Управление портфелем недвижимости

Федеральноеагентство по образованию
Самарскийгосударственный архитектурно-строительный университет
Кафедратеоретической экономики и экономики недвижимости
Курсоваяработа
Подисциплине «Управление недвижимостью»
натему:
«Управлениепортфелем недвижимости»
Выполнил:
студент4 курса гр.ЭН-64
РутаМ.А.
Научныйруководитель:
ЩёголеваИ.П.
Самара
2010г.

Содержание
Введение
1Теоретические основы управления портфелем недвижимости
1.1 Определение предмета,цели, принципы, факторы формирования портфеля1.2 Риски в управлении портфелемнедвижимости1.3Реакция на риск в управлении портфелем недвижимости 2 Основныеаспекты управления и формирования портфеля недвижимости
2.1 Общиеположения формирования портфеля
2.2 Стратегия разработки иуправления портфелем недвижимости
Заключение
Библиографический список

Введение
 
Развитие рынканедвижимости является одним из необходимых условий преобразований экономическихотношений в России, поскольку стабилизация экономического роста страны вомногом зависит от инвестиций в строительство и развитие недвижимости.Значительная потребность инвестиций в строительство не вызывает сомнений.Промышленное строительство осознается необходимым условием для повышенияэффективности своей деятельности большинством предприятий, проводящимиинвестиционную деятельность: промышленное строительство — одно из значительныхнаправлений инвестирования предприятий: в 2007 г. 48 % предприятийпромышленности участвовали в инвестиционных программах строительства новыхзданий (кроме жилых) и сооружений, 51 % — инвестировали в расширениеинфраструктуры; 15 % — в возведение жилых зданий,
Скорейшеерешение жилищной проблемы является необходимым для развития экономики,поскольку уровень жизни населения, условия воспроизводства и развитиячеловеческого капитала, интеллектуальный потенциал нации — главные факторыконкурентоспособности страны и жилищное строительство является одним из главныхиндикаторов социального развития государства. Потребность в жилье являетсяодной из базовых потребностей человека, инвестиции в жилье обеспечиваютмультипликативный эффект развития экономики в целом, что объясняетсяособенностями этих инвестиций: жилье — дорогостоящий товар длительногопользования, поэтому инвестиции в него стимулируют сбережения домохозяйств,которые, в свою очередь, являются источником инвестиционных ресурсов. С другойстороны, инвестиции в жилье служат катализатором развития многих отраслейэкономики: отрасли строительных материалов, финансовых услуг, услуг управлениянедвижимостью, др. Жилье создает также условия для воспроизводства трудовыхресурсов и косвенно способствует расширению производства.
Решенияорганизации по привлечению инвестиций в недвижимость, связаны с управлениеминвестиционным портфелем недвижимости. Эти решения включают идентификациюресурсов, формирование портфеля ресурсов, отвечающего целям инвесторов,оценивание ресурсов, определение стоимости портфеля инвестиционных ресурсов иэффективности управления им.
В мировойпрактике широко известны методические подходы к формированию и управлениюинвестиционным портфелем финансовых активов, но эти подходы необходимоадаптировать применительно к активам, состоящим из объектов недвижимости сучетом особенностей и институциональных характеристик рынка недвижимости.
Объект ипредмет исследования. Объектом исследования является система формирования иуправления инвестиционным портфелем недвижимости.
Предметомисследования является совокупность экономических отношений, возникающих приформировании и управлении инвестиционным портфелем недвижимости.

1Теоретические основы управления портфелем недвижимости
1.1 Определение предмета, цели, принципы, факторы формированияпортфеля
Портфель недвижимости — набор объектовнедвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапахсуществования портфеля в условиях деятельности рынка.
Управление портфелем — совокупность развития вовремени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации иобслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечениямаксимального дохода в условиях минимизации рисков. [9]
Цели формирования портфеля.
Главнаяцель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.
Поотношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующиецели:
1.Устойчивый поток доходовза счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.
2.Доход за счетприобретения объектов и организации на них бизнеса.
3.Получение дохода за счетприобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.
4.Доход от реализациипостроенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.
5.Доход за счетфинансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.
6.Доход в долгосрочнойперспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации споследующей реализацией.
7.Защита капитала отинфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.
8.Получение льгот отналогообложения. Цели у инвесторов зависят от:
—наличиясобственных средств;
—желания получить доходы вкраткосрочном или долгосрочном периоде;
—желания заниматьсябизнесом — управлять портфелем недвижимости и др. [15]
Основные принципы формирования портфеля.
Диверсификация активов необходимадля управления доходностью и уровнем риска.
Уровеньсуммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта изпортфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20.Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управлениепортфелем. [9]
Диверсификация предусматривает наборобъектов недвижимости с учетом:
—типаобъектов;
—местоположенияобъектов;
—методовинвестирования капитала;
—предпочтенийуправляющего или компании;
—экономическогоразвития региона;
—спросаи предложения на рынке недвижимости;
—уровня развитияфинансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;
Тип недвижимости — классификацияобъектов по целевому назначениюприведена на рис. 1. [12]

/>
Рис.1.Классификация объектов по целевому назначению
Местоположение определяется районом(кварталом) размещения недвижимости в городе; наличием и развитиеминфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристикамиместоположения; демографическим составом населения; уровнем доходов и др.
Методы инвестирования — возможность привлечениязаемных средств; наличие собственного капитала; развитие ипотеки;финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньгипокупателя), опционы и др.
Предпочтения управляющего, инвестора иликредитора — безрисковое ведение бизнеса; рискованноеуправление капиталом портфеля; получение доходов в краткосрочном периоде;получение доходов в долгосрочном периоде; предпочтение сдачи объектов в арендуили организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочныестанции, магазины, супермаркеты и др.); использование собственных или заемных средств;использование ценных бумаг, опционов; строительство новых объектов илииспользование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старыхобъектов и др.
Экономическое развитие региона — перспективы развитиярегиона; наличие различного типа промышленности, разных типов объектов иразвитой инфраструктуры, а также наличие развитого финансирования сиспользованием современных методов ифинансовых инструментов; размер населенного пункта или города; численностьнаселения; демографический состав, контакты и удаленность от зарубежныхрегионов и городов; экономический рейтинг региона; уровень доходов населения.
Спрос и предложение объектов недвижимости —наличие и развитие рынка недвижимости, информационное обеспечение и СМИ;наличие конкуренции и др.
Доходность и рискованность активов портфеля.
Доходность активов должна быть максимальная, сучетом минимальных рисков.
Дляоценки статистической зависимости между временными рядами ставок доходности дляразличных типов недвижимости существует коэффициент корреляции.
Положительнаякорреляция свидетельствует о том, что рост ставок одного типа объектов вызываетрост ставок доходности другого типа объектов. И наоборот, при отрицательной корреляции рост ставокодного объекта вызывает снижение ставокдругого объекта.
Еслипортфель состоит из активов, ставки доходности которых находятся в противофазе,то в этом случае риск портфеля будет минимальным. Чем ниже коэффициент корреляции ставок доходности, темниже уровень риска портфеля.
Изменениеструктуры объектов недвижимости в портфеле должнопроисходить в зависимости от изменения ситуации на рынке капитала.
Необходимоконтролировать происходящие изменения и своевременно принимать меры пооптимизации портфеля. [9]

1.2 Риски в управлении портфелем недвижимости
Таблица1 Положительные и отрицательные особенности вложения инвестиций внедвижимостьНедвижимость Положительные Отрицательные 1. Низкий уровень риска обеспечивается правом аренды имущества 1. Низкая ликвидность активов 2. Стабильный ежемесячный операционный доход 2. Необходимость вложения больших объемов инвестиций 3. Недвижимость — это фиксированные активы с устойчивым доходом 3. Большой срок окупаемости инвести­ций 4. Длительный срок аренды 4. Велик риск получения дохода от оп­циона 5. Гарантированный возврат инвестиций, вложенных в недвижимость 5. Отсутствует контроль за состоянием недвижимости у держателя опциона 6. Постоянный рост цен на недвижимость, особенно в период инфляции 6. Зависимость рынка недвижимости от рынка капитала 7. Цены на недвижимость растут при колебании курса валют 7. Зависимость рынка недвижимости от стабильности в регионе 8. Собственные инвестиции в недвижимость имеют более высокую ставку доходности, чем в финан­совые активы 8. Зависимость рынка недвижимости от доходов населения 9. Зависимость рынка недвижимости от демографических и миграционных изменений 10. Зависимость рынка недвижимости от уровня развития рынка капитала 11. Зависимость рынка недвижимости от возможности притока или оттока капитала в другие регионы 12. Неэластичность предложения в краткосрочном периоде 13. Зависимость рынка недвижимости от экономической активности в регионе (потребность в офисных, складских и производственных помещениях) 14. Инвестирование рынка недвижимости носит циклический характер 15. Подверженность цен и доходов на рынке недвижимости международно­му экономическому влиянию
Различаютследующие риски инвестирования в недвижимость:
1.Несистематическиериски, характерные для разных типов недвижимости иразличных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.
2.Систематическиериски определяются такими факторами, как:
—низкая ликвидностьактивов;
—нестабильноеналогообложение;
—изменение уровняконкуренции;
—длительность деловогоцикла на рынке недвижимости;
—демографическая тенденцияв стране и по регионам;
—занятостьработоспособного населения;
—уровень доходов;
—инфляция;
—риск изменения процентныхставок;
—изменение курса валют иценных бумаг. Систематический риск определяется как среднерыночный.
3.Случайныериски — результаткачества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управлениянедвижимостью.
Рискизависят от источников риска и уровня риска инвестиций в недвижимостьотносительно инвестиций в другие активы. К источникам риска могут бытьотнесены:
—тип недвижимости;
—изменение спроса ипредложения на рынке недвижимости;
—местоположение (регион,район, квартал, наличие инфраструктуры);
—климатические условия вместоположении объекта;
—физический и моральныйизнос объекта;
—возможностьреинвестирования капитала;
—арендный и кредитныйриски;
—законодательноерегулирование в стране, регионе;
—инфляция.
Уровеньрисков инвестирования необходимо определить с учетом особенностей вложенияинвестиций в недвижимость (табл. 1). [18]
Риски при финансировании недвижимости и управление ими.
Кредитный риск — рискнеплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредиторреализует недвижимость по цене ниже кредита по разным причинам. При заключениидоговора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночнойстоимости на момент выдачи кредита.
Рискпроцентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынкеинвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования измененияпроцентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг ивыпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращеннымсроком выплаты процентов.
Риск альтернативного выбора — потери, вызванныедосрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента илисвязанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная).
Снижениериска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий овозможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодическойкорректировки процентной ставки кредитором.
Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери,вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой кбазовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитовдолгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Риск ликвидности — затратына поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумагпо заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаютсямедленнее, чем планировалось при выдаче кредита.
Ущербот пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире.
Выдачакредита под фальсифицированные документы или использование кредита не поназначению.
Управлениерисками в данном случае достигается за счет:
1.Тщательныхрасчетов потоков расходов и доходов для определения реальности ликвидностиобъектов и погашения кредитов.
2.Разработкистратегии управления погашения кредитов с использованием различных финансовыхинструментов и ограничений.
3.Продажиопределенного объема жилой площади до начала строительства.
4.Разделениякредита на несколько траншей и контроль за их целевым использованием.
5.Страхованиедеятельности строительной организации на период строительства и в эксплуатационныйпериод.
6.Контрольза сроками и объемами погашения кредита. [18]
Уровень риска портфеля недвижимости
1.Уровеньриска (R) можно рассматривать какфункцию от:
—уровняликвидности (Lj);
—ставкидоходности (Dj);
—уровня стабильности получения дохода (Сj).
2.Уровеньриска (R) — стандартноеотклонение, или коэффициент вариации (к):
R = />Lj • Dj • Сj;
Rx = aRa + bRb + zRz,
где i— тип региона; j— тип недвижимости; Ra, Rb, Rz — ставки доходностиактивов;
a, b, z— удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньшерисков отдельных активов.
Стандартное отклонение
/>
где w1 w2 — удельные веса активов,
Р1,2— коэффициенткорреляции активов,
Cov — ковариация:
/>
Уровень риска портфеля — это прямая функция корреляции доходовактивов портфеля. Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем нижеуровень неуправляемости риска портфеля.
Важнейшее ограничение
Дляпривлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешеннаястоимость по формуле
Е = Wc • Rc + Wd Rd(l — tax),
где Rc,Rd — стоимостисобственного и заемного капитала; Wc— доля собственного капитала; Wd— доля заемного капитала; tax— ставка налога на прибыль.
Долясобственного капитала инвестора (Wc)определяет уровень допустимого риска:
Rc = Активы — Долговыеобязательства.
ЕслиЕзаем
1.3Реакция на риск в управлении недвижимостью
 
Реакция нариск, или стратегия поведения инвестора на основе интерпретации результатованализа рисков, в общем виде может быть выражена в следующих формах:
• принятиериска;
• снижениериска;
• передачариска;
• избежаниериска.
Политикаполной передачи риска на потребителя в ближайшем будущем станетбесперспективной на фоне усиливающейся конкуренции. Однако и политика полногопринятия риска также не может быть признана удовлетворяющей современнымподходам к управлению риском. Очевидно, что наиболее прогрессивной будетполитика оптимального распределения общего риска проекта по вышеназваннымчетырем направлениям. Более того, расходы на действия, связанные с реакцией нариск, объективно следует рассматривать не как выброшенные деньги, а какинвестиции для получения дохода. [21]
Принятиериска. Для принятия наиболее подходят риски, которые требуют небольших,повторяющихся затрат, а также те, которые принимать экономически выгоднее, чем,например, передавать.
Обоснованиевеличины принимаемого риска должно лежать в сфере финансовых возможностейпринимающего решение. Например, если финансовые возможности не позволяютпередавать риск в полном объеме, то возможным решением может быть частичнаяпередача в ограниченном объеме. В этом случае инвестиция в офисное здание можетбыть застрахована частично, например, только на случай пожара и стихийныхбедствий. Все остальные риски экономически эффективнее принять на себя.
Снижениериска. Одним из наиболее распространенных способов снижения риска являетсяразделение его с третьими сторонами. Например, при инвестиции в девелопментнедвижимости риск нарушения сроков строительства можно разделить с генподряднойорганизацией путем включения в контракт на строительство статей о еематериальной ответственности за нарушение сроков строительства.
Однако, какправило, снижение риска связано с некоторыми дополнительными издержками.
Затраты наповышение квалификации персонала и его тренировки в экстремальных ситуацияхпозволяют снизить объем возможного ущерба, например, при аварийном отключенииэлектроэнергии в крупном торговом центре. Дополнительный контроль техническогокачества проектов, затраты на подробное техническое обследование конструкцийреконструируемого объекта позволят снизить вероятность крупных аварий,связанных с нарушением несущей способности строительных конструкций. Наконец,затраты на дополнительную защиту людей и сооружений, например, на установкусистемы пожаротушения или дымоудаления (даже если нормативы этого не требуют),также снижают риск возможного ущерба. [25]
Передачариска. Передача риска на первый взгляд кажется наиболее естественной формойреакции на риск. Не устраняя сам источник риска, компенсация его возможныхпоследствий передается третьей стороне. Наиболее распространенной формойпередачи риска является его страхование, которое преобразует неопределенностьситуации риска в определенные издержки.
Проектыдевелопмента, риски которых, как правило, существенно больше, чем рискиинвестиций в недвижимость, отличаются и большими издержками на покрытие рисков.Прежде всего, это связано с возможным наличием скрытых дефектов конструкций,которые могут проявляться в течение нескольких лет после окончаниястроительства. Например, нарушение технологии производства работ при устройствегидроизоляционных слоев может привести к постоянным протечкам и,соответственно, существенным расходам на их ликвидацию. Поэтому включение вконтрактные соглашения четко определенной ответственности проектировщиков,подрядчиков и инвесторов является необходимым элементом передачи рисков. Впротивном случае, для установления степени ответственности может потребоватьсядорогостоящее судебное разбирательство.
Следуетзаметить, что передача риска в некоторых ситуациях может обернуться появлениемдополнительного риска. Например, при осуществлении проекта девелопмента рискможет быть передан генподрядчику путем включения в договор на строительствостатей, предусматривающих компенсацию убытков в случае, например, пожара вовремя строительства или реконструкции. При этом не всегда анализируютсяфинансовые возможности генподрядчика или другого участника процессадевелопмента возместить убытки в полном масштабе. [18]
Избежаниериска. Данная форма реакции на риск по сути эквивалентна отказу от принятияриска, или, другими словами, отказу от источников риска. Например, отказ отнадстройки дополнительных этажей при реконструкции здания исключает рискдополнительных осадок фундамента и, соответственно, риск сверхнормативныхдеформаций несущих конструкций. [18]

2Основные аспекты управления и формирования портфеля недвижимости
 
2.1Общие положенияформирования портфеля
 
Стратегия — способ организационных, финансовых и экономическихдействий, предназначенных для поэтапного достижения стратегических целей вдолгосрочном периоде.
Тактика — организационные, экономические ифинансовые действия, направленные на решение задач и достижение целей вкраткосрочном периоде.
Уровниразработки стратегии управления для фирмы совпадают с уровнем управленияпортфелем недвижимости (табл. 2). [9]
Таблица2   Уровни разработки стратегии управления для фирмыУровень стратегии Ответственные за разра­ботку и принятие реше­ний Содержание разработки Корпоративная стратегия Исполнительный дирек­тор, вице-директоры: решение принимает­ся/корректируется сове­том директоров
Создание и управление портфелем стратегиче­ских зон хозяйствования
(СЗХ), отделений. Обеспечение конкурентно­го преимущества. Опреде­ление инвестиционных приоритетов и управление ресурсами в наиболее при­влекательных СЗХ. Пере­смотр, ревизия, унифика­ция основных стратегиче­ских подходов руководи­телей СЗХ Стратегия СЗХ Главный менеджер СЗХ принимает решения и согласовывает их с выше­стоящим руководством Определение действий и подходов для успешной: конкуренции. Формирование реакции на изменение внешних условий Функциональ­ная стратегия Функциональные менед­жеры. Решения принима­ются и согласовываются с руководителями СЗХ Создание функциональных подходов поддержки стра­тегии бизнеса и достиже­ния функциональных стра­тегий в НИОКР, производ­стве, маркетинге, финан­сах, кадрах Оперативная стратегия Руководители и исполни­тели нижнего уровня, менеджеры, в том числе функциональные, прини­мают и согласовывают эешения с начальниками функциональных отделов Разработка более узких и специфических подходов и действий в поддержку функциональных и СЗХ стратегий в интересах дос­тижения целей вышестоя­щих отделов и служб
Миссия и цели стратегии
Миссия — понятие, отражающее предназначение бизнесаи его философию.
Деятельностьпо формированию и управлению портфелем недвижимости своей миссией имеет решениесоциально-экономических задач муниципального образования — обеспечениенаселения благами (жильем) и услугами, создание нормальных цивилизованныхусловий жизнедеятельности человека. Основные цели формирования портфеля:
—доходна вложенный капитал, знания и умение;
—обеспечение населенияжилой площадью, товарами и услугами;
—созданиерабочих мест и повышение занятости населения;
—повышение экономическогорейтинга региона и муниципального образования;
—привлечениеинвестиций в регион извне;
—повышениежизненного уровня населения.
Общая модель формирования и управления портфелем недвижимостив информационной среде может быть представлена в видеследующих положений (рис. 1).
Источники информации для формирования и управления портфелемнедвижимости
1.        Рынок недвижимости. Философияи определение понятий, структура пространственно-экономического и временногоразвития, классификация, циклы развития, законы, постановления, характеристикаконцепции стоимости и информационное обеспечение.
2.        Рынок капитала. Концепциястоимости, определение понятия, инвестиции, виды финансирования, методыопределения эффективности вложения капитала.
3.        Производитель (заказчик,строитель). Задачи, цикл создания и жизни объекта, методы определениястоимости, методы расчетов.
4.        Посредник. Экспертизаи оценка стоимости объектов недвижимости, формирование портфеля недвижимости,порядок заключения и оформления сделок.
5.        Потребитель. Назначениенедвижимости, циклы использования недвижимости, обеспечение потребительскихуслуг, доходность объектов, управление недвижимостью.
6.        Методы оценки объектовнедвижимости. Концепция стоимости, методы оценки,показатели оценки эффективности инвестиций, анализ финансовых коэффициентов.
7.        Управление рисками. Определениеи классификация рисков, уровень рисков, управление рисками.
8.        Формирование портфелянедвижимости. Определение, принципы конструктирования,цели формирования, управление объектами и портфелем недвижимости.
9.        Анализ портфеля недвижимости. Показателиэффективности вложения инвестиций, доходность портфеля, анализ финансовыхпоказателей, формирование пакетов портфеля, налогообложение, страхование.
10.     Страхование. Общиепринципы страхования недвижимости, экономическая сущность. Методы расчетатарифов. Порядок оформления договоров.
11.     Принятый вариант портфеля. Стратегияи тактика выбора портфеля.
12.     Управление объектом или портфелемнедвижимости. Анализ квартальный доходности портфеля,управление объектами и обеспечение прибыльности. Изменение состава портфеля.Показатели эффективности инвестиций, анализ финансовых показателей, анализработы управляющей структуры.
13.     Корректировка ПН. Изменениесостава ПН, перечень прогнозных показателей эффективности инвестиций.
14.     Корректировка ПН. Изменениесостава ПН с учетом изменений рынка недвижимости.
15.     Внутренняя информационнаясреда. Содержание информационной базы, состав и характеристикаподсистем.
16.     Внешняя информационная среда. Описаниеи характеристика. [9]
/>/>/>

2.2Стратегия разработки и управления портфелемнедвижимости
 
Предложенныйалгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает триблока.
/>/>

Первый блок (I) включает этапыорганизации создания фирмы:
1.Формулированиеидеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости —осуществляется инициативной группой — учредителями.
2.Подготовкиучредительных документов для регистрации фирмы.
3.Регистрацияфирмы.
4.Формированиев составе фирмы информационно-аналитического отдела.
5.Формулированиецелей, миссии и задач фирмы.
Всостав ПН могут быть включены следующие пакеты:
1)Пакетпокупки жилья для сдачи в аренду.
2)Пакетпокупки офисных помещений для сдачи в аренду.
3)Покупкаскладских помещений для сдачи в аренду.
4)Покупкагостиниц для бизнеса.
5)ПокупкаАЗС для бизнеса.
6)Покупкабизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечныйбизнес, торговый бизнес и т. д.).
7)Покупкапомещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.
8)Организациястроительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.
9)Покупкапромышленных объектов для организации бизнеса.
10)Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей споследующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН попакетам и в целом портфеля недвижимости.
Всоставе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента,актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики ианалитики РН. [9]
Второй блок (II) — разработкапортфеля недвижимости (ПН).
6.        Определение состава и структуры портфелянедвижимости.
7.        Оценка стоимости объектов и проектов в составеПН.
8.        Определение потоков доходов и построение эпюр погодам.
9.        Определение чистого дисконтированного дохода ПНпо годам.
10.Сравнениерасчетных ставок доходности ПН и рынка капитала. Если расчетные ставкидоходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходимк блоку 11.
11.Оптимизацияпортфеля, — возвращаясь к блоку 6, производим изменение состава и структуры ПНс целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности ПНудовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то вэтом случае переходим к блоку 12.
12.Определениечистого дисконтированного дохода по годам.
13.Разработкапрограммы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в областиуправления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовыеаналитики.
Основныенаправления разработки программы инвестирования включают:
13.1.Использованиесобственного капитала.
13.2.Использованиезаемного капитала (объемы, ставки, кредитования).
13.3.Выпускценных бумаг.
13.4.Использованиесовременных финансовых инструментов для кредитования проекта.
13.5.Самофинансирование— разработка программы использования и получения средств от покупателей наразных этапах создания объекта.
13.6.Ипотечноекредитование.
13.7.Привлечениегенеральных инвесторов.
13.8.Использованиеприбыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.
14. В блоке производится оценка ставок доходности и уровень рискапортфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для ПН.
Приопределении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способовуправления риском в составе:
1)Финансовый риск:
—изменениекапитальных затрат;
—изменениевалютных курсов;
—инфляция;
—нарушение договорныхобязательств;
—неисполнениедолговых обязательств;
2)Операционный риск:
—выходиз строя оборудования;
—стихийныебедствия;
—моральныйизнос недвижимости;
—физическийизнос недвижимости;
—изменение инфраструктурыв местоположении объектов.
3)Риск рынка продукции:
—потеряклиентов;
—ростконкуренции;
—снижениеспроса на продукцию;
—предложение болеесовременной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.
4)Риск факторовпроизводства:
—рост или снижение цен на объекты портфеля;
—использование новыхтехнологий в производстве продукции;
—забастовкисотрудников;
—уходключевых сотрудников;
—разрывконтрактов с партнерами.
5)Налоговый риск:
—изменениеставок налогов;
—введениеновых налогов или платежей;
—изменениетарифов и нормативов.
6)Административный риск:
—изменениев природоохранном законодательстве;
—прекращениеценовой поддержки;
—прекращениеподдержки импорта;
—ужесточение требований ккачеству, условиям, технологиям, материалам;
—ужесточение требований кбезопасности жизнедеятельности населения и др.
7)Юридический риск:
—повышение ответственностиза качество товаров, продукции и услуг;
—изменения в торговыхотношениях;
—иски акционеров,кредиторов, инвесторов;
—новые требования пооформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.
Многообразиерисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождениеуровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками идоходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.
Еслитребования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфелянедвижимости, то в блоке 15 производятся улучшение и оптимизация этихпоказателей и возврат в блок 6.
15.    В блоке производится оптимизация портфеля недвижи-  мостиза счет изменения состава и структуры портфеля,
использованияновых методов и финансовых инструментов финансирования.
Вслучае выполнения требований доходности и уровня риска в блоке 14 производитсяразработка мероприятий на тактическом уровне. [9]
В третьем (III) блоке алгоритмаразрабатывают элементы управления и корректировки портфелем недвижимости.
16.Разработкаконцепции мероприятий по управлениюпортфелем недвижимости.
17.Разработкамероприятий организационными структурами фирмы на уровне разделов бизнес-плана с использованием общейконцепции управления.
18.Планово-экономическая служба осуществляетпланирование деятельности участников проекта; организация учета ежемесячного,ежеквартального; анализ результатов управления ПН; оптимизация ПН путемизменения его состава, структуры, методов инвестирования; разработкаорганизационных мероприятий; изменение менеджмента.
19.Финансовая служба. Выполняет планированиефинансирования проектов, учет инвестиций, оценку эффективности ихиспользования, реинвестирование.
20.Маркетинг и сбыт. Служба ведет анализ рынканедвижимости, спроса и предложения, рекламную деятельность, организуетреализацию объектов и услуг.
21.Строительный отдел. Организация строительстваи управления объектами. Контроль за ходом строительства и выполнения объемовработы. Организация ремонтов и улучшения объектов портфеля недвижимости.
22.Юридическаяслужба. Оформление договоров, контрактов, документов,иски, судебные разбирательства, арбитраж.
23.Организация финансирования выполняетсяс учетом состава и структуры портфеля недвижимости, существующих условийфинансирования, привлечением инвестиций и использованием собственного капитала.Финансирование используется для строительства и ввода новых объектов, сдачи варенду или продажи объектов недвижимости, приобретения бизнеса и его эффективногоиспользования. Направления финансирования — 24—28.
24.Приобретениеобъектов или бизнеса.
25.Организациябизнеса.
26.Организациястроительства объектов недвижимости.
27.Сдачажилья в аренду.
28.Сдачав аренду других видов недвижимости.
29.Анализсостояния портфеля недвижимости производится ежемесячно, ежеквартально срасчетом показателей и коэффициентное эффективности.
30.Наосновании результатов анализа производится корректировка портфеля недвижимостии его оптимизация. Цикл управления увязывается с разработкой портфелянедвижимости (блок 6). [9]

Заключение
Подводяитоги, можно сделать вывод, что управление портфелем недвижимости — этосовокупные процессы формирования, развития решений управления, которыеобеспечивают максимальную эффективность от проводимой собственником стратегии итактики по наиболее рациональному использованию активов.
Портфельнедвижимости включает рынок жилья, на котором числятся застройщики, инвесторы,пользователи. Управляющий инвестиционным портфелем недвижимости отвечает задоходность доверенного ему портфеля, который состоит из объектов недвижимости,за разработку и выполнение стратегической программы управления. Эта стратегиянаправлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошосбалансированных инвестиций и извлечения средств с учетом распределениявозможных инвестиционных рисков. Но она направлена и на улучшение соотношенияриска при эксплуатации и увеличение потребительной стоимости объектов.Управляющий портфелем ставит задачи перед управляющими фондами и окончательнорешает вопрос об участии в реализации крупных инвестиционных проектов.
Главной цельюуправления портфелем являются инвестиции и получение максимальной прибыли навложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в сочетании с возможнымиинвестиционными рисками. Деятельность управляющего портфелем направлена науправление рисками и контроль за ними.
Управляющийпортфелем отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства вдолгосрочной перспективе, за увеличение потребительной стоимости включенных впортфель объектов, за степень инвестиционных рисков, долю рынка (процент отсуммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т.д.

Библиографическийсписок
1.      Гражданский кодекс РФ(часть первая) от21.10.1994.
2.      Гражданский кодекс РФ(часть вторая) от12.08.1996.
3.     Абрамов С.И. Инвестирование.– М.: Центр экономики и маркетинга, 205. – 435 с.
4.     Алавердова А.Р. Основытеории финансов: Учебно-практическое пособие. – М.: МЭСИ, 2008. –84 с.
5.     Анискин,Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие / Ю.П. Анискин. – М.:Омега-Л, 2002. – 166 с.
6.     Антикризисноеуправление: от банкротства к финансовому оздоровлению / Под ред.Г.П. Иванова. – М.: Закони право, ЮНИТИ, 2005. – 320 с.
7.     Аньшин В.М. Инвестиционныйанализ: Учебное пособие. – М.: Дело, 205. – 280 с.
8.     Барбаумов,В.Е. Финансовые инвестиции: Учебник / В.Е. Барбаумов,И.М. Гладких, А.С. Чуйко; Российская экономическая академия. – М.:Финансы и статистика, 2003. – 543 с.
9.     Белых Л.П. Формированиепортфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2008.
10.   Беренс В.,Хавранек П. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ.Перераб. и доп. – М.: АОЗТ «Интерэксперт», Инфра-М, 2005. – 528 с.
11.   Бирман Г.,Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов / Пер. с англ. под ред.Белых Л.П. – М.: Банки и биржи: ЮНИТИ, 2007. – 631 с.
12.   Бланк И.А. Управлениеформированием капитала. – Киев: Ника-Центр: Эльга, 2004. – 508 с.
13.   Бланк И.А. Управлениеактивами. – Киев: Ника-Центр: Эльга, 2006. – 716 с.
14.   Бланк,И.А. Управление инвестициями предприятия / И.А. Бланк. – Киев: Эльга:Ника-Центр, 2003. – 470 с.
15.   Блех Ю.,Гетце У. Инвестиционные расчеты: Модели и методы оценки инвестиционных проектов/ Пер. с нем. Л.А. Галютина. – Калининград: Янтарный сказ, 2007. –450 с.
16.   Блохина,В.Г. Инвестиционный анализ / В.Г. Блохина. – Ростов-на-Дону: Феникс,2004. – 320 с.
17.    Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. – М.: Дело,2007,
18.    Зимин И.А Анализ проектных рисков. – М.: Экмос, 2007.
19.    Колтынюк Б.А., Инвестиционные проекты: Учебник. Второеиздание, переработанное и дополненное. – СПб.: Изд-во Михайлова В.А., 2002. –622с.
20.    Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономиканедвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М.Горенбургов. — СПб.: Лань, 2001. — 480 с.
21.    Купчин А.Н., Новиков Б.Д. рынок недвижимости: состояние итенденции развития. – Учебное пособие. М.: 2009 г.
22.   Липсиц,И.В. Инвестиционный проект. Методы подготовки и анализа: учебно-справочноепособие / И.В. Липсиц, В.В. Косое, – М.: Бек, 2006. – 304 с.
23.   МарченкоА.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. – Ростов н/Д: Феникс,2006. – 352с.
24.   НовиковБ.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: «Экзамен», 2004 г. – 512с.
25.    Сергеев И.В. Экономика предприятия. Учебное пособие. – М.:Финансы и статистика, 2001
26.    Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. – М:ИНФРА – М, 2003.
27.    Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие. –Ростов н/Д: Феникс, 2002. – 320с.