Федеральное агентство пообразованию
Государственное образовательноеучреждение вВысшего профессионального образования
Казанский государственныйтехнологический университет
Высшая школа экономики
Курсовая работа
по предмету
Экономика недвижимости
тема работы
Техника применения затратногоподхода
Выполнил студент IIIкурса
группы 98-001 (6)
Савран Никита Юрьевич
Проверила: Сагдеева А.А.
Казань 2011
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Применение затратного подхода
1.1 Методики оценки
1.2 Определение наиболееэффективного использования объекта
1.3 Методы затратного подхода
Глава 2. Определение рыночной стоимостиимущества
2.1 Методы затратного подхода
2.2 Затратный подход
2.3 Устаревание
2.4 Определение износа
2.5 Сравнительный подход
2.6 Алгоритм применения метода
2.7 Доходный подход
2.8 Согласование
Список литературы
ВВЕДЕНИЕ
Середина 1990-х годовстала временем зарождения и развития фондового рынка в России. С окончаниемваучерной приватизации началось перераспределение собственности, в ходекоторого значительные (или контрольные) пакеты акций начали приобретатьпрофессиональные инвесторы, а также компании лидеры своих отраслей.
В работерассматривается не только российский опыт в определении стоимости компаний, номеждународный опыт, а также возможности его использования в российскихусловиях. Рассматриваются риски, присущие российской экономике и фондовомурынку, особенностей законодательства о корпоративном управлении и в связи сэтим возможность прямого применения классических методов оценки компаний.
Основа работы — техникаприменения затратного подхода к оценке предприятия, его сравнение с другимиподходами к оценке бизнеса.
Актуальность даннойтемы связана с потребностью российской экономики в капиталовложениях.
Стоимость компанииявляется интегральным показателем эффективности открытого акционерногообщества, качества его руководства. С другой стороны, чем больше стоимостькомпании, тем больше (при прочих равных условиях) объем инвестиций, на которыйможет претендовать компания.
Все компании, акциикоторых свободно обращаются на рынке ценных бумаг, неизбежно сталкиваются снеобходимостью создания стоимости для своих акционеров. Каждой из нихприходится прокладывать собственный путь к цели, исходя из своих стартовыхпозиций и индивидуальных установок. Существуют различные способы оценки стоимостикомпании. Не последнюю роль при этом играют здравый смысл и интуиция.
Простор для творчествав этой области огромен, особенно в России, где нет ни развитого фондовогорынка, ни мощных рейтинговых агентств и инвестиционных компаний, ни накопленнойза многие годы статистики для проведения сравнительного анализа.
Стоимость компании какдействующего организма часто необходимо определить, если рассматриваетсявозможность покупки или продажи. В тоже время владелец и менеджерызаинтересованы в повышении стоимости компании. Стоимость и ее оценка сегодняважнее, чем когда-либо, но концепция стоимости бессмысленна и бесполезна, еслистоимость нельзя измерить и увеличить. Как показывает практика, увеличениестоимости для акционеров не противоречит долгосрочным интересам другихзаинтересованных сторон. Успешно действующие компании создают сравнительнобольше стоимости для всех участников — потребителей, работников, правительства(через выплачиваемые налоги) и поставщиков капитала.
Однако есть и другиепричины — концептуальные по своей сути, по которым следует принять систему,ориентированную на стоимость для акционеров. Во-первых, стоимость — лучшая изизвестных мер результатов деятельности. Во-вторых, держатели акций — единственные участники корпораций, которые, заботясь о максимальном повышениисвоего благосостояния, одновременно способствуют повышению благосостояния всехдругих. И, наконец, компании, работающие неэффективно, неизбежно столкнуться сутечкой капитала.
Менеджер,ориентированный на стоимость, должен оценивать свое предприятие и использоватьлюбые возможности для создания дополнительной стоимости. И, наконец, что самоеважное, надо выбрать и привить всем звеньям организации философию управлениястоимостью.
По сути дела, переходна стоимостные принципы управления имеет два аспекта. Во-первых, нужноосуществить структурную перестройку, чтобы высвободить стоимость, заключенную вкомпании. Второй аспект управления стоимостью: стоимостной подход к руководствукомпанией после реорганизации. Это предполагает выбор приоритетов исходя изпринципов создания стоимости; переориентацию систем планирования, оценкирезультатов деятельности и материального поощрения на показатель стоимости дляакционеров; установление взаимоотношений с инвесторами на основе стоимости.
Менеджеры, применяющиеметод дисконтированного денежного потока для оценки стоимости и уделяющиедолжное внимание наращиванию долгосрочного свободного денежного потока, будутвознаграждены повышением цен на акции компании. Свидетельства, которые даетрынок, более чем убедительны.
Стоимость компанииопределяется ее дисконтированными денежными потоками, и новая стоимостьсоздается только тогда, когда компания получает такую отдачу отинвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала.
Стоимость компании — объект стратегического управления. Сейчас у менеджеров высшего звена сталопоявляться понимание того, что в конечном итоге эффективность управленияпредприятием определяется не его ликвидностью или рентабельностью, не величинойприбыли, а увеличением «цены» бизнеса. Это значит, что грамотноуправляемое предприятие со временем увеличивает свою стоимость, а,следовательно, величина стоимости не только предмет фискальных интересовгосударства, но и объект стратегического планирования, мониторинга иуправления.
Глава 1. Применениезатратного подхода
1.1Методики оценки
Определение наиболееэффективного использования объекта
Под наиболееэффективным использованием объекта понимают наиболее вероятное егоиспользование, являющееся, юридически законным, физически возможным,осуществимым с финансовой точки зрения, разумно оправданным и в результатекоторого рыночная стоимость объекта будет максимальной.
Для определениянаиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыреосновных критерия:
1. Юридическаяправомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешенызаконодательными актами.
2. Физическаявозможность: рассмотрение физически реальных и конструктивно возможных в данномместе способов использования.
3. Экономическаяприемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридическиправомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объектанедвижимости.
4. Максимальнаяэффективность: рассмотрение того, какое экономически приемлемое использованиебудет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
При оценке объектанедвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двухэтапов:
— определение НЭИземельного участка как свободного от застройки;
— определение НЭИобъекта недвижимости с имеющимися улучшениями (зданиями и сооружениями) сучетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.
1.2 Определениенаиболее эффективного использования объекта
Оценка объектовимущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна вследующих случаях:
1) при выявлениинаилучшего и более эффективного земельного участка. Например, выбор этажностипри строительстве домов. Если строить мало этажей то значительно сократятсярасходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительствемногоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажностьдома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;
2) при технико-экономическоманализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосноватьцелесообразность определенного строительства или реконструкции;
3) при оценкеобщественно-государственных и специальных объектов, которые не предназначены дляполучения дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах оченьнизкая
4) при оценке объектовна малоактивных рынках, например уникальные объекты в настоящее время непродаются вообще, а единственный способ оценки этих объектов – на основе затрат;
5) при оценке для целейналогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов,подлежащих и не подлежащих страхованию.
Недостатки затратногоподхода:
1) затраты не всегдаэквивалентны рыночной стоимости;
2) попытки достижения болееточного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;
3) несоответствиезатрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новоестроительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимостистроительства вычитается накопленный износ;
4) проблематичнорассчитать стоимость воспроизводства старых строений;
5) отдельная оценказемельного участка от строений – такое разделение на практике фактическиневозможно или связано со значительными расходами;
6) очень проблематичнооценить земельные участки в Российской Федерации;
7) очень сложноопределить величину накопленного износа старых зданий и сооружений, потому чтов большинстве случаев суждение о степени износа базируется на экспертном мненииоценщика, а точность результатов, полученных от оценщика, во многом зависит отего опыта и квалификации.
Если на основе выводовиз особенностей и специфики используемых методик оценка объектов недвижимостина основе затратного подхода наиболее целесообразна и применима в ситуацияхтехнико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новыхобъектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических июридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования ипри оценке стоимости объектов, сведения о продажах, которых на рынкепрактически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.
1.3 Методы затратногоподхода
— Затратный подход
— Методы оценки призатратном подходе
— Износ
— Применение затратногоподхода
— Основные положения доходногоподхода
— Анализ доходов ирасходов
— Применение доходногоподхода
— Оценка земли
— Анализ
— Категории земель
— Земельноезаконодательство в России
— Использованиегородских земель
— Кадастровый учет
— Методы оценки земли
— Лес как недвижимоеимущество
— Отчет об оценке
— Права и обязанностиоценщика
— Государственнаярегистрация
— Порядок проведения
— Формы
— Основные принципы
— Налог на имуществофизических лиц
— Налог на имуществоорганизаций
— Земельный налог
— Страхованиенедвижимости
— Управление объектаминедвижимости
— Управление рынкомнедвижимостью
затратныйподход стоимость бизнес
Глава 2. Определениерыночной стоимости имущества
2.1 Методы затратногоподхода
Определение рыночнойстоимости имущества, подлежащего оценке, осуществляется с учетом всех факторов,существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценностьрассматриваемого объекта.
Для расчета рыночнойстоимости используются три основных подхода:
— Затратный подход;
— доходный подход;
— сравнительный подход
2.2 Затратный подход
Затратный подходосновывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никтоиз рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы,которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Затратный подход частооказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специальногоназначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и неимеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаяхисчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества,при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имуществана открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.
Использованиезатратного подхода в чистом виде в целом основывается на той предпосылке, что вкачестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию.Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью,так как затраты — не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность,качество, конкурентоспособность.
В зависимости отхарактеристик оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяютразличные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то естьразличные методы затратного подхода.
Методы затратногоподхода можно разделить на 2 группы:
1. Методы, основанныена способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимостиспециальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:
1) метод поэлементногорасчета затрат, который заключается в суммировании стоимостей отдельныхэлементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку сучетом прибыли;
2) метод анализа ииндексации имеющихся калькуляций, который заключается в определении стоимостипутем индексирования статей затрат, входящих в калькуляцию, по экономическимэлементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих икосвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;
З) метод укрупненногорасчета себестоимости, который заключается в определении стоимости путемрасчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативампроизводственных затрат с учетом рентабельности производства.
2. Методы, основанныена способах косвенного определения затрат. К ним относятся:
1) метод замещения,который основан на принципе замещения и заключается в подборе объектов,аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет наосновании известных стоимостей и технико-экономических характеристикобъектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;
2) индексный метод (потрендам изменения цен)
3) метод удельныхценовых показателей, заключается в расчете стоимости на основе удельных ценовыхпоказателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного параметра(производительности, мощности и т.д.), массы или объема.
Последовательностьрасчетов стоимости на основе затратного подхода можно представить следующимобразом:
1. Определение полнойстоимости воспроизводства или замещения.
2. Определение потерьстоимости в результате физического износа.
З. Определение потерьстоимости в результате функционального устаревания.
4. Определение потерьстоимости в результате экономического устаревания.
Первым этапом приоценке затратным подходом является определение полной восстановительнойстоимости оцениваемого оборудования. Это может быть стоимость воспроизводстваили замещения объектов.
2.3Определение износа
Следующим этапом при применениизатратного подхода является определение износа оцениваемого объекта.
Термин «износ»употребляется как в экономическом, так и в техническом смысле.
Износ в экономическомсмысле означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации, т.е. егообесценение.
Износ в техническомсмысле означает потерю работоспособного состояния объекта по ходу егоэксплуатации, такой износ принято называть физическим.
Имущество теряет своюстоимость под влиянием не только физического, но и морального устаревания (появлениеновой техники, смена ее поколений).
Общая модельсовокупного (накопленного) износа выглядит следующим образом:
СИ =1- (1 – ИФИЗ)(1 –УФУН)(1 – УЭ)
Физический износ можноопределить следующими методами:
— эффективноговозраста;
-экспертный анализфизического состояния;
2.4 Устаревание
Функциональное(моральное) устаревание
Функциональное(моральное) устаревание – потеря стоимости объекта, вызванная появлением новыхтехнологий. Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового объектаот старого или две категории функционального устаревания: избыток капитальныхзатрат и избыток производственных затрат.
Внешнее(экономическое) устаревание
Внешний износ(экономическое устаревание) — потеря стоимости, обусловленная изменениемвнешних по отношению к объекту оценки факторов. Оно может быть вызванообщеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращениемспроса на определенный вид продукции, сокращением предложения или ухудшениемкачества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений икоммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимися к законодательству,муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям ит.п.
2.5Сравнительный подход
Сравнительный подходоснован на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторыпокупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимыеиндивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются соцениваемыми объектами. Экономические преимущества и недостатки оцениваемыхактивов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введениясоответствующих поправок.
Также вводятсяпоправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и иханалогами.
Сравнительный подходнаиболее применим для тех видов имущества, которые имеют развитый вторичныйрынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих«ценность» единицы в ее текущем состоянии.
Основная процедуразаключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбораналогов). Элементами сравнения могут быть:
— местоположение
— возраст объекта;
— Состояние;
— принадлежности(комплектация);
— производитель;
— рыночные условия;
— цена(финансирование);
— качество;
— количество;
— размеры (тип);
— Время продажи;
— тип сделки.
2.6 Алгоритм примененияметода
Последовательностьприменения метода сравнительного анализа продаж следующая:
1. Изучаютсоответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичнымиобъектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит отколичества и качества собранной информации. Когда информации достаточно,необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы соцениваемым объектом по функциям и параметрам.
2. Проверяютдостоверность (верифицируют) информации. Необходимо убедиться, прежде всего, втом, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами,сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации одате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
3. Сравниваютоцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.
4. Рассчитываютстоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти ценысоответствующие корректировки.
2.7 Доходный подход
Доходный подход представляетсобой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта наоснове его потенциальной способности приносить доход. Используя доходныйподход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владениянедвижимым имуществом.
Доходный подход коценке недвижимости включает два метода:
— метод прямойкапитализации;
— методдисконтированных денежных потоков.
Метод прямойкапитализации подразумевает выражение рыночной стоимости объекта через величинудохода от владения им в наиболее характерный год. Инструментом перевода такихдоходов в текущую стоимость является ставка капитализации.
Дисконтирование будущихдоходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости,как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом. Будущиепреимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодическиепоступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию,то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
В основе обоих методовлежит расчет чистого операционного дохода, ассоциированного с оцениваемымобъектом, который приводится в стоимость данного актива на текущий момент припомощи ставки дисконтирования или капитализации.
В методе капитализациидохода используется денежный поток за первый прогнозный год, в методе ДДПпрогнозируются потоки на несколько лет вперед.
Метод капитализациидохода применяется в том случае, если не прогнозируется изменение денежныхпотоков, либо ожидается их стабильный рост (снижение). Метод ДДП применяется вслучае нестабильности прогнозируемого дохода.
Выбор подходов
Согласно п. 20 ФСО № 1,оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный идоходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иногоподхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки врамках применения каждого из подходов.
2.8 Согласование
Различные подходы могутбыть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительнойзначимости показателей стоимости, полученных на базе различных подходов, должноопределяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформляется путемвзвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более подходов.Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждыйподход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительномэтапе процесса оценки.
Существуют два базовыхметода взвешивания:
— метод математическоговзвешивания;
— метод субъективноговзвешивания.
Если в первом методеиспользуется процентное взвешивание результатов, полученных различнымиспособами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждогоподхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждогоподхода.
ЛИТЕРАТУРА
Ресурсы сети Internet
1. Методы оценки стоимости компании,Олег Черемных, М.В.А., партнер компании ANT Management,ant-managment.narod.ru
2. Некоторые особенности оценкистоимости отечественных предприятий в условиях переходной экономики, ВладимирШипов, www.stk.ru/Article/article.html
3. О выборе предприятий-аналогов длясравнительного метода оценки, А.А. Гвоздик, В.Н. Тришин www.cfin.ru
4. Методы оценки инвестиционныхпроектов, Ковалев В.В., Финансы и статистика, 2006
5. Стандарты по оценке стоимости ASA(Американского общества оценщиков)
6. Стратегии бизнеса: Аналитическийсправочник, Под общей редакцией академика РАЕН, д.э.н. Г.Б. Клейнера Москва,КОНСЭКО, 2008