Рынок земли

СОДЕРЖАНИЕ
 
Введение.
1. Особенности земли как фактора производства.
2. Предложение земли.
3. Спрос на землю.
4. Рента.
    4.1. Цена земли.
    4.2. Арендная плата.
5. Исторические судьбы земельной ренты.
6. Российский земельный рынок: проблемы и особенности.
6.1.Земельные отношения
6.2. Споры о земле.
Заключение.
Литература.
3
5
7
9
13
16
17
19
22
22
26
34
36

ВВЕДЕНИЕ
 
Приглядитеськ тому, как народ использует свои земли, и вы сможете прийти к весьма точнымпрогнозам относительно будущего этого народа.
Эрнст ФридрихШумахер
«Землей» в экономическойтеории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы преснойводы, месторождения ископаемых).
Особенностью земли какэкономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала землянеподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы иСеверной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможностирасширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны.  Одно изнемногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалосьрасширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря.Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не всестраны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращениюсельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства иинфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).
В основе появления рынказемли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступаютсобственники земельных ресурсов, с другой – люди, владеющие деньгами и желающиесвои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и статьпредпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самымформируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи(арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спросна землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В ролиземлевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк ит.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь – этоарендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функциисобственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когдаземлевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь сталхозяином данной земли.
Земля,ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни идеятельности людей. 
 Россияобладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства — её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, былипризнаны эталоном почвы.
Проблемасовершенствования правового регулирования земельных отношений в России впоследнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых нетолько среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом.Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся водном: действующее земельное законодательство не соответствует современнымпотребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла накачественно новые отношения, а, следовательно, изменилось и  отношение к земле.Появились различные нововведения. Одно из них — свободная купля-продажа земли.
Цель курсовой работы: рассмотретьособенности рынка земли.
Задачи курсовой работы:
1) изучить ипроанализировать экономическую литературу;
2) рассмотретьособенности земли как фактора производства;
3) изучить предложениеземли;
4) рассмотреть вопросыземлевладения и землепользования;
5) изучить вопрос «ценаземли».

1.ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ФАКТОРА ПРОИЗВОДСТВА
 
Третьим факторомпроизводства является земля. Она имеет ту особенность, что ее общее количествонеизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размерыпо своему желанию. Термин «земля» употребляется в широком смысле слова каквсеобщее условие производственной деятельности. Именно в силу ограниченностиресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности,собственность на землю является самым выгодным (доходным) видом собственности. Но,все же, говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование всельском хозяйстве, где земля выступает основным средством производства и гдеэкономическая реализация этого вида собственности производится чаще всего непутем ее продажи, а через сдачу в аренду и поручения ренты – дохода отприродных ресурсов.
Земля служит средствомдля выращивания сельскохозяйственных культур. Почва должна обладатьплодородием, которое определяется ее механическими и химическими свойствами.Человек способен в определенных пределах изменять состояние почвы, используямеханическую обработку, внося органические и химические удобрения. Такимобразом, различают естественное и искусственное плодородие земли. Однако именноприродные (естественные) свойства земли являются главными и придают особоезначение собственности на землю, а также определяют специфический характердохода собственников земли.
Что касаетсячеловеческого воздействия на плодородие земли, то это воздействиенебезгранично. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача,получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократитсянастолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Это законубывающей отдачи. Его можно сформулировать следующим образом: «Каждоеприращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общемпропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если толькоуказанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники».[1]
К естественным свойствамземли относятся:
·    плодородие иместоположение относительно рынков сбыта. Земля устойчиво качественно неоднороднапо данным параметрам.
·    природные (типпочвы, рельеф), климатические и погодные условия, которые так же, как иплодородие, неодинаковы на земельных участках в разных географических регионах.

2.ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ
Предложение землиограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства фермрасширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкиваетсяна определенные трудности.
Факторами, влияющими напредложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда говорят обограниченности земли, имеют в виду землю определенного качества, расположеннуюв определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокругконкретного крупного города или даже отдельной фермы ограниченно вдвойне: и покачеству и по количеству.
Плодородии, например,зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовыхнавыков и производственного опыта тех, кто работает на земле и т.д. Хотянекоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностейприменяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишьпо истечении более или менее значительного периода времени. В большинстверазвитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную частьзанятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственностьна землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничиваямобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа посовместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т.д.), однакоэти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному ссельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников ограничена. Дело втом, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чемпромышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы«неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляетсявместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т.д.
В условиях мелкого(семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала также ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеютсяопределенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли,которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого видапроизводства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Болеетого, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть неулучшено, а ухудшено.
Фиксированный характерпредложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Еслина оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат – цену акраземли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную осиординат (рис. 1).  Это означает, что предложение земли не может быть увеличенодаже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить,какая цена реально устанавливается, необходимо проанализировать спрос, которыйв данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависетьуровень цен на землю./> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
                  Р
(млн. руб.
за акр)   /> /> /> />  
Q*  
Q, акров   />

Рисунок 1.Предложение земли.

3. СПРОСНА ЗЕМЛЮ
Спрос на землюнеоднороден. Он включает два основных элемента – сельскохозяйственный инесельскохозяйственный спрос:
D = Dсх + Dнесх,
где  D – совокупный спрос;
       Dсх – сельскохозяйственный спрос;
       Dнесх – несельскохозяйственный спрос.
Если на оси абсциссотложим количество акров земли, а на оси ординат – цену за акр земли, то криваясельскохозяйственного спроса на землю  Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что помере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развитиятехники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земельк средним и даже худшим./> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
Р (млн. руб. за акр)   /> /> /> /> />  
     Dсх       Dнесх     D  
Q (акров)   />

Рисунок 2.Совокупный спрос на землю.
Идея уменьшающегосяплодородия почв встречается уже у А.Серра в 1963 г., а более или менее четкоеобоснование этой идеи в качестве закона – у А.Тюрго (1727 – 1781) в 1766 – 1768гг. И Джеймса Андерсона (1739 – 1808) в 1775 – 1777 гг.[2]Закон уменьшающегося плодородия почвы получает широкое распространение в политическойэкономии XIX в. благодаря работам Д.Рикардо (1772– 1823).
Криваянесельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так каксвязана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения,так как приходится использовать не только земли в центре города (например, дляжилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложенияпо горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса(рис. 2).
Сельскохозяйственныйспрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным отспроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукциюрастениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос на землюучитывает уровень плодородия  почвы и возможности его повышения, а такжеместоположение – степень удаленности от центров потребления продовольствия исырья.
Многие фермы производятне один вид сельскохозяйственной продукции, а несколько, поэтому спрос на землюв аграрной сфере носит комплексный характер. Чрезмерно узкая специализация длябольшинства фирм не является типичной.
Сельскохозяйственныйспрос на землю определяется  особенностями спроса на продовольственнуюпродукцию. Для производства продовольствия типична ситуация, близкая ксовершенной конкуренции, так как преобладают семейные фермы. Государство вразвитых странах, как правило, не ограничивает права граждан на куплю-продажуземли и фактически не влияет на ее цену. Исключение составляют лишь ряд стран(с высокой долей аренды, например Бельгия), где предоставляютсяпреимущественные права на покупку земли постоянным арендаторам. Однако и в этомслучае сделка на куплю-продажу земли осуществляется по рыночным ценам.
Спрос на продукты питаниянеэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объемспроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результатезначительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуктыпитания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращениедоли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) вбюджете потребителя.
Неэластичность спроса напродукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемовпредложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. Инаоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести кзначительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.
Аграрная сфера зависит отприродных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки,многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниямпредложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностьюнепредсказуемо и не контролируется в такой степени. Как, например, промышленноепроизводство.
На сельскохозяйственныйспрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, какпостепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя – явление,типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременнаятенденция. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается.Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами,что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этойчасти населения будут неуклонно понижаться (это явление наблюдалось во многихстранах Европы в 80-е гг.). Естественно, что это в конечном счете отразится ина сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.
В отличие отсельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеетустойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю такжеобъединяет разнообразные виды спроса. Он стоит из спроса на землю длястроительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже…из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба собесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И землявыступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.
Несельскохозяйственныйспрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него –местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах.В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимумав центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаютсянебоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (илинепроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

4. РЕНТА
 
Прежде чем определитьренту, необходимо провести различие между двумя экономическими категориями –землевладение и землепользование.
Землевладение означаетпризнание права данного лица (физического или юридического) на определенныйучасток земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладениеосуществляется собственниками земли.
Землепользование означаетиспользование земли в установленном обычаем или законом порядке. В реальнойхозяйственной жизни пользователь и владелец – нередко разные лица.
Спрос на землю (а точнеена пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородиепочвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужнадля промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства илииных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являютсяарендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачиваетсобственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы являетсярента. Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природныхресурсов. Получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).
Арендная плата включает:земельную ренту; процент на ранее вложенный в участок капитал; амортизациювозведенных на участке сооружений.
Рента как экономическаякатегория означает не просто доход от фактора производства. Это доход откакого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.
На рынке землипредложение земли абсолютно неэластично, так как количество земли всегдаодинаково и не может быть изменено.
Принцип установленияренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы ипроцента.
S  
D1   Рассмотрим ренту,получаемую владельцами земли. В целях упрощения будем считать, что всяимеющаяся в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью ииспользуется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенноконкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, изерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, тоее суммарное предложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земливертикальна (рис. 3). Кривые же суммарного спроса (D1, D2, D3) имеют такие очертания: для земли, как и любого другогоресурса, «падающий» характер кривой спроса объясняется действием законауменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств какединой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнительное егоколичество (рис. 3)./> /> /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
R
(рента)   /> /> />
S   /> /> />
Qs  

Рисунок 3.Спрос и предложение земли.
Суммарное предложениепахотной земли фиксировано на уровне Qs, кривая суммарного предложения земли S вертикальна. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спросаприводят к росту или падению цены земли.
Поскольку предложениеземли фиксировано, то активной составляющей рынка земли остается спрос на землю.Изменение спроса на экономические ресурсы, в том числе на землю, могут вызватьтри фактора: цены на товары, изготовленные с помощью этого ресурса (т.е. ценазерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые всочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует сдвигу кривойспроса вверх – вправо (D1 → D2 → D3), приводит к росту рентных платежей.И наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.
Итак, величина земельнойренты определяется в первую очередь спросом на землю.  При этом рента различнав зависимости от качества земли:
1)  природных условий (тип почвы, климат,рельеф);
2)  плодородия почвы;
3)  местоположения земли.
Ограниченность земливедет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждыйучасток как объект хозяйства монополизирован определенным собственником,который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие покачеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существуетмонополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формыземельной ренты:
·    абсолютная рентаесть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков землинезависимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности наземлю;
·    дифференциальнаярента – это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних илучших  земельных участков (лучшие. Средние и худшие – условное делениеучастков).

4.1. Цена земли
 
Цена на землюопределяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок землиприносит ежегодно ренту в Rдолл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос –это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Ценаземли должна представлять  суму денег, положив которую в банк, бывшийсобственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал.Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимостьбудущей земельной ренты:
/>.
Цена земли – этобессрочное вложение капитала. Поэтому
если /> то />.
Тогда
/>,
                                                 />
где    R – годовая рента;
         i – рыночная ставка ссудного процента.
Если рента равняется 400долл., ставка ссудного процента составляет 5%, то цена земли равняется 400/5% =400*100/5 = 8000 долл.
На практике цена земли зависит от множества факторов. Например, рост цен на землю может быть связан срастущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастаетспрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственноведет к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах с рыночнойэкономикой с начала XX века имелаустойчивую тенденцию к росту.
Следует отметить, что внормальной рыночной экономике функционируют рынок земли и ее купля-продажа.Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажейземли, — необходимое условие успеха глубоких экономических реформ России.
4.2.Арендная плата
 
В действительности рентасоставляет лишь часть суммы, которую арендатор платит земельному собственнику.Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения(которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Еслисобственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместитьстоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь онмог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительствозданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитиеинфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долюсоставляют амортизация и процент на капитальные вложения – «рента разбухает».Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть этивложения, поднимая арендную плату.
Чем короче контракт, тембыстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествамиземли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятсяосуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды.Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятсясократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить. Не случайно, что вЗападной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет.За этот период стоимость могла быть целиком списана, а само здание приходило вполную негодность.
Арендный договор вБельгии (где в начале 90-х гг. арендовалось 68 %  всех земель) заключаетсяобычно на срок не менее 9 лет, хотя в этой стране существует практика договорови на более длительный срок (на 27 лет или до достижения арендатором 65 лет). Неслучайно современное аграрное законодательство (например, бельгийский закон1988 г.) в принципе допускает право арендатора на компенсацию добавленнойстоимости, получаемую в результате улучшений. Величина арендной платы вЗападной Европе колеблется от 80 – 90 ЭКЮ в Шотландии до 200 – 250 ЭКЮ вГермании и Нидерландах, что составляет 1 – 3 % цены земли. Это сравнительнонизкий показатель капиталоотдачи, однако многие землевладельцы рассматриваютпокупку земли как форму страхования  от инфляции и полагают, что со временемцена земли может возрасти.

5.ИСТОРИЧЕСКИЕ СУДЬБЫ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ
 
Первоначально земельнаярента была настолько «уважаемой» категорией, что экономисты XVII-XVIII  (Д. Норс, Дж. Локк, А. Тюрго) даже ссудный процентоправдывали земельной рентой и выводили по аналогии с ней. Позднее ролипоменялись. Политическая экономика XIX в. (Г. И. Кэрри и др.) для оправдания земельной ренты приводит аналогиюс ссудным процентом. Даже к. Маркс в III томе «Капитала» сначала рассматривает капитал, приносящий проценты, илишь затем превращение добавочной прибыли в земельную ренту. Такое внимание состороны политической экономии к аграрной сфере вообще и к земельной ренте вчастности было отнюдь не случайным. Дело в том, что 150 лет назад в аграрнойсфере передовых стран Западной Европы и Северной Америки создавалось не менее50% национального дохода, около половины которого присваивалось земельнымисобственниками. В настоящее время доля национального дохода, создаваемого ваграрной сфере, исчисляется несколькими процентами, а частные земельныесобственники получают и того меньше – в СШ, например, меньше 1% (хотяофициальная статистика занижает этот показатель).
От феодализма современномуобществу достались две системы землевладения. Фермерское хозяйство развивалосьлибо на базе помещичьего землевладения (лендлордизм),  либо на базекрестьянского землевладения (система парцеллярной собственности). Обе онитормозили современное предпринимательство.
Промышленному и торговомукапиталу далеко не сразу удалось подчинить сельское хозяйство. Крупнаяземельная собственность на землю, доставшаяся от эпохи феодализма, была в XIX- XX в. существенным тормозом на пути развития капитализма всельском хозяйстве. Так как  любые вложения капитала могли быть присвоенысобственником земли. Сломить сопротивление крупных земельных собственниковудалось лишь по мере ослабления их роли в экономической и политической жизни.
Другим препятствием длямодернизации аграрной сферы была раздробленность парцеллярной системы. Мелкимфермерским хозяйствам не под силу осуществить комплексную индустриализациюсельского хозяйства. Мизерный характер землевладения препятствовал внедрениюмашин и передовой технологии, так как в условиях мельчайших хозяйств не моглобыть и речи об экономии от масштаба, а использовать дорогую технику лишь наодну пятую (или даже одну десятую) ее возможностей было экономическинецелесообразно. Все это явилось причиной отставания сельского хозяйства отпромышленности, города от деревни.
Развитие фермерскогохозяйства в США, Канаде и Австралии привело к обострению конкуренции во второйполовине XIX в. Западноевропейские страны,используя влияние мощного аграрного лобби, старались отгородиться от внешнегомира, введя высокие таможенные барьеры. Протекционистская политика государстватакже в конечном счете оказала свое тормозящее воздействие на развитие аграрнойсферы, так как создавала тепличные условия для отечественных производителей.Поэтому в отличие от промышленности аграрная сфера составляла в известномсмысле исключение для типичной в условиях совершенной конкуренции тенденции ценк понижению.
В настоящее времяпреграды на пути долгосрочных вложений капитала устранены, так как большинствофермеров приобрело землю, на которой они ведут хозяйство. Произошло соединениепользования, владения и распоряжения землей в одних руках. На земли, занимаемыесобственниками, в странах Европейского сообщества в начале 90-х гг. приходилосьдве трети сельскохозяйственных угодий. Аренда в настоящее время играетсущественную роль лишь в двух западноевропейских странах- Бельгии и Франции.
Соединение земли какобъектах хозяйства с землей как объектом собственности в одних рукахпредопределило быстрые темпы развития аграрной сферы, так как открыло широкиевозможности для долговременных вложений капитала. К тому же промышленнаяреволюция в аграрной сфере была ускорена революцией научно- технической.
Столь бурное развитиесельского хозяйства предопределило особую политику государства в аграрнойсфере. В настоящее время в США фермеры получают субсидии не за увеличениесельскохозяйственного производства (для предотвращения производства).
Проблема цены земли иарендной платы становится в последнее время не столько «деревенской», сколькогородской проблемой, а земельная рента превратилась в экономическую ренту, неменее характерную для рынка труда, чем для рынка земли.

6.РОССИЙСКИЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК: ПРОБЛЕМЫ И ОСОБЕННОСТИ.
 
6.1.Земельные отношения
 
Итак, попробуемразобраться в сложившейся ситуации в области земельных (аграрных) отношений натерритории современной России.
Рынок земли и земельныеотношения в каждом регионе  понимают по-своему. Маятник колеблется от признаниячастной собственности на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться вэтих проблем? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый — этоКонституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободногораспоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересовдругих лиц. Это означает возможность заключения сделок, предусмотренныхгосударственным законодательством. В Законе РФ от 23.12.92 г. «О праве гражданна получение в частную собственность и на продажу земельных участков дляличного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства»[3]прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность,могут их продать. В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 «Орегулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать,подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести вкачестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборотземельных участков по указу регулируется гражданским законодательством с учетомзаконодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ от30.05.93 г. N 503 «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерацииземельных участков»[4] регламентирует порядокпродажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства исадоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можносказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основномнебольших участков. В 1995 году было зарегистрировано свыше 200 тысяч сделок.Может, не слишком много, но сам факт подтверждает формирование земельногорынка, как говорится, в потребительской сфере. Однако секторсельскохозяйственного производства имеет свои особенности. Необходимо отметить,что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государстворегулирует его определенными правилами. Одно из них содержится и в названном указепрезидента. При продаже земель сельскохозяйственного производства, гласитправило, изменение их целевого назначения не допускается. То есть частник можетпродать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, которыйвздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать ипредпринимателю, но только после разрешения администрации области. Процедураполучения такого разрешения еще не разработана. Это устранило бы лишние помехидля земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательствоохраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает:сейчас в России предложение превышает спрос на землю. — Что же это за рынок?Продавцов больше, чем покупателей. — Покупатели есть, но им нужна землянесельскохозяйственного назначения. А в продаже — именно она. Почему же фермерготов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну — совершеннообъективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышаютразмер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю всобственность, но видит, что мог бы продать «избыток», а полученные деньгивложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно.Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны.Вся надежда на горожан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельныйрынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. Водних местах процесс идет активнее — в Московской области и южных регионах, вдругих — медленнее. Для полноты картины остается добавить, что есть и такиерегионы, например Республика Саха (Якутия), где земля по-прежнему остаетсяисключительно в собственности государства. В Республике Марий Эл можно взятьучасток для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственногопроизводства землю в собственность не дают. — А что заставляет садоводовотказываться от собственности на землю? — Высокий подоходный налог со сделок.Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходногоналога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумныхпределах. Возьмите эту землю в государственную собственность, просят люди вписьмах-жалобах, и дайте ее нам в пожизненное наследуемое владение. Какюридически отработать «обратный ход»? Законодательством это не предусмотрено. Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог наземлю — небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человекупродавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решатьна федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину:чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъектаФедерации.  — Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю всобственность крестьянам. — Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинскаяреформа отдавала в собственность хуторские и отрубные[5]земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотновыделявшей единоличнику часть своей земли. — Поразительное сходство с нынешнейреформой. Снова «единоличник», то есть фермер, выделяется из «общины». Неправда ли? — Сходство чисто внешнее, а различие — существенное. Современноезаконодательство дает собственнику, получившему свидетельство на земельнуюдолю, все права. Можно выделить свою долю земли из общей собственности и вестифермерское хозяйство. Далее. Можно эту земельную долю продать, что, конечно,непросто, как мы уже выяснили, но юридически возможно. Практика, впрочем,показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделениеземли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году былнастоящий бум — выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастовуменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и незамедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне вобщем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти изсельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) — пожалуйста.Не захотел — работай в коллективе. Крестьяне сдают свою земельную долю в арендус/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними илимногосторонними договорами. Другой вариант — вносят долю в уставной фондорганизации (теряя право собственности) и получают дивиденды. То есть рождаетсямногоукладная экономика. С одной стороны, существуют коллективные хозяйства влюбых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой — немногочисленноефермерство.
У крестьянина проблем сполучением земли почти нет. Его трудности в ином. Оставшись с землей один наодин, фермер ничего не может сделать без денег, техники, удобрений и т. д. — Отличие нынешней земельной реформы от той, что была в начале ХХ века,заключается в решении финансовой проблемы. Сейчас мы то и дело слышимтребования депутатов государственной думы выделить государственные дотацииселу. А столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянампод залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию былораскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян. Видимо,как раз тот слой, что вырос за четверть века в результате деятельностиСтолыпина. Так не повторить ли нам его опыт? Может, надо создать Крестьянскийбанк и аграрное агентство по типу ипотеки[6]? Или что-то подобное.
В 1996 году правительствоутвердило Федеральную целевую программу развития крестьянских (фермерских)хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она по идее должна решать финансовыепроблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или инойформе (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы попереработке и сбыту продукции, как в Западной Европе, то российское фермерство,безусловно, будет шаг за шагом развиваться. 
 Так что же  представляетсобой наше фермерство на современном этапе?  Это — 285 тысяч хозяев и 13,5миллиона гектаров земли (на 1997 год). Этот сектор, по официальным данным,производит пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкойкартины не дает, потому что она фиксирует только то, что продают на элеваторы,на большие сборные пункты, а тот продукт, который идет от фермеров непосредственно населению — через  рынки, например — не учитывается. 
 
6.2. Спорыо земле.
 
Сейчас у нас вгосударстве широко обсуждаются существующие земельные законопроекты.Рассмотрим  один из них, на мой взгляд,  самый главный  — Проект закона РФ «Оправе граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и напродажу земельных участков для ведения личного фермерского и дачного хозяйства,садоводства и индивидуального жилищного строительства». Способен ли этотдокумент  решать земельные вопросы? Остановимся на некоторых из них.  Например,  владельцы земельных участков получили их в собственность бесплатно вразмере предельной нормы своего региона. «Излишки» они могли выкупить по договорнойцене или получить в пожизненное наследуемое владение. Президент как разпредложил внести в закон изменения, чтобы участки передавались в собственностьбесплатно независимо от размеров. Но здесь возник спорный вопрос, и проблемаэта не так проста, как кажется на первый взгляд. Нельзя ограничиться толькооднозначным толкованием. Приведу пример: раньше, например, генералы получалиучастки размером в полгектара или гектар. К сожалению, эти люди уже ушли отнас. Теперь льготами пользуются их наследники, не имеющие отношения к заслугампокойного. Насколько это справедливо? Ведь на гектаре можно построить несколькодач с участком по 10-12 соток. Эту и подобные проблемы и должен решатьзаконопроект. — В наше время  земельные споры не обходят стороной и горожан. Кпримеру, Рязань, чтобы иметь в своем распоряжении достоверную информацию остоимости земли, создает земельный кадастр города.  Правильно. Это необходимодаже в том случае, если в городе нет собственности на землю. Без кадастраневозможно объективно оценить землю, а также правильно определить аренднуюплату. Иначе опять возникает вереница проблем. Даже если частная собственностьна землю не разрешена и с аукциона продается только право ее аренды, как вМоскве, стартовую цену все равно определяет кадастр. Затем арендаторы могут ееподнять на аукционе. Кстати, на мой взгляд, отсутствие собственности на землюдля города, с одной стороны, хорошо: удобнее планировать и строить. С другой — неудобства: не исключено появление черного рынка земли.  В апреле 1996 годаИнститутом международного экономического и политического развития был проведен «круглыйстол» «Правовые аспекты земельной и аграрной реформы».[7]Многие выступавшие сравнивали земельную реформу в России с аналогичнымпроцессом в других странах, в частности в Югославии, Польше, Чехии и Германии(восточной ее части). Выявилось много общего. И там формирование индивидуальныххозяйств отнюдь не отличается интенсивностью. Более того, сохранившиеся вВосточной Германии коллективные хозяйства по рентабельности превосходятнекоторые фермерские хозяйства Западной Германии. Естественно, рождаетсявопрос:  а надо ли спешить с фермерскими хозяйствами? Как у нас дальше будетразвиваться аграрный сектор, неизвестно. Не будем опережать события прогнозами.Земельные вопросы предстоит тщательно изучать, чтобы не тормозить реформу и незабегать вперед. Надо дать возможность жизни течь так, как она течет по своимобъективным законам.
Действующая КонституцияРФ провозгласила равенство всех видов собственности перед законом, в том числеи частной. Ряд  указов Президента России значительно расширил возможностиприобретения земли в частную собственность, предоставив это право, наравне сгражданами, юридическим лицам. Но, к большому сожалению, многие из этих законовтак и остались на бумаге.
Так что же происходитсейчас на Российском земельном рынке?  
Те законы, которые все жедействуют во многих регионах России фактически «возрождают крепостное право».Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективнотрудиться под страхом изъятия участка. Ранее  принятые государственной думойзаконы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотальногоадминистративного контроля над экономикой, делает невозможным созданиецивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью.По мнению президента  необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этихзаконодательных актов. Так, например, сейчас права граждан и организаций пораспоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений.Сделка признается недействительной при «злонамеренном занижении цены», доход «сверхсреднетерриториальной цены» поступает в бюджет. Владельцы обязываются уступитьгосударству или муниципальному образованию участки для не определенных кодексомгосударственных и муниципальных нужд. Устанавливаются нормы, нарушающие принципполного возмещения ущерба при изъятии имущества. Нарушаются права поиспользованию участков.   Узакониваются изъятия земельных участков:  для отводаиным лицам, для проведения военных учений, при включении участка в определеннуюзону с передачей его заинтересованному предприятию, изъятие права постоянного(бессрочного) пользования земельным участком с принудительной заменой егоарендой. Существующие законодательства ущемляют права и федеральных властей, имуниципалитетов. Права правительства Российской Федерации по управлению ираспоряжению землями ограничиваются «в соответствии с постановлением субъектовФедерации», В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальными жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальныхземель, запрещается передача в залог участков из государственных имуниципальных земель.  Собственники земельных участков и земельных долейлишаются права свободного распоряжения ими, в том числе свободной передачи варенду. Передача же земель гражданам возможна только по согласованию с местнойадминистрацией.  Отменяется обязательность передачи земельных участков всобственность граждан при реорганизации сельскохозяйственных организаций. Российского законодательства ставится в зависимость от правовых актов субъектовФедерации и даже решений общих собраний. Под угрозой отмены оказалось дажепредоставленное указами президента безусловное право собственниковприватизированных предприятий на выкуп участков. Устанавливается правосубъектов Федерации ограничивать формы прав на землю на своих территориях, чторавноценно «подрыву» единого земельного рынка России. Жилищные товариществалишаются прав на получение участка в собственность. Сделка с участкомпризнается недействительной при нарушении правил и нормативов по егоиспользованию. Действующие законодательства и законопроекты фактически наделяютогромной властью одно ведомство — Комитет по землеустройству России и егоместные комитеты многочисленными и несовместимыми функциями: управлениеземлями; подготовка документов о передаче участков; землеустройство; правонавязывать собственникам договоры, определяя индивидуальный порядок и условияустановления границ за их счет; определение правомочности решений о передачеучастка; контроль за использованием земель; охрана земель; определение платежейза землю; контроль за соблюдением законодательства и привлечение кответственности.[8] Узакониваетсявмешательство в права землевладельцев и лиц, занятых установлением ирегистрацией границ.   Предполагается, что предоставление участков будетосуществляться без всякого конкурса, а администрации фактически наделяютсяфункциями риэлтора — подбор участка для заявителя. Все это ведет к созданиюмеханизма коррупции путем бесконтрольной и формально бесплатной передачи — раздачи земель. Этому способствует необходимость согласия уполномоченногооргана для обмена участками на праве постоянного (бессрочного) пользования,пожизненного наследуемого владения и передача административным органам судебныхфункций.
Законами устанавливаютсянормативы, противоречащие гражданскому законодательству:[9]  
а) устанавливаются новыевиды прав на участок земли; изменяет нормы о переходе прав на земельный участокпод строениями;  нормы о наследовании, ущемляющие права наследников; нормы осохранении прав на земельную долю и земельный участок за лицом, котороепередало их в уставный капитал.
б) нормы прекращения иограничения прав на участок: «принудительное прекращение прав на земельныйучасток независимо от условий договора» постановлениями органов исполнительнойвласти; возможность лишения владельца прав на участок по произвольнымоснованиям (участок признается бесхозным при отъезде  владельца, неиспользовании участка и в «других» случаях). К примеру, новый кодекс делаетневозможным введение рыночного налогообложения недвижимости, закрепляяотдельный налог на землю.
в) дезорганизуетсязаконодательство о регистрации прав на недвижимость: устанавливаются основаниядля произвольного отказа в регистрации, например, при несоответствии ранееизданных документов новым требованиям. Вводится обязательная перерегистрацияучастков до 31.12.99, что открывает широкие возможности для переделасобственности.
«Приватизацией»называется передача участков в собственность только их владельцев, что делаетневозможным приватизацию посредством торгов. Вводится обязательность приприватизации административной корректировки границ, невозможность приватизациивместе с участком его принадлежности, запрет продажи при наличии спора. Новыйкодекс вместо кадастрового учета недвижимости как физических объектов вводитсябезразмерно широкое понятие «государственный земельный кадастр», что делаетневозможным в обозримом будущем обеспечить учет недвижимости как физическихобъектов. При землеустройстве ущемляются права собственника, который, согласнокодексу, таковым по своей сути  не является.  После введения принципов«целевого назначения» и «правового режима» всех земель становится невозможнымпринятие цивилизованного законодательства о правах использования и развитиянедвижимости в условиях  земельного рынка. Нормы оценочной деятельностиподрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должныпривлекаться  государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаевэти комиссии состоят из представителей властных местных структур.
Так как же сейчасопределяется цена земли?
Эта цена практическиповсеместно определяется 10-кратной ставкой земельного налога за единицуплощади земельного участка (за исключением Мурманской области и Приморскогокрая) в соответствии с п.7 указа Президента РФ от 11.05.95 за № 478[10].Администрация некоторых регионов использует также возможность установленияединого повышающего коэффициента к нормативной цене. Чаще всего такойкоэффициент равен двум. Но собственником земли в России стать крайне сложно.
В некоторых регионахпокупатель земли обязан представить массу документов. Так, например в Тульской и Свердловской областях будущий собственник земли обязан, помимо прочихмногочисленных документов, представить еще и точные размеченные планы земель,заверенные председателями областных земельных комитетов, а также заявление наприобретение в собственность земельных объектов, согласованное с местнымиорганами власти.
Негативно влияет на темпыразвития земельного рынка и бюрократический аппарат, та как документы напокупку передаются от администрации одного уровня власти к другому. А этоотнимает массу времени.
Но вернемся к проектуземельного кодекса. Вторгаясь в вопросы природоохранного законодательства, онзапрещает выкуп загрязненных участков, что блокирует привлечение частныхинвестиций для очистки загрязнения. Устанавливается приоритет данного законанад всеми прочими законами, которые приняты или будут приняты в будущем. Кодексвводит право субъектов Российской Федерации самостоятельно определять формыправ на землю на своих территориях, устанавливать порядок налогообложения недвижимости,возможность субъектам Федерации и органам местного самоуправления устанавливатьпроизвольные запреты на передачу участков в частную собственность. РоссийскаяФедерация лишается права устанавливать правовые основы единого земельногорынка. Кодекс также устанавливает запрет частной собственности на землю дляиностранцев.  Существующие законы постепенно приводят к необратимому ухудшениюинвестиционного климата в России, и вызывает отток из страны капитала иквалифицированных работников.
В целом ряде развитыхстран, таких как, например Англия, Германия, Голландия и других, земельныхкодексов вообще не существует. Их заменяет свод различных законов. И хотя вРоссии уже принята первая часть гражданского кодекса, где имеется специальнаяглава, посвященная вопросам земли, в стадии подготовки находятся Законы[11]«О землях городов и других поселений», «Об ипотеке», «О регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним», «Об оценочной деятельности», и др.,работа над Земельным кодексом продолжается. И от того, каким он будет,  зависитнаше общее благосостояние.
Из всеговышеперечисленного видно, что в России еще не сложился цивилизованный рынокземли.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Землядолжна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит,но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этотсправедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не всамой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится и   развивается. Частная собственность на землю — это меч обоюдоострый. Если непринять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, всеможет закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, «освобождением»крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков иземельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминальногокапитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника,к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю,но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле.
Человекдолжен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как онхочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника,дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом исостоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима дляпостоянного повышения эффективности производства за счет автоматическойрегуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля — этовсенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она данаприродой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нетли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю — это лишь способиспользования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам итрудовому крестьянству.
Анализземельной ренты будет не полным, если не обобщить вопрос о принципах построенияновой экономической системы. Речь идет о том, что новой системе отношенийсобственности, где доминирует частная собственность на землю и государственнаясобственность на природные ресурсы, должны быть адекватны и отношения по поводуприсвоения земельной ренты.
Сегоднянаше государство из-за дефицита бюджета, отказываясь от контроля над рентойземли и природных ресурсов, отдаёт в руки частных собственников огромные финансовыересурсы. Земельная рента во всех её формах и проявлениях должна рассматриватьсякак доход собственника, а использование ренты и природных ресурсов России наблаго всего общества должно стать государственной политикой, которая позволилабы использовать огромный рентный доход, создаваемый землёй, минеральнымиресурсами, всей инфраструктурой государства для пользы каждого гражданина всегообщества в целом. В системе земельных отношений важным условием выступаетпродуманная государственная политика земельных платежей. Однако ставкиземельного налога и размер арендной платы столь незначительны, что не могутбыть стимулом к рациональному использованию земли. Система использования рентыземли и природных ресурсов в качестве источника государственного доходанаиболее прогрессивна и справедлива. Для этого необходимо сделать первый шаг — принять законы, запрещающие приватизацию рентного дохода от добычи и продажиприродных ресурсов в любой форме. Это принципиальное решение, которое должнопринять правительство России.
Итак,настало время в Российской Федерации перейти к разработке национальногобюджета, где активами государства и его капиталом будут не только валовойнациональный продукт, но и остальные компоненты национального богатства страны- прежде всего земля и сырьевые ресурсы.

ЛИТЕРАТУРА
 
1. Казначевская Г.Б. Экономическаятеория. Учебник для колледжей. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.
2. Слагода В.Г. Основы экономическойтеории. – М.: Форум – Инфра-М., 2007.
3. Нуреев Р.М. Курс микроэкономики.Учебник. – М.: Норма, 2007.
4. Носова С.С. Экономическая теория.– М.: Владос, 1999.
5. Курс экономической теории / Подред. Г.П.Журавлевой. – М.: Инфра – М, 2005.
6. Экономическая теория. Учебник /Под ред. И.П.Николаевой. – М.: Юрист, 2003.
7. Сажина М.А., Чибриков Г.Ю.Экономическая теория. Учебник.  – М.: Норма, 2005.
8. Базылев Н.И., Гурко С.П., БазылеваМ.Н. Экономическая теория. Учебник. – М.: Инфра – М, 2003.
9. Экономический словарь. Под ред.Р.А.Сивкина. – М.: Норма, 2006.