Министерствообразования Российской Федерации
Государственноеобразовательное учреждение высшего
профессиональногообразования
Государственныйуниверситет управления
Институтбизнеса в строительстве и управления проектом
Кафедрауправления инвестициями и экономика строительства
Специальность:«Менеджмент организации» — 061100
Специализация:Экономика строительства и управления инвестициями
Формаобучения: очная
КУРСОВОЙПРОЕКТ
по дисциплине«Экономика и управление недвижимостью»
Тема «Оценкарыночной стоимости квартиры по адресу: г. Москва, ул. Ратная»
Исполнитель:
Cтудент 5 курса 1 группы
Смирнов Г. А.
Преподаватель
Иванова Н.В
Москва — 2009г.
1. ВВЕДЕНИЕ
В данном курсовом проектеопределяется стоимость жилой недвижимости, а именно одномнатной квартиры впанельном, расположенной по адресу г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1
Рассматриваемыйокруг(ЮАО) по предложению на вторичном рынке жилья города занимает 12%. Спросна недвижимость находится на низком уровне, и его оживление прогнозируетсятолько на 2010 год. Несмотря на сложившуюся ситуацию, застройщики пока ненамерены снижать цены, хотя их изменение и возможно благодаря сезоннымколебаниям.
/>2. ОСНОВНЫЕФАКТЫ И ВЫВОДЫ2.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объектоценки: Квартира№ 13, расположенная по адресу: г.Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1, состоящуюиз 1 (Одной) комнаты, общей площадью 45,3 (сорок пять и три десятых) кв.м.
Адрес объекта оценки: г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв.г. Москва, ул. Ратная д.10 кор. 1 кв. 13 на 4-м этаже
Собственник объекта оценки: Квартира принадлежит Плясовских ВереВасильевне на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартирыот 12 января 2005 г., зарегистрированного 07 февраля 2005 г. за №77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральной регистрационной службы поМоскве, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации праваот 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 5058112.2 Результаты оценки,полученные при применении различных подходов к оценке
Для определения рыночной стоимостиоцениваемого объекта были рассмотрены три подхода: затратный, сравнительный идоходный.
На основании проведенного анализа,наиболее целесообразно применение к оценке рыночной стоимости оцениваемойквартиры сравнительного подхода, в частности, метода сравнения продаж.
В результате выполненных расчётов былполучен следующий результат рыночной стоимости:
2.3 Итоговая величина стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость квартиры №13, расположенная по адресу: г.Москва,ул. Ратная дом 10 корп. 1на дату оценки 10.12.2009 г.округленносоставляет:
4 150 000 (Четыре миллиона стопятьдесят тысяч) рублей.
/>3. ЗАДАНИЕНА ОЦЕНКУ
Заказчик Плясовских В. В.
Оценщик Смирнов ГригорийАлексеевич
Основаниепроведения оценки Договор,заключенный между Плясовских В. В. и Оценщиком от 10 декабря 2009 года
Объектоценки Квартираобщей площадью 41,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Москва ул. Ратная дом 10корп. 1 кв. 13
Цельоценки Определениерыночной стоимости квартиры
Оцениваемыеправа Правособственности
Датаоценки 10 декабря 2009
Используемыестандарты оценки Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля2001 г. № 519 и обязательные к применению субъектами оценочной деятельности,Международные стандарты оценки МСО2003 (6-е издание)
Формаотчета письменная,полный отчет
Предполагаемоеиспользование результатов оценки и связанные с этим ограничения результаты оценки будут использованыдля продажи квартиры
Срокпроведения оценки тридня с даты оценки
4. ПРИМЕНЯЕМЫЕСТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
При выполнении данной оценки использованы следующие стандарты:
— Федеральныйстандарт оценки: «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведениюоценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральныйстандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом№ 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Федеральныйстандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом№ 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г.;
— Международныестандарты оценки (International Valuation Standards) Международного комитета постандартам оценки (International Valuation Standards Committee) IVSC.
Оценка выполнена в соответствии с требованиями Федеральногозакона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.№135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 220-ФЗ).
Нормативно-правовой базой при проведении данной оценки такжеявляются:
— Федеральный законот 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» — частьпервая (действующая редакция);
— Федеральный законот 26 января 1996 г. № 14–ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» — частьвторая (действующая редакция);
— Федеральный законот 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации» — частьтретья (действующая редакция);
— Федеральный закон№ 146-ФЗ от 31 июля 1998 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» — частьпервая (в ред. от 17 мая 2007 г. № 84-ФЗ);
— Федеральный закон№ 117-ФЗ от 5 августа 2000 г. «Налоговый кодекс Российской Федерации» — часть вторая (в ред. от24 июля 2007 г. № 216-ФЗ);
— другиенормативно-распорядительные акты.
5. ОБЩИЕПОНЯТИЯ И ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ5.1 Разъяснение общихпонятий, на которых базируется настоящая оценка
Имущество – объекты окружающего мира, обладающиеполезностью, и права на них.
Оценка имущества – определение стоимости имущества всоответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этикиоценщика.
Примечание. Основные цели оценки – отражение вотчетности, купля-продажа, мена; проведение конкурсов, аукционов, торгов;аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение;страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация;национализация; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача правсобственности; внесение имущества в уставный капитал; определение долиимущественных прав; передача в доверительное управление; инвестиционноепроектирование; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение;составление брачного контракта.
Объект оценки – имущество, предъявляемое к оценке.
Принцип оценкиимущества – основныеэкономические факторы, определяющие стоимость имущества.
Примечание. В практике оценки имуществаиспользуют принципы спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия,предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболееэффективного использования и другие.
Оценщик имущества – лицо, обладающее подготовкой, опытоми квалификацией для оценки имущества в соответствии с требованиями Федеральногозакона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98г. и стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля2001 г. № 519 и обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Дата оценки имущества– дата, по состояниюна которую произведена оценка имущества.
Отчет об оценкеимущества –документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества.
Услуга по оценкеимущества – результатвзаимодействия оценщика и заказчика, а также собственная деятельность оценщика,в соответствии с целями оценки имущества.
Этика оценщикаимущества – совокупностьэтических правил и норм поведения оценщика при проведении процедуры оценкиимуществ
База оценки имуществ –вид стоимости имущества,в содержании которой реализуется цель и метод оценки.
Примечание. База оценки может быть основана наследующих видах стоимости – рыночная, восстановительная, замещения,первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании,действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимостьдля налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.
Рыночная стоимостьимущества – расчетнаяденежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимостиимущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, апокупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный егоприобрести, согласен был бы его приобрести.
Примечание. Рыночная стоимость имущества можетбыть определена при наличии следующих условий:
· рынок являетсяконкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействиябольшого числа покупателей и продавцов;
· покупатель ипродавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предметесделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственныхинтересов — увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
· имущество обращаетсяили продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всемпотенциальным покупателям;
· оплата сделкипроизводится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавециспользуют типичные финансовые условия, принятые на рынке.
Процедура оценкиимущества – совокупностьприемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетовстоимости имущества и оформления результатов оценки.
Примечание. В практике оценки имуществаиспользуют следующие подходы — затратный, сравнительного анализа продаж,доходный.
Затратный подход – способ оценки имущества, основанныйна определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизациюимущества, с учетом всех видов износа.
Примечание.
1. Затратный подходреализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит заготовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.
2. При осуществлениизатратного подхода используются следующие методы оценки — сравнительнойстоимости единицы; стоимости укрупненных элементов; количественного анализа.
Сравнительный подход – способ оценки имущества путеманализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующихкорректировок, учитывающих различие между ними.
Доходный подход – способ оценки имущества, основанныйна определении стоимости будущих доходов от его использования.
Примечание. При реализации доходного подходаиспользуют следующие методы — прямой капитализации; дисконтирования денежныхпотоков, валовой ренты, остатка и ипотечно-инвестиционного анализа.
Согласованиерезультата оценки – получениеитоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощьюразличных методов оценки.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснованиемнения Оценщика об итоговой стоимости объекта оценки.5.2 Последовательность определения стоимости объекта оценки
Работа по оценкепроводилась по следующим основным направлениям.
1. Изучение материалов идокументов, предоставленных Заказчиком, при допущении, что они верно отражаютправовое и финансовое состояние объекта. Эти материалы включают:правоустанавливающие документы на квартиру, поэтажный план и экспликацию бюротехнической инвентаризации Северо-Восточного округа Москвы.
2. Визуальный осмотр иизучение объекта оценки.
3. Анализ оцениваемогообъекта с целью определения наилучшего и наиболее эффективного использования.
4. Выбор и применениеподходов к оценке.
5. Анализ рынка жилойнедвижимости Москвы с целью подбора аналогов и определения уровня цен дляоценки недвижимости сравнительным подходом.
6. Согласованиерезультатов и определение итоговой стоимости объекта оценки.
7. Составление отчета обоценке.
6. Описаниеобъекта оценки
При проведении оценкиперед Оценщиком стояла задача определения рыночной стоимости квартиры,расположенной по адресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13.
Объект оценки ѕ квартираобщей площадью 41,8 кв.м., в том числе жилой – 20,9 кв. м., состоит из однойжилой комнаты, кухни 8,6 (м.кв.), прихожей (коридора) 5,6 (м.кв.) и ваннаякомнаты 3 (м.кв.), туалета 1 (м.кв.), расположена на четвертом этажемногоквартирного 12-ти этажного панельного дома с железобетонными перекрытиями.
Удобства: балкон,телефон, домофон.6.1 Перечень документов, устанавливающих количественные икачественные характеристики объекта оценки
По объекту оценки были использованы следующие исходныеданные:
1. Копия Свидетельствао государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество ______
2. Копиясвидетельства о смерти ______
3. Копия поэтажногоплана и справка экспликации квартиры из ТБТИ Северо-восточного округа г. МосквыЗаказчик не предоставил
4. Акт осмотранедвижимости №17 (Приложение к договору №17) от 16 марта 2009 года Центранезависимой экспертизы «Модус-Антик».6.2 Оцениваемые права и их обременения
В соответствии с Федеральным законом от 21.10.94 № 51– ФЗ «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)»; Федеральнымзаконом №146-З от 26 ноября 2001 года «Гражданский кодекс Российской Федерации(часть третья)» изаданием на оценку в данной работе определяется стоимость права собственностина двухкомнатную квартиру.
Право собственности,согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения,пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрениюсовершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, непротиворечащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересыдругих лиц, в том числе:
¨ отчуждать свое имущество всобственность другим лицам;
¨ передавать им, оставаясьсобственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом;
¨ отдавать имущество в залог;
¨ обременять его другими способами;
¨ распоряжаться им иным образом.
Разрешенноеиспользование
Квартира принадлежит Плясовских Вере Васильевне на праве собственности наосновании Договора купли-продажи квартиры от 12 января 2005 г., зарегистрированного07 февраля 2005 г. за № 77-77-14/136/2005-030 Главным управлением Федеральнойрегистрационной службы по Москве, что подтверждается Свидетельством огосударственной регистрации права от 07 февраля 2005 года серия 77 АВ № 505811
Обременений на объект оценки по информации Заказчика не существует. 6.3 Описание местоположения
Таблица 7.1
Показатель
Описание или характеристика показателя
Область, район Микрорайон Северное Бутово
Преобладающая застройка микрорайона Район жилой застройки, район «спального» типа
Транспортная доступность cт. м.Бульвар Дмитрия Донского
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). магазины промышленных и продовольственных товаров, аптека, детский сад, жилые дома и прочие объекты социального назначения
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) Отличная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона Нет
Объекты транспортной инфраструктуры района Садовое кольцо
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная существенная информация Престижный район с развитой инфраструктурой и выгодным месторасположением
Рис. 7.1
Местоположение объектаоценки на картег. Москвы
/>
6.4 Общая характеристика здания
Таблица 7.2
Показатель
Описание или характеристика показателя
Тип здания Жилой (панельный) дом
Год постройки 1991
Материал наружных стен панели
Материал перекрытий Железобетонные
Состояние здания (субъективная оценка) Хорошее
Инженерное обеспечение здания Электричество, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление, радиоточка
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж Стихийная парковка
Количество этажей в здании 12
Состояние подъезда (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная существенная информация - 6.5 Характеристика объекта оценки
Таблица 7.3
Показатель
Описание или характеристика показателя
Этаж расположения 4
Площадь общая без учета площади лоджий и балконов/жилая 41,8/20,9
Кол-во комнат 1 комната
Площадь кухни, кв. м 8,6
Санузел Раздельный
Вспомогательные и подсобные помещения Нет
Лоджия (балкон) Балкон
Вид из окон Во двор
Слаботочные системы Телефон
Дополнительные системы безопасности Металлическая дверь в подъезд, металлическая дверь в квартиру, домофон
Состояние объекта (субъективная оценка) Хорошее( не требует ремонта)
Видимые дефекты внутренней отделки Нет
Данные о перепланировке Нет
По заключению Заказчикаобъект оценки на дату оценки пригоден для индивидуального проживания,проведение дополнительных ремонтных работ не требуется.
7.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ7.1Социально-экономическая ситуация по состоянию на сентябрь 2009г.[1]
Таблица 8.1 />Показатели 2008 год 2009 год октябрь январь-октябрь октябрь январь-октябрь Справочно: сентябрь Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года
ВВП1) 104,8 107,0 91,9 90,4 92,2
Индекс промышленного производства2) 100,6 104,9 88,8 86,7 90,5 Инвестиции в основной капитал 105,3 115,1
82,13) 81,2 81,4
Инфляция, прирост в %
(за период) Потребительские цены 0,9 11,6 0,0 8,1 0,0 Цены производителей промышленных товаров -6,6 9,8 -0,9 13,9 1,2 Финансы населения
Номинальная начисленная среднемесячная зарплата,
в руб. 17643 16746
186503) 18219 18838 Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года 109,7 112,3 95,5 96,4 95,1
Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года4) 103,5 106,5 103,9 99,6 96,5 Деньги и кредит Денежная масса (М2) (изменение за период), в % -5,9 1,9
1,51)
2,651) 2,2 Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период) 26,36 24,28 29,48 32,21 30,82 Индекс реального курса рубля к доллару США, в % 97,8 100,9 104,4 100,4 102,5 Внешнеэкономическая деятельность, в млрд.долл.США
Экспорт товаров5) 39,1 412,7
30,01)
238,21) 29,2
Импорт товаров5) 27,5 246,0
18,71)
150,21) 17,6 Международные резервы (изменение за период) -72,223 5,828 20,980 7,348 3,849
1) Оценка Минэкономразвития России.
2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», с учетом поправки на неформальную деятельность.
3) Оценка Росстата
4) Предварительные данные
5) По методологии платежного баланса. /> /> /> /> /> /> /> /> /> />
1) ОценкаМинэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видамдеятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающиепроизводства», «Производство и распределение электроэнергии, газа иводы», с учетом поправки на неформальную деятельность. 3) Оценка Росстата.4) Предварительные данные. 5) По методологии платежного баланса.
По предварительным данным Росстата, индекс физического объемавалового внутреннего продукта в III квартале 2009 г. относительносоответствующего периода 2008 года, составил 91,1%, относительно II квартала2009 г. — 113,9 процента. С исключением сезонного фактора, по оценкеМинэкономразвития России, в III квартале рост составил 1,1% против снижения в I квартале на 6,7% и во II квартале — на 0,9 процента.
По предварительной оценке Минэкономразвития России, в октябре2009 года падение ВВП составило 8,1% по сравнению с соответствующим периодомпрошлого года (в сентябре – 7,8 процента). За десять месяцев ВВПснизилсяна 9,6 процента. С исключением сезонного и календарного факторов с июня 2009года сохраняется положительная помесячная динамика ВВП. После ускорения всентябре (0,8%) в октябре рост ВВП замедлился и составил 0,3 процента. Снижениединамики связано, прежде всего, с сокращением выпуска в обрабатывающихотраслях. Положительный вклад в рост ВВП внесли в октябре сельское хозяйство,добыча полезных ископаемых и торговля.
В октябре наблюдалосьусиление спада промышленного производства- падение по отношению коктябрю прошлого года составило 11,2% (в сентябре – 9,5%, соответственно). Запериод с начала года снижение промышленного производства составило 13,3% ксоответствующему периоду предыдущего года. С исключением сезонного икалендарного факторов, после положительной динамики с июня по сентябрь, воктябре промышленное производство снизилось на 1 процент.
В обрабатывающихпроизводствах в октябре снижение составило 17,5% (против 13,4% в сентябре) ксоответствующему периоду прошлого года. Наибольшее сокращение отмечено впроизводстве транспортных средств и оборудования (на 36,8%), в производствемашин и оборудования (48%), в производстве электрооборудования, электронного иоптического оборудования (24,8%), в производстве прочих неметаллическихминеральных продуктов (23,1 процента). С исключением сезонной и календарнойсоставляющих в октябре произошло снижение на 2,6% по сравнению с сентябрем. Вянваре-октябре 2009 г. в сфере деятельности «обрабатывающие производства»снижение составило 18,9% к соответствующему периоду прошлого года.
В октябре по сравнению соктябрем прошлого года производство продукции сельского хозяйства увеличилосьна 4,8%, однако за период с начала года по сравнению с соответствующим периодом2008 года снизилось на 0,1 процента.
Октябрьские данные свидетельствуют о замедлении спадаинвестиционного спроса. С исключением сезонного и календарного факторов ростинвестиций в основной капитал в октябре по отношению к сентябрю составил 0,3%(в сентябре – 0,1 процента). Однако по отношению к предыдущему году спадпо-прежнему остается весьма существенным. В октябре 2009 года по сравнению соктябрем 2008 года инвестиции в основной капитал сократились на 17,9%, запериод с начала года – на 18,8 процента.
Спад объемов работ по виду деятельности «Строительство» воктябре по сравнению с сентябрем замедлился и составил 14,5% к соответствующемупериоду прошлого года (в сентябре – 18,3%, соответственно), за десять месяцевобъемы сократились на 18,0% к соответствующему периоду предыдущего года. Сисключением сезонного и календарного факторов в октябре строительствоувеличилось на 2,0 процента.
В секторе жилищногостроительства в октябре текущего года было введено в действие жилых домов 4,7млн. кв. м общей площади, что ниже, чем в сентябре на 10%, но превышает уровеньоктября прошлого года на 1,3 процента. В январе-октябре текущего года ввод вдействие жилых домов снизился на 0,4% по сравнению с соответствующим периодомпрошлого года.
В октябре реальныерасполагаемые доходы населения увеличились на 3,9% к соответствующему периоду2008 года. С начала года их сокращение составило 0,4 процента.
Реальная заработная плата в октябре снизилась на 4,5%, задесять месяцев на 3,6% к соответствующему периоду 2008 года. С исключением сезонного икалендарного факторов реальная заработная плата в сентябре увеличилась на 0,4%по сравнению с сентябрем. При этом по состоянию на 1 ноября 2009 г. суммарнаязадолженность по заработной плате увеличилась по сравнению с 1 октября 2009 г.на 6,4% и составила 5406 млн. рублей.
На рынке труда к концу октября текущего года, когдазакончилось действие сезонного фактора, численность безработных возросла на 75 тыс.человек и составила 5,8 млн. человек, или 7,7% экономически активногонаселения, увеличившись на 0,1% по сравнению с сентябрем.
В октябре падение потребительского спроса замедлилось. Оборотрозничной торговли снизился в октябре на 8,5% к соответствующему периодупредыдущего года, объем платных услуг населению – на 6,7 процента. За десятьмесяцев к соответствующему периоду прошлого года снижение составило 5,7% и4,4%, соответственно. Вместе с тем по отношению к сентябрю оборот розничнойторговли показал рост на 3,2%, а с исключением сезонного и календарногофакторов – на 0,5 процента.
Экспорт России, по оценке Минэкономразвития России, в октябре2009 г составил 30,0 млрд. долларов США (76,7% к октябрю прошлого года, 102,8%- к сентябрю текущего года), в январе-октябре 2009 г. – 238,2 млрд. долларовСША (57,7% к соответствующему периоду прошлого года).
Импорт России, по оценкеМинэкономразвития России, в октябре 2009 г составил 18,7 млрд. долларовСША (68,0% к октябрю прошлого года, 106,3% — к сентябрю текущего года), вянваре-октябре 2009 г. – 150,2 млрд. долларов США (61,1% к соответствующемупериоду прошлого года).
По предварительным даннымтаможенной статистики, в октябре 2009 г. по сравнению с сентябрем 2009 г.стоимостной объем импорта товаров из стран дальнего зарубежья увеличился на6,7%, прежде всего за счет увеличения импорта продовольственных товаров и сырьядля их производства – на 9,9% (в т.ч. мясо свинины – на 29,2%), химическойпродукции – на 10,1% (в т.ч. фармацевтической продукции – 25%,парфюмерно-косметических товаров – 18,7%), средств наземного транспорта — на9,9 процента. При этом в октябре 2009 г. импорт из стран дальнего зарубежья встоимостном выражении сократился по сравнению с октябрем 2008 г. на 33,5процента.
Положительное сальдо торговогобаланса, по оценкеМинэкономразвития России России, в октябре 2009 г. составило 11,3 млрд.долларов США (в октябре прошлого года – 11,6 млрд. долларов США), вянваре-октябре 2009 г. – 88,0 млрд. долларов США (в январе-октябре прошлогогода – 166,6 млрд. долларов США).
В октябре международные резервы возросли: их объем, вусловиях возобновления притока капитала частного сектора, составившего заоктябрь, по оценке, около 10 млрд. долл., увеличился на 20,98 млрд. долларов. Вцелом за январь-октябрь увеличение резервов составило 7,3 млрд. долл. (вянваре-октябре годом ранее наблюдался прирост на 5,8 млрд. долл.). По состояниюна 1 ноября 2009 г. объем международных резервов составил 434,4 млрд. долл.США.
Дефицит федеральногобюджета на кассовой основе в январе-октябре текущего года составил, попредварительным данным Минфина России, 1506,0 млрд. руб., или 4,7% ВВП. Приэтом доходы бюджета составили 5788,8 млрд. руб., или 18% ВВП, а расходы бюджета(на кассовой основе) – 7294,8 млрд. руб., или 22,7% ВВП. Непроцентные расходысложились в объеме 7144,5 млрд. руб., или 22,2% ВВП, а обслуживаниегосударственного долга (процентные расходы) составило 150,3 млрд. руб., или0,5% ВВП.
В октябре инфляция на потребительскомрынке третий месяц подряд сохраняется на нулевом уровне. С начала года ИПЦсоставил 8,1% (годом ранее – 11,6%). Основной вклад в сохранение нулевых темповроста потребительских цен, как и в предыдущие месяцы, вносит динамика цен напродовольственные товары. За январь-октябрь рост цен на продовольствие составил5,2%, тогда как за тот же период предыдущего года продовольствие подорожало на13,9 процента. Кроме того, сдерживающее влияние на инфляцию в октябре оказалоснижение на 0,1% цен на платные услуги населению.
В октябре цены производителейснизились на 0,9% (с начала года – рост на 13,9 процента). Таким образом, послепадения цен с сентября 2008 по январь 2009 года на 27,4% и последующего периодаустойчивого роста цен с февраля по сентябрь на 18,9% в октябре возобновилсяспад.
7.2 Обзор рынка жилойнедвижимости г. Москвы за 3 квартала 2009 года[2]
Предложение
В 3 квартале ситуация нарынке не изменилась. Активность девелоперов является невысокой. Заявлений оновом строительстве практически не поступает. Девелоперы по возможностистремятся завершить уже начатые объекты. Это говорит о том, что дальнейшееразвитие коммерческого строительства будет напрямую зависеть от ситуации нарынке – при отсутствии финансирования и активных продаж снижение объемовпредложения новостроек неизбежно.
/>
Основной тенденцией внастоящее время является вымывание наиболее качественных и интересныхпредложений, а восполнять этот пробел пока нечем. А это значит, в ближайшейперспективе, при отсутствии каких-либо существенных потрясений на рынке,дефицит качественного жилья неминуем.
С начала года объемпредложения на рынке новостроек Москвы снизился на 2%.
В сентябре 2009 г.лидером среди округов Москвы оказался Западный, здесь предлагалось 20% отобщего числа квартир в новостройках. Меньше всего квартир в новостройкахпредлагается в СВАО (5%) и ЮВАО (3%).
Объем предложения навторичном рынке за 9 месяцев 2009 г. увеличился на 5%. 2009 г. приходились наЦАО (20%), ЗАО (15%), САО (12%) и ЮЗАО (12%).
/>
Спрос
В начале 2009 г. в связис развитием кризиса спрос на жилье находился на критически низком уровне.Значительная часть покупателей ушла с рынка вследствие «урезания» кризисом ихфинансовых возможностей. Те же покупатели, которые обладали свободнымифинансовыми ресурсами, не спешили, ожидая еще большей ценовой коррекции, атакже наступления некоторой определенности в отношении дальнейшего развитиярынка. Однако к весне ситуация начала меняться. На рынке жилья Москвы былоотмечено некоторое оживление спроса, которое выразилось в первую очередь вросте числа первичных обращений, а также показов. В настоящее время покупателиведут себя достаточно активно, несмотря на то, что многие ожидают дальнейшегоснижения цен. Повышение активности покупателей связано с такими факторами, каксезонность, некоторая адаптация к кризисным условиям (реализация отложенногоспроса), а также формирование спроса, ориентированного на покупку значительноподешевевших объектов. Несмотря на то, что цены на недвижимость подверглисьзначительной коррекции, инвестиционных покупателей на рынке по-прежнему мало.Те покупатели, которые выбирают жилья для себя, предпочитают максимальнокачественные готовые объекты по выгодным ценам.
Несмотря на отмечаемуюучастниками рынка активизацию спроса, количество заключаемых сделок остаетсяниже прошлогодних уровней. По данным УФРС, в Москве с января поавгуст 2009 г.было зарегистрировано 32 266 сделок купли-продажи квартир, что на 24,7% меньше,чем в аналогичномпериоде 2008 г.
Дополнительно существенновыросла доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой и покупкановой квартиры): к настоящему времени эта доля подобных сделок достигла 90% отобщего количества сделок, в то время как докризиса этот показатель составлялпорядка 60%.
В кризисных условияхспрос на ипотечные кредиты резкоснизился в связи с действием таких факторов,как:
— Экономическаянестабильность, в условиях которой растут риски снижения уровня жизниконкретной семьи и невозможности погашения кредита в будущем;
— Уже состоявшеесяснижение уровня доходов в большом числе семей;
— Значительноеужесточение условий оценки платежеспособности клиентов;
— Практическое отсутствиевозможности приобретения в ипотеку строящегося жилья, падение цен по которомуболее существенно, а ценовой уровень – ниже;
/>
— Повышение требований к первоначальному взносу (ранее он могбыть нулевым, теперь, как правило, не менее 30%);
— Повышение ставок по ипотечным кредитам (средневзвешеннаяставка по ипотечным кредитам, по данным АИЖК, на конец сентября 2009 г.составила 19,77%, в то время как до кризиса находилась в диапазоне от 8 до12%);
— Ожидание дальнейшего падения цен на жилье, в условияхкоторого брать ипотечный кредит и фиксировать текущую стоимость простоневыгодно.
По данным Управления Федеральной регистрационной службы поМоскве (УФРС), в Москве с января по август 2009 г. было совершено 4 463 сделкис использованием ипотечных кредитов, что на 63,6% ниже, чем в аналогичномпериоде 2008 г.
В условиях низкого спроса на ипотеку банки стремятся привлечьклиентов разнообразными акциями и льготными условиями. Один из подобных методов– снижение ипотечной ставки в индивидуальном порядке. Например, уменьшениепроцентной ставки по кредиту за счет увеличения единовременной комиссии банкуили наоборот.
В конце сентября в Госдуму был внесен проект поправок в закон«О банках и банковской деятельности», согласно которым банк не сможет водностороннем порядке изменять срок кредита, процентную ставку и размеркомиссионного вознаграждения. Это будет касаться только кредитов, выданныхфизическим лицам после внесения поправок. В свою очередь эти поправки могутпривести к тому, что банки будут пытаться изначально устанавливать болеевысокие процентные ставки по кредитам. Таким образом, решение, в теории направленноена защиту заемщиков, на практике с высокой вероятностью приведет к еще большемуснижению доступности ипотечных кредитов .
Цены
Средняя цена на рынке новостроек Москвы на конец третьегоквартала 2009 г. составила $4 720 за кв. м, на вторичном — $5 300 за кв. м. За9 месяцев 2009 г. рынок прошел несколько стадий:
— резкое снижение уровня цен (январь-февраль), 19% напервичном рынке и 10% на вторичном (причины: низкий уровень спроса, сезонныйфактор, переход застройщиков к прямому снижению цен по прайсам, рост курсадоллара к рублю, резко ускорившийся в январе 2009 г.);
— замедление темпов снижения цен (март-апрель), ежемесячноеснижение в пределах 3-5% (причины: активизация рынка, снижение курсадоллара);
— стабилизация на рынке (май-сентябрь), ежемесячное снижениецен в пределах 1-2%, сокращение размера скидок, а также количества продавцовготовых их предоставлять (причины: относительная экономическая стабилизация,достижение определенного уровня цен на рынке, ниже которого продавцы пока неготовы опускаться).
Следует отметить, что в течение 2009 г. темпы снижения цен навторичном рынке были меньше, чем на новостройки, что связано с переориентациейпокупателей на приобретение готового жилья.
/>
В целом 3-й квартал не принес существенных изменений нарынке. Стабилизация, наметившаяся еще в начале лета 2009г., продолжилась.Квартальное снижение уровня цен на первичном рынке жилья составило 5%, навторичном – 4%. С начала года столичные новостройки потеряли в цене около 31%,квартиры на вторичном рынке – 21%, за год кризиса это снижение составило 36% и28% соответственно.
Что касается территориального распределения, в 3 квартале2009 г. традиционно самое дорогое жилье предлагалось в ЦАО: на первичном рынкев среднем по $13 200 за кв. м, на вторичном — $ 11 400 за кв. м. Второе местопо стоимости жилья традиционно занимал ЗАО, где в третьем квартале 2009 г. ценаквадратного метра на первичном рынке составила $5 100, а на вторичном — $5 900.Относительно невысокими ценами на жилье характеризуются ЮВАО, ВАО и ЮАО. Ценына рынке новостроек здесь находятся в диапазоне $3 700 — 3 850 за кв. м, навторичном рынке — $4 100 — 4 500 за кв. м.
/>
Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможностьпредполагать, что в ближайшее время существенных корректировок рынкапроисходить не будет, наиболее вероятна стабилизация до конца 2009 г., страдиционным сезонным спадом в декабре-январе, и восстановление тенденций ростана рынке в начале 2010 г.
/>8. ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ
8.1 Выбор подходов коценке
Методология оценки (всоответствии со Стандартами) содержит рассмотрение трех обязательных подходов коценке:
· доходный
· затратный
· сравнительный
8.2 Оценка стоимостидоходным подходом
Доходный подход оценкиотражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемыебудущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существуетнепосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческогоиспользования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется какстоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная)определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемымактивом.
В рамках доходногоподхода к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости традиционно выделяютдва основных метода (или две группы методов, в зависимости от степенидетализации): метод прямой капитализации и метод дисконтирования. Основноесодержание обоих методов составляет прогнозирование будущих доходов отэксплуатации объекта недвижимости, и их преобразование в показатель текущей(приведенной) стоимости.
Учитывая сложившуюсяспецифику на рынке спроса и предложения арендуемой жилой площади, в связи сдостаточной его развитостью и стабильностью, в Москве определены арендныеставки в зависимости от местоположения и площади. На величину арендной платыбольшое влияние оказывают и ряд дополнительных факторов, таких как – срок накоторый сдается квартира, укомплектованность мебелью и бытовой техникой,качество проведенного ремонта, сезонный фактор и др.
Проведенный анализденежного потока, получаемого арендодателем от сдачи квартиры в аренду, поданным ведущих риэлторских компаний, статистическим данным и выводам, сделаннымв ходе проведения оценки жилой недвижимости в Москве показывает, что реальнаястоимость жилья значительно превышает денежный поток, получаемый от егоиспользования.
Таким образом, расчет сприменением доходного подхода для определения рыночной стоимости квартиры, какправило, не используется.
8.3 Оценка стоимостизатратным подходом
В затратном подходепредполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объектанедвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения егопотребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Такоепредположение психологически оправдано, так как типичный покупатель вряд липожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоитьприобретение равноценного земельного участка и создания на нем улучшений(зданий, сооружений) аналогичной полезности.
Затратный подходпозволяет рассчитать стоимость строительства объекта в текущих ценах (на датуоценки) за вычетом общего накопленного (суммарного) износа.
Специфической областьюприменения затратного подхода является оценка уникальных объектов, особеннонедоходного назначения (например, больниц, пенитенциарных учреждений, объектовкоммунального хозяйства, музеев, библиотек, храмов и т.п.). Для таких объектоввесьма затруднительно найти сопоставимые продажи и анализ издержек ихвоспроизводства остается единственно приемлемой альтернативой оценки.
Точность полученныхрезультатов оценки, полученных данным методом, определяется статистическойдостоверностью исходной информации о стоимости строительных материалов иконструкций, используемых при сооружении аналогичного по размерам ифункциональному назначению объекта, о затратах на строительные работы, машины,механизмы и т.д.
Поскольку в данном случаеречь идет об определении рыночной стоимости квартиры, собственные затраты небудут адекватно отражать стоимость объекта оценки поскольку исследование рынкажилой недвижимости показало, что в связи с чрезмерно высокой рентабельностьюстроительства жилой недвижимости, стоимость затрат на постройку квартиры неотражает реальной стоимости жилой недвижимости в г. Москва.
Таким образом, дляопределения рыночной стоимости объекта оценки – квартиры, затратный подход неиспользовался.
8.4 Оценка стоимостисравнительным подходом
Имея информацию о рядепредложений по продаже объектов, идентичных оцениваемому, Оценщик использовалсравнительный подход к оценке. В рамках сравнительного подхода используетсяметод сравнимых продаж, который состоит в поиске данных о ценах продажиобъектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартиросновными параметрами могут стать общая площадь и количество комнат), ихсравнительном анализе и проведении необходимых корректировок.
Информация, используемаяоценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:
-стороны сделки имеютдостаточное представление о данном рынке;
-стороны сделки несвязаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на ценусделки;
-данные о цене сделкиполучены от лица, незаинтересованного в ее искажении.
Основной критерий выбораинформации, которая может быть использована для оценки конкретного объектасравнительным подходом, может быть сформулирована следующим образом:Потенциальный покупатель, владеющий информацией о рынке данного виданедвижимости, сочтет сопоставимую недвижимую вещь разумной заменой оцениваемой.
Метод сравнения продажнаиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количествоинформации о недавних сделках купли — продажи и основан на принципе –покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затратына приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Приэтом предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялисьсделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту,отражают его рыночную стоимость.
Если такая недвижимостьна рынках продаж отсутствует, оценка стоимости сравнительным подходом не используется.
Любое отличие условийпродажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценкидолжно быть уточнено при анализе. Поэтому при применении метода сравнимыхпродаж необходимы достоверность и полнота информации.
Применение методасравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
· Подробноеисследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах,имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующихэтапов;
· Определениеподходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемогообъекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
· Сопоставлениеисследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки ихпродажных цен или исключения из списка сравнимых;
· Приведение рядапоказателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночнойстоимости исследуемого объекта.
При корректировке ценпродаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объектуоценки.
. При выборе объектов — аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:
· местоположениеобъекта – аналога;
· площадь квартиры;
· количествокомнат.
9. РАСЧЕТ СТОИМОСТИОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Таблица 10.1
Характеристика оцениваемой квартирыи объектов-аналогов по элементам сравненияХарактеристика Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Сегмент рынка рынок коммерческой недвижимости Текущее использование Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Площадь, кв.м. 41,8 41,0 44,0 46,0 28,0 45,3 Месторасположение г. Москва, ЮЗАО, ул. Ратная д.10 кор. 1 м. Бульвар Дмитрия Донского г. Москва, ЮЗАО, улица Адмирала Лазарева, д.39 м. Бульвар Дмитрия Донского 10 мин г. Москва, ЮАО, Чертановская улица д. 37 м. Пражская, г. Москва, ЮЗАО, м.улица Горчакова, ул. Южнобутовская д. 44 г. Москва, ЮЗАО, м. Южная, ул. Сумская 12 корп. 3
г. Москва, ЮЗАО, метро: БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО,
адрес: 1-я Мелитопольская ул. 10 Транспортная доступность 10 мин транспортом 10 мин пешком 6 минут пешком 10 минут пешком от метро 10 мин. транспортом Тип помещения 1 комнатная квартира в 12-ти этажном панельном доме 1 комнатная квартира.7/14 этажного дома 1 комнатная квартира, 4 этаж 9 этажного панельного дома 1 комнатная квартира, 6 этаж 9-этажного панельного дома 1 комнатная квартира,1 этаж 9 этажного панельного дома 2х комнатная квартира, 2 этаж 5 этажного панельного дома Транспортная доступность Отличная Хорошая Отличная Отличная Отличная Хорошая Техническое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Связь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Парковка Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Охрана Домофон Домофон Домофон Домофон Домофон Домофон Вход С улицы отдельный С улицы отдельный С улицы отдельный Отдельный вход Отдельный вход Отдельный вход Ремонт Не требуется Не требуется Не требуется Не требуется Не требуется Не требуется Площадь кухни(м. кв.) 8,6 10 8 9.1 6 10 Цена предложения, долл. США 154 663 179 859 167 923 97 511 185 173 Цена за 1кв.м., долл. США 3772 4087 3650,5 3482,5 4087,7 Источник информации www.irn.ru www.irn.ru www.irn.ru www.irn.ru www.irn.ru
При расчете стоимостиобъекта оценки использовались общие площади сравниваемых квартир с учетомплощадей лоджий (балконов), т.к. при продаже квартиры цена предложения включаетстоимость площади лоджии (балкона).
При оценке рыночнойстоимости оцениваемой квартиры были сделаны следующие корректировки.
Расчет стоимостиоцениваемого объекта
путем внесениякорректировок в цены объектов-аналогов
Расчетрыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующейрасчетной таблице:
Таблица 10.2Характеристика Объект оценки №1 Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5 Текущее использование Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Цена предложения, долл. США 154 663 179 859 167 923 97 511 185 173 Площадь, кв. м. 41,8 41 44 46 28 45,3 Цена за 1кв.м. долл. США 3772 4087 3650,5 3482,5 4087,7 Корректировка на месторасположение 0% -10% 0% -0% -10% Цена за 1кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3678 3650,5 3482,5 3678,3
Корректировка на техническое состояние 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3678 3650,5 3482,5 3678,3
Корректировка на площадь 0% 0% 0% -5% 0% Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3678 3650,5 3308,4 3678,3
Корректировка на тип помещения 0% 0% 0% 0% 0% Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3678 3650,5 3308,4 3678,3
Корректировка на наличие связи 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3678 3650,5 3308,4 3678,3
Корректировка на транспортную доступность 0% -5% 0% 0% -5% Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3494,1 3650,5 3308,4 3494,4
Корректировка на наличие парковки и охраны 0% 0% 0% 0% 0% Продолжение таблицы 10.2 Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3494,1 3650,5 3308,4 3494,4
Корректировка на тип постройки 0% 0% 0% 0% 0% Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США 3772 3494,1 3650,5 3308,4 3494,4
Весовой коэффициент[3] 0,2 0,1 0,2 0,19 0,31 Итог $363,02 $192,88 $327,31 $281,09 $469,15
Стоимость объекта оценки, долл.США за 1 кв.м.
Курс доллара США на 10.12.1009 – 28,00 р. 3545,77
Корректировка наместоположение.
Оцениваемый объект иобъекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административномокруге г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административнымокругам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основесоставления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимостьстоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провелнеобходимые корректировки к стоимости объектов аналогов.
Корректировка натранспортную доступность
Данная корректировкасоставила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена,от основных транспортных маршрутов.
Корректировки на наличие парковки и охраны, натехническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связис идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки.
Корректировки на жилуюплощадь
Корректировка на жилуюплощадь в размере уменьшения на 5% проводилась по 5 аналогу, поскольку егоплощадь меньше средней площади по аналогам в полтора раза.
Таким образом,определенная сравнительным подходом стоимость квартиры №13, расположенная поадресу: г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13, на датуоценки 10.12.2009 г. округленно составляет:
3545,77*41,8=148213,2долларов США или
4 150 000 (Четыремиллиона сто пятьдесят тысяч ) рублей.
10.Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки
Целью согласованиярезультатов всех используемых подходов является определение преимуществ инедостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимостной оценки.Преимущество каждого подхода при оценке объекта, определяется по следующим критериям:
1. Возможность отразить действительныенамерения потенциального покупателя или продавца.
2. Качество и обширность информации, набазе которой проводится анализ.
3. Способность учитывать специфическиеособенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как общая площадь,местоположение, количество комнат, транспортная доступность.
Стоимость, полученная сприменением сравнительного и доходного подходов, наилучшим образом отражаетцену, которая может сложиться на рынке недвижимости. Результатам, полученным сприменением сравнительного, придается максимальный вес при хорошо развитомрынке недвижимости.
Таблица 11..1
Определение итоговойстоимости объекта оценкиПодход Значение стоимости(руб.) Вес Взвешенное значение Стоимости (тыс. руб.) Сравнительный
4 150 000 1
4 150 000 Доходный Не применялся - - Затратный Не применялся - -
Таким образом,рыночная стоимость квартиры на 10 декабря 2009 г. составляет (округленно, сучетом НДС): 4150 000 (Четыре миллиона сто пятьдесят тысяч) рублей.
Приложение А
Определение весовыхкоэффициентов при определении рыночной стоимости объекта оценки сравнительнымподходом
Используя несколькообъектов аналогов при определении стоимости объекта оценки сравнительнымподходом, Оценщик имел возможность рассмотреть вопрос о стоимости объектаоценки с разных позиций, что позволило наилучшим образом обосновать полученнуювеличину стоимости.
Различия в результатахскорректированной стоимости объектов аналогов неизбежны и обусловленывероятностным характером исходных и прогнозируемых параметров. Следовательно,эти различия объективны и не могут быть полностью скомпенсированыдобросовестностью и опытом Оценщика.
Таким образом, возникаетнеобходимость сведения результатов к итоговой величине стоимости.
Процесс согласованиязаключается в обосновании взвешивающих коэффициентов относительно результатовоценки. Эти коэффициенты определяют степень соответствия этих результатов целии задаче оценки.
В процессе согласованияОценщик рассмотрел следующие вопросы:
1.Возможность отражения действительных намерений потенциального покупателя илипродавца.
2.Качество и обширность информации, на базе которой проводится анализ.
3.Способность учитывать некоторые специфические особенности объекта, влияющие наего стоимость, такие как общая площадь, месторасположение, транспортнаядоступность и т. д.
4. В какойстепени каждый из рассмотренных объектов аналогов соответствует:
· цели оценки,
· функциональномуназначению объекта оценки,
· оцениваемым правам.
Ответы на эти вопросыпозволили Оценщику определить итоговую величину стоимости, как средневзвешеннуювеличину результатов, полученных различными подходами к оценке.
Таким образом, расчетвесовых коэффициентов при определении итоговой стоимости объекта оценкисравнительным подходом приведен в следующей таблице:
Расчет весовых коэффициентов
Таблица № 11.1. /> />
Критерии
Подходы />
номер
важность
1
2
3
4
5 />
представительность аналога /> I 0,2 20% 10% 20% 15% 35% /> II 0,4 20% 15% 20% 20% 25% /> III 0,4 20% 5% 20% 20% 35% /> ИТОГ 0,6 0,3 0,6 0,55 0,95 />
11.РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛЫМ ДОМОМ
11.1 Целиуправления домом и способы его осуществления
ЖК РФ (ч. 1ст. 161) впервые сформулировал цели деятельности по управлению многоквартирнымдомом. Ранее они не были определены, и субъекты управления понимали ихпо-разному. Осуществляемое собственниками управление в соответствии с Кодексомдолжно обеспечивать:
— благоприятныеи безопасные условия проживания;
— надлежащеесодержание такого дома и земельного участка, на котором расположен дом;
— своевременныйремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельномучастке объектов;
— решениевопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
— предоставлениекоммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Они могутбыть достигнуты различными способами.
Вновьпринятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилымдомом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел.Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое итеоретическое значение. Оперирование общепринятыми терминами и понятиями вбольшинстве случаев исключает их множественное толкование. Для того чтобы датьопределение какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.
Способы управлениямногоквартирным домом:
1) непосредственноеуправление
2) ТСЖ, ЖК
3) При помощиуправляющей компании
Всоответствии со ст. 6 ЖК собственники помещений в многоквартирном доме обязанывыбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственноеуправление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2. управлениетовариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или инымспециализированным потребительским кооперативом;
3. управлениеуправляющей организацией (это может быть юридическое лицо независимо оторганизационно-правовой формы или предприниматель без образования юридическоголица (управляющий)
Такимобразом, можно сказать, что управление может осуществляться:
1. напрофессиональной основе — управляющей организацией, управляющим
2. каксамоуправление — собственниками помещений в доме:
непосредственноили
создаваемымиими некоммерческими организациями определенных организационно-правовых форм:ТСЖ, ЖСК, ЖК, ЖНК.
Способуправления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственниковпомещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время наосновании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управленияявляется обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
1.Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений втаком доме
В случае еслиэто будет решено на общем собрании собственников помещений в многоквартирномдоме, управление в нем может осуществляться непосредственно собственникамипомещений.
Договорыоказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общегоимущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие видыдеятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основаниирешений общего собрания указанных собственников.
При этом всеили большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве однойстороны заключаемых договоров.
Договорыхолодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения,газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления(теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печногоотопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющимнепосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основаниирешения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме,осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственниковпомещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать одиниз собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие,удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми илибольшинством собственников помещений в таком доме.
2.Управление многоквартирным домом Товариществом собственников жилья ТСЖ вправе управлять многоквартирнымдомом:
1.самостоятельно, возложив обязанность осуществления этой деятельности на органыуправления или включив в штат специалиста по управлению домом
2. привлекаяуправляющую организацию (управляющего) на основании договора
3.Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Как и во всехслучаях, способ управления многоквартирным домом в данном случае выбирается наобщем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Однако вслучае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способуправления этим домом или если принятое решение о выборе способа управленияэтим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке,установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс поотбору управляющей организации.
Органместного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения данногоконкурса, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме орезультатах конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственникипомещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этимдомом с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, в порядке,установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Многоквартирныйдом может управляться только одной управляющей организацией.
Любойсобственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд стребованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющуюорганизацию в соответствии с положениями Жилищного кодекса.
ПраваУправляющей организации определяются договором управления многоквартирнымдомом. Он может быть заключен на срок от 1 до 5 лет (при отсутствии заявленияодной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом поокончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором).
В течениесогласованного срока Управляющая организация за плату обязуется:
1. оказыватьуслуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имуществав многоквартирном доме
2.предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирномдоме и пользующимся помещениями в этом доме лицам
3.осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирнымдомом деятельность.
При этомдоговор заключается управляющей организацией (управляющим) отдельно с каждымсобственником. Условия договора одинаковы для всех собственников помещений вмногоквартирном доме.
Жилищныйкодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способуправления домом в течение года до дня проведения конкурса по выборууправляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что датапроведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум неменьше чем за один год.
11.2Критерии (условные) выбора способа управления домом:
Способ управления
Непосредственное управление
ТСЖ, ЖК, иные ПК
Управляющие организации
Критерии дифференциации Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ Заключение договора управления многоквартирным домом Заключения договора не требуется Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК). Заключается с каждым собственником отдельно Обучение персонала Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом. Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе. Затраты на обучение персонала Могут быть. Могут быть. Нет. Затраты на управление домом, содержание штата управления Нет. Есть. Есть. Количество собственников в доме До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»). От 4 (условно). От 4 (условно). Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей. Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны. Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию. Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома Нет расходов на управление домом. — оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК). Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.
Собственникипомещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управлениядомом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.11.3 Договорные связи при различных способах управления/> непосредственное управление
Принепосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможныследующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющимижилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
· Договоры напоставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение,электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственникомпомещения в доме от своего имени.
· Договоры оказанияуслуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества вмногоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственниковпомещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают вкачестве одной стороны в договоре.
· В интересах всехсобственников по решению общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один изсобственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Рис.1.
Заключениедоговоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме
/>
Заключениедоговоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются всесобственники помещений в доме
/>
Заключениедоговоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещенийв доме одним из собственников, действующим по доверенности
/>/> Управление ТСЖ, ЖК, ПК
Приуправлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищнымкооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридическиелица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управлениямногоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имуществав многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочиедоговоры в интересах собственников помещений в доме.
Такимобразом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственникамипомещений в многоквартирном доме и организациями-поставщикамижилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК(рис. 2):
· Собственникипомещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров напоставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК).Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решенииобщего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
· Собственникипомещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров напоставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК),а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договоруправления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиковуслуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья(ЖК, ПК).
Рис.2.
Заключениедоговоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ПК отимени всех собственников помещений в доме
/>
Заключениедоговоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ,ЖК, ПК
/>/>Управление управляющимиорганизациями
При выбореспособа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственникипомещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договорыуправления, в которых должно быть указано:
· состав общегоимущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществлятьсяуправление, и адрес такого дома;
· перечень услуг иработ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядокизменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которыепредоставляет управляющая организация;
· порядокопределения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилогопомещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесениятакой платы;
· порядокосуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательствпо договору управления.
Договоруправления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам,подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренногогражданским законодательством РФ.
Всоответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездногооказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услугилично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает частьжилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либоявляется посредником между собственниками помещений в доме и поставщикамижилищно-коммунальных услуг.
Договоры сорганизациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющейорганизацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Рис.3.
Заключениедоговоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всехсобственников помещений в доме
/>
Такимобразом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полноотражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирнымижилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобныйспособ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжениясвоей собственностью.
11.4 Выборспособа управления
Из всех выше предложенныхвариантов наиболее приемлемым вариантом, является создание второй формыуправления, поскольку в силу размера дома, непосредственное управление домомбудет не рационально и может привести к негативным последствиям для всехжителей этого дома. Причем при заключении договоров с поставщикамижилищно-коммунальных услуг, возможно привлечение управляющей компании в случаеощущения недостаточной компетентности в данном вопросе управляющего органадома.
Обоснование неприменениянепосредственного управления: в силу невозможности решения всех вопросов наобщем собрании собственников, а также в случае решения ряда проблем отсутствиегарантии их эффективности.
Обоснование непривлеченияУК: повышенных затрат на управление домом можно избежать, в том случае еслиприбегать к услугам УК в качестве консультанта-посредника по ряду проблем.Взаимоотношения с.УК наиболее возможны на этапе организации управления домомдля поиска и заключения договоров с обслуживающими организациями.
11.4.1 Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования
Наиболее эффективноеиспользование имущества – это использование имущества, которое являетсяфизически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным,осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимостиэтого имущества.
Критерий физическойвозможности
Физически возможнымиявляются те варианты использования объекта, которые осуществимы с точки зренияего физических характеристик и доступности коммуникаций.
Критерийзаконодательной разрешенности
Законодательноразрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта ине противоречащее действующим законодательным нормам.
Критерийэкономической целесообразности
Все физически возможные июридически разрешенные варианты использования объекта оценки сопоставляются покритериям экономической эффективности. Наиболее эффективный вариант и являетсянаилучшим для рассматриваемого объекта.
С точки зрения НиНЭИдополнительной задачей управления домом будет сохранение, а возможно иувеличение стоимости объекта недвижимости.