Содержание
Характеристика объектаоценки
Введение
Затратный подход
Краткий анализ сегментарынка недвижимости (гаражей)
Сравнительный подход
Доходный подход
Согласование результатовоценки
Список используемыхисточников
Характеристикаобъекта оценки
Объектом оценки является гараж с пристроем, входящий в составмашинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина Звениговского района. Данныйобъект недвижимости находится по адресу Республика Марий Эл Звениговский район,в юго-восточной части кадастрового квартала. Общая площадь застройки составляет481, 4 кв. м. Объект оценки второй группы капитальности.
Описание объекта:
Фундамент – ленточный
Стены – кирпичные оштукатуренные, арбалитовые плиты
Перекрытия – железобетонные, деревянные обрешетки
Кровля – совмещённая, шиферная
Полы – бетонные,
Проёмы – простые, ворота
Отделочные работы – отделка
Внутренние сантехнические устройства – электричество
Прочие.
Данные об объекте недвижимости представлены из техническогопаспорта на 27.10.2009 года.
Введение
Развитиерыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности ивозрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрениюраспорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другойнедвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложитьсвои средства в бизнес.
Однимиз основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, являетсявопрос о стоимости собственности.
Оценкаимущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью,процедурой оценки и требованиями оценки.
Главнойсферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продажеобъектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность.Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке подзалог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия вцелом.
Вусловиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает всебольшее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливаетсякак расширением сектора частной собственности, так и необходимостью ростаинвестиций.
Актуальностьданной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль вэкономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качествеважнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, вкоторой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высокуровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля инедвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Определениерыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный иуникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютноидентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одномутиповому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимостьможет значительно отличаться.
Внастоящее время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своегоразвития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры икомнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торговогоназначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынкенедвижимости уже появляются и свободные земельные участки.
Объектомисследования представленной курсовой работы является стоимость объектанедвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина.
Предметомисследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современныхусловиях.
Длядостижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать триосновных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методырассмотрены в данной курсовой работе.
Затратныйподход
оценка недвижимость имущество стоимость
Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимостьнедвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (Сзем),его благоустройства и строительство (Свосст) на немоцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценкиобъекта возможно использование формулы:
Сзатр=Сзем+Свосст-Исон,
где Исов — величина совокупного износа ОНна дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний(экономический).
Привыполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится. Привыполнении расчетов принимается, что участок арендуется.
Оценкастоимости восстановления (замещения)
Приопределении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на датуоценки возможно использование следующих методов:
1.Методколичественного анализа. При использования этого метода составляется сметнаядокументация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимостивсех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требуетбольших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базовогостроительного образования.
2.Методразбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затратна возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколькоупрощаются, но также падает точность.
3.Методсравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений,возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решениипо сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках«Укрупненных показателей восстановительной стоимости…». В рамках выполнениякурсовой работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболееподходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб.УПВС).
Полнаявосстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицыпо следующей формуле:
Спв=Сед*Кп*Vстр*( К69-84* K84-91*Ктек)* Кпп*1,18 ,
где: Cед — восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой единицыизмерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборникаУПВС, в руб;
Кп — суммарный поправочный коэффициентк ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.п.;
Vстр — строительный объем здания (куб.м).Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации илирассчитывается по рабочим чертежам здания;
К69-84- коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.; K84-91- коэффициент пересчета ВС отуровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.; Ктек — коэффициентудорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);Кпп — коэффициент предпринимательской прибыли дня данногорегиона при строительстве объектов аналогичного назначения; 1,18 — налогна добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случаекупли-продажи объекта.
Поданным сборника №26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» изтаблицы 99 восстановительная стоимость 1 куб. м здания составила 10,9 руб. Суммарныйпоправочный коэффициент к ВС единицы измерения равен 1,0. Строительный объемздания – 4025 куб.м.
Усреднённыекоэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г.: К69-84= 1,22 и K84-91= 1,55 .
Коэффициентудорожания сметных цен от уровня 1991 г к текущему уровню цен равен 53,08. Величина коэффициентапредпринимательской прибыли принимается равной 1,10.
Спв=10,9*1,0*4025*(1,22*1,55*53,08)*1,1*1,18=5715964руб.
Оценка физического износа
Существует несколько методов опенки физического износаобъекта недвижимости. При выполнении курсовой работы использовались следующиеметоды.
1. Метод срока жизни объекта и его элементов.
Метод нормативного срока службы основан на положении, чтоизнос здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависитот группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента илисистемы.
Такой подход регламентирован соответствующими нормативнымидокументами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и системв зависимости от назначения здания и группы капитальности.
В используемом методе величина физического износа элементаили системы определяется следующим образом:
/>
где Тфi— количество лет, прошедших с момента ввода объекта вэксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-гo элемента илисистемы; Тнi — нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-гo элемента (системы) при соблюдении правил и сроковтехнического обслуживания и ремонта, лет.
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальнойэксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента(системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов(систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетомудельных весов (Вi) отдельных: элементов (систем) в общей восстановительной стоимостиздания:
/>
2. Экспертный метод оценки
Метод технической экспертизы заключается в обследованиифактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных,элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболееточным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН, физический износ намомент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимыхремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системыиди здания в целом, к их восстановительной стоимости.
Метод реализуется в следующей последовательности.
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурноеобследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
2. При осмотре выявляются признаки физического износа иустанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков,определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п.
3.Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественнымизначениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.
4.Расчет в соответствующих таблицах физического износа.
Наосновании данных технического паспорта гаража рассчитан физический износобъекта оценки методом износа конструктивных элементов.
Длядолгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан поформуле:
Тэф1=2010 – 1969 = 41 (год),
где,2010 – год оценки; 1969 – год ввода в эксплуатацию.
Длякороткоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни рассчитан поформуле:
Тэф2= 2010 – 2001 = 9 (лет),
где2001 – год последнего ремонта.
Доляфизического износа определяется по формуле:
Ифиз%= />
Суммафизического износа определяется по формуле:
Ифиз= />
Расчетфизического износа оцениваемого гаража представлен в табл. 1.
Таблица1Конструктивный элемент Удел. вес,%
ВС,
руб Сроки жизни, год
Износ
% Сумма износа, руб
Тэк
Тэф Фундаменты 10 571596 120 41 34,2 195486 Стены 30 1714789 110 41 37,3 639616 Перекрытия 8 457277 100 41 41,0 187484 Кровля 9 514437 25 9 36,0 185197 Полы 12 685916 100 41 41,0 281226 Проёмы 13 743076 30 41 136,7 1015785 Отделка 5 285798 10 9 90,0 257218 Отдел. работы 8 457277 40 9 22,5 102887 Внутрен. сан-тех. устройства 5 285798 35 9 25,7 73450 Итого: 100 5715964 2938349
Определивфизический износ гаража, можно оценить рыночную стоимость улучшения по формуле.
Сзд= 5715964-2938349=2777615 руб.
Такимобразом, рыночная стоимость гаража по затратному подходу составляет 2777615рублей.
Краткийанализ сегмента рынка недвижимости (гаражей)
Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтомуочень важно на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ,причем не, только в целом, но и по отдельным секторам рынка.
Результатымониторинга рынка гаражей Звениговского района свидетельствуют о том, что посостоянию на январь 2010 года к продаже предлагаются гаражи в д. Кужмара, д.Сергушкино и д. Нуктужи.
Сравнительныйподход
Сравнительныйподход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектамина рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Дляобоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитогорынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаяхнедостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости,специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами илиобременениями.
Сравнительныйподход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса ипредложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода — принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональныйинвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретениенедвижимости аналогичной полезности.
Приреализации данного подхода возможно использование следующих методов.
1. Наоснове прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов.
2. Наоснове экономических единиц сравнения — с использованием валового рентногомультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК).
3. Сиспользованием элементов матричной алгебры.
Наиболеечасто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности инебольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в ценысопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.
1. Изучение состояния и тенденции развития рынканедвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поискобъектов недвижимости, проданных относительно недавно — не более шести месяцевсо дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и длядальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальнымсчитается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количествообъектов увеличивает трудоемкость расчетов.
2. Сбори проверка дополнительной (уточняющей) информации но объектам-аналогам (Сан).
4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и определениеитоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительногополхода.
Вданной работе изучен рынок недвижимости гаражей Звениговского района на январь2010 года. Подобрано три аналога оцениваемого гаража:
— д.Кужмара. Гараж кирпичный, площадь 200 кв.м, свет, ввод в эксплуатацию – 1986,цена продажи 1100000 руб.
— д.Сергушкинно. Гараж кирпичный, площадь 120 кв. м, погреб, свет, ввод вэксплуатацию – 1969 год, цена продажа 700000 руб.
— д.Нуктужи. Гараж площадью 215 кв. м, кирпичный, погреб, смотровая яма, свет, вводв эксплуатацию – 1972год, цена продажи 1300000 руб.
Кратко сущность метода можно выразить формулой:
/>.
Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затемрезультаты согласовываются.
Элементы и единицы сравнения
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектовпроизводится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения обычно рассматриваютсяследующие показатели: права собственности на недвижимость, условияфинансирования, условия продажи, дата продажи, месторасположение, физическиехарактеристики.
Часто сопоставимые объекты различаются пообъемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. Присопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место вресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.
Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном(рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметрысравнения, чем оцениваемый — то в его цену вносятся отрицательные поправки,если же сопоставимая недвижимость хуже
При внесении поправок каждая последующая корректировка должнаосуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
Для расчета величины поправок возможно использованиеследующих методов.
1.Методы на основе анализа парных продаж.
2.Экспертные методы расчета поправок.
3.Статистические методы.
При использовании метода парных продаж подбираются дваобъекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одногопараметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница вцене этих объектов. Этот метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутуюхарактеристику и использовать ее для корректировки цены продажиобъекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвана сложностьюподбора объектов парной продажи и. необходимостью рассмотрения большогоколичества информации.
Основа экспертных методов расчета поправок — субъективноемнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучатобъекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данныйметод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах нажилье по районам города.
Статистические методы расчета поправок основываются накорреляционно-регрессионном анализе — выявлении зависимости между изменениямицен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например,зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный методтрудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитыйрынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистическойинформации.
Особенности корректировок
1. Корректировка на права собственности.Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав пообъекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочнойарендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимостиправ арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки вэтом случае сложен и трудоемок.
2. Условия финансирования. Расчеты междуучастниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичныесредства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д.
3.Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфическихнетипичных отношении между продавцом и покупателем. Например, родственныеотношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней иголовной фирмой и т.п.
4.Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательнойспособности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качествеиндикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ индекс потребительских, ценв помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше — по РеспубликеТатарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).
5.Местоположение. Поправка может приниматься только для определенных сегментоврынка недвижимости и учитывать следующее: район города; удаленность от центрагорода (района); транспортную доступность; доступность социальной сферы:(магазины, школы и т.п.); состояние экологической обстановки; ландшафт (равнинаили холмы и т.п.); другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.
6.Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующиххарактеристиках: степень совокупного износа; общей (полезной) площади; назначениеи использование; архитектурно-планировочное и конструктивное решения; наличие илиотсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.
Таблица2 Данные объекта оценки иобъектов-аналоговХарактеристика Объект оценки
А1
А2
А3 Местоположение с.Красный Яр д.Кужмара д.Сергуш-кино д.Нуктужи Год ввода в эксплуатацию 1969 1986 1969 1972 Общая площадь, кв.м 481,4 200 120 215 Смотровая яма - - - + Погреб - - + + Освещение + + + + Дата продажи 01.12.10 01.10.10 01.06.10 01.11.10 Рыночная стоимость, руб. 1100000 700000 1300000
Наосновании таблицы 2 проведен расчет корректировок, представленный в таблице 3.
Таблица3 Расчет корректировок№ Характеристика Объект оценки
А1
А2
А3 Количественные корректировки 1 На площадь Разность площадей, кв.м 281,4 361,4 266,4
Стоимость 1м2, руб 5500 5833 6047 Сумма корректировки +1547700 +2108046 +1610921 Скорректированная цена, руб 2647700 2808046 2910921 2 Корректировка на местоположение Корректировка в % Сумма корректировки Скорректированная цена, руб 2647700 2808046 2910921 3 Корректировка на дату продажи Корректировка в % 1,1 4,58 0,6 Сумма корректировки +29125 +128609 +17466 Скорректированная цена, руб 2676825 2936655 2928387 4 Корректировка на физические характеристики Физический износ, % 30 20 30 30 Корректировка в % -10 Сумма корректировки -267683 Скорректированная цена, руб 2409142 2936655 2928387 Качественные характеристики 5 На смотровую яму -1 6 На погреб -1 -1 7 Освещение Сумма качественных корректировок -1 -2 Абсолютные корректировки 1 2
Наосновании проведенной в таблице 3 корректировки стоимости объектов аналоговнеобходимо провести согласование расчетов.
После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировкистоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта,необходимо согласовать полученные результаты.
В практике оценки при согласовании используются следующиеметоды:
1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимостьоцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимостьобъекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммыкорректировок. Этот метод базируется на суждении — чем меньше количество ивеличина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессесогласования.
2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объектаопределяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всехобъектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный весв зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается напредпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимоучитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуютиспользовать в качестве результатане одно число, а диапазон величин.
Таблица4 Согласование расчетов№ аналога Стоимость, руб. Вес Скорректированная стоимость, руб. 1 2409142 0,29 698651 2 2936655 0,35 1027829 3 2928387 0,36 1054219 Всего 8274184 1 2780699
В результате согласования была получена итоговаявеличина стоимости гаража.
Такимобразом, рыночная стоимость гаража по сравнительному подходу составляет 2780699рублей.
Доходный подход
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальныепокупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зренияинвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью полученияв будущем соответствующего дохода.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, которыйгласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгодее владельца. Основная цель доходного подхода — определить текущую стоимостьвсех будущих доходов от владения, эксплуатации объекта недвижимости и дохода отего перепродажи.
Среди методов доходного подхода можно выделить три основныхметода:
1.Метод валовой ренты.
2.Метод прямой капитализация.
3.Метод дисконтированных денежных потоков.
Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь междуценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Валовой рентныймультипликатор — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовомудоходу, либо к действительному валовому доходу. Метод может применяться тольков условиях развитого и активного рынка недвижимости, при наличии точной,объективной информации.
Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценкиимущества при постоянной, стабильной величине дохода длительный период времени.
Метод дисконтированных денежных потоков используется в случае оценкиимущества при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходах.
Вданной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен методпрямой капитализации. При использовании метода прямой капитализации дохода встоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период.Формула имеет следующий вид:
С = />
где,С – стоимость объекта оценки;
ЧОД –чистый операционный доход;
Ккап– коэффициент капитализации.
Основныеэтапы процедуры оценки методом капитализации:
1. Анализ наиболееэффективного использования объекта оценки.
2. Анализ рынканедвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкампродажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.
3. Определениеожидаемого годового (среднегодового) дохода.
4. Расчет коэффициентакапитализации.
5. Определениестоимости объекта оценки путем капитализации, ожидаемого годового(среднегодового) дохода в текущую стоимость.
Определениеожидаемого годового дохода
ПВД –это доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-м ее использовании,без учета возможных потерь и расходов. Доход прогнозируется на основе аренднойплаты для оцениваемого объекта в расчете на год. ПВД зависит от площадиоцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД =S х Са х 12,
где, S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;
Са– арендная ставка за 1кв. м площади.
Арендаданного гаража составляет 35000 рублей в месяц, соответственно арендная ставказа 1м2 площади в месяц 72,7 рублей.
ПВД =481,4 х 72,7 х 12 = 419973 (руб.)
Действительныйваловой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход от рыночногоиспользования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей ине взысканных арендных платежей:
ДВД =ПВД — Потери
Определение возможных потерь осуществляется на базеретроспективной и текущей информации по оцениваемому объекту (существующиеарендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможнойзагрузки площадей в будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах поотношению к ПВД и составляют 10 — 30 % от ПВД.
Потерив данном случае составлять 83995 рублей в год (20 % от ПВД).
ДВД =419973 – 83995 = 335978 (руб.)
Чистыйоперационный доход (ЧОД) – это часть ДВД, которая останется после выплатыоперационных расходов (ОР):
ЧОД =ДВД – ОР
Посколькув данном случае операционные расходы равны нулю, то ЧОД=ДВД= 335978 руб.
Расчеткоэффициента капитализации
Ккап= Ставка возврата на капитал + безрисковая ставка
Безрисковаяставка составляет 9%.
Ставкавозврата на капитал = />
Ставкавозврата на капитал = />= 0,0127 или 1,3%
Ккап= 9%+1,3% = 10,3%
Стоимостьобъекта оценки:
С = /> = 3261922 (руб.)
Такимобразом, рыночная стоимость гаража по доходному подходу составляет 3261922рублей.
Согласованиерезультатов оценки
Согласование результатов направлено на оценку достоверности применениякаждого из подходов. Согласование производится методом средневзвешеннойстоимости – определением удельных весов каждого из подхода.
Рыночнаястоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого изподходов, определяется по формуле:
Срын= Сзатр х Взатр + Ссравн х Всравн +Сдох х Вдох
Согласованиерезультатов представлено в таблице 5.
Таблица5 Согласование результатов№ Подход Стоимость, руб Вес Скорректированная стоимость, руб. 1 Затратный 2777615 0,31 861061 2 Сравнительный 2780699 0,32 889824 3 Доходный 3261922 0,37 1206911 Сумма 8820236 1 2957796
В результате согласования получена итоговая величинастоимости гаража: 2958 рублей (Два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысячрублей).
Списокиспользуемой литературы
1.Горемыкин, В. А.Экономика недвижимости / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугулов. – Москва: «Филин»,1999. – 567 с.
2.Грибовский, С.В. Оценка доходной недвижимости / С. В. Грибовский. – Санкт-Петербург: «Питер»,2001. — 336 с.
3.Коростелев, С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости / С. П.Коростелев. — Москва: «Русская деловая литература», 1998 — 224 с.
4.Крутик, A. Б. Экономика недвижимости / А. Б.Крутик, М. А. Горенбургов. — СПб: «Лань», 2001. — 480 с.
5.Кузин, Н. Я. Рыночный: подход к оценке зданий и сооружений / Н. Я. Кузин.- М.:«АСВ», 1998-214 с.
6.Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / А. Г. Грязнова, М. А.Федотова. — М.: «Финансы и статистика», 2002. — 496 с.
7.Григорьев,В. В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / В.В.Григорьева. – М.: «Недра-М», 1997. — 320 с.
8.Сборникиукрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) здании и сооруженийдля переоценки основных фондов. М.: 1969-1972.
9.Общаячасть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий исооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. — М.: Стройиздат,1970. — 32с.