Содержание
Введение
Глава1. Организационно-экономические основы оценки рыночной стоимости бизнеса
1.1Цели оценки бизнеса, последовательность определения стоимости объекта
1.2Основные виды оценочной стоимости и принципы оценки стоимости имущества
1.3Подходы и методы к оценке стоимости бизнеса
Глава2. Общие сведения и анализ финансового состояния ООО «Пермархбюро»
2.1Характеристика ООО «Пермархбюро»
2.2Анализ финансового состояния ООО «Пермархбюро»
Глава3. Оценка рыночной стоимости ООО «Пермархбюро»
3.1Оценка стоимости земельного участка
3.2Оценка стоимости здания
3.3Расчет рыночной стоимости предприятия затратным подходом
3.4Расчет рыночной стоимости предприятия доходным подходом
3.5Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости ООО «Пермархбюро»
Заключение
Списоклитературы
Приложения
Введение
бизнесрыночный стоимость цена
Развитие рыночнойэкономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появиласьвозможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими субъектамхозяйственной деятельности собственностью, подыскать новое помещение для офиса,вложить свои средства в бизнес.
У каждого, ктозадумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем ивопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этойпроблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовыеинституты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования,фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге– оценке стоимости объектов и прав собственности.
Впроизводственно-экономической практике экономических субъектов появляетсямножество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимостьимущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продажеимущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественныхспоров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах пооценочной деятельности, являющейся основной частью процесса реформирования экономикии создания правового государства.
Процесс инфляцииактивно обусловливает необходимость проведения периодической переоценкиосновных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводитьих балансовую стоимость в соответствие действующим ценам и условиямивоспроизводства.
На сегодняшний день вРоссии деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируетсясоответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочнойдеятельности в Российской Федерации».
По мере того как внашем государстве появляются независимые собственники предприятий и фирм, всеострее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.
Оценка бизнеса с каждымгодом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективноруководить любой компанией без реальной оценки ее стоимости. Оценка стоимостипредприятия выступает универсальным показателем эффективности любыхуправленческих стратегий. Оценка бизнеса для целей купли-продажи необходима припринятии собственником предприятия решения о продаже предприятия целиком илиего доли.
Как всякий товар,бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он долженсоответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара,полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес неприносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежитпродаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иныевозможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливои для предприятия и для фирмы.
Предприятие являетсяобъектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс,используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие какимущественный комплекс, включает все виды имущества, предназначенного для егодеятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование,сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.
Необходимостьстоимостной оценки предприятий в сложившихся условиях очевидна, в связи с этимактуальность темы работы не вызывает сомнений.
Объектом дипломнойработы является ООО «Пермархбюро» – предприятие, выполняющее работы вобласти архитектуры, градостроительства и землепользования.
Цель дипломной работы –определить рыночную стоимость действующего предприятия ООО «Пермархбюро».
Для достиженияпоставленной цели в дипломной работе решены следующие задачи:
1. Изученытеоретические основы стоимостной оценки предприятия.
2. Установленывозможности применения сформировавшихся методов оценки для оцениваемогообъекта.
3. Проведенфинансовый анализ деятельности ООО «Пермархбюро».
4. Рассчитанаоценочная стоимость ООО «Пермархбюро» наиболее адекватными методами.
5. Определенаитоговая величина рыночной стоимости ООО «Пермархбюро».
Материалами,положенными в основу работы явилась бухгалтерская отчетность, основныеэкономические показатели деятельности ООО «Пермархбюро» в период с2005 по 2008 годы, сведения о технических параметрах недвижимого имуществаоцениваемого предприятия.
Глава 1. Организационно-экономическиеосновы оценки рыночной стоимости бизнеса
1.1 Цели оценкибизнеса, последовательность определения стоимости объекта
Бизнес — это конкретнаядеятельность юридического или физического лица. При этом юридическое лицо — предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается какимущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст.132 ГК РФ).
Имущественный комплексвключает в себя земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование,сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства [1].
Оценка стоимостипредприятия (бизнеса) включает расчет и обоснование стоимости предприятия наопределенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объектасобственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процессопределения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющихна нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.
Оценка стоимостипредприятия (бизнеса) – это определенный процесс и для получения результатаэксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которыхзависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов. Вместе с темможно выделить общие для всех случаев этапы оценки. Например, определение целиоценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимойинформации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимостиобъекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласованиеполученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить»на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечногорезультата. Отсюда вытекает следующая сущностная характеристика оценки, аименно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются вопределенной последовательности.
Следует отметить, что оценкастоимости – процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельностивсегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитатьвеличину стоимости объекта. Какую стоимость необходимо определить, зависит какраз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например,если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи,то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определениестоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.
Следующая чертапроцесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяетвеличину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, всестоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо оттого, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.
Сущностная чертастоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, чтооценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретениеоцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения,генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п.оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов:рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реномеоцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски,сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровеньдоходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и вэкономике в целом.
Основными случаями, вкоторых оценивается стоимость бизнеса, являются:
— необходимостьповышения эффективности текущего управления предприятием;
— определениестоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовомрынке;
— определениестоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям;
— реструктуризацияпредприятия (ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделениесамостоятельных предприятий из состава холдинга);
— определениестоимости залога предприятия при кредитовании;
— принятиеобоснованных управленческих решений;
— осуществлениеинвестиционного проекта.
Результатомпроизведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или еемодификации. Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, по которойданный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда сторонысделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величинецены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…».
Рыночная стоимостьопределяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах.При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводитьсразу в вы бранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты иизбежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводеитогового результата из одной валюты в другую.
Определяя величинустоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, кчислу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски,сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности нааналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав иструктуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка,текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.
Отличительной чертойрыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является еепривязка к конкретной дате.
Как правило, цельоценки состоит в определении какого либо вида оценочной стоимости, необходимойклиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, длявнесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работзаинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц:контрольно ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации,страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцыбизнеса, инвесторы и т.п.
Оценка предприятия неявляется самоцелью, она подчинена решению определенной, конкретной задачи.Оценщику необходимо знать задачу, ради которой производится оценка, толькотогда он может правильно выбрать нужный методический инструментарий [1].
Таким образом,обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса вомногом зависит от того, насколько правильно определена область использованияоценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.
1.2 Основные видыоценочной стоимости и принципы оценки стоимости имущества
Стоимость любогоимущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами:во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется ввиду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и,во-вторых, на текущую стоимость доходов, которые ожидает получить в будущемвладелец имущества.
Важно проводитьразличия между понятиями стоимость, затраты и цена.
Стоимость – мера того,сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемуюсобственность. Затраты – величина издержек, необходимых для того, чтобы создатьобъект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться оттой суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости отряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов иактивность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимостина определенную дату оценки.
Стоимость и цена равнымежду собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении кимуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатомконкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько былозатрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ,оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная ценаотражением стоимости имущества.
В силу различныхпотребностей и выполняемых функций на практике, согласно стандартам оценки, используютсяследующие основные виды стоимости.
Обоснованная рыночнаястоимость – цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном иоткрытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, ипродавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимойинформацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Этастоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей правсобственности.
Нормативнорассчитываемая стоимость – стоимость имущественного комплекса, рассчитываемаяна основе утвержденных соответствующими органами управления методик инормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок,коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественныхкомплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости являетсяналогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой дляисчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная стоимостьосновных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчетаналогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки посоответствующим счетам, имущества предприятия бухгалтерского учета. Другойпример нормативно рассчитываемой стоимости – определение стоимости земельногоучастка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налогав рублях с одного квадратного метра и корректирующие, коэффициенты, учитывающиеразличные характеристики земель или участков [4].
С точки зрения системыбухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую напервоначальную, восстановительную и остаточную.
Балансовая стоимость –затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средствпредприятия, числящегося на его балансе [1].
Первоначальнаястоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта вэксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имуществаучитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергаетсяреконструкции или модернизации, либо до момента официально назначеннойпереоценки фондов.
Восстановительнаястоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств всовременных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительнаястоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современнойрыночной стоимости аналогичных объектов.
Остаточная стоимость.Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации суммуизноса, то получится остаточная стоимость. Остаточная стоимость может иметьрыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.
В зависимости отпорядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.
Стоимостьвоспроизводства – стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества,приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и изтех же или очень похожих материалов.
Стоимость замещения –текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентногопо полезности оцениваемому объекту.
Различают стоимостьимущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационнуюстоимость.
Стоимостьимущественного комплекса, продолжающего функционировать представляет собой стоимостьтакого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнемуфункционировать и приносить доход.
Ликвидационнаястоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец припродаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.
В зависимости отситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную,потребительную, страховую, утилизационную.
Инвестиционнаястоимость – стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать какинвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.
Потребительнаястоимость. Она отражает стоимость, или важность объекта собственности дляконкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять егооткрытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимостьэкономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективностиего использования (в форме дохода, полезности, удобств) [4].
Страховая стоимость –рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая встраховом договоре.
Утилизационнаястоимость – стоимость утилизируемых материальных активов, достигших предельногосостояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших своюпервоначальную полезность.
На сегодняшний день,оценка имущества, или имущественных комплексов является самым распространеннымвидом оценочной деятельности, это обусловлено в первую очередь широтой спектраобъектов оценки, классифицируемых как имущество.
Имущество – обладающиеполезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц.Другими словами, имуществом или собственностью является совокупностьимущественных прав конкретного юридического или физического лица [4].
Имущественный комплекс– комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты,задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.
В следствие этого,оценка имущественного комплекса является наиболее полным видом оценки,включающий в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, транспортныхсредств, финансовых вложений, нематериальных активов и прочее. При оценкеимущественного комплекса, кроме оценки всех составных частей данногоимущественного комплекса необходимо учитывать так называемый эффект синергии.
Отчет об оценкесобственности (имущества или имущественного комплекса) имеет большой вес вспорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полнотеисчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документадоказательственного значения и может быть использован в суде.
Кроме того, довольночасто встречаются случаи оценки имущества или имущественных комплексов присовершении сделок купли-продажи. Несмотря на то, что покупатель и продавецвправе самостоятельно определить цену (если иное не предусмотрено законом),независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир (рыночнуюстоимость) на объект продажи, существующий на дату проведения сделки [1].
Наличие отчетанезависимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы можетзатрагивать данная сделка (акционеры предприятия, вышестоящая организация,государственные органы), что сделка купли-продажи была проведена добросовестно,каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен ореальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи истоимости аналогичных объектов.
Можно выделить тригруппы принципов оценки:
1. Основанные напредставлениях собственника;
2. Связанные сэксплуатацией собственности;
3. Обусловленныедействием рыночной среды.
Большое количество принциповне означает, что можно применить их все сразу. В каждом случае выделяютсяосновные и вспомогательные принципы.
Когда речь идет опринципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектоврыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать ихдействие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализациютех или иных принципов оценки.
Первая группа принципов[4].
Ключевым критериемстоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладаетстоимостью только в том случае, когда может быть полезен реальномупотенциальному собственнику.
Полезность для каждогопотребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена вовремени, в пространстве и стоимости. Однако как общую полезность объекта длясобственника в рыночной экономике можно выделить его способность приноситьдоход.
Полезность бизнеса –это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периодавремени. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип полезностизаключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворятьпотребность собственника, тем выше его стоимость.
С точки зрения любогопользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальнойцены на аналогичное предприятие с такой же полезностью.
Кроме того, за объектне разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта саналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект примененияпринципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальнаяцена будет определяться посредством изучения других потоков доходов саналогичным уровнем риска и качества.
При этом замещающийобъект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож наоцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.
Границы «пространстваодинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желаниемпользователя. При этом сравниваются цены на аналогичные предприятия с ценамиорганизаций, производящих такую же продукцию (услуги). Кроме того, покупательне всегда ограничен бизнесом одного и того же типа. Таким образом, можновыделить еще один методологический принцип оценки стоимости предприятия –принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимостьпредприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретендругой объект с эквивалентной полезностью.
Из принципа полезностивытекает еще один принцип оценки – принцип ожидания или предвидения.
Конечно, прошлое и настоящеебизнеса являются важным, однако его экономическую оценку определяет будущее.Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом кпониманию будущего поведения.
Полезность любогобизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваютсяпрогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия непосредственносказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия иожидаемая выручка от перепродажи.
При этом очень важнавеличина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода.Однако ожидания относительно этого потока могут меняться. Принцип ожиданияможно определить следующим образом. Ожидание – это определение текущейстоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем отвладения данным предприятием.
Вторая группа принциповоценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлениемпроизводителей.
Доходность любойэкономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей,рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса – это результатдействия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяетсяна основе оценки дохода [26].
Для оценки предприятиянужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюдаследует еще один принцип оценки – принцип вклада, который сводится кследующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятияэкономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятиябольше затрат на приобретение этого актива [4].
Каждый фактор долженбыть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земляфизически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны бытьпривлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсацияза эти факторы, и остаточная сумма денег идет в оплату пользования земельнымучастком ее собственнику.
Остаточнаяпродуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователюизвлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Например,предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать болеевысокий доход, или если его положение позволяет минимизировать затраты.Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход,отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент,рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип остаточной продуктивности.
Факторы производстваоцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места вобороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудованиепотребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, чтодолжно учитываться при оценке стоимости предприятия. И, наоборот, высококвалифицированныйсостав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменностивида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющихбольшой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все этифакторы должны быть учтены покупателем.
Изменение того илииного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.Из этого важного положения экономической теории вытекает еще один принципоценки бизнеса, содержание которого можно свести к следующему: по мередобавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имееттенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достиженияопределенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимисятемпами [1].
Это замедлениепроисходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты надобавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода иназывается принципом предельной производительности.
Предприятие являетсясистемой, одной из закономерностей развития и существования которой являетсясбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективностьпредприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональностифакторов производства. Различные элементы системы предприятия должны бытьсогласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам.Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности,приводит к росту стоимости предприятия.
Итак, при оценке стоимостипредприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности(пропорциональности), согласно которому максимальный доход от предприятия можнополучить при соблюдении оптимальных величин факторов производства.
Одним из важныхмоментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятияпотребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим дляудовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно еслизатруднена доставка ресурсов или товаров.
Третья группа принциповнапрямую обусловлена действием рыночной среды.
Ведущим фактором,влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса ипредложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаютсястабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях совершенногорынка.
Если рынок предлагаетнезначительное число прибыльных предприятий, то есть спрос превышаетпредложение, то цены на них могут превысить их стоимость. Если на рынке имеетместо избыток предприятий-банкротов, то цены на их имущество окажутся нижереальной рыночной стоимости [4].
В долгосрочном аспектеспрос и предложение являются относительно эффективными силами в определениинаправления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса ипредложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имуществапредприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положениясобственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмыконтроля. Например, органы власти могут установить контроль над продажейпредприятий.
Как уже отмечалось,полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает этуопределенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствуетрыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то ценана него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект несоответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через болеенизкую цену на данное предприятие.
С действием такойзакономерности связан другой принцип – принцип соответствия, согласно которомупредприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенностипроизводства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будутоценены ниже среднего.
С принципомсоответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место,когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночнымусловиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия вероятно не будетотражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на егоформирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционированиясоседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшеннуюинфраструктуру, рыночная цена данного предприятия, скорее всего, окажется вышеего стоимости [26].
На ценообразованиевлияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приноситизбыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаютсяпроникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем иснизит норму прибыли.
В настоящее времямногие российские предприятия получают сверхприбыли только в результате своегомонополистического положения, и по мере обострения конкуренции их доходы будутзаметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке стоимости предприятийследует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящеевремя и в будущем.
Содержание принципаконкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентнойборьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либоза счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска,что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Стоимость бизнесаопределяется не только внутренними факторами, но, во многом, – внешними.Стоимость предприятия, стоимость его имущества в значительной мере зависит отсостояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности встране. Отсюда следует, что при оценке предприятия необходимо учитывать принципзависимости от внешней среды.
Изменение политических,экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен.Вследствие этого стоимость предприятия изменяется.
Следовательно, оценкастоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этомзаключается суть принципа изменения стоимости. Из этого принципа следует, чтодля того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данногопредприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке,возможности развития бизнеса, местоположение и другие факторы определяютальтернативные способы использования данного предприятия [4].
При рассмотренииальтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделенииимущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общуюстоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можноразделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общаястоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, чтоимущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобыувеличить общую стоимость объекта.
Результатом такогоанализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использованиясобственности, иначе говоря, определение направления использованиясобственности предприятия, которое юридически, технически осуществимо и котороеобеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.
В этом заключаетсяпринцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется,если оценка проводится в целях реструктурирования. Если же целью оценкиявляется определение стоимости действующего предприятия без учета возможныхизменений, то данный принцип не применяется.
Несовершенство рыночныхотношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще большедеформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценкиотражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений,а не гарантируют такого поведения. Вместе с тем, по мере развития рыночныхотношений действие объективных принципов оценки бизнеса будет усиливаться.
1.3 />Подходы и методы к оценкестоимости бизнеса
При оценке стоимостибизнеса, как и при оценке имущества, применяются три классических подхода:сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный подход коценке предполагает, что ценность активов определяется величиной, по которойони могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка.
Другими словами,наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может бытьреальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком [4].
Основным преимуществомсравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактическиецены купли-продажи аналогичных предприятий. В данном случае цена определяетсярынком с учетом корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога соцениваемым объектом. При использовании других подходов стоимость предприятияопределяется на основе расчетов [15].
В зависимости от целей,объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагаетиспользование трех основных методов: метод компании-аналога, метод сделок иметод отраслевых коэффициентов.
Способность предприятияприносить доход является самым важным показателем при оценке полного правасобственности на предприятие. Поэтому одним из основных методов оценкиимущества является «доходный подход», позволяющий определить рыночнуюстоимость предприятия в зависимости от ожидаемых в будущем доходов.
Этот подходпредусматривает следующий набор действий: анализ ретроспективных данных исоставление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получениемдоходов, определение периода времени получения доходов. Сумма будущих доходов,приведенная к текущей стоимости, является ориентировочной величиной стоимости,которую может заплатить за оцениваемое предприятие потенциальный инвестор.Основным показателем при доходном подходе оценки имущества является показатель «чистогоденежного потока» — разница между притоком и оттоком денежных средств заопределенное время
Затратный(имущественный) подход в оценке предприятия рассматривает стоимость предприятияс точки зрения понесенных издержек. Этот подход предполагает, что стоимостьактивов предприятия определяется суммой затрат на его воспроизводство илизамещение с учетом физического и морального износа. В рамках имущественногоподхода используется методика скорректированной балансовой стоимости (методикачистых активов) [4].
Согласно закону обакционерных обществах, в случае, если имущество, стоимость которого требуетсяопределить, является обыкновенными акциями общества, для определения рыночнойстоимости указанного имущества могут быть также приняты во внимание размерчистых активов общества, цена, которую согласен уплатить за все обыкновенныеакции общества покупатель, имеющий полную информацию о совокупной стоимостивсех обыкновенных акций общества, и другие факторы, которые сочтет важными лицо(лица), определяющее рыночную стоимость имущества [26].
Основное преимуществоэтого подхода в том, что он основывается на достоверной фактической информациио состоянии имущественного комплекса предприятия, но он при этом не учитываетбудущие возможности предприятия в получении чистого дохода. Поэтому он наравне сдругими подходами (рыночным и доходным) участвует в согласовании конечных результатовоценки.
Методикаскорректированной балансовой стоимости (или методика чистых активовпредприятия) предполагает анализ и корректировку всех статей балансапредприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной стоимостискорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущейзадолженностей. Эта методика расчета стоимости предприятий соответствуетМеждународным принципам бухгалтерского учета и широко используется в настоящеевремя при определении стоимости чистых активов акционерных обществ
Доходный подходпозволяет учесть перспективы развития фирмы. Однако во многом эти прогнозыбудут зависеть от будущего развития рынка в России. Сравнительный (рыночный)подход является единственным методом, учитывающим ситуацию на рынке. Затратныйподход базируется на рыночной стоимости реальных активов компании, однако неотражает будущие доходы имущества [15].
При полной идостоверной информации, полученной оценщиками в процессе оценки, все триподхода должны дать результаты, достаточно близкие по своему значению, впротивном случае для определения итоговой величины рыночной стоимости компаниианализируются преимущества, недостатки использованных подходов и качествополученной информации с присвоением каждому подходу весового коэффициента [4].
Сравнительный подход копределению оценки стоимости предприятия (имущества) предполагает, что ценностьсобственного капитала предприятия определяется той суммой, за которую оно можетбыть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами,наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого имущества может быть реальнаяцена продажи сходного (аналогичного) предприятия, зафиксированная рынком [26].
Теоретической основойсравнительного подхода, доказывающей объективность его применения, являютсяследующие базовые положения.
Во-первых,эксперт-оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынкомцены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансовогорынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акциинаиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величинустоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести, преждевсего, соотношение спроса и предложения на данный имуществ, уровень риска,перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое,что, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.
Во-вторых, сравнительныйподход базируется в основном на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор,вкладывая деньги в какие-либо акции, покупает, прежде всего, будущий доход.Производственные, технологические и другие особенности конкретного имуществаинтересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремлениеполучить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска исвободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.
В-третьих, ценапредприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положениена рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должносовпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такимикак прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимостьсобственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров являетсяих определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.
Сравнительный подходобладает рядом некоторых преимуществ и недостатков, которые должен учитыватьпрофессиональный эксперт-оценщик.
Основным преимуществомсравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактическиецены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяетсярынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающимисопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании другихподходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных имрасчетов.
Сравнительный подходбазируется также на ретроспективной информации и, следовательно, отражаетфактически достигнутые предприятием (имуществом) результатыпроизводственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подходориентирован лишь на прогнозы относительно будущих доходов.
Еще одним достоинствомсравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения наобъект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки более точноучитывает ситуацию на рынке.
Вместе с темсравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих егоиспользование в современной оценочной практике. Во-первых, базой для расчетапри данном подходе являются достигнутые в прошлом финансовые результаты,следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в перспективена будущее. Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самойразносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию(имуществу), но и по большому числу сходных предприятий, отобранных оценщиком вкачестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналоговявляется достаточно сложным и очень дорогостоящим процессом.
В-третьих,эксперт-оценщик должен делать многочисленные и довольно сложные корректировки,вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующиесерьезного обоснования. Это связано с тем, что в реальной практике несуществует абсолютно одинаковых предприятий. Поэтому эксперт-оценщик обязанвыявить эти различия и определить пути их нивелирования в процессе определенияитоговой величины стоимости [4].
Возможность применениясравнительного подхода в реальной экономической практике в первую очередьзависит от наличия активного финансового рынка, поскольку указанный подходпредполагает использование данных о фактически совершенных сделках. Второеусловие – это открытость рынка или доступность финансовой информации,необходимой оценщику. Третьим необходимым условием является наличие специальныхслужб, накапливающих ценовую и финансовую информацию, а формирование соответствующегобанка данных может облегчить работу оценщика, поскольку сравнительный подходявляется достаточно трудоемким и дорогостоящим [15].
Сравнительный подходпредполагает использование трех методов, выбор которых зависит от целей,объекта, конкретных условий оценки: метод компании-аналога, метод сделок, методотраслевых коэффициентов.
Метод компании-аналогаили метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытымфондовым рынком. Базой для сравнения здесь служит цена одной акции акционерныхобществ открытого типа (АООТ). Преимущество данного метода заключается виспользовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известнуюнеопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная идостаточно детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимыхпредприятий и самого оцениваемого предприятия. Выбор сопоставимых предприятий(так называемых аналогов) осуществляется исходя из анализа сходных предприятийпо отрасли, виду продукции, диверсификации продукции (услуг), жизненному циклу,географии, размерам, стратегии деятельности, различным финансовымхарактеристикам (рентабельности, темпам роста и пр.). В чистом виде данныйметод используется только для оценки уровня стоимости миноритарного(неконтрольного) пакета акций [26].
Метод сделок или методпродаж, ориентирован на цены приобретения предприятия (имущества) в целом либоего контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферуприменения данного метода – оценка стоимости 100%-го капитала, либо оценкаконтрольного пакета акций [15].
Метод отраслевыхкоэффициентов или метод отраслевых соотношений, основан на использованиирекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами.Отраслевые коэффициенты, как правило, рассчитываются специальнымианалитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений засоотношением между ценой собственного капитала определенного предприятия и еговажнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленнойинформации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулыопределения стоимости оцениваемого предприятия.
Сравнительный подход коценке имущества во многом схож с методом капитализации доходов. В обоихслучаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину доходакампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины доходав стоимость компании. Метод капитализации предполагает конвертацию годовогодохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации,построенный на основе рыночных данных, используется как делитель. Сравнительныйподход также оперирует рыночной ценовой информацией и величиной дохода,достигнутого сходной фирмой. Однако в данном случае доход умножается навеличину соотношения между ценой и доходом [15].
Обычно сравнительныйподход используется в следующих случаях: имеется достаточное количествосопоставимых (действительно сходных с оцениваемым по наиболее важнымэкономическим параметрам) предприятий и сделок с ними; имеется достаточноданных по сопоставимым предприятиям (и сделкам) для проведения соответствующегофинансового анализа; а также имеются надежные данные о прибылях или денежныхпотоках как оцениваемого, так и сопоставимых предприятий.
При оценке рыночнойстоимости действующего предприятия как имущественного комплекса следуетучитывать, что балансовая стоимость активов и обязательств предприятиявследствие инфляции, изменения конъюнктуры рынка, используемых методов учёта,как правило, не соответствует рыночной. Метод чистых активов для оценкипредприятий целесообразно применять при оценке имущественных комплексов,обладающих значительными основными средствами и когда доходы предприятия неподдаются точному прогнозу и не позволяют учесть перспективы развития предприятия,поскольку данный метод расчёта стоимости предприятия базируется на однойинформационной базе – балансе предприятия.
Очевидно, что двумянаиболее важными факторами, влияющими на стоимость функционирующегопредприятия, являются рыночная стоимость его активов и размер его доходов. Обафактора играют исключительно важную роль, однако, в конечном счёте, размердоходов всё же имеет больший вес. В основе этого утверждения лежит предпосылка,что функционирующее предприятие стоит лишь столько, сколько оно может принестив виде доходов. Методология доходного подхода позволяет спрогнозировать притокии оттоки денежных средств с учётом износа и амортизации, капиталовложений,дебиторской задолженности и изменениями в структуре собственных оборотныхсредств предприятия, позволяет учесть различные риски, влияющие на величинустоимости предприятия, позволяет смоделировать различные сценарии его развитияи, следовательно, более точно оценить его стоимость.
Сравнительный подход коценке бизнеса предполагает, что наиболее вероятной величиной стоимостиоцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы,зафиксированная рынком. Сравнительный подход для оценки предприятия возможентолько при наличии доступной разносторонней финансовой информации за нескольколет не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу похожих фирм,отобранных оценщиком в качестве аналогов, что является достаточно сложным. Приоценке предприятия сравнительным подходом требуется делать сложныекорректировки, промежуточные расчёты, связанные с математическим моделированиемвзаимосвязи рассчитываемых мультипликаторов и финансовых показателейпредприятий, вносить итоговые поправки.
Поэтому сравнительныйподход для оценки предприятия является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим.Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может датьотрицательный результат. В результате сложнейших вычислений нередко приходят кзаключению об отсутствии необходимого сходства у сравниваемых предприятий иневозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.
Обоснованность идостоверность оценки стоимости предприятия во многом зависит от того, насколькоправильно определена задача и цель оценки, что в свою очередь позволяетоценщику выбрать нужный методический инструментарий для расчетов.
Глава 2. Общиесведения и анализ финансового состояния ООО «Пермархбюро»
2.1Характеристика ООО «Пермархбюро»
Полное наименованиеоцениваемого предприятия – Общество с ограниченной ответственностью «Проектно-производственноеархитектурно-планировочное бюро», сокращенное наименование – ООО «Пермархбюро».
Предприятие находитсяпо юридическому адресу: Российская Федерация, Пермский край, 614000 г. Пермь, ул. Ленина, д. 23, тел. (342) 2121389.
Свидетельство огосударственной регистрации: № 5 п. 9, выдано 25 февраля 1992 г. Администрацией Ленинского района г. Перми.
Руководительорганизации: Тимошина Светлана Александровна –директор, главный бухгалтер –Малых Валентина Васильевна.
Предприятие имеетнеобходимые лицензии на осуществление своей деятельности (таблица 1).
Таблица 1.Сведения о лицензиях на осуществляемые виды деятельности.
№
п/п Вид деятельности, подлежащий лицензированию Номер Дата Орган Срок действия по 1. Геодезическая деятельность УРГ-02453Г 28.04.08 Федеральное агентство геодезии и картографии 28.04.2013 2. Картографическая деятельность УРГ-01742К 27.03.06 Федеральное агентство геодезии и картографии 27.03.2011
Предприятие создано наосновании приказа комитета по управлению имуществом администрации города Пермиот 19.02.1992 № 153. Целью создания Предприятия является выполнение работ вобласти архитектуры, градостроительства и землепользования, а также получениеприбыли.
Свидетельство огосударственной регистрации Предприятия выдано на основании постановленияадминистрации Ленинского района г. Перми от 25.02.1992 № 5 п.9.
Согласно ФЗ «Огосударственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»№ 129-ФЗ от 08.08.2001 года в Единый государственный реестр юридических лицвнесена запись о государственной регистрации юридического лица. В подтверждениефакта внесения записи о нем Предприятие представило Свидетельство о внесениизаписи в ЕГРЮЛ серии 59 № 001787137 от 04.11.2002 года. Предприятию присвоеносновной государственный регистрационный номер 1025900517862.
В 2002 годуосуществлена перерегистрация Предприятия как ООО «Пермархбюро».Предприятию присвоен основной государственный регистрационный номер1025900517862.
Кроме того,Предприятием представлены все подтверждения внесения изменений в учредительныедокументы. Последнее изменение датируется 24.04.2008 года (свидетельство серия 59№ 001787137) и связано с утверждением на должность директора Тимошиной СветланыАлександровны.
Имущество, закрепленноена праве хозяйственного ведения за ООО «Пермархбюро», внесено вРеестр государственного областного имущества 14.09.2001 г. (реестровый № 059П0263).
Для анализафинансово-хозяйственной деятельности необходимо сопоставить данные за период с2005 по 2008 годы (см. таблицу 2).
Основные экономическиепоказатели деятельности, не взирая на снижение поступлений в сравнении с 2005годом, в целом свидетельствуют о положительных тенденциях развития.Рентабельность продаж в 2008 году в сравнении с 2005 годом увеличилась на 8,61%(таблица 2).
Таблица 2. Динамикаизменения основных экономических показателей деятельности в период с 2005 по2008 год.Наименование показателя Годы Отклонение (–;+) 2005 к 2008 в тыс.руб. 2008 к 2005 г., в % 2005 2006 2007 2008 Выручка от реализации, тыс. руб. 31494 25696 28751 36760 5266 117 Себестоимость реализованной продукции, тыс. руб. 24459 19501 21700 28669 4210 117 Прибыль от продаж, тыс. руб. 7035 6195 7051 8091 1056 115 Рентабельность продаж, % 10,85 18,87 18,90 19,46 8,61 - Чистая прибыль (убыток), тыс. руб. 3417 4850 5435 7152 3735 209
Деятельность ООО «Пермархбюро»в целом характеризуется как стабильная, что также подтверждается даннымиизменения себестоимости и выручки. Структура выручки и себестоимости запроверяемый период не претерпела существенных изменений и в процентномотношении остается неизменной с 2006 года. Выручка с 2005 по 2008 гг.увеличилась на 17%, как и себестоимость. Увеличение прибыли произошло на 15%, ачистой прибыли на 109%. Основная доля расходов (около 60%) приходится на прочиерасходы (таблица 3). В структуре прочих расходов наибольший удельный вес (более80%) приходится на расходы по оплате услуг по договорам с субподрядными организациями.