколо 6 млн. руб. В 1768 году Банк для дворянства был реорганизован вГосударственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочныессуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений икаменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательныйдля дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась нафинансирование правительства.
Роль дворянских банков играли также сохранные казны,созданные в 1772 году при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказыобщественного призрения. В 1859 году система казенных кредитных учреждений, авместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки былиликвидированы.
После реформы 1861 года были созданы новые дворянскиебанки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя изцены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянскийземельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды,на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет изнизкого процента (5.75%, а с 1897г. – 3.5%) и предоставлял отсрочки платежейбез взимания процентво. Кроме государственных в Росии действовали и местныедворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIXв., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов иликвидировал разорившиеся дворянские банки.
Однако ипотечный кредит в России продолжалразвиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитныеобщества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости неденьгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью.Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде паясобственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества,подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированныйдоход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать своиценные бумаги в государственные обязательства (облигации).
В начале XX в. Россия имела широкую сетьипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченныхзакладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банковпозднее было использовано в других странах.
Развитие системы ипотечного кредитования под залогнедвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917г.Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю,практически устранила основу для ипотечного кредитования.
В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитиемчастных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и другихкрупных городах России (Санкт — Петербурге, Новосибирске) созданы первыеипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано стой экономической ситуацией, которая сложилась в стране, — дефицит кредитныхресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки,делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей частинаселения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системырегистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиковтакже сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечныхкредитов в России.
Российские ипотечные банки, тщательно изучаядореволюционный опыт, практику других государств, стараются разработать банковскиепродукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке.Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своемпредставляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могутконстатировать действительной проведение операций по ипотечному кредитованиюграждан. Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в1993 году Ассоциации ипотечных банков, учредителями которой выступили 16 фирм,9 из них – ипотечные банки. Цель Ассоциации – лоббирование, поддержка законовоб ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Ипотечные банки являются важной структурой в областирешения жилищной проблемы. Дальней шее развитие ипотечного бизнеса в нашейстране во многом зависит от отношения Центробанка и Правительства России кданной проблеме. Поэтому задача Ассоциации – помочь на государственном уровнесформировать “поле”, на котором могли бы работать ипотечные банки,развивая ипотечное долгосрочное кредитование.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новыхпроблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.
Постепенно ипотечный кредит завоевывает российскийрынок и становится одним из видов банковской деятельности.
Теоретическая возможность ипотечного кредитования вРоссии стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР “Особственности”. Вступивший в силу весной 1992 года закон “Озалоге” сделал подобное кредитование чуть более реальным. 28февраля 1996 года вышел Указ Президента РФ “О дополнительныхмерах по развитию ипотечного кредитования”. 9 июля 1998года Советом Федерации одобрен Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. По оценкамспециалистов, объем ипотечных кредитов, выданных всеми банками России, непревышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимостинедвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например жилья вРоссии, осуществляют несколько ипотечных и коммерческих банков, а такженекоторые муниципальные органы.
В 1994 году целый ряд банков приступил кпрактическому кредитованию приобретения жилья населением. Только в Москвенесколько десятков банков предлагают услуги по кредитованию покупки жилья. Фондимущества города Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработали осуществляет ряд схем ипотечного кредитования, выкупа недвижимого имущетсваприватизированными предприятиями. В частности, сюда включаются разработка иреализация инвестиционных проектов, представляющих собой программыреконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном нарациональное использование недвижимого имущества. Это позволит многимпредприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, нои в итоге выкупить недвижимость у государства.
В целях реализации схем ипотечногокредитования в столице решением Правительства города Москвы N 356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагаячастью данного фонда, Фонд имущества города Москвы выступает гарантом(поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиямиарендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.
В развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобыфизические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия –произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источникикредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно – финансовых учреждений.Такими источниками, по существу, могут быть сбережения населения, свободныеденежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. Внастоящее время в России создано Федеральное агентство по ипотечномукредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотечномукредитованию США), которая занимается организацией вторичного рынка закладных вРоссии, а также выкупом у банков ипотечных кредитов, соответствующихустановленным стандартам, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитамии имеющие соответствущие правительственные гарантии. Формирование рынка ипотеки механизма ипотечного кредитования, связанного с землей, недвижимостью,жильем, потребует достаточно длительного периода в несколько лет. Такимобразом, перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотекпутем образования региональных рынков и постепенной их интеграции. Наиболее подготовленнымирегионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являютсяМосква, Санкт – Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.
Сегодня абсолютно ликвидными на рынке недвижимостиявляются только квартиры. Время продажи квартиры составляет четыре – шестьнедель. Практически не пользуются спросом промышленные здания и сооружения. Этообъясняется нежеланием предпринимателей рисковать своим капиталом и общейнеудовлетворительной ситуацией с инвестициями в производстве. Для многих банковвозникает острая проблема невозврата кредита, когда в качестве залога онипроняли промышленное предприятие. Если кредит не возвращен в срок, то банксталкивается с целым рядом трудностей при отчуждении предмета залога.
Сегодня идет активный поиск обходных путей в сфереипотеки. Многие ипотечные банки применяют такую форму обеспечения возвратностикредита, как продажа по минимальной цене кредитодателю дома с земельнымучастком, офиса, квартиры или иной недвижимости.
При своевременном возврате ссуды по условиям договоракредитор обязуется продать обратно указанное имущество. Заемщик в этом случаепрактически лишен права на судебную защиту, так как обязательства кредитора неимеют правового характера. Снизить степень риска можно путем заключениядоговора купли – продажи под отлагательным (факт неуплаты) или отменительным(факт уплаты продавцом выданной ему денежной ссуды в установленный срок)условиями. То есть в договор купли – продажи должно включаться условие о том,что он вступает в силу и банк приобретает право собственности на продаваемоеимущество лишь при невозврате в указанный срок заемщиком продавцом долга.
Перечислим следующие проблемы становления институтаипотеки в России:
Ø Главным условием создания возможностей дляиспользования ипотечного кредита является законодательное обеспечение частнойсобственности на землю с введением регистрационного порядка ее оборота. Длятого чтобы оборот земли не наносил ущерба интересам государства, необходимосохранение категории земель с различным статусом собственности с установлениемзаконодательно – разрешительного порядка изменения категорий.
Ø Следует создать правовой институт, регламентирующийправа собственности на землю, недвижимое имущество и процедуру залоганедвижимости. Он должен включать в себя целую систему норм как материальных,так и процессуальных.
Ø Необходимо создание нового аппарата регистрацииоборота недвижимости или поручение этой регистрации одной из административныхструктур, действующей в России, например проектно – инвентаризационному бюро.
Ø Для выдачи ипотечных кредитов необходимозаконодательство о поземельных книгах. В ипотечном кредитовании важную рольиграет надежная и достоверная документация по земельным участкам, их точныйобмер.
В целях повышения эффективности ипотеки и сделок снедвижимостью Президент РФ издал 28 февраля 1996 г. Указ “Одополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования”.
Согласно данному указу при предоставлении кредита насооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотренообеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе сзаготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащемзалогодателю.
Здания, в т.ч. жилые дома и иные строения, исооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки толькос одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на которомнаходится это предприятие, здание или сооружение, либо части этого участка,функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащегозаконодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Другимисловами, если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости поданному Указу не имеет права на получение ипотечного кредита. ПоэтомуПрезидентом РФ были приняты 14 февраля 1996 г. Указ N 198 “О правесобственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектаминедвижимости в сельской местности” и 7 марта 1996 г. Указ N 337 “Ореализации конституционных прав граждан на землю”.
Указ Президента РФ N 337 еще разподтвердил, что владелец имеет право на земельную долю:
1. Сдать в аренду;
2. Внести в качестве уставной доли в любуюсельскохозяйственную организацию;
3. Продать организации.
Владелец земельной доли не имеет права изменить еецелевое назначение; земля должна использоваться для сельскохозяйственногопроизводства.
Земля может передаваться в аренду на срок не менее 3 –х лет. Все земельные наделы, фактически принадлежащие гражданам РФ до 1991 г.,предаются в частную собственность их владельцам бесплатно.
Указ Президента РФ от 23 февраля 1996 г. N 293“О дополнительных мерах по развитию ипотечногокредитования”, не решает проблему кредитора распоряжаться кредитнымдоговором, т.е. он не способствует созданию вторичного рынка ипотечногокредитования, поэтому необходим закон об ипотеке.
Предметом ипотеки не может быть часть недвижимогоимущества, раздел которого в натуре не возможен без изменения его назначения(неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирных жилых домах. Не допускаетсяипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, а также иногоимущества, изъятого из оборота.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется посоглашения между залогодателем и залогодержателем. Она указывается в договореоб ипотеке в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельногоучастка не может быть ниже его нормативной цены.
К договору об ипотеке земельного участка должна бытьприложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующимкомитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает всилу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрацияосуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района или города.
Согласно данному Указу Президента РФ в настоящее времясоздается федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости.
Заключение
История банковского дела в России неразрывно связана сразвитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшиедолгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50 – х гг. XIIIв.
Развитие системы ипотечного кредитования под залогнедвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917г.Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю,практически устранила основу для ипотечного кредитования.
В настоящее время, спустя 70 с лишним лет, с развитиемчастных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и другихкрупных городах России (Санкт — Петербурге, Новосибирске) созданы первыеипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано стой экономической ситуацией, которая сложилась в стране, — дефицит кредитныхресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки,делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей частинаселения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системырегистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиковтакже сдерживают развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечныхкредитов в России.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новыхпроблем, в частности, одну из основополагающих в ипотеке – оценку недвижимости.
Формирование рынка ипотек и механизма ипотечногокредитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потребует достаточнодлительного периода в несколько лет. Таким образом, перед банками России стоитзадача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков ипостепенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всегомеханизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт – Петербург,Нижний Новгород и Иркутск.Список использованной литературы
1. Российская газета. – 1992. – 6июня.
2. Экономика и жизнь. – 1994. – N4.
3. Балабанов И.Т. и др. Деньги ифинансовые институты: Учебное пособие – СПб.; М.: Харьков,Минск, Питер. 2000 – 224с.
4. Балабанов И.Т. Операции снедвижимостью в России – М.; Финансы и статистика, 1996. – 192с.
5. Банки и банковские операции:Учебник для вузов / ЖуковЕ.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., и др.– М.; Банки и биржи: ЮНИТИ, 1997. –471с.
6. Боровиков В.И. Денежноеобращение, кредит и финансы: Учебноепособие для студентов экон. спец. вузов. – Воронеж: изд – во ун –та, 1996. – 192с.
7. Деньги, кредит, банки:Учебник / Лаврушина О.И., Ямпольский М.М., Савинский Ю.П., идр. – СПб., 1998. – 207с.
8. Ипотечно – инвестиционный анализ:Учебное пособие / Есипов В.Е., Попов А.В., Маховикова Т.А., и др. –СПб., 1998. – 207с.
9. Деньги, кредит, банки: Учебник для студентов вузов, обучающихся поэкономическим специальностям / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Печникова А.В. и др. – М.:ЮНИТИ, 2000. – 622с.
10. Семенюта О.Г. Деньги, кредит, банки в РФ: Учебное пособие. – М.: Контур, 1998.– 304с.