МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИРОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
МосковскийГосударственный Университет Экономики, Статистики и Информатики
Курсовая работа
«Текущее положение и тенденцииразвития в российском рынке недвижимости в условиях экономического кризиса»
Выполнил студент:
Группы: ДНФ – 402
Проверил:
Осоргин А.Н.
Москва 2009
Содержание
Введение
Глава 1. Основные понятия рынканедвижимости
Глава 2. Состояние рынка жилья насередину 2009 года и как оно было достигнуто
2.1 Стадии становления и развитиярынка жилья в новейшей истории России
2.2 Цены на недвижимость в настоящеевремя
2.3 Баланс факторов, определяющихсреднесрочную динамику цен на жилье
2.3.1 Внешние факторы рынка жилья
2.3.2 Внутренние факторы рынка жилья
2.4 Математическая модель
2.5 Закономерность долгосрочногоразвития региональных рынков
Глава 3. Угрозы и риски и возможныесценарии перехода к стабилизации
3.1 Сценарии перехода к стабилизациив 2004 и 2007 годах
3.2 Замедление объемов строительстваи ввода жилья
3.3 Угрозы и риски и оценкавозможности их преодоления
3.4 Сценарный прогноз перспективразвития рынка недвижимости
Глава 4. Изменения ситуации икорректировка прогноза
4.1 Нефть
4.2 Доллар
4.3 Отток капитала
Литературные источники
Приложение
Введение
Финансовыйкризис уже внес сумятицу на рынок недвижимости. Застройщики, риэлторы икредиторы пытаются найти ответ на вопрос: что будет с рынком и с ценами нанедвижимость? Пришло ли время покупать? Как долго будет продолжаться падениецен. Задача данной работы попытаться найти ответы на эти вопросы. В условияхобщего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными.Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-токонкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрелимногочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчасзаявлений о том, что можно ожидать в обозримом будущем гораздо меньше.Вкладывать денежные средства в ценные бумаги достаточно рискованно. Быстроепадение акций связано с недоверием участников рынка к экономической и политическойситуации в нашей стране.
На сегодняшний деньроссийская финансовая система разбалансировалась и только возрастающие вливанияденежных средств ЦБ РФ и Минфина спасают банковский сектор от кризисаликвидности, а валютные интервенции Центробанка удерживают рубль отстремительной девальвации. Напряженность в отношениях с Западом и ростгеополитических рисков вызвали бегство капитала из России. Инвесторыизбавляются от российских активов, в первую очередь наиболее ликвидных — облигаций и акций. Полученные от их продажи рубли конвертируются в валюту,которая выводится за рубеж. Бегство капитала привело к росту спрэдов облигаций,обвалу Индексов ММВБ и РТС, девальвации рубля и снижению международных резервовЦБ РФ. Угроза кризиса ликвидности становится доминирующей для России, проблемароста инфляции отходит на второй план. Следует сказать, что за последние месяцы2008 года, как на московском рынке недвижимости, так и во многих городах ирегионах России установился четкий нисходящий тренд цен на жилье. В сложившихсяусловиях этот тренд абсолютно уместен и имеет доминирующий характер. С однойстороны недвижимость в Москве и России дорожала много лет и выросла в ценемногократно, нередко отрываясь от уровня платежеспособности основной массыпотенциальных покупателей жилья. С другой стороны, разразившийся финансовыйкризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожилипотечное кредитование и инвестиционную активность.
В настоящеевремя иностранные инвесторы продают российские ценные бумаги. Основнымфактором, оказавшим давление на российские фондовые индексы, по мнениюаналитиков, стало обвальное падение цен на нефть. Ожидается, что ведущиебиржевые индексы России будут падать и дальше. С начала текущего года индексММВБ потерял уже 60.2 %. Как это отразилось на гражданах России? КупивПИФы или ОФБУ подавляющее большинство таких граждан оказалось в большихубытках. В результате было подорвано доверие к фондам, особенно, у тех, ктопришел в фонды только в этом году. Кроме этого сложнее будет получить кредиты.С этим уже столкнулись многие организации. Придется столкнуться инаселению. Эксперты проецируют падение фондового рынка на рынокнедвижимости. Достаточно многие инвесторы, вкладывавшие средства и внедвижимость, и в фондовый рынок, чтобы компенсировать биржевые потерипоследнего времени, продают инвестиционное жилье. К этому решению инвесторовподталкивают наметившиеся кризисные явления в самой строительной отрасли –сложности с получением кредитов, отказ от новых проектов. В результатепредложение на рынке жилья растет темпами, опережающими спрос, и по прогнозамэкспертов, цены на недвижимость будут падать.
В условияхнаступившего финансового кризиса, на фоне падения акций сырьевых компаний,снижения стоимости нефти и золота люди ищут тот самый «хороший» объект дляинвестирования. По этому поводу в мире недвижимости очень любят цитироватьМарка Твена, который рекомендовал покупать землю, поскольку ее больше непроизводят. Земля не может обесцениться, так как это ограниченный ресурс –больше ее не станет, а необходимость в ней не отпадет никогда.
Все эти и иные факторы,влияющие сейчас на рынок недвижимости, приводят к одному очевидному выводу. Вближайшее время нисходящий ценовой тренд будет сохраняться и все прогнозы, посути, сводятся к ответу на следующие вопросы: «Как долго будет продолжатьсяснижение?» и «Какова глубина падения цен?». На эти вопросы можно дискутироватьбесконечно и приводить множество аргументов. В курсовой сформулированы общеевиденье ситуации и приведены основные аргументы.
Глава 1.Основные понятия рынка недвижимости
Делениеимущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. ВРоссии термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с техпор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует сводгражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).
Так,ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякиеугодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места,а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектовнедвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земельотносятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы,мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники идругие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся,и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».
В начале 20-хгодов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано«буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи сотменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее былоузаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданскогокодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированныеи муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и ихподвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми изчастного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, введении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов.Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могутсдаваться в аренду в установленном законом порядке».
В современнойРоссии понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено вэкономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СоюзаССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статусачастной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в УказеПрезидента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений иразвитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательнозакреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.
Основными факторами,которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.
Спрос – это количество земельныхучастков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовыприобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочихравных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости отцены. Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленныхфакторов
· экономическиефакторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровеньконкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальныхпокупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечениязаемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены итарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.
· социальныефакторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграциянаселения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной исоциальный статус населения; образовательный уровень и др.
· природно-климатическаясреда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; типпочв; запас питательных веществ в почве; экология.
· административныефакторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав настроительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация,сроки и др.).
· окружающая среда:состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождениенедвижимости.
· национальные икультурные условия, традиции населения.
· политическиефакторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимостьможет быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например,открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный притокрабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количестванового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время,недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставкимогут сдерживать спрос на недвижимость.
Спрос на землюкак фактор производства, по своейсути является производным от спроса на конечный продукт, производимый сиспользованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
· ценой землиотносительно цены на другие факторы производства;
· продуктивностьюземли;
· ценой конечногопродукта.
Предложение – это количество объектовнедвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам занекоторый период времени.
В любой текущий моментвремени общее предложение складывается из двух элементов – предложение ужесуществующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяетсяво времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией являетсяпреобладание предложения существующей недвижимости, что связано с еедолговечностью.
Изменение предложенияобъектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
· за счет строительствановой или реконструкции существующей недвижимости;
· за счет изменениятипа использования;
· за счет изменениясуществующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
Цена – это количество денег, уплаченныхза единицу недвижимости в совершенных сделках.
Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежныйэквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участкана конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумнои на сделку не влияют посторонние стимулы.
Спрос нанедвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов
Глава 2. Состояниерынка жилья на середину 2009 года и как оно было достигнуто
2.1 Стадии становленияи развития рынка жилья в новейшей истории России
Москва, Петербург и вседругие города России с начала новейшей истории (июня 1990 года) прошли одни ите же стадии развития. Но несинхронно, со сдвигом начала, окончания,продолжительности стадий и иногда – характера их протекания.
Запоследние 8 лет цены на жилье только росли: экономика России вступила в эпохудолговременного устойчивого роста, и рынок недвижимости, как один из наиболееинвестиционно-привлекательных сегментов, рос опережающими темпами –среднегодовой рост 25-30%. Фундаментальной причиной такой тенденции являетсяисторическое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокийпроцент ветхого фонда, недостаточный темп строительства и предложения жилья вусловиях растущего платежеспособного спроса населения.
Летом 2006 года нами былавыдвинута гипотеза о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикойРоссии вступил в долговременный период устойчивого роста.
Долгосрочный прогноз непредполагает постоянного, на десятилетия поддержания высоких среднегодовыхтемпов роста цен. Гипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года)рынок жилья городов России находится в первой четверти долгосрочного цикла – вчетверти ускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разыувеличения объемов строительства, наступит переход во вторую четверть –замедление долгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.
Этот рост в среднесрочнойперспективе был не равномерным, а волнообразным: месячные темпы роста цен топовышались до 8-10% и более, то снижались до нуля и даже кратковременно – вобласть коррекции. Таких волн с 2000 года отмечено три. Период колебания темповроста цен составил в Москве 2,5 года, в других городах 2,5-3,5 года.
Причиной периодическогоснижения темпов роста цен является уменьшение объема платежеспособного спроса,вызванного невозможностью для значительной доли покупателей (в первую очередьменее обеспеченных) угнаться за ростом цен. По закону саморегулирования рынокподнимает цены до тех пор, пока количество претендующих на покупку квартирпотребителей не станет равным количеству имеющегося на рынке товара. Ценыпостепенно стабилизируются. Остальные покупатели уходят в «отложенный спрос» — накапливают сбережения для последующего выхода на рынок при новом уровне цен.
Был разработан метод «негармоническогоразложения ценового тренда», который позволил рассчитать в декабре-январесреднесрочный прогноз (на 2007-2008 гг.) динамики цен в Москве, Московскойобласти и еще в 8 городах.
Получено, что в столичномрегионе уже с начала 2007 года начнется стадия стабильности цен с возможнымиколебаниями на +/-5%, которая будет продолжаться по крайней мере до начала 2008года, после чего начнется новая стадия повышения темпов роста цен. Фактическиеданные подтвердили правильность прогноза.
Полученные результатыпозволили применить разработанный метод для расчета прогноза динамики цен вМоскве и городах России на 2008-2009 годы.
Согласно методунегармонического разложения ценового тренда, методика прогнозирования включаетпоследовательное определение первой, второй и т.д. производной – отклоненийфактических значений от аппроксимирующей функции предыдущего уровня, исуперпозицию полученных на каждой ступени разложения прогнозных значений дляполучения интегрального прогноза.
2.2 Цены нанедвижимость в настоящее время
Ценына квартиры в Москве традиционно самые высокие в России. Но даже при этом всепредложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в столице в планецен можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. К первойкатегории относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрампредложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ковторой – квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса,выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка, причем нередкоподобные варианты имеют те или иные изъяны. Например, за последние годы было построенонемало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитномустатусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. Немало предложений квартир навторичном рынке в хороших районах Москвы и с хорошим ремонтом расположено встарых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга.Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домахи т.д.
Соответственно,в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежитквартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она кпервой категории или ко второй. В связи с кризисом можно предположить, чтокоррекция цен на жилье первой категории будет наименьшей, потому что они небыли завышены изначально, поэтому оптимальные варианты имеют больше шансовнайти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можноотнести ко второй категории, может оказаться куда более глубокой ипродолжительной.
Рассуждаяна тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, следует принять вовнимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок – стоимостьмосковских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%. Длясравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость былонаибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Этопозволяет сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первойкатегории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартирымогут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10%-15% до началавесны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье поразумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.
Дополнительноеснижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории, может оказатьсяболее существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продатькрайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены исерьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье можетсоставить еще порядка 30% и более. Разумеется, что и срок коррекции цен нанеликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлитсядо конца весны – начала лета. Так или иначе, основная волна коррекции цен намосковские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второгобудет характерна стабилизация цен.
Такжедостаточно очевидно, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизациирынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса,скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансовогокризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозкитекущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше2010 года вряд ли следует.
Квартирыв Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отношению кМоскве: они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны отплатежеспособного спроса и себестоимости строительства. А следовательно, икоррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной,чем в Москве и может ограничиться 15%-30% от докризисных цен. Заметно глубжекоррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценам, например, в Сочи, атакже там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.
Рынокзагородных коттеджей и таунхаусов хорошо развит в основном только в московскомрегионе, в других регионах он во многом переживает этап становления. При этомрост цен на коттеджи в Подмосковье все прежние годы был заметно сдержаннее, чемна квартиры, в результате чего разрыв стоимости квартиры и загородного домазаметно сократился. С одной стороны это должно означать, что загородному рынкукоррекция не грозит, либо она будет минимальной. Но с другой стороны,загородное жилье в подавляющем большинстве случаев воспринимается не какосновное, а как дополнительное, что снижает спрос на него в условиях кризиса иограниченности финансовых возможностей.
Кзагородному рынку можно применить тот же принцип разделения на две категории,как выше было сделано для рынка квартир. В результате оптимальные предложенияпо разумным ценам испытают незначительную коррекцию стоимости, а также будутпользоваться спросом. Сюда можно отнести как недорогие дома эконом-класса, таки действительно качественные дорогие предложения без недостатков в сегментебизнес и элит. А дома или коттеджные поселки с недостатками, либо принесоответствии цены и качества может оказаться серьезным неликвидом.
Кризисспособен заметно ограничить финансовые возможности людей и на времяпарализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. Аследовательно, на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболееактивным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этогоесть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем ценыкупли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению сбанковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степенизатронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд липревысит 10%-15%.
Коммерческаянедвижимость в условиях кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье.Сокращение бизнеса уже сказалось на росте доли вакантных площадей в офисных иторговых помещениях всех классов, и этот процесс в ближайшее время будетпродолжаться. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чемснижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческуюнедвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда этопозволяет найти покупателя.
Причинздесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены. Офисныекомплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья(возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), асебестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Но вМоскве нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем вновых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинствозастройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать толькобольшими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатыекомпании. Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной.
Кризисприведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основнойвектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки(тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговыеплощади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаютсясейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличииадекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться вних, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.
Отметим,что стремительное развитие общего финансового кризиса и коррекции цен на недвижимостьимеет свои положительные стороны. По мнению аналитического центра www.irn.ru,после 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недвижимости былонеобходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжительному периодуроста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем задовольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит,худшее уже позади.
Сначалом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будетпроисходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первомполугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитиесобытий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепеннаяактивизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальнойпотребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит,впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.
2.3 Баланс факторов,определяющих среднесрочную динамику цен на жилье
Внешниефакторы
Политические
Макроэкономические
Факторывзаимодействия со смежными рынками
Внутренниефакторы рынка жилья
Взаимодействиесо смежными сегментами рынка недвижимости
Повышениежилищной мобильности населения
РазвитиеНационального проекта «Доступное жилье»
2.3.1Внешние факторы
Политические
(Рост)Предвыборная кампания: дополнительное финансирование президентской кампаний,повышение платежеспособного спроса за счет гонораров политтехнологов, СМИ,деятелей шоу-бизнеса.
(Снижение)Некоторый риск усиления напряженности в обществе в период президентскихвыборов, смены губернаторов в некоторых регионах, формирования правительства.
Макроэкономические
(Рост)Продолжение (хотя и меньшими темпами – 6-6,5% против 7,7% в 2007 году) ростаВВП, рост бюджетных расходов и реального располагаемого уровня доходовнаселения.
Продолжениероста притока капитала, прежде всего в виде корпоративных займов (чистый притокв 2005 г. впервые стал положительным и достиг $0,1 млрд., в 2006 г. вырос до$42,0 млрд. и в 2007 г. до $82,3 млрд.).
Дальнейшееповышение цен на энергоносители (по некоторым прогнозам, до 200 $/баррель).
Процессвступления России в ВТО, а также низкие политические риски, способствующиепритоку капиталов иностранных компаний, банков и фондов в страну, особенно вусловиях начинающейся рецессии экономики в США.
Продолжениеукрепления рубля и повышение темпов инфляции.
(Снижение)Снижение темпов роста ВВП, ограничивающее возможности властей по решениюсоциально-экономических задач, сохранению темпов роста доходов населения.
Продолжениероста объемов вывоза капитала с целями прямых инвестиций.
Возможноеуменьшение притока спекулятивного капитала в условиях повышенияпривлекательности финансовых инструментов в США и Европе (при условии пониженияставки рефинансирования в США до 3,25-3,0% и ликвидации ипотечно-жилищногокризиса).
Факторывзаимодействия со смежными рынками
(Рост)Развитие фондового рынка РФ, расширение практики выхода компаний на IPO,получения облигационных займов и использования других способов внешнего ивнутреннего заимствования, увеличивающих приток инвестиций на рынокнедвижимости.
(Снижение)Развитие фондового рынка РФ, появление разнообразных финансовых инструментов свысокой доходностью, приводящее к перетоку капиталов с рынка недвижимости насмежные рынки (частично – возврат капитала через ПИФы недвижимости).
Продолжениепотребительского бума, способствующего сокращению объемов сбережений населения,направляемых на приобретение жилья.
Увеличениеневозврата задолженности по потребительским кредитам с нынешних 10% до 1-15%,что может привести к трудностям с ликвидностью у банков и снижению темпов ростаобъемов ипотечного кредитования.
2.3.2Внутренние факторы рынка жилья
Взаимодействиесо смежными сегментами рынка недвижимости
(Рост)Продолжение опережающего роста инвестиций в ритейл и строительства объектовкоммерческой недвижимости, транспортной и социальной инфраструктуры, повышающиепривлекательность рынка жилья.
(Снижение)Переток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости (торговля, офисы,развлекательно-рекреационные объекты, логистические комплексы, технопарки идр.) в условиях снизившейся доходности жилищного строительства.
Повышениежилищной мобильности населения
(Рост)Притокпокупателей из отдаленных регионов – в регионы Урала, Поволжья, Центра,Северо-Запада, из регионов – в Москву и область, из Москвы – в менее дорогуюМосковскую область, приводящий к повышению платежеспособного спроса в Москве ив других регионах
(Снижение)Оттокнизко- и среднедоходного слоя населения из Москвы на рынок ближнего и среднегоПодмосковья, приводящий к снижению платежеспособного спроса в Москве.
Конкурентоспособноепредложение для высокодоходного слоя населения в северной и южной столицах(Петербург и Сочи), в среднеевропейских и южноевропейских городах, приводящее кснижению платежеспособного спроса в Москве.
РазвитиеНационального проекта «Доступное жилье»
(Рост)Повышение объемов господдержки и ипотечного кредитования, в первую очередь нарынке новостроек.
Сохранениеили даже снижение объемов предложения жилья в Москве (при некотором увеличенииобъема ввода с 4,8 млн. кв. м в 2007 г. до 5,0-5,3 млн. кв. м в 2008 г.), засчет того, что около половины площадей будут переданы на муниципальныепрограммы.
(Снижение)Увеличение объемов жилищного строительства в регионах (всего по России в 2007г. – на 15%, в 2008 г. – на 30% — дл 66 млн. кв. м) и предложения жилья напервичном рынке.
Замедлениетемпов роста объема ипотечных сделок и доли ипотечных сделок от общего объемапродажи квартир в связи с началом активного роста спроса и вымываниемпредложения, а также с ростом банковских ставок на 1-2% (при том, что АИЖКнамеревается увеличить объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2008 годудо 65 млрд. руб.).
2.4 Математическаямодель
Математическаямодель-прогноз состоит из следующей системы уравнений:
Y = y1+Δy2 +Δy3 +Δy4 +…. + Δyn, (1)
y= a3 x3 +a2x2 +a1x +a0, (2)
Δy1/>,(3)
Δy2= />,(4)
Δy3 = />,(5)
где Y – прогнозное значение среднейудельной цены предложения жилья в месяце х,руб.($)/кв. м;
y1– уравнение базового тренда (долгосрочный прогноз),руб.($)/кв. м;
Δy2 – прогнозприростов средней удельной ценыпредложения жилья в месяце х относительно базового тренда, руб.($)/кв.м;
Δy3 — прогнозприростов средней удельной ценыпредложения жилья в месяце х относительно тренда второго порядка,руб.($)/кв. м;
Δy4 — прогнозприростов средней удельной ценыпредложения жилья в месяце х относительно тренда третьего порядка,руб.($)/кв. м;
Δyn— прогнозприростов средней удельной ценыпредложения жилья в месяце х относительно тренда предпоследнего порядка,руб.($)/кв. м;
а, b, c, d с индексами – коэффициенты уравнений(трендов различного порядка), аппроксимирующих фактические данные. Вычисляютсяпо фактическим данным с использованием метода наименьших квадратов.
Получены следующие моделидля первой, второй и третьей производной. (Рисунок№1;2;3)
Интегральный прогноз на2008-2009 годы, полученный суперпозицией базового тренда и трех прогнозов, выглядитследующим образом: рост цен в первом полугодии 2008 года на 35-40%, переход кстабилизации во втором полугодии, новый рост в 2009 году.
/>
На рисунке приведеныфактические данные по рынку жилья Москвы за январь-октябрь 2008 года.Отклонение прогноза от фактических значений за этот период не превышало 3,5%,что является достаточно хорошим показателем. Аналогичные результаты получены по12 городам России.
Хотелось бы привестидолгосрочный прогноз роста цен за квадратный метр Стерника Г.М. и Печенкиной А.В. Ихгипотеза состоит в том, что первые 10-12 лет (от 2000 года) рынок жилья городовРоссии находится в первой четверти долгосрочного цикла – в четвертиускоряющихся темпов развития. Затем, в случае кратного, в разы, увеличенияобъемов строительства, наступит переход во вторую четверть – замедлениедолгосрочных темпов роста цен, которая тоже продлится около 10 лет.
2.5 Закономерностьдолгосрочного развития региональных рынков
Графики индексов цен в различныхгородах России относительно декабря 2001 г. показывают, что за первые три годаиндексы роста составили 2,0-2,3, за шесть лет – 5,0-6,0, за последний год –выросли до 6,0-9,0.
На этих графикахвыявляется существенная закономерность долгосрочного развития ценовой ситуациина региональных рынках, которая является следствием несинхронности их развития:в начале каждой стадии роста, вследствие отставания начала роста в регионах отстолиц, происходит расслоение ценовых трендов (расхождение графиков), а в конце,при переходе к стабилизации – консолидация трендов (сближение графиков).
В периоды наибольшегорасслоения рынка (в июне 2004 и в октябре 2006 года) отношение максимальных иминимальных индексов роста составляло 1,8-1,9. В периоды наибольшейконсолидации (в июне 2005 и в декабре 2007 года) – 1,2-1,3.
В 2008 году началасьновая фаза роста цен в Петербурге, Твери (индексы достигли 9,5), Москве (7,8),Московской области (7,2), в то время как Ростов-на-Дону (6,6), Ульяновск (6,6),Пермь (6,5) лишь только сейчас достигли окончания предыдущей фазы и вышли насредний уровень роста, а Екатеринбург (5,7), Новосибирск (5,5), Ижевск (5,2)еще не начали новый подъем цен. Общее соотношение индексов в середине года(момент наибольшего расслоения рынка) снова составило 1,83 (см. рис.).
/>
Таким образом, рынокжилья России во второй половине 2008 года закономерно переходил к очереднойстабилизации цен.
Глава 3. Угрозы ириски и возможные сценарии перехода к стабилизации
3.1 Сценарии переходак стабилизации в 2004 и 2007 годах
Короткая историяроссийского рынка жилья включает несколько возможных сценариев перехода кстабилизации в среднесрочном периоде. Рассмотрим два последних — 2007 года и2004 года.
В конце 2006 года нарынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался естественный спадспроса и объема продаж, который к декабрю вылился в стабилизацию цен. Цены вПетербурге практически не росли до осени. А в Москве цены даже кратковременноснижались на 3-5%, и только к октябрю вышли на уровень декабря прошлого года.Однако, снижение объемов продаж почти не отразилось на доходности строительныхкомпаний, темпах возведения новостроек.
Сложнее обстояло дело в2004 году. Естественный спад спроса после бурного роста в 2003 году усилилсямакроэкономическими факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резковырос отток капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-епадение объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, иодновременно — кризис неликвидности в банковской системе (дополненныйнеуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали друг друга.Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета следующего года, ав Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и даже весной наблюдалось ихкратковременное понижение. Дальнейшие последствия – замораживание строек,разорение ряда строительных компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
С весны этого года сталопонятно, что стабилизация-2009 не пойдет по сценарию 2007 года. Остался вопрос– ограничится ли развитие ситуации сценарием 2004 года, или возникнет третий,еще более тяжелый сценарий?
Прежде, чем окончательносформулировать возможные сценарии развития ситуации в девелопменте с учетоммирового финансового кризиса, рассмотрим ситуацию лета-осени 2008 года болееподробно.
3.2 Замедление объемовстроительства и ввода жилья
В последние 7 лет объемыввода жилья в РФ и основных регионах уверенно росли. В 2006 году в РФ быловведено 50,2 млн кв. м (прирост от предыдущего года 15%), в 2007 – 60,0 млн кв.м (прирост 20%). В 2008 году ожидался ввод 66,0 млн кв. м (прирост 10%).
Но в 1 полугодии 2008года прирост в России относительно того же периода прошлого года составил всего2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области — минус 7% (см. рис.).
/>
Замедление темпов ввода вРФ началось еще в 4 квартале 2007 года, когда объем ввода сравнялся спрошлогодним. Это явилось следствием тех трудностей, которые испытывалидевелоперы в связи с все более выраженной дезорганизацией инвестиционно-строительногопроцесса в 2004-2007 годах, которую не смоги преодолеть даже усилия руководствастраны в рамках приоритетного проекта «Доступное жилье».
Далееситуация на рынке строительства жилья существенно ухудшилась в связи смакрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом.
Фактически все триквартала 2008 года объемы ввода жилья были на уровне 2007 года. Всего в РФ вянваре-сентябре введено в эксплуатацию 397,4 тыс. квартир общей площадью 35,2млн кв. м — прирост 3,9% к соответствующему периоду предыдущего года (см. рис.).
/>
В Москве за 3 кварталаввод составил 1,62 млн кв. м (-54,4% к тому же периоду прошлого года), вСанкт-Петебурге 1,33 млн кв. м (-4,4%), в Московской области 3,64 млн кв. м(-2,7%), в Самарской области 382,1 тыс. кв. м (-33,7%), в Тверской области175,7 тыс. кв. м (-16,0%), в Пермской области 452,7 тыс. кв. м (-6,6%), вКраснодарском крае 2573,5 тыс. кв. м (-1,1%),
Вместе с тем, вбольшинстве регионов России прирост объемов ввода все еще положительный: вПензенской области 48,7%, в Ленинградской области 33,1%, в Нижегородскойобласти 26,0%, в Новосибирской области 24,7%, в Томской области 26,0%, вКрасноярском крае 22,1%, в Саратовской области 18,1%, в Республике Татарстан17,6%, в Ростовской области 16,9%, в Кемеровской области 16,3%, в Алтайскомкрае 12,1%, в Республике Башкортостан 11,5%, в Омской области 6,5%.
Ввод жилья в регионахРоссии за 3 квартала 2008 года (упорядочено по объемам ввода)Регионы с положительным приростом Ввод, тыс. кв. м Прирост к тому же периоду прошлого года, % Регионы с отрицательным приростом Ввод, тыс. кв. м Прирост к тому же периоду прошлого года, % Респ. Татарстан 1653,7 17,6 Московская обл. 3641,5 -2,7 Ростовская обл. 1376,5 16,9 Краснодарский край 2573,5 -1,1 Респ. Башкортостан 1453,3 11,5 Москва 1619,6 -54,4 Тюменская обл. 1083,1 11,4 Санкт-Петербург 1329,1 -4,4 Свердловская обл. 945,8 31,5 Пермская обл. 452,7 -6,6 Челябинская обл. 939,9 20,4 Самарская обл. 382,1 -33,7 Омская обл. 831,2 6,5 Тверская обл. 175,7 -16,0 Кемеровская обл. 810,8 16,3 Нижегородская обл. 808,3 26,0 Новосибирская обл. 789,3 24,7 Ленинградская обл. 610,0 33,1 Саратовская обл. 563,1 18,1 Красноярский край 533,7 22,1
Однако, по даннымРосстата, в октябре тенденция снижения объемов ввода продолжилась.
3.3 Угрозы и риски иоценка возможности их преодоления
Угрозазаморского кризиса для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидностибанковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковскимкредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов повышениядоходов населения.
Населениеосознало дополнительные риски инвестирования в новостройки, находящиеся подугрозой прекращения строительства, и спрос на жилье резко снизился.
Банки, в своюочередь, напуганные финансовым кризисом, потерей ликвидности, перспективойобесценивания залогов и невозврата ипотечных кредитов и кредитов застройщикам,перестают кредитовать и население, и застройщиков. Не в меньшей степени(особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: нормативсобственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западныхштаб-квартир в российские дочки уже в сентябре были даны сигналы о прекращениифинансирования жилищных проектов.
В результатемногие компании лишились необходимого оборотного капитала, темпы строительствазамедлились, а новые строительные проекты не открываются.
Недостатокденежной массы усилился возобновившимся оттоком капитала.
Уже в 1полугодии 2008 года темпы притока иностранного капитала в Россию уменьшились:общий объем составил значительную сумму $46,5 млрд, но это на 23% меньшеаналогичного периода прошлого года. Из них 15% получили предприятия, связанныес проектами в сфере недвижимости («Известия» от 15.09.08).
Притокпродолжался и в июле-августе, но в сентябре, в связи с дальнейшими проблемамина финансовых и фондовых рынках, грузино-югоосетинской войной и т.д., оттокусилился (в основном в части портфельных инвестиций), и в 3 квартале составил$16,7 млрд. Баланс по итогам трех кварталов +$0,8 млрд.
Логический анализпоказывает, что финансовые трудности в наименьшей степени возникли у компаний,работающих в соответствии с ФЗ214, то они преодолевают трудности организациипроцесса строительства на начальном этапе за счет переориентирования напроектное финансирование от аффилированных банков, что в дальнейшем избавляетих от рисков понижения спроса на рынке.
Те компании, которыебюджет проекта рассчитывали исходя из устаревшей гипотезы о быстром возвратевложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частныминвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает).Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышениитемпов роста платежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают,что позитивный перелом в этом вопросе возможен, хотя и в неблизком будущем.
Еще один, дополнительный,шанс к разорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредитыотечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточившихусловия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Естьнадежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства пофинансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратятразвитие подобной ситуации.
Наконец, финансовыетрудности возникают в наибольшей степени у компаний, которые пошли намасштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долготечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП (около $500млрд), и в этой сумме есть и значительная доля девелоперов. Мировой финансовыйкризис, повышение кредитных ставок затруднили возможности по дальнейшимзаимствованиям и по рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю начашу весов финансового благополучия этих компаний.
В сентябре-октябре властиприняли ряд своевременных и технологично осуществленных мер поддержкифинансовой системы, а также застройщиков. Объем выделенных на это средствпревысил 1,5 трлн руб. Но мировой финансовый кризис продолжается, и он уженачинает переходить в экономический. Это не может не отражаться на состояниифинансового сектора и экономики России, в том числе и рынка недвижимости.
3.4 Сценарныйпрогноз перспектив развития рынка недвижимости
Выполненныйанализ ситуации на рынке недвижимости городов России показывает, что нашсегмент экономики – управляемый и саморегулируемый кибернетический объект, каксамолет, 8 лет подряд уверенно набирал высоту, но в середине с.г. вступил взону турбулентности. Она характеризуется чрезвычайно большой неопределенностьюи непредсказуемостью внешних условий функционирования рынка. В этой ситуациипоиск определенности связан с применением сценарного метода прогнозирования — попыткой вычленить несколько вариантов динамики внешних условий, в каждом изкоторых поведение рынка вполне просчитывается, затем дать оценку вероятностикаждого сценария и на этой основе рассчитать средневзвешенные параметрынаиболее вероятного варианта.
Всеразнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынкенедвижимости мы сводим к четырем сценариям.
Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход кстабилизации по аналогии с 2007 годом — до лета 2009 года, а затем новая стадияроста цен.
Этот сценарийбыл актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по математической моделипрогноз изменения уровня цен до сентября подтверждался фактическими данными.
Сценарий №2 – умеренно-пессимистический:«жесткий» переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. Естественный спад спросапосле бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими факторами,вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток капитала ($17,5млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение объемов продаж вновостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и одновременно — кризиснеликвидности в банковской системе (дополненный неуклюжими действиями надзорныхвластей), которые взаимно усиливали друг друга. Цены в столицах остановилисьлетом, в Москве стояли до лета следующего года, а в Петербурге были стабильныдо конца 2005 года, и даже весной наблюдалось их кратковременное понижение.Дальнейшие последствия – замораживание строек, разорение ряда строительныхкомпаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
Первые признаки такогоразвития событий обнаружились к лету 2008 года: после трехлетнегоуверенногороста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1 полугодииприрост в России относительно того же периода прошлого года составил всего2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области — минус 7%. Аналогичнаситуация и в ряде регионов.
С началаосени с.г. стало ясно, что фактически реализуется именно этот сценарий: в 3квартале (а реально в сентябре) произошло усиление оттока капитала ($16,7млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда строительных проектов,разорение отдельных девелоперов, усиление процесса слияний-поглощений,перераспределение объектов и иных активов (ПИК заявил о начале переговоров сМихаилом Прохоровым о вхождении в акционерный капитал), появление новыхобманутых дольщиков и т.д.
Финансовые трудностивозникают в первую очередь у компаний, которые бюджет проекта рассчитываютисходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольшихсобственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря наФЗ214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранениюуспешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов ростаплатежеспособного спроса. Последние шаги правительства показывают, чтопозитивный перелом в этом вопросе возможен.
Компании, работающие всоответствии с ФЗ214, преодолевают трудности организации процесса строительствана начальном этапе за счет переориентирования на проектное финансирование отаффилированных банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спросана рынке.
Дополнительный шанс кразорению возникает у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественныхнеспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условиякредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда,что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовойподдержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят углубление этогопроцесса.
Наибольшие финансовыетрудности возникают у компаний, которые пошли на масштабные заимствования навнешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компанийприблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть долядевелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затрудниливозможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию кредитов, и этодобавило решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний.
При такомсценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен предложения жилья вМоскве, и в течение полугода, по нашей экспертной оценке, цены могут снизитьсяна 5-10%, а затем снова начнется рост. Развитие этого сценария в течение 2009года возможно — при условии высокой эффективности действий финансовых властей иигроков рынка, поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообществаи населения.
Сценарий№3 – кризисный:несмотря на объявленные властями решения (слишком медленно переходящие в стадиюдействий), финансовый кризис в России переходит в экономический – черезсокращение персонала в финансовом, торговом, строительном секторе, затем поцепочке – сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, впроизводстве строительных ресурсов и т.д. В результате падаетплатежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье. Начинаетсямасштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе. Наше экспертноепредсказание: при реализации такого сценария цены на жилье упадут в течениегода на 40-50%, а восстановление начнется за пределами 2010 года.
Сценарий№4 –катастрофический: несмотря на принятые властями США, Евросоюзом и поддержанныедругими странами (в том числе Россией) меры, мировая финансовая система,основанная на долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системыпотребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерномутоварообмену между странами, дополненному ограниченным использованиерегиональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика США,Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок недвижимости) рухнетвслед за финансами, и для восстановления (при оптимистической оценкесдерживания вооруженных конфликтов) потребуются годы, если не десятилетие.
/>
По состоянию на началооктября была дана следующая экспертная оценка вероятности реализации каждогосценария: сценарий №1 – 0, сценарий №2 – 75%, сценарий №3 – 20%, сценарий №4 –5% (рис.).
На основании этих оценокопределены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий№5 – наиболее вероятный. По результатам расчетов, проведенных наосновании принятых оценок, снижение цен будет продолжаться около года, иотносительно сентября с.г. составит около 20% (см. рис.).
/>
Темпы роста объемов вводажилья снизятся, а в 2009-2010 году объемы снизятся и в абсолютном значении.Произойдет изменение структуры жилого строительства (в том числе по причинамувеличения доли бюджетного финансирования) от объектов бизнес-класса в пользудомов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим уровнем цен.Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот, изменится в пользувысококачественного жилья, а жилье эконом-класса получит статус муниципальногои не выйдет на открытый рынок. В этих условиях стратегия властей должна бытьнаправлена не на поддержку отдельных компаний-застройщиков, а на поддержкурынка через повышение платежеспособного спроса населения. К началу 2010 года, вусловиях восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеместроительства и предложения жилья, начнется новый цикл восстановления рынка иповышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего рентабельность девелопмента.
Средняя доходностьстроительного бизнеса снизится на ближайшие год-полтора и в дальнейшем невернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера. Крупныеигроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будутлучше просчитывать варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шагв своем становлении и развитии.
Глава 4. Изменения ситуациии корректировка прогноза
Быстрые измененияситуации, их осмысление руководством и экспертами, дополнительные финансовые,регулирующие меры федеральных и московских властей, изменения в корпоративномповедении банковского сообщества и т.д. требуют сегодня пересмотреть оценкивероятности каждого из четырех сценариев и пересчитать параметры пятого(наиболее вероятного) сценария.
В частности, несмотря напродолжающийся и усиливающийся мировой финансовый кризис, такие факты исобытия, как повсеместное укрепление доллара, итоги ноябрьского саммитаруководителей 20 стран говорят о том, что (вопреки мнению некоторых экспертов)крах международной финансовой системы, основанной на долларе, отодвигается внеопределенное будущее. Американская экономика и валюта не рухнут (хотя ипереживут период рецессии), а выйдут из кризиса через 2-3 года усилившимися.Это позволяет резко, вплоть до нуля, снизить вероятность сценария №4.
В то же время надежды наулучшение макроэкономической ситуации, эффективность правительственных мер иобеспечение развития ситуации по сценарию №2 не оправдываются. События всеболее развиваются в направлении сценария №3.
4.1 Нефть
Самое главное: цены нанефть марки Urals обвалились в три раза – с $140 виюле до $43 за баррель в ноябре. Одновременно отток капитала в октябре был катастрофическим– $50 млрд. И уже никто не надеется на существенный рост цен: правительствоскорректировало цену нефти в бюджете на 2009-2011 годы с 95, 90, 88 $/баррельсоответственно до 50, 54, 60 $/баррель.
Связь уровня цен на нефтьс состоянием рынка строительства и темпами роста цен на жилье в Москве и другихгородах России достаточно исследована и не требует комментариев. Важно одно:снижение цен не ограничится одним годом, и низкие цены (50-60 $/баррель)сохранятся по крайней мере за пределами 2011 года.
Несмотря на заявленные иреализуемые властями намерения за счет Резервного фонда сохранить всесоциальные программы, необходимо понимать, что речь идет о поддержке не всегонаселения, а только бюджетников – работников бюджетной сферы, пенсионеров,военнослужащих и т.д. Что касается работников коммерческих предприятий(основной контингент покупателей жилья), то сохранение или снижение их доходовнаходится в зависимости от финансового состояния предприятий. Дополнительныемеры по снижению налогового бремени на граждан (налоговый вычет при покупкежилья увеличивается вдвое) и предпринимателей (налог на прибыль снижается на4%, и др.) могут смягчить, но не предотвратить масштабные сокращения персонала,падение доходов граждан.
Мосгордума приняла бюджетна 2009 год, серьезно скорректированный относительно первоначального проекта.Так, снижены ожидаемые налоговые поступления от предприятий и организаций (на77 млрд руб.) и от физических лиц (на 29 млрд руб.). Это значит, что частьпредприятий обанкротится, а фонд зарплаты москвичей сократится примерно на 220млрд руб. Причем прогнозируется падение доходов и на 2010-1011 года.
4.2 Доллар
Следующая особенностьпоследних месяцев – продолжающееся все более высокими темпами укреплениедоллара. «Границы коридора» (т.е. ожидаемый курс) ЦБ уже расширил до 30руб./доллар, а на весну эксперты прогнозируют 32-33. В условиях повсеместнойдедолларизации рынка недвижимости это означает автоматическое снижениедолларового эквивалента цен на жилье относительно рублевых на 20-25%.
Изучение ситуации вовремя кризиса 1998-1999 годов показало, что двухвалютность наших рынков жильяприводила к принципиально различному их поведению в условиях резкой девальвациирубля к доллару и высокой инфляции.
В Москве и других городахс долларовой номинацией цен (Россия-1) цены предложения до конца годапрактически не снижались, при этом к октябрю покупатели, не успевающие заростом рублевого эквивалента цен, ушли с рынка, и сделки остановились. Онивозобновились лишь через 2-3 месяца, после падения долларовых цен, котороепродолжалось около двух лет.
В городах с рублевойноминацией цен (Россия-2, а также первичный рынок Москвы) цены продолжали растивсе два года, но их долларовый эквивалент упал уже к сентябрю. При этом коктябрю ушли с рынка продавцы, не удовлетворенные падением их долларовогоэквивалента, и сделки остановились. А долларовый эквивалент в течение двух летлишь незначительно снижался.
Сегодня, когдабольшинство рынков дедолларизировались (рынки Москвы и области – частично), взависимости от возможных темпов инфляции и девальвации рубля к доллару возможныразнообразные комбинации подобных событий: как уход с рынка продавцов, так и дополнительныйотток с рынка покупателей.
4.3 Отток капитала
Причинытакого изменения валютного курса в том, что на международную динамику парыдоллар/евро наложились внутренние факторы – высокий отток капитала,ограничивающий возможности Центробанка по сдерживанию девальвации рубля кдоллару. Для поддержания курса рубля Центробанк только за сентябрь-октябрьпродал $57,5 млрд из золотовалютных резервов. При таких темпах валютнойинтервенции в поддержку рубля запасов ЦБ хватит лишь на год. После уходанерезидентов (в сентябре) отток обеспечивался тем, что банки, получившиефинансовую поддержку государства, занялись конвертацией полученных средств вдоллары и выводом их за рубеж (в октябре – $50 млрд). По сведениям газеты«Известия» от 24.11.08, из всего пакета денежных вливаний (4,7 трлн руб.) наподдержку реального сектора (в том числе строительного) государство выделило950 млрд руб. Отпущено Минфином и ЦБ банкам-агентам (Сбербанк, ВТБ,Россельхозбанк и еще 30 крупнейших банков) 525 млрд руб. При этом часть средствне пошла по цепочке кредитования остальных банков и предприятий, а осталась накорсчетах в Центробанке. А проконтролировать судьбу остальных 525 млрд пока неудается.Эксперты надеются, что благодаря принятым властями мерам контроля занецелевым использование выделенных государством средств (комиссары вбанках-агентах и т.п.) в ноябре-декабре отток сократится, но все же составит$20-30 млрд, а по итогам года не превысит $70-80 млрд (в 2007 году притоксоставил $41,8 млрд). В этом случае, с учетом сокращения объемов валютныхинтервенций, резервы ЦБ будут достаточны не менее чем на 3 года.«Мировой финансовыйкризис показал исчерпанность модели роста российской экономики, котораястроилась на высоких ценах на нефть, а также на поступлении дешевых иностранныхкредитов для банков и предприятий», — заявила глава МЭР Э. Набиуллина. В первуюочередь кризис ударит по инвестициям в основной капитал. У государственных исвязанных с государством компаний они упадут примерно на 30%, а у частных – втом числе строительных – они могут упасть почти до нуля.
Посовокупности событий в макроэкономической сфере за октябрь-ноябрь и нашегопонимания их последствий для рынка недвижимости сегодня, в начале декабря,целесообразно скорректировать оценку вероятности сценариев №2 и №3соответственно с 75 и 20% на 40 и 60%. Полученный в результате взвешиваниянаиболее вероятный сценарий №5 фактически содержит в себе все предсказания,описанные ранее для третьего и пятого сценариев. При этом в нижней точке (кконцу 2009 года) цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте могутснизиться относительно сентября с.г. на 30-35% (до уровня декабря 2007 года).Рублевые цены в 2009 году также понизятся, но не более чем на 10-15%.Восстановление активности рынка начнется к концу 2009 года, а восстановлениецен — в 2010 году, и оно не будет столь быстрым, как ожидалось в предыдущемпрогнозе от 10.10.08.
Литературныеисточники:
1. Осоргин А.Н.«Рынок жилья городов России в условиях кризиса: текущее состояние и тенденцииразвития».2009г.
2. Стерник Г.М.«Сценарии прогнозов развития жилья на рынке России».10.10.08.
3. Стерник Г.М.«Рынок жилья городов России в условиях кризиса. Тенденции развития» 1.12.08.
4. http://www.ezem.ru/info/analitika/1225460153.htmlРоссийский рынок недвижимости в условиях кризиса. 31.10.08.
5. Асаул А.Н.«Экономика недвижимости», Учебник, 2-е издание, Изд-во «Питер», СПб. – 2008.
6. Белых Л.П.«Управление портфелем недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «ИНФРА-М», М. –2008.
7. Буланова Н.В.«Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития», Международная академия оценкии консалтинга, М. – 2004.
8. Горемыкин В.А.«Экономика недвижимости», Учебник, 5-е издание, Изд-во «Высшее образование», М.– 2008.
9. Грязнова А.Г.,Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика», М.– 2005.
10. Иванов В.В., Хан О.К. «Управлениенедвижимостью», Изд-во «ИНФРА-М», М. – 2007.
11. Иванова Е.Н., под редакцией ФедотовойМ.А. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. –2008.
12. Калянина Л. «Мировой рынокнедвижимости: города, тренды, цены», Изд-во «Эксмо», М. – 2008.
13. Луков А.В., Владимирова И.Л.,Холщевников В.В. «Комплексная оценка зданий-памятников истории и культуры нарынке недвижимости», Научно-учебное издание, Изд-во «АСВ», М. – 2008.
14. Мак-Лин Эндрю, Элдред В. Гари«Инвестирование в недвижимость» (AndrewJ. McLean, GaryW. Eldred“InvestinginRealEstate”), 5-е издание, Изд-во «Диалектика», М. – 2008.
15. Максимов С.Н. «Управлениенедвижимостью», Учебник, Изд-во «Дело», М. – 2008.
16. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. «Рыночнаяоценка имущества города», Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2003.
17. Петров В.И. «Оценка стоимостиземельных участков», Учебное пособие, Изд-во «КНОРУС», М. – 2008.
18. Радченко И.С. «Недвижимость.Практическая энциклопедия», Изд-во «ГроссМедиа», М. – 2005.
19. Севостьянов А.В. «Экономиканедвижимости», Учебник, Изд-во «КолосС», М. – 2007.
20. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методыоценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовскогогосударственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону«МарТ», М. – 2006.
Приложение
/>
Рисунок 1
/>
Рисунок 2
/>
Рисунок 3