Зміст
ВСТУП… 2
1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИРОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА 4
1.1.Поняття ринку житла. 4
1.2. Нормативно-правове регулювання ринкужитла…………………………..8
2. ПРОЦЕС РОЗВИТКУ ТАФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 15
2.1. Аналіз ринку розвитку та формування ринку житла України. 15
2.2. Особливості ринку житла Київської області 21
2.3. Особливості застосування цільовихоблігацій в київській області 45
3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 51
3.1. Шляхи удосконалення ринку житла Київськоїобласті 51
3.2. Фактори розвитку ринку житла Київськоїобласті 65
3.3. Іпотечне кредитування як спосібудосконалення функціонування ринку житла Київської області 70
ВИСНОВКИ… 77
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ… 80
ДОДАТКИ… 82
/>ВСТУП
Житлове будівництво є однією із найважливіших тапотужних галузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воноформує життєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносинв регіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основнихкомпоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджне будівництво(котеджні містечка).
Сучасний ринок житла формується за рахунок пропозиціїжитла як на первинному, так і на вторинному ринку житла, що забезпечуєнаявність різної зав якістю та ціною пропозиції на ринку житла.
Актуальність даної теми зумовлена динамікою розвиткуринку житла в Київській області.
Об’єктом дослідження є ринок житла та особливості йогорозвитку.
Предметом дослідження є процес формування та розвиткуринку житла Київської області.
Метою дослідження є аналіз формування та розвиткуринку житла Київської області з можливістю висловлення перспективних прогнозівйого розвитку.
Мета дослідження реалізується при вирішенні наступнихзавдань дослідження:
· вивчення економічного змісту поняття«ринок житла», його складових;
· аналіз формування та розвитку ринку житлаУкраїни;
· вивчення формування та розвитку ринкужитла Київської області;
· перспективна оцінка розвитку ринку житлаКиївської області;
· аналіз шляхів вдосконалення ринку житлаКиївської області.
Дане дослідження проводилось іззастосуванням діалектичного підходу до вивчення сучасного стану формування та розвитку ринку житла Київської області.В процесі дослідження формування тарозвитку ринку житла Київської області були використанізагальнонаукові методи пізнання: поєднання абстрактного й конкретного,індукція, дедукція, аналіз і синтез, групування й порівняння, конкретизація.
Для обробки даних, наведених удослідженні застосовувались такі методичні прийоми: огляд, документальнаперевірка, техніко-економічні розрахунки, аналітичні групування, структурнийаналіз, узагальнення, підрахунок.
/>1. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА
/>1.1. Поняття ринку житла
Жилі будинки, а також жилі приміщенняв інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд.Житловий фонд включає:
· жилібудинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державнийжитловий фонд);
· жилібудинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншимкооперативним організаціям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадськиморганізаціям (громадський житловий фонд);
· жилібудинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельнихкооперативів);
· жилібудинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватноївласності (приватний житловий фонд);
· квартирив багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, атакож жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаютьсягромадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловийфонд соціального призначення) [10, 26-28].
Дожитлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспнимта іншим державно-кооперативним об’єднанням, підприємствам і організаціям. Дожитлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені дляторговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Державний житловий фонд перебуває увіданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та увіданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд). Жилібудинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державнихпідприємств, установ, організацій, зараховуються до житлового фонду місцевихРад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по порудженню цихбудинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.
Жилібудинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, атакож для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень ігуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промисловогохарактеру забороняється [19, 20].
Періодично,у строки провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадськогожитлового фонду. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщенняпереобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться зарішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування)Ради народних депутатів. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинкахжитлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішеннямзагальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетомрайонної, міської, районної в місті Ради народних депутатів [11, 65].
Переведенняпридатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державногоі громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається.Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житловогофонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державнихкомітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведенняжилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюєтьсяза рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених. Переведенняжилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.
До капітальних інвестицій відносятьсяінвестиції в основний капітал (основні засоби), в інші необоротні матеріальніактиви; витрати, пов’язані з поліпшенням об’єкта, що призводить до збільшеннямайбутніх економічних вигод, первинно очікуваних від використання об’єкту, і,на суму яких збільшується первісна вартість основних засобів (капітальнийремонт будівель, споруд, машин та обладнання); інвестиції унеоборотні нематеріальні активи, а також витрати на формування основного стада.
В обсяги інвестицій в основнийкапітал (капітальних вкладень) включені витрати на капітальне будівництво (новебудівництво, реконструкцію, розширення та технічне переоснащення діючихпідприємств усіх видів економічної діяльності, витрати на будівництво об’єктів житлово-цивільного призначення); витрати на придбання машин таобладнання без здійснення капітального будівництва. До інвестицій в основнийкапітал належать витрати на будівельні і монтажні роботи усіх видів (включаючимонтаж обладнання); придбання машин, обладнання, виробничого інструменту ігосподарчого інвентарю; інші капітальні роботи та інші витрати. Доінвестицій в основний капітал також включені кошти населення на будівництвовласних житлових будинків з надвірними господарськими будівлями. Дані зінвестицій в основний капітал за видами економічної діяльності наведенівиходячи з призначення основних засобів (сфери діяльності, в якій вони будутьфункціонувати), у розвиток яких були спрямовані ці інвестиції. Вартісніпоказники наведено у фактичних цінах відповідних років. Індекси обчисленоза даними у порівнянних цінах. Суми податку на додану вартістьвключено до складових капітальних інвестицій та інвестицій в основний капітал.
Будівельні роботи включаютьпідготовчі роботи до будівництва, загальне та спеціалізоване будівництвобудівель та споруд, монтаж будівельних конструкцій, роботи з облаштуваннябудинків, роботи з завершення будівництва та оренду будівельної техніки зоператором. До обсягу будівельних робіт включається вартість (у фактичнихцінах, без ПДВ) зазначених робіт, що виконуються під час нового будівництва,ремонту, розширення, реконструкції будівель та інженерних споруд, реставраціїта технічного переоснащення підприємств. Індекси обсягів виконаних будівельнихробіт визначаються як відношення обсягів будівельних робіт, виконаних зпочатку звітного року до обсягів відповідного періоду попередньогороку, перерахованих у порівнянні ціни з використанням індексу цін набудівельно-монтажні роботи.
Загальна площа житла визначається яксума загальної площі нових житлових будівель та приросту загальної площі,отриманої у результаті розширення, реконструкції існуючого житлового фонду таінших будівель [1, 74].
Загальна площа житла складається зжитлової площі і площі підсобних приміщень. До житлової площі включається площажитлових кімнат: столових, спальних, дитячих та інших житлових кімнат усередині квартири. До підсобних приміщень належать приміщення, розташовані всередині квартири: кухні, коридори, санвузли, ванні і гардеробні кімнати, убудованішафи й інші приміщення. До житлових будівель належать будинкиодноквартирні, будинки садибного типу, будинки з двома та більше квартирами як масової, так і індивідуальної забудови, а також гуртожитки. Догуртожитків належать: житлові будинки для колективного проживання, включаючибудинки для людей похилого віку та інвалідів, студентів, дітей та іншихсоціальних груп, наприклад, будинки для біженців, гуртожитки для робітників таслужбовців, гуртожитки для студентів та учнів навчальних закладів, будинкидитини та сирітські будинки, притулки для бездомних і таке інше.Інформація про введення в експлуатацію об’єктів соціальної сфери (житла,загальноосвітніх навчальних закладів, дошкільних закладів, лікарень,амбулаторно-поліклінічних закладів) включається до статистичної звітності напідставі підписаних і затверджених актів державних приймальних комісій проприйняття їх в експлуатацію відповідно до встановленого “Порядку прийняття вексплуатацію закінчених будівництвом об’єктів”, затвердженого постановоюКМУ № 1243 від 22.09.2004.
1.2.Нормативно-правове регулювання ринку житла
Відповідно до Постанови «Прозатвердження Порядку придбання житла для окремих категорій громадян навторинному ринк» Кабінету міністрів України вториннийринок житла — житлові будинки, їх частини, квартири державного і громадськогожитлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також ті, щоналежать юридичним та фізичним особам на праві приватної власності.
Порядок визначає механізм придбанняМіноборони, МВС, МНС, СБУ, Управлінням державної охорони, Адміністрацією Держприкордонслужби,Держкомнацміграції, Головним управлінням внутрішніх військ МВС, Державнимдепартаментом з питань виконання покарань, НКАУ, Радою міністрів АвтономноїРеспубліки Крим, обласними, Київською та Севастопольською міськимидержадміністраціями житла на вторинному ринку для військовослужбовців, осібрядового і начальницького складу МНС, кримінально-виконавчої системи та органіввнутрішніх справ, депортованих кримських татар та осіб інших національностей,які були депортовані з території України, за рахунок передбачених на відповідніцілі коштів державного бюджету та субвенції з державного бюджету місцевимбюджетам.
Придбання житла здійснюється впорядку, передбаченому Законом України «Про закупівлю товарів, робіт іпослуг за державні кошти».
Учасники процедури закупівлі дотендерної пропозиції додають документи, які підтверджують:
· рішеннявласника житла на його продаж (у разі коли учасник процедури закупівлі єпредставником власника житла);
· той факт,що запропоноване до продажу житло не перебуває під арештом, у заставі, стосовнонього не укладено договорів дарування, оренди;
· відсутністьв учасника процедури закупівлі як платника податків заборгованості із сплатиподатків і зборів (обов'язкових платежів).
Житло, що пропонується до продажу,повинно відповідати санітарним та технічним вимогам. Вартість житлавизначається виходячи з вартості 1 кв. метра його загальної площі, яка не можеперевищувати опосередкованої вартості будівництва житла за даними Міністерстваархітектури та будівельної політики Автономної Республіки Крим, управлінькапітального будівництва обласних, Севастопольської міської держадміністрацій іГоловного управління житлового забезпечення Київської міської держадміністраціїу відповідному населеному пункті на час його придбання. Під час визначеннязагальної вартості житла враховуються витрати органів, зазначених у пункті 1цього Порядку, пов'язані з переоформленням права власності на нього та сплатоювсіх передбачених законодавством податків і зборів (обов'язкових платежів). Придбанежитло надається відповідним категоріям громадян у порядку черговості згідно знормами житлового законодавства. Контроль за цільовим використанням коштівдержавного бюджету та субвенції з державного бюджету місцевим бюджетамздійснюється у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України.
/>Надання кредитів на придбаннянерухомості є одним із стандартних банківських продуктів, що пропонується наринку банківських послуг. Спеціальними законами держави, що регулюють питанняіпотечного кредитування є Закони України: «Про інвестиційну діяльність», «Проіпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечнимборгом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми і управліннямайном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», «Про інститутиспільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди)», «Проіпотечні облігації». Крім законів, зазначені питання регулюються підзаконниминормативними актами, зокрема: Положенням про видачу небанківській фінансовійустанові – управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиківпри створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на правоздійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затвердженимрозпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг Українивід 29 липня 2004 року № 1866; Ліцензійними умовами провадження діяльності іззалучення коштів фізичних осіб – установників управління майном дляфінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю,затвердженими розпорядженням Державної комісії з регулювання ринків фінансовихпослуг України від 24 червня 2004 року № 1225 та локальними банківськиминормативними актами з питань іпотечного кредитування. Слід відзначити, що сьогоднінадання кредитів на придбання нерухомості на первинному ринку є напрямкомкредитування з надзвичайно високим ступенем ризику. Такий стан речей обумовленоперш за все тим, що до моменту введення збудованої нерухомості в експлуатаціюта оформлення права власності на об’єкт на конкретну фізичну чи юридичну особубанк практично не має ліквідного предмета застави, на який може бути зверненостягнення.
/>До недавнього часу новобудови нарегіональних ринках у переважній більшості продавалися на підставіінвестиційних договорів та договорів про дольову участь у будівництві. Майновіправа за такими договорами приймалися в якості забезпечення виконаннязобов’язань за кредитним договором до оформлення права власності на нерухомістьна ім’я позичальника.
/>З набранням чинності 14 січня 2006року Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України»від 15 грудня 2005 року було внесено суттєві зміни до Закону України «Проінвестиційну діяльність». Частину 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційнудіяльність» було викладено в наступній редакції: Об’єктами інвестиційноїдіяльності не можуть бути об’єкти житлового будівництва, фінансуванняспорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених відфізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування тафінансування будівництва таких об’єктів може здійснюватися виключно через фондифінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільногоінвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно дозаконодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, заякими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Головна ідея законопроекту продержпідтримку житлового забезпечення — створити умови, за яких будь-хто зможепобудувати квартиру, придбати або взяти її у довгострокову оренду. Щобгарантувати кожному громадянинові це право відповідно до Конституції України,будівельники пропонують запровадити систему мінімальних безповоротнихжитлово-будівельних субсидій, які надаватиме громадянам держава. Якщо площаквартири чи будинку більша від гарантованого державного мінімуму, а власнихкоштів не вистачає, громадянин отримує позику уповноваженого банку під державнігарантії. При цьому ціни визначатиме не ринок у особі ріелтерів та брокерів, адержава — Міністерство будівництва. Контролюватиме всю систему державнабудівельна інспекція.
Сплатити перший внесок за житло можнабуде власними коштами або за рахунок державної субсидії чи банківськогокредиту. Після цього з уповноваженим державою банком укладатиметься угода прооренду (до 30 років) з викупом житла. Якщо завчасно виплатити повну вартість,житло оформляється у власність без подорожчання і штрафів.
Важливо те, що джерелом коштів надержавну підтримку житлового будівництва буде не бюджет, а емісія облігаційжитлово-будівельних субсидій, які одразу після випуску викуповуватиме Державна іпотечнаустанова та рефінансуватиме Національний банк України. Будівельні компаніїтакож сподіваються, що інвестиції в ці проекти вкладатимуть приватні компанії.Це означатиме, що якась частка житла в новобудовах належатиме інвесторам —комерційним банкам, будівельним корпораціям чи приватним особам. Коштидержбюджету використовуватимуть лише для сплати відсотків за облігаціямижитлово-будівельних субсидій, що використовуватимуться для будівництвасоціальної інфраструктури та житла для дітей-сиріт і багатодітних сімей. Длявизначення громадян, котрі матимуть право на допомогу держави, пропонуютьстворити Єдиний державний реєстр громадян, котрі потребують покращення житловихумов.
Будівельники прагнуть отримуватиземлю, що належить до державної і комунальної власності, під спорудження житлаза держгарантіями безплатно. Це значно здешевить його кінцеву вартість.Очевидно, що право на співпрацю з державою матимуть лише великі компанії, щомають досвід житлового будівництва не менш ніж п’ять років і збудували запопередній рік не менше 20 тисяч квадратних метрів житла.
Якщо парламент ухвалить такий закон,можна прогнозувати, на ринку розпочнуться значна реорганізація та структурнізміни. Сумнівів щодо перспектив законопроекту більшість експертів не мають,оскільки Будівельна палата може сподіватися на підтримку великої групидепутатів. Про неминучі зміни на ринку нерухомості свідчить також поступоватрансформація вподобань платоспроможних покупців.
Свідчення суттєвої зміни пріоритетівна будівельному ринку — це плани провідного забудовника корпорації«Київміськбуд» та банку «Аркада» реалізувати кілька нових проектів котеджнихмістечок під Києвом. Перше таке містечко малоповерхової забудови «НоваБогданівка» з усією інфраструктурою та комунікаціями вже майже збудували. Вонорозміщене в Броварському районі Київської області за 32 км від столиці. Площазабудови — 100 га, тут буде понад 800 житлових будинків трьох типів: окремих,дуплексів і блокованих. Ціни тут — 4,5 тисячі гривень за один квадратний метр,площа будинків — від 127 до 230 кв. метрів. Це фактично вдвічі нижче за ринковіціни на нові квартири в Києві. Така цінова політика свідчить про те, щобезмежній дорожнечі на столичну нерухомість реальну конкуренцію вже теперскладає приватне житлове будівництво поблизу Києва.
За висновками багатьох експертів,кардинально ситуація може змінитися після вступу України до СОТ. Наукраїнському будівельному ринку з’являться іноземні компанії, з якимивітчизняним доведеться конкурувати якістю, ціною та термінами. Апріорі неможливоуявити махінації з боку німецьких, турецьких чи польських забудовників, дляяких ділова репутація коштує більше, ніж можливість обманути довірливихгромадян або порушити умови контракту. Конкуренція змусить працювати швидко,якісно і без претензій та вимог до інвесторів. Деякі турецькі компанії вжезаявляли, що готові будувати в Україні житло і продавати квадратні метри по 500доларів. Звісно, не радісно чекають на таких гонористих конкурентів, алепрактика засвідчила, що за монополізм і привілейовані права вітчизнянихзабудовників змушені переплачувати ті, кому потрібне житло.
Вплинути на ринок може вимогаКиївради до забудовників продавати 10 відсотків житла, зведеного в столиці, заціною, визначеною Міністерством будівництва. Профільне міністерство визначаєсобівартість житла в Києві на рівні 3,5 тисячі гривень за квадратний метр. Заоцінкою експертів, десята частина — це щороку 100 тисяч квадратних метрів.Ринкова вартість цього житла близько 200 млн. доларів, якщо ж рахувати задержавною ціною — це 60 млн. доларів. Звісно, забудовники можуть компенсувативтрати з кишень покупців, збільшивши ціну. Але чи готові громадяни платити по2,5–3 тисячі доларів за «квадрат» у нових квартирах площею 70–120 квадратів? Затакі гроші можна придбати двоповерховий особняк з басейном і зеленим газоном. Очевидно, охочих переплачувати будене так уже й багато, тому компаніям, щоб не втратити свою частку ринку й обсягипродажу, доведеться знижувати ціни, втрачаючи рівень прибутковості [3, 42].
За найскромнішими оцінкамизабудовників, через великі витрати на узгодження проектів, придбання землі тадорожнечу будівельних матеріалів прибутковість бізнесу не перевищує 7–12відсотків. За оцінками незалежних експертів, на деяких будинках, особливо вцентрі столиці, компанії мають від 150 до 300 відсотків рентабельності.
/>2. ПРОЦЕС РОЗВИТКУ ТА ФОРМУВАННЯ РИНКУ ЖИТЛА КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
/>2.1. Аналіз ринку розвитку таформування ринку житла України
На цей час можна констатувативідсутність в Україні цивілізованого ринку житла з його законами конкуренції,дієвим механізмом реалізації права громадян на житло. Відповідно, немає умовдля забезпечення житлом міського населення України.
Існує неплатоспроможність більшостігромадян України за нинішнього рівня цін. Нескладні розрахунки показують,наскільки зараз є нереальною купівля в кредит найпростішої одно-двокімнатноїквартири в Києві (вартість — $90-100 тис.) за реальної ставки кредитування увалюті, яка із урахуванням всіх супутніх платежів та витрат складає близько 14%річних. Отже якщо середній місячний дохід людини складає навіть 6000-7500 грн.,що є досить непоганою для столиці, всі гроші (що залишаються після купівлі фактичного«споживчого кошику») будуть йти тільки на виплату відсотків, погашення ж самогокредиту за такого доходу, є неможливим. Навіть протягом 20-30 років до кінцяжиття (і навіть з таким доходом) людина не зможе купити квартиру. Хоча 3-4 рокитому ця зарплатня давала подібну можливість [21, 98].
Можна навести приклад: заамериканськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річнихдоходи, важкодоступним –5-7 річних доходів, недоступним – більше 7-8 річнихдоходів. Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуваннідоходів за все життя. За оцінками експертів, наприклад, за жовтень 2006 року уКиєві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні дані з цього питання неоприлюднюються), тобто відбулося падіння активності приблизно у 20 разів (упорівнянні з попередніми роками). Ринок завмер, продажів колишнього рівнянемає.
В табл. 1 наведена динаміка введенняв експлуатацію житла в Україні за 1980-2007 роки.
Таблиця 1
Введення в експлуатацію житлаРік Введено всього У т.ч. індивідуальними забудовниками
тис.м2 загальної площі у % до попереднього року
тис. м2 загальної площі у % до попереднього року 1980 17326 96,6 4641 80,7 1985 19193 104,5 5178 112,7 1990 17447 89,4 4397 88,1 1995 8663 85,8 3877 108,8 2000 5558 90,4 3351 101,4 2001 5939 106,8 3446 102,8 2002 6073 102,3 3613 104,9 2003 6433 105,9 3864 107,0 2004 7566 117,6 5026 130,1 2005 7816 103,3 4369 86,9 2006 8628 110,4 4652 106,5 2007 10244 118,7 5677 122,0
Фахівці висловлювали точку зору, щобільш ніж 80 % населення потребують надання іншого житла (внаслідок відсутностівласного житла необхідного розміру або внаслідок проживання у «серіях» будинківчасів СРСР, що є проблемними для безпеки проживання внаслідок зношеностікомунікацій та закінчення проектного строку експлуатації). Київський рівень цінперескочив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдніІталії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. І це зурахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,8-7%, що в 2-2,5 разинижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро наособу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро, навітьз урахуванням так званих «сірих зарплат»), вищого рівня захисту прававласності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла. Так чи інакше,закони ринку вирівнюють такі перекоси, стається перетікання капіталу. На цейчас це супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не найгіршої частиниукраїнців, що не мають необхідного для задоволення власних потреб (за площею тамісцезнаходженням) власного житла в Україні [22, 65].
Відповіднихстатистичних даних, що адекватно відображують цифрові значення, органамидерж.статистики не зібрано (кількість поставлених на квартирний облік такількість тих, що зареєстровані за місцем проживання з менш ніж 8 кв.м. налюдину не відображають реальної картини, бо зазначені показники відображають невсіх осіб, що мають потребу у вирішенні зазначеної проблеми). Первинний ринокжитла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєве обмеження —пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будує будинкизабудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві (інвестору) необійдеться. На вторинному ринку покупець може взяти кредит і вибрати длякупівлі квартиру у будь-якому районі міста. В об'єктивних умовах, що склалися(високі порівняно з західними банками процентні ставки на кредити для купівліжитла 7-8%), є можливість взяти кредит у комерційному банку, у валюті 14-16%річних (у гривнях 26-30%).
Заперше півріччя в Україні виріс обсяг уведеного в експлуатацію житла на 23,8% упорівнянні з аналогічним періодом минулого року. Якщо в 2006 році за першішість місяців було введено 679,5 кв. м загальної площі житла на 10 тис.населення, то в 2007 році цей показник склав 847 кв. м. Темпи росту збільшилисяна 13,6%, з 10,2% роком раніше. За даними Держкомстату, абсолютним лідером ізросту обсягів введення нового житла виявився Крим, що зміг поліпшити свійминулий результат відразу на 139,3%. Якщо раніше цей показник становив 440,4кв. м на 10 тис. населення, то цього року він піднявся до оцінки 1058,4 кв. м. Вдод. Б наведена собівартість на вторинному ринку житла України в розрізіобластей.
Практикапоказує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які берутькредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців,які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з якихможна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічнийріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності устабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати своїпослуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різнихбанках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуютьсясамої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки порізному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ціособливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлтерських фірмах,які надають послуги по отриманню кредитів у банках. Як правило, банкинараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальниканайбільші протягом першого року. Банк АВАЛЬ розраховує місячні платежіпозичальника за іншою схемою, яка прийнята в основному російськими банками.Суть її полягає в тому, що клієнт-позичальник сплачує банку щомісячно одну і туж суму протягом усього терміну дії кредитного договору [23, 43].
Клієнтзавжди знає, що кожного місяця треба заплатити банку одну і ту ж суму, яку вінвносить в будь-який зручний для нього час у найближче відділення банку Аваль,причому це не виключає дострокове часткове (чи повне) погашення кредиту —місячні платежі не змінюються, зменшується тільки строк погашення кредиту. Дляпорівняння умов кредитування різних банків пропонується таблиця, у якій приоднакових вхідних даних (вартість квартири 25000 USD, розмір кредиту 12500,строк кредиту 5 років) дано ряд інших похідних показників. Є цілий рядособливостей при оформленні кредиту у різних банках, тому деякі показникиорієнтовні.
Втабл. 2 наведено показники іпотечного кредитування банками України.
Таблиця2
Параметриіпотечного кредитування банками УкраїниНайменування показників ППБ «АВАЛЬ» ЗАТ «Ощаджитло» «Ощадбанк» (грн.) АКБ «Правекс Банк» КБ «Приват Банк» АТ «Укрінбанк» Вартість квартири 25000 25000 25000 25000 25000 25000 Сума кредиту 12500 12500 12500 12500 12500 12500 Строк кредиту 5 5 5 5 5 5 Процент по кредиту 14% 14% 26% 15% 14% 19,5% Перший внесок за квартиру 12500 12500 12500 12500 12500 12500 Всього додаткових платежів (мито, послуги нотаріуса, агентства, БТІ) 612 3350 762,5 975 724 2068,5 Всього оплат на момент підписання договору купівлі-продажу 13100 15850 13262,5 13475 13224 14568,5 Місячні платежі по 1-му року 290,85 339,58 452,08 348,96 339,58 391,15 Збільшення вартості квартири на % 17,50 17,50 32,50 18,75 19,30 24,38 Виплата за 5років процентів (%) 4375 4375 8125 4687 4375 6093,75
Різко знизилася кількість іпотечнихкредитів також у Рівне, Луцьку й Львові. Весняні обсяги видачі іпотечнихкредитів зберігаються в Криму й Одесі (там зараз житловий бум), а також уХаркові, Донецьку й Луганську (у передмісті ціни на житло ще терпимі), пишуть«Экономические Известия». При цьому, за даним Українськоїнаціональної іпотечної асоціації (УНІА), 35,8% всіх нових іпотечних кредитівприходиться на Київ і Дніпропетровськ. А по іпотечних схемах зараз продаєтьсяполовина всієї нерухомості. Керуючий київською обласною філією УкрсоцбанкаАндрій Оністрат вважає, що сьогодні банківський клієнт розпещений і хочеодержати найменшу ставку. Зниження інтересу до іпотеки — чергова передумова длязниження цін на перегрітому ринку нерухомості, тому що іпотека — один зголовних факторів стрімкого зростання цін на житло, що ми спостерігаємо останнікілька років. З іншого боку, гальмування іпотеки — причина для переглядубанкірами своєї кредитної політики. Адже плани по банківських доходах відвидачі й обслуговування іпотечних кредитів уже давно складені й затвердженіакціонерами [4, 245].
Багато банкірів пішли на відмову відобов'язкового початкового внеску — усі банки з першої дванадцятки за обсягамиіпотечного кредитування, пропонують позичальникам взяти кредит без першоговнеску, щоправда, за умови наявності додаткового забезпечення. Теперз'являються й інші нововведення- «Приватбанк» і«Альфа-банк» кредитують нерухомість без довідки про доходи, припершому внеску не менш 30%. «Правекс-Банк» готовий включати в сумукредиту, крім повної вартості квартири, також суму всіх банківських комісійнихплатежів (оплата послуг незалежної оцінної компанії, нотаріальних послуг,послуг агентства нерухомості й т.д.), а також суму страхових платежів.Очевидно, для збереження обсягів іпотечних операцій банкіри готові закрити очіна підвищення рівня ризику по іпотечних активах. Істотна заборгованістьбудівельного сектора й сектора нерухомості є основним джерелом кредитнихризиків для банків.
Фінансові фахівці запевняють, що доосені ставки й умови іпотечного кредитування не зміняться. Але плани поприбутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконувати за допомогою іншихкредитних продуктів. На перший план виходить споживче кредитування під заставунерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносять кредитно-фінансовимустановам навіть більшу прибутковість, чим стандартні іпотечні кредити.
Нині ж ріст цін на житло в Києві обумовлений економічнимвідставанням регіонів, працездатні й активні жителі яких переїжджають устолицю, і це буде продовжуватися доти, поки не почне розвиватися економікарегіонів [2, 44]. На ріст цін впливає відсутність пропозиції, у тому числі і на вторинномуринку. У той же час складно прогнозувати, які обсяги пропозиції могли бстабілізувати цінову ситуацію, оскільки існує значний неплатоспроможний попитна житло в Київській області. Київський ринок працює на всю Україну, і длятого, щоб прогнозувати, скільки йому потрібно пропозиції, необхіднопроаналізувати активність трудових ресурсів у масштабах усієї України. Факторомросту цін на житло в Києві стає і поширення іпотечних програм, а такожготовність банків знижувати ставки і продовжувати терміни кредитування. Впоточному році близько 10-15 відсотків житла купують, користуючись кредитнимикоштами.
Придбання квартири на вторинномуринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тількитоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді євільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржатьсяна низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крімтого, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких щене почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.
При покупці житла на вторинному ринку покупець отримуєготовий об’єкт. Нині ж близько 30 відсотків покупців нового житла вкладаютьгроші на початкових стадіях будівництва. У той же час на вторинному ринкуквартири громадяни здобувають, в основному, для себе. За останніх три-чотирироки активного розвитку житлового будівництва в Києві вторинний ринок значно“помолодшав”, оскільки його учасниками стають власники квартир у новобудовах.
/>/>2.2. Особливості ринку житла Київської області
Ринок будівництва й купівлі-продажужитла в Україні – криміналізований. Що багато в чому визначило нинішнюстагнацію цього ринку, який опинився на межі обвалу. Крім факторів сутокриміногенного характеру, які погрожують потрясіннями вітчизняної індустріїжитлового будівництва й бізнесу ріелтерських компаній, існують і причини сутоекономічного характеру, що вже вдарили по необґрунтовано роздутих цінах нанерухомість. Вартість столичної нерухомості досягла, схоже, свого піку.Незважаючи на зростання цін на енергоносії й затверджене положення про те, що з2006 року при відведенні земельних ділянок для будівництва житлових будинківзабудовники повинні будуть передавати місту не 5, а 7% загальної площі в цихбудинках, значне зростання цін на ринку нерухомості в році, що наступив,малоймовірний.
З ослабленням довіри до американськогодолара й ще свіжими спогадами про крах ринку високих технологій найкращимзасобом збереження грошей виявилася житлова й комерційна нерухомість. Українане стала виключенням. Однак подорожчання житла було безпрецедентним. На відмінувід розвинених країн, київське житло за період ледве більше п'яти роківподорожчало більш ніж на 500%, а нерідко й на 700%. Каталізатором небувалогозростання цін улітку 2005 року було, швидше за все, не зміцнення курсунаціональної валюти, воно стало лише приводом. Панічні настрої на ринку,мабуть, посіяла непрогнозованість розвитку країни. А в кого їх булонедостатньо, удалися до послуг банків, які почали кредитувати населення принеобхідності навіть без першого внеску.
Улітку 2005 року рекордні 60% покупцівстоличного житла скористалися кредитними грішми. Втім, зараз, на думку главиНаціональний банк України, інвестиційні можливості громадян досягли своєї межі,тому що покриття кредитних вкладень депозитами становить у країні вже більше80%. До того ж, при збереженні торішніх темпів зростання ціни на київськежитло, вже в році поточному вони значно перевищили б ціни на житло в столицяхдержав старої Європи. На думку експертів, є, принаймні, десять причин, з якихціна столичних метрів може впасти.
1. Уперше за останні роки «осінні»покупці столичного житла понесли прямі збитки. Так, більшість квартир і далівиставляється за позахмарними цінами. Але, починаючи з початку листопада2005-го, у базах дані оголошення про продаж нерухомості стали з'являтисяпропозиції квартир, ціна на які нижче часом на 10-20 тис. дол.
2. З листопада 2006 року пропозиціякиївського житла по деяких районах збільшилося найчастіше на 100%. За данимиодного з найбільш популярних спеціалізованих столичних видань, база пропозиційпо Дніпровському районі в лічені осінні дні розширилася зі звичайних 600-700оголошень до 1400 одноразово, а пропозиція, що підскочила у два рази,тримається вже кілька місяців.
3. Крім прямих збитків, які несуть тіпокупці, які прикупили житло на піку, є ще й збитки потенційні. Уперше триматигроші на банальному банківському депозиті стало більш вигідно. Так, помосковській нерухомості регулярно публікується так званий індекс прибутковостіжитла, тобто співвідношення передбачуваного доходу від оренди й підвищеннявартості житла й потенційного доходу від банківського депозиту, рівноговартості квартири. Весь останній час київський індекс прибутковості перебував уплюсовому значенні тільки завдяки стрибкоподібному зростанню цін.
4. Торішній бум був частково обумовленийсоціальними виплатами, що зросли. Погодимося, психологічно легше брати кредит,коли передбачається, що за рахунок збільшення особистого доходу буде легше йогой віддавати. У році нинішньому різкого збільшення виплат не передбачається,але, натомість, передбачається значне подорожчання життя вже найближчим часом — підвищення цін на енергоносії потягне за собою не тільки зростання вартостігазу й електроенергії для населення, але й вартості майже всього споживчогокошика, а виходить, об'єктивно в простої української родини стане менше засобівдля заощаджень на придбання житла або оплати за іпотечним кредитом.
5. При порівнянні вітчизняних цін ізцінами на житло в європейських державах, скажімо, празькі стандарти якостіжитла найчастіше передбачають здачу квартири повністю «оздобленої», з якісноюкерамічною плиткою на кухні й у ванною, з європейськими дерев'янимисклопакетами, із зимовими садами й терасами для жителів верхніх поверхів.Причому це житло не вважається, як у нас, суперелітним, а скоріше звичайнимбізнесом-класом. Те, що для нас екзотика, для них — правило. Наше житловідповідає європейським аналогам тільки за ціною, але не за якістю йстандартами. ЗакордонніЗМІ останнім часом особливо наполегливо нагадують про небезпеку різкогоздування «повітряної кульки» за назвою «ринок нерухомості в багатьох країнахсвіту». Британський «Економіст» із цього приводу відзначає, що на надмірніризики й перегрітість ринків у багатьох країнах (і в першу чергу в США)звернули увагу й голова ФРС, і МВФ, і інші шановані міжнародні організації.
6. Якщо жителеві Німеччини требавідробити на умовну 60-метрову квартиру в Берліні 2,5 роки, громадянинові Чехіїй Польщі на житло в столицях своїх країн біля шести років, то середньомуукраїнцеві на квартиру в столиці — близько 28 років. Так, можливо, у наведенихцифрах не цілком врахований рівень тіньових доходів, так званих «зарплат уконвертах». І все-таки платоспроможний попит на житло, схоже, досяг своєї межі.
7. Одним зі способів активізуватизменшуваний попит є захоплюючі іпотечні програми. Але більшість банків посилиловидачу іпотечних кредитів і не бажає розділяти зрослі ризики обвалення ринку йвідповідно знецінювання застав-квартири.
8. Будівельники намагатимутьсякаталізувати свої зусилля по збуту вже побудованого або житла, що готується доздачі, щоб через кілька місяців не довелося продавати його дешевше на обіцяніміністром 20%. Не зафіксовані в попередні роки передноворічні й передріздвянізнижки на первинне житло з'явилися нічим іншим, як завуальованим зниженням цінна первинному ринку.
9. Лідери київської будівельноїіндустрії постачали на ринок найбільш популярне одно- і двокімнатне житло вбудинках, здача яких запланована на найближчий час. Більш того, не випадково тіж будівельники форсують плани по будівництву доступного малометражного житла.Передбачено зведення будинків, що складаються суцільно з однокімнатних квартир- своєрідне українське ноу-хау. Хоча престижність таких будинків, зазначимо,викликає глибокі сумніви.
Розрив між вартістю житла й зростанняміндивідуальних доходів, мізерний розмір ВВП на душу населення, невеликаактивність на ринку праці, поступове збільшення податкового навантаження приоформленні угод купівлі-продажу, можливість введення податку на нерухомість, щоіснує практично у всіх країнах СНД, за винятком Білорусії (відповіднийзаконопроект уже поданий, але у виборному році уведений поки не буде),збільшення строку експозиції квартир на ринку (така тенденція відслідковуєтьсявже давно) при одночасному розширенні асортиментів, відхід з ринку найбільшобережних перекупників. Саме ці фактори можуть призвести до зсуву акцентів уматеріалах ЗМІ від захопленого ажіотажу до більш обережного, зваженого підходудо питання про стрибкоподібне зростання ринку нерухомості.
В останні три роки Київська областьзберігає позитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла інаближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київськоїобласної державної адміністрації в 2007 році планується ввести в експлуатаціюблизько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вонапосідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.
Яквидно з дод. А, темпи приросту житлового будівництва в Київській області в2004–2006 рр. були вищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і самприріст в квадратних метрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередитьаналогічний показник по Києву.
Житловебудівництво є однією із найважливіших та найпотужніших галузейгосподарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формуєжиттєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин врегіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основнихкомпоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджнебудівництво (котеджні містечка). В останні три роки Київська область зберігаєпозитивну тенденцію щодо збільшення обсягів будівництва нового житла інаближається до позначки 1 млн. кв. м. (за прогнозними даними Київськоїобласної державної адміністрації, в 2007 році планується ввести в експлуатаціюблизько 900,0 тис. кв. м нового житла). За обсягами житлового будівництва вонапосідає друге місце серед інших регіонів України, поступаючись лише столиці.
Зазвичайцiни на оренду квартир у столицi рiзко зростають наприкiнцi серпня — на початкувересня, а з початку жовтня ринок заспокоюється. Натомiсть у листопадi 2006року фахiвцi ринку нерухомостi зауважили, що пропозицiя однокiмнатних квартир убазi даних столичних агентств нерухомостi скоротилася в 4 рази, а цiни на нихдосягли $400 — $450. З початку листопада середня вартiсть оренди квартир уКиєвi зросла. На думку фахiвцiв, черговий стрибок цiн стався через напливвеликої кiлькостi жителiв регiонiв до Києва та iнфляцiйнi процеси в країнi,спричиненi полiтичною нестабiльнiстю. За даними консалтингової компанiї SVDevelopment, найдорожче житло в столицi — в Печерському районi, де мiсячнавартiсть оренди однокiмнатної квартири становить $840, за двокiмнатнудоводиться платити $1453, а за трикiмнатну — $1923. З 10 районiв мiстанайдешевшi оселi у Деснянському районi. Однокiмнатну квартиру тут можна найнятиза $472, двокiмнатну — за $623, трикiмнатну — за $773. Найбiльший попит наоренду житла в Шевченкiвському районi, найменший — у Подiльському.
Цiнина оренду квартир залежать i вiд таких чинникiв: меблi, пральна машина,євроремонт, тип будинку, поверх, район та транспортна розв’язка [20,43]. Цiнина оренду квартир у столицi формує ненасичений попит на житло. Вiн прогнозуєнаступного року пiдвищення орендних ставок у межах iнфляцiйних очiкувань. Такожучасники ринку нерухомостi наголошують на полiтичнiй складовiй, яка впливатимена оренднi ставки, i збiльшеннi приїжджих до Києва в зв’язку з розбудовоюстоличної інфраструктури та пiдготовкою до Євро-2012.
Темпиприросту житлового будівництва в Київській області у 2004-2006 рр. буливищими, ніж в м. Києві, а в 2007 році очікується, що і сам приріст в квадратнихметрах (195 тис. кв. м проти 100 кв. м) випередить аналогічний показникпо Києву. Зазначена динаміка, на наш погляд, пов’язана із цінами нанерухомість у приміських зонах столиці, що нижчі ніж у м. Києві. При цьомупопит на нерухомість постійно зростає (на ринку області склалася ситуація, колинаявна пропозиція не здатна задовольнити попит). Крім того, додаткове позитивнезначення мають так звані «географічно-природні» фактори, а самеприйнятне транспортне сполучення з Києвом та значно краща екологічна ситуація.
Вторинний ринок землі Київськоїобласті оцінюється в 5,5 млрд. дол. За підрахунками компанії, за другий кварталц.р. пропозиція земельних ділянок, виставлених на продаж в Київському регіоні,скоротилася на 4,8 тис. га порівняно з першим кварталом ц.р. і досягла 13,9тис. гектарів.
Вартість представлених на продажділянок у 8 районах Київської області становить 5,5 млрд. дол., що на 1,7 млрд.дол. менше, ніж у першому кварталі цього року, коли ринкова вартість всіх лотівнаближалася до 7,2 млрд. дол.
Аналітики відзначають тимчасове припиненняактивного зростання вартості землі, що тривало весь перший і початок другогокварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 перших місяців 2007 року середнявартість сотки зросла на 30% (з 4 166 дол. до 5 437 дол./сотка), то впродовждругого кварталу зростання ледве перевищило 10% (до 5 990 дол./сотка).
За даними компанії, зростаннявартості земельних ділянок з квітня по липень ц.р. спостерігалося вКиєво-Святошинському районі – з 8 тис. 980 дол. до 9 тис. 101 дол./сотка, уВасильківському районі – з 3 тис. 864 дол. до 4 тис. 402 дол./сотка, вБородянському районі — з 2 тис. 256 дол. до 2 тис. 460 дол./сотка.
При цьому зниження вартості землі зацей період було зафіксоване в розмірі:
· Обухівськомурайоні – з 8 тис. 343 дол. до 7 тис. 215 дол./сотка;
· вБориспільському районі — з 5 тис. 399 дол. до 5 тис. 244 дол./сотка;
· уВишгородському районі – з 5 тис. 853 дол. до 5 тис. 348 дол./сотка;
· вБроварському районі — з 4 тис. 615 дол. до 4 тис. 338 дол. /сотка;
· вМакарівському районі – з 2 тис. 207 дол. до 2 тис. 192 дол./сотка.
Водночас, загальна кількістьпредставлених до продажу ділянок практично не змінилася: на сьогодні вонастановить 3,2 тис., порівняно з 3,3 тис. у першому кварталі. Експерти компаніївідзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставлених напродаж. Якщо в квітні ц.р. розмір середньостатистичного наділу наближався до 6га, то в липні – ледве перевищує 4 га. У компанії вважають, що зниження обсягупропозицій меншою мірою викликане щорічними сезонними коливаннями, а більшоюмірою – розвитком інвестиційних проектів комерційного і житлового призначенняна заміському ринку, де земля виступає не як пасивний засіб примноженнякапіталу, а як реальний інструмент девелопмента об`єктів нерухомості.
У 2007 в Україні буде збудованоблизько 9 млн кв. м житла. За рік обсяги будівництва майже не змінилися — у2006в експлуатацію ввели 8,6 млн. квадратів. Прогнози Міністерства будівництваоптимістичніші: близько 10 млн. м житла за підсумками 2007-го. Більшістьекспертів все ж таки впевнені, що темпи зростання будівництва в 2007-мурекордів не поб’ють: нових квартир збудують максимум на 6-8% більше — такимитемпами будівельники нарощували обороти протягом останніх п’яти років. Хоч якдивно, найнижчі темпи будівництва в Києві. До кінця 2007 року в столицівстигнуть спорудити близько 1,1 млн. кв. м нового житла — на 200 тис.квадратів, або 20%, менше, ніж у 2006-му. Ще два-три роки тому за такогозниження обсягів житлового будівництва всі експерти одностайно говорили б пронеминучий стрибок цін на столичне житло. Цього разу жоден з аналітиків неризикнув дати такий прогноз.
/>Найбільш активно в Київській областіринок житлового будівництва розвивається в містах-сателітах Києва. Це Вишгород,Ірпінь, Бровари, Бориспіль, Вишневе, Васильків, Обухів, Українка, а такожнаселені пункти Києво-Святошинського району (смт. Коцюбинське, с. Чайка, с.Петровське, с. Михайлівка-Рубежівка). Там активно ведуть будівництва відомістоличні забудовники ХК«Киівміськбуд», ІБК«Місто», Градострой,УК «Екосорб» тощо. На подальший розвиток ринку житлового будівництвав Київській області, на наш погляд, може вплинути перспектива включення деякихміст-сателітів до складу столиці. Так, відповідно до чинного Генеральногоплану м. Києва, до 2020 року до межі столиці України буде приєднано м. Вишгородта смт. Коцюбинське.
Котеджнебудівництво в Київській області поділяється на пять секторів: елітне,бізнес-класу, економ-класу, таун-хауси та будинки бюджет класу. Найпопулярнішиминапрямами під забудову котеджних містечок є Обухівський та Житомирськийнапрямки. За оцінками експертів, у найближчі роки сюди також добавлятьсяОдеський та Бориспільський напрямки. На сьогодні існує тенденція переходузначної частини інвесторів, які раніше інвестували кошти в купівлю житла напервинному ринку Києва на ринок будівництва котеджних містечок, оскількиземельні ділянки в Київській області дорожчають швидше, ніж житло на первинномуринку столиці (потенціал зростання цін на найближчі два роки 60-120%). Обсягринку котеджних містечок на початок 2007 року становив близько 570 тис. кв.Протягом 1999-2005 рр. ринок будівництва котеджів перебував у пасивній стадіїсвого розвитку, що характеризувався передусім відсутністю попиту на котеджі.Цим і був зумовлений низький обсяг будівництва. Проте з 2005 року ситуаціякардинально змінилася і ринок почав стрімко розвиватися. За прогнозамиекспертів ринку нерухомості у 2009 році очікується, що його обсяг становитимепонад 1 млн. кв. м.
Аналітикивідзначають тимчасове припинення активного зростання вартості землі, що триваловесь перший і початок другого кварталу 2007 року. Наприклад, якщо за 3 першихмісяці 2007 року середня вартість сотки зросла на 30% (з 4 166 доларів до 5 437доларів за сотку), то впродовж другого кварталу зростання ледве перевищило 10%(до 5 990 доларів).
Заданими компанії, зростання вартості земельних ділянок з квітня по липеньспостерігалося в Києво-Святошинському районі – з 8 тисяч 980 доларів до 9 тисяч101 долар за сотку, у Васильківському районі – з 3 тисяч 864 доларів до 4 тисяч402 доларів, в Бородянському районі — з 2 тисячі 256 доларів до 2 тисяч 460доларів.
Прицьому зниження вартості землі за цей період було зафіксоване в Обухівськомурайоні – з 8 тисяч 343 доларів до 7 тисяч 215 доларів за сотку, вБориспільському районі — з 5 тисяч 399 доларів до 5 тисяч 244 доларів, уВишгородському районі – з 5 тисяч 853 доларів до 5 тисяч 348 доларів, вБроварському районі — з 4 тисячі 615 доларів до 4 тис. 338 доларів іМакарівському районі – з 2 тисяч 207 доларів до 2 тисяч 192 доларів.
Водночас,загальна кількість представлених до продажу ділянок практично не змінилася: насьогодні вона становить 3,2 тисяч, порівняно з 3,3 тисяч у першому кварталі.
Експертикомпанії відзначають тенденцію скорочення середньої площі ділянок, виставленихна продаж. Якщо в квітні розмір середньостатистичного наділу наближався до 6га, то в липні – ледве перевищує 4 га.
Укомпанії вважають, що зниження обсягу пропозицій меншою мірою викликанещорічними сезонними коливаннями, а більшою мірою – розвитком інвестиційнихпроектів комерційного і житлового призначення на заміському ринку, де землявиступає не як пасивний засіб примноження капіталу, а як реальний інструментдевелопмента об`єктів нерухомості.
«Якщоще рік тому у великих землевласників практично не залишалося альтернатививикористання ділянки, а основним джерелом доходів служив спекулятивний чинник,вже сьогодні набагато більш прибутковим є будівництво логістичних комплексів ікотеджних селищ, при цьому немає проблем із залученням фінансування (банки,іноземні і вітчизняні девелопери, приватні структури, інші) для розвиткувисоколіквідних проектів», — говориться в звіті компанії.
Прицьому аналітики також відзначають тенденцію до розукрупнення (дроблення)земельних ділянок і продажу кінцевим споживачам невеликими частинами.
Разомз тим, на думку експертів, припинення активного зростання вартості земельнихділянок, виставлених на продаж у ряді районів області, викликане не простосезонними коливаннями, а реальним дефіцитом цікавих пропозицій в довколишнійприміській зоні і поступовим видаленням ринку від меж Києва.
Середнявартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 2 по 8 липнязнизилася на 5,64% (на 338 доларів США) — до 5 651 долара за сотку.
Заданими експертів, зниження вартості землі зафіксоване в Обухівському — на 428долара — до 7 598 доларів/сотка, Бориспільському, — на 100 доларів — до 5 497доларів/сотка, Вишгороді, — на 92 — до 5 269 доларів/сотка, Бородянському — на69 — до 2 388 доларів/сотка і Макаровському районі — на 55 доларів — до 2 162доларів/сотка.
Зростаннявартості земельних ділянок спостерігалося в Києво-Святошинському районі — на 41— до 9 106 доларів/сотка, Броварському, — на 119 — до 4 416 доларів/сотка,Васильківському — на 132 долари — до 4 233 доларів/сотка, Кагарлицькому — на 66— до 1 632 доларів/сотка, Фастівському, — на 61 долар — до 1 079 доларів/соткаі Баришевському районі — на 35 — до 913 доларів/сотка.
Об'ємпропозицій земельних ділянок від всієї сукупності виставлених на продаж в 11-тирайонах Київської області складає: у Макаровському районі — 45%,Бориспільському — 13%, Києво-Святошинському — 12%, Броварському — 10%,Васильківському — 11%, Обухівському — 5%, Вишгороді — 2%, Бородянському районі —1%, Кагарликському районі — 0,8%, Фастівському районі — 0,1%, Баришевськомурайоні — 0,1%.
Нагадаємо,середня вартість землі в передмісті Києва під котеджне будівництво з 25 червняпо 1 липня знизилася на 3,61% (або на 225 доларів США) — до 5 990 доларів засотку.
Земельні ділянки під Києвом торікподорожчали в середньому вдвічі, а в самій столиці ціни на землю ростуть щешвидше. Найдорожчі ділянки – на схилах Старонаводницької балки в Печерськомурайоні столиці, біля монумента «Батьківщина-мати». Там вартість землі — від$190 тис. за сотку. Зараз тут розташовані резиденції послів Греції, Нігерії,Пакистану й Швейцарії.
Як повідомляє портал комерційної нерухомості«ДАХ», цю місцевість віддали під приватну забудову ще в 1950-х роках. Більшістьколишніх власників давно розпродали свої 10 соток і купили житло вбагатоповерхівках. Решта ж, а їх не більше півсотні, також розпродають своїсадиби. Нові власники зводять на 10 сотках багатоповерхові палаци.
За словами представника консалтинговогоагентства «Самсон» Наталії Шевченко, ціни на Печерську за рік зросли натретину. Ближче до ст. м. «Арсенальна» землю продають по $360 тис. за сотку.Під комерційні об’єкти – ще дорожче.
Скасування мораторію на продаж земельсільськогосподарського призначення призведе до того, що вартість 1 кв. м укотеджних містечках у Київській області буде нижче вартості 1 кв. м житла встолиці, вважає голова ради директорів девелоперської компанії «XXI Століття»Лев Парцхаладзе.
Більш низька вартість 1 кв. м житла вкотеджних городках пояснюється низькою вартістю землі в Київській області,будівництва комунікацій, а також відсутністю великих відрахувань у міськийбюджет, повідомляє «Інтерфакс-Україна». Голова ради директорів компанії такожповідомив, що «XXI Століття» не виключає можливості будівництва котеджнихмістечок економ-класу.
Якщо говорити про розмір земельної ділянкита її ліквідність, то найпривабливіші для кінцевого споживача площі у 15–30соток. Комунікації та зручна транспортна розв’язка збільшують вартість об’єктаінвестицій у середньому на 30–50%. Неабияке значення має і перспективністьнапрямку. Сьогодні найпопулярніші Одеська, Житомирська, Бориспільська,Обухівська магістралі. Як і в попередні роки, найдорожчим залишаєтьсяОбухівський напрямок. За останні 15 місяців вартість земельних ділянок уКончі-Заспі зросла в 4,5 раза. За рівнем цін по Старообухівській трасі сьогоднілідирує Гребля ($15–35 тис. за сотку), а по Новообухівській – Романків ($8–12тис.). У підгір’ях земля найдешевша ($3–6 тис. за сотку).
У Бориспільському напрямку вартість землізросла в 1,5–2,4 раза. Найдорожча земля — у Щасливому ($5,5–15 тис. за сотку)та Чубинському ($6–12 тис.). Високий рівень цін обумовлений близькістю достанції метро «Харківська» та наявністю комунікацій. Найдешевші ділянки – уМалій Олександрівці ($2,5–6,5 тис. за сотку), Кийлеві та Процеві, але й тамціни останнім часом подвоїлись.
У Броварському напрямку середня ціна землі —$1,7–8 тис. за сотку. Невисока популярність ділянок, наближених до Десни,обґрунтована високою вартістю земляних робіт та віддаленістю інженернихкомунікацій. Упродовж року зросла вартість ділянок у Погребах ($2,5–8 тис. засотку). Неабиякі темпи зростання зафіксовано на околицях Броварів. У Княжичахта Красилівці ціна землі за 15 місяців зросла в 3,8–4 рази, що обумовленоблизькістю до столиці, якісною Броварською трасою, розвитком соціальноїінфраструктури.
У Вишгородському районі вартість однієїсотки землі під індивідуальне житлове будівництво становить $2,5–7 тис.Найдорожчі ділянки цього району – в Нових і Старих Петрівцях ($3,5–7 тис. засотку), хороші темпи зростання демонструвала Хотянівка. За рік ціни в цихнаселених пунктах зросли в 2,5–2,7 рази.
У Васильківському районі сотка землі нині —$3–8 тис. Найвищі ціни в Іванковичах ($3,7–8 тис. за сотку), Мархалівці ($4,5–7тис.) та Хлепчі ($3–7 тис.).
У Києво-Святошинському напрямку безумовнимилідерами за рівнем цін на землю є Петропавлівська та Софіївська Борщагівки –$10–25 тис. за сотку. Високі ціни на земельні ділянки під забудову зафіксованов Лісниках ($6–15 тис.), Віті-Поштовій ($4,5–15 тис.), Крюківщині ($7–15 тис.).
Водночас фахівці стверджують, що передумовдля зниження вартості на земельні ділянки під індивідуальну забудову поки щонемає. Попит, як і раніше, перевищує пропозицію, і така ситуація збережеться,як мінімум, до кінця поточного року. Найбільше зростання цін у 2007 роціочікується у Малій та Великій Олександрівках, Вишеньках, Кийлові, Процеві,Княжичах, Красилівці, Новосілках, Мархалівці, Гурівщині, Кончі-Заспі, Плютах, Романкові.
Як засвідчують дослідження, підвищення цінна земельні ділянки викликане низкою факторів, серед яких: мораторій на продажземлі, підвищення інвестиційної привабливості заміської нерухомості,інтенсивний розвиток сегмента котеджних містечок та періодичні сезонні стрибки.Вплив політичної складової – мінімальний – і не є ключовим чинником, вважаютьексперти компанії.
Насьогодні в області інтенсивно розвивається будівництво нового виду житлатаун-хауси. Частка будівництва котеджів економ-класу й таун-хаусів у загальномуобсязі заміського житла складає лише 20%. Але тенденція до забудови цимжитлом тільки зростає. Найбільш масштабними проектами цього року є будівництвотаун-хауса на 830 будинків у с. Богданівка Бориспільського району та на 400 будинківу Калинівці Макарівського району, які реалізує компанія«Київміськбуд». На сьогодні відбувається продаж житла економ-класу вкотеджних містечках «Лелечий хутір» у Макарівському районі,«Вітберг» у Віті Поштовій та «Місті Сонця» поблизу дорогиКиїв Крюківщина-Боярка. Більшість забудовників позиціонує свої селища як«ощадливі» у середньому мова йде про тисячу доларів за 1 кв. м,розміри житла обмежуються до 200 кв. м. За оцінками операторів ринку, в 2007році продовжиться тенденція зростання вартості нерухомості у котеджнихмістечках, що повязано з такими факторами:
· розвинутаінфраструктура котеджних містечок;
· прийнятнетранспортне сполучення з Києвом;
· кращаекологічна ситуація;
· подорожчанняземлі.
/>Оборот вторинного ринку житла вУкраїні у 2003 році становив близько $4,3-4,5 млрд. Збільшенню річного оборотувторинного ринку житла насамперед сприяло зростання цін на житлову нерухомість.Загальний оборот ринку нерухомості значно вищий за рахунок сегментівкомерційної і промислової нерухомості, а також землі. Однак оцінити оборотринку комерційної і промислової нерухомості неможливо через закритий характерінформації про реальні суми операцій з продажу таких об’єктів. Як повідомлялосяз посиланням на експертів, у 2001-2002 роках щорічний загальний оборот ринкунерухомості становив приблизно $3 млрд. За спостереженнями київських ріелторів,у столиці відбувся відплив клієнтів із вторинного ринку нерухомості. Приблизно20—25% потенційної клієнтури ріелторських фірм протягом останнього року віддалиперевагу житлу в новобудовах, купуючи квартири безпосередньо у будівельнихкомпаній. Адже на вторинному ринку житла поки що не можуть запропонуватипоетапної оплати квартири, довгострокових та дешевих кредитів. За оцінкамиАсоціації фахівців із нерухомості України, активізувався процес купівлі квартиру новобудовах ще й тому, що новосел переконався в «реальності об’єкта». Вінтепер може придбати житло у вже спорудженому будинку, не ризикуючи вкладатигроші в об’єкт, що здається в експлуатацію через кілька років. А ще недавнопочатку будівництва будинку передувала виключно накопичувальна схема грошовихресурсів. На це недовірливий покупець дивився досить песимістично, хоча убагатьох бажання мати квартиру в новому будинку переважало недовіру.
З урахуванням того, що рівень цінвторинного ринку часто визначається за рівнем саме пропозиції (а пропозиції уЗМІ часто публікуються посередниками на ринку нерухомості саме для підняттяіндексу цін) [18, 43]. Відомостей про реальні суми угод на цьому ринку — немає.Тобто реального рівня цін визначити неможливо, фахівці говорять про тенденціюзниження на ринку реальних угод. Отже, є всі підстави думати, щовідбудеться поступове і спокійне зниження ціни на «хрущоби/панелі» у Києві на20-30 відсотків.
В 2007 році в Україні буде побудованоблизько 9 млн. кв. м житла, прогнозує гендиректор консалтингової компанії«Українська торговельна гільдія» Вадим Непосєдов. За рік обсягибудівництва майже не змінилися — в 2006 році в експлуатацію введено 8,6 млн.кв. м. Прогнози Міністерства будівництва оптимістичні: близько 10 млн. кв. мжитла за підсумками 2007 року. Більшість експертів все-таки впевнені, що темпизбільшення будівництва житла в 2007 році рекордів не поб'ють: нових квартирбуде побудовано від сили на 6-8% більше — такими темпами будівельникинарощували обороти останні п'ять років.
Як не дивно, найнижчі темпибудівництва — у Києві. До кінця 2007 року в столиці встигнуть побудуватиблизько 1,1 млн. кв. м нового житла — на 200 тис. квадратів, або на 20% менше,ніж в 2006-му. Ще два-три роки тому при такому падінні обсягів житловогобудівництва всі експерти одностайно говорили б про неминучий стрибок цін настоличне житло. Цього разу жоден аналітик не ризикнув дати подібний прогноз.Ціни на нерухомість значно випередили фінансові можливості українців. Покупкуквартири в кредит без ризику потрапити в боргову яму можуть дозволити лишегромадяни, що заробляють від $1500 на місяць, говорить керівник інвестиційноговідділу компанії За спостереженнями аналітика групи будівельних компаній«Укогруп», зараз тільки 10% новобудов купується покупцями для власнихпотреб. Приблизно 5% угод припадає на тих, хто поліпшує житлові умови — продають стару квартиру, щоб купити краще житло. Близько 50% квартир уновобудовах купується в кредит, а приблизно 35% угод на первинному ринкуприпадає на спекулянтів, що продовжують вірити у високу віддачу від інвестиційу нерухомість.
За його підрахунками, часткаінвесторів на первинному ринку не перевищує 30%. З неспекулятивних угод близько60% — обмін (у тому числі з доплатою за рахунок кредитних коштів), 30% — покупки в кредит. Кількість покупців, здатних самостійно розрахуватися заквартиру, Непосєдов оцінює приблизно в 10%.
Про те, що число покупців у столиціпомітно зменшилося, можна судити по однокімнатних квартирах. В 2001-2006 рокахнайбільшим попитом користувалося порівняно недороге житло (однокімнатніквартири площею 40-45 кв. метрів в 1,5-3 рази дешевші двійок або трійок) — більшість покупців не могли дозволити собі габаритні квартири навіть у кредит.Ще рік-два назад високоліквідні малометражки забудовники навіть не виставлялина продаж — їх викуповували менеджери будівельних компаній (в основному дляперепродажу). У найкращому разі, потенційного покупця ставили в чергу. Зараз убільшості компаній можна придбати будь-яку квартиру, були б гроші.
На рис. 1.1 наведено динамікувартості житла на вторинному ринку: Київ, що вказує на тенденцію до подальшогострибкоподібного зростання.
/>
Рис. 1.1./>Індекс вартості житла на вторинному ринку: Київ, $/кв. мщомісячно за період: 2007-04-20 — 2008-04-20
Не на користь забудовників і тенденціязменшення частки спекулятивних покупок. Ще в 2006-му, при 40-60% річногозбільшення цін, з метою перепродажу купувалося близько 50% всієї новоїнерухомості. Нинішня прибутковість в 15-20% річних спекулянтів уже не цікавить,оскільки є більш високоприбутковий ринок землі. Частка інвесторів у загальномучислі покупців первинної нерухомості за лічені місяці впала до 30% [14, 20].
Але незважаючи на більш ніж сумні длябудівельників наслідку збільшення цін, переглядати свої прайси забудовники незбираються. Навпаки, за їхніми прогнозами, вартість нового житла в наступномуроці виросте мінімум на 5-6%: у міжсезоння ціни, можливо, будуть знижуватися на1-2%, навесні і восени — рости приблизно на рівні із інфляцією.
На рис. 1.2 наведено динаміку ціновихочікувань на вторинному ринку: Київ, що вказують на очікування підвищення цінина житло в м. Київ, а отже, є фактором інфляційних очікувань та сприяють ростуцін на житло в м. Київ.
/>/>
/>Рис. 1.2. Індекс цінового очікування:Київ, % щомісячно за період: 2007-04-20 — 2008-04-20
Забудовники прогнозують стабілізаціюцін на житло — падіння, за їхніми прогнозами, не буде. Головний аргумент —збільшення собівартості квадратного метра. Дві найбільш витратних статті витрат— будматеріали (у середньому 50% собівартості) і зарплати робітників (близько14%). «Останні кілька років витрати на заробітну плату щорічнозбільшувалися в середньому на 20%, а будматеріали дорожчали на 20-30%. Длянизки товарних позицій (металоконструкції, цемент) зростання цін за рік склало50-60%». Ціни на житло в цей час росли набагато швидше зарплат ібудматеріалів разом узятих — у більшості регіонів вартість житла на вторинномуринку вдвічі вища собівартості будівництва.
Причин земельного дефіциту декілька.Почасти нинішній спад будівництва в Києві — наслідки політичних подій2004-2006 років: під час помаранчевої революції, а також виборів київськогомера кількість землевідведень будівельникам різко зменшилася. Згодом столичнамерія заявила, що припиняє безкоштовне виділення землі будівельникам. Навторинному ринку земля постійно дорожчає. Ділянка під котеджну забудову торік коштувалавід $20 тис. до $150 тис. за сотку. За рік середня вартість столичної землівиросла на 25-35%. Ділянки, придатні для будівництва багатоквартирних будинків,як правило, дорожчі — вартість 20-50 соток (необхідні для будівництвамонолітно-каркасної «свічки» на 110-130 квартир) може доходити до$8-10 млн. Ажіотажний попит на землю вдарив по кишенях забудовників [13, 96].Наприклад, на початку цього року в районі Оболоні на вулиці Озерна ділянкуплощею 113,53 га київська влада продала майже за 1 млрд грн при стартовій цініблизько 870 млн грн. Покупець (ТОВ «Баскі плюс-2004», за неофіційнимиданими, підконтрольне Дмитру Фірташу) заплатив приблизно $20 тис. за сотку —нижня межа цін на вторинному ринку київської землі.
Придбання однією компанією ділянки,на якій можна побудувати цілий мікрорайон із загальною площею житла більше 1млн. кв. м, — тенденція. Для освоєння такої території, за найскромнішимипідрахунками, необхідно не менше $1 млрд. (без урахування витрат наінфраструктуру, дороги, зведення інженерних об'єктів). Такі вкладення не підсилу навіть найбільшим столичним забудовникам — це рівень ФПГ рівня СКМ РінатаАхметова чи великих іноземних забудовників. Експерти не виключають, що внайближчому майбутньому ринок первинної нерухомості окупують будівельнікомпанії фінансово-промислових груп — з нинішнім рівнем витрат у цьому бізнесімасштабне будівництво може дозволити собі тільки великий капітал. Тенденціяпроглядається вже зараз. Українські ФПГ і великі іноземні компанії жвавоцікавляться столичною землею і працюючими в Києві будівельними компаніями.113,53 га київської землі купив співвласник РосУкрЕнерго.
Всі великі гравці будівельного ринкуактивно скуповують землю під непрацюючими столичними підприємствами навторинному ринку під час земельних аукціонів. Підсумком земельної лихоманки,швидше за все, стане відхід зі столичного будівельного ринку компаній другого ітретього ешелонів, у портфелі яких 2-5 об'єктів.
Поки їхній бізнес високорентабельний— в Україні в середньому 40-60%. Для порівняння: прибутковість будівельногобізнесу в Європі рідко перевищує 15%. Собівартість 1 кв. м у Києві безурахування витрат на покупку землі та оформлення дозволів — від $600 до $1000.Середня ціна 1 кв. м на столичному ринку — близько $2,5 тис. Однак зараз цюфантастичну маржу займає вартість ділянки, що купується на вторинному ринку (напервинному землі практично не залишилося). Повністю прокредитувати будівництво,одержавши гроші від фізосіб-інвесторів ще на стадії котловану, забудовники вжене можуть — попит на метри, що подорожчали, низький, після будівельної афериЕліти-Центру люди воліють купувати квартири у вже побудованих будинках. Засловами керівника інформаційно-аналітичного відділу групи компаній. Останнімчасом вітчизняні банки охочіше кредитують будівельників, але дають кредит не навесь обсяг робіт, а лише на конкретний етап. Наприклад, під заставу техніки абодозвільних документів — на початковий етап будівництва, або під заставуфундаменту — на будівництво декількох поверхів. Природно, перевіряючи хідбудівництва та обсяг виконаних робіт. Частина дрібних і середніх будівельнихкомпаній уже пішла з київського ринку житлової нерухомості. Деякі мігрували вдевелопмент — у секторі комерційної нерухомості легше виживати. Багато хтопішли в передмістя: ділянку під забудову тут ще можна купити за $5-10тис./сотка. За останній рік середня вартість квадратного метра в новобудовахпід Києвом виросла до $1200, а обсяг споруджуваного житла перевищує столичний.За підрахунками Контрактів, у передмістях столиці наприкінці літа цього рокубудувалося більше 1,5 млн кв. м багатоквартирного житла.
Люди воліють купувати готове житло.До того ж банки охочіше кредитують таку угоду, ніж покупку майнових прав. Томувеликі забудовники взяли курс на продаж готових квартир. Деякі експертиприпускають, що більшість потенційних покупців дешевого житла віддадутьперевагу вторинному ринку. У первинного і вторинного ринків уже різні цільовіаудиторії. Попит на високоякісні квартири в новобудовах з необхідноюінфраструктурою буде завжди, навіть за умови насичення ринку. Очікувані темпизбільшення цін на житло еліткласу — 2-3% щомісяця, таких квартир будуєтьсяблизько 30%. З огляду на обмеженість земельних ресурсів у престижних районах,обсяги будівництва в цьому секторі значно не збільшаться, а виходить, ціни надороге житло будуть рости.
Житла економ-плюс у загальному обсязіновобудов — 60%. При зменшенні активності покупців забудовникам складно будепродати квартири з невдалим плануванням, транспортною розв'язкою та іншиминедоліками.
Сьогодні немає передумов для істотноїзміни тенденції, що намітилася, — стабілізації цін будівельного ринку. До кінцяроку в більшості сегментів буде спостерігатися повільне, плавне збільшення цін,темпи якого порівнянні з темпами інфляції.
За останні декілька років в Українінаголошується стабільне зростання житлового будівництва, і є серйозні підставиприпускати, що 2008 рік не стане виключенням. Проте ринок житла зазнає істотнізміни. На підставі тієї кількості проектів житлової нерухомості, які булиподані за останній час прогнозує, що в Києві в 2008 році буде введено близько1,5 млн. кв.м. житла.
Побудувати аналогічну кількість житлакиївські власті обіцяли ще в 2006 році, проте фактично було здано 1,2 млн. У2007 році забудовники наблизилися до цієї цифри, здавши 1 млн. 400 тис. кв.м.(за даними Головного управління статистики). У 2008 році Київська міськаадміністрація прогнозує введення близько 1 млн. 430 тис. кв. м, що означає, щозростання практично не відбудеться. В той же час, деякі експерти припускають,що заявлений об'єм буде виконаний не більш, ніж на 75-80 %.
Зниження об'ємів будівництвазв'язують, в першу чергу, з недоліком фінансування – ціни на житлі недозволяють привертати інвестиції приватних осіб в тому об'ємі, в якому вонипоступали ще 3-4 року назад. Також причиною уповільнення зростання є загальніскладнощі будівельного процесу, які заважають появі нових гравців: потенційнихдевелоперов відлякують непрозоре законодавство у сфері отримання необхіднихдозволів на будівництво і узгоджень.
За даними аналітичної компанії«Соцмарт», зараз в Києві ведеться будівництво близько 200 житлових будинків ікомплексів. Основними операторами ринку, які сьогодні реалізують об'єкти іззаявленим терміном здачі в 2008 році, є компанії «НЕСТ», «ТММ», «ХхІвек»,«Київміськбуд», «Укрінвестстбуд», ПОЗОВ«Столиця», «Познякижилстрой», «Форум Інвест»,«Міськбуд», АТ «Українська будівельна компанія».
Очікується, що в 2008 році будутьздано близько 80 житлових комплексів. Проте існують об'єкти, здача вексплуатацію яких була запланована на раніші терміни, але вже зараз зрозуміло,що забудовники не вкладаються в заявлений графік. Прикладом тривалого введенняможе служити житловий комплекс «Граф Толстой» в центральній частині Києва,спочатку запланований до здачі в 2005 році, проте не завершений до теперішньогочасу.
Центральна частина міста взагалі моженаочно демонструвати загальні тенденції ринку житлової нерухомості Києва зівсіма його проблемами — тут знаходиться 25% всіх заявлених новобудов міста. Алечасто будома, які будуються в центрі міста, претендуючи із-за свогомісцерозташування на статус елітних, при найближчому розгляді виявляютьсяневеликими за площею (від 18 тис. кв.м. до 30 тис. кв.м.), малоповерховимибудовами з невеликою кількістю квартир.
Виключень одиниці — найкрупнішиминовобудовами в прилеглій до центру частині Києва є запланований до здачі в 2008році житловий комплекс «Пори року» загальною площею близько 150 тис. кв.м.,житлові комплекси «Тріумф» і «Александровський» — площею по 70 тис. кв.м. Ціоб'єкти представляють популярну сьогодні концепцію «місто в місті», якапередбачає наявність всієї необхідної інфраструктури: паркінг, фитнес-центр,магазини, кафе, банк, салони краси, а також високий рівень комунальних послуг,що надаються власною сервісною компанією, і охорону. Ще однією актуальноютенденцією є зміна класової структури житла. Так в 2007 році частка проектівбізнес-класу складала не більше 20% від загальної кількості побудованого житла.У 2008 році деякі експерти, грунтуючись на переліку анонсованих девелоперамиоб'єктів, прогнозують, що частка житла класів «бізнес» і «преміум» досягне 55%,а частка економ-класса скоротиться до 45%.
Це підтверджують дані аналітиківкомпанії «НЕСТ»: до введення в експлуатацію в центральному і прицентральномрайонах міста заплановано 12 житлових комплексів «бізнес» і «преміум» класу,загальною площею близько 450 тис. кв.м. або біля третини загальноміськоговведення житла. Житло економ-класу будується, в основному, в Голосіївському, Святошинськом,Деснянському і Дарницькому районах. Компанії, що займаються реалізацією житла,відзначають зміну переваг потенційних покупців – сьогодні просто великій площіквартири недостатньо. Покупці квартир в новобудовах приділяють всю більшу увагунаявності необхідних елементів інфраструктури на території житлового комплексуі високоякісному сервісу. Обов'язковими стають упорядкована територія,просторий двір, дитячі і спортивні майданчики, а також – паркінг.
Девелопери, наступні інноваційнимтенденціям ринку, вводять в структуру своїх комплексів елементи інфраструктури,які стають унікальною відмітною особливістю кожного з проектів. Так, наприклад,житловий комплекс «Пори року (девелопер – компанія «НЕСТ») вперше в Києвіпропонує до послуг мешканців власний фітнес-центр з 25-метровим басейном.Наявність системи «розумний будинок» в проекті «Тріумф» (девелопер – компаніяТММ) також є інновацією для ринку.
Побоювання, що київський ринок незможе прийняти такі значні об'єми висококласного, а значить – дорогого житла,не виправдані. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможногопопиту в даних сегментах – збалансований. В цілому ж ринок житла в столиці щедалекий від насичення і вимагає збільшення об'ємів будівництва до 2,5- 3 млн.кв.м. в рік. По оцінках аналітиків, рівень пропозиції і платоспроможного попитув цьому сегменті збалансований. Дефіцит, як і раніше, відчується в сегментіеконом-класа. Тут попит постійно підігрівають банки, що пропонують новііпотечні програми з мінімальним авансовим внеском, а потенційним покупцямдоводиться стикатися з високою конкуренцією з боку спекулятивних інвесторів.
2.3.Особливості застосування цільовихоблігацій в Київській
області
Різни типи замовників, інвесторів ізабудовників обумовлюють, відповідно, різні інструменти залучення коштів дляфінансування житлового будівництва. Загальний обсяг прорейтингованихнаціональним рейтинговим агентством «Кредит-Рейтинг» цільових облігацій, коштивід розміщення яких спрямовуються на фінансування житлового будівництва уКиївській області, становить близько 1,4 млрд. грн. за 2004–2006 рр. (11% відзагального об’єму випуску цільових облігацій в Україні).
Цільові облігації випустили 15компаній, при цьому деякі з них це зробили кілька разів. За рахунок коштів,отриманих від випуску цільових облігацій до 2011 року, планується ввести вексплуатацію близько 500 тис. кв. м корисної житлової площі або тричверті житла, побудованого у 2006 році на території Київської області. Прицьому значна частина житла має бути введена в експлуатацію протягом 2007–2008рр.
Найактивнішеемітенти використовують цільові облігації для фінансування будівництва вБорисполі, Броварах, Вишневому, с. Чайка та смт. КоцюбинськеКиєво-Святошинського району. У 2006 році спостерігалося збільшення активностівикористання цільових облігацій в Київській області. Якщо у 2005 році булопрорейтинговано цільових облігацій на суму близько 300 млн грн, то у 2006році – вже на 1,1 млрд. грн.
Станомна 01.01.2007 року жодна з компаній не має досвіду погашення цільовихоблігацій, випуски яких були зареєстровані у 2004–2006 роках. Хоча, упродовжпоточного року очікується погашення облігацій ТОВ «ІБК «Місто» (обсяг емісії 24млн. грн.) та ТОВ «ТІАРА» (обсяг емісії 18,5 млн. грн.) та передача власникамоблігацій житлових і нежитлових приміщень. Як було зазначено вище, станом напочаток 2007 року агентством «Кредит-Рейтинг» було визначено кредитні рейтингицільових облігацій під фінансування житла в Київській області на загальну суму1,4 млрд. грн., і лише 5% загального обсягу прорейтингованих випусків облігаціймають кредитні рейтинги інвестиційного рівня.
ВКиївській області емітентом таких облігацій є лише одна компанія – ТОВ«Броварський домобудівний комбінат «Меркурій» (uaВВВ-, прогноз «стабільний»),яка має досвід введення в експлуатацію житла і володіє необхідними ресурсамидля забезпечення будівельного процесу практично на всіх стадіях. На сьогоднідана компанія реалізує 5 інвестиційно-будівельних проектів на територіїКиївської області, під фінансування яких було залучено кошти від розміщенняоблігацій.
Рештавипущених цільових облігацій (близько 1,3 млрд. грн..) відноситься доспекулятивного рівня (від uaCC до uaBB). При цьому, понад 800 млн. грн… або60% припадає на три підприємства-забудовника. Дані кошти будуть направлені нареалізацію 5 інвестиційно-будівельних проектів.
Нарис. 1.3 наведна динаміка прибутковості на житло в м. Київ, що вказує наекономічну доцільність інвестування в житло через можливість швидкої окупностіданих інвестицій.
/>/>
/>Рис. 1.3. Індекс прибутковості: Київ,%/міс. щомісячно за період: 2007-04-20 — 2008-04-20
Доцього переліку відносяться ТОВ «Укргаз», який за рахунок розміщених облігацій всумі 382 млн. грн… реалізує проект будівництва житлового комплексу в Київськійобласті с. Чайки по вул. Лобановського, 1 загальною корисною площею 131 тис.кв. м, з яких до погашення буде надано 127,3 тис. кв. м загальної площіжитлових та нежитлових приміщень протягом 2008–2009 рр., а також УК «Екосорб» –облігації на суму 268 млн. грн. на 3 проекти в с. Чайка, Києво-Святошинськогорайону площею 122,1 тис. кв. м, з яких 113,2 тис кв. будуть передані власникамоблігацій протягом 2009–2010 рр. та ТОВ «БК «Цитадель» – облігації на суму178,9 млн. грн… на проект будівництва житлового комплексу в м. Бориспіль,мікрорайон між вул. Дзержинського, Косіора та Франка площею 56,0 тис. кв. м, зяких 39,0 тис. кв. м будуть передані власникам облігацій протягом 2009 року.
Щодоструктури рейтингів спекулятивної категорії, то тут визначаються категоріяuaB-, uaB, uaB+ (середня спекулятивна категорія), на яку доводиться три чвертівсіх випусків облігацій спекулятивної категорії, далі йдуть категорія uaCC,uaССС (нижча спекулятивна категорія) – близько 15% загального обсягу такатегорія uaBB-, uaBB (вища спекулятивна категорія) – близько 10% загальногообсягу. Відстрочення виконання зобов’язань з рейтингом uaB, за оцінкамиагентства «Кредит-Рейтинг», може становити до 1 року, uaBB – до 6 місяців.
Рейтингикатегорій uaCCC, uaCC та uaC передбачають, що у випадку дефолту емітента зацільовими облігаціями відстрочення їх погашення може перевищити 12 місяців, прицьому істотно збільшується ймовірність неповного виконання чи повногоневиконання таких зобов’язань. Що стосується фінансування котеджногобудівництва шляхом випуску облігацій, то на сьогодні даний механізмвикористовується пасивно, що на наш погляд пояснюється масштабністю проектів,які потребують значних коштів та відсутністю досвіду або механізму погашенняцільових облігацій котеджами.
Протягом2005–2006 рр. агентством «Кредит-Рейтинг» було прорейтинговано лише два випускицільових облігацій під котеджні проекти на загальну суму 160,9 млн. грн., атакож один випуск дисконтних облігацій на суму 255 млн. грн. При цьому однакомпанія здійснила повторний випуск облігацій через неможливість своєчаснопродати власні облігації першого випуску в термін, вказаний в проспекті емісії.
Данітри емісії мають рейтинги спекулятивної категорії від uaCC (на об’єкті ще нерозпочаті роботи) до uaCCC та uaCCC+ (роботи ведуться активно, але відстаютьвід запланованого графіку внаслідок масштабності проекту). Погашення облігаційвідбуватиметься протягом 2011–2015 рр., тобто існує певний запас час для їхпогашення, незважаючи на відставання від запланованого графіка робіт наоб’єкті. Підсумовуючи викладене вище можна виокремити такі тенденції щодовикористання цільових облігацій у 2004–2006 рр. в Київській області:
· низькапитома вага цінних паперів інвестиційного рівня: 5% (або один випуск) відзагального випуску в області;
· високаконцентрація емітентів цільових облігацій в містах-сателітах столиці таприміській зоні (Києво-Святошинський район): практично 90% від загальногообсягу прорейтингованих цільових облігацій за 2004–2006 рр.;
· низькаактивність застосування цього інструменту для фінансування котеджногобудівництва;
· очікуваннязначних обсягів погашення цільових облігацій у 2008–2009 рр.: понад 70% відвсього обсягу зареєстрованих і прорейтингованих цільових облігацій;
· наявністьризиків невиконання деякими емітентами цільових облігацій своїх зобов’язань, щообумовлено незначним інтервалом між терміном введення об’єкта в експлуатацію тапогашення облігацій.
Структурування ринку житла Києвапередбачає:
· «Царські»будинки. До них відносяться всі будинки дореволюційної (тобто до 1917 року)побудови. Вони вирізняються своєю ексклюзивністю — як зовні, так і всередині.Більшість таких будинків зводилися на віки. При правильному дизайнерськомупідході й сучасному внутрішньому опорядженні квартири жити в такому будинкубуде не тільки престижно, а й комфортно. «Царські» будинки становлять13,2% житлового фонду столиці. Висота стель — від 3,2 до 4,5 м. Стіни — цегляні, завтовшки до 0,6 м. Середня ціна — 2360 у.о. за кв. м.
· «Сталінки».До них відносять не тільки класичні будинки післявоєнної побудови, а й зведенідо початку війни. У них так само, як у «царських», міцні цегляністіни, висота стель від 3 до 4 м. Відрізняються доброю звукоізоляцією, теплівзимку і прохолодні влітку. Основний мінус — у будь-який момент можуть підвестикомунікації, якщо в будинку не проводився капремонт. «Сталінки» становлять16,5% нинішнього житлофонду. Середня ціна за 1 кв. м — 2070 у.о.
· «Хрущовки»і «брежнєвки». Це — найпоширеніший тип житла, що становить 48,1%житлового фонду столиці; всі їх добре знають. Будувалися як з цегли, так і ззалізобетонних панелей. Висота стель — від 2,5 до 2,75 м (останні — 80-х роківспорудження). Середня ціна від 1360 у.о. за кв. м у панельній«хрущовці» до 1530 у.о. у цегляній «брежнєвці».
· Будинкиполіпшеного планування. Ця група будинків становить 13,6% житлофонду столиці.Одержати або купити (в кооперативному будинку) квартиру за радянських часіввважалося дуже престижним. Поліпшене планування виражалося в просторішихкімнатах і кухні й нерідко в наявності холу. Висота стель — 2,65-2,75 м.Будувалися як панельні (керамзитобетон), так і цегляні будинки. Перші — восновному кооперативні будинки, другі — так звані відомчі, куди заселяласяпарт- і госпноменклатура. Середня ціна за 1 кв. м у панельних — 1340 у.о., уцегляних — 1560 у.о.
· Сучаснібудинки. До цієї категорії будинків ріелтори відносять все, що збудовано післяздобуття Україною незалежності (тобто після 1991 р.) Тут є і начебто типовібудинки з керамзитобетону, є з монолітного бетону (2% усього житлофонду), але восновному цегляні (6,6%). Відрізняються простором загальної площі: однокімнатні- до 56 кв. м, двокімнатні — до 90 кв. м, трикімнатні — до 130 кв. м. Єдвоярусні квартири, є пентхаузи (два верхні поверхи загальною площею до 400 кв.м і загальною ціною в півтора мільйона «зелених»). Поверхів у такихбудинках — від 20 до 28, так що панорамний краєвид з вікна гарантовано. Висотастель — від 2,65 м і вище.
Середня ціна — від 1370 (в панельних)до 1610 у.о. в цегляних будинках за кв. м. Переваги багатьох нових житловихкомплексів у тому, що вони оснащені автономними комунікаціями, паркінгами інеобхідною інфраструктурою (магазини, аптека, кафе, бар), тобто можна прожитивсе життя, не виходячи з будинку.
/>3. УДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛАКИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
/>3.1. Шляхи удосконалення ринку житлаКиївської області
В останні роки в Україні активноформується й розвивається ринок нерухомості, що відображає всі проблемиперехідної економіки країни й характеризується нерівномірністю розвитку своїхсегментів, недостатньою законодавчою базою і, як слідство, низькоюінвестиційною привабливістю, що гальмує розвиток економіки країни в цілому. Протягомтривалого періоду Асоціація фахівців з нерухомості України намагаєтьсяініціювати прийняття Закону України «Про рієлторську діяльність», що уже двічірозглядався парламентом, але не був прийнятий навіть у першому читанні.
Прийняття Закону «Про рієлторськудіяльність» дозволило б перетворити ситуацію на ринку нерухомості в більшпрозору, сам ринок — зробити цивілізованішим, підвищити рівень кваліфікації йвідповідальності працюючих на ньому фахівців, підняти престиж професії рієлторай захистити права споживачів, відгородивши їх від різного роду аферистів.Однак, прийняття законопроекту в тій редакції, у якій він поданий парламенту,створить пряму загрозу монополізації ринку нерухомості внаслідок створенняРієлторської палати України з тими функціями й повноваженнями, якими вонанаділяється законопроектом. У відповідності зі статтею 22 проекту для виконанняфункцій, покладених на Рієлторську палату України, вона може створюватинезалежні госпрозрахункові організації, спеціалізовані підприємства й установи.Незрозуміло, чому Рієлторська палата України повинна бути єдинимзагальнодержавним представницьким органом професійного самоврядування рієлторівУкраїни, а створення інших органів самоврядування рієлторів не допускається.Слідством цього буде обмеження конкуренції на ринку й зосередження більших праві коштів у руках вузького кола осіб.
Крім того, законопроектом чітко невизначені джерела фінансового й матеріального забезпечення діяльностіРієлторської палати України. Відповідно до проекту, Рієлторська палата єгромадською організацією. Як у цьому випадку цей єдиний загальнодержавнийпредставницький орган буде контролюватися державою? Питання контролю задіяльністю Рієлторської палати в проекті закону взагалі не прописаний. Япереконаний, що сертифікацією рієлторскої діяльності повинні займатися державніоргани.
Даний законопроект не захищає нідержаву, ні його громадян. Монополізація ринку в обов`язковому порядкуспричинить підвищення вартості послуг на ринку, корумпованість і тінізацію. У Законі відсутнє чітке визначення термінів «нерухоме майно»,«нерухомість». Ці поняття є базовими для даного Закону, а тому й повинні бутичітко визначені. Відповідно до діючих визначень до об`єктів нерухомого майнаставляться земельні ділянки й розташовані на них будинки й спорудження. Узв`язку із цим, у Законі потрібно чітко визначити, які саме операції ставлятьсядо операцій з нерухомістю. З огляду на те, що такі об`єкти нерухомості якбудинки й споруди, земельні ділянки кардинально відрізняються, доцільнодоповнити законопроект розділом «Особливості операцій із земельними ділянками»
З 1991 року в Україні проводитьсяреформування земельних відносин, основним принципом якого є подолання державноїмонополії на землю. У результаті перерозподілу земельних ресурсів у державизалишилося менше 50% земель, у приватну власність передана більша половина.Процес роздержавлення землі й передача її у власність юридичним і фізичнимособам триває. Більше 5 млн. власників сертифікатів на право на земельну частку(пай) уже одержали в обмін державні акти на право власності на земельні ділянкипід житлове будівництво, ведення особистого сільського господарства,садоводчества, дачного й гаражного будівництва. У цілому, у діючому Земельномукодексі України закладена широка законодавча основа для рішення проблем, щовиникають у процесі реформування земельних відносин. Однак, дотепер постаєпитання непогодженості цивільного, природоохоронного й господарськогозаконодавств із вимогами Земельного кодексу.
Земельним кодексом були охоплені невсі питання, пов`язані з регулюванням земельних відносин. Це, у першу чергу,питання функціонування ринку земель, ведення Державного земельного кадастру,використання земель природоохоронних, рекреаційних, оздоровчих,історико-культурного призначень, зонування земель, розмежування земельдержавної й комунальної власності, зміни цільового призначення земель та ін.
Кабінетом Міністрів України дотеперне розроблене й не подано на розгляд Верховної Ради України порядку 20-тизаконопроектів, передбачених положеннями Земельного кодексу. Прийняті законивиконуються не повною мірою, не розроблені відповідні нормативно-правові акти.Наприклад, дотепер не діє Закон України «Про розмежування земель державної йкомунальної власності», оскільки не затверджена форма Державного акту на правокомунальної власності на землю й не розроблені рекомендації зі складанняпроектів розмежування земель, не визначені конкретні строки проведення робіт іджерела їхнього фінансування.
Процес продажу земельних ділянокнесільськогосподарського призначення й прав оренди на них для виробничоїдіяльності придбав масовий характер. Незважаючи на тимчасові обмеження,установлені перехідними положеннями Земельного кодексу України на продаж іпридбання громадянами і юридичними особами земельних ділянок для веденнятоварного сільськогосподарського виробництва, потенційний ринок цих земель удержаві поступово й упевнено формується. Однак, законодавча база для цьогонедостатньо розвинена. Не створена інфраструктура такого ринку, не врегульованапроцедура продажу земель, процедура проведення земельних аукціонів і конкурсів,не створені земельні банки. Мораторій на продаж земель сільськогосподарськогопризначення стимулював виникнення тіньового ринку землі, що привело доспекуляцій і неймовірно швидкому росту цін на землю. Гроші отримані врезультаті незаконного продажу сільгоспземель, а це, по оцінках експертів, водній тільки Київській області — 250-300 млн. грн. у рік, ідуть повз державу.
Шляхом прийняття мораторію штучнобула заморожена більша частина земельних ресурсів країни, що блокувало припливінвестицій. У цих умовах просто необхідно прийняти Закон «Про скасуваннямораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення». Однак, передцим необхідно ще розглянути й прийняти найбільш важливі для створенняцивілізованого ринку землі закони, що стосуються тих питань, які недостатньо детальноврегульовані Земельним кодексом.
Зокрема, назріла екстренанеобхідність прийняття Закону «Про ринок земель», проект якого був внесений нарозгляд Верховної Ради й 17 червня 2004 року прийнятий за основу. У проектінарешті визначені суб`єкти й об`єкти ринку земель, інфраструктура ринку,особливості обороту земель сільськогосподарського призначення, земельнихділянок, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, державної йкомунальної власності, а також визначені особливості здійснення угод ізчастками в праві спільної власності на земельні ділянки. Передбачено, що длярегулювання обороту земельних ділянок сільськогосподарського призначення натериторії адміністративних районів у сільській місцевості будуть створенісільські суспільства по регулюванню обороту земельних діляноксільськогосподарського призначення. Крім того, у проекті закону України «Проринок земель» урегульовані такі немаловажні питання, як мінімальні розміриземельних ділянок сільськогосподарського призначення при їхньому розподілі, щозапобігає їхнє надмірне дроблення, а також мінімальна ціна продажу земельсільськогосподарського призначення, що відповідно до проекту Закону, не можебути менше експертної оцінки земельної ділянки.
Але не всі норми даного законопроектусприяють ефективному функціонуванню ринку земель і розвитку чесної конкуренції.Так, особливої уваги заслуговує питання про встановлення законопроектомправового статусу земельної біржі.
Земельні ділянки державної йкомунальної власності, призначені для продажу під забудову, підлягають продажуна земельних торгах, які можуть проводитися у формі земельного аукціону абоземельного конкурсу. Таким чином, у випадку прийняття Закону, буде усунутийпробіл у чинному законодавстві (згідно ст. 137 Земельного кодексу України,земельні торги, проводяться в порядку, установленому законом, а такого законудонині не існує). Ті ж питання розкриті й у проекті Закону України «Проземельні торги й аукціонну діяльність на ринку землі», поданому на розглядКабінетом Міністрів України. Однак, в обох проектах явно простежуєтьсялобіювання інтересів окремих груп, оскільки земельна біржа стане монополістомпо реалізації землі в Україні, що суперечить антимонопольному законодавству.
Крім того, створення такої біржі зфіліями по всій Україні вимагатиме значних витрат на придбання (оренду)приміщень, меблів, автотранспорту, оргтехніки, навчання кадрів. У той же час,сьогодні в країні протягом багатьох років успішно функціонують підприємства, щоспеціалізуються на проведенні аукціонів, у тому числі й земельних, які маютьрозгалужену систему філій у всіх регіонах і забезпечені необхідною технікою йфахівцями. До таких підприємств ставиться державна акціонерна компанія«Національна мережа аукціонних центрів», що успішно працює на ринку більше 10-тироків. Вважаємо за доцільне в проекті закону «Про ринок земель» замінитипоняття «земельної біржі» на «спеціалізовані організації по проведеннюземельних торгів», якими можуть бути суб`єкти підприємницької діяльності, щовиграли тендер на право реалізації земельних ділянок і прав оренди на них, атакож біржі (на тих же умовах). При цьому перевага повинна віддаватисяструктурам, що мають розгалужену мережу філій і досвід проведення торгів.
У цілому, прийняття Закону «Про ринокземель» дозволить установити чіткі, прозорі й цивілізовані «правила гри» усфері обороту земельних ділянок. А це, у свою чергу, позитивно вплине наполіпшення інвестиційного клімату, розвиток іпотечного кредитування йудосконалювання ринку земель в Україні. Недостатньо врегульовані існуючимземельним законодавством і питання раціонального використання й охорони земель.Так, з більш ніж 100 нормативно-правових актів, передбачених Законом «Проохорону земель», розроблене й прийнято менше десяти. Термінового рішеннявимагають питання проведення робіт з раціоналізації землекористування,установлення на місцевості границь особливо коштовних земель, прибережнихзахисних смуг і земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного йісторико-культурного призначення, а також установлення границь більшостінаселених пунктів.
Відсутність планово-картографічнихматеріалів і інформації про стан земель, невизначеність границь приводитьдо грубих порушень земельного законодавства при використанні земель(незаконному відчуженню земельних ділянок заповідників, курортів, коштовнихлісових масивів, прибережних захисних смуг під будівництво), до гальмуванняпроведення грошової оцінки земель у границях і за границями населених пунктів,до виникнення конфліктних ситуацій при оплаті земельного податку.
Сьогодні дуже складна процедуравиділення земельних ділянок. Так, тільки для затвердження проекту відводу йоформлення права користування земельною ділянкою необхідно одержати дозвіл в5-6 установах. Цей процес нараховує більш ніж 30 етапів, триває не менш піврокуй може затягтися на кілька років! Якщо ж раптом у документах землевпорядноюекспертизою буде виявлені неточність або помилка, весь процес необхідно будепроходити заново. І навіть це не дає гарантії того, що в результаті місцеварада дасть дозвіл на виділення земельної ділянки.
На Заході вже давно застосовуєтьсязонінгова система забудови міст, що укладається в тім, що вся територія задопомогою детальних планів забудови ділиться на зони із чітким роз`ясненнямїхнього функціонального призначення. Інвестор вирішує яке саме будівництво вінхотів би проінвестувати — житлову забудову, торговий центр або щось ще, — післячого на підставі детального плану йому пропонують ділянки, на яких можливо такебудівництво, і він вибирає найбільш підходящий для нього. Така схема повністювиключає виникнення яких-небудь конфліктів між владою й інвестором, створюєсприятливий клімат для інвестування.
У Києві існує Генеральний план, аленемає детальних планів. У багатьох містах України донині немає навітьГенерального плану. Тобто, інвестор може вкласти гроші, пройти процесузгодження землевпорядної документації у всіх інстанціях, одержати земельнуділянку під забудову, почати будівництво, що потім, через непогодженість планівзабудови інвестора з Генеральним планом забудови міста, може бути припиненотією же владою, які самі дали дозвіл на будівництво. Інвестування коштів вукраїнську нерухомість зараз можливо тільки після відводу й оформлення всіхправовстановлюючих документів на земельну ділянку, що саме по собі при існуючихвимогах законодавства є дуже дорогою процедурою.
Ще одне неурегульоване питанняземельного законодавства — порядок зміни цільового призначення земель.Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України, зміна цільового призначенняземель проводиться через складання нового проекту відводу земельної ділянки абопереузгодження вже існуючого проекту відводу. А це знову ж проходженняпогоджень у різних інстанціях і землевпорядній експертизі для того, щоб радиабо органи державної адміністрації змогли прийняти відповідне рішення. Причомуніде: ні в Земельному кодексі, ні в Законі «Про землевпорядження» немає ніякогопосилання на те, яким чином і через складання яких документів повиннезмінюватися цільове призначення земель. У Законі «Про землевпорядження» передбачено,що проекти відводу земельних ділянок складаються винятково у випадку видачі,викупу або відчуження земельних ділянок. Земельна реформа в Україні починаєдосягати тієї стадії, коли потрібно задуматися про розробку й прийняття Законів«Про завершення земельної реформи в Україні», «Про консолідацію земель», щодозволить перейти на більш високий і принципово новий рівень розвитку земельнихвідносин, що відповідає рівню держав з розвинутою ринковою економікою.
Деякііноземні компанії готові зводити в Україні житло зацінами, втричі нижчими, ніж у вітчизняних будівельників. У Києві середня ціна одногоквадрата житлової площі вже перевищила дві тисячі доларів, умістах-«мільйонниках» трикімнатна квартира в панельному будинку коштує 45–60тис. доларів.
У столиці ціни сягнули такої межі, щорозвиток ринку почав уповільнюватися, кількість операцій купівлі-продажу всічні порівняно з торішнім осіннім ажіотажем зменшилася удвічі. За висновкамиекспертів, це перша ознака можливого зниження цін. Провідні будівельні компаніїі корпорації, що призупинили продаж нових квартир у січні, сподіваногозростання цін не дочекалися і вже в лютому виставили їх на продаж. Запрогнозом, якщо перекупники, які зазвичай тримають по кілька квартир «урезерві», відчують зміну цінової кон’юнктури і виставлять свій актив на ринок,пропозиція значно перевищить попит, і вартість може зменшитися на третину до1,5–1,2 тисячі доларів за метр. Про диспропорцію попиту і пропозиції у столицісвідчить те, що вже тепер на ринку є кілька тисяч квартир у нових будинках імайже 17 тисяч помешкань на вторинному ринку.
Будівельнапалата України, котра об’єднує близько двохсот будівельних організацій іпідприємств, вирішила діяти на випередження ціновим коливанням і внесла нарозгляд парламенту законопроект «Про державну підтримку забезпечення громадянжитлом та розвиток житлового будівництва». Крім того, була утворена робочагрупа для підготовки законопроекту «Про будівництво в міських агломераціях»,яким має бути унормована приміська забудова житлових містечок. Ця групаскладатиметься з представників Будівельної палати, народних депутатів тапредставників місцевих рад.
Нинішня зупинка цін на київськувторинну нерухомість викликана «стелею» фінансових можливостейбажаючих придбати житло в Києві. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівнідля житла такої якості. Розглянемо деякі аспекти функціонування ринку житлаКиївської області:
1. Можливість цін на житлозабезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельнихкооперативів. Житлово-будівельних кооперативи, що вдало вирішували житловупроблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези «будуватибільше». Контроль членами житлово-будівельних кооперативів за витратоювнесених ними ж коштів — найбільш надійний спосіб недопущення «еліт-центрів»і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалоїсхеми, ніж житлово-будівельних кооперативи-юридичні особи і громадяни саміпоєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи,керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовуютьжитлово-будівельних кооперативи для організації експлуатації будинку йоптимального рішення житлово-будівельних кооперативів-аспектів.
У законодавчому полі є цілий ряднеобґрунтованих перешкод для функціонування житлово-будівельних кооперативів:
· обмеженнясхваленої українськими депутатами ч. 3 ст.4 Закону «Про інвестиційнудіяльність» (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаютьсянаполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів набудівництво житла);
· невдалеформулювання ч. 2 ст. 384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої членЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будувавбудинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК напрактиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь урегулюванні власності на квартиру;
· проблемиз одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п. п. 7.11.1 "є" Закону«Про оподаткування прибутку підприємств») [15, 54-55].
Для зняття проблем необхідно змінитич. 6, 7 ст.29 Закону «Про кооперацію» (привести порядок ліквідації вданих нормах у відповідність з порядком згаданого п. п. 7.11.1 длянеприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4Закону «Про інвестиційну діяльність».
Проблемою для ЖБК є також і бар'єри,пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великихобласних центрах для юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в орендібезпосередньо у кооперативу — значить кооператив не може виступатиЗамовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хідбудівництва).
Поки що ЖБК на ринок будівництвамасово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам,що працюють на даний момент на цьому ринку. «Зелене світло» для ЖБКдозволило би демонополізувати ринок.
2. Допуск іноземних компаній (ІК) наринок будівництва житла.
Загальновизнаним є факт, м'якоговорячи, значної фактичної рентабельності українських будівельних структур.
ІК у силу неякісного способугосподарювання здатні будувати більш ефективно і з розумною нормою прибутку в20-30%.
Вступ України у СОТ не означаєавтоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері.Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад доінтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК нацей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає. А притаманнедля західної ділової етики небажання будівельних ІК (неінтегрованість,невміння, нездатність) брати участь в українських «сірих»/тіньовихсхемах «лобіювання» поки не дає підстав чекати масової появи ІК наринку. Як і раніше, заявки ІК «на місцях» будуть натикатися на глухустіну тяганини і непробивності через інтереси вже існуючих гравців даногоринку. Нинішній високий рівень цін є результатом насамперед штучної закритостікиївського ринку нерухомості.
Не таку, що лише декларується, адійсну можливість реального доступу ІК на цей ринок (нарівні з українськимикомпаніями) забезпечувати потрібно. Без цього цивілізувати ціни не вийде.
3. Стимулювання оподатковуванням.
Пріоритетним повинне бутизабезпечення права на житло, а не права на одержання прибутку від йогоперепродажу. Право на покупку громадянином України квартири для проживанняповинне бути пріоритетним. Тоді як придбання квартири для подальшогоперепродажу, здачі в чи оренду просто «вкладення» повинне дужеістотно оподатковуватися.
Тобто законодавство, у т. ч.податкове, повинне бути більш щадним до громадянина України, що купує першуквартиру для проживання, чим того, що здобуває 3-ю чи квартиру більше 150 кв.м. І цей принцип повинен бути втілений не дивлячись на наявність у"інсайдерів" ряду народних депутатів величезних масивів житлової власностіі зацікавленості в підвищенні продажів будкомпаній. Хоча б тому, що під часвиборчої компанії соціальна спрямованість в політиці кожної сили завждидекларується.
Поки що немає вагомого податку навласника нерухомості (щоб спекулянту, що купив для перепродажу, невигідно булотримати квартиру довго). Та й перепродаж не є особливо обтяжливим дляспекулянтів з точки зору оподатковування. Хоча досвід країн Балтії точноговорить про те, що таке податкове стимулювання ціни зупиняє. І не тількиподатковими нормами необхідно обмежувати вигідність/можливість«розігрівання цін»:
· якщовзяти для прикладу відносну складність покупки житла в Австрії (одна зіскладностей — для придбання нерухомості потрібно проживати в країні не менше3-х років), то побачимо, що саме там із усіх країн ЄС ціни стоять«міцно».
· уШвейцарії іноземним громадянам, що не мають посвідчення на проживання,нерухомість купувати заборонено. Ні в якому разі не можна говорити про заборонугромадянам США, Німеччини та ін. країн і далі заробляти на покупці і подальшомуперепродажу квартир у київських новобудовах, але введення для них відповідноговагомого оподатковування і розумних обмежень за аналогією з країнами Європинеобхідно.
4. Організована ініціатива громадян +політична воля еліт на вирішення проблеми.
На даний момент споживачі на ринкунерухомості роз'єднані, тому легкі для «оббирання». Інші соціальнігрупи часто представлені більш-менш діючими об'єднаннями: платники єдиногоподатку в особі ряду спілок б'ються за його збереження в нинішньому вигляді,таксисти своєю профспілкою дружно відстоюють прийнятні правила роботи для них іт. д. Інтереси споживачів-покупців житла не консолідовані, а кожного окремоможна змусити платити довічний кредит по одній з найвищих ставок кредиту усвіті і за найдорожчу нерухомість (якщо рахувати за співвідношенням доход/цінажитла).
Поки що така консолідація українськихспоживачів у сфері нерухомості обмежується окремими колективами громадян, щобажають будувати через ЖБК (але вони конкретно за свій кооператив борються, неставлять метою лібералізацію регламентації в цілому). Є також ініціативні групипо окремим будинкам новобудов, що борються за недопущення необґрунтованихдоплат, однобічних змін планувань квартир, а також проти затягувань термінівбудівництва (знову ж тільки по своєму конкретному будинку).
Чергова заява гаранта Конституції провідділення бізнесу (очевидно, і будівельного бізнесу теж) від влади як і ранішебуде залишатися словами, поки не буде хоч якогось вдалого громадського тиску наполітичні еліти з вимогою нормалізувати цей ринок. У нинішніх політичнихреаліях виключити лобістів будбізнесу ні з Верховної Ради, ні з місцевих рад невийде (важко сперечатись з тим, що необхідно обмежити таке лобіювання).Висновок простий: поки «громада» не надавить, змінювати комфортну дляполітеліт ситуацію на ринку нерухомості ніхто не стане.
Усе-таки шкода, що відсутні«відкриті» списки у нинішній пропорційній системі виборів (вміськради, Верховну Раду). За їх наявності виборець міг би хоч якось висловлюватисвоє ставлення до найбільш одіозних особистостей кандидатів у депутати (що єчасто основними джерелами партвнесків, зароблених на одному із самихприбуткових сегментів ринку). Відсутність «відкритих» списківнегативно впливає і на цю мозоль українського суспільства.
На виборах виборцям маніпуляційнимиPR-технологіями нав'язуються дискусії по загальнополітичних проблемах. Але (іззрозумілих причин) немає дискусії про те, чому немає умов для роботи ЖБК абочому немає оподатковування, що не щадить власника величезних масивів житловоївласності.
5. Оптимізація держполітики у сферістимулювання попиту.
Дуже дискусійна проблема, алезамовчувати її не можна. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулюватипопит вигідно насамперед будкомпаніям та частково банкам.
Чи можна не погодитися з тим, що востаточному підсумку таке стимулювання (відшкодування покупцям квартирвідсотків по кредитах, робота з ринком/банками через державну іпотечнуустанову) не служить зниженню цін? Та й аналоги російських програм «материнськогокапіталу» цін на житло не знизять, тільки ще більше будуть стимулюватипопит.
Об'єктивно стимулювання попиту сприяєросту цін. Хоча саме в цьому напрямку стимулювання і є деякі реальні крокидержавної політики.
Тоді як на невигідному для діючихбудівельних структур стимулюванні пропозиції (додаванням пропозиції тих же ЖБК,ІК тощо) — рухів немає. Стимулювати потрібно насамперед пропозицію, а не попит.
6. Альтернативні способи вкладеннякоштів.
Ринок нерухомості неминуче будезазнавати тиску грошима «з метою вкладення» доти, поки немаєзахищеності дрібних акціонерів, що можуть одержувати дивіденди по акціях(основний прибуток акціонерних товариств виводиться через «конвертаційніцентри»/«обналичку», дрібні акціонери залишаються за бортом), немаєстійкої довіри до інвестиційних фондів, немає цивілізованого фондового ринку.
7. Багато чого повинно відбутися внапрямку забезпечення прозорості цієї сфери:
Потрібна інформаційна відкритістьринку (дані про кількість угод на ринку київської житлової нерухомостіМіністерства юстицій України не розкриває навіть на звернення народнихдепутатів). Немає чіткого і зрозумілого законодавства в цій сфері: немаєцивілізованих адміністративних процедур, туманні аспекти зміни цільовогопризначення зем. ділянок, недосконала регламентація по комплекснійреконструкції старих кварталів, є масив проблем у сфері бухгалтерського іподаткового обліку тощо.
Поки що в цій сфері ініціативи навітьпарламентських партій фактично закінчуються будівництвом на пікетах символічногобудиночка з паличок з написом «молоді — доступне житло». При цьомудіючої тактики/стратегії самих парламентських партій у цьому напрямку немає,все закінчується саме цим будиночком на пікеті. На даний момент позитивнихзрушень по перерахованим вище 7 позиціях (навіть спроб і розроблених стратегій)на думку фахівців, не спостерігається. Є й інші точки зору пріоритетнихнапрямків нормалізації цін на київському ринку нерухомості:
· стимулюванняпозаміського будівництва Поки що процес носить дуже хаотичний характер,сприяння з боку держапарату в основному зводиться до того, що він не протидієтакому будівництву. Питання пропускної здатності і якості трас за місто (досвідстолиці РФ говорить, що незабаром будуть по ранках дуже перевантажені),сприяння держави в створенні інфраструктури позаміського житла і ще більш 10знакових питань у цій сфері — поки не вирішені. Але дуже позитивно те, щосільські/селищні/районні в області ради не заважають такому будівництву(надають перевагу зароблянню на ньому);
· кроки всфері будівництва соціального житла
/>3.2. Фактори розвитку ринкужитла Київської області
Про фактори, внаслідок яких київські квартири можутьдорожчати все більше і більше, сказано багато. Донедавна інформаційний простірбув заповнений виключно коментарями і прогнозами агентств нерухомості, союзіврієлторів, забудовників, які майже одноголосно говорили про подорожчаннястоличного житла. Проте існує й інша точка зору, яка полягає у тому, що ціни накиївську нерухомість досягли свого максимуму (на нинішньому етапі розвитку), інадалі вони вже мають зменшуватися. Отже, спробуємо викласти 13 факторів,внаслідок яких подальшого подорожчання житла не відбудеться:
1. Неплатоспроможність покупців за нинішнього рівняцін. Нескладнірозрахунки показують, наскільки зараз є нереальною купівля в кредитнайпростішої одно-двокімнатної квартири в Києві (вартість — $90-100 тис.) зареальної ставки кредитування у валюті, яка із урахуванням всіх супутніхплатежів та витрат складає близько 14% річних. Отже якщо середній місячнийдохід людини складає навіть 6000-7500 грн., що є досить непоганою для столиці,всі ці гроші будуть йти тільки на виплату відсотків, погашення ж самого кредитуза такого доходу, є неможливим. Навіть протягом 20-30 років до кінця життя (інавіть з таким доходом) людина не зможе купити квартиру. Хоча 3-4 роки тому цязарплатня давала подібну можливість. Можна навести приклад: за американськимимірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи,важкодоступним –5-7 річних доходів, недоступним – більше 7-8 річних доходів.Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходівза все життя. Отже, невідворотним є корегування цін на так зване «масовежитло», питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гостроюнестачею землі в елітних центральних районах столиці.
2. Падіння активності на ринку нерухомості Києва. За оцінками експертів, зажовтень 2006 року у Києві зареєстровано менше ніж 200 угод (хоча офіційні даніз цього питання не оприлюднюються), тобто відбулося падіння активностіприблизно у 20 разів. Ринок завмер, продажів колишнього рівня немає.
3. Фактор політичної нестабільності після серпня 2006року. Розбалансованістьу роботі органів влади, загроза «федералізації», поновлення спроброзділити країну за мовною та ін. ознаками, висока ймовірність подальшогопротистояння в органах влади тощо. Все це знижує питому складову спекулятивногокапіталу, що вливається у київську житлову (втім, у комерційну також) нерухомість(в тому числі, іноземцями). Гроші люблять тишу, але не революції і розколи.
4. Зменшення довіри до новобудов як до об'єктіввкладення коштів. Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири настадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення вексплуатацію в кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робилигромадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери«Еліти-Центр» цей потік коштів від іноземних громадян зник (заоцінками деяких експертів став зовсім мізерним). Не важко передбачити наслідкитаких подій для й так вже занадто перегрітого ринку Києва.
5. Загальносвітова тенденція. В країнах Європи, СШАзагальмувалася тенденція зростання цін на нерухомість (а в Австрії та Німеччинівони взагалі завмерли). Україна і, зокрема, Київ лише повторять у такомувипадку загальносвітові тенденції. В західній пресі ринок нерухомостіСхідної Європи часто оцінюють як «мильну бульку». Наприклад,заслуговує на увагу публікація MoneyWeek.
6. Фактична зацікавленість агентств нерухомості,рієлторів у збільшенні кількості угод на ринку. Тільки падіння цін (навіть невеличке)може оживити ринок. Нинішній застій на ринку, зменшення в десятки разівукладених угод не вигідне і посередницьким структурам на ринку. Аджевідсутність укладених угод їм не вигідна: немає угод – немає заробітку.Незважаючи на деякі закриті "інсайдерські" домовленості, об'єктивноподальший ріст цін для посередників не вигідний. Хоча, тут можна помітити, щолобі перекупників житла (які вже вклали гроші і бажають зростання цін всебільше і більше) досить сильне, в тому числі і в деяких ЗМІ, що далеко незавжди оприлюднюють мотивовані прогнози на подальше «розігрівання»ринку.
7. Перекіс в цінах у порівнянні з країнами ЄС. Київський рівень цінперескочив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдніІталії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. Зурахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування (4,4-4,8%, що в 2,5 — 3рази нижче українських) та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. єврона особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 300-400 євро,навіть з урахуванням так званих «сірих зарплат»), вищого рівнязахисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла.Так чи інакше, закони ринку вирівнюють такі перекоси, стається перетіканнякапіталу. Це супроводжується, на жаль, еміграцією далеко не найгіршої частиниукраїнців.
8. Проблема закінчення терміну експлуатації«хрущовок» і панельних будинків. Платити $60-80 тис. за 5 залізобетоннихпанелей, що зводилися як тимчасові – для багатьох вже психологічно складно.«Хрущоби» і «панельки» зводилися як тимчасове розв'язання житлової проблеми,і нормативний термін закінчення їх експлуатації закінчується найближчим часом.Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів«хрущовок» у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданогожитла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно ВР Закон з цього питанняфахівці вважають досидь недосконалим, неспроможним вирішити питання забудовитериторії міста, зайнятого «хрущобками» (хоча приклад такого дієвого законодавстває: в столиці РФ воно досить жорстке для жителів старих домівок, але дієве).
9. Провал курсу на вступ до ЄС. Безпосередньо перед вступомдо ЄС у деяких країн-кандидатів спостерігався зліт цін на нерухомість у зв'язкуз тим, що входження в наймогутнішу економічну зону світу означає підтягуваннязагального рівня цін до рівня цін ЄС. Саме після приходу«помаранчевої» команди, що задекларувала цей вектор руху, відбувся зліт цін в очікуванні перспективи членства вЄС (і, якби Україна одержала перспективу такого членства, це було бцілком виправдано). Але сучасні внутрішні політичні реалії (втім, як і"євроскептицизм" щодо українських інтеграційних перспектив) ніякцього не припускають. Навіть прогнози щодо такого вступу у 2020 році не можутьрозігрівати ціни. Тому очікування багатьох перекупників житла невиправдалися.
10. Зміна співвідношення «депозит-оренда-вартістькупівлі квартири».
Наприклад,$100 тис. доларів на депозиті дають біля $1 тис. щомісячного доходу (10%річних), або близько 1450-1500 якщо розмістити їх в гривнях. Куплена на тіж кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько $500 (біля 6% річних). Томуякщо людина накопичила $50 тис., їй легше покласти їх на депозит і орендуватина відсотки квартиру за ті ж $500 на місяць (можливо, навіть $350-400). Прицьому купити якесь житло на ці самі $50 тис. у нас не можливо. На даний моментріст цін зупинився, тобто прибутковість житла стала нижчою від прибутковостідепозитів. Унаслідок цього комерційна (короткострокова інвестиційна) складовапопиту (і «розігріву» ринку) відпадає. Рости цінам на оренду в Києві далі нікуди – платоспроможність орендарівна межі (що підтверджується збільшенням в рази попиту на оренду кімнат, а не квартир). Хоча ще у 2002куплена і відразу здана в оренду квартира на тому ж проспекті Перемоги могладати до 20% річних (цілком «окупала» себе тільки за рахунок оренди за 6-7 років). Приток у 2007 наринок квартир, що раніше здавалися в оренду, підтверджує зазначеніспіввідношення.
11. В ЗМІ стало менше публікацій із закликами накшталт «хапайте, що є сьогодні, бо завтра буде ще дорожче», натомістьз'явилися тверезі всебічні оцінки реальної ситуації на ринку нерухомості. В листопаді 2006 р. ціланизка ЗМІ публікувала коментарі аналітиків, статті про прийдешнє зниження цін.Хоча раніше в інформаційному просторі були присутні тільки прогнози про їхзростання, і знайти бажаючих на камеру сказати про прийдешнє зниження знайтибуло досить складно. Більш того, прогнози про подальший ріст цін в рази на«хрущоби» сприймається широким загалом з гумором.
12. Зупинення росту цін в Москві. Психологічна звичкаорієнтуватися на московські тенденції цін ще відіграє свою роль, там ряд ЗМІоголосили про зупинення росту цін.
13. Перетікання капіталовкладень в ринок приміськоїземлі і котеджного будівництва в Києві.
Сьогодніінвестпули спрямували свої кошти на купівлю київської землі, подорожчання якоїнадалі здається неминучим. Фактично цей ринок вже діє, не зважаючи назаконодавчі обмеження. На ринку вже є низка прикладів, коли гравці«виходили грішми» з житлової нерухомості, купуючи земельні ділянки.Зростання цін на останні в деяких районах київського передмістя за останні 4роки склало від $100 до $3 тис. за 1 сотку землі. Простіше, перекупникизалишили відіграний ринок житла і перейшли на земельний. Та й прошароксереднього класу, що розуміє переваги заміського екологічно чистого помешканняперед вже досить забрудненими спальними мікрорайонами, постійно росте.
Загальноєвропейськатенденція є такою, що зі зростанням доходів середнього класу – головного гравцяна будь-якому цивілізованому ринку нерухомості, його основним місцем проживаннястає саме приміська зона мегаполіса.
Можна наводити й інші фактори: неминучий ріст числа виставлених напродаж квартир унаслідок подорожчання послуг ЖКГ, збільшення на ринкукуплених на виплат квартир у зв'язку з ростом невиплат за іпотечними кредитамиз початку 2006, оподатковування угод купівлі-продажу нерухомості з 01.01.2007(обмежує доходи у разі систематичних продажів і покупок), падіння довіри допрогнозів агентств нерухомості в зв'язку з нинішньою зупинкою цін, зменшеннякількості київських студентів (і квартир, що купують їх батьки) у зв'язку знизькою народжуваністю на початку 90-х, прихід іноземних забудовників (щовміють будувати швидко, якісно, і головне, з розумною нормою прибутку в 20-30%,а не в 150-200%) після вступу до СОТ тощо. Крім того, є підставі вважати, щобудуть відроджуватись житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), що у часи СРСРчастково вирішували проблеми забезпечення населення житлом. ЖБК з точкизору надійності/схоронності використання коштів його членів є оптимальноюсхемою будівництва.
3.3. Іпотечне кредитування як спосіб удосконалення
функціонуванняринку житла Київської області
Лідерами на ринку іпотечногожитлового кредитування фізичних осіб є декілька великих банків. На первинномуринку нерухомості Ощадбанк України і компанія «Ощаджитло» в 1999 р. запровадилисистему продажу вже збудованого житла, яке вводила у дію компанія «Ощаджитло».Позичальники спрямовували отримані в кредит кошти на покупку житла, але при цьоймужитло не передавалося у право власності, а надавалось у безкоштовнекористування за угодою. У такий спосіб банк. за допомогою будівельної компаніївирішував питання мінімізації ризиків у період між наданням кредиту і появоюйого забезпечення. Оскільки позичальник за цією схемою опинявся у повнійзалежності і від банку, і від будівельної компанії, не маючи права власності нажитло, така схема не знайшла широкого розповсюдження і підтримки упозичальників [16, 39].
АКБ «Укрсоцбанк» і ЗАТ«Познякижитлобуд» за угодою партнерства здійснюють будівництво та фінансуванняжитла. При цьому Укрсоцбанк фінансує житлові проекти, а також надає послуги зкредитування клієнтам, які є покупцями збудованого житла. Банк не пов'язаний збудівельною компанією. Кредити надаються як на етапі інвестування, так і наетапі покупки вже готових квартир.
З діючих на первинному ринкунайбільш прогресивними є програми дольового будівництва житла з елементамиіпотеки, запроваджені АКБ «Аркада» спільно з холдинговою компанією«Київміськбуд» у рамках соціально-економічного експерименту з будівництважитла. Вони відрізняються тривалими термінами кредитування (5-30 років),низькими (10,5%) та у окремих випадках пільговими (2-4% в Одінах) відсотками,гнучкими схемами накопичення житлових вкладів. У рамках експерименту ужитловому будівництві діють спеціальні пенсійна, дитяча, цільові житловіпрограми. Сутність експерименту полягає у залученні банком у довірче управліннякоштів від населення та юридичних осіб на індивідуальні пенсійні, дитячі,житлові рахунки з подальшим спрямуванням їх на будівництво житла, якездійснюється холдингом «Київміськбуд».
В Україні ринок житлових іпотечнихкредитів зростає високими темпами. Тільки з початку 2004 року українські банкипоповнили їх портфель на 40% — до більш ніж 2,5 млрд. грн. Щомісяця громадянамвидається майже 100 млн. грн. кредитів на купівлю житла під його заставу.
З квітня по жовтень 2004 року видано35,5 тис. іпотечних кредитів. У Києві та Донецькому регіоні, де така послуганайбільш популярна, — 5,4 і 4 тис. відповідно. Однак іпотечним бумом це назватидуже складно. Попри щомісячне чотири-п’ятивідсоткове зростання протягом трьохостанніх років, житлова іпотека в нашій країні значно відстає від показниківрозвинених країн. Питома вага іпотечних кредитів у портфелях українськихкомерційних банків становить 3,1%, що, м’яко кажучи, менше, ніж у країнахЄвросоюзу, — 40%. Навіть у сегменті кредитування фізичних осіб на житловуіпотеку припадає лише 25%. Загальний обсяг житлових кредитів становить близько1% ВВП. Справді, зі 159 діючих банків кредитуванням житла займаються лише 35.Причому на 12 із них припадає близько 78% усіх виданих іпотечних кредитів. Восновному це великі банки з розвиненою філіальною мережею.
Таким чином на даному етапі іпотекане може розв’язати проблем, пов’язаних з розвитком житлового будівництва танедоступністю більшості громадян іпотечних житлових кредитів. Для прикладу: уРосії, де в цьому напрямі просунулися значно далі, приймався цілий пакетзаконів про іпотечне кредитування та й середня зарплата там істотно вища. Однакперспектива для росіян — збільшити доступність таких кредитів із нинішніх 10%до приблизно 30%. В Україні на цей час доступність іпотечного кредитування неперевищує 5%. Існує й інша проблема — найчастіше іпотечні кредити прив’язані доіноземної валюти. На сьогодні лише 24% їх видано у гривні. І доларизаціяіпотеки продовжує зростати високими темпами, адже на перше липня 2004 часткагривневих кредитів становила 43,5%. Це призводить до підвищення курсовихризиків як для банків, так і для одержувачів. Навряд чи хтось може сказати,який курс гривні до долара складеться через п’ять років. Іпотечні позичкиможуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера [7,46].
Держава має намір вкласти у статутнийфонд ДІУ всього 100 млн. грн. (нинішнього року держбюджетом заплановановиділення половини цієї суми); іноземні інвестиції поки що не залучатимуться.Для порівняння: за розрахунками Держбуду України, щоб фінансова установа маламожливість надавати іпотечні кредити під 7-8% річних на термін до 30 років, їїстатутний фонд повинен становити близько 1 млрд. грн. До речі, на розвиткуіпотеки позначиться і банальний чинник — відсутність відповідних обсягівбудівництва. Нових квартир на ринку мало. Рівень будівництва нових будинків вУкраїні вже кілька років як завмер на позначці 6-6,5 млн. квадратних метрів,причому дві третини — це будинки в селі. Навіть у Києві до наявного фонду новихквартир щороку додається не більше 1% нових. За відсутності пропозиціїнедорогого житла дуже висока ймовірність, що будівельники використають іпотекулише для того, аби обгрунтувати черговий ціновий ривок на житловому ринку. Прицьому, як свідчить досвід Києва, обсяги будівництва квартир незбільшуватимуться.
У принципі, вже тепер 56,1% житловихкредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку [12, 38]. Часткакредитування будівництва нового житла становить, за даними Українськоїіпотечної асоціації, 11,7%, за даними банку «Аркада» — 18%. Хоча ставки закредитами повільно знижуються: кредиті ставки в доларах знизилися з 18% напочатку 2004 року до 12-14, у національній валюті — з 27 до 14-18% річних.Процентні ставки знижуються приблизно на 3 відсотка на рік. Але цифри все одновражають. У результаті навіть п’ятирічні кредити супроводжуються переплатою запридбану в такий спосіб нерухомість на третину, а 10- чи 15-річний кредит означає,що квартира обійдеться вдвічі дорожче, ніж якби купували її відразу.
Державна іпотечна установа (ДІУ) маєза основу проект стандартів надання іпотечних кредитів. В них передбачено, щоДІУ рефінансує банки під 80% вартості заставного майна. Передбачається«малазійський принцип» обов'язкового зворотного викупу ризиковихкредитів. ДІУ виставляє обов'язкову умову, що при існуванні якихось ризиківбанк може викупити або замінити ризиковий кредит. Маються на увазі кредити, заякими впродовж 3-4 місяців не проводяться обов'язкові проплати. Середцінних паперів, що може випускати ДІУ законодавством передбачено три видицінних паперів для емісії ДІУ.
Перший вид — корпоративні облігації.Обсяг їх емісії не може перевищувати розмір статутного фонду. Тобто ДІУ можевипустити корпоративні облігації на суму 20 млн. грн. Попит на ці папери будевисоким. На їх появу очікують кілька великих банків, наприклад, ЄБРР, з якимДІУ вела переговори про купівлю паперів [6, 40].
Другий вид цінних паперів — іпотечніоблігації. Але поки що ДІУ не може їх випускати, оскільки система емісіїіпотечних цінних паперів передбачена законодавством лише для комерційнихбанків, а можливість придбання іпотечних активів у законі не виписана. Крімтого, ще не ухвалено закон «Про іпотечні цінні папери».
Третій вид — іпотечні сертифікати. Алевкладення в ці папери, як вважають експерти, ризикованіші, ніж в іпотечніоблігації. Утім, ДІУ емітуватиме і цей вид паперів. Володіючи 20 млн. грн., ДІУзможе викупити активи у банків на суму 10-15 млн. грн. і під їх заставувипустити іпотечні сертифікати [8, 42].
Що стосується приблизних параметрівоблігацій, що буде випускати ДІУ, то очікується, що спочатку термін їх оборотустановитиме декілька років, надалі його будуть збільшувати до 10 років. Дохідністьпаперів визначить спостережна рада на підставі пропозицій НБУ, Мінекономіки,Мінфіну. Річ у тім, що для розрахунку ставки дохідності необхідно вибрати базудля індексу розрахунків — інфляцію абосередньозважену ставку за депозитами. Якщо інфляція в країні буде високою, то,визначаючи на її підставі ставку дохідності, ДІУ може зазнати великих збитків.
Високі відсоткові ставки заіпотечними кредитами, переважання короткострокових термінів кредитування,відсутність можливостей рефінансування кредитів дозволяють зробити висновок проте, що функціонуючі нині кредити у сфері придбання житлової нерухомості ринкуне є іпотечними у сучасному розумінні цього слова. Подібна практикакредитування, за умов низької платоспроможності попиту основної маси населення України,не зможе змінити стан справ щодо забезпечення населення власним житлом накомерційних засадах.
Можна спрогнозувати діяльністьіпотечного кредитування на майбутнє іпотечного кредитування у 2008 році на 60%,можливе зниження процентних ставок у національній валюті на 0,5-1%, при чомупроцентні ставки в іноземній валюті залежатимуть від доступності ресурсів наринку й, можливо, залишаться незмінними. За даними дослідження УНІА іпотечнийринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективнихсегментів кредитування в Україні. Темпи іпотечного кредитування дорівнюють110%, а станом на 1.01.2008 загальний іпотечний портфель банків досяг позначки57,2 млрд. грн. або 9% від ВВП за орієнтовною оцінкою. Лідерство зберігУкрсиббанк з ринковою часткою 18,2%, друге місце посідає Райффайзен Банк Аваль– 14,4%, третє – Укрсоцбанк – 13,0%, четверту і п‘яту сходинки поділили ОТР таПриватбанк з ринковими частками 7,6% і 6,9% відповідно. Щодо географіїіпотечного ринку, 61,6% іпотечного капіталу зосереджено у 5 регіонах – Києві таКиївській області (27,4%), Одеській (14,7%), Дніпропетровській (8,8%),Донецькій (5,6%) та Харківській (4,9%) областях. Ставки по житлових іпотечнихкредитах в національній валюті зменшились на 2,1%, в доларах США – зросли на0,7%, в євро – зросли на 0,75%. Строки кредитування збільшились до 30 років упорівнянні із 2006 р., коли житло кредитувалось переважно на 20 років.
Діяльністьдержавної іпотечної установи на ринку іпотечного кредитування позитивновідобразилася на динаміці відсоткових ставок, за якими комерційні банки видаютькредити населенню України на купівлю житла [9, 6]. Про це свідчать оновленііндекси іпотечного кредитування, розрахунок яких було запроваджено Державноюіпотечною установою наприкінці вересня поточного року. Станом на 22 листопада2007 року Індекс іпотечного кредитування Держаної іпотечної установи (кредити,що надаються банками – партнерами згідно Стандартів ДІУ) з урахуваннямбанківських комісій, зменшився та склав 12,37% відсотків річних у національнійвалюті, тоді як попередній індекс було зафіксовано на рівні 13,23%. Ниніукраїнські банки видають іпотечні кредити на термін від 5 до 30 років.Відповідно до законодавства, ви маєте право достроково повернути банку кредит –прослідкуйте, щоб це ваше право було зафіксовано в тексті кредитного договору.Ставки за банківськими іпотечними кредитами становлять нині в середньому 12-13%річних у доларах США та 14-15% річних у гривнях. За оформлення кредиту комісіяскладає 0,5-2% від його розміру. При оформленні іпотечного кредиту предметзастави необхідно застрахувати, така послуга коштує в 0,3-0,5% від вартостізастави на рік
На 01.01.2008 року іпотечний ринокУкраїни трохи більший за 5% ВВП. До 2011 року, експерти сподіваються, що цяцифра сягне, як мінімум, 25%. Для цього є всі підстави. У нас зростає ВВП,зростають реальні доходи населення. Західних країнах вважалося цілкомнормальним, якщо людина живе у орендованій квартирі. У нас же це вважаєтьсяненормальним — і це не економічна, а більше психологічна причина надзвичайновисокого попиту на житло, що сприяє зростанню цін. З одного боку, воно впливаєна ринок будівництва. А це — будівельні матеріали, на які завжди є високийпопит [8, 41].
Тому ця галузь інтенсивнорозвивається і має хороші перспективи на майбутнє. З іншого боку, платити чи неплатити за іпотечні кредити залежить від реальних доходів населення. Це іншиймакроекономічний фактор, який впливає вже на ринок іпотечного кредитування, ане навпаки.
ВИСНОВКИ
На основі проведеного дослідження можна сформулювати наступнівисновки:
1. Житлове будівництво є однією із найважливіших та потужнихгалузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формуєжиттєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин врегіоні. Житлове будівництво є однією із найважливіших та найпотужнішихгалузей господарського комплексу Київської області, оскільки саме воно формуєжиттєдіяльність області та суттєво впливає на стан економічних відносин врегіоні. Особливістю ринку житла в області є його розподіл на два основнихкомпоненти: житлове будівництво (багатоповерхові будинки) та котеджнебудівництво (котеджні містечка).
2. На цейчас можна констатувати відсутність в Україні цивілізованого ринку житла з йогозаконами конкуренції, дієвим механізмом реалізації права громадян на житло.Відповідно, немає умов для забезпечення житлом міського населення України.
3. Первиннийринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєвеобмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будуєбудинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві(інвестору) не обійдеться.
4. Практикапоказує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які берутькредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців,які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з якихможна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічний ріств Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності устабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати своїпослуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різнихбанках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуютьсясамої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки порізному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.
5. Фінансовіфахівці запевняють, що до осені ставки й умови іпотечного кредитування незміняться. Але плани по прибутку, швидше за все, банкірам прийдеться виконуватиза допомогою інших кредитних продуктів. На перший план виходить споживчекредитування під заставу нерухомості. Такі кредити теж досить довгі й приносятькредитно-фінансовим установам навіть більшу прибутковість, чим стандартнііпотечні кредити.
6. Придбанняквартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудовуможна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови,що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництвожитла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житлав експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являютьсяоб’єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектнадокументація і землевідвід.
7. Всівеликі гравці будівельного ринку активно скуповують землю під непрацюючимистоличними підприємствами на вторинному ринку під час земельних аукціонів.Підсумком земельної лихоманки, швидше за все, стане відхід зі столичногобудівельного ринку компаній другого і третього ешелонів, у портфелі яких 2-5об'єктів.
8. Первиннийринок житла, яке пропонується для інвестування громадянам, має суттєвеобмеження — пропонуються квартири (через певний час) тільки там, де будуєбудинки забудовник. Дешевше ніж на вторинному ринку квартира покупцеві(інвестору) не обійдеться.
9. Практикапоказує, що за останній рік кількість покупців квартир у Києві, які берутькредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців,які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з якихможна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини — економічнийріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності устабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати своїпослуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різнихбанках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуютьсясамої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки порізному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості.
10.Вступ України у СОТ не означаєавтоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері.Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад доінтересів ряду певних укр. компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК нацей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає.
11.Проблемою для ЖБК є також і бар'єри,пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великихобласних центрах для «простих смертних» юридичних осіб (а якщо немаєділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу — значить кооперативне може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійноконтролювати хід будівництва).
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
1. БалабановИ.Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000. — 208 с.
2. БезуглыйО.Б. Проблемные вопросы рынка недвижимости: Сборник материалов ІІ Международнойнаучно-практической конференции. — Х., АО «Бизнес — Информ», 1997. — С.44.
3. БелинскийЮ. Методы влияния государства на рынки жилья: задачи для разработки жилищнойполитики в Украине // Экономика Украины. — 1998. — №7. — С.42.
4. БогословецьГ.М. Проблемні питання дослідження ринку житла в Україні. // Сучасні економічніпроблеми розвитку підприємництва. — 2000.- С. 242-247.
5. БондаревА. В. Специфика и перспективы развития рынка жилья // Харьковскийгосударственный университет. Вестник. — Х., 1997. — №401: Проблемырегулирования рыночных отношений в Украине. — С. 185 — 189.
6. БорисюкК.М., Бурмака М.О. Макроекономічні фактори формування та розвитку ринку іпотекив Україні // Формування ринкових відносин в Україні (укр.).- 2006.- № 7.-C.38-44.
7. БорисюкК. Ринок іпотечної нерухомості в Україні: стан та проблеми розвитку // Ринокцінних паперів. Вісник Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку(укр.).- 2006.- № 9.- C.45-51.
8. БубликЄ.О. Інституціоналізація іпотечного ринку України // Формування ринковихвідносин в Україні (укр.).- 2006.- № 11.- C.40-45.
9. ВалитовШ.М., Кириченко Е.Г. Региональный аспект ипотечного кредитования: состояние ипроблемы развития // Финансы и кредит (рус.).- 2004.- № 20.- C.5-11.
10. Винник Б.Поняття «житло» в законодавстві України та його правове значення //Юридичний журнал (укр.).- 2005.- № 3.- C.26-31
11. Гончаренко М. Б. Правоверегулювання відносин з нерухомістю // Вісник Одеського інституту внутрішніхсправ. — 1999. — № 1. — С. 61 — 68.
12. ГоринаН., Цауне Ю. Вторичный рынок ипотечного кредитования // Финансовый бизнес(рус.).- 2001.- № 6.- C.37-44.
13. Гриценко Е. Формированиеструктуры рынка недвижимости Украины.// Бизнес-информ. — 2005. — №1-2. — С.96-99.
14. Гриценко Е.А. Особливостіформування ринку нерухомості // Економіка України.- 1999.- №7.- С.20.
15. Евтух А.Т. Ипотека: жилищноекредитование. — Луцк: Волын. Обл… тип., 2000. — 180 с.
16. ЛазароваЛ.Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело(рус.).- 2006.- № 1.- C.38-43.
17. Лебідь Н., Хорольский О.Експертна оцінка на первинному і вторинному ринку нерухомості. — К, 1998. — 146с.
18. Лебідь Н.П., Гайдук В.Я.Регіональні особливості ціноутворення на ринку об'єктів нерухомості //Власність в Україні. — 2000. — №1. — С.42-58.
19. Лічман Л.Поняття «житло» і його цивільно-правове значення // Підприємництво,господарство і право (укр.).- 2004.- № 11.- C.19-23.
20. Мухін О.Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні. //Экономика України. — 2002. — № 4. — С.43-50.
21. СєвкаВ.Г., Мальцева М.Ю. Будівельний потенціал як складова розвитку економіки країниЗбірник наукових праць Міжрегіональної академії управління персоналом. Київ. –2006. – 327 с.
22. Экономиканедвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. — М: Дело, 1999.- 328 с.
23. ЮнацкевичП. Маркетинг недвижимости: Учебное пособие. — СПб.: Сентябрь, 2002.