Федеральное агентствопо образованию
Государственноеобразовательное учреждение высшего профессионального образования
Тульскийгосударственный университет
Региональныйцентр повышения квалификации
Курсоваяработа
по дисциплине«Оценка бизнеса»
на тему
Оценка недвижимогоимущества торгового павильона
Выполнил:
Степанова Е.Ю.
Тула 2010
ВВЕДЕНИЕ
Одним изспособов адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса илипроекта в сложившихся условиях. Оценка бизнеса преследует цель, не простоматематически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или инойпроект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможностиснижения риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определеннойстепени.
Рыночныеметоды оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом,этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в своераспоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственникинедвижимости хотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзярассчитывать на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий,стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленнуюреальными материальными средствами. Именно реальный проспект миссии позволитинвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций.
Оценка такженеобходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческогоиспользования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных снедвижимостью.
Анализперспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использованиядолжен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональнуюоценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка — это обоснованноезнаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов иметодов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группыэкспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объектанедвижимости.
В последнеевремя спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России сталинтенсивно расти. Рынки недвижимости и капитала становятся неразрывнымикомпонентами экономики в целом.
Оценканеобходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основойсистемы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этогоналога формируется около 70 процентов местного бюджета. Этим объясняется ибезусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
В даннойработе будет рассмотрена оценка продуктового павильона, расположенного в г.Кимовск, Тульской области.
1ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ1.1ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫМестонахождение объекта Тульская область, город Кимовск ул.Ленина 52а Тип объекта недвижимости Нежилое имущество: торговый павильон общей площадью 42 кв.м Цель оценки Определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки
Оцениваемые права:
1. Земельный участок
2. Улучшения (здания):
Наилучшее и наиболее эффективное использование:
Право пользования
Использование объекта в качестве торгового помещения Основание для проведения оценки Договор №22 от 23.08.2010, заключенный между заказчиком -ИП Ковалев и Исполнителем – ООО «777-оценка» Балансовая стоимость объекта оценки Балансовая стоимость торгового павильона по информации, предоставленной бухгалтерией заказчика, составляет 250000 рублей Дата оценки: 25 августа 2010года, дата оценки совпадает с датой осмотра объекта Срок проведения оценки 5 рабочих дней Допущения и ограничивающие условия, на которых должна основываться оценка
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
- в оценке мы исходили из достоверности содержания документов, предоставленных Заказчиком;
- объект оценки, по нашим предположениям не обладает какими-либо скрытыми дефектами, которые могли бы повлиять на его стоимость, если иное не оговорено в отчете об оценке;
- объект оценки соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;
- экспертиза сведений, содержащихся в документах, предоставленных заказчиком, не проводилась, оценщики считают их достоверными, ответственность за достоверность этих сведений лежит на заказчике;
- считаем, что в отчете об оценке использованы достоверные источники информации.
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:
- отчет об оценке не может публиковаться целиком или по частям, равно как не могут публиковаться ссылки на отчет и данные содержащиеся в отчете, а так же имя и профессиональная принадлежность оценщиков без письменного согласия оценщиков;
- оценщики не предоставляют дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечают в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;
- ни весь отчет, ни какая- либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета;
- заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой- либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;
- отчет является конфиденциальным для оценщиков и пользователей, оценщики не несут ответственность в том случае, если какая либо третья сторона будет опираться в своих заключениях на отчет;
- в соответствии с п. 26 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев;
все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться.
2. ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯИ ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ
Определениерыночной стоимости.Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ под рыночнойстоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данныйобъект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции,когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимойинформацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайныеобстоятельства, то есть когда:
- одна из сторонсделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязанапринимать исполнение;
- стороны сделкихорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- и т.д.
Являясьфункцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется набазе основных принципов оценки – спроса и предложения, замещения, баланса,соответствия…
Процессоценки. Процесс оценки –последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определениястоимости объекта оценки.
Проведениеоценки включает в себя следующие этапы:
1. Заключение с заказчиком договора обоценке.
2. Установление количественных икачественных характеристик объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относитсяобъект оценки.
4. Выбор метода (методов) оценки врамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
5. Обобщение результатов, полученных врамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимостиобъекта оценки.
6. Составление и передача заказчикуотчета об оценке.
СЕРТИФИКАТКАЧЕСТВА ОЦЕНКИ
Оценщики,выполнившие данную работу, подтверждают следующее:
- утверждения ифакты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;
- нами лично былпроведен осмотр оцениваемого объекта, с использованием техническойконсультации, предоставленной заказчиком;
- у нас не былотекущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес воцениваемом объекте;
- нашевознаграждение за проведение оценки никак не связано с результатом оценки;
- результат оценкине предполагал заранее предопределенной стоимости или стоимости, определенной впользу клиента;
- оценкапроизводилась в соответствие требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1,ФСО №2, ФСО №3, утвержденных Министерством экономического развития и торговлиРоссийской Федерации;
- настоящий отчетбыл подготовлен в соответствии с общепринятыми стандартами оценки согласнотребованиям Кодекса профессиональной этики и стандартов профессиональнойорганизации оценщиков, членами которой мы являемся.
ОБЪЕМ И ЭТАПЫИССЛЕДОВАНИЯ
Оценкарыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общихданных и их анализ: на этом этапе анализируются данные, характеризующиефакторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сборспециальных данных и их анализ: на данном этапе собирается детальнаяинформация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с нимдругим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данныхосуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций спредставителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости идругими лицами, обладающими необходимой информацией.
Анализнаилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основесобранной информации анализируются различные варианты использования объекта.
Применениеметодов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости применяются три метода(затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющиесястандартами, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
Подготовкаотчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущихэтапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.
ОЦЕНИВАЕМЫЕПРАВА
В нашемслучае оценка стоимости — это оценка стоимости права собственности на объектоценки. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежатправа владения, пользования и распоряжения своим имуществом (право владения — возможность иметь у себя имущество, право пользования — использовать его, правораспоряжения — определять его юридическую судьбу; отчуждать, уничтожать ит.д.). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношениипринадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, инымправовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,в т.ч. отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом,отдавать его в залог и обременять другими способами, распоряжаться инымобразом. Собственник может передать имущество в доверительное управлениедругому лицу, что не влечет перехода права собственности.
Объект оценкипринадлежит ИП Ковалеву на праве собственности, что подтверждаетсясвидетельством о государственной регистрации права № 1915-00 от 16.05.2000года.
Земельныйучасток на котором расположен объект оценки принадлежит ИП Ковалев также направе собственности, что подтверждается свидетельством о государственнойрегистрации права 1926-00 от 12.02.2001года.
3.СРЕДА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА3.1КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ РЕГИОНА МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА
Оцениваемое недвижимое имущество, общей площадью 42кв.метров, представляет собой объект нежилого назначения- продуктовый павильон,расположенный по адресу: Тульская область, город Кимовск, улица Ленина дом 52а.
Тула по правусчитается уникальнейшим городом со своими специфическим историко-культурнымнаправлением. Исторически сложилось так, что Тула была южным форпостом Москвы,на протяжении веков отражавшим набеги иностранных захватчиков. Ни разу не былвзят ими ни Тульский кремль, ни сам город. В 14 км. от Тулы находится музей-усадьба Л.Н. Толстого «Ясная поляна» — уникальное явление историческойи культурной жизни России, связанное с именем крупнейшего писателя и мыслителяXIX – XX веков. Без малого пять веков существует Тульский кремль. Построенный вначале XVI века, он длительное время предоставлял надежную защиту от набеговкочевников. На территории кремля находятся два собора. Успенский собор в стилебарокко построен в 1766 году. В 1855 – 1862 гг. в память воинов-туляков,погибших в Отечественной войне 1812 года, строится Богоявленский собор. Внастоящее время в Богоявленском соборе размещается Государственный музейоружия. Издревле оружейное производство было в Туле основным, налагая свойотпечаток на облик и характер города и области. Более четырех веков Тулаизвестна как центр оружейных ремесел и металлообработки.
Город Тула –административный центр Тульской области, находится на севере среднерусскойвозвышенности, у слияния рек Упы, Тулицы и Воронки. Расстояние от Тулы доМосквы – 193 км. Территория – 25,7 тыс. квадратных километров, соседствует сМосковской, Рязанской, Липецкой, Орловской и Калужской областями.Административное деление – 26 муниципальных образований, 21 город, 50 поселковгородского типа. Население области (на 01.06.2001г.) составляло 1705,2 тыс.человек, в том числе в г. Туле более 500 тыс. человек. Плотность населения – 69человек на 1 кв.м. По плотности населения область занимает второе место вРоссийской Федерации после Подмосковья. Численность экономически активногонаселения на первое полугодие 2001 года составила по оценке, 865 тыс. человек,или 50% от общей численности населения области. В их числе 795 тыс. человек или92% экономически активного населения, были заняты в экономике и 70 тыс. человек(8%) не имели занятия, но активно его искали (в соответствии с методологиейМеждународной Организации Труда они классифицируются как безработные).
Климат вгороде соответствует умеренно-континентальному. Средняя температура самогохолодного месяца- января – 10 (абсолютный минимум – 42 градуса по Цельсию).Наиболее теплый месяц – июль — +18 (максимальная температура, отмеченная в тенидостигала — +36,8 градусов по Цельсию). Среднегодовое количество осадков 582мм.
Кимовск — город областного подчинения,районный центр Кимовского района Тульской области, расположен в 230 км от Москвы и в 77 км к востоку от Тулы. Город расположен в водоразделе Дона и Волги. Здесьпроходит граница степной и лесостепной климатической и растительной зоны иначинается черноземная полоса. Чернозем содержит от 4 до 15 %. Почвы слабооподзоленные, средневыщелочные черноземы и темно-серый черноземновидныйсуглинок. На неделю раньше, чем в г.Туле в Кимовском районе происходит таяниеснегов, начинается сев и прилетают грачи. Максимальная абсолютная температура вКимовском районе +38 градусов, а минимальная — 42. Количество осадков — 450 мм в год. Наибольшее их количество выпадает в июле — до 78 мм, а наименьшее — в Феврале 32 мм.
Высота надуровнем моря колеблется от 200 до 234 м, в долинах рек — 100-150 м.
Через Кимовскпролегает железнодорожная магистраль (бывшая Сызрано-Вяземская железная дорога,девятая по счету в России), проходят поезда: Узловая — Ряжск и Калининград — Челябинск. Автомагистрали республиканского значения: Р114 (Узловая — Донской — Кимовск- Серебрянные Пруды — Кашира) и Р145 (Кимовск -Куркино), областногозначения (Кимовск — Новольвовск) связывают Кимовск с многочисленныминаселенными пунктами России. В Кимовске есть городской автобус — это маршрут №1.
В Кимовскемного промышленных и коммерческих предприятий и организаций. Самые крупные изних: радиоэлектромеханический завод, швейная фабрика, хлебокомбинат,молокозавод и другие.
В городеимеются центральная районная больница, детская и стоматологическая поликлиники.Для обслуживания населения созданы центр социальной помощи и центрвосстановительной терапии. Открыт Физкультурно-оздоровительный комплекс Жилойфонд Кимовского МО составляет 1136.3 тыс.кв.м. общей жилой площади.
В 7 среднихобразовательных школах, школе-интернат и профессиональном лицеи учатся юные кимовчане.
СегодняТульская область это развитый промышленный регион. Металлургия представленаздесь двумя заводами-гигантами и 24 предприятиями среднего масштаба.Традиционно развитые машиностроение и металлообработка в общем объемепромышленного производства составляют 21,9% химия и нефтехимия – 20,8%,металлургия – 17,7%, электроэнергетика – 11,9%, пищевая и перерабатывающая –13,0%, легкая промышленность – 3,9%. В регионе действует развитая системапрофессионального образования – более восьмидесяти профессиональных и среднихучебных заведений и 9 высших учебных заведений. Тульский государственныйуниверситет является одним из ведущих вузов России. ТулГУ осуществляетподготовку специалистов по 17 направлениям и 41 специальностимеханико-математического, экологического, машиностроительного,приборостроительного, горного, строительного, экономического, медицинского ифизкультурного профилей. Сельское хозяйство специализируется на разведениекрупного рогатого скота, молочно-мясного производства, свиноводства,птицеводства, а в растениеводстве – на выращивании зерновых и кормовых культур,картофеля, сахарной свеклы, овощей, плодово-ягодных культур. Строительныйкомплекс состоит из мощной структуры строительных и специализированныхподрядных организаций, предприятий стройиндустрии и промышленности строительныхматериалов. Предприятия и фирмы располагают значительным экспортнымпотенциалом. 650 из них осуществляют внешнеэкономические связи, более 200 видовпродукции экспортируются в 80 стран мира, в том числе во все государства СНГ.На долю экспортных поставок предприятий черной металлургии в общем объемеэкспорта приходится 63%, химической промышленности – 29,6%, машиностроения иметаллообработка – 3,4%, медицинской промышленности –3,5%. В структуре экспортасырье и материалы составляют 95,8%, машины и оборудование – 1,4%, товарынародного потребления – 2,8%. 3.2 МЕСТОПОЛОЖЕНИЕОБЪЕКТА
Оцениваемоенедвижимое имущество, общей площадью 42 кв.м., представляет собой объектнежилого назначения — торговый павильон, расположенный по адресу: Тульскаяобласть, город Кимовск, улица Ленина 52а. Объект находится в самом центре города, на площадиимени В.И.Ленина.
Внепосредственной близости от объекта оценки расположены здание администрации,жилые дома, Детская школа искусств, торговые здания. К объекту оценки имеетсяподъезд на городском автотранспорте. Улица Толстого, так же как и Ленинаявляются достаточно оживленным улицами, примыкающими к центральной улицегорода.
Окружение:Здание торгового павильона расположено на расстоянии 50 метров от жилых домов. На расстоянии 150 метров находится Детская школа искусств, торговыймагазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе.
Наличиеинженерных коммуникаций: Объект оценки обеспечен электроснабжением, системойотопления, водопроводом и другими инженерными коммуникациями.
Социальнаяинфраструктура. Объект оценки административно расположен в г. Кимовск Тульскойобласти, в самом центре города.
Экономическоеместоположение. Объект оценки имеет достаточно выгодное месторасположение дляздания торгового павильона.
4.ОПИСАНИЕ ОСНОВНЫХ ПАРАМЕТРОВ ЗДАНИЯ
Техническоеобследование произведено с целью определения фактического состояния основныхэлементов строительных конструкций объекта оценки.
Использованырезультаты визуального осмотра и данные, предоставленные заказчиком.Непосредственный осмотр объекта проводился 25 августа 2010 года. Уровеньотделки объекта оценки можно охарактеризовать как хороший. Техническоесостояние отличное.Год постройки здания 2000 Общая площадь, кв. м 42 кв. м Количество этажей 1
Количественныеи качественные характеристики объекта получены на основе изучения сведений техническогопаспорта на объект (Инв. № 70:420:002:15001550), составленном Кимовскимотделением Тульского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ»
Объект оценкипринадлежит ИП Ковалеву на праве собственности.
Техническиехарактеристики недвижимого имущества представлены в Таблице
Таблица 1.Основные характеристики объектов недвижимого имуществаНаименование конструктивного элемента Описание конструктивных элементов (материал, конструкция, отделка и прочее) Дефекты и техническое состояние Фундамент Бетонный ленточный Техническое состояние оценивается как отличное. Стены и их наружная отделка Шлакоблок, утепленный минеральной каменной ватой с фасадной отделкой профнастил Техническое состояние оценивается как хорошее, т.к имеются царапины Перегородки Гипсолит Техническое состояние оценивается как отличное Перекрытия Брус деревянный Техническое состояние оценивается как отличное Покрытие кровли Металлочерепица с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков. Техническое состояние оценивается как отличное Полы Деревянные, покрытые линолеумом Техническое состояние оценивается как удовлетворительное, т.к имеется вздутие материала местами, истертость линолеума Проемы оконные Двойные, глухие Техническое состояние оценивается как отличное Проемы дверные Металлические Техническое состояние оценивается как хорошее, т.к уплотнительные прокладки слегка изношены Внутренняя отделка Панели ПВХ Техническое состояние оценивается как отличное Наружная отделка Профнастил Техническое состояние оценивается удовлетворительное, т.к имеются царапины, окрасочный слой местами поврежден Инженерное состояние Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляция Техническое состояние оценивается как удовлетворительное, т.к имеются отвесы проводов электропроводки, капельные течи в местах врезки крана
5. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГОИ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Наилучшее инаиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкойстоимости. Анализ наилучшего и наиболееэффективного использования выполняется путём проверки соответствиярассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Законодательнаяразрешённость: рассмотрениетех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании,ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах иэкологическим законодательством.
Физическаяосуществимость: рассмотрениефизически реальных в данной местности способов использования.
Финансоваяосуществимость: рассмотрениетого, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будетдавать приемлемый доход потенциальному инвестору.
Максимальнаяэффективность: рассмотрениетого, какое из финансово осуществимых использований будет приноситьмаксимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Наилучшее инаиболее эффективное использование: на основании анализа всех возможных вариантов, можно прийтик выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием объектаоценки является его использование в качестве торгового павильона.
6.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ6.1ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Определениестоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как нарынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемойсобственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют триосновных метода:
ü Затратный метод;
ü Метод прямого сравнительного анализапродаж;
ü Доходный метод.
Использованиетрёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного итого же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами,окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того,какой подход(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.
1. Затратныйподход:
В основезатратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор незаплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётсяполучение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного поназначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходестоимость недвижимости равна стоимости застройки улучшений за вычетом накопленногоизноса.
2. Сравнительныйподход:
Подход коценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравненииоцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы иливключены в реестр на продажу.
Рыночнаястоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупательза аналогичный по качеству и полезности объект.
Методсравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которымимеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж неприменим.
3. Доходныйподход
Доходныйподход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа,что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всехбудущих чистых доходов, которые принесёт данное имущество. Другими словами,инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги вобмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующейпродажи. Сущность данного подхода заключается в следующем: средства, вложенныев имущество, должны приносить доход не меньший, чем та же сумма, размещеннаяальтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования. В качестведохода могут выступать: денежный поток, прибыль, дивиденды. В российскойпрактике наиболее обоснованным выглядит использование в качестве показателядохода денежного потока. Для оценки недвижимости как индивидуальной вещинаиболее часто за основу расчета денежного потока используется доход от аренды.Таким образом, для расчета искомой стоимости объекта оценки были применены всеподхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный.6.3 ОЦЕНКАСТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ
В основезатратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор незаплатит за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдётсяполучение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного поназначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходестоимость недвижимости равна стоимости земли плюс стоимость застройки улучшенийна участке за вычетом накопленного износа.
Процедураоценки включает следующие последовательные шаги:
1. Расчёт стоимости приобретениясвободной и имеющейся в распоряжении земли (права аренды земли) в целях еёоптимального использования.
2. Расчет затрат (прямых и косвенных) навозведение строения, идентичного оцениваемому или аналогичному им пополезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.
3. Определение величины накопленногоизноса строения.
4. Уменьшение восстановительной(заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.
5. Определение стоимости объектанедвижимости как суммы стоимости земельного участка и стоимости его улучшений.
Оценкастоимости земельного участка.
Объектоценки расположен на земельном участке площадью 52кв.м с кадастровым № 70:420:002:15001550,принадлежащем ИП Ковалеву на праве собственности.
Стоимостьземельного участка определена на основе данных, полученных от кимовскогоагентства недвижимости «Любимый город».Округленная средняя цена за 1 сотку 28000 Площадь земельного участка, соток 42 Стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб. без НДС 1176000
В результатестоимость земельного участка без учета НДС составила 1176000рублей.
Оценкастоимости восстановления(замещения)
Стоимостьстроительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или постоимости замещения.
Стоимостьвосстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемогопомещения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущимценам.
Стоимостьзамещения определяется как стоимость строительства на этом же участкесовременного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущихстандартов, материалов, дизайна и текущих цен.
Затраты построительству здания могут определяться на основе фактически выполненногообъема работ, проектной документации, визуального осмотра объекта оценки.
За основурасчета восстановительной стоимости объекта оценки был использован сметныйрасчет на его строительство в ценах на 01.01.1998 г. и справка о дополнительныхнеотделимых улучшениях объекта по состоянию на 14.08.1999 г.
Указанныепоказатели были приведены в условия цен на дату оценки индексным методом. Поданным бухгалтерии Заказчика, сметная стоимость строительства объекта оценкипредставлена на январь 1998 года. Запериод с января 1998 г. по август 2000 года строительство объекта оценки былозавершено и установлены неотделимые улучшения объекта оценки.
Полнаявосстановительная стоимость оцениваемой недвижимости была определена сиспользованием укрупнённых показателей восстановительной стоимости (УПВС) синдексированием затрат на строительство на период оценки и на основаниистоимости строительства аналогичных объектов по состоянию на дату оценки.
Восстановительнаястоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объемана стоимость строительства единицы по УПВС.
В общемслучае пересчет стоимости из условий базового года строительства в условия надату оценки осуществляется по формуле:
СВ= О * С69 * И69-84 * К69-84 * И84-91К84-91* И91-2010*Прзаст.
где: СВ— восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах, существующих надату оценки; О – количество удельных единиц стоимости; С69 —восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценахбазового года строительства, на 1.01.69г.; И69-84 — отраслевойиндекс пересчета стоимости строительства из условий базового 1969г. в условия1984г.; К69-84 — территориальный коэффициент к индексам пересчетастоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984 года; И84-91— отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984г. вусловия 1991г.; К84-91 — территориальный коэффициент к индексампересчета стоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991 года; И91-2010— отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий 1991г. вусловия, существующие на дату оценки; Прзаст. – прибыль застройщика.
Для переводасметных норм и цен, действующих с 1 января 1969 года в уровень 1 января 1984года используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Обутверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ итерриториальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов(сводных смет) строек». В соответствии с этим документом индексы пересчетастоимости строительства из условий базового 1969г. в условия 1984г. в среднемколеблются от 1,15 до 1,19 в зависимости от отрасли. Территориальныйкоэффициент для Тульской области составляет 1,01.
Для переводасметных норм и цен, действующих с 1 января 1984 года в уровень 1 января 1991года используется постановление Госстроя СССР № 14-Д от 6 сентября 1991 года«Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ изатрат в строительстве». В соответствии с этим документом индексы пересчетастоимости строительства из условий 1984г. в условия 1991г. в среднем колеблютсяот 1,50 до 1,60 в зависимости от отрасли. Территориальный коэффициент дляТульской области составляет 1,02.
Индекспересчета стоимости подрядных (строительно-монтажных) работ с учетом материаловпо производственному строительству к ценам 1991 года на III квартал 2010 г., утвержденный Приложением к ПисьмуМинрегиона России от 13 июля 2010 г. № 21713-СК/08. Его значение для объектов,расположенных в Тульской области составляет 51,00 (без НДС).
Посколькуудельные показатели учитывают только затраты на строительство, возникаетнеобходимость введения поправки на прибыль застройщика. Под прибыльюзастройщика (девелопера) подразумевается прибыль организации, осуществляющейвесь комплекс действий от момента приобретения прав (собственности илидолгосрочной аренды) на участок территории под застройку до времени полнойреализации созданных объектов недвижимости новым собственникам.
Каких-либонормативных показателей прибыли застройщика для производственных объектовнедвижимости не существует. В этой связи оценщики сделали предположение о том,что величина данного показателя для подобных объектов должна в целомсоответствовать уровню прибыли девелопера для рынка коммерческой недвижимости.Поскольку достоверных данных о значении прибыли девелопера в Тульской областиоценщикам получить не удалось, за основу был взят уровень прибыли застройщика(девелопера) в г. Москве, который по имеющимся у оценщиков данным на 2007 г. в среднем составлял 25 – 30 % (Аналитический консалтинговый центр «Миэль».
По даннымспециализированного аналитического WEB-портала IRN.ru (Индикаторы рынка недвижимости) ценына коммерческую недвижимость, по прогнозу сделанному аналитиками UBS, повысятся к лету 2010 году всреднем на 10 %.По мнению оценщиков, размеры прибылей девелоперов коммерческойнедвижимости повысятся соразмерно и составят соответственно 35-40 %.
Относительнонизкая удаленность г. Тулы от г. Москвы, позволяет сделать предположение осоизмеримости средних ставок прибыли девелопера коммерческой недвижимости вэтих городах.
Исходя извышесказанного, оценщики приняли размер прибыли застройщика (девелопера) насреднем уровне от указанных выше прогнозных значений ((35 %+40%) / 2) =37,5 %.,т.е. Прзаст. = 1,375
Такимобразом, итоговый коэффициент пересчета без НДС составит:
1,18*1,01*1,56*1,02*51*1,375= 132,98
Определениевеличины накопленного износа улучшений
Износ — этопотеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или моральногоустаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущейстоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта надату оценки.
В зависимостиот причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физическийизнос — постепенная утрата изначально заложенных при строительстветехнико-эксплуатационных качеств (таких, как прочность, надежность,устойчивость и др.) объекта недвижимости (его отдельных конструктивныхэлементов) под воздействием природно-климатических факторов, а такжежизнедеятельности человека. Физический износ может быть устранимым инеустранимым. Устранимый износ — это износ, устранение которого физическивозможно и экономически оправданно. Влиянию физического износа подвержены всебез исключения объекты недвижимого имущества.
Функциональный(моральный) износ (обесценивание) есть потеря в стоимости, вызванная тем, чтообъект не соответствует современным стандартам с точки зрения егофункциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться вустаревшей архитектуре объекта недвижимости, в удобствах его планировки,объемах, инженерном обеспечении, в излишке производственных мощностей,конструкционной избыточности, недостатке утилитарности, избытке переменныхпроизводственных затрат и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влияниемнаучно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Внешний(экономический) износ (устаревание, обесценивание) есть потеря стоимости,обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызванцелым рядом причин, таких как общеэкономические и внутриотраслевые изменения, втом числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращениемпредложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательныхсистем, сооружений и коммуникаций, а также правовыми изменениями, относящимисяк законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию иадминистративным распоряжениям.
Дляопределения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки накомпоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждомуконструктивному элементу. Результаты занесем в таблицу.
Таблица 2.Определение физического износа объекта оценкиНаименование конструктивных элементов Удельный вес конструктивного элемента, % Износ,% Процент износа к строению Фундамент 6 3 0,18 Стены и перегородки 20 15 3 Крыша 7 1 0,07 Перекрытия 8 2 0,16 Полы 10 32 3,2 Наружная и внутренняя отделка 13 12 1,56 Окна 11 2 0,22 Двери 7 13 0,91 Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации 18 32 5,76 Итого 100 15,06
Такимобразом, процент физического износа здания торгового павильона составляет 15%.
Восстановительнаястоимость недвижимости корректировалась до величины стоимости замещенияулучшений на накопленный износ по формуле:
/>
где Сзат. –стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом; Ифиз. –величина физического износа, %; Ифункц. – величина функционального(морального) износа, %; Иэкон. – величина экономического (внешнего)износа, % Расчет стоимости замещения улучшенийприведен в Таблице 3.
Восстановительнаястоимость объекта оценки определяется путем умножения его строительного объемана стоимость строительства единицы по УПВС, коэффициент пересчета к УПВС.
Таблица 3. Расчет стоимости замещенияулучшений№ Наименование основного средства в бухгалтерии Литер Площадь по внешнему обмеру, м2 Объем строит., м3 Измеритель Стоим. единицы по УПВС, руб. Номер сборника, таблицы УПВС Коэфф. пересчета к УПВС Восстановит. стоимость, руб. Физический износ, % Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС п/п 1 Торговый павиольон А 42 122 Объем, куб.м 24,1 Сб.№33, табл. 2а 132,98 390988 15,06% 367493
Восстановительнаястоимость объекта оценки равна:
122*24,1*132,98=390988рублей
Стоимостьзамещения улучшений без НДС равна:
390988-(390988*15,06/100)=332105рублей
Такимобразом, стоимость замещения улучшений составила 460047 руб.
Таблица 4.Расчет стоимости объекта затратным подходомНаименование Значение Стоимость замещения улучшений, руб. без НДС 332105 Стоимость земельного участка, руб. 1176000 Стоимость объекта оценки затратным подходом, руб. без НДС 1508105
В результатестоимость оцениваемого объекта, определенная затратным подходом, с учетомстоимости земельного участка, без учета НДС составила 1508105 рублей./>/>6.4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТАСРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
Подход коценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравненииоцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы иливключены в реестр на продажу.
Рыночнаястоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупательза аналогичный по качеству и полезности объект.
Ввидунедостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые быливключены в листинг предложений на продажу.
Рыночнаястоимость объекта, рассчитанная методом сравнительного анализа продаж, можетбыть рассчитана по формуле:
Сс. = П*Сан.,
где Сс — стоимость здания, определенная методом аналогичных продаж, руб.; П — площадьздания, кв.м; Сан — стоимость 1 кв.м площади сопоставимых аналогов, руб.
Применениеметода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующихдействий:
1. Исследование рынка с целью получениядостоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимойпродажи.
2. Определение подходящих единицсравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.
3. Сопоставление исследуемого объекта свыбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения илиисключения из списка сравниваемых.
4. Приведение ряда показателей стоимостисравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемогообъекта.
В настоящеевремя на рынке недвижимости Тульской области спрос и предложение на объектыаналогичного назначения и главное, качества и процента завершенности,характеризуются высокой активностью, для предоставления достаточного объемаценовой информации для применения сравнительного подхода.
В результатеанализа информации, полученной от тульских агентств недвижимости, оценщикивыявили имеющиеся на дату оценки предложения объектов недвижимости аналогичныхоцениваемому объекту недвижимости:
Таблица 5.Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнительным продажамНомер объекта сравнения Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Местонахождение Новомосковск, Трудовые резервы Кимовск, Толстого Донской, Октябрьская Кимовск, Мичурина Епифань, Кимовский район, Красная площадь Юридическое описание Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Право собственности Полное Полное Полное Полное Полное Стоимость аналога с НДС, руб. 1400000 1130000 1230000 900000 1300000 Стоимость аналога без НДС, руб. 1186441 957627 1042373 762712 1101695 Физические характеристики Строительные характеристики Фундамент бетонный, стены кирпичные Фундамент бетонный, стены шлакоблок Фундамент бетонный, стены шлакоблок Фун6дамент бетонный, стены кирпичные Фундамент бетонный, стены сендвич- панель Общая площадь, кв. м 27,5 36 32,5 34,5 20 Площадь участка, кв.м 130 36 32,5 34,5 25 Коммуникации Все необходимое Частично Все необходимое Частично Все необходимое Состояние Отличное Хорошее, ремонт не требуется Отличное Хорошее, после ремонта Хорошее, после ремонта Использование Продуктовый павильон Обувной павильон Продуктовый павильон Продуктовый павильон Продуктовый павильон
Окончательныйрасчет средней рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимостипроизводится как среднеарифметическое между двумя средневзвешенными оценками,одна из которых учитывает количество корректировок, а другая степень отклоненияскорректированной от первоначального значения стоимости аналога.
Расчет цены,взвешенной по количеству корректировок. Веса придаются в зависимости от схожести объекта оценки саналогами. Формула для расчета удельного веса аналога имеет вид:
/>
где D1 –удельный вес, %; Q1 – всего корректировок; q1 –количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналогов.
Расчет цены,взвешенной по степени отклонения. Веса придаются в зависимости от степени отклоненияскорректированной стоимости от первоначальной. Формула для расчета удельноговеса аналога имеет вид:
/>
где D2 –удельный вес, %; Q2 – суммарное отклонение; q2 –отклонение по данному аналогу; n – количество аналогов.
Для оценки надежностиполученной статистической информации по степени их однородности в рамках данногоотчета оценщики считают наиболее подходящим использовать методику доктораматематических наук Д. Сепетлиева, подразумевающую расчет коэффициента вариации.Коэффициент вариации используют для сравнения рассеивания двух и более признаков,имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительнуюмеру рассеивания, выраженную в процентах.
Коэффициент вариациислучайной величины —мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долюсреднего значения этой величины составляет ее средний разброс. В отличии от среднегоквадратического или стандартного отклонения измеряет не абсолютную, аотносительную меру разброса значений признака в статистической совокупности.
Коэффициент вариации вычисляется по формуле:
/>,
где /> — искомый показатель, /> — среднее квадратичноеотклонение, /> — средняя величина.
По методике Д. Сепетлиеварекомендуемым допустимым значением коэффициента вариации является 30 %. Припревышении этой величины числовой ряд признается неоднородным, а следовательноисходные данные об аналогах объекта оценки непригодными для формулированиявыводов по результатам статистического анализа.
Таблица 6. Расчет стоимости зданияторгового назначения сравнительным подходомПоказатели Объект оценки Ан. №1 Ан. №2 Ан. №3 Ан. №4 Ан. №5 Стоимость аналога с НДС, руб. - 1400000 1130000 1230000 900000 1300000 Общая площадь здания, кв.м. 42 27,5 36 32,5 34,5 20 Техническое состояние В А В А В В Стоимость аналога без НДС, руб. /> 1186441 957627 10412373 762712 1101695 Стоимость 1 кв.м. аналога без НДС, руб. - 43143 26601 32073 22108 55085 Корректировка на торг - -5% -5% -5% -5% -5% Корректировка на дату предложения - 0% 0% 0% 0% 0% Корректировка на тип здания - 0% 0% 0% 0% 0% Корректировка на местоположение - -5% 0% 0% 0% -5% Корректировка на площадь - -1% -2% -2% -2% -2% Корректировка на уровень отделки - -10% 0% -10% 0% 0% Корректировка на коммуникации - 0% 10% 0% 10% 0% Итоговая процентная корректировка - -26% 17% -22% -17% -22% Скорректированная цена за 1 кв. м № 1, руб. - 31926 22079 25017 18349 42966 Корректировка на техническое состояние, руб. - 2 000 2000 2 000 Скорректированная цена за 1 кв. м № 2, руб. - 31926 24079 25017 20349 44966 Коэффициент вариации, % - - - /> /> 25% Количество корректировок - 3 3 4 2 4 Удельный вес по количеству корректировок - 20,31% 20,31% 18,75% 21,88% 18,75% Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по количеству корректировок, руб. /> /> /> /> /> 28887 Процент отклонения от первоначальной цены предложения - 26,00% 9,48% 15,76% 17,00% 18,37% Удельный вес по отклонению от первоначальной цены - 17,50% 22,26% 20,45% 20,09% 19,70% Средневзвешенная стоимость 1 кв.м. по отклонению от первоначальной цены, руб. /> /> /> /> /> 29016 Итоговая стоимость 1 кв.м., руб. /> /> /> /> /> 28950 Рыночная стоимость объекта, руб. без НДС /> /> /> /> /> 1215900
К стоимостямпредложения объектов-аналогов были применены следующие корректировки (объектнедвижимости – офисные помещения):
1. Корректировкана цену предложения (корректировка на уторгование). Данная корректировка отражает тотфакт, что при определении цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже,учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон – продавца. Поправкана торг учитывает разницу между ценой предложения и ценой сделки, котораяобразуется в процессе переговоров между продавцом и покупателем. Ее величиназависит от устойчивости рынка. Анализ рынка показывает, что при совершениисделок купли-продажи цена предложения снижается в среднем на 3-5%.
2. Корректировкана дату предложения.Данная поправка вводится в том случае, если между датой предложений осовершении сделок с аналогами и датой оценки существует значительный промежутоквремени, за который цены на недвижимость могли измениться в ту или инуюсторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретногообъекта, а отражают общую тенденцию развития рынка. В данном случае информацияобо всех объектах-аналогах является актуальной, поэтому поправка на датупредложения не применялась.
3. Корректировкана тип здания.Рассматриваемые объекты недвижимости и их аналоги являются однотипными офиснымизданиями, различающимися по размерам, уровню отделки, техническому состоянию ит.д. В связи с этим корректировка на тип здания и помещения оценщиками неприменялась.
4. Корректировкана местоположение.Стоимость зданий и помещений торгового назначения во многом определяетсяблизостью к центру города, удобством подъездных путей, а так же зависит отуровня развития социальной и экономической инфраструктуры населенного пункта, вкотором расположен объект оценки и количества потенциальных посетителей, что всвою очередь зависит от наличия и количества в районе расположения торговыхплощадей жилых домов. Аналоги объекта оценки №2, №3 и №4 расположены в недалекоот центра города. В связи с этим корректировка на местоположение к аналогам неприменялась. Аналоги №1 расположен в г. Новомосковск, имеющим значительно болеевысокий уровень численности населения и также социально экономическогоразвития, а вследствие чего большее количество потенциальный посетителей. В связис этим к этим аналогам была применена понижающая корректировка в размере 5%. Аналог№5 расположен в центре поселка Епифань, имеющим историческую ценность. Сюдаприезжает много людей из других городов, поэтому здесь большее количествопотенциальных посетителей. В связи с этим к данному аналогу была примененапонижающая корректировка в размере 5%.
5. Корректировкана площадь зданий. Стоимость1 кв.м. в зданиях большей площади, как правило, меньше, чем в зданиях меньшейплощади. На основе анализа рынка недвижимости и информации агентствнедвижимости Тулы, Новомосковска и Тульской области был сделан вывод о том, чтоувеличение площади аналогичных зданий в среднем на 300 кв.м приводит к снижениюстоимости на в среднем 3%.
6. Корректировкана уровень отделки.Данная поправка применяется к стоимостям 1 кв. м площади торговых зданий взависимости от качества и комфортабельности внутренней отделки и оснащениязданий. По данным обзоров рынка недвижимости хуже отделанные здания стоят всреднем на 5-15% дешевле, чем оснащенные на более высоком уровне. Аналоги №2,№4 и №5 имеют хороший уровень отделки, как объект оценки, кроме аналогов №1и №3с отличным уровнем отделки. Таким образом, к их стоимости была примененапонижающая корректировка в размере 10%.
7. Корректировкана техническое состояние здания. Данная корректировка вводится в размере стоимости ремонтныхработ по доведению аналогов, требующих ремонта или имеющих простую отделку, досостояния оцениваемого объекта. Размер корректировок был принят на основеанализа цен строительных организаций Тульской области. В среднем отличие встоимости за 1 кв. м для зданий торгового назначения, техническое состояниекоторых отличатся по шкале, приведенной в Таблице 7, на одно значение,составляет 40 рублей.
Таблица 7. Шкала укрупненной оценкитехнического состояния зданийХарактеристика технического состояния Диапазон коэффициентов физического износа, % Код технического состояния Отличное состояние, ремонт не требуется 0 – 20 А Хорошее состояние, требуется текущий ремонт 20 – 40 B Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных конструктивных элементов 40 – 60 C Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт Более 60 D
Удельный вес по количествукорректировок находится по формуле:
/>
где D1 –удельный вес, %; Q1 – всего корректировок; q1 –количество корректировок по данному аналогу; n – количество аналог