Курсоваяработа
Потеме: «Развитие недвижимости: сущность и особенности»
Введение
Представленная работа посвящена теме:«Развитие недвижимости: сущность и особенности».
Рассмотрим актуальность выбранной темы иобсудим проблемы, связанные с изучаемым материалом.
Преобразование экономической политики Российской Федерации переход кдоминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночныемеханизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, таки в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касаетсяэкономических отношений в области недвижимости.
Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается какфинансовый актив, требующий профессионального управления.Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как ихсочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренниеконфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего вкрупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функциймежду такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер,заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связанымежду собой юридическими отношениями, собственностью и финансовойзависимостью.
Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительстваявляется выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.
Таким образом, актуальность даннойпроблемы определила выбор темы работы «Развитие недвижимости: сущность иособенности», круг вопросов и логическую схему ее построения.
Объектом данного исследования являетсяэкономическое понятие «девелопмент».
При этом предметом исследования являетсярассмотрение отдельных вопросов, сформулированных в качестве задач данногоисследования.
Целямиданного исследования являются комплексное изучение теоретических и практическихвопросов развития недвижимости и разработка направлений и методов ее дальнейшегосовершенствования.
В соответствии с поставленной целью былразработан ряд следующих задач:
1. Изучить понятие и виды девелопмента;
2. Рассмотреть проекты развития недвижимости;
3. Изучить основные характеристики ленд-девелопмента;
4. Рассмотреть особенностидевелопмента жилой, офисной, гостиничной, торговой,
складскойи промышленной недвижимости.
Методологической основой исследованияявляется диалектический метод познания и системный подход. В процессеисследования использовались такие общенаучные методы и приемы как научнаяабстракция, анализ и синтез, методы группировки, сравнения и другие.
Курсовая работа имеет традиционнуюструктуру и включает в себя введение, основную часть состоящую из трех глав,заключения и библиографический список
В первой главе рассказывается оразличных аспектах понятия «девелопмент», «проект», изучаются видыдевелопмента.
Во второй главе рассматривается развитие земли, жилой и коммерческойнедвижимости.
Краткие выводы приводятся в заключении.
Итак, углубимся в изучение данной темы, тоесть перейдем к основной части курсовой работы.
1. Сущностьпроекта и девелопмента
1.1 Понятие и виды девелопмента
Развитие недвижимости (девелопмент)представляет качественное материальное преобразование объектов недвижимости, врезультате которого создается новый в физическом и экономическом отношенииобъект недвижимости. [14]
В рыночных условиях под девелопментомпонимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности нарынке недвижимости.
На российском рынке недвижимости термин«девелопмент» появилсяотносительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер – одна из ведущих фигурна рынке. [11]
Девелопер – предприниматель,инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектовнедвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объектанедвижимости.
В обязанности девелопера обычно входят: выбор иопределение концептуальной коммерческой идеи проекта, выбор площадки, оптимальносоответствующий концептуальной идее, и приобретение прав на нее, маркетинг,поиск механизмов привлечения инвесторов, организация финансирования проекта,организация и управление проектированием, строительством, сдача завершенногообъекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. В зависимости отфункциональной направленности различают офисный, торговый, жилой, гостиничный,спортивный, развлекательный, рекреационный и комбинированный девелопмент.
Редевелопер – это лицо, управляющее процессомразвития территорий [7]
Толковый словарь по недвижимости,выпущенный в 1993 г. в Лондоне, даетследующее толкование термина: «Девелопмент – выполнение строительных,инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над илипод землей или осуществление каких-либоматериальных изменений в использовании зданий или участковземли. Данное понятие не включает работы поулучшению внутреннего интерьера, не изменяющиевнешний вид здания» [11].
У профессионалов рынка недвижимости СШАдевелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынкавкладывает собственные и / или заемные средства, в том числе исредства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечениякоммерческой выгоды [17].
Сегодня на территории России действует достаточнобольшое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и непредставляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодняуспешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.
Явление девелопмента может рассматриваться покрайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый видпрофессиональной деятельности на рынке.
Определение девелопмента как материальногопроцесса выглядит следующим образом: [11] «Девелопмент – выполнениестроительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или подземлей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий илиучастков земли» [7].
Таким образом, развитие недвижимости понимаетсякак целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимостиприобретает качественно новые свойства и характеристики.
Как особый вид профессиональной деятельностидевелопмент включает:
— полноценныйконсалтинг в самом широком понимании слова;
— системууправления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектовнедвижимости.
Суть девелопмента – управление инвестиционнымпроектом в сфере недвижимости, которое предполагает:
— выборэкономически эффективного проекта;
— выявлениеи снижение рисков, связанных с проектом;
— получениенеобходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;
— определениеусловий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
— поиски привлечение инвесторов;
— отборподрядчиков, финансирование и контроль за их работой;
— реализациюобъекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.
Таким образом, цельдевелопмента – создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако вданном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте,который подразумевает не только сотворениеобъекта, но и получение прибыли от его использованияили продажи.
Девелопмент представляетсобой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности,удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонданедвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, нонаправленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественнымипотребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально – экономическойситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости [12].
Различают два основных видадевелопмента –fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объектанедвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себяфинансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимаетдевелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «подключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, какправило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвуетсвоими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика,необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На всенеобходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков,инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежитна девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях можетдостигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна,нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая какединоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те жефункции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построениемфинансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственныесредства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупныхдевелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственныхсредств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендныхплатежей от будущих арендаторов.
Собственные средствадевелопера обычно покрывают не более 20 – 30% затрат на реализацию проекта. Всилу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственныесредства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, онобязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов,представляющих собой весьма неоднородную среду.
Попытка положиться на одинфинансовый источник практически обречена на провал. При смешанномфинансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении нараннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до50% построенной недвижимости [6].
Очевидно, что осуществлениедевелопмента требует грандиозных затрат – не только финансовых, но иуправленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопериспользует различного рода ресурсы:финансовые, материальные, кадровые.
Кадровый аспект заключаетсяв том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц:подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не тольков сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т.д. Однако речьидет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной иработоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективностьработы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.
Естественно, что высокаяприбыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет насебе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, чтодевелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операциейна рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены ириэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовыеоперации. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством,основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливостидевелопера.
1.2 Проекты развития недвижимости
Понятие «проект» объединяетразнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков, наиболееобщими из которых являются следующие:
· направленностьна достижение конкретных целей, определенных результатов;
· координированноевыполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;
· ограниченнаяпротяженность во времени, с определенным началом и концом. [16]
Проект – совокупность взаимосвязанных,скоординированных действий, направленных на достижение определенного, визвестной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченноговремени. [14]
В самом общем виде проект (англ. project) – это«что-либо, что задумывается или планируется, например, большое предприятие».
С точки зрения системного подхода, проект можетрассматриваться как процесс перехода из исходного состояния в конечное – результатпри участии ряда ограничений и механизмов.
В «Кодексе знаний об управлениипроектами» проект – некоторая задача с определенными исходными данными итребуемыми результатами (целями), обуславливающими способ ее решения. Проектвключает в себя замысел (проблему), средства его реализации (решения проблемы)и получаемые в процессе реализации результаты.
Инвестиционный проектпонимается как инвестиционная акция, предусматривающая вложение определенногоколичества ресурсов, в том числе интеллектуальных, финансовых, материальных,человеческих, для получения запланированного результата и достиженияопределенных целей в обусловленные сроки. Финансовым результатоминвестиционного проекта чаще всего является прибыль/ доход,материально-вещественным результатом – новые или реконструированные основныефонды (объекты) или приобретение и использование финансовых инструментов или нематериальныхактивов с последующим получением дохода.
В том случае, когда в качестверезультатов реализации проекта выступают некоторые физические объекты (здания,сооружения, производственные комплексы), определение проекта может бытьконкретизировано следующим образом: Проект – целенаправленное, заранеепроработанное и запланированное создание или модернизация физических объектов,технологических процессов, технической и организационной документации для них,материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческихрешений и мероприятий по их выполнению.
Управление проектами –методология организации, планирования, руководства, координации трудовых,финансовых и материально-технических ресурсов на протяжении проектного цикла,направленная на эффективное достижение его целей путем применения современныхметодов, техники и технологии управления для достижения определенных в проектерезультатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству иудовлетворению участников проекта.
Методы управления проектами позволяют: определитьцели проекта и провести его обоснование; выявить структуру проекта (подцели,основные этапы работы, которые предстоит выполнить); определить необходимыеобъемы и источники финансирования; подобрать исполнителей – в частности, черезпроцедуры торгов и конкурсов; подготовить и заключить контракты; определитьсроки выполнения проекта, составить график его реализации, рассчитатьнеобходимые ресурсы; рассчитать смету и бюджет проекта; планировать и учитыватьриски; обеспечить контроль за ходом выполнения проекта и многое другое.
Различают следующие варианты схемуправления проектом:
«Основная» система». Руководитель(менеджер) проекта – представитель («агент») заказчика, финансовойответственности за принимаемые решения не несет. Им может быть любоеюридическое или физическое лицо – участник проекта, имеющее лицензию напрофессиональное управление. В этом случае менеджер проекта обеспечиваеткоординацию и управление ходом разработки и реализации проекта, в контрактныхотношениях с другими участниками проекта (кроме заказчика) не состоит.
Преимущество системы – объективностьпроект-менеджера, недостаток – ответственность за результаты проекта целикомвозлагается на заказчика.
Система «расширенного управления». Руководитель(менеджер) проекта – принимает ответственность за проект в пределахфиксированной (сметной) цены. Менеджер обеспечивает управление и координациюпроцессов проекта по соглашениям между ним, заказчиком и участниками проекта.Как и в «основной» системе, им может быть любое юридическое или физическое лицо– участник проекта, имеющее лицензию на профессиональное управление и способноеотвечать по своим обязательствам перед заказчиком. Проект-менеджер управляетпроектом, координирует поставки и работы по инжинирингу. В этом случаеответственность возлагается на менеджера проекта в пределах контрактныхусловий.
Система «под ключ». Руководитель(менеджер) проекта – проектно-строительная фирма, с которой заказчик заключаетконтракт «под ключ» с объявленной стоимостью проекта. [16]
2. Развитие земли, жилой и коммерческой недвижимости
2.1 Основные характеристики ленд-девелопмента
Рост инвестиций в сфере недвижимости привел к увеличению спроса наземельные участки под коммерческое строительство, и, как следствие, к активномуразвитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовкатерриторий к началу строительного процесса.
Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания,повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности. Впрочем,в российских условиях сам термин приобретает достаточно широкий спектр оттенков– от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развитиятерриторий.
В широком смысле ленд-девелопмент (Land-Development) – деятельность по социально-экономическому развитию земельныхучастков и территорий, осуществляемая путем планировки, проектирования истроительства объектов промышленной, социальной, инженерной и коммунальнойинфраструктуры.
В узком смысле ленд-девелопмент – деятельность, направленная наповышение ликвидности и инвестиционной привлекательности земельных участков иувеличение вследствие этого их рыночной стоимости. Он включает действия отизменения категории и целевого назначения земли до обеспечения участкаинженерной, транспортной инфраструктурой и комплексного развития территорий,предусматривающего разработку концепции его застройки, создание вариантагенплана, предложение по архитектурной концепции и пр.
Общаяпоследовательность работ, исполняемых при подготовке и реализации инвестиционно– строительного проекта ленд-девелопмента, представлена в табл. 2.1
Таблица2.1ЭТАПЫ ПРОЕКТА РАБОТЫ ЭТАПА Определение или переопределение проекта Оценка бизнес-идеи инвестора или исходного состояния проекта, разработка концепции проекта Выбор «качественного» земельного участка (территории) Поиск земельных участков под бизнес-идею или концепцию, приобретение земельных прав, подготовка документов и участие в аукционах Подготовка земельного участка (территории) для использования в проекте Межевание, оформление земельных прав, определение и изменение видов разрешенного пользования, организация инженерных, экологических и прочих изысканий Обоснование инвестиций Исследования рынков и окружения, анализ конкуренции, определение потребностей, предварительные технико-экономические расчеты, подготовка сметы инвестора, оценка ожидаемых финансовых результатов Градостроительное планирование земельного участка Согласование с генпланами развития территорий, анализ инфраструктурного окружения» выбор решений, оформление ТУ на ресурсы, согласование обременений, ИРД, подготовке проекта планировки и концепции генерального плана Технико-экономическое планирование Разработка бизнес-плана проекта и (или) ТЭО, анализ альтернатив, моделирование сценариев, выбор объектов, обоснование решений, разработка кредитно-финансовой политики, расчеты сметы заказчика Организация проектного финансирования Разработка схем проектного финансирования, обоснование банковского кредитования, формирование заемщика, подготовка пакета документов под банковский кредит, сопровождение кредита Привлечение инвестиций Маркетинг и операции на финансовых рынках, подготовка инвестиционных предложений и презентаций, продвижение проекта, продажа долей проектов Архитектурное проектирование Дизайн-проект, генеральный план, архитектурный проект, ландшафтный дизайн Инженерное проектирование Инженерные подпроекты на земельном участке и вне его (сети, ресурсы) Рабочее проектирование Рабочий проект Планирование ресурсов Организация ресурсного обеспечения проекта, включая выбор производителей и поставщиков ресурсов Строительство Управление строительством Эксплуатация объектов недвижимости Организация эффективного использования объектов Продажа бизнеса Продажа проекта на заключительном этапе его исполнения
Пример.Анализ земельного участка под девелопмент.
1. Характеристика местоположения земельного участка.
Земельныйучасток расположен в центральном районе города Самары. Документы на отвод и право пользования земельным участкомзаказчиком не предоставлены. В соответствии со структурой города квартал срассматриваемым участком находится в центральной части города, недалеко отградообразующей магистрали и окружен кварталами с исторически сложившейсяпланировкой. Через квартал на север от участка, в пешеходной доступности,находится станция метро, рядом спортивный комплекс. Северо-восточнее от участкарасположен районный парк. Вышеперечисленные факторы окружения являютсяпреимущественными для расположения на рассматриваемом участке жилого комплекса.Участок ориентировочной площади 3,2 га имеет простую геометрическую форму.Рельеф участка имеет значительные перепады высот на всем своем протяжении суклоном в западном направлении. Минимальнаяи максимальная относительные отметки соответственно составляют: 130,30–140,00 м.
2. Условияна участке.
В данный момент на участкепроектирования расположены производственные и административные корпуса завода «.»,которые находятся в удовлетворительном состоянии. При реконструкциипроизводственных корпусов и реорганизации их под иную функцию необходимовыполнить технический отчет о состоянии несущих конструкций зданий. На участкеприсутствуют инженерные сети, которые обслуживают в основном существующиепроизводственные корпуса завода. Вышеперечисленные инженерные сети подлежатпереносу, перекладке и являются удорожающим фактором проекта. Выходом из даннойситуации является расположение зданий таким образом, чтобы избежать перекладкисетей, но это накладывает ограничение на планировку будущего объектанедвижимости.
3. Анализместоположения участка.
Положительные факторы: расположениев центре города, высокая деловая активность в районе, низкая плотностьнаселения в ближней зоне, хорошая транспортная доступность, близость метро, высокийстатус места, объекты городского значения, близко расположеннаяспортивно-рекреационная зона.
Отрицательные факторы: перегруженныецентральные улицы, ограниченная автомобильная доступность, низкие потоки поприлегающим улицам, отсутствие фасада на главную магистраль, ограниченнаявизуальная доступность, ограниченная пропускная способность узких прилегающихулиц.
4. Выводыпо анализу местоположения.
Факторы, влияющие на выбортипа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка,расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотреныфакторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Этоопределяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физическиевозможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто дажепри прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентныепреимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данныефакторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения ифизических характеристик участка можно сделать три основных вывода:
а) участок имеет какположительные, так и отрицательные характеристики расположения, которыеограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности дляпозиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль свысокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные ссуществующей застройкой;
б) расположение участкаявляется в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости.Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам,их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. Вменьшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилойнедвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличиемобъектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы дляжилья;
в) градостроительных иправовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет.Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункциональногокомплекса.
Таким образом, наиболеесущественные ограничения имеются на торговую составляющую. В целомрассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов,исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.
Ленд-девелопмент в настоящее время – высокорентабельный, оченьдоходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не простопокупка-продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя,во-первых, приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельногоучастка, во-вторых, разработку соответствующих всему проекту архитектурногоплана и общей концепции. Также необходимо провести организационные работы длясоздания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а такжеподведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества и т.п.
Ленд-девелопмент на рынке недвижимости – самый долгосрочныйбизнес: так, к примеру, в крупном ленд-девелопменте от идеи до воплощения можетпройти до 50 лет. Это ставит на первый план проблемы концепции развитиятерриторий, а также правовые вопросы, включая оформление земельных участков,согласование документации, проектов и пр.
Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такойбизнес, как ленд-девелопмент, получают все большее распространениеи становятся все привлекательнее. Ведь доходы откапитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие изкоттеджных домиков, составляют в среднем от 40 до 80%. Очень выгодно вкладыватьденьги и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Быстрорастущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков,имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос напроекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в землипромышленного назначения и этот вид строительства также приносят большиедивиденды своим владельцам.
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынказемли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса.Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельныеучастки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков,годных к освоению, лидируют Москва и Московская область. Сегодня благодарятому, что Россия будет принимать у себя зимнюю Олимпиаду 2014 г., огромнымспросом пользуются земельные массивы города Сочи, его пригорода и окрестностей.Но и в регионах, находящихся на периферии, вдали от столицы, земельный рыноктакже развивается.
Все большее влияние ленд-девелопмент оказывает на процессы покупкии продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетитыбизнесменов, работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости,даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже / приобретениюземельные массивы, которые требуется облагородить и благоустроить, или ужеготовые объекты. Также встречаются предложения с частично выполненнымиработами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующегостроительства или же без подряда.
Соответственно благодаря возникновению и дальнейшему развитиюленд-девелопмента увеличиваются темпы развития рынка земли в России.
По оценкам экспертов, на российском рынке недвижимости отсутствует целый сегмент услуг в области ленд-девелопмента, т.е. комплексной подготовки земельных участков. Большинство крупных российских землевладельцев, скупавших наделы вконце 1990‑х гг. с инвестиционными целями, стремятся реализовывать собственные девелоперскиепроекты. В западных странах ленд-девелопментом, как правило, занимаются специализированные компании. Такая компания приобретает перспективные крупные участки, юридически их оформляет подводит необходимые коммуникации, а затем передает их одной нескольким строительным компаниям. [8]
2.2 Особенности девелопмента жилой недвижимости
При выборе площадки под застройку повышенноевнимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившеесяместо района в рейтинге престижности, насыщенность районаобъектами социальной инфраструктуры,удобство транспортного сообщения сцентром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, какбалконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель длязастройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры)таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличениемполезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранитьпринадлежность жилья к определенному классу.
Пример. Девелоперский проектжилого комплекса.
1. Основные характеристикипроекта.
Проектирование истроительство жилого комплекса, являющегося частью застройки микрорайонагородах. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 м2,относящемся по категории к землям поселений.
Строительство жилогокомплекса имеет следующий выход коммерческих площадей – 76 853 м2(из них 47 578 м2 – жилые, 22 733 м2 – торгово-офисные,542 м2 – складские помещения и 6000 м2паркинга). В соответствии с проектом будет осуществлена комплекснаямонолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейшихтеплоизоляционных и отделочных * материалов. Потребителям будут предложены 22типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных иэлитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенноепространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад,паркинг на 700 машино-мест. Проектом строительства предусмотрено возведениевосьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей).
Градостроительная значимостьобъекта в планировочной структуре застройки города определяется центральнымместорасположением в городе X и строящейся в непосредственной близостимагистрали республиканского значения.
Актуальность предлагаемого крассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что натерритории городах нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечаливысокому современному уровню жизни. Следует отметить, что сегодня дома, офисныездания, магазины строятся на небольших свободных площадках (так называемыевставки), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры.Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровенькачества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшаяпотребность.
2. Конкурентные преимущества проекта.
1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (географическийцентр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развитияинфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичнаятехнологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).
2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытыевнутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространстваи территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами ипешеходными дорожками).
3) Единая система электронного мониторинга и управления системамитепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д.,повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой инежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.
4) Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилаязастройка будет выглядеть гармоничным целым).
3. Социальная значимость проекта.
Настоящий проект имеетважное социальное значение. В результате его реализации решаются жилищныепроблемы горожан, повышается комфортность и безопасность их проживания,значительно улучшается архитектурный облик города.
4. Стратегияпродаж продукции проекта.
В процессе моделированиядоходов при реализации проекта предусмотрена поэтапная продажа площадей жилойзастройки. С целью оптимизациисроков окупаемости проекта, а также сроков и сумм, необходимых для погашениякредитов и займов, реализация жилых и нежилых помещений предусмотрена восновном посредством авансовых продаж, т.е. оплаты покупателем полной стоимостиприобретаемых им площадей до сдачи соответствующих объектов жилой застройки вэксплуатацию. Реализация жилых и нежилых помещений (торговых, офисных,складских площадей и паркинга) каждого объекта недвижимости начинается всреднем за два месяца до начала строительно-монтажных работ, когда практически будетзавершено отселение и обустройство строительных площадок, что даст возможностьоптимизировать стартовые цены продаж. Завершается реализация площадей, какправило, в месяц сдачи объекта в эксплуатацию. [8]
2.3Особенности девелопмента офисной недвижимости
При выборе площадки под застройку приоритетными являются центргорода или районы деловой активности. Фактор экологии играет значительноменьшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но все же сохраняетсвое значение. Поэтому желательно расположение не на главных магистралях, но внепосредственной близости от них. Очень важной является возможностьстроительства подземного гаража или наличие на участке места для парковкиавтомобилей.
В маркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц. Это можетбыть продажа помещений или сдача их в аренду. Достаточно частый случай – доводкаобъекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важныммоментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами наранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимально увеличитьполезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра-класса девелоперобязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений. Оптимальнымвариантом, к которому стремится девелопер, является гибкая планировкапомещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами, поскольку в этомслучае он не теряет полезную площадь на коридорах и местах общего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практически не имеет. Уровеньсервиса, отделки, инженерных систем должен четкосоответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играет привлечение средствбудущих арендаторов или покупателей еще наэтапе строительства. В случае работы под одного клиента возможнопривлечение его в качестве стратегического инвестора.Дляофисного здания, сдаваемого в аренду, требуется организациядолгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.
Пример девелоперского проекта строительства регионального делового центра
Характеристики проекта.
Основной целью проекта является проектирование и строительстворегионального делового центра (РДЦ), современного по своей архитектуре исоответствующего международным стандартам, в целях формирования деловойинфраструктуры в регионах и создания благоприятных условий дляпредпринимательской среды и государственных структур, способствующих повышениюэффективности ведения бизнеса и привлечению деловых кругов и инвестиций вэкономику региона.
Региональный деловой центр общей площадью 43 300 м8, отвечающийвысоким европейским стандартам, ориентирован на предоставление полногокомплекса услуг, в том числе обеспечивает возможность слияния в едином ансамбледеловых, гостиничных и культурно-развлекательных структур. Он станет местомпритяжения деловой элиты, центром деловой жизни региона. Уникальный комплексуслуг, необходимость для региона в которых настоятельно назрела, предлагаемый врамках функционирования РДЦ, предполагает, прежде всего, развитие инфраструктурыобслуживания предпринимательской деятельности в части:
ü информационно-маркетингового обеспечения;
ü презентационнойи выставочно-ярмарочной деятельности;
ü оказанияэкспертных услуг;
ü инновационно-техническогообеспечения;
ü подготовкиспециалистов в сфере предпринимательства;
ü удовлетворенияпотребностей в качественных бизнес-услугах, способствующих повышениюэффективности ведения дел, формированию у местных компаний международныхстандартов организации бизнеса;
ü веденияпостоянного диалога между лидерами бизнес-элиты и руководителямигосударственных структур, инвесторами, работающими на территории региона;
ü проведения любых мероприятий на самом высокомуровне; – Я предоставления условий для полноценного отдыха.
В офисном комплексе РДЦ разместятся торгово-промышленная палата,третейский суд, фондовая, зерновая и товарно-сырьевая биржи, центр экспертныхуслуг, агентство экономической безопасности, центр конкурсов и торгов,исполнительная дирекция совета профессиональных гильдий и ассоциаций,современная телекоммуникационная компания и многое другое.
Особое место в структуре РДЦ займут инновационно-технический центр и центрконсультационно-технологической поддержки, основными задачами которых станутсодействие интеграции научного итехнологического потенциала, высококвалифицированныхкадрови информационных ресурсов учреждений региона на основе определенияприоритетов и развития перспективных, конкурентоспособных направлений, а такжеконсалтинговая поддержка предпринимательства по нормативно-правовым,финансово-экономическим вопросам, экологической и технологической безопасности,вопросам защиты прав потребителей, интеллектуальной собственности.
В составинформационно-маркетингового центра войдут отдел консалтинга, информационныйотдел и отдел маркетинга, структуры по оказанию интернет-услуг, конференц-зал,пресс-центр, библиотека и другие подразделения по оказанию широкого комплексабизнес-услуг.
Обучение предпринимателейэффективному ведению бизнеса будет осуществляться в центре поддержки и развитияпредпринимательства, так называемом бизнес-инкубаторе, где бизнесмен получитуроки организации собственного дела на всех стадиях его развития.
В отдельном здании РДЦпредусмотрена гостиница бизнес-класса, обеспечивающая комфортное размещениегостей и партнеров по бизнесу с полным набором гостиничных услуг европейскогоуровня, включая обслуживание силами мини-бизнес-центра, конференц-зала, комнатдля переговоров и залов для совещаний.
Возможность регулярногонеформального общения представителей российского и иностранного бизнеса ипредставителей государственных структур будет предоставлена в специальномделовом клубе.
В составе РДЦ планируются размещение заведений для оздоровления,организации быта и отдыха представителей бизнес-сообщества. В их числе розничныйторговый комплекс, оздоровительный центр, в котором будут предложены услуги попроведению специальных восстановительных процедур для руководителей фирм. Бары,рестораны, кинозал, VIP‑зал, кегельбан, бильярд, сауны и другие заведениярекреационного комплекса дадут возможность завсегдатаям делового центра, гостями жителям региона почувствовать великолепно организованный досуг в условияхизысканных и по-домашнему комфортных.
Автомобильная стоянка иподземный паркинг органично дополнят многообразный комплекс услуг, предлагаемыхцентром деловым людям.
Кроме того, в числеважнейших показателей социальной значимости предлагаемого к осуществлениюпроекта – предоставление широкого спектра рабочих мест на период строительстваи создание новых рабочих мест на время эксплуатации комплекса.
Реализация проекта принесетзначительные дополнительные обязательные платежи и налоговые поступления вбюджеты разных уровней. Высокая коммерческая эффективность проекта заключаетсяв его прибыльности и сроках окупаемости инвестиционных вложений при достаточнойфинансовой устойчивости:
ü выход на стабильное получение прибыли состоится уже в 2010 г.,т.е. начиная с года, предшествующего эксплуатационной фазе комплекса в целом.Размер чистой прибыли в период стабильного функционирования всех структурныхподразделений составит в месяц более 30 млн. руб., а общая масса прибыли отреализации проекта за весь период наблюдения превысит 1,3 млрд. руб.;
ü расчетный период окупаемости составляет 6,8 года.
Градостроительная значимостьпроекта определяется центральным местоположением, размещением внепосредственной близости от центрального автовокзала, детского парка,государственной телерадиовещательной компании, крупнейшей магистрали городскогозначения.
Инвестиционнаяпривлекательность проекта определяется превышением внутренней нормырентабельности и высокой отдачей на вложенный капитал. [8]
2.4Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости
Рынок гостиничной недвижимостидо недавних пор развивался достаточно пассивно, что во многом было обусловленоменьшей доходностью и большей затратностью девелопмента в этой сфере посравнению с жилой, офисной и торговой.
Сегодня нарынке гостиничной недвижимости наблюдается дефицит девелоперского опыта вреализации гостиничных проектов. Гостиничный бизнес является капиталоемким итребует значительных знаний и опыта, которого не хватает многим местнымзастройщикам. Кроме того, в зависимости от размера объекта строительства, егокачества и общей рыночной конъюнктуры период окупаемости проекта можетсоставлять от 7 до 14 лет, в то время как в других секторах недвижимости могутсуществовать более благоприятные условия возврата капитала.
Основной особенностью девелопмента гостиничной недвижимостиявляется в большой степени уникальность каждого проекта, особенно для гостиницвысокого класса. Если складские комплексы можно делать типовыми, то жеотносится к сериям жилой недвижимости, то для гостиниц высокого классатиповость является отрицательным фактором.
Согласно мировой практике ключевыми факторами, определяющимикоммерческую эффективность девелоперского проекта гостиницы, являются грамотноразработанная концепция и правильная организация текущего управления.
Большинство девелоперов, сталкиваясь с тем, чтореализация проекта в гостиничной сфере является процессом намного более сложными комплексным, чем в других секторах недвижимости, предпочитает прибегать куслугам специализированных управляющих компаний.
Пример.
К2012 г.в Москве должно быть построено более 200 новых отелей, аобщая вместимость гостиничного фонда должна увеличиться более чем в три раза.Число туристов, ежегодно приезжающих в столицу, должно вырасти до 20 млн.человек. Такие планы по развитию гостиничного комплекса столицы поставленыправительством города. Однако сейчас наиболее выгодно развивать гостиницывысокого класса, потому что столичная земля недешева и срок окупаемости,например, трехзвездочной гостиницы, может достигать 7–10 лет. Дешевые гостиницысейчас строятся в основном потому, что московское правительство готово всяческисодействовать компаниям, готовым это делать.
ОпрошенныеRealEstate.ru(информационно-аналитический портал в Интернете понедвижимости) девелоперы сообщили, что им были бы интересны предложенияправительства Москвы, если бы не несколько «но»: высокая стоимость заемногокапитала, несогласованность решений и действий ведомств, нехватка интересныхземельных участков в столице и сложность подключения к коммуникациям.
Для торговой недвижимости при выборе площадкиключевым фактором является расположение в русле транспортных потоков и потоковнаселения: перекрестки транспортных магистралей, непосредственная близостьвокзалов, станций метрополитена – идеальные места для создания торговых и гостиничных комплексов. В этом случае экология не имеет практического значения. Оченьбольшое значение имеет наличие парковки и удобных подъездных путей.
В маркетинге важна ориентация насбалансированный пакет арендаторов, который позволит торговому зданию создатьимидж единого комплекса с соответствующим уровнем сервиса и качеством товаров иуслуг.
В архитектурных решениях важно добитьсяоткрытости комплекса для людских потоков, наличие витрин. Планировочные решениядолжны быть направлены на оптимизацию потоков покупателей внутри здания.
Схема финансирования торговых комплексов сходна с финансированием строительства офисныхпомещений.
Пример девелоперского проекта сооружениямногофункционального торгового комплекса.
Настоящий проектпредусматривает строительство многофункционального торгового комплекса сгородским автовокзалом на въезде в центр городах. Концептуальноторгово-развлекательный центр (далее – ТРЦ) ориентирован на посетителей сосредним уровнем дохода и предназначен для розничной торговли продовольственнымии непродовольственными товарами, а также организации развлечений и отдыха.Целевой аудиторией ТРЦ являются семьи, имеющие, как правило, автомобиль,поэтому в качестве места застройки выбран земельный участок вблизи крупнойавтомагистрали. В торгово-развлекательном центре планируется размещение: супермаркетапродовольственных товаров; крупных салонов аудио-, видео- и бытовой техники,одежды и обуви, парфюмерии и косметики, товаров для дома и т.д.; ресторанов,кафе и баров; детского развлекательного комплекса; v боулинга; киноцентра, состоящего издвух залов; бильярда и игровых автоматов; оздоровительного центра; салонакрасоты; городского автовокзала; VlP‑офисов и гостиничных номеров.
Здание ТРЦ будетпредставлять собой уникальный архитектурный комплекс, объединяющий в себе пятьблоков:
· блок 1 – офисно-гостиничный комплекс – 11‑этажноефутуристическое здание площадью 27 тыс. м2;
· блок 2 – городской автовокзал с магазинами, киосками и кафе – четырехэтажноездание общей площадью 4450 мг;
· блок 3 – торговый комплекс для продажи непродовольственных товаров– четырехэтажное здание площадью 23 500 м2;
· блок 4 – четырехэтажный торговый комплекс с тремя торговыми заламидля продовольственных и непродовольственных товаров общей площадью 15 150 м2;
· блок 5 – развлекательный комплекс для детей и взрослых – четырехэтажноездание площадью 8000 м2.
Общая площадь комплексасоставляет 78 100 м2, в том числе полезная площадь – 70 898 м2,т.е. 90,8%. Строительный объем здания равен 498 100 м3.
Площадь застройки свнутренним двориком составляет 23 320 м2, а без него –19 720 м2.Земельный участок, на котором планируется возвести торгово-развлекательныйкомплекс, общей площадью 4,5 га находится в собственности физических лиц.
Рядом со зданием планируетсяразмещение парковки на 500 автомобилей, гостевой автостоянки, а также крытой посадочнойплатформы автовокзала.
Блоки комплекса будутобъединены пешеходными эспланадами по второму уровню. Строительство здания ТРЦпланируется вести в три очереди:
· первая очередь – блок 4 «Торговый комплекс» и блок 5 «Культурно– развлекательный центр»;
· вторая очередь – блок 3 «Торговый комплекс» и блок 2 «Автовокзал»;
· третья очередь – блок 1 «Офисно-гостиничный комплекс».
Предприятие ЗАО «Заказчик»,оценивая привлекательность рынка коммерческой недвижимости городах, планируетпо завершении каждой из трех очередей строительства часть площадей продать, аостальную часть ввести в состав собственных средств и сдавать в аренду.
Всего в ходе реализациипроекта планируется:
* реализовать 45 170 м2 площадей (63,7%);
* сдавать в аренду 25 728 м2 площадей (36,3%).
В качестве покупателей иарендаторов будут приглашены крупные «якорные» операторы из сферы торговли иразвлечений, которые являются лидерами в своих категориях.[8]
2.5 Девелопмент складской и промышленной недвижимости
2.5.1 Складской девелопмент
В настоящее время вкоммерческой недвижимости наиболее динамично развивается рынок складскойнедвижимости, и это вполне оправданно.
Если несколько лет назадофисная и торговая недвижимость представляла приоритетный интерес для инвесторов,ее рентабельность была значительно выше складской, то в настоящее время идетсущественное увеличение количества девелоперских проектов в складскойнедвижимости.
Раньше сегмент складскойнедвижимости был наименее развитым и, как следствие, – закрытым, не позволяющимдать точные цифры и четко оценить объем рынка. За последние два-три года рынокскладской недвижимости сформировался и окреп – он становится все болеепрозрачным и цивилизованным.
Складская недвижимость – одиниз самых перспективных и инвестиционно привлекательных сегментов российскогодевелопмента коммерческой недвижимости,растущий вместе с девелопментомпромышленной и торговой недвижимости. До насыщения рынка складской недвижимости еще далеко.По-прежнему предложения качественных объектов на рынкепроизводственно-складской недвижимости чрезвычайноограниченны. Большинство инвесторов и девелоперов ужеосознали выгоды и перспективы вложения инвестиций вдевелопмент складской недвижимости, несмотря наболее высокие сроки окупаемости по сравнениюс офисной и торговой недвижимостью. Эксперты рынка предсказывают быструю активизацию развитиярынка данного сегмента недвижимости вближайшие годы.
Рынок складской недвижимости в Россиирастет едва ли не самыми быстрыми темпами. Именно в этот сегмент направляют свои средства крупныезападные фонды и инвестиционные компании. Хотя обеспечитьнаилучшее качество склада зачастуюможно только в рамках реализации нового проекта, существенная часть складскихкомплексов класса В была построена наоснове старых баз. Кроме того, большая часть оставшихсяс советских времен складов по-прежнему используется неэффективно.Для того чтобы эти объекты начали приносить доход, необходимо провести ихредевелопмент.
Реализацией проектов вобласти складской недвижимости сегодня интенсивно занимаются как крупныедевелоперы, так и известные логистические компании,которые строят склады «под себя», а также участвуют впроектах «под заказчика». По разным оценкам, на логистических операторовприходится 60–70% всего рынка проектов складской недвижимости. Кроме того,ожидается выход на рынок крупных иностранных девелоперов.
Этот рынок становится всеболее популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости складскихпроектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15–17%)и составляют около четырех-пяти лет. Заметно увеличилоськоличество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которымневыгодно арендовать склад площадью 70 тыс. м2, предпочитаютпостроить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а такжеинформационную систему.
Главными барьерами,сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считаютразмытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующихобщепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынказемли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.
Пример.
Около 90% спроса на складскуюнедвижимость приходится на Подмосковье и только 10% – на Москву. Наблюдаетсятенденция децентрализации спроса на удаленные от Москвы районы: около 30%потенциальных арендаторов готовы рассматривать складские объекты в зонеудаленности от МКАД от 30 до 100 км. Спрос потенциальных арендаторов всебольше ориентируется на наименее загруженные направления: Каширское (юг),Новосимферопольское (юг) и Новорязанское (юго-восток) шоссе.
Основными арендаторами складскихпомещений, как и раньше, выступают сети супермаркетов, гипермаркетов («Ашан»,«Рамстор», «Метро», «Перекресток», «Пятерочка»), магазины электроники («Техносила»,«М-Видео», «Эльдорадо»), производители (Pepsi, Danone, Coca-Cola, Nestle) и логистические операторы (Национальнаялогистическая компания, FMLogistic, Tablogix). При этом нехватка современных складовпобуждает крупные российские и западные компании («Пятерочка», «Ароматныймир», «Ростикс групп», пивоваренная компания«Балтика» и др.) строить собственные складские терминалы.
В настоящее время девелопмент складскойнедвижимости развивается в двух направлениях. С одной стороны, на рынок выходятспекулятивные инвесторы, реализующие крупные проекты, рассчитанные в основномна западных арендаторов. С другой стороны, масштабное складское строительстворазворачивают ведущие российские производители и сети. Рано или поздно этитенденции приведут к насыщению рынка и снижению арендных ставок, которыесегодня неоправданно высоки. Качественные складские площади в среднем по странестоят от 110 до 160 долл. за 1 м2 в год. В Европе стоимостьаренды складов на 20–30% ниже. [8]
2.5.2 Промышленный девелопмент
Промышленныйдевелопмент – наименее развитое направление девелопмента коммерческойнедвижимости.
Внастоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризоватьследующим образом: в основном этот сегмент представлен низкокачественными помещениями,выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов инепроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний день нетчетких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости.
Такжеследует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих порсосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечиваютэффективного использования производственных комплексов, а также создаютопределенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государствакрупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаютсяпредприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причинойдефицита производственных помещений.
Специфика рынка коммерческой промышленной недвижимости такова, чтоновые объекты появляются, как правило под конкретного заказчика я либо на абсолютно новое месте,либо на базе капитально реконструированныхобъектов, когда-то предназначенных под инуюпроизводственную функцию. Свободной промышленной недвижимости,предназначенной к продаже на рынке, существенноменьше, чех спрос на нее.
Анализрынка промышленного девелопмента показывает. что потенциальные покупатели,желающие приобрести в собственность производственные объекты, рассматриваютплощади от 500 до 15000 м2. Отмечен существенный спрос напроизводственные комплексы высокого класса. Наибольший спрос приходится напроизводственные помещения от 1000 до 5000 м2. но при этомколичество предложении таких объектов невелико. Площади менее 500 м2 наиболееактуальны в аренде. так как мелкие производственники не могут позволить себекупить помещение.
Пример.
ПравительствоМосквы приняло программу «Пром-Сити» в ходе реализации которой будут выведеныпромышленные зоны за пределы городской черты, где предполагается созданиепромышленных территорий нового типа. Будет предложен перечень предприятий,которым предстоит переехать, Однако существуют определенные трудности в поискеинвесторов, которые согласятся ради участков в Москве профинансировать выводпромышленных предприятий, располагающихся там в данный момент.
Перспективы девелопмента промышленной недвижимости определяютсяспросом на промышленные объекты, который можно разделить на три вида.
1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиляили его изменением на другой производственный профиль.
2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с цельюих использования в непроизводственных целях.
3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой иназначением земли, позволяющим строить новый производственныйобъект.
Аналитикикомпаний Cushman&Wakefield и Stiles&Riabokobylko отмечают, что рынок промышленной недвижимости находится сейчас вначальной стадии своего развития – в виде единичных проектов. Оформляющийсяспрос и первые опыты девелоперов позволяютпрогнозировать серьезный рост современного сегмента и активное развитие рынкапроизводственных помещении в ближайшие годы.Вероятно, уже через два – три года на рынке будет статистическизначимый объем предложения. Спрос, скорее всего, будетувеличиваться, с ориентацией на это будут расти и ставкиаренды и продажи площадей. Доминирующей схемой девелопмента станет built-to-suite (заключение контракта на покупкуздания, которое еще не построено). Возрастет потребность впроизводственных объектах с высоким уровнемразвития инфраструктуры и коммуникации. Перспективы развитияпромышленной недвижимости в Москве пока неопределенны и могут быть прояснены лишь в среднесрочной перспективе.[8]
Заключение
Развитиенедвижимости (девелопмент) представляет качественное материальноепреобразование объектов недвижимости, в результате которого создается новый вфизическом и экономическом отношении объект недвижимости.
Девелопмент– выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности,над или под землей или осуществление иных материальных изменений виспользовании зданий или участков земли.
Девелопер – предприниматель,инициирующий и организующей наилучший из возможных вариантов развития объектовнедвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объектанедвижимости.
Редевелопер– это лицо, управляющее процессом развития территорий.
Суть девелопмента – управление инвестиционнымпроектом в сфере недвижимости.
Цель девелопмента – созданиеобъекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет непросто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает нетолько сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования илипродажи.
Различают два основных видадевелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопментуотносят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельностьне имеет целью получение прибыли.
Проект – совокупность взаимосвязанных,скоординированных действий, направленных на достижение определенного, визвестной мере уникального результата и происходящих в течение ограниченноговремени.
Управление проектами – методология организации, планирования, руководства, координациитрудовых, финансовых и материально-технических ресурсов на протяжениипроектного цикла, направленная на эффективное достижение его целей путемприменения современных методов, техники и технологии управления для достиженияопределенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости,времени, качеству и удовлетворению участников проекта.
Особенности девелопмента на рынке жилья. Привыборе площадки под застройку повышенное внимание должноуделяться фактору экологии района. Большое значениеимеет также сложившееся место района в рейтинге престижности,насыщенность района объектами социальной инфраструктуры,удобство транспортного сообщения с центромгорода и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определеннымуровнем достатка. Среди архитектурных особенностейследует отметить наличие таких деталей, как балконы,лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбитьплощадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры)таким образом, чтобы добитьсякомпромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общегопользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Особенности девелопмента на рынке офисныхпомещений… При выборе площадки под застройку приоритетнымявляется центр города или районы деловой активности.Фактор экологии имеет значительноменьшую роль, чем при работе в секторе жилой недвижимости, но всеже сохраняет свое значение. Поэтому желательнорасположение не на главных магистралях, но в непосредственнойблизости от них. Очень важнойявляется возможность строительства подземного гаража или наличие на участке местадля парковки автомобилей.
Достаточно частым случаем является доводкаобъекта на стадии отделочных работ под одного или двух крупных клиентов. Важныммоментом является подписание предварительных соглашений с арендаторами наранних стадиях проекта.
Цель, к которой стремятся все девелоперы, – максимальноувеличить полезную площадь. Правда, в случае строительства зданий экстра классадевелопер обязан жертвовать полезной площадью в пользу общих помещений.Оптимальным вариантом, к которому стремится девелопер, является гибкаяпланировка помещений. Девелопер предпочитает сдавать помещения этажами,поскольку в этом случае он не теряет полезную площадь на коридорах и местахобщего пользования.
Архитектура офисных зданий значения практическине имеет. Уровень сервиса, отделки, инженерных систем должен четкосоответствовать тому классу потребителей, на который рассчитано здание.
При финансировании проекта особую роль играетпривлечение средств будущих арендаторов или покупателей еще на этапестроительства. В случае работы под одного клиента возможно привлечение его вкачестве стратегического инвестора. Для офисного здания, сдаваемого в аренду,требуется организация долгосрочного кредитования, часто сроком до 5–10 лет.
Особенности девелопмента на рынке гостиничных площадей.При выборе площадки под застройку гостиничного комплексаприоритетным является центр города и главные магистрали. Фактор экологии здесьтакже сохраняет свое значение. Также немаловажное значение имеет транспортнаядоступность объектов исторических ценностей и достопримечательностей города. Вмаркетинге девелопер ориентируется на юридических лиц, которые могут купитьлибо арендовать гостиничный комплекс.
Архитектурная концепция здесь имеет немаловажноезначение, как и планировочные решения. Планировочные особенности такие же, каки для жилой недвижимости: компромисс между максимальным увеличением полезнойплощади и долей технических помещений, который бы позволил сохранитьпринадлежность гостиницы к определенному классу.
Финансирование подобного проекта сходно сфинансированием офисных помещений.
Особенности девелопмента на рынке торговых площадей.При выборе площадки под торговые комплексы ключевымфактором является расположение в русле транспортных потоков.
Библиографический список
Нормативно-правовыеакты
1. ГражданскийКодекс Российской Федерации от 15 ноября 2001 года.
2. Земельныйкодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года.
3. Статья25 закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним» от 21 июня 1997 года.
4. Статья1 Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 21 июня 1997 года.
Научная литература
5. Асаул АЛ.Экономика недвижимости. СПб: Питер, 2004.
6. Бережная О.Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. №41 (253).
7. Введениев экономику недвижимости: учебное пособие/ И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев.– М.: КНОРУС, 2007.-184 с.
8. Девелопментнедвижимости: учеб. пособие по дисциплине специализации специальности«Менеджмент орг.» / [Мазур И.И. и др.]; под общ. ред. И.И. Мазура и В.Д. Шапиро.– М.: ЕЛИМА: Изд-во «Омега – Л», 2010. – 928 с.: ил. – (Современноебизнес-образование).
9. Левин Л.Девелопмент: новое слово на рынке недвижимости // Недвижимость за рубежоми в России. 2003. №2.
10. Мазур И.И.,Шапиро В.Д. Управление проектами. Справочное пособие. – М.: «Высшаяшкола», 2001
11. Максимов С.Л. Девелопмент (развитиенедвижимости). СПб.: Питер, 2003 г.
12. Moрус И.В. Проблемыуправления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемыуправления – 2004: Материалы 19‑й Всероссийской научной конференциимолодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.
13. РичардБ. Пейзер, Анна Б. Фрей Профессиональный девелопмент недвижимости: Руководство ULIпо ведению бизнеса. – 2‑е изд.-ULI-THEURBAN LANDINSTITUTE, 2003 г. – 452стр.
14. Управлениенедвижимостью: Учебник/под ред. С.Н. Максимова.‑М.: Издательство«Дело» АНХ, 2008,432 с.
15. Управлениепроектами. Толковый англо-русский словарь-справочник /Под ред. проф. В.Д. Шапиро – М.: «Высшая школа», 2000.
16. Управлениепроектами: Учебное пособие / Под общ. ред. И.И. Мазура. – 2-еизд. – М.: Омега‑Л, 2004. – с. 664.
17. Цивилизованныйдевелопмент // Ведомости.29.09.2003.
18. недвижимости:Учебное пособие/ Гриненко С.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.