Введение
Каки велика депрессия начало двадцатого века мировой экономический кризисначавшийся в 2008 году вызвал процессы, которые способны полностью изменитьмировую финансово экономическую систему. В новой системе, как ожидаетсявозрастает роль государства. Возможно в результате мирового финансовогокризиса возникнет новая всемирная валюта, пришедшая на смену доллару.
Мировойфинансовый кризис в 2008-2009году звучало чаще другого слова. Он затронул илиеще затронет практически все страны мира, за исключением самых бедных стран,которые и так находятся в перманентном финансово- экономическом кризисе.
Чтоже такое финансовый кризис? Глобальный экономический кризис проявляется в ростецен на нефть и продовольствие, в сокращении рабочих мест в коммерческих игосударственных организациях, в отсутствии стабильности и потере веры вбудующее. Причем причины исходящих перемен различны в разных странах,
Неудивительно, чтокризис оказал значительное негативное влияние, прежде всего, на рынок жилойнедвижимости. Это объясняется тем, что два главных источника финансированияобъектов жилой недвижимости – средства частных инвесторов, непосредственныхпокупателей квартир, а также банковское кредитование – оказались практическинедоступными для застройщиков. Банки ужесточили условия и повысили стоимостькак ипотечных займов для населения, так и кредитования для девелоперов. Крометого, на рынок жилья оказали также негативное влияние высокий уровень инфляциии значительное удорожание себестоимости строительства. А поскольку практическивсе проекты жилья реализуются за счет двух вышеуказанных источников, и узастройщиков практически нет свободных финансовых средств, закономерно, чтодевелоперы жилой недвижимости вынуждены предпринимать экстренные меры, включаязамораживание строительства и массовые увольнения, лишь бы избежать пониженияцен. По сравнению с жилой недвижимостью, коммерческая также подвержена влияниюкризисных явлений, однако все-таки в меньшей степени. Если потребители жилойнедвижимости, даже имея собственные финансовые средства, заняли выжидательнуюпозицию в надежде на снижение цен, то в случае с коммерческой недвижимостьюспрос на площади всех сегментов рынка не уменьшается и не останавливается, дажепри некотором замедлении экономического роста. Необходимо отметить, что даже вевропейских государствах, где рынки коммерческой недвижимости являются достаточнонасыщенными, в первом полугодии 2008 кризис привел лишь к незначительнойкорректировке арендных ставок. При этом не всегда в сторону понижения. Ведьприостановка реализации проектов означает недостаток площадей в будущем. Поэтому,учитывая не насыщенность рынка коммерческой недвижимости, а также значительныйнеудовлетворенный спрос во всех сегментах, можно с уверенностью сказать, чтокризисные явления на рынке не приведут к снижению арендных ставок, скорее,наоборот – к их росту, а, значит, не снизится и рентабельность данного рынка.
1. Влияние кризиса нарынок недвижимости на примере европейских стран
Влияние финансовогокризиса на рынок недвижимости понятно не только риелторам, но и простымобывателям: снижение цен на недвижимость, упадок строительства и сильнаянехватка нового жилья после кризиса. Однако в каждой стране кризис переживаютпо-разному. Это отчётливо проявляется на примере европейских стран,недвижимость которых раньше пользовалась огромной популярностью.
Великобритания
Великобританияпоследние несколько лет находилась в достаточно привлекательном финансовомположении. Большинство жителей островов могли себе позволить купить не один, адаже несколько объектов недвижимости. Что они с успехом и делали, благопроценты по ипотеке не превышали 4-5% в год. Купленное второе и третье жильё (аэто, как правило, были двух- или трёхэтажные дома стандартного типа) сдавалосьв аренду, чтобы арендные выплаты позволяли ежемесячно погашать часть ранееполученных банковских кредитов. Такая ситуация полностью устраивала англичан. Однакофинансовый кризис нарушил устоявшееся положение вещей. Стоимость жилья началарезко падать и с учётом инфляции стала равна 55% от цен на начало 2008 года. Кредитыоказались непосильной ношей для их владельцев, и предложение на рынкенедвижимости резко возросло. Но к этому времени и спрос уже значительно упал Владельцыдомов поняли, что продать недвижимость в таких условиях почти невозможно,поэтому стали снижать и арендную плату. А это соответственно привело к снижениюцен и в сегменте аренды недвижимости. Элитная недвижимость также оказалась подвлиянием финансового кризиса. Падение цен на неё стало следствием обесцениванияфунта стерлингов почти вдвое. Примечательно, что большую часть покупателейнедвижимости в Лондоне составляли россияне, потому что многие сняли свои деньгисо счетов на сырьевых биржах и вложили средства в элитную недвижимость. Ноябрь-декабрь2008 года был временем успешной покупки недвижимости, что в принципенеудивительно: цены ещё не упали настолько, когда торговаться уже неуместно, нои вместе с тем цена квадратного метра значительно снизилась. Повезло и тем, ктонуждался в ремонте жилья. Ремонтные бригады остались без работы, конкуренциямежду отделочниками сильно возросла, цены на стройматериалы снизились – всё этосоздало условия для весьма недорогого ремонта по сравнению с докризиснымпериодом. Стабильности на рынке недвижимости Великобритании в январе-февралеждать не приходится: цены всё так же будут падать и достигнут своего «дна»ближе к середине года. Затем наступит период стагнации, прогнозироватьдлительность которого пока невозможно.
Испания
В Испании цены нанедвижимость снизились ещё до прихода в Европу последствий финансового кризисав США. Это связано с тем, что предложение здесь и раньше значительно превышалоспрос, плюс ко всему часть потенциальных покупателей соблазнялась предложениямииз стран-соседей Испании – Черногории и Болгарии. Англичане настолько любилипокупать второе жильё в Испании, что образовывали там настоящие английскиегородки. Населяли их преимущественно пенсионеры, заработавшие за свою жизньдостаточную для подобного времяпрепровождения сумму. Сейчас, вместе собесцениванием фунта, дела резко ухудшились. Многие владельцы домов в Испаниихотят продать своё жильё, однако почти полное отсутствие спроса на дешёвуюнедвижимость не позволяет им это сделать. Также с большой проблемой столкнулисьвладельцы домов в Испании и на Канарских островах, которые были построены несовсем законным способом. С совсем недавних пор испанское законодательствопредписывает сносить подобные незаконные постройки. А ведь среди них есть ироскошные отели, и сверхдорогие виллы…Примером подобных мероприятий служитследующий факт: на Тенерифе уже собираются сносить около полумиллиона объектов.Зато теперь можно с уверенностью сказать, что покупатели недвижимости в Испаниибудут более подробно знакомиться с документами застройщика. Элитнаянедвижимость Испании влияния финансового кризиса почти не почувствовала. Хотьколичество сделок с элитными объектами чуть-чуть снизилось, но цены остались напрежнем высоком уровне.
Франция
Во Франции цены нанедвижимость также упали, особенно пострадал сектор не элитного жилья(стоимость до 1 миллиона евро). Французы сейчас не испытывают особого желаниякупить жильё, даже наоборот, стараются избавиться от недвижимости, котораятеперь перестала приносить прибыль. Сегодня на рынке недвижимости Францииактивизировали свою деятельность компании, приобретающие жильё с целью егодальнейшего использования в сфере туризма. Поэтому маленькие отели и небольшиекафе сейчас пользуются наибольшим спросом. Элитная недвижимость, как и почтивезде, не теряет в цене. Как и раньше, за огромные деньги продаются ипокупаются красивейшие замки, плодородные виноградники, виллы на ЛазурномБерегу. Центр Парижа также пользуется стабильным интересом со стороныпокупателей. Один квадратный метр в доме, построенном в 19 веке, стоит порядка12 тысяч евро. Для сравнения: на окраине столицы Франции цена квадратного метрасоставляет около 3-4 тысяч евро. Сегодня во Франции не боятся кризиса толькориелторы, связанные с туристической деятельностью, и компании, не бравшиебольшие кредиты у банков. Люди, которые постоянно ездили отдыхать в Ниццу, Канни другие подобные места наверняка не откажутся от поездки туда и в этом году,даже несмотря на кризис. Цена жилья на Лазурном Берегу по-прежнему будет расти,хотя и несколько более медленными темпами. Но прогнозировать, что будет воФранции к середине 2009 года пока очень сложно…
Юго-Восточная Европа
Однако есть европейскиестраны, которые, несмотря на кризис, находятся в достаточно привлекательномположении. Это Турция, Черногория, Болгария и Кипр. Их рынки недвижимости всовсем небольшой степени охвачены кредитами международных и местных банков. Основнуюроль там играют инвестиционные компании, которые не прекращают строительствауже начатых объектов и надеются с успехом их завершить. Естественно,количество сделок упало, и заморозили своё строительство мелкиекомпании-застройщики. Но это всё нормально, и по окончании кризиса положениедел стабилизируется. Такой прогноз можно дать для Турции, Черногории и Болгарии. Кипр же, в свою очередь, в скором времени вступает в Евросоюз, и поэтомуодновременно с этим событием там должны повыситься цены на недвижимость.
Россия
Мировойфинансовый кризис 2008 года был спровоцирован ипотечным кризисом и кризисомбанковской ситемы США, а после перекинулся на финансовые рынки стран Западной иВосточной Европы. Летом 2008года финансовый кризис докатился до России,Украины, Белоруссии, Казахстана и Молдовы. И если в 2008 году негативныепоследствия мирового финансового кризиса еще не были столь ощутимы для обычногочеловека, то в 2009 году уже не только представители бизнеса испытываютпроблемы с ликвидностью, дефицитом оборотных финансовых средств, сокращаютперсонал, но и обычные граждане России, Украины и других стран СНГ уже успели вполной мере прочувствовать на себе все прелести последствий мировогофинансового кризиса 2008-2009 годов. Вообще неудивительно, что мировойфинансовый кризис начался именно в високосный 2008 год-год потрясений исоциального шока. Удивительно то, что западные страны очень сильно испугалисьмирового финансового кризиса- как будто за свою более чем, двух столетнююисторию капитализма они не переживали куда больших и масштабных кризисныхситуаций.
2.Кредитование недвижимости
Мировойфинансовый кризис вносит коррективы во все сферы бизнеса. Исключением не стал ирынок недвижимости.
Ипотечныйкризис В США заставил многих аналитиков говорить о том, что стоит ожидатьподобных событий в России. Судя по всему, прогнозы начинают сбываться. Граждане,купившие жилье по ипотеке, переживают не лучшие времена, Потеря работы ипостоянного источника дохода может привести к утрате квартиры, заложенной покредитному договору, поскольку банки повышают ставки по ипотечным кредитам, аиногда и вовсе требуют от заемщиков досрочного погашения кредита в связи срезким падением рыночной стоимости залога.
Кнастояшему времени ипотечным кредитом воспользовались около 800 000 российскихсемей. В 2007 году общая сумма ипотечных кредитов составила 556млрд рублей. Сянваря по сентябрь 2008 года было выдано кредитов на сумму 537,5 млрд рублей. Длясравнения: в 2002 году, когда банки начали выдавать первые ипотечные кредиты,общая сумма по итогам года была примерно в 1000 раз меньше. По даннымЦентрального банка РФ, накопленная на балансах банков задолженность поипотечным кредитам по состоянию на 01. 10. 2008 составила 974,5 млрд рублей
Общийкризис в конце концов способен привести к массовым дефолтам по ипотечнымкредитам. Более того, неплатежеспособные заемщики могут не только лишитьсязаложенной квартиры, но и понести уголовную ответственность.
3.Государственное регулирование рынка
Следуетотметить, что власти неоднократно заявляли о необходимости государственнойподдержки ипотечных заемщиков. Так в середине декабря Госдума высказалась онамерении запретить банкам повышать ставки по уже выданным кредитам физическимлицам, даже если это предусмотрено договором с заемщиком. Ранее Министр финансовКудрин заявил о том, что агенства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)получит дополнительные 200 млрд рублей на выкуп ипотечных кредитов у банков. Важноймерой государственной поддержки является помощь заемщикам, оставшимся безсредств к существованию. Лица, которым предоставят отсрочку, должны будутуплачивать проценты за просроченную задолженность. Поэтому платеж, по которомуберется отсрочка, по сути превращается в кредит и на него начисляются процентытак же, как на оставшуюся часть долга. Прогнозировать насколько данная мерапоможет выровнять ситуацию на ипотечном рынке и не допустить его обвала, покарано. Однако можно предположить. Что в первую очередь АИЖК будет помогатьвыкупать «плохие» ипотечные долги и банки, близкие к государству. Сначало 2009г. Правительство решило дать возможность заемщикам досрочноиспользовать средства «материнского капитала» на погашение ипотечныхкредитов и уплату процентов. Помимо граждан правительство решило поддержатьбанки, предложив поправки в Закон об ипотеке. 500млрд руб. будет предоставленобанкам через АИЖК для выпуска ими ипотечных облигаций с возможностью ихрефинансирования Центральным банком. Благодаря этому у банков появитсядополнительная ликвидность, которая должна помочь стабилизировать ситуацию нажилищном рынке.
4.Падение цен на недвижимость в России
Снаступлением финансового кризиса положение на рынке недвижимости кардинальноизменилось. Если весной- летом 2008гда покупатели были уверены в том. Что ценына недвижимость будут только расти, и поэтому они стремились принимать решениео покупке квартиры в максимально сжатые сроки, то теперь ситуация совершенноиная. С осени 2008 года началось падение цен на недвижимость в связи сдевальвацией рубля и поэтому покупатели стали тратить значительно большевремени на обдумывание предложений риелторов. И здесь можно выделить два важныхфактора, которые оказывали влияние на покупателей. Первый- это увеличившийсявыбор квартир по доступной цене. И второй- перспектива снижения цен в будущем. Именнопоэтому в конце 2008 года и на протяжении 2009 года покупатели стали тратитьвплоть до нескольких месяцев на выбор подходящей недвижимости. Однако здесьвозникает проблема отложенного спроса. которая в будущем может вылиться новымисложностями. Например. если клиенты спустя некоторое время вернутся на рынок, тонеминуемо возникнет дефицит предложения квартир. Что в свою очередь, вызоветрост цен на недвижимость.
Сначала 2009 года цены на недвижимость продолжают стремительно падать. И уже вмае в крупнейших городах России произошло падение средних цен предложения на2,4%, а региональных городах на 3%. Подобного рода падение цен вызвано тем. Чтов период майских праздников рынок недвижимости был неактивен. Если говорить отом, каков процент падения цен на вторичном рынке жилья с начала года, то длякрупных городов, в то числе Москвы и Санкт-Петербурга, в среднем он составил8,9%, а для городов без учета Москвы и Санкт-Пеетербурга-15,7%. При этомследует отметить, что изменения происходят также и в совокупной стоимостижилого фонда крупнейших городов страны. К маю 2009 года она сократилась на 5,13трил. рублей. Однако в мае совокупная стоимость жилья несколько выросла за счетпадения курса доллара на 2,5 рубля Данное падение повлияло на рост валютных ценна жилье. Если сравнивать цены в валюте на недвижимость в мае 2009 года и летом2008 года, то окажется, что в прошлом году цены были выше на 13,6%, а стоимостьжилого фонда- на 273млрд. долларов. Сначала 2009 года строительная отрасль ипроизводственная сфера находятся в глубоком кризисе. Кризис затронул и сферуипотечного кредитования. Падение цен на рынке первичной и вторичной недвижимостипродолжается вплоть до сегодняшних дней. Хотя и стали появляются некоторыепризнаки улучшения положения на рынке недвижимости. Например, повышаетсяинтерес покупателей к покупке квартир, происходит понижение процентных ставокна ипотечные кредиты, а также увеличивается количество строительных компаний, которыеполучают новые займы и включаются в программу государственных заказов на жилье.В связи с этим многие специалисты прогнозируют повышение цен на рынкенедвижимости уже осенью 2009 года. Для того, чтобы оценить степень падения ценна недвижимость. Рассмотрим ситуацию на рынке недвижимости в разных городах. Начнемс Москвы. Вплоть до апреля 2009 года падение цен на квартиры в Москве былозначительным. В мае же положение несколько стабилизировалось. Сегодня ценыпредложения соответствуют тем ценам, которые были установлены летом прошлогогода. Средняя цена квадратного метра в столице составляет 83 тысячи рублей. Однакостабилизация цен на первичном рынке из-за сокращения строительства приводит ктому, что квадратный метр в новых квартирах оценивается в 138 тыс. руб. Навторичном рынке цены также начинают стабилизироваться останавливаются наотметке ниже 145тыс. руб. за кВ. метр. Здесь падение цен с апреля 2009 годасоставило 2,2%. Прцесс падения стоимости доллара привел к тому, что валютныецены на недвижимость выросли на протяжении мая на 5%. И сегодня квадратный метрстоит от 4600 долларов, что на 11,1% ниже, чем в начале 2009года.
Рынокжилья в Санкт-Петербурге также претерпевает существенное падение цен.
Так,начиная с 2009г. цены в рублях снизились на 11%, а в долларах – 17,4%. Сегодняцены на вторичном рынке жилья в Санкт – Петербурге находятся на уровне 2008 г. Напротяжение мая происходило падение цен, что в итоге составило по отношению капрельским ценам 2,3%. В конце мая 12метр на вторичном рынке всреднем оценивался в 90 тыс. руб. На первичном рынке цена 12метр составилак концу мая 71 тыс. руб., что на 0,8% меньше, чем в апреле. Если говорить оценах в долларах, то в Санкт-Петербурге в мае цена 12метра составила2400 долларов, что на 5% выше, чем в апреле.
Рынокжилья в крупнейших городах России, таких, как Новосибирск, Екатеринбург, НижнийНовгород, Самара и тд., также ощутил существенное снижение цен. Так, начиная сдекабря 2009 г, падение цен составило 18,8%. В мае средняя цена 12 метрана вторичном рынке составила 45 тыс. рублей, это на 3% ниже чем в апреле. Динамикацен на рынке жилья зависит не только от объемов реального строительства, но иот количества квартир, которые стали сдаваться в аренду. А последних достаточнобольшое количество. Сегодня владельцы квартир стремятся включаться вконкуренцию на рынке недвижимости, т. к. они так и не дождались роста цен, анаоборот, столкнулись с их падением. Города Пермь, Волгоград и Самарыпретерпели наиболее высокий процент падения цен на недвижимость. Он составил от7,2% до 5,4%. Волградский рынок жилья отличается максимальным падением цен, чтосоставило 23,7% с января 2009 г. В большинстве крупнейших городов России ценына недвижимость снизились почти на треть по сравнению с осенью 2008 г. Еслиговорить о том, какой город занимает первенство по уровню цен на недвижимость,то на первое место следует поставить Екатеринбург, где в мае цена квадратногометра составила 55 500 руб. Средняя же цена для остальных крупнейших городовсоставила до 50 тыс. руб. за 12метр. Причем самое дешевое жилью былов Омске и Казани, где за 12метр в мае просили 36 тыс. и 37500 рублейсоответственно. Если говорить о долларовых ценах на рынке недвижимости вкрупнейших городах, то здесь падение цен с начала года составило 20%. В мае 12метрв среднем оценивали в 1460 долларах.
Пожалуй,наиболее падение на недвижимость претерпел рынок жилья Сочи, Краснодара,Нижнего Новгорода, Челябинска и Ростова-на-Дону, где падение цен за первые тримесяца 2009 г. Составило около 12%. Наименьшее падение цен произошло в Воронеже,Белгороде, Туле, т. к. здесь цены изначально не были столь уж высоки. Здеськвартиры подешевели в среднем на 5 -7% с начала года. Следует отметить, чтоцены падают не только не квартиры, но и на коммерческую недвижимость. Причем сначала года предложение качественной офисной недвижимости возросло. Но сегодняцены на такого рода недвижимости упали до уровня 2007 г., что и обусловило, вчастности, Увеличение процента заключенных сделок. Наиболее подробноеизменение цен на недвижимость за 2009 г. В крупнейших городах России отражаетдиаграмма, представленная ниже
/>
Рис. 1. Стоимость жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в мае2009г. в рублях
Всвязи с этим возникает вопрос: как долго будет сохранятся тенденция к снижениюстоимости жилья? В СМИ выдвигается масса предложений по данному вопросу. Однианалитики считали что уже к осенини2009 года наступят первые признаки оживлениярынка недвижимости, К ним относятся руководитель аналитического центракорпорации «инком» Д. Таганов, директор фонда прямых инвестиций MarshallReal EstateFund П. Бондарчук, а такжеаналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».
Другиеже, наоборот говорят о том, что кризис затянется на период от2-х до 4-х лет ираньше 2010 года оживления рынка недвижимости ждать не приходится. Центрэкономических исследований Института глобализации и социальных движений вопубликованной на своем сайте статье назвал текущую ситуацию ,, паузойперед большим падением,,. По мнению экспертов в феврале 2009 годанаступит переломный момент после которого ухудшение экономической ситуациипойдет быстрее, а спрос на жилищном рынке резко снизится.
Заключение
Многиеспециалисты отмечают, что летом 2009 г. Ситуация на рынке недвижимости должнастабилизироваться. Однако не исключено новое падение цен осенью 2009 г. В любомслучае существенные изменения и рост цен на рынке недвижимости следует ожидатьне раньше начало этого 2010 года. Вот это по-настоящему самое неприятноепоследствие мирового финансово и экономического кризиса – получаетсянеопределенно длительная по времени кредитная яма, которой можно выйти толькопутем объявления себя банкротом а это тоже стоит денег и немалых денег. Аналогичноситуация подстерегает тех бизнесменов которые взяли кредит на развитие бизнесапод ипотеку. Да, мировой финансовый и экономический кризис 2008 и 2009 года вРосси и Украине уже означились безработицей, высокой инфляцией и сумасшедшимиценами коллапсом рынка недвижимости и массовым банкротством финансовых учрежденийневозможностью и дороговизной потребительских, ипотечных и коммерческихкредитов
Однакоесть и хорошие последствия мирового финансового кризиса 2008 и 2009 года сталопрактически невозможно мошенникам получить кредит в по чужим, поддельным илиукраденным паспортам те люди, которые занимались не своим делом получили ещеодин шанс изменить свою жизнь к лучшему начала возрождать духовность и наконецто начали ценить семейные ценности. Да мировой финансовый и экономическийкризис 2008-2009- это неприятно. Но Украина и Россия уже пережила такие кризисы, которые текущему кризису в самом страшном сне не снилось. Зато людинаконец-то начали больше думать и ценить духовные ценности, а не гонятся каксумасшедшие за материальными благами и комфортом. Да здравствует мировойфинансовый кризис! Да здравствует обновление экономики и культуре!