--PAGE_BREAK--
Предприятия
ОАО «Самарский подшипниковый завод» — крупнейший завод, экспортирующий свою продукцию в десятки стран мира, выпускавший первые подшипники для фронта, корпуса мин, минометов. ОАО «Старт» — завод аэродромного оборудования. В годы войны занимался оснащением агрегатами вооружения прославленных штурмовиков ИЛ-2 и ИЛ-10. ООО «Ремонтный завод № 21» В годы войны завод выпускал датчики позывных, звуковые генераторы, аппараты «Морзе», ремонтировал для фронта полевые мелогаборитные ранцевые радиостанции. ОАО «Металист-Самара» ОАО «Самарский жиркомбинат» ЗАО «Самарская кабельная компания» ОАО «Самарский комбинат керамических изделий» АО «Самаралакто»
Образовательные учреждения
Самарский Государственный Университет Путей Сообщения Корпуса Авиационного и Машиностроительного техникумов Самарский Государственный Экономический Университет Корпус Поволжской государственной социально-гуманитарной академии Корпуса Всесоюзного заочного института железнодорожного транспорта Гимназия «Перспектива»
Медицинские и социальные учреждения
Центр «Семья» Центр «Общения и здоровья» — для пенсионеров Школа для слепых 39 муниципальных дошкольных учреждения Ведомственный детский сад принадлежащий ОАО «РЖД» Дом ребенка Школы.
Парки и скверы
Парк культуры и отдыха «Дружба» Парк культуры и отдыха «Молодежный» бывший парк имени 50-летия ВЛКСМ Сквер имени Михаила Калинина В границах Советского района располагается Парк культуры и отдыха имени Юрия Гагарина ДК «Родина» На территории района расположены 5 действующих православных приходов. Ведется строительство православного прихода в честь Успенья Пресвятой Богородице в парке «Дружба. На границах Советского и Промышленного района находится Самарская соборная мечеть
2.3. Анализ местоположения объекта
Оцениваемый объект находится в городе Самара, Советский район, улица Мориса Тореза 79.
Плотность застройки прилегающей территории высокая. Инфраструктура в районе местоположения объекта оценки развитая.
Окружение объекта оценки представлено жилыми и административными объектами. В непосредственной близости от объекта оценки расположены учебные заведения: средняя образовательная школа № 170; Д/С № 290, центр развития ребенка; Д/С №347 «Жемчужинка»; Д/С №321; объекты коммерческого назначения: «Точка-С» магазин сотовых телефонов;
ЗАО «ФиаБанк», АСВ, ООО «Шарк».
Местоположение объекта приведено на рис. 1
В районе местоположения объекта оценки действует развитая сеть инженерных коммуникаций, состоящая из:
· водоснабжения;
· канализации;
· отопления;
· электроснабжения;
· телефонной сети.
Рис.1 Месторасположение объекта
2.4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Основываясь на этом анализе и принимая во внимание местоположение объекта оценки, физическое условие наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его текущее использование-кваритира.
2.5. Расчет рыночной стоимости объекта
2.5.1. Сравнительный подход
2.5.1.1. Метод сравнительных продаж
Объект оценки: 2-х комнатная квартира, площадь 65,8/31,3, кухня 12,9 м., 4/10 этажного панельного дома, хороший ремонт, с/у раздельный. Окна выходят во двор, рядом находится школа, детский сад.
Для проведения оценки подбираются следующие аналоги:
1. Карбышева/Дыбенко, 2-х комнатная квартира, 7/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 74,3/35, кухня 12,1 м., с/у раздельный. Полный пакет документов.(26000000 руб.)
2. Свободы 5, 2-х комнатная квартира, 3/10 этажного панельного дома, площадь 71,4/47, кухня 11 м., состояние хорошее, две лоджии. (3250000 руб.)
3. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира,6/10 этажного панельного дома, площадь 62,6/36,7, улучшенная планировка, кухня 10,2 м., с/у раздельный, отличный ремонт, лоджия 5,5 м., окна во двор, дому 2 года, свидетельство СОРП. (3600000 руб.)
4. Аэродромная, 2-х комнатная квартира, 10/10 этажного кирпичного дома, улучшенная планировка, площадь 50/30, кухня 9 м., с/у раздельный, один балкон. Состояние хорошее, рядом школа, детский сад, детская поликлиника, хорошая транспортная развязка. (2100000 руб.)
5. Дыбенко/Запорожская, 2-х комнатная квартира, площадь 62,7/35, кухня 10 м., хороший ремонт, встроенная мебель, три балкона, 3/10 этажного кирпичного дома. (3800000 руб.)
6. Мориса Тореза 79, 2-х комнатная квартира, общей площадью 77 кв.м., 7/10 этажного панельного дома, отделка черновая. (3600000 руб.)
Таблица №4
Параметры
ОО
Аналог
№1
Аналог
№2
Аналог
№3
Аналог
№4
Аналог
№5
Аналог
№6
Адрес
Мориса Тореза 79
Карбышева/
Дыбенко
Свободы 5
Мориса Тореза 79
Аэродромная
Дыбенко/
Запорожская
Мориса Тореза 79
Общая площадь (кв.м.)
65,8
74,3
71,4
62,6
50
62,7
77
Стоимость общая
2600000
3250000
3600000
2100000
3800000
3600000
Стоимость 1 кв.м.
?
34993
45518
57508
42000
60606
46753
Корректировка
0
34993
0
45518
0
57508
0
42000
0
60606
0
46753
Право собственности
полная
нет свидетельства
полная
полная
полная
полная
полная
Корректировка
5
Местоположение
Советский район
Советский район
Советский район
Советский район
Советский район
Советский район
Советский район
Корректировка
2
Наличие инженерных коммуникаций
все
все
все
все
все
все
все
Корректировка
Этажность
4/10
7/10
3/10
6/10
10/10
3/10
7/10
Парковка
есть
есть
нет
есть
есть
есть
есть
Корректировка
3
Отделка
хорошая
хорошая
хорошая
хорошая
удовлетворительная
хорошая
черновая
Корректировка
5
5
Остановка общественного транспорта
есть
нет
(10мин.)
есть
есть
есть
нет
(7 мин.)
есть
Корректировка
5
0
0
0
3
0
Весовые коэффициенты
0,1
0,1
0,35
0,15
0,15
0,15
продолжение
--PAGE_BREAK--
Полученным после внесения корректировок, объектам-аналогам были присвоены весовые коэффициенты, в зависимости от количества введенных корректировок. Так как у Аналога №3 наименьшее количество корректировок, то из этого можно сделать вывод, что он наиболее всего близок к объекту оценки и поэтому ему присваивается весовой коэффициент- 0,35, соответственно Аналогам №1 и №2 присваивается весовой коэффициент- 0,1, а Аналогам №4 и №5- 0,15.
После чего определена стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки:
(34993*0,1)+(45518*0,1)+(57508*0,35)+(42000*0,15)+(60606*0,15)+(46753*0,15)=50583
Стоимость объекта оценки: 50583*65,8=3328361
Объяснения проведенных корректировок:
1. Корректировка на право собственности
Данной корректировки требует Аналог №1, т.к. у него нет свидетельства на право собственности, поэтому к нему применима повышающая корректировка-5%
2. Корректировка на местоположение
Местоположение объекта оценки идентично всем аналогам, но Аналог №2 находится не много дальше и поэтому к нему применима корректировка -2%
3. Корректировка на наличие инженерных коммуникации
Подобранные объекты-аналоги, как и объект оценки, имеют полный набор инженерных коммуникаций, поэтому корректировка на данный элемент сравнения не производилась.
4. Корректировка на наличие близости остановки общественного транспорта
Данной корректировки требуют Аналоги№1 и №5, так они находятся далеко от остановок общественного транспорта
5. Корректировка на наличие парковки
Объект оценки и Аналоги №1,3,4,5,6, корректировки не требуют. А Аналог №2 присваивается повышающая корректировка- 3%.
6. Корректировка на наличие отделки
В отличие от объекта оценки, у которого отделка хорошая, у Аналога №4 отделка удовлетворительная, поэтому к нему применима корректировка-5%, а у Аналога № 6 отделка черновая-5%.
Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом сравнительных продаж составит 3328361 (три миллиона триста двадцать восемь тысяч триста шестьдесят один) рубля.
2.5.1.2. Метод иерархии
Таблица №5
ОО
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Аналог №5
Аналог №6
Назначение
квартира
квартира
квартира
квартира
квартира
квартира
квартира
Местополо-
жение
Мориса Тореза 79
Карбышева/
Дыбенко
Свободы 5
Мориса Тореза 79
Аэрод-
ромная
Дыбенко
Запорож-
ская
Мориса Тореза 79
Состояние отделки
хорошая
хорошая
хорошая
хорошая
удовле-
творит-
ельная
хорошая
черновая
Коммуник-
ции
все
все
все
все
все
все
все
Год постройки
2006
1995
1992
2006
1979
1985
2006
Общая площадь (кв.м.)
65,8
74,3
71,4
62,6
50
62,7
77
Парковка
есть
есть
нет
есть
есть
есть
есть
Близость остановки обществен-
ного транспорта
есть
нет
(10 мин.)
есть
есть
есть
нет
(7 мин.)
есть
Стоимость общая
2600000
3250000
3600000
2100000
3800000
3600000
Стоимость 1 кв.м.
?
34993
45518
57508
42000
60606
46753
Матрицы критерия согласования см. Приложение №1
Стоимость 1 кв.м.=49820
Таким образом, стоимость объекта оценки полученная методом иерархии составит 3278156 (три миллиона двести семьдесят восемь тысяч сто пятьдесят шесть) рубля.
2.5.2. Затратный подход
Затратный подход- это совокупность методов оценки стоимости оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сфера применения и ограничения затратного подхода:
v Определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному земельному участку;
v Определение рыночной стоимости старых объектов, но только в том случае, когда имеется надежная информация для расчета износа;
v Определение рыночной стоимости строительных проектов и определение рыночной стоимости объектов специального назначения;
v Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;
v Определение рыночной стоимости объектов не подходящей оценки методом доходного подхода.
В данной курсовой затратный подход не используется, так как не было достаточных данных.
2.5.3. Доходный подход
Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется для определения стоимости земельного участка способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации.
При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
В данной курсовой доходный подход не используется, так как в период кризиса он не будет приносить доход. (очень большой % не сдачи жилой недвижимости в аренду.)
2.6. Согласование результатов
Оценивая объект жилой недвижимости, пришли к выводу, что предпочтение отдаем сравнительному подходу, так как он наиболее полно отражает ситуацию на рынке недвижимости основан на реальных рыночных данных.
Таблица №6
Подход
Результат расчета стоимости
Весовой коэффициент
Сравнительный подход:
Метод сравнительных продаж;
Метод иерархии
3328361
3278156
0,5
0,5
1664181
1639078
Взвешенная стоимость недвижимого имущества без учета НДС составит 3303259 (три миллиона триста три тысячи двести пятьдесят девять) рубля.
Взвешенная стоимость недвижимого имущества с учетом НДС составит 3897846 (три миллиона восемьсот девяносто семь тысяч восемьсот сорок шесть) рубля.
Приложение №1
Таблица №7
Местоположение
Состояние отделки
Год постройки
Парковка
Близость остановки общественного транспорта
Местоположение
1
10/4
10/6
10/8
10/4
Состояние отделки
4/10
1
3/9
2/8
3/6
Год постройки
6/10
9/3
1
6/8
6/4
Парковка
5/10
6/3
8/6
1
10/5
Близость остановки общественного транспорта
8/10
8/2
4/6
5/10
1
Местоположение
Состояние отделки
Год постройки
Парковка
Близость остановки общественного транспорта
Весовой критерий
Местоположение
1
2,5
1,67
1,25
2,5
1,745
0,223
Состояние отделки
0,4
1
0,33
0,25
0,5
1,09
0,14
Год постройки
0,6
3
1
0,75
1,5
1,645
0,21
Парковка
0,5
2
1,33
1
2
1,585
0,203
Близость остановки общественного транспорта
0,8
4
0,67
0,5
1
1,755
0,224
Сумма
7,82
продолжение
--PAGE_BREAK--
Таблица № 8
Критерии согласования местоположения объекта
ОО
А1
А2
А3
А4
А5
А6
ОО
1
8/5
10/2
1
9/6
9/6
1
А1
5/8
1
6/3
6/9
7/5
7/6
6/9
А2
3/9
3/6
1
2/10
3/5
3/6
2/8
А3
1
6/5
10/2
1
8/6
9/6
1
А4
6/8
7/5
8/4
6/8
1
6/4
7/9
А5
4/8
6/4
7/3
5/8
4/6
1
6/9
А6
1
6/5
10/2
1
9/6
9/6
1
ОО
А1
А2
А3
А4
А5
А6
Весовой критерий
ОО
1
1,6
5
1
1,5
1,5
1
1,405
0,152
А1
0,625
1
2
0,67
1,4
1,17
1,5
1,26
0,136
А2
0,33
0,5
1
0,2
0,6
0,5
0,25
1,071
0,116
А3
1
1,2
5
1
1,3
1,5
1
1,4
0,152
А4
0,75
1,4
2
0,75
1
1,5
0,78
1,255
0,136
А5
0,5
1,5
2,3
0,625
0,67
1
0,67
1,445
0,156
А6
1
1,2
5
1
1,5
1,5
1
1,4
0,152
Сумма
9,236
Таблица № 9
Критерии согласования состояния отделки.
ОО
А1
А2
А3
А4
А5
А6
ОО
1
1
1
1
8/4
1
1
А1
1
1
1
1
8/4
1
1
А2
1
1
1
1
8/4
1
1
А3
1
1
1
1
10/5
1
1
А4
5/10
5/10
5/10
5/10
1
4/8
4/8
А5
1
1
1
1
8/4
1
8/2
А6
3/10
3/10
3/10
3/10
8/2
2/8
1
ОО
А1
А2
А3
А4
А5
А6
Весовой критерий
ОО
1
1
1
1
2
1
1
1,24
0,1423
А1
1
1
1
1
2
1
1
1,24
0,1423
А2
1
1
1
1
2
1
1
1,24
0,1423
А3
1
1
1
1
2
1
1
1,24
0,1423
А4
0,5
0,5
0,5
0,5
1
0,5
0,5
1,09
0,125
А5
1
1
1
1
2
1
4
1,355
0,1555
А6
0,3
0,3
0,3
0,3
4
0,25
1
1,31
0,1503
Сумма
8,715
Таблица № 10
Критерии согласования года постройки.
ОО
А1
А2
А3
А4
А5
А6
ОО
1
9/6
10/5
1
10/2
9/6
1
А1
6/9
1
4/5
5/8
8/4
8/4
8/10
А2
5/9
5/4
1
8/10
6/3
6/4
7/10
А3
1
9/6
10/8
1
8/2
9/5
1
А4
3/9
3/6
3/5
2/8
1
2/4
2/10
А5
4/9
5/7
7/5
3/8
4/2
1
5/9
А6
1
9/6
9/5
1
10/2
9/5
1
продолжение
--PAGE_BREAK--