Содержание
1. Особенности российского рынка недвижимости
1.1 Основные функции рынка недвижимости
2. Затратный подход к оценке земельных участков
2.1 Основные этапы оценки земельного участка
2.2 Этапы применения метода определения затрат на освоение
Список использованной литературы
1. Особенности российского рынка недвижимости
Российский рынок недвижимости, несмотря на своюотносительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняетсяэкономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенныеособенности на его развитие.
Формирование РН в Российской Федерации затрудняетсяискусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания,сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времениразвитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточнымгосударственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночнойинфраструктуры.
Особенности развития РН в России были обусловлены, преждевсего, его материальной базой. Начало возникновения РН многие исследователиотносят к середине 1990г., когда Закон «О собственности в СССР» призналпонятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992г.- с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночныхотношений в сфере жилой недвижимости.
Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России — стадияего становления — характеризовалась следующими особенностями:
оценка жилой недвижимости производится на основе балансовойстоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;
значительное превышение спроса над предложением;
система регистрации сделок и корпоративные формыдеятельности риелторов не развиты;
поведение продавцов и покупателей нерыночное, активностьрынка низкая;
форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.
В конце этого периода произошел резкий рост цен на объектыжилой недвижимости в 7-8 раз.
Следующий период, который в различных регионах Росси проходилсо второй половины 1993г. до начала 1995г., можно назвать переходной стадиейразвития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:
начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далекиот мировых цен в городах-аналогах;
коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняютцены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;
поведение продавцов и покупателей — рыночное: ценывыражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;
темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика иначинают снижаться.
Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30-40%объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов витоге привели к тому, что в конце переходного периода происходит выравниваниеспроса и предложения. Начинает развиваться законодательная нормативная база,усиливается регулирующая роль государства.
Следующий этап развития жилищного рынка — стадияпродвинутого, сформировавшегося рынка.
В это время набирает силу информационная открытость рынка,продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторскихкомпаний, следить за курсом доллара.
Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а такжезакономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, чтоследующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличиезаключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большейстепени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развитиязаконодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то наследующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемировогомасштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсымировых валют.
1.1 Основные функции рынка недвижимости
1) Установление равновесных цен, при которыхплатёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2) Регулирующая функция состоит в том, что рынокфункционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательстваи направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
3) Коммерческая — состоит в получении прибыли на вложенныйкапитал.
4) Функция очищения позволяет освободить рынок отнеэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает вкачестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
6) Информационная — уникальный рыночный способ оперативногосбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям приниматьправильные решения.
7) Стимулирующая — выступает в форме экономического стимулав создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловуюактивность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
9) Инвестиционная: рыночная недвижимость — это способперевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальныйпроизводительный капитал.
10) Социальная проявляется в росте трудовой активностиграждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
11) Перераспределяющая: в результате неоднократногоперераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит ктем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительноеиспользование.
Как видим, рынок недвижимости выполняет огромное количествофункций. Поэтому вполне объяснимо, что он имеет сложную структуру, но в нейтоже можно выделить три основных сектора:
развитие (создание) недвижимости;
оборот недвижимости (формирует рыночную цену ее объектов);
управление и эксплуатация недвижимости (отслеживает степеньвлияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на ихдоходность).
По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можновыделить:
рынок купли-продажи;
аренды;
ипотеки;
доверительное управление и др.,
а по степени готовности к эксплуатации:
незавершенное строительство;
новое строительство;
строительство, подлежащее реконструкции и т.д.
Также можно классифицировать объекты рынка недвижимости поформе собственности:
частные объекты недвижимости;
государственные;
муниципальные объекты недвижимости.
По отраслям:
промышленные объекты;
сельскохозяйственные объекты;
общественные здания и сооружения.
По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственныездания; непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы;торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.
По виду объектов недвижимости:
земельный рынок;
здания и сооружения;
помещения;
предприятия как имущественные комплексы;
кондоминиумы;
вещные права;
многолетние насаждения.
Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
/>2. Затратный подход коценке земельных участков
Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельногоучастка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, незаплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретениесоответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению иполезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подходвключает несколько методов.
Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимостьсобственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всегообъекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительнойстоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимостиземельного участка основывается на технике остатка для земли.
2.1 Основные этапы оценки земельного участка
1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка сулучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватаетинформации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо ценпродаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.
2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданийи сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Длярасчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимостьвоспроизводства или стоимость замещения.
Стоимость воспроизводства — это затраты на строительствоточной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительныхматериалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определениестоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитываетсястоимость замещения.
Стоимость замещения — это затраты в текущих рыночных ценахна строительство объекта той же полезности, но с использованием современныхоборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводстваопределяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимостьзамещения — издержками на создание современного объекта-аналога.
Затраты на строительство состоят из трех частей: прямыхиздержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.
Прямые издержки — это расходы, непосредственно связанные состроительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования иматериалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатациистроительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в периодстроительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные издержки — это расходы, которые необходимы дляорганизации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты напроектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затратына отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу,страховые платежи.
Прибыль предпринимателя — это денежное вознаграждение,которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своегокапитала, инвестированного в строительный проект.
3 этап. Определение величины физического, функционального ивнешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельномучастке.
Под физическим износом понимается уменьшение стоимостизданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери ихэлементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействиемэксплуатационных или природных факторов.
Функциональный износ — это несоответствие характеристикзданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническомуоснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно-технического прогрессав области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектурезданий, старом инженерном обеспечении и т.п.
Внешний износ вызывается неблагоприятными изменениямивнешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшениюстоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в областиземельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды,общего упадка района местоположения и т.п.
Физический и функциональный износ делятся на устранимый инеустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти видыизноса образуют накопленный износ здания или сооружения.
1 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооруженийвеличины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимостина дату оценки.
2 этап. Определение рыночной стоимости собственно земельногоучастка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической)стоимости зданий и сооружений.
Полученные затратным методом оценки земельных участков понескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимоскорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицамсравнения.
При проведении всех расчетов необходимо учесть временныефакторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.
Достоинством затратного метода являются его ясность идоказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется приопределении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участкакак свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночнойстоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуютдостоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроеннымиземельными участками.
Затратный метод приводит к объективным результатам, еслиможно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий исооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесияспроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что онможет дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которыхпревышает 10-15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводстваустаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленногоизноса возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точнорассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоряуже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделениемдоли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
К затратному подходу относится метод определения затрат наосвоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данныйметод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будетразделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежнойвыручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, такимобразом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, когдалучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельногомассива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельныеучастки — широко распространенная практика, поскольку способствует болееэффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли,предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего городаили поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
Процесс разделения земли в первую очередь включаетпроизводственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромноевлияние оказывает окружающая среда.
2.2 Этапы применения метода определения затрат наосвоение
1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходяиз юридических и физических возможностей, а также экономическойцелесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участковдолжны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.
2 этап. Расчет стоимости освоенных участков. Данный расчетосуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно былианалогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.
3 этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемогопериода застройки земельных участков.
Затраты на освоение включают: инженерные расходы порасчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройствудорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним такжеотносятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика,расходы на продажу и рекламу.
4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательскойприбыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчетапредполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка,определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (еслиони есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты наосвоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую прибыль.
5 этап. Определение периода времени, необходимого наосвоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск,связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтированиечистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажиземельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Наконец, для земель поселений оценка может проводитьсяисходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земельнаселенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводствоулучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города илипоселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
Задача №6
Оценить жилой дом с постройками на основе затратногоподхода, используя следующую информацию.№ Параметры Ед. изм. Количество Площадь дома кв. м 50 Стоимость строительства дома долл. /кв. м 170 Площадь гаража кв. м 25 Стоимость строительства гаража долл. /кв. м 55 Стоимость воспроизводства парника долл. 200 Устранимый физический износ долл. 300 Неустранимый физический износ % 10 Функциональный износ установки долл. 220 Рыночная стоимость земельного участка долл. 600
Список использованной литературы
1. Хамидулова С.Н. Рынок и оценка жилой недвижимости. Часть2. Методическоепособие. Школа политики и бизнеса.
2. Интрига жилища. — Екатеринбург: Издательский Дом «Филантроп», 2005г.- 192 с.
3. Методология оценки уровней комфорта жилища при формировании структурыжилых образований на демографической основе. — Вестник УПИ (подготовлена ипринята к печати)
4. Методика оптимизации условий расселения в жилищном фонде крупнейшихгородов // Жилищное строительство Москва, 2006. № 3 — С.17 — 20 (0,64 а. л).
5. Архитектон: Особенности развития возрастной структуры населения — № 4апрель 2006 г.
6. Жилищные отношения и право собственности на жилье: Сборник нормативныхактов (Текст). — 3-е изд., испр. и доп. — Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006.- 522с. — (Кодексы и законы России).