1. Рыночная стоимость объекта оценки
Понятие и смысл рыночнойстоимости базируется на двух самых важных документах, это Федеральный Закон«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998года № 135 и Федеральный стандарт «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20.07.2007г.
Для целей настоящегоФедерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается: наиболеевероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки наоткрытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
· одна из сторонсделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязанапринимать исполнение;
· стороны сделкихорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценкипредставлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной дляаналогичных объектов оценки;
· цена сделкипредставляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения ксовершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объектоценки выражен в денежной форме.
В практике оценки чащевсего стремятся определить именно рыночную стоимость.
Однако некоторые объектыоценки не обладают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются наоткрытом, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем ирегулируются государством, информация является закрытой и ограниченной. В этомслучае рассчитывается частично рыночная стоимость.
Частичной рыночнойстоимостью является стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которымпонимается стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынкеневозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами,необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Определяя стоимостьобъекта оценки, оценщикииспользуют информацию, представленную заказчиком, также полученную из внешнихисточников, в том числе касающуюся состояния рынка в целом, и того сегмента, накотором «торгуется» оцениваемый объект.
Потребность в оценкерыночной стоимости возникает в следующих случаях:
· для проведениисделки купли-продажи объекта оценки;
· для определенииначальной стартовой цены на аукционе;
· при кредитованиипод залог объекта оценки;
· при приватизацииобъекта оценки;
· при изъятииобъекта оценки для нужд государства;
· при страхованииобъекта оценки;
· для сдачи объектаоценки в аренду;
· при вступлении вправа наследования;
· для разрешенияимущественных споров;
· для определениявеличины ущерба, причиненному собственнику объекта оценки;
· для поставновкиобъекта оценки на баланс предприятия;
· для внесенияобъекта оценки в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
· приреструктуризации предприятия.
Вообще, определениерыночной стоимости осуществляется профессионалами-оценщиками, которые имеютспециальное образование в области оценки, являются членами одной изсаморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональнуюответственность в соответствии с положениями Федерального Закона №157-ФЗ
Ну и в заключение всего,хотелось бы упомянуть об основных подходах к оценке рыночной стоимости.
1) Затратный подход — этообщая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которые базируютсяна определении затрат, необходимых для восстановления или же замещения объектаоценки, с учетом его износа.
2) Сравнительный подход — это общая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которыебазируются на сравнении объекта оценки с такими же объектами, в отношениикоторых есть информация о ценах сделок совершенных с ними.
3) Доходный подход — этообщая совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, которыеосновываются на определении предполагаемого уровня доходов от объекта оценки.
2. Определениекоэффициента (ставки) капитализации
Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимостьобъекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая отэксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала,затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающийэти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкойкапитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый длякапитализации, определяется за определенный период, как правило, за год. Такимобразом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации)выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого врезультате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Существуетнесколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее частоприменяемым относятся:
· метод прямойкапитализации (или метод прямого сопоставления),
· метод связанныхинвестиций – заемного и собственного капитала,
· метод связанныхинвестиций – земли и здания,
· кумулятивныйметод и метод Эллвуда.
Существуетнесколько методов определения коэффициента капитализации:
· с учетомвозмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
· метод связанныхинвестиций, или техника инвестиционной группы;
· метод прямойкапитализации.
Определение коэффициентакапитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициенткапитализации должен учитывать две составляющие:
1) ставкудоходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна бытьвыплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и другихфакторов, связанных с условиями конкретных инвестиций;
2) нормы возвратакапитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элементкоэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода накапитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода+Премииза риск+Вложенияв недвижимость+Премииза низкую ликвидность недвижимости+Премииза инвестиционный менеджмент
Безрисковая ставкадоходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, котораяотражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм ичастных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковойставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценкинеобходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут бытькак в национальной валюте, так и в иностранной валюте. При пересчетеноминальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулуамериканского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годыXX века:
R н = R р+ I инф + R р * I инф ;
R р = (R н — I инф) / (1 + I инф);
где
R н –номинальная ставка;
R р –реальная ставка;
I инф – индекс инфляции(годовой темп инфляции).
При расчетевалютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощьюформулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определениибезрисковой ставки в национальной валюте — индекса инфляции национальнойвалюты.
Перевод ставкидоходности в национальной валюте в долларовую ставку или наоборот можнопроизвести с помощью следующих формул:
D nv=(1+ D v) * (1+ Kurs) — 1;
Dv =(1+Dnv) * (1+ Kurs) — 1; где
Dnv,доходная ставка в национальной валюте;
Dv — доходная ставка в иностранной валюте;
Kurs – темпвалютного курса, %.
Расчет различныхсоставляющих премии за риск:
• надбавка за низкуюликвидность. При расчете даннойсоставляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объектнедвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляцииза типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость.В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительскойстоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчисленийв страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент.Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления онитребуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать сучетом коэффициента недополученной прибыли и потерь при сборе арендныхплатежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционнойгруппы.
Если объектнедвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала,коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности каждойчасти инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанныхинвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализациидля заемного капитала называетсяипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm = ОД / К
где
Rm –ипотечная постоянная;
ОД – ежегодныевыплаты;
К – суммаипотечного кредита.
Ипотечнаяпостоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равнасумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса наединицу амортизации.
Коэффициенткапитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной ирассчитывается по следующей формуле:
Rс = PTCF / Кс
Rc –коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовойденежный поток до выплаты налогов;
Кс –величина собственного капитала.
Общий коэффициенткапитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M * Rm +(1 — M) * Rc, где
М – коэффициентипотечной задолженности.
Еслипрогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета вкоэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процессарекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называетсякоэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций частьчистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентнойставкой Yp — ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способавозмещения инвестированного капитала:
· прямолинейныйвозврат капитала (метод Ринга);
· возврат капиталапо фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногданазывают аннуитетным методом;
· возврат капиталапо фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Метод Ринга.
Этот методцелесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммыбудет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капиталарассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срокполезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата- ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фондвозмещения:
Rk = Ry+ 1 / n, где
n – оставшийсясрок экономической жизни;
Ry –ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируетсяпо ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составнаячасть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той жеставке процента, что и по инвестициям:
Rk = Ry+ SFF (n, Y), где
SFF — фактор фондавозмещения;
Y = R (ставкадохода на инвестиции).
Результатырасчетов возмещения инвестированного капитала по данному методу представлено втабл. 2
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка доходапервоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестированиепо той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение доходапо безрисковой ставке:
Rk = Ry+ SFF (n, Yб), где
Yб — безрисковаяставка процента.
Преимущества методакапитализации доходов заключаются втом, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как приего применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, какправило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчетекапитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основнойпринцип построения которого — предположение о рыночном уровне эксплуатациинедвижимости.
Недостатки методакапитализации доходов состоят в том,что: применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночныхсделках; метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышелна уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форсмажорныхобстоятельств и требует серьезной реконструкции.
3. Задача №1
Определите размережегодного платежа по кредиту 200 тыс. руб. при условии его самоамортизации,если ставка ежегодных выплат (сложный процент) – 8%, срок кредита – 15 лет.
Дано:
ставка – 8%
N – 15
PVa = 200000
PMT — ?
Решение
Расчетразмера ежегодного платежа по кредиту будем осуществлять по формуле текущейстоимости единичного аннуитета:
PMT [1-(1/ (1+i) n]
PVа = __________________
i
Изданной формулы выводим PMT — аннуитет
200 000 x 0, 08 16 000
PMT= == 23 530 руб.
[1-(1/1, 08)15]0, 68