Проблемы реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России"

ДИПЛОМНАЯРАБОТА
Тема:Проблемы реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»

Содержание
Введение
Глава 1. Содержание и механизм реализации Национальногопроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
1.1 Предпосылки принятия, значение и задачи Национальногопроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
1.2 Этапы и механизм реализацииНационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
1.3 Законодательное обеспечение и правовое регулированиеНационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Глава 2. Вопросы практической реализации Национальногопроекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
2.1 Проблемы, выявленные в ходе практической реализацииНационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
2.2 Роль ипотечного жилищногокредитования в реализации Национального проекта «Доступное и комфортноежилье — гражданам России»
2.3 Направления совершенствования законодательства и решения практических проблем при дальнейшемосуществлении Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Заключение
Введение
Актуальность темыдипломной работы. В числе важнейших социальных проблем, стоящих передРоссийской Федерацией, своей актуальностью выделяется задача обеспечениянаселения качественным жильём, соответствующим современным стандартам. Переходк устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечению граждандоступным и комфортным жильём наиболее рационально может быть осуществлён на основепрограммно-целевого подхода к управлению выделяемыми на эти цели инвестиционнымиресурсами.
Анализ данных статистикисвидетельствует о том, что последнее десятилетие ХХ века и начало XXI века характеризуется в целом поРоссии негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. В течение 90-хгг. новое строительство велось более низкими темпами и в меньшем объёме посравнению с предыдущим периодом, практически не проводились ремонтные работы,что привело к существенному износу многих существующих квартир. В 2001-2007 гг.проявилась тенденция к постепенному росту объёмов жилищного строительства, но интенсивноевыбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченностинаселения жильём. Основная, ставшая традиционной, причина сложившейся вжилищной сфере ситуация – недостаток финансирования. До последнего временигосударство принимало слабое участие в массовом жилищном строительстве, а вводжилья за счёт средств населения сдерживается низким уровнем его доходов. Ростобъёмов строительства новых жилых домов ограничивается также нефункционирующимземельным рынком и непрозрачностью систем выдачи разрешений на строительство.
В последнее время навысшем правительственном и государственном уровне неоднократно поднимаютсявопросы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортноежилье — гражданам России»[1] (далее — Национальныйпроект).
В самой постановке задачидоминирующим подходом является реализация государственной жилищной политики вусловиях новых экономических отношений, требующих принципиально иных методоврешения, четко определены категории граждан, перед которыми государство несетобязательства по удовлетворению их жилищных потребностей.
Судя по первымрезультатам практической реализации национального проекта «Доступное икомфортное жилье – гражданам России», наиболее сложными проблемами являются: несовершенствозаконодательной и нормативной правовой базы, низкий платежеспособный уровеньнаселения, несбалансированность мероприятий программы «Жилище» и недостаточнопроработанная финансовая обеспеченность. Мало внимания уделяется ускоренноймодернизации жилищно-коммунального хозяйства, переселению граждан из ветхого иаварийного жилья, инфраструктурной подготовке земельных участков под новоестроительство.
Квартирный вопрос, окотором говорили классики в начале прошлого века, для многих россиян остаетсяактуальным до настоящего времени.
Утверждение приоритетногонационального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и егоинформационно-пропагандистское сопровождение способствовали заметному подъемуактивности населения и росту надежд на улучшение жилищных условий.
Однако первые результатыпрактической реализации новой государственной программы заставляют задуматься одостаточности проработки намеченного комплекса мер. Вышеуказанные проблемы иобуславливают актуальность темы дипломной работы.
Степень научнойразработанности темы. Преодоление отставания жилищного строительства отсовременных требований определяет необходимость совершенствования методовуправления инвестициями, выделяемыми на эти цели и внедрения комплексногопрограммного подхода к решению указанных задач. Это подчёркивали в своихработах отечественные учёные В.М. Аньшин, Л.С. Валинурова, В.М. Власова, А.Дагаев, А.Ю. Егоров, Н.В. Игошин, Б.А. Колтынюк, М.В. Конотопов, Э.И. Крылов,С. Сметанин и другие.[2] Ряд частных вопросов рассмотренияпроблем и путей их решения в жилищном строительстве и обеспечении граждандоступным жильем исследован российскими учёными и специалистами Аверченко В.А.,Белоусовым В.М., Гордеевым Д.П., Гумбой Х.М., Далаксакуашвили И.Л., Дроновым А.А.,Егоровой Н.Е., Ермишиной А.В., Иванюк О.А., Кузнецовым Ф.Н., Лочаном С.А.,Прокофьевым В.Ю., Потапенко В.С., Симионовым Ю.Ф., Степановым И.С. и другими.[3]
Большинство авторовуказывало на целесообразность использования в управлении инвестициями вусловиях рыночной экономики программно-целевых методов, что должноспособствовать более полной мобилизации инвестиционных ресурсов, повышениюэффективности их использования, сокращению затрат времени на решениепоставленных задач. Вместе с тем, практика применения программно-целевогоподхода к управлению инвестициями в жилищном строительстве свидетельствует отом, что ряд узловых методических вопросов решения данной задачи остаётсянерешённым.
Отдельные вопросы,проблемы и перспективы реализации Приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в своих работах рассматривалитакие авторы как Аллагулова Н.К., Афанасьев А.Н., Ахматьянова В.А., БудылкаВ.М., Викторов И.С., Викторов М., Гальцова О.Д., Грахов В., Гривков О.Д.,Джамалова Д.Ф., Дружинин Д.Н., Ивлиева И.А., Косарева Н.Б., Кощеев В.,Ливонская Е.В., Лисица В.Н., Миронов А.Л., Мещеряков С., Мышко Ю.А., НоркинаЕ.В., Пашов Д.Б., Попов И.В., Фаляхов А.И., Филиппова Е.С., Шаккум М.Л.,Шахмурадова С.Р., Шичанин А.В., Юдин А.В. и др.[4] Все авторы указывают нанеобходимость государственного комплексного решения жилищных проблем в России,но и указывают на недостатки и проблемы реализации Национального проекта, такиекак недоработанность нормативно-правовой базы, направленной на реализациюпроекта, непродуманность и недостаточную эффективность предпринимаемых мер дляреализации проекта. Некоторые авторы сомневаются в возможности реальногодостижения поставленных в Национальном проекте задач на практике. Это определяет актуальность темыданной дипломной работы.
Целью исследования,выполненного в данной дипломной работе, является развитие методов управленияинвестициями в жилищном строительстве на основе программно-целевого подхода внаправлении привлечения новых источников финансирования программ, комплексногорешения социально-экономических проблем, изучение особенностей реализации Приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
В соответствии с поставленнойцелью исследования в дипломной работе предусматривается комплексное решениеследующих задач:
1.  Проанализировать сложившиеся методыуправления инвестициям в жилищном строительстве в рамках реализацииПриоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданамРоссии» и определить пути их совершенствования.
2.  Обосноватьорганизационно-методические принципы управления инвестициями при разработкецелевой программы развития жилищного строительства «Доступное и комфортноежилье – гражданам России».
3.  Провести анализ современногосостояния рынка жилья и разработать предложения по его активизации на основеповышения доступности жилья для населения.
4.  Обобщить опыт мобилизациидополнительных источников финансирования Приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» и разработать предложения поразвитию системы ипотечного кредитования.
5.  Рассмотреть цели, методы, направленияи комплекс мер, направленных на реализацию Приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России», выявить проблемы ивыработать предложения по дальнейшему совершенствованию развития реализацииНационального проекта.
Предметом исследования в дипломнойработе является совокупность экономических и правовых отношений междуучастниками Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье –гражданам России», связанных с решением жилищной проблемы.
Объектом исследования дипломнойработы являются методы и направления реализации Приоритетного национальногопроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Теоретической иметодологической основой исследования послужили законодательные акты инормативные решения Российской Федерации и региональных администраций, научныетруды отечественных и зарубежных учёных в области теории и практики управленияинвестициями в жилищной сфере, использования программно-целевого подхода врешении актуальных социально-экономических задач эксплуатации наличногожилищного фонда и развития жилищного строительства. В ходе исследованияприменялись методы научной абстракции, экономического и правового анализа, методысравнения и аналогии.
Структура дипломнойработы. Представленнаядипломная работа состоит из введения, двух глав и заключения. Первая главапосвящена раскрытию содержания и механизма реализации Национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Во второй главерассматриваются вопросы практической реализации Национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России», выявлены проблемы, возникшиепри реализации Национального проекта, и выработаны предложения по их решению.
Теоретическая ипрактическая значимость работы заключается в возможности использованиярезультатов в практических, научных и учебных целях.
Глава1. Содержание и механизм реализации Национального проекта «Доступное икомфортное жилье — гражданам России»1.1 Предпосылкипринятия, значение и задачи Национального проекта «Доступное и комфортное жилье- гражданам России»
Повышение качества жизниграждан России – ключевой вопрос государственной политики. Казалось бы,бесспорная декларация. Именно так она воспринимается сейчас. В том числе –когда звучит в устах власти. Но еще сравнительно недавний исторический опытпоказывает, что всего лишь несколько лет назад ее бесспорность вовсе не быластоль очевидной.
Опасная дезинтеграциягосударственных институтов, системный экономический кризис, издержкиприватизации в сочетании с политическими спекуляциями на естественномстремлении людей к демократии, серьезные просчеты при проведении экономическихи социальных реформ, – последнее десятилетие XX века стало периодомкатастрофической демодернизации страны и социального упадка. За чертой бедностиоказалась фактически треть населения. Массовым явлением стали многомесячныезадержки с выплатой пенсий, пособий, заработных плат. Люди были напуганыдефолтом, потерей в одночасье своих сбережений. Не верили уже и в то, чтогосударство сможет исполнять даже минимальные социальные обязательства.
Стратегической цельюгосударственной жилищной политики в России является:
— создание рынкадоступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основнойчасти населения;
— создание механизмовучастия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;
— обеспечение доступа нажилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке.[5]
Включение задачиформирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживанияграждан России в число приоритетных национальных проектов, наряду с развитиемобразования, здравоохранения и села, определяет социальную направленностьнового этапа экономических преобразований в стране.
Национальный проект«Доступное и комфортное жилье — гражданам России» стал важнейшим шагом всоздании гарантированных условий доступности жилья большинству нуждающихся вулучшении условий проживания за счет приобретения квартир в собственность.Более благоприятной для этого ситуации, чем сейчас, в России не было уже многолет.
Каковы же основныефакторы, влияющие на уровень доступности жилья, и основные предпосылки появленияНационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»?
1. Возможности населения
По результатам изученияобщественного мнения, выполненного ВЦИОМ в 2008 году, россияне истратилиполовину своих доходов на питание, четверть — на оплату услуг ЖКХ. На остатокже квартиру или дом не построишь — надо ведь еще покупать одежду, бытовуютехнику и прочее. Последующие исследования, проведенные при подготовкенацпроекта, показали, что 39% населения удовлетворены своими жилищнымиусловиями, 61% — желают улучшить их путем приобретения жилья на рынке, из нихтолько 28,5% считают себя в состоянии сделать это без государственнойподдержки, а 49,5% нуждаются хотя бы в частичной помощи государства. Около 20%населения надеется только на социальное жилье.[6] Таким образом, большаячасть населения России хочет улучшить свои жилищные условия за счет собственныхсредств и с помощью ипотечного кредита.
2. Состояние жилищногофонда, его потребительские качества
С учетом построенногоранее мы имеем на сегодня четыре уровня потребительского качества жилья,определенных его прочностью, состоянием ограждающих конструкций, качествоминженерного оборудования, гигиеной проживания, характером планировки и площадьюквартир.
Треть объемов жилищногофонда (третьего и четвертого уровня) имеют физический износ 70 и болеепроцентов и не отвечают современным требованиям. Необходимо сохранение иобновление жилищного фонда. Следует иметь в виду, что в России уже существуетоколо 90 млн. м2 ветхого и аварийного жилья, из которого людей необходимопереселить. Недостаточное финансирование капитального ремонта и реконструкцииквартир может привести к тому, что в ближайшие 10 лет 300 млн. м2 жилья придетв состояние полной функциональной непригодности. Это прямо и негативно повлияетна динамику воспроизводства жилищного фонда.[7] На примере стран сразвитой экономикой видно: наиболее гармонично он развивается в том случае,когда затраты на его наращивание и восстановление примерно равны. Поэтому важнейшейчастью жилищной политики должно стать именно сохранение и обновление жилищногофонда.
3. Проблемы сложившегосярынка
Сложившиеся у насрыночные отношения пока далеки от цивилизованных. Из-за недостаточности объемовжилищного строительства цена квадратного метра безумно высока и продолжаетрасти. Вдумываясь в причины этого явления, можно увидеть, что жилье дорожаетсовершенно неестественно и незаконно. Однако все усилия по снижению ценсводятся к муссированию расхожей фразы опять же о рынке как о панацее.Рассматриваются несколько факторов, определяющих нынешнюю дороговизну жилья.Это сверхвысокие цены на нефть, обладатели прибыли от продажи которой в большихмасштабах вкладывают свои капиталы в недвижимость. Это деятельность банкиров ипредставителей других финансовых структур — участников рынка акций. Таковспекулятивный характер рынка и непрозрачность правил, по которым ведетсяжилищное строительство в стране и прежде всего в Москве и других мегаполисах.Так или иначе, сложившаяся монопольная тенденция возведения больших и дорогихзагородных домов, а также ограниченных по типологии «элитных» жилых домов вгородах не может удовлетворить потребительский спрос большинства нуждающегося вжилье населения.
Анализ текущейсоциально-экономической ситуации показывает, что если единственным критериемдоступности жилья будет уровень доходов, то значительная часть нуждающихсясемей не только сейчас, но и на ближайшую перспективу, окажется не в состоянииоплатить даже скромную квартиру. Трамплином к достижению доступности жильядолжен стать ипотечный кредит на долгосрочный период (от 5 до 15-20 лет), какэто и планируется национальным проектом. Вопрос только в размере ставки банка,которая на сегодня составляет 14-16%, а предполагается в размере 10%.
Исследования, проведенныеРААСН, показывают, что на строительном рынке готовой продукции следуетразличать социально-доступное и коммерчески доступное жилье.[8]Социальная доступность жилье — это возможность приобрести жилье, которое поплощади, физическому состоянию и инженерному оборудованию отвечает стандартупотребительского качества для семьи данного состава в данное время.Социально-доступное жилье, таким образом, дифференцируется по уровнюпотребительских качеств, а также по форме и степени финансового содействиягосударства в его приобретении (создание кредитно-финансовой системы спредоставлением долгосрочных кредитов по минимальной ставке возврата). Критериии параметры социальной доступности должны формироваться исходя из потребностейсемей, требований к рабочим характеристикам жилья, приемлемости доли оплаты зажилье в общем семейном бюджете и доступности ипотечного кредита.
Жилище считаетсядоступным, комфортным и здоровым, если отвечает ниже перечисленным параметрам.
Первый — соразмерность.Это — вместимость жилья, выраженная соответствием его общей площади иколичества спальных мест в нем составу данной семьи. По соотношению междуколичеством комнат (n) и количеством членов семьи (m) исчисляется уровеньпотребительской модели жилища. Соотношение m=n наиболее приемлемо с точкизрения комфортности и здорового образа жизни. Для определения общей площадиквартиры (дома) следует иметь в виду гигиенический минимум объема воздуха наодного человека (60 м3). В этом случае может быть применен удельный показательсредней общей площади на одного жильца. Так, для высоты помещений от пола допотолка 2,5 м — данный показатель равен 24 м2 для высоты 2,7 м — 22 м2, для высоты 3 м — 20 м2. При этом жилище считается социально-доступным, если егопотребительские качества не ниже гарантированного законом (нормой) минимума ине выше установленного законом (нормой) максимума. Какой должна быть указанная«вилка», следует решать, исходя из сложившегося соотношения между стоимостьюжилья и доходов. По итогам исследований принять минимум и максимум в размересоответственно 22 и 28 м2.[9]
Второй параметр — соответствие инженерного оборудования и физического состояния жилищаустановленному стандарту, включая требования экологии, теплоизоляции иэнергопотребления.
И, наконец, третийпараметр, наиболее актуальный для нашей страны, собственно доступность, то естьприемлемость доли и расхода на приобретение жилья в совокупном доходе семьи.Основным показателем здесь является коэффициент доступности — отношение среднейрыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи из трех человек за определенное число лет. Чем выше значениекоэффициента, тем ниже доступность жилья.[10]
Вместе с тем в очереди наулучшение жилищных условий стоят порядка 4,5 млн. семей; по отношению к 1,2млн. семей государство имеет установленные законодательством обязательства пообеспечению жильем; среднее время ожидания в очереди составляет 15-20 лет;почти 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями, при этом каждаячетвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохомсостоянии.
В настоящее времясформирована законодательная база в жилищной сфере. Созданы правовые условиядля развития института долгосрочного жилищного кредитования; увеличения объемовжилищного строительства; повышения эффективности функционирования рынка жилья.
Следующим шагом на путидостижения поставленной стратегической цели должна стать практическаяреализации концепции приоритетного Национального проекта «Доступное икомфортное жилье — гражданам России».
Целью приоритетного Национальногопроекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортныхусловий проживания граждан России.
Для достиженияпоставленной цели деятельность всех ветвей власти должна быть сконцентрированана решении следующих основных задач: увеличение объемов строительства жилья инеобходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитныхинститутов и механизмов; приведение существующего жилищного фонда икоммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества; обеспечениедоступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг в соответствии сплатежеспособным спросом и социальными стандартами.[11]
Главныморганизационно-финансовым механизмом реализации Национального проекта являетсяфедеральная целевая программа «Жилище» и входящие в ее составподпрограммы.[12]
Важной особенностью новойПрограммы является ее сбалансированность с точки зрения федеральной поддержки истимулирования не только спроса, но и предложения на рынке жилья. Основнойцелью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивомуфункционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жильядля граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Для достиженияэтой цели уточнены основные задачи Программы, которые необходимо решить врамках ее реализации до 2010 года.
Решение указанных задачбудет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационныхи финансовых мер и мероприятий, предусмотренных по четырем основнымнаправлениям:[13]
— развитие жилищногостроительства;
— совершенствованиежилищно-коммунального комплекса;
— предоставлениесоциального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечениюжильем отдельных категорий граждан;
— развитие ипотечногожилищного кредитования населения и рынка жилья.
Кратко остановимся накаждой из подпрограмм.
В подпрограмме«Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой»решается одна из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищногостроительства. В рамках подпрограммы осуществляются предоставление за счетсредств федерального бюджета государственных гарантий на обеспечение земельныхучастков коммунальной инфраструктурой и субсидирование процентов по банковскимкредитам.
В подпрограмме«Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» осуществляетсяпривлечение средств частных инвесторов с целью совершенствования коммунальнойинфраструктуры населенных пунктов.
Целью подпрограммыявляется повышение качества и надежности предоставления коммунальных услугнаселению, улучшение экологической ситуации в регионах, создание устойчивых иэффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектовкоммунальной инфраструктуры.
Задачами подпрограммыявляются: — модернизация объектов коммунальной инфраструктуры с высоким уровнемизноса; — повышение эффективности управления коммунальной инфраструктурой; — создание институтов для привлечения частных инвестиций для модернизацииобъектов коммунальной инфраструктуры.
В рамках подпрограммы«Обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов на селе»будет осуществляться государственная поддержка в форме предоставления бюджетныхсубсидий молодым семьям и молодым специалистам на селе на погашение первоговзноса при получении жилищного ипотечного кредита.
Субсидирование молодымсемьям первого взноса при приобретении жилья (строительстве индивидуальногожилья) будет производиться на уровне 40% стоимости стандартного жилья, при этом10% — за счет средств федерального бюджета и 30% — за счет регионального иместного бюджетов. 60% — за счет средств ипотечных кредитов. Для обеспеченияжильем молодых специалистов на селе предлагается предоставлять субсидию напогашение первого взноса при получении ипотечного кредита в размере от 30 до60% стоимости стандартного жилья.
И, наконец, четвертаяподпрограмма — «Выполнение государственных обязательств по обеспечениюжильем отдельных категорий граждан». Мероприятия этой подпрограммыразработаны с учетом опыта реализации подпрограммы «Государственныежилищные сертификаты».
Для военнослужащих,увольняемых с военной службы, граждан, уволенных с военной службы, иприравненных к ним лиц, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера иприравненных к ним местностей, граждан Российской Федерации, постоянноработающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению,вынужденных переселенцев размер субсидии за счет средств федерального бюджетабудет определяться исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади жильяв среднем по Российской Федерации.
Для ветеранов иинвалидов, а также граждан, принимавших участие в ликвидации последствий авариина Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк» иветеранов подразделений особого риска размер субсидии за счет средствфедерального бюджета будет определяться исходя из средней рыночной стоимостижилья в соответствующем субъекте Российской Федерации в соответствии сдействующим порядком.
В целом Национальнымпроектом предусматривается, что за период 2008-2013 гг. будет обеспечено 211,3тыс. семей отдельных категорий граждан, в т.ч. 82,5 тыс. ветеранов и инвалидов.Что составляет около 20% от общего числа участников подпрограммы.
Наиболее важнымиявляются: разработка и принятие нормативных правовых документов в частирегулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионныхфондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхованияипотечных кредитов, деятельности бюро кредитных историй, жилищно-накопительныхкооперативов, совершенствования системы государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, защиты прав добросовестного приобретателяжилой недвижимости.
В рамках реализации Национальногопроекта предусмотрены меры по оказанию бюджетной поддержки развития унифицированнойсистемы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов через содействие Агентствупо ипотечному жилищному кредитованию, что позволит обеспечить условия дляпривлечения долгосрочных ресурсов и увеличения объемов предоставлениядолгосрочных ипотечных кредитов населению.
Общий объемфинансирования Национального проекта в 2008-2014 годах составляет около 640млрд. руб. — в 6 раз больше, чем в действовавшей ддо этого Программе «Жилище».
Государственная поддержкаразвития рынка доступного жилья осуществляется не только за счет бюджетныхассигнований в рамках Программы «Жилище», но и путемсовершенствования нормативной, правовой и методической баз. Поэтомунеотъемлемой частью Национального проекта является перечень нормативныхправовых и методических документов по формированию рынка доступного жилья,включающий 211 наименований, в том числе 28 новых законопроектов и 66 проектовпостановлений Правительства Российской Федерации.
Таким образом, достижениепоставленных задач позволит если не полностью решить жилищные проблемы встране, то в целом обеспечить доступность приобретения жилья наибольшему числужителей даже с небольшим доходом и решить проблемы восстановления и укрепленияжилищного фонда и коммунальной инфрастуктуры комплекса.1.2 Этапы имеханизм реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Как уже говорилось выше,приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданамРоссии» на первом этапе реализации (2008-2010 гг.) включает 4 направления:
— увеличение объемовипотечного жилищного кредитования;
— повышение доступностижилья;
— увеличение объемовжилищного строительства и модернизация коммунальной -инфраструктуры;
— выполнениегосударственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан.
Меры, предусмотренные врамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы,обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширенияспроса и предложения на рынке жилья.
Механизмами реализациипроекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (далее- Программа) и входящие в ее состав подпрограммы, а также предоставлениесубвенций субъектам РФ за счет средств Федерального фонда компенсаций на обеспечениежильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеетобязательства по обеспечению жильем (ветеранов, инвалидов, семей, имеющихдетей-инвалидов, и др.).
Федеральная целеваяпрограмма «Жилище» стала финансовым инструментом, конкретно ориентированным нарешение задач национального проекта.[14] Реализация Программыдолжна обеспечить достижение в 2010 г. следующих показателей (по сравнению с 2004 г.):
— улучшение жилищныхусловий граждан РФ (рост жилищной обеспеченности с 20 м2 на человека до 21,7 м2);
— повышение доступностиприобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 м2 будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из 3человек за 3 года (в 2004 г. — 3,9 года);
— увеличение доли семей,которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартамобеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, — с 9до 30%;
— увеличение годовогообъема ввода жилья с 41,2 млн. м2 общей площади жилья до 80 млн. м2;
— увеличение объемавыдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов и займов гражданам с 20 млрд. руб.до 415 млрд. руб.;
— снижение среднеговремени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20лет до 5-7 лет;
— содействие вобеспечении жильем за счет средств федерального бюджета в 2008-2013 гг. 181,7тыс. молодых семей;
— улучшение жилищныхусловий в 2008-2013 гг. за счет средств федерального бюджета более 132,3 тыс.семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральнымзаконодательством;
— повышение уровняадресной поддержки населения, связанной с оплатой жилых помещений икоммунальных услуг;
— повышение качествакоммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания (снижение уровняизноса основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50%);
— совершенствованиенормативной правовой базы в целях повышения доступности жилья для населения;
— создание условий дляулучшения демографической ситуации в стране, реализации эффективноймиграционной политики, снижения социальной напряженности в обществе.
Достижение поставленныхцелей требует концентрации усилий органов власти всех уровней, активногововлечения бизнес-сообщества, общественных и профессиональных объединений, атакже граждан в реализацию национального проекта.
Кроме того, запланированопроведение мероприятий по содействию работе ОАО «Агентство по ипотечномужилищному кредитованию» (АИЖК). Для граждан это означает повышение доступностиипотечных кредитов. Многие банки в различных регионах РФ выдают ипотечныекредиты по стандартам АИЖК, для того чтобы рефинансировать их в агентстве. Попрогнозам Правительства РФ, поддержка АИЖК в совокупности с мерами по повышениюдоступности жилья и ипотечных кредитов для молодых семей позволитвоспользоваться ипотечными кредитами в 2008-2013 годах — более 1,4 млн. семей.При этом предоставление порядка 30 % ипотечных жилищных кредитов обеспечат засчет системы рефинансирования.
Основу предоставлениясубсидии на оказание помощи при решении жилищной проблемы составляет механизмгосударственных жилищных сертификатов. Программные мероприятия по обеспечениюграждан объединены в рамках подпрограмм «Выполнение государственныхобязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» и «Обеспечениежильем молодых семей» (ФЦП «Жилище»).
Участниками подпрограммы«Обеспечение жильем молодых семей» станут супружеские пары, в которых возрасткаждого супруга не превышает 30 лет, нуждающиеся в улучшении жилищных условийнезависимо от наличия детей. По данным Росстата, на начало 2008 года в очередина получение квартир находятся 250 тыс. молодых семей.[15]
В рамках подпрограммы за 2008-2013годы смогут улучшить жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, то есть 72,7 %общего числа молодых пар, уже стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.Таким образом, интересы молодоженов, которые встанут в очередь в 2008-2013 годах,не учтены, так как жилищные субсидии предоставят в приоритетном порядке семьям,ранее вставшим в очередь.
Острота проблемы молодыхсемей определяется тем, что они, как правило, не имеют достаточных собственныхнакоплений на внесение первого взноса по ипотечному кредиту.
Субсидирование первоговзноса при приобретении или строительстве индивидуального жилья будутпроизводить на уровне 35–40 % стоимости недвижимости. При этом 10 % цены жильявыделят из федерального бюджета, а 25–30 % — из регионального и местногобюджетов. Около 60 % стоимости профинансируют за счет средств ипотечныхкредитов и собственных средств молодых семей. Субсидия может быть использованадля внесения оставшейся части паевого взноса члена жилищного накопительногокооператива (ЖНК), которому предоставлено жилое помещение в доме этого ЖНК.
Однако получить субсидиюсмогут только те супруги, которые зарегистрированы в регионах, прошедшихконкурсный отбор для участия в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей»,входящей в состав ФЦП «Жилище» на 2002–2010 годы.
Норму общей площадижилого помещения, с учетом которой определяют размер субсидии, устанавливают вследующих размерах:
— для семьи из двухчеловек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) — 42 кв. м;
— для семьи из трех иболее человек, включающей помимо молодых супругов одного и более детей, либодля семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей, —количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.
Основу предоставлениясубсидии на оказание помощи молодым семьям при решении жилищной проблемысоставляет механизм свидетельств на приобретение жилья, которые реализуютсясубъектами РФ.
Свидетельствоудостоверяет право на получение субсидии и не подлежит передаче другому лицу.Срок его действия составляет 9 месяцев с даты его выдачи. За это время молодаясемья должна успеть приобрести жилое помещение в собственность.
Органы исполнительнойвласти субъектов РФ, осуществляющие выдачу свидетельств, информируют молодыесемьи о том, что они могут принять участие в программе «Обеспечение жильеммолодых семей». Свое письменное согласие об участии в программе и необходимые документысупруги предоставляют в орган местного самоуправления.
Для тех граждан, которыене имеют права на получение субсидии, предусмотрен ряд мер, направленных наснижение стоимости квадратного метра жилья. Речь идет о подключении участков ккоммунальной инфраструктуре. Именно на этом сосредоточат основные усилиявласти.
Бюджетные средствавыделят на обеспечение земельных участков для жилищного строительствакоммунальной инфраструктурой. Для этого предоставят государственные гарантии засчет средств федерального бюджета и субсидируют проценты по банковским займам.[16]
Государственные гарантииРФ распространяются на часть суммы основного долга. В качестве дополнительногообеспечения кредитов будут использовать гарантии субъектов РФ(муниципалитетов), залог прав заемщиков на земельные участки, другие активызаемщиков. При этом запланировано, что общий объем бюджетных гарантий (РФ,субъектов РФ и муниципалитетов) по таким кредитам не может быть более 80 %основной суммы кредита в 2008 году (не более 65 % в 2009 году) в целях болееобоснованного отбора проектов банками-кредиторами.
Для решения самыхнеотложных проблем в коммунальном комплексе предусмотрена мера попредоставлению средств федерального бюджета на условиях софинансирования срегиональными (местными) бюджетами (в пропорции 1:1) и частными инвесторами (впропорции 1:3) для модернизации приоритетных объектов коммунального комплекса.[17]
Для привлечения средствчастных инвесторов в модернизацию объектов коммунальной инфраструктурыпредусмотрено создание в 2007 году специализированного института покредитованию инвестиционных проектов в данной сфере.
В рамках подпрограмм «Обеспечениеземельных участков коммунальной инфраструктурой», «Модернизация объектовкоммунальной инфраструктуры», «Обеспечение жильем молодых семей» средствафедерального бюджета будут распределять по субъектам РФ, прошедшим процедуруотбора.
Среди мероприятийнационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» следуеттакже отметить предстоящую работу по информированию населения об условияхучастия в нем. Как показывает практика, граждане зачастую не осведомлены илиплохо знают о возможностях и условиях получения субсидий на жилье. Поэтомуинформацию об этой программе будут освещать в печатных и электронных средствахмассовой информации, а также путем проведения выставок, конференций исеминаров.
Сейчас в России сложиласьблагоприятная ситуация для реализации приоритетного улучшения жилищных условийгражданам: реальные денежные доходы населения растут, бюджет профицитен,законодательная база сформирована. Важно, чтобы своевременно были принятыфедеральные, региональные и местные нормативные правовые акты, которые четкообозначат механизмы реализации национального проекта.
Среди мероприятий,связанных с совершенствованием правовой базы, наиболее важными являются:
— внесение в 2006–2008годах изменений в муниципальные нормативно-правовые акты в целях приведения ихв соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
— разработка местныхнормативов градостроительного проектирования, которые должны соблюдаться притерриториальном планировании, градостроительном зонировании и планировкетерритории;
— совершенствованиерегулирования деятельности застройщиков по привлечению средств участниковдолевого строительства многоквартирных домов.
Предусмотрены такжемероприятия:
— по уточнению генеральныхпланов, разработке правил землепользования и застройки, документации попланировке территории для формирования земельных участков, предоставляемых наоткрытых аукционах для жилищного строительства;
— по разработке ивнедрению методологии повышения качества бизнес-планирования на стадииподготовки проектов жилищного строительства с целью привлечения кредитныхсредств для их реализации.
Организационныемероприятия направлены:[18]
— на создание условий дляснижения административных барьеров в жилищном строительстве, реализацию мерградостроительного регулирования, создание условий для развития конкуренции ирасширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам;
— на обеспечение контроляза деятельностью застройщиков по привлечению средств участников долевогостроительства, в том числе многоквартирных домов;
— на внедрение механизмовпривлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельныхучастков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;
— на содействие внедрениюмеханизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкциисуществующих кварталов застройки.
— на реформированиеэкономических отношений в жилищно-коммунальном комплексе с целью обеспеченияэффективного использования имеющихся финансовых ресурсов, а также напривлечение частных инвестиций.
— разработка и реализациямер, направленных на снижение первоначального взноса и процентных ставок поипотечным жилищным кредитам.
Осуществление мер поповышению доступности ипотечных жилищных кредитов для молодых семей иреализация других мероприятий по развитию инфраструктуры рынка ипотечногожилищного кредитования и рынка ипотечных ценных бумаг существенно увеличитдоступность для населения ипотечных жилищных кредитов.
Учитывая, что организацияпредоставления жилых помещений социального использования относится кполномочиям субъектов РФ и муниципальных образований, предстоит решить вопросыреорганизации системы предоставления жилых помещений социального использованияи специализированных жилых помещений в соответствии с Жилищным кодексомРоссийской Федерации.[19]
Оценкасоциально-экономической эффективности мероприятий по реализации Национальногопроекта будет производиться на основе системы индикаторов, которые представляютсобой не только количественные показатели, но и качественные характеристики.Система индикаторов обеспечит мониторинг динамики изменений в жилищной сфере заотчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач ипроводимых мероприятий.[20] 1.3 Законодательное обеспечение иправовое регулирование Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Сегодня объективнотребуется существенное изменение законодательства, направленного на снятиеадминистративных барьеров, существующих в сфере предоставления земельныхучастков, проведения землеустройства, государственного кадастрового учета,государственной регистрации прав, получения разрешения на строительство и др.
Государственной Думойпринят в Федеральный закон № 232-ФЗ от 18 декабря 2006 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и некоторые другиезаконодательные акты Российской Федерации».[21] Указанный федеральныйзакон направлен на устранение административных барьеров в целях увеличенияобъемов жилищного строительства, а также на совершенствование механизмоввовлечения в хозяйственный оборот земельных участков для жилищногостроительства.
Данным законом предусматриваютсяизменения в более чем 30 федеральных законов по следующим направлениям:
— введено понятие«развитие территории в целях жилищного строительства», устанавливаются критерииопределения таких территорий и порядок предоставления права на освоение такихтерриторий;
— 22 федеральных законаприводятся в соответствие с нормами Градостроительного кодекса РФ[22]о введении с 01.01.07 единой государственной экспертизы проектной документациии запрете проведения иных видов государственных экспертиз проектнойдокументации, а также единого государственного строительного надзора и запретепроведения иных видов государственного надзора при строительстве;
— предусмотренавозможность передачи без проведения торгов земельных участков, предоставлениекоторых предусматривалось инвестиционными соглашениями, заключенными до 30.12.04,а также решениями о предварительном согласовании места размещения объектов,принятыми до 01.10.05 (п. 2.1. ст. 30 Земельного кодекса РФ[23]);
— на федеральном уровнеопределен порядок установления и изменения черты населенных пунктов. При этомзаконодательно устанавливается порядок изменения черты населенных пунктов послеутверждения документов территориального планирования и на переходный период доутверждения документов территориального планирования;
— установлен порядокотказа от права постоянного пользования земельными участками, включающийвозможность отказа от права без проведения землеустройства;
— установлен порядокпринудительного прекращения прав на неиспользуемые земельные участки снаделением федеральных органов исполнительной власти, органов государственнойвласти субъектов РФ и органов местного самоуправления правом прекращения прав вадминистративном порядке без решения суда;
— внесены изменения вФедеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество исделок с ним»[24] в части урегулированияпроблемы регистрации прав на земельные участки, вновь образованные в результатераздела или слияния;
— предусматриваютсяизменения в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О переводе земель илиземельных участков из одной категории в другую»[25]в части исключения института возмещения потерь сельскохозяйственногопроизводства.
В то же время перечень законодательныхинициатив, предложенных указанным федеральным законом, не являетсяисчерпывающим. Так же приняты важные федеральные законы, которые касаютсявопросов реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортноежилье — гражданам России»:
— Федеральный закон «Овнесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации вчасти установления порядка резервирования земельных участков длягосударственных или муниципальных нужд»[26];
— проект федеральногозакона № 330901-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства»[27];
— Федеральный закон «Огосударственном кадастре недвижимости»[28].
Однако, и указанныефедеральные законы требуют определенной доработки. Федеральный закон «О внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в частиустановления порядка резервирования земельных участков для государственных илимуниципальных нужд» требует доработки в части:
— приведения положенийзакона в соответствие с концепцией территориального планирования;
— определения возможностистроительства на земельных участках, зарезервированных на длительный период, сустановлением обязанности по окончании договоров аренды привести земельныеучастки в первоначальное состояние;
— установления механизмазащиты правообладателей земельных участков в случае, если решение об изъятиизарезервированных земель не было принято.
Проект федеральногозакона № 330901-4 «О внесении изменений в некоторые законодательные актыРоссийской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства»требует доработки в части:
— исключения норм, неявляющихся предметом регулирования законодательства о землеустройстве, в томчисле касающихся вопросов определения административных границ субъектов РФ, муниципальныхобразований, границ населенных пунктов, границ закрытыхадминистративно-территориальных образований, зон с особыми условиямииспользования территорий, а также норм, касающихся возникновения и прекращенияправ на земельные участки в результате проведения землеустройства;
— упрощения процедурраздела и объединения земельных участков, согласования проекта границ земельныхучастков и согласования местоположения границ земельного участка с цельюсокращения сроков проведения таких процедур;
— установленияисчерпывающего перечня согласований, входящих в состав текстовой части проектаграниц земельного участка;
— определенияцелесообразности изменения процедуры предоставления земельных участков дляцелей, не связанных со строительством;
— дополнительнойпроработки случаев обязательного формирования земельных участков и перечня лиц,которые могут являться заказчиками землеустройства;
— уточнения норм,регулирующих проведение межевания земельных участков, в целях соотнесения их снормами Градостроительного кодекса РФ о подготовке проектов межевания.
Вместе с тем указанныйзаконопроект не решает существующую сегодня проблему многочисленного числасогласований при проведении землеустройства. В законопроекте исчерпывающегоперечня таких согласующих инстанций не приведено. В связи с этим законопроект вэтой части также требует доработки.
Федеральный закон №322152-4 «О государственном кадастре недвижимости» также требует доработки вчасти:
— урегулированиянепосредственно в законе порядка ведения государственного кадастранедвижимости, проведения кадастрового учета, требований и порядка проведениягосударственной кадастровой оценки объектов недвижимости, установленияисчерпывающего перечня количественных и качественных характеристик объектовнедвижимости, перечня документов, входящих в акт формирования, перечняоснований для отказа в проведении государственного кадастрового учета, порядкавзаимодействия и обмена информации между государственным кадастром недвижимостии информационной системой обеспечения градостроительной деятельности;
— установления в законепорядка описания зданий, сооружений и объектов, незавершенных строительством;
— исключения из перечняобъектов кадастрового учета территориальных и функциональных зон, зон с особымиусловиями использования территорий, не являющихся объектами недвижимости иимеющими принципиально иную природу по сравнению с объектами недвижимости;
— приведения норм законав соответствие с Градостроительным, Земельным и Жилищным кодексами РФ и инымифедеральными законами;
— исключения из законанорм, предусматривающих дублирование в государственном кадастре недвижимостисведений других государственных кадастров (реестров);
— уточненияответственности органа кадастрового учета за своевременность и точность записейоб объектах кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости, заполноту и подлинность выдаваемой информации об объектах кадастрового учета, иуточнения вида такой ответственности;
— уточнения норм закона осаморегулируемых организациях кадастровых инженеров.
В то же время указаннымзаконом предусматривается поэтапное введение новой системы государственногокадастра недвижимости с сохранением действия на переходный период нормФедерального закона «О государственном земельном кадастре».[29]
В рамках законодательногообеспечения реализации приоритетного национального проекта скорейшегосовершенствования требует порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельныхучастков для государственных или муниципальных нужд. Возможность изъятия, в томчисле путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нуждзакреплена Гражданским кодексом РФ[30] и Земельным кодексами РФ.В законе установлен исчерпывающий перечень оснований такого изъятия, а такжеорганы власти, уполномоченные на принятие решений.
Вместе с тем порядокизъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд,включающий перечень необходимых документов для принятия решений, принятиенеобходимых мер по прекращению прав собственников земельных участков,землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, назаконодательном уровне не предусмотрен.
Вместе с тем необходимоконстатировать, что в рамках реализации приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России» скорейшего решения требуютпроблемы обеспечения жилищного строительства земельными участками и инженернойинфраструктурой.
Так, рост объемовжилищного строительства существенно сдерживается отсутствием свободных иобеспеченных инфраструктурой земельных участков, а также наличиемадминистративных барьеров, затягивающих сроки предоставления земельных участковдля жилищного строительства. Совершенствование законодательства РоссийскойФедерации, регулирующего процедуру предоставления земельных участков длястроительства, — одна из первоочередных задач, без решения которой достижениецелей национального проекта будет затруднено.
Для строительстваобъектов инфраструктуры необходим выбор земельного участка для строительства.Количество согласующих инстанций при этой процедуре зачастую превышает 100.Помимо того, что большое количество согласований выбора земельного участкаустановлено федеральными законами, органы власти субъектов РФ и органы местногосамоуправления устанавливают свое количество согласующих инстанций. Врезультате сроки предоставления земельных участков затягиваются.
В связи с этим требуетскорейшей подготовки проект федерального закона, предусматривающий внесениеизменений в Земельный кодекс РФ в части совершенствования процедурыпредоставления земельных участков для строительства, а также процедуры выбораземельных участков для строительства. Изменения в законодательстве в этой сфере,в первую очередь, должны быть направлены на установление максимально прозрачныхпроцедур и сроков при предоставлении земельных участков для строительства вувязке с нормами законодательства о градостроительной деятельности, а также наустранение административных барьеров при процедуре предварительногосогласования места размещения объекта.
В то же время необходимововлекать в оборот в целях жилищного строительства неиспользуемые федеральныеземли, предоставленные государственным унитарным предприятиям и государственнымучреждениям. Это может стать значительным резервом для увеличения объемовжилищного строительства.
Для решения даннойпроблемы необходимо внесение изменений в Земельный кодекс РФ в частиустановления механизма передачи неиспользуемых земельных участков всобственность субъектов РФ или муниципальную собственность.
Наличие значительногочисла административных барьеров в строительной сфере, в первую очередь, связанос несоблюдением федеральных законов. Новый Градостроительный кодекс РФ являетсязаконом прямого действия и устанавливает четкие и прозрачные процедуры выдачиразрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию.
С даты принятияГрадостроительного кодекса РФ прошло более трех лет, а законы субъектов РФ,принятые в развитие старой редакции Градостроительного кодекса 1998 г., до сих пор не приведены в соответствие новой редакции Кодекса. Для того чтобы изменитьсложившуюся ситуацию, Правительству РФ, в том числе Минюсту России, прокуратуренеобходимо в кратчайшие сроки организовать работу по приведению нормативныхправовых актов субъектов РФ в соответствие с Градостроительным кодексом и инымифедеральными законами.
Второй важнейший блокпроблем, решение которых необходимо для реализации национального проекта, этообеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой.
Исключительное значениедля осуществления приоритетного национального проекта по обеспечению граждандоступным и комфортным жильем имеет реформирование и модернизация жилищно-коммунальногохозяйства. В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство страны продолжаетнаходиться в кризисном состоянии, его работа неэффективна. Потери припроизводстве, транспортировке и потреблении энергоресурсов доходят до 50-60%,воды — до 40%. Инженерные системы и сооружения коммунальной инфраструктурыфизически изношены, морально устарели и нуждаются в коренной модернизации.Энергоэффективность и ресурсосбережение должно законодательно приобрести тот жеобязательный статус, что и вопросы обеспечения безопасности в строительстве.
Рассматривая рынок жильякак взаимосвязь спроса и предложения, следует отметить, что определенноестимулирующее воздействие на увеличение объемов жилищного строительстваоказывает реализация мероприятий национального проекта, направленных наповышение возможностей населения по его приобретению.
Для ускоренного развитиямалоэтажного домостроения в сентябре 2006 г. были внесены изменения в федеральную целевую программу «Жилище»,[31] в соответствии скоторыми средства, выделяемые в виде субсидий на обеспечение земельных участковкоммунальной инфраструктурой, распределяются следующим образом:
— 40% — на частичноевозмещение затрат на уплату процентов по кредитам при многоэтажномстроительстве;
— 20% — на полноевозмещение затрат на уплату процентов при малоэтажном строительстве;
— 40% — на возмещениеполовины стоимости затрат по реализации инвестиционных проектов при малоэтажномстроительстве жилья для очередников;
Кроме того, в рамкахфинансирования программ дорожного строительства в 2007-2009 гг. предусматриваетсяоказание государственной поддержки в виде субсидий на развитие улично-дорожнойсети малоэтажной застройки в размере по 3,5 млрд. руб. ежегодно.[32]
Наряду с мерами поувеличению объемов строительства необходимо развивать ипотечное жилищноекредитование. В настоящее время институт ипотеки не начал действовать в полноймере. Так, в 2008 г. по ипотеке приобретено менее 3% квартир.
Необходимо развиватьинфраструктуру системы ипотечного кредитования, завершить формированиенормативной базы по страхованию ипотечных кредитов, предусмотреть возможностьпривлечения институциональных инвесторов, в частности средств пенсионныхфондов.
Большое значение дляразвития ипотеки имеют ипотечные ценные бумаги. К сожалению, несмотря на то,что действует Федеральный закон от 11.11.03 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценныхбумагах»,[33] такие ценные бумагифактически не выпускаются. Требуется внести изменения в данный закон.
Органам государственнойвласти и местного самоуправления необходимо активизировать работу по развитиюсистемы ипотечного кредитования и обеспечить увеличение объемов выдаваемыхкредитов. Кроме того, необходимо одновременно развивать иные формы жилищногокредитования с использованием для строительства жилья средств паевыхинвестиционных фондов, организацией строительных сберегательных касс, жилищныхнакопительных кооперативов.
Необходимо принятиенестандартных решений, в частности, целесообразно использование механизмаипотечного жилищного кредитования для финансирования долевого участия граждан встроительстве жилья посредством выкупа закладных на условиях предоплаты,направление средств на обеспечение жильем отдельных категорий граждан нафинансирование строительства, консолидация этих средств со средствами органовместного самоуправления, направляемых на строительство социального жилья.
Как показал анализнормативно-правовой базы, для эффективной реализации Национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» еще требуется разработать ипринять достаточное количество законопроектов, направленных насовершенствование механизмов градостроительного регулирования, землепользованияи ипотечного кредитования.
Глава2. Вопросы практической реализации Национального проекта «Доступное икомфортное жилье — гражданам России»2.1 Проблемы,выявленные в ходе практической реализации Национального проекта «Доступное икомфортное жилье — гражданам России»
Показатели состоянияжилищной сферы в Российской Федерации явились исходным основанием приназначении целевых параметров приоритетного национального проекта «Доступное и комфортноежилье – гражданам России», а также федеральной целевой программы «Жилище» и ее подпрограмм.Основным параметром, характеризующим цели национального проекта, являетсяпланируемый показатель ввода жилья – 80 млн. кв. м в 2010 году. Такой объемпочти в два раза превышает ввод жилья в 2008 году и становится абсолютнонаиболее высоким показателем за минувшие десятилетия (1987 г. – 76 млн. кв. м).
Подобные по масштабностизадачи ставились в жилищном строительстве лишь однажды – при переходе к массовомупанельному домостроению и массовой застройке новых районов в середине 50−хгодов, потребовав радикального пересмотра социальной, градостроительной и техническойполитики. Период массового домостроения 1960−1980−х годов позволилчуть более чем за четверть века создать основной объем жилого фонда.
Национальный проект«Доступное и комфортное жилье – гражданам России» реализуется в условияхрыночной экономики при множестве равноправных участников хозяйственнойдеятельности и открытости инвестиционного рынка. Государство в лице федеральныхорганов и органы власти субъектов федерации выступают равноправнымихозяйствующими субъектами наряду с другими субъектамихозяйственно-экономической деятельности. Вместе с тем жилищная проблемаотносится к числу важнейших сфер социально-экономической жизни страны и государствоприступило к ее решению в форме приоритетного национального проекта.
Успех реализации этогопроекта как наиболее сложного, имеющего глубокий социальный смысл и требующегобезусловной управленческой решительности, будет во многом характеризоватьконструктивные возможности и эффективность общественно-государственногоустройства современной РФ.
Действительно, если дветрети российских семей в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями,около 40 миллионов человек имеют жилье, находящееся в плохом или очень плохомсостоянии, лишь 12,4% семей могут пробрести жилье самостоятельно или с помощьюзаемных средств, а государство имеет обязательства по обеспечению жильем болеечем 1 млн. граждан, то проблема — налицо.
В 2008 г. введено на душунаселения 0,3 кв. м общей площади жилья, что в 2−3 раза уступаетаналогичным показателям большинства стран мира. При этом, если учитывать в жиломфонде только жилье, отвечающее санитарным и иным нормам, то уровеньобеспеченности граждан России жилищем составит не более 15 кв. м на одногочеловека. Эти социально тревожные для страны показатели характеризуют глубокоеотставание российского градостроительства и жилищного строительства от принятыхв мировой практике масштабов жилищного строительства, считающихся социальноприемлемыми для всех развитых и значительной части развивающихся стран.[34]
Общая потребность в новомжилом фонде с учетом выбытия аварийного и ветхого жилья составляет дляРоссийской Федерации около 1,5 миллиарда квадратных метров, что потребуетежегодного удельного ввода около 1 квадратного метра на человека в течение не менеечем 10 лет.
Достижение уровня 80 млн.кв. м жилья к 2010 году является, таким образом, промежуточной целью,способной, вместе с тем, показать эффективность планируемого тренда развития и обеспечивающихмероприятий.
По состоянию на конец2006 года принимаемые меры реализации национального проекта по созданию рынкадоступного жилья не дали действенных результатов. Задерживаются выполнениемподпрограммы ФЦП «Жилище».
На подпрограммы«Обеспечение жильем молодых семей», «Модернизация объектов коммунальнойинфраструктуры» выделение регионам средств из федерального бюджета начато со значительнымопозданием. По подпрограмме «Обеспечение земельных участков коммунальнойинфраструктурой в целях жилищного строительства» на 1 июля 2006 г. МинфиномРоссии ни с одним из субъектов РФ не заключены соглашения о совместномфинансировании запланированного строительства.[35]
Указанные недостатки в реализацииФЦП как основного инструмента реализации приоритетного национального проекта«Доступное и комфортное жилье – гражданам России», могут быть в последующемподкорректированы. Однако на данном этапе ключевыми становятся вопросысистемной организации национального проекта и реализующей его ФЦП «Жилище», а такжеправильной расстановки акцентов и выявления ряда базисных факторов,определяющих успешность или нарастающую проблемность национального проекта.
Остановимся на факторах,значимость которых становится ясной из следующего.
Земли поселенийсоставляют в РФ сегодня около 1% территории, в том числе земли застройкинаселенных пунктов – около 7,5 млн. га или менее 0,4% от площади земель РФ.
Сравнение этогопоказателя с зарубежными странами показывает различие в десятки раз: от 8,5% и 11,8%соответственно в Польше и Германии до примерно 20% в Англии.
Это характеризуетотечественное градостроительство как принадлежащее глубоко устаревшему укладусоциалистической урбанизации с однотипными плотными многоэтажными застройкамиукрупняемых населенных пунктов. Суммарные на сегодня 2,7 млрд. кв. м жилогофонда занимают примерно 7,5 млн. га, что дает средний показатель плотностизастройки селитебных территорий населенных пунктов около 340−350 кв. м /га.[36]
Для осуществленияжилищного строительства в объемах 80−100— 120 млн. кв. м в год и далее додостижения показателя 1 кв. м в год на 1 человека, под нужды застройкинеобходимо ежегодно отводить 2−3 тысячи квадратных километров территорий.
Градостроительныйконвейер подобного масштаба работал в 60−80−е годы, когдапланирование территорий ежегодно предусматривало практически во всех городах и укрупняемыхсельских поселениях территории под жилые микрорайоны и районы массовогопанельного домостроения с использованием централизованных систем ЖКХ. Сегодняпри создании градостроительного конвейера с мощностью, задаваемой национальнымпроектом, необходимо опираться на новые рыночные механизмы поощренияинвестиционной и предпринимательской активности в этом секторе развития,создать новый профессиональный слой застройщиков, «девелоперов», реализующихкак интересы частных инвесторов, так и публично принятые документытерриториального планирования.
Территориальноепланирование является сегодня объективно наиболее отстающим элементом всегоградостроительного конвейера, проектно-правовой и инвестиционно-строительнойдеятельности. Так, первичный рынок создания недвижимости – строительство – работает,как правило, на вторичном рынке земли.[37]
Земли населенных пунктовявляются для муниципалитетов ресурсом, закрытым городской или поселковойчертой, и администрация может разрабатывать генеральный план развития, правилаземлепользования и застройки лишь в ее пределах, хотя в принципе существуютвозможности через совместную подготовку проектов с соседними муниципальнымиобразованиями, либо с субъектом федерации, расширить территорию планирования.Но таких примеров пока нет. «Горизонтальные связи» между муниципалитетами,между муниципалитетами и органами власти субъектов федерации, между субъектамифедерации в части осуществления совместного территориального планирования – практическиотсутствуют.
В реальности же город,особенно мегаполис, поселение, населенный пункт могут решать задачи своегоразвития исключительно с учетом соседствующих территорий. Системы расселения и наилучшиеместоположения на региональных рынках земли значительно больше зависят от близоститранспортных коммуникаций, мест приложения труда и природных особенностейместа, нежели чем от административных границ.
Территориальноепланирование должно обеспечить создание первичного рынка территорий и участковпод строительство, формируя дуплекс первичных рынков – участков и строительства,объединяя их в новом градостроительном конвейере. Это возможно исключительнопри совместной подготовке документов территориального планированиясоседствующими муниципалитетами и субъектами федерации.
Заблаговременноеформирование первичного рынка территорий и участков в объемах, необходимых дляобеспечения требуемых величин ввода жилья – основная задача территориальногопланирования, детализируемая затем в планировке, градостроительном зонировании,подготовке градостроительных планов. С точки зрения решения вопросовнационального проекта создания доступного жилья для граждан России эта задачаиграет ключевую роль. Территориальное планирование и градостроительная политикаразвития крупных комплексов жилья, инфраструктуры, мест приложения труда с учетомсложившейся конфигурации расселения, производства, коммуникаций,природно-климатических условий является основной стратегической задачей в определениицелей и практических решений приоритетного национального проекта. В зависимостиот принятой градостроительной политики – средней плотности застройки, типаинженерной и коммунальной инфраструктуры, планировочной организации жилых группи способов их включения в системы расселения более высокого уровня,инженерно-геологических и природно-климатических условий, возможнодетализировать структуру жилищно-гражданского строительства по различнымпризнакам:
жилые средне и многоэтажные– многоквартирные, социальные, повышенной комфортности, железобетонныемонолитные, панельные, мелкоштучные стеновые материалы, с встроенными(пристроенными) гаражами, объектами соцкультбыта и др.
В свою очередь, исходя изожидаемой структуры строительства можно прогнозировать наиболее вероятныезапросы к промышленности строительных материалов и изделий, производствуинженерного и механического оборудования, объемам работ по инженернойподготовке и оборудованию территорий объектами инженерно-транспортнойинфраструктуры, а также по оптимальным размерам делимых крупных земельныхучастков, отводимых под комплексное развитие силами градостроительногоконвейера на основе документов территориального планирования. Развитие практикимассовых отводов территорий под застройку на основе документов территориальногопланирования опирается на сложившуюся законодательную базу, прежде всего – Градостроительныйкодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Предоставляемая законодательством возможность,должна быть актуализирована посредством рациональной проектно-правовойпрактики. Правовая подготовка территорий к застройке – длительный процесс,начинающийся с прохождения всех требуемых законодательством этапов градостроительногопроектирования – разработки документов территориального планирования, их публичногообсуждения, согласования, утверждения, изменения на основе этих документовназначения земель, подготовки правил землепользования и застройки, планировкитерриторий, с последующим решением вопросов взаимодействия с конкретнымиправообладателями и других шагов, предшествующих предъявлению крупной площадкикомплексного строительства первичному рынку развития недвижимости.
Этот процесс должен бытьпо возможности формализован и ограничен в сроках прохождения процедур припроектно-правовой подготовке территорий к строительству. Нормализованнаядлительность таких сроков во многом определяет бизнес-планы инвесторов и социальныепрогнозы публичной власти. Так, для того чтобы ввести в 2010 году 80 млн. кв. мжилья при средней плотности селитебных территорий около 500 кв.м/га (40— 45%ввода – ИЖС), необходимо в 2009 году осуществить инженерную подготовку к строительствуоколо 160 000 га суммарно. Соответственно в 2008 году должна быть проведенаправовая подготовка (включая проведение аукционов) и планировка данныхтерриторий, завершающая этап получения прав застройщиков (девелоперов) на архитектурно-строительноепроектирование и строительство.[38]
Градостроительныйконвейер возведения комплексных жилых образований должен быть обеспеченпроектно-правовым конвейером отвода и подготовки территорий под строительство.
Одним из наиболеешокирующих явлений на рынке жилья стал произошедший в течение 2006-2007 годарезкий рост стоимости квадратного метра. Наиболее сильно он проявился в Москве,Московской области, Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других крупных городов.Основной причиной, создавшей объективные предпосылки для этого скачка, стал ужеупоминавшийся фактор работы первичного рынка строительства в искусственносуществующих территориальных ограничениях на прирост земель застройки, то естьработа на вторичном рынке участков. За этим следует всемерное нагнетаниеплотности застройки, строительство на зеленых, рекреационных, детских и иныхобщественных пространствах, что ведет к заметным социальным издержкам. Застройщикистремятся максимально увеличить этажность поштучно возводимых жилых зданий.Инвестиционная логика строительства многоэтажного дома в сложившейся застройкесталкивается с дилеммой: 100−квартирный дом с площадью застройки около800 кв.м потребует для парковки автомашин своих жителей около 4 тыс. кв. м территорииучастка, а также 8−10 кв. м зеленых насаждений и детских площадок на человека.В итоге такой вариант потребует около 8 тыс. кв. м территории, не считаяподъездных дорог и нарастающего дефицита объектов обслуживания. Вариантвстроенных гаражей приведет к возрастанию средней площади квартиры на 30 кв.м,необходимых для одного машиноместа, следовательно к заметному росту стоимостисобственно полезной площади жилья. Решение же, как правило, переводится в проблемывсего города, квартала, где конкретность проблемы замещается углублениемобщегородской кризисной ситуации.[39]
Практикуемый сегодняотказ от выполнения нормативных требований по обеспечению жителей территориямиобщего пользования, невнимание к учету последствий растущей автомобилизациинаселения приводит к нарастающему ухудшению условий проживания, подводя рядгородов вплотную к транспортному коллапсу и критическому состояниюэкологического фона городской жизни.
Уменьшающеесянародонаселение России в значительной своей части расселено сегодня в загрязненных,плотно застроенных и продолжающих теми же методами застраиваться городах,жилищно-коммунальное хозяйство которых близко к завершению амортизационныхсроков эксплуатации.
Назрела остраянеобходимость решительных качественных перемен в градостроительстве и жилищно-строительнойполитике. По сути необходима градостроительная революция, имеющаяобщенациональное и политическое значение: нужно в 2−3 раза увеличитьтерритории земель поселений; гармонизировать систему расселения Центр – Юг – Сибирь– Дальний Восток; сменить привычные формы многоэтажного железобетонного строительствана образцы городского, пригородного и усадебного индивидуального жилища,отвечающего требованиям энергосбережения, энергоэффективной коммунальнойинфраструктуры и уровню автомобилизации 200−300 а/м на тысячу жителей;строить в год столько жилищ, чтобы в течение ближайшего десятилетия восполнитьвынужденное выбытие сотен миллионов квадратных метров аварийного, ветхого жильяи зданий первых поколений массового крупнопанельного домостроения.
Развитие новогоградостроительства должно получить межрегиональный, национальный масштаб,приобрести амбиции вхождения в круг мировых игроков рынка развитиянедвижимости, имея за спиной крупнейший в мире территориальный ресурс и колоссальныенакопления от сырьевого экспорта, нуждающиеся в капитализации и преобразованиив инвестиции.
Для подобныхцеленаправленных мер имеются определенные предпосылки, активизируемыеНациональным проектом развития доступного и комфортного жилья. Собственные же усилиягосударства и органов местного самоуправления должны обеспечить выполнениетого, что за ними законодательно закреплено – разработку документовтерриториального планирования, градостроительного зонирования, техническихрегламентов и нормативов градостроительного проектирования. Целью таких усилийдолжно стать вовлечение в застройку новых территорий при возрастающей долеиндивидуального жилищного строительства – от 40% ввода в 2006 году к более чем60% ввода к 2011−2012 гг. Это позволит приступить к массовому применениюновых ресурсосберегающих технологий строительства с использованием местныхстроительных материалов, легких конструкций, новых локальных и автономныхсистем коммунальной инфраструктуры.
Ценовой интервал,приближающий со стороны производителя и посредника к возможностям потребителярубеж доступности жилья, должен стремится к диапазону 12−15 тыс. рублейцены продаж конечным потребителям за 1 кв. м в жилых домах массовогодомостроения, оборудованных в соответствии с нормативными требованиями к комфортномужилищу. Выход на такой уровень цен по технико-экономическим основаниям возможени необходим, что в сочетании с развитием ипотеки и иных форм субсидиарнойподдержки позволит рассчитывать на реальную доступность комфортного жилья длябольшинства населения страны.[40]
Градостроительство должнобыть готовым ответить на вопросы структурного, стратегического характера, не имеющихвозможности быть сегодня заявленными. Так, программа «Жилище» вообще не содержиткомпонента территориального планирования и не затрагивает, соответственно, ряд важнейшихвопросов реализации национального проекта доступного и комфортного жилья:распределение предусматриваемых в 2010 году объемов ежегодного строительства 80млн. кв. м по территории страны складывается из примерно 15−17 млн. кв.многоэтажных жилых домов суммарно в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградскойобластях, а где строить остальное? Какова структура строительства по собственностии источникам инвестирования, по этажности, плотности, развитию социальной,коммунальной инфраструктуры и санитарно-экологического качества жилища? Не определеныпилотные, головные регионы и проекты, которые могли бы стать полигонами дляотработки различных градостроительных и проектно-правовых схем, приемов,методов и примерами реализации национального проекта с учетомтерриториально-расселенческой организации межконтинентального пространстваРоссии.
Территориальнаяорганизация расселения населения Российской Федерации характеризуется наличиемряда неблагоприятных тенденций. Прежде всего — депопуляцией восточной Сибири,Дальнего востока, а также такими как упадок сельского расселения, многих малыхи средних городов, ярко выраженное преобладание Московского и Санкт-Петербургскогоареалов расселения при том, что крайне недостаточно развиты градостроительныесвязи этих
Территориальноепланирование на уровне РФ и субъектов РФ должно стать неотъемлемым компонентомстратегического социально-экономического планирования, осуществляемого в контекстегеополитического развития мировой системы, ее экономических, цивилизационно-демографических,оборонных структур и конфигураций.
Так, в Программенаписано, что к 2010 г. средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 м2 будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из 3 человек за 3 года (повышениедоступности приобретения жилья).
Но в Программе нет ниодной оценки или характеристики — какого типа должно быть это жилье, в какихрегионах и сколько должно быть его построено, как это увязано со строительнымимощностями и обеспеченностью стройматериалами. В этом направлении в Программене проведено никакого анализа, что является существенным просчетом ееразработчиков, т.к. не исследован сам предмет реализации программы,составляющий ее название.
Запланированное резкоеувеличение темпов строительства потребует изменения самой его структуры,перехода к новым архитектурным решениям, проектирования новых типов зданий иновых технологий строительства. В свою очередь, это потребует производстваширокой номенклатуры современных высококачественных и конкурентоспособныхстроительных материалов, изделий и конструкций.
За последние нескольколет удалось добиться постоянного роста объема промышленной продукции, но, хотяежегодный прирост выпуска продукции строительных материалов составлял в среднемоколо 10%, достигнутые объемы не полностью удовлетворяют потребностисовременного строительства, что вызвано, в основном, низким техническим уровнемпредприятий и износом технологического оборудования.
В промышленности строительныхматериалов резко сократилось создание новых отечественных технологий, машин иоборудования для отрасли. Территориально производственные мощности предприятийразмещены неравномерно. Свыше 60% из них находятся в европейской части России,что вносит существенный вклад в удорожание продукции за счет транспортнойсоставляющей. Кроме того, использование в производстве устаревших технологий иоборудования приводит к значительным расходам топлива и энергопотребления.
Такое положение дел впромышленности строительных материалов дает все основания для опасений повозможности реализации в установленные сроки и в требуемых объемахНационального проекта, о чем уже неоднократно упоминал на совещаниях Первыйзаместитель Председателя Правительства РФ Д.А. Медведев.
Таким образом, реализацияНационального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» напрактике в 2006-2007 годах выявила ряд не только правовых проблем,рассмотренных в первой главе дипломной работы, но и достаточно большоеколичество практических проблем технического характера, недочетов и пробелов,допущенных при разработке Национального проекта, в котором не учли многиефакторы российской ральности развития строительной индустрии иградостроительного обеспечения строительства, требующих решения для реальногодостижения поставленных в Национальном проекте задач.2.2 Рольипотечного жилищного кредитования в реализации Национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России»
Жилищная проблема в Россиипредставляет собой комплексную задачу и охватывает вопросы оптимизациигосударственного управления жилищно-строительной отраслью. Средняяобеспеченность населения жильем остается на сравнительно низком уровне,качественные характеристики жилья не соответствуют минимальным стандартам. Завремя реформ ввод нового жилья сократился вдвое. Проблема усугубляетсякатастрофическим старением жилья: темпы выбытия ветхого жилья опережают темпыввода нового в 2,5 раза, что не обеспечивает даже простого воспроизводстважилищного фонда. В силу низкого уровня доходов основной массы населенияприобретение нового жилья за счет собственных средств для большинства россиянневозможно. В качестве радикального средства решения жилищной проблемынаселения и привлечения внебюджетных ресурсов в жилищную сферу предлагаетсяипотечный механизм, представляющий собой авансирование будущих накопленийграждан-заемщиков и выступающий основным источником финансирования покупкижилья. Однако, как показывает опыт, проводимые в последние годы преобразованияна рынке жилья при определенной положительной тенденции не могут кореннымобразом изменить сложившуюся ситуацию. Перенимая зарубежный опыт, властиконцентрируют усилия в основном на создании финансовых схем и механизмов,позволяющих приобретать жилье в кредит. Во всем мире успешно действуютразнообразные ипотечные схемы, позволяющие покупать недвижимость в кредит подминимальные проценты на долгосрочной временной основе. В России рынок ипотекиеще только формируется. Однако в абсолютном измерении рынок составляет всего0,1% ВВП, что является предельно низким показателем. Для сравнения, в развитыхстранах ипотечный рынок составляет 30-70% ВВП. Круг целевых участников рынка — заемщиков у нас крайне ограничен.[41] Для более глубокогопонимания процессов, происходящих на рынке жилья, необходимо взглянуть наситуацию не только сквозь призму интересов непосредственных участниковжилищно-строительной сферы, но и рассмотреть макроэкономические условия, вкоторых предпринимаются попытки организовать ипотечное кредитование в стране.Именно макроэкономические условия предопределяют во многом успех или неудачуреализации поставленной цели использования ипотечного механизма для преодоленияжилищного кризиса в стране. К основным параметрам, определяющим эффективностьвнедрения ипотечного механизма для преодоления жилищного кризиса, относятся:
— государственнаяполитика регулирования жилищно-строительной сферы;
— доходы населенияотносительно стоимости жилья;
— уровень развитостифинансового рынка, позволяющий воспользоваться различными кредитнымиинструментами.
Основным препятствиеммасштабного развития ипотечного кредитования жилья в стране являются низкиедоходы основной массы населения, высокая стоимость заемных ресурсов и частомонопольно завышенная рыночная цена 1 м2 жилья. Зарубежный опыт успешной реализации ипотеки показывает, что при сопоставимой по качеству и цене жилойплощади средний доход на душу населения должен быть в 6 раз вышесреднероссийского, а процентная ставка по заемным ресурсам — в 4-5 раз ниже. Врезультате реализации выбранной в 1991 г. социально-экономической модели развития общества в России в настоящее время насчитывается 36 млн. бедных,имеющих доход ниже прожиточного минимума. Поэтому нет более важной задачи, чемреформирование нынешней системы заработной платы, потому что это не толькотормоз для преодоления жилищного кризиса, но и негативный фактор,препятствующий общеэкономическому развитию страны, создающий социальноенапряжение в обществе. Исследование структуры доходов населения позволяетсделать вывод о том, что в настоящее время лишь 5,7% населения способноулучшить свои жилищные условия за счет собственных средств; около 15% могутприобрести жилье, получив кредит в размере недостающих средств; а остальныесемьи могут решить «жилищную проблему» только в случае предоставленияим социальной помощи, из них 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться всоциальном жилье. Таким образом, около 20% домохозяйств, имеющих потребность вулучшении жилищных условий, потенциально могут приобрести жилье за счетсобственных и кредитных средств (их доля от всех домохозяйств составляет12,4%).[42]
Наметившаяся в 2000-07гг. тенденция роста реальных доходов населения и постепенного формирования«среднего класса» за счет сокращения доли населения, живущего зачертой бедности, будет способствовать активизации процессов сбережения и накопления,что выступает необходимым условием для привлечения свободных средств населенияв жилищно-строительную сферу. Предварительная оценка имеющихся на руках унаселения сбережений позволяет сделать вывод о большом потенциале данногоресурса. Актуальная задача государственной политики в ближайшей перспективезаключается в создании условий, активизирующих процесс трансформации сбереженийнаселения в инвестиции, направляемые в жилищное строительство и реальный секторэкономики. Для успешной организации ипотечного кредитования жилья необходимыдешевые заемные ресурсы сроком на 15-20 лет. Реализация подобных предложенийпока идет вразрез с ныне действующей экономической и финансовой политикойгосударства, вынужденного осуществлять стратегию краткосрочного кредитования сочень высокой процентной ставкой, сковывающей экономическое развитие страны.
В России после обвальногоотпуска цен в 1992 г. в качестве естественного продолжения возниклагиперинфляция. Основным средством ее преодоления стала политика резкого сжатияденежной массы и очень высокая банковская ставка. Проводить политикуограничения инфляции путем ценового воздействия на формирование затрат идоходов хозяйствующих субъектов, одновременно создавая общие условия эффективногохозяйствования, после 1992 г. было некому. Во-первых, по идеологическимсоображениям — только отпустили цены с целью скорейшего пути достижения ростаэкономики и снова их закручивать — значит, признать свою несостоятельность.Во-вторых, после 1991 г. в высшие органы государственного управления пришлозначительное число кадров без опыта государственного управления, которым былоне под силу сочетать политику ограничения инфляции и политику экономическогороста. Рынок, безусловно, необходим, только он способен адекватно определятьсоответствие между спросом и предложением, но сам по себе не в состоянииобеспечить это соответствие. Состояние рынка жилья — типичный тому пример: содной стороны, имеется огромный (частично платежеспособный) спрос на жилье, а сдругой — предложение жилья на рынке не соответствует ему ни по объемам, ни поструктуре, ни по цене. Это будет продолжаться до тех пор, пока не окажет помощьгосударство. Основными показателями, формирующимися на рынке капиталов иоказывающими непосредственное воздействие на систему ипотечного кредитования,выступают: курс национальной валюты, инфляция, кредитные ставки и ставкипривлечения финансовых ресурсов с рынка ценных бумаг, а также присутствие нарынке крупных институциональных инвесторов.[43]
Стабилизация курсанациональной валюты, наблюдаемая в 1999-2007 гг., способствует снижениювалютных рисков и росту уверенности всех субъектов экономики. Рост реальногокурса рубля оказывает неоднозначное воздействие на жилищно-строительную сферу.С одной стороны, повышается стоимость отечественных строительных материалов,происходит удорожание жилищного строительства, а с другой стороны, ростреального курса рубля положительно воздействует на рост реальных доходовнаселения, за счет чего улучшается социальная ситуация в стране и возрастаетвнутренний потребительский спрос, появляются сбережения, которые могут бытьтрансформированы в инвестиции. Помимо этого, укрепление реального курса рубляпо отношению к доллару и улучшение общей экономической и политическойконъюнктуры отражается в постепенном снижении ставки рефинансированияЦентрального Банка РФ, ставок межбанковских кредитов и рублевых ставок побанковским кредитам. Так, за период с 1998 по 2007 г. ставка рефинансирования ЦБ снизилась с 60% до 13% годовых, положительные изменения произошлив порядке резервирования средств банками. Снижение ставки рефинансирования ирост капитализации банковской системы (обусловленный благоприятнойвнешнеэкономической конъюнктурой) определил необходимость расширения активныхопераций банков, в связи с чем банки начали активно развивать ритэйловое направлениекредитования населения и снижать ставки по кредитам. Так, в настоящее время намежбанковском рынке привлечь ресурсы можно под 11-12% годовых, а ипотечныекредиты выдаются банками под 15-18% годовых в рублях.[44]
Укрепление реальногокурса рубля происходило на фоне снижения уровня инфляции. Инфляционные процессыза период с 1999 по 2004 г. носили выраженный затухающий характер, чтоспособствовало активизации инвестиционных процессов в экономике. Процессыинвестирования и кредитования связаны с инфляционным риском, причеминфляционные ожидания удерживают кредиторов и инвесторов от вложения денег вподверженные инфляционному обесцениванию активы или приводят к значительномузавышению ссудного процента в связи с учетом инфляционного риска.
Инфляционный рискявляется существенным негативным фактором развития ипотечного кредитования,т.к. кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого трудно точноспрогнозировать уровень инфляции. Минимизация инфляционного риска может бытьдостигнута за счет выдачи ссуд и произведения расчетов в твердой иностраннойвалюте; этот способ особенно популярен в России, однако при этом инфляционныйриск автоматически заменяется валютным риском. Анализ процессов, протекающих навалютном рынке, а также динамика роста курсов рубля и доллара относительнокорзины мировых валют демонстрирует в настоящее время предпочтительностькредитования в рублях, однако банки по прежнему предпочитают валютные активы,поскольку основной источник пассивов (доход от экспортных операций) такженоминирован в валюте.[45]
Очевидно, что ставки поипотечным кредитам напрямую зависят от темпов инфляции, а значит, уровеньинфляции непосредственно обусловливает доступность ипотечных кредитов длянаселения. Поскольку заемщик и кредитор одинаково подвержены инфляционномуриску, наиболее взвешенным решением проблемы минимизации инфляционного риска випотечном кредитовании, на наш взгляд, является использование плавающихпроцентных ставок, привязанных к уровню инфляции. Практика выдачи ипотечныхкредитов под плавающую ставку широко распространена в мировой практике ипозволяет решить две проблемы: минимизировать инфляционный риск; избежать рискаперекредитования, когда заемщик в случае снижения кредитных ставок предпочитаетвзять новый кредит и досрочно погасить ранее выданный. Однако в настоящее времябанки неохотно пользуются стратегией плавающих кредитных ставок, что объясняетсяпсихологической неготовностью заемщиков. К тому же ресурсная база кредиторовформируется, как правило, под твердую ставку процента.
Повышение доходовнаселения, снижение уровня кредитной ставки и активизация финансового рынка — это проблемы макроуровня и экономическая политика государства в этих вопросахиграет решающую роль. Попытка развернуть широкомасштабное жилищноестроительство в стране, не выходя из круга жилищно-строительной сферы, какпоказывает практика, не дала ощутимого результата. Можно продолжатьвырабатывать различные схемы ипотеки применительно к региональным и отраслевымособенностям. Например, в сельской местности для строительства индивидуальныхдомов заемные ресурсы выдавать натурой, т.е. стройматериалами. Но все дажеочень полезные вариации по усовершенствованию схем ипотечного кредитования безперемены политики государства в отношении доходов населения, без измененияфинансовой политики с целью снижения цены заемных ресурсов, без контроля заякобы рыночной, а по существу монопольной ценой жилья, не дадут желаемогорезультата по преодолению жилищного кризиса.
Активная жилищнаяполитика, в свою очередь, подразумевает функционирование общественных(государственных или муниципальных) организаций непосредственно на рынкенедвижимости, активное финансовое регулирование жилищной сферы через налоговыельготы, адресные субсидии и дотации. Важно подчеркнуть, что, несмотря наразличия в конкретных воплощениях государственного регулирования рынка жилья вразных странах, целью проводимой государством жилищной политики всегдавыступает обеспечение каждого гражданина жилищем в зависимости от егопотребностей и экономических возможностей.
Обобщение российскогоопыта на региональном и муниципальном уровне по организации ипотечногокредитования жилья с целью преодоления жилищного кризиса показало, что безгосударственной поддержки, при сложившейся макроэкономической ситуации в странепроблема обеспечения населения жильем решается с трудом. Тем не менее, активнаяроль в решении жилищных проблем в большинстве стран отводится наиболее близкимк населению властным органам — органам местного самоуправления. Онираспоряжаются значительной частью жилищного фонда, образующей так называемыймуниципальный жилищный фонд. Значит, бюджетные ресурсы, направляемые на решениежилищной проблемы, должны перераспределяться из федерального бюджета врегиональные и местные.
В этой связиположительной оценки заслуживает законодательная инициатива по введению единогоналога на недвижимость взамен трех ныне действующих (земельного, на имуществофизических лиц и организаций) местным налогом на недвижимость (с жилого фонда)и региональным (с нежилого фонда). Такая замена обеспечит местные бюджетыдополнительными средствами, которые вместе с доходами от продажи земельных участковсмогут обеспечить местные власти ресурсами, необходимыми для решения жилищнойпроблемы.[46]
Положительные изменения вденежно-кредитной системе должны сопровождаться соответствующим изменением нарынке строительства. Целесообразным представляется активное участие государствав формировании сбалансированного рынка жилья путем выработки единой жилищно-строительнойполитики, включающей меры по повышению инвестиционной активности вжилищно-строительной сфере и меры социальной поддержки малоимущих слоевнаселения. Снижение административных барьеров при выделении участков подзастройку, повышение транспарентности проведения конкурсов по выделениюучастков и оснащению участков необходимыми инженерными коммуникациями будетспособствовать повышению активности застройщиков и сокращению сроковстроительства.
Для населения с доходами,не позволяющими участвовать в ипотеке на существующих условиях, должны бытьразработаны накопительные программы с частичным субсидированием первоначальноговзноса и выплачиваемых кредитных платежей (по примеру немецких строительныхсберегательных касс) за счет средств бюджета. Предоставление субсидий на оплатучасти кредитных платежей за жилье нельзя рассматривать как прямые расходыбюджета, поскольку мировым опытом доказан высокий мультипликативный эффект отбюджетных инвестиций в жилищно-строительную сферу. Практически доказано, чтокаждая денежная единица, выплаченная в виде господдержки при приобретениижилья, инициирует порядка 2,5 денежных единиц внебюджетных инвестиций ивозвращает в бюджет около 2,8 денежных единиц налоговых поступлений.[47]
Для молодых семей снизкими текущими доходами, но хорошими перспективами их увеличения в будущемцелесообразно использовать ипотечный продукт с регулируемой процентной ставкой,позволяющий сократить текущие расходы по кредиту за счет их увеличенияпропорционально росту доходов семьи. При одновременном увеличении срокакредитования (до 25-30 лет) кредитная нагрузка на семейный бюджет может бытьсущественно сокращена. Субсидирование процентной ставки на начальных этапахвыплаты кредита молодыми семьями может осуществляться частично за счеткредитных организаций, заинтересованных в привлечении кредитоспособных клиентовна долгосрочной основе, частично за счет средств бюджетов регионов имуниципалитетов в рамках соответствующих жилищных программ.
Таким образом, тщательноеизучение потребностей населения и структуры и динамики доходов и сбереженийразличных категорий домохозяйств позволяет разработать специальные программыипотечного кредитования для каждой категории заемщиков. 2.3 Направлениясовершенствования законодательства и решения практических проблем придальнейшем осуществлении Национального проекта «Доступное и комфортноежилье — гражданам России»
Как уже говорилось выше,в рамках реализации Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортноежилье – гражданам России» должны быть решены следующие основные задачи:
— создание условий дляразвития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышенияуровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищногостроительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;
— создание условий дляприведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие состандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
— обеспечение доступностижилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан истандартами обеспечения жилыми помещениями (33 м2 общей площади жилого помещения — для одиноких граждан, 42 м2 — на семью из 2 человек, по 18 м2 — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).
Решение этих задач лежитна пути развития прежде всего строительной индустрии и промышленностистройматериалов, а также — жилищного строительства, совершенствованияжилищно-коммунального комплекса, развития ипотечного жилищного кредитованиянаселения и рынка жилья и исполнения государственных обязательств пообеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральнымзаконодательством.
Но из приведенной вПрограмме последовательности шагов от строительства до ипотечного жилищногокредитования, рассмотренных выше, ее разработчики не до конца учли последствия,к которым может привести отсутствие сбалансированного роста спроса ипредложения на рынке жилья.
В характеристиках существующихпроблем указывается, что даже ограниченный платежеспособный спрос населения нажилье превышает предложение жилья на рынке, что приводит к постоянному ростуцен на жилье, а существенным препятствием развития жилищного строительствапродолжает оставаться ограниченность возможностей обеспечения земельныхучастков необходимой коммунальной инфраструктурой. Далее следует однозначныйвывод, что необходимо обеспечить условия для существенного роста объемовжилищного строительства с целью увеличения предложения жилья на конкурентномрынке в соответствии с ростом платежеспособного спроса населения.
Поэтому задача Программы:
с одной стороны — создатьвозможность улучшить жилищные условия граждан, перед которыми государство несетобязательства по закону;
с другой — сформироватьтакие рыночные отношения в жилищной сфере, которые бы дали толчок развитию этойотрасли экономики на долгосрочную перспективу.
Рассматривая проблемы,возникшие при практической реализации Национального проекта, мы обратиливнимание на проблемы строительной индустрии и обеспечение все наиболеерасширяющегося строительства жилья новыми строительными материалами. Учитываязначительную капиталоемкость промышленности стройматериалов, начальным толчкомк ее динамичному и устойчивому развитию должна послужить программа, создающаяна первом этапе стартовые условия, которые обеспечат привлечение инвесторов наэтот рынок.
Эта программа должна бытьрассмотрена и утверждена на правительственном уровне в качестве федеральнойцелевой программы (условное название ФЦП «Развитие стройиндустрии») и войти вкачестве равноправной составляющей в пакет программ национального проекта«Доступное и комфортное жилье — гражданам России».[48]
Во-первых, даннаяпрограмма должна предусматривать меры государственной поддержки промышленностистроительных материалов, такие как:
— меры нормативно-правовогохарактера, направленные на совершенствование законодательства с целью созданияусловий для повышения инвестиционной активности, предоставления льгот дляпредприятий строительных материалов на период строительства новых мощностей;
— меры по совершенствованиюсистемы стандартизации и сертификации строительных материалов, изделий иконструкций;
— меры по финансированиюнаучно-исследовательских работ, ориентированных на создание новых технологий впроизводстве строительных материалов;
— снижение таможенныхпошлин на новое оборудование, запасные части и сырьевые компоненты длятехнологического перевооружения промышленности стройматериалов, выпускаемыетолько за рубежом.
Во-вторых, государстводолжно непосредственно принять участие в качестве партнера по развертываниюважнейшего вида промышленности.
Должен быть определенперечень производственных мощностей по производству базовых строительныхматериалов и осуществлено их строительство за государственный счет или нагосударственные субсидии с последующей передачей их в концессию коммерческиморганизациям для выполнения долгосрочного государственного заказа напроизводимую продукцию в размере не менее 50% от производственных мощностей.
Это позволит равномерноразместить промышленные предприятия с учетом потребностей регионов, гарантируетконцессионеру благоприятное сочетание долгосрочного госзаказа с производствомпродукции для нужд свободного рынка и одновременно направлять продукцию,произведенную в рамках госзаказа, на строительство социального жилья.
При стимулировании вданной программе роста производства стройматериалов хотелось бы избежатьпоявления в ней псевдорыночных мероприятий, деклараций об опоре на частныересурсы — денежные, кадровые, производственные — не подкрепленныхпрактическими, значимыми для частных инвесторов стимулами, такими как налоги,льготы и кредиты.
Следует безотлагательноприступить к разработке подпрограмм, направленных на:
разработку экономическихстимулов и формирование инвестиционно-привлекательного климата для частных инвесторов;
— составление перечняприоритетных для России регионов, требующих развития промышленностистройматериалов, как успешных в экономическом отношении, так и дотационных, ноимеющих стратегическое значение;
— разработкуклассификации жилья по степени доступности для доходов различных социальныхслоев, его стандартизации по срокам эксплуатации, метражности, определениеминимального набора параметров, определяющих понятие «комфортность» и«доступность», и т.п. Методическая база определения комфортности и доступностижилья позволит регионам принять собственные региональные программы, учитывающиепрогнозы социально-экономического развития регионов, включая потребности втрудовых ресурсах; состояние и структуру существующего жилищного фонда; состояниеинженерной и социальной инфраструктуры, коммунальной энергетики и ЖКХ в целом; возможностии перспективы развития базы стройиндустрии и технологии строительства жилья, сточки зрения местных сырьевых ресурсов, а также сформированных предпочтений ипредставлений о комфортности жилья.
— разработку мер повоссозданию и развитию системы профтехобразования для строительной индустрии,стимулированию научной и методической деятельности в строительстве;
— изменениеиммиграционного законодательства для увеличения притока рабочей силы на периодмассового строительства;
— рассмотрение вопроса обиспользовании жилищных сертификатов для направления миграционных потоковтрудоспособных россиян в стратегически важные для России регионы с дефицитомрабочей силы.
Одновременно с этим врамках Национального проекта необходимо приступить к реализации пилотныхпроектов, направленных на подъем и развитие промышленности строительныхматериалов и стройиндустрии в ряде регионов РФ.
Принятие программыразвития строительной индустрии и промышленности стройматериалов будет служитьфундаментом для успеха Национального проекта «Доступное жилье» и станет однимиз первых примеров реализации эффективного государственного проекта.
Жилищная политика должнав обязательном порядке включать в себя социальную поддержку малоимущих слоевнаселения. На сегодняшний день только порядка 20% населения могут приниматьучастие в системе ипотечного жилищного кредитования на существующих условиях. Всложившихся условиях необходимо провести градацию населения, не способного внастоящее время участвовать в рыночной ипотеке, с целью определения оптимальныхусловий решения жилищной проблемы для каждой категории населения.
Очевидно, что длянаселения с минимальными доходами (и особенно с доходами ниже прожиточного минимума)единственным решением жилищной проблемы может стать социальное жилье. Причем,это жилье целесообразно предоставлять в социальный наем, а не в собственность.Собственность на жилье предполагает определенный уровень доходов, позволяющийследить за его содержанием. Именно поэтому в результате бесплатной приватизациижилья в стране появилось много собственников, которые не могут позволить себеплатить даже минимальную плату за коммунальные услуги. Представляетсянеобходимым формирование муниципалитетами фонда социального жилья,предоставляемого в долгосрочный наем, в том числе с субсидированием платы за наеми оплаты коммунальных платежей населению с низкими доходами.[49]
Необходимо осуществлениесистемы взаимоувязанных мер, направленных на решение жилищной проблемы в РоссийскойФедерации и обеспечение перехода от ушедшего типа социалистической урбанизациик урбанизации нового этапа жизни нашего народа. Приоритетный национальныйпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» должен статьэффективным инструментом революционного сдвига в росте объемов строительстважилья, преодолении кризиса жилищно-коммунального хозяйства, оптимизациинациональной системы расселения на территории России, оздоровлении и улучшениигородов, поселений, развитии новых типов населенных мест, массовогоиндивидуального усадебного жилища, технически передовых энергосберегающихкоммунальных систем и инженерно-транспортной инфраструктуры.[50]
Для этого требуется:
— перейти к новомупоколению градостроительных и технологических методов обеспечения российскойурбанизации, перестать уповать на уклады и градостроительные приемы серединыпрошлого века, в рамках которых осуществляется почти всё сегодняшнееградостроительство и многие из предлагаемых его модификаций;
— провести решительнуюмодернизацию сферы градостроительного проектирования – территориальногопланирования и градостроительного зонирования, осознав, что именно за эту сферуцеликом и полностью ответственны органы государственной власти и местногосамоуправления и именно здесь находится поле основных стратегических решений в жилищнойполитике и градостроительстве, для чего необходимо принять поправки внормативно-правовые акты, указанные в третьем параграфе первой главы дипломнойработы;
— подготовить основныеположения федеральной градостроительной политики, поддержать разработкурегиональных и местных градостроительных политик, сделав их неотъемлемойсоставной частью стратегий и основных направлений развития территорий;
— создать и апробироватьв форме пилотных проектов несколько работоспособных схем реализации масштабныхинвестиционно-строительных инициатив на основе кредитных и кооперированныхисточников финансирования, государственно-частного партнерства, сформироватьорганизационные, инвестиционные и правовые механизмы региональныхпроектно-правовых и градостроительных конвейеров планирования, отводатерриторий под застройку, их правовой и инженерной подготовки, массовогостроительства в интервале справедливой рыночной цены комфортного жилища, становящегосядоступным;
— осуществить рядорганизационных мероприятий по развитию градостроительства:
— содействовать развитиюгоризонтальных связей между регионами, местными сообществами в части совместнойразработки документов территориального планирования;
— содействовать созданиюкрупной комплексной градостроительной организации с государственным участием,осуществляющей полный цикл инвестиционно-строительной деятельности от территориальногопланирования до продаж готовых объектов недвижимости в составе крупныхградостроительных комплексов с полным социальным и коммунальным обслуживанием.
Необходимо обеспечитьинформационно-аналитическое сопровождение и мониторинг реализации Национальногожилищного проекта, обращая особое внимание на:
— достаточность темповроста объемов жилищного строительства;
— структуру возводимогожилья (проектные решения и технологии строительства) и формы его последующейреализации (покупка, найм, социальный найм);
— сбалансированностьплатежеспособного спроса, потребностей региональных рынков труда и предложенийна рынке жилья;
— тесную увязкуинвестиционно-строительных проектов с созданием коммунальной инфраструктурытерриторий, предназначенных под жилищную застройку.
Таек же прежде всего,необходимо провести конкурсный отбор ресурсоэкономичных проектов жилых домов,рекомендуемых для строительства в конкретных регионах. Необходимо провестивсероссийский и региональные конкурсы по отбору имеющихся наиболее эффективныхнаучно-технических разработок по всему спектру материально-конструктивных,инженерных, технологических, организационных, экономических и других решений.
Необходимо расширитьпрактику проектирования в сельской местности, малых и средних городах, приналичии практически неограниченных территориальных возможностей, строительствамалоэтажных индивидуальных и сблокированных жилых домов из местных строительныхматериалов. Использовать существующие технические разработки и мощности поизготовлению комплектных мини-заводов по производству стеновых, кровельных иотделочных материалов, сухих смесей, эффективных железобетонных изделий, нетребующих для их монтажа тяжелых кранов, а также другие установки по обработкедревесины, изготовлению керамических материалов и локальному жизнеобеспечениюотдельных домов или группы жилых зданий.
Комплексное решениепроблем по всем указанным в дипломной работе направлениям, включаясовершенствование нормативно-правовой базы, развитие ипотечного жилищногокредитования и решение практических проблем строительной индустрии позволитнаиболее эффективно реализовать на практике Национальный проект «Доступное икомфортное жилье – гражданам России».
Заключение
Рассмотрев вышеизложенноев дипломной работе, можно сделать следующие выводы.
Приоритетный национальныйпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» включает четыренаправления «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечногожилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства имодернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственныхобязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленныхфедеральным законодательством».
Меры, предусмотренные врамках каждого направления, предполагают дальнейшее развитие правовой базы,обеспечение сбалансированной бюджетной и организационной поддержки расширенияспроса и предложения на рынке жилья.
Механизмами реализациипроекта являются федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы ивходящие в ее состав подпрограммы и предоставление субвенций субъектамРоссийской Федерации за счет средств Федерального фонда компенсаций наобеспечение жильем ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов.
Юридической базойНационального проекта стали уже принятые нормативные правовые акты, включаяновые Жилищный, Градостроительный кодексы. В их развитие рабочей группойподготовлен перечень нормативных правовых актов, которые необходимодополнительно разработать и принять на федеральном, региональном и местномуровнях.
Начальный этап реализацииНационального проекта, рассчитанный до 2010 года, должен решить три основныезадачи:
1) увеличить годовой вводжилья до 80 млн. кв. м. Для этого надо:
— повысить эффективностьфедеральных целевых программ, прежде всего программы «Жилище», разработать иреализовать региональные и муниципальные программы;
— подготовить земельныеучастки за счет бюджетов всех уровней на условиях софинансирования со сторонычастных инвесторов. Реализация этих участков уже происходит на аукционах иконкурсах;
— активизироватьстроительство социального жилья и выполнение государственных обязательств;
2) увеличить количествовыдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. (с 46 тыс. в 2004 году).
Механизмы достижения целиследующие:
— компенсация отдельнымкатегориям граждан части процентной ставки за счет бюджетных средств (на этицели до 2010 года необходимо около 118 млрд. руб.);
— предоставлениедолгосрочных гарантий по ипотечным кредитам;
— увеличение уставныхкапиталов ипотечных агентств;
— принятие минимальныхфедеральных стандартов по ипотечному кредитованию Правительством РФ;
— развитиессудосберегательных касс;
3) модернизировать иреформировать жилищное хозяйство и коммунальную инфраструктуру. Для этогонеобходимы финансовое оздоровление и демонополизация предприятий коммунальногохозяйства, реконструкция жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.
4) решить проблемыразвития мощностей и объемов производства строительных материалов встройиндустрии.
5) разработать новыенаправления в градостроительном регулировании и проектировании застройки,отвечающие современным увеличивающимся по объемам строительства требованиямзастройщиков.
В Правительстве РФответственным за реализацию национальных проектов назначили первого заместителяПредседателя Правительства Д. А. Медведева, который координирует работуфедеральных органов исполнительной власти, дает им поручения по реализациинациональных проектов.
Реализацию приоритетногоНационального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» можнопредставить в двух форматах:
— совершенствованиенормативного правового регулирования строительного рынка и рынка ипотечногокредитования;
— выделениегосударственных средств на отдельные мероприятия, в том числе на развитие ЖКХ,предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья, предоставлениежилья военнослужащим и т. д.
Первая группа мерпозволит снизить ставки по ипотечным кредитам и цены на квартиры, что сделаетдоступным жилье для так называемого среднего класса, то есть для большинстванаселения страны.
Вторая группа мер направленана создание строительных площадок, обеспеченных инженерной коммунальнойинфраструктурой (на подключение дома к коммунальным сетям приходитсязначительная доля затрат на его строительство). В результате запланированоуменьшение цены квадратного метра жилья. Также бюджетное финансирование будетнаправлено на поддержку тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит иливнести первый взнос по нему. Сокращение очереди на получение жилья проведут засчет частичного финансирования государством приобретения квартир. Так, 40 %стоимости жилья для молодой семьи оплатит государство, а на оставшиеся 60 %супруги возьмут ипотечный кредит.
Среди программныхмероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы наиболее важнымиявляются: принятие документов по регулированию рынка ипотечных ценных бумаг;привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечныхценных бумаг; страхование ипотечных жилищных кредитов; деятельность бюрокредитных историй, жилищно-накопительных кооперативов; совершенствованиесистемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним; защита прав покупателей жилой недвижимости.
Центральную роль врешении проблем доступного жилья и реформировании жилищно-коммунальногохозяйства по-прежнему отводят федеральной целевой программе «Жилище». Общийобъем финансирования программы за счет средств федерального бюджета в 2006-2010гг. составит 223,2 млрд. руб.
В 2010 году при успешнойреализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье —гражданам России» ожидается решение следующих задачах:
— улучшение жилищныхусловий населения страны;
— рост объема вновьвводимого и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;
— доступностьприобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трехчеловек за три года;
— увеличение объемовпредоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;
— возможностьприобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечныхкредитов (займов), для 30 % семей;
— сокращение времениожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с15–20 лет до пяти-семи лет;
— адресность поддержкинаселения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
— повышение качествакоммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижениеуровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 %).